הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 63167-12-12

בפני
כבוד ה שופטת דפנה בלטמן קדראי

תובעים

1.רוזן אירנה
2.אנטו רוזן

נגד

נתבעים

1.חנה ליהיא ארגמן
2.מאיר ארגמן
3.עו"ד טל ארגמן

פסק דין

מבוא

לפניי תביעה לביטול הסכם מכר בית. לטענת התובעים, הנתבעים הטעו אותם ונמנעו מלגלות עובדות מהותיות בדבר ליקויי ונזקי רטיבות ואי התאמות שנתגלו בבית. בנסיבות אלו, התבקשו סעדים של ביטול הסכם המכר, השבת התמורה ומתן פיצוי כספי, שהועמד לצרכי אגרה, בסך כולל של 2,960,000 ₪.

רקע עובדתי

הנתבעים 2-1, הגב' חנה ארגמן ומר מאיר ארגמן, הינם בני זוג ( להלן גם: "בני הזוג ארגמן"). הגב' חנה ארגמן הינה בעלת המקרקעין המצויים ברחוב ישראל ישעיהו 1 ב' בגדרה, הידועים כחלקות 5-4 בגוש 4587 ( להלן: "המקרקעין") [ת/1]. בני הזוג ארגמן בנו על המקרקעין את בית מגוריהם, הכולל קומת מרתף, קומת קרקע, קומת מגורים, עליית גג וחצר, על פי היתרי בנייה מיום 13.3.2005 ומיום 13.5.2009 ( להלן: "הבית") [ת/1 ו-ת/2]. עבודות הבנייה, שנעשו בפיקוחו וניהולו של הנתבע 2, מר ארגמן, שהינו קבלן בניין, הסתיימו בשנת 2005, ובסמוך לאחר מכן עברו בני הזוג ארגמן להתגורר בביתם [ סעיף 9 לתצהיר עדות ראשית של הגב' ארגמן - מוצג נ/5].

בשנת 2010 ביקשו בני הזוג ארגמן למכור את הבית. בחודש אוקטובר 2010 ביקרה התובעת, הגב' אירנה רוזן, בשתי הזדמנויות שונות, בבית, במטרה לבחון אפשרות לרכישתו, כאשר בפעם האחרונה התלווה אליה בן זוגה, הלוא הוא התובע 2, מר אנטון רוזן [ סעיפים 10-9 לתצהיר עדות ראשית של הגב' רוזן - מוצג ת/9].

התובעים הביעו עניין ברכישת הבית והחלו לנהל משא ומתן לקראת רכישתו. במהלך המשא ומתן ציינו בני הזוג ארגמן כי הבית מצוי במצב טוב ולא אמרו דבר לגבי קיומם של ליקויי רטיבות בבית. בהקשר זה יצוין כבר כאן, כי אין מחלוקת על כך שהתובעים ציינו לפני הנתבעים כי סבלו בעבר מבעיית רטיבות בבית בו התגוררו וכי מדובר בסוגיה בעלת משמעות עבורם [ סעיף 13 למוצג ת/9; סעיף 29( ב) למוצג נ/5].

ביום 14.11.2010, ובטרם חתמו הצדדים על זיכרון דברים לרכישת הבית, הזמינו התובעים מהנדס בניין מטעמם, אינג' יעקב דובדבני, כדי לבדוק את הבית טרם רכישתו. במהלך בדיקתו איתר אינג' דובדבני ליקויים גלויים שאינם יסודיים, והעביר לתובעים דו"ח המפרט 31 ליקויים שנמצאו בבית [ נספח 1 לתיק מוצגי התביעה ( להלן: "דו"ח דובדבני")]. בדו"ח דובדבני לא צוינו רטיבות או ליקויים יסודיים בבית. התובעים השתמשו בדו"ח דובדבני לצורך " שיפור עמדות" במשא ומתן ואף הצליחו להשיג הנחה בשיעור של כ- 2.5% מסכום מחיר העסקה ( פר' עמ' 210, ש' 32-30).

ביום 16.11.2010 חתמו הצדדים על זיכרון דברים, בו צוין במפורש כי זיכרון הדברים נחתם " לאחר שהקונים בדקו את הבית הן בעצמם והן ע"י מומחה מטעמם והם מעוניינים לרכוש את הבית as is" [ נספח 2 לתיק מוצגי התביעה].

לאחר חתימת זיכרון הדברים, פנו הצדדים לקבלת ייצוג משפטי לשם התקשרות בהסכם המכר. התובעים יוצגו על ידי עורך דין אדלשטיין [ סעיף 21 ל-ת/9]; ואילו הנתבעים יוצגו על ידי בנם, עו"ד טל ארגמן, הלוא הוא הנתבע 3 בהליך דנן.

בין עורכי הדין של הצדדים החלו חילופי טיוטות של הסכם המכר. במהלך תקופה זו, ביקש עו"ד אדלשטיין להוסיף להסכם המכר סעיף הצהרה לגבי מצבו התקין של הבית, ובכלל זאת כי " המוכרת מצהירה בזה כי למיטב ידיעתה אין בדירה כל פגם ו/או מום ו/או בנייה לא חוקית ... ושכל המערכות בדירה תקינות לרבות מערכת מים, חשמל, אינסטלציה תקינות ופועלות כראוי" [ראו, סעיף 1 ד למכתב עו"ד אדלשטיין מיום 25.11.201 0 וכן סעיף 1.2 לטיוטות הסכם המכר, שצורף כנספח 4 לתיק מוצגי התביעה]. ברם, עו"ד ארגמן סירב להכניס שינויים אלו לחוזה ועמד על כך שהבית יימכר "as is", בפרט לאחר שמומחה מטעם התובעים בדק את הבית טרם החתימה ( פר' עמ' 329). כתוצאה מעמדתו של עו"ד ארגמן ביחס לסעיף תקינות הממכר, אף המליץ עו"ד אדלשטיין לבני הזוג רוזן לוותר על עסקת הרכישה [ סעיף 10 ל-ת/14; סעיף 24 ל-ת/9]. לאחר דין ודברים בין הצדדים, הוסכם לכלול בהסכם המכר, תחת הצהרת הקונים, את נוסח הסעיף הבא:

"הקונים מצהירים כדלקמן:

2.1 כי הם בדקו את הדירה בין בעצמם ובין ע"י מומחים מטעמם ומצאו אותה מתאימה מכל בחינה שהיא, הנדסית, תכנונית ומשפטית, במצב תקין וראויה למגורים, למעט פגם נסתר שלא ניתן היה לגלותו טרם חתימת הסכם זה ע"י קונה סביר, והם מוותרים על כל טענה ו/או תביעה נגד המוכרת בגין מצבה הפיזי של הדירה ו/או התכנוני ו/או המשפטי ובלבד שתישאר במצבה הפיזי כפי שהוא ביום חתימת חוזה זה גם במועד מסירתה על פי החוזה, למעט בלאי סביר. הקונים רוכש [כך במקור – ד.ב.ק] את הדירה במצבה ( AS IS)"

[סעיף 2.1 להסכם המכר, שצורף כנספח 2 לתיק מוצגי התביעה; ההדגשות לא במקור – ד.ב.ק]

ביום 6.12.2010 נחתם הסכם המכר בין התובעים לבין הגב' ארגמן, על שמה בלבד היה רשום הבית, תמורת סכום כולל של 2,100,000 ₪ [ סעיף 5 להסכם המכר]. בהסכם המכר אף הוסכם כי מועד העברת החזקה לדירה יהיה ביום 31.8.2011 [ סעיף 4 להסכם המכר].

בין לבין, ערכו התובעים או מי מטעמם מספר ביקורים מתואמים מראש בבית. כחודשיים לפני מועד העברת ההחזקה בדירה, פנו הנתבעים לתובעים בבקשה לאחסן חלק מחפציהם בעלית הגג עד לקבלת דירתם החדשה, ונענו בחיוב. הנתבעים אחסנו את חפציהם עטופים בקרטונים ובניילון בעליית הגג.

ביום 29.8.2011 נמסרה החזקה בבית לידי התובעים במשרדו של עו"ד אדלשטיין. במועד זה, חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו " אישור וקבלה", שנוסח על ידי ב"כ התובעים, עו"ד אדלשטיין, בו אישרו כי " לצדדים אין ולא תהיינה כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה האיש כלפי רעהו בגין ביצוע עסקת מכר מקרקעין הנ"ל ו/או בגין התמורה אשר שולמה ו/או התחייבות הצדדים נשוא ההסכם [ להלן: "מסמך אישור הקבלה", שצורף כנספח ב למוצג נ/7].

לאחר מועד גמר החשבון ומסירת החזקה, הביאו התובעים בעלי מקצוע לביתם החדש לשם ביצוע עבודות וכן החלו בניקיונות לקראת הכניסה לביתם החדש, אשר במהלכם, כך נטען, התגלו נזקי רטיבות בבית [ סעיף 38 ל-ת/9]. בעצה אחת עם עו"ד אדלשטיין החליטו התובעים לשכור את שירותי חברת " אינפרטק", המתמחה בגילוי ובאיתור נזילות ורטיבות. בבדיקה שנערכה ביום 13.9.2011 זוהתה על ידי נציגי חברה זו רטיבות במרתף ובמטבח כתוצאה מליקויי בניה [ נספח 5 לתיק מוצגי התביעה].

לנוכח ממצאים אלו, חששו התובעים כי הוסתרו מהם פגמי רטיבות בבית ועל כן ביקשו מהנתבעים שיגיעו לביקור בביתם, כדי לברר עניין זה וכדי שיוכלו להתרשם באופן בלתי אמצעי מהרטיבות והליקויים השונים שהתגלו על ידם בבית. ביום 7.10.2011 נערכה פגישה בבית, אשר הוקלטה על ידי התובעים, במהלכה העלו התובעים טענות בנוגע לנזקי רטיבות שהתגלו במטבח ובמרתף, אשר תיקונם הוערכו על ידם בסכום של כ- 100,000 ₪. הנתבעים השיבו כי מקור הרטיבות במטבח הוא ככל הנראה מדיח הכלים והכחישו כל טענה שהיא הנוגעת לליקויי בנייה, בין אם במטבח ובין אם במרתף. הנתבעים הבהירו כי בתקופת מגוריהם לא הייתה בעיית רטיבות, ואף הפנו לכך שבעיה כזו אף לא נמצאה על ידי אינג' דובדבני שבדק מטעם התובעים את הבית טרם רכישתו. הנתבעים אף טענו כי בעלי המקצוע שהובאו על ידי התובעים עת כניסתם לבית הם הגורם לרטיבות [ תמלול השיחה מיום 7.10.2011 צורף כנספח 14 לתיק מוצגי התביעה].

הואיל וניסיונות ההידברות עם בני הזוג ארגמן העלו חרס, החליטו התובעים לשכור את שירותיו של מר יוסי גולדקלנג, שהינו מהנדס ושמאי מקרקעין, כדי לעקוב אחר התפתחות הנזקים במהלך תקופת החורף. עם תחילת הגשמים בחודשי החורף של אותה שנה, החל גג הבית לדלוף. על כן הוזמנה חברת אינפרטק ליתן חוות דעת נוספת ביחס לרטיבות ונזילות. מדו"ח אינפרטק מיום 4.12.2011, שצורף כנספח 6 לתיק מוצגי התביעה, עולה כי זוהתה רטיבות רבה באזורים שונים בית, וביניהם מרתף, סלון, חדרי רחצה, מרפסות ועוד, שמקורם מליקויי בנייה כגון איטום לקוי [ וראו גם דו"ח ממצאי מדידת תכולת רטיבות, שצורף כנספח 7, שם].

ביום 16.5.2012 זימנו התובעים את חברת אינפרטק לבדיקה נוספת של ליקויי הרטיבות והנזילות המצויים בבית. גם מדו"ח זה עלה קיומה של רטיבות בחלקים נרחבים מהבית שמקורם בכשלים מבניים כגון איטום לקוי [ נספח 8 לתיק מוצגי התביעה]. בחודש יוני 2012 מסר אינג' גולדקלנג את חוות דעתו, בה נקבע כי קיימים ליקויים וכשלים יסודיים במבנה הגורמים לרטיבויות קשות בכל רחבי הבית, שמקורה בכשלי איטום במרתף, במרפסות, בגג ובתעלת ניקוז, וכי קיימת אי התאמה של הבית ביחס להיתרי הבנייה בשל חריגות ושינויים במטבח, במרתף ובחלל הגג [ חוות הדעת של אינג' גולדקלנג צורפה כנספח 10, שם].

לנוכח האמור, ביום 21.6.2012 פנו התובעים אל הנתבעים במכתב, בו נתבקש ביטול הסכם המכר בתוך 30 יום, מחמת קיומם של ליקויים וכשלים יסודיים, והשבת הכספים בתוך 90 יום. כן צוין במכתב, כי לפנים משורת הדין, ובכפוף לביטול הסכם המכר והשבת הכספים, יהיו מוכנים התובעים למחול על ההוצאות בגין הנזקים הישירים והעקיפים שנגרמו להם [ נספח 11 לתיק מוצגי התביעה, (להלן: "מכתב הביטול")]. ביום 15.7.2012, שלחו בני הזוג ארגמן מכתב תשובה, בו דחו את הנאמר. במכתב נטען כי טרם חתימת ההסכם, ביקרו התובעים עשרות פעמים בבית, וכן הביאו מומחה מטעמם לבודקו, כאשר לאור ממצאי הבדיקה הסכימו לחתום על זיכרון דברים, ולרכוש את הבית במצב שהוא. ברי, כי כיום, שנה וחצי לאחר מועד ההתקשרות, לא ניתן לבטל את ההסכם [ נספח 12, שם].

במצב דברים זה, הוגשה אפוא התביעה דנן לביטול הסכם מכר הבית, השבת התמורה ששולמה בגינו ומתן פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לתובעים.

תמצית טענות הצדדים

לטענת התובעים, במהלך תקופת ההתקשרות ואף לאחריה, הותירו הנתבעים רושם אמין ביותר. הנתבעים טענו כי הם בנו את הבית בכוחות עצמם, ומר ארגמן אף הציג את עצמו כמי ששימש כקבלן הראשי, המכיר כל אבן, לבנה ורעף בבית. בנסיבות אלו, האמינו התובעים למצגי השווא ולאמירותיהם המפורשות כי לא קיימים בבית אי התאמות או ליקויים, ובפרט שלא ליקויי רטיבות ונזילות. סוגיית הרטיבות הייתה חשובה במיוחד לתובעים, כפי שהובהר גם לנתבעים, וזאת לאור בעיה דומה במהותה, אך לא בחומרתה, עמה התמודדו בביתם הקודם. לו חשדו ברטיבות, היו התובעים נמנעים מלרכוש את הבית.

לאור האמון הרב שרחשו לנתבעים והלחץ שהופעל עליהם לחתום על הסכם מכר, התנהל משא ומתן קצר במיוחד, של כשלושה שבועות בלבד עד למועד חתימת ההסכם. בדיעבד התברר לתובעים כי הנתבעים רצו " לסגור את העסקה" במהירות, בטרם יגיעו חודשי החורף ותקופת הגשמים. גם לאחר חתימת ההסכם, דאגו הנתבעים להסתיר את הפגמים והליקויים הקיימים בבית, וזו גם הסיבה מדוע סירבו לקיים ביקורים ללא התראה מראש של לפחות מספר ימים וכן מדוע בחרו לעטוף היטב את חפציהם השמורים בעליית הגג בניילון.

עם כניסת התובעים לבית, התגלו נזקי רטיבות ונזילות וכן ליקויים וכשלים יסודיים נוספים. נזקים אלו הלכו והחמירו עת הגיעה עונת החורף, עד למצב בו לא ניתן להמשיך לנהל אורח חיים תקין וסביר בבית.

מחוות דעת שונות שהזמינו התובעים עלתה תמונה עגומה בנוגע לכשלים בבית, ובין היתר כי מדובר בכשלים מבניים וליקויים נרחבים, מהותיים ויסודיים, אשר מקורם בכשלים בבניית הבית, ועלות תיקונם הוערכה במאות אלפי שקלים. הנתבעים סירבו להכיר באחריותם לנזקים וניסו להולך שולל את התובעים באמירות כוזבות ובמצגי שווא.

התובעים אף גילו כי קיימת אי התאמה בין היתרי הבנייה לבין מצב המבנה בפועל. אי התאמה זו התגלתה רק לאחר קבלת ההחזקה בבית וקבלת התוכניות וההיתרים. האמור עומד בניגוד להצהרותיהם המפורשות של המוכרים בסעיף 1.2 להסכם המכר, לפיו הדירה נבנתה על פי הקבוע בהיתרי הבנייה.

בנסיבות אלו, הנתבעים הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם והסתירו עובדות מהותיות ויסודיות, תוך מתן מידע והצגת מצגים מטעים וכוזבים, העולים אף לכדי תרמית והפרת חובת האמון והנאמנות. ברי, כי לו היו התובעים יודעים מראש את העובדות לאשורן, היו נמנעים מהתקשרות בהסכם המכר.

בדיעבד התברר כי זו גם הסיבה לסירובו העיקש של עו"ד ארגמן להכניס סעיף " תקינות הממכר" להסכם המכר, שנחשב כסעיף סטנדרטי בחוזים מסוג זה. עו"ד ארגמן, אשר בהכרח ידע על הליקויים הקיימים בבית, נהג בדרך מתחמקת ובעורמה ובחר להסתיר פגמים אלו מפני התובעים ובא כוחם, בטענה כי לא מדובר בנכס חדש, ולכן ייתכן כי קיימים פגמים וליקויים שאינם ידועים לבני הזוג ארגמן, וכי הם אינם נדרשים אפוא להצהיר על דבר, בין היתר מאחר שהבית נבדק על ידי מומחה מטעמם.

ידיעת הנתבעים אודות אי ההתאמות, הליקויים והכשלים היסודיים בבית מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ניהול משא ומתן שלא בתום לב, הצגת מצגים כוזבים שאף עולים לכדי הטעיה, ועשיית עושר שלא במשפט. התנהגות זו גרמה לנזק כבד לתובעים, ומהווה הפרה של חוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"); חוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"); חוק עשיית עושר שלא במשפט, התשל"ט-1979; ופקודת הנזיקין, תשכ"ח-1968 (להלן: "פקודת הנזיקין"). בנסיבות אלה, התבקש סעד של ביטול חוזה המכר, השבה ופיצוי בגין הנזקים הישירים והעקיפים שנגרמו לתובעים בשל ההתקשרות.

הנתבעים מכחישים את האמור.
הנתבעים טוענים כי התובעים ביקרו עשרות פעמים בבית מושא התביעה, בעצמם או מי מטעמם, הן במהלך ההתקשרות והן לאחריה ובטרם קבלת ההחזקה, ולרבות במהלך חודשי החורף. באף אחד מהביקורים הללו, שכל אחד מהם ארך כשעה, לא העלו התובעים את הטענות נשוא התביעה דנן בכתב או בעל פה.

התובעים, ובייחוד התובעת שהינה עורכת דין, חתמו על הסכמים ברורים ומפורשים, מרצונם החופשי ומבלי שהופעל עליהם כל לחץ פסול. התובעים היו מיוצגים על ידי עורך דין במהלך כל ההתקשרות, כאשר המשא ומתן בין הצדדים ערך כחודש וחצי עד לגיבושו של הסכם סופי, במהלכו הוחלפו מספר טיוטות בין הצדדים. התובעים אף הביאו מומחה מטעמם, אינג' דובדבני, וזאת בטרם חתימת זיכרון הדברים, אשר בדק את הבית " בשבע עיניים", ולא מצא אף לא אחד מהליקויים והכשלים מושא התביעה.

לטענת הנתבעים, הן בזיכרון הדברים, הן בהסכם המכר והן במסמך אישור הקבלה, הצהירו התובעים כי בחנו את הבית, והם קונים אותו במצב שהוא ( AS IS), תוך ויתור על כל טענה ו/או תביעה נגד המוכרת בגין מצבו הפיזי של הבית, למעט בגין פגם נסתר. לאור זאת, בין היתר, מנועים הם מלטעון לקיומה של אי התאמה בין היתרי הבניה והתוכניות למבנה בפועל. לחילופין, נטען כי לא מדובר בפגם נסתר שלא ניתן לגלותו, ובוודאי שהיה ניתן לזהותו על ידי המומחה שהובא מטעם התובעים או על ידי השמאי. זאת בפרט, לאחר שהתובעים קיבלו לפני חתימה על זיכרון הדברים, תיק תוכניות מסודר, כולל הגרמושקה, ובני הזוג ארגמן ציינו לפניהם במפורש את מצב הדברים. לחילופי חילופין, נטען כי בני הזוג ארגמן לא הצהירו, ולא נדרשו להצהיר כי הם אינם יודעים על פגמים נסתרים.

מעבר לכך, בני הזוג ארגמן התגוררו בבית מושא התביעה במשך חמש שנים, ואף אחד מהליקויים והכשלים המתוארים בתביעה, לא התקיימו במהלך תקופת מגוריהם. לראיה, אילו סברו כי עליית הגג דולפת לא היו מבקשים לאחסן בה את רהיטיהם. לטענתם הליקויים והפגמים הנטענים נגרמו על ידי התובעים. זו גם עמדתם של המומחים מטעמם, המהנדסים אדלר ורז, שהובאו לבדוק את הבית בימים 18.2.2013 ו- 11.4.2013, וזאת לאחר שבמשך תקופה ממושכת סירבו התובעים לכך, אשר מצאו כי קיים חשד סביר כי התובעים השחיתו במתכוון חלקים מהבית. מכאן, שאם וככל שנמצאו פגמים וליקויים בבית, הרי שאלו נגרמו לאחר קבלת ההחזקה בבית או עקב שימוש לקוי בו והזנחה.

בהקשר זה צוין, כי התובעים ביצעו שינויים ושיפוצים רבים בבית. כך למשל, עובד שיפוצים מטעם התובעים, שהגיע לבית יומיים לפני העברת ההחזקה, גרם ללכלוך רב וזרק את סמרטוטיו לבית האסלה, תוך גרימת נזק במידה שגב' ארגמן ראתה לנכון לגעור בו על כך. משכך, לא מן הנמנע כי חלק מהפגמים מקורם בעבודת השיפוצים.

מביקור שערכו בני הזוג ארגמן בחודש פברואר 2013 התברר להם כי הנכס מוזנח ואינו מתוחזק; כי המרזבים סתומים; וכי המנורות הקבועות על הקיר שמוטות וחורי החשמל חשופים למי גשמים. כן עלה מהביקור כי אין נזילות בנכס אלא לכל היותר מספר סימני רטיבות, אשר ככל הנראה נובעים מתחזוקה ושימוש לקוי בבית; וכי קו התפר בין הבית לבית השכן אשר היה אטום כנדרש הינו חשוף לחלוטין ונוצר מרווח של כ- 3 ס"מ אשר מאפשר כניסת מי גשמים.

בכל מקרה, ככל שקיימים הליקויים והכשלים הנטענים, הרי שעלות תיקונם נמוכה משמעותית מהפיצויים שנתבקשו בכתב התביעה. לטענת בני הזוג ארגמן, במהלך הביקור ביום 7.10.2011 הציעה התובעת כי בתמורה לסכום של כחצי מיליון ₪ ימנעו מהגשת התביעה ואף ציינה כי תהא מוכנה להתפשר על סכום של 250,000 ₪ בלבד. לטענתם, התמלול אשר צורף לתיק המוצגים, אינו מייצג את מלוא השיחה שהתקיימה באותו מעמד.

עוד נטען, כי הסעדים המבוקשים אינם יכולים להיות מופנים כלפי כלל הנתבעים אלא כלפי המוכרת בלבד, הלא היא הנתבעת 1, הגב' ארגמן. עו"ד ארגמן הוסיף וציין כי צירופו להליך נעשה לצורך טקטי לשם הפעלת לחץ, וכי הטעם היחידי שבגינה צורף הוא הקשר המשפחתי שלו לבני הזוג ארגמן. כל ענייננו בעסקה הוא ייצוג המוכרת, הא ותו לא. התובעים היו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם והוא לא חב להם חבת אמון או זהירות. ככל שיש טענה לתובעים הרי שזו אמורה להיות מופנית כלפי באי כוחם ולא כלפי עו"ד ארגמן. העובדה כי עו"ד אדלשטיין המליץ להם לסגת מהעסקה מלמדת כי לא הוצג לפני התובעים מצגי שווא כוזבים, ובוודאי שלא התנהג בדרכי עורמה.

חובת האמון והנאמנות של עו"ד ארגמן היא כלפי מרשתו בלבד. עו"ד ארגמן מעולם לא דיבר ישירות עם התובעים, ובוודאי שלא הציג לפניהם אף מצג או מידע מוטעה. עו"ד ארגמן מעולם לא גר בבית ולא ידע על הפגמים הנטענים, ככל שאלו קיימים. בכל מקרה, בנסיבות העניין, לאחר שהבית נבדק על ידי מומחה בתחום ההנדסה ועל ידי התובעים עצמם לא היה כל מקום להצהרות נוספות מצד המוכרים, כפי שעולה מהתכתבויות בינו לבין עו"ד אדלשטיין. תשובה זו אינה תשובה מתחמקת או ערמומית אלא חוות דעתו המשפטית אל מרשתו. הואיל ועו"ד ארגמן לא מייצג את התובעים הרי שאינו חב להם מאום.

דיון והכרעה

המחלוקות שיש להכריע בהן והראיות שנשמעו

טענותיהם של הצדדים מחייבות הכרעה בשאלה האם מצויים ליקויים בבית, וככל שכך, מה מקורם. האם הליקויים נמצאו הם בבית עוד קודם למכירתו, והאם ידעו הנתבעים או מי מהם על אודות ליקויים אלה. כן יש להכריע בשאלת היקף חובת הגילוי שחלה על בני הזוג ארגמן ועו"ד ארגמן, והאם עמדו בה; ובמשמעות הצהרות התובעים בהסכם והשלכותיהן על תביעתם. לבסוף, וככל שהדבר יידרש, תוכרע שאלת הסעדים, ובכלל זאת סעד ביטול ההסכם, השבה ומתן פיצויים.

בירור התביעה נמשך על פני ישיבות רבות, שהוקדשו להתנצחויות רבות, לרבות במחלוקות בנושא גילויי מסמכים, ואחר כך בקשר לפעילותו ובדיקותיו של מומחה שמינה בית המשפט, לבירור המחלוקות שבמומחיות, באשר למצב הליקויים בבית, מקורם ומשמעותם. ניסיונות חוזרים של בית המשפט לקרב את עמדות הצדדים לא הסתייעו, ובסופו של יום נשמעו הראיות. כל צד הגיש מספר חוות דעת ותצהירי עדים רבים, אך על פי הסכמה דיונית, בכל הקשור לשמיעת מומחים, נחקר רק המומחה אשר מינה בית המשפט, ובכך נחסכו חקירות נוספות של מומחים מטעם הצדדים. הדיון להלן יתמקד בראיות החשובות לשם הכרעה בתיק.

האם הוכחו ליקויי רטיבות בבית?

הצדדים הגישו חוות דעת רבות. התובעים הגישו, בין היתר את חוות דעת המהנדס גולדקלנג, ואילו הנתבעים הגישו בין היתר את חוות דעתם של אינג' מרדכי אדלר ואודי רז מיום 24.4.2013 ( להלן: "חוות דעת אדלר ורז", נספח ב' לכרך חוות דעת הנתבעים). המומחים מטעם הנתבעים לא מצאו כשלים מהותיים וליקויים חמורים בכל הקשור לאיטום המבנה. עם זאת, אף אינג' אדלר ורז, לא חלקו על כך שבמועד הגשת התביעה דנן היו סימני רטיבות ונזילות בבית מושא התביעה, אלא שלטענתם נזקים אלה הם תולדה של הזנחה וטיפול לקוי ורשלני מצד התובעים [ ראו למשל, סעיף 4 לחוות הדעת של אדלר ורז].

לאחר הגשת חוות דעת הדעת השונות, הוחלט למנות מומחה מטעם בית המשפט, אינג' צבי רון, לבחינת הליקויים והפגמים הנטענים בתביעה ( פר' מיום 11.7.2013, בעמ' 4) (להלן: "חוות דעת המומחה", שסומנה כמוצג במ/1).

מחוות דעת המומחה מיום 16.12.2014, עולה כי בעת ביקור המומחה בבית, נמצאו הליקויים והפגמים הללו:
בקומת המרתף אותרו סימני רטיבות, נפיחויות וקילופי צבע;
בקומת הקרקע אותרו כתמי רטיבות, קילופי צבע והכתמה וכן ריח עובש חריג בארונות המטבח ונפיחות חריגה בדפנות ארונות המטבח;
בקומה הראשונה אותרו סימני רטיבות וכן קילופי צבע באזור חדרי שינה להורים, חדרי השינה לילדים ובסמוך לדלת היציאה למרפסת חדר השינה של ההורים;
בקומה העליונה אותרו סימני רטיבות ונפיחויות באזור המרפסת המזרחית, וכן אותרו סימני רטיבות המעידים על חדירת מים מגג הרעפים, סימני רטיבות בגב קיר חדר שירות וסימני הכתמת אבנית על חיפוי קרמי בתחתית האינטרפוץ בחדר הכביסה;
בחלל המדרגות ובסמוך למרבית חלונות הדירה אותרו סימני רטיבות. כמו כן לא היה קיים איטום תפר הפרדה בין הבית לבית השכן ואותרו צינורות מיזוג אוויר בעלי איטום לקוי.
[פרק ד' לחוות דעת המומחה]

המומחה אף ערך שורה של בדיקות בהתאם לשיטת ההמטרה וההצפה במקומות שונים בחלקי הבית, וזאת מהטעם שלא היה ניתן לערוך בדיקות מעקב במהלך החורף של שנת 2013, מפאת היותו שחון. בהקשר זה, בוצעו בדיקות המטרה והצפת הקירות והקרקע הגובלת למרפסת וכן הצפת המרפסות עצמן. בדיקות אלו בוצעו על ידי חברת א.ר.י מרום בניין ואחזקה בע"מ ( להלן: "חברת א.ר.י מרום"), שמונתה בהסכמת הצדדים. כמו כן, בוצעה בדיקת המטרת פתחי החלונות, אשר בוצעה על ידי מעבדת מכון התקנים.

בדיקות ההמטרה וההצפה שנערכו על ידי חברת א.ר.י מרום, העלו סימני רטיבות ונזילות באזור המרפסות ובאזורים הסמוכים להן בקומה העליונה ובקומה הראשונה ( סעיפים 1.1-1.2 לפרק ז1 לחוות דעת המומחה). כמו כן, התגלתה חדירת מים לאורך קיר המרתף הצפוני וכן במוקדים שונים בעליית הגג ( סעיפים 1.4 ו- 1.8 לפרק ז'1 לחוות דעת המומחה). באשר לאזור החצר האנגלית, הרי שבדיקת ההצפה הופסקה לבקשת התובעים, לאחר חדירת מים מתחת לאדן החלון ( פר' עמ' 106, ש' 14-12). מבדיקת מכון התקנים עלה כי חלונות המבנה אשר נבחנו, אינן עומדים בדרישת התקן לעניין אטימות ( פרק ז2 לחוות דעת המומחה).

לאחר בחינת הממצאים שהועלו בבדיקות שביצעו חברת א.ר.י מרום ומכון התקנים, מצא המומחה נזקי רטיבות באזור המרתף; בקומת הקרקע באזור תקרת המטבח, בתחתית קירות המטבח מאחורי הארונות, ובתקרת חדר הממ"ד; בקומה הראשונה באזור המרפסת ובחדר השינה של ההורים, וכן באזור חדר הרחצה של הילדים הצפון מערבי; בקומה העליונה בסמוך למרפסת חדר העבודה, בתקרת חדר העבודה ובקיר המערבי של חלל הגג; וכן נמצאו סימני רטיבות בחלל המדרגות ( עמ' 22-18 לחוות דעת המומחה). המומחה קבע כי תולדת נזקי רטיבות אלה היא בכשלים במבנה הבית ( פרק ח' לחוות דעתו), ושלל טענות לפיהן הם תולדה של הזנחה וכיו"ב פעולות שיוחסו לתובעים.

הנתבעים העלו במהלך הדיונים שהתקיימו בתיק, ובבקשות רבות שהגישו, שלל טענות כנגד אופן ביצוע הבדיקות על ידי חברת א.ר.י מרום, אולם אלו נזנחו בסיכומיהם. עם זאת ראיתי לנכון לציין, כי לאחר שמיעת עדויות עובדי חברת א.ר.י מרום בניין והמומחה מטעם בית המשפט, התרשמתי כי הבדיקות נערכו בהתאם להנחיותיו של המומחה, לרבות בעניין דרך ואופן ביצוע ההצפה, גובה המים המקסימלי לביצוע הבדיקות וכיו"ב. כן התרשמתי, כי המומחה והבודקים פעלו באופן מקצועי, כי לא היו מוטים בכל דרך, ובעיקר לא מצאתי כי קביעותיהם המקצועיות עורערו. כך גם לא מצאתי בסיס להאשמות שונות אשר הטיחו הנתבעים בתובעים לפיהם שיבשו את הבדיקות או השפיעו עליהן, ולא ראיתי מקום לפקפק באמיתות ממצאי הבדיקות כפי שדווחו בחוות דעת המומחה ובמסקנות שהסיק המומחה רון ממצאים אלו.

לאחר שנשמעה חקירת המומחה, מצאתי לנכון לאמץ ממצאיו ומסקנותיו. ממצאים אלה מתיישבים עם ראיות אחרות המצויות בתיק לעניין קיומה של רטיבות בבית כבר בסמוך לאחר קבלת החזקה על ידי התובעים ( בתמלול השיחה מוצג 14 במוצגי תביעה לא שוללים הנתבעים קיומה של הרטיבות המוצגת בפניהם במקומות שונים במטבח). ממצאים אלו אף מתיישבים עם דוחות חברת אינפרטק שצורפו כנספחים 9-5 למוצגי התביעה, ועם ממצאים הקשורים להיסטוריית הרטיבות בבית, כפי שעוד יובא להלן.

המומחה רון מונה על ידי בית המשפט וניכר כי היה חסר פניות, עמד על קביעותיו בחקירתו, ולא ראיתי מקום בנסיבות אלה לסטות מההלכה הפסוקה והמושרשת, לפיה, ככלל, מאמץ בית המשפט את חוות הדעת של המומחה שמונה מטעמו, אלא אם כן קיימים טעמים כבדי משקל לסטות מכלל זה. וראו למשל, ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (פורסם בנבו, 31.12.1988):

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן"

על כן, הריני לקבוע כי באזורים רבים ושונים בבית נתגלו ליקויי איטום ורטיבות משמעותיים, הכל כמפורט בחוות דעת המומחה.

אי התאמת מבנה הבית להיתרי הבניה

באשר לאי ההתאמה הנטענת בין היתר הבניה לבנוי בבית, הרי שלמרות הכחשת הטענה בכתב ההגנה, עמדת הנתבעים בשלב הראיות הייתה כי ביצעו שינויים פנימיים בבית לאחר קבלת טופס 5, ובהם הסרת הקיר המפריד בין המטבח לבין חדר השירות במטרה לרווח את המטבח ופתיחת דלת בעליית הגג. לטענתם, תיק מסודר הכולל את התוכניות וההיתרים של הבית הועבר לתובעת לפני חתימת זיכרון הדברים ואף השינויים שבוצעו צוינו במפורש לפניה ולפני מהנדס מטעם הבנק למשכנתאות שהובא מטעמה [ סעיפים 26-25 ל-נ/5; סעיף 25 ל-נ/6; פר' עמ' 312-311]. בנסיבות אלה, הוכחה טענת התובעים, המוכחת גם בחוות דעת המהנדס גולדקלנג מטעמם, לפיה קיים פער בין היתר הבניה של הבית לבין הבנוי בפועל.

לנוכח האמור, אני קובעת כממצא של עובדה כי בבית קיימים ליקויי רטיבות ונזילות וכן חריגות מהיתרי הבנייה.

משכך, אפנה לדון בסוגיית ידיעת הנתבעים או מי מהם אודות הליקויים ונזקיהם הנטענים וכן מידת אחריותם הנגזרת ממנה.

הדיון בשאלת הידיעה והאחריות יערך תחילה לגבי בני הזוג ארגמן ואחר כך לגבי עו"ד ארגמן, בהתחשב במערכת העובדתית והמשפטית השונה החלה על הנתבעים השונים.

האם בני הזוג ארגמן ידעו אודות ליקויי ונזקי הרטיבות הנטענים

קו ההגנה העיקרי של בני הזוג ארגמן בכתב הגנתם, ובהמשך לעמדתם כפי שתועדה בתמלול השיחה המוקלטת שערכו התובעים עם בני הזוג ארגמן בטרם הגשת התביעה, הוא כי מעולם לא הייתה בעיית רטיבות בבית ( ראו למשל, עמ' 11 לנספח 14; סעיף 7 לכתב ההגנה מטעמם). משכך, בהכרח גם לא ידעו אודות רטיבות וממילא לא חלה עליהם כל חובה בהקשר לה.

טענתם זו של בני הזוג ארגמן הוכחה כלא נכונה, הן על פי חוות דעת המומחה, אותה אימצתי, אשר קבעה כי מקור הליקויים בכשלי איטום בעת בניית הבית, והן על פי ראיות רבות נוספות אשר יפורטו להלן, לפיהן בבית היו בעיות רטיבות עוד קודם למכירתו.

ממענים שהתקבלו לשאלות וחקירות של התובעים בהליך גילוי המסמכים, התברר כי הנתבעים ניהלו שני הליכים משפטיים שעניינם ליקויי רטיבות ונזילות בבית מושא התביעה:

הראשונה, תביעה שהגישו בני הזוג ארגמן בשנת 2006 כנגד קבלן המשנה, מר צביקה בגנייב, בשל ליקויים וכשלים בהתקנת גג הרעפים בבית מושא התביעה [( להלן: "תביעת הגגן", מסמכים מהליך התביעה צורפו כנספח 19 לתיק מוצגי התביעה].

השנייה, תביעה שהגיש מר שמעון נבון כנגד בני הזוג ארגמן בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב והטעייה בגין אי גילוי ליקויי רטיבות חמורים במרתף. בני הזוג ארגמן הגישו מצידם תביעה שכנגד על סך של 198,000 ₪ בגין הפרת הסכם [( להלן: "תביעת נבון", מסמכים מהליך התביעה צורפו כנספח 18 לתיק מוצגי התביעה].

באשר לתביעת הגגן, בתצהיר שהגיש מר ארגמן במסגרת תביעה זו, הצהיר הלה כי מים רבים דלפו לבית דרך רעפי הגג כתוצאה מעבודה רשלנית שביצע הגגן וכי בניית הגג לקויה מהיסוד. תצהיר זה אומת ביום 5.10.2007 על ידי עו"ד ארגמן. בני הזוג ארגמן אף צירפו תמונות הממחישות נזילות ושיטפונות בבית, כאשר בחלק מהתמונות מופיע דלי שככל הנראה מי הגשמים נאגרו בתוכו. גם במכתב מיום 19.9.2006 שנשלח ממר ארגמן אל מר בנגייב, צוין כי ישנן " נזילות עצומות הנגרמות בגין עבודה לקויה". לתביעת הגגן אף צורפו מספר חוות דעת, וביניהם חוות דעתו של אינג' סלאבו שהוזמנה מטעם בני הזוג ארגמן, שם מצא המומחה כי " קיימת בעיית אטימות המאפשרת חדירה של מים לתוך חלל הגג". ביום 25.9.2008 הודיעו הצדדים לבית המשפט כי הגיעו להסכם, לפיו הגגן יבצע עבודות תיקון בגג, ובמידה שלא יהיו נזילות וחדירת מים מהגג במשך כשלושה חודשים ובכפוף לאחריות במשך שנתיים בכתב אחריות, יודיעו לבית המשפט על דחיית התביעה ללא צו להוצאות. הסכם זה אושר, ואולם, בחודש מרץ 2009 שלחו הצדדים בקשה למינוי מומחה מוסכם מטעם בית המשפט, הואיל והתיקון שבוצע לא מנע את חדירת מי הגשמים. ביום 1.4.2009 אישר בית המשפט את הבקשה ואף מינה מומחה, אלא שביום 22.6.2009 הגישו הצדדים בקשה לביטול מינוי מומחה מטעם בית המשפט, נוכח תיקונים נוספים בגג, וביקשו שהות להודיע אם התיקון צלח או לא. מינוי המומחה בוטל על ידי בית המשפט, והודעה אחרונה שמצויה בתיק הגגן היא בקשת הצדדים מדצמבר 2009, לדחות את מועד התזכורת עד לאחר שיבדקו התיקונים במהלך חודשי החורף. לטענת הנתבעים, שהועלתה רק במסגרת התצהירים שהוגשו בהליך דכאן, ולאחר שאולצו לגלות את כל המסמכים הקשורים לתביעת הגגן, הגג תוקן לשביעות רצונם. הודעה בדבר הצלחת התיקון לא הוגשה לתיק ואף לא הוצג כתב אחריות לתיקון, כאשר לטענת מר ארגמן האחריות ניתנה בעל פה ולא בכתב [ פר' עמ' 308]. יצוין, כי בחינת הצלחת התיקון נעשתה בהכרח כבר בשנת 2010, השנה שבה העמידו בני הזוג ארגמן את הבית למכירה.
הנתבעים נחקרו לגבי תביעת הגגן. הגב' ארגמן העידה כי מי גשמים החלו לדלוף מהגג כתוצאה מליקויים בהתקנתו, אך אלו לא הגיעו לקנה מידה של שיטפונות ולא נגרמו נזקים לכל חלקי הבית [ פר' עמ' 279, ש' 8-5]. כאשר נשאלה הגב' ארגמן לפער בין האמור בתצהירים שהוגשו בתביעת הגגן לבין עדותה בתביעה דנן, השיבה כדלקמן:

"כאשר מגישים תביעה וזה נכון מה שכתבנו קצת נפחנו את זה שיהיה לה קצת יותר משמעות כי בטלפון לא רצה לבוא הגגן אז הוספנו שהיה קצת"
[פר', בעמ' 281, ש' 9-8]

מאידך, מר ארגמן הודה כי היו " נזילות עצומות" של מי הגשמים מהגג [ פר' בעמ' 304, ש' 31-29] אשר הגיעו לפעמים לכל חלקי הקומות [ פר' בעמ' 300, ש' 20]. יחד עם זאת, עמד על כך שלא היה מדובר בשיטפונות אלא ב"טיפות" בלבד [ שם]. כדי לגשר על הפער בין האמור בתביעת הגגן לעדותו בתביעה דנן, הסביר מר ארגמן כי עבורם אותן " טיפות" היוו שיטפונות, אשר הפריעו להם לאורח החיים התקין בבית. ובלשונו:

"ש. אז נבדוק מה נכון ומה לא לפי מה שאתה כותב. מפנה לנספח 19 לתיק המוצגים – את כתב התביעה נגד הגגן אתה מגיש ב-28.12.06. אני מצטט אתה אומר שהגגן ביצע את העבודה באופן כושל ובלתי מקצועי, השתמש בחומרים סוג ג' ולכן הגשם הראשון הגג החל לנזול ולגרום לשטפונות על כל הבית. אז מה נכון – מה שהעדת עכשיו או מה שכתוב בכתב התביעה?
ת. מה שאמרתי זה בדיוק נכון. נכנסתי לגור בבית. החלו לנזול מים בתוך הבית, יורד מהגג. פה טיפה ופה טיפה. זה שטפונות. לא משחקים. יש רהיטים. תקרא לזה איך שאתה רוצה – תקרא לזה שטפונות.
ש. אתה קורא לזה שטפונות
ת. בדיוק. בשבילי זה שטפונות.
ש. אז אתה מסכים שהיו שטפונות בכל הבית?
ת. אני לא אומר פתאום, אני אומר בדיוק אותה התשובה – החלו טיפות. הכנסנו רהיטים לבית חדש, מתחילים לרדת טיפות ומבחינתנו זה כמו שטפונות. מעבר לזה, הבן אדם הזה מסרב לבוא באופן עיקש. דיברתי איתו בעל פה מס' פעמים. כתבנו מכתבים. נאלצנו להגיש תביעה קטנה לביהמ"ש ברחובות ולהסביר שטיפות קטנות זה שטפונות וזה מפריע לנו לגור וזו הסיבה שביהמ"ש חייב אותו לבוא לתקן את זה."

[פר', עמ' 301, ש' 21-6]

מר ארגמן הודה כי כתוצאה מחדירת מי גשמים נאלצו להעמיד דליים במטרה לאסוף את המים שחדרו דרך הגג [ פר' בעמ' 302], וכי סבר בזמנו כי תעלות הפח שבגג היו עקומות ובעלות חורים [ פר' עמ' 305-304, ש' 32 ו- 2-1] . מר ארגמן אף הודה כי בנו, עו"ד ארגמן, ידע על תביעת הגגן וכן על הנזילות מאזור הגג שהגיעו לכל חלקי הבית [ פר', בעמ' 306, ש' 4-1].

פרשת תביעת הגגן הוכיחה קיומו של כשל בבניית הגג וכן תופעה של נזילות משמעותיות שנגרמו בבית כתוצאה מכך, ותיקונים שונים שנעשו במהלך מספר שנים, אשר לא צלחו, כאשר ניסיון אחרון לתיקון נעשה פחות משנה לפני מכירת הבית לתובעים, לגביו לא נתקבלה כל אינדיקציה להצלחתו, ובניגוד למצופה ולמוסכם אף לא נתקבלה תעודת אחריות בגינו.

באשר לתביעת נבון, מחומר הראיות שמונח לפניי עולה כי בחודש מאי 2010, כחצי שנה לפני מועד ההתקשרות עם התובעים, ניהלו בני הזוג ארגמן משא ומתן מתקדם עם מר שמעון נבון למכירת הבית, במהלכו שילם מר נבון דמי קדימה בסך 30,000 ₪ [יוער כי לטענת בני הזוג ארגמן, מו"מ עם מר נבון כבר החל להתנהל בינואר 2010 (ראו: פר', בעמ' 242-241)].

במהלך משא ומתן שנוהל בין עו"ד ארגמן, מטעם בני הזוג ארגמן לבין עו"ד ארז גלעד, שייצג את מר נבון, עמד עו"ד גלעד על כך שבהסכם המכר ייכלל סעיף המצהיר על כך שאין בדירה בעיות רטיבות, נזילות או מום נסתר. עו"ד ארגמן סירב למתן הצהרות מסוג אלו, ורק לאחר שהובהר כי סעיף זה מהווה תנאי בלעדיו אין להשלמת העסקה, הוסכם על הכנסת סעיף המצהיר על כך ש"ככל שידוע למוכרת אין בדירה בעיית רטיבות ו/או נזילות" [סעיף 1.5 לטיוטת הסכם המכר שצורפו כחלק מנספח 18 למוצגי התביעה; סעיפים 9-7 ל-ת/12; סעיפים 10-9 ל-ת/13].

מתצהירו של עו"ד גלעד ומעדותו שנשמעה לפניי עלה כי התנהגותם של הנתבעים, לרבות ניסוח ההצהרות עליהן נדרש הקונה לחתום, עוררה חשד, ועל כן הוחלט על שכירת שירותיו של מהנדס מומחה – אינג' יעקב מרזוק [ סעיף 10 ל-ת/12; פר' עמ' 238, ש' 10-8]. בהמשך לאמור, ביום 30.5.2010, בו קבעו הצדדים לחתום על הסכם המכר, הובא אינג' מרזוק לצורך ביצוע בדיקה לפני הרכישה. בדיקה זו באה לנתבעים בהפתעה, כפי שעלה מעדותה של הגב' ארגמן [ פר', בעמ' 287]. מחוות דעת מרזוק, המונחת לפניי, עולה כי אותרה רטיבות בקירות המרתף עקב ליקויים באיטום, כי ישנם ריחות טחב ועובש חזקים, וכי ניכר שנעשו תיקוני צבע וטיח לשם הסתרת נזקי וסימני הרטיבות [ סעיף 1 לחוות דעת מרזוק, אשר צורפה כחלק מנספח 18 למוצגי התביעה. בהתאם להסדר הדיוני שהושג בין הצדדים לא נחקר אינג' מרזוק על חוות דעתו ועל תצהיריו].

לנוכח האמור, ביקש מר נבון לערוך שינויים בהסכם המכר, לרבות ביצוע תיקונים בבית על חשבון בני הזוג ארגמן וקבלת אחריות בגינם. בני הזוג ארגמן סירבו בתוקף לדרישה זו, ועל כן חזר בו נבון מכוונתו לרכוש את הבית. כתוצאה מכך הוגשו תביעות הדדיות בין הצדדים. בני הזוג ארגמן צירפו לתביעתם חוות דעת מומחה של אינג' שטרנברג מיום 11.11.2010, שנערכה שלושה ימים בלבד לפני ביקורו של אינג' דובדבני בבית, בה נקבע כי לא נמצאו ליקויי רטיבות ונזילות בבית. ביום 5.9.2012, הסתיים ההליך בהסכם גישור, בו הוסכם כי בני הזוג ארגמן ישיבו סכום של 7,500 ₪, בכפוף לדחיית התביעה והתביעה שכנגד [ הסדר הגישור צורף כנספח 4 ל-ת/13].

לטענת הנתבעים, חוו"ד מרזוק נועדה לשמש למר נבון כאמתלה מהתחמקות מן העסקה המוגמרת [ סעיף 52 ל-נ/5]. לטענתם, כבר באותה עת ניהל נבון מגעים לרכישת בית אחר ממשפחת גיל [ סעיף 46 ל-נ/5]. הנתבעים מפנים אל חוו"ד מרזוק, בה צוין כי מזמין חוות הדעת הם משפחת גיל [ חלק ג' לחוות הדעת]. אין בידי לקבל טענה זו. מר נבון הכחיש בתוקף כי הכיר את משפחת גיל וניהל עימם משא ומתן בתקופה האמורה [ פר' עמ' 246-245], ועדותו הייתה מהימנה. מר נבון לא ידע להסביר מדוע רשום השם " גיל" על גבי חוות דעת מרזוק, אך טען כי כנראה מדובר בטעות מאחר שבמועדים האמורים לא הכירם [ פר' עמ' 246]. מרזוק הסביר בתצהירו כי חוות הדעת שניתנה לנבון נעשתה על בסיס חוות דעת אחרת שניתנה כחודשיים לפני כן למשפחת גיל אחרת, מהרצליה, וכי עקב שגגה הושאר שם המשפחה כ"מזמין" על גבי חוות דעת נבון. גרסה זו לא עורערה.

עוד טוענים הנתבעים, כי בסופם של ההליכים המשפטיים שנוהלו בין הצדדים, הוסכם כי בני הזוג ארגמן ישיבו רק 7,500 ₪ מתוך ה- 30,000 ₪ ששולם להם כדמי קדימה. לטענתם, מר נבון החליט לנקום בהם על ניצחונם בהליך השיפוטי ועל כן עשה יד אחת עם התובעים בתביעה דנן.

לשם הוכחת טענה זו, מפנים הנתבעים לתצהירו של מר שלום אלפסי, חבר ילדות של מר ארגמן ומכר של מר נבון. בתצהירו ובעדותו שלפניי העיד מר אלפסי כי מר נבון סיפר לו כי בכוונתו להתנקם במשפחת ארגמן וכי " הוא מתכוון לזמבר את ארגמן והוא הולך להיות עד במשפט אחר נגדו" [סעיף 7 ל-נ/4; פר' עמ' 275-274].

מר נבון הכחיש בתוקף טענות אלו. לטענתו - שנטענה כבר במסגרת תצהיר עדותו הראשית ועוד קודם להגשת תצהיר עדות מר אלפסי מטעם הנתבעים - מר אלפסי, ידידם של בני הזוג ארגמן, הציע לו הצעה כספית בתמורה לאי העדתו במשפט דנן, והוא סירב לה [ סעיפים 25-24 ל-ת/13; פר' עמ' 251]. מר אלפסי הצהיר כי טענה זו שקרית ועל כן בחר להעיד מטעם הנתבעים [ סעיף 11 ל-נ/4; פר' עמ' 274, ש' 27-26]. מר נבון כפר בחקירתו בכל טענות הקונספירציה שהועלו נגדו והבהיר כי התכוון לרכוש את הבית ולכן שילם את דמי הקדימה ואולם משהתבהר לו מצבו האמיתי של הבית ואף נוכח התנהגות הנתבעים שגילו את פניהם האמתיות באותו שלב, חזר בו מהעסקה ( ראו למשל, פר', עמ' 235 ש' 28-26).

לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ושקלתי את טענותיהם, ראיתי לנכון להעדיף את גרסתם של התובעים ומר נבון על פני גרסת הנתבעים. הן מהטעם של מהימנות עדותו של נבון, ולא פחות מכך מהטעם שהתקשיתי ליתן אמון בגרסת הנתבעים, לאור הרושם הבלתי מהימן שנתקבל לאחר שמיעת עדויותיהם של בני הזוג ארגמן בעניין תביעת נבון ואף בכל יתר יריעת התביעה.

התנהלות בני הזוג ארגמן יצרה את הרושם כי הם מנסים להסתיר את ההליכים המשפטיים הקודמים שהתנהלו בקשר עם הבית וידיעתם בדבר קיומם של נזילות ונזקי רטיבות.

חקירותיהם הנגדיות של בני הזוג ארגמן הותירו רושם רע ודומה כי האמת היא לא " נר לרגליהם". בני הזוג ארגמן נתנו תשובות מגמתיות והרבו לשנות את גרסאותיהם בהתאם לשאלות ולראיות שהובאו. כך, תחילה שללו קיומה של רטיבות בבית ( טענה שאף חזרה בסיכומים מטעמם כאילו התלונה הראשונה על רטיבות הייתה שקרית), ולאחר שהוכחה רטיבות, טענו כי נגרמה מהתנהלות התובעים; לאחר שהוברר כי הועלו בעבר טענות לגבי רטיבות בבית, טענו כי הרטיבות תוקנה ועל כן מדובר בעניין קטן שאינו דורש גילוי מיוחד. כך גם לעניין חריגות הבניה, תחילה הוכחשו אלה ואחר כך נטען כי נערכו לאחר קבלת ההיתרים ואף גולו במיוחד לתובעים. חלק ניכר מהצהרות בני הזוג בתצהיריהם נמצאו לכל הפחות לא מדויקות – לרבות לגבי מועדי התביעות הקודמות ועוד. בני הזוג הרבו בהטחת האשמות שווא במומחה ובבודקים מטעמו, אשר נסתרו מתוך התכתבויות שהוצגו; ואף לא הססו להטיח האשמות בוטות שנסתרו במר נבון ובאינג' מרזוק, כאילו נשכר האחרון על ידי מי שממנו רכש נבון בית אחר בדיעבד; וכלפי אינג' דובדבני טענו כי לא קיבל שכר עבור עבודתו נוכח היכרות מוקדמת עם התובעת, טענות שכולן הוכחו כבדותות. מצאתי כי עדותיהם היו לא מהימנות, וכי לא ניתן לבסס ממצאים על פיהם.

כך גם מצאתי כי תשובתם של הנתבעים בהליכי גילוי המסמכים היו מתחמקות ומעורפלות. חמור מכך, במהלך דיון קדם משפט מיום 11.7.2013 שהתנהל לפני המותב הקודם הדן בתיק ( כב' השופט קינר) העידה הנתבעת תחת אזהרה ביחס לתביעת נבון והצהירה כי " הסיבה שהוא ביטל את העסקה אתנו כי אמו הייתה צריכה לגור אתו ובבית שלנו יש קומות והוא רצה בית חד קומתי עם בריכה ולכן ההשהיה שהייתה לו לא לקנות את הבית שלנו כי רצה משהו טוב יותר, אולי גדול יותר" [פר', עמ' 2-1 ש' 28-27 ו-1]. הנתבעת לא ציינה, ואף לא בחצי מילה, את טענת מר נבון לביטול בשל ליקויי רטיבות במרתף. במהלך עדותה לפניי הסבירה גב' ארגמן כי לא סיפרה על טענות נבון בעניין הרטיבות מאחר ש"לא נשאלתי" על כך [ פר' עמ' 286, ש' 1]. במהלך אותו קדם משפט אף טענה הנתבעת כי התביעה כנגד הגגן לא התנהלה, מאחר שהוא הסכים לתקן את הגג [ פר' עמ' 1, ש' 2-1], וזאת על אף שבפועל ההליך המשפטי בתביעת הגגן התנהל במשך כשלוש שנים והוגשה בה חוות דעת מומחה מטעם הנתבעים. בעדותה שלפניי ניסתה להסביר את שנאמר על ידה בכך ש"לא הייתי בבית המשפט לעדות או חקירה..." וכי היא לא הייתה מוכנה לשאלות שהופנו אליה על ידי השופט ועל כן " עניתי בקיצור" [פר' עמ' 284, ש' 12-10 ו- 25-24].

מאידך, מצאתי כי עדותו של מר נבון הייתה מהימנה. עדותו היתה עקבית והתאימה למסמכים שהוצגו לגבי טענותיו בזמן אמת. הטענה כאילו השתמש בממצאי בדיקת הבית להתחמק מהתקשרות בהסכם לא נשמעה סבירה, שעה שהוכח בתכתובות שהוצגו כי רק התנה את ההתקשרות בתיקון ובקבלת אחריות למשך שנתיים מפני רטיבות. שוכנעתי בהתאם לכך כי מר נבון ביטל את הסכם המכר עם הנתבעים לאחר שגילה את ליקויי הרטיבות שמצא אינג' מרזוק במרתף הבית, ואף לאחר שגילה את פניהם האמיתיות של הנתבעים [ פר', עמ' 247, ש' 23-13].

עדותו של נבון אף חוזקה בממצאי המומחה מטעם בית המשפט, אינג' רון, אשר מצא גם הוא עדויות לקיומם של ליקויי רטיבות במרתף אשר מקורם בכשל מבני במועד בניית הבית. עדותו של נבון גם חוזקה בעדותו של עו"ד גלעד, אותה מצאתי מהימנה ולא ראיתי מקום להטיל דופי בה, כמו גם בחוות דעתו של מרזוק ובתצהיריו אשר לא נחקרו ולא נסתרו. גרסת נבון לגבי קיומם של ליקויי רטיבות, אשר נעשה ניסיון להסתרתם, כפי העולה מחוות דעת מרזוק, אף מתאימה לתרחיש המאוחר המוכח לכאורה מהפער שבין מצבו הנחזה של הבית בעת הצגתו לתובעים לבין מצבו כפי שנקבע על ידי המומחה רון, ולמעשה כך גם עלה מחקירתו של המומחה דובדבני [ פר' עמ' 235 שורות 28-26].

אכן, דומה, כי היה " דם רע" בין מר נבון לבני הזוג ארגמן, הגם שהטענה כי נבון הפסיד במשפט, שעה שהתקבלו חלק מהסכומים שתבע ונדחתה התביעה הנגדית, מוגזמת. אולם לא היה בכך בכדי להטות את עדותו של נבון. בנוסף, מצאתי את גרסת התובעים עצמה מהימנה ומוכחת, ועל כן, ממילא, לא הוכחה תיאורית הקונספירציה לפיה נבון הוא אשר עומד מאחורי התביעה שלפניי.

תביעת נבון מוכיחה את מודעות בני הזוג ארגמן לרטיבות בבית ולמידת השפעתה האפשרית על קונים פוטנציאלים. טענת הנתבעים בסיכומיהם, כי מדובר היה בליקויים שעלות תיקונם אינה גבוהה ולכן אינם חשובים או משמעותיים, ראוי היה כי לא תעלה, הן משום שינוי החזית שבה והן משום שהוכח כי בני הזוג סירבו להתחייב לאחריות בגין ליקוי זה, ומכאן מובן כי משמעותו עולה הרבה על הערכת שווי תיקונו.

מתביעת נבון, מתביעת הגגן ומחוות דעתו של המומחה רון [ ראו, למשל, סעיפים 1, 2.1, 2.2, 2.4, 3.2, 3.3, 4.1, 4.3 ו-6.1 לפרק ח' לחוות דעת המומחה], כמו גם מחוו"ד מרזוק שניתנה ללא זיקה לתביעה זו, מוכח כי מרבית הליקויים מקורם בכשל מבני או איטום לקוי בשלב בניית המבנה, אשר היו בבית בעת שגרו בו בני הזוג ארגמן.

ואף על פי כן, טען ב"כ בני הזוג ארגמן כי אין להסיק מסקנה זו מטעמים שיפורטו להלן.

כך למשל, נטען כי היה על התובעים לצרף חוות דעת מומחה מתחום המטאורולוגיה לשם הוכחת ידיעתם בדבר נזקי הרטיבות הנטענים. הנתבעים מפנים אל עדותו של המומחה מטעם בית המשפט, אשר העיד כי הופעתם של סימני הרטיבות תלויה בכמות הגשם שירדה בתקופה האמורה. ובלשונו:

"העד, מר רון: אם לא היו גשמים בעוצמות סבירות, כמויות וזה, אז לא יופיעו גשמים, לא יופיעו סימנים. אם תהיה כמות ממטרים גבוהה, הגשמים האלה יחדרו.
ש: ואז יתגלו סימני רטיבות.
ת: בוודאי."
[פר', עמ' 33, ש' 26-23]

הנתבעים אף הפנו לממצאים מטאורולוגים שצרפו כנספח י' לתצהיריהם. דין טענה זו להידחות. מהתביעה שהגישו הנתבעים עצמם כנגד הגגן ומעדותם לפניי עלה כי בין השנים 2009-2006 ירדו מי גשמים בכמות מספקת כדי לגרום לנזקי רטיבות בבית במידה שהפריעה לאורך החיים התקין, והצדיקה הגשת תובענה כנגד הגגן.

לטענת בני הזוג ארגמן, אילו סברו שקיימת דליפת מי גשמים מהגג לא היו מבקשים לאחסן את רהיטיהם בעליית הגג. טענה זו אכן שובה את הלב וההיגיון עומד מאחוריה. ואולם היא אינה מחזקת את גרסתם. בני הזוג ארגמן דאגו לעטוף את חפציהם הן בקרטון והן בניילון כך שגם אם מי הגשמים יחדרו דרך הגג לא ייגרם כל נזק. דווקא עובדה זו עשויה להצביע על ידיעתם בדבר הנזק שעלול להיגרם בעליית הגג, כפי שטענו אף התובעים [ ראו, פר' עמ' 314].

עוד טוענים הנתבעים, כי הן התובעים והן אינג' דובדבני מטעמם, אשר בדק את הבית לפני חתימת זיכרון הדברים, לא גילו סימני רטיבות או אינדיקציות אחרות המעידות על רטיבות. מכאן עולה גם, שהנתבעים עצמם לא היו יכולים להבחין ברטיבות.

אינג' דובדבני העיד לפניי כי על אף שלא התבקש באופן ספציפי לבדוק רטיבות, הרי שמדובר בחלק מתהליך הבדיקה השגרתי שנעשית על ידו [ פר', עמ' 225 ו- 233]. בעדותו ציין כי בבדיקה שנעשתה על ידו לא התגלו שום סממני רטיבות על הקירות, לרבות קילופי צבע, ריחות של טחב או עובש, וכי אילו היו מאתר אינדיקציות או ממצאים לקיומה של רטיבות היה משתמש במכשיר הפרוטימטר, שמשמש ככלי עבודה לבדיקת אינדיקציה ראשונית לרטיבות, המצוי ברשותו במהלך הבדיקה [ פר' עמ' 225; סעיף 10 ל-ת/11].

לטענת הגב' ארגמן, אינג' דובדבני השתמש במכשיר הפרוטימטר במהלך בדיקת הבית " ועבר על כל הקירות בבית בכל הקומות" [סעיף 29( א) ל-נ/5]. אינג' דובדבני אמנם השיב בחקירתו כי הוא אינו זוכר אם השתמש במכשיר הפרוטימטר [ פר' עמ' 226, ש' 6-4], אולם גם הבהיר עוד קודם לכן כי לו היה משתמש במכשיר זה היה הדבר נרשם בחוות דעתו, ואילו על עדות הגב' ארגמן, כפי שכבר צוין, אין לבסס ממצאים אחרים.

מכל מקום, אינג' דובדבני עצמו, קבע, לאחר שבחן את מסמכי התביעה, כי " ליקויי הרטיבות בבית נובעים מליקויים וכשלים יסודיים ובסיסיים שנוצרו כבר במהלך בניית הבית ונתנו את אותותיהם בבית במשך השנים. כמו כן, מתוצאות הבדיקות עולה כי מדובר בליקויי רטיבות חמורים ביותר, ליקויים שדרכם להתגלות בשיא חומרתם בתקופת החורף ולאחריה" [סעיף 8 ל-ת/11]. לאור האמור, הגיע דובדבני למסקנה כי " בעלי הבית ידעו על בעיות הרטיבות החמורות במבנה זמן לא רב לאחר אכלוס הבית" [שם].

דובדבני הסביר בתצהירו כי לא גילה ליקויים אלו, מאחר ש"במידה וגורם כלשהו מחליט להסתיר ליקויים בבית מפני רוכש פוטנציאלי קשה ביותר לגלות את הליקוי המוסתר אלא אם כן נעשה שימוש בבדיקות מעבדה" [סעיף 9 ל-ת/11]. עמדתו של דובדבני והסבריו מלמדים כי אין ללמוד מחוות דעתו הראשונית על העדר בעיית רטיבות ועל כך שהנתבעים לא ידעו אודות בעיה זו, אלא נהפוך הוא, כי אי גילוי הרטיבות נבע מהסתרתה המקצועית על ידי הנתבעים.

לדידי, לא מן הנמנע כי בני הזוג ארגמן ביצעו תיקונים לשם הסוואת סימני הרטיבות, ועל כן לא נמצאו אינדיקציות בדבר הרטיבות. הסבר זה עשוי ליישב פערים בין חוות דעת אשר ניתנו בזמנים שונים – ובמיוחד את הפער בין חוות דעתו של אינג' מרזוק, בה מצא ריח טחב וסימני רטיבות במרתף, לבין חוות דעתו של אינג' שטרנברג, שניתנה מטעם הנתבעים בתביעת נבון כחצי שנה לאחר מכן.

הסבר זה אף מתקבל על דעת בהתחשב בכך שמר ארגמן הינו קבלן שבבעלותו חברת בנייה, בעל ותק מקצועי בתחום של חמישים שנה [ פר' עמ' 298, ש' 31-28] ואף מבהיר את סימני הצבע שנצפו בחלק מאזורי הבית, ואשר העידו על תיקונים שנעשו בו מעת לעת [ ראו למשל, פר' עמ' 214, ש' 28-23].

בנסיבות העניין, ראיתי לנכון לאמץ ולקבל את מסקנות אינג' רון בחוות דעתו ובעדותו, ובין השאר את המפורט בסעיף 7 לחוות הדעת:

"לאחר בחינת מוקדי נזק הרטיבות השונים בדירה, לרבות המסמכים שהוצגו בפני עובר למכירת הנכס, לרבות ממצאי חוות דעת מומחה, הנני סבור בסבירות גבוהה כי מרבית נזקי הרטיבות בדירה הנידונה, הינם פועל יוצא מכשלים מבניים אשר מקורם מביצוע לקוי במהלך הבנייה וכי קיימת סבירות גבוהה כי ליקויים אלו נתגלו במהלך תקופת האיכלוס של הנתבעים בנכס הנדון"

לסיכום - במהלך ניהול התביעה קרס קו ההגנה העיקרי של בני הזוג ארגמן, לפיו מעולם לא סבלו מבעיות רטיבות בבית. טענה זו הוכחה כלא נכונה ונסתרה חזיתית בממצאי המומחה ועם גילוי ההליכים המשפטיים שניהלו בני הזוג ארגמן לאורך השנים בקשר עם הבית. הליכים אלו מלמדים כי בני הזוג ארגמן ידעו או למצער יכלו לדעת על קיומם של נזקי נזילות ורטיבות בחלקי הבית, ואף בסמוך למועד המכירה.

לנוכח האמור, ולאחר ששקלתי את הראיות וטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה, כי הליקויים ונזקי הרטיבות היו מצויים עוד קודם למועד מכירת הדירה. בנסיבות אלה, כאשר בני הזוג ארגמן התגוררו בבית במשך שנים רבות ואף נחשפו לטענות בעניין רטיבות בבית, ניתן לקבוע כי ידעו על קיומם של ליקויים אלו.

אי ההתאמה בין ההיתרים והתוכניות לבין מצב הבית בפועל

הנתבעים מודים כי בוצעו שינויים לאחר קבלת טופס 5 וכי הסירו את הקיר המפריד בין המטבח לבין חדר השירות במטרה לרווח את המטבח וכן פתחו דלת בעליית הגג באופן שאינו עולה בקנה אחד עם ההיתר [ ראו למשל, פר' עמ' 292, ש' 19]. לטענתם, תיק מסודר הכולל את התוכניות וההיתרים של הבית הועבר לתובעת לפני חתימת זיכרון הדברים והשינויים שבוצעו צוינו במפורש לפניה ולפני מהנדס מטעם הבנק למשכנתאות שהובא מטעמה ואף צוין כי יהיו מוכנים להחזיר את המצב לקדמותו [ סעיפים 26-25 ל-נ/5; סעיף 25 ל-נ/6; פר' עמ' 291 ש' 2-1 ועמ' 312-311].

התובעת הכחישה בתוקף את האמור. לטענתה, קיבלה את התוכניות של הבית רק במועד קבלת ההחזקה [ פר' עמ' 192]. התובעת הצהירה כי היא אינה יודעת לקרוא תוכניות אדריכליות וגילתה על אי ההתאמות בין התוכניות לבין מצב המבנה בפועל רק לאחר קבלת חוות הדעת של אינג' גולדקלנג [ שם; ובעמ' 196, ש' 19-17].

התובעת עמדה על כך שבשום שלב לא הוצהר לפניה כי ישנן חריגות או אי התאמות בבית. לטענתה, הובהר לה כי הבנייה נעשתה בהתאם להיתרי הבנייה והתובעים אף הצהירו על כך במפורש במסגרת הסכם המכר. התובעת אף הפנתה לכך שהנתבעים, אשר לא הססו לסייג אחריותם בהסכם המכר, לא סייגו את ההצהרה לפיה הבית בנוי בהתאם להיתרי הבניה [ פר' עמ' 196-195, ש' 32-31 ו- 4-1].

עדותה של התובעת מהימנה עלי והיא אף עולה בקנה אחד עם האמור בהסכם המכר, בו הצהירה המוכרת כי " ככל הידוע למוכרת הדירה נבנתה עפ"י הקבוע בהיתר הבניה" [סעיף 1.2 להסכם המכר, שצורף כנספח 3 למוצגי התביעה]. אי ההתאמה לא צוינה בהסכם המכר או בזיכרון הדברים, על אף שלטענת הנתבעים הדברים צוינו והוסכמו במפורש בעל פה. כך, שלכאורה לא הייתה מניעה להעלות את הדברים על הכתב.

עדותם של הנתבעים היא בבחינת עדות בעל פה כנגד תוכנו של מסמך בכתב. הנתבעים לא הביאו כל ראיה ממשית, לפיה תוכנו של ההסכם בכתב הוצג באופן שונה לתובעים. הנתבעים אף לא זימנו לעדות את השמאי מטעם הבנק שלטענתם, בחן את התוכניות והיה עד להצהרות הנתבעים בדבר חריגות בנייה, ובכך גם נפגמה גרסתם. זאת בנוסף לבעיית המהימנות הכללית שאפיינה את עדות בני הזוג ארגמן, עדות אשר דחיתי מפני עדויות התובעים.

לנוכח האמור, אני קובעת כי בני הזוג ארגמן לא ציינו לפני התובעים על קיומה של אי התאמה בין תוכניות המבנה לבין המבנה בפועל, על אף שהיו מודעים לשינויים אלו.

אחריות בני הזוג ארגמן בגין ליקויי ונזקי הרטיבות ואי ההתאמות בין היתרי הבנייה למבנה בפועל

כאמור לעיל, לאחר בחינת הראיות המצויות לפניי הגעתי למסקנה כי בני הזוג ארגמן ידעו על ליקויי הרטיבות בבית ונזקיהם וכן על אי ההתאמה בין היתרי הבניה למבנה הבית בפועל.

ואולם, יש לבחון האם קמה עליהם חובת גילוי בנסיבות העניין, וכן האם בנסיבות העניין סעיפי הצהרת התובעים בהסכם המכר והעובדה כי יכלו לדעת בקלות על אי ההתאמה בכוחות עצמם, מאיינת את חובת הגילוי החלה על פרטים אלו.

בהקשר זה, אציין כי אני דוחה את הטענה כי מר ארגמן אינו מהווה " מוכר" של הדירה, מאחר שהנכס רשום רק על שמה של הגב' ארגמן. לא רק שגב' ארגמן הודתה בחקירתה, כי למר ארגמן יש זכות בקרקע מכח היותם נשואים [ פר' עמ' 288, ש' 32-31], אלא שהוכח בראיות כי מר ארגמן היה מעורב בבניית הבית, בהליכים המשפטיים הקודמים שהתנהלו ביחס לבית, בהליכי מכירת הבית בעסקת נבון ובעסקת התובעים. התרשמתי כי מר ארגמן הציג לפני התובעים מצגים ביחס למצב הבית, לרבות מצגים כאילו מעולם לא היו נזילות בבית מושא התביעה והתנהגותו מעידה על מעמדו כ"מוכר". למעלה מהצורך יצויין כי אף אם נניח אחרת, ניתן לבסס טענת אחריות נגד מר ארגמן גם לפי סעיף 12 לחוק החוזים הקובע כי חובת תום הלב חלה במלואה גם כלפי מי שאינו צד ישיר לחוזה, וזאת נוכח המצגים שהציג בשלב המשא ומתן ( ראו, ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובניין נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673 (1983)).

כידוע, חובת הגילוי בשלב המשא ומתן קמה מכח הוראות דין שונות. כך למשל, הוראות חוק החוזים קובעות כי אי גילוי עובדות מהותיות הנוגעות לנכס עשוי לעלות לכדי הטעיה הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים או להפרת עקרון חובת תום הלב בניהול משא ומתן המעוגנת בהוראות סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים ( ראו, ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון ( פורסם בנבו, 19.1.2010)). במקרים מסוימים הפרת חובת הגילוי של עובדות מהותיות עשויה לעלות אף לכדי עילות בנזיקין כגון תרמית ורשלנות ( ראו, ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' ז'אק, נו(4) 662, 668 (2002) (להלן: "עניין שלפרד")). הפרת חובת הגילוי עשויה להיות במעשה או במחדל, בדרך של מסירת מידע שגוי או הימנעות מגילוי מידע מסוים.

חובת הגילוי קמה במלוא הדרה והיקפה בין העומדים להתקשר בחוזה מכר. במצב דברים זה, מטילות הוראות חוק המכר על המוכר חובת גילוי אקטיבית של מלוא המידע הנמצא ברשותו או שהיה עליו לדעת, וזאת לאור פערי המידע בין הצדדים, המחייבים מתן הגנה לצד הקונה. לעניין זה קובע סעיף 16 לחוק המכר, בזו הלשון:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

חובת הגילוי המוטלת על המוכר היא חובה נרחבת, כאמור בסעיף 11 לחוק המכר שעניינו ב"אי התאמה" בין הממכר שהוסכם עליו לבין הממכר שנמסר בפועל. אי התאמה זו הוגדרה באופן רחב ביותר, ומגנה הן על מה שהוסכם בחוזה המכר והן על ציפיותיו הסבירות של הקונה.

על כן, על פי החוק והפסיקה, היה על בני הזוג ארגמן לגלות את ליקויי הבנייה שבביתם, אשר הובילו לחדירת מים לכל חלקי הבית. ליקויים אלה אינם מתאימים למצגים שהוצגו בעל פה לפני התובעים לגבי תקינות מתקני הבית, בעת המשא והמתן למכירת הבית. בני הזוג ארגמן טענו כי ליקויים אלה תוקנו ולכן לא חלה עליהם חובת גילוי לגביהם. אין לקבל טענה זו, הן משום שינוי הגרסה שיש בה, לאחר שמלכתחילה הכחישו בכתב הגנתם את טענת הליקויים, והן משלא הוכח כי התיקונים היו יעילים ומשלא הוברר באילו נסיבות הגיעה תביעת הגגן לסיומה, ואף לא הובאה כל גרסה לגבי תיקון ליקויים אחרים.

אף לו קיבלתי הטענה כי הנתבעים סברו כי הליקויים תוקנו על פי ההסדר שבינם לבין הגגן, אזי היה עליהם להציג בפני התובעים את נושא התיקון בגג ואת תעודת האחריות שאמורים היו לקבל בקשר לכך. המדובר במידע חיוני לשם ניהול אורח חיים סביר בבית, כמוכח אף בדיעבד.

בניגוד לטענת הנתבעים, אינני סבורה כי מדובר במידע זניח או היסטורי שלא הייתה חובה לגלותו. כאמור לעיל, בני הזוג ארגמן ניהלו במשך כשלוש שנים ועד פחות משנה לפני המכר לתובעים, את תביעת הגגן, בשל חדירת מי גשמים, אשר הפריעה לניהול אורך חיים תקין בבית. מר ארגמן בעצמו העיד לפניי כי חדירת מי הגשמים נתפסה אצל בני הזוג כשיטפונות של ממש ולא כמאורע זניח. על כן, דין טענה זו להידחות.

המומחה מטעם בית המשפט העריך את עלות התיקונים בגין הליקויים בסכום של 215,500 ₪ וכן את הסדרת חריגות הבנייה בסכום של 45,000 ₪. כמו כן, המומחה קבע כי ירידת הערך בגין הליקויים האמורים עומדים על סכום של 105,000 ₪. אומדן עלויות אלה מגיע לסכום כולל של 365,500 ₪, אשר הינו סכום משמעותי ביחס לתמורה ששולמה בגין הבית, ובוודאי שאין המדובר בסכום זניח כלל.

כמו כן, בנסיבות המקרה שלפניי, בהתחשב בסמיכות הזמנים שבין המשא ומתן עם נבון לבין ההתקשרות בהסכם עם התובעים, הטעמים שבגינם בוטלה העסקה, וההליך המשפטי שהוגש בעקבות כך, היה מצופה מן הנתבעים לגלות לתובעים אף אודות טענות נבון וההליכים בעניינו. גילוי נדרש זה היה מאפשר לתובעים לערוך בדיקות מתאימות ולקבל החלטה מושכלת בעניין ביצוע העסקה. מסקנה זו עולה בקנה אחד עם היקפה של חובת הגילוי, אשר מחייבת שקיפות מרבית לגבי נתוני הממכר העשויים להשפיע על שיקול הדעת לרכישתו.

ויובהר, אין באמור כדי לקבוע כי, ככלל, כל פעם שמשא ומתן קודם אינו צולח קמה חובת גילוי מצד המוכרים לגלותו לקונים הפוטנציאלים. עניין זה תלוי כמובן בנסיבות העניין בכל מקרה ומקרה, תוך התחשבות בכלל השיקולים העומדים לנגד בית המשפט, וביניהם גם החשש כי הטלת חובת גילוי רחבה יתר המידה עשויה לפגוע בחופש החוזים ובחיי המסחר התקין שלא כנדרש.

בתביעת נבון, נטען לליקויי רטיבות בסמוך למועד המכירה לתובעים, וכן נוהל הליך משפטי במהלך ההתקשרות בהסכם המכר, בו הוצגו חוות דעת מומחים אשר בדקו את הבית. יש בכל אלה משום מידע חשוב ורלבנטי, בפרט מקום שבו היה ידוע כי התובעים מייחסים משמעות להעדר ליקויי רטיבות בבית, ועל כן חובת תום הלב החוזי וחובת הגילוי מחייבות היו גילויו.

כפי שנקבע לעיל, מצאתי כי הנתבעים אף הפרו את החובה ליתן מידע מלא אודות אי ההתאמה בין תוכניות הבית לבין המבנה בפועל, היות שלא הוכח לפני שהתובעים ידעו עליה " בעת גמירת החוזה" ומאחר שהסכם המכר כלל את הצהרת המוכרת כי הנכס נבנה בהתאם להיתר הבניה.

הנתבעים מפנים אל סעיף ההצהרה הקבוע בסעיף 2.1 להסכם, לפיו:

"הקונים מצהירים כדקלמן:

2.1 כי הם בדקו את הדירה בין בעצמם ובין ע"י מומחים מטעמם ומצאו אותה מתאימה מכל בחינה שהיא, הנדסית, תכנונית ומשפטית, במצב תקין וראויה למגורים, למעט פגם נסתר שלא ניתן היה לגלותו טרם חתימת הסכם זה ע"י קונה סביר, והם מוותרים על כל טענה ו/או תביעה נגד המוכרת בגין מצבה הפיזי של הדירה ו/או התכנוני ו/או המשפטי ובלבד שתישאר במצבה הפיזי כפי שהוא ביום חתימת חוזה זה גם במועד מסירתה על פי החוזה, למעט בלאי סביר. הקונים רוכש [ כך במקור – ד.ב.ק] את הדירה במצבה ( AS IS)"

[וראו גם דברים דומים שהוסכמו במסמך זיכרון הדברים ובמסמך אישור הקבלה].

לטענת הנתבעים, אי ההתאמות והליקויים מושא התביעה, היו ניתנים לגילוי בבדיקה סבירה, קל וחומר על ידי המומחה דובדבני שהובא על ידי התובעים לבדוק את הבית טרם ביצוע העסקה. התובעים אף הצהירו כי הם בחנו את הנכס מכל בחינה שהיא, לרבות בחינה הנדסית, תכנונית וכיו"ב. התובעים רכשו את הבית במצבו כפי שהוא (" AS IS"), ובכך נטלו על עצמם במודע סיכון, וחרף אי הוודאות הגלומה ברכישת בית שאינו יד ראשונה מקבלן, ויתרו על זכותם להעלות כל טענה כנגד ההסכם. לטענת הנתבעים, קבלת התביעה תפגע באינטרס ההסתמכות שלהם, וזאת שלא כדין.

דין טענות אלו להידחות.
המגמה הכללית בדין היא מעבר מכלל " ייזהר הקונה" אל עבר מדיניות משפטית הדורשת חובת גילוי אקטיבית מצד המוכר, גם במקרים בהם הקונה היה יכול לגלות את הטעון גילוי בכוחות עצמו. כפי שמציין אייל זמיר בספרו חוק המכר, תשכ"ח – 1968 (1987), בעמ' 281:

"חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של ' יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר"

כך גם קבע בית המשפט העליון בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס ( פורסם בנבו, 11.02.2014) (להלן: "עניין עיני"). שם, בחן כב' השופט סולברג את הוראת סעיף 16 לחוק המכר, וקבע כי " הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר" וכי "אחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי – ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס" אלא אם כן הוכח כי לתובעים הייתה ידיעה ממשית בדבר אי ההתאמה [ שם, פסקאות 5-4 לפסק דינו של השופט סולברג].

בנסיבות העניין, לא מצאתי כי הייתה לתובעים ידיעה, ובוודאי שלא ידיעה ממשית, בדבר " אי ההתאמה" שבנכס, וכפי שמציין כב' השופט סולברג בעניין עיני, "רשלנות ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה די כדי להציל את המוכר" [שם, פסקה 11 לפסק דינו של כב' השופט סולברג]. על כן, בהכרעה שבין רשלנותו של הקונה לבין הפרת חובת הגילוי מצד המוכר, תהא ידו של הקונה על העליונה.

חובת הגילוי חלה מכח הוראותיו הברורות של חוק המכר, ואף מכח דיני החוזים וחובת תום הלב הקבועה בהוראת סעיף 12 ו- 39 לחוק החוזים. חובות בדיקה אשר קיבלו עליהם קונים אינן מייתרות את חובת הגילוי הנרחב אודות מומים ופגמים המצויים בידיעת המוכרים.

לסיכום – הוכח כי חובת הגילוי היזומה המוטלת על המוכרים הופרה בשל אי גילוי על ליקויים יסודיים ומהותיים בבית, וכי נמצאו בבית ליקויי רטיבות ואי התאמה המהווים הפרה יסודית של ההסכם, הן מכוח הוראות חוק המכר בשל אי התאמה והן בשל הפרת חובות תום הלב וההגינות הקבועות בסעיף 12 ו- 39 לחוק החוזים.

בענייננו אף הוכחה הטעייה כמשמעותה לפי סעיף 15 לחוק החוזים. התרשמתי כי לולא הטעייה ואי גילוי המידע המהותי בדבר הליקויים והכשלים המצויים בבית, לא היו מתקשרים התובעים בהסכם המכר. משכך, קמה לתובעים זכות לקבלת תרופות גם מכח סעיף זה.

בנסיבות העניין לא הוכחה בסף הראיות הדרושות כי התנהלותם של הנתבעים עולה לכדי תרמית ומרמה. כפי שציינתי לעיל, לא מן הנמנע כי בני הזוג ארגמן ניסו להסוות את ליקויי הרטיבות שהיו מצויים בביתם. הסבר זה עשוי לענות על חלק מהקושיות העולות בתיק דנן. ואולם, כידוע, לצורך הוכחת עוולת התרמית, על התובעים להביא ראיות בעלות משקל רב וכבד המאוששות את גרסתם ואין די בסברות מתבקשות בלבד ( ראו למשל, ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל ביטוח חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, 599-598 (1986); ע"א 125/89 בלס נ' פילובסקי, פ"ד מו(4) 441, 448-449 (1992)). על כן, דין טענה זו להידחות.

ידיעתו ואחריותו של עו"ד ארגמן בגין ליקויי ונזקי הרטיבות

לטענת התובעים, עו"ד ארגמן חב אחריות אישית כלפיהם בשל ניהול משא ומתן שלא בתום לב והצגת מצגי שווא מטעים וכוזבים, לפיהם אין ליקויים מהותיים בבית, תוך הסתרת ואי גילוי עובדות מהותיות בדבר ליקויי רטיבות שהיו ידועים לו.

טענה זו תיבחן בהקשר למצגים שיצר עו"ד ארגמן לפני התובעים בין אם בכתב ובין אם בעל פה וביחס לידיעותיו הנטענות והמוכחות של עו"ד ארגמן בדבר הליקויים ואי ההתאמות. כפועל יוצא מכך, אבחן אם קמה לו חובת הגילוי ואם כן – מהי היקפה.

עו"ד ארגמן טען כי מעולם לא דיבר ישירות עם התובעים, ובוודאי שלא הציג לפניהם אף מצג או מידע מוטעה. התובעים היו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם, וככל שיש טענה לתובעים הרי שזו אמורה להיות מופנית כלפי באי כוחם ולא כלפי עו"ד ארגמן. גם התובעת העידה לפניי כי מעולם לא שוחחה באופן ישיר עם עו"ד ארגמן וכי ניהול המשא ומתן נעשה בין עורכי הדין. יחד עם זאת, לטענתה, על סמך המצגים המטעים שהציג עו"ד ארגמן לבא כוחה בחרה להתקשר בעסקה [ פר' עמ' 207-206].

מהראיות המונחות לפניי עולה כי עו"ד ארגמן לא לקח חלק בניהול המשא ומתן המסחרי ועיקר עבודתו הייתה בשלב העריכה וחילופי טיוטות ההסכמים מול בא כוחם של התובעים לאחר החתימה על זיכרון הדברים.

המצגים שהציג עו"ד ארגמן כלפי עו"ד אדלשטיין בטיוטות הסכמי המכר לא היו מצגי שווא או מצגים כוזבים בדבר אי הימצאותם של ליקויים בבית. נהפוך הוא. עו"ד אדלשטיין והתובעים עצמם הדגישו בטיעוניהם שעו"ד ארגמן עמד על שתי רגליו האחוריות וסירב להכניס סעיף הצהרה בדבר תקינות הממכר בעומדו על כך שהבית יימכר במצבו שהוא, על פגמיו, יתרונותיו וחסרונותיו.

עו"ד אדלשטיין אף טען כי סירובו העיקש של עו"ד ארגמן והתנהלותו בהקשר זה, הדליקו אצלו " נורה אדומה", שבעקבותיה המליץ לתובעים לסגת מהעסקה [ סעיף 10 ל-ת/14]. מכאן, שמצגיו של עו"ד ארגמן דווקא עוררו את הספק לגבי מצבו של הבית, וכדאיות רכישתו בהעדר נכונות להצהיר על מצבו. מכאן, כי אין לייחס לעו"ד ארגמן מצגי שווא או תרמית ביחס למצגים שיצר בטיוטות ההסכמים.

עו"ד אדלשטיין הצהיר בתצהירו, כי שאל במפורש את עו"ד ארגמן האם קיימים בבית ליקויי רטיבות או נזילות אך עו"ד ארגמן התחמק ממתן תשובה ברורה [ סעיף 8 ל-ת/14]. במהלך עדותו שינה עו"ד אדלשטיין את גרסתו במקצת, וטען כי שאל את עו"ד ארגמן האם היו או ישנם ליקויים בבית, וזה השיב לו כי אין ולא היו ליקויים בדירה. עו"ד אדלשטיין לא חזר בעדותו על הטענה כי שאל במפורש את עו"ד ארגמן ביחס לסוגיית הרטיבות או הנזילות על אף שנשאל על כך מספר פעמים [ פר' עמ' 262, ש' 31-27; עמ' 265, ש' 5-1; עמ' 266].

מאידך, עו"ד ארגמן העיד לפניי כי עו"ד אדלשטיין מעולם לא פנה אליו ביחס לסוגיית הרטיבות או הנזילות בבית וטען כי כל " שיח ביני לבינו לגבי נזילות ורטיבות חד חלק שקר וכזב" [פר' עמ' 330, ש' 9-8; וראו גם, עמ' 326, ש' 26-25; עמ' 330, ש' 15-4].

גרסת התובעים מפי עו"ד אדלשטיין לגבי אמירותיו של עו"ד ארגמן, בעניין העדר ליקויים בבית, היא גרסה מאוחרת אשר נטענה לראשונה בעת חקירתו הנגדית, ובנסיבות אלה, ואף משלא ראיתי מקום להעדיף עדותו על פני עדות עו"ד ארגמן, לא ראיתי מקום לקבלה. על כן לא הוכח כי עו"ד ארגמן הציג מצגים לעניין מצב הבית במו"מ שבעל פה.

על כן, יש לדחות את הטענה לגבי הצגת מצגים אקטיביים מצד עו"ד ארגמן ביחס לבית, ולבחון להלן האם הטעה את התובעים והציג לפניהם מצגי שווא בכך שלא גילה באופן יזום את מצב הליקויים בבית. לשם כך, יש לבחון אם ידע אודות הליקויים, ובהמשך לכך, אם חלה עליו חובה לגלות את אשר ידע.

התובעים מבקשים לייחס לעו"ד ארגמן ידיעה אודות מצבו של הבית בהיותו בנם של הנתבעים וטוענים לקיומה של חובת גילוי נוכח ידיעה זו. לא קיבלתי טענה זו. עו"ד ארגמן העיד כך: "אני לא הבחנתי בנזילות מהגג ואני לא הבחנתי בבית. לא בגג ולא במרתף ולא בכל מקום אחר, למען הסר ספק" [פר' עמ' 329, ש' 20-19]. עו"ד ארגמן לא התגורר בבית מושא התביעה ביחד עם הוריו והתובעים לא הצליחו להוכיח אחרת ביחס להיקף ידיעותיו העובדתיות ולא הוכיחו כי יש לייחס לו את הידיעה של בני הזוג ארגמן. אין די בקרבה המשפחתית ובהנחה של שיתוף מידע בין בני משפחה בכדי להוכיח את טענת הידיעה האישית על עו"ד ארגמן.

התובעים מבקשים לייחס לעו"ד ארגמן ידיעה בדבר ליקויי הרטיבות והנזקים בבית גם נוכח מעורבותו בהליכים המשפטיים של הגגן ושל מר נבון, בהם סייע או נתן ייעוץ משפטי. אכן, הוכח כי עו"ד ארגמן סייע להוריו בהגשת תצהירים בתביעת הגגן, בניהול המשא ומתן עם מר נבון וכיו"ב [ ראו, פר' עמ' 319-320, ש' 32-28 ו- 9-1; 328, ש' 5-1]. ידיעות אלה הן ידיעות תוצאת פעילותו של עו"ד ארגמן כעורך דין, ולא בהיותו בן משפחה.

לטענת עו"ד ארגמן, בני הזוג ארגמן מסרו לו כי הליקויים בגג, נשוא התביעה עם הגגן, באו לידי פתרון וכי מר נבון בחר שלא לקנות את הדירה משיקולים לא ענייניים [ פר', עמ' 336, ש' 17-10]. על כן, לא ידע אודות מצב הליקויים הקיימים בבית. התובעים לא הצליחו לסתור טענה זו והיא לא הוכחה.

האם הייתה חובה על עו"ד ארגמן לגלות באופן יזום על ההליכים המשפטיים שהתקיימו לגבי הבית? מצאתי כי בנסיבות העניין, כאשר לא הוכח כי עו"ד ארגמן ידע אודות מצבו של הבית, וכאשר רשאי היה לסבור כי הגג תוקן וכי טענות מרשיו כלפי נבון נכונות, לא קמה לו חובת גילוי מיוחדת לגבי הליכים משפטיים בהם סייע כעורך דין.

על עורך דין המייצג צדדים לעסקת מכר לא חלה חובת גילוי כללית לגבי כל ההליכים המשפטיים המוכרים לו בקשר לממכר, זאת בשונה מהחובה החלה על המוכר עצמו, שהיא חובה רחבה, הנעוצה בידיעותיו הקונקרטיות של המוכר הן על מצב הממכר והן על העובדות העומדות ביסוד ההליכים המשפטיים אשר ניהל לגביו. עו"ד ארגמן פעל בעניין ההסכם עם התובעים כעורך דין המייצג את המוכרים, ידיעותיו הסתכמו בקיומם של הליכים ובאמירות שנמסרו לו מאת מרשיו בקשר להליכים אלה, ועל כן לא חלה עליו חובת גילוי לגבי אלה.

ויובהר, על עורך הדין חלה החובה שלא להטעות את הצד שכנגד, ובוודאי שלא במתכוון ובזדון, בין אם צד זה מיוצג ובין אם לאו. זוהי נקודת המוצא. עם זאת, אין להטיל על עורך הדין חובת גילוי מוגברת, כמו זו המוטלת על המוכרים, אשר הטלתה עשויה לחבל ביחסי האמון שבין עורכי דין ללקוחותיהם ואף בטיב הייצוג המשפטי.

כמפורט לעיל, במקרה דנא התובעים לא הוכיחו כי עו"ד ארגמן ידע על ליקויי רטיבות במועד החתימה על הסכם המכר, ועל כן ראיתי לנכון להשאיר את האמור לעיל בצריך עיון.

יצוין, כי התובעים לא העלו טענה מפורשת באשר לרשלנות והפרת חובת הזהירות של עו"ד ארגמן כלפיהם. ככלל, בית המשפט העליון הכיר באפשרות להרחיב את חובת הזהירות של עורך דין גם כלפי צד שלישי שאינו לקוחו, ואף אם היה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, כנקבע בע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט, מו (4) 529 ( 1992):

"כזכור, המערערים היו מיוצגים על-ידי פרקליט. אין בכך כדי לשלול מכול וכול את האפשרות התיאורטית שגם פרקליטו של הצד שכנגד יחוב ברשלנות"

בהלכה הפסוקה טרם נקבעו כללים ברורים למצבים בהם תוכר מבחינה עקרונית חובת זהירות של עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו. עם זאת, בית המשפט העליון קבע כי " כאשר מדובר בזדון או בהטעיה מכוונת מצד עורך הדין אין מניעה להכיר בחובת זהירות שלו כלפי צד שכנגד, גם אם הלה מיוצג. אפשר שבנסיבות מסוימות ראוי להכיר בחובת זהירות כלפי צד שכנגד מיוצג, גם כאשר מדובר בטענה להתרשלות" (ע"א 10362/03 א. ברזני שירותים ועסקאות בע"מ נ' אחים בן רחמים ( צפון) בע"מ ( פורסם בנבו, 20.10.2009)).

כאמור לעיל, לא מצאתי כי נסיבות אלו מתקיימות בענייננו, והתובעים אף לא העלו טענה זו במפורש, ועל כן לא מצאתי לדון בסוגיה זו.

כך גם לא הוכח לפניי כי עו"ד ארגמן ידע או היה עליו לדעת על אודות אי ההתאמות והחריגות בין היתרי הבית לבין צורת המבנה בפועל. התובעים לא טענו כי עו"ד ארגמן ראה את תוכניות הבית וכי הייתה לו או הייתה יכולה להיות לו ידיעה בעניין זה. אף עו"ד אדלשטיין, שייצג את התובעים במשא ומתן, הודה בחקירתו כי לא עבר על התוכניות של הבית ולא השווה אותם למצב הקיים, בטענה כי " הנושא צריך להיבדק על ידי איש מקצוע. לי אין מומחיות לבדוק התאמה" [פר' עמ' 257, ש' 26; ראו גם, ש' 19-18, שם; ועמ' 258]. על כן, מצאתי כי גם טענה זו לא הוכחה ודינה להידחות.

לנוכח האמור, אני קובעת כי דין התביעה כלפי עו"ד ארגמן להידחות.

סעדים

ביום 21.6.2012 שלחו התובעים את מכתב הביטול, בו נתבקש ביטול הסכם המכר וביצוע השבה הדדית.

לטענת הנתבעים, שימוש בברירת הביטול, בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 ( להלן: "חוק התרופות"), לאחר פרק זמן של כמעט כשנתיים ממועד גילוי הליקויים אינו סביר בנסיבות העניין.

אין בידי לקבל טענה זו, לא מהבחינה העובדתית ולא מהבחינה המשפטית. התובעים קיבלו חזקה על הבית רק ביום 29.8.2011, כעשרה חודשים לפני ששלחו את מכתב הביטול. בנסיבות העניין דנן, על רקע הבנייה הלקויה מצד בני הזוג ארגמן; התנהגותם חסרת תום הלב; והעובדה כי התובעים פנו אליהם כחודש לאחר הכניסה לדירה וחשפו לפניהם את הליקויים שנמצאו, אך אלו הכחישו כל דבר ודבר, תוך הצגת מצג כי מדובר בליקויים מינוריים ושוליים, שכלל אינם באחריותם; כמו גם בהתחשב בכך שהנתבעים לא ידעו מהו גודל והיקף הליקויים ועל כן נדרשו להיעזר במומחה לצורך קבלת החלטה בדבר ביטול, ואף נדרשו להמתין לבוא עונת החורף כדי לבחון את היקפם האמתי של הנזקים - מצאתי כי מדובר בתקופה סבירה בנסיבות העניין ( ראו והשוו, ע"א 42/86 אבידוב נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פ"ד מג(2) 513, 518 (1989)).

על כן, הודעת הביטול, שנשלחה כעשרה חודשים לאחר קבלת החזקה וכשמונה חודשים לאחר שהתובעים יידעו את בני הזוג ארגמן בדבר ליקויים אלו, והללו סירבו לקבל אחריות בגינם, נשלחה בתוך זמן סביר כמתחייב מהוראת סעיף 8 לחוק התרופות.

בני הזוג ארגמן הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם מכוח הוראות חוק המכר בשל אי התאמה וכן את חובות תום הלב וההגינות הקבועות בסעיף 12 ו- 39 לחוק החוזים. בני הזוג ארגמן אף הטעו את התובעים בכך שהסתירו מהם מידע מהותי בדבר הליקויים והכשלים המצויים בבית, אשר אלמלא זאת לא היו מתקשרים התובעים בהסכם המכר.

על כן, יש לקבוע כי התובעים זכאים לדרוש את ביטול הסכם המכר וכי הסכם המכר בוטל כדין, על פי זכות הביטול הקמה מכח הוראת סעיף 15 לחוק החוזים, סעיף 27 לחוק המכר וסעיף 7 לחוק התרופות, וכי התובעים זכאים להשבת תמורה בהתאם להוראת סעיף 21 לחוק החוזים וסעיף 9 ( א) לחוק התרופות.

בהלכה הפסוקה נקבע כי עיקרון ההשבה יהיה לפי ערכים ריאליים, וזאת כדי למנוע התעשרות שלא כדין מצד מי מהצדדים ( ראו למשל, ע"א 1665/05 מנוס גולוב נ' א.ר.י מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 13.6.2010)). כמו כן, זכאים התובעים לבקש גם סעד של פיצויים בגין נזקים אחרים שנגרמו להם מכח הוראות דין אחרות ( ראו, עניין שלפרד לעיל).

השבה מלאה בגין ביטול המכר, מחייבת את השבת הבית ודמי השימוש בו כנגד השבת התמורה ושערוכה יהיה בדרך של הוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ששולם כל סכום בה ( לפי נספח 3 לתיק מוצגי התובעים) ועד למועדי התשלום בפועל.

התובעים טענו לזכות לפיצוי בגין נזקים שונים.
לא הכרתי בזכותם הנטענת לפיצויים בגין ראשי נזק אלה: תשלומי ארנונה - התובעים התגוררו בדירה לאורך התקופה האמורה ובכלל זה היו מחויבים לשאת בתשלום הארנונה, שאינה בגדר נזק, מקום בו התובעים החזיקו בבית וגרו בו. לא הכרתי אף בזכות לפיצוי בגין תשלום המשכנתא, והתובעים אמנם חזרו בהם מהעתירה לראש נזק זה. כך גם אינני רואה לנכון להורות על השבת מס רכישה, וסבורני כי יש לדרוש החזר סכום זה משלטונות המס.
התובעים אף טענו לנזק שהינו עליית ערכו של הבית במהלך התקופה, בשים לב לכוונתם להשקיע את כספי התמורה שתושב להם בבית חילופי אחר, ובטענה כי עליית ערך המקרקעין עלתה על שערוך התמורה. מצאתי נזק נטען זה בלתי מוכח דיו. המדובר בנזק עתידי, מבלי שהובאו ראיות קונקרטיות לגבי התכנותו ולא הובאה ראיה להערכת שיעורו, באשר אין בפני חוות דעת מומחה לגבי שיעורי עליית ערכי מקרקעין דומים במועד רלבנטי. מצאתי את חוו"ד גולדקלנג חסרה, בהיותה לא מספיק מעודכנת ולא מפורטת דיה בנושא עליית הערך הכלולה בה. אף סברתי כי שעה שהתובעים לא חויבו בדמי שימוש בגין המגורים בבית בגדר הוראות ההשבה ( משלא נטען לכך ואף לא הוכח שווים), אזי, גם אם יצאו חסרים את נזקי עליית הערך, לא יפגעו מכך, שכן לא נדרשו לשאת בהשבת שווי השימוש בבית.

הסעדים והנזקים המבוקשים בתובענה פורטו בסעיפים 79-77 לתצהיר התובעת והוכחו בראיות שצורפו להם. התובעים לא נחקרו אודות נזקים אלו, וטענותיהם לא נסתרו. על כן הנני פוסקת לתובעים את התשלומים והפיצויים שיפורטו להלן, על פי ראיותיהם ובהתאם לשיקול דעתי. הנני מחייבת בהתאם לכך את בני הזוג ארגמן לשלם לתובעים סכומים אלה:

א. השבת התמורה בסכום של 2,100,000 ₪ שהתקבלה בגין הבית, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן התשלומים. תשלום זה ישולם עד ליום 15.1.2017 וזאת כנגד השבת החזקה בית לידי בני הזוג ארגמן.

ב. החזר הוצאות התובעים בגין רכישת הבית – תשלום דמי התיווך למתווכת בסך 36,540 ₪ מיום 7.12.2010, ותשלום שכר טרחתו של עו"ד אדלשטיין, בסך 12,000 ₪ מיום 31.1.2011, הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה ועד התשלום המלא בפועל.

פיצויים בגין עוגמת נפש בסכום של 150,000 ₪ וזאת לאור התנהגותם חסרת תום הלב, תוך הצגת מצגי שווא כוזבים והימנעות מגילוי עובדות מהותיות. כתוצאה מהתנהגות זו התקשרו התובעים בעסקה כושלת לרכישת ביתם, נאלצו להתמודד שנים ארוכות עם ליקויי בניה, ועם הצורך בהוכחתם ובניהול הליכים בגינם, ואף שוכנעתי והתרשמתי כי כל אלה גרמו להם לאובדן הנאה ושמחה, לטרדה וטרחה ולסבל רב.

הוצאות המשפט שנגרמו לתובעים בניהול ההליך דנן, בהתאם לאסמכתאות שצורפו על ידי התובעים, לרבות אגרות בית משפט, עלויות הקלטה, תמלול דיוני ההוכחות, שכר העדים כפי שנפסק במהלך הדיונים, וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. בנוסף יישאו בשכר טרחת ב"כ התובעים בסך כולל של 250,000 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.

התשלומים אשר פורטו בסעיפים ב' עד ד' ישולמו עד ליום 15.12.2016, וכל סכום שישלמו בני הזוג ארגמן ייזקף תחילה על חשבון סכומים אלה.

סוף דבר

התביעה מתקבלת בחלקה העיקרי.
התביעה כנגד בני הזוג ארגמן מתקבלת במלואה. מצאתי כי בני הזוג הטעו את התובעים והפרו את הסכם המכר, ועל כן היו זכאים התובעים לבטלו, כפי שהם אכן עשו. אני מחייבת את הצדדים לבצע השבה הדדית, כאשר בני הזוג ארגמן ישלמו את הסכומים המפורטים בסעיף 133 לעיל, כמפורט שם.

התביעה כנגד עו"ד ארגמן נדחית. בנסיבות העניין, לרבות עובדת היות התמשכות ההליכים במידה רבה תוצאת התנהלות בני הזוג ארגמן, יישאו התובעים בשכר טרחת עו"ד ב"כ עו"ד ארגמן בסכום של 35,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד התשלום בפועל, שיש לעשותו עד ליום 15.12.2016.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ו אלול תשע"ו, 29 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.