הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 50082-12-14

בפני
כבוד ה שופטת ד"ר איריס רבינוביץ ברון

תובעת
ונתבעת שכנגד

אפרים פלינר חברה לבנין והשקעות בעמ

ע"י ב"כ עו"ד דר' רוי בר-קהן ועו"ד הראל דדון

נגד

נתבעים
ותובעת שכנגד
1.י. פזית נכסים (1999) בע"מ
2.איתן יצחק
ע"י ב"כ עו"ד יצחק יונגר ועו"ד ישי מאירסדורף

פסק דין
מבוא
בפני תביעה ותביעה שכנגד.
התביעה הינה תביעה כספית על סך 13,082,331 ₪, שהוגשה על ידי אפרים פלינר חברה לבנין והשקעות בע"מ (להלן: " חברת פלינר") כנגד י. פזית נכסים (1999) בע"מ (להלן: " חברת פזית") ו כנגד מר יצחק איתן.
התביעה שכנגד הוגשה על ידי חברת פזית כנגד חברת פלינר על סך 4,643,719 ₪.
חברת פלינר היא חברה העוסקת ביזמות ובביצוע עבודות בניה של בתים משותפים.
חברת פזית היא חברה אשר בבעלותה זכויות בשני מגרשים בפתח תקוה, מגרש 1006 ומגרש 1007, אשר הזכויות בה ם נגזרות מהזכויות בחלקה 308 בגוש 6393. מגרש 1006 מצוי בבעלותה המלאה של חברת פזית, וכן מצויות בבעלותה 53% מהזכויות במגרש 1007. יתר 47% מהזכויות במגרש 1007 מצויות בבעלותם של מר דוד מגד, מר אברהם מגד (להלן: " מגד") ו חברת בר שקל (1991) בע"מ (להלן: " חברת בר שקל"), שבבעלותו של פרופ' ציון בן רפאל (להלן: " בן רפאל").
מר יצחק איתן (להלן: "איתן") הוא מנהלה ובעל המניות היחיד של חברת פזית.
ביום 20.10.09 התקשרה חברת פלינר עם חברת פזית בהסכם קומבינציה ביחס למגרש 1006, לפיו התחייבה חברת פלינר לבנות בניין דירות על המגרש. בהתאם ל תחשיב שבחוזה, חברת פזית תקבל לידיה 20 דירות מתוך 53 הדירות שניתן לבנות על המגרש (להלן: " הסכם 1006") (נספח 4 לכתב התביעה) .
עם התקדמות הפרויקט במגרש 1006, ניהלו הצדדים ובעלי הזכויות הנוספים במגרש 1007 משא ומתן לצורך הגעה להסכם ביחס לבניית בניין על מגרש 1007.
חברת פזית העלתה כלפי חברת פלינר טענות ביחס לאיחור בהוצאת היתר בנייה במגרש 1006. בכלל זאת, ביום 27.11.13 שלח ב"כ חברת פזית לחברת פלינר מכתב, במסגרתו העלה טענות בעניין המועד שבו הוצא היתר הבניה ודרש כי חברת פלינר תפצה את חברת פזית בגין האיחור בהשלמת הבניה (נספח ב' לתצהיר איתן) .
חברת פלינר דחתה את טענותיה של חברת פזית, בטענה שהאיחור בהוצאת היתר הבניה נגרם מטעמים אובייקטיביים וכן בשל התנהלות חברת פזית ולכן אין הדבר מהווה הפרה של ההסכם, כמפורט במכתב ב"כ של חברת פלינר מיום 2.12.13 (נספח ג' לתצהיר איתן).
נקבעה פגישה לחתימת הסכם קומבינציה ביחס למגרש 1007 ליום 2.12.13. בפגישה נחתם הסכם הקומבינציה ביחס למגרש 1007, על ידי חברת פלינר, מצד אחד, וחברת בר שקל וה"ה מגד מצד שני. איתן לא הגיע לפגישה שתואמה לצורך חתימה על ה הסכם, וההסכם לא נחתם על ידו ועל ידי חברת פזית.
המשא ומתן בין הצדדים נמשך.
ביום 25.5.14 שלחה חברת פלינר לחברת פזית ולאיתן מכתב התראה בדרישה כי יכבד ו את התחייבויותיהם ו כי איתן יחתום על ההסכם ביחס למגרש 1007 (נספח 10 לתצהיר בן עטר) . אף לאחר מכתב זה לא חתם איתן על החוזה ביחס למגרש 1007, חרף פגישות שהתקיימו בעניין זה.
ביום 17.12.14 שלחה חברת פלינר מכתב התראה נוסף לחברת פזית ולאיתן (נספח 12 לתצהיר בן עטר) . פניה זו לא נענתה וביום 23.12.14 הוגשה התביעה הראשית.
חברת פלינר תובעת פיצויי קיום בגין הרווחים שיכלה לטענתה להשיג מההסכם לגבי מגרש 1007. לכן התביעה העיקרית מעוררת בראש ובראשונה את השאלה האם המשא ומתן בין הצדדים לגבי מגרש 1007 השתכלל לכדי הסכם או שהתנהלות הנתבעים נגועה בחוסר תום לב, באופן שמצדיק פסיקת פיצויי קיום.
בנוסף לכך, תובעת חברת פלינר פיצוי בגין נזקים נוספים שלטענתה נגרמו לה שעה שבסופו של דבר לא נחתם הסכם ביחס למגרש 1007 ובכללם, בין היתר, עלות עבודות שביצעה גם עבור מגרש 1007, עלות עבודות נוספות שנאלצה לבצע במגרש 1006 ועיכובים שנגרמו לה בשל כך במסירת הדירות במגרש 1006.
ביום 1.6.15, לאחר שהוגשו תצהירי העדות הראשית מטעם חברת פלינר, הגישה חברת פזית בקשה להארכת מועד להגשת תביעה שכנגד. הוגשו תגובה המתנגדת לבקשה, ותשובה לתגובה. בהחלטה מיום 1.7.15 ניתנה לחברת פזית הארכת המועד המבוקשת על ידה.
התביעה שכנגד הינה תביעה כספית.
בתביעה שכנגד נתבע פיצוי בגין איחורים נטענים בהוצאת היתר הבניה, שהביאו לאיחורים במועד מסירת הדירות בבניין שנבנה על ידי חברת פלינר במגרש 1006.
התביעה שכנגד עניינה בטענות לפיצוי בגין נזקים שנגרמו כתוצאה מהעיכובים הנטענים, ושאלת תחולתו של סעיף הפיצוי המוסכם ביחס לאותם עיכובים, כאשר העיכוב הנטען מתייחס להוצאת היתר הבניה ולא למשך ביצוע עבודות הבניה.
כן הוגשה התביעה שכנגד בגין קשיים נטענים במכירת דירותיה של חברת פזית. עוד נטען כנגד כך שחברת פלינר מכרה את אחת מדירות הפנטהאוז אשר, לטענת חברת פזית , היתה שייכת לה.
מטעם חברת פלינר הוגשו תצהיריהם של מר יאיר בן עטר, שמתוקף תפקידו בחברת פלינר ניהל את הפרויקט במגרש 1006 (להלן: " בן עטר"), וכן תצהיריהם של מגד ובן רפאל, שהינם בעלי זכויות במגרש 1007, מר ח'אלד מחאמיד, שהיה מנהל עבודה במגרש 1006 ועו"ד יעקב זליגמן, שייצג את חברת פלינר.
כן הוגשו מטעם חברת פלינר שתי חוות דעת של המהנדס והשמאי מר רחמים שרים. חוות הדעת הראשונה עניינה הנזקים הנטענים כתוצאה מהפסד רווח כתוצאה מאי ביצוע הפרויקט במגרש 1007 וחוות דעת המשלימה ניתנה לגבי נזקים נטענים נוספים שנגרמו לחברת פלינר כתוצאה מדחיית הבנייה במגרש 1007.
מטעם חברת פזית ואיתן הוגשו תצהיריהם של איתן ושל מר יונתן איתן, בנו של מר יצחק איתן, שהיה מעורב בעסקה ביחס למגרש 1006 ובמשא ומתן ביחס למגרש 1007 וכן חוות דעת של שמאי המקרקעין, מר ארז כהן, ביחס לשומת אומדן הנזקים הנטענים על ידי חברת פלינר.
במסגרת התביעה שכנגד הוגשו על ידי חברת פזית תצהירי עדות ראשית של איתן ושל יונתן איתן וכן חוות דעת של המהנדס מר יצחק מאירסדורף, לעניין העיכובים שחלו בהוצאת היתר בנייה למגרש 1006. בהמשך אף הוגשו מטעם חברת פזית חוות דעת של רו"ח חנוך חיים, בעניין אבדן הרווח הנטען על ידי חברת פלינר מהפרויקט במגרש 1007 וכן חוות דעת נוספת של השמאי כהן, לעניין אומדן דמי שכירות לדירות במגרש 1006.
מטעם הנתבעת שכנגד, חברת פלינר, הוגש תצהיר עדות ראשית של מר בן עטר.
לאחר שהוגשו תצהירי העדות הראשית בתביעות, הגישה חברת פזית ביום 6.1.16 "בקשת הבהרה", במסגרתה עתרה כי בית המשפט יבהיר האם סעד של פיצוי בגין נזק בפועל נכלל בתביעה שכנגד ולחלופין, ביקשה כי יותר לה לתקן את כתב התביעה שכנגד בדרך של הוספת סעד של פיצוי בגין נזק בפועל, בנוסף לתביעה לפיצוי המוסכם. לטענתה, הבקשה הוגשה נוכח טענת חברת פלינר שעלתה לראשונה בתצהירי העדות הראשית שהוגשו מטעמה, כנגד תחולת סעיף הפיצוי המוסכם ביחס לאיחור בהוצאת היתר הבניה. בתגובתה, טענה חברת פלינר כי המדובר בבקשה לתיקון כתב תביעה. לגופו של עניין, היא התנגדה לבקשה.
במהלך הדיון מיום 14.1.16 טענו הצדדים בהרחבה ביחס לבקשה. בהחלטה מיום 18.1.16 ניתנה לחברת פזית רשות לתקן את כתב התביעה שכנגד כמבוקש על ידה, ולהגיש תצהיר משלים קצר כמפורט בהחלטה. כן הותר לחברת פלינר להגיש כתב הגנה שכנגד מתוקן וראיות משלימות בקשר לתיקונים שהותרו בכתב התביעה שכנגד.
מטעם חברת פזית הוגש תצהיר משלים של איתן.
מטעם חברת פלינר הוגש תצהיר משלים של בן עטר.
בדיוני ההוכחות נחקרו העדים והמומחים מטעם הצדדים.
הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

תמצית טענות הצדדים
טענות חברת פלינר בתביעה הראשית
חברת פלינר טוענת כי כבר במסגרת המשא ומתן הראשוני שנוהל בקשר למגרש 1006, היה ברור כי בכוונת הצדדים להתקשר בעסקה ביחס לשני המגרשים (1006 ו-1007) .
לטענת חברת פלינר, בשיחות הרבות שהתקיימו בינה לבין איתן, טרם החתימה על הסכם 1006 ולאחרי ה, התחייב איתן בשמו ובשם חברת פזית כי יפעל להביא את יתר בעלי הזכויות במגרש 1007 להצטרף להסכם הקומבינציה וכי הוא יחתום אחריהם על ההסכם.
עם התקדמות הבניה במגרש 1006, החלו הצדדים במשא ומתן לגבי עסקה ביחס למגרש 1007. הסכמות הצדדים ביחס לעסקה בנוגע למגרש 1007 אף גובו בהתנהגות הצדדים בפועל. אולם, איתן החל לעכב את העסקה ו את החתימה על ההסכם.
במהלך חודש אפריל 2013, לאחר שהוחלפו בין הצדדים מספר טיוטות, הגיעו הצדדים להסכמה ביחס לתנאי החוזה בנוג ע למגרש 1007 ולנוסח סופי שהיה מוסכם על כולם, ונקבע מועד לחתימת ההסכם . איתן הודיע שלא יוכל להגיע למועד החתימה שתואם ליום 2.12.13, אך הבטיח שיחתום מספר ימים לאחר חתימת יתר הצדדים. לפיכך, נחתם ההסכם רק על ידי חברת פלינר ובעלי הזכויות האחרים במגרש 1007, והחוזה הופקד בנאמנות אצל עו"ד נוף, בא כוחם של בעלי הזכויות במגרש. ממועד זה סירב איתן לחתום על החוזה.
סירובם של הנתבעים לחתום על החוזה מהווה הפרה יסודי ת ומהותי ת של התחייבויותיהם החוזיות כלפי חברת פלינר ו עומד בניגוד להסכם שנכרת בין הצדדים. התנהלות זו אף מהווה הפרה של החובה לנהוג בתום לב, בהגינות ובדרך מקובלת, הן במהלך המשא ומתן לכריתת ההסכם והן בעת ביצועו.
הצדדים הגיעו לכדי הסכם מחייב עוד באפריל 2013, ולמצער ביום 2.12.13, המועד בו נחתם החוזה על ידי כל הצדדים למעט איתן. התנהלותם של חברת פזית ו איתן ה יא שמנע ה את השתכללותו של החוזה לכדי חוזה חתום, ומלבד חתימה על ההסכם לא נותרו עניינים נוספים שטרם הוסכם עליהם.
חברת פזית ואיתן הפרו את חובתם לנהוג כלפי חברת פלינר בנאמנות; הם הציגו בפני חברת פלינר מצג כוזב , המהווה גם מצג שווא רשלני, לפיו בכוונתם לכבד את ההסכם ביחס למגרש 1007.
חברת פזית ואיתן עשו עושר ולא במשפט על חשבון חברת פלינר, וגרמו לה להסתמך עליהם, תוך שינוי מצבה לרעה ומשכך הם מ ושתקים מלטעון כי חברת פלינר לא זכאית לפיצויים.
חברת פלינר זכאית לפיצויי קיום בגין אובדן הרווחים שנגרם לה כתוצאה מהפרת ההסכם והתנהלותו חסרת תום הלב של איתן. על רקע מערכת היחסים בין הצדדים וההתקשרות הקודמת ביחס למגרש 1006 וכן פעולות חברת פזית שנעשו עקב הסתמכותה על ההסכם, התקיימו התנאים שנקבעו בפסיקה לפסיקת פיצויי קיום.
בהתאם לחוות דעת שמאית שנערכה עבור חברת פלינר, הרווח הצפוי מקיום ההסכם עומד על סך של 9,548,261 ₪ נכון ליום 2.12.13 (המועד שנקבע לחתימה על ההסכם ביחס למגרש 1007) .
נוסף על כך, זכאית חברת פלינר לפיצויים בסך 2,534,070 ₪ בגין נזקים ישירים שנגרמו לה בגין הגשת הבקשה להיתר בניה על מגרש 1007; בניה של חלק מחניון הבניין שהיה אמור להי בנות על מגרש 1007; פתיחת יציאה נוספת של החניון במגרש 1006; עיכוב בקבלת טופס 4 ביחס למגרש 1006 שעלול להוביל לאיחורים במסירת הדירות ולטענות מצד צדדים שלישיים ; רכישת והעברת ציוד מנופי לצורך הבניה במגרש 1007 .
עוד טוענת חברת פלינר כי היא זכאית לפיצויים בגין פגיעה במוניטין ובשמה הטוב, וכן עבור נזקים עתידיים נוספים בסך של 1,000,000 ₪.
ביחס לטענות הנתבעים בקשר לאיחורים הנטענים על ידם בבניה במגרש 1006, חברת פלינר טוענת בכתב התשובה כי לא היו עיכובים בבניה וכי היא עמדה במועדים הקבועים בהסכם. זאת, משום שמועד קבלת היתר הבניה הוארך בהתאם להוראות ההסכם, ו בהתאם נדחה המועד להשלמת הבניה.
עוד נטען, כי לאיחורים הנטענים על ידי הנתבעים אין קשר לסירוב לחתום על ההסכם ביחס למגרש 1007, משום שהתנאי היחיד שהציבו הנתבעים לחתימתם הינו הסכמת יתר בעלי הזכויות במגרש 1007.

טענות הנתבעים וטענות חברת פזית בתביעה שכנגד
הנתבעים העלו טענה מקדמית, לפיה התביעה מחוסרת עילה כלפי הנתבע 2, איתן, משום שבעלת הזכויות במגרש 1007 והצד להסכם הנטען הינה חברת פזית בלבד.
הנתבעים טוענים כי לבקשת חברת פלינר, סוכם עקרונית בין הצדדים כי בשלב הראשון תבוצע ההתקשרות ביחס למגרש 1006 שכולו בבעלות חברת פזית, ובהמשך ובהתאם למידת ההצלחה בפרויקט הראשון, ינהלו הצדדים מו"מ ביחס למגרש 1007, יחד עם בעלי הזכויות הנוספים במגרש.
הנתבעים מכחישים כי התקשרו בהסכם או כי התחייבו להתקשר בהסכם ביחס למגרש 1007. לטענתם, התנאים המסחריים להתקשרות ביחס למגרש 1007 מעולם לא סוכמו בין הצדדים ובתוך כך, לא סוכמה התמורה ולא נקבע מועד קשיח למסירה.
הנתבעים מכחישים את הנזקים הנטענים על ידי חברת פלינר וכן את זכאותה לפיצויים כלשהם.
הנתבעים מכחישים כי חברת פלינר השקיעה כספים בקשר למגרש 1007, וטוענים כי ככל ששולמו כספים כאמור, חברת פלינר תהיה זכאית להחזר כל סכום סביר שהושקע, בכפוף לזכות קיזוז של חברת פזית. הנתבעים טוענים כי חברת פלינר מעולם לא פנתה אליהם בדרישה להחזר הוצאות שהוצאו על ידה בקשר למגרש 1007. עוד טוענים הנתבעים, שכיוון שלחברת פזית 53% מהזכויות במגרש 1007 בלבד, כל הוצאה ש יוכח שחברת פלינר הוציאה ביחס למגרש 1007, ההחזר בגינה צריך להתחלק בין כל השותפים במגרש.
חברת פלינר התעכבה בהוצאת היתר בניה ביחס לפרויקט במגרש 1006, שהוצא באיחור של למעלה מ שנתיים. עניין זה מהווה הפרה יסודית של הסכם 1006. הנתבעים נאלצו לשאת בשל כך בהוצאות נכבדות וליטול הלוואות למימונן. העיכובים שחלו בבניית הפרויקט גרמו ל איתן נזקים, שכן תכנן לממש חלק מהדירות לצורך פירעון ההלוואות שנטל.
לא היתה כל מניעה להוציא היתר בניה במועד. העיכוב בהוצאת היתר הבניה נבע מתהליך מכוון בו נקטה חברת פלינר על מנת להביא לדחייה בהתחלת הבניה, מתוך שיקולים כלכליים ועומס עבודה, כמו גם מרשלנות וחוסר מקצועיות של הגורמים המטפלים בהוצאת ההיתר.
חברת פלינר אף התעכבה בהתקשרות עם הבנק המלווה, באופן שגרם לחברת פזית לאחר במועד תשלום היטל ההשבחה, אשר בלעדיו לא ניתן לקבל היתר בניה.
חברת פלינר התחייבה בהסכם כי בדקה את הוראות התב"ע ואין כל מניעה תכנונית או אחרת להוצאת היתר הבניה במועד ולפיכך, טענותיה בדבר מניעות תכנוניות ואחרות נדחות על הסף.
העיכוב בהוצאת ההיתר הביא לעיכוב במסירת הדירות. חברת פזית פנתה לחברת פלינר בדרישות לקבלת הפיצוי הקבוע בהסכם בגין האיחור, אולם חברת פלינר דחתה את פניותיה.
בהתאם לסעיף 16(ה) להסכם ביחס למגרש 1006, זכאית חברת פזית לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות בסך של 2,868,000 ₪. לחלופין, זכאית חברת פזית לפיצויים בגין נזק בפועל בסך של 2,761,000 ₪.
חברת פלינר מנעה מחברת פזית למכור את דירותיה, והערימה עליה קשיים. לנוכח זאת, לא היה ביכולתה של חברת פזית להחזיר את ההלוואות אותן נטלה בגין הפרויקט במגרש 1006. חברת פזית הפסידה עסקאות מכר בשל חלק מהקשיים האמורים, ונזק זה עומד על סך של 100,000 ₪.
הנזקים שנגרמו לחברת פזית מתבטאים אף בריביות מיותרות ששילמה עבור הלוואות שנטלה, בסך של 804,250 ₪, נכון למועד הגשת התביעה שכנגד.
חברת פזית אף טוענת שחברת פלינר הפרה את התחייבותה בסעיף 9(ב) להסכם, בו נקבע שרמת הגימור של דירותיה תהא זהה לזו של דירותיה של חברת פלינר. לפיכך, זכאית חברת פזית להתקנת אסלות תלויות בעלות של 399,550 ₪ ולפיצוי בגין ירידת ערכן של הדירות, אבדן ימי עבודה והוצאות בקשר להחלפת האסלות, בסך של 200,000 ₪.
בהמשך לחתימת הסכם 1006, נחתם בין הצדדים הסכם לפיו דירת הפנטהאוז בקומה ה-13 הפונה לכיוונים מזרח-צפון הינה של חברת פזית (ולא דירת הפנטהאוז הפונה לכיוונים מזרח-דרום כטענת חברת פלינר) . חברת פלינר מכרה את דירת הפנטהאוז האמורה כאילו היתה דירתה שלה.
חברת פזית ביקשה כי בית המשפט יצהיר כי דירת הפנטהאוז הפונה לכיוון מזרח-צפון שייכת לה, ומשכך הסכם המכר בו התקשרה חברת פלינר עם רוכשי דירת הפ נטהאוז בטל. לחלופין, בית המשפט התבקש להורות כי על חברת פלינר לפצות את חברת פזית בסך של 200,000 ₪.
יצוין, כי במהלך הדיון מיום 14.1.16, הודיע ב"כ חברת פזית כי הוא מוכן למחוק את הבקשה לסעד של ביטול הסכם המכר עם רוכשי דירת הפנטהאוז. בסיכומים, התבקש רק פיצוי בגין מכירת הדירה (סעיף 160). לפיכך, נותר לדון רק בסעד של פיצוי כספי , שהתבקש בעניין זה .

טענות חברת פלינר בתביעה שכנגד
באשר לטענה כי היתר הבניה הוצא באיחור, חברת פלינר טוענת כי טענה זו הועלתה על ידי חברת פזית לראשונה בחודש נובמבר 2013, בשלב האחרון של המשא ומתן ביחס למגרש 1007 והרבה לאחר שסוכמו התנאים המסחריים בהסכם זה, תוך ניצול מצוקתה של חברת פלינר , בחוסר תום לב ועל מנת להפעיל עליה לחץ פסול.
חברת פלינר טוענת כי לא היה איחור בהוצאת היתר הבניה, שכן לוח הזמנים להוצאת ההיתר נגזר מסעיף 4 להסכם 1 006. סעיפים 4(ה) ו-4(ו) להסכם קובעים במפורש, כי המועד להוצאת היתר הבניה יוארך אם נגרם עיכוב מטעם אובייקטיבי שאינו קשור בקבלן; אם הוצאת ההיתר תהיה תלויה בפעולות תכנון התשתיות והפיתוח או בביצוע פעולות תשתית מוקדמות; או אם המוכר איחר בתשלום היטל ההשבחה. חברת פלינר טוענת כי בענייננו התקיימו כל האירועים האמורים ולכן לא היה איחור.
סעיף 16(ה) להסכם איננו קובע פיצוי מוסכם בגין איחור בהוצאת היתר בניה, אלא פיצוי בגין איחור בהשלמת הבניה. חברת פלינר עומדת במועד הקבוע להשלמת הבניה ולפיכך, חברת פזית לא זכאית לפיצוי.
באשר לטענות חברת פזית ביחס לדירת הפנטהאוז, הדירה של חברת פזית היא הדירה הפונה לכיוונים מזרח-דרום-מערב ולא הדירה הפונה לכיוונים מזרח-צפון-מערב, כפי שהיא טוענת.
באשר לטענת חברת פזית ביחס לרמת הגימור של הדירות, סעיף 9(ב) להסכם קובע כי מקום בו רוכש דירה יבקש הזמנה מיוחדת, היא לא תחול על דירותיה של חברת פזית. חברת פלינר טוענת שהשדרוגים שבוצעו בדירות באים בגדר סעיף 9(ב) ולכן היא לא היתה חייבת לבצע את השדרוגים הללו בדירותיה של חברת פזית .
חברת פלינר טוענת כי לא מנעה מחברת פזית למכור את דירותיה, וחברת פזית נמנעה ממכירתן מטעמיה שלה. חברת פזית לא עמדה בנטל המוטל עליה להראות אלו פעולות נקטה כדי למכור את הדירות ולהקטין את הנזק הנטען .
חברת פלינר טוענת כי חברת פזית לא הוכיחה את ההפסד הנטען על ידה ביחס לאי מכירת דירותיה וביחס לריביות הנטענות על ידה.
בכתב ההגנה המתוקן לתביעה שכנגד , טוענת חברת פלינר כי חברת פזית אף לא זכאית לפיצוי בגין נזק בפועל. חברת פזית התכוונה למכור את הדירות ולא להשכירן. כמו כן, חברת פזית לא הפסידה מחלוף הזמן שבו לא מכרה את הדירות, אלא הרוויחה ממנו שכן מחירי הדירות עלו.

דיון והכרעה
הסוגיות שבמחלוקת
ראשית תידון התביעה העיקרית ולאחר מכן תידון התביעה שכנגד.
במסגרת בירור התביעה העיקרית יידונו הסוגיות הבאות:
האם נכרת הסכם מחייב ביחס למגרש 1007?
האם היתה מלכתחילה התחייבות לביצוע העסקה ביחס לשני המגרשים?
המשמעות של חתימת שאר הצדדים על הסכם לגבי מגרש 1007.
מה ניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים?
האם היתה גמירת דעת להתקשר בהסכם לגבי מגרש 1007?
שאלת זכאות פלינר לפיצויים בגין אי החתימה על הסכם ביחס למגרש 1007:
התביעה לפיצויי קיום.
פיצויי הסתמכות ו התביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט :
הוצאות בגין הבקשה להיתר בנייה למגרש 1007.
עבודות בנייה עבור מגרש 1007 .
עלויות נוספות בשל העיכוב בבנייה במגרש 1007.
פיצוי לרוכשי דירות במגרש 1006 בשל איחור במסירה.
אחריותו האישית של איתן לנזקים שנגרמו לחברת פלינר.
במסגרת בירור התביעה שכנגד יידונו הסוגיות הבאות:
המחלוקות בנוגע לעיכוב בהוצאת היתר הבנייה למגרש 1006:
ההסכמות הרלבנטיות בהסכם 1006.
טענות לגבי הגורמים שהביאו לעיכוב בהוצאת היתר הבניה
שאלת זכאות חברת פזית לפיצויים בגין עיכוב בהוצאת היתר בנייה:
פרשנות סעיף 16(ה) להסכם בעניין הפיצוי המוסכם.
זכאות חברת פזית לפיצוי בגין נזק בפועל.
התביעה של ח ברת פזית לפיצוי על כך שחברת פלינר מונעת את מכירת דירותיה.
התביעה לפיצוי בשל רמת הגימור של דירותיה של חברת פזית .
מכירת דירת הפנטהאוז על ידי חברת פלינר .

האם נכרת הסכם מחייב ביחס למגרש 1007
האם היתה מלכתחילה התחייבות לביצוע עסקה בנוגע לשני המגרשים
חברת פלינר טוענת, כאמור, כי מלכתחילה כוונת הצדדים היתה להתקשר בהסכמים ביחס לשני המגרשים.
הנתבעים טוענים כי סוכם בין הצדדים שבהתאם למידת ההצלחה בפרויקט במגרש 1006, ינהלו הצדדים משא ומתן ביחס למגרש 1007. לטענת הנתבעים, הם לא התחייבו להתקשר בהסכם ביחס למגרש 1007.
בן עטר, שניהל את הפרויקט במגרש 1006 מטעם חברת פלינר, הצהיר כי במחצית השניה של שנת 2006 הוצגו בפניו שני המגרשים, וכי "כבר בשלב ראשוני זה, היה ברור כי כל עסקה תתבצע לגבי שני המגרשים יחדיו". כן הצהיר, כי בהצעת המחיר הראשונה ששלח ביום 18.10.06, התייחס לשני המגרשים (בסעיף 11 לתצהירו בתביעה הראשית). בן עטר צירף לתצהירו את המכתב מיום 18.10.06, שכותרתו "הצעתנו לעסקת קומבינציה בגוש 6393 חלקה 106 בפ"ת לפי תכנית פת/1602/ב'", ואשר נכתב בו כך (נספח 2 לתצהירו):
"בהמשך לשיחתנו ולבקשתכם לקראת פגשתנו המתוכננת עם בעלי הקרקע ביום 19/10/06 הרינו להודיעכם כי הצעתנו לעסקת קומבינציה ל – 2 בנינים בני 53 יח"ד כ"א בנכס שפרטיו בנדון, עומדת על 35.5% ".
בן עטר שלח לאיתן מכתב ביום 1.3.07, ממנו עולה כי הוא נשלח לאחר פגישה שהתקיימה במשרדי חברת פלינר, ועל מנת להעלות את הסכמות הצדדים על הכתב. בין היתר, הוסכם כך (נספח 3 לתצהירו):
"עם חתימה על ההסכם בין הבעלים והקבלן יפעל הבעלים לצרוף הבעלים האחרים על המגרש השני לעסקת הקומבינציה " (ההדגשות הוספו – א.ר.ב) .
כאמור לעיל, ביום 20.10.09 נחתם הסכם 1006. בן עטר הצהיר כי בשיחות הרבות שהתקיימו בינו לבין איתן, עובר לחתימה על הסכם 1006 ולאחריה, איתן הבטיח והתחייב בשמו ובשם חברת פזית, כי יפעל לקבל את הסכמתם של בעלי הזכויות האחרים במגרש 1007 להסכם הקומבינציה וכי יחתום "חמש דקות לאחריהם" (בסעיף 17 לתצהירו). כן הצהיר, כי איתן אמר לו שיגרום לכך שהסכם הקומבינציה ביחס למגרש 1007 ייחתם עם חברת פלינר (בסעיף 18 לתצהירו).
יחד עם זאת, בחקירתו הנגדית העיד בן עטר כך (פרוט' הדיון, בעמ' 56 ש' 9-7):
"ש: זאת אומרת שתאשר לי שמבחינתך החתימה על הסכם 1006 לקחה בחשבון את האפשרות שבסופו של דבר אתם תבנו רק על 1006 ולא על 1007?
ת: היא לקחה בחשבון".
ובהמשך (פרוט' הדיון, בעמ' 59 ש' 12-9) :
"ש. אני מניח שאתה לא רשלן וגם לא החברה. אתה לקחת בחשבון שקיים סיכוי כלשהו שלמרות שההסכם לגבי מגרש 1006 נחתם ההסכם לגבי מגרש 1007 לא ייחתם בסופו של דבר?
ת. לא ייחתם איתנו, כן".
כן העיד כי עד לסוף שנת 2011, המועד בו החל המשא ומתן בנוגע למגרש 1007, איתן לא אמר שהוא יחתום על ההסכם "חמש דקות" אחרי שיחתמו השותפים (פרוט' הדיון, עמ' 56 ש' 31-28).
עוד העיד בן עטר בחקירתו הנגדית, כי בשנת 2007 חברת פלינר חתמה עם איתן על הסכם הלוואה, על מנת שאיתן יוכל לשלם את חובותיו בקשר למגרשים ולהירשם כבעלים שלהם (פרוט' הדיון, בעמ' 54 ש' 10-5).
אף עו"ד זליגמן, שהיה ב"כ של חברת פלינר וייצגה בעניין הסכם 1006 וההסכם ביחס למגרש 1007, העיד כי בשנת 2007 נחתם הסכם הלוואה בין חברת פלינר לחברת פזית, לצורך תשלום חובות שונים שבגינם חברת פזית טרם העבירה את המקרקעין על שמה (פרוט' הדיון, בעמ' 19 ש' 19-8).
בהתאם להסכם ההלוואה מיום 14.11.07 (ת/9), ההלוואה ניתנה לחברת פזית על ידי חברת פלינר, על מנת לאפשר את "השלמת העברת הבעלות כאמור וסילוק המשכנתא הקיימת כיום על זכויותיה של חברת פזית במקרקעין", שהם חלקים מחלקה 50 בגוש 6393 וכן חלקים מחלקה 51 בגוש 6393 בפתח תקווה.
חברת פלינר ציינה בסיכומיה כי הסכם ההלוואה נחתם "כדי לאפשר את העסקה בשני המגרשים, ומאחר וליצחק היו חובות לבעלים הקודמים ולרשויות, בגללם פזית לא נרשמה כבעלים" (סעיף 2 לסיכומים, ההדגשות במקור – א.ר.ב).
הנתבעים ציינ ו בסיכומיה ם כי הטענה לעניין הסכם ההלוואה מהווה הרחבת חזית אסורה, משום שעלתה לר אשונה בסיכומים (סעיף 12 לסיכומים). אולם, טענה זו הועלתה לראשונה על ידי העדים מטעם חברת פלינר, בן עטר ועו"ד זליגמן, בחקירתם הנגדית, בתשובה לשאלות שנשאלו (ר' עדות זליגמן, עמ' 19 ש' 31-7 ועדות בן עטר, עמ' 54 ש' 10-3) . הנתבעים לא טענו להרחבת חזית בזמן אמת. לפיכך, אין המדובר בהרחבת חזית אסורה.
עו"ד זליגמן נשאל בחקירתו הנגדית האם בן עטר הודיע לו בשנת 2007 על כוונה לבצע עסקת קומבינציה בנוגע למגרשים 1006 ו-1007, והשיב כי " באופן ספציפי דובר על 1006, כאשר היו בוודאי דיבורים שבהמשך תהיה עסקה לגבי 1007" (בפרוט' הדיון, עמ' 21 ש' 25 ואילך).
עו"ד זליגמן נשאל והשיב כי לא נאמר לו על ידי בן עטר, שבלי עסקה על מגרש 1007 לא יהיה הסכם על מגרש 1006 (בפרוט' הדיון, עמ' 22 ש' 4). כמו כן, העיד כי כיוון שמגרש 1007 לא היה בבעלות מלאה של איתן, העסקה לגביו לא היתה יכולה להתממש באותו לוח זמנים, אולם "מר יצחק איתן אמר בכל השלבים אני אעשה אתכם עסקה לגבי 1007 ואני אדאג להביא את השותפים שלי למגרש ההוא כדי שנעשה עסקה ביחד" (שם, ש' 14-8).
עוד העיד, כי היה ברור לבן עטר כי כדי שתהיה עסקה לגבי מגרש 1007, חייב להיחתם הסכם (פרוט' הדיון, בעמ' 21 ש' 31-28).
בן רפאל (שחברה בבעלותו בעלת זכויות במגרש 1007) העיד בחקירתו הנגדית כי להערכתו, בשנת 2010 פנה אליו איתן ביחס למגרש 1007, והציע לו להיפגש עם קבלנים. כן העיד כי "פלינר לא היה אז על הפרק" (בפרוט' הדיון, עמ' 35 ש' 9-5), וכי בשנים 2011-2010 איתן לא אמר לו שהוא מחויב לעסקה עם חברת פלינר ביחס למגרש 1007, ואמירה זו עלתה רק מאוחר יותר (שם, בש' 22-21). עוד העיד כי נפגש עם חברת פלינר "ב-2011 או 2012" (שם, בש' 30-29).
מגד (בעל זכויות נוסף במגרש 1007) העיד בחקירתו הנגדית, כי איתן " אמר שתראו את קומה 1 ו-2 לראות שהוא בונה באמת" (פרוט' הדיון, בעמ' 43 ש' 29).
איתן הצהיר כי במהלך הפגישה עם חברת פלינר ביחס למגרש 1006 "דובר באופן כללי בלבד על בנייה משותפת בשני המגרשים, יחד עם זאת גם מצד התובעת וגם מצד הנתבעת היה ברור כי אין כל כוונה להתקשר בהסכם מחייב לבניית שני הבניינים כבר במועד חתימת ההסכם לגבי מגרש 1006 או בסמוך לכך " (בסעיף 31 לתצהירו) (ההדגשות במקור – א.ר.ב), וכי " כל עוד הייתי משוכנע כי התובעת תעמוד בהתחייבויותיה בעניין מגרש 1006 לא היתה כל התנגדות מצידי לכך שהנתבעת תתקשר עם התובעת בהסכם בעניין מגרש 1007, אך יחד עם זאת לא הייתה כל התחייבות מצידי ... כי התובעת היא שתבנה על מגרש 1007, לא כל שכן עד אשר אהיה שבע רצון מהתנהלותה בכל הנוגע למגרש 1006" (בסעיף 36 לתצהירו).
איתן הצהיר כי רק בתחילת שנת 2013 "החלו בעלי התובעת ללחוץ עליי להתקשר עמם בהסכם קומבינציה נוסף בעניין מגרש 1007" (בסעיף 64 לתצהירו).
בחקירתו הנגדית, העיד איתן כי היתה נכונות מצידו להתקשר עם חברת פלינר בהסכם 1007, בתנאי "שאני מקבל מה שמגיע לי", וכי היו "דיבורים שאם הכל הולך בסדר" וככל שתהיה הסכמה של בעלי הזכויות האחרים במגרש 1007, ייחתם הסכם בין הצדדים. כן העיד, כי אינו יכול להבטיח הבטחות ביחס למגרש 1007, כשיש לו רק 53% מהזכויות במגרש (פרוט' הדיון, מע מ' 205 ש' 27 ועד עמ' 206 ש' 6).
מכל האמור לעיל עולה, כי במועד בו התקיים המשא ומתן ביחס למגרש 1006, לא היתה התחייבות חד משמעית מצד איתן לביצוע עסקה עם חברת פלינר גם ביחס למגרש 1007, והמשא ומתן בין הצדדים נוהל "באופן ספציפי" רק לגבי מגרש 1006. דובר על כך שתיחתם בהמשך גם עסקה לגבי מגרש 1007, אך התחייבותו של איתן לחתום על הסכם 1007 מיד לאחר שהשותפים יחתמו עליו, ניתנה רק בשנת 2011, לאחר שהחל המשא ומתן ביחס למגרש 1007. ממילא, חברת פזית לא הי תה בעלת הזכויות היחיד ה במגרש 1007, ולפיכך איתן לא יכול היה להתחייב בשם בעלי הזכויות האחרים.
שוכנעתי כי איתן היה מעוניין לראות האם התנהלותה של חברת פלינר ביחס למגרש 1006 הינה לשביעות רצונו, בטרם יתקשר עימה בעסקה נוספת ביחס למגרש 1007.
חברת פלינר אף לא התנתה את החתימה על הסכם 1006 בהתחייבות לגבי מגרש 1007, והנתבעים אף לא חתמו על התחייבות "להשתדל" להביא את הסכמת יתר בעלי הזכויות במגרש.
לנוכח האמור לעיל, לא שוכנעתי כי במועד שבו התנהל המשא ומתן בין חברת פלינר לחברת פזית ביחס למגרש 1006, ואף במועד החתימה על הסכם 1006, הציגו חברת פזית ואיתן מצג חד משמעי הכולל התחייבות לביצוע עסקה ביחס למגרש 1007.

המשמעות של חתימת שאר הצדדים על הסכם לגבי מגרש 1007
כאמור לעיל, חברת פלינר טוענת כי הצדדים הגיעו לכדי הסכם מחייב בחודש אפריל 2013, אז סוכמו בין הצדדים כל התנאים המסחריים העיקריים, ולכל המאוחר ביום 2.12.13, המועד בו נקבעה פגישה משותפת לצורך חתימה על ההסכם (להלן: " פגישת החתימה"). חברת פלינר טוענת שאיתן לא הגיע לפגישת החתימה בחוסר תום לב.
בסיכומיה, ציינה חברת פלינר כי לכל המאוחר במועד פגישת החתימה, התקיימו הדרישות של גמירת דעת ומסוימות לגבי כל הפרטים הנדרשים לעסקה (סעיף 11 לסיכומים).
כן טוענת חברת פלינר, כי ניתן ללמוד על קיומו של הסכם מחייב ביחס למגרש 1007, מהתנהגות הצדדים בפועל.
חברת פלינר טוענת כי גם אם לא נכרת הסכם, יש לראותו כאילו נחתם והתמלאה דרישת הכתב.
עוד טוענת חברת פלינר, כי הנתבעים חייבים בפיצויי קיום בגין הפרת חובת תום הלב.
הנתבעים טוענים שלא נכרת הסכם מחייב ביחס למגרש 1007, ולא התקיימו הדרישות של גמירת דעת ומסוימות. איתן התנה את החתימה על ההסכם בתשלום פיצויים בגין האיחור במסירת הדירות במגרש 1006 והעלה בפני חברת פלינר את דרישתו לפיצוי. לפיכך, לא נהג בחוסר תום לב.
כן טוענים הנתבעים, כי לא ניתן לקבוע שהתמלאה דרישת הכתב.
באשר לפיצוי, טוענים הנתבעים כי סעד הבכורה הוא סעד האכיפה, ובכל מקרה אין לפסוק פיצויי קיום, שכן זהו החריג.
הנתבעים טוענים שחברת פלינר אף לא זכאית לפיצויי הסתמכות, בשל הסתכנות מרצון ואשם תורם שלה.
אין מחלוקת בין הצדדים כי התנהל משא ומתן ביחס למגרש 1007 בין חברת פלינר לכל בעלי הזכויות במגרש, לרבות חברת פזית ואיתן, וכי נקבעה פגישת חתימה ליום 2.12.13.
במהלך פגישת החתימה, במסגרתה נחתם ההסכם על ידי חברת פלינר ויתר בעלי הזכויות במגרש, נערך פרוטוקול, שבו נכתב כך (נ/2):
"1. היום חתמו על הסכם הקומבינציה מגד ובן רפאל בקשר למגרש 1007. הוסכם כי כל עוד י. פזית לא חתמה על ההסכם ההסכם לא בתוקף. היה וההסכם לא יחתם ע"י י. פזית תוך 2 חודשים לא יהיה תוקף לחתימות שניתנו והן מבוטלות.
2. כמו כן ע"מ שההסכם יוכל להיחתם ולהשתכלל סופית תידאג פלינר להחתמת הצדדים על מפרט טכני ונספח חלוקת דירות וזאת תוך 30 יום" (ההדגשות הוספו – א.ר.ב).
בן עטר העיד בעניין זה בחקירתו הנגדית כך (פרוט' הדיון, בעמ' 79 ש' 7-1):
"ש. אתה מודע לזה שאתם באים משאירים את החוזה בנאמנות לחודשיים, אם הוא יחתם על ידי פזית יהיה לו תוקף ואם לא אז לא?
ת. כן.
ש. זה משהו שהיה על דעתך? נראה לך סביר?
ת. התאריך שנקבע, שאלנו (כך במקור – א.ר.ב) אותנו לאיזה תקופה, הרי אתם לא תהיו מוכנים לסחוב את זה הרבה זמן בגלל נושא הבניה של הבניין השני, אם זה ייכנס לתוקף עוד שנה יכול להיות שאותנו זה לא מעניין, נתנו מספיק זמן לנושא הזה, חודשיים, כדי לדעת איפה אנחנו עומדים" (ההדגשות הוספו – א.ר.ב) .
לפיכך, בהתאם להסכמת הצדדים שחתמו על ההסכם, תוקפו של ההסכם הותנה בחתימתה של חברת פזית עליו. משאין מחלוקת כי חברת פזית לא חתמה על ההסכם, לכאורה עולה מהאמור שההסכם אינו תקף.
יחד עם זאת, כאמור, לטענת חברת פלינר יש לקבוע כי נכרת בין הצדדים הסכם מחייב כיוון שהסתיים המשא ומתן, ולכל המאוחר במועד פגישת החתימה התקיימו התנאים של גמירת דעת ומסוימות ביחס להסכם בעניין מגרש 1007, באופן ש "מרפא" את דרישת הכתב.
מה ניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים ?
באשר לטענה של חברת פלינר כי ההגעה להסכם ביחס למגרש 1007 נלמדת מהתנהגות הצדדים, בן עטר הצהיר כי העובדה שתיחתם עסקה גם ביחס למגרש 1007 גובתה בהתנהגות ובהסכמות הצדדים בפועל, ובתוך כך (בסעיף 24 לתצהירו):
"24.1. פזית באמצעות איתן חתמה על בקשה להיתר בניה על מגרש 1007 ביחד עם התובעת.
24.2. התובעת גידרה בידיעת ובהסכמת איתן עוד במועד בו החלה העבודה במגרש הראשון, את שני המגרשים כמתחם עבודה אחד.
24.3. התובעת הביאה לשטח מגרש 1007 מנוף, ורכשה בסיס למנוף לצורך הקמת הבניין השני.
24.4. התובעת הקימה חדר טרנספורמציה ורחבת כיבוי אש משותף לשני הבניינים ונערכה מבחינת חברת החשמל לקבלת חשמל זמני שיספק לצורך בניה לשני בניינים ולא רק אחד (כ - 315 אמפר במקום 160 אמפר). חדר הטרנספורמציה בנוי על 2 הבניינים בחלקים שווים.
24.5. התובעת נערכה מבחינת צוותי העבודה שלה וחומרים בשטח להתחלת בניה במקביל.
24.6. התובעת בנתה, בהסכמת וידיעת השותפים והנתבעים, חלק מהחניון במגרש 1007, בשלושת קומות המרתף, בהיקף של 550 מ"ר ".
בסיכומיה, ציינה חברת פלינר כי לאחר החתימה על הסכם 1006, אף התבצע תכנון משותף של שני המגרשים הצמודים, שאיתן היה שותף מלא לו (בסעיף 5 לסיכומים).
בן עטר הצהיר, כי על מגרשים 1006 ו-1007 חלות מגבלות תכנוניות שמחייבות את הקמת הבניינים בפרק זמן שבחלקו חופף, בין היתר משום שהם חולקים חניון תת קרקעי משותף, וכי לא ניתן לבנות על אחד המגרשים ללא בנייה על השני מאחר ולא ניתן לבצע רדיוס סיבוב לפינוי דחסנית האשפה (בסעיף 8 לתצהירו). כן הצהיר כי " בתוכנית הקיימת, קיימות הגבלות בטיחות אשר מחיבות את הקמת החניון יחדיו אחרת צפויים להידרש אמצעי בטיחות נוספים בעלות גבוהה" (בסעיף 10).
בחקירתו הנגדית, העיד בן עטר כי בתחילת 2012 קיבלו את אישור בעלי הזכויות במגרש 1007 למתן זיקת הנאה במגרש לטובת מגרש 1006, וכי באמצעות זיקת ההנאה נפתרו הבעיות התכנוניות לגבי מגרש 1006, גם אם חברת פלינר לא תבנה על מגרש 1007 (פרוט' הדיון, בעמ' 57 ש' 22-18).
בעניין הבקשה להיתר בניה ביחס למגרש 1007, העיד כי נחתמה על ידי חברת פזית ביולי-אוגוסט 2013 (פרוט' הדיון, בעמ' 69, ש' 10). כן העיד כי "אמרתי למר יצחק איתן, שזה לא מחייב אף אחד מהצדדים. זה לא מחייב אותו. זה לא חתימת חוזה. זה כדי לקדם את היתר הבניה" ( שם, בש' 21-20).
ביחס לאמצעי הבטיחות הנוספים, העיד כי הכוונה לכך שככל שהבניינים היו נבנים במקביל, "אז מדרגות המילוט של 1006 נמצאות ב – 1007 ולהפך ", וכי מכיוון שזה לא נעשה, נוצרו עלויות נוספות (פרוט' הדיון, בעמ' 60 ש' 5-1).
ביחס לחניון, העיד כי כבר כשהתחילה הבניה במגרש 1006, בשנת 2013, נבנתה הכניסה לחניון במגרש 1007 (פרוט' הדיון, בעמ' 70 ש' 19-11).
כן השיב, בכנות, כאשר נשאל אם לקח בחשבון בשלב זה (מרץ 2013) את האפשרות שיכול להיות שבסוף לא ייחתם הסכם ביחס למגרש 1007, כי " יכול להיות כן, לא חשבתי שזה יקרה אבל יכול להיות" (פרוט' הדיון, בעמ' 70 ש' 26-25).
עוד העיד כי חברת פלינר יידעה את בעלי הזכויות במגרש 1007 שהיא משקיעה כסף במגרש 1007 (פרוט' הדיון, בעמ' 71 ש' 1).
עו"ד זליגמן הצהיר כי חברת פלינר טיפלה במקביל בקידום התוכניות והרישוי לגבי הבניין במגרש 1007, וכי במסגרת הליכי הרישוי הוגשה על ידי חברת פלינר "בקשה להקלה אשר לגביה הוגשו התנגדויות, ובקשר לכך היה שיתוף פעולה עם עו"ד אהוד נוף לטיפול והסרת ההתנגדויות שהוגשו" (בסעיפים 14-13 לתצהירו).
מגד ובן רפאל הצהירו כי לנוכח הסכמתם שחברת פלינר תבנה על המקרקעין, הם נתנו הסכמתם לכך שחברת פלינר תבצע פעולות לקידום הוצאת היתר הבניה ובניית חלק מהחניון המשותף, אף שטרם נחתם הסכם (סעיף 8 לתצהיר מגד וסעיף 11 לתצהיר בן רפאל).
בן רפאל העיד בחקירתו הנגדית כי "התבקשנו והסכמנו ללא הסכם מחייב להתחיל לחתום כדי שיוציאו היתר ואכן הוצא היתר" (בפרוט' הדיון, עמ' 37 ש' 20-19).
יחד עם זאת העיד, כי בשנת 2013 שילם היטל השבחה במקום חברת פזית משום ש"ראיתי את ההסכם סגור וודאי" (פרוט' הדיון, בעמ' 39 ש' 21-6).
עוד העיד, כי "היו חייבים ליצור מרחב משותף כדי לרוקן אשפה, דחסניות שהיו צריכים לשים שם וגם שהיה מתוכנן מרתף חנייה מושתף עם זיקת הנראה (כך במקור – א.ר.ב) שבאחד יורדים ובאחד עולים" (פרוט' הדיון, בעמ' 39 ש' 32-30).
מר ח'אלד מחאמיד, מהנדס בחברת פלינר, הצהיר כי נפגש עם איתן מספר פעמים במגרש 1006, ובמסגרת אותן פגישות איתן חזר ואמר כי יחתום על ההסכם "חמש דקות" לאחר שיתר בעלי הזכויות יחתמו עליו "כך שאנו נערכנו בשטח לבניה על שני המגרשים" (סעיף 3 לתצהירו).
איתן הצהיר, כי לקראת אמצע שנת 2013 פנה אליו בן עטר וביקש שיחתום על הבקשה להיתר בניה ביחס למגרש 1007 "וזאת ללא כל התחייבות מצידה של הנתבעת לכך שהתובעת תהא זו שתבנה על המגרש הנ"ל" (בסעיף 74 לתצהירו, ההדגשות במקור – א.ר.ב).
כן הצהיר, כי חברת פלינר "החליטה על דעת עצמה לבנות חניון שיהא משותף לבניין 1007 ו-1006 וזאת בטרם נחתם עמה הסכם לגבי מגרש 1007", וכי "אין כל מחויבות מבחינה תכנונית לבניית החניון המשותף, אלא הכל פרי תכנונו של אדריכל התובעת" (בסעיף 104 לתצהירו).
בחקירתו הנגדית, העיד כי חברת פלינר הקימה חדר טרנספורמציה, וכי נציגים מטעמה אמרו לו כי "בבוא היום, אם אנחנו ניקח, נעשה את זה, אז אנחנו עשינו בשבילנו, אם לא נעשה נשים את זה בשביל קבלן אחר" (פרוט' הדיון, בעמ' 277 ש' 27-23).
עוד העיד כך (פרוט' הדיון, בעמ' 278 ש' 8-2):
"ש: ... פיזית בשטח, אתה ידעת שעושים דברים ב- 1007?
ת. בלי שום, בלי שום אה, איך אומרים? לא אחריות, בלי שום, אה שייכות שהם יבנו את ה- 1007.
...
ת. ... והם אמרו שזה, אנחנו יודעים, ... כמה עבודה השקענו, ברגע, אם אנחנו לא עושים יבוא אחר, קבלן אחר ישלם לנו ושלום על ישראל".
יונתן העיד בחקירתו הנגדית, כי בחלק מהשנים המגרש היה מגודר, בידיעתו ובידיעת איתן (פרוט' הדיון, בעמ' 152 ש' 19-13).
עוד העיד, כי הוא ואיתן ידעו כי בוצע תכנון לחניון משותף של שני הבניינים (פרוט' הדיון, בעמ' 167 ש' 12-5), וכי במסגרת התכנון המקורי בוצע תכנון משותף גם של שטחי השירות (פרוט' הדיון, בעמ' 169 ש' 27-25). כן העיד, כי "הם עצמם אמרו שיש לזה עלות מסוימת שאולי תשולם על ידי קבלן אחר" (פרוט' הדיון, בעמ' 170 ש' 4-3).
מכל האמור לעיל עולה, כי חתימתה של חברת פזית על הבקשה להיתר בניה, נעשתה כאשר חברת פלינר מסרה לה שעניין זה לא יחייב אותה ביחס למגרש 1007. התכנון שנעשה על ידי האדריכל לבניית שטחים מסוימים במשותף לשני הבניינים, ובתוך כך בניית חלק מהחניון וחדר טרנספורמציה, נעשה אמנם בידיעת הנתבעים, אולם בהתאם לעדותו של בן עטר, חברת פלינר לקחה בחשבון בשלב זה שייתכן שלא ייחתם עימה הסכם ביחס למגרש 1007. בהתאם לעדותו של בן עטר, המגבלות התכנוניות ביחס לבניית שני המגרשים במקביל, נפתרו באמצעות זיקת ההנאה שחתמו בעלי הזכויות במגרש 1007 לטובת מגרש 1006.
באשר לעובדה כי חברת פלינר גידרה את שני המגרשים בידיעתם של איתן ושל חברת פזית, אמנם, המדובר בהתנהגות המעידה על הסכמה מסוימת לכך שחברת פלינר תפעל ביחס למגרש 1007, אולם איני סבורה שיש בגידור המגרשים כדי ללמד על קיומו של הסכם מחייב, בפרט כאשר ידוע שנעשו בהסכמה עבודות אף בשטח מגרש 1007.
באשר לרכישת הבסיס למנוף וההיערכות מבחינת הסדרת החשמל, בן עטר צירף לתצהירו חשבונית שהוצאה לחברת פלינר עבור רכישת מירכב לעגורן מיום 17.2.14, וכן בקשה ששלחה חברת פלינר לחברת החשמל "להגדלת חיבור ארעי ל3+315 – בניני מגורים בנווה עוז הירוקה, פ"ת " מיום 24.3.14 (נספח 6 לתצהירו). לפיכך, פעולות אלו נעשו בשנת 2014, לאחר שכבר היה ברור כי הנתבעים לא חות מים על ההסכם ביחס למגרש 1007. מה גם שלא הובאו בפני עדויות לכך שחברת פלינר קיבלה את הסכמתו של איתן להיערכות מבחינת צוותי העבודה ומבחינת הבאת המנופים לשטח.
לנוכח כל האמור לעיל, לא מצאתי שעצם התנהגות הצדדים בפועל מלמדת בדבר קיומו של הסכם לענין מגרש 1007 , כפי שנטען על ידי חברת פלינר .

האם היתה גמירת דעת להתקשר בהסכם לגבי מגרש 1007 ?
ביחס לדרישה לגמירת דעת להתקשר בחוזה, זו צריכה להתקיים הן ביחס להצעה, בהתאם לסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") והן ביחס לקיבול, בהתאם לסעיף 5 לחוק.
על המבחן לגמירת דעת כתבה כך פרופ' גבריאלה שלו בספרה דיני חוזים (תשס"ה) בעמ' 173:
"מבחן גמירת הדעת הוא מבחן חיצוני של ההצהרה ולא מבחן פנימי של הכוונה. החוק אינו מסתפק בגמירת דעת בעלמא אלא תובע השתקפות חיצונית שלה. ... מבחן גמירת הדעת הוא אפוא מבחן אובייקטיבי. משמעותו המעשית של המבחן האובייקטיבי היא כי גמירת דעתם של הצדדים לחוזה נלמדת על-פי אמות מידה חיצוניות. נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריה ותוכן החוזה עצמו, הם הנתונים שעל-פיהם יקבע בית-המשפט קיומה או העדרה של גמירת דעת".
יש לבחון האם ניתן ללמוד על גמירת דעתם של הנתבעים להתקשר בהסכם ביחס למגרש 1007.
אין מחלוקת כי נוהל משא ומתן בין הצדדים לקראת חתימה על ההסכם. למעשה, הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה עד כמה איתן וחברת פזית היו מעורבים במשא ומתן שהתקיים, ובשאלה ממתי החל איתן להתנות את חתימתו על ההסכם ביחס למגרש 1007 בתשלום פיצויים מצד חברת פלינר , באופן שמשליך על גמירת דעתו להתקשר בהסכם.
המשא ומתן ביחס למגרש 1007 החל בשנת 2012. זאת, בהתאם לעדותו של עו"ד זליגמן, שניהל תרשומות בעניין הפגישות שקיימו הצדדים, אשר מהן עולה כי התקיימה פגישה לצורך משא ומתן ביחס למגרש 1007 כבר ביום 28.2.12 (פרוט' הדיון, בעמ' 25 ש' 6-1). באשר למעורבות הנתבעים במשא ומתן ביחס להסכם 1007, בן עטר הצהיר כי בשום שלב איתן לא התכחש להסכמות הצדדים שהושגו באפריל 2013, או לנוסח ההסכם שנחתם ביום 2.12.13, "או טען כי הוא לא מצרף את חתימתו להסכם בשל העובדה כי ישנם נושאים מסחריים שלא סוכמו ונקבעו" (בסעיף 32 לתצהירו).
עו"ד זליגמן הצהיר כי כבר בחודש מרץ 2012 התקיימה פגישה בנושא מגרש 1007, שבמסגרתה סוכמו עיקרי הדברים (בסעיף 3 לתצהירו). כן הצהיר כי הפגישות בעיקרן התקיימו עם יתר בעלי הזכויות במגרש 1007, אולם נמסר לו על ידי עו"ד נוף שהוא עומד בקשר עם איתן ומדווח לו על ההתקדמות (בסעיפים 4-3 לתצהירו).
עו"ד זליגמן העיד בחקירתו הנגדית כי יש בידיו תרשומת מפגישה שהתקיימה בתאריך 28.2.12, בנוכחותו של איתן (פרוט' הדיון, בעמ' 25 ש' 2-1). בתרשומת זו מצוין כי הפגישה התקיימה "בנוכחות פלינר יצחק איתן עו"ד נוף" (ת/3). עוד העיד כי למיטב זכרונו באפריל 2013 התקיימה פגישה שבה כולם היו נוכחים (פרוט' הדיון, בעמ' 24 ש' 28-27), וכי ביום 10.6.13 התקיימה פגישה במשרדו של עו"ד נוף, אשר בהתאם לתרשומת שבידיו (ת/5) איתן נכח בה (פרוט' הדיון, בעמ' 25 ש' 12-11). בתרשומת הפגישה מיום 10.6.13 מצוין כי הפגישה נערכה "בנוכחות עו"ד נוף / זליגמן / מתמחה עידן יצחק איתן / יאיר בן עטר / בן רפאל / מגד / אפרים פלינר / גיא פלינר".
כן העיד כי " משיחות שהיו לי עם עו"ד נוף הוא אמר שהיה לו קושי מסוים בתקשורת עם יצחק איתן" (פרוט' הדיון, בעמ' 28 ש' 27-26).
מגד ובן רפאל הצהירו כי "בחודש נובמבר 2012, פעל עו"ד נוף, בשמנו, 'לסגור' את פרטי המשא ומתן בקשר למגרש 1007" (בסעיף 5 לתצהיר מגד ובסעיף 8 לתצהיר בן רפאל).
בן רפאל הצהיר כי ביום 3.3.14 שלח לאיתן מכתב "בתקווה לשכנעו לצרף חתימתו להסכם שכלל את כל ההסכמות עליהם (כך במקור – א.ר.ב) הגענו והיה מוסכם גם על איתן " (בסעיף 15 לתצהירו).
במכתבו של בן רפאל מיום 3.3.14, נכתב כך (נספח 1 לתצהירו):
"5) עם זאת משהשגנו מחברת פלינר הצעה שטעמה (כך במקור – א.ר.ב) את המלצתך (41.5%), נמנעת אתה מלהגיב ולהגיע לפגישות ולאפשר להגיע לחוזה.
6) יתרה מכך, בעוד אנו התקדמנו עם חברת פלינר למתווה הסכמות לא חתום, שלגביו עדכנו אותך, פנינו אליך אך כהרגלך נמנעת מלהשיב לנו, ושוב לא הגעת לפגישות רבות משתתפים עם עו"ד שלנו ושלהם שנועדו להתקדם לחוזה" (ההדגשות במקור – א.ר.ב).
בחקירה הנגדית העיד בן רפאל שאיתן הגיע רק לחלק מהפגישות (פרוט' הדיון, עמ' 36 ש' 17-15).
מגד העיד בחקירתו הנגדית כי איתן "אף פעם לא בא" לפגישות (פרוט' הדיון, עמ' 44 ש' 32), וכי כחודשיים לאחר אפריל 2013 איתן "נעלם" (בפרוט' הדיון, עמ' 45 ש' 17-9).
איתן הצהיר כי "בדיעבד נודע לי, כי נערכו פגישות של השותפים עם בעלי התובעת בנוכחות עו"ד נוף וב"כ התובעת. אני, כמי שלא הסכים להתקשר בשלב זה בהסכם לעניין מגרש 1007, לא נכחתי באף פגישה מעין זו" (בסעיף 71 לתצהירו).
איתן הצהיר כי ככל הנראה עו"ד נוף ניהל את המשא ומתן מטעם יתר בעלי הזכויות במגרש 1007 (בסעיף 14 לתצהירו), וכי " אני ו/או כל נציג אחר של הנתבעת לא לקחנו חלק מטעם הנתבעת במו"מ הנ"ל, לא קיבלנו טיוטות של הסכמים בעניין מגרש 1007, ולא נכחנו בפגישות שנערכו בין נציגי התובעת וב"כ לבין יתר השותפים במגרש 1007" (בסעיף 15 לתצהירו).
כאמור, איתן הצהיר כי עד לאוקטובר 2013 לא התנגד לניהול משא ומתן ביחס למגרש (בסעיף 67 לתצהירו) וכי לקראת אמצע שנת 2013, מחשש שחברת פלינר לא תשלם לחברת פזית פיצויים, ביקש מעו"ד נוף שלא יתקדם במשא ומתן עם חברת פלינר בעניין מגרש 1007 (בסעיף 78 לתצהירו . ר' גם בסעיף 16 לתצהירו).
בסיכומיה ציינה חברת פלינר כי טענה זו של איתן, לפיה לא נוהל על ידי עו"ד נוף משא ומתן בשם חברת פזית, מהווה הרחבת חזית אסורה. אכן, בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי "אין מחלוקת כי נוהל מו"מ בין הצדדים" (בסעיף 30 לכתב ההגנה), ואין טענה כי עו"ד נוף הפסיק לייצג את הנתבעים. לפיכך, טענה זו של הנתבעים אכן מהווה הרחבת חזית אסורה, שאין מקום לדון בה.
איתן העיד כי נכח בפגישה שנערכה ביום 2.6.13 (פרוט' הדיון, בעמ' 280 ש' 13-12), וכי בא כדי "לקבל מהם הסכמה שבבוא היום אני מקבל את מה שמגיע לי" (פרוט' הדיון, בעמ' 282 ש' 15).
יונתן, בנו של איתן, הצהיר כי איתן אינו משתמש בתקשורת אלקטרונית (דוא"ל) ולכן שימש הוא כמען להתכתבויות של איתן עם עו"ד נוף ועם חברת פלינר (בסעיף 17 לתצהירו). כן הצהיר כי " מבדיקה מדוקדקת שערכתי קודם להגשת תצהירי זה לא מצאתי אף לא טיוטת הסכם אחת בעניין מגרש 1007 לא כל שכן סיכומי פגישות או הסכמות כלשהן, אשר נשלחו אלי בדוא"ל" (בסעיף 22 לתצהירו).
בחקירתו הנגדית העיד יונתן כי עו"ד נוף לא פוטר על ידם בשום שלב (פרוט' הדיון, בעמ' 175 ש' 32-31).
חברת פלינר ביקשה לזמן את עו"ד נוף לעדות ובהחלטה מיום 10.5.15, התרתי את זימונו. בהחלטה מיום 4.6.15 בוטלה ההחלטה מיום 10.5.15, לבקשת הנתבעים, שהודיעו שבכוונתם להעידו מטעמם וצוין כי ככל שהנתבעים לא יזמנו אותו לעדות, תוכל חברת פלינר לזמנו . לבסוף, עו"ד נוף לא זומן לעדות על ידי הנתבעים, מהטעמים שפורטו בהודעה על הגשת תצהירי עדות ראשית מטעמם. בנסיבות העניין, ולנוכח טענות הנתבעים ביחס למידת מעורבותם במשא ומתן שהתנהל בין הצדדים ביחס למגרש 1007, אני סבורה שהיה על הנתבעים לזמנו לצורך הוכחת טענותיהם.
מהאמור לעיל עולה, כי הנתבעים השתתפו, אף אם באופן מסויג, במשא ומתן ביחס למגרש 1007. הוכח שאיתן נכח, לכל הפחות, בפגישות שהתקיימו בימים 28.2.12 ו-10.6.13, וכי הוא עודכן בפרטי ההסכמות שהושגו ובמועד שנקבע לפגישת החתימה . עו"ד נוף לא פוטר על ידי הנתבעים מייצוגם במשא ומתן ביחס למגרש 1007 והוא ניהל את המשא ומתן אף בשמם במשך תקופה זו, עד לפגישת החתימה , ואף לאחריה.
נותר לבחון את המשמעות של טענת הנתבעים לגבי התניית החתימה על הסכם 1007 בפיצוי בגין האיחור הנטען במגרש 1006.
בן עטר הצהיר כי סמוך לחודש ספטמבר 2013 איתן החל להתנות את חתימתו על ההסכם, בתשלום פיצוי על ידי חברת פלינר עבור איחור במסירת הדירות במגרש 1006, שנגרם לטענתו בשל עיכוב בהוצאת היתר הבניה (בסעיף 35 לתצהירו) .
בן עטר הצהיר כי זמן קצר לפני פגישת החתימה הודיע לו איתן כי בשל נסיבות אישיות לא יוכל להגיע לפגישה "אך שב והרגיע שיחתום על ההסכם חמש דקות לאחר שיתר שותפיו יחתמו, והודיע כי יגיע לחתום על ההסכם ימים מספר לאחר המועד שנקבע" (סעיף 29 לתצהירו). עו"ד זליגמן הצהיר כי הודעה זו נמסרה לו על ידי עו"ד נוף (בסעיף 11 לתצהירו).
כן הצהיר בן עטר, כי לשיטתה של חברת פלינר לא נגרם כל עיכוב בהוצאת היתר הבניה ולפיכך, היא סברה שאין ממש בדרישותיו של איתן, אולם הסכימה שמימוש ההסכם ביחס למגרש 1007 לא יגרע מאפשרותו של איתן להעלות את טענותיו ככל שיהיה מעוניין בכך (בסעיף 36 לתצהירו) .
בחקירתו הנגדית, העיד בן עטר שבספטמבר 2013 קיבל שיחת טלפון מאיתן, ובה דרש איתן פיצויים בגין איחור במסירת הדירות, וכי זו היתה הפעם הראשונה שהבין שיש לאיתן טענה לגבי איחור במסירת הדירות. כן העיד כי חברת פלינר הסבירה לאיתן את עמדתה החד משמעית לפיה לא מגיע לו פיצוי, כיוון שאין איחור במסירת הדירות וכי בשלב זה חברת פלינר לא הביעה נכונות לפצות את איתן (ר' פרוט' הדיון מעמ' 72 ש' 7 ועד עמ' 73 ש' 31).
מאוחר יותר, הוצע על ידי חברת פלינר שיוסכם כי אין בהתקשרות בהסכם ביחס למגרש 1007 כדי לגרוע מטענותיהם של הצדדים ביחס להסכם 1006. בן עטר צירף לתצהירו טיוטה של "כתב אישור והסכמה" שהוכן לשם כך (נספח 8 לתצהירו). בהתאם לעדותו של עו"ד זליגמן, אפשרות זו הוצגה לאיתן בשנת 2014 (פרוט' הדיון, עמ' 29 ש' 16).
בן עטר העיד כי טיוטת כתב ההתחייבות (נספח 8 לתצהירו) לא נחתמה (פרוט' הדיון, בעמ' 79 ש' 20). עולה מכך, שאיתן לא קיבל את הצעתה של חברת פלינר להפריד בין טענותיו לגבי הפיצויים לבין חתימה על ההסכם.
כאשר נשאל בן עטר האם לאחר מועד פגישת החתימה איתן הבטיח שיחתום על ההסכם "חמש דקות" לאחר שיחתמו עליו יתר בעלי הזכויות במגרש 1007, השיב כי "הוא לא אמר" (פרוט' הדיון, עמ' 82 ש' 6-5).
כן העיד בן עטר כי חברת פלינר ואיתן ניסו להגיע להסכמות ביחס לדרישת איתן לפיצוי אף לאחר שאיתן לא התייצב לפגישת החתימה (פרוט' הדיון, מעמ' 80 ש' 25 עד עמ' 81 ש' 2), וכי עד לחודש מאי 2014, אז התקיימה פגישה בין הצדדים, האמין שבכוונתו של איתן לחתום על ההסכם (שם, בש' 29-9).
עו"ד זליגמן העיד בחקירתו הנגדית, שכחודשיים שלושה לפני פגישת החתימה, קרי בספטמבר 2013, החל איתן להעלות טענותיו לגבי איחורים בלוח הזמנים לגבי מגרש 1006, אשר מקנים לו לטענתו זכות לפיצויים (פרוט' הדיון, מעמ' 27 ש' 31 ועד עמ' 28 ש' 3).
כן העיד כי חברת פזית עיכבה את החתימה על ההסכם, משום שאיתן לא שיתף פעולה לנוכח הדרישה הכספית שהיתה לו, וכי איתן "לא אמר שזה מתנה את חתימת ההסכם על 1007, אבל במציאות זה עיכב" (פרוט' הדיון, בעמ' 28 ש' 19-18).
מגד העיד בחקירתו הנגדית כי לאחר פגישת החתימה פגש את איתן, וזה אמר לו "שמגיע לו כסף מפלינר ושאחרי שהוא ישלם אני אחתום" (פרוט' הדיון, בעמ' 45 ש' 21-20).
איתן הצהיר כי עד אשר הגיע מועד המסירה החוזי לפי הסכם 1006, אשר לשיטת הנתבעים חל באוקטובר 2013 (ר' סעיף 13 לכתב התביעה שכנגד), חברת פלינר לא התכחשה להתחייבותה לפיצוי לפי ההסכם, ולכן בשלב זה לא התנגד לניהול משא ומתן ביחס למגרש 1007, אולם גמר בדעתו שלא להתקשר בהסכם עד שיתקבל הפיצוי בגין האיחור (בסעיף 67 לתצהירו).
כן הצהיר כי החל להעלות את דרישותיו לגבי הפיצוי בספטמבר 2013 (בסעיף 21 לתצהירו), וכי כשנוכח שהדירות לא ימסרו במועד, פנה בעניין זה לחברת פלינר (בסעיף 78 לתצהירו).
עוד הצהיר איתן כי מאמצע שנת 2013, החלה הידברות בעל פה בינו לבין בעליה של חברת פלינר בנוגע לפיצוי המוסכם, אשר הציעו הטבות בדירות שתקבל חברת פזית בבניין שייבנה במגרש 1007 ולאחר מכן אף הציעו חילופי דירות ופנטהאוזים בבניין במגרש 1006, אולם בהמשך חברת פלינר חזרה בה מהצעות אלו "ואני הופתעתי מאד כאשר פתאום התברר לי כי אין בכוונת התובעת לעמוד בהסכם ולשלם את הפיצוי המוסכם" (בסעיף 79 לתצהירו).
איתן הצהיר כי חמישה ימים לפני פגישת החתימה, ביום 27.11.13, שלח עו"ד נוף בשם חברת פזית לחברת פלינר מכתב, בו נדרשה לפצות את חברת פזית בהתאם למנגנון הפיצוי הקבוע בהסכם (בסעיף 8 לתצהירו, נספח ב'). עוד הצהיר כי במועד פגישת החתימה, ביום 2.12.13, השיב ב"כ של חברת פלינר ודחה את טענותיה של חברת פזית ביחס להפרת ההסכם וביחס לזכאותה לקבל את הפיצוי המוסכם (סעיף 9 לתצהירו, נספח ג').
כן הצהיר כי משנוכח שחברת פלינר מתנערת מחובתה לפי ההסכם לשלם לחברת פזית פיצויים, "לא היתה לי כוונה כי הנתבעת תתקשר בהסכם חדש לגבי מגרש 1007 עד שלא נגיע להסכמה באשר לפיצויים לגבי מגרש 1006" (בסעיף 10 לתצהירו), וכי היעדרותו מפגישת החתימה נבעה מסיבה זו (בסעיף 6 לתצהירו).
בחקירתו הנגדית, העיד איתן כי במהלך אוגוסט-ספטמבר 2013, פנה לעו"ד נוף בעניין הפיצויים שלשיטתו מגיעים לחברת פזית בגין האיחורים (פרוט' הדיון, עמ' 206 ש' 26-22), וכי בתקופה זו אף הודיע לחברת פלינר כי כל עוד לא יקבל את הפיצוי המוסכם לפי החוזה, לא יחתום על הסכם לגבי מגרש 1007 (פרוט' הדיון, בעמ' 207 ש' 16-11).
יחד עם זאת, העיד כי כבר בתחילת שנת 2012, לאחר שחברת רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ (להלן: "חברת רמי שבירו") קיבלה היתר בניה, פנה לחברת פלינר והודיע לה כי "בבוא היום שמגיע לי פיצויים אתם תשלמו", וכי נמסר לו ש"יהיה בסדר" (פרוט' הדיון, מעמ' 213 ש' 29 ועד עמ' 214 ש' 1). כן העיד, כי כששאל "אם אתם תתעכבו שזה לא לפי החוזה ... בבוא היום אני מקבל את הפיצוי? בשום פנים ואופן לא אמרו לי לא" (בעמ' 214, ש' 23-22).
עוד העיד, כי ".. הם לא עמדו בהתחייבות שלהם, אני לא אחתום עם אנשים שיהיו אפילו הכי קרובים אלי" (פרוט' הדיון, עמ' 279 ש' 3-2).
מהאמור עולה כי איתן העלה את דרישתו לפיצויים רק במהלך ספטמבר 2013. עדותו לפיה פנה לחברת פלינר בעניין זה כבר בשנת 2012, לא מתיישבת עם האמור בתצהירו ועם האמור בעדויותיהם של העדים מטעם חברת פלינר. עדותו של בן עטר, לפיה איתן פנה אליו לראשונה בדרישה לפיצוי המוסכם בספטמבר 2013, היתה עקבית ואמינה עלי, בעוד עדותו של איתן בעניין זה, שהועלתה לראשונה בחקירתו, היתה מבולבלת ולא עקבית.
כאמור, המשא ומתן בין הצדדים לגבי מגרש 1007 החל להתנהל בכל המאוחר בסביבות פברואר 2012. בהסכם 1006 נקבע כי הבנייה תושלם בתוך 33 חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה. היתר הבניה במגרש 1006 ניתן רק בחודש ינואר 2013, באופן שלא איפשר את קבלת הדירות לחזקתו של איתן במועד בו סבר שעליו לקבל את הדירות, לשיטתו בחודש אוקטובר 2013.
שוכנעתי שהחלטתו של איתן שלא להתקשר עם חברת פלינר בהסכם ביחס למגרש 1007 עד שחברת פזית לא תקבל את הפיצויים שלשיטתו מגיעים לה, קיבלה ביטוי חיצוני ברור כלפי חברת פלינר, החל מחודש ספטמבר 2013.
לנוכח כל האמור, שוכנעתי כי איתן האמין שחברת פלינר התעכבה בהוצאת היתר הבניה באופן שהביא לעיכוב במסירת הדירות, וכי לפיכך חברת פזית זכאית לפיצויים וכי לא רצה לחתום על הסכם לגבי מגרש 1007 מבלי שיוסדר הפיצוי שסבר שמגיע לו . לכן, אף אם ייקבע שהדרישה לפיצויים לא היתה מוצדקת, משעה שאיתן התנה את החתימה על הסכם 1007 בקבלת פיצויים והביא זאת לידיעת חברת פלינר , כפי שכבר נקבע, החל מחודש ספטמבר 2013, במהלך התקופה שבה הוחלפו טיוטות ומספר חודשים לפני שנקבע מועד לחתימה, ומשעה שעניין זה לא נפתר על ידי הצדדים, אני סבורה שלא הוכח כי התקיימה בחברת פזית ובאיתן גמירת דעת להתקשר בהסכם לגבי מגרש 1007.
לנוכח מסקנתי זו, אני סבורה שאין צורך לבחון את השאלה האם ההסכם ביחס למגרש 1007 ענה על דרישת המסוימות. יחד עם זאת, יצוין כי העתק מההסכם, שנחתם ביום 2.12.13 על ידי על הצדדים למעט על ידי איתן בשם חברת פזית, לא הוצג בפני, שכן הוא נותר בנאמנות אצל עו"ד נוף. לפיכך, אף לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי כי הסכם זה עונה על דרישת המסוימות.
בנסיבות הללו, אין צורך להידרש לשאלה האם ניתן להתגבר על דרישת הכתב במקרקעין.
לסיכום, לא ניתן לקבוע כי נכרת בין הצדדים הסכם מחייב ביחס למגרש 1007. לכן, לא ניתן לקבל את התביעה לפיצויי קיום בטענה שנ כרת הסכם מחייב .

שאלת זכאות חברת פלינר לפיצויים בגין אי החתימה על ההסכם ביחס למגרש 1007
כאמור, טענתה החלופית של חברת פלינר הינה כי היא זכאית לפיצויי קיום משום שהתנהלותם של חברת פזית ושל איתן הם שמנעו את השתכללותו של ההסכם ביחס למגרש 1007 לכדי חוזה חתום. לחלופי חילופין, טוענת חברת פלינר שהיא זכאית לפיצויי קיום מכוח סעיף 12 לחוק החוזים, בשל חוסר תום לב של חברת פזית ואיתן במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה .
בנוסף לכך, בכתב התביעה, טענה חברת פלינר שיש לפסוק לה פיצויי קיום בסך של 9,548,261 ₪ נכון ליום 2.12.13 (מועד פגישת החתימה) . בסיכומיה, טוענת חברת פלינר שהערכה זו תוקנה לאור עלייה במחירי הדירות ועסקאות ספציפיות שנערכו במגרש 1006, ולפיכך יש לפסוק לה פיצויי קיום בסך של 12,975,092 ₪.
כמו כן, חברת פלינר טוענת שנגרמו לה נזקים נוספים בגינם היא זכאית לפיצויים.
בכתב התביעה, טענה חברת פלינר כי היא זכאית לפיצוי בגין פגיעה במוניטין ובשמה הטוב וכן עבור נזקים עתידיים נוספים, בסך של 1,000,000 ₪. חברת פלינר לא חזרה על טענה זו בסיכומיה, ולפיכך אין מקום לדון בה (ר' ע"א 2950/07 יונס מוחמד סולימאן נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעין ישראל פיסקה 32 (פורסם במאגרים)).
הנתבעים טוענים כי החלטתה של חברת פזית שלא להתקשר בהסכם ביחס למגרש 1007 נבעה מעמדתה כי חברת פלינר הפרה את הסכם 1006 בכך שאיחרה במסירת הדירות אך סירבה לשלם פיצויים. עמדה זו אינה נגועה בחוסר תום לב.
עוד טוענים הנתבעים, כי גם אם ייקבע שחברת פזית נהגה בחוסר תום לב במשא ומתן לגבי הסכם 1007, חברת פלינר אינה זכאית לפיצויי קיום, כיוון שבהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים יש לפסוק בגין הפרת חובת תום הלב פיצויי הסתמכות, ואילו פסיקת פיצויי קיום היא החריג. כן טוענים הנתבעים, כי סעד האכיפה הוא סעד הבכורה בענייננו.
הנתבעים טוענים שחברת פלינר אף אינה זכאית לפיצויי הסתמכות, משום שההוצאות שהוציאה נעשו בידיעה שאין כל הסכם מחייב ותוך לקיחת סיכון מחושב. חלק מההוצאות הוצאו בתקופה שכבר היה ברור שחברת פזית לא תחתום על ההסכם.
בסיכומים, ציינו הנתבעים כי חברת פלינר אינה זכאית לפיצויי הסתמכות, נוכח אשם תורם מצידה והסתכנות מרצון.
לחלופין, הנתבעים טוענים שחברת פלינר היתה מחויבת בהקטנת הנזק. כן טוענים הנתבעים כי ההוצאות שחברת פלינר הוציאה לטובת קידום הבניה במגרש 1007 הוצאו לצורך הפעלת לחץ על הנתבעים.
עוד טוענים הנתבעים, כי מאחר וחברת פזית בעלת 53% מהזכויות במגרש 1007, אין לחייבה מעבר לחלקה היחסי.

התביעה לפיצויי קיום
כפי שכבר נקבע, איתן גמר בדעתו שלא להתקשר בהסכם ביחס למגרש 1007 עם חברת פלינר , כל עוד לא תקבל חברת פזית את הפיצויים שלשיטתו מגיעים לה. יחד עם זאת, איתן לא גילה את החלטתו בעניין זה לחברת פלינר עד לחודש ספטמבר 2013 וזאת, למרות , שהיתר הבנייה התקבל רק בחודש ינואר 2013 ולכן חודשים רבים קודם לכן צפה, ולכל הפחות היה עליו לצפות, את האיחור במסירת הדירות המקים לו, לטענתו, זכות לפיצויים. חרף עמדתו, איתן המשיך בניהול המשא ומתן ביחס למגרש 1007, לכל הפחות, עד לחודש דצמבר 2013, המועד שנקבע לפגישת החתימה, אליה לא הגיע. אף לאחר מכן, ניהלו הצדדים מגעים בניסיון להגיע להסכמות ביחס לפיצוי בעניין מגרש 1006, באופן שיביא לחתימה על הסכם ביחס למגרש 1007.
סעיף 12(א) לחוק החוזים, קובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב".
בהתאם להלכה, סעיף 12 לחוק החוזים מטיל חובה אקטיבית על צדדים למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, לגלות לצד השני "עובדות חשובות ועקרוניות המשפיעות על הליך כריתת החוזה" (ע"א 434/07 אריק פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (פורסם במאגרים, 14.6.09), להלן: " עניין אמירים").
החלטתו של איתן שלא להתקשר בחוזה עם חברת פלינר כל עוד לא יקבל את הפיצוי שלשיטתו מגיע לחברת פזית, הינה מידע מהותי שעשוי היה להשפיע על החלטתה של חברת פלינר להתקשר בהסכם ביחס למגרש 1007 ובאילו תנאים, וייתכן שאף היה מביא אותה להחליט שלא להתקשר בהסכם במועד מוקדם יותר, באופן שהיה מקטין את נזקה (השוו: גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 152 (2005)).
לפיכך, שוכנעתי שבמשך תקופה של חודשים ארוכים, עד ספטמבר 2013, איתן ניהל את המשא ומתן בשם חברת פזית בחוסר תום לב (ר' עניין אמירים, בפסקה י"ח לפסק הדין).
בכל הנוגע לסוג הפיצוי, סעיף 12(ב) לחוק החוזים קובע כך:
"צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".
בהתאם להלכה, צד הנפגע מהפרת החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בתום לב, זכאי לפיצויי הסתמכות (ר' ע"א 3670/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נ"ו(3) 289 (2002) (להלן: " עניין קל בנין")).
רק במצבים מיוחדים, זכאי הצד הנפגע לפיצויי קיום. בעניין קל בנין נקבע כך (בעמ' 301 לפסק הדין) :
"מצויים מצבים שבהם המשא ומתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכנו של ההסכם שאותו מבקשים הצדדים לכרות הוא ידוע. תנאיו גובשו, עם זאת אך בשל חוסר תום-הלב נמנע השכלול הסופי של המשא והמתן לכדי חוזה. במצב דברים זה החזרת המצב לקדמותו – כלומר, העמדת הצדדים במצב שבו ההתנהגות בחוסר תום-לב לא התרחשה – תביא אותם לידי ראיית המצב כאילו שוכלל חוזה. ... האיזון הראוי בין החופש לעצב את תוכנו של החוזה מזה לבין החובה לנהל משא ומתן בתום-לב מזה נמצא בהטלת החובה ל'פיצויים חיוביים' על הצד הפוגע. ... אכן, כאשר המשא והמתן התקדם, על מישור הזמן, לשלב סופי, באופן שלולא חוסר תום-הלב בהתנהגות היה החוזה נכרת, 'החזרת המצב לקדמותו' משמעותה העמדת הצדדים במצב שבו היו נתונים לולא חוסר תום הלב" (ההדגשות הוספו – א.ר.ב).
מעניין קל בנין עולה, כי ניתן להשית פיצויי קיום על צד לחוזה שלא נכרת, מקום שהמשא ומתן הגיע לשלבים מתקדמים מאוד, ולמעשה הבשיל לכדי חוזה, והחוזה לא נכרת רק בשל חוסר תום ליבו של הצד המפר (ר' גם עניין אמירים, בפסקה כ"ג לפסק הדין).
אך בענייננו, כפי שכבר נקבע, הסיבה שבגינה לא נחתם בין הצדדים הסכם מחייב ביחס למגרש 1007, הינה היעדר גמירת דעת מצידם של הנתבעים לחתום על ההסכם, כל עוד לא יקבלו פיצויים. עצם ההתנייה בין הדברים איננה נגועה בחוסר תום לב, אלא העובדה שהנתבעים לא גילו אודותיה לחברת פלינר משך תקופה ממושכת.
לפיכך, אין בידי לקבל את טענת חברת פלינר כי היא זכאית לפיצויי קיום בגין ההסכם המחייב שנחתם בין הצדדים, שכן הסכם כזה לא נחתם, או בגין חוסר תום ליבם של הנתבעים.
כאמור, הנתבעים טוענים שסעד האכיפה הוא סעד הבכורה בענייננו. בסיכומים, הנתבעים אף ציינו כי הם מוכנים שחברת פלינר תבנה על מגרש 1007.
חברת פלינר טוענת כי לא ניתן להורות על אכיפת החוזה, משום שתנאיו הכלכליים והמסחריים של הסכם 1007 איבדו ממשמעותם בחלוף הזמן, וכן לנוכח היעדר אמון באיתן כשותף. בן עטר אף הצהיר כי לא ניתן כעת לקיים את הסכם 1007 מהסיבות הללו (בסעיפים 47-46 לתצהירו).
יצוין כי סעד של אכיפה כלל לא נתבע וממילא אינו עומד לדיון.
לסיכום, לא שוכנעתי כי מתקיימות הנסיבות בהן יש לפסוק פיצויי קיום בגין הפרת חובת תום הלב.
יחד עם זאת, משנקבע שאכן נוהל משא ומתן בחוסר תום לב, חברת פלינר זכאית לפיצויי הסתמכות, בגובה הנזק שנגרם לה עקב ניהול המשא ומתן בחוסר תום לב (ר' עניין קל בנין, בעמ' 299 לפסק הדין). קרי, נדרש קשר סיבתי בין הנזקים שנגרמו, לניהול המשא ומתן בחוסר תום לב.
לפיכך, יש לבחון אילו מהנזקים הנטענים על ידי חברת פלינר נגרמו לה כתוצאה מהפרת החובה לנהל משא ומתן בתום לב.

פיצויי הסתמכות והתביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט:
הוצאות בגין הבקשה להיתר בנייה למגרש 1007
באשר לבקשה להיתר בניה שהגישה פלינר ביחס למגרש 1007, חברת פלינר טוענת לנזקים בסך 320,000 ₪.
הנתבעים טוענים כי האסמכתאות שחברת פלינר צירפה מסתכמות לסך של 248,951 ₪.
בסיכומים, ציינו הנתבעים כי התחייבות פלינר כלפיהם בעניין זה, מהווה הסתכנות מרצון מצידה ולפיכך, אין קשר בין ההוצאות שהוציאה חברת פלינר בקשר לבקשה להיתר בניה, לבין המשא ומתן ביחס למגרש 1007.
בקשה זו הוגשה ביולי-אוגוסט 2013, כאשר חברת פלינר התחייבה בפני בעלי הזכויות במגרש 1007 שהדבר לא יחייב אותם כלפיה לעניין התקשרות בהסכם ביחס למגרש 1007 . יחד עם זאת, במועד זה איתן לא גילה לחברת פלינר כי לא יחתום על ההסכם ללא תשלום פיצויים ולפיכך, המשא ומתן נוהל בתקופה זו בחוסר תום לב.
לפיכך אני מוצאת כי קיים קשר סיבתי בין ניהול המשא ומתן בחוסר תום לב בתקופה זו, לבין הגשת הבקשה למתן היתר בניה ביחס למגרש 1007. לפיכך, אני מוצאת שההוצאות בגין הבקשה להיתר בניה הוצאו על ידי חברת פלינר כתוצאה מהפרת החובה לנהל את המשא ומתן בתום לב.
בן עטר הצהיר שעלויות הגשת הבקשה להיתר בניה מגיעות לסך של 320,000 ₪ (בסעיף 50.1 לתצהירו). אך, הקבלות שצורפו לתצהירו בתמיכה לעלויות הנטענות הללו, מסתכמות לסך של 248,952 ₪ בלבד .
הנתבעים ציינ ו בסיכומי ם, שקבלות אלו מתוארכות לאמצע שנת 2014, ובמועד זה איתן כבר גילה דעתו שאין בכוונתו לחתום על הסכם 1007, ללא תשלום פיצויים. כן ציינו כי לחלופין, חברת פלינר היתה מחויבת בהקטנת הנזק וכי יש לה אשם תורם.
בן עטר לא נחקר על האמור בתצהירו, לפיו הוצאות אלו הוצאו בגין הגשת הבקשה להיתר בניה. לפיכך, שוכנעתי שאף אם ההוצאות הוצאו בפועל במועד מאוחר יותר, הן הוצאו בקשר לבקשה להיתר בניה שהוגשה קודם לכן .
באשר לאשם התורם, אף אם חברת פלינר לקחה בחשבון את האפשרות שלא ייחתם הסכם ביחס למגרש 1007, הרי שכל עוד לא גילה איתן דעתו שללא פיצויים לא יחתום על הסכם 1007, סיכון זה היה מחושב וסביר בנסיבות העניין, בשים לב להתקדמות המשא ומתן במועד זה . לא שוכנעתי שיש בנסיבות הללו כדי להקים אשם תורם לחובתה של חברת פלינר.
הטענה להקטנת הנזק נטענה על ידי הנתבעים ללא פירוט .
לפיכך, אני סבורה שחברת פלינר זכאית לפיצויי הסתמכות בגין ההוצאות שהוצאו על ידה בגין הגשת הבקשה להיתר בניה, בגובה האסמכתאות שצורפו על ידה בעניין זה בסך של 248,952 ₪.

עבודות בנייה עבור מגרש 1007
חברת פלינר טוענת כי בנתה חלק מחניון הבניין שהיה אמור להיבנות במגרש 1007. המומחה המהנדס שרים שחוות דעתו הוגשה מטעמה, התייחס בחוות דעתו גם לעלות של בניית חדר הטרנספורמציה שנבנה על ידי חברת פלינר. אין מחלוקת בין הצדדים שהמדובר בחדר טרנספורמציה שנבנה במשותף למגרשים 1006 ו-1007 (ר' סעיף 75 לסיכומי הנתבעים).
כמו כן, חברת פלינר טוענת כי הנתבעים התעשרו על חשבונה בכך שהיא ביצעה פעולות במגרש 1007 ונשאה בעלויות שלהן.
הנתבעים טוענים כי התברר שבפועל נבנו רק 200 מ"ר מהחניון.
כפי שכבר נקבע, התכנון לבניית שטחים מסוימים במשותף לשני הבניינים, ובתוך כך חלק מהחניון במגרש 1007, נעשה בידיעת הנתבעים.
באשר לטענת חברת פלינר לעשיית עושר, סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 קובע כך:
"(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.
(ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת".
בכתב ההגנה, טענו הנתבעים כי "ככל שהתובעת השקיעה כספים במגרש 1007 ... היא תהיה זכאית להחזר כל סכום סביר שהשקיעה במגרש 1007 ושממנו ייהנו בעלי המגרש, לפי כל דין .." (סעיף 62 לכתב ההגנה). לפיכך, הנתבעים למעשה הודו בזכאותה של חברת פלינר להשבת סכומים שהושקעו על ידה במגרש 1007.
כיוון שנקבע שהתכנון לבניית השטחים במשותף לשני המגרשים נעשה על דעת הנתבעים, ומשאין מחלוקת שבניה זו משמשת את מגרש 1007, אני מוצאת כי חברת פלינר זכאית להשבת ההוצאות שהוצאו על ידה בגין הבניה.
בן עטר הצהיר כי חברת פלינר בנתה שלוש קומות במרתף בהיקף של 550 מ"ר, בעלות של 823,000 ₪ (בסעיף 50.2 לתצהירו). בחקירתו הנגדית, העיד כי בניה זו נעשתה בתקופה שבין מרץ לספטמבר 2013 (פרוט' הדיון, בעמ' 84 ש' 32).
המומחה שרים, מטעם חברת פלינר, העריך את עלויות בניית המרתף במגרש 1007 בסך של 618,837 ₪ , ואת עלות בניית חדר הטרנספורמציה בסך של 102,177 ₪ ולקח בחשבון את מחצית העלות בסך של 51,088 ₪, ובסה"כ 669,925 ₪ (בסעיף 5 לחוות דעתו המשלימה). בחקירתו הנגדית, העיד כי שטח המרתף שנבנה במגרש 1007 הינו 200 מ"ר (בפרוט' הדיון, מעמ' 113 ש' 31 ועד עמ' 114 ש' 5).
המומחה כהן, מטעם חברת פזית, העריך את עלויות בניית המרתף במגרש 1007 בסך של 679,700 ₪ וזאת, ככל שלא תתקבל הטענה לעניין היעדר זכאות של חברת פלינר לפיצויים בעניין זה (בסעיף 10 בעמ' 19 לחוות דעתו).
לפיכך, אני מקבלת את האמור בחוות הדעת של חברת פלינר וקובעת כי היא זכאית להשבת עלויות הבנייה שנגרמו לה עקב בנייה למגרש 1007, בסך של 669,925 ₪ .
אולם, חברת פזית הינה בעלת 53% מהזכויות במגרש 1007, בלבד. לפיכך, לא מצאתי לחייב את הנתבעים במלוא הסכום האמור, אלא בהתאם לשיעור זכויותיה של חברת פזית במגרש 1007. לפיכך, על הנתבעים לפצות את חברת פלינר בגין עלויות הבניה וחדר הטרנספורמציה כאמור, בסך של 355,060 ₪ .

עלויות נוספות בשל העיכוב בבניה במגרש 1007
חברת פלינר טוענת כי בנתה רכיבים נוספים במגרש 1006, שלא היו נבנים לו הסכם 1007 היה נחתם, ובתוך כך בנתה פתח יציאה נוספת מהחניון, קיר דיפון זמני בחניון, חדר מדרגות נוסף ורמזור בכניסה לחניה בשל ביטול היציאה ממגרש 1007.
בכתב התביעה, שהוגש טרם בניית הרכיבים הנוספים, נטען כי יהיה על חברת פלינר לבנות את הרכיבים הנוספים וכי פעולות אלו הינן תוצאה של העיכוב בבנייה במגרש 1007. בסיכומים, חברת פלינר ציינה שרכיבים אלו נבנו בשל אי החתימה על ההסכם, וכי הם לא היו נבנים אילו היה ההסכם נחתם.
הנתבעים טוענים כי ככל שהתובעת הסתמכה בתכניותיה על כך שייחתם הסכם ביחס למגרש 1007, היא עשתה כן על אחריותה בלבד. בסיכומים ציינו הנתבעים שהנזקים הללו נובעים מתכנונו של האדריכל של חברת פלינר, שתכנן חניון משותף עם מגרש 1007 עוד בטרם נחתם הסכם ולפיכך חברת פלינר נטלה על עצמה את הסיכון בעניין זה.
כפי שכבר נקבע, הנתבעים היו רשאים שלא להתקשר בהסכם ולכן הנטל על חברת פלינר להוכיח כי הצורך בבניית הרכיבים הנוספים נובע מחוסר תום לב שבא לידי ביטוי בכך שהנתבעים לא גילו את עמדתם, לפיה החתימה על הסכם ביחס למגרש 1007 מותנית בקבלת פיצוי. אך, קשר סיבתי זה לא נטען על ידי חברת פלינר, וממילא לא הוכח. כל שנטען על ידי חברת פלינר הוא כי הרכיבים הנוספים נבנו בשל אי החתימה על ההסכם.
לפיכך, לא מצאתי כי מתקיים קשר סיבתי בין ניהול המשא ומתן בחוסר תום לב, לבין בניית הרכיבים הנוספים ולכן לא קמה לחברת פלינר זכות לפיצוי בגין רכיבים אלו .

פיצוי לרוכשי דירות במגרש 1006 בשל אחור במסירה
חברת פלינר טוענת, שבגין בניית הרכיבים הנוספים נגרם איחור במסירת הדירות והיא נדרשה לפצות את רוכשי הדירות בסך של 969,000 ₪.
אולם, כפי שכבר נקבע, לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין ניהול המשא ומתן ביחס למגרש 1007 בחוסר תום לב, לבין בניית הרכיבים הנוספים. נובע מכך, שאף לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין ניהול המשא ומתן בחוסר תום לב, לבין האיחור במסירת הדירות שנגרם, לטענתה של חברת פלינר, בשל בניית הרכיבים הנוספים.
ממילא, הנזק הנטען בעניין זה אף לא הוכח. בתצהירו של בן עטר, שהוגש לפני שנמסרו הדירות, צוין כי עדיין לא ידוע מתי ימסרו הדירות וכי הוא צופה איחור של כחמישה חודשים (בסעיף 50.3 לתצהירו). מכאן, שלדבריו, בהתאם להסכמים, גובה הפיצוי שהיה על חברת פלינר לשלם לרוכשי הדירות הינו בסך של 969,000 ₪. בחקירתו הנגדית, העיד בן עטר כי חברת פלינר נאלצה לשלם פיצויים לחלק גדול מרוכשי הדירות, וכי עד ליום מתן עדותו (4.2.16), חברת פלינר שילמה פיצויים בסך של 150,000 ₪ "ויש עוד כמה שמתנהל מו"מ" (פרוט' הדיון, בעמ' 85 ש' 4-1). אך, חברת פלינר לא צירפה אסמכתאות כלשהן לתשלומים שבוצעו לטענתה לרוכשי דירות בעניין זה.
לנוכח כל האמור לעיל, לא מצאתי לקבל את טענתה של חברת פלינר, לפיה היא זכאית לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות.
חברת פלינר טוענת שהיא רכשה בסיס למנוף והעבירה לשטח מנוף נוסף לצורך תחילת הבניה במגרש 1007, בסך של 141,070 ₪.
הנתבעים טוענים כי רכישת בסיס המנוף והעברתו לשטח מגרש 1007 נעשתה בשנת 2014, למעלה מחודשיים לאחר שלא נחתם הסכם 1007.
אכן, כפי שכבר נקבע, הוצאות אלו הוצאו על ידי חברת פזית בשנת 2014, בשעה שכבר צריך היה להיות ברור לחברת פלינר שלא ייחתם על ידי הנתבעים הסכם ביחס למגרש 1007 .
לפיכך, חברת פלינר אינה זכאית לפיצויים בגין רכישת והעברת ציוד מנופ י.

שאלת אחריותו האישית של איתן לנזקים שנגרמו לחברת פלינר
חברת פלינר טוענת כי קמה לה עילת תביעה אישית כנגד איתן, משום שהוא היחיד המשפיע על החלטותיה של חברת פזית, בהיותו הבעלים ומנהלה היחיד, וכי התנהלותו של איתן עולה כדי חוסר תום לב בניהול משא ומתן.
בסיכומיה, ציינה חברת פלינר שקיימת לה עילת תביעה אישית כנגד איתן, לאור התחייבותו שלא קוימה לחתום על ההסכם "חמש דקות" לאחר שיחתמו עליו יתר בעלי הזכויות במגרש 1007.
הנתבעים טוענים כי אין לחברת פלינר עילת תביעה נגד איתן באופן אישי, כיוון שחברת פזית הינה אישיות משפטית נפרדת, והמשא ומתן נוהל על ידי איתן מטעמה.
בע"א 10362/03 ע"א 638/04 א. ברזני שירותים ועסקאות ואח' נ' אחים בן רחמים (צפון) בע"מ ואח' (פורסם במאגרים, 20.10.09) נקבע כך (בפיסקה 17 לפסק הדין):
"באשר לחיוב אישי בגין חוסר תום לב בשלב המשא ומתן קבע בית משפט זה, כי "להטלת חבות אישית על המנהל אין די להיווכח כי נורמת תום-הלב – המכתיבה רמת התנהגות אוביקטיבית – הופרה, אלא יש להראות שעל המנהל רובץ אשם אישי (סובייקטיבי) למעשים או למחדלים שיש בהם משום ביצוע עוולה או הפרת חובה חוקית (ע"א 10385/02 הנ"ל, עמ' 58) ." (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).
כלומר, על אורגן של חברה מוטלת חובת תום לב כלפי צד להתקשרות עימה, ועל מנת להטיל חבות אישית עליו, יש להוכיח חוסר תום לב סובייקטיבי.
בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין ואח' (פורסם במאגרים, 12.4.11) נקבע, כי ניתן להטיל על נושאי משרה בחברה אחריות אישית, מקום שהם לא גילו לצד השני מידע מהותי ביחס לעסקה, שיש בו כדי להשפיע על שיקולי הצד השני, אם להתקשר בחוזה ובאילו תנאים (בפסקה 23 לפסק הדין).
בענייננו, איתן לא גילה לחברת פלינר משך תקופה ארוכה ועד לספטמבר 2013, כי תשלום הפיצויים בגין האיחור הנטען בהוצאת היתר הבניה ובמסירת הדירות, מהווה תנאי לחתימה על הסכם 1007, וכי לא יחתום על הסכם 1007 עד שלא יוסדר עניין הפיצויים ונקבע כי מידע זה מהווה מידע מהותי, שיש בו כדי להשפיע על שיקוליה של חברת פלינר ביחס להתקשרות בהסכם 1007.
איתן שב וציין בפני חברת פלינר כי יחתום על ההסכם "חמש דקות" לאחר שיחתמו עליו יתר בעלי הזכויות במגרש 1007. אמירה זו הינה אמירה בעלת נופך אישי, ויש בה כדי ליצור מצג לפיו אף ניתנה התחייבות באופן אישי, ולא רק בשם חברת פזית.
לפיכך, אני מוצאת כי איתן חייב באופן אישי כלפי חברת פלינר, בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן בתום לב בכל הנוגע לנזקים שבגינם חויבה חברת פזית בשל הפרת חובת תום הלב . כפי שכבר נקבע, בגין הגשת הבקשה להיתר בניה על הנתבעים לפצותה בסך של 248,952 ₪ ולפיכך חיו ב זה חל גם על איתן באופן אישי.
בכל הנוגע להוצאות בגין בניית רכיבים שישרתו את מגרש 1007, בגין בניית חלק מחניון 1007 וחדר הטרנספורמציה, נקבע כי חברת פלינר זכאית לסך של 355,060 ₪. כאמור חייבתי את חברת פזית בגינם מכח עילה של עשיית עושר. מאחר והאחריות מבוססת על התעשרות של חברת פזית כבעלים של מגרש 1007 ואיתן איננו הבעלים של זכויות במגרש 1007 באופן אישי, אינני סבורה כי הוכח על ידי חברת פלינר כי קיים בסיס לחיוב אישי של איתן בגין רכיבים אלו.
לפיכך, על הנתבעים לפצות את פלינר, ביחד ולחוד, בסך כולל של 248,952₪ (קרן) ועל הנתבעת לפצות את פלינר בסכום נוסף של 355,060 ₪ (קרן) .

התביעה שכנגד
המחלוקות בנוגע לעיכוב בהוצאת היתר בנייה למגרש 1006:
ההסכמות הרלבנטיות בהסכם 1006
הסעיפים הרלוונטיים לעניין המועד להוצאת היתר הבניה, הם סעיפים 4(ד)-4(ו) להסכם 1006, בהם נקבע כך (נספח 4 לכתב התביעה בתביעה הראשית):
"ד. הקבלן מתחייב להוציא היתר בניה לבניית הבניין בתוך 12 חודשים ממועד מתן תוקף לתב"ע החדשה או ממועד חתימת חוזה זה, לפי המאוחר מביניהם. היה והועדה המקומית תציב תנאים להגשת הבקשה להיתר הבנייה ו/או להוצאתו, מתחייב הקבלן לפעול בנמרצות ובמהירות המקסימלית למלא תנאים אלה על חשבונו. הקבלן מודע היטב לתנאי התב"ע החדשה לקבלת היתר הבניה ולפיכך, ובמקביל להגשת הבקשה להיתר, יספק הקבלן לועדה המקומית כל תכנית בינוי ו/או תכנית פיתוח ו/או כל מענה תכנוני כפי שנדרש ע"י התב"ע החדשה ו/או יידרש ע"י הועדה המקומית, הכל ע"מ שלא תיגרם דחייה בהוצאת היתר הבניה.
מוסכם כי הקבלן יהא רשאי לקבל את היתר הבניה לבניית הבנין בשלבים, כאשר בשלב ראשון יוצא היתר בניה לחפירה ודיפון ו/או לבניית מרתף החניה ככל שיידרש ולאחר מכן יוצא היתר הבניה לבניית הבנין עצמו.
ה. על הקבלן לפעול ביעילות, בהתמדה וללא הפסקה להוצאת היתר הבניה ועליו למלא אחר הוראות ודרישות עיריית פ"ת ו/או הועדה המקומית פ"ת בכל הנוגע או הקשור להוצאת היתר הבניה ולשלם את מלוא אגרות הבניה וכל תשלום אחר שידרש עפ"י דין ואשר אינו חל במפורש על המוכר עפ"י חוזה זה לצורך הוצאת היתר הבניה באופן שקבלת ההיתר לא תעוכב.
המוכר מבחינתו מתחייב לשלם את היטל ההשבחה וכן כל תשלום אחר החל עליו עפ"י החוזה, באופן שלא ייגרם עיכוב במתן היתר הבנייה לבניית הבנין, זאת בכפוף לכך שהקבלן ידאג, להלוואה של המ וכר לצורך התשלום הנ"ל במסגרת הליווי הבנקאי, כאמור בסעיף 13 (ו) להלן.
ו. מוסכם בזאת כי אם נגרם העיכוב בהוצאת היתר הבניה, מטעמים אוביקטיביים שאינם תלויים בקבלן, יוארך המועד להוצאת היתר הבניה עד אשר יוסרו הטעמים האובייקטיבים הנ"ל וזאת מבלי שהדבר יהווה הפרה של החוזה ע" (כך במקור – א.ר.ב) הקבלן.
כמו כן מוסכם כי במידה וקבלת היתר הבניה תהיה מותנית מבחינת רשויות התכנון בהליכי תכנון התשתיות והפיתוח ו/או לביצוע עבודות תשתית מוקדמות, יידחה מועד קבלת היתר הבניה בהתאם למתחייב מכך".
אין מחלוקת בין הצדדים כי המועד הרלוונטי להסכם הוא המועד שבו ניתן תוקף לתב"ע, שפורסמה ברשומות ביום 24.12.09. לפיכך, ככל שלא התקיימו התנאים המביאים להארכת המועד להוצאת היתר הבניה, היה על חברת פלינר להוציא את ההיתר עד ליום 24.12.10 . אין מחלוקת כי היתר הבניה ניתן רק ביום 3.1.13, קרי כשנתיים לאחר המועד שנקבע בהסכם.
חברת פלינר טוענת כי הוצאת היתר הבניה התעכבה בשל מספר גורמים, שכולם לגיטימיים בהתאם להוראות סעיף 4 להסכם 1006. בכלל זאת, רק בחודש אוקטובר 2011 סיימה חברת החשמל להטמין את קו המתח הגבוה ולפני מועד זה לא ניתן היה לקבל היתר בניה; לאחר הגשת הבקשה התחלפה אדריכלית העירייה, דבר שהביא לעיכוב בחתימות על הבקשה. עניין זה מהווה עיכוב מטעם אובייקטיבי שאינו קשור בקבלן, שבהתאם לסעיף 4(ו) להסכם 1006 מאריך את המועד להוצאת היתר בניה. כמו כן, העירייה הודיעה לחברת פלינר בחודש מרץ 2012 כי בכוונתה לבצע שינוי גבהים. עניין זה מהווה פעולות תכנון תשתיות ופיתוח או ביצוע פעולות תשתית מוקדמות, שאף הן מביאות להארכת המועד להוצאת היתר בניה, בהתאם לסעיף 4(ו) להסכם . לבסוף, נגרם עיכוב נוסף כיוון שחברת פזית איחרה בתשלום היטל ההשבחה, ששולם רק ביום 15.11.12. אף עניין זה מביא להארכת המועד להוצאת היתר בניה, בהתאם לסעיף 4(ה) להסכם.
חברת פזית טוענת שלא היתה כל מניעה להוציא את היתר הבניה במועד. כן טוענת חברת פזית, שמבדיקה שערכה התברר לה שחברת פלינר פתחה את תיק הבניין בעירייה רק במהלך חודש ספטמבר 2010, כמעט שנה לאחר חתימת ההסכם וכי הגישה את הבקשה הראשונה להיתר בנייה רק בפברואר 2011. היתר הבניה התקבל כאמור רק בינואר 2013, בחלוף שלוש שנים ממועד החתימה על ההסכם. חברת רמי שבירו, שבנתה במגרשים סמוכים, הוציאה היתר בניה למעלה משנה לפני חברת פלינר וזאת, לאחר הליך של שינוי תב"ע מקומית. חברת פלינר לא יידעה את חברת פזית אודות בעיות או קשיים בהוצאת היתר הבניה.
משכך, יש לבחון האם התקיימו התנאים הקבועים בהסכם 1006, המביאים להארכת המועד להוצאת היתר הבניה מבלי שהדבר יהווה הפרה על ידי חברת פלינר.
בסיכומיה, ציינה חברת פזית כי אומד דעת הצדדים היה כי הטעמים האובייקטיביים שהיו יכולים להביא להארכת המועד להוצאת היתר הבניה, הם רק תנאים חדשים שלא היו ידועים לחברת פלינר וזו לא היתה יכולה לבררם עד למועד ההתקשרות בהסכם 1006. טענה זו עלתה גם בחקירתו של איתן. חברת פלינר טענה בסיכומיה כי טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה, שהועלתה ללא תמיכה ראייתית, שכן איתן לא התייחס לכך בתצהירו.
אכן, טענה זו לא עלתה בכתבי הטענות מטעם חברת פזית או בתצהירי העדות הראשית מטעמה. בחקירתו הנגדית, איתן לא ידע להסביר מדוע פרשנות זו לא נטענה בתצהיר העדות הראשית מטעמו (פרוט' הדיון, בעמ' 266 ש' 23).
בן עטר העיד כי הכוונה בתנאים שנקבעו בהסכם, הינה לתנאים שאינם בשליטתה של חברת פלינר (פרוט' הדיון, עמ' 64 ש' 1).
אני מוצאת שהמדובר בהרחבת חזית אסורה , ולכן אין להידרש לטענה זו. מעבר לכך, גם לגופו של עניין, אינני מקבלת את פרשנותה של חברת פזית, אשר לא נזכרת בסעיף 4(ו) להסכם ואינה סבירה בנסיבות העניין. ראשית, מקריאת סעיף 4(ו) עולה כי יש מקום להאריך את המועד להוצאת היתר בניה מטעמים שאינם תלויים בקבלן. שנית, אף אם המדובר בטעמים שהיו ידועים לחברת פלינר עובר לחתימת ההסכם, אין משמעות הדבר שחברת פלינר התחייבה למועד קשיח, שעה שמדובר בגורמים שאינם בשליטתה.

טענות לגבי הגורמים שהביאו לעיכוב בהוצאת היתר הבנייה
חברת פלינר טוענת שנגרם עיכוב בהוצאת היתר הבניה, משום שרק בחודש אוקטובר 2011 סיימה חברת החשמל להטמין את כבל המתח הגבוה שהיה מצוי בגבולות התב"ע, ולפני מועד זה לא ניתן היה לקבל היתר בניה בהתאם להוראות התב"ע . סעיף 17(א)(1) לתב"ע קובע הוראה כללית לפיה לא יינתן היתר לכלל המגרשים נשוא התכנית ובכללם מגרש 1006, ואילו סעיף 17(א)(2) אליו מפנה חברת פזית, קובע תנאי נוסף לתנאי העתקת קו המתח והוא ביצוע תוואי תת קרקעי חדש.
כאשר פנתה חברת פלינר לעירייה באמצעות האדריכל גיל שנהב, נאמר לה מפורשות כי לא יינתנו היתרים לפני הטמנת קו המתח.
לפיכך, מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 4(ו) להסכם, לפיו המועד להוצאת היתר הבניה יוארך, אם נגרם עיכוב מטעמים אובייקטיביים שאינם קשורים בקבלן.
חברת פלינר ציינה בסיכומיה, כי המומחה שחוות דעתו הוגשה מטעם הנתבעים, המהנדס מאירסדורף, העיד בחקירתו הנגדית כי לא ביצע בעצמו תהליך של קבלת היתר לפרויקט בניה (בפרוט' הדיון, עמ' 369 ש' 24-4).
חברת פזית טוענת כי הטמנת קו המתח העליון בקרקע לא היוותה מניעה להוצאת היתר בניה, משום שבהתאם להוראות התב"ע, עניין זה נוגע למגרשים 1012-1008, ולא למגרש 1006. יועציה של חברת פלינר בחרו במכוון ובחוסר תום לב שלא להפנות את תשומת ליבה של הועדה המקומית לכך, ובכך עיכבו במכוון את קבלת היתר הבניה.
בכתב התשובה טוענת חברת פזית כי קו המתח עובר מדרום למגרשים 2003 ו-2004 ולפיכך אינו רלוונטי למגרש 1006. גם קודם להטמנה, עבר קו המתח רק במגרשים 1012-1008. גם לגרסת חברת פלינר, קו המתח הוטמן בחודש אוקטובר 2011 וגם במועד זה לא קיבלה חברת פלינר את האישורים לקבלת ההיתר ובמועד הטמנת הקו היא כלל לא נקטה בפעולות לקבלת ההיתר, שהחלו לטענתה בחודש מאי 2012.
סעיף 17 לתב"ע החלה על מגרש 1006, וכן על מגרשים 1003, 1004 ו-1012-1008, קובע כך (נספח 4 לתצהיר איתן בתביעה שכנגד . יצויין כי ההפניות לתצהירים מעתה ואילך, הינן לתצהירי הצדדים בתביעה שכנגד, אלא אם ייאמר אחרת):
"17. היתרי בנייה
א. קו מתח עליון 161 ק"ו

  1. לא יינתנו כל היתרים בתכנית כל עוד לא נפתר נושא העתקת הקו הלכה למעשה.
  2. לא יוצאו היתרי בנייה למגרשים 1008-1012 בתחום קו איסור הבנייה מקו המתח העליון הקיים אלא לאחר ביצוע העתקת קו המתח העליון הקיים וביצוע התואי התת-קרקעי החדש במפורט בסעיף 19.א.".

סעיף 19(א) לתב"ע קובע כך:
"1) קו המתח העליון 161 ק"ו הקיים בדרום התכנית, הגובל מצפון ובמקביל כביש מס' 3 בתכנית זו, יועתק ממקומו.
2) קו המתח העליון 161 ק"ו המתוכנן יהיה תת-קרקעי החל מצומת רחוב הסיבים וכביש מס' 3 בתכנית זו. התוואי ימשיך דרומה עד לצומת רחוב הסיבים ורחוב הנשיא, ימשיך לכיוון מזרח ברח' הנשיא עד לצומת רחובות הנשיא ודרך רבין וימשיך דרומה בדרך רבין עד לעמוד הראשון ממנו יחזור להיות עילי.
3) קו המתח העליון הקיים לא יועתק ולא ינותק לפני שיושלם ביצוע קו המתח העליון התת-קרקעי המתוכנן ויחובר לרשת.
4) מיקומו המדוייק של התוואי התת-קרקעי של קו המתח העליון, מיקום וסוגי העמודים יתואמו עם חברת החשמל-מחוז דרום ויוטמעו בתכנית הבינוי לביצוע המהווה תנאי לקבלת היתרי בנייה בתחום התכנית".
כאמור, המחלוקת בין הצדדים נוגעת, למעשה, לשאלת פרשנות הוראות סעיף 17 לתב"ע, והאם הוא קובע הוראה לפיה לא ניתן לקבל היתר בניה במגרשים המצויים בשטח התב"ע לפני העתקת קו המתח העליון בפועל.
בפרוטוקולים של הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה בהם נדונה הבקשה להיתר בנייה ביחס למגרש 1006 (צורפו להודעה מטעם חברת פלינר מיום 10.3.16, להלן: " הפרוטוקולים"), מצוין תחת "הערות בדיקה" כך: "קו מתח עליון 161 ק"ו - העתקת הקו כתנאי להיתר" (ר' פרוטוקול המתוארך ליום 28.6.11).
הדיון שהתקיים ביום 13.6.11 (פרוטוקול מיום 28.6.11), לפי המצוין בפרוטוקול, הינו דיון בהתנגדויות. בדיון זה הוחלט "לדון לאחר תוכנית בינוי ופיתוח, תכנית תנועתית".
בדיון מיום 15.9.11 החליטה הועדה לאשר את ה היתר, בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטה ובהם " פתרון העתקת קו 161 ק"ו הלכה למעשה" (פרוטוקול המתוארך ליום 27.9.11).
בדיון מיום 8.11.12 החליטה הועדה לחדש החלטתה מיום 15.9.11 וקבעה כי יש להוציא היתר בניה כחוק.
מהאמור לעיל עולה, שהבקשה למתן היתר בניה הוגשה עובר ליום 13.6.11, אולם הדיון בבקשה עוכב על ידי הועדה, שהציבה תנאים למתן ההיתר, ובהם כאמור העתקת קו המתח העליון "הלכה למעשה".
כאמור, חברת פלינר טוענת שקו המתח הוטמן באוקטובר 2011. בהתאם לעדותו של המומחה מאירסדורף, קו המתח הוטמן ביום 16.11.12 (צ"ל 16.11.11 – א.ר.ב) (פרוט' הדיון, בעמ' 350 ש' 12-11). בן עטר העיד מטעם חברת פלינר, כי חברת החשמל סיימה להטמין את קו המתח " אחרי החגים באוקטובר" (פרוט' הדיון, בעמ' 64 ש' 16-14). לפיכך, שוכנעתי שהטמנתו של קו המתח הסתיימה לכל המאוחר ביום 16.11.11.
בן עטר הצהיר כי המדובר בקו מתח גבוה שמצוי בגבולות התב"ע וכי לפני מועד הטמנתו לא ניתן היה לקבל היתר בניה, בהתאם לסעיף 17(א)(1) לתב"ע (בסעיף 17 לתצהירו).
בן עטר ציין בתצהירו כי ס"ק 1 לתב"ע קובע הוראה כללית, לפיה לא יינתן היתר לכלל המגרשים נשוא התוכנית עד להעתקת קו המתח, ואילו ס"ק 2, החל על מגרשים ספציפיים (1012-1008) , קובע כתנאי נוסף שלא יינתן היתר עד לביצוע תוואי תת קרקעי חדש, בנוסף להעתקת קו המתח (בסעי פים 19-18 לתצהירו).
מתצהירו של בן עטר עולה כי העירייה לא הסכימה להוציא היתר בניה כל עוד לא מוטמן קו המתח בפועל, וכן כי לא היו מגרשים במתחם שקיבלו היתר בניה עובר להטמנת קו המתח (בסעיפים 20-21 לתצהירו).
בחקירתו הנגדית, העיד בן עטר כי " ... נעשתה פניה של משרד האדריכלים כנען שנהב לעיריה להוציא את ההיתר באותו שלב ונמסר לנו בצורה מופרשת שלא יינתנו שום היתרים למי מהמגרשים במתחם 1602 ב' עד להטמנת קו מתח גבוה " (פרוט' הדיון, בעמ' 88 ש' 9-4). המדובר בעדות שמועה . חברת פלינר לא הביאה לעדות את האדריכל אשר לו ניתנה תשובה זו ובהתאם להלכה, הימנעות זו פועלת לחובתה.
עוד העיד, כי ידע עובר לחתימת הסכם 1006 כי עניין הטמנת קו המתח מהווה תנאי להוצאת ההיתר (פרוט' הדיון, מעמ' 63 ש' 23-21) .
חברת פלינר ציינה בסיכומיה, כי העתקת קו המתח העליון בפועל כתנאי להוצאת היתרי בניה, מופיעה גם בתב"ע המקומית של חברת רמי שבירו (נספח 5 לתצהיר איתן).
ואכן, סעיף 6.15.1(א) לתב"ע המקומית של חברת רמי שבירו קובע כ י " לא יינתנו כל היתרים בתכנית כל עוד לא נפתר נושא העתקת הקו הלכה למעשה ".
איתן הצהיר כי "קו המתח כלל לא עבר מעל מגרש 1006 ועל כן גם הוראות התב"ע לעניין הטמנת קו המתח מתייחסות אך ורק למגרשים 1012-1008 ולא למגרש 1006 או למגרשים של חברת רמי שבירו וזאת כעולה מהוראות סעיף 17 א 2 לתב"ע" (בסעיף 36 לתצהירו).
המומחה מאירסדורף מטעם חברת פזית, ציין בחוות דעתו כי הסעיף הרלוונטי למתן היתרי בניה בהתאם לתקנות התב"ע, הוא סעיף 17(א)(2), שהינו סעיף ספציפי, הקובע הוראה שחלה רק על מגרשים 1012-1008. לשיטתו, סעיף 17(א)(1) לתב"ע מתייחס להיתרים לעבודות תשתית אותן מבצעת העירייה אשר צריכות להתבצע בתחום הכבישים, כגון עבודות חשמל ותאורה, כדי למנוע מכשולים להקמת קו המתח העליון, ואינו נוגע לבנייה במגרשים עצמם (בסעיף 4.1 לחוות דעתו).
עוד קבע בחוות דעתו כי היתר הבניה שהוצא על ידי חברת רמי שבירו לא הושפע מסעיף 17(א)(1) לתקנות התב"ע "שהרי זו הגישה את בקשה להיתר הבנייה בתחילת חודש יוני 2011 וקיבלה את היתר הבנייה בתחילת חודש דצמבר 2011, במקרה כחודשיים לאחר סיום הטמנת קו המתח" (בסעיף 4.1 לחוות דעתו).
בחקירתו הנגדית, הוצגו בפני המומחה מאירסדורף הפרוטוקולים. המומחה מאירסדורף העיד כי חברת פלינר היתה צריכה להסב את תשומת ליבה של הועדה לכך שהטמנת הקו אינה תנאי להיתר, אלא רק קביעת מיקומו המדויק (שם, בש' 30-23). עוד העיד, כי העמדה לפיה רק קביעת מיקומו המדויק של הקו מהווה תנאי להוצאת היתר בניה, מצוינת בסעיף 19(א)(4) לתקנות התב"ע. אולם, כפי שצוטט לעיל, סעיף זה קבע כי מיקומו של התוואי יוטמע בתכנית הבינוי לביצוע המהווה תנאי לקבלת היתרי בניה.
עולה מן האמור כי הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה פירשה את הוראות התב"ע, כך שלא יינתנו היתרי בניה במתחם התכנית, עד לאחר העתקת קו המתח העליון בפועל. פרשנות זו מתיישבת עם לשון סעיף 17(א)(1) לתב"ע. אינני סבורה כי יש לבוא לחברת פלינר בטרוניה על כך שפעלה בהתאם להוראות הועדה ולא ניסתה "לתקוף" את פרשנותה.
באשר לטענה ביחס לחברת רמי שבירו, הרי שאין מחלוקת כי חברת רמי שבירו קיבלה היתר בניה לאחר שהסתיימה הטמנת קו המתח העליון. לא שוכנעתי שמועד קבלת היתר הבניה על ידי חברת רמי שבירו מעיד על כך שניתן היה לקבל היתר בניה עובר לסיום הטמנת קו המתח.
אני מקבלת את הפרשנות של חברת פלינר, לפיה עניין העתקת קו המתח העליון הינו גורם שאינו בשליטתה כמשמעו בהסכם 1006 . שוכנעתי שעניין זה מהווה עיכוב מטעם אובייקטיבי שאינו תלוי בחברת פלינר ובהתאם להוראות סעיף 4(ו) להסכם 1006, עיכוב זה אינו מהווה הפרה של הסכם 1006 על ידי חברת פלינר.
לפיכך, שוכנעתי שעובר ליום 16.11.11 מועד סיום העתקת קו המתח העליון, החלטות הוועדה בעניין זה היוו גורם מעכב שהיה בו כדי להאריך את המועד להוצאת היתר בנייה בהתאם לסעיף 4 להסכם 1006 .

אין מחלוקת בין הצדדים, כי מגרש 1006 היה לא מפותח עובר להגשת הבקשה להיתר בניה, וכי לא היו קיימות בו תשתיות בסיסיות.
חברת פלינר טוענת לעיכוב נוסף בהוצאת היתר הבנייה בשל השינוי בגבהים מצד העיריה.
בן עטר הצהיר כי חברת פלינר החלה בתכנון והוצאת המסמכים לצורך הוצאת היתר הבניה על בסיס גובה מסוים שנמסר לאדריכל הבניין מר עמירם כץ ולמתכננת הפיתוח גב' כרמלה גבריאל על ידי המהנדס מרגולין מטעם העירייה (בסעיף 23 לתצהירו). בן עטר לא ציין בתצהירו מהו המועד שבו נמסר לחברת פלינר הגובה הראשוני, עובר לשינויו, על ידי המהנדס מרגולין.
כן הצהיר כי "בשלב זה טרם תוכנן ונבנה הכביש הפנימי הסמוך לבניין. גם בחוסר זה היה כדי להשפיע על גיבוש וסיום התכניות לצורך הגשת הבקשה לקבלת היתר בניה והחתימות של הרשויות השונות" (בסעיף 24 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי ביום 6.3.12 קיבלה חברת פלינר הודעה שבכוונת אדריכלית העירייה לשנות את הגבהים של הרחוב הסמוך לבניין, וכי לקראת סוף חודש מרץ 2012 נמסר הגובה החדש . כן הצהיר כי "בשלב זה ניגשה פלינר לשנות את תכניותיה ולהתאימן לגבהים החדשים תהליך שאורך כשבועיים שלושה" (בסעיפים 22 ו-25 לתצהירו).
עוד הצהיר כי חברת פלינר לא היתה יכולה לדעת או לצפות שהעירייה תחליט לשנות את הגבהים, לאחר שהעירייה מסרה לה גבהים מסוימים של הרחוב (בסעיף 28 לתצהירו).
בן עטר הצהיר שלאחר עדכון התכניות, הגישה אותן חברת פלינר לרשות המקומית (בסעיף 26 לתצהירו). בהתאם לתכניות שצורפו לתצהירו של בן עטר (נספח 5) , החתימה המוקדמת על התכניות הינה מיום 28.5.12, אשר נחתמה על ידי האדריכלית סילביה פיסטינר ממינהל ההנדסה בעירייה, והחתימה המאוחרת ביותר על התכניות הינה מיום 8.7.12, אשר נחתמה על ידי מר אופיר תכלת, מ"מ מנהל אגף התנועה. כן מופיעות על התכניות חתימות שאינן מתוארכות.
בן עטר הצהיר כי "בתקופה זו התחלפה אדריכלית העיריה מה שגרם ככל הנראה לעיכוב בחתימות" (בסעיף 26 לתצהירו).
עוד הצהיר ששינוי הגבהים יצר עיכוב של כארבעה חודשים בקבלת ההיתר, שלא היה בשליטתה של חברת פלינר, ואשר נבע מהליכי תכנון התשתיות והפיתוח והוחרג באופן ספציפי בהסכם (בסעיף 27 לתצהירו).
כן הצהיר כך (בסעיף 29 לתצהירו):
"ההבדל בין מגרש 1006 למגרשים עליהן בונה חברת שבירו (1003-1005), הוא שהמגרש של חברת שבירו, ממוקם על רחוב ראשי קיים וסלול, רחוב זלוטניק, בו הגבהים מוחלטים ולא נדרש תכנון נוסף של הרשות המקומית. זאת לעומת מגרש 1006 אשר מצוי ברחוב לא סלול, לא מתוכנן ובו העיריה שינתה תוך כדי העבודה על התוכניות את הגבהים הנדרשים להשלמת התכנון".
בחקירתו הנגדית, העיד בן עטר כי הצהרתו לפיה ביום 6.3.12 קיבל האדריכל מטעם חברת פלינר הודעה לפיה בכוונת אדריכלית העירייה לשנות את הגבהים, מבוססת על מכתבים שקיבל האדריכל מטעם חברת פלינר (פרוט' הדיון, בעמ' 85 ש' 13-9). חברת פזית ציינה בסיכומיה כי המדובר בעדות שמועה, שכן המכתב לא היה ממוען לבן עטר והוא כלל לא הוצג.
איתן הצהיר, כי ביום 6.3.12 חלפו מעל שנתיים ממועד החתימה על הסכם 1006, כאשר בשלב זה חברת פלינר כבר היתה מחויבת בהוצאת ההיתר על פי לוח הזמנים שנקבע בהסכם (בסעיפים 41-42 לתצהירו).
עוד הצהיר כי בטרם חתמה חברת פלינר על הסכם 1006, היא אישרה כי "בדקה וביררה את כל הפרטים התכנוניים הקשורים להקמת הבניין ועמידה בהסכם וכי לא תהיה כל מניעה לקיים את ההסכם כלשונו, ללא הסתייגות" (בסעיף 44 לתצהירו).
איתן מתייחס בכך לסעיפים 19(א) ו-19(ה) להסכם (ר' בסעיף 11 לתצהירו), אשר במסגרתם הצהירה חברת פלינר (הקבלן) כך:
"א. בטרם חתם על חוזה זה בדק היטב את התב"ע החדשה והוראותיה, בכפוף לאישורה במתכונת זו, ולרבות בדיקה פיזית בשטח המגרש וכי מצא שאין כל מניעה, תכנונית, פיזית ו/או אחרת, להתקשר בחוזה זה ולהקים את הבניין על פיו, כל זאת בכפוף להצהרות המוכר ובכפוף למגבלות ולאפשריות הבדיקות במועד חתימת חוזה זה.
...
ה. בכפוף לאישור התב"ע במתכונתה הקיימת, אין מבחינתו כל מניעה לרבות משפטית, פיסית, כלכלית ומסחרית להתקשרותו בחוזה זה להקמת הבניין ולמילוי כל התחייבויותיו עפ"י חוזה זה במלואם ובמועדם".
עוד הצהיר כי במגרשים 1005-1003 הצמודים למגרש 1006, ואשר חלה עליהם אותה תב"ע ולפיכך הם כפופים לאותם הליכים תכנוניים, הוציאה חברת רמי שבירו היתר בניה בסוף שנת 2011 ואף זאת, לאחר הליך של שינוי תב"ע מקומית, שאושרה ביום 5.6.11 (בסעיף 22 לתצהירו).
בהתאם למסמכי שינוי התב"ע המקומית ביחס למגרשים 1005-1003, ביום 5.6.11 עודכנה התב"ע במסגרתה בוצע "איחוד מגרשים ושינוי בינוי בדבר הפיכת 3 בניינים בני 6-12 ק' ע"ע + ד. גג ל-2 בניינים בני 13 ק' + 2 ק' חלקיות ע"ע, תוספת יח"ד ושינוי בקו הבניין". על גבי התב"ע מופיעות חותמת מינהל ההנדסה, אגף תכנון עיר מיום 26.6.11 וחותמת משרד הפנים, מחוז מרכז מיום 13.7.11 (נספח 5 לתצהיר איתן בתביעה שכנגד).
המומחה מאירסדורף ציין בחוות דעתו, כי גובה 0.00 של בניין מוגדר כגובה קומת הכניסה של הבניין וכי גובה זה נע מ-0.50 מ' ועד 1.20 מ' מעל גובה הכביש בחזית הבניין. כן ציין כי בתכנית הפיתוח של התב"ע נקבע שגובה ה-0.00 של הבניין במגרש 1006 יהיה 39.50 מ' מעל פני הים, ואילו גובה הבניין הצמוד לו מדרום (מגרש 1007) יהיה 40.00 מ' (בסעיף 4.2 לחוות דעתו).
המומחה מאירסדורף קבע בחוות דעתו, כי כיוון שתוכננו גישת רכב משותפת לחניה וכן רחבת כיבוי אש במשותף למגרשים 1006 ו-1007, גובה ה-0.00 של שני המגרשים צריך להיות זהה, וכי לצורך הבטחת ניקוז מי הגשם ממרזבי הבניין ומהמגרש אל הרחוב, יש לבחור את הגובה הגבוה מבין השניים. המומחה מאירסדוף ציין כי הגובה של 40.00 מ' הוא הגובה שנבחר כגובה הבניין במגרש 1006 ולפיכך קבע כי ללא קשר להנחיית הועדה בדבר שינוי הגבהים היתה צריכה חברת פלינר לקבוע את גובה ה-0.00 במגרש 1006 כ-40.00 מ' (שם).
המומחה מאירסדורף חיווה דעתו כי משך הזמן שחלף מקבלת האישור לגובה 0.00 ועד להוצאת היתר הבניה, כשבעה חודשים, הינו " מופרז ובלתי סביר" (שם).
כן חיווה המומחה מאירסדורף דעתו כי מגרשים 1005-1003 כפופים לאותה תב"ע אליה כפוף מגרש 1006 ולפיכך, הוצאת ההיתרים ביחס אליהם כפופה לאותם הליכים תכנוניים. המומחה מאירסדורף ציין כי חברת רמי שבירו הוציאה היתר בניה בסוף שנת 2011, לאחר הליך של שינוי תב"ע מקומית שהתבצע בתוך מספר חודשים. תכנית התב"ע אושרה ביום 5.6.11, הבקשה להיתר בניה הוגשה ביום 26.6.11 והיתר הבניה ניתן ביום 4.12.11, בתוך פחות מחצי שנה (בסעיף 5 לחוות דעתו).
המומחה מאירסדורף נחקר חקירה ראשית משלימה, ביחס לפרוטוקולים, והעיד כי עולה מהם שבשנת 2011 היתה תכנית גבהים של אדריכל הפיתוח (פרוט' הדיון, בעמ' 352 ש' 16-15).
עוד העיד המומחה מאירסדורף כי בנספח הבינוי של התב"ע מיום 24.12.09 מופיע גובה ה-0.00 של הבניה (פרוט' הדיון, בעמ' 377 ש' 22). יצוין, כי נספח הבינוי של התב"ע לא הוגש.
המומחה מאירסדורף הציג בחקירתו הנגדית תכנית נוף של האדריכלית כרמלה גבריאל מיום 23.4.12, והעיד כי בתכנית מצוין הגובה הישן והגובה החדש (פרוט' הדיון, בעמ' 386 ש' 15-11). כן העיד בחקירתו הנגדית, כי גובה האפס של מגרש 1006 שונה ל-40.00 מ', אולם לפי התכניות שבידיו גובה האפס של מגרש 1007 הינו 40.50 מ' (פרוט' הדיון, בעמ' 388 ש' 10-7).
מכאן, שגם לאחר השינוי הגבהים של מגרשים 1006 ו-1007 לא היו זהים.
בפרוטוקול הדיון של הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה מיום 13.6.11, מצוין כי "לא ינתן היתר בניה למגרש בתחום התכנית ללא הגשת תכנית בינוי לביצוע כוללת לכל שטח התכנית לאישור הועדה המקומית הכוללת" (בעמ' 2 לפרוטוקול המתוארך ליום 28.6.11). כן מצוין, כי במהלך הדיון אחד מחברי הועדה "מבקש שתוצג קודם תכנית הבינוי, תוכנית הפיתוח ותוכנית תנועתית" (שם). בפרוטוקול הדיון של הועדה מיום 15.9.11, מצוין כי הדיון מתקיים לאחר קבלת תוכנית בינוי פיתוח ותנועה (בעמ' 3 לפרוטוקול המתוארך ליום 27.9.11).
המומחה מאירסדורף העיד בחקירתו הראשית המשלימה, כי תכנית הבינוי היא חלק מהתב"ע (פרוט' הדיון, בעמ' 351 ש' 15).
בחקירתו הנגדית, העיד כי תכנית בינוי הינה תכנית שבאחריות העירייה לתכנן (פרוט' הדיון, בעמ' 381 ש' 28-26), וכי ככל שתכנית הבינוי לא היתה קיימת במועד הדיון בועדה המקומית, היה על חברת פלינר לדרוש מהעירייה לספק את תכנית הבינוי (פרוט' הדיון, בעמ' 374 ש' 17).
כמו כן העיד כך (פרוט' הדיון, בעמ' 377 ש' 25-15):
"מה שאני אמרתי זה שאם באמת לא היו כל הדברים האלה, אי אפשר היה להגיע לתחילת דיון, אי אפשר היה לעבור את המחלקות של העירייה כי הם מאשרים תוכנית על סמך תוכניות של כבישים שמול הבניין הזה, מה שמתוכנן שם. ... ואם הם כן הגיעו, אז ברור שיש פה, מישהו היה צריך לעלות על זה. או שלא היתה תוכנית ואז אי אפשר, לא היו גבהים אז אי אפשר להגיע, או שהם הגיעו כנראה שהיו גבהים והמשפט הזה שגוי, לא ייתכן, הרי בתב"ע יש נספחים, יש תשריט, תקנות ונספח בינוי, ופה כתוב אפס, פס של הבנייה, ויש גם נספח פיתוח, שבו יש את הגבהים של הכביש, ואי אפשר להתקדם בלי הדברים האלה, כי אם לא היה, אז לא היו מאשרים לו בכלל להגיע לוועדה. זה לא יכול להיות כמו שהוא אומר - הלכתי לוועדה. אי אפשר ללכת לוועדה בלי המחלקות אישרו".
ביחס לטענה בעניין היעדר תכנית בינוי, חברת פזית טוענת להרחבת חזית, משום שטענה זו של חברת פלינר לא עלתה בכתבי הטענות מטעמה. חברת פלינר ציינה בסיכומיה כי אין המדובר בהרחבת חזית, משום שהמדובר בהליכי תכנון התשתיות והפיתוח ו/או עבודות תשתית מוקדמות ועניין זה נטען בכתב ההגנה; משום שחברת פלינר טענה בכתב ההגנה כי לא תוכנן הכביש הפנימי; וכן משום שטענות אלו מהוות מענה לטענות לפיהן חברת פלינר "לא התאמצה" מספיק על מנת להוציא את היתר הבניה במועד.
חברת פלינר טענה בכתב ההגנה שכנגד וכן בתצהיר מטעמה בעניין שינוי הגבהים ובעניין היעדר תכנון לכביש הפנימי. עניין זה נובע מהעובדה, שאין עליה מחלוקת, כי מגרש 1006 לא היה מפותח ונעדרו בו תשתיות בסיסיות. בהסכם 1006, היתה התייחסות מפורשת לכך שהליכי תכנון תשתיות ופיתוח עשויים להביא להארכת המועד להוצאת היתר בניה. לפיכך, אין המדובר בהרחבת חזית.
מהאמור לעיל עולה, כי ביום 13.6.11 לא היתה קיימת תכנית בינוי, כפי שעולה מפרוטוקול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה, וכי תכנית הבינוי התקבלה עובר ליום 15.9.11.
הוכח כי היה שינוי בגבהים, והוכח שהשינוי נעשה עובר ליום 23.4.12, בהתאם למפה שהציג המומחה מאירסדורף בחקירתו הנגדית.
אמנם, המכתב מיום 6.3.12, שבמסגרתו הודיעה העירייה לחברת פלינר על השינוי המתוכנן לא הוצג בפני, והמכתב לא היה ממוען לבן עטר. יחד עם זאת, בן עטר הצהיר כי הגובה החדש נמסר לחברת פלינר בסוף חודש מרץ 2012, וכי עדכון התכניות ארך כשבועיים שלושה ולאחר מכן הן הוגשו לרשות המקומית, קרי במהלך חודש אפריל 2012. עדותו של בן עטר בעניין זה לא נסתרה.
התמונה המתקבלת הינה, כי חברת פלינר הגישה את הבקשה להיתר בניה, והוועדה החלה לדון בה עובר ליום 13.6.11, אולם לאחר מכן, במהלך חודש מרץ 2012 ולאחר שהתקיימו מספר דיונים בבקשה, נמסרה לחברת פלינר הודעה כי הגובה הראשוני שנמסר לה אינו סופי. רק בסוף חודש מרץ 2012 נמסר לחברת פלינר הגובה החדש. לאחר מכן בוצע תכנון מחד ש על ידי חברת פלינר, והיא הגישה את התכניות המעודכנות לעירייה לצורך קבלת היתר הבניה בחודש אפריל. חודש לאחר מכן כבר החלו הגורמים בעירייה לחתום על התכניות, ותהליך החתימות ארך כחודשיים. כאמור, מועד החתימה הראשונה על הבקשה להיתר בניה, הינו מיום 28.5.12 והאחרונה מיום 8.7.12. בן עטר הצהיר כי בתקופה זו התחלפה אדריכלית העירייה, מה שגרם לעיכוב בתהליך החתימות על הבקשה להיתר בניה.
לא שוכנעתי כי מדובר בפרק זמן שאינו סביר.
באשר לטענות לפיהן חברת פלינר הצהירה כי אין מניעה מבחינתה להתקשר בהסכם, הרי שהצהרה זו כללה הסתייגות, לפיה ההצהרה כפופה "למגבלות ולאפשריות הבדיקות במועד חתימת חוזה זה" (סעיף 19(א)) וכן "בכפוף לאישור התב"ע במתכונתה הקיימת" (סעיף (19(ה)). משהוכח כי בוצעו שינויים בגבהים, אשר כפי שנקבע חברת פלינר לא היתה יכולה לצפות, הרי שהמדובר במגבלות ובבדיקות שלא היה ניתן לבצע עובר לחתימה על החוזה.
כמו כן, התחייבותה של חברת פלינר היתה למילוי התחייבויותיה על פי החוזה במלואן ובמועדן (סעיף 19(ה)), אולם כפי שפורט לעיל, הסכם 1006 אפשר את דחיית המועדים הקבועים בו, בהתקיימות התנאים הקבועים בו (סעיף 4). משהוכח שהתקיימו התנאים המביאים להארכת המועד ביחס להליכי התכנון, הרי שהיתר הבניה הוצא במועד הקבוע בהסכם.
באשר לטענות חברת פזית ביחס להיתר שקיבלה חברת רמי שבירו, בהתאם לעדותו של בן עטר, המגרשים של חברת רמי שבירו מצויים בסמוך לכביש ראשי שהיה כבר סלול ולפיכך לא נדרשו הליכים תכנוניים נוספים. עדות זו לא נסתרה.
לנוכח כל האמור לעיל, שוכנעתי כי עובר ליום 8.7.12 מועד החתימה האחרונה מטעם העירייה על הבקשה להיתר בניה, היו גורמים מעכבים שהיה בהם כדי להאריך את המועד להוצאת היתר בנייה בהתאם לסעיף 4 להסכם 1006.
אין מחלוקת בין הצדדים, כי בהתאם להסכם 1006, חברת פזית חויבה בתשלום היטל ההשבחה, אשר ישולם מתוך כספי הליווי הבנקאי וכי ללא תשלום היטל השבחה, לא ניתן לקבל היתר בניה. כמו כן, אף אין מחלוקת שהסכם הליווי הבנקאי נחתם ביום 5.7.12, וכי היטל ההשבחה שולם ביום 15.11.12.
סעיף 4(ה) להסכם 1006 קובע כך:
"... המוכר מבחינתו מתחייב לשלם את היטל ההשבחה וכן כל תשלום אחר החל עליו עפ"י החוזה, באופן שלא ייגרם עיכוב במתן היתר הבניה לבניית הבנין, זאת בכפוף לכך שהקבלן ידאג להלוואה של המוכר לצורך התשלום הנ"ל במסגרת הליווי הבנקאי, כאמור בסעיף 13 (ו) להלן".
סעיף 13(ו) להסכם קובע כך:
"המוכר עצמו יהיה רשאי לפי שיקולו לקבל מימון בנקאי מאת הבנק אשר ילווה את הפרוייקט לשם תשלום המיסים והחיובים החלים עליו עפ"י חוזה זה, וזאת כנגד הפחתת סכום הערבות בגובה ההלוואה שיקח המוכר ובהתאם להסדר שיאושר על ידי הבנק. ידוע לקבלן כי למוכר אין את האמצעים לתשלום המיסים וההטלים המוטלים עליו לפי חוזה זה לפיכך, מתחייב הקבלן לדאוג לכך כי הבנק שילווה את הפרוייקט יעניק למוכר הלוואה לביצוע התשלומים הנ"ל בריבית שלא תעלה על הריבית בה מחוייב הקבלן ע"י הבנק בתנאי ליווי הפרוייקט".
בן עטר הצהיר כי החל מהמועד שבו נחתם הסכם הליווי הבנקאי, ביום 5.7.12, היו בידי חברת פזית הכספים שהעמיד הבנק המלווה לטובת תשלום היטל ההשבחה ולפיכך, חברת פזית היתה יכולה לשלם את היטל ההשבחה ממועד זה (בסעיף 32 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי רק לאחר שחברת פזית הציגה את אישור התשלום חברת פלינר היתה יכולה להגיש את התכניות לרשות המקומית לשם קבלת ההיתר (בסעיף 33 לתצהירו).
כן הצהיר כי כפי שנמסר לו על ידי הבנק המלווה, חברת פזית היתה חברה מפרה, ולפיכך לא היתה יכולה לקבל בפועל את הכספים, גם אם הסכם הליווי היה נחתם לפני המועד שבו נחתם (בסעיף 36 לתצהירו).
עוד הצהיר כי לחברת פלינר לא היו קשיים כלכליים וכי היא צירפה גורם מממן לפרויקט " כחלק מהחלטה עסקית ואסטרטגית שלא קשורה לפרויקט במגרש 1006" (בסעיף 35 לתצהירו).
בן עטר העיד בחקירתו הנגדית , כי במהלך חודש אוגוסט 2012 נודע לו לראשונה מהבנק שחברת פזית היא חברה מפרה , וכי עד להסדרת הסטטוס הבנק לא יכול היה להעמיד את האשראי. כן העיד כי למיטב זכרונו עניין זה נפתר רק בסביבות אוקטובר אותה שנה (בפרוט' הדיון, עמ' 86 ש' 23-10).
כן העיד, שחברת פלינר התקשרה עם גורם מממן אחר לצורך העמדת חלק מההון העצמי הנדרש לפי הסכם הליווי, וכי התקשרות מסוג זה נעשתה גם בפרויקטים אחרים (פרוט' הדיון, עמ' 66 ש' 25-19).
עו"ד זליגמן העיד בחקירתו הנגדית, כי ההתקשרות שביצעה חברת פלינר עם גורם מממן נוסף אינה ייחודית לפרויקט זה וכי היא נעשית במשך שנים (פרוט' הדיון, בעמ' 32 ש' 29-27).
חברת פלינר ציינה בסיכומיה, כי העיכוב בתשלום היטל ההשבחה מוצא ביטוי מפורש בפרוטוקול הדיון של הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה (בסעיף 28 לסיכומים). בפרוטוקול הדיון מיום 8.11.12 (פרוטוקול הנושא תאריך מיום 26.11.12), צוין כי "התקבל מכתב מהיזם. העיכוב חל עקב טיפול בהיטל השבחה...".
איתן טען בתצהירו כי ככל שחברת פלינר סברה כי לא ניתן להתחיל את הליך אישור התכניות אלא לאחר תשלום היטל השבחה, היה עליה "לחתום על הסכם ליווי כצעד ראשון בתהליך וזאת מייד לאחר אישור התב"ע" (בסעיף 53 לתצהירו).
עוד ציין בתצהירו כי ההתקשרות המאוחרת עם הבנק המלווה מלמדת על קשייה הכלכליים של חברת פלינר, שהביאו לעיכוב יזום בהוצאת היתר הבניה וכי בדיעבד נודע לחברת פזית כי חברת פלינר נדרשה לגורם מממן נוסף על מנת להביא את ההון העצמי אותו דרש הבנק כתנאי לליווי (בסעיפים 52-51 לתצהירו).
איתן הצהיר כי חברת פזית הסירה את המגבלה בדבר רישומה כחברה מפרה בתחילת חודש אוגוסט 2012 וכי מגבלה זו לא גרמה לעיכוב בקבלת ההיתר, "שכן גם בהתאם להתנהלות הדברים הרגילה, העברת הכספים אינה מתבצעת מייד לאחר חתימת הסכם הליווי אלא עורכת (כך במקור – א.ר.ב) מספר שבועות לכל הפחות ..." (בסעיף 54 לתצהירו).
יחד עם זאת, חברת פזית לא חלקה על כך שכל עוד היתה בסטטוס של חברה מפרה, לא ניתן היה לקבל את הכספים מהבנק המלווה לצורך תשלום היטל ההשבחה.
איתן צירף לתצהירו אישור בדבר הגשת דו"ח שנתי לרשם החברות מיום 29.8.12, אשר לטענתו מעיד על הסרת רישומה של חברת פזית כחברה מפרה (נספח 10 לתצהירו). עיון באישור מעלה כי האישור הוא בדבר "מילוי החובה של הגשת דוח עדכון פרטים שנתי, ואינו מהווה אישור על עדכון הפרטים במרשם החברות".
שוכנעתי שהעיכוב שחל בהוצאת היתר הבניה לאחר יולי 2012, הינו באחריותה של חברת פזית. כל עוד חברת פזית היתה בסטטוס של חברה מפרה, הבנק המלווה לא יכול היה להעביר לידיה את הכספים, ולא היה באפשרותה לשלם את היטל ההשבחה. אך הסרת הסטטוס של חברת פזית כחברה מפרה בוצע, לשיטתו של איתן, רק באוגוסט 2012. רק ביום 15.11.12 שילמה חברת פזית את היטל ההשבחה.
התנהלות חברת פזית בעניין זה מנוגדת לסעיף 4(ה) להסכם 1006, הקובע שעל חברת פזית לשלם את היטל ההשבחה באופן שלא ייגרם עיכוב במתן היתר הבניה.
מהפרוטוקולים עולה, שבסמוך לתשלום היטל ההשבחה, הגישה חברת פלינר בקשה לחידוש הדיון בבקשתה להוצאת היתר הבניה. לא שוכנעתי שהזמן שחלף ממועד תשלום היטל ההשבחה ועד למועד הוצאת היתר הבניה, כחודש וחצי, אינו סביר.
לפיכך, שוכנעתי שחברת פלינר אינה אחראית לעיכוב בהוצאת היתר הבניה שחל עד למועד שבו הוצא היתר הבניה, ביום 3.1.13.
כאמור לעיל, חברת פזית טוענת שחברת פלינר לא סיפקה הסבר מדוע לא פעלה להוצאת ההיתר בשלבים, כך שתחילה יוצא היתר לחפירה ולדיפון.
איתן הצהיר כי חברת פלינר "לא פעלה להוצאת היתר לחפירה ולדיפון כפי שההסכם מאפשר לה", באופן שהיה מקצר את תהליך הבניה הכולל בכמה חודשים (בסעיף 50 לתצהירו).
אכן, סעיף 4(ד) להסכם 1006 מאפשר לחברת פלינר לקבל את היתר הבניה בשלבים, כך שתחילה יוצא היתר לחפירה ולדיפון.
בן עטר הצהיר כי לא ניתן היה להוציא היתר דיפון וחפירה מבלי שחברת פזית שילמה את היטל ההשבחה וכי ככל שידוע לחברת פלינר, עיריית פתח תקווה לא מאפשרת הוצאת היתר מסוג זה (בסעיף 42 לתצהירו). יחד עם זאת, העיד כי חברת פלינר לא הגישה בקשה להיתר נפרד לחפירה ולדיפון (פרוט' הדיון, בעמ' 85 ש' 8-7).
אולם, כפי שכבר נקבע, חברת פזית שילמה את היטל ההשבחה רק ביום 15.11.12 ובהתאם לעדותו של בן עטר, לא היה ניתן להוציא היתר לדיפון ולחפירה עובר למועד זה.
יצוין, שבסיכומיה טענה חברת פזית כי חברת פלינר נמנעה מלהעיד את האדריכל מטעמה ואת מר גיא פלינר, שטיפלו בהוצאת ההיתר (מר פלינר טיפל בהוצאת ההיתר בתחילת הפרויקט, עד שהוחלף על ידי מר בן עטר), וחזקה שעדותם היתה פועלת לחובתה.
אך, הגורמים לעיכוב בהוצאת היתר הבניה, נלמדים מהמסמכים שהוגשו, לרבות הפרוטוקולים, כפי שפורט לעיל.
לנוכח כל האמור לעיל, שוכנעתי שהעיכוב בהוצאת היתר הבניה נבע מטעמים אשר בהתאם להוראות הסכם 1006 מאריכים את המועד להוצאת ההיתר באופן שאינו מהווה הפרה של הסכם 1006, כך שהיתר הבניה הוצא במועדו. קו המתח הוטמן רק ביום 16.11.11, ומדובר בעיכוב מטעם אובייקטיבי שאינו קשור בקבלן. העיכובים בתכנון התשתיות והפיתוח והשינוי בגבהים הביאו ל כך שלא ניתן היה להוציא היתר בניה עד ליום 8.7.12. בסמוך לכך, התקבל אישור המימון מהבנק שנדרש לצורך תשלום היטל ההשבחה. חברת פזית שילמה את היטל ההשבחה רק ביום 15.11.12. לא שוכנעתי כי הזמן שחלף ממועד זה ועד ליום 3.1.13, שבו ניתן היתר הבניה, לאחר שאף היה צריך לחדש את הבקשה, הינו בלתי סביר. אינני סבורה כי חברת פזית יכולה לבוא בטענות כלפי חברת פלינר לעיכוב בחתימה על הסכם הליווי, שעה שחברת פזית ממילא לא יכלה לקבל מימון מהבנק כל עוד היתה בסטטוס של חברה מפרה.

שאלת זכאות חברת פזית לפיצויים בגין עיכוב בהוצאת היתר הבניה
חברת פזית טוענת כי בהתאם לסעיף 16(ה) להסכם 1006, היא זכאית לפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירת הדירות בסך של 2,868,000 ₪ ולחלופין, היא זכאית לפיצוי בגין נזק בפועל בסך של 2,761,000 ₪. הנזק בפועל הוערך על ידי חברת פזית בסך של 2,761,000 ₪, והוגשה בעניין זה חוות דעת של המומחה השמאי כהן, לעניין דמי השכירות הראויים בדירות.
בכתב התשובה, טענה חברת פזית כי חברת פלינר הודתה בכתב ההגנה לתביעה שכנגד בזכאותה של חברת פזית לפיצוי ראוי ולא הכחישה את חילופי הדירות שהוצעו לאיתן כפיצוי.
בסיכומיה, ציינה חברת פזית כי יש לפרש את הסכם 1006 בצורה תכליתית בהתאם לאומד דעת הצדדים, לפיו אין נפקות לסיבת האיחור (בסעיף 147 לסיכומים).
כן ציינה חברת פזית בסיכומיה, כי הנזק בפועל נדרש בגין אבדן דמי שכירות (סעיף 149).
חברת פלינר טוענת כי סעיף 16(ה) להסכם איננו קובע פיצוי בגין איחור בהוצאת היתר בניה, אלא פיצוי בגין איחור בהשלמת הבניה מעבר לשישים ימים מהמועד הקבוע בסעיף 5(ב) סיפא להסכם, אשר קובע כי על הקבלן להשלים את הבניה תוך 33 חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה, וכי איחור של 60 ימים נוספים לא יהווה הפרה. "מועד הוצאת היתר הבניה" הינו המועד בו הוצא ההיתר בפועל, גם אם היו איחורים בהוצאת ההיתר. היתר הבניה הוצא ביום 3.1.13 ובהתאמה, המועד להשלמת הבניה הינו 3.12.15. חברת פלינר עומדת במועד זה ולפיכך, חברת פזית לא זכאית לכל פיצוי.

פרשנות סעיף 16(ה) להסכם בעניין הפיצוי המוסכם
סעיף 16(ה) להסכם 1006 קובע כך:
"איחור בהשלמת הבניה מעבר ל- 60 יום מן המועד האמור בסעיף 5 ב' סיפא לעיל (שאינו נובע מחמת כוח עליון) יחייב את הקבלן לשלם למוכרים סך של 5,000 ש"ח מידי חודש, לכל דירה שלא תימסר למוכר במועד, וזאת במשך 6 (שישה) החודשים הראשונים של הפיגור. איחור העולה על 6 חודשים בנסיבות האמורות לעיל, יחייב את הקבלן בתשלום של 7,000 ש"ח מידי חודש לכל דירה שלא תימסר במועד, וזאת מבלי לפגוע בזכות המוכר לכל סעד אחר" (ההדגשות הוספו – א.ר.ב) .
סעיף 5(ב) להסכם קובע כך:
"על הקבלן להתמיד בבניית הבנין בקצב סביר, ברציפות וללא הפסקות עד להשלמתו המלאה תוך 33 חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה, לפי קצב התקדמות שלבי הבניה המפורטים להלן ... כמו כן מוסכם בזאת כי איחור בהשלמת הבניה של עד 60 יום לא יחשב כהפרה של החוזה ע"י הקבלן על כל המשתמע מכך" (ההדגשות הוספו – א.ר.ב) .
איתן הצהיר כי בהתאם לאומד דעת הצדדים, אין זה משנה האם האיחור במסירת הדירות נובע מאיחור בהשלמת הבניה או מאיחור בהוצאת היתר הבניה (בסעיף 62 לתצהירו).
איתן העיד בחקירתו הנגדית, כי חברת פלינר יצרה בפניו מצג לפיו הוא יוכל לקבל את הדירות לידיו בתוך 4 שנים, וכי מצג זה היווה שיקול מרכזי מבחינתו להתקשרות (פרוט' הדיון, בעמ' 224 ש' 19-16). כן העיד, כי הנחה את עו"ד נוף לקבוע זאת כתנאי בהסכם (פרוט' הדיון, בעמ' 252 ש' 20-17).
יחד עם זאת, העיד כי לא קרא את ההסכם, וכי המידע שקיבל עליו, ניתן לו בעל פה (פרוט' הדיון, עמ' 249 ש' 25-15).
אין מחלוקת כי איתן חתם על הסכם 1006, ובהתאם להלכה אדם מוחזק כמי שמודע לתוכן המסמך עליו חתם. עו"ד נוף לא זומן לעדות על ידי חברת פזית, ולפיכך לא הובאו בפני ראיות לשאלה מה ההסבר שסיפק לאיתן ביחס לסעיף 16(ה) להסכם 1006. בהתאם להלכה, הימנעות זו פועלת לחובתה של חברת פזית.
בן עטר הצהיר כי הפיצוי מכוח סעיף 16(ה) להסכם "איננו רלוונטי, משום שהוא לא חל על מועד הוצאת ההיתר אלא על מועד השלמת הבניה שלגביו אין כל איחור, עת הוא נמנה ממועד הוצאת ההיתר בפועל ולא מהמועד הנטען על ידי פזית " (בסעיף 54 לתצהירו).
כאמור, חברת פזית טוענת כי בהתאם לאומד דעת הצדדים, הפיצוי המוסכם חל אף במקרה של איחור בהוצאת היתר הבניה, ולא רק על איחור בהשלמת הבניה, וכי יש לפרש את ההסכם כך שאין נפקות לסיבת האיחור.
סעיף 16(ה) להסכם קובע פיצוי מוסכם לגבי איחור מעבר ל-60 יום מהמועד הקבוע בסעיף 5(ב) סיפא. המועד להוצאת היתר בניה, קבוע בסעיף 4 להסכם. סעיף 5 כותרתו "הבניה" והוא מפרט את מסגרת הזמן המקסימלית לבניה, תוך פירוט שלביה השונים, כאשר מועד תחילת מנין הזמנים נקוב במועד הוצאת היתר הבניה. ככל שביקשו הצדדים לקבוע כי איחור בהוצאת היתר הבנייה יחייב בפיצוי מוסכם, היה עליהם לקבוע שהפיצוי יחול מהמועד שנקבע להוצאת היתר הבניה, דבר שלא נעשה.
לפיכך, אני מקבלת את פרשנותה של חברת פלינר, לפיה מועד השלמת הבניה נמנה ממועד הוצאת היתר הבניה בפועל, שכן כאמור, סעיף 4 קבע מספר תנאים שבהתקיימותם יוארך המועד להוצאת היתר הבניה מבלי שהדבר ייחשב הפרה של ההסכם. לפיכך, לא ניתן לקבל פרשנות לפיה המועד להשלמת הבניה נמנה מהמועד להוצאת היתר הבניה בהתעלם מאותם תנאים, שאחרת ירוקן סעיף 4 להסכם מתוכנו.
לנוכח האמור לעיל, אני מוצאת כי פרשנות סעיף 5(ב) להסכם 1006 מביאה למסקנה, כי על חברת פלינר להשלים את הבניה בתוך 33 חודשים מהמועד שהוצא היתר הבניה (3.1.13), קרי עד ליום 3.10.15, וכי איחור בהשלמת הבניה של עד 60 יום, קרי עד ליום 3.12.15, לא יהווה הפרה מצד חברת פלינר. בהתאם להסכם, ככל שחברת פלינר תאחר בהשלמת הבניה מעבר ליום 3.12.15, תהא חברת פזית זכאית לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף זה.
אין מחלוקת כי הבניה הושלמה תוך 33 חודשים ממועד הוצאת היתר הבניה (ר' עדות יונתן, פרוט' הדיון בעמ' 129 ש' 11).
מעבר לנדרש, יצוין כי כפי שכבר נקבע, חברת פלינר לא איחרה בהוצאת היתר הבניה, משהתקיימו כל התנאים המביאים להארכת המועד להוצאת היתר הבניה בהתאם להסכם 1006.
לפיכך, חברת פזית אינה זכאית לפיצוי המוסכם.

פיצוי בגין נזק בפועל
חברת פזית טוענת, לחלופין, כי היא זכאית לפיצוי בגין נזק בפועל שנגרם לה בגין האיחור במסירת הדירות. משכך, יש לבחון האם חברת פלינר איחרה במסירת הדירות לידי חברת פזית.
אין מחלוקת בין הצדדים, כי טופס 4 לאכלוס הבניין התקבל במהלך חודש אוקטובר 2015 (ר' עדותו של איתן בעמ' 290 לפרוט' הדיון, ש' 27, סעיף 48 לתצהירו של בן עטר , וכן טופס 4 מיום 26.10.15, נספח 8 לתצהירו).
איתן העיד בחקירתו הנגדית כי במהלך חודש אוקטובר 2015 קיבל מחברת פלינר הודעה על קבלת טופס 4 ועל כך שחברת פזית יכולה לקבל לחזקתה את הדירות (פרוט' הדיון, בעמ' 290 ש' 27-25).
כשנשאל מדוע לא תיאם מועד על מנת לקבל לחזקתו את דירותיה של חברת פזית, ענה כי חברת פלינר מחייבת אותו לשלם ארנונה ודמי ניהול והוא מעוניין לקבל פטור (פרוט' הדיון, מעמ' 294 ש' 32 ועד עמ' 295 ש' 13), וכן "כי לא היה לי זמן" (פרוט' הדיון, בעמ' 295 ש' 21).
בחקירתו הנגדית, טען איתן כי חברת פלינר עיכבה את מסירתן של חלק מדירותיה של חברת פזית לצורך הבטחת הגביה ככל שתזכה בתביעתה (פרוט' הדיון, בעמ' 291 ש' 14-12):
"בסוד העניינים מה היה? עד שיום אחר אנחנו מקבלים מכתב מסתבר שקבלן פלינר, אנחנו מוכנים לתת לך רק 10 דירות, אנחנו מחזיקים 10 דירות שבמידה ופזית נכסים תפסיד כסף אנחנו נוכל למכור ולקחת את הכסף".
כן העיד איתן, כי עורכי דינו כתבו מכתב לחברת פלינר בעניין זה ולפיכך חברת פלינר חזרה בה לאחר שבוע ימים (פרוט' הדיון, בעמ' 293 ש' 30-28).
אולם, לא הוצגו בפני מכתבים כאמור.
בן עטר הצהיר כי ביום 29.10.15 הודיעה חברת פלינר לחברת פזית, לאיתן, ליונתן ולעו"ד נוף כי התקבל טופס 4 וכי יש לתאם מועד למסירת הדירות (בסעיף 48 לתצהירו) .
בן עטר צירף לתצהירו את הודעת הדואר האלקטרוני מיום 29.10.15, שנשלחה מחברת פלינר ליונתן ולעו"ד נוף, במסגרתה הודיעה גב' נטע בן בסט מטעם חברת פלינר לחברת פזית כי "לידיעתכם התקבל טופס 4 לבניין. על מנת לקבל דירות ולערוך פרוטוקול מסירה נא לתאם טלפונית עם נטע" (נספח 9 לתצהיר בן עטר) . מכאן, שהחל ממועד זה היתה יכולה חברת פזית לקבל את הדירות לחזקתה.
בן עטר הצהיר כי ביום 11.11.15 נמסרה לחברת פזית הדירה הראשונה וצירף לתצהירו את פרוטוקול המסירה (בסעיף 49 לתצהירו, נספח 10).
בן עטר נשאל בחקירתו הנגדית האם חברת פלינר הודיעה לבנק כי היא מעוניינת להשאיר עשר דירות כבטוחה לתביעתה והשיב בשלילה (פרוט' הדיון, מעמ' 91 ש' 32 ועד עמ' 92 ש' 1).
מכל האמור לעיל עולה, כי החל מיום 29.10.15, היו דירותיה של חברת פזית מוכנות והיא היתה יכולה לקבל אותן לחזקתה.
טענתה של חברת פזית בסיכומיה, לפיהן חברת פלינר מעכבת את מסירת חלק מדירותיה של חברת פזית, לא הוכחו. מאידך, שוכנעתי כי חברת פזית בחרה שלא לקבל את הדירות לחזקתה משיקוליה שלה.
לפיכך, לא שוכנעתי שחברת פלינר איחרה במסירת הדירות, שכן כאמור דירותיה היו מוכנות ביום 29.10.15, עובר ליום 3.12.15, המועד שבו היה על חברת פלינר להשלים את הבניה. משכך, חברת פזית לא זכאית לקבל פיצויים בגין איחור במסירת הדירות.

התביעה של חברת פזית לפיצוי על כך שחברת פלינר מונעת ממנה את מכירת דירותיה
חברת פזית טוענת שחברת פלינר הערימה עליה קשיים ומנעה את מכירת דירותיה. בתוך כך, חברת פזית טוענת כי חברת פלינר סימנה על גבי לוח הדירות שהיה ממוקם בביתן המכירה שלה כי דירותיה של חברת פזית נמכרו כולן, תוך הצגת מצג שווא; חברת פלינר הקשתה על קונים פוטנציאליים להיכנס לבניין; חברת פלינר סירבה להעביר לידי חברת פזית את תכניות המכר של דירותיה, ולאחר מכן התנתה זאת באופן פסול בתשלום סכום מופרך של 25,000 ₪ פלוס מע"מ; חברת פלינר סירבה להתיר לחברת פזית להקים ביתן מכירות משלה, בסמוך לביתן המכירות של חברת פלינר, ואף מנעה מחברת פזית להקים את ביתן המכירות במגרש 1007 הסמוך; חברת פלינר אסרה על חברת אלדר שיווק פרוייקטים (2000) בע"מ (להלן: " חברת אלדר") להתקשר בהסכם עם חברת פזית לשיווק דירותיה , והטילה איסור דומה על איש השיווק מר אבי לוין, וכן על שותפו; חברת פזית ביקשה מחברת פלינר גישה לבניין על מנת לתלות שלט לצורך שיווק הדירות, אולם חברת פלינר הקשתה עליה לעשות כן.
חברת פזית טוענת שבכך שחברת פלינר מנעה ממנה למכור את דירותיה, היא מנעה ממנה להביא להחזר ההלוואות שנטלה וגרמה לה נזקים בריביות מופרזות ששילמה בסך 804,250 ₪..
חברת פלינר טוענת כי היא לא מנעה מחברת פזית למכור את דירותיה, וחברת פזית נמנעה ממכירתן מטעמיה שלה. חברת פזית לא עמדה בנטל המוטל עליה להראות אילו פעולות נקטה כדי למכור את דירותיה ולהקטין את נזקה.
חברת פזית מעולם לא פנתה אליה בבקשה להקים ביתן מכירות במגרש 1007 וכי ממילא, לא ברור כיצד יכולה חברת פלינר לסרב לבקשת פזית בעניין זה, כאשר המגרש מצוי בבעלותה החלקית של חברת פזית.
חברת פלינר לא אסרה על חברת פזית או על רוכשים פוטנציאליים להיכנס לבניין, אלא ביקשה כי כל ביקור כזה יתואם עימה מראש.
חברת פלינר לא אסרה על חברת אלדר למכור דירותיה של חברת פזית, או על מר אבי לוין. אולם, לאור היקף השירותים שמספק מר לוין לחברת פלינר ומיקום ביצועם, העלתה חברת פלינר תמיהה כיצד יוכל להמשיך ליתן את השירותים כדבעי. מר לוין הבין זאת ובחר שלא ליטול על עצמו משימות אחרות שהיו פוגעות בשירותים אליהם התחייב כלפי חברת פלינר. חברת פלינר לא ידעה כי למר לוין יש שותף וממילא לא אסרה עליו להתקשר עם חברת פזית.
לטענת חברת פלינר, טענת חברת פזית ביחס לשלט המכירות הינה מקוממת ולו היה בה ממש, היתה משיבה לדרישות הלגיטימיות של חברת פלינר בעניין זה. עיתוי הפניה לגבי השלט מלמד על העיתוי בו חשבה חברת פזית להתחיל למכור דירות.
יצויין כי חברת פזית לא פירטה די הצורך מהי המסגרת המשפטית הנטענת על ידה, ביחס לטענותיה בעניין המניעה למכור את דירותיה. יחד עם זאת, התביעה שכנגד הוגשה על ידי חברת פזית כתביעה חוזית. לפיכך, נקודת המוצא היא כי יש לבחון האם פעולותיה של חברת פלינר כפי שפורטו לעיל, מהוות הפרה של החיובים שהיו מוטלים עליה מכוח הסכם 1006.
באשר לסימון דירותיה של חברת פזית, איתן הצהיר כי עם הקמת ביתן המכירות של חברת פלינר, היא סימנה על גבי לוח הדירות שהוצב בביתן כי כל דירותיה של חברת פזית נמכרו (בסעיף 68 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי הדירות של חברת פזית סומנו על מנת שאיש המכירות מטעם חברת פלינר יוכל לדעת בכל זמן נתון אילו דירות זמינות למכירה (בסעיף 93 לתצהירו).
העדים לא נחקרו על תצהיריהם בעניין זה. לנוכח האמור, יש לקבל את טענת חברת פזית שחברת פלינר סימנה בביתן המכירות שלה את דירותיה של חברת פזית כאילו הן נמכרו. נראה שאכן סימון הדירות באופן זה הוא בעייתי.
אך, חברת פזית הסתפקה בטענה כי עניין זה "הקשה עליה" במכירת דירותיה. לא הוכח כי בפועל, צורת הסימון הזו גרמה לפגיעה במכירות, שכן לא הובאו כל ראיות או עדים בעניין זה.
איתן הצהיר כי חברת פלינר הקשתה על כניסתם של רוכשים פוטנציאליים מטעם חברת פזית לבניין, " בעוד שאת הרוכשים הפוטנציאליים של דירותיה שלה, הכניסה לבניין ללא כל קושי" (בסעיף 70 לתצהירו, ההדגשות במקור – א.ר.ב).
בן עטר הצהיר כי חברת פלינר לא אסרה על חברת פזית או על רוכשים פוטנציאליים להיכנס למבנה, אלא דרשה כי חברת פזית ואיתן יתאמו עימה מראש את הכניסה למבנה, בשל צרכי בטיחות, כיוון שהמדובר באתר בניה שהכניסה אליו מסוכנת ודורשת חבישת קסדה. כמו כן, הדרישה לתיאום מראש נועדה למנוע הפרעה לעבודה השוטפת, שכן ביקורים מביאים להפסקת העבודות בשל רצון המבקרים לשוחח עם מנהלי העבודה ובשל אילוצי בטיחות האוסרים ביצוע עבודות מסוימות בעת הביקור (בסעיף 90 לתצהירו).
גם בעניין זה הצדדים לא נחקרו על האמור בתצהיריהם.
אני מקבלת את ההסבר שניתן על ידי בן עטר, לפיו הדרישה של חברת פלינר מחברת פזית לתאם עמה מראש הגעה של רוכשים פוטנציאליים לבניין נבעה מצרכי בטחון , ומוצאת כי דרישה זו הינה דרישה סבירה.
לפיכך, דרישה זו של חברת פלינר אינה מהווה הפרה של הסכם 1006.
בעניין דרישת התשלום עבור תכניות המכר, איתן הצהיר כי בתחילה סירבה חברת פלינר להעביר לידי חברת פזית את תכניות המכר של דירותיה, אשר בלעדיהן לא ניתן למכור את הדירות, ולאחר מכן התנתה את מסירתן בתשלום סך של 25,000 ₪ כולל מע"מ (בסעיף 71 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי חברת פלינר לא התנגדה למסור לחברת פזית את התכניות, אולם דרשה עבורן תשלום (בסעיף 87 לתצהירו).
במכתבו של בן עטר לעו"ד נוף מיום 27.10.14, כתב בן עטר כי "עבור סט התכניות אנו מבקשים לשלם לנו סך של 5,200 ₪ בתוספת מע"מ" וכי "עבור מפרטי חוק המכר אנו מבקשים לשלם לנו סך של 15,960 ₪ בתוספת מע"מ". כן נכתב כי "עם אישורכם וקבלת הסכום האמור לעיל, נעביר את התשריטים והמפרטים" (נספח 23 לתצהיר בן עטר). כלומר, הסכום נדרש עבור כלל דירותיה של חברת פזית.
עוד הצהיר בן עטר, כי חברת פזית לא שילמה את הסכומים שנדרשו על ידי חברת פלינר, שכן לא באמת התכוונה למכור את דירותיה, אלא ביקשה להמשיך להמתין לעליית ערך הדירות (בסעיף 88 לתצהירו).
גם בעניין זה העדים לא נחקרו. חברת פזית לא טענה כי הסכם 1006 מחייב את חברת פלינר להעביר לידיה את תכניות המכר ללא תשלום, ואף לא הוכיחה כי מדובר בסכום לא סביר. נוסף על כך, חברת פזית לא סיפקה הסבר מדוע לא שילמה את הסכום שנדרש על ידי חברת פלינר עבור הפקת התכניות, לצורך הקטנת הנזק, ככל שאכן נדרשו לה.
לפיכך, אני מוצאת כי הדרישה לתשלום עבור התכניות אינה מהווה הפרה של הסכם 1006 וממילא לא הוכח כי היה בה כדי להביא לעיכוב במכירת הדירות של חברת פזית .
באשר לטענה בעניין ביתן המכירות, איתן הצהיר כי חברת פזית פנתה לחברת פלינר בבקשה להקים ביתן מכירות משלה על מגרש 1006, בסמוך לביתן המכירות של חברת פלינר, אולם חברת פלינר סירבה לכך וציינה שחברת פזית תוכל להשתמש ב"קונטיינר" שמצוי בסוף מגרש 1006, אך ה"קונטיינר" ממוקם בסמוך למנופים והיכן שמאוחסנים חומרי הבניה (בסעיף 72 לתצהירו).
כן הצהיר איתן שחברת פזית ביקשה למקם את ביתן המכירות במגרש 1007, אשר 53% ממנו מצויים בבעלותה, אולם חברת פלינר "עשתה במגרש 1007 כבשלה, ללא הסכמת התובעת שכנגד, וגידרה אותו ואחסנה בו חומרי בנייה, פסולת וציוד מכאני כבד. משכך, נמנעה מהתובעת שכנגד אף האפשרות למקם את ביתן המכירות שלה במגרש זה" (בסעיף 73 לתצהירו).
עוד הצהיר כי נמסר לו על ידי מר צביקה ברונפמן מטעם חברת אלדר, כי חברת פלינר הורתה לו במפורש שלא לאפשר לחברת פזית לעשות שימוש בביתן המכירות של חברת פלינר (בסעיף 74 לתצהירו). חברת פלינר ציינה בסיכומיה כי הצהרה זו של איתן מהווה עדות מפי השמועה.
יונתן העיד בחקירתו הנגדית כך (פרוט' הדיון, בעמ' 171 ש' 21-13) :
"לפרויקט הזה היה ביתן מכירות שהתנוסס עליו השם של הפרויקט, זה היה המקום הלגיטימי שאנשים היו באים לקנות דירות ורק שמה היו מרגישים שהם באמת קונים דירות מהפרויקט הזה. היות ולנו לא הייתה אחיזה וכמה שביקשנו, ביקשנו חדרון, ביקשנו משהו כדי שיאמינו לנו שאנחנו בעלי דירות במקום ונוכל למכור את זה ברווח כמו לכל קליינט, אשתמש או בביתן הזה או באלה של חברת אלדר, כל הדברים האלו וזה אפילו לפני שנתגלו מחלוקות, פשוט סירוב. סירוב.
אחר כך ניסינו, שמנו שם שלטים, שמנו שלט באתר, כבר זה היה אבוד. אף אחד, חזרה הצלחנו למכור דירה אחת בגלל מישהי שהכירה אנשים שמה ובאמת הייתה מוכנה לקחת את הריזיקה של האנשים האלה שתבעו אותם, אחת, הייתה אחת כזאת".
בן עטר הצהיר כי חברת פזית לא פנתה לחברת פלינר בדרישה להקים ביתן משלה, "ממילא לא הופנתה לקונטיינר המצוי במגרש 1006 וממילא לא ברור כיצד פלינר יכולה לסרב לפזית להקים ביתן על מגרש 1007 שבבעלות חלקית של פזית" (בסעיף 89 לתצהירו).
כן הצהיר כי האיסור לעשות שימוש בביתן המכירות של חברת פלינר לא ידוע לו " ולא נמסר על ידי פלינר". יחד עם זאת, ציין כי עלות התפעול של ביתן המכירות מגיעה לכדי אלפי שקלים בחודש וכי ככל שחברת פזית מעוניינת לעשות שימוש בביתן המכירות של חברת פלינר, עליה לשאת בהוצאות תפעולו (בסעיף 91 לתצהירו).
איתן לא נחקר על האמור בתצהירו לפיו חברת פלינר הפנתה את חברת פזית ל"קונטיינר" המצוי בסוף מגרש 1006. מאידך, גם בן עטר לא נחקר על האמור בתצהירו, לפיו חברת פזית כלל לא פנתה לחברת פלינר בבקשה להקים ביתן מכירות משלה , וכי חברת פלינר לא הפנתה אותה ל"קונטיינר" האמור. יחד עם זאת, הנטל בעניין זה מוטל על חברת פזית, שנמנעה מלחקור את בן עטר בעניין זה. לפיכך, לא הוכח שחברת פזית אכן פנתה לחברת פלינר בעניין זה, או שהופנתה לאותו "קונטיינר".
באשר לשימוש בביתן המכירות של חברת פלינר, לא הוכח שחברת פלינר סירבה לבקשתה של חברת פזית לעשות שימוש בביתן המכירות שלה. מעבר לכך, לא נטען שחברת פלינר ה יתה מחויבת לאפשר זאת.
ביחס להקמת ביתן המכירות במגרש 1007, הרי שכפי שכבר נקבע, גידור המגרש נעשה בידיעתה של חברת פזית. יחד עם זאת, מגרש זה אכן מצוי בבעלותה החלקית של חברת פזית ולפיכך, ככל שהיתה מעוניינת בכך, היתה יכולה לפנות לחברת פלינר ולדרוש ממנה לפנות את הציוד שאוחסן שם לצורך הקמת ביתן מכירות במגרש זה. חברת פזית לא טענה כי נעשתה פנייה בעניין זה לחברת פלינר. לפיכך, לא שוכנעתי שנמנעה מחברת פזית האפשרות להקים ביתן מכירות במגרש 1007.
באשר לטענות חברת פזית לפיהן חברת פלינר מנעה מחברת פזית להתקשר עם חברת אלדר ועם אבי לוין או שותפו לצורך שיווק דירותיה, איתן הצהיר כי הוא פנה לחברת אלדר, האחראית לשיווק דירותיה של חברת פלינר, וביקש לשכור את שירותיה לצורך שיווק הדירות, אולם " מר צביקה ברונפמן, מטעם חברת אלדר שיווק, הודיע לי כי הנתבעת שכנגד הורתה לו באופן מפורש שלא לאפשר לתובעת שכנגד לעשות שימוש בביתן המכירות ושלא לסייע לה בשום אופן (תמורת תשלום כמובן) במכירת דירותיה" (בסעיף 74 לתצהירו, ההדגשות במקור – א.ר.ב).
חברת פלינר ציינה בסיכומיה כי המדובר בעדות שמועה, שכן מר ברונפמן לא הובא לעדות .
איתן הצהיר כי בהמשך ביקש להתקשר עם מר אבי לוין, שסייע בעבר למכירת דירותיה של חברת פלינר בפרויקטים אחרים והומלץ בחום על ידי מנהלה של חברת פלינר, אולם לאחר שס וכמו התנאים המסחריים בין חברת פזית למר לוין, הודיע מר לוין לאיתן כי "מנהל הנתבעת שכנגד אסר עליו לסייע במכירת דירותיה של התובעת שכנגד, וזאת על אף שבעבר הסכים ועודד את שיתוף הפעולה בין הצדדים" (בסעיף 75 לתצהירו).
איתן הצהיר שמר לוין הציע לו ששותפו יקדם את מכירת הדירות עבור חברת פזית באותם התנאים המסחריים שסוכמו, אולם כעבור זמן קצר הודיע לו מר לוין כי חברת פלינר אסרה גם על שותפו לסייע בכל דרך שהיא למכירת דירותיה של חברת פזית (בסעיף 76 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי חברת פלינר לא אסרה על חברת אלדר להתקשר עם חברת פזית לצורך שיווק דירותיה (בסעיף 91 לתצהירו).
כן הצהיר כי חברת פלינר לא אסרה על מר לוין להתקשר עם חברת פזית, "אולם לאור היקף השירותים שמר לווין נותן לפלינר ומקום ביצועם, הועלתה התמיהה כיצד הוא יוכל להמשיך וליתן את השירותים כדבעי ומבלי קשר לזהות הפונה אליו". כן הצהיר כי חברת פלינר לא ידעה כי למר לוין יש שותף "ועל כן ממילא לא יכלה לאסור עליו להתקשר עם מאן דהוא" (בסעיף 92).
בן עטר העיד בחקירתו הנגדית כי בקשר לחברת אלדר, הוא אמר לסמנכ"ל של חברת אלדר לתאם עם איתן ולסכם עימו את התנאים למכירת הדירות (בפרוט' הדיון, עמ' 89 ש' 16-15). ביחס למר לוין העיד כך (פרוט' הדיון, בעמ' 89 ש' 22- 18):
"ת. ... למר לוין אמרתי שמאחר ומר לוין עובד אצלנו. הוא לא שכיר שלנו אלא משווק בפרויקט אחר, אמרתי לו שאם אני חושב שהוא ימכור דירות של מר איתן זה יבוא על חשבון העבודה שלו אצלנו, אלא אם נמצא דרך שלא תפגע בעבודה שלו במכירת הפרויקט שלנו בהוד השרון.
ש. ואמרת לו, לא אלא אם נגיע להסכמה.
ת. כן".
כאמור, טענותיה של חברת פזית כנגד חברת פלינר בעניין שיווק הדירות נוגעות לטענות שחברת פלינר הגבילה את האפשרות שלה להתקשר עם חברות ואנשי שיווק מסוימים .
לא הובאו על ידי פזית ראיות מספיקות להוכחת טענתה ש חברת פלינר מנעה מחברת אלדר להתקשר בהסכם עם חברת פזית לצורך שיווק דירותיה. האמור בתצהירו של איתן בעניין זה מהווה עדות מפי שמועה, ומר ברונפמן לא זומן לעדות על ידי חברת פזית. בן עטר הכחיש כי חברת פלינר אסרה על ההתקשרות, והעיד כי הוא אף פנה לסמנכ"ל חברת אלדר לצורך הסדרת ההתקשרות עם חברת פזית. משכך, אני סבורה שחברת פזית לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח טענה זו.
ביחס לטענה שחברת פלינר מנעה ממר אבי לוין להתקשר עם חברת פזית , חברת פלינר ציינה בסיכומיה כי המדובר בעדות שמועה, שכן מר לוין לא זומן לעדות. יחד עם זאת, בן עטר הודה בחקירתו כי חברת פלינר לכל הפחות הציבה תנאים להתקשרות של מר לוין עם חברת פזית. לפיכך, שוכנעתי שחברת פלינר הערימה קשיים על חברת פזית בעניין זה. יחד עם זאת, גם בעניין זה חברת פזית לא טענה כיצד התנהגות זו מטילה אחריות על פזית כלפיה ובכלל זאת לא הוכח כי יש בכך משום הפרה של הסכם 1006 .
באשר לטענה בעניין שותפו של מר לוין, איתן הצהיר כי איסור זה נודע לו משיחה עם מר לוין. חברת פלינר ציינה בסיכומיה כי האמור בעניין זה מהווה עדות מפי שמועה, שכן מר לוין לא זומן לעדות. בן עטר הצהיר כי חברת פלינר לא ידעה שלמר לוין יש שותף ולפיכך, ממילא לא יכלה לאסור על ההתקשרות. בן עטר לא נחקר על האמור בתצהירו בעניין זה, ולפיכך גרסתו לא נסתרה. לנוכח כל האמור לעיל, אני סבורה שחברת פזית לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח את טענתה בעניין איסור ההתקשרות עם שותפו של מר לוין.
יצוין, כי חברת פזית לא סיפקה הסבר לשאלה מדוע לא התקשרה עם אנשי שיווק אחר ים לצורך מכירת דירותיה.
לנוכח כל האמור, לא שוכנעתי כי יש לקבל את טענות פזית כי פלינר אחראית כלפיה בכל הנוגע להתנהלות מול אנשי השיווק אשר פלינר היתה עמם בקשר לצורך שיווק דירות.
כאמור, חברת פזית טוענת שחברת פלינר הערימה עליה קשיים במכירת דירותיה, גם בכך שהקשתה עליה לתלות שלט מכירות על הבניין. איתן הצהיר כי חברת פזית פנתה לחברת פלינר בבקשה לתלות שלט מסוג "שמשונית" על חזית הבניין שנבנה במגרש 1006, בדומה לשילוט שנתלה על ידי חברת פלינר, בתקווה שזה יסייע למכירת דירותיה (בסעיף 77 לתצהירו).
ב"כ של חברת פזית שלח מכתב לב"כ של חברת פלינר, ביום 14.6.15, בו ביקש לאפשר את תליית השלט (נספח 12 לתצהיר איתן).
יונתן הצהיר כי ביום 17.6.15 שוחח עם מנהלה של חברת פלינר, שהבטיח לו כי כנגד חתימה על תכנית השינויים במרתף החניה תוכל חברת פזית לתלות את השלט המבוקש על ידה ללא כל עיכובים נוספים (בסעיף 22 לתצהירו).
איתן הצהיר כי עוד באותו היום, לנוכח הלחץ בו חברת פזית היתה נתונה כדי לקדם את מכירת דירותיה ולאור הבטחתו של מנהלה של חברת פלינר, חתם על תכניות תיקון החניות והזמין את השלט (בסעיף 79 לתצהירו).
איתן הצהיר כי ביום 22.6.15, שלחה חברת פלינר לחברת פזית מכתב, במסגרתו ניסתה "להתנער מהסכמותיה באמצעות העלאת דרישות מופרכות אותן בדתה ובהן דרישה לביטוח צד שלישי בסך של 2,000,000 ₪ (שני מיליון שקלים חדשים) וביטוח אחריות מעבידים בסך של 20,000,000 ₪ (עשרים מיליו ן שקלים חדשים)" (בסעיף 81 לתצהירו, ההדגשות במקור – א.ר.ב).
במכתב מיום 22.6.15 נכתב כי חברת פלינר נכונה באופן עקרוני להיעתר לבקשת חברת פזית, בכפוף לחתימה על כתב שיפוי בגין כל נזק שייגרם לחברת פלינר או לצד ג' ולחתימה על תצהיר מטעם איתן וחברת פזית המאשר כי ערכו את הביטוחים הנדרשים בכתב השיפוי; כי הם יישאו בתשלומים הנוגעים להתקנת השלט, לרבות אגרת רישוי לעירייה; וכי הם יסירו את השלט עד ליום קבלת טופס 4 לבניין או תחילת מסירת הדירות לרוכשים, לפי המוקדם (נספח 16 לתצהיר איתן).
איתן הצהיר כי חברת פזית פנתה למספר חברות וסוכני ביטוח בבקשה לבטח את השלט, אולם אלו השיבו כי בהתאם לתקנון "ביט 2013" הקבלן המבצע בשטח אחראי לבטח את השלט. בהודעת דוא"ל שנשלחה לחברת פזית מסוכן ביטוח אליו פנתה, נכתב כי התקבל סירוב מחברת הביטוח וכי "האפשרות לביטוח צד שלישי כולל דיירי הבית הינה בביטוח כל הסיכונים קבלנים של הקבלן המבצע" (נספח 18 לתצהירו).
איתן הצהיר כי חברת פזית ערכה בדיקה עם חברת פלינר, ממנה עלה שגם לחברת פלינר אין ביטוח נפרד לשלט שנתלה מטעמה " וזה ככל הנראה מכוסה במסגרת הביטוח של הפרויקט כולו" (בסעיף 84 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי בשיחה עם יונתן, הסביר לו " כי קודם יוסדר ענין תכנית השינויים, כפי שמחייב ההסכם את פזית, אשר מעכבת את טופס 4 ולאחר מכן יוכלו פזית ויצחק להעלות דרישות ובקשות שהינן מחוץ להתחייבות החוזית של פלינר" (בסעיף 96).
עוד הצהיר שביום 22.6.15, לאחר שחברת פזית חתמה על תכנית השינויים, נשלחה אליה בקשה להסדרת הביטוח והשיפוי בעניין השלט, בהתאם להנחיות יועץ הביטוח של חברת פלינר (בסעיף 99 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי מכתבה של חברת פלינר לא נענה, וכי חברת פזית לא הסבה את תשומת ליבה לנטען על ידי יועץ הביטוח שלה, "אז ניתן היה לקשר בין יועצי הביטוח, כפי שנעשה דרך קבע, ולהגיע לפוליסה מוסכמת" (בסעיף 101 לתצהירו ).
בן עטר העיד בחקירתו הנגדית כי חברת פלינר אחראית לכל מה שקורה בתחום המגרש, ולפיכך העלתה את הדרישות בעניין ביטוח תליית השלט, כיוון ש"אם יקרה נזק לבניין ברכוש או בנפש מישהו צריך לשאת בכך " (פרוט' הדיון, מעמ' 89 ש' 27 ועד עמ' 90 ש' 4).
עוד העיד, כי השלט שנתלה על ידי חברת פלינר היה מבוטח במסגרת הביטוח שיש לה על הבניין, אולם היא ביקשה מחברת פזית שתבצע ביטוח בנפרד משום שלא רצתה לקחת על עצמה את הנזק הנוסף אם ייגרם (פרוט' הדיון, בעמ' 90 ש' 24-17). יחד עם זאת, העיד כך (שם, בש' 29-25):
"החלטנו להקשות על פזית. כן. לא בציניות. היינו בשלב שלא התכוונו לסייע אבל לבצע את מה שהבטחנו בתנאים שהם הגיונים, לא ניסינו למצוא דברים מתחת לאדמה".
ייתכן שהדרישה לחתימה על תכנית השינויים כתנאי לתליית השלט לא היתה במקומה, גם אם היא נדרשה לצורך קבלת טופס 4 . אולם , אין צורך להכריע בכך, שעה שחברת פזית חתמה על התכ נית וממילא עניין זה לא עיכב את תליית השלט.
הדרישה לעריכת ביטוח ולחתימה על כתב שיפוי לא נענתה על ידי חברת פזית, בשל קשיים בהם נתקלה מול חברות הביטוח. אך, חברת פזית לא הראתה כי פנתה בעניין זה לחברת פלינר, וביקשה ממנה לסייע, שאז ייתכן שעניין זה היה נפתר והצדדים היו מגיעים להסכמות בעניין . לפיכך, אין צורך להכריע האם דרישה זו הינה דרישה סבירה, שכן לא שוכנעתי שחברת פזית עשתה כל שביכולתה כדי להביא לתליית השלט.
כמו כן, גם בעניין זה חברת פזית לא הראתה מדוע ההתנהלות של חברת פלינר בעניין זה מהווה הפרה של הסכם 1006.
להשלמת התמונה יצוין, כי מעדותו של יונתן עולה כי חברת פזית לא נקטה בפעולות שיווקיות ממשיות על מנת להביא למכירת דירותיה, וכי רק בשנת 2014, אז הבניין כבר היה בנוי, החלה בפעולות פרסום מסוימות. יונתן העיד כי רק בתחילת שנת 2014 העלה פרסום בפייסבוק, וכי הוא ואחיו חילקו פליירים בתיבות דואר בפתח תקווה בשנה זו. כן העיד כי חברת פזית לא פרסמה מודעה בעיתון ולא התקשרה עם מתווכים בהסכמים בכתב (פרוט' הדיון, מעמ' 171 ש' 30 ועד עמ' 173 ש' 21). כאמור לעיל, את שלט "השמשונית" ביקשה חברת פזית לתלות רק בשנת 2015.
לסיכום, בעיקרו של דבר, חברת פזית לא הוכיחה את טענותיה לעניין הקשיים שחברת פלינר גרמה לה במכירת הדירות, ולא הראתה כיצד הקשיים הנטענים על ידה, מהווים הפרה של התחייבויות חוזיות מצד חברת פלינר או מטילים אחריות משפטית על חברת פלינר בגין הנזקים הנטענים של חברת פזית מעיכוב במכירת הדירות.
מעבר לכך, כלל לא שוכנעתי כי חברת פזית פעלה באותם מועדים באופן שמי שמעוניין למכור את דירותי ו אמור לפעול.
לפיכך, לא שוכנעתי כי חברת פזית זכאית לפיצויים בעניין זה.

התביעה לפיצוי בגין רמת הגימור של דירותיה של חברת פזית
חברת פזית טוענת שחברת פלינר הפרה את התחייבותה בסעיף 9(ב) להסכם, בו נקבע שרמת הגימור של דירותיה תהא זהה לזו של דירותיה של חברת פלינר. בדירותיה של חברת פלינר הותקנו אסלות תלויות, בעוד שבדירותיה של חברת פזית ניתן אישור להתקנת אסלות מסוג "מונובלוק" בלבד. דרישתה של חברת פזית זכתה להתעלמות ובדירותיה הותקנו אסלות מסוג זה. לפיכך, זכאית חברת פזית לטענתה להתקנת אסלות תלויות בעלות של 399,550 ₪ ולפיצוי בגין ירידת ערכן של הדירות, אבדן ימי עבודה והוצאות בקשר להחלפת האסלות, בסך של 200,000 ₪.
חברת פלינר טוענת שסעיף 9(ב) להסכם קובע כי מקום בו רוכש דירה יבקש הזמנה מיוחדת, היא לא תחול על דירותיה של חברת פזית. לרוכשי הדירות של חברת פלינר הוצעה הנחה בסך של 30,000 ₪, אותה יוכלו להמיר בשינוי פריטים במפרט. כלומר, שינוי הפריטים נעשה כנגד תשלום זה ולפיכך אינו מחייב את חברת פלינר כלפי דירותיה של חברת פזית.
בסיכומיה, ציינה חברת פלינר שהנזק הנטען על ידי חברת פזית לא הוכח, שכן הראיות בעניין זה לא הובאו על ידי מי שערך אותן ולפיכך הן מהוות עדות מפי שמועה.
סעיף 9(ב) להסכם 1006 קובע כך (נספח 2 לתצהיר איתן):
"הקבלן מתחייב לבנות את הבניין ואת דירות המוכר ברמה גבוהה, בהתאם למפרט הטכני ולתכניות ובכל מקרה ברמה שאינה פחותה מדירות הקבלן, להוציא הזמנות מיוחדות שיבוצעו לבקשת רוכשי דירות הקבלן ממנו כנגד תשלום מיוחד".
איתן הצהיר שלקראת סוף חודש מאי 2015, פנה אליו נציג חברת ויה ארקדיה, עמה התקשרה חברת פלינר לצורך הספקת הכלים הסניטריים, והזמין אותו לבחור לדירותיה של חברת פזית "אסלות תלויות", כפי שהותקנו בדירותיה של חברת פלינר כרמת סטנדרט, אולם לאחר מספר שעות התקשר אליו הנציג שוב והודיע לו כי חברת פלינר אסרה על חברת ויה ארקדיה "לסטות מהמפרט הטכני הראשוני והבסיסי והורתה לה להתקין בדירות התובעת שכנגד אסלות מסוג 'מונו בלוק'" (בסעי פים 91-90 לתצהירו , ההדגשות במקור – א.ר.ב ).
במכתב מיום 1.6.15, כתב ב"כ של חברת פזית לחברת פלינר כי התנהלות זו מהווה "הפרה יסודית וחמורה של סעיף 9(ב) להסכם " וכי חברת פלינר נדרשת להורות לחברת ויה ארקדיה לספק לדירותיה של חברת פזית "אסלות תלויות", ולהימנע מהתקנת אסלות מסוג "מונובלוק" בדירותיה (נספח 22 לתצהיר איתן).
במענה לכך, השיב ב"כ של חברת פלינר לחברת פזית ב מכתב מיום 8.6.15, כי האסלות התלויות אינן חלק מהמפרט, וכי איתן אף לא דרש שיכללו במפרט (נספח 22 לתצהיר איתן).
כן נכתב, כי סעיף 9(ב) קובע שמקום בו רוכש דירה יבקש הזמנה מיוחדת, זו לא תחייב את חברת פלינר ביחס לדירותיה של חברת פזית, וכי כחלק מהליך שיווק הדירות הוצעה לרוכשים הנחה בסך 30,000 ₪, אותה יוכלו להמיר בשינוי פריטים במפרט , כך שהשינוי בוצע כנגד תשלום זה.
איתן הצהיר כי למרות דרישתה של חברת פזית במכתב מיום 1.6.15, חברת פלינר התקינה בדירותיה של חברת פזית אסלות מסוג "מונובלוק" (בסעיף 95 לתצהירו) .
חברת פזית ציינה בסיכומיה, כי איתן לא נחקר על האמור בתצהירו בעניין זה, ולפיכך גרסתו לא הופרכה.
בן עטר הצהיר כי כחלק מהליך שיווק הדירות של חברת פלינר, הוצע לרוכשי הדירות לקבל הנחה על מחיר הדירה בסך של 30,000 ₪, אותה יוכלו להמיר בשינוי פריטים במפרט, וכי שינוי הפריטים בוצע כנגד תשלום זה. כן הצהיר כי המפרט שהיה בידי רוכשי הדירות עובר לשדרוגו תמורת תשלום, זהה למפרט של דירותיה של חברת פזית (בסעיף 79 לתצהירו). עוד הצהיר כי האסלות התלויות אינן חלק מהמפרט הטכני וכי חברת פזית "כלל לא דרשה אסלות" (בסעיף 82).
אין חולק שהסכם 1006 דורש שהמפרט ביחס לדירות שני הצדדים יהיה זהה, והחריג שנקבע לכך, הוא הזמנות מיוחדות שיבצעו רוכשי דירות, שאז תוכל חברת פלינר לבצע שינויים במפרט, מבלי שהדבר יחייב אותה ביחס לדירותיה של חברת פזית.
כמו כן, אין מחלוקת בין הצדדים, כי התקנת אסלות תלויות אינה נכללת במפרט הבסיסי.
חברת פלינר הציעה לרוכשי הדירות הנחה , אותה יוכלו להמיר בשינוי פריטים במפרט. השאלה הנדרשת להכרעה הינה, האם פעולה זו מתיישבת עם הוראות הסכם 1006, או שהיא מהווה דרך לעקוף אותן.
בן עטר לא נחקר על האמור בתצהירו, לפיו שינוי הפריטים שבוצע בדירותיה של חברת פלינר, בוצע כמימוש של הנחה שניתנה. לפיכך, גרסתו בעניין זה לא נסתרה.
חברת פזית ציינה בסיכומיה, כי מבדיקת המפרטים עולה שמעטים הרוכשים שניתנה להם ההנחה הנ"ל, בעוד שלמרבית הרוכשים ניתנו השדרוגים ללא תשלום (בסעיף 156 לסיכומים).
לפיכך, אף לשיטתה של חברת פזית לא כל רוכשי הדירות מימשו את האפשרות שניתנה להם לשדרג את המפרט.
עולה מן האמור, כי לרוכשי הדירות של חברת פלינר ניתנה האפשרות לבחור בין קבלת הנחה ברכישת הדירה, לבין שדרוג המפרט. כיוון שכך, השינויים שנעשו בדירות הרוכשים שבחרו לשדרג את המפרט על פני קבלת הנחה במחיר הדירה, באים בגדר החריג של הזמנות מיוחדות שבוצעו לבקשת רוכשים.
לפיכך חברת פלינר אינה מחויבת כלפי חברת פזית בשדרוג זהה, ללא תוספת תשלום מצידה של חברת פזית. לכן, לא שוכנעתי שחברת פזית זכאית לפיצוי בגין התקנת אסלות מסוג "מונובולוק" בדירותיה.

מכירת דירת הפנטהאוז על ידי חברת פלינר
חברת פזית טוענת כי בהמשך לחתימת הסכם 1006, נחתם בין הצדדים הסכם חלוקת דירות, לפיו דירת הפנטהאוז בקומה ה-13 הפונה לכיוונים מזרח-צפון (להלן: "הדירה הצפונית") הינה של חברת פזית. בהסכם החלוקה הראשון נכתב בטעות כי דירת הפנטהאוז שתינתן לחברת פזית פונה לכיוון מזרח-דרום, אולם בתשריט שצורף לו ועליו חתמה חברת פלינר נקבע באופן ברור כי הדירה פונה לכיוון מזרח-צפון. הטעות בהסכם החלוקה הראשון תוקנה בהסכם חלוקה שני וחברת פלינר חתמה על תשריט התואם הסכם זה.
חברת פלינר מכרה את דירת הפנטהאוז הצפונית כאילו היתה דירתה שלה. חברת פזית פנתה לחברת פלינר בעניין, אולם פנייתה נדחתה.
לפיכך, חברת פזית טוענת כי יש לפצותה בגין מכירת הדירה בסך של 200,000 ₪. בסיכומיה, ציינה חברת פזית כי הפיצוי נדרש לנוכח חומרת הפרת ההסכם, עדיפותה של הדירה שנמכרה על ידי חברת פלינר, התנהגותה חסרת תום הלב של חברת פלינר, התעשרותה על חשבון חברת פזית ועוגמת הנפש שנגרמה לבעלים של חברת פזית.
חברת פלינר טוענת כי הדירה של חברת פזית היא הדירה הפונה לכיוונים מזרח-דרום-מערב (להלן: "הדירה הדרומית"), ולא הדירה הצפונית, כפי שטוענת חברת פזית . חלוקה זו נעשתה בהסכמת הצדדים, אשר קיבלה ביטוי בנספח החלוקה מיום 5.7.12, בו צוין הדבר במפורש, ועליו חתם מר איתן. חלוקת הדירות באופן זה באה לידי ביטוי גם בהתנהגותם המפורשת של חברת פזית ומר איתן.
ביום 27.8.12 נערך נספח חלוקה חדש, שהשינוי היחיד בו היה אמור להתייחס לקומה השישית. חברת פזית מנסה להיתפס בדיעבד ובניגוד להסכם לטעות סופר שנפלה בנספח חלוקה זה, שבתיאור המילולי שבו נרשם כי הדירה הצפונית שייכת לחברת פזית.
בסיכומיה, ציינה חברת פלינר שחברת פזית לא הוכיחה את הנזק שנגרם לה מהשינוי בדירות, שכן לא הביאה ראיות להוכחת הנזק.
אכן, חברת פזית לא הביאה ראיות להוכחת הנזק שנטען על ידה, ואף לא חוות דעת בעניין ההבדל הנטען בשווי הדירות. לפיכך, חברת פזית אף לא הראתה כיצד התנהלות זו של חברת פלינר מהווה התעשרות על חשבון חברת פזית. די בכך על מנת לדחות את תביעתה בעניין זה.
ליתר זהירות, תדון גם השאלה האם אכן הפרה חברת פלינר את ההסכם בין הצדדים בעניין זה.
ביום 5.7.12 נחתם בין הצדדים הסכם חלוקה ביחס לדירות בבניין (להלן: "הסכם החלוקה הראשון") (נספח 25 לתצהיר איתן ). הסכם החלוקה מורכב משני מסמכים מילוליים, כאשר בראש המסמך הראשון כתוב "דירות הקבלן" (להלן: "מסמך דירות הקבלן") ובראש המסמך השני כתוב "דירות המוכר" (להלן: "מסמך דירות המוכר"). כן מצורף להסכם החלוקה תרשים, אשר לפי המצוין בו דירות הקבלן מסומנות בירוק ודירות הבעלים מסומנות בצהוב (להלן: " תרשים החלוקה ").
בסעיף 31 למסמך דירות הקבלן בהסכם החלוקה הראשון , מצוינת הדירה הצפונית כדירה השייכת לקבלן: " פנטהאוז מס' זמני 50 בקומת המגורים השלוש עשרה הפונה לכיוונים מזרח-צפון-מערב". בסעיף 19 למסמך דירות המוכר מצוינת הדירה הדרומית כדירה השייכת למוכר: "פנטהאוז מס' זמני 49 בקומת המגורים השלוש עשרה הפונה לכיוונים מזרח- דרום-מערב". קרי, בהתאם לחלק המילולי של הסכם החלוקה הראשון, הדירה הצפונית שייכת לחברת פלינר, והדירה הדרומית שייכת לחברת פזית.
תרשים החלוקה הינו טבלה, שהחלק התחתון בה , אשר בו נקבעה החלוקה ביחס לדירות שבקומות 12-1, מח ולק לארבעה חלקים והחלק העליון, שבו נקבעה החלוקה ביחס לדירות בקומות 15-13, מחולק לשני חלקים. בתחתית החלק התחתון בטבלה , מצוינים הכיוונים אליהם פונות הדירות והריבועים הצבועים מסמנים למי שייכת כל דירה. כך, למשל, בקומה ה-12 הדירות המערבית-דרומית והמזרחית-דרומית צבוע ות בירוק, קרי דירות אלה שייכות לחברת פלינר.
בקומה ה-13, הריבוע הימני מבין השניים צבוע בירוק, כלומר הדירה שייכת לחברת פלינר, והריבוע השמאלי צבוע בצהוב, כלומר הדירה שייכת לחברת פזית.
חתימותיהן של חברת פזית ושל חברת פלינר מצויות על מסמך דירות הקבלן, על מסמך דירות המוכר ועל תרשים החלוקה בהסכם החלוקה הראשון .
אין מחלוקת בין הצדדים שביום 27.8.12 נערך הסכם חלוקה נוסף (להלן: "הסכם החלוקה השני") (נספח 26 לתצהיר איתן).
בסעיף 19 למסמך דירות הבעלים בהסכם החלוקה השני, מצוינת הדירה הצפונית כדירה השייכת לבעלים: "פנטהאוז מס' זמני 49 בקומת המגורים השלוש עשרה הפונה לכיוונים מזרח-צפון-מערב ". הדירה הצפונית מצוינת גם כדירה השייכת לקבלן, בסעיף 31 למסמך דירות הקבלן: "פנטהאוז מס' זמני 50 בקומת המגורים השלוש עשרה הפונה לכיוונים מזרח-צפון-מערב". כלומר, הדירה הצפונית משויכת לשני הצדדים בהתאם לחלק המילולי של הסכם החלוקה השני.
יצוין, שחברת פזית לא התייחסה לכפילות זו בכתבי הטענות מטעמה, בתצהיריה או בסיכומיה.
תרשים החלוקה בהסכם החלוקה השני נותר ללא שינוי ביחס לחלוקת הדירות בין הצדדים.
חתימותיהן של חברת פזית ושל חברת פלינר מצויות על מסמך דירות הקבלן, על מסמך דירות המוכר ועל תרשים החלוקה בהסכם החלוקה השני.
איתן הצהיר כי בהסכם החלוקה הראשון נקבע כי הדירה הצפונית שייכת לחברת פזית, וכי "מדובר היה בתנאי עקרוני וברור במהלך חלוקת הדירות והדבר היה ידוע היטב לנתבעת שכנגד" (בסעיף 102 לתצהירו). כן הצהיר כי בנספח החלוקה המילולי בהסכם החלוקה הראשון נפלה טעות סופר ביחס לדירת הפנטהאוז של חברת פזית, "ואולם, בהתאם להסכמות הצדדים בעניין חלוקת הדירות, בתשריט שצורף להסכם החלוקה הראשון נקבע באופן ברור כי דירת התובעת שכנגד בקומה ה-13 פונה לכיוון מזרח-צפון" (בסעיף 103 לתצהירו, ההדגשות במקור – א.ר.ב).
איתן הצהיר כי במסגרת הסכם החלוקה השני תוקנה הטעות באופן שתואם את התשריטים (בסעיף 104 לתצהירו).
כן הצהיר כי לאחר הגשת כתב התביעה על ידי חברת פזית, הבחינה חברת פזית תוך עיון בנסח הטאבו שצורף לכתב התביעה, כי דירתה בקומה ה-13 נמכרה על ידי חברת פלינר כאילו היתה דירתה שלה.
בן עטר הצהיר כי בהתאם לסיכום בין הצדדים, הדירה הצפונית שייכת לחברת פלינר, והדירה הדרומית שייכת לחברת פזית (בסעיף 60 לתצהירו) , וכי הסכם החלוקה הראשון הוא הרלוונטי לדירות בקומה 13 (בסעיף 61 לתצהירו ).
עוד הצהיר כי כל שניתן ללמוד מהתרשים בהסכמי החלוקה, עליו נסמכת חברת פזית, הוא שלכל אחד מהצדדים יש דירה בקומה 13, כיוון שלגבי קומות 15-13 אין אזכור לכיוונים בתרשים (בסעיפים 62-61 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי חלוקת הדירות באה לידי ביטוי בהתנהגות איתן וחברת פזית (בסעיף 63 לתצהירו):
"יצחק ופזית בחרו בחודשים האחרונים פריטים שונים מהמפרט (כגון ריצוף) לדירה הדרומית שלהם, קיבלו תכניות אדריכליות של הדירות שעתידות להימסר להם בהן מופיעה במפורש הדירה הדרומית (ולא הצפונית) בקומה 13 ויצחק ובנו אף ביקרו בדירה הדרומית בקומה 13 במסגרת הביקורים שערכו בדירותיהם".
בן עטר צירף לתצהירו את הודעת הדואר האלקטרוני שנשלחה ליונתן עבור איתן, אליה צורפה התכנית האדריכלית (נספח 17 לתצהירו). אך, הן בהודעת הדוא"ל והן בתכנית האדריכלית, מצוין כי המדובר בדירה מס' 49, ללא כל ציון של כיווני הדירה.
בן עטר הצהיר כי חברת פזית ואיתן "מנסים להיתפס בדיעבד ובניגוד לסיכום ולהתנהגותם בפועל לטעות סופר שאירעה בנספח החלוקה מיום 27.8.12, שכלל לא רלוונטי לקומה ה 13, כאשר בתיאור המילולי נרשם לגבי דירת פזית בקומה ה – 13 כי היא הדירה הצפונית " (בסעיף 65 לתצהירו).
בן עטר הצהיר כי מטרת הסכם החלוקה השני היתה שינוי בדירה בקומה השישית, ולא היתה כוונה לבצע החלפה בדירות בקומה ה-13. עוד הצהיר כי בפועל לא בוצעה החלפה בקומה ה-13, שכן התיאור המילולי לגבי דירת פזית השתנה, מבלי לשנות את התיאור המילולי של דירת פלינר, כך שהדירה הצפונית משויכת לכאורה לשני הצדדים, בעוד הדירה הדרומית לא משויכת לאף אחד מהצדדים , וכי לא נעשה כל שינוי בתרשים שבהסכם החלוקה השני לגבי קומה 13, בעוד שלגבי הקומה השישית שונו צבעי המלבנים, דבר המלמד על כוונת הצדדים בעניין זה (בסעיפים 65.3-65.1 לתצהירו). בן עטר הצהיר כי טענתה של חברת פזית במכתבה מיום 16.6.15, לפיה מראש סוכם שהדירה הצפונית שייכת לחברת פזית והכיתוב בהסכם החלוקה הראשון מהווה טעות סופר, הינה טענה כבושה וגרסה חדשה, שלא עלתה במכתבה מיום 31.5.15 (בסעיפים 70-69 לתצהירו).
סיכומו של דבר, בהתאם להסכם החלוקה הראשון הדירה הצפונית שויכה לחברת פלינר . באשר להסכם החלוקה השני, חברת פזית לא סיפקה כל הסבר לכך שבהסכם חלוקה זה הדירה הצפונית משויכת לשני הצדדים. כמו כן, אין מחלוקת בין הצדדים שהסכם החלוקה השניה נערך בעקבות בקשה של חברת פלינר לערוך חילופי דירות בין הצדדים ביחס לדירה בקומה השישית (ר' סעיף 104 לתצהיר איתן) . מכך עולה, שהחלוקה שנעשתה בין הצדדים במסגרת הסכם החלוקה הראשון ביחס לדירות בקומה 13, ואשר לפיה הדירה הצפונית שייכת לחברת פלינר והדירה הדרומית שייכת לחברת פזית, לא שונתה במסגרת הסכם החלוקה השני .
כן שוכנעתי שלכיוונים המצוינים בתחתית תרשים החלוקה, אין משמעות ביחס לדירות המצויות בקומות 15-13. עיון בתרשים החלוקה מעלה שאכן, הכיוונים המצוינים בתחתית התרשים מתייחסים לדירות שבקומות 12-1. יצוין, כי בקומה 13 מצויות 2 דירות בלבד, ואין מחלוקת בין הצדדים שאחת פונה לכיוון צפון והשניה פונה לכיוון דרום. מבחינה ויזואלית, אחת הדירות בתרשים אמנם ממוקמת מעל הטור שבו מצוין בתחתית התרשים מערב-דרום, אולם הדירה השניה ממוקמת מעל שני טורים, שבאחד מהם מצוין מזרח-צפון ובשני מצוין מזרח-דרום. לפיכך, שוכנעתי שהכיוונים המצוינים בתחתית תרשים החלוקה אינם רלוונטיים לדירות המצויות בקומות 15-13. מכאן, שחברת פזית אינה יכולה להיאחז בתרשים החלוקה בלבד על מנת ללמוד על אופן חלוקת הדירות בקומה 13.
לא שוכנעתי כי כוונת הצדדים הראשונית היתה שהדירה הצפונית תשויך לחברת פזית. כנגד האמור בתצהירו של איתן בעניין זה, עומד הסכם החלוקה הראשון, אשר החלוקה בו ברורה ואיתן חתם עליו, באופן המעיד על הסכמתו לחלוקה זו. בהתאם להלכה, אדם מוחזק כמי שיודע את תוכנו של המסמך עליו חתם (ר' ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה לופו, פ"ד נד(2) 559 (12.6.00)).
לפיכך, אינני מקבלת את הטענה שחברת פלינר הפרה את הסכם החלוקה בכך שמכרה את דיר ת הפנטהאוז הצפונית.
לנוכח כל המפורט לעיל, כהכרעה בתביעה העיקרית, אני מחייבת את הנתבעת, חברת פזית, לשלם לחברת פלינר תוך 60 יום את הסך של 355,060 ₪ ובנוסף לכך אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לחברת פלינר תוך 60 יום את הסך של 248,952 ₪ ₪ וכן הוצאות משפט (אשר בשים לב לפער בין סכום התביעה לסכום שנפסק, יעמדו על סך של 15,000 ₪ בגין אגרה בצירוף עלות חוות הדעת שהוגשו על ידה ושכר בטלה ששולם לעדים והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד שהוצאו ועד התשלום המלא בפועל). נוסף על כך, הנתבעים יישאו בשכ"ט עו"ד של התובעת בסך כולל של 50,000 ₪.
התביעה שכנגד נדחית. התובעת שכנגד תשלם לנתבעת שכנגד תוך 60 יום, בגין שכ"ט עו"ד, סך כולל של 50,000 ₪.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ז, 17 מאי 2017, בהעדר הצדדים.