הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 52473-07-17

בפני
כבוד ה שופטת חנה קיציס

תובע

אברהם דמתי
ע"י ב"כ עו"ד מלכה צור

נגד

נתבעים

1. גבעת כ"ח מושב עובדים להתיישבות שיתופי ת בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אייל סודאי
2. רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז
ע"י ב"כ עו"ד רועי בן עמי
פרליטות מחוז מרכז - אזרחי
3. עידו ישמח
ע"י ב"כ עו"ד יניב סולמי

פסק דין

תביעה לפסק דין הצהרתי כי לתובע זכויות בבית מס' 96 במושב גבעת כ"ח, המאוגד כאגודה שיתופית ( להלן: "המושב" או " האגודה") וכי על האגודה לנקוט בכל הפעולות הנדרשות לצורך רישום זכויות התובע.
בין האגודה לבין רשות מקרקעי ישראל ( להלן: "רמ"י"), והסוכנות היהודית לארץ ישראל ( להלן: "הסוכנות") נחתם הסכם משבצת תלת צדדי, במסגרתו נקבע כי לאגודה זכויות בר רשות במקרקעין בשטח המושב.
בשטח המשבצת מצויים מגרשים עליהם נבנו בתים המכונים בתים מקצועיים. בתים אלו יועדו למגורי בעלי מקצוע אשר נתנו לאגודה שירותים מקצועיים שונים בתמורה לזכות המגורים.
התובע התגורר בשנות ה-70 בבית מקצועי במושב אשר היה ידוע בעבר כבית מס' 96 וכיום ידוע כבית מס' 110 (להלן: "הבית"), במקרקעין הידועים כגוש 7303 חלקה 41, כל זאת לאחר שוועד האגודה החליט ברוב קולות ביום 21.7.72 למסור לו את בית מס' 96. התובע על פי גרסתו, עזב את הבית בשנת 1976 ( עמ' 20 לפרוטוקול), ובמקומו התגורר בבית אחיו, עו"ד יצחק דמתי.
בשנות ה-90 נידונו חובות האגודה בפני המינהלה להסדרים במגזר החקלאי בע"מ, מכוח חוק ההסדרים במגזר החקלאי, התשנ"ב-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), ומונה לאגודה משקם. בהמשך, מונה כונס נכסים לאגודה, עו"ד ישראל שפירא. בנוסף, מונה ב"כ הסוכנות דאז, עו"ד דניאל מרקוביץ, ככונס נכסים למימוש הזכויות בבית.
ביום 5.7.92 התקבלה החלטת ועד האגודה, לפיה לאחר בדיקה בסוכנות ובהתאם להחלטות ועד קודמות, יש להודיע לסוכנות על הקצאת הבתים המקצועיים לתושבים המחזיקים בהם, לאחר שיובטח תשלום חובם לאגודה.
ביום 28.11.93 התקבלה החלטת ועד האגודה כי " בהמשך להחלטת ועד מיום 14.5.93, הוחלט להקצות את מגרשי הבתים המקצועיים לדיירים שבתוכם כדלקמן.... אברהם דמתי מגרש 95 ( או 96)... המגרשים הנ"ל יוקצו לנ"ל במלואם ללא חלוקה ותובעים מהסוכנות היהודית ומינהל מקרקעי ישראל לאשר לנ"ל בהתאם להחלטה זו".
ביום 16.2.94 הודיעה הסוכנות למינהל מקרקעי ישראל ( להלן: "המינהל") כי בהתאם לפרוטוקול ועד המושב מיום 28.11.93, היא ממליצה להקצות למשפחת אברהם דמתי את מגרש 96 בהתאם לתנאי מועצת מקרקעי ישראל, וביקשה להמציא לה עותק מהסכם החכירה שייחתם בין המינהל למשפחת דמתי ציפורה ואברהם.
ביום 14.9.98 התקבלה החלטת ועד האגודה לפיה הבתים המקצועיים בהם מתגוררים תושבים יירשמו על שם הדיירים המחזיקים בהם כדין, כששטח המגרש יקבע בהתאם להחלטת המינהל. בהחלטה זו נכתב כי הבית מוחזק על ידי דמתי יצחק וסמדר.
ביום 4.10.00 מונה מר זרח יהב כחוקר באגודה ( להלן: "החוקר"), בהמשך לבקשת כונס הנכסים של האגודה למנות לה ועד ממונה. בדו"ח חקירה מטעמו מיום 22.11.01, נמצא כי בתים מקצועיים שונים במושב, ובכללם הבית נשוא התביעה, רשומים במוסדות המיישבים על שם האגודה ומאחר והם חלק מנכסיה, הוועד מנוע מלאשר את הקצאתם למאן דהוא ללא אישור האסיפה הכללית ומבלי שבוצע הליך קבלת הצעות מחיר. בהתאם לכך, המליץ החוקר כי הוועד יסדיר את נושא הבתים המקצועיים אם בדרך של השכרתם, מכירתם או כל דרך עליה תחליט האסיפה הכללית. ביום 20.12.01 הודיע מנהל מחלקת הפיקוח ועוזר רשם האגודות השיתופיות לכונס הנכסים של האגודה כי החליט לחייב את ועד האגודה לפעול ליישום המלצות החוקר.
ביום 17.12.02 הגיש התובע לבית המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה נגד האגודה, הרשות והסוכנות ( ת"א 2535/02) בה ביקש להצהיר כי הוא בעל הזכויות בבית ( להלן: "התביעה הקודמת"). הצדדים ניהלו מו"מ להסדר, אשר לא צלח, ובסופו של יום התובענה נמחקה, על פי בקשת התובע.
ביום 18.12.02 התקיים דיון בפני המשקם בנוגע לבית, בנוכחות אחיו של התובע, עו"ד יצחק דמתי. המשקם הורה לכונס הנכסים להמשיך בהליכי מימוש הזכויות וקבע כי הבית הוא קניין האגודה.
ביום 20.3.16 התקבלה החלטת ועד האגודה למכור את הבית, לאור היותו פנוי ועזוב שנים רבות, בכפוף לאישור האסיפה הכללית.
בחודש יוני 2016 פרסמה האגודה הזמנה להגשת הצעות בקשר לרכישת הבית, ללא זכויות במגרש עליו הוא בנוי. בהזמנה צוין כי המזמין שהצעתו תזכה, יפנה לרמ"י בבקשה להקצאת המגרש.
ביום 11.7.17 התקיימה ישיבת ועד האגודה, בה השתתפו אחיו של התובע - עו"ד יצחק דמתי, התובע ובתו ( שתרגמה עבורו לשפת הסימנים). עו"ד דמתי הציג בפני הוועד את טענותיו ואסמכתאות שונות. הוועד החליט להעביר את המסמכים לבדיקת היועץ המשפטי ולקבלת חוות דעתו. באותו היום הודיעה רמ"י לאגודה כי יש לבטל את המכרז, מאחר והזמנת האגודה להצעת הצעות לרכישת הבית אינה אפשרית לפי הוראות הסכם המשבצת, החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי רמ"י.
ביום 24.7.17 הוגשה התביעה שלפני, תחילה כתביעתם של התובע ואחיו כנגד האגודה, רמ"י והסוכנות.
ביום 8.8.17 קבע ועד האגודה כי הצעתו של מר עידו ישמח לרכישת הבית, היא ההצעה הזוכה.
ביום 19.8.17 חתמו האגודה ומר ישמח על הסכם למכירת הזכויות בבית.
ביום 23.8.17 הגישו התובע ואחיו בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על האגודה ו/או מי מטעמה למכור ו/או להמשיך בהליכי מכירת הבית, ולהורות לה שלא לקיים את המכירה ו/או אישור מכירה ו/או כל פעולה הקשורה לבית זה. בו ביום, ניתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד על ידי כב' השופטת וינברג האוסר על האגודה ו/או מי מטעמה למכור ו/או להמשיך בהליכי מכירת הבית, כאשר תנאי לכניסת הצו לתוקף הוא המצאת ערבות צד ג' בסך 50,000 ₪.
ביום 31.8.17 התקיימה אסיפה כללית של האגודה כשעל סדר יומה בין היתר מכירת 3 בתים מקצועיי ם לרבות הבית נשוא התביעה. האסיפה הכללית החליטה לאשר את ההסכם למכירת הבית למר ישמח.
ביום 12.11.17 התקיים דיון בבקשת התובעים למתן צו המניעה, במהלכו נחקרו עו"ד דמתי ומר אליהו אפגין, חבר ועד הנהלת האגודה. התובע לא התייצב לדיון זה. ביום 15.11.17 הודיע עו"ד דמתי כי התובע הודיע לו על הפסקת הייצוג, ועל כן נקבע דיון נוסף בבקשת התובע.
ביום 23.11.17 נמחקה הסוכנות מההליך, בהסכמת הצדדים.
בדיון שהתקיים בפני ביום 30.11.17 נמחק עו"ד דמתי מהתביעה, לבקשתו, ומר ישמח צורף להליך כנתבע מס' 3 .
ביום 25. 1.18 התקיים דיון בבקשת התובע למתן צו המניעה ובמהלכו נחקר התובע. בדיון זה הסכימו הצדדים לנהל את התביעה על דרך של סיכומים בכתב, ללא ניהול הוכחות. בהחלטתי בתום הדיון פטרתי את רמ"י מהגשת סיכומים.
ביום 1.2.18 ניתנה החלטתי בבקשת התובע למתן צו המניעה, ובמסגרתה ניתן צו איסור דיספוזיציה האוסר על הנתבע 3 להעביר את זכויותיו בבית לאחר, וזאת עד להחלטה אחרת, וצו מניעה האוסר על רמ"י ועל הסוכנות לשנות את רישום הזכויות בספריהן. יתר הוראות צו המניעה מיום 23.8.17 בוטלו.

טענות התובע
ביום 21.2.72 אישרה האגודה כי הבית שייך לתובע; בשנת 1974 חתם התובע על הסכם בר רשות ביחס לבית וזאת בעקבות הליך משפטי ברשות השיפוט של תנועת המושבים ביחס לבית, במסגרתו נקבע כי הבית יעבור לתובע.
במהלך השנים, פנה התובע, יחד עם אחיו, לוועד האגודה להסדרת זכויות התובע ברמ"י. האגודה התחייבה בפני התובע כי הבית שייך לו, בכתב ובעל פה ובהחלטות שונות של ועד האגודה, לרבות מהתאריכים 5.7.92, 28.11.93 ו- 14.9.98, והתובע הסתמך על החלטות אלו ואף השביח את הבית. נטען כי החלטות הועד תקפות ומחייבות את האגודה שכן על פי תקנונה אין חובה לאשרן באסיפה הכללית.
ביום 16.2.94 המליצה הסוכנות בפני המינהל להקצות את הבית לתובע, וזאת על בסיס פרוטוקול ועד האגודה מיום 28.11.93. ביום 10.3.94 פנתה רמ"י לאגודה בבקשה לקבלת מסמכים להמשך טיפול בהקצאת הבית המקצועי ובין היתר ביקשה לקבל את החלטת האגודה באשר להקצאת ה מגרש. התובע פנה עם אחיו מספר פעמים לרמ"י לצורך הסדרת הזכויות אך ההליך כשל, בין היתר בשל חילופי ועדים באגודה ובשל מניעים זרים - פוליטיים מקומיים.
התובע עזב את הבית בסוף שנות השבעים אך הבטיח את זכותו בבית באמצעות מתן רשות לאחיו להתגורר בו. אחיו של התובע התגורר שם עד לשנת 2000 , כאשר במהלך השנים הם שיפצו והרחיבו את הבית.
במסגרת הליך גישור אליו הופנו הצדדים על ידי בית המשפט שדן ב תביעה הקודמת, הוסכם בין התובע, הסוכנות וכונס הנכסים כי ינתן פסק דין המצהיר כי התובע הוא המחזיק ובעל הזכויות בבית וייחתם עמו הסכם חכירה לדורות. האגודה הודיעה ביום 19.10.106 כי היא מתנגדת לפשרה זו, אך תקי ים דיון במוסדותיה בהליך העברת הזכויות בבתים המקצועיים ובתנאים לכך. בהמשך, נפגע התובע בתאונת דרכים ולאור מצבו ביקש למחוק את התביעה, בהתבסס על הבטחת האגודה כי זכויותיו יוסדרו יחד עם יתר הבתים המקצועיים. חרף הבטחה זו, החליט ועד האגודה ביום 20.3.16 למכור את הבית, כשהחלטה זו לא אושרה על ידי האסיפה הכללית ולא הובאה לידיעת התובע ו/או מי מבני משפחתו, על אף שבמהלך כל השנים נשאה משפחת התובע בתשלומי המיסים הקשורים בבית.
בישיבת ועד האגודה שהתקיימה ביום 11.7.17, הודיע התובע כי הוא מוכן לעמוד בקריטריונים ובתשלום הנדרש על מנת שהבית יירשם על שמו, אך חרף בקשת הוועד להעביר את המסמכים בעניינו לקבלת חוות דעת מטעם היועץ המשפטי של האגודה, חוות הדעת לא התקבלה עד היום.
האגודה שתקה ולא מחתה כנגד השימוש שעשתה משפחת התובע בבית, מאז שעזב אותו התובע ועד לשנת 2016. שתיקה זו מלמדת על הסכמה מכללא ואישור כי לתובע ניתנה רשות להשתמש בבית. האגודה לא פנתה לתובע במהלך כל התקופה האמורה בדרישה כזו או אחרת ביחס לבית, החזקתו, והשימוש בו. שתיקה ממושכת זו מחזקת את המסקנה בדבר הציפייה הפוזיטיבית של התובע בדבר קיומה של רשות בלתי הדירה שאינה ניתנת לביטול.
האגודה אף לא יישמה את המלצותיו של החוקר מטעם רשם האגודות השיתופיות ולא הסדירה את סוגיית הבתים המקצועיים, ובכך יצרה אצל התובע הסתמכות כי ניתנה לו זכות של בר רשות בבית.
לפיכך, האגודה אינה זכאית בחלוף למעלה מ-40 שנה לבטל את הרשות בבית ולמכור אותו לצד ג', וזאת מטעמי צדק.
ביום 18.6.17 נודע לתובע כי בכוונת האגודה למכור את הבית, ומיד פנה לאגודה בבקשה לכנס ישיבה להסדרת זכויותיו בבית.
האגודה מנצלת את כוחה שלא כדין תוך אפליית התובע לעומת תושבים אחרים במושב ופגיעה בערך השוויון. במושב 12 בתים מקצועיים, כאשר לדיירי שני בתים ניתנו אישורים לרישום זכויותיהם בחוזה דו צדדי עם רמ"י, ללא תמורה. האגודה אף נמנעת מקביעת קריטריונים שוויוניים כלפי כל הבתים המקצועיים במושב.
מכירת הזכויות בבית לנתבע 3 מנוגדת להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולמדיניות רמ"י ויש לפסול אותה. ניתן להקצות את הבית באמצעות מכרז פומבי של רמ"י בלבד, והאגודה אף אינה רשאית לגבות כספים מהמומלצים להקצאה כתנאי למתן ההמלצה לרמ"י. בנוסף, האגודה התעלמה מעמדת רמ"י מיום 11.7.17 והמשיכה בפעולת המכירה לנתבע 3, וכן התעלמה מצו המניעה שעמד בתוקפו במועד בו אישרה האסיפה הכללית את הסכם המכר.

טענות האגודה
יש לדחות את התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין ו/או השתק פלוגתא. התובע ניהל הליך בפני המשקם, הנסוב על הפלוגתא אותה הוא תובע לברר בתביעתו הנוכחית. המשקם דחה את טענת התובע וקבע כי הבית הוא קניין האגודה. התובע לא הגיש ערעור על ההחלטה וזו הפכה לחלוטה.
התביעה הוגשה בשיהוי משמעותי, לאחר פרסום ההזמנה להצעת הצעות בקשר למכירת הבית ולאחר החתימה על הסכם המכר. התובע ידע על פרסום ההזמנה להצעת הצעות אך לא השיג על החלטת הוועד בעניין זה. התובע אף לא הגיש הצעה מטעמו . אחיו של התובע נכח באסיפה הכללית שהתקיימה ביום 31.8.17 וקיבל רשות דיבור בנוגע לזכות האגודה למכור את הבית. לתובע אין כל טענה לפגם או פסול באופן קיום האסיפה הכללית.
יש לנהוג בריסון בכל הנוגע לביקורת שיפוטית והתערבות בהחלטות טריבונלים פנימיים של אגודות שיתופיות, ובפרט של האסיפה הכללית.
התובע לא ערער ולא השיג על החלטת המשקם, על מסקנות החוקר או על החלטת רשם האגודות השיתופיות, לפיהן הזכויות בבתים המקצועיים שייכות לאגודה, והחלטות אלו הפכו לחלוטות.
יש לדחות את טענת התובע כי האסיפה הכללית מיום 31.8.17, במסגרתה אושר הסכם המכר, התקיימה בעת שצו המניעה עמד בתוקפו. הצו הארעי אשר ניתן ביום 23.8.17 הותנה בהמצאת ערבות צד ג', וזו הופקדה ביום 28.8.17 אך לא אושרה על ידי בית המשפט. רק ביום 3.9.17 , לאחר שהומצא כתב ערבות של ערב חלופי, שאושר על ידי בית המשפט, ניתן תוקף לצו המניעה.
יש לדחות את טענת התובע כי החלטות ועד האגודה, שבוטלו בהחלטת רשם האגודות השיתופיות, תקפות. עניינים בעלי אופי קנייני ובפרט מקרקעי ציבור הם בסמכות האסיפה הכללית בלבד, והוועד לא היה מוסמך להחליט בהם.
טענות התובע כי רישום הבית על שמו נכשל עקב מניעים זרים במושב וכי נהגו כלפיו באפליה ביחס לדיירי הבתים המקצועיים האחרים, נטענו ללא כל ראשית ראיה.
הסכמה מכללא לזכויות מגורים בנכס מבוססת על חזקה רציפה בנכס, ולא ניתן לטעון להסכמה שכזו כאשר התובע אינו מתגורר בבית תקופה ממושכת.
האגודה אינה מבקשת למכור לנתבע 3 את המקרקעין המוחזקים על ידה במעמד של "בר-רשות", אלא את המבנה עצמו תוך הפניית הנתבע 3 לרמ"י לחתימה על הסכם חכירה, בכפוף לנהלי רמ"י ותשלום דמי ההיוון. עמדת רמ"י במכתבה מיום 11.7.17 הינה שגויה, אך בית המשפט כלל אינו נדרש להכריע בכך.

טענות הנתבע 3
יש לדחות את התביעה על הסף בשל התיישנותה. התובע אישר בחקירתו כי משנת 2002, אז נמחקה התביעה הקודמת, ועד להגשת התביעה הנוכחית, הוא לא פעל לקידום זכויותיו ביחס לבית. זכות "בר רשות", לה טוען התובע, הינה זכות חוזית כך שתקופת ההתיישנות עומדת על 7 שנים.
יש לדחות את התביעה על הסף בשל מעשה בית דין. הפלוגתא נשוא התביעה, הצהרה כי לתובע זכויות בבית, הוכרעה בהחלטת המשקם מיום 18.12.02 אשר קבע כי לתובע אין זכויות בבית ואלו נתונות לאגודה. התובע לא ערער על קביעת המשקם והכרעתו הפכה לחלוטה, על כן קם מעשה בית דין לא ניתן לשוב ולדון בשאלה זו.
דין התביעה להידחות אף לגופה; בשנת 1976 עזב התובע את הבית ולא התגורר בו במשך כ- 40 שנים. בכך, הפר את התחייבותו לסוכנות להתגורר דרך קבע בבית שהוקצה לו וזנח את זכות המגורים שניתנה לו. הזכות ניתנה לתובע כנגד מתן שירותים מקצועיים לאגודה וחבריה, ואולם משנת 1976 ואילך, עת עזב התובע את הבית, לא ניתן על ידו כל שירות לאגודה.
בהיעדר חזקה או שימוש בבית במשך שנים, לא יכולה לקום רשות להחזיק בבית, ואף לא מכללא, ובנסיבות אלו אין ללמוד דבר משתיקת האגודה. הפסיקה אליה מפנה התובע עניינה במי שהחזיקו או השתמשו שימוש של קבע במקרקעין, בעוד שהתובע עזב את הבית לפני למעלה מ-40 שנה.
טענות התובע ביחס לאפליה כלפיו נטענו בעלמא ולא הוכחו על ידו.
התובע פעל בחוסר תום לב, מבלי שגילה לבית המשפט את מלוא הרקע העובדתי שקדם להגשת תביעתו ותוך הצגת מצג שווא, ויש בכך אף לפגוע במהימנותו.

טענות רמ"י ( מתוך כתב ההגנה)
בישובים במרכז הארץ לא ניתן להמשיך בהקצאת מגרשים בפטור ממכרז ועל כן פנתה לאגודה והודיעה לה ביום 11.7.17 כי ההזמנה להציע הצעות לרכישת בית מס' 110 אינה אפשרית על פי חוזה המשבצת ועל פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ועל כן עליה לבטל את המכרז. יחד עם זאת רמ"י תבדוק האם הזוכה עומד בתנאי הוראות המעבר על פי החלטה 3212, ואם יתברר כי הזוכה אינו עומד בתנאים אלו הרי שרמ"י תסרב להקצות לו את המגרש ותעמוד על שיווקו במכרז פומבי.

דיון
השתק פלוגתא
האגודה והנתבע 3 טוענים כי החלטת המשקם מיום 18.12.02 מקימה מעשה בית דין ומכאן שיש לדחות את התביעה על הסף.
לטענת התובע החלטת המשקם אינה מהווה פסק משקם, אלא מדובר בהחלטת ביניים שניתנה בטרם הוסדר כל החוב החקלאי של האגודה. זאת, על פי ס' 27 לחוק ההסדרים, לפיו פסק משקם יינתן עם הסדרת החוב של הגורם החקלאי - באמצעות קביעת נושאים שונים על ידי המשקם, כמפורט בסעיף 11 לחוק ההסדרים. נטען, כי האגודה לא הציגה פסק מנומק מטעם המשקם אשר התובע יכול היה להתנגד לו, ומכאן שהוא אינו מושתק מלטעון כנגד האגודה בסוגיה זו.
ס' 11 לחוק ההסדרים מורה כי המשקם יקבע לגבי כל גורם חקלאי קביעות בנושאים שונים, ובכך יוסדר החוב של הגורם החקלאי; ס' 27 לחוק זה מורה כי " עם הסדרת החוב של גורם חקלאי, יתן המשקם לגביו פסק מנומק; על פסק המשקם יחולו הוראות פרק ה' לחוק הבוררות, בשינויים המחויבים, למעט סעיפים 24 ו-29א'". משכך, על פסק משקם חל ס' 21 לחוק הבוררות, הקובע כי " בכפוף לסעיפים 24 עד 28 ובאין כוונה אחרת משתמעת מהסכם הבוררות, מחייב פסק בוררות את בעלי הדין וחליפיהם כמעשה בית-דין" (ראה ע"א 3003/02 בית אלעזרי מושב עובדים להתישבות שיתופית בע"מ נ' לחמי, פסקאות 15-14 לפסק דינו של השופט טירקל (1.10.2003)).
החלטת המשקם מיום 18.12.02 אינה נושאת את הכותרת " פסק דין" או " פסק משקם", אין בה דיון בטענות הצדדים, אין בה הכרעה מפורשת כי החלטות ועד האגודה בטלות ואין בה נימוקים התומכים בהכרעה זו. זאת ועוד, מההחלטה עולה כי התובע כלל לא הופיע בפני המשקם ושטח בפניו את טענותיו והמשקם סבר כי אחיו אינו מוסמך לייצג אותו. מכל אלה עולה כי אין מדובר בפסק משקם, אשר קדם לו הליך דיוני תקין ועל כן הטענה כי החלטה זו מקימה מעשה בית דין נדחית.

התיישנות
ס' 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כי " תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".
בפסיקה נקבע כי מירוץ ההתיישנות מתחיל משהתקיימו שלושה תנאים: התגבשה עילת תביעה; לתובע נודע אודות העילה; לתובע עומד כוח תביעה מושגי ומהותי, כך שבאפשרותו להגיש את תביעתו לערכאה הדיונית ולזכות בסעד המבוקש על ידו. המועד בו נוצרת עילת תביעה לצורך מירוץ ההתיישנות הינו המועד בו מתגבשות העובדות המהותיות שיש בהן לזכות את התובע כי הנתבע יקיים את החיוב כלפיו ( ע"א 7589/13 ‏establishment adoka‏ נ' מכון ויצמן למדע, פסקה 6 לפסק דינו של השופט עמית (8.6.2015); וכן ראה אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 179 ( מהדורה שתים עשרה, 2015)).
ס' 5 לחוק ההתיישנות מבחין בין תביעה " בשאינו מקרקרעין" - לגביה נקבעה תקופת התיישנות של 7 שנים, לבין תביעה " במקרקעין" - לגביה נקבעה תקופת התיישנות של 15 שנים, וככל שמדובר במקרקעין מוסדרים תקופת ההתיישנות הינה 25 שנים.
הבית מהווה חלק ממקרקעי המושב כאשר כאמור האגודה מחזיקה בזכויות בר הרשות בבית ומי שמתגורר בו הוא " בר הרשות של בר הרשות" (ראה סמדר אוטלנגי " ההסדרים המשפטיים בנוגע לירושת משק במושב עובדים" עיוני משפט ט(3) 469, 471 (1983)). בענייננו טוען התובע כי ועד האגודה התחייב להקצות לו את הזכויות החכירה בבית ויש לאכוף על האגודה התחייבות זו. כאמור הזכויות אותן אוחזת האגודה הינן זכויות בר רשות מכוח הסכם המשבצת ועל כן התחייבותה הנטענת להעביר זכויות אלו לתובע הינה התחייבות חוזית ותקופת ההתיישנות עומדת על 7 שנים ( ראה רע"א 5071/03 הוך נ' גבע, פ"ד נח(2) 49, 52 (2003)); גדעון ויתקון מקרקעי ישראל כרך א' 112 (2009) (להלן: "ויתקון").
על פי כתב התביעה, עילת התביעה הייתה ידועה לתובע לפחות בשנת 2002 אז הגיש את תביעתו הקודמת נגד האגודה, הרשות והסוכנות, במסגרתה ביקש ליתן פסק דין הצהרתי לפיו הוא בעל הזכויות בבית. התובע אישר כי במסגרת תביעתו הקודמת טען "... שהבית והזכויות הן שלי, וביקשתי להשאיר את הבית על שמי" (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 10-7), וזאת בדומה לטענותיו בתביעתו הנוכחית. תביעה זו נמחקה לבקשת התובע בשנת 2007, ומאז חלפו למעלה מ7 שנים ועל כן תביעתו התיישנה. אעיר בעניין זה כי טענת התובע בסיכומיו כאילו מחק את התביעה " לאחר הבטחת הנתבעת 1 כי זכויות התובע תוסדרנה ביחד עם כל הבתים המקצועיים" (סעיף 23 לסיכומיו) כלל לא נטענה בכתב התביעה ואף לא הוכחה. אדרבא, ממכתב האגודה מיום 19.10.06 עולה כי היא התנגדה להעברת הזכויות על שם התובע וכי בכוונתה לקיים דיון "לעניין עצם הליך העברת זכויות החכירה בבתים המקצועיים ע"ש המתיישבים ובאלו תנאים יעשה הדבר". על כן לא ניתן לקבל טענתו כאילו ניתנה הבטחה וזו הקימה לו זכות או הביאה לעצירת מרוץ ההתיישנות.
לפיכך, יש לקבל את טענת הנתבע 3 כי ה תביעה התיישנה. כפי שיפורט להלן גם בחינת טענות התובע לגופן מביאה למסקנה כי יש לדחות את התביעה.

זכות התובע בבית
ויתקון בספרו הנ"ל (כרך ב', בעמ' 1180) עמד על מהותו ואופיו של בית לבעל מקצועי באגודות שיתופיות:
"בימים שבעלי הנחלות חקלאיות במושבים עבדו בחקלאות במשקיהם, "בעלי המקצוע" היו עובדי ציבור בכפר, עובדים באגודה החקלאית השיתופית ובמוסדות היישוב...בית לבעל מקצוע ניתן למגורי אדם אשר הכפר נזקק לשירותיו. יהא זה רופא, אחות, רב או שוחט, מנהל צרכניה וכיוצא באלה.
...בית לבעל מקצוע הוא מקרקעין בשטח קטן יחסית, עליהם נבנה בית על ידי הסוכנות או המושב. רשות השימוש בבית זה הינה אישית ואינה ניתנה להעברה או הורשה. הזכויות בבית המקצועי הן של המושב ולא של בעל המקצוע.
..."בדרך כלל, 'בית של בעל מקצוע' הוא מגרש מגורים של האגודה החקלאית השיתופית, אשר מעמידה את בית המגורים לרשות תושבים שאינם חקלאים. מטבע הדברים, תקופת השכירות או השאלת הבית מוגבלת לתקופת פעילותו של בעל המקצוע".
האגודה אינה חולקת כי בתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת, היא העניקה לתובע זכות שימוש למגורים בבית. לטענת התובע ועד האגודה העביר לו את הזכויות בבית ויש לאכוף על האגודה למלא אחר החלטות ועד האגודה. כפי שיפורט להלן החלטות אלו נעדרות תוקף חוקי ואין מקום לאכוף על האגודה למלא אחר החלטות אלו, בפרט כאשר התובע עזב את המושב שנים רבות קודם לקבלת החלטות אלו.
בסיכומיו טוען התובע כי עוד ביום 21.2.72 החליטה האגודה כי הבית שייך לו. התובע מפנה להחלטתה מתאריך זה בה נקבע כי " הוחלט ברוב של 4 קולות נגד 3 למסור את הבית 96 לחבר דמתי אברהם". התובע צירף עמוד אחד מפרוטוקול הנחזה כישיבת ועד האגודה, כאשר הנושא הנידון הוא "בית מקצועי של הסוכנות מס' 96". הגעתי למסקנה כי אין מדובר בפרוטוקול האסיפה הכללית מאחר ובעניין נוסף אשר נידון במסגרת ישיבה זו נכתב כי ההחלטה שהתקבלה היא עד לאישור האסיפה הכללית ומכאן המסקנה כי המדובר בישיבת ועד האגודה. אין בפרוטוקול או בהחלטה עיגון לטענת התובע כאלו הוועד החליט להעביר לו ללא תמורה את מלוא הזכויות בבית וכל שיש בהחלטה זו הוא הסכמה למגוריו בבית. לפיכך יש לדחות את טענת התובע כי בהחלטה זו הועברו לו הזכויות בבית. עוד טען התובע כי במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו בפני רשות השיפוט של תנועת המושבים, אשר האגודה הייתה צד להם, נקבע כי הבית יועבר לידי התובע ובעקבות כך חתם על הסכם בר רשות ( סעיף 21 לכתב התביעה). גם טענה זו כלל לא הוכחה; התובע לא צירף כל אסמכתא להוכחת הטענה לקיומו של הליך משפטי. גם הטענה לחתימה על הסכם בר רשות אשר חורג מתנאי רישיון למגורים ומעניק לתובע זכויות בבית כלל לא הוכחה; החוזה עצמו לא צורף לכתב התביעה אלא צורף מכתב הסוכנות מיום 2.3.1974, לפיו התובע חתם על הסכם בר רשות. לא ניתן ללמוד ממכתב זה כאילו האגודה ויתרה על זכויותיה בבית.
לעומת זאת, בהחלטות מאוחרות אכן החליט ועד האגודה להעביר את הזכויות בבתים המקצועיים ללא תמורה למי שהתגורר בהם; בהחלטת ועד האגודה מיום 5.7.92 נקבע כי יש להודיע לסוכנות על הקצאת הבתים המקצועיים לתושבים המחזיקים בהם, לאחר שיובטח תשלום חובם לאגודה; בהחלטה מיום 28.11.93 נקבע כי יש להקצות את מגרשי הבתים המקצועיים לדיירים המתגוררים בהם ובכלל זה לתובע. ביום 14.9.98 קיבל ועד האגודה החלטה נוספת, לפיה בהמשך להחלטות קודמות מהתאריכים 28.11.93 ו-18.1.88, הבתים המקצועיים בהם מתגוררים תושבים יירשמו על שם הדיירים המחזיקים בהם כדין.
ביום 4.10.00 מינה רשם העמותות את מר יהב זרח כחוקר לאגודה על פי סעיף 43 לפקודת האגודות השיתופיות, וזאת נוכח בקשת כונס הנכסים שמונה לאגודה למנות לה ועד ממונה. החוקר הגיע למסקנה כי ועד האגודה היה מנוע מלאשר את הקצאת הבתים המקצועיים ללא אישור האסיפה הכללית וללא ביצוע הליך קבלת הצעות מחיר ( ס' 16.3 למסקנות החוקר, בעמ' 25 לדו"ח). בהתאם לכך המליץ החוקר כי " לאור אי תקפותה של החלטת ועד ההנהלה מיום 14.9.98 על הועד להסדיר את נושא הבתים המקצועיים אם בדרך של השכרתם, מכירתם או כל דרך עליה תחליט האסיפה הכללית" (ס' 7 להמלצות החוקר, בעמ' 29 לדו"ח). בתום החקירה הגיע עוזר רשם האגודות שיתופיות להחלטה כי אין מקום למנות לאגודה ועד ממונה ואולם קבע כי על ועד האגודה לפעול ליישום המלצות החוקר לרבות המלצתו בעניין הבתים המקצועיים ( מכתבו של עוזר הרשם מיום 20.12.2001 - נספח י' לסיכומי התובע ). אף לא אחד מהצדדים הציג החלטה אחרת של ועד האגודה או של האסיפה הכללית ממנה עולה כי מוסדות אלו פעלו לשנות את החלטות הוועד מהתאריכים 18.1.88, 28.11.93 ו-14.9.98. מר אליהו אפגין, חבר ועד הנהלת האגודה, העיד בעניין זה כי בין השנים 2017-2006 סוגיית הבתים המקצועיים לא טופלה, וכי האסיפה הכללית דנה בהסכמים שנחתמו בין ועד האגודה לבין דיירים אשר רכשו את הזכויות בבתים המקצועיים, ואישרה הסכמים אלו (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 28-22).
אשר על כן, יש לבחון האם ההחלטות הנ"ל שהתקבלו על ידי ועד האגודה תקפות ומחייבות את האגודה. התובע מפנה לתקנון האגודה וטוען כי אין חובה לאשר באסיפה הכללית את החלטות הוועד, ועל כן לשיטתו אלו תקפות ומחייבות והאגודה או האסיפה הכללית אינן יכולות לסטות מהן.
אבהיר בעניין זה כי התובע לא הוכיח את טענתו כאילו ביצע השקעות בבית מהן נהנתה האגודה או כי השביח את הבית בדרך כלשהיא ומהפרוטוקולים שצורפו על ידו עולה כי שאלת ההשקעות בבתים המקצועיים כלל לא נבחנה על ידי חברי ועד האגודה. אומנם התובע טען בכתב התביעה כי הוא ואחיו הרחיבו את הבית מ-24 מ"ר ל-106 מ"ר ואולם לא הוצגו אסמכתאות להוכחת טענה זו וכאמור שאלת ההשקעות בבתים המקצועיים כלל לא עמדה בפני ועד האגודה, כאשר החליט על העברת הזכויות בבתים המקצועיים. על כן יש לקבוע כי ועד האגודה החליט להעביר את הזכויות לתובע בבית שנבנה על ידי האגודה, כמו גם ליתר הדיירים בבתים המקצועיים, ללא תמורה, ובאספקלריה זו יש לבחון את חוקיות ההחלטה.
ועד האגודה מוסמך לפעול על פי הסמכויות שהוענקו לו בפקודת האגודות השיתופיות ובתקנותיה וכן על פי הסמכויות שנקבעו בתקנון האגודה. לוועד גם סמכות שיורית המקנה לו סמכות להשתמש בכל סמכות שהוענקה לאגודה ( סעיף 14(1) לפקודה). הסמכויות הנקובות בפקודה ובתקנות אינן מסמיכות את הוועד להעביר את נכסי האגודה ללא כל תמורה.
תקנון האגודה מבטא את הקשר החוזי בין האגודה לבין כל חבר בה, בין החברים לבין עצמם ובין אלו לבין מוסדותיה השונים ( האסיפה הכללית, ועד האגודה, המזכיר, הגזבר ועוד). "תקנון אגודה שיתופית הוא חוזה המתקיים בתחומי המסגרת הנורמטיבית של הפקודה והתקנות שהותקנו על-פיה, ומהן, במשולב עם האלמנט החוזי הטמון בו, הוא שואב את כוחו. זהו מסמך היסוד של האגודה, אשר על בסיסו היא פועלת, ואת הוראותיו עליה לכבד" ( ע"א 1773/06 אלף נ' קיבוץ איילת השחר, פיסקה 51 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה (19.12.2010)).
בחלק ה' לתקנון סעיף 2(י"א) פורטו סמכויות ועד האגודה, ובמסגרת סמכויות אלו לא ניתנה לו הסמכות להעביר את נכסי האגודה לאחרים ללא תמורה. אומנם ועד האגודה הוסמך לטפל בתביעות כנגד האגודה או מוסדותיה ובמסגרת זו להסכים לוויתורים ואולם בענייננו תביעה שכזו כלל לא הוגשה, ועל כן ועד האגודה לא היה רשאי לוותר על נכס השייך לאגודה.
כאמור לוועד האגודה סמכות שיורית להשתמש בכל הסמכויות הניתנות לאגודה אך גם סמכות זו אינה יכולה להועיל לתובע - על פי סעיף 3 א' לתקנון, האגודה מוסמכת לרכוש זכויות במקרקעין ולהשכיר זכויות אלו למימוש מטרותיה אך היא לא הוסמכה להעניק זכויות במקרקעין ללא תמורה.
המסקנה היא כי החלטות ועד האגודה התקבלו תוך חריגה מסמכות, והן נגועות באי חוקיות ברורה. כפי שסבר רשם האגודות השיתופיות , היה על האסיפה הכללית להסדיר את שאלת השימוש והקצאת הזכויות בב תים המקצועיים, אך הדבר לא נעשה על ידה.
בע"א 1773/06 ‏הנ"ל, נקבע כי יש להחיל את תורת הבטלות היחסית על החלטות מוסדות האגודה " שיש להן גוון ציבורי, כאשר הן מתייחסות לציבור שלם של חברי האגודה, ונוגעות בענייני-הליבה המהותיים ביותר לאורח-החיים והפעילות המאפיינים את הגוף הנדון". בענייננו ההחלטות הנ"ל של ועד האגודה נוגעות למספר מצומצם של חברים ואין לה השלכה רוחבית על כלל חברי האגודה, ועל כן אין מקום להחיל את תורת הבטלות היחסית ויש לקבוע כי החלטות אלו בטלות מחמת אי החוקיות שדבקה בהן. כך או אחרת, גם תורת הבטלות היחסית אין בה כדי לסייע לתובע שכן זו בוחנת את תוצאת אי החוקיות בשים לב לאופיו של הפגם, חומרתו ושיקולים נוספים הקשורים בו, כאשר על בית המשפט להתאים את הסעד לפגם תוך בחינת מכלול נסיבות העניין. בענייננו, בנסיבות בהן התובע לא התגורר בבית במועד קבלת ההחלטות ואף לא לאחר מכן, ולא ננקטה על ידו כל פעולה למימוש החלטות הועד, ומאידך נוכח חומרת הפגם באשר חברי הוועד מצאו לנכון להעניק זכויות חינם אין כסף, כאשר מצבה הכספי של האגודה אינו מאוזן אז כמו גם כיום, המסקנה היא כי אין מקום לאכוף על האגודה ביצוע החלטות אלו. לא מצאתי כי חברי הוועד נהגו בעניין זה בתום לב, בהגינות ולטובת כלל חברי האגודה, מאידך התובע לא הוכיח כי הסתמך על החלטות אלו ושינה את מצבו לרעה ועל כן אין מקום לאכוף על האגודה למלא אחר החלטות אלו.
התובע מפנה להודעת ב"כ הסוכנות שהוגשה למשקם בהמשך להחלטות המשקם מהתאריכים 23.5.01
ו-11.6.01. התובע טוען בסיכומיו כי האגודה הסתירה הודעה זו בה הסוכנות " מאשרת כי הזכויות בבית שייכות לתובע".
בהודעה שוטחת הסוכנות את עמדתה בפני המשקם, מדוע במקרה של נטישת המגרש יש לקבוע כי הוא חוזר לידיה ולא ניתן לממשו במטרה לפרוע את חובות האגודה. בסעיף 3 להודעה זו, נכתב על ידי ב"כ הסוכנות כדלקמן: "אין מחלוקת כי זכויות בר הרשות במגרש הספציפי הנדון ניתנו לה"ה דמתי ולא לאגודה שאם לא כן למה לנו לדון בסוגיית הנטישה ושלילת הזכויות?". כאמור התובע סבור כי יש במכתב זה כדי לחזק את טענתו כי העברת הזכויות לידיו הושלמה.
לטעמי הודעה זו אינה מסייעת לתובע בהוכחת זכויותיו הנטענות; בניגוד לסברת הסוכנות, השאלה האם הוענקו זכויות לתובע כדין הינה במחלוקת ואמרת אגב זו של ב"כ הסוכנות, אין די בה כדי להקים יש מאין זכויות לתובע. לא מצאתי בהודעה כל עיגון למסקנה כי העברת הזכויות לידי התובע הושלמה או כי החלטת הוועד אושרה בדרך כלשהיא על יד האסיפה הכללית, ועל כן יש לקבוע כי אין בהודעת הסוכנות כדי לשנות מן המסקנה כי ועד האגודה לא היה מוסמך להעביר לתובע את הזכויות בבית.
התובע מוסיף וטוען כי קמה לו רשות מכללא להתגורר בבית, מכוח הסכמה שבשתיקה מצד האגודה. נטען, כי היעדר מחאה מצד האגודה במהלך השנים מצביעה על רשות בלתי הדירה שניתנה לו להתגורר בבית כאשר הוא הסתמך על רשות זו. מכוח רישיון זה מנועה האגודה מלמכור לנתבע 3 את הזכויות בבית.
רישיון במקרקעין המבוסס על רשות מכללא יכול שיילמד משתיקתו של בעל המקרקעין ביחס להחזקת המקרקעין על ידי אחר , לתקופה ממושכת. ככלל, רשאי בעל המקרקעין לבטל רישיון מעין זה בכל עת ( ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, פסקה י"ח לפסק דינו של השופט רובינשטיין (21.7.2015); ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל, פסקה 12 לפסק דינו של השופט ג'ובראן (21.3.2007) , ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חיטמן (9.1.2014) (להלן: "עניין חיטמן")).
הפסיקה הכירה באפשרות כי רשות מכללא תהפוך לרשות בלתי הדירה מכוח השתק, אשר ביטולה יוכפף לעקרונות הצדק, בנסיבות בהן עקב התנהלות בעל המקרקעין נוצרה למחזיק ציפייה כי יוכל להמשיך להחזיק במקרקעין, ציפייה עליה הסתמך המחזיק ( ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח, פסקה 22 לפסק דינו של השופט זילברטל (19.8.2015)). על הטוען לקיומו של רישיון בלתי הדיר להוכיח את הסתמכותו על הרשות ואת השינוי לרעה במצבו כתוצאה מכך:
"הכרה בזכותו של פלוני להחזיק או להשתמש במקרקעין מכוחו של השתק תעלה רשות גרידא למעלה של רשות מכוח הדין, שאין בעל המקרקעין יכול להתנער ממנה לרצונו, אלא ביטולה מסור לשיקול דעת בית-המשפט על פי שיקולים של צדק. הפעלתו של ההשתק מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות המעידות על הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני, בהסכמה מפורשת או בשתיקה, בדבר זכותו להחזיק או להשתמש בנכס ועל הסתמכותו של פלוני ושינוי מצבו לרעה כתוצאה מכך. הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני, והנזק שסבל פלוני בהסתמך עליה מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמאלי, אלא גם על-פי שיקולים של צדק, לאמור, האם יהיה צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער בנסיבות אלה מן הרשות שנתן ולתבוע סילוקו של פלוני מן המקרקעין?" (נינה זלצמן " רישיון במקרקעין" הפרקליט מב(א) 24, 30 (1995)).
בענייננו, קיבל התובע רשות להתגורר בבית בשנת 1972. התובע העיד כי בשנת 1976 הוא עזב את הבית ועבר להתגורר בכפר סבא, שם הוא מתגורר מאז ( עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 35-31 ועמ' 20, שורות 2-1). מכאן, שהתובע החזיק בבית כ-4 שנים בלבד. שהות קצרה זו אין בה כדי להקים רישיון בלתי הדיר, וכפי שיפורט להלן התובע לא הוכיח כי הסתמך על הסכמה זו וכי שינה לרעה את מצבו.
התובע טוען כי הוא השקיע בבניית הבית ואף השביח אותו אך טענה זו נטענה בעלמא, ללא כל פירוט אלו השבחות בוצעו, באלו מועדים, הסכומים שהשקיע התובע וכיוצא בזה, ומבלי שהוצגה כל ראיה לכך.
מחקירת התובע עולה כי הוא כלל לא ראה בבית כרכושו וחלק ממצבת נכסיו; התובע נשאל בחקירתו האם בהצהרות הון, בדיווחים למס הכנסה או בכל מסמך רשמי אחר נרשם כי יש לו בית מקצועי במושב, והשיב " בדברים הכספיים אמא שלי אז טיפלה בענייני הבית ואחר כך כשיצחק נכנס לשם הרישומים נעשו על ידו, אבל תמיד ידעתי שהבית הוא שלי". בהמשך לכך התבקש התובע להסביר מדוע בדיון שהתקיים בפני ביום 12.11.17 העיד אחיו כי הבית נרשם על שמו בהצהרת ההון שלו, והשיב " זה ספציפית אני לא יודע למה. תמיד מבחינתי זה היה הבית שלי, של המשפחה, יצחק עבר לתקופה זמנית, לא יכל לגור שם. אף אחר לא אמר לי אחרת. תמיד ביקשתי מיצחק לטפל בענייניי, לשמירה על הבית כי לא יכולתי יום אחר לחזור או ילדיי" (עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 26-17).
התובע אישר בחקירתו כי הוא לא שילם את החשבונות השוטפים של הבית וכל החשבונות שולמו על ידי אחיו ( עמ' 22 לפרוטוקול, שורות 13-6). עו"ד דמתי העיד בעניין זה כי הוא רשום במועצה האזורית לצורך תשלום ארנונה ואף בהסכם מול חברת חשמל וכי הוא משלם את חשבון החשמל באופן שוטף ( עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 22-21). התובע מפנה בסיכומיו לאסמכתאות בגין תשלום חשבונות שונים, ואולם מדובר בחשבונות שמרביתם שולמו על ידי עו"ד דמתי ולא על ידי התובע, למעט תשלום מס מוניציפאלי למושב ששילמו התובע ורעייתו בשנת 2002.
עולה, כי התובע התגורר בבית מספר שנים בודדות עד לעזיבתו, כך שהחזיק בו לתקופה קצרה ולא לפרק זמן ממושך ומשמעותי, ובמשך 40 שנה הוא אינו מתגורר שם. התובע לא הוכיח כי השקיע כספים על מנת להשביח את הבית, ואף לא ציין במסמכים רשמיים שונים את זכותו הנטענת בבית ולא שילם את מרבית החשבונות השוטפים בגינו. בנסיבות אלו, ובפרט לאור משך הזמן הקצר בו החזיק התובע בבית, איני סבורה כי עלה בידו להראות כי האגודה יצרה בקרבו ציפייה לפיה הוא רשאי להחזיק בבית בעתיד וכי בהסתמך על ציפייה זו הוא שינה את מצבו לרעה ונגרם לו נזק כלשהוא.
אין ממש בטענות התובע כנגד שתיקת האגודה במהלך השנים; משעה ש עזב התובע את הבית ולא החזיק בו בעצמו אין ללמוד דבר משתיקת האגודה לבד ממסקנתה כי הוא ויתר על זכות המגורים שניתנה לו.
בפסיקה שעניינה הכרה ברשות מכללא כרשות בלתי הדירה מכוח השתק, הושם דגש על החזקה במקרקעין והסתמכות מצד המחזיק במשך שנים ארוכות ( ראה עניין חיטמן, פסקה כ"ד לפסק דינו של השופט רובינשטיין, והאסמכתאות המוזכרות שם). בענייננו התובע החזיק בבית שנים בודדות ולא הסתמך על הרשות שניתנה לו , ובעת שנטש את הבית הרישיון שניתן לו בא לקיצו.
התובע העיד כי לאחר שעזב את הבית הוא ביקש מאחיו להתגורר בו ( עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 35-33) וכי מבחינתו מעברו של אחיו היה זמני לגמרי ( עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 34-31). בסיכומיו טוען התובע כי חרף עזיבתו הוא הבטיח את זכותו בבית באמצעות מתן רשות לאחיו להתגורר בו. יש לדחות טענה זו, שכן, הרשות שקיבל התובע מהאגודה להתגורר בבית הינה רשות שימוש אישית אשר אינה ניתנת להעברה ( ויתקון, כרך ב' בעמ' 1180; ע"א 7760/12 מדינת ישראל נ' עטיה, פסקה 2 לפסק דינו של השופט סולברג (17.11.2014)) , ומכאן שהתובע כלל לא היה רשאי להעביר את זכותו לאחיו ללא הסכמת האגודה. אין במגורי אחיו של התובע בבית להקים לתובע זכות כלשהיא בבית.
עוד טוען התובע כי האגודה מפלה אותו ביחס לתושבים אחרים במושב ופוגעת בערך השוויון, שכן, לטענתו, שני בתים מקצועיים במושב הועברו לחברים במושב ללא תמורה וללא החלטת האסיפה הכללית ( בית מס' 94 ובית מס' 88). האגודה בכתב ההגנה הכחישה טענה זו והתובע בסיכומיו לא הצליח לבססה. לא הובאו בפני החלטות הוועד באשר לבתים אלו ולא הוכחו נסיבות העברת הזכויות. יובהר כי החלטות הוועד מהתאריכים 5.7.92, 28.11.93 ו-14.9.98 כפי שפורטו לעיל מתייחסות לכלל הבתים המקצועיים, וכאמור החלטות אלו בלתי חוקיות. מאידך יש להזכיר כי על פי החלטה 339 של מועצת מקרקעי ישראל, עמדה בעבר לבעלי המקצוע, בתנאים מסוימים ( לרבות קבלת המלצת האגודה), האפשרות להתקשר עם המינהל בהסכמי חכירה אך הסדר זה בוטל בשנת 2003 ( ויתקון, כרך ב' בעמ' 1182-1181), ואין זה מן הנמנע כי אם אכן הוקצו בתים מקצועיים, הדבר נעשה על פי הוראות הנוהל, ולא מכוח החלטות הוועד, ולאחר קבלת אישור האסיפה הכללית להעברה זו, כפי שעולה מעדותו של אליהו אפגין חבר הוועד. מכל מקום התובע לא הרחיב בשאלה זו ועל כן יש לדחות את טענתו.
התובע טוען בסיפא לסיכומיו כי יש לפסול את מכירת הזכויות בבית לנתבע 3 על ידי האגודה, הואיל והאגודה פעלה בניגוד להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולמדיניות רמ"י ואף התעלמה במכוון מעמדת רמ"י מיום 11.7.17.
במסגרת התביעה שבפני אין מקום להידרש לסוגיה זו; בסיכומיה לבקשה למתן צו המניעה הודיעה רמ"י כי קיים חשש כי הנתבע 3 אינו עומד בהוראות המעבר שנקבעו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 3212, וכפועל יוצא היא תסרב להקצות לו את המגרש בו מצוי הבית ותעמוד על שיווק המגרש במכרז פומבי לכלל הציבור. בנסיבות אלו, וכל עוד רמ"י עומדת על המשמר לאכוף את החלטות מועצת מקרקעי ישראל, אין מקום להידרש לטענותיו אלו של התובע. אם בעתיד תאשר רמ"י את הקצאת המגרש לנתבע 3, והתובע יסבור כי אישור זה מנוגד לדין, פתוחה בפניו הדרך להגיש תביעה חדשה.

סוף דבר
התביעה נדחית.
התובע ישא בהוצאות הנתבעת 1 והנתבע 3 בסכום של 1 0,000 ₪ לכל אחד מהם.

ניתן היום, א' תמוז תשע"ח, 14 יוני 2018, בהעדר הצדדים.