הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 51962-05-15

לפני
כבוד ה שופטת מיכל ברק נבו

התובעים/הנתבעים שכנגד

  1. ועדה מקומית לתכנון המרכז
  2. מועצה מקומית באר יעקב

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד

  1. נתנאל גרופ בע"מ
  2. שיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ

וכן בעניין

המערערת
הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק"

נגד
המשיבות

  1. נתנאל גרופ בע"מ
  2. שיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ

ב"כ הועדה והמועצה: עוה"ד יובל דמול וחגית פרידמן
ב"כ נתנאל ושו"ב: עוה"ד מיכאל רוזן ושמואל שטטר

החלטה

רקע כללי והבקשות שלפניי
1. התיק דנן כולל שלושה מרכיבים:
א. תביעה של הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק והמועצה המקומית באר יעקב [בהתאמה - הועדה המקומית, המועצה המקומית וביחד - המבקשות], נגד נתנאל גרופ בע"מ [ נתנאל] ושיכון ובינוי נדל"ן ( השקעות בייזום) בע"מ [ שו"ב] [ביחד - המשיבות], שעניינה חיוב המשיבות בהיטל השבחה, כפי שיפורט בהמשך;
ב. תביעה שכנגד של נתנאל ושו"ב נגד הועדה המקומית והמועצה המקומית, שעניינה דרישה להשיב את הכספים שנתנאל ושו"ב שילמו על חשבון היטל השבחה, שהתברר לטענתן, שאין הן חייבות בו;
ג. ערעור מנהלי של הועדה המקומית והמועצה המקומית על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח תקווה ( כבוד הש' שטרנליכט) מיום 16.8.15, בתיק 21897-12-14.

2. במהלך השלבים הראשוניים של שמיעת התיק, העלו הצדדים בקשות שונות בפני מותב קודם שדן בתיק, ואלה נותרו תלויות ועומדות. הבקשות הן כדלקמן:
א. בקשה של המבקשות לתת כבר עתה פסק דין שיחייב את המשיבות לשלם היטל השבחה בגין החלקות שלגביהן הגישו את התביעה, בשל פסק דין שניתן בבית המשפט העליון ( ע"א 7084/13 בר יהודה נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון [10.5.16] [ הלכת בר יהודה]), אשר שינה את ההלכה שרווחה במשך שנים, ושעליה הסתמך בית משפט קמא, בהתייחס למתכונת המתאימה לחיוב בהיטל השבחה במקרה שבו אושרה תכנית משביחה בתקופת הפיתוח - הלכת קנית ( רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 [1989]);
ב. בקשה של המשיבות לסלק את הערעור המנהלי על הסף בשל העדר סמכות עניינית;
ג. בקשה של המשיבות לסלק את התביעה על הסף בשל העדר עילה, מחמת מעשה בית דין, בשל העדר סמכות עניינית, מחמת העדר יריבות עם המועצה ובשל אגרה שנישומה בחסר ( שכן מדובר בתובענה לסעד אופרטיבי שניתן להעריך את שוויו, אך היא הוגשה כ"הליך שרואים את שוויו כבלתי ניתן לביטוי בכסף" על פי תקנות בתי המשפט ( אגרות), תשס"ז-2007 [ תקנות האגרות]).

רקע עובדתי
3. תובעת 1 היא, כאמור, הועדה המקומית ותובעת 2 היא המועצה המקומית ( כאמור - המבקשות כאן).

נתבעת 1 ( תובעת שכנגד 1), נתנאל, היא חברה ציבורית בע"מ, שעיסוקה ביזמות ובקבלנות, והיא בעלת זכויות במקרקעין מושא התובענה יחד עם נתבעת 2 ( תובעת שכנגד 2), שו"ב, שהיא חברה פרטית בע"מ, העוסקת אף היא ביזמות ובקבלנות ( כאמור - המשיבות כאן).

המקרקעין שבהם עוסק התיק נמצאים בתחומן השיפוטי והתכנוני של המבקשות, וידועים כגוש 3834 חלקות 3, 6, 7, 9, 10, 11 ( בחלק), מגרשים מס' 4 - 12 [המקרקעין].

ביום 18.8.05, נחתם בין נתנאל ובין מינהל מקרקעי ישראל [ ממ"י או המינהל] הסכם פיתוח ביחס לחלק מהמקרקעין מושא התובענה, בשטח של 20,860 מ"ר בבאר יעקב [ מגרשים 8 - 12 ]. ביום 27.11.05 נחתם בין המשיבות לבין המינהל תוספת לחוזה הפיתוח, שעניינה רישום משותף של המשיבות כצד לחוזה הפיתוח.

ביום 12.1.06 , שלחה נתנאל לועדה מכתב [ כתב ההתחייבות], שהוצהר בו, בין השאר, "ידוע לנו כי יחול היטל השבחה .... לתוספת 20% יחידות דיור מכמות יחידות הדיור המותרת בתכנית מ"מ 1518. ... אנו מתחייבים לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לשומה סופית שתקבע בענין זה....".

ביום 15.6.06 נחתם בין המשיבות לבין המינהל חוזה חכירה ביחס לחלק אחר מהמקרקעין, מגרשים 4 - 7, ששטחם כ- 8,436 מ"ר ( להלן: מגרשים 4 - 7 ).

4. לצורך הבקשות שלפניי אין צורך לפרט את פרטי כל התכניות שחלות על המקרקעין והשינויים שחלו בהן. די אם אומר בכלליות, שתכנית המתאר קיבלה תוקף ופורסמה ברשומות ביום 21.5.02. בהמשך פורסמה ביום 2.11.04 תכנית שמטרתה איחוד וחלוקה, שאותה יזם המינהל. ביום 7.2.08 פורסמה תכנית, שמטרתה תוספת של 175 יחידות דיור ואותה יזמה נתנאל [ התכנית המשביחה]. היא נכנסה לתוקף ביום 23.2.08. בהמשך יזמה שו"ב תכנית מפורטת, שקיבלה תוקף ופורסמה ברשומות ביום 9.6.10, ומטרתה העברת 32 יחידות דיור ממגרשים 8 - 10 למגרשים 4 - 7, ללא שינוי בזכויות הבניה הכוללות; איחוד וחלוקה של מגרשים 4 - 7 ( שיהפכו ל-2 מגרשים במקום ה-4 הקיימים) ויוקמו עליהם 4 מבנים ( כבתכנית המקורית) ושינוי נוסף [ הפרוגרמה].

5. לטענת הועדה, טרם אישור התכנית המשביחה הובהר לנתנאל כי יש באישור תכנית כאמור כדי להגדיל את נטל השירותים המוניציפליים ופיתוח התשתיות המוטל על המועצה, וכי ניתן יהיה לקדם את התכנית בתנאי שיובטח תשלום מלוא היטל ההשבחה על ידי נתנאל. ואמנם, כמצוין לעיל, ביום 12.1.06 נשלח כתב ההתחייבות.

6. ביום 15.5.08 הנפיקה הועדה דרישת תשלום נפרדת לגבי מגרש 12, שנכלל בחוזה הפיתוח, שלגביה הגיעו הצדדים ביום 29.8.10 לשומה מוסכמת בסך 145,000 ₪. בסעיף 10 לאותה שומה נקבע כי פס"ד חלוט בערעור על הכרעת שמאי, שהוגש ביום 28.1.10 בעש"א 27318-01-10, לעניין חבות בהיטל בנוגע למגרשים 8 - 11 , יחייב את הצדדים לעניין החבות גם במגרש 12 .

ביום 9.11.08 , שלחה הועדה למשיבות דרישת תשלום היטל השבחה בסך של 2,503,845 ₪ בגין התכנית המשביחה וההקלות שביקשה נתנאל, בהסתמך על שמאות מטעם השמאי ד"ר גד נתן [ השומה המקורית].

7. ביום 27.11.08 , הגישו המשיבות שתי שומות אחרות מטעמן, שנערכו על ידי השמאי מר יורם ברק [ השומה האחרת], שבהן נטען, בין היתר, כי לעניין מגרשים 8 - 11, שלגביהם נחתם חוזה הפיתוח, המשיבות אינן חייבות בתשלום היטל השבחה, שכן זה חל על חוכר לדורות, בעוד מעמדן הוא של בנות-רשות במקרקעין, בלבד. זאת, בהסתמך על הלכת קנית.

8. ביום 2.12.09 , ניתנה שומה על ידי מר יעקב אשר [ השמאי המכריע]. על פי שומה זו, שיעור ההשבחה בגין התכנית הוא בסך 2,517,677 ₪, ובגין הקלות בניה סך של 51,965 ₪. השמאי המכריע לא נדרש להכרעה המשפטית בדבר עצם החבות בהיטל, אלא ציין, בין היתר: ".. אינני משפטן ואין בארגז הכלים שבאמתחתי הכלים המקצועיים והכישורים להכריע ולאמת בין כל הנתונים העובדתיים שהוצגו בפני. .. לאור המצב המשפטי המורכב .... נכון בעיני שאדון רק בתחום המקצועי השמאי שהוא תחום התמחותי ואת הפסיקה בסוגיה המשפטית, אשאיר לרשויות המשפטיות הרלוונטיות שזה תחום התמחותן".

ביום 15.12.09 ערך השמאי המכריע תיקון לשומה המכרעת וסכום היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה נקבע על סך של 2,265,689 ₪. ביום 21.12.09, נערך תיקון תחשיבי נוסף, על פיו הועמד היטל ההשבחה על סך של 2,329,693 ₪.

השומה ניתנה ביחס לכלל המגרשים.

9. ביום 20.1.10 הגישו המשיבות ערעור על השומה המכרעת מכח סעיף 14( ג) לחוק התכנון והבניה [ החוק] (התוספת השלישית) (עש"א 27318-01-10 ). הערעור נסב בעיקר על טענת המשיבות שחיובן בהיטל ההשבחה איננו חוקי, שכן במועד הקובע לא היו בעלות זכות בעלות או זכות חכירה לדורות במקרקעין האמורים, כי אם במעמד של בר רשות על פי חוזה הפיתוח ( סעיף 196 א לחוק וסעיף 2( א) לתוספת השלישית לחוק). עוד טענו כנגד הרלוונטיות של כתב ההתחייבות, ולחילופין נטען, כי כתב ההתחייבות הוצא מהן תחת עושק, כפיה ואילוץ.

10. ביום 7.12.11 ניתן פסק דין בערעור [ פסק הדין הראשון], מפי כבוד הש' שטרנליכט. הערעור התקבל, ונקבע, בהתאם להלכת קנית, כי חובת תשלום היטל השבחה חלה אך ורק על בעלי מקרקעין או החוכר אותם לדורות. נקבע כי מעמדן הקנייני של המשיבות יוכרע על פי תוכן ההסכם ( חוזה הפיתוח) וכי תוכנו של חוזה הפיתוח הספציפי מעיד כי בתקופת הפיתוח (60 חודשים החל מיום 19.7.05 ועד 1.8.10), ובמועד הקובע לעניין החיוב בהיטל השבחה, היו המערערות (- שם. המשיבות כאן) במעמד של בר-רשות בלבד, ומשכך אין הן חייבות בתשלום היטל ההשבחה. זאת, גם אם יתכן שבתקופת הפיתוח נהגה נתנאל כיותר מבר רשות במקרקעין.

אשר לכתב ההתחייבות, שבמסגרתו התחייבה נתנאל לשלם את היטל ההשבחה נקבע, כי " מדובר בהתחייבות חוזית גרידא שאינה מקנה למשיבה את הזכות לתבוע את החיוב ולאכפו באותו אופן בו נגבה היטל ההשבחה מהחייבים בתשלומו על פי התוספת השלישית" היינו, "באופן השמור לגביית מס" (אלא בהליך אחר).

נקבע, אפוא, בין היתר, כי המשיבות חייבות בהיטל השבחה בגין מגרשים 4 - 7 משום היותן חוכר לדורות בהם, אך פטורות מתשלום היטל השבחה ביחס למקרקעין הכלולים בחוזה הפיתוח ( מגרשים 8 - 11). התיק הוחזר לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בנפרד בגין מגרשים 4 - 7, בלבד.

11. בין השנים 2008 - 2010, ועובר למתן פסק הדין הראשון, שילמו המשיבות לועדה, לבקשתה, את מלוא היטלי ההשבחה בהתאם לשומות המכריעות ולשומה המוסכמת בסך כולל של 2,740,059 ₪.

12. לא הוגש ערעור על פסק הדין הראשון, ובשלב זה החלה חלופת מכתבים בין הצדדים נוכח הדרישה להשבת כספי היטל ההשבחה אשר נגבו בגין מגרשים 8 - 12.

13. ביום 23.7.14 הגישו המבקשות תביעה כספית כנגד המשיבות ( ת"א 44300-07-14 ( מחוזי מרכז) הועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק נ' נתנאל גרופ בע"מ), בגין היטל השבחה בסך 3,095,885 ₪ לגבי מגרשים 8 - 12, בעילה חוזית ועשיית עושר ולא במשפט. התביעה התבססה, בין היתר, על כתב ההתחייבות. במהלך חודש נובמבר 2014 הגישו המשיבות כתב הגנה ובקשה לסילוקה על הסף. בעת הזו היתה תלויה ועומדת השומה המכרעת, שהוחזרה אל השמאי המכריע לצורך חלוקת היטל ההשבחה ביחס למגרשים 4 - 7. אציין כי תביעה זו נמחקה על הסף, ביום 15.2.15 , על פי בקשה בהסכמה מטעם הצדדים.

14. ביום 23.9.14 פנה ב"כ המשיבות לשמאי המכריע על מנת שיפריד את הכרעתו בעניין היטל ההשבחה לגבי מגרשים 4 - 7 מהכרעתו לגבי מגרשים 8 - 11, והכרעת השמאי בסוגיה זו ניתנה ביום 7.10.14. לפיה סכום היטל ההשבחה שנוצר בגין אישור התכנית עבור מגרשים 8 - 11 עומד על סך 215,377 ₪ ובגין מגרשים 4 - 7 על סך של 2,114,995 ₪, נכון ליום 23.2.08.

15. ביום 4.12.14 הגישו המשיבות ערעור נוסף על קביעתו של השמאי המכריע, הפעם לגבי מגרשים 4 - 7 ( עש"א 21897-12-14) [ הערעור השני]. במסגרת הערעור השני טענו המשיבות ( המערערות שם), בין היתר, כי השמאי המכריע שגה בקובעו את חלוקת ההשבחה ביחס למגרשים הנוספים בהתאם לפרוגרמה ולא בהתאם לתכנית המאושרת. השמאי המכריע קבע כי חלוקת זכויות הבניה תיעשה בהתאם למסמך הפרוגרמה, שעל פיה נויידו יחידות דיור ממגרשים 8 - 10 למגרשים הנוספים (4 - 7), שעה שהפרוגרמה איננה תכנית כמשמעותה בסעיף 1( א) לתוספת השלישית לחוק, אלא מסמך תכנוני שנמסר למערערת לאחר המועד הקובע ( קרי, מועד כניסתה לתוקף של התכנית) לצורך היטל ההשבחה. תכנית הניוד של המגרשים נכנסה לתוקף רק ב-24.6.10, כשנתיים לאחר המועד הקובע, ובגינה הוצאה שומת היטל השבחה נוספת, שלא הוגש ערעור לגביה.

בתשובה טענו המבקשות כי כבר בהליכים הקודמים במסגרת פסק הדין הראשון התייחס השמאי המכריע לתכנית הניוד, ולמרות שעובדה זו היתה ידועה למשיבות הן לא העלוה בהליכים הקודמים, אלא בשיהוי ניכר, כעת. אי העלאת הטענות הפכה את השומה המכריעה לחלוטה, והיא מהווה מעשה בית דין, ולכן די בכך לסלק את הערעור על הסף. עוד נטען כי כי קביעת השמאי המכריע היא קביעה עובדתית מקצועית שאיננה מעוררת שאלה משפטית, ולכן אין בעניינה זכות ערעור.

16. ביום 19.4.15 פנו המשיבות לועדה המקומית בדרישה להשבת הסכומים שאינם שנויים במחלוקת ( קרי: הכספים ששולמו כהיטל השבחה בגין מגרשים 8 - 12). הועדה דחתה ביום 28.4.15 את הדרישה, ונימוקיה לכך התבססו על כתב ההתחייבות שעליו חתמה נתנאל.

17. ביום 16.8.15 ניתן פסק הדין בערעור השני [ פסק הדין השני]. בית משפט קמא דחה בפסק דינו את טענת השיהוי שהעלו המשיבות ( שם. המבקשות, כאן). כמו כן דחה בית המשפט את הטענה בדבר תחולת מעשה בית דין. אשר לטענה כי קביעת השמאי המכריע היא קביעה עובדתית מקצועית שאיננה מעוררת שאלה משפטית ולכן אין בעניינה זכות ערעור, קבע בית משפט קמא כי קביעת עקרונות השומה ויישומן מהוות " שאלה משפטית". מטרת השומה המכריעה היתה לקבוע את ההשבחה, והשאלה האם על השמאי להסתמך על תכניות מאושרות בלבד או גם על פרוגרמה תכנונית, שטרם קיבלה תוקף, היא עניין הנוגע לעקרונות השומה ובבחינת " שאלה משפטית", ועל כן לבית המשפט הסמכות לדון בה. לגוף העניין נקבע, כי השמאי ציין שבמסגרת הנתונים שהוצגו לו בטרם מסר שומתו המכרעת, הוצגה בפניו גם הפרוגרמה. למרות שציין שכעיקרון אין להקיש מתוך פרוגרמה לא מאושרת על שיעור ההשבחה במקרקעין, הרי בסופו של יום עשה בה שימוש לצורך קביעת ההשבחה, הגם שבמועד הרלוונטי לא היתה בתוקף. בית המשפט קבע כי החוק לא מכיר בהשבחה כתוצאה מפרוגרמה, ולכן לא ניתן לחייב בגין פוטנציאל תכנוני הנובע מתכניות שטרם אושרו. לפיכך השמאי המכריע רשאי היה להתחשב אך ורק בהשבחה הנובעת מהתכנית המשביחה, ומשהתחשב בהשבחה הנובעת מהפרוגרמה, דין הערעור להתקבל במלואו. נוכח הכרעה זו, התיק הושב לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים בהתאם לתכנית המשביחה בלבד, החלה על המקרקעין בעת הרלוונטית, ללא הפרוגרמה.

18. על קביעה זו הגישו המבקשות את עמ"נ 933-10-15, התלוי ועומד לפניי. הערעור אוחד עם ת"א 51962-05-15, הכולל גם תביעה שכנגד מטעם המשיבות, בסך העומד על 2,808,891 ₪ ( לאחר תיקון הסכום).

19. ביום 16.5.16 ניתנה הכרעתו המתוקנת של השמאי המכריע, על פיה סכום היטל ההשבחה במגרשים 8-11 עומד על סך: 1,995,660 והיטל ההשבחה במגרשים 4 - 7 עומד על 903,883 ₪ נכון למועד הקובע 23.2.08.

עד כאן הרקע הדרוש להבנת הבקשות שלפניי.

הבקשה למתן פסק דין
20. ביום 25.5.16 הגישו המבקשות בקשה למתן פסק דין כנגד המשיבות שיחייבן בתשלום היטל השבחה בגין כל המקרקעין ( כלומר גם לגבי מגרשים 8 - 12), חרף קביעת פסק הדין הראשון. זאת, בהסתמך על פסיקה חדשה ( יחסית) של בית המשפט העליון, שבמסגרתה שונתה הלכת קנית. המבקשות מסתמכות על רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' בלוך[3.9.14] [הלכת בלוך], הקובעת, בין היתר, כי לאחר בחינת התכליות החקיקתיות העומדות ביסוד היטל ההשבחה, לרבות האינטרסים השונים שההיטל משרת, המסקנה היא "... כי הפרשנות הראויה למונח חוכר לדורות לצורך סעיף 2( א) לתוספת השלישית היא הפרשנות המהותית, לפיה יש להטיל את תשלום ההיטל גם על מי שמעמדו באופן מהותי עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות" ( פסקאות 90 - 91 לפסק הדין).

המבקשות גורסות על כן, כי מבחינה כלכלית-מהותית, גם בענייננו יש לראות במשיבות כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה ( ראה גם דנ"א 6264/14 בלוך נ' הועדה המקומית לתו"ב שומרון [9.12.14], פסקה 4 להחלטת כב' הנשיא [ כתוארו אז] גרוניס, שם נדחתה העתירה לקיום דיון נוסף).

המבקשות מסתמכות בהקשר זה גם על הלכת בר יהודה, שניתנה ביום 10.5.16, כ-5 שנים לאחר מתן פסה"ד הראשון, שקבעה, בתמצית, כי נדרש עדכון להלכת קנית, כך שיש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה ( פסקאות 71 - 77 לפסק הדין). המשיבות סוברות, כאמור, כי בניגוד לקביעת פסק הדין הראשון, המשיבות הן במעמד של חוכר לדורות ולא במעמד בר-רשות ומשכך חבות הן בהיטל השבחה גם בגין מגרשים 8 - 12. לטענת המבקשות, הלכת בלוך וכן הלכת בר-יהודה פועלות רטרוספקטיבית ופרוספקטיבית, ועל כן יש לפסוק כבר עתה, בשלב מקדמי זה, לטובתן ולחייב את המשיבות בהיטל השבחה גם בגין מגרשים 8 - 12.
הכרעה בבקשה זו
21. בעניין בר יהודה הוגשה ביום 25.5.16 בקשה לקיום דיון נוסף ( דנ"א 4213/16 הוניגמן ובניו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון). בניגוד למקרה בלוך, כאן הבקשה לקיים דיון נוסף התקבלה, אך הדיון הנוסף טרם התקיים. מכאן, שאין מדובר בפסק דין חלוט וסופי, ובית המשפט העליון טרם אמר את דברו האחרון בסוגיה. אציין כי טענת המבקשות שלפיה העובדה שקבוע דיון נוסף בעניין אינה מונעת הסתמכות על פסק הדין מושא הערעור אינה ברורה לי. מצד אחד, היא מבקשת להשפיע על תוצאתו של פסק הדין הראשון ( שהפך חלוט, שכן ניתן ב-7.12.11 ולא הוגש עליו ערעור), בטענה לחלות רטרואקטיבית של הלכה שנתחדשה בתיק אחר, אך בד בבד טוענת שקיומו של דיון נוסף על אותה הלכה חדשה אינו משפיע על האפשרות להתייחס אליו כמחייב? איני יורדת לסוף דעתה.

כבר מהטעם הזה, אין מקום לתת פסק דין בשלב זה ( וזאת מבלי להכנס לשאלה בדבר תחולה רטרוספקטיבית של הלכה חדשה, ושאלות נוספות שעולות), ואני דוחה את הבקשה למתן פסק דין.

הבקשה לסלק את הערעור המנהלי על הסף
22. מדובר בבקשה של המשיבות, לסלק את הערעור המנהלי על הסף, בשל העדר סמכות עניינית. לטענתן, מדובר בערעור על פסק דין של בית משפט שלום, בעניין ערעור על הכרעת שמאי מכריע שניתנה בהתאם להוראות סעיף 14( ג) לתוספת השלישית לחוק, עובר לתיקון 84, והסמכות בעניין זה נתונה לבית המשפט המחוזי. יתרה מכך, הערעור המנהלי הוגש בהתאם לפרט 5 לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000, שעניינו ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני פיצויים והיטלי השבחה, ולא ערעור על החלטת בית משפט שלום בערעור על הכרעת שמאי מכריע. ערעור כזה מוגש, לפי סעיף 14( ד) לתוספת השלישית לחוק, שחוקק בתיקון 84, לבית משפט לענינים מנהליים. לפיכך הערעור דנן נסמך על הוראת דין המתייחסת לערעור על הכרעת ועדות ערר לפיצויים והיטלי השבחה, דבר שאינו רלוונטי לענייננו. לפיכך הערעור הוגש לפי הוראת דין שגויה ובחוסר סמכות, ויש לסלקו על הסף.

הכרעה בטענה זו
23. אודה, כי לא ירדתי לסוף דעתן של המשיבות בעניין זה, או ליתר דיוק: מדוע הן עומדות על טענה זו גם עתה, שהרי שני התיקים אוחדו וממילא בית המשפט דן בשניהם בכובעו כבית משפט מחוזי. לפיכך איני רואה צורך להידרש לטענה זו, אשר, כך נראה, איבדה מעוקצהּ.

הבקשה לסילוק התובענה העיקרית על הסף
24. התובענה העיקרית, שאותה הגישו המבקשות, היא תביעה לסעד הצהרתי, שבו יאמר כי המשיבות חייבות בתשלום היטל השבחה למבקשות גם בגין מגרשים 8 - 12, או, לחילופין, כי אין המבקשות חייבות להשיב למשיבות את התשלומים שאלה שילמו זה מכבר בגין היטל ההשבחה ( עובר לפסק הדין הראשון). תביעה זו מתבססת, בעיקר, על כתב ההתחייבות ובהסתמך על האמור בפסק הדין הראשון, כי מדובר בהתחייבות חוזית שניתן לגבותה באופן שבו נאכפות התחייבויות חוזיות. עוד טוענות הן, כי בהתנהלות המשיבות יש משום התעשרות שלא כדין, שהרי המבקשות הסכימו לתכנית המשביחה בכפוף לכתב ההתחייבות מצד משיבה 1 לתשלום היטל ההשבחה. משמעות התכנית הייתה תוספת של 175 יחידות דיור, שזו מחייבת, במקביל, הוספת מבני ציבור ומתן מענה לצרכים נוספים. בנסיבות אלה, לשיטת המבקשות, ובהסתמך על פסיקה עדכנית, מוצדקת שלילת השבת הכספים.

בקשתן של המשיבות לסילוק התובענה על הסף נתמכת במספר טעמים. אדון בהם אחד לאחד.

25. העדר עילת תביעה: לטענת המשיבות, אין למבקשות עילת תביעה, שהרי כתב ההתחייבות נחתם תחת אילוץ ובכפיה, ומשכך הוא בטל מחמת אי-חוקיותו. כזכור, בכתב ההתחייבות התחייבה נתנאל לשלם היטל השבחה לועדה על אף שלא חלה עליה כל חבות לפי הדין, בהיותה בת-רשות בלבד. פסק הדין הראשון קבע כי המשיבות היו במעמד בר-רשות בלבד, ומדובר בפסק דין חלוט. מכאן, שמדובר בהסכם שבו דורשת הרשות מנתנאל תשלום מסויים, שהיא אינה מוסמכת לדרוש ממנו על פי דין, ולהסכם מסוג זה התייחס בית המשפט העליון בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה [27.6.11] [ הלכת דירות יוקרה], וקבע כי התחייבות כאמור היא פסולה ובטלה מחמת אי-חוקיות.

המבקשות בתגובתן טוענות שאין לשעות לטענה בדבר אילוץ וכפיה, שהועלתה לראשונה רק בחלוף 10 שנים ממתן ההתחייבות. נוסף על כך, הן טוענות שטענה זו, הנתמכת בתצהיר מנהלה של משיבה 1, איננה מצדיקה סילוק על הסף, כי אם בירור הטענה לגופה. כך בפרט מאחר שהטענה הועלתה לאחר שהמשיבות הפיקו רווח ממשי מבניית 175 יחידות דיור נוספות, ובנסיבות כאלה בתי המשפט ראו לפטור את הרשויות מהשבה. עוד נטען, כי אין זה נכון שההתחייבות היא בסתירה להלכת דירות יוקרה, וכי הפסיקה בעניין בלוך משליכה על זכויות המשיבות במגרשים 8 - 12 ושומטת את הבסיס לטענתן כנגד כתב ההתחייבות. כל אלה, לדידן, מצדיקים, כאמור, קיומו של דיון מהותי.

הכרעה בטענה זו
26. טענת הועדה שלפיה טענת נתנאל נגד כתב ההתחייבות הועלתה " רק עתה בחלוף כ- 10 שנים ממועד מתן ההתחייבות", איננה נכונה. הטענה הועלתה גם במסגרת הטענות בערעור הראשון ולא הוכרעה במסגרת פסק הדין הראשון, אלא הושארה לכאורה פתוחה ( ר' עמודים 13 - 14 לפסק הדין הראשון). המשיבות חתמו על כתב ההתחייבות בינואר 2006, ו-4 שנים לאחר מכן ( ינואר 2010) הגישו ערעור על השומה המכרעת והעלו כבר אז טענה לגבי כפיה ואילוץ. עם זאת, נדרש בירור עובדתי-ראייתי של טענות המשיבות, כעולה גם מהפסיקה שאליה הופניתי, ועל כן אין מדובר בטענה שניתן וראוי להכריע בה כטענת סף, וככזו - היא נדחית.

במאמר מוסגר ולמעלה מהצורך בשלב זה אציין, כי התובענה העיקרית היא, כזכור, לסעד הצהרתי, שהוא סעד שמקורו בדיני היושר. בסופו של יום יתכן שאדרש להכרעה אם לא היה ראוי יותר שהמבקשות תשבנה תחילה את הכספים שבהם הן מחזיקות, ולאחר מכן תגשנה תביעה כספית, מכל הנימוקים שהעלו. הן לא נהגו כך. הן מחזיקות את הכספים ומבקשות שבית המשפט יקבע שאינן צריכות להשיבם.

27. היעדר סמכות עניינית: עוד טוענות המשיבות כי יש לסלק את התובענה על הסף מפאת היעדר סמכות עניינית, נוכח שווי התביעה, מאחר שסכום ההשבה עומד על 766,868 ₪, סכום שהוא בסמכות בית משפט שלום. הטענה נסמכת על שווי סכום היטלי ההשבחה ביחס למגרשים 8 - 12.

הכרעה בטענה זו
28. לפי האמור בתביעה שכנגד, הדורשת השבת הסכומים שנגבו בגין היטלי ההשבחה הנ"ל ( שלגביהם מבקשות המבקשות את הסעד ההצהרתי), סכומים אלה עומדים באופן ריאלי על סך של 2,808,891 ₪, ואמנם סכום התביעה שכנגד תוקן בהסכמה בהתאם לכך. שווי סכום היטלי ההשבחה עומד, אפוא, לשיטת המשיבות, על סך של למעלה מ- 2.5 מליון ₪ ( כעולה גם מסעיפים 3.18, 3.34 לבקשה לסילוק התובענה על הסף), ולא על 766,868 ₪ ומכאן שמדובר בסמכות עניינית של בית המשפט המחוזי.

29. העדר יריבות עם המועצה: המשיבות מבקשות סילוק התביעה על הסף גם מחמת העדר יריבות עם המועצה, מאחר שלטענתן, הסמכות להטיל ולגבות היטל השבחה נתונה אך ורק לועדה. עוד הן מוסיפות כי בתחום הועדה נמצאת יותר מרשות מקומית אחת, סכומי היטלי ההשבחה משולמים לקופתה ואז מחולקים על ידה למועצה. נוסף על כך, כתב ההתחייבות שבבסיס התביעה מוען לועדה בלבד.

הכרעה בטענה זו
30. לטעמי, טענה זו אין בה ממש. סעיף 13( א) לתוספת השלישית לחוק, שעניינו " יעוד ההיטל", קובע: "(א) סכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי נכוי הוצאות הגביה, לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכסוי הוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 [ לתוספת השלישית] להכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור .... " (בהקשר זה אפנה אל עע"מ 10225/07 מלצר נ' המועצה האיזורית לב השרון [17.7.11], פסקה 5 לעניין השימושים שרשאית רשות מקומית לעשות בהיטל השבחה; א' נמדר היטל השבחה מהדורת תשע"ב-2011, עמודים 34 - 40 ובפרט עמוד 38; וכן עת"מ ( מחוזי ת"א) 1001/03 מרגליות נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז [28.3.07], הפרק על " הוצאות התכנית - תשלומי כפל", בפסק הדין). מכאן שהתביעה מעלה סוגיות, שגם למועצה עניין בהן. יוער, כי גם המשיבות מודעות לעניין של המועצה בהיטל ההשבחה, כעולה מהאמור בבקשה לסילוק התובענה על הסף, סעיף 3.26, שם נאמר כי בהמשך לפניית המשיבות לועדה בבקשה להחזר היטלי ההשבחה, "פנה יועמ"ש הועדה אל ראש המועצה בבקשה להחזיר לועדה את כספי היטלי ההשבחה וזאת על מנת להשיבם למבקשות". לפיכך איני מוצאת מקום להורות על מחיקת המועצה כצד לתובענה.

31. תשלום אגרה בחסר: טוענות המשיבות כי יש לסלק את התביעה על הסף גם מחמת תשלום אגרה בחסר, לפי תקנה 100(4) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 [ תקנות סדר הדין]. לטענתן, אף שמדובר בתובענה לסעד אופרטיבי, שאף ניתן להעריך את שוויו, היא הוגשה במסווה של סעד הצהרתי וכ"הליך שרואים את שוויו כבלתי ניתן לביטוי בכסף", בהתאם לפרט 3 לתקנות בתי המשפט ( אגרות), תשס"ז-2007 [ תקנות האגרות]).

הכרעה בטענה זו
32. צד ראוי בכל הנוגע לתשלום אגרות היא המדינה. לפיכך לא אכריע בטענה זו טרם קבלת עמדת מחלקת האגרות בפרקליטות מחוז מרכז אזרחי. אציין עוד, כי נוכח תיקון סכום התביעה שכנגד מסך של 766,686 ₪, לסך של 2,808,891 ₪, כאשר המשיבות שילמו אגרה לפי הסכום של 766,686 ₪ (9,584 ₪), ראוי שתבדק השאלה אם אין צורך בהשלמת אגרה גם לגבי התביעה שכנגד.

סיכום
33. סיכומם של דברים:

בקשת המבקשות למתן פסק דין כבר עתה, נוכח חידוש הלכת בר יהודה - נדחית;
בקשת המשיבות לדחות את הערעור המנהלי על הסף - נדחית;
בקשת המשיבות לדחות את התביעה העיקרית על הסף מחמת כל אחת מהעילות שנטענו - נדחית, ונותרה לדיון הבקשה בנוגע לשומה בחסר. בקשה זו תבחן לגבי התביעה וכן לגבי התביעה שכנגד, על ידי מחלקת האגרות בפרקליטות מחוז מרכז ( אזרחי), שתמסור תגובתה בעניין זה בתוך 21 יום מהיום ( למרות הפגרה, בשים לב למועד ההוכחות הקבוע בתיק).

מאחר שהבקשות הוגשו משני הצדדים ונוכח התוצאה שאליה הגעתי, איני עושה צו להוצאות.

המזכירות תעביר לתגובת מחלקת האגרות בפרקליטות מחוז מרכז ( אזרחי) את סוגיית האגרות, המפורטת בסעיפים 31- 33 לעיל.

ניתנה היום, ד' אב תשע"ז, 27 יולי 2017, בהעדר הצדדים.