הדפסה

בית המשפט השלום בחיפה 31

בפני
כבוד סגנית הנשיא, ה שופטת שולמית ברסלב

התובעת
קלאודיה יואל ת.ז. XXXXXX192
ע"י ב"כ עוה"ד טל רבינוביץ'

נגד

הנתבעות

  1. נאות חן הגורן בע"מ ח.פ. 511555187
  2. נאות חן הנדסה ויזום בע"מ ח.פ. 511078131

ע"י ב"כ עוה"ד חובב ביטון ואח'

פסק דין

עסקינן בתביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בנייה.

רקע עובדתי
2. ביום 13.2.11 רכשה התובעת מהנתבעת מס' 1, את דירה מס' 16 וחניה צמודה אחת מס' 60 בבניין הנמצא ברחוב חטיבת הנח"ל 39א, חדרה, וידוע כחלק מחלקות 5,6,7 בגוש 10403, תמורת סכום של 930,000 ₪ (להלן: "הדירה", "הבניין", ו-"חוזה המכר", בהתאמה).
3. ביום 24.10.11 רכשה התובעת מנתבעת מס' 1 חניה נוספת (שניה) תמורת סכום של 15,000 ₪ ומע"מ כדין, קרי: לדירה תוצמדנה שתי חניות שמספרן 60 ו-32 כמפורט בתשריט נספח ג' להסכם (ראו נספח ח' להסכם צורף כחלק מנספח א' לת/1 להלן:"נספח החנייה").
4. ביום 13.9.13 נמסרה החזקה בדירה לתובעת. התובעת אישרה את קבלת החזקה בדירה ונחתם פרוטוקול מסירה המפרט בנספח א' את הליקויים אשר טרם תוקנו. עוד צויין כי לא נמסרו לתובעת המסמכים הנקובים באישור סופי על קבלת החזקה בדירה וכי הדירה נמסרה "במצב לא תקין אך ראויה למגורים בהתאם לחוזה הרכישה, לתוכניות ולמפרט הטכני" . בד בבד נחתם אישור הכנסת קבלנים חיצוניים לדירה (חשמלאי וקבלן מיזוג), במסגרתו אישרה התובעת, בין היתר, כי הדירה נמסרה בטרם היא ראויה למגורים באופן מלא, ועד קבלת טופס 4 יהיה חבור חשמל זמני (ראו נספחים 3 ו-4 ל-נ/2 - להלן: "אישור קבלת חזקה" ו-"אישור הכנסת קבלנים", בהתאמה).
5. ביום 30.12.13 ניתן לבנין אישור להספקת חשמל, מים טלפון (הלן "טופס 4" - ראו: נספח ח' לת/1).
6. ביום 14.7.14 פנתה ב"כ התובעת לנתבעות בדרישה לתקן את ליקויי הבנייה המצוינים בחוות דעת מטעמה של המהנדס אברהמי מיום 7.7.14. ביום 16.7.14, הודיע ב"כ הנתבעת כי חוות הדעת תועבר לבדיקה עניינית, לצורך עריכת חוות דעת נגדית. עוד צוין כי ככל שיש ליקויים שתיקונם אינו דחוף הם יטופלו במרוכז בתום שנת הבדק בהתאם לחוזה המכר. משלב זה, קיימת התכתבות עניפה בין הצדדים ו/או באי כוחם ב קשר לליקוי הבניה, ו במסגרת זו הנתבעות ביצעו תיקונים שונים בדירה (ואדרש לכך להלן - ראו למשל : נספחים ד'- ח' יב'-יג ל-ת/1; נספחים 2,7-11 ל-נ/2).
7. בין לבין, ביום 3.7.14, שלחה עירית חדרה לנתבעת ולדיירי הבנין הודעה על מבנה מסוכן, לאחר שאימצה את ממצאי דו"ח הרשות הארצית לכבאות והצלה. לפי דו"ח זה כל ציוד הכיבוי נעלם מהפרוייקט ו/או הושחת מאז עריכת ביקורת גמר בניה ביום 2.12.13 לצורך מתן אשור אכלוס, והמצב בבניין משקף הזנחה, בעיית תחזוקה והעדר גורף של אמצעי כיבוי אשר עלול לסכן את הדיירים במקרה של אירוע שריפה. עוד צויין כי עקב תקיפת עובד את המפקח הוגשה תלונה למשטרה.
ביום 4.7.14 הוגשה תלונה על היזק לבניין ולמשטרת ישראל. ביום 6.7.14 הודיע ראש מדור דליקות כי מרבית דרישות הבטיחות טופלו ונותרו דרישות מינוריות לביצוע שאין בהן כדי לגרום לסיכון בחיי אדם (ראו: נספח ט1 לת/1; נספחים , 1615 ל-נ/2).
8. עוד הלינה התובעת על החניה. כך במכתב ב"כ התובעת מיום 18.11.15, המתייחס בעיקרו לליקוי הבניה, מצויין כי הוצע לתובעת להחליף את החניה בחנייה מס' 28 הצמודה לאי תנועה, אך התובעת סרבה. ביום 28.11.15 כתבה התובעת לעו"ד כהן בדואר אלקטרוני כי היא סרבה להצעה להחליף חניות מאחר והחניה רחוקה מהכניסה לבני ן; והתבקש לבחון את האפשרות להקצות לתובעת את החניות הצמודות מס' 60-61.
9. ביום 31.3.14 נדרשה התובעת לשלם יתרת חוב בסכום של 1,997 ₪ בגין חבור החשמל (570 ₪); ושינויים בדירה (2,075 ₪ לפי פירוט שצורף).

המחלוקת
10. שש סוגיות עיקריות טעונות הכרעה, כמפורט כדלקמן:
האחת, העדר יריבות עם הנתבעת מס' 1; השניה, ליקוי הבנייה שהתגלו בדירה; השלישית, זכות הנתבעות לביצוע התיקונים; הרביעית, איחור במסירה; החמישית, טענת קיזוז; השישית, ירידת ערך וסוגית החניה; והשביעית, נזק לא ממוני.
אדון להלן בכל טענה וטענה.

דיון והכרעה
העדר יריבות עם נתבעת מס' 1, האמנם?
11. לטענת הנתבעת מס' 1, יש לסלק את התביעה כנגדה מחמת העדר יריבות.
12. בהתאם להוראות חוזה המכר בניית הדירה תבוצע באמצעות הנתבעת מס' 2, "או כל קבלן אחר כפי שתבחר המוכרת לפי שיקול דעתה הבלעדית". התובעת הסכימה כי "כל ההתחייבויות בקשר לדירה הקשורות באופן הבניה, טיב הבניה ומועד השלמת הבניה, שנתנו למוכרת מהקבלן, יוסבו לו מאת המוכרת, באופן שלא תהא לקונה כל טענה, תביעה או דרישה כלפי המוכרת בקשר לטיב הבינה ו/או ליקויים, אי התאמה או מועד השלמת הבניה, אלא (ככל שתהא) כלפי הקבלן בלבד." (סעיף 4.1); וכי קבלן זה שיבחר על ידי הנתבעת מס' 1 יהיה אחראי כלפי התובעים באופן בלעדי (לשלילת אחריות הנתבעת מס' 1), לתיקונים השנתיים, ולאחריות לפי חוק המכר (דירות) (ראו למשל: סעיפים 50 ו- 51 לחוזה המכר). ברם, לדידי, אין בכך כדי לפטור את הנתבעת מס' 1 מאחריותה כלפי התובעת.
13. חוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 (לעיל ולהלן "חוק המכר (דירות)") מטיל את החבות על "המוכר", המוגדר בו כ"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה". במקרה דא, הנתבעת מס' 1 היא גם חברת בניה שעיסוקה בשיווק דירות (וראו עדות הגב' כחלון כי היא מנהלת את החברות הבונות מזה 25 שנה - עמוד 16 לפרוטוקול שורות 3-4 ; וכן סעיף 3 ל-נ/1). מכל מקום, ההגדרה רחבה דיה כדי לכלול יזם (ראו: ע"א 4050/15 יהודאין נ' לבנשטיין (28.12.17) - להלן "ענין יהודאין"; והשוו: ע"א (חיפה) 39022-06-14 שטיינר נ' אלטרוביץ' (31.12.14); אייל זמיר "חוק המכר (דירות)" , תשל"ג-1973 – פירוש לחוקי החוזים (א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו עורכים (תשס"ב-2002), עמ' 165 ואילך - להלן: "זמיר - חוק המכר").
הדירה נבנתה על מנת להימכר לאחר, ואין חולק כי הדירה נמכרה מיד בתום הבניה. על כן, חלה החזקה הנקובה בסעיף 9 לחוק המכר (דירות). צא ולמד: חוק המכר (דירות) מחייב את הנתבעת מס' 1 באחריות לקיום מכלול הוראותיו, לרבות בכל הקשור לאי התאמה ותיקון הליקוים שנתגלו בדירה, ואין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה, כמצוות סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות).
14. מטעם זה גם אין אנו נדרשים לטענה בדבר היות סעיף זה בגדר תניה מקפחת בחוזה אחיד. עם זאת, ולמעלה מהדרוש, יאמר כי בנסיבות שהוכחו לפני מצאתי כי אכן מדובר בתניה מקפחת. הנתבעות לא חלקו על כך שנוסח החוזה נערך מראש על ידן, או על ידי מי מהן, כדי לשמש לחוזים רבים בינן ובין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם. מכל מקום, הוכח כי החוזה שימש את הנתבעות למכירת דירות נוספות בבניין ובפרוייקט בו נמצאת הדירה (וראו גם אסמכתאות התובעת – ת.א 21483-6-14 (שלום חי') גרשקוביץ נ' נאות חן הגורן בע"מ (6.12.17); ת.א (שלום חי') 29356-01-15 מלכה ואח' נ' נאות חן הגורן בע"מ (30.8.17); ת.א 4166-12-14 כץ ואח' נ' נאות חן הגורן בע"מ (21.11.17)).
מדובר בתניה הפוטרת את הנתבעת מס' 1 מאחריות המוטלת עליה על פי דין. משכך, קמה החזקה כי מדובר בתניה מקפחת בהתאם לסעיף 4(1) לחוק החוזים האחידים התשמ"ג – 1982 (להלן "חוק חוזים אחידים"), כמו גם החזקות הנקובות בסעיפים 4(3), 4(6) לחוק חוזים אחידים (ראו: ע"א 6914/04 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה (18.2.10); ע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, נה(3) 913 (2001); ו"ע (י-ם) 2030/01 איתוראן איתור ושליטה בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה (26.1.04); רע"א (חי') 73500-10-18 ליסקאר ליסינג ומימון נ' צבאן (28.11.18)). חזקה זו לא נסתרה על ידי הנתבעות.
בהקשר זה תוזכר הזהירות בה יש לנקוט בכל הקשור להגנה על רוכשי דירות, כאמור ב-רע"א 6605/15 שמש נ. ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.16) – להלן "ענין שמש"): ".."...רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" ... הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת. ... כבר צוין בפסיקתו של בית משפט זה כי "מעמדו של הקונה, מבחינת כוח המיקוח והתמרון וניסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה אף אם אין נזקקים לחוזה אחיד והמחסור במצרך ומחירו הגדל והולך יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים אשר בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט. משמע, מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעתים קרובות מדי הבסיס של שוויון המעמד והאיזון בין הצדדים הכורתים את החוזה" ... מאחר שבמקרה הטיפוסי חוזי מכר שנעשים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים, המענה הבסיסי לקושי האמור נמצא בפסיקה שנסבה על פרשנותו של חוק החוזים האחידים,..." (וראו גם: ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (12.4.2011); ע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ פ"ד לג(1)617 (1 977); ע"א 449/85 היועמ"ש נ' גד חברה לבניין בע"מ פ"ד מג(1)183 (1989) - להלן "ענין גד").
15. ויודגש - עצם העובדה כי נערכו שינויים מסוימים לחוזה המכר (ראו: נספח ז' לחוזה המכר - הוצג כחלק מנספח 1 לנ/2), לא מוציא את חוזה המכר מהגדרת "חוזה אחיד", באשר די כי מקצת מהתנאים נקבעו מראש למטרה זו. ".. אכן לא כל שינוי שנעשה בנוסחו של חוזה "מאסטר" במשא ומתן בין הצדדים ימנע הכרה בחוזה שנחתם כחוזה אחיד .. זאת ועוד, אין ספק שהכנסת שינויים בחלק מן החוזה אינה מונעת את החלת כלליו של חוק החוזים האחידים על חלק אחר בו שלא הוכנסו בו שינויים .. אולם, בכל מקרה ומקרה יש לבחו ן מהם השינויים שהוכנסו בחוזה האחיד ולהכריע בהתאם להם." (ראו: ו רע"א 7494/14 נציגות הבית "לב העיר" נ' אוניל בניה בע"מ (2.12.14) ; וראו גם: ע"א (ת"א) 6545-3-13 הנציגות נ' אוניל בניה בע"מ (21.9.14) - להלן "ענין אוניל"; רע"א 8135/12 ‏ Nantucket Ltd‏ נ' דורון (28.10.2013) ).
מכל מקום - בסעיף 3 לנספח ז' נאמר: "המוכרת מתחייבת כי אין בבניית הבניין ו/או חלקו ע"י קבלן מבצע מטעמו ו/או כל גורם אחר מטעמו כדי לפגוע ו/או לגרוע מהתחייבויותיה של המוכרת כלפי הרוכש עפ"י הסכם זה ועפ"י כל דין". מדובר בשינויים מוסכמים לחוזה, כאשר נקבע כי במקרה של סתירה יגבר האמור בנספח ז'. משכך, אין להוריה זו כל תוחלת.
16. למעלה מהדרוש יצויין עוד שניים.
- ראשית, בתביעה בגין ליקויי בניה שהגישו בעלים של דירות אחרות באותו פרויקט הוכרעה גם סוגיה זו (ראו: ת.א 21483-6-14 (שלום חי') גרשקוביץ נ' נאות חן הגורן בע"מ (6.12.17); ת.א (שלום חי') 29356-01-15 מלכה ואח' נ' נאות חן הגורן בע"מ (30.8.17); ת.א 4166-12-14 כץ ואח' נ' נאות חן הגורן בע"מ (21.11.17) ). קביעות כבוד השופטים א. הוך-טל (ערעור נדחה – ע"א 2964-10-17) וא. צ'יזיק בתיקים הנ"ל מהווה השתק פלוגתא, ודי היה בכך כדי לדחות הטענה (וראו גם : 15423-01-16 בלנקי נ' נאות חן הגורן בע"מ (17.10.19)).
כזכור, הכלל בדבר "השתק פלוגתא" הוא יציר הפסיקה ויחול כאשר פסק הדין בהליך הראשון בו התעוררה הפלוגתא בין בעלי-הדין הינו סופי, ניתן על-ידי בית משפט מוסמך ובהינתן ארבעת התנאים הבאים: (א) קיימת זהות בין הפלוגתאות; (ב) נערכה התדיינות בין הצדדים ביחס לפלוגתא בהליך הראשון; (ג) התדיינות זו הסתיימה בהכרעה פוזיטיבית של בית המשפט בפלוגתא (להבדיל מהוכחה שלילית); (ד) הכרעת בית המשפט בפלוגתא הייתה חיונית להליך (ראו למשל: רע"א 6246/16 עיריית קריית שמונה נ' בוזורגי (12.9.16); רע"א 6819/15 משיח נ' רובע 1 בע"מ (18.12.15); ע"א 1445/11, מרטינז נ' רילוב, (25.11.12); ע"א 246/66 קלוזנר נ' שמעוני, פ"ד כ"ב (2) 561; ד"ר נ. זלצמן, "מעשה בית-דין בהליך אזרחי", התשנ"א-1991, בעמוד 141 ואילך – להלן "מעשה בית דין"; והשוו: ע"א 7379/18 יצחקי נ' יצחקי (18.12.19); רע"א 6853/18 ישראל נ' מריליוס (17.2.19); רע"א 5138/18 עוואד נ' נשר (16.10.18)). מה עוד שהכלל יחול גם בין "צדדים קרובים" (ראו: ע"א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון נ' קרית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ, נט(1)943; ע"א 1041/97, סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1) 642 ; מעשה בית-דין, עמוד 367 ואילך).
- שנית, לא הוכח כי הנתבעת מס' 1 עמדה בחובתה אף לפי סעיף זה, באשר לא נטען, וממילא לא הוכח, שהנתבעת מס' 1, הסבה לתובעת את התחייבויות הנתבעת מס' 2 כלפיה. מעבר לכך, לא הוצג לפני כל מסמך ביחסים שבין הנתבעות - שתיהן בבעלות משפחת כחלון ובניהולן – לרבות בדבר התחייבויות הנתבעת מס' 2 בקשר לבניה ומועד השלמת הבניין, או בכלל (ראו למשל סעיף 3 לתצהיר הגב' כחלון מטעם הנתבעות – הוצג וסומן - נ/1; נספח 1 ל-ת/1). חשוב מכך – לא הומצא לפני כל מסמך המעיד על נטילת הנתבעת מס' 2 אחריות כלפי התובע ת בכל הקשור לטיב הבניה, הליקויים, אי התאמה, מועד השלמת הבניה , או בכלל.
בהקשר זה יודגש שניים: האחד, הנתבעת מס' 2 לא חתומה על חוזה המכר; והשני, גם בכתב ההגנה לא נטלה הנתבעת מס' 2 אחריות, ולא הצהירה כי תישא בכל סכום שיפסק, אם וככל שיפסק, בכל הקשור לרכיבים אלה (או בכלל), לרבות בכל סכום בו תחויב הנתבעת מס' 1 בגין כך.
17. גם אם הייתי מקבלת את טענת הנתבעת 1 (ולא היא), הרי שהתביעה כוללת רכיבים נוספים, לרבות בגין איחור במסירה והחניה הנוספת, בהם חבה הנתבעת מס' 1 (וראו גם: סעיפים ה ' ו- ז ' ל- נ/2 ; ועמוד 21 לפרוטוקול שורות 25-27). בנסיבות, אלה, אין מקום לטענה כי דין התביעה כנגד הנתבעת מס' 1 להידחות מחמת חוסר עילה (ורו גם סיכומי הנתבעות בעמוד 21 לפרוטוקול שורות 30-32) . בהקשר זה יצוין כי בנסיבות, ומאחר ולא הוצג לפני כל מסמך המסדיר את היחסים בין הנתבעות, שהן כאמור חברות קשורות, ובהעדר כל טענה ביחס לרכיבים אלה מצד הנתבעת מס' 2, כל חיוב (אם וככל שיפסק) יתייחס לשתי הנתבעות.
18. כך גם דין יתר הטענות המקדמיות שהעלו הנתבעות בכתב הגנתן להידחות. לא בכדי הנתבעות לא שבו על שלל טענות אלה בסיכומיהן ודי בכך כדי לדחותן (ולעניין זניחת טענות בסיכומים ראו: ע"א 4250/15 חברה פלונית נ' פלוני (25.7.18); רע"א 3642/15 שלמה אדרי שירותי חשמל בע"מ נ' אדרי (9.6.15); ע"א 1134/11 ר.מ שביט מבנים חברה לבנין השקעות ופיתוח בע"מ נ' פ"ש (12.5.13); ע"א 8168/03, ארנון נ' חשמל זועבי בע"מ (8.11.09); ע"א 447/92, רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפוריישן, פ"ד מט(2) 102; ע"א 244/87, קוש נ' כהן, פ"ד מג(1) 15; ע"א 401/66, מרום נ' מרום, פ"ד כא(1) 673)).

ליקויי הבנייה שהתגלו בדירה
19. בהתאם לחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט, מר יקי נחמן מיום 7.11.16 - נתגלו בדירה ליקויי בניה שעלות תיקונם עומדת על סכום של 12,587 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ ), נכון למועד מתן חוות הדעת, כאשר ארבעה סעיפים נותרו להכרעת בית המשפט. עוד מצא המומחה כי ידרשו חמישה ימי עבודה במהלכם לא יידרש פינוי הדירה . כמו כן, המומחה מציין כי ידרש מעקב על מנת לוודא כי התיקונים בגין רטיבות שבוצעו אכן צלחו (להלן: "המומחה" ו-"חוות דעת", בהתאמה).
20. מעמדו של מומחה שמונה על ידי בית המשפט מעמד מיוחד הוא, וממצאיו יאומצו דרך כלל על ידי בית המשפט הממנה, אלא אם כן קיימת סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת, כגון ראיה לסתור או נימוק של ממש או אם נפלה שגיאה גסה בחוות הדעת עד כדי שבית המשפט, החסר מומחיות במקצוע זה, ימצאה מופרכת. עם זאת, מסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט, וההכרעה הסופית לעולם מסורה בידי בית המשפט, המכריע על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי לבור חלקים מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט (ראו למשל: ע"א 4179/17 יותר סוכנות לביטוח (1989) בע"מ נ' רובין (6.12.18); ע"א (חיפה) 29693-06-17 אבני נ' ד. שליט בע"מ (19.11.17), ערעור נדחה – רע"א 9828/17 אבני נ' ד. שליט בע"מ (18.1.18); רע"א 3941/14 מולאים נ' שירותי בריאות כללית (11.9.14); ע"א 8575/12 אדאף נ' חברת אסם בע"מ (19.3.13); רע"א 7301/12, בן סימון נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (9.4.13); ע"א 8361/10 יוסף נ' כלל לביטוח בע"מ (29.5.11); ע"א 8937/08 מ"י נ' חביב אללה (11.12.11); ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' (1.12.08) - להלן:"עניין אברמוביץ"; ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (22.8.2005); ע"א 558/96 חברת שכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל פ"ד נב(4)563 (1998); ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן (2.6.96)).
21. שני הצדדים שלחו שאלות הבהרה למומחה, אך אף אחד מהם לא זימנו לחקירה. יתירה מכך, שני הצדדים בקשו בסיכומיהם לאחוז, כל אחד לשיטתו, בחוות דעת המומחה (ראו למשל: ב"כ התובעת בעמ' 17 לפרוטוקול שורות 27-28; וב"כ הנתבעות בעמ' 20 שורות 31-32, עמוד 21 לפרוטוקול שורות 4-5). מכל מקום, לא מצאתי כי נפלה שגגה, קל וחומר שגגה גסה בחוות הדעת ו/או כי קיים טעם אחר שיש בו כדי למנוע את אימוץ ממצאי חוות הדעת.
22. המומחה הותיר, כאמור, ארבעה סעיפים לשיקול דעת בית המשפט. כך גם הצדדים הוסיפו וטענו באשר לרכיבים מסוימים. נפנה לבחון את הסוגיות.

סעיף 5.8 לחוות דעת המומחה - מיקום לוח החשמל
23. לטענת התובעת, מיקום לוח החשמל לא תואם את תוכניות המכר. במפרט רשום כי המיקום יהיה לפי תכנון מהנדס החשמל בעוד בתוכנית המכר קיים סימון ליד דלת הכניסה. על כן, בסתירה בין השניים הפירוש צריך להיות לרעת מנסח המסמך. מה גם שהתובעת יכלה לצפות שאם כתוב במפרט "לפי תכנון מהנדס החשמל" הדברים יבואו לידי ביטוי בתוכנית המכר.
24. בהתאם לחוות הדעת – אכן, לוח החשמל ממוקם בקיר חדר האמבטיה במרכז הדירה, ולא ליד דלת הכניסה כמצויין בתוכנית המכר. עם זאת, המיקום הנוכחי תואם את תוכניות החשמל אשר תוכננו על ידי מהנדס החשמל אליהם הפנה ה מפרט הטכני. עוד מציין המומחה כי לא קיים ליקוי הנדסי, אך אם ימצא כי נדרשת העתקה, העלות היא 3,390 ₪.
25. מצינו כי קיימת אי התאמה. אמנם המיקום תואם את תוכניות החשמל, אך לא הוכח כי תוכניות אלה הוצגו לתובעת; ולמצער, שתשומת ליבה הופנתה לכך שמיקום ארון החשמל בתוכנית המכר לא משקף את המיקום על פי תוכניות החשמל עובר לחתימת החוזה .
בנסיבות אלה, ובשים לב לתכלית חוק המכר (דירות) והצורך להגן על הרוכש נוכח פערי הכוחות; כמו גם הכלל בדבר פרשנות לרעת המנסח מקום בו החוזה ניתן לפירושים שונים - מצאתי לקבל את הטענה (ראו: ענין שמש, שם והפסיקה בסעיף 14 לעיל מזה; ולעניין פרשנות לרעת המנסח מקום ראו למשל: ע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מ"י (22.3.11); רע"א 1768/07 בנק החקלאות לישראל בע"מ נ' עין כמונים משק חקלאי בע"מ (27.12.10); רע"א ע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' מוריאנו, פ"ד מח(4) 76 (1994); ע"א (מרכז) 71846-10-18 זוהר נ' ניהול קניון הזהב (1991) בע"מ (16.7.19)) . על כן, רכיב זה מאושר.

סעיף 5.70 לחוו"ד המומחה - חלון בחדר רחצה
26. לטענת התובעת, הותקן חלון חדר רטוב באיזור רחצה, המוגדר כאיזור מוסכן. על כן, בהעדר סימון בטיחות על הזיגוג יידרש להחליפו (בזיגוג מחוסם).
27. בהתאם לחוות הדעת - יש להציג אישור ספציפי למבנה או להחליף, ובהעדר אישור – עלות התיקון עומדת על סכום של 320 ₪.
28. הנתבעות לא הציגו אישור באשר להתאמת החלון ליעודו, ואף לא התייחסו לטענה זו בסיכומיהן.
על כן רכיב זה מאושר.
29. הוא הדין ביחס לסעיף 5.84 לחוו"ד , ועל כן, גם רכיב זה מאושר.

סעיף 5.81 לחוו"ד המומחה - תריס בחדר רחצה
30. לטענת התובעת, בהתאם למפרט יש להתקין תריס בחדר רחצה כללי, ואין היתר לחרוג מהאמור בו.
31. בהתאם לחוות הדעת - אכן, קיים חלון הכולל זכוכית חלבית אטומה למראה. עם זאת, מוצר זה מתאים יותר מתריס לאור תפקידה של המרפסת כחלק מהאמבטיה. מה גם, שפריט זה הוא יקר יותר משהובטח ומהווה שיפור. עוד צויין כי עלות הסבת הקיים לתריס היא - 420 ₪.
32. אמנם אין חולק שמדובר באי התאמה, אך על פי ממצאי חוו"ד, שלא נסתרו ואותם מצאתי לאמץ - מדובר במוצר משופר, המתאים יותר מבחינה תפקודית ויקר יותר מהפריט שצויין במפרט הטכני. משכך, הסבת הקיים לתריס תרע את מצב הדירה.
מכל מקום, בנסיבות אלה, העלאת הטענה לא עולה בקנה אחד עם חובת בעל דין לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת גם במסגרת ההליך המשפטי. התרופה בגין הפרת החובה שונה היא ועשויה, במקרים מסוימים, אף להוביל לדחיית הטענה (ראו: ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מ"י משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1) 516; בש"א 7955/19 וגאדה נ' פקיד שומה פתח תקווה- רשות המסים (8.12.19 ); והשוו: ע"א (חיפה) 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (17.4.1994) – להלן "ענין עמיגור" ; עע"מ 3885/17 קשתות נכסים בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון (4.7.18); ע"א 3496/15 בלפור נ' גבעת מרום בע"מ (17.1.17) – להלן "ענין בלפור" ; רע"א 8467/06 אבו עקסה נ' בית הברזל בע"מ (8.7.10) – להלן ענין אבו עקסה ; בר"ע 305/80 שילה נ' רצקובסקי פ"ד לה(3) 449 (1981) - להלן "ענין שילה"). על כן, רכיב זה נדחה.

סעיף 5.2 לחוו"ד המומחה - מנעול דלת כניסה
33. לטענת התובעת, במנעול של דלת הכניסה הראשית, חסר פין (בריח) אנכי תחתון לנעילת הדלת אל רצפת הדירה ובסף הדלת חסר קדח לפין; בסמיכות לצירי הדלת אין בריח, אלא קיים רק עוקץ שגם הוא לקוי מאחר ומדובר בעוקץ קשיח.
34. בהתאם לחוות הדעת – אין ליקוי. אמנם, אחד האמצעים לנעילה הנקובים בתקנה 2.92 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 (להלן "תקנות התכנון והבניה"), הוא "מנעול ביטחון בעל 4 בריחים הננעלים בארבעה כיוונים ומופעלים על ידי מנגנון גלילי.."; אך תקנה 2.92 זו מורה מפורשות כי: "נעילת הדלתות תהיה באחד האמצעים המפורטים או בכל אמצעי אחר שווה ערך להם מבחינת חוזקו , עמידותו, ואמינותו..." [ ההדגשה בקו אינה במקור –ב.ש.].
במקרה דא מדובר, בדלת תוצרת רשפים נושאת תו תקן ישראלי, וכוללת 4 בריחים בצמוד למנעול, בריח נוסף בתחתית פאת הדלת בה מותקן המנעול, בריח נוסף בפאה העליונה של הדלת, ובריח נוסף בפאת הדלת בה ממוקמים צירי הדלת.
במפרט מכון התקנים הישראלי (מפמ"כ) 196 מצוין "במקום הבריח בפאה תחתונה של הדלת אפשר להתקין בפאה הצדדית (בצד שמותקן בו המנעול) בחלקה התחתון של הדלת, בריח נוסף על הבריח הקיים בה". סעיף 10.21.1(ב) למפמ"כ 27, אשר דן במערכות הגנה בכניסה לדירות מגורים, מתיר שימוש התואם את מפמ"כ 196. כמו כן, בסעיף 2.5.1 בת"י 5044.1 (אשר החליף את מפמ"כ 27), ועוסק במכלולי דלתות מגן, כגון כניסה לדירות מגורים למשרדים ולעסקים, מצוין "מנעול בטחון המתאים לדרישות מפרט מכון התקנים הישראלי מפמ"כ 196, לרבות אביזר אבטחה נוספים הכלולים בו".
לפיכך, ולאחר שבחן את מכלול נתוני הדלת מזה, וההוראות הרלוונטיות מזה - מצא המומחה כי דלת זו נושאת תו תקן ישראלי עומדת בדרישות, ומדובר באמצעי שווה ערך מבחינת חוזקו, עמידתו ואמינותו. מה גם שאין חובה להתקנת הבריח לכיוון הרצפה.
35. לא מצאתי כי נפלה שגגה בקביעתו זו, והיא מאומצת על ידי (וראו גם: ע"א (ת"א) 26398-4-15 ווכניש נ' משהב חברה לשכון בניין ופיתוח בע"מ (18.2.19); ת.א (מחוזי חיפה) 889/98 אופק נ' שיכון עובדים בע"מ (1.5.05); ת.א (חיפה) 27349/99 סטארובין נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (27.2.05)). בהתאמה, דין הטענה להידחות.

סעיף 5.16 לחוו"ד המומחה - בליטה בחדר השינה
36. לטענת התובעת, קיימת בחדר השינה בליטה מלבנית לאורך מפגש קיר/תקרה, המהווה מפגע אסטטי ומונע ניצול מיטבי של שטח החדר, בנוסף הבליטה בוצעה בעקמומיות.
37. בהתאם לחוות הדעת - לכל אורך חדר השינה קיימת מעין קורה. מדובר בכיסוי לוחות גבס על גבי תעלת וונטה. מיקום התעלה מעל דלת הכניסה וצמוד לקיר הניצב לחלון, כך שהמיקום לא פוגע בניצול החדר ואינו מגביל את גובה החדר. על כן, לשיטת המומחה לא קיימת ירידת ערך בשל כך. עם זאת, אכן הבליטה לא הופיעה בתוכנית המכר. בתשובות לשאלות הבהרה הדגיש המומחה כי גובה החדר מתחת הבליטה הוא מעל המינימום הנדרש בתקנות – 2.50 מ'; וכי לא ניתן להתקין את הצנרת בתוך הקיר מאחר והדבר יגרום לניתוקו, ואין צורך בכך.
38. אמנם אין מחלוקת כי הבליטה לא קיימת בתוכנית המכר, אך המומחה מצא כי לא מדובר בליקוי הנדסי הטעון תיקון או אף במפגע תפקודי. קביעה זו לא נסתרה , ואף עולה בקנה אחד גם עם התמונות שלפני, ועל כן, מאומצת על ידי.
39. זאת ועוד. בסיכומיה, התובעת הודתה כי כי מדובר בליקוי אסטטי "לאו דווקא תיפקודי" (ראו: עמוד 18 לפרוטוקול שורות 22-24). ברם, התובעת לא המציאה חוו"ד שמאית או כל מסמך אחר התומך בטע נתה ל ירידת ערך, בעוד המומחה כאמור מצא כי אין ירידת ערך.
יתירה מכך. בחוו"ד מטעם התובעת אך מצויין כי נדרש תיקון בהתאם להנחיות הקונסטרוקטור בעלות של 2,000 ₪ - ולפי ממצאי חוו"ד, אותם מצאתי לאמץ, לא נדרש כל תיקון; "ולאחר מכן, בהתאם לשיעור הבליטה שיוותר, ככל שיוותר, מדובר בירידת ערך שאינה כלולה כאן". ברם, ירידת הערך הנטענת, לא הוכחה, ודי גם בכך כדי לדחות את הטענה. לענין זה אין מקום להפנייה לאומדנא. על התובעת רובץ נטל ההוכחה של כל רכיבי התביעה, ובכלל זה גובה הנזק. אם וככל שהתובעת סברה שיש לכמת את הרכיב, שומה היה עליה לעשות כן במסגרת חוות הדעת מטעמה, חלף הותרת הסוגיה לשיקול דעת בית המשפט. ויודגש - במקרה דא לא היה כל קושי אובייקטיבי להביא ראיות מדויקות ואמינות (ראו: 3608/17 הנסון (ישראל) בע"מ נ' ספאלדין (10.9.17); ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.10); והשוו: ע"א 355/80 נתן אנסימוב בע"מ נ' מלון טירת כהן שבע בע"מ פ"ד לה(2) 800 (1981); ע"א 4773/16 דלתון עבודות אלומיניום בע"מ נ. אלגור (כ.ד.א.ו) בע"מ (24.4.18); רע"א 2371/01 אינשטיין נ. אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ פ"ד(ז) (5) 787 (2003)). על כן, רכיב זה נדחה.

סעיף 5.24 לחוו"ד המומחה - מיקום האסלה
40. לטענת התובעת, האסלה מרוחקת כ-15 ס"מ מהמקלחון בעוד רוחק מינימאלי נדרש הוא 20 ס"מ. עוד נטען כי תוכנית אדריכלית לא נמסרה לתובעת ולכן היא לא יכולה היתה לצפות שתקבל בפועל דבר שאינו תואם את הוראות הל"ה.
41. בהתאם לחוו"ד הנתונים נכונים עובדתית, אך סידור הכלים והמקלחון לא גורם מגבלה כלשהי בשימוש באסלה. אמנם ניתן להזיז את האסלה כ-5 ס"מ אך אין הצדקה הנדסית לכך.
מעבר לכך, התקן הישראלי מס' 1205 מגדיר: "מיקום".. הקבועות מידות התקנתם ושטחי הגישה המזעריים ייקבעו בתוכנית המתכנן"; ו כי "מידות שטח הגישה... ואפשרות לביצוע פעילות, ניקוי ואחזקה" ורק "בהעדר מידות בתוכניות, מומלץ לקבוע את המיקום, את מידות ההתקנה של הקבועות ואביזריהן ואת מידות הגישה כמפורט בנספח א".
42. התובעת לא הציגה את הוראות הל"ת (הוראות מתקני התברואה התש"ל-1970), עליהם כביכול היא מבקשת להסתמך. מנגד, על פי ממצא המומחה אכן, כטענת הנתבעות, מדובר בהמלצה בלבד. קביעתו זו לא נסתרה. משכך, ממצא המומחה גם בסוגיה זו מאומץ על ידי , ורכיב זה נדחה.

סעיף 5.66 לחוו"ד המומחה - גובה סף החלון
43. לטענת התובעת, גובה סף החלון הוא 115 ס"מ, בעוד בתקנות הגובה הנדרש הוא 105 ס"מ והדבר יוצר מפגע בטיחותי ומקשה על השימוש הסביר לרבות בעת תליית כביסה. התובעת דורשת את עלות ביטול הליקוי ולא עלות פתרון שממילא לא בוצע על ידי הנתבעות במהלך תיקון הליקויים בדירתה.
44. בהתאם לחוות הדעת- אכן המעקה הוא בגובה כנדרש, אך תוספת חלון האלומיניום יוצר גובה של 115 ס"מ, ותתכן אי נוחות בעת תליית כביסה. המומחה ציין עוד כי לא קיימת מגבלה בתקנות או תקנים אשר דנים במינימום. לשיטתו, הנתבעת מציעה מתלה כביסה מתכוון במקום הקיים ומדובר בפתרון טוב מהקיים ויש לקבלו כאשר הנתבעות תבצענה את התיקון. על כן, רכיב זה לא כומת על ידו.
45. הנתבעות לא הכחישו שהפתרון המוצע לא בוצע על ידן ואף לא התייחסו לכך בסיכומיהן. על כן, ולאור מסקנתי גם באשר לתיקונים - רכיב זה מאושר, בהתאם לגובהו בחוו"ד מטעם התובעת (1,400 ₪).

סעיף 5.72 לחוו"ד המומחה - התקנת מעקה בסמוך למסתור כביסה
46. לטענת התובעת, יש להתקין מעקה תקני בסמוך למסתור הכביסה לשם הגנה מפני נפילה של מי ששוהה על משטח הבטון מתחת למתלה הכביסה.
47. בהתאם לחוות הדעת - לא קיים ליקוי. המעקה לא נדרש, מאחר ותקנה 3.9 העוסקת במעקות לא מתייחסת למסתור כביסה כדוגמת הקיים אלא למרפסת או פתחים בהם הגישה ישירה וקיימת סכנת נפילה. לצורך כניסה וירידה למשטח הבטון הצמוד למסתור הכביסה הנדון, נדרש שימוש בסולם. בנוסף קיימת סגירה באמצעות פרופילי מתכת לכל גובה הבניין התוחם את המקום. בכל מקרה, המשתמש במסתור כביסה לצורך עבודות צריך לנקוט באמצעי הבטיחות הנדרשים עפ"י חוק.
48. לא מצאתי כל טעם שלא לאמץ את חוו"ד המומחה גם בסוגיה זו. ויוער – בסיכומיה הפנתה התובעת לת קן 5100 , אך ללא פירוט והתקן אף לא הומצא על ידה למרות שניתנה לה הזדמנות לעשות כן. כשל זה יפעל לחובתה. על כן, רכיב זה נדחה.

סעיף 5.82 לחוו"ד המומחה - בליטה בחדר רחצה הורים
49. לטענת התובעת, יש בליטה בסמיכות למפגש קיר תקרה ובליטה בגין חיפוי צינור שלא מופיעה בתוכניות המכר, הגורמת לירידת ערך.
50. בהתאם לחוות הדעת - מדובר בכיסוי של צנרת ביוב ואין בכך אי התאמה לתוכנית המכר אשר מטבע הדברים לא מכילה את פרטי צנרת. מכל מקום - מיקום הבליטה וצורת הגימור מכסה את הקיים ולא קיים ליקוי או אי התאמה או ירידת ערך.
51. קביעת המומחה לא נסתרה, והיא מאומצת על ידי.
יתירה מכך, בהתאם לחוו"ד מטעם התובעת יש לבטל את הבליטה או לקבל הערכת שמאי בנוגע לירידת ערך אם לא ניתן לבטלם. מצינו כי תיקון לא נדרש, ובסיכומיה, התובעת אך טענה לפיצוי על דרך האומדנא (ראו: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 3-4). ברם, התובעת חדלה מלהוכיח את ירידת הערך הנטענת. גם בסוגיה זו אין מקום להסתפק בהפנייה לאומדנא, אלא שומה היה עליה לעשות כן במסגרת חוות הדעת מטעמה, חלף הותרת הסוגיה לשיקול דעת בית המשפט. ויודגש - במקרה דא לא היה כל קושי אובייקטיבי להביא ראיות מדויקות ואמינות. על כן, רכיב זה נדחה.

סעיף 5.1 לחוו"ד המומחה - המשקוף בדלת הכניסה
52. לטענת הנתבעות, התובעת לא אפשרה לתקן את הליקוי. על כן, אין לחייבה בגין רכיב זה; ולחלופין, יש להפחית את סכום רכישת המשקוף 800 ₪.
53. אמנם, הוצגו הצעת מחיר והעברה בנקאית ל"רשפים" גם בגין תיקון המשקוף בדלת הכניסה. כך גם מהתכתבות בין הצדדים עולה כי הנתבעות בקשו לתקן ליקוי זה, באמצעות רשפים, אך הדבר לא צלח (וראו גם: נספחים 11,12 ל- נ/2). עם זאת, בשים לב התנהלות בכל הקשור לתיקונים, לרבות עיתוי הבקשה (לאחר הגשת התביעה ) וביצוע תיקונים בדירה גם בחודש 2/16 - ואדרש לכך להלן) - לא מצאתי, בנסיבות, כי יש להפחית סכום זה .
54. לסכום פרק זה – עלות התיקונים עומדת ב'מעגל' על סך של 19,547 ₪ (כולל פיקוח ומע"מ) נכון ל יום 7.11.16.

זכות הנתבעות לבצע תיקונים
55. מן הראיות שלפני עולה , בין היתר, כדלקמן :
- התובעת פנתה לנציגי הנתבעות (ראו עדותה ,שלא נסתרה, בעמוד 8 לפרוטוקול שורות 22-33).
- ביום 14.7. 14 פנתה ב"כ התובעת לנתבעות בדרישה לתקן את ליקויי הבנייה המצוינים בחוות דעת מטעמה של המהנדס אברהמי מיום 7.7.14. ביום 16.7.14, הודיע ב"כ הנתבעת כי חוות הדעת תועבר לבדיקה עניינית, לצורך עריכת חוות דעת נגדית. עוד צוין כי ככל שיש ליקויים שתיקונם אינו דחוף הם יטופלו במרוכז בתום שנת הבדק בהתאם לחוזה המכר.
- ביום 14.8.14 פנתה ב"כ התובעת פעם נוספת לב"כ הנתבעת. ב ו ביום הודיע ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת כי נציג מקצועי מטעם מרשתו ביקש לתאם ביצוע עבודות בשלב הבדק בדירה, אך נדחה בתואנה כי עליו לתאם את הביקור עם ב"כ התובעת. הנתבעת מתנגדת להתנהלות זו ולשיטתה מדובר בהפרת הסכם, ואם וככל שתשנה יראו את התובעת כמי שמנעה ממנה הזדמנות לביצוע עבודות בשלב הבדק בניגוד להוראות חוזה המכר וחוק המכר (דירות). ב"כ התובעת השיבה כי מדובר בדרישה לגיטמית ויש לתאם את ביצוע העבודות באמצעותה.
- ביום 24.9.15 (ולאחר הגשת התביעה) הודיעה ב"כ הנתבעות לב"כ התובעת כי הם עומדים על זכותם לתקן ונדרשים להם 4 ימי עבודה, תוך ציון מועדים אופציונאליים. ביום 29.9.15 השיבה ב"כ התובעת כי זכות הנתבעות לתיקון אבדה. עם זאת, אם הנתבעות רציניות יש להעביר תוכנית תיקונים מפורטת ולו"ז לאישורה.
- ביום 10.11.15 הודיעה ב"כ התובעת לב"כ הנתבעת כי עד כה, חרף אין ספור פניות - לא בוצעו התיקונים בדירה ומצבה בכי רע; וכי בכוונת התובעת להשכיר את הדירה מיום 1.1.16. על כן, נדרש פירוט העבודות שבכוונת הנתבעות לבצע ומועדן, והתובעת תערך ותקח חופש מהעבודה לצורך כך.
ביום 18.11.15 המציא ב"כ הנתבעות לב"כ התובעת את רשימת התיקונים הנדרש ים בדירה (רשימה לא סופית); בהודיעה כי לצורך ביצועם נדרשים 7 ימי עבודה רצופים. מעבר לכך, קבלני האלומיניום והחשמל יתאמו מועד נפרד. עוד צויין כי צוות בעלי מקצוע מטעמ ן שהו ושוהים בפרוייקט ויטפלו בתיקוני שנת הבדק וקבלני המשנה מגיעים לאתר באופן שוטף.
- ביום 19.11.15 הודיעה ב"כ התובעת לב"כ הנתבעות כי כל התיאומים יבוצעו באמצעותה; כי מרשתה לא תסכים לתיאום מועדים נפרדים לביצוע עבודות על ידי קבלני משנה, לרבות קבלני חשמל ואלומיניום. התובעת דורשת תכנית מקצועית לביצוע התיקונים; ולחילופין - הדירה תפונה לחודש ימים והנתבעות תשאנה בשכר דירה חודשי.
- התובעת דרשה כי מכלול התיאומים יבוצעו באמצעות באת כוחה, ו העבודות תבוצענה בשעות בהן היא בבית, על מנת שלא תאבד ימי עבודה (וראו גם: עדותה בעמוד 9 שורה 27 עד עמוד 10 שורה 23).
- ביום 8.12.1 5 הוגיעה נציגת הנתבעות לתובעת כי עבודות שנת הבדק בדירתה יבוצעו בתאריכים 13-13.12.15.
- ביום 20.01.16 הודיעה ב"כ הנתבעות לב"כ התובעת כי בהמשך לעריכת תיקונים בדירה, חברת רשפים צריכה להגיע לקחת מידות למשקוף דלת הכניסה לשם החלפתו, אך התובעת מתנה זאת בהגעה לאחר השעה 19:00 או ביום ו' ולא בימי העבודה הרגילים; ואם התובעת תתמיד בסירובה לא יהיה ביכולתם לבצע את החלפת המשקוף. תשלום בגין עבודה זו בוצע ביום 5.1.16.
- בהתאם להודעת התובעת ביום 1.3.16 ייכנס להתגורר בדירה דייר, ועל כן בשבוע האחרון של חודש פברואר 2016 הנתבעות תוכלנה לבצע כל התיקונים
- במועדים שונים ועד לחודש 2/16, בוצעו בדירה תיקונים על ידי הנתבעות ו/או קבלני משנה מטעמן (ראו: ראו למשל : נספחים ד'- ח' יב'-יג ל-ת/1; נספחים 2,7-11 ל-נ/2).
56. מן המקובץ עולה כי שניים: האחד, משלב מסוים התובעת הציבה תנאים באשר לאופן תיאום מועדי ביקור בדירה וביצוען ; והשני, הנתבעות לא הזדרזו להשיב לפניות התובעת ולבצע את התיקונים ואף בשלב זה לא השלימו העבודות למרות שהדירה הועמדה לרשותם טרם כניסת הדייר.
57. יש לזכור כי שומה על הקונה ליתן לקבלן "הזדמנות נאותה" לתקן את הדרוש תיקון במהלך שנת הבדק או בסמוך לסיומה. השאלה אם ניתנה "הזדמנות נאותה" אם לאו תוכרע על פי מבחן אובייקטיבי, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, בענין סגל (ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.05)) עמדה כב' הש. ע. ארבל על חשיבות מתן הזדמנות נאותה וכנה ולא רק "מהשפה ולחוץ":
"תקופת הבדק מיועדת לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה בתוך תקופה קצובה ותיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות במישור של יחסי הצדדים לחוזה, היות שבקביעת תקופת הבדק נלקח בחשבון אופיו המיוחד של הממכר – דירה חדשה אשר ליקויים בבנייתה עשויים להתגלות אך לאחר זמן – וניתנת אפשרות למוכר לעמוד בקיום חיוביו החוזיים ולמסור ממכר תקין לקונה בעבור התמורה החוזית. כן יש לתקופת הבדק חשיבות במישור רחב יותר – תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו. אלה יתוקנו על ידי המוכר בלא שתידרש פניה לבית המשפט. כמובן, במידה שסבורים הקונים כי המוכר לא כיבד חיובו החוזי לתקן הליקויים בשנת הבדק, פתוחה בפניהם האפשרות לפנות לערכאות בתביעה. מכאן, ככלל, לצדדים כולם, כמו-גם למערכת המשפט, אינטרס בהקפדה על כך שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק.  
....הגשת תביעה בגין ליקויי בניה צריכה להיעשות ככלל לאחר שחלפה תקופת הבדק ולאחר שניתנה לקבלן הזדמנות אמיתית – ולא כזו שהיא בבחינת מן השפה ולחוץ – לתקן הליקויים בתקופת הבדק או בסמוך לסיומה. ...".

(והשוו: ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, נה(4)213 (להלן:" ענין שפייר", שם; ע"א 8939/01 אביצור ואח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, נז(6) 83 (2003) (להלן: "עניין אביצור" ; ע"א 7799/01 סלים נ' שרביב בע"מ, נו(ז) 725, (2002); ע"א 656/99 בר-שירה נ' מעונות ובניין בע"מ פ"ד נז (5) 1 (2003) - להלן "עניין בר שירה"; ע"א 4050/15 גוברין נ' לבנשטיין (28.12.17); בר"ע (חי') 1942/07 סעדון נ' משהב חברה לבנין בע"מ (3.4.08); ת.א (חי') 889-04 עדי נ' אשל הירדן יזום ובניה בע"מ (25.12.11); זמיר -חוק המכר בעמוד 589- 600).
58. התנהלות זו אף מחויבת מכוח חובת תום הלב בה מצווה כל בעל דין בעת נקיטה בהליכים משפטיים (ראו: עע"מ 3885/17 קשתות נכסים בע"מ נ' הועדה המחוזית (4.7.18), על האסמכתאות הנזכרות בו; ענין בלפור,שם); ענין אבו עקסה, שם; ענין שילה, שם; בג"ץ 6215/12 באסטקאר נ' שר האוצר (16.6.15); רע"א 8285/07 פרפרה נ' גולדו (15.9.08); ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס (25.3.08)).
59. מטעם זה גם אין למצוא לחובת הנתבעות את אי השלמת העבודות, מקום בו התוב עת סרבה לאפשר להן לתקן, או הציבה תנאים שלא אפשרו את קיומם (לאחר שעות העבודה) גם אם הדבר היה רק משלב מסוים.
60. מנגד, הוכח כי נציגי הנתבעות ביקרו בדירה וביצעו תיקונים, במועדים שונים, ולבסוף הדירה אף הועמדה לרשותם כשהיא ריקה, אך לא היה בכך כדי לתקן את מכלול הליקויים (כעולה מכל חוו"ד שלפני, לרבות הבדיקה החוזרת מטעם הנתבעות מיום 7.6.16). אמנם, תיקון מס' 5 – תשע"א (שנכנס לתוקף ביום 6.4.11) וסעיף 4ב(ב) לחוק המכר (דירות), לא חלים בענייננו, אך סעיף 4ב(ב) זה בעצם משקף את ההלכה הפסוקה עוד טרם תיקון מס' 5, לפיה זכות המוכר לבצע תיקונים אינה בלתי מוגבלת. כאמור עוד בעניין אביצור:
"כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי, תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם. ... אמנם, התיקונים שביצעה המשיבה בדירות המערערים, בלא הצלחה, חופפים באופן חלקי, ולא אחד לאחד את הליקויים המצויים כעת בדירותיהם, הדרושים תיקון, אך אין בכך כדי לסתור את הקביעה, לפיה המשיבה מיצתה זכותה, בלא הצלחה, ואיבדה את אמונם של המערערים ....".

(וראו גם: ענין יהודאין, שם; ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה פ"ד נ(2)858 (1996); ע"א (חיפה) 52575-05-15 גלבוע נ' בן ג'ויה (20.10.15) – להלן "ענין ג'ויה"; ת.א. (מחוזי ירושלים) 978/95 מילון נ' שכון עובדים בע"מ (24.4.01); ענין בר שירה, שם).
61. זאת ועוד. אכן הנתבעות לא פעלו בזריזות הראויה, ועל פניו, שני הצדדים התמקדו בתכתובת, חלף תיקון הליקויים. מכל מקום, אין לפני הסבר מדוע נדרשו לנתבעות חודשים כה רבים לבחינת חוו"ד מטעם התובעת אשר הומצאה לידן עוד ביום 14.7.14; ומדוע גם לאחר הגשת התביעה נדרשו חודשים (9-11/15 ) טרם הודיעו הנתבעות לתובעת על כוונתן לבצע תיקונים.
בהקשר זה יצוין כי אמנם בחו"ד מטעם הנתבעות לא הוכרו מרבית הליקויים שנטענו על ידי התובעת, אך בכך, כשלעצמו, לא היה כדי לאיין את זכותן לבצע את התיקונים, בפרט נוכח היחס בין חוו"ד מטעם הצדדים וחוו"ד מטעם מומחה בית המשפט ( וראו גם: ענין ג'ויה, שם).
62. יתירה מכך. מטעם הנתבעות התייצבה לעדות הבעלים והמנהלת של הנתבעת מס' 2, בעוד שאנשי המקצוע, לרבות עובדיהם של הנתבעות, אשר באו בדברים עם התובעת ובכלל זה בכל הקשור למצב הדירה, התיקונים שבוצעו בה ושיתוף הפעולה מצד התובעת (או העדרו) , לא התייצבו למתן עדות למרות שלא נטען, וממילא לא הוכח כי הייתה מניעה לעשות כן. כשל זה פועל לחובתן, ומהווה חיזוק (שלילי) לגרסת התובעת בענין דא. חזקה שבעובדה היא, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, הייתה פועלת לחובת הנמנע (ראו: ע"א 2112/17 גרסט נ' נאווויז'ן בע"מ (2.9.18); ע"א 3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רמ"י (19.3.17); בע"מ 2468/11, פלוני נ' פלונית (26.5.11); רע"א 3961/10, המל"ל נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (26.2.12); ע"א 78/04, המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ פ"ד סא(3)18 (2006); ע"א 548/78, שרון נ' לוי, פ"ד לה(1), 736 (1980); י. קדמי "על הראיות", חלק רביעי, התש"ע-2009, בעמוד 1865 – להלן "על הראיות").
63. מכל מקום, נפרשה לפניי מערכת יחסים עכורה בין הצדדים (ואף בין באי כוחם) שעולה גם מההתכתבות וגם ניכרה במהלך הדיונים לפניי. השפל אליו הגיעו יחסי האמון בין הצדדים בא לידי ביטוי גם בבקשות/תגובות הדדיות שהוגשו מהלך ניהול התיק ואף בישיבת ההוכחות (ראו למשל עמ' 16 לפרוטוקול שורה 7). בנסיבות, מצאתי ליתן לכך משקל מכריע. בנסיבות דא, מתן הזכות יחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד בית המשפט. מה עוד שמערכת היחסים שבין הצדדים עלולה לגרור אחריה תביעות ופניות חוזרות ונשנות לבית המשפט (וראו גם: ת.א. (מחוזי חיפה) 1436/98, שמילוביץ נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ (2008); ת.א. (מחוזי חיפה) 297/96, אוחנה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (2004); ת.א. (מחוזי י-ם) 2291/00, נוי נ' ליאל חברה לבניין ונכסים בע"מ (2008); ענין זלוצין , שם; רע"א 4744/01, מצלאווי חברה לבנין בע"מ נ' אולפן (28.1.12); ת.א. (מרכז) 2270-08-07, אלגריה נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (11.5.10); זמיר-חוק המכר, בעמוד 581).
64. על כן, ובמטרה להימנע מהליך נוסף באשר לאופן ביצוע התיקון, כיום, ונוכח חלוף השנים, ובנסיבות מקרה דא, ולאחר ששקלתי את מכלול השיקולים, לרבות כמפורט לעיל – מצאתי להורות על תשלום פיצוי כספי, ולאפשר לתובעת לבצע העבודות באמצעות קבלן מזדמן בשוק החופשי, במועד הנוח לה.

איחור במסירה
65. אין חולק כי החזקה בדירה נמסרה לתובעת ביום 13.9.13, בעוד שלפי חוזה המכר הדירה היתה צריכה להימסר לחזקת התובעת תוך 27 חודשים ממועד חת ימת החוזה (13.2.11), קרי: עד ליום 12.5.13.
66. לטענת התובעת, החזקה בדירה נמסרה לה ביום 13.9.13, בטרם התקבל טופס "4" וחיבור קבע לחשמל, אשר בוצע אך ביום 29.1.14, ועל כן, הדירה נמסרה באיחור של 8.5 חודשים. לדבריה, היא נאלצה לקבל את הדירה בשלב זה מאחר והיתה חייבת למסור את הדירה בה התגוררה. תחילה אחסנה חפצים בדירה, ומאוחר יותר, בערב יום כיפור (לא צויין מועד מדויק) עת חוברו מים למקלחת, היא עברה לגור בדירה עם חשמל זמני וסבלה מניתוקים. עוד נטען על ידה כי בשלב זה הבנין היה אתר בניה פעיל ובנותיה היו חשופות לאוכלוסיה של פועלים אשר הסתובבו בבניין; ואף לאחר קבלת "טופס 4" המשיכו העבודות ברכוש המשותף. מצב שאף גרר הוצאת צו פינוי על ידי עירית חדרה ביום 3.7.14.
67. לפנינו 'עדות יחידה' של בעל דין, כמשמעה בסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] התשל"א-1971 (להלן "פקודת הראיות"), ביחס אליה אנו מצווים בזהירות יתירה בטרם אימוצה. אמנם, יש וניתן לקבל עדות יחידה, אך בנסיבות, לרבות מכלול הראיות שלפני, הגיונם של דברים כמו גם התרשמותי הבלתי אמצעית מעדות התובעת והאדרת הדברים - לא מצאתי להסתפק בכך בסוגיה זו (והשוו: ע"א 765/18 חיון נ' חיון (1.5.19); ע"א 51059-02-14 עיריית לוד נ' אלמליח (4.2.15) ו-רע"א 1671/15 אלמליח נ' לוד (17.5.15); ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו פ"ד(2) 559 (2000); ע"א 761/79 פינקל נ' הדר חברה לביטוח בע"מ פ"ד לה(2)48 (1980); ע"א 295/89, רוזנברג נ' מלאכי, פ"ד מו(1) 733; רע"א 33/07, רושקנסקי נ' תעבורה מיכל מלט בע"מ (2007); ע"א 8143/14 חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (29.1.17) ; על הראיות, בעמוד 1430 ואילך; ולעניין קבלת חלק מעדות מכוח הכלל 'פלגינן דבורא' ראו למשל: ע"פ 3510/16 אבו דקה נ' מ"י (17.7.19); ע"פ פלוני מ"י (30.12.14); ע"פ 9141/10 סטואר נ' מ"י (28.4.14); ע"פ 3239/14 אלאדין נ' מ"י (8.11.16); ע"פ 8444/15 אלקסלסי נ' מ"י (27.10.16)).
68. לא היתה כל מניעה להציג את חוזה המכר של דירתה הישנה של התובעת ואישור מסירת החזקה בדירה לקונה לתימוכין בטענתה, אך התובעת נמנעה מלעשות כן. כך או כך, לא הוכח כי התובעת נאלצה לקבל את החזקה במועד זה. מכל מקום - לא נטענה - וממילא לא הוכח כפייה (והשוו: ע"א 2409/10 מגורי נ' מלאכי (23.8.13); ע"א 5806/02 ארביב נ' קרני פ"ד נח(5) 193 (2004); ע"א 3230/14 פלוני נ' קיבוץ מעברות (7.9.15); ע"א 1569/93 מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ פ"ד מח(5) 705 (1994); עניין שפייר, שם; על הראיות, חלק רביעי, בעמ' 1777).
69. זאת ועוד. בפרוטוקול המסירה התובעת פירטה רשימה ארוכה של לקויים תוך תיקון המסמכים בכתב ידה. עוד הודגש על ידה בעדות כי היא התעקשה לרשום את התאריך הנכון וכך עשתה. התנהלות זו לא מעידה על אדם מאוים ו/או אדם שנכפה עליו לקבל את הדירה (ראו: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 5-6, 26-28; ואדרש לכך גם להלן).
עוד הוכח כי התובעת היתה מלווה כל העת על ידי עורך דין, לרבות בעת חתימת החוזה. אמנם, בד בבד נטען על ידה כי בשלב זה היא כבר לא היתה מיוצגת על ידי עוה"ד, אך מהתהכתבות עולה כי עו"ד אלפסי המשיכה להיות מעורבת, למצער בנושא הרישום, גם בחודש ינואר 2016 (ראו (ראו: עמוד 7 לפרוטוקול שורות 33 עד עמוד 8 לפרוטוקול שורה 10 ; עמוד 11 לפרוטוקול שורות 3-5 ; וכן ראו: נספח יב' לת/1 ונספח 8 לנ/2). מנגד, לא הוצג לפני, ולו מכתב אחד , בטרם קבלת הדירה, או לאחר מכן, לרבות בהתכתבות העניפה באמצעות באת כוחה הנוכחית, בו נטען כי התובעת נאלצה לקבל הדירה במועד זה תוך הפרת חוזה המכר.
70. אם לא די בכך, לפני הציגה התובעת גרסה נוספת לפיה, עובר למעבר גרה אצל אביה "כמו קופסת סרדינים", ומטעם זה בקשה להקדים ולקבל החזקה בדירה , כלשונה: (רא ו עמ' 11 שורות 18-23):
"ת. אני לא מתכחשת שפניתי אין ספור פעמים שימסרו לי את הדירה כי מכרתי את הדירה שגרתי בה קודם ולא היה לי איפה להיות. החתימו אותי על המסמך הזה בסביבות חודשיים שלוש לאחר התאריך שנקוב שם אך אני התעקשתי לכתוב את התאריך שבאמת נכנסתי בו לדירה וזה היה נראה לי שמנסים להחתים אותי על משהו לכן יש המון תוספות בכתב ידי כי משהו היה לי פה מאוד מוזר בכל הדבר הזה. ביקשתי לגור שם, זה לא רק להכניס קבלנים. לא יכולתי יותר. הייתי כמו קופסת סרדינים אצל אבא שלי.".

מכל מקום, בשלב זה התובעת מודה כי מסירת החזקה בדירה והכנסת קבלנים בשלב זה היתה, לבקשתה. משכך, מכלול טענותיה באשר למגורים באתר בניה פעיל דינן להידחות. כך גם, משהמסמך נחתם, לפי גרסה זו, חודשים לאחר שכבר קיבלה את הדירה והתגוררה בה - אין מקום לטענות בדבר כפייה/אילוץ/איום.
71. יתירה מכך. ביום 13.9.13, או בסמוך לכך, חתמה התובעת על שלושה מסמכים:
- האחד, המכותר בשם: "פרוטוקול ביקורת/טרם מסירת דירה לדייר"; הכולל רשימת אי התאמות לרבות בנספח מצורף. עוד הוסיפה התובעת בכתב יד כי הצהרתה בדבר העדר תביעות היא "בכפוף לתקופת הבדק והאחריות הקבועות בחוזה ובחוק".
- השני המכותר בשם: "אישור סופי על קבלת החזקה בדירה", אליו צורף פרוטוקול מסירה מעודכן המפרט את הליקויים שטרם תוקנו בדירה, תוך ציון בכתב עד כי תיקונים שפורטו בפרוטוקול המסירה הקודם מחודש אוגוסט לא תוקנו לשביעות רצון התובעת. עוד צויין בכתב יד כי הצהרותיה הן "למעט כל מה שיפורט בפרוטוקול מסירה מ-13.9.13".
- והשלישי המכותר בשם: "הכנסת קבלנים חיצוניים לדירה", לפיו הנתבעת מוסרת את החזקה בדירה טרם קבלת טופס 4 לצורך הכנסת קבלנים חיצוניים; וכי מועד קבלת המפתחות ואפשרות כניסת הקבלן החיצוני לדירה ביום 13.9.13 נחשב כמועד מסירת החזקה לעניין הפיצויים בגין עיכוב במסירת הדירה בלבד. עוד מצויין במסמך זה כי: "הדירה נמסרה לי בטרם היא ראויה למגורים באופן מלא עד קבלת טופס 4 זאת עפ"י בקשת הקבלן ואני מוותר על כל טענה ו/או תביעה כנגד הקבלן בגין מסירת הדירה . הדירה לא חוברה לחיבור חשמל ומים קבע" . במסמך זה יש שינויים בכתב יד, לרבות בסעיף המצוטט.
72. לטענת התובעת, בסיכומיה הנתבעת ניצלה את היותה לא מיוצגת במועד זה והחתימה אותה על המסמך השלישי בניגוד לחוק. ברם, התובעת העידה כי היא עמדה על כניסה לדירה במועד זה, לצורך מגורים, ולא רק לצורך הכנסת קבלן מטעמה, נוכח הצפיפות בבית אביה (לפי גרסתה בעדות) או מאחר ונדרשה למסור את הדירה לרכוש דירתה הקודמת (לפי גרסתה בתצהיר). מכאן, אילוץ או כפייה אין כאן; ולמצער, זו לא הוכחה.
כך גם מהתיקונים שהוכנסו בכתב יד עולה , כאמור, שהתובעת הקפידה היטב שהמסמך ישקף את הדברים. כך גם בעדותה טענה כי עמדה על ציון המועד הנכון (ראו עמוד 11 לפרוטוקול , שורות 3-6). התנהלות זו כמו גם טיב ההערות לא מתיישב עם טענה לכפייה, אילוץ, ניצול. הטענה אף לא מתיישבת עם התרשמותי הבלתי אמצעית מהתובעת כמי שמעורבת, מבינה את הדברים היטב ויודעת לעמוד על זכויותיה. מה עוד, שכאמור, טענתה כי בשלב זה לא היתה מיוצגת נסתרה במסמכים שלפני (ראו: נספח יב לת/1 ו- נספח 8 לנ/2).
עוד יש לזכור כי מדובר בתקופה שלפני תיקון 5 לחוק המכר (דירות), ועל כן אין לאמר כי היה איסור למסירת הדירה טרם "טופס 4". ודוקו: פס"ד בענין קראוס אליו הפנתה התובעת בסיכומיה עניינו כתב ויתור בנוגע לביצוע תיקונים.
73. התובעת הציגה טופס 4 לבניין מיום 30.12.13, אלא שבאותה נשימה נטען על ידה שהדירה חוברה לחשמל רק ביום 29.1.14 (ראו נספח ח1 ל-ת/1 ; וסעיף 28 לתצהירה – ת/1).
משעומתה התובעת עם סתירה זו השיבה תחילה כי אינה זוכרת, אחר כך כי אינה מבינה את השאלה ואולי זו "טעות קלדנות" ובהמשך: "יכול להיות ובאמת אני מנסה להסתמך רק על הזכרון שלי שאחד זה תאריך חיבור החשמל ואחד זה תאריך הטופס 4 אבל יכול להיות שאני מבולבלת כי לא ייחסתי לכך חשיבות לפני שבאתי לפה... איני זוכרת אם יש לי אסמתכא לתאריך חיבור החשמל. אפשר לברר". (ראו עמ' 10 שורות 29-38 עמ' לפרוטוקול 12 שורה 2). גרסאות אלה אך פגמו באמינותה.
בהקשר זה יצויין עוד שניים: האחד, התובעת הצהירה כי "גם כשניתן טופס 4, חודשיים לאחר מסירת הדירה, הסתבר..". לפי גרסה זו מדובר בחודשיים ולא ב-4 וחצי חודשים ( ראו: סעיף 32 ל -ת/1); והשני, אמנם הוכח כי ביום 3.7.14 נמצאו ליקוי בטיחות - הגם שלא הוצא צו פינוי - אך כבר ביום 6.7.14, נמצא כי מרבית הליקויים הוסרו ואין מניעה בטיחותית להתגורר ב בנין. כך או כך , לא הוכח ש"טופס 4" ניתן שלא כדין.
74. מכל מקום - בנספח השינויים, שעניננו שינויים שנערכו בנוסח חוזה המכר לבקשת התובעת - נכלל גם שינוי לסעיף 20.1 (שעניינו מועד מסירת הדירה - סעיף י' לנספח ז' לחוזה המכר), בזו הלשון:
"המוכרת מתחייבת לעשות כל שלאל ידה על מנת למסור את הדירה לאחר שהוצא בגינה ובגין הבניין בו היא מצויה טופס 4 (טופס אכלוס), ולכל המאוחר המוכרת מתחייבת להמציא טופס 4 תוך 4 חודשים מיום מסירת החזקה. מכל מקום, לא יהיה באי המצאת טופס 4 כדי לעכב מסירת החזקה ו/או כדי להוות הצדק לעיכוב כאמור".

מכאן, שינוי מוסכם זה לנוסח החוזה , מורה מפורשות כי העדר טופס 4 לא ימנע את קבלת החזקה בדירה. משכך, אין בהעדר חיבור חשמל קבוע לדירה בעת מסירת החזקה משום הפרה של התחייבויות הנתבעות. ויודגש – אם וככל שהמדובר היה בהוריה בנוסח האחיד, הייתי נוטה שלא לקבלה, אך המדובר בהוריה עליה הסכימו הצדדים בנפרד בנספח שינויים שביקשה התובעת, ובוצע, כאמור, בליווי עורך דין מטעמה (ראו עמ' 7 שורות 33-35). משכך, יש לכבד את ההסכמה אליה הגיעו הצדדים.
75. בכל הקשור לטענות בדבר עבודות שהמשיכו ברכוש המשותף - ראשית, בהתאם לחוזה המכר, הנתבעת רשאית לעשות כן תוך 180 יום ממועד ממסירת החזקה (ראו למשל סעיף 20.2 לחוזה המכר).
שנית, וחשוב מכך, התובעת הודתה כי טענות אלה כלולות בתביעה שהוגשה על ידה ודיירים אחרים בבנין בגין ליקוי בנייה ברכוש המשותף (ת.א. (מחוזי חיפה) 44117-11-14 - להלן: "ההליך במחוזי"). על כן, מכלול טענות אלו ידון במסגרתה.

76. הנתבעות מצידן, מפנות לזכותן על פי החוזה לעיכוב במסירת החזקה. עוד נטען לעיכוב בגין שינויים.
77. סעיפים 30 ו 31 לחוזה המכר – עניינם בכוח עליון או אירועים בלתי צפויים שאינם בשליטת הנתבעת. ברם, לא נטען, וממילא לא הוכח , כי הבניה הופסקה עקב אירועים אלה (בכל הקשור לשינויים אדרש בנפרד להלן).
78. סעיף 32 מורה כי: "בכל מקרה לא יראו בפיגור בן 120 יום מצד המוכרת במסירת החזקה בדירה לרוכש מכל סיבה שהיא, משום הפרה כלשהי של הסכם זה ו/או הוראה מהוראותיו ולא יקנה לרוכש כל זכות לפיצויים או לעיכוב תשלומים שהוא חייב בהם לפי הסכם זה. היה ותאחר המוכרת מעבר ל-120 יום, לא תבוא תקופה זו, בכל מקרה, במניין תקופת האיחור. למען הסר ספק מוסכם בזאת כי אם תאחר המוכרת מעבר ל-120 יום, לא יהא הרוכש זכאי לכל פיצוי שהוא בגין שני חודשי האיחור הראשונים, לרבות עגמת נפש תשלומים והוצאות.". ברם, בהתאם לנספח השינויים: "המועד הנקוב בסעיף זה בעניין משך העיכוב ב יעמוד על 90 יום (במקום 120)" (ראו: סעיף יג לנספח ז' לחוזה ).
79. עסקינן בחוזה שנחתם לפני כניסתו של תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות) (6.4.11). על כן יש לבחון סעיף זה בהתאם לפסיקה טרם תיקונו של תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות). פסיקה זו הכירה בהסכמה על התקופה בה האיחור במסירת הנכס לא יחשב כהפרת חוזה , אך איחור לתקופה ארוכה יותר יחשב כהפרה ויזכה את הרוכש בפיצוי מיום המסירה הקבוע בחוזה, אלא אם כן הוסכם בחוזה כי תקופה זו לא תובא בחשבון (ראו: ע"א 4337/02 ירמיהו עיני חברה לבעניין בע"מ נ' קו אופ צפון היפר שוק רשתות שיווק בע"מ פ"ד נח(1) 799 (2003); ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (12.4.11); ע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב(3) 851)).
80. בעניננו, הוסכם כאמור כי החודשיים הראשונים יהיו ללא פיצוי. על כן, התובעת זכאית לפיצוי בגין בגין 2 חודשים, מתוך תקופת העיכוב.
81. בכל הקשור לטענה כי העיכוב חל עקב שינויים בדירה שבוצעו לבקשת התובעת (סעיפים 30 ו- 11.6 לחוזה המכר) - הוצגה לפני רשימת שינויים (חלק מנספח 6 לנ/2) בעלות של 9,313 ₪.
עד כמה שניתן לדלות ממסמך זה, השינויים הוסכמו עוד בחודשים 8-10/11. מכל מקום, אין במסמך זה כל אזכור לפיגור כתוצאה מביצוע העבודה המבוקשת או משכה. שומה היה על הנתבעות להודיע לתובעת בעת בקשת השינוי כי הדבר יגרור עיכוב במסירה ומשכו, חלף העלאת הטענה בדיעבד, ובאורח כללי. לא נטען, וממילא לא הוכח, כי עת הוסכם על השינויים, הודע לתובעת כי הדבר יגרור עיכוב במסירת הדירה ומשכו. ודוקו: המדובר בטענה המשרתת את ההגנה, ועל כן הנטל להוכיחה עלה על הנתבעות (ראו: רע"א 1530/13 גדלב נ' הארגז מפעל תחבורה בע"מ (5.5.13); ע"א 1333/14 מיטרי נ' דוברונסקי (28.7.15); ע"א 895/10 אורן יורם אריזות בע"מ נ' שקולניק ח.י בע"מ (2.11.14)); ע"א 9183/09 The Football Association Premier League נ' פלוני (13.5.12); ע"א 357/72 שנסי נ' בצלציוני פ"ד כז(1) 744 (1973)).
מה עוד שבסיכומים הנתבעות לא חזרה על טיעון זה, ומשכך, יש לראותה כמי שזנחה אותו. מנגד, נטען בסיכומים, ל עיכוב בן 60 יום שגרמה התובעת בהכניסה קבלנים לדירה. ברם, הטענה נטענה אך בשלב זה, ואף זאת בעלמא, ובלא כל תימוכין, ודינה להידחות.
82. על כן, אני קובעת כי היה איחור במסירת הדירה במשך 4 חודשים (12.5.13-13.9.13), מתוכו התובעת זכאית לפיצוי בגין שני חודשים.
83. גובה דמי השכירות -
התובעת לא הציגה חוות דעת מטעמה בכל הקשור לגובה דמי השכירות בגין דירה דומה בגודלה ובמיקומה. מדובר בעניין שבמומחיות ושומה היה על התובעת לעשות כן, לרבות על דרך המצאת חוות הדעת, חלף הותרת הסוגיה לשיקול דעת בית המשפט.
עם זאת, בהתאם לנספח השינויים הפיצוי החודשי המוסכם הנקוב בסעיף 34 לחוזה – "יהווה דמי שכירות ראויים לדירה דומה, כגון זו הנרכשת עפ"י חוזה זה ואשר לא יפחת מ- 2,400 ₪" (ראו: סעיף י"ד לנספח ז') . על כן, החישוב יערך לפי המינימום המוסכם – 2,400 ₪ ; ובהתאמה, רכיב זה יעמוד על סך של 4,800 ש"ח.

טענת קיזוז
84. לטענת הנתבעות, התובעת נותרה חייבת סכום של 1,990 ₪ בגין חבור החשמל (570 ₪); ושינויים ותוספות בדירה (2,075 ₪ לפי פירוט שצורף). בגין יתרת חוב נשלחה לתובעת דרישה ביום 31.3.14 (ראו נספחים 5, 6 ל- נ/2).
85. הדרישה עולה בקנה אחד עם הוראת החוזה. מה גם שהתובעת לא הכחישה חוב זה בכלל וביחס לשינויים שבוצעו בפרט ("זה היה חוב מאוד קטנצ'יק" - וראו גם: עמוד 12 לפרוטוקול שורות 19-29); ובסיכומיה, כלל לא התייחסה ל טענה זו. על כן, דין טענה זו להתקבל.

ירידת ערך
חניות
86. לטענת התובעת, בהתאם לתשריט שצורף לחוזה המכר, צוינה חניה מספר 61 היה מצד ימין, מאחורי החזית האחורית של הבניין, בצמוד לאי תנועה. כך גם בעת ש רכשה חניה נוספת, הובטח לה כי החניה הנוספת תהיה ליד אי תנועה, אך בפועל שתי החניות אינן ליד אי תנועה. על כן, היא זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך בסכום של 20,000 ₪, בנוסף לעוגמת נפש.
87. בחוזה (נספח א') מצויין "חניה צמודה מספר 60". בנספח החניה מיום 24.10.11 מצוין כי לדירה צמודה חניה "ממוספרת כמספר 60" ותמורת 15,000 ₪ ה תובעת רכשה חניה נוספת שמספרה 32 ומסומנת בצהוב בנספח המצורף לחוזה.
נספח נ/1 חתום על ידי שני הצדדים. התובעת העידה כי המסמך נחתם בעת חתימת חוזה המכר וכי סימון חניה מס' 60 הוא המיקום שרכשה, אך היא לא קיבלה אותו בפועל אלא חניה אחרת ליד (ראו: עמוד 13 לפרוטוקול שורות 7-14). עוד הודתה התובעת, כאמור, כי בעת רכישת החניה הראשונה היתה מיוצגת (ראו: עמוד 12 לפרוטוקול שורה 33 עד עמוד 13 לפרוטוקול שורה 1).
ממסמך נ/1 שלפני לא ניתן לראות שהחניה המסומנת היא מספר 61 ולא במספר 60 כאמור מפורשות בחוזה. מה גם שכאמור בחוזה, מדובר במספר זמני.
88. מעבר לכך, התובעת לא המציאה חוות דעת או אף תשריט המעידים כי מיקום החניות בפועל, או איזה מהן, אינו החניה/ות המסומנת /ות בתשריט ; ומהות השוני. משכך, טענתה להפרת החוזה לא הוכחה.
89. יתירה מכך. גם אם התובעת היתה צולחת משוכה זו (ולא היא), הרי שבהעדר חוות דעת שמאית– גם לא הוכחה ירידת הערך. לא הוכח לפני שווי החניות המסומנות בנ/1 לעומת שווי החניות האחרות שלטענת התובעת (שלא הוכחה) הוקצו לה בפועל ; והפער, אם בכלל, ביניהן.
התובעת, הערה לכך, זנחה בסיכומיה את הטענה לירידת ערך, ואך טענה לפסיקת נזק לא ממוני בגין כך (ראו: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 20-2). לפיכך, דין הטענה להידחות. בכל הקשור לטענה לנזק לא ממוני אדרש להלן.
90. יוער כי בכתב התביעה נטען גם לירידת ערך מכוח סעיף 27 לחוו"ד מטעם התובעת. ברם, לא מצאתי סעיף זה בחוות הדעת מטעם התובעת. מכל מקום, מצינו כי התובעת לא המציאה חוות דעת שמאית בכלל, והמתייחסת לרכיב זה בפרט. על כן, טענה זו לא הוכחה, ולא בכדי נזנחה בסיכומים עת התובעת לא שבה עליה.
נזק לא ממוני
91. אין ספק כי בגין הליקויים כמפורט בחו"ד המומחה, אותה אימצתי, נגרמה לתובעת עד כה עגמת נפש בפרט נוכח התיקונים החוזרים והנשנים בדירה. כך גם על פי חוות הדעת העבודות תמשכנה 5 ימי עבודה. מטבע הדברים, בתקופות אלו נגרמו ועוד תגרם לתובעת טרדות והפרעות לשגרת חייה ויכולתה ליהנות מדירתה.
92. לעניין זה יש לזכור כי בקביעת גובה הפיצוי עבור "עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים ...אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו ...עם זאת, על הפיצוי בגין עוגמת נפש לעמוד במבחן של סבירות" (ראו: ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ (1.12.08); וראו גם: ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית בע"מ נ' נחמיאס פ"ד מו(2) 60 (1992); ענין סגל, שם; ע"א (חיפה) 39083-04-14 צמח נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (5.1.15); ת.א. (מחוזי ת"א) 7261-07-13 פולג נ' פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ (25.9.17); ענין חלמיש, שם; ת.א. (מחוזי ת"א) 14280-02-13 כהן נ' גאון נדל"ן בע"מ (1.8.17)).
93. לאחר ששקלתי את כל הפרמטרים הצריכים לעניין, לרבות כמפורט לעיל ובסעיף 90 , ומכלול ההתנהלות - מצאתי כי בנסיבות מקרה דא יש להעמיד רכיב זה על סכום של 5,000 ₪.
סוף דבר
94. אני מחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:
- סכום של 19,547 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום 7.11.16 ועד התשלום בפועל; וכן
- סכום של 4,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 12.5.13 ועד התשלום בפועל; וכן
- סכום של 5,000 ₪ אשר ישולם תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לצדדים, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל.
95. מהסכומים הנקובים בסעיף 94 לעיל לפסק הדין - יקוזז סכום של 1,990 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 31.3.1 4 ועד התשלום בפועל.
96. עוד אני מחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת שכר טרחת עו"ד בסכום של 6,500 ₪. הסכום ישולם תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לצדדים, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
97. כמו כן, אני מחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, להשיב לתובעת את אגרת בית המשפט ושכ"ט המומחים בהם נשאה, והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל ממועד ביצוע כל תשלום ועד השבתו בפועל.

לצדדים נתונה זכות ערעור.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים בדואר רשום ואישור מסירה.
ניתן היום, ו' ניסן תש"פ, 31 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.