הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 58903-09-17

לפני
כבוד ה שופט מיכאל תמיר

התובעים

  1. רות פורר
  2. משה שפיטלני

שניהם באמצעות ב"כ עו"ד איתי גזית ועו"ד רועי וינרייך

נגד

הנתבעים

  1. יוסף שעיה
  2. אומרטה השקעות בע"מ
  3. אביעד שוב
  4. רונן סויסה

כולם באמצעות ב"כ עו"ד שמואל להב

פסק דין

תובעת 1 , גב' רות פורר (להלן " התובעת") הגישה ת חילה תביעה למתן פס ק דין הצהרתי ש לפיו ההסכם שנערך בין נתבע 1 בתיק, מר יוסף שעיה (להלן "שעיה"), לבין חברת אומרטה השקעות בע"מ (להלן "אומרטה") למכירת חלקו של שעיה במקרקעין הידועים כחלקה מספר 347 בגוש 3946 בראשון לציון (להלן " המגרש") חדל מלהתקיים ובטל מעיקרו. עוד התבקש בית המשפט להצהיר כי ההסכם שנחתם בין אומרטה ל בין חברת סלומון סיטי בע"מ (להלן "סלומון סיטי ") בטל ומבוטל גם הוא, ו כן לתת צו אופרטיבי שלפיו נתונה לתובעת זכות להתקשר עם שעיה בעסקה לרכישת חלקו במגרש בתנאים זהים ל אלה שבהם רכשה אומרטה את הזכויות, וזאת בהתאם לתנאי הסכם השיתוף שהתובעת ושעיה הם צדדים לו (בכובעיהם התאגידיים) .

כמה חודשים לאחר מכן הוגש ברשות בית המשפט כתב תביעה מתוקן מטעם התובעת ותובע נוסף, מר משה שפיטלני (להלן " התובע"). התביעה המתוקנת הוגדרה כתביעה כספית ולא הצהרתית. בכתב התביעה המתוקן התבקש בית המשפט לקבוע כי ההסכם הנוגע לעסקה בין שעיה (בכובעו בחברת אדמת הכרך בע"מ שכיום מחוסלת מרצון) לבין אומרטה (להלן " העסקה הראשונה") נחתם תוך הפרת התחייבויותיו החוזיות של שעיה כלפי התובעים. עוד התבקש בית המשפט לקבוע כי הפרת החוזה מצדו של שעיה הסבה לתובעים נזק קנייני וממוני לא מבוטל , שרק העמיק בעת שאומרטה מכרה את זכויותיה במגרש ל סלומון סיטי (להלן " העסקה השנייה"). כמו כן התבקש בית המשפט לקבוע כי הרוח החיה מאחורי הפגיעה בזכויות התובעים הם נתבעים 3 ו-4 , עורכי הדין אביעד שוב ורונן סויסה (להלן ובהתאמה " עו"ד שוב ו עו"ד סויסה"), אשר לא רק הפרו את חובותיהם המקצועיות כלפי התובעים , אלא פעלו באופן אקטיבי ומכוון כדי להטעות את התובעי ם. על יסוד הטענות בכתב התביעה המתוקן שיפורטו להלן , התבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים לשלם ל תובעים סך כולל של 6,154,000 ₪.

טענות התובעים בכתב התביעה המתוקן

התובעים ה ם בעלי מניות בחברת פנינת הכרך בע"מ (להלן "פנינת הכרך") שפורקה זה מכבר, מכוח זכויותיהם בחבר ות נס הכרך בע"מ (להלן "נס הכרך") וחופי הכרך בע"מ (להלן "חופי הכרך") אשר רכושן הבלעדי הוא זכויותיהן בפנינת הכרך . נס הכרך וחופי הכרך מעולם לא היו פעילות והן נמצאות כעת בהליך של פירוק מרצון.

שעיה הוא בעל כל המניות הרגילות של אדמת הכרך (להלן " אדמת הכרך") שכיום מחוסלת מרצון , ולכן כתב התביעה מתייחס לאדמת הכרך ולבעל מניותיה, שעיה, כאל גורם אחד. שעיה חתום אישי ת על ההסכמים המעבירים את זכויות יה של אדמת הכרך לאומרטה , כך שגם לשיטתו הוא ואדמת הכרך חד הם.

עו"ד שוב שימש ומשמש כב"כ אדמת הכרך, אומרטה וסלומון סיטי ובעלי מניותיהן בכל הנוגע לעסקאות מושא התביעה. בכל אחד מההסכמים המצורפים לכתב התביעה המתוקן מייצג עו"ד שוב את אחד הצדדים או את שניהם. עו"ד סויסה מונה מטעם התובעים כמפרק של נס הכרך ושל חופי הכרך וכן ישב בוועדת הביקורת שפיקחה על פירוקה של פנינת הכרך. עו"ד שוב ועו"ד סויסה קש ורים ישיר ות לאומרטה , בין היתר בהיותם דירקטורים ובעלי מניות ב חברה זו .

פנינת הכרך הייתה איגוד מקרקעין שנוסד בשנת 1961 ורכש מקרקעין במערב ראשל"צ . המקרקעין נרכשו בכספם של רוכשים רבים שקובצו ברובם בתאגידי אחזקה לצורך ייעול הרישום, וכנגד השקעתם הוקצו להם מניות רכוש ב פנינת הכרך.

תכליתה של פנינת הכרך הייתה רכישת מקרקעין, פיתוחם, השבחתם וחלוקתם בין בעלי המניות. לימים הגישו בעלי המניות בחברה בקשת פירוק וחלוק ה של נכסיה, וביום 1.9.2004 נתן בית המשפט המחוזי בתל-אביב צו לפירוק פנינת הכרך, אשר במועד הנ"ל החזיקה מאות דונמים באזור מערב ראשל"צ בשווי של כחצי מיליארד ש"ח.

מפרקי פנינת הכרך, רו"ח שמואל רוזנבלום ועו"ד יעקב רב ינוביץ', החליטו כי לאור מטרות יסוד החברה, חלוקת הנכסים שלה בין בעלי המניות תבוצע בדרך של חלוקה בעין. הרצון היה לחלק את הנכסים ישירות ל כל בעלי המניות הפרטיים, אולם לאור ריבו י בעלי המניות הוחלט כי החלוקה תבוצע רק לתאגידי האחזקה ולבעלי מניות פרטיים שהחזיקו ישירות במניות של פנינת הכרך.

כדי לסייע לבעלי המניות הפרטיים לקבל את חלקם בנכסי פנינת הכרך, הוכן פתרון שיאפשר פירוק מרצון של תאגידי האחזקה מיד עם תום חלוקת הנכסים. המתווה לחלוקת הנכסים זכה בתאריך 8.12.13 לאישור של אסיפת בעלי המניות, ולאחר מכן אושר ה החלוקה בבית המשפט של הפירוק. לפי המתווה, לכל נכס שהועמד לחלוקה נקבעה כמות מניות מסוימת לצורך הזכייה בו, ובעלי המניות הגישו מעטפות הצעה ביחס לנכסים בהתאם למספר המניות שהיו ביד יהם. מפרקי פנינת הכרך ניסחו הסכמי שיתוף וכל בעלי המניות בחברה נדרשו לחתום על הסכמי השיתוף מבעוד מועד כתנאי להשתתפות בהגרלות שהתקיימו. כמו כן נדרש כל בעל מניות לחתום על ייפוי כוח שיאפשר לב"כ המפרקים להשלים את פרטיו בהסכם השיתוף הרלוונטי לנכס שזכה בו . תכנית החלוקה לא הסתכמה אך ורק בחלוקת נכסי פנינת הכרך, אלא ביקשה לקדם גם את רישומן של הזכויות בכל אחד מהנכסים שנמכרו על שם בעל המניות שבחר בהם.

לצורך הליך הרישום פנו המפרקים לרשויות המס שקבעו כי על הליך הפירוק ועל הליך החלוקה יחולו הוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ד -1963, כך שחלוקת הזכויות תהיה פטורה ממס שבח ומח ויבת במס רכישה. עוד נקבע כי בעלי מניות בתאגיד שיחלו את הליך פירוק התאגיד תוך שישה חודשים מיום מתן תוקף של פס ק דין ל תכנית החלוקה, יזכו לפטור ממס רכישה וממס שבח בגין פירוק התאגיד, ללמ דך כי גם מפרקי פנינת הכרך ראו בחברות אלה כלי חסר חשיבות ותוכן שיש לפרקו בהקדם.

לאחר למעלה מעשור, בשלהי שנת 2014 , הסתיימו הליכי הפירוק , לאחר שנכסי פנינת הכרך חולקו בין בעלי מניותיה ב דרך של הגרלה שנערכה בפיקוח שופט בדימוס אשר ניתן לה תוקף של פס ק דין.

כדי להגיש הצעה ביחס למגרש חברו יחד התובעים (באמצעות נס הכרך וחופי הכרך שהתובעת ומשפחת שפיטלני הם בעלי מניות שלהן) ושעיה באמצעות אדמת הכרך. שיתוף הפעולה בין הצדדים נשא פרי , והצעתם המשותפת אפשרה להם לזכות. התובעים ושעיה הפכו לבעלי הזכויות במ גרש כך שהתובעת קיבלה כ- 50% מהזכויות, משפחת שפיטלני קיבלה 25% מהזכויות ושעיה באמצעות אדמת הכרך קיבל 25% מהזכויות.

על בעלי הזכויות במגרש חל, כאמור, הסכם השיתוף , שהיה חלק בלתי נפרד מתנאי החלוקה. הסכם זה שנוסח בידי מפרקי פנינת הכרך, נושא את התאריך 10.11.14 ונכנס לתוקפו לאחר שניתן תוקף של פסק דין להליך החלוקה בעין של נכסי המקרקעין של פנינת הכרך לבעלי המניות . לא יכול להיות חולק כי הצדדים לשיתוף הפעולה קיבלו על עצמם התנאים ואת ההוראות בהסכם השיתוף והם מחויבים לו.

בסעיף 22.1 להסכם השיתוף נקבע כי "מוסכם בזאת, כי תנאי הסכם זה (על נספחיו) משקפים את כל המוסכם והמותנה בין הצדדים והם לא יהיו קשורים בכל הבטחות, הצהרות, מצגים, הסכמים והתחייבויות בעל פה או בכתב שאינן נכללות בהסכם זה שנעשו, אם בכלל, לפני חתימתו. כל שינוי של הסכם או הוראה מהוראותיו חייב להיעשות בכתב ובחתימת הצדדים".

לאור החלטה המקדמית (פרה רולינג) של רשות המיסים ש לפיה בעלי מניות בתאגיד שהחלו בהליכי פירוק תוך שישה חודשים לא יחויבו במס רכישה נוסף, פתחו כל אח ת משלוש החברות שזכו בזכויות במגרש בהליך של פירוק מרצון. נס הכרך וחופי הכרך מינו את עו"ד סויסה כמפרק.

עו"ד שוב ועו"ד סויסה לא טרחו לרשום את הסכם השיתוף בפנקס הזכויות במקרקעין כנדרש מהם, ומסיבה לא ברורה , למעלה משנתיים לאחר מינוי ו של עו"ד סויסה, הליך הפירוק של החברות טרם הושלם.

נודע לתובעים על העסקה הראשונה רק כשנתיים לאחר שנחתמה ולאחר ביצועה של העסקה השנייה. העסקה הראשונה מעולם לא הובאה לידיעתם של התובעים כנדרש בהסכם השיתוף , והתובעים מעולם לא חתמו על כל מסמך, כגון שטר מכר , הנוגע לעסקה זו או לאישורה. אין כל מנוס מלהגדיר עסקה זו כמחטף שנעשה מאח ורי גבם של התובעים בניצוחם של עורכי הדין שוב וס ויסה, ש כן אין חולק כי השניים ידעו על הסכם השיתוף ועל התנאים הקבועים בו . שעיה לא היסס להפר את הסכם השיתוף , תוך שהוא מתעלם מהתחייבויותיו החוזיות לתובעים.

בחודש ינואר 2015 , לאחר ההגרלה שבה זכו התובעים ושעיה ב זכויות במגרש, פנה עו"ד שוב בשם אדמת הכרך לתובעת בטענה כי התקבלה הצעת רוכש המעוניין לרכוש את חלקה של אדמת הכרך במגרש. עו"ד שוב הגדיר פנייה זו כהודעה בהתאם לסעיף 16.2 להסכם השיתוף לעניין זכות הקדימה.

הפניות הראשונות לתובעים בחודשים דצמבר 2014 וינואר 2015 ביחס להצעת הרכישה לא נעשו בהתאם לסעיף 16 להסכם השיתוף, כיוון שהן חסו את שמו של צד ג' – המציע , אך מ ההצעה עלה כי צד ג' מוכן לשלם 4,000,000 ₪ עבור דונם קרקע. בעקבות פניית התובעת תיקן עו"ד שוב את ההודעה במהלך חודש ינואר 2015 ושמו של צד ג' הוסף לה. בחודש יוני 2015 נשלחה לתובעת הודעה מעו"ד שוב שלפיה "הלקוח שלנו הורה לנו לקדם מכירה. הנ"ל אינו מעוניין שנבצע עבורו פעולות אחרות כלשהן בנוגע למגרש". לאחר הודעה זו לא קיבלו התובעים כל הודעה נוספת המדווחת כי עסקת המכירה הושלמה או כי זכויות אדמת הכרך במגרש עבר ו לצד ג' לפני ביצוע העסקה השנייה.

מאתר רשות המיסים עולה כי בתאריך 29.7.15 נמכרו לאומרטה 1,473 מ"ר (חלקה של אדמת הכרך במגרש) תמורת 2,565,464 ₪ - סכום המגלם מחיר של 1.7 מיליון ₪ לדונם. אין כל קשר בין העסקה שהוצגה לתובעים לבין העסקה שבוצעה בפועל, כך שבין אם תנאי העסקה שונו לטובת צד ג' ובין אם מדובר בהצעה אחרת , הדבר מנוגד להסכם השיתוף . תנאי עסקה הראשונה (מחיר של 1.7 מיליון לדונם) היו צריכים להיות מוצגים קודם כל לתובעים שלהם זכות קדימה, וזאת בהתאם לסעיפים 16.6 ו-16.7 להסכם השיתוף. במחיר של 1.7 מיליון ₪ לדונם , ה תובעים לא היו חושבים פעמיים ומנצלים את זכות הקדימה המוקנית להם מאדמת הכרך. התובעת לא קיבלה מעו"ד שוב כב"כ אדמת הכרך כל הודעה בדבר תנאי ההסכם החדש, וחלקה של אדמת הכרך נמכר במחיר מציאה לאומרטה. העסקה נרשמה בלשכת רישום מקרקעין ביום 13.7.17, קרי שנתיים לאחר ביצועה, וזאת מבלי שנרשמה כל הערת אזהרה בגינה במהלך תקופה זו . ארבעה ימים בלבד לאחר מכן נרשמה בבהילות הערת האזהרה על שם סלומון סיטי בגין העסקה השנייה.

עלה התאנה שבו מבקשים הנתבעים להתכסות כדי להסביר את העסקה הראשונה הוא קיומו של הסכם אופציה מיום 22.12.13 שנחתם בין שעיה לאומרטה (להלן: "הסכם האופציה"). התובעים סבורים כי ביום שבו נערכה העסקה הראשונה, 29.7.15 , הסכם האופציה כלל לא היה תקף , שכן עיון בהסכם האופציה ובתוספת לו מיום 1.9.14 מלמד כי תקופת האופציה פגה ביום 1.12.14 , זמן רב לפני שנחתמה העסקה הראשונה. חרף הדרישה ששינוי הסכם האופציה ייעשה בכתב , אין כל מסמך כתוב המעיד על הארכת הסכם האופציה מעבר ל-1.9.14, ואף אין כל ד יווח על כך ברישומים של רשויות המס.

הסכם האופציה הוסתר מהתובעים במשך כארבע שנים, ו הנתבעים העלו את דבר קיומו מהאוב אך ורק בעקבות ההליך המשפטי שנקטה התובעת נגד הנתבעים שבו ביקשה לבטל את עסקאות המכר, הראשונה והשנייה . הנתבעים סברו כי הסכם האופציה אינו מעניינם של התובעים ואינו נוגע להם. לשיטתם , לא היה צורך ליידע את התובעים על קיומו , הואיל והוא נחתם לפני המועד שבו זכו התובעים בזכויות במגרש. אולם כעת טוענים הנתבעים כי הסכם האופציה הוא הבסיס החוזי שגובר על זכות הקדימה, ולמעשה שולל מהתובעים זכות זו שהוקנתה להם בהסכם השיתוף ששעיה הוא צד לו.

בסעיף 4.1 להסכם האופציה מצהירה אומרטה, בין היתר, כי בדקה ומצאה לשביעות רצונה המלאה את "תכנית החלוקה שאושרה על ידי האסיפה הכללית של פנינת הכרך מיום 8.12.13 ואת זכויות יוסף שעיה באדמת הכרך ובפנינת הכרך". עו"ד סויסה הוא בעל מניות באומרטה ונמנה על חברי ועדת הביקורת של פנינת הכרך, כך שגם אומרטה הייתה מודעת היטב לתכנית החלוקה של פנינת הכרך ולהסכמי השיתוף המהווים חלק ממנה. מכאן שאומרטה הכירה בקיומו של הסכם השיתוף וקיבלה את תנאיו , לרבות סעיף 22.1 המבטל כל התחייבות קודמת שנטל על עצמו צד להסכם השיתוף ביחס למ גרש.

לפיכך, הוראות הסכם השי תוף מיום 10.11.14 גוברות על הוראות הסכם האופציה מיום 22.12.13 - עובדה שהייתה ידועה היטב לנתבעים. מרגע שהאסיפה הכללית אישרה את תכנית החלוקה ביום 8.12.13, נושא הסכם השיתוף ונוסחו היה ידוע לאדמת הכרך, קרי לשעיה ולבא כוחו עו"ד שוב , וזאת בטרם החתימה על הסכם האופציה ביום 23.12.13. לאור זאת , לא ברור כיצד הצהיר שעיה בסעיפים 3.2 ו-3.3 להסכם האופציה כי הממכר נקי מכל זכות , כי לא התחייב כלפי צד ג' בעסקה נוגדת או בעסקה הסותרת את התחייבותו לפי סעיף זה וכי החל ממועד זה ועד לתום תקופת האופציה הוא לא יתקשר בכל התחייבות סותרת ביחס למניות ולממכר - הצהרות המנוגדות להסכם השיתוף. משאישרה אדמת הכרך את תנאי הסכם השיתוף טרם החתימה על הסכם האופציה, כל התחייבות שנטלה על עצמה אשר סותרת את ה וראות הסכם השיתוף, בטלה ומבוטלת. לא ייתכן כי אדמת הכרך ושעיה ייהנו מכל הזכויות שמקנה הסכם השיתוף שמכוחו התאפשרה הזכייה במגרש, ומנגד יהיו פטורים מהחובות ומהתנאים הנקובים ב הסכם השיתוף ( מתן זכות קדימה לשותפים ועדיפות ומחויבת לתנאי הסכם השיתוף על פני הסכמים חדשים).

בהסכם השיתוף נקבע כי עו"ד סויסה ו עו"ד שוב הם ב"כ הצדדים להסכם, ו לכן היה עליהם ליידע את מפרקי פנינת הכרך ו כן את חופי הכרך ואת נס הכרך, קרי את התובעים, בדבר קיומו של הסכם האופציה , לאור העובדה כי מדובר בהס כמים סותרים, אך הם הסתירו זאת מהתובעים. בדיווחים הסתיר עו"ד שוב את מעורבותה של אומרטה, תוך שהוא יוצר מצג כאילו שעיה החליט למכור את חלקו במ גרש בשנת 2015, בעוד שזכויות אלה הועברו לאומרטה בהסכם אופציה עוד בשנת 2013. מעיון במכתבו של עו"ד שוב מיום 6.9.17 עולה כי הוא שומר על עמימות ביחס לזהות מרש יו, תוך שהוא מקפיד להשתמש במילה " מרשיי" ומציין בתחתית המכתב " העתק ללקוח" מבלי לנקוב בשמו.

מכאן שאומרטה רכשה את הזכויות במגרש מאדמת הכרך בניגוד לתנאי הסכם השיתוף, מאחורי גבם של התובעים ומבלי שניתנ ה לתובעים זכות הקדימה לרכוש את הזכויות במגרש בתנאים שסוכמו בין שעיה לאומרטה.

מנסח הרישום של אומרטה עולה כי עו"ד שוב, ב"כ אדמת הכרך הו א דירקטור באומרטה שמחזיק בנאמנות ב-400 ממניותיה ו - 600 המניות הנותרות הן בבעלות חברת בונסאי בראשון לציון בע"מ (להלן: " בונסאי"). עורכי הדין שוב וסויסה הם דירקטורים בחברת בונסאי . עו"ד סויסה מחזיק ב-500 ממניות בונסאי בנאמנות ויתר המניות נמצאות בידי חברת ר. מרכז הנדל"ן הישראלי יזום שווק והחזקות בע"מ (250 מניות) ו בידי חברת מרס הנדסה והשקעות בע"מ (250 מניות). עו"ד סויסה הוא בעל המניות היחיד בעצמו , ולא בנאמנות , בחברת ר. מרכז הנדל"ן הישראלי יזום שווק ואחזקות בע"מ. עו"ד סויסה , מפרק החברות נס הכרך וחופי הכרך ושלוחם של התובעים היה ער להצעה החדשה, שכן הוא חלק מצד ג' שהיה צד לעסקה, אך נמנע מלהביא את ההצעה לידיעת ה תובעים ואף לא יידע אותם על ביצוע העסקה. גם עו"ד שוב הוא חלק מאומרטה והיה חלק מכל המהלך המתוכנן. מדובר בהתנהלות חמורה ביותר העולה כדי תרמית מהמעלה הראשונה.

ביום 4.5.17 פנה עו"ד שוב לתובעת במכתב שלפיו הוגשה למרשתו הצעה לרכישת חלקה במגרש לפי מחיר של 5,000,000 ₪ לדונם , ובכוונת ה למכור את זכויותיה למציע במחיר הנ"ל. עוד צוין כי בהתאם לסעיף 16 ולפנים משורת הדין , אם ברצונם של התובעים לרכוש את זכויותיה של מרשתו במגרש באותו מחיר , יש לעדכן אותו בהתאם. כמו כן הובהר כי אין באמור כדי לפגוע בטענה מטענות מרשת ו כנגד הסכם השיתוף , לרבות הטענה שלפיה בחודש יולי הקרוב, בחלוף שלוש שנים מחתימתו, ההסכם אינו תקף עוד. גם מכתב זה אינו עונה על דרישות סעיף 16.2 להסכם השיתוף , היות שהוא שותק לגבי זהותו של הצד השלישי, ועל כן אין לראות בו הודעה כתובה כ נדרש בהסכם השיתוף.

זכויותיה של אומרטה במגרש נרשמו רק ביום 14.7.17, ימים ספורים לפני חתימת ההסכם מיום 17.7.17 הנוגע לעסקה השנייה - מכירת זכויותיה של אומרטה לסלומון סיטי , וזאת תוך הצגת מצג שווא לתובעים והטעייתם.

מדיווח לרשויות המס עולה כי זכויותיה של אדמת הכרך במגרש נמכרו עוד ביולי 2015 , כך שלא ברור כיצד טען עו"ד שוב במכתבו ממאי 2017 כי בכוונתה של מרשתו למכור את זכויותיה במגרש. במועד משלוח המכתב לא הציג עו"ד שוב את אומרטה לתובעים, ומעולם לא עדכן אותם כי הוא בא כוחה, ועל כן השימוש במושג " מרשתי" בא ליצור את הרושם כי המוכרת, קרי מרשתו, הי א אדמת הכרך.

רק בשלב מאוחר יותר נודע לתובעים כי הערת האזהרה לטובת סלומון סיטי נרשמה על זכויותיה של אומרטה במ גרש ולא על זכויותיה של אדמת הכרך. מכאן למדו התובעים כי עסקת סלומון סיטי היא העסקה השנייה במ גרש ולא הראשונה , כפי שסבר ו או כפי שד יווח להם עו"ד שוב, וכי זכויות אדמת הכרך במ גרש עברו בעסקה עלומה לאומרטה.

נערכו התכתבויות רבות בין הצדדים בהמשך לכך, שבהן לא הובא לידיעתם של התובעים הסכם האופציה בין אדמת הכרך לאומרטה.

היה ברור לנתבעים כי גם אם הסכם האופציה עמד בתוקפו בעת מכירת הזכויות במגרש לאומרטה , הסכם השיתוף גובר על הסכם האופציה - עובדה המסבירה את התנהלותם החשאית של הנתבעים שניסו להטעות ולהכשיל את התובעים כדי שיוותרו, שלא במועד ושלא מרצון , על זכויות המגיעות להם כדין מכוח הסכם השיתוף.

חרף העובדה שעו"ד סויסה שימש מפרק של נס הכרך ושל חופי הכרך, הוא לא חשב שמתפקידו להודיע לחברות אלו ולבעלי המניות שלהן שנתנו בו את אמונן כי אדמת הכרך אינה מהווה חלק מהסכם השיתוף וכי זכויותיה נמכרו לאומרטה שהוא מחזיק בחלק ממניותיה. אין מנוס מלהגדיר התנהלות זו כהפרת אמון מהמעלה הראשונה , שכן כאמור הסתרת העסקה נעשתה בכוונת מכוון.

החברות שבפירוק הן ריקות מתוכן, ומרגע שפורקה פנינת הכרך הן הפכו ללא רלוונטיות . מעולם לא נפתח לחברות אלה תיק במס הכנסה או תיק ניכויים, אין בה ן כל פעילות ו כל תפקידן התמצה בלשמש כלי לחלוקה בעין של נכסי פנינת הכרך. נכסי פנינת הכרך נועדו להיות מחולקים לבעלי המניות שלה, וחברות האחזקה נועדו רק לייעול הליך החלוקה ולצמצום מספר הגורמים שייטלו חלק בהליך. הוסכם שבתום הליך החלוקה, חברות אל ה תתפרקנה מרצון והנכסים יועברו לבעלי המניות שלהן.

הנתבעים הפרו את הסכם השיתוף ברגל גסה ובחוסר תום לב, חרף העובדה כי דבר קיומו של ההסכם היה ידוע להם, תוך התעלמות מוחלטת מזכויותיהם החוזיות של התובעים. שעיה פעל בחוסר תום לב מובהק עת נטל על עצמו את תנאי הסכם השיתוף, תוך שהוא מצהיר שזכויותיו במגרש נקיות וחופשיות מכל זכות לצד שלישי , בשעה שלטענת ב א כוחו, זכויותיו במ גרש היו נתונות לאומרטה מכוח הסכם האופציה. שעיה וכל יתר הנתבעים הסתירו מהתובעים את קיומה של העסקה הראשונה עם אומרטה, ובכך מנע ו מ תובעים לממש את זכות הקדימה אשר הייתה קנויה להם לפי הסכם השיתוף. שעיה לא קיים את דרישות הסכם השיתוף בדרך מקובלת ובתום לב , ואין אלא לקבוע כי מדובר בהפרת חוזה שבהתאם לסעיפ ים 2 ו-10 לחוק החוזים (תרופות בשל אי הפרת חוזה), התשל"א -1970 מקימה לתובעים זכות לפיצויים.

עו"ד סויסה פעל בניגוד אינטרסים והעדיף את טובתו האישית כבעל מניות באומרטה, וזאת בניגוד להוראות סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין , התשכ"ה – 1961 ובניגוד לסעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) , תשמ"ו -1986. כל זאת בשעה שעו"ד סויסה שימש מפרק של חברות שהתובעים הם בעלי מניות בהן , קרי שלוח של התובעים אשר אמור לייצג אותם ולהגן על האינטרסים שלהם.

עו"ד שוב התעלם ביודעין מתנאי הסכם השיתוף שהוא היה חלק ממנו כמפרקה של אדמת הכרך, ופעל בניגוד גמור אליהם - התנהלות אשר גרמה נזק לתובעים ופגעה בזכויותיהם. כפי שתואר לעיל, עו"ד שוב הטעה את התובעים באופן אקטיבי בעת שהסתיר מהם את דבר העסקה הראשונה והציג להם מצגי שווא, כאילו אדמת הכרך היא צד לעסקה השנייה, וזאת בניגוד לסעיף 34 לכללי האתיקה שלפיו " לא יעלה עורך דין בין בעל פה ובין בכתב, טענה עובדתית או משפטית ביודעה שאינה נכונה".

התובעים נפלו קורבן להתנהלות קלוקלת של גורמים אינטרסנטיים מפרי חוק אשר באמצעי כחש גזלו מהם זכויות המוקנות להם.

הנזק שנגרם לתובעים מפורט בחוות דעתם של השמאים רפאל קונפורטי וספי רביב מיום 9.1.17. בהתאם לחוות הדעת השמאית, נזקם של התובעים מוערך בסך של 4,232,000 ₪. המועד הקובע לשומה שערכו השמאים הוא חודש יולי 2015 - מועד ההתקשרות בעסקה הראשונה. בהתאם לחוות הדעת, נגרמו לתובעים הנזקים הבאים: (1) הפרשי שווי ביחס לעסקה הראשונה בסך של 2,590,000 ₪ - נזק המהווה את ההפרש בין מחיר השוק של זכויותיו של שעיה במ גרש במו עד המכירה דאז לבין התמורה הכספית שהתקבלה בפועל בגין זכויות אל ה; (2) נזק בסך של 1,205,000 ₪ ב גין פירוק השיתוף או הקטנת השיתוף בנכס , שכן לו היו התובעים מממשים את זכות הקדימה המוקנית להם ורוכשים את זכויותיו של שעיה במ גרש, הייתה מצטמצמת השותפות לשני שותפים בלבד ואלמנט השיתוף בנכס היה קטן באו פן משמעותי.

בכתב התביעה קיימת עילה נוספת של עשיית עושר ולא במשפט. נטען כי התובעים זכאים לפיצוי כספי גם בגין הרווח שגרפו נתבעים 4-2 לכיסם בעסקה השנייה מיום 5.7.17 שבה מכרה אומרטה את זכויותיה במגרש לסלומון סיטי תמור ת 7,365,000 ₪ . בהתאם להערכת השמאי , שווי השוק של הזכויות בשנת 2015 עמד על 5,598,000 ₪, ובשנת 2017 נמכרו זכויות אלה לסלומון סיטי תמורת 7,365,000 ₪ , כ ך שאומרטה גרפה לכיסה רווח בסך של 1,767,000 ₪.

נוסף על כך נטען כי התנהלותם של הנתבעים הסבה ומסבה לתובעים הוצאות נכבדות ועוגמת נפש בסכום שהועמד לצרכי אגרה על 150,000 ₪.

בכתב התביעה קיימות שתי תביעות חלופיות: הראשונה, על סך 6,154,000 ₪, שמורכבת מהפרשי שווי בגין העסקה הראשונה בסך של 3,032,000 ₪, נזק בגין אי הקטנת השיתוף בנכס בסך של 1,205,000 ₪, עשיית עושר ולא במשפט בגין העסקה השנייה בסך של 1,767,000 ₪ ועוגמת נפש והוצאות בסך של 150,000 ₪. לחלופין קיימת תביעה על סך 6,385,411 ₪ ללא רכיב עוגמת הנפש וההוצאות הנ"ל שמורכבת ממלוא ההפרש בין מחיר העסקה הראשונה למחיר העסקה השנייה בסך של 4,799,536 ₪ ו כן מתוספת בסך של 1,585,875 ₪ שמשקפת את שיעור הפגיעה בתובעים בגין אי הקטנת מרכיב השיתוף שאותה העריכו השמאים בשיעור של 7.5% מערך המגרש.

טענות הנתבעים בכתב ההגנה

לתובעים אין כל מעמד בתובענה והם אינם יכולים לטעון ליריבות עם הנתבעים. די בכך כדי לדחות את התביעה על הסף. התובעים אינם צד להסכם השיתוף עם שעיה, אך מציגים את עצמם שלא כדין כאלתר אגו של נס הכרך – חברה בע"מ שמכוחה הם טוענים למעמד בתובענה. נס הכרך היא אישיות משפטית נפרדת , וקיים בה בעל מניות נוסף א שר באופן מודע ומכוון אינו נוטל חלק בתביעה טרדנית וקנטרנית זו.

בעל הדברים היחיד של התובעים הוא לכל היותר שעיה, וגם כנגדו אין לתובעים כל עילת תביעה , מאחר שהוא בא בנעליה של אדמת הכרך אגב פירוקה. עו"ד שוב אינו ולא היה עורך הדין של התובעים בשום שלב , והוא אף לא התנהל מולם במו"מ, לא חב כלפיהם חובה כלשהי ולא הפר כלפיהם חובה כלשהי. נס הכרך הייתה חברה מחוקה בכל המועדים הרלוונטיים לתובענה והיא הוחייתה רק ביום 30.3.15. משכך, גם לנס הכרך אין זכויות מכוח הסכם השיתוף שעליו חתמו מפרקי פנינת הכרך ללא סמכות , בעת שנס הכרך הייתה מחוקה מרשם החברות. התובעים ושני בניה של התובעת , עורכי הדין אריק ותמיר פורר, פעלו בשם נס הכרך בזמן שהי יתה מחוקה ובידיעה שהיא מחוקה , והסתירו במרמה מידע זה ממפרקי פנינת הכרך ומיתר הצדדים להסכם.

ההסכם מיום 29.7.15 למכירת זכויות יו של שעיה במגרש לאומרטה נעשה כהשלמה למימוש אופציה שניתנה לאומרטה בהסכם אופציה מיום 23.12.13.

הסכם האופציה קדם להסכם השיתוף, וזכויות שנרכשו והוקנו על פיו לאומרטה גוברות על כל טענה מאוחרת של התובעים מכוח הסכם השיתוף, גם אם היה נחתם כדין מטעם חברה פעילה (מה שאין כך במקרה דנן). ביצועו של הסכם האופציה הובטח בייפוי כוח מיוחד ובלתי חוזר שעליו חתם שעיה ביום 31.7.14. הסכם המכר מיום 29.7.15 היה ביצוע של הסכם האופציה שמומש, והתמורה בהסכם המכר נגזרה מיתרת הסכומים ששעיה היה זכאי לקבל לפי הסכם האופציה. תמורה זו הייתה נמוכה בהרבה משווי השוק של המגרש במועד זה , כפי שהתובעים עצמם מודים. המטרה שאליה חותרים התובעים ב כתב תביעתם היא גזל של אומרטה בסכום של כמעט 4,800,000 ₪, שהוא ההפרש בקירוב בין סכום התמורה שנקבעה בהסכם המכר בין אומרטה לסלומון סיטי - 7,365,000 ₪ , לבין הסכום המקרי לחלוטין מבחינת התובעים ושאינו רלוונטי אליהם כלל - 2,565,464 ₪ שנרשם כ סכום התמורה בהסכם המכר מיום 29.7.15. סכום זה לא שיקף את שווי המ גרש אלא את יתרת סכום הרכישה של תשעת המגרשים מושא הסכם האופציה.

לפנים משורת הדין, בחודש ינואר 2015 הציעה אומרטה לנס הכרך לרכוש את זכויותיו של שעיה במגרש בסכום שהצ יע באותו זמן צד ג' לאומרטה, ו ביולי 2017 הציעה שוב לנס הכרך לרכוש את זכויותיו של שעיה בסכום שהצ יעה סלומון סיטי.

עו"ד אריק פורר דחה בשמה של נס הכרך את שתי ההזדמנויות לרכוש את המגרש במחיר השוק שלו, מכיוון שנס הכרך לא הייתה מעוניינת לרכוש את המגרש לפי שוויו בשוק אלא רק ניסתה לגזול כספים מהנתבעים בטענות מתחכמות ובחוסר תום לב.

לעורכי הדין שוב וסויסה לא היה כל קשר עם התובע ים בשום זמן רלוונטי , והם לא פגשו אותם כלל. הקשר עם עורכי הדין שוב וסויסה נעשה רק באמצעות בניה של התובעת , ששניהם משפטנים בהשכלתם ב נוסף להיותם אנשי עסקים ממולחים ורבי ניסיון. בניה של התובעת לא עשו דבר כדי לקדם את הבנייה במגרש במשך שלוש שנים - דבר שמהווה כשלעצמו הפרה של הסכם השיתוף ושל התחייבויותיהם.

קיימת היכרות ארוכת שנים בין התובעת ושני בניה, עו רכי הדין פורר , למשרדו של עו"ד אביעד שוב ומייסד המשרד שבו הוא עובד, עו"ד משה שוב ז"ל. עו"ד משה שוב ז"ל וצוות משרדו טיפלו במקרקעי ן של פנינת הכרך וניהלו אות ם במשך עשרות שנים, עוד מתחילת שנות ה-60 , והשביחו אותם עד לפירוקה של פנינת הכרך. בהכירם במוניטין וביכולות של משרד עו"ד שוב ושות' בתחום המקרקעין, היו התובעים ושני בניה של התובעת מעוניינים ביותר לשתף פעולה עם עו"ד אביעד שוב. כמו כן רצו מאד בשיתוף פעולה גם עם עו"ד סויסה, שהוא איש עסקים בתחום הנדל"ן ששימש חבר בוועדת הביקורת של חברת פנינת הכרך יחד עם עו"ד אריק פורר.

התובעים היו אדישים לחלוטין לזהות הלקוח של משרד עו"ד שוב, ובלבד שיוכלו להסתייע בעורכי הדין שוב וסויסה לצורך שיתוף בעלי מניות בפנינת הכרך לרכישת המגרש .

למעשה, התובעים והמוציאים ומביאים מטעמם, עורכי הדין פורר, לא הכירו את אדמת הכרך או את שעיה שאליהם חברו לאיסוף מניות לצורך השתתפות בהגרלה לקבלת המגרש. התובעים לא בדקו ולא ביקשו לבדוק את אדמת הכרך או את שעיה מכל בחינה שהיא , וספק רב אם פגשו את שעיה אי פעם. כל שעניין את התובעים ואת עורכי הדין פורר הוא ליהנות מכישוריהם ומעבודתם של עורכי הדין שוב וסויסה באופן אישי, להפיק טובות הנאה מפעולותיהם ולשתף פעולה עמם . עו"ד סויסה הוא זה שהחליט מכוח האופציה שניתנה לאומרטה לצרף את מניותיה של אדמת הכרך למניות יהן של נס הכרך וחופי הכרך. באותה מידה היה יכול עו"ד סויסה לצרף מניות של חברות אחרות שבהן היו לו עניין או זכויות , והתובעים ועו רכי הדין פורר היו מסכימים לכל מחזיק במניות אלו, ובלבד שיסור למרות ם של עורכי הדין שוב וסויסה ש איתם רצו עורכי הדין פורר לשתף פעולה.

בהסכם האופציה מיום ביום 23.12.13 התחייב שעיה למכור לאומרטה ולמי שיבוא בנעליה את הממכר כהגדרתו בהסכם האופציה תמורת סך של 19,000,000 ₪. בתמורה לאופציה שילמה אומרטה לשעיה 950,000 ₪ בסמוך לחתימת הסכם האופציה. האופציה דווחה כדין למשרדי מיסוי מקרקעין ברחובות. במועד חתימת הסכם האופציה הוערך שווי מניה בפנינת הכרך בסך של 1,038 ₪, וזאת בהתאם לקביעת שמאי ששכרו מפרקי פנינת הכרך. מכאן ששווי 15,854 מניות של אדמת הכרך עמד על סך של 16,456,452 ₪.

בהסכם האופציה הסכימה אומרטה לשלם פרמיה על שווי המניות של אדמת הכרך, בשל כך שהסכם האופציה נחתם לפני הגרלת המקרקעין של פנינת הכרך שנעשתה בשנת 2014. אומרטה התכוונה להשתתף מכוחה של אדמת הכרך בהגרלת סל מספר 9 כהגדרתו בתכנית החלוקה, וזאת מתוך תקווה כי מלוא מניותיה יו קצו בסל זה. סל מספר 9 כלל זכויות של פנינת הכרך בחלקות 228 ו-365 בגוש 3946. על פי תכנית החלוקה, נדרשו 25,085 מניות כדי להשתתף בסל זה שנחשב כסל המובחר מתוך תשעת הסלים שהוגדרו בתכנית החלוקה. משלא התמזל מזלה של אדמת הכרך, ומלוא מניותיה לא הו קצו בסל 9, צירף עו"ד סויסה את מניותיה אל מניות נס הכרך וחופי הכרך לצורך הגשת הצעה לרכישת סל מספר 8. כמו כן הגיש עו"ד סויסה הצעות לרכישת סלים נוספים מכוח מניותיה של אדמת הכרך. בסופו של דבר, וכפי שעלה גורלה בהגרלות שערכו מפרקי פנינת הכרך , יוחדו הזכויות מכוח מניות אדמת הכרך לתשעה מגרשים שונים, שמונה מהם למגורים והאחר הוא המגרש התעשייתי נ ושא התובענה.

בעקבות תוצאות ההגרלה ופיצול זכויותיה של אדמת הכרך למגרשים רבים ששווים במדרג הסלים היה נמוך משווי הנכסים שאומרטה קיוותה להם בעת רכישת האופציה, עודכן בהסכמת שעיה ואומרטה מחיר הרכישה לסך של 16,500,000 ₪. מחיר זה שיקף את מחיר השוק האמיתי של הזכויות שלהם זכתה אדמת הכרך בפועל. ההסכמה הועלתה על הכתב כתוספת להסכם האופציה ביום 1.9.14.

מכיוון שסל המגרשים שבהם זכתה אדמת הכרך היה בעל ביקוש נמוך בשוק יחסית לסלים האחרים, כך שבעניין זה לא התממשו ציפיות הצדדים להסכם האופציה, הסכימו אומרטה ושעיה גם על הארכת תוקף המימוש של הסכם האופציה. שעיה אישר ארכה של תקופת האופציה עד 10.12.15.

לאחר חתימת התוספת לאופציה, החלה אומרטה לממש את האופציה ולמכור את המגרשים שהוקצו לאדמת הכרך אשר עברו לשעיה בעת פירוקה, במועדים ובמחירים כ מתואר בסעיף 59 לכתב ההגנה. התמורה בכל שמונה העסקאות למכירת המגרשים ביעוד המגורים הצטברה לסך של 13,934 ,536 ₪ ושולמה לשעיה, לפי פקודתה של אומרטה, באמצעות מי שקיבלו את הזכויות במגרשי המגורים מאומרטה לפי הסכם האופציה. אומרטה עשתה ניסיונות לסחר גם את זכויותיו של שעיה במגרש התעשייתי נושא התביעה, ובתחילת ינואר 2015 הצליחה לאתר רוכש פוטנציאלי בשם משה כנם שהביע נכונות לרכישה לפי מחיר של 4 ,000,000 ₪ לדונם המשקף שווי עסקה של 5,892,000 ₪. לפנים משורת הדין נעשתה פנייה לעו רכי הדין פורר לרכוש את זכויות יו של שעיה במגרש במחיר ה נ"ל, אולם הם הודיע ו בשמה של נס הכרך כי היא אינה מעוניינת בכך. בפועל, גם הרוכש הפוטנציאלי שאותר נסוג מהעסקה.

התמורה בהסכם המכר נקבעה לסך של 2,565,464 ₪ שהוא ההפרש בין התמורה שקיבל שעיה בשמונה העסקאות הקודמות למכירת המגרשים ביעוד מגורים (13,934,536 ₪ ) לסכום שנקבע בתוספת להסכם האופציה (16,500,000 ₪). הסכום ששילמה אומרטה בתמורה לאופציה, 950,000 ₪, נזקף על חשבון התמורה בהסכם המכר, ולכן אומרטה שילמה לשעיה בפועל מכוח הסכם המכר רק את ההפרש בסך של 1,615,464 ₪.

הרווח שנוצר לאומרטה ממכירת הזכויות במגרש לסלומון סיטי נובע מסיכונים שנטלה על עצמה, מהוצאות שהוציאה ומעליית שווי מקרקעין בשנים מ-2013 עד 2017, ויש לדחות את ניסיון התובעים לנכס לעצמם רווחים אלו.

זכויותיה של אומרטה מכוח הסכם האופציה קדמו בזמן לכל זכות נטענת של התובעים מכוח הסכם השיתוף, וממילא התובעים אינם יכולים לטעון לכל זכות מכוח הסכם השיתוף מכיוון שהם אינם צד לו ו מכיוון שנס הכרך הייתה מחוקה במועד שבו נחתם ההסכם. התחייבויותיה של אדמת הכרך בהסכם השיתוף היו כפופות לזכויות אומרטה, ו לכן הוראות הסכם השיתוף לעניין זכות קדימה לא חלות כלל בשל מ ימוש אופציה של אומרטה בהסכם האופציה שנחתם קודם לכן.

נס הכרך היא שהפרה את הסכם השיתוף, שכן מטרתו של הסכם זה הייתה לאפשר לשותפים בו לנהל ולבצע במשותף פרויקט במגרש. ראו לעניין זה סעיף 4 להסכם אשר דן במהות ההתקשרות בין הצדדים ובמטרותיה , שם צוין כי יש " לפעול במסגרת עסקה משותפת, לפיתוח, בנייה, הקמה, שיווק וניהול של פרויקט של מבנה ו/או מבנים לתעשייה במקרקעין, בהתאם לפרוגרמה עסקית שתגובש בהתאם לתנאי הסכם זה והכל על פי התב"ע וכל שינוי תב"ע שיאושר". בסעיף 5 להסכם נקבע כי הצדדים ינהלו ויבצעו במשותף את הפרויקט, על כל הכרוך בניהולו, תכנונו, מימונו וביצועו.

בסעיף 7.1 הוסכם כי הטיפול בהליכי התכנון, הרישוי, הבנייה, והשכרה או מכירת שטחים בפרויקט לצדדים שלישיים יבוצע באמצעות מנהלת הפרויקט .

נס הכרך ועורכי הדין פורר מטעמה לא עשו דבר מכל האמור בהסכם, למרות התחייב תם לעשות כן בפגישות יהם עם עורכי הדין שוב וסויסה . נס הכרך לא עשתה דבר כדי לקדם את הבנייה במגרש: לא ייסדה מנהלת פרויקט, לא פנתה לצדדים להסכם כדי ליזום בנייה במגרש והלכה למעשה זנחה את הסכם השיתוף ואת הבנייה המשותפת במגרש.

הוראות הסכם השיתוף לעניין זכות הקדימה משולבות בהוראותיו העיקריות של ההסכם ובמטרת ההסכם שהיא בנייה משותפת על המגרש. משאין וככל הנראה לא תהיה בנייה משותפת על המגרש, בשל אוזלת היד של נס הכרך ושל עו רכי הדין פורר שהפעילו אותה, ניטל כל עוקצו של הסכם השיתוף . גם הסעיף הנוגע למתן זכות קדימה, אשר מתייחס למקרה שבו שותף יבקש למכור את חלקו במהלך הבנייה המשותפת או לאחריה, עבר ובטל מן העולם יחד עם הסכם השיתוף עצמו.

התובעים מסתירים בכתב תביעתם את העובדה שמי שחתם על הסכם השיתוף אינם הצדדים אלא מפרקי פנינת הכרך , לאחר אישור בית המשפט ביום 10.11.14 את חלוקת המקרקעין של פנינת הכרך לפי תוצאות ההגרלה. חתימת המפרקים על הסכם השיתוף במגרש , כמו גם על יתר הסכמי השיתוף בכל הנכסים האחרים, נעשתה מכוח הסמכ ת בעלי המניות בפנינת הכרך, עוד לפני הגרלות הסלים, באמצעות אישור והתחייבות למילוי פרטים בהסכם השיתוף הרלוונטי שהיה חלק ממסמכי תכנית החלוקה.

הסמכת בעלי המניות את המפרקים לחתום על הסכם שיתוף לא הייתה יכולה להתייחס למגרש מסוים, שכן היא ניתנה כאמור לפני הגרלות הסלים. רק בתום הליך הגרלה ואישור בית המשפט, חתמו המפרקים (ולא בעלי המניות) בינם לבין עצמם על הסכמי השיתוף. נס הכרך לא חתמה א פוא על הסכם השיתוף , ובוודאי שהתובעים לא חתמו עליו, ולכן טענ תה של התובעת כי לא דווח לה על האופציה בעת החתימה על הסכם השיתוף, מסלפת את העובדות ונועדה להטעות את בית המשפט.

התובעים אינם מגלים לבית המשפט כי נס הכרך עצמה כמו גם אדמת הכרך לא נרשמו כבעלים של המגרש בלשכת רישום המקרקעין אלא ביום 4.7.17 , וכי עד למועד זה נותרה פנינת הכרך הבעלים הרשום של המגרש. ממילא אומרטה לא הייתה יכולה, גם לו רצתה בכך , להירשם קודם לכן כבעלים של המגרש ואף לא הייתה יכולה לרשום הערת אזהרה. העיכוב בהעברת זכויותיה של פנינת הכרך במגרש לחברות שזכו בו היה נעוץ בהחלטת מפרקי החברה לעכב את העברות הרישומים בכל הנכסים עד להסדר עם רשויות מע"מ. רק כאשר נרשמו הזכויות במגרש על שם אדמת הכרך , יכלה אומרטה לרשום את זכויותיה במ גרש והיא עשתה זאת.

הנתבעים מכחישים כל טענת לנזק של התובעים. מוכחשת חוות הדעת שצורפה לכתב התביעה. מוכחשת הטענה כי אומרטה עשתה עושר ולא במשפט על חשבונם של התובעים. טענות התובעים לעניין אי הקטנת מרכיב השיתוף מגוחכות לנוכח העובדה שנס הכרך סירבה לרכוש את זכויות השותף במחיר השוק שלהן..

מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של עו"ד אריק פורר וכן הוגשו תצהירי עדות ראשית קצרים של התובעים עצמ ם וחוות דעת של שמאי המקרקעין רפאל קונפורטי וספי רביב.

מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של שעיה ושל עו רכי הדין שוב וסוי סה וכן חוות דעת של שמאי המקרקעין שלומי מערבי.

התקיימו שלושה דיוני הוכחות. בדיון הראשון נחקרו השמאי ספי רביב והתובעים עצמם, בדיון השני נחקר עו"ד אריק פורר ובדיון השלישי נחקרו השמאי שלומי מערבי והנתבעים שהגישו תצהירי עדות ראשית. לאח ר מכן הוגשו סיכומי הצדדים בכתב.

דיון

האם קמה לתובעים עילת תביעה אישית מכוח הסכם השיתוף?

התביעה שלפניי הוגשה בגין נזק שלטענת התובעים נגרם להם עקב הפרה של הסכם שיתוף בין שלוש חברות: נס הכרך , חופי הכרך ואדמת הכרך.

אין חולק כי נס הכרך הייתה מחוקה מהמרשם בעת שנחתמו בשמה המסמכים הדרושים לצורך השתתפות בהגרלה וחתימה על הסכם השיתוף , והיא הוחייתה רק ביום 30.3.15 (ראו אישור רשם החברות בנספח 13 לתצהירי הנתבעים) . עו"ד אריק פורר העיד בעניין זה כי התברר להם שנס הכרך מחוקה רק כאשר ניסו לפעול לפירוקה, ו בעקבות זאת ביקשו להחיות אות ה כדי לפרקה מיד לאחר מכן (עמ' 45 ש' 21 עד עמ' 46 ש' 10) . מנגד, הנתבעים טוענים כי התובעים ידעו לכל המאוחר ביום 20.1.14 שנס הכרך מחוקה, ולא גילו זאת לנתבעים ולמפרקים של פנינת הכרך. בתמיכה לטענה זו הפנה עו"ד שוב בתצהירו לתדפיס של רשם החברות מיום 20.1.14 בנוגע לפרטי חברת נס הכרך אשר צורף בנספח א' לבקשה מיום 13.5.14 שהגיש עו"ד תמיר פורר להחייאת החברה (ראו סעיפים 71-70 לתצהירו של עו"ד שוב וההפניה לנספח 12 שם) . כך או כך, התובעים לא הסבירו כיצד לשיטתם היה תוקף להחלטות ולהסכמים שנחתמו בשם נס הכרך בעת שהייתה מחוקה , לרבות ייפוי הכוח מיום 4.2.14 שמכוחו נחתם הסכם השיתוף. בין היתר לא טענו התובעים כי לאחר החייאתה של נס הכרך הייתה אפשרות לאשרר כדין ובדיעבד החלטות שהתקבלו בשם החברה במועדים ש בהם הייתה מחוקה, ואף לא הוכח כי בוצע אשרור כזה. עם זאת, היות שהנתבעים קיבלו זכויות במגרש מכוח שיתוף הפעולה עם חופי הכרך ועם נס הכרך , נראה שהם מנועים מלטעון כעת כי אין לנס הכרך זכויות כלשהן מכוח הסכם השיתוף מהטעם שהייתה מחוקה במועדים הרלוונטיים.

ואולם, כפי שיפורט להלן, לא הוכח כי התובעים עצמם שאינם צד להסכם השיתוף היו רשאים להגיש תביעה בעילה של הפרת הסכם השיתוף.

לטענת התובעי ם, שלוש החברות שהתקשרו בהסכם השיתוף היו חברות אחזקה שכל ייעודן היה לשמש "צינור" אשר באמצעותו יועברו לבעלי המניות הפרטיים חלקיהם בנכסי פנינת הכרך. לשיטתם של התובעים, המניות בשלוש החברות הנ"ל הוחזקו למעשה בנאמנות לטובת בעלי המניות הפרטיים , ולכן יש לבצע מעין "הרמת מסך" בין החברות לבעלי מניותיהן . התובעים הפנו בהקשר זה לפסק דין בע"א 4857/02 מגה טי. וי. ישראל בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, פ"ד נו(6) 951, שם נקבע כי יש לפרש את המילים "העברת מניות בחברה" בהקשר של זכות הסירוב הראשונה כך שהן מתייחסות גם להעברת מניות בחברת אחזקות שייעודה היחיד הוא להחזיק במניות החברה. אלא שבפסק הדין הנ"ל נדון מקרה שבו כמה חברות אחזקה היו בעלות מניות בחברה משותפת, ונקבע כי זכות הסירוב הראשונה בהסכם המייסדים חלה לא רק על מכירת מניות של החברה המשותפת, אלא גם על מכירת מניות של חברות האחזק ה. לא נקבע בפסק הדין כי זכות הסירוב הראשונה מוקנית למעשה לכל אחד מבעלי המניות הפרטיים בחברות האחזקה, וממילא לא נקבע כי לעניין זכות הסירוב הראשונה קיימת יריבות ישירה בין בעלי המניות הפרטיים בחברות האחזק ה. כמו כן הפנו התובעים לשני פסקי דין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב : פסק דין בתיק ע"מ 25689-02-13 רוני לרנר נ' מס הכנסה – פקיד שומה תל אביב מיום 8.12.16 ו פסק דין בתיק ע"מ 19528-12-10 אביב רייז נ' פקיד שומה תל-אביב מיום 19.3.18. במקרים אלה שעוסקים בתחום המיסים נקבע שהוכח כי חברות החזיקו מניות בנאמנות עבור נהנים, ולכן העברת המניות של החברות המחזיקות ל ידי הנהנים אינה בגדר אירוע מס. פסקי הדין הנ"ל אינם נוגעים כלל לזכות קדימה או לזכות סירוב ראשונה בהסכם שנערך בין חברות.

מנגד, הנתבעים הפנו לפסקי דין רבים שלפיהם, ככלל, לא קמה לבעלי מניות בחברה עילת תביעה אישית בגין נזק שנגרם להם כתוצאה מירידת ערך מניותיהם בחברה. בין היתר הפנו הנתבעים בהקשר זה לע"א 2967/95 מגן וקשת בע"מ נ' טמפו תעשיות בירה בע"מ, פ"ד נא(2) 312, 326-323; ע"א 3051/98 ברוך דרין נ' חברת השקעות דיסקונט בע"מ פ"ד נט(1) 673 ; ע"א 9014/ 03 אברהם גרינפלד נ' שמעון לסר מיום 14.12.06 ; ורע"א 9113/07 אוצר מפעלי ים המלח נ' יהונתן כתבן מיום 27.7.10.

בסיכומי התשובה של התובעים נטען כי הכלל שנקבע בפסיקה שאליה הפנו הנתבעים אינו רלוונטי לענייננו, תוך הפניה לדבריה של כב' השופטת שטרסברג-כהן בפסק דין מגן וקשת הנ"ל בנוגע לחריגים לכלל וביניהם "נזק שנגרם כתוצאה מהפרת זכות חוזית של בעל מניות בתור שכזה או נזק שנגרם לבעל מניות או לקבוצת בעלי מניות השונה מהנזק שנגרם לבעלי מניות אחרים או נזק שנגרם עקב קיפוח המיעוט" (שם, עמ' 328-327).

דא עקא שבענייננו לא צוין בהסכם השיתוף כי בעלי המניות בחברות שהן צד להסכם זכאים לזכות קדימה לרכישת הזכויות במגרש. לפי נוסחו של סעיף 16 להסכם השיתוף, צד להסכם אשר מתכוון לעשות עסקה בזכויותיו במגרש נדרש לתת זכות קדימה לצדדים האחרים להסכם, וכאמור לעיל , הצדדים להסכם הן שלוש החברות ולא בעלי מניותיהם. התביעה אף לא הוגשה בטענה לקיפוח המיעוט, ולא הוכח כי הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מכך שלטענתם לא ניתנה זכות קדימה לנס הכרך ולחופי הכרך שונה מנזק שנגרם לבעלי מניות אחרים בחברות אלה .

עו"ד אריק פורר העיד כי תכלית הפירוק של פנינת הכרך הייתה לשרשר את הזכויות בה לאנשים הפרטיים, והיה ברור שכל החברות שבדרך דינן לעבור מהעולם (ראו עמ' 45 ש' 14-9 ועמ' 46 ש' 20-19). ואמנם, מכתב התביעה המתוקן עולה כי נס הכרך וחופי הכרך נמצאות בהליך של פירוק מרצון, אך מכאן אנו למדים כי גם לשיטתם של התובעים, נכון למועד הגשת התביעה טרם הסתיים הליך הפירוק של חברות אלה , והזכויות בהן טרם הועברו לבעלי מניותיהן. לעניין נס הכרך, התובע העיד בחקירתו הנגדית כי חברה זו "קיימת וצריך לפרק אותה ", כשנשאל על כך בשנית העיד כי איננו יודע אם פורקה ובהמשך העיד כי איננו יודע מדוע נס הכרך לא צורפה לתביעה (עמ' 32 ש' 14-11 וש' 25-24). עו"ד אריק פורר העיד בהקשר זה כי הוא חושב שנס הכרך עדיין נמצאת בהליך של פירוק (עמ' 54 ש' 23-21). גם בסיכומי התובעים לא נטען כי נס הכרך וחופי הכרך פורקו .

זאת ועוד, אילו היו התובעים בעלי המניות היחידים בנס הכרך ובחופי הכרך, ייתכן שהיה מקום לבחון אם בנסיבות העניין יש לפרש את סעיף 16 להסכם השיתוף כך שזכות הקדימה הוקנתה הלכה למעשה לתובעים עצמם. אלא שמנתוני רשם החברות שצורפו לתצהירי העדות הראשית של התובעים עולה כי קיימים בעלי המניות נוספים בחברות הנ"ל . מהנתונים עולה כי התובעים הם בעלי 4/5 מהמניות שהוקצו בחברת נס הכרך (סה"כ הוקצו 6 מניות אשר 4 מהן בבעלות התובעת ומניה אחת בבעלות התובע ). בעל המניות הנ וסף הוא אחיו של התובע, מר אפרים שפטנלני, שלפי עדותו של התובע כלל לא היה מעוניין להצטרף לתביעה (ראו עדותו בעמ' 31 ש' 14-13). לגבי חופי הכרך, עולה כי התובעת היא בעלת כ- 7.5% בלבד מהמניות שהוקצו והתובע ואחיו, מר אפרים שפיטלני שלא הצטרף לתביעה, הם בעלי כ- 3.7% בלבד מהמניות שהוקצו (מתוך 133 מניות שהוקצו, התובעת היא בעלת 10 מניות והתובע ואחיו יחד הם בעלי 5 מניות). מכאן שהמחזיקים ביותר מ- 88% ממניות חופי הכרך אינם צד לתביעה.

בסיכומי התשובה של התובעים נטען בסעיף 15 כי " 26 בעלי המניות האחרים בחופי הכרך לא חברו לנתבע 1, בכובעו כחברת אדמת הכרך בע"מ לצורך הזכייה במקרקעין נשוא ההליך דנן, אלא אך ורק התובעים ", אך טענה זו לא הוכחה כנדרש. כשנשאל עו"ד אריק פורר בחקירתו הנגדית האם הוא פועל בשם נס הכרך וחופי הכרך, השיב: " אני פועל בשם אימי [התובעת], בעלת הזכויות" (עמ' 45 ש' 18), אלא שכאמור, התובעים עצמם אינם צד להסכם השיתוף ו הם אף אינם בעלי המניות היחידים בנס הכרך וחופי הכרך שהן צד להסכם השיתוף. אמנם עו"ד אריק פורר העיד כי בכל השוברים שהתקבלו מרשויות המס מופיעים שמותיהם של התובעים ולא של החברות (עמ' 54 ש' 27-26) ועו"ד סויסה העיד כי דרישות התשלום הופקו על שם משפחות פורר ושפיטלני כיוון שהם המקבלים מנס הכרך שהיא המוכרת (עמ' 89 ש' 24-17). ואולם, לא הוצגו ראיות המבססות כי התקבלה החלטה כדין של נס הכרך ושל חופי הכרך שלפיה כל הזכויות של חברות אלה בפנינת הכרך ובמגרש יוקצו לתובעים בלבד , וכאמור אף לא נטען וממילא לא הוכח כי שתי החברות הנ"ל פורקו וכי הזכויות בהן הועברו לתובעים.

לאור כל האמור לעיל אני קובע כי התובעים לא ביססו שקמה להם עילת תביעה אישית בגין ההפרה הנטענת של סעיף 16 להסכם השיתוף.

תוכנו של הסכם האופציה ותוקפו

בהסכם האופציה מיום 22.12.13 (נספח 3 לתצהירי הנתבעים) נקבע כי ניתנת לאומרטה אופציה לרכוש את כל מניות הרכוש שמחזיקה אדמת הכרך שבבעלות שעיה בפנינת הכרך (15,854 מניות), וזאת תמורת סך כולל של 19,000,000 ₪ (סעיף 5.1 להסכם) . כמו כן נקבע כי אומרטה תשלם לשעיה עבור האופציה סך של 950,000 ₪ (סעיף 5.2 להסכם) .

בתוספת להסכם האופציה מיום 1.9.14 נקבע כי לאור סוג המקרקעין שהוקצו לאדמת הכרך אגב חלוקת המקרקעין של פנינת הכרך, היה צורך להתאים את המחיר שנקבע בהסכם האופציה והצדדים הסכימו להפחיתו לסך של 16,500 ,000 ₪. מסעיף 52 לכתב ההגנה ומסעיף 43 לתצהירו של עו"ד שוב עולה כי לפי קביעת שמאי של מפרקי פנינת הכרך, ב מועד חתימת הסכם האופציה עמד שווי מניה בודדת בפנינת הכרך על סך של 1,038 ₪ , ומכאן ששווי כלל המניות מושא הסכם האופציה הנ"ל עמד על סך של 16,456,452 ₪. התובעים לא הגישו כתב תשובה או תצהיר משלים כדי לסתור טענה זו ואף לא חקרו את עו"ד שוב על כך.

בהסכם האופציה נקבע כי תקופת האופציה תסתיים 30 יום לאחר אישור תכנית החלוקה בבית המשפט , ובתוספת להסכם האופציה מיום 1.9.14 נקבע כי תקופת האופציה תסתיים ביום 1.12.14 , אך שעיה ועורכי הדין שוב וסויסה הצהירו והעידו כי תקופת האופציה הוארכה בעל פה עד ליום 10.12.15 (ראו סעיף 11 לתצהירו של שעיה ועדותו בדיון ההוכחות בעמ' 84 ש' 6 ובעמ ' 85 ש' 15; סעיף 49 לתצהירו של עו"ד שוב ועדותו בעמ ' 76 החל מש' 11; וכן סעיף 60 לתצהירו של עו"ד סויסה ועדותו בעמ ' 98 ש' 10-8).

הנתבעים הצביעו גם על ראיות נוספות המעידות כי הסכם האופציה הוארך והאופציה מומשה . בין היתר ציינו כי התמורה שנקבעה בהסכם המכר של המגרש לאומרטה (סך של 2,565,464 ₪) הייתה ההפרש המדויק בין התמורה שקיבל שעיה בגין 8 המגרשים הנוספים (13,934,536 ₪) לתמורה הכוללת שנקבעה בתוספת להסכם האופציה (16,500 ,000 ₪). כמו כן התייחסו הנתבעים לכך שאין חולק כי סכום התמורה שנקבע בהסכם המ כר של המגרש לאומרטה היה נמוך משמעותית ממחיר השוק, ושעיה לא היה מוכר את המגרש במחיר זה אלמלא היה מחויב בהסכם האופציה. עוד טענו הנתבעים כי נוסח הסכם המכר של המגרש לאומרטה דומה לנוסח המופיע בנספח א' להסכם האופציה, ו כי בהסכם המכר של המגרש לאומרטה צוין שכבר נזקף על חשבון התמורה סך של 950,000 ₪ ששולם עובר לחתימת הסכם המכר .

התובעים טוענים כי היה על הנתבעים להאריך את תוקפו של הסכם האופציה בכתב, וזאת בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 שלפיו "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" ובהתאם לתנאי שנקבע בסעיף 16 להסכם האופציה עצמו שלפיו " כל שינוי בחוזה זה יהא תקף אך ורק אם נעשה בכתב". מנגד, הנתבעים טוענים כי לא מדובר במכירת זכויות במקרקעין אלא במכירת מניות, וכן טוענים כי גם אם מדובר בעסקה במקרקעין, אזי דרישת הכתב רוככה בפסיקה ונקבע שאין לעמוד עליה באופן דווקני. הנתבעים הפנו לפסיקה ש לפיה נאכפו עסקאות במקרקעין אשר נעשו בעל פה ללא כל מסמך בכתב, במקרים שבהם רוב ההסכמות בעסקה כבר בוצעו הלכה למעשה ( ראו בין היתר ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא, פ"ד נ(1) 185 ולע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, סד(3) 60). כמו כן הפנו הנתבעים לפסיקה שלפי ה אין מניעה לשנות הסכמים בכתב בדרך של הסכמה בעל פה, וזאת גם אם הצדדים קבעו בהסכם כי כל שינוי עתידי ייעשה בכתב (ת"א (מחוזי-ירושלים) 49879-01-12 רון נחמיה נ' יעקב גורסד מיום 5.2.14 ות"א (מחוזי-חיפה ) 39470-10-13 מרדכי זייד נ' רגב ל ירן יזום ובניה בע"מ (מיום 10.11.13)) .

בענייננו, הצדדים חתמו על הסכם אופציה בכתב, חתמו על תוספת להסכם האופציה בכתב שבה הסכימו על שינוי סכום התמורה, ורק הארכת תוקפו של הסכם האופציה נעשתה בעל-פה. הצדדים להסכם האופציה אינם חלוקים כאמור על כך שתוקפו של ההסכם הוארך ושהאופציה מומשה. שעיה הצהיר כי החל מיום 15.12.18 (צ"ל 15.12.14) ועד ליום 19.7.15 מומשה האופציה ביחס לשמונה מגרשים בתמורה לסכום של 13,934,536 ₪ ששולם לו , וביום 27.7.15 מומשה האופציה ביחס למגרש מושא התביעה בסכום של 2,565,464 ₪ (סעיפים 13-12 לתצהירו) . עורכי הדין שוב וסויסה הצהירו כי לאחר אישור תכנית החלוקה החלה אומרטה לממש את האופציה ולסחר אותה לצדדי ם שלישיים אשר רכשו את המגרשים שהוקצו לאדמת הכרך (ראו סעיף 50 לתצהירו של עו"ד שוב וסעיף 61 לתצהירו של עו"ד סויסה ובהם פירוט בנוגע למועדים ולסכומים שבהם נמכרו הזכויות במגרשים הנוספים ו הפניה להסכמים לרכישת המגרשים בנספח 9. יצוין שככל הנראה נפלה טעות סופר בתצהיריהם של עורכי הדין שוב וסויסה לגבי מועד ביצוע העסקה השביעית, שכן לפי הדיווחים לרשויות המס שצורפו בנספח 7 לכתב ההגנה עסקה זו לא בוצעה ביום 19.7.17 כפי שנכתב בתצהירים אלא ביום 19.7.15, דהיינו לפני חתימת ההסכם למכירת הזכויות במגרש מושא התביעה לאומרטה).

לא נעלם מעיני כי האופציה לא מומשה במועד אחד בדרך של מכירת כל הזכויות של אדמת הכרך לאומרטה בהתאם לנוסח החוזה שצורף בנספח א' להסכם האופציה, אלא בוצעה מכירה של הזכויות הנ"ל בשלבים ל צדדי ג' שונים. ואולם, היות שבסעיף 5.3 להסכם האופציה נקבע כי האופציה היא סחירה, ומשלא הוכחש ולא נסתר כי הסכום הכולל ששולם לשעיה בגין זכויותיו באדמת הכרך זהה לסכום שנקבע בתוספת להסכם האופציה, די בראיות הקיימות בתיק כדי לבסס שהאופציה אכן מומשה.

בסיכומי התשובה של התובעים אין כל התייחסות לפסיקה שאליה הפנו הנתבעים ואף אין הפניה לראיות אשר סותרות את גרסתם של הנתבעים שלפיה האופציה מומשה בשלבים כמפורט בתצהיריהם ובנספחים להם. כל שנטען הוא כי הנתבעים לא הסבירו מדוע לא האריכו את תוקפו של הסכם האופציה בכתב, אף על פי שעלה מעדותם של הנתבעים כי לא ראו צורך בכך בשל יחסי האמון ביניהם (ראו למשל עדותו של עו"ד שוב בעמ' 7 6 החל מש' 30).

במאמר מוסגר אציין כי ייתכן שבחירתם של הנתבעים לא לחתום על הסכם בכתב בעניין הארכת תוקפו של הסכם האופציה אינה נובעת רק מיחסי האמון ביניהם, אלא נעשתה גם בניסיון להימנע מתשלום מס, שכן מהתוספת להסכם האופציה מיום 1.9.14 עולה כי פטור ממס ניתן רק אם תקופת האופציה קצרה משנתיים, והנתבעים רצו להאריך את תקופת האופציה לפרק זמן ארו ך יותר . ייתכן שזוהי גם הסיבה לכך שבהסכמי המכר של המגרשים לרבות המגרש מושא התביעה, אין כל אזכור להסכם האופציה עם אומרטה ולמימוש האופציה. ואולם, גם אם הנתבעים פעלו במכוון ושלא כדין כדי להסתיר מרשויות מיסוי מקרקעין את ההסכמה על הארכת תקופת האופציה ועל מימושה (ואינני נדרש לדון ולהכריע בכך בתביעה דנן), אין בכך כדי לגרוע מתוקפו של הסכם האופציה, משעולה מהראיות בתיק ולא נסתר כי הנתבעים התכוונו והסכימו להאריך את תקופת האופציה והיא מומשה בפועל ב מחיר שנקבע מראש .

לאור האמור לעיל, אני קובע כי הנתבעים הרימו את הנטל הנדרש כדי לבסס כי תוקפו של הסכם האופציה הוארך וכי עסקת מכר זכויותיו של שעיה במגרש לאומרטה נעשתה כחלק ממימוש האופציה מכוח הסכם האופציה והתוספת להסכם.

האם זכותה של אומרטה לממש את האופציה הייתה כפופה למתן זכות קדימה לשותפים במגרש בהתאם להסכם השיתוף?

התובעים טוענים כי הסכם השיתוף נחתם ביום 10.11.14 ואילו הנתבעים טוענים כי נחתם רק ביום 1.12.15, אך כך או כך, אין חולק כי הסכם השיתוף נחתם זמן רב לאחר חתימתו של הסכם האופציה מיום 22.12.13, ואף לאחר החתימה על התוספת להסכם האופציה מיום 1.9.14.

עם זאת, לטענת התובעים, הסכם האופציה נחתם מתוך ידיעה והכרה שהממכר עשוי להיות כפו ף להסכם שיתוף , כיוון שאלה היו חלק מתנאי ההגרלה (ראו עדותו של עו"ד אריק פורר בעניין זה בעמ' 49 ש' 11-10). לשיטתם של התובעים, הדבר אף עולה מסעיף 4.1 להסכם האופציה שבו אישר ה אומרטה כי בדקה בין היתר את תכנית החלוקה של פנינת הכרך ואת זכויותיו של שעיה, ומצאה שכל אלה מניחים את דעתה . אלא שאין חולק כי במועד החתימה על הסכם האופציה עדיין לא נדונה האפשרות של שיתוף פעולה בין חופי הכרך ונס הכרך לבין אדמת הכרך בניסיון לקבל זכויות במגרש, ואף לא הוכח כי הנתבעים או מי מהם ידעו באותה עת כי ייתכן שנוסח הסכם השיתוף אשר עשוי להיחתם בשם אדמת הכרך יכלול סעיף של מתן זכות קדימה או זכות סירוב ראשונה לשותפים במקרקעין .

עו"ד שוב אישר בחקירתו הנגדית כי כל בעלי המניות בפנינת הכרך נדרשו לאשר מראש שורה של הסכמי שיתוף כתנאי להשתתפות בהגרלה , אך הכחיש כי הסכמים אלה כללו התחייבות למתן זכות סירוב ראשונה והעיד: "מה שאתה אומר הוא לא נכון עובדתי. למיטב זכרוני אין באף אחד מהם זכות סירוב ולכן זה לא היה ..." (עמ' 71 ש' 23-21). בהמשך העיד עו"ד שוב כי " החבירה וההחלטה להתמודד בכלל על סל 8 הייתה הרבה לאחר מכן ולכן זה לא קשור ולאחר אותו פרוטוקול שונו גם הסכמים, נוסח הסכמי השיתוף שונה" (עמ' 72 ש' 30-29) . לאחר מכן חזר עו"ד שוב והעיד כי "למיטב זכרוני לא הייתה זכות סירוב ביתר ההסכמים" (עמ' 73 ש' 2). עו"ד סויסה הופנה בחקירתו הנגדית לנוסח תכנית החלוקה שאישרה האסיפה הכללית של פנינת הכרך ביום 8.12.13, עוד לפני מועד החתימה על הסכם האופציה ביום 22.12.13 , ונשאל האם נכון שלאור ההתייחסות להסכם שיתוף בסעיף 6.12 לתכנית, "אתה לא יכול לומר שלא ראית ולא מכיר את הסכם השיתוף", והוא השיב: "אתה טועה. אני מכיר את ההסכם הזה, אני חלק מההסכם הזה. בהסכם הזה הסכם השיתוף לא חתום הוא היה תנאי סף, זה לא הסכם שיתוף המדובר. מדובר ב- 8 הסכמי שיתוף שצורפו ב תוך אוגדן שלם כתנאי לבעלי המניות בכלל לגשת להגרלה" (עמ' 91 ש' 26-25 , ההדגשה אינה במקור).

התובעים לא הציגו ראיות הסותרות את עדויותיהם של עורכי הדין שוב וסויסה הנ"ל , ולא ביססו כי הטיוטות של הסכמי השיתוף שצורפו לתכנית החלוקה אשר הובאה לאישור האסיפה הכללית של פנינת הכרך כללו הוראות של מתן זכות סירוב ראשונה או זכות קדימה.

גם אילו היו התובעים מבססים כי הנתבעים או מי מהם ידעו בעת חתימת הסכם האופציה כי לאחר אישור תכנית החלוקה בבית המשפט עשוי להיחתם בשמם הסכם שיתוף הכולל סעיף של מתן זכות קדימה, אין חולק כי לפני אישור התכנית בבית המשפט לא הייתה מגבלה על התקשרות בהסכמי מכר או בהסכמי אופציה הנוגעים ל זכויותיהם של בעלי מניות בפנינת הכרך. ראו לעניין זה למשל עדותו של עו"ד אריק פורר בעמוד 48 לפרוטוקול וכן סעיף 21 לסיכומי התשובה של התובעים שלפיו "התובעים מעולם לא העלו כל טענה כנגד עצם חתימתו של הסכם האופציה או גרסו כי לנתבעים 1 ו-2 הייתה מניעה להתקשר בו". מכאן ששעיה היה רשאי להתקשר בהסכם אופציה עם אומרטה אשר מעצם מהותו הקנה לניצע (אומרטה) אפשרות לרכוש את כל זכויות המציע (שעיה) במקרקעין של פנינת הכרך במחיר שנקבע מראש. הכפפת מימוש ה אופציה לחובה אשר טרם באה לעולם לתת זכות קדימה לצד שלישי לרכוש חלק מזכויות המציע, הייתה מאיינת את עסקת האופציה.

יתרה מזאת, התובעים טוענים כי היה על שעיה לתת להם זכות קדימה לרכישת זכויותיו במגרש תמורת הסכום שנקבע בהסכם המכר עם אומרטה - 2,565,464 ₪ , אך מהראיות בתיק עולה ולא נסתר כי הסכום הנ"ל היה רק השלמה לתמורה הכוללת שנקבעה בעסקת האופציה. מתצהיריהם של שעיה ושל עורכי הדין שוב וסויסה עולה כאמור כי אומרטה מימשה את האופציה וסיחרה אותה לצדדי ג' אשר רכשו את זכויותיו של שעיה במקרקעין של פנינת הכרך תמורת סך כולל של 13,934,536 ₪ . כמו כן עולה מהתצהירים כי ה סכום שנקבע בהסכם המכר של המגרש מושא התביעה לאומרטה, 2,565,464 ₪, היה ההפרש בין התמורה הכוללת ששולמה בעסקאות המכר האחרות בסך של 13,934,536 ₪ כנ"ל לבין מחיר המימוש של האופציה - 16,500,000 ₪ (ראו סעיפים 13-12 לתצהירו של שעיה, סעיפים 56-50 לתצהירו של עו"ד שוב וסעיפים 67-61 לתצהירו של עו"ד סויסה) . עו"ד שוב העיד בעניין זה כי " אתה לא יכול לקחת תמונה חלקית של הסכם אחד שהמגרש הזה נמכר בפחות מהערך שלו בתכנית החלוקה למגרשים אחרים שנמכרו ביותר, אלא צריך להס תכל על ההסכם כולו, על סיכונים שנלוו אליו ולראות שסך התמורה הסתכם ב- 16.5 מיליון" (עמ' 77 ש' 9-6). הנתבעים לא הציעו כל הסבר אחר לכך ששעיה הסכים למכור את זכויותיו במגרש תמורת סכום אשר נמוך במידה ניכרת משוויי השוק של הזכויות ושווה במדויק להפרש בין הסכום שנקבע בתוספת להסכם האופציה לבין הסכום ששולם לשעיה בגין יתר הזכויות עד לאותה עת.

על כן, אין לראות את מכירת זכויות יו של שעיה במגרש מושא התביעה לאומרטה כעסקה נפרדת, אלא כעסקה שבוצעה כחלק ממימוש אופציה לרכישת כל זכויותיו של שעיה במקרקעין של פנינת הכרך תמורת מחיר מוסכם. בהקשר זה יש לקבל את טענתו של עו"ד שוב בחקירתו הנגדית שלפיה חופי הכרך ונס הכרך אשר לא היו צד להסכם האופציה ולא נשאו בהוצאות ובסיכונים הכרוכים בעסקת האופציה, לא היו זכאיות לרכוש את הזכויות במגרש תמורת סכום העומד על כמחצית ממחיר השוק שלהן (עמ' 80 ש' 36-34 ועמ' 81 ש' 24-23). ראו לעניין זה גם טענתה של התובעת בסעיף 11 לתצהיר עדותה הראשית שלפיה היא הייתה זכאית לממש את הזכויות החוזיות המוקנות לה "בערכן הכלכלי הראוי".

אחזור ואציין כי נתתי דעתי לכך שבהסכם המכר של הזכויות במגרש לאומרטה אין כל אזכור של הסכם האופציה ושל מימושו, ועניין זה עשוי להעלות חשד שהנתבעים רצו להסתיר מרשויות המס את הקשר בין הסכם המכר של הזכויות במגרש להסכם האופציה. ואולם כאמור, גם אם הנתבעים או מי מהם פעלו שלא כדין בנוגע לדיווחים על העסקאות לרשויות המס, ואינני נדרש להכריע בכך בהליך דנן, אין בהתנהלותם זו כדי לסתור את גרסתם הנתמכת בראיות שלפיה הסך של 2,565,464 ₪ שנקבע בהסכם המכר היה רק השלמה לתמורה הכוללת ששולמה בגין מימוש האופציה עבור כל המגרשים .

לאור כל האמור לעיל אני קובע כי הוראות סעיף 16 להסכם השיתוף אינן חלות על מימוש האופציה של אומרטה בהתאם להסכם האופציה, שכן יש לפרש את הסעיף כך שהוא מתייחס רק לעסקאות שבכוונת הצדדים לבצע בזכויותיהם לאחר שהסכם השיתוף ייכנס לתוקפו. אף אילו היה מקום לקבוע כי לפי סעיף 16 הנ"ל אדמת הכרך נדרש ה לתת לצדדים האחרים להסכם השיתוף זכות קדימה לרכוש את זכויותיה במגרש לפני מכירתן לאומרטה, אזי היה עליה להציע ן למכירה במחיר שצד שלישי היה מוכן לשלם עבורן באותה עת. אין לקבל את טענת התובעים כי אדמת הכרך הי יתה מחויבת להציע לשותפים לרכוש את זכויות יה במגרש במחיר של 2,565,464 ₪ בלבד , שהיה רק השלמה לתמורה הכוללת ששילמה אומרטה עבור כלל הזכויות של אדמת הכרך בהתאם לתוספת להסכם האופציה.

הסתרת עסקת האופציה ועניינם האישי של עורכי הדין שוב וסויסה בעסקה

התובעת הצהירה כי בסיור שערכו מפרקי פנינת הכרך כדי להכיר את הנכסים לבעלי המניות, פנה אליה עו"ד שוב, ובמהלך שיחת החולין ביניהם הציע לשדך לה ולמשפחת שפיטלני בעל מניות נוסף כדי להגדיל את סיכויי זכייתם ב נכס בהגרלה (סעי פים 4-3 לתצהיר). בחקירתה הנגדית העידה התובעת כי עו"ד שוב אמר לה שהוא פועל למען לקוח שוויצרי שהוא בעל אפשרויות ואדם הגון (עמ' 17 ש' 29-23) . מנגד, עו"ד שוב הכחיש בתצהירו כי אמר לתובעת את הדברים הנ"ל, והצהיר כי לא ד יבר עמה על כך שהוא מייצג מישהו , ולמיטב זכרונו הם כלל לא דיברו על המגרש מושא התביעה או על כל מגרש אחר (סעיף 21 לתצהיר).

עו"ד סויסה הצהיר כי עו"ד אריק פורר פנה אליו לפני ההגרלה, וביקש שישתף פעולה עם חופי הכרך ועם נס הכרך בקיבוץ 4,283 מניות שחסרו להן לצורך השתתפות בהגרלת הזכויות במגרש במסגרת סל 8 (סעיפים 9-8 לתצהיר) . עוד הצהיר עו"ד סויסה כי לאחר שבחן את הבקשה, הודיע לעו"ד פורר שי וכל להשלים את כמות המניות החסרה מתוך אחזקות שיש לו עם אחרים (סעיף 10 לתצהיר) , ולדבריו "בכל השיחות שהיו לי עם ה"ה פורר לפני ההגרלה, תמיד הצגתי את עצמי כבעל מניות ואינטרס אישי. ה"ה פורר שמעו וידעו זאת ומעולם לא ביקשו לברר את טיב זכויותיי" (סעיף 12 לתצהיר). עו"ד סויסה הפנה בהקשר זה לנספח 19 לתצהירו – הודעת דוא"ל שבה הועלו על הכתב הסכמות בנוגע לשיתוף פעולה בין הצדדים לצורך ההגרלה. במסמך זה צוין בין היתר כי אם הפתק של נס הכרך וחופי הכרך יזכה בסל מספר 9, תבוצע החלפה כך " שמניותיכם בפתק שזכה בסל מספר 9 יוחלפו במניות מקבוצת רונן/ יגאל שצורפו לסל 8". בחקירתו הנגדית התייחס עו"ד סויסה לנספח 19 הנ"ל והעיד כי " אריק בעצמו חתום על זה שייכנסו לסל שמונה מניות של קבוצת יגאל רונן. והוא חתום על זה. התנאי שלו היה שאני אהיה השותף שלו" (עמ' 95 ש' 28-26). אלא שבנספח 19 הנ"ל צוין במפורש ובהדגשה כי בסל 8 יוטלו 4,283 מניות של אדמת הכרך ולא צוין כי ייתכן שהמניות של אדמת הכרך בסל 8 יוחלפו במניות אחרות של קבוצת רונן/ יגאל ( בניגוד להסכמות דלעיל לגבי סל מספר 9).

מתצהיריהם של עורכי הדין שוב וסויסה עולה כי נאמר לעורכי הדין פורר לפני ההגרלה שהמניות שיצורפו לסל 8 הן מניותיה של אדמת הכרך שבבעלות שעיה, אך התובעים ועורכי הדין פורר לא הכירו את אדמת הכרך או את שעיה ולא ביקשו לבדוק אותם (סעיף 33 לתצהירו של עו"ד שוב וסעיף 45 לתצהירו של עו"ד סויסה). כמו כן הוצהר כי התובעים ועורכי הדין פורר היו אדישים לחלוטין לזהות השותף, ובלבד שאותו שותף יסור למרותם של עורכי הדין שוב וסויסה (סעיפים 42 ו-47 לתצהירו של עו"ד סויסה וסעיפים 31 ו- 37 לתצהירו של עו"ד שוב ). עו"ד סויסה הוסיף והעיד בחקירתו הנגדית כי בכל הישיבות שהיו לו עם עו"ד אריק פורר הוא הדגיש שמניות מהקבוצה שלו הן אלה שייכנסו לסל מספר 8 , וכן העיד כי עורכי הדין פורר היו אדישים לשאלה אילו מניות ייכנסו ( עמ' 96 ש' 12-11 ועמ' 97 ש' 27-13). עו"ד שוב העיד כי "זה בכלל לא היה אישיו את מי לצרף העיקר שנצרף להם מישהו" (עמ' 71 ש' 14-8) וכן העיד כי לו ידעו עורכי הדין פורר כי השותפה היא אומרטה או שעו"ד שוב קשור או שהם שותפים, הם רק היו מברכים על כך (עמד 69 ש' 13-12) .

ואולם, כשנשאלה התובעת (שהעידה לפני עורכי הדין שוב וסויסה) מה היה קורה אילו הייתה יודעת שאומרטה תהיה השותפה במגרש והאם נכון שהייתה שמחה על כך, היא השיבה בשלילה והעידה כי "אני התחשבתי בזה שזה אדם יחיד אמין בעל אמצעים ולא חברה. חברה אני לא יודעת מי בחברה, אני לא מכירה ולא רוצה חברה" (תחילת עמ' 20). בהמשך העידה התובעת כי "עוה"ד שוב וסויסה לא שאלו אותי ולא הודיעו לי שהם שותפים שלי בקרקע ואיך הם שותפים" (עמ' 24 ש' 17-16).

עו"ד אריק פורר (שאף הוא נחקר לפני עורכי הדין שוב וסויסה) העיד בעניין זה כי "הקטע של מי השותף היה חשוב כי היה לנו פרופיל שרצינו שיהיה אדם פרטי, אמין, אמיד ובעל יכולות... " (עמ' 46 ש' 11-10). כשנשאל האם נכון שהיה יותר משמח לו היו אומרים לו שאומרטה היא השותפה שלהם, השיב: "ממש לא. כי אחרת לא היו צריכים להסתיר ממני את הסכם האופציה... היו צריכים לספר לי – שעיה זה בינתיים ואתה עושה את העסקה אתנו. נעבור את ההגרלה ואתה בסוף תהיה אתנו ותהיה שמח. אם כך למה לא אמרו לי? אם לטענתכם הייתי מסכים למה לא סיפרתם?" (שם, ש' 19-15).

טענתו של עו"ד שוב שלפיה התובעים ועורכי הדין פורר היו אדישים לזהות השותף , נסמכת בין היתר על הודעת דוא"ל ששלח עו"ד אריק פורר לעו"ד שוב ביום 28.1.15 (נספח 4 לתצהירו של עו"ד שוב) . בהודעה זו מתייחס עו"ד אריק פורר בין היתר לכך שהתנאים לשיתוף הפעולה גובשו עם עו"ד שוב עצמו, אך הודגש כי הבנות אלה הושגו " רק לאחר שקיימנו שיחות ארוכות בהן רצינו לדעת על זהות הרכב הקבוצה וכיצד כל אחד רואה את המשך הדרך המשותפת לאחר הזכייה, ובהקשר לכך נפסלו מספר גורמים שרצו להיות חלק מהקבוצה אך לא התאימו לעקרונות אלה". עוד כתב עו"ד אריק פורר לעו"ד שוב כי "בעת המגעים לגיבוש הקבוצה לקראת ההגרלה, הסתמכנו על המידע כפי שמסרת לנו לפיו אתה הוא זה שמייצג את המשקיע, שמדובר באדם שאין לו בעיית כסף או נזילות, הוא סומך עליך באופן מלא מוחלט בכל הקשור לפעולות העתידיות לאחר הזכייה...". גם ממכתב זה עולה, אפוא, כי עו"ד שוב הציג את עצמו כבא כוחו של משקיע מסוים שהוא אדם פרטי ובעל אמצעים, ולא ציין כי אותו משקיע כבר התקשר בהסכם אופציה למכירת זכויותיו.

עו"ד שוב נשאל כמה פעמים בחקירתו הנגדית האם הזכיר אי פעם את השם אומרטה לתובעים והאם נכון שהוא מעולם לא עדכן את עורכי הדין פורר בנוגע להסכם אופציה עם אומרטה. עו"ד שוב התחמק מלהשיב עניינית לשאלה זו (עמ' 69 ש' 23-6) ולבסוף העיד כי "זה לא עלה אף פעם מי השותף" (עמ' 69 ש' 25). גם בהמשך התחמק עו"ד שוב מלהשיב על שאלות בעניין זה והעיד "אני לא זוכר ששוחחתי איתם בכלל. אולי שיחה טלפונית קצרה. לא עניין אותם..." (עמ' 71 ש' 10), אך ברי כי בנסיבות העניין היה על עו"ד שוב לציין במפורש כי איננו פועל רק כבא כוחו של לקוח מחו"ל אלא מייצג גם את חברת אומרטה שזכאית לרכוש את זכויותיו של הלקוח וכן היה עליו לחשוף שהוא ועו"ד סויסה הם בעלי עניין באומרטה.

עדותו של עו"ד סויסה כי עו רכי הדין פורר ידעו שמניות בבעלותו הן אלה שיצורפו להגרלת הזכויות בסל 8 אינה מתיישבת עם האמור בהודעת הדוא"ל שאליה הפנה עו"ד סויסה בנספח 19 לתצהירו, שלפיה בסל 8 יוטל פתק של אדמת הכרך ש היא חברה בבעלותו המלאה של שעיה ולא של עו"ד סויסה או של "קבוצת רונן/ יגאל". נוסף על כך, בשל מעורב ותו הרבה של עו"ד סויסה במגעים עם עורכי הדין פורר לקראת ההשתתפות בהגרלה , ובהיותו של עו"ד סויסה בין היתר חבר בוועדת הביקורת של פנינת הכרך ומפרק של נס הכרך ו של חופי הכרך, היה עליו לציין בפירוט ובבירור האם וכיצד הוא קשור לאדמת הכרך, וזאת גם אם עורכי הדין פורר לא שאלו אותו על כך. בין היתר היה עליו לגלות כי הוא דירקטור ובעל מניות באומרטה שהיא בעלת האופציה לרכוש את כל זכויותיה של אדמת הכרך, לרבות הזכויות במגרש מושא התביעה, וזאת בפרט לאור עדותו כי ידע עוד במועד שבו הוסכם על שיתוף הפעולה לצורך ההגרלה שבכוונתו לממש את האופציה (עמ' 97 לפרוטוקול).

מכאן שעו"ד שוב ועו"ד סויסה לא פעלו כנדרש כאשר לא גילו לתובעים או לעורכי הדין פורר לפני ההגרלה על קיומו של הסכם האופציה ועל העניין האישי שלהם באומרטה.

גם לאחר הזכייה בהגרלה של הזכויות במגרש לא גילו עורכי ה דין שוב וסויסה לעורכי הדין פורר על קיומו של הסכם האופציה. בחודשים דצמבר 2014 וינואר 2015, פנו עורכי הדין שוב וסויסה לעו"ד אריק פורר והודיעו לו שקיימת הצעה של צד ג' לרכוש את הזכויות של מרשיהם במגרש , ללא כל התייחסות להסכם האופציה (ראו הודעות דוא"ל בנספחים ד' ו- ה' לתצהירו של עו"ד אריק פורר) . בכך יצרו עורכי הדין סויסה ושוב מצג מטעה שלפיו זכויות יה של אדמת הכרך במגרש יימכרו ישירות לצד ג', מבלי לציין כי באותה עת הייתה לאומרטה אופציה לרכוש את כל זכויותיה של אדמת הכרך, לרבות הזכויות במגרש מושא התביעה, וכי אומרטה רצתה לממש את האופציה ול סחר אותה לצד ג'.

בסופו של דבר, משלא נמצא רוכש לזכויות יה של אדמת הכרך במגרש , אומרטה עצמה התקשרה ביום 29.7.15 בהסכם לרכישת הזכויות הנ"ל ושילמה את יתרת התמורה למימוש האופציה. מהראיות בתיק עולה כי גם לאחר החתימה על הסכם המכר של הזכויות במגרש לאומרטה, עו"ד שוב ועו"ד סויסה לא יידעו את התובעים או את עורכי הדין פורר על קיומ ה של האופציה, על מימוש ה ועל כך שהזכויות נמכרו לאומרטה, ו הם הסתירו זאת גם במכתבים ששלחו לתובעים ולבא כוחם בשנת 2017.

מסעיף 79 לתצהירו של עו"ד אריק פורר עולה כי ביום 4.5.17, קרוב לשנתיים לאחר חתימת הסכם המכר של הזכויות במגרש לאומרטה, שלח עו"ד שוב לתובעת (באמצעות עורכי הדין פורר) הודעת דוא"ל שבה נכתב בין היתר כי "למרשתי הוגשה הצעה למכירת חלקה במגרש לפי מחיר של 5 מיליון ₪ לדונם. בכוונת מרשתי למכור זכויותיה למציע במחיר כנ"ל" ועורכי הדין פורר התבקשו לעדכן האם הם מעוניינים לרכוש את הזכויות במגרש באותו מחיר. בהודעה זו אין כל אזכור של הסכם האופציה או של הסכם המכר לאומרטה מיום 29.7.15, כך שנוצר מצג מטעה שלפיה מרשתו של עו"ד שוב היא אדמת הכרך והיא זו שמתכוונת למכור את זכויותיה ישירות לצד ג'. כך גם לא צוין כי מי שקיבלה את האופציה לרכוש ולמכור את זכויותיה של אדמת הכרך במגרש היא חברת אומרטה אשר עורכי הדין שוב וסויסה הם דירקטורים ובעלי מניות בה, בין בנאמנות ובין באמצעות אחזקה ישירה בחברות קשורות (ראו פירוט בסעיפים 76-74 לתצהירו של עו"ד אריק פורר ונסח ט' לתצהירו).

אמנם הודעת הדוא"ל מיום 4.5.17 הנ"ל לא צורפה לתצהירו של עו"ד פורר, אך עו"ד שוב הודה בסעיף 17 לתצהירו כי נשלחה לעורכי הדין פורר הצעה לרכישת הזכויות בשנת 2017, ואין בתצהירו של עו"ד שוב כל התייחסות לנוסח הפנייה שצוטטה בתצהירו של עו"ד אריק פורר. גם בסעיפים 130-106 לתצהירו של עו"ד שוב שבהם התייחס פרטנית לסעיפים רבים בתצהיריהם של התובעים, לא הוכחשה הצהרתו של עו"ד אריק פורר בסעיף 79 לתצהירו.

יתר על כן, הצעת הרכישה מיום 4.5.17 צוטטה במלואה במכתב מיום 31.8.17 ששלח ב"כ התובעת, עו"ד קזיוף, לעורכי הדין שוב וסויסה, ובמכתב התשובה של עו"ד שוב מיום 6.9.17 הוא כלל לא התייחס לנוסח ההצעה הנ"ל ולא הכחיש ששלח אותה (ראו התכתבות שצורפה בנספח יד' לכתב התביעה ובנספח ח' לתצהירו של עו"ד אריק פורר). יתרה מזאת, גם באותו מכתב מיום 6.9.17 הנ"ל השתמש עו"ד שוב במונח "מרשיי" מבלי לציין במפורש את מי הוא מייצג, מבלי להתייחס לכך שהזכויות של אדמת הכרך במגרש נמכרו לאומרטה עוד בשנת 2015 מכוח הסכם אופציה ומבלי לחשוף כי יש לו ולעו"ד סויסה עניין אישי באומרטה ושהיא זו שמכרה את הזכויות במגרש לצד ג'.

כשנשאל עו"ד שוב בחקירתו הנגדית בנוגע להצעת הרכישה מיום 4.5.17 הנ"ל העיד " ...אינני זוכר אם ההצעה בפעם השנייה שהוצעה להם אם זה נעשה על ידי במישרין או באמצעות רונן סויסה" (עמ' 69 ש' 33-32). לאחר מכן העיד כי רק אם תוצג לו הפנייה הוא יוכל להיזכר אם באותה הצעה הם יידעו את עורכי הדין פורר שיש הסכם אופציה (תחילת עמ' 70). גם בהמשך העיד עו"ד שוב כי " אתה לא מציג לי את המכתב שלי אלא של אלון קוזייוב (צ"ל קזיוף) שמצטט אותי... אז אני לא יכול להתייחס" (עמ' 80 ש' 8-5).

בהיעדר התייחסות מפורשת של עו"ד שוב במכתביו, בתצהירו ובעדותו לנוסח הצעת הרכישה שנשלחה לעורכי הדין פורר בשנת 2017, אין אלא לקבל לעניין זה את גרסתו של עו"ד אריק פורר כפי שהיא מצוטטת בסעיף 79 לתצהירו.

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, אני קובע כי עורכי הדין שוב וסויסה הסתירו מעורכי הדין פורר את קיומ ם של הסכם האופציה והסכם המכר לאומרטה , לא חשפו כי יש להם אינטרס אישי באומרטה והציגו מצג מטעה שלפיו אדמת הכרך מכרה את זכויותיה במגרש ישירות לצד שלישי. בכך הפרו עורכי הדין שוב וסויסה את חובת הגילוי המוטלת עליהם כעורכי דין.

עם זאת, התובעים לא ביססו שנגרם להם, לנס הכרך או לחופי הכרך נזק ממוני כלשהו כתוצאה מהסתרת המידע בעניין עסקת האופציה.

כשנשאלה התובעת בחקירתה הנגדית איזו זכות שלה נפגעה כתוצאה מכך שלא יידעו אותה על ההסכמים עם אומרטה, השיבה : " אני לא יודעת להגיד לך בכסף..." והוסיפה כי היה על שעיה לפנות אליהם (בהצעה לרכישת זכויותיו במ גרש) ולא לעורכי הדין סויסה ושוב (עמ' 25 ש' 9-6). עו"ד אריק פורר העיד כי "טענה שלי לעצם קיום האופציה שהוסתרה, לא דווחה לנו, לא גילו לנו את עצם קיומה. בדרך זו גזלו מאתנו את זכות הקדימה שהייתה לנו לרכוש את הקרקע במחיר ששעיה היה יכול, רצה למכור, לצד ג' כלשהו" (עמ' 50 ש' 18-16). בהמשך, כנשאל עו"ד אריק פורר מדוע סירבו לרכוש את זכויותיה של אדמת הכרך במגרש עוד בשנת 2015 במחיר של 4 מיליון ₪ לדונם, השיב כי "אני רוצה להרוויח את מה שאומרטה הרוויחה. שעיה מכר לאומרטה במחיר מסוים את הקרקע, שלי לגביה הייתה זכות קדימה, אני רוצה לקנות את הקרקע במחיר ששעיה מכר לאומרטה..." (עמ' 53 ש' 30-29). ואולם, כפי שנקבע לעיל, החובה למתן זכות קדימה שבסעיף 16 להסכם השיתוף לא חלה על מימוש האופציה שרכשה אומרטה עו ד לפני אישור תכנית החלוקה בבית המשפט וחתימת הסכם השיתוף , ולא הייתה לנס הכרך ולחופי הכרך זכות לרכוש את הזכויות תמורת הסכום ש נקבע בהסכם המכר בין אדמת הכרך לאומרטה שהוא יתרת התמורה שהיה על אומרטה לשלם בגין מימוש האופציה. עורכי הדין פורר מודים כי הן בשנת 2015 והן בשנת 2017 הוצע להם לרכוש את יתרת הזכויות במגרש במחיר שהציעו עבורן צדדי ג' והם לא היו מעוניינים בכך. על כן, אין לקבל את טענת התובעים כי נגרם ל הם, לנס הכרך או לחופי הכרך נזק כתוצאה מהפרת החובה לתת זכות קדימה.

עוד יצוין כי הסכם השיתוף אשר נחתם בידי המפרקים של פנינת הכרך כלל הצהרות לא נכונות ולמצער לא מדויקות של כל הצדדים להסכם (ראו למשל סעיפים 3.2, 3.3 ו- 3.4 להסכם השיתוף ), אך אף אחד מהם לא היה מעוניין לבטל את הסכם השיתוף ואת הזכויות המוקנות לו מכוח הסכם זה . התובעים אינם טוענים כי אילו ידעו על הסכם האופציה ועל זכויותיהם של עורכי הדין שוב וסויסה הם לא היו מסכימים לשתף עמם פעולה בהגרלה ואינם טוענים כי נגרם להם נזק כתוצאה מהסכמתם להיכנס לשותפות על יסוד מידע שגוי . טענתם היחידה של התובעים נוגעת להפרת החובה לתת זכות קדימה בסכום שנקבע בהסכם המכר של הזכויות לאומרטה, וכאמור, דינה של טענה זו להידחות.

היעדר שיתוף פעולה לבנייה במגרש

בסיכומי התובעים נטען כי הם הבינו מהרגע הראשון שאין להם שותף לביצוע ההסכם, שכן עוד בינואר 2015 קיבלו הודעה שלפיה השותף שלהם רוצה למכור את זכויותיו במ גרש, וגם התנהלותה של אומרטה שהסתירה את זכויותיה מעידה כי לא הייתה לה כל כוונה להשקיע בפיתוח המגרש (סעיפים 100-97 לסיכומים) .

עו"ד אריק פורר העיד בחקירתו הנגדית כי עורכי הדין שוב וסויסה לא שיתפו פעולה בקידום התכנית לפיתוח המגרש, אך כשהתבקש עו"ד פורר להפנות למכתב כלשהו ששלח לעו"ד שוב או לעו"ד סויסה שבו התלונן על חוסר שיתוף פעולה בעניין הבנייה, לא עלה בידיו לעשות זאת, אף על פי שהעיד כי התקשורת עמם הייתה, בין היתר, במיילים (ראו עדותו בעמ' 41 ש' 29-12). כמו כן העיד עו"ד אריק פורר כי הודיע שהוא מסרב לשתף פעולה עם סלומון סיטי לצורך פיתוח המגרש כל עוד עו"ד שוב מייצג את סלומון סיטי (עמ' 53 ש' 8-5).

לעומת זאת, עו"ד שוב ועו"ד סויסה הצהירו כי התובעים ועוה"ד פורר לא עשו דבר לקידום הבנייה במגרש (סעיף 20 לתצהירו של עו"ד שוב וסעיף 81 לתצהירו של עו"ד סויסה). עו"ד שוב העיד בהקשר זה בחקירתו הנגדית כי הציע לעו"ד פורר לקחת שמאי ולהכין דוח אפס מסודר אך עו"ד פורר לא חזר אליו בעניין זה. כמו-כן העיד עו"ד שוב כי לאחר כשמונה חודשים אמר עו"ד פורר שאין צורך בשמאי ושהם יכינו נייר שגם הוא לא קיים עד היום (עמ' 78 ש' 29-25). גם עו"ד סויסה העיד כי עו"ד פורר לא קידם את הפרויקט במשך יותר משנה וחצי ו הם מסרבים לבנות במגרש עד היום (עמ' 99 ש' 32-31). עדויות אלה לא נסתרו.

מכאן שהתובעים לא הוכיחו כי הבנייה במגרש עוכבה בשל התנהלותם של הנתבעים או מי מהם, ועל כל פנים, אין לפניי כל תביעה בגין נזק שנגרם לתובעים או לנס הכרך וחופי הכרך כתוצאה מעיכוב הבנייה במגרש.

התביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט

בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 נקבע כי "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה".

בסעיפים 162-158 לכתב התביעה המתוקן נטען כי הרווח מהעסקה השנייה של מכירת הזכויות לסלומון סיטי נעשה על גבם של התובעים ותוך פגיעה בזכויותיהם. בהקשר זה נטען כי כיוון שהעסקה הראשונה של מכירת זכויות לאומרטה נעשתה תוך הפרת הסכם השיתוף, אין לאפשר לנתבעים ליהנות מפירות ההפרה, ולכן יש להעביר לתובעים גם את הרווח שגרפו הנתבעים בגין העסקה השנייה. רווח זה עומד לטענת התובעים על סך של 1,767,000 ₪ שהוא ההפרש בין התמורה שקיבלה אומרטה בגין מכירת הזכויות לסלומון סיטי בשנת 2017 (7,365,000 ₪) לבין שווי הזכויות בשנת 2015 (5,598,000 ₪ לפי קביעת השמאי מטעם התובעים).

בפסיקה נקבע כי יש לפרש את המילים "באו לו מאדם אחר" בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט כהתעשרות "על חשבון" הזולת (ראו בעניין זה פסק הדין המנחה שניתן בד"נ 20/82 אדרס חמרי בניין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה, מב(1) 221). בענייננו אין מקום לקבוע כי הרווח שהפ יקה אומרטה ממכירת זכויותיה לסלומון סיטי נעשה על חשבון התובעים, שכן כאמור, אומרטה רכשה את זכויותיה במגרש מכוח מימוש הסכם אופציה שקדם להסכם השיתוף ושלא היה כפוף למתן זכות קדימה. עוד עולה מטענותיהם של התובעים כי בשנת 2015 הוצע להם לרכוש את הזכויות של אדמת הכרך במחיר שוק אך הם לא נענו להצעה, וגם מסיבה זו אין מקום לקבוע כי הרווח שהפיקה אומרטה ממכירת הזכויות בשנת 2017 נעשה על חשבון נס הכרך וחופי הכרך, א שר בחרו לא לרכוש את הזכויות בשנת 2015 ולא ליהנות מהרווח הפוטנציאלי שהיה עשוי לצמוח להן ממכירת הזכויות בהמשך.

טענה חלופית של התובעים אשר נראה כי נזנחה בסיכומיהם, היא שהם זכאים למלוא ההפרש בין מחיר העסקה הראשונה של מכירת הזכויות לאומרטה (2,565,464 ₪) לבין מחיר העסקה השנייה של מכירת הזכויות לסלומון סיטי (7,365,000 ₪), דהיינו לסך של 4,799,536 ₪ שנטען כי הוא מהווה במלואו עשיית עושר ולא במשפט של הנתבעים. כפי שנקבע לעיל, אומרטה הייתה זכאית לרכוש את זכויותיה של אדמת הכרך במגרש מכוח הסכם האופציה ללא מתן זכות קדימה לשותפים במגרש, ואף הייתה רשאית למכור זכויות אל ה לסלומון סיטי לאחר שהוצע לשותפים לרכוש את הזכויות באותו מחיר והם לא היו מעוניינים בכך. על כן, אין לקבל את הטענה כי הרווח של הנתבעים ממימוש עסקת האופציה ו ממכירת הזכויות במגרש לסלומון סיט י נעשה על חשבון התובעים.

אוסיף ואציין כי לא הוכח ולו לכאורה מה סכום ההתעשרות של כל אחד מהנתבעים. שעיה כלל לא היה צד לעסקה שבה מכרה אומרטה את זכויותיה לסלומון סיטי. התובעים לא הציגו חוות דעת מומחה או נתונים מספיקים אחרים לביסוס הרווח ש הפיקה אומרטה ממימוש האופציה בכללותה וממכירת הזכויות במגרש לסלומון סיטי, תוך התייחסות למכלול הסיכונים וההוצאות של אומרטה לצורך ביצוע עסקאות אלה, עו"ד סויסה מחזיק בחלק מהמניות של אומרטה ולא הוכח מהו סכום הרווח שהפיק מהעסקאות באופן אישי ועו"ד שוב העיד כי הוא מחזיק במניות של אומרטה בנאמנות בלבד ולא הוכח מהו הרווח האישי שהפיק, אם בכלל.

לפיכך, דינה של התביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט להידחות.

הנזקים הנטענים

בכתב התביעה המתוקן נתבע סך של 6,154,000 ₪ המורכב מסך של 3,032,000 ₪ בגין הפרשי שווי בעסקה הראשונה, סך של 1,205,000 ₪ בגין אובדן האפשרות להקטנת שיתוף בנכס; 1,767,000 ₪ בגין עשיית עושר ולא במשפט וסך של 150,000 ₪ בגין עוגמת נפש והוצאות.

הקביעה בסעיף 10 לחוות הדעת של השמאים מטעם התובעים , מר רפאל קונפורטי ומר ספי רביב שלפי ה נגרם לבעלי הזכויות נזק בסך של 3,032,000 ₪ , מבוסס ת על ההנחה כי נס הכרך וחופי הכרך היו זכאיות לרכוש את זכויותיה של אדמת הכרך במגרש תמורת הסכום שנקבע בהסכם המכר של הזכויות לאומרטה משנת 2015 . לפי קביעת השמאים מטעם התובעים, משנשללה מהשותפים זכות זו, נגרם להם נזק השווה להפרש בין הסכום שצוין בהסכם המכר לאומרטה (סך של 2,565,464 ₪) לבין מחיר השוק של הזכויות בשנת 2015, שעמד להערכת השמאים על סך של 5,598,000 + מע"מ. ואולם, מר ספי רביב, העיד בחקירתו הנגדית כי כלל לא הוצג בפניו הסכם האופציה בין שעיה לאומרטה, וחוות דעתו מבוססת על הטענה בכתב התביעה שלפיה הסכם השיתוף הופר (עמ' 6 ש' 21-16) . לפיכך, ולאור הקביעה כי העסקה הראשונה בין אדמת הכרך ושעיה לאומרטה נעשתה מכוח מימוש הסכם האופציה ולא הייתה כפופה למתן זכות קדימה, אין לקבל את קביעת השמאי בעניין הנזק בסך של 3,032,000 הנ"ל. למעשה יש לדחות את הטענה שלפי נגרם לנס הכרך ולחופי הכרך נזק כלשהו כתוצאה מהפרשי שווי בין הסך של 2,565,464 ₪ ששילמה אומרטה, שהיה כאמור רק השלמה למחיר הכולל של האופציה , לבין שווי השוק של הזכויות באותה עת.

אין לקבל גם את קביעת השמאים מטעם התובעים בסעיף 11 לחוות דעתם בנוגע לנזק בסך של 1,205,000 ₪ בגין אובדן האפשרות להקטין את מרכיב השיתוף ב מגרש. שמאי התובעים קבע ו בהקשר זה כי לו היו השותפים הנוספים רוכשים את זכויותיה של אדמת הכרך בהתאם להסכם השיתוף, אלמנט השיתוף בנכס היה יורד בשיעור של כ- 7.5% משווי החלקים שבעלות נס הכרך וחופי הכרך, שמהווים סך של כ- 1,200,000 ₪ נכון לחודש יולי 2015. קביעה זו נסתרה בעת שמר ספי רביב הודה בחקירתו הנגדית כי " עולם השמאות איננו יודע ואינו מספיק משוכלל כדי לתת ביטוי להבחנה בין שניים, שלושה או ארבעה שותפים" (עמ' 12 ש' 2-1) וכן העיד כי למעשה אין לשמאים דרך לבדוק האם בעקבות הפחתה מ שלושה שותפים ל שני שותפים במקרקעין צריך להפחית מא למנט השיתוף-המושע (עמ' 10 ש' 19-18). השמאי מטעם הנתבעים, מר מערבי, העיד בעניין זה בבירור כי "כשיש 2, 3 או 4 שותפים המקדם של המושע שניתן להם זהה. נותנים אותו מקדם לשניים או לשלושה שותפים. לא רואים הבדל מהותי ביניהם" (עמ' 61 ש' 28-18). כשנשאל מר מערבי האם היה משנה את חוות דעתו לו ידע כי "משפחות שפיטלני ופורר הסכימו להיות יד אחת", עלה מתשובתו כי אין לייחס כל משקל למערכת היחסים הפנימית בין השותפים בעת קביעת מקדם המושע (סוף עמ' 62 ועמ' 63 ש' 9-1).

לפיכך אני קובע כי לא הוכח שהפחתה של מספר השותפים במגרש משלושה לשניים הייתה מפחיתה בשיעור כלשהו את מקדם המושע. נוסף על כך, כאמור לעיל, עוד בשנת 2015 הוצע לנס הכרך ולחופי הכרך לרכוש את הזכויות של אדמת הכרך במגרש במחיר שוק, אך הן בחרו שלא לעשות זאת ולא להקטין את מספר השותפים במגרש. גם מטעם זה יש לדחות את הטענה בעניין נזק עקב מניעת האפשרות להקטין את מרכיב השיתוף.

כפי שפורט בפרק הקודם דלעיל, יש לדחות גם את התביעה על סך 1,767,000 ₪ בגין עשיית עושר ולא במשפט בגין העסקה השנייה.

בנסיבות העניין, אין לקבל גם את התביעה על סך 150,000 ₪ בגין עוגמת נפש והוצאות. יצוין כי מדובר בשני רכיבי נזק שונים, ולא היה מקום לתבוע סכום פיצוי אחד בגין שניהם יחד ללא הבחנה ביניהם. אמנם בית המשפט רשאי לפסוק הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד לצד שזכה בתביעתו גם בהיעדר פירוט של ההוצאות, אך אם בחרו התובעים לתבוע סכום מסוים בגין הוצאותיהם, היה עליהם לפרט ולבסס אותו. כמו כן היה על התובעים להוכיח את הנזק הלא ממוני שנגרם להם לטענתם ואת הקשר בינו לבין עילת התביעה (ראו למשל ע"א 3437/93 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' יואל אדלר, נד(1) 817, בפסקה 19).

עו"ד אריק פורר הצהיר כי מהרגע שבו גילו התובעים כי "זכויותיהם נרמסו" וכי הנתבעים "הפרו ברגל גסה את הסכם השיתוף", השקיעו התובעים מאות שעות על מנת לדלות כל פתרון אשר ירפא את העוול שנגרם להם (סעיף 111 לתצהיר). עוד הצהיר עו"ד פורר כי התובעים נאלצו להשקיע השקעה כספית בלתי מבוטלת בשכירת שירותיהם של אנשי מקצוע לרבות עו"ד ושמאי מקרקעין, וכן הצהיר כי התובעים מרגישים מרומים, כמי שנוצלו בידי גורמים ששמו בהם את מבטחם (סעי פים 113-112 לתצהיר). ואולם, אין בתצהירו של עו"ד פורר או בתצהיריהם של התובעים כל פירוט לגבי סכומי ההוצאות ששולמו או לגבי השעות שהשקיעו התובעים לטענתם. כשנשאל עו"ד פורר בחקירתו הנגדית "לפי מה קבעת את הסעיף של הוצאות – 150 אלף ₪? " השיב "כל הוצאות שלנו מעבר לזה... כשתחליט לשלם אתן לך את הפירוט. כתוב בצורה ברורה", אך לא הוצג כל פירוט בנוגע להוצאות.

נוסף על כך, כפי שנקבע לעיל, הנתבעים אמנם הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם ואף הסתירו מעורכי הדין פורר מידע מהותי, אך לא הוכח כי הסתרת המידע גרמה נזק לתובעים שכן מימוש האופציה לא היה כפוף למתן זכות קדימה לנס הכרך ולחופי הכרך לרכוש את הזכויות של אדמת הכרך במגרש בסכום שהיווה רק השלמה למחיר האופציה, ובמובן זה, הנתבעים לא הפרו את הסכם השיתוף ולא רמסו את זכויותיהם של התובעים.

לפיכך, ומשנקבע כי יש לדחות את כל התביעות הממוניות של התובעים בסך כולל של מעל 6,000,000 ₪, אין לפסוק לתובעים פיצויים בגין עוגמת נפש והוצאות, אך יש לפטור אותם מתשלום הוצאות ושכר טרחת עו"ד לנתבעים בגין דחיית התביעה, וזאת בשל התנהלותם של הנתבעים, ובפרט של עורכי הדין שוב וסויסה, כפי שתוארה בפסק הדין.

בכתב התביעה המתוקן הייתה גם עילת תביעה חלופית על סך 6,385,411 ₪ אשר מורכבת מההתעשרות הנטענת של הנתבעים מההפרש בין מחיר העסקה הראשונה למחיר העסקה השנייה ומתוספת בסך של 1,585,875 ₪ שמשקפת את שיעור הפגיעה בתובעים בגין אי הקטנת מרכיב השיתוף שאותה העריכו השמאים בשיעור של 7.5% מערך המגרש.

עילה זו נזנחה בסיכומי התובעים, ומכל מקום כאמור, לא הוכח מהו הרווח שהפיק כל אחד מהנתבעים ממימוש האופציה בכללותה וממכירת הזכויות במגרש לסלומון סיטי, אין לקבל את הטענה כי הרווחים מעסקאות אלה הופקו על חשבון התובעים ויש לדחות גם את התביעה בגין אי הקטנת מרכיב השיתוף במגרש .

סיכום

התביעה נדחית במלואה, אך כאמור לעיל, בנסיבות העניין לא מצאתי לנכון לחייב את התובעים בתשלום שכ ר טרחת עו"ד והוצאות לנתבעים, וזאת בשל התנהלותם של עורכי הדין שוב וסויסה אשר הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם כעורכי דין והסתירו את עסקת האופציה ואת העניין האישי שלהם בזכויותיה של אדמת הכרך .

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏ד' אדר תש"פ, 29 בפברואר 2020, בהעדר הצדדים.