הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 60983-12-20

בפני
כבוד השופט צבי דותן

התובעת

י.נ.א.ר יזמות השקעות ונכסים בע"מ
על ידי ב"כ עו"ד מרדכי סאסי

נגד

הנתבעים

  1. ש.י.א.ו 1989 בע"מ
  2. יעקב שמש
  3. עו"ד ציונה גולן

על ידי ב"כ עו"ד דוד כהן

פסק דין חלקי

לפניי בקשת הנתבעת 3 לסילוק התביעה נגדה על הסף. עניינה של התביעה בחוזה למכירת נכס מקרקעין באזור התעשיה בנתניה. מוכרת הנכס היא: "ש.י.א.ו 1989 בע"מ ע"י מנהלה יעקב שמש". הקונה הוא: "עו"ד מרדכי סאסי עבור חברה בייסוד – בנאמנות". התביעה הוגשה ע"י חב' י.נ.א.ר סעדון יזמות השקעות ונכסים בע"מ, שבעת חתימת החוזה היתה חברה בייסוד, ואשר עו"ד סאסי שימש נאמן לטובתה. התביעה הוגשה בשל העובדה, שעל אף שהחוזה נחתם בשנת 2012, ועל אף שהקונה שילמה את מלוא התמורה המוסכמת, ואף החזקה בנכס נמסרה לידיה, הרי עד היום לא הושלמה העסקה, במובן זה שהנכס טרם נרשם בפנקס הזכויות על שם הקונה. הסיבה לכך היא העדר אפשרות לקבל "אישור עירייה לטאבו", מחמת קיומו של חוב גדול לעירייה (ארנונה והיטל השבחה) שטרם שולם.

התביעה הוגשה נגד החברה המוכרת, נגד מנהלה יעקב שמש, ונגד הנתבעת 3, שהיא עורכת דין, שייצגה את המוכרת בעסקה. בחוזה המכר נקבע כי במעמד תשלום יתרת התמורה, יקבל הקונה את החזקה המשפטית בנכס ואישורי העברת הזכויות על שם הקונה. עוד נקבע, כי אם, במעמד תשלום יתרת התמורה, לא יהיו בידי המוכרת אישור עיריית נתניה ואישורי מס שבח, כי אז, מתוך סכום יתרת התמורה, סך של 18,000 ש"ח יוחזק בנאמנות ע"י הנתבעת 3, וזאת עד להמצאת אישורים אלה. בפועל, ככל הנראה מפאת העובדה שהתברר קיומו של חוב גדול מאוד לעירייה, הסכום שהועבר ע"י הקונה, בהסכמה, בנאמנות לידיה של הנתבעת 3, הוא לא 18,000 ש"ח כי אם 1,150,000 ש"ח. הדבר נעשה, כאמור, בהסכמת כל הצדדים, והנתבעת 3 הסכימה לקבל כספים אלה ולהחזיק בהם בנאמנות, קרי, עד לקבלת האישורים, וכשיהיו – להעביר האישורים לקונה, והכספים למוכרת; או לחלופין לשלם מתוך כספי הנאמנות את המיסים, לקבל האישורים, ולהעבירם לקונה. יצוין כי אישורי מס שבח כבר ניתנו. האישור שטרם ניתן הוא אישור העירייה, שכן החוב טרם שולם.
כל שנטען בכתב התביעה כלפי הנתבעת 3 הוא, כי הנתבעת 3, כב"כ המוכרת בעסקה, וכנאמן של הכספים, לא פעלה כדי להשלים את העסקה, ובכלל זה, לקבל אישור עירייה לטאבו, ולשלם לצורך כך את החובות לעירייה מתוך כספי הנאמנות. כמו כן נטען כי הנתבעים (ובכלל זה הנתבעת 3) צריכים לפעול להעברה ורישום הזכויות בנכס על שם הקונה, ולחתום על כל מסמך שיידרש או להמציא כל מסמך שיידרש לצורך כך.

הבקשה לסילוק על הסף
בבקשה נטען כי אין לחב' י.נ.א.ר עילת תביעה לפי החוזה, הואיל והקונה לפי החוזה הוא עו"ד סאסי, וחברת י.נ.א.ר איננה צד לחוזה. אמנם צוין בכתב התביעה כי "הנאמן ממחה כל זכות לנהנה לצורך הגשת תובענה זו", אולם נטען כי לא ניתן להמחות זכות במקרקעין מנאמן לנהנה באמירה בעלמא בכתב התביעה.

הטענה השניה בבקשת הסילוק היא כי כתב התביעה אינו מגלה עילה כלפי הנתבעת 3. החוזה לא הטיל על הנתבעת 3 כל חובה להשיג בעצמה או להמציא אישור עירייה, וזה איננו בגדר המנדט שניתן לה בחוזה. כן נטען כי אין מוטלת על הנתבעת 3 חובת זהירות כלפי התובעת, שאיננה לקוחתה, ובייחוד כאשר הצד שכנגד מיוצג.
טענה נוספת היא כי אחד הסעדים שנתבקש בתביעה הוא להורות לנתבעת 3 להעביר את הפיקדון על שמו של ב"כ התובעת, עו"ד סאסי, סעד שלא ייתכן, שהרי היא מחזיקה בכספים בנאמנות לטובת המוכרת, וברור שאינה רשאית להעבירם לעו"ד סאסי, בניגוד לתנאי הנאמנות.
כמו כן, נטען כי הבקשה לחייב אותה להשלים כל תנאי החוזה, לשלם את התשלומים מהפיקדון ולהמציא את האישורים, להציג נסח רישום נקי משעבודים, להמציא נסח רשם החברות נקי משעבודים, ולפעול להעברה ורישום הזכויות על שם הקונה, תוך חתימה על כל מסמך שיידרש לשם כך, כל אלה פעולות אשר חורגות ממסגרת תפקידה של הנתבעת 3 כנאמן, כפי שהוגדר בסעיף 5.3 לחוזה.
כל הפעולות שהמוכרת התחייבה עליהן בחוזה, לרבות המצאת אישורי המיסים, עליה החובה לבצען, ולא על הנתבעת 3. הנתבעת 3 לא נטלה על עצמה התחייבויות אלה, וגם לא נטלה על עצמה כל התחייבות לדאוג להעברת הזכויות על שם הקונה. המוכרת היא שהתחייבה לכך, והיא התחייבה לכך לא כלפי חברת י.נ.א.ר, אלא כלפי עו"ד סאסי. העברת הזכויות מעו"ד סאסי אל חברת י.נ.א.ר זה ענין ביניהם, ולא קשורה לנתבעת 3 כלל.

התגובה לבקשה לסילוק על הסף
באשר לטענות הנוגעות להעדר עילה בידי חב' י.נ.א.ר, נטען כי מההתכתבות שבין הצדדים עולה שחברת י.נ.א.ר היא הקונה, והנתבעת 3 יודעת זאת. חברת י.נ.א.ר היא זו ששילמה את התמורה, והיא זו שהעבירה כספים לחשבון הנאמנות של הנתבעת 3, וגם נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה, על שם חברת י.נ.א.ר. בחוזה נכתב כי הקונה הוא: "עו"ד מרדכי סאסי, עבור חברה בייסוד – בנאמנות", וגם הוגשה הודעה על נאמנות למיסוי מקרקעין, ובה צוין עו"ד סאסי כנאמן, וחברת י.נ.א.ר כנהנה שבשבילו נרכשה הזכות. נטען גם כי הנתבעת 3 טענה בהליך אחר (הקשור לאותה פרשה) כי הכספים, שהופקדו בנאמנות בידיה, נועדו להבטיח רישום הזכויות על שם חברת י.נ.א.ר.

באשר לטענות הנוגעות להעדר עילה נגד הנתבעת 3, נטען כי המוכרת חתמה והפקידה בידי הנתבעת 3 ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה, וכי מכוח ייפוי כוח זה הוסמכה הנתבעת 3 לבצע פעולות בשם המוכרת ולפעול אל מול הרשויות בכדי לקיים את ההסכם ולהשלים את העסקה, אולם הנתבעת 3 אינה עושה כן, וגם אינה מעבירה את המסמכים והאישורים אל עו"ד סאסי.

טענה נוספת בתגובה לבקשת הסילוק היא, כי הנתבעת 3 מעלה בכספי הנאמנות ופעלה בחוסר סמכות בכך שהעבירה מכספי הנאמנות סך של 450,000 ש"ח, מבלי שהמוכרת השלימה חיוביה על פי ההסכם.

דיון והכרעה
אכן, חוזה המכר לא הטיל על הנתבעת 3 כל חובה או התחייבות להשיג בעצמה את אישור העירייה לטאבו, או מסמכים אחרים, או לפעול לרישום הזכויות על שם הקונה, או לחתום על מסמכים, או לעשות פעולות אחרות, הכול כפי טענות התובעת בתגובתה לבקשה. כל תפקידה של הנתבעת 3 לפי החוזה הצטמצם בשניים אלה: (א) קבלת סך של 18,000 ש"ח מתוך סכום יתרת התמורה, סכום שיוחזק על ידה בנאמנות עד להמצאת אישור עירייה ואישורי מס שבח (סעיף 5.3 לחוזה); (ב) קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה, יפ"כ אשר יוחזק בידי הנתבעת 3 בנאמנות, והיא תעבירנו אל עו"ד סאסי, לאחר השלמת התחייבויות הקונה על פי החוזה (סעיף 10.1 לחוזה). בענין הכספים אין מחלוקת כי לאחר חתימת החוזה הוסכם על העברת כספים בסכום גבוה בהרבה מ-18,000 ש"ח, בנאמנות אל הנתבעת 3. (תפקיד נוסף, שיוחד בחוזה לנתבעת 3, הוא מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה, במקרה של הפרה מצדו (סע' 10.2. לחוזה), אך ענין זה אינו נוגע לענייננו).

הנתבעת 3 איננה צד לחוזה, ולא מוטלות עליה התחייבויותיה של המוכרת עפ"י החוזה. העובדה שהחברה המוכרת אולי אינה פעילה כיום, והיא ומנהליה ניתקו קשר עם הנתבעת 3, שייצגה אותם בעסקה, אינה הופכת את הנתבעת 3 למי שחבה בהתחייבויותיה של המוכרת.

ייפוי הכוח הבלתי חוזר לא ניתן לה – כך עפ"י החוזה – על מנת שהיא עצמה תטפל ותבצע, או תקדם, את רישום הזכויות בנכס על שם הקונה, אלא על מנת שהיא תעביר את ייפוי הכוח אל עו"ד סאסי, כשיתקיימו התנאים לכך. ואכן, התקיימו התנאים להעברת ייפוי הכוח, וגם להעברת אישור מס שבח, אל עו"ד סאסי, והנתבעת 3 אף הודיעה לעו"ד סאסי במכתבה מיום 29/10/19 כי הוא מוזמן למשרדה על מנת לקבל את ייפוי הכוח הבלתי חוזר וכן את אישור מס שבח המקורי. אציין בענין זה כי אין די בהזמנת עו"ד סאסי כדי לקבל את שני אלה, אלא על הנתבעת 3 להמציא, בפועל, לעו"ד סאסי את אישור מס שבח המקורי ואת ייפוי הכוח הבלתי חוזר, וכך אני מורה.

אשר לטענות בנוגע לאישור העירייה, אישור כאמור לא ניתן עד היום, בשל חוב גדול שטרם סולק, ולא מוטלת על הנתבעת 3, עפ"י תנאי החוזה, כל חובה לפעול בעצמה להשגת האישור או לתשלום החוב מתוך כספי הנאמנות. החובות המוטלות עליה הוגדרו באופן מדויק במכתבה אל עו"ד סאסי מיום 29/10/19:
"ככל ויוצגו לנו שוברי תשלום בגין תשלומים שיש לשלמם מתוך כספי הפיקדון, בהתאם להוראות ההסכם, נפעל לשלמם מתוך כספי הפיקדון, עד לגובה הסכומים המופקדים בידינו.
למען הסר כל ספק ושלא תצא שגגה תחת ידיך, משרדנו לא מונה כנאמן לביצוע פעולות תחת החברה המוכרת. אנו מחזיקים בנאמנות את כספי הפיקדון בהתאם להוראות ההסכם עד להמצאת אישורי ההעברה ולחלופין לשלם מתוך כספי הפיקדון את השוברים שיוצגו לנו, בהתאם להוראות ההסכם".

גם לתובעת ברור הדבר, שההתחייבויות עפ"י החוזה הן כולן (זולת אלה שהזכרתי) התחייבויות של הנתבעים 1 ו-2, ולא של הנתבעת 3, ודי אם אפנה בנקודה זו, למשל אל סעיפים 22, 25, 27 לכתב התביעה, המדברים על כך שתביעה זו הוגשה על מנת להביא את הנתבעים 1 ו-2 להשלים התחייבויותיהם עפ"י ההסכם, ולהשלים מלוא האישורים והמסמכים, ולאפשר רישום הזכויות על שם התובעת. אין בכתב התביעה כל הסבר או נימוק מנין קמה חובתה הנטענת של הנתבעת 3 להשיג אישורים או לבצע פעולות שהוטלו בחוזה על המוכרת, ללא ערבות אישית וללא התחייבות אישית של הנתבעת 3.

נותרה הטענה כי הנתבעת 3 מעלה בכספי הנאמנות בכך שהעבירה מכספים אלה סך של 450,000 ש"ח, מבלי שהמוכרת השלימה חיוביה עפ"י החוזה.
ובכן, טענה זו, שנטענה לראשונה בתגובה לבקשת הסילוק על הסף (סעיף 8 לתגובה, סעיף 11 לתצהיר), אין לה זכר ורמז בכתב התביעה. ולא זו בלבד, אלא בכתב התביעה (סע' 18) מציינת התובעת כי היא איננה מטילה דופי בפעולות הנאמן מטעם המוכרת. למותר לציין כי תגובה לבקשה למחיקה על הסף איננה המקום – על מנת "להציל" תביעה ממחיקה – להעלות טענות חדשות שלא נטענו בתביעה.

יתר על כן, עו"ד סאסי טוען, בתגובתו לבקשת הסילוק (סעיף 12), כי הוא נתן הסכמתו לשחרור סך של 450,000 ש"ח, והוא מזכיר בהקשר זה הודעת מייל שלו מיום 23/5/13 אל עו"ד מרדכי גולן ממשרדה של הנתבעת 3.
כיצד ייתכן אפוא שהוא נתן הסכמתו לשחרור הכספים, וכעת הוא טוען כי היתה מעילה בכספי הנאמנות?
בתשובה לכך מעלה עו"ד סאסי את הטענה, כי אמנם נתן הסכמתו "אך זאת בכפוף לכך שאין חובות לעירייה ולצורך קבלת האישור של העירייה להעברת הבעלות" (סעיף 8 לתצהירו).
אלא שעיון בהודעת המייל מיום 23/5/13 מעלה, כי עו"ד סאסי כתב כך: "בענין שחרור 450,000 מכספי הנאמנות, יש הסכמה לכך, אולם יש לשים לב לגובה החוב בעירייה, ולכך שעד ליום זה הבעלות לא נרשמה על שמש .....".
לפי לשון המסמך, ספק רב בעיניי אם ניתן לראות בכך התניה של ההסכמה לשחרור הכספים, בכך שאין חוב לעירייה, כנטען היום. הדבר גם אינו הגיוני, שהרי שחרור הכספים נעשה על מנת לשלם את החוב לעירייה, ואם כך, כיצד ניתן לטעון שההסכמה לשחרור הכספים היתה בכפוף לכך שאין חוב לעירייה?

מכל מקום, כל הדיון הזה הוא למעשה מיותר, הואיל והדיון בנושא הזה מתחיל ומסתיים בכך שאין בכתב התביעה כל עילת תביעה או כל טענה הנוגעת לשחרור כספים ע"י הנתבעת 3 מכספי הנאמנות שלא כדין. לפיכך, טענה חדשה זו אין בכוחה "להציל" את כתב התביעה ממחיקה, ואין נפקא מינה אם הטענה נודעה לתובעת או לעו"ד סאסי לטענתו רק לאחר ובעקבות הגשת התביעה וקבלת דפי חשבון הנאמנות מהנתבעת 3. כדי להעלות את הטענה החדשה (והחמורה) הזאת, הדרך היחידה היתה להגיש בקשה מנומקת לתיקון כתב התביעה, דבר שלא נעשה.

אני ער להלכה לפיה "מחיקה על הסף של תביעה היא אמצעי קיצוני, הננקט רק מקום שאין אפשרות, ולו קלושה, כי התובע יזכה בסעד המבוקש, ומושכלות ראשונים הם כי אין להכריע בגורל תביעה בעודה באיבה אלא אם ברור על פניו כי אין לה כל סיכוי להתקבל" (ע"א 7898/19 כהן נ' צ.מ.ח המרמן בע"מ, בפיסקה 11). במקרה דנן, כל הסעדים המבוקשים כלפי הנתבעת 3, אין להם כל סיכוי להתקבל, ככל שמדובר בנתבעת 3.

הסעד הראשון (סעיף 34(א) לכתב התביעה) הוא להורות לה להשלים את כל תנאי ההסכם, לשלם התשלומים מהפיקדון, להמציא המסמכים והאישורים, להציג נסח טאבו נקי משעבודים, להמציא נסח רשם החברות נקי משעבודים. כאמור, ההתחייבויות הללו הן התחייבויות של המוכרת, ולא של הנתבעת 3. ובאשר לביצוע תשלומים מהפיקדון, לצורך כך אין צורך בתביעה זו, וכפי שהודיעה הנתבעת 3 ובכתב (צוטט לעיל), ככל שיוצגו לה שוברי תשלום בגין תשלומים שיש לשלמם מתוך כספי הפיקדון בהתאם להוראות ההסכם, היא תפעל לשלמם מתוך כספי הפיקדון, עד לגובה הסכומים המופקדים בידיה.
הסעד השני (סעיף 34(ב) לכתב התביעה), הוא להורות לנתבעת 3 לפעול תוך 60 ימים להעברת ורישום הזכויות בנכס על שם התובעת – אף זה סעד שלא ניתן לתת כלפי הנתבעת 3, אשר ההתחייבות הזאת איננה מוטלת עליה.
הסעד השלישי והאחרון הנוגע לנתבעת 3 הוא להורות לה להעביר לידי עו"ד סאסי את דפי חשבון הבנק של כספי הפיקדון – סעד שכבר אינו אקטואלי, הואיל והנתבעת 3 צירפה לכתב הגנתה את דפי החשבון; וכן מבוקש להעביר את הפיקדון משמה של הנתבעת 3 אל עו"ד סאסי, שיתמנה ככונס נכסים. סעד זה אינו יכול להינתן, שהרי הנתבעת 3 מונתה בחוזה כנאמן על הכספים הללו לטובת המוכרת, וחובתה להחזיק בכספים הללו בנאמנות לטובת המוכרת, והיא אינה רשאית להעבירם לעו"ד סאסי. גם בכתב התביעה לא נתבאר מכח איזו קונסטרוקציה משפטית ייתכן מצב שיתיר לה להעביר את כספי הנאמנות לעו"ד סאסי.

נראה כי גם התובעת הבינה שאין כל היתכנות לקבלת הסעדים, או איזה מהם, שנתבקשו כלפי הנתבעת 3, ועל כן הועלתה לפתע, לראשונה, בתגובה לבקשת הסילוק, עילת תביעה חדשה, של שימוש שלא כדין ומעילה בכספי הנאמנות. כאמור לעיל – לא זו הדרך.

גם אינני סבור כי במקרה זה יש להחיל את ההלכה שלפיה אין מוחקים תביעה על הסף, אם ניתן, ע"י תיקון כתב התביעה, לרפא את הפגם של חוסר עילה. במקרה דנן, אין מדובר בתיקון "סתם", כי אם בהוספת טענה עובדתית חדשה וחמורה ביותר, בדבר מעילה של עורך דין בכספי נאמנות (טענה שלכאורה אף עומדת בסתירה לנטען בכתב התביעה, סעיף 18), דבר אשר חייב (אם אכן רוצה התובעת להחזיק בקו זה) להגיש בקשה מנומקת לתיקון כתב התביעה. האמירה הלקונית של התובעת, בסיפא של תגובתה לבקשת הסילוק (בסעיף 37) כי "ככל שיש צורך, תוגש בקשה לתיקון כתב התביעה בהתאם", אין די בה כדי "להציל" את כתב התביעה ממחיקה.

לסיכום, אני נעתר לבקשה, ומורה למחוק התביעה נגד הנתבעת 3 על הסף, מחוסר עילה נגדה, זאת מבלי לגרוע מההוראה לנתבעת 3 להמציא לעו"ד סאסי את אישור מס שבח המקורי ואת יפוי הכח הבלתי חוזר.

התובעת תישא בהוצאות הנתבעת 3 בסך 20,000 ש"ח.

כמו כן אני קובע, כי תשלום ההוצאות בפועל הוא תנאי לדיון בתביעה חדשה, אם תוגש כזו ע"י התובעת נגד הנתבעת 3 בענין זה (ראה תקנה 41(ג)).

ניתן היום, כ"ד אלול תשפ"א, 01 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.

צבי דותן, שופט