הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 48263-07-16

בפני
כבוד ה שופטת ריקי שמולביץ

תובעים

חן ואיתי גינדי ישראל בע"מ

נגד

נתבעים

נפתלי אפשטיין ואח'

החלטה

בהליך זה מבקשת התובעת לפרק שיתוף במגרש 2 על פי תכנית 427-0139089 בגבעת שמואל (להלן: " המגרש").
אין מחלוקת בין הצדדים כי יש להורות על פירוק השיתוף במגרש.
השמאי מטעם בית המשפט, מר אחיקם ביתן הגיש חוות דעת מיום 22.2.2018 שבמסגרתה העריך את שווי המגרש במכיר ה בשלמות בסך של 70,300,000 ₪ ( עמדתו היא כי הואיל ומדובר בזכויות במושע, במצבו הנוכחי יש להפחית 10% משוויו) וכן העריך את שיעור החליפין במקרה של עסקת קומבינציה (43% לבעלי הקרקע והיתרה ליזם). עוד הוסיף המומחה כי עריכת עסקה המשלבת קומבינציה ומזומן אינה משנה את שיעור ההמרה בקומבינציה.
השמאי העריך את עלות היטל ההשבחה בכ-18,000,000 ₪ (סכום מקסימום כאשר קיים קושי לקבוע את הסכום).
כעת יש להכריע באשר לאופן מימוש הזכויות, זהות כונס הנכסים שימונה לבצע את פירוק השיתוף ושכרו.
ב"כ נתבעים 19, 21 – 24, 42 ו-70 וכן הנתבעים 13, 35 , 43 טענו כי יש להזמין הצעות ש תכלולנה אפשרויות נוספות למכירה לכל המרבה במחיר ובכלל זאת הצעות ש תכלולנה חלופות של עסקת קומבינציה או מתן שירותי בניה ב משולב עם הצעות תשלום מזומן. לטענתם, מתן אפשרות להגיש הצעות משולבות לא יפגע בשותפים המבקשים לקבל תמורה במזומן וייטיב עם השותפים המבקשים לקבל זכויות בדירה בנויה בסופו של התהליך . לטענת ם, יש לאפשר הצעות משולבות מתוך כיבוד זכויות הקניין של השותפים (כאשר לחלק מהשותפים זכויות במקרקעין עשרות שנים) ומתן ביטוי לרצונם ביחס לאופן מימוש זכויותיהם ודרך פירוק השיתוף. עוד פירטו נתבעים אלה כי עסקת קומבינציה או מתן שירותי בניה צפויה להביא לחיסכון ניכר בתשלומי מיסים לעומת חלופה של קבלת תשלום מזומן ולהשיא את התמורה שיקבלו עבור זכויותיהם.
שאר הצדדים ובהם התובעת סבורים כי יש לבצע את פירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר בלבד, שכן כל דרך אחרת תגרום עיכוב בפירוק השיתוף ותסבך את ההליך. התקשרות בעסקאות קומבינציה או מתן שירותי בניה אינה מהווה פרוק שיתוף.

הכרעה
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. סעיף 39(א) לחוק קובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. בעניי ננו לא הועלתה טענה כי ניתן לחלק את המקרקעין בעין. בנסיבות שבהן חלוקה בעין אינה אפשרית, קובע סעיף 40 לחוק כדלקמן:
"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

בע"א 190/73, חזקיהו ואח' נ' שרף, פד"י כח (2) 44, 48 (1974) הוסבר כי בעת פירוק השיתוף לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין הכלל הוא מכירה לכל המרבה במחיר ופירוק בדרך אחרת הוא החריג:
"אמת היא, שבסיפא של אותו סעיף 40 (ב), משאיר המחוקק פתח למכירת הנכסים שלא בדרך מכירה פומבית הקבועה בחוק ההוצאה לפועל, באמרו שבית המשפט רשאי להורות על דרך אחרת, הנראית לו יעילה וצודקת בנסיבות הענין. ברם, אין ספק שהכלל הוא, שהפירוק נעשה בדרך של מכירה פומבית וכי הדרך האחרת (בין היתר מכירה תחרותית בין השותפים), היא דרך יוצאת מן הכלל, וכי על מי שמבקש שבית המשפט יסטה מן הכלל, חובת ההוכחה, שבנסיבות הענין, הדרך השניה היא גם יעילה וגם צודקת".
בפסיקה נדונה לא אחת טענת שותפים במקרקעין כי יש לבצע פרוק שיתוף באמצעות עסקת קומבינציה או מתן שירותי בניה או קבלת הצעות המשלבות תמורה במזומן עם אחת מדרכים אלו מאחר ודרכים אלו הן יעילות וצודקות לטענתם.
כבוד השופט אורנשטיין התייחס לטענות מסוג זה בת"א (שלום ראשל"צ) 4858/04 דינשטיין רבקה נ' קטן דוד ( 4.7.2005) ופירט מדוע יש להעדיף מכירה לכל המרבה במחיר על פני קבלת הצעות המשלבות גם אפשרויות של עסקאות קומבינציה או מתן שירותי בניה (השופט אורנשטיין חזר על עמדה זו בפסיקה נוספת . לדוגמ ה: ת"א (שלום ראשל"צ) 508/05 פנטקל בע"מ נ' סילס מרסל (פורסם בנבו, 13.07.2006) :
"ראשית, פרוק שתוף בדרך של מתן שירותי בניה אינה אחת הדרכים שנקבעו בחוק. עם זאת, לא הייתי שולל נקיטה בדרך זו רק מהטעם האמור ויתכן שבנסיבות אחרות הייתי מורה על הפירוק בדרך זו.
שנית וזה העיקר, מתן אפשרות של קבלת הצעות מאת קבלנים שכל הצעה תאפשר בחירה במספר אלטרנטיבות של שרותי בניה או עסקת קומבינציה או מכירה במזומן תצריך בחינה בלתי סבירה מצד בית המשפט באשר להצעה הטובה ביותר לכל שלושת האפשרויות במקרה של מחלוקת בין בעלי הזכויות. דבר זה יחייב פניה למומחים שונים ככלכלנים ואחרים לבדיקת יתרונות וחסרונות כל הצעה והצעה. אוסיף כי ניתן לצפות שיתעוררו מחלוקות בין בעלי הזכויות לבין עצמם באשר לבחירת הצעת שירותי הבנייה מבין ההצעות השונות שיוצעו על ידי הקבלנים, כגון מי היא ההצעה הטובה ביותר, ההצעה הבטוחה ביותר והמתאימה ביותר מכלל ההצעות שיוצעו.
מעבר לדרוש, נקיטה בדרך של שירותי בניה או קומבינציה, מטבע הדברים, עלולה לגרום לסיבוך ההליכים, התמשכותם תוך בזבוז משאבים ניכרים כך ששכר בעלי הזכויות יצא בהפסדם. הדבר נכון במיוחד בנסיבות המקרה שבפני שעה שמצויים בעלי זכויות רבים במקרקעין וקיימת כבר מחלוקת אחת לפחות בין אלו המיוצגים על ידי עו"ד קנת לבין אלו המיוצגים על ידי עו"ד דותן באשר לדרך הפירוק.
זאת ועוד, ישנם בעלי דין קיימים שלא התייצבו וכאלה שלא אותרו ובוצע בעניינם של האחרונים נעשה תחליף המצאה, כך שדרך של מתן שירותי בניה או עסקת קומבינציה אינו ישים לגביהם.
חיזוק לדעתי הינו גם לאור פניות שהוגשו לביהמ"ש לאחר הדיון ומהן עולות ההתנצחויות שבין
ב"כ בעלי הדין.
בנוסף, גם אם בסופו של דבר תחתמנה עסקאות שירותי בנייה או קומבינציה, יידרש פיקוח
בלתי סביר מצד בית המשפט על ביצוען של אלה, דבר שיש בו לפי ההלכה הפסוקה נימוק לשלול
נקיטה בדרך זו.
לא התעלמתי מכך שמכירת הזכויות בדרך של קבלת תמורה כספית יכול ותגרום לכך שבעלי הזכויות ישאו בתשלומי מיסים שיתכן והיו נחסכים מהם ואולי בחלקם, אילו נבחרה הדרך של עסקת קומבינציה או שירותי בניה. לא זו בלבד שאין בפני כל תצהיר בעניין, אלא שבמכלול הנסיבות אין בשיקול זה, כדי לגבור כשלעצמו על מכלול הטעמים שפרטתי לעיל בדבר בחירה בדרך העדיפה של מכירת כל הזכויות בתמורה הכספית המירבית".

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, בהתאם להוראות החוק וכפי שהובא בפסיקה האמורה אני סבורה כי גם במקרה זה יש לפרק את השיתוף במקרקעין על דרך מכירתם למרבה במחיר בלבד וכי אין במקרה זה דרך אחרת לפ ירוק השיתוף שהיא יעילה וצודקת יותר.
השותפים במקרקעין הגיעו להליך זה לאחר שלא עלה בידיהם להגיע להסכמות באשר לאופן מימוש זכויותיהם במקרקעין.
מחוות דעת השמאי עולה כי הבעלות המשותפת גורמת להפחתה בשווי הזכויות של כל בעלי הזכויות.
דרך המלך לפירוק שיתוף במקרקעין היא במכירתם.
הצדדים הדגישו בטיעוניהם את הצורך לחסוך בהוצאות הכינוס. אני סבורה כי פירוק שיתוף חלקי באמצעות הכללת מסלולי פירוק שונים ובהם עסקת קומבינציה (עסקה בעלת מורכבות רבה) או עסקה לשירותי בניה עבור חלק מהשותפים בלבד צפויה להביא לייקור רב של הליכי הפירוק, הארכתם, ויתכן אף סיכול מטרתם. החסרונות בהליך מסוג זה עולים על היתרון המיסוי האפשרי בפירוק שיתוף בדרך של עסקת קומבינציה או עסקה למתן שירותי בניה לחלק מהצדדים בלבד (יודגש, כי גם במקרה של עסקת קומבינציה חל היטל ההשבחה שפורט על ידי המומחה).

כך נפסק בעניין הצעה לפירוק על דרך עסקת קומבינציה או מתן שירותי בניה בעניין ת"א (שלום ראשל"צ) 2544-09 פנחס זוארס נ' עיריית חולון (04.05.2010):
"אין מקום לפירוק השיתוף כמוצע על דרך של עסקת קומבינציה או עסקת בנייה, וזאת אף אם יש בה לכאורה כדי למקסם את ערך הזכויות, וזאת מחמת העלויות הכרוכות בפיקוח על עסקאות מעין אלה וההסתבכויות הכלכליות והבירוקרטיות הכרוכות בכך".

עמדה דומה הדוחה הצעה לפירוק שיתוף על דרך עסקת קומבינציה כאשר רוב בעלי הזכויות במקרקעין ביקשו למכור אותם למרבה במחיר הובאה גם בת"א (שלום פ"ת) 7225-04-09 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' שרה גביש (2012).
המומחה מטעם בית המשפט לא הצביע על יתרון לביצוע עסקה בדרך אחרת מאשר מכירה לכל המרבה במחיר והצדדים לא הציגו חוות דעת המבססת טענה לעדיפות פ ירוק שיתוף בדרך של עסקת קומבינציה או מתן שירותי בניה. על נסיבות כגון אלו נקבע בעניין ע"א (מחוזי ת"א) 3120/00 בלייש אודט שאווט נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ (3.9.2002): ש "אין המערערים יכולים להישמע בטענה כי עדיף היה לבצע את הפירוק בדרך של עיסקת קומבינציה, בלא שטרחו להציג לגבי סברה זו כל תשתית עובדתית שהיא וכל חוות דעת של מומחה המאששת את טענתם זו".
לנוכח האמור, אני קובעת כי פירוק השיתוף יעשה על דרך של מכירת הזכויות במקרקעין לכל המרבה במחיר.
בנסיבות העניין, בשים לב למספר בעלי הזכויות והיקף הפעולות אשר סביר כי תידרשנה לביצוע פירוק השיתוף, מבלי שיהיה בכך חלילה משום הטלת דופי במי מב"כ הצדדים, בשים לב להסכמת הצדדים, דעתי היא כי יש למנות כונס נכסים חיצוני לביצוע פירוק השיתוף.
כדי לחסוך בהוצאות הכינוס הציעו נתבעים מסוימים לדחות את מינוי כונס הנכסים ו לבצע את שלב קבלת ההצעות במסגרת הליך זה כך שההצעות תוגשנה לבית המשפט ולא לכונס הנכסים. איני מקבלת את ההצעה שכן היא אינה מתאימה לתפקיד בית המשפט להכריע במחלוקות ולאילוציו של בית המשפט . בנוסף, לא שוכנעתי כי דרך זו תחסוך בעלויות.
בכוונתי למנות את עו"ד בנימין טמיר, טלפון 09-XXXX388 כונס נכסים למכירת המ גרש לכל המרבה במחיר לאחר ביצוע התמחרות.
כונס הנכסים יבצע את הליכי מכר המקרקעין שיובאו לאישור בית המשפט מראש.
כונס הנכסים יחלק את כספי תמורת המכר לצדדים בהתאם לחלקם במקרקעין ולאחר ניכוי הוצאות שהוציאו הצדדים לצורך פירוק השיתוף שניכויים יאושר על ידי בית המשפט.
ב"כ התובעת ימציא לעו"ד טמיר תוך 7 ימים את כתב התביעה המתוקן, החלטתי זו בצירוף העתק חוות דעת השמאי והעתק תגובת הנתבעים 12 ו-67 מיום 6.3.2018 שבמסגרתה הציעו מנגנון לקביעת שכר טרחת הכונס.
הכונס יודיע תוך 10 ימים מההמצאה אם יש לו היכרות מוקדמת, קשר אישי או קשר אחר כלשהו עם מי מהצדדים או באי כוחם, העלולים ליצור ניגוד עניינים בביצוע התפקיד.
בנוסף יודיע עו"ד טמיר האם הצעת שכר הטרחה שפורטה בתג ובת הנתבעים 12 ו– 67 מקובלת עליו ואם לא, מהו השכר המבוקש על יד יו.

ניתנה היום, כ"ו חשוון תשע"ט, 04 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.