הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 48209-05-17

בפני
כבוד ה שופטת הדס עובדיה

תובע

אליהו רבי זאדה
באמצעות ב"כ עו"ד ברק אונגר

נגד

נתבעות
1. גבריאלה כהן
באמצעות ב"כ עו"ד לימור חייט

2. עו"ד אסתר ליבוביץ
באמצעות עו"ד יהודה רסקין

פסק דין

לפניי תביעה למתן פסק דין המצהיר כי שני הסכמי מכר שנכרתו בין הנתבעות 1 ו- 2 בהם מכרה הנתבעת 1 לנתבעת 2 שתי דירות מגורים, הם הסכמי מכר פיקטיביים שנערכו למראית עין בלבד (להלן: "ההסכמים"). לטענת התובע ההסכמים נועדו להבריח את נכסי הנתבעת 1 ולסכל את הליכי הגביה המתנהלים על-ידי התובע כנגד הנתבעת 1 במסגרת תיק הוצאה לפועל מס' 524301-06-15 (להלן: "תיק ההוצאה לפועל").
בנוסף עותר התובע למתן צווי מניעה המופנים ללשכת רישום המקרקעין לפיהם תיאסר עשיית דיספוזיציה בדירות.

טענות התובע בתמצית
התובע הוא נושה של הנתבעת 1 אשר הלווה למעלה ממיליון ש"ח לנתבעת 1, לבתה שרון בנישטי, לבנה טל כהן ולחברת א.סי.אר- אלקטרוניקס סירקטס ריסייקלינג בע"מ שמחציתה הייתה בבעלות טל כהן (להלן: "החברה").
הנתבעת 1 רשומה בלשכת רישום המקרקעין כבעלת הדירה ברחוב לוין אשר 3 בראשון לציון, בה היא מתגוררת ובחברה המשכנת כבעלת מחצית מהזכויות בדירה ברחוב כנרת 40/45 באשדוד, בה מתגוררת שרון בנישטי בתה של הנתבעת 1 (להלן: "הדירה בראשון לציון"; "הדירה באשדוד"; וביחד "הדירות").
הנתבעת 2 היא יועצת מס ועורכת דין, והיא חברת משפחה של הנתבעת 1 וילדיה. הנתבעת 2 סייעה לנתבעת 1 להבריח את זכויותיה בדירות באמצעות חוזי מכר פיקטיביים בהם כביכול רכשה הנתבעת 2 את הדירות.
לטענת התובע, לאחר שנודע לנתבעת 1 ומשפחתה כי התובע פתח נגדה תיק הוצאה לפועל ובסמוך לאחר שנשלחה האזהרה לנתבעת 1 על פתיחת תיק ההוצאה לפועל נגדה, נרשמה ביום 25.8.2015 הערת אזהרה לטובת הנתבעת 2 על זכויות הנתבעת 1 בדירה בראשון לציון, תוך שסולקה המשכנתא שרבצה על הדירה.
התובע הטיל עיקול אצל הנתבעת 2 על זכויות הנתבעת 1 וכן הטיל עיקול על זכויות הנתבעת 1 בדירה בראשון לציון. בעקבות הטלת העיקול על הדירה בראשון לציון הגישה הנתבעת 2 בקשה ללשכת ההוצאה לפועל לביטול העיקול.
התובע טוען כי הסכמי רכישת הדירות על-ידי הנתבעת 2 הם הסכמים פיקטיביים שנערכו למראית עין בלבד, כדי להבריח את נכסי הנתבעת 1 מפני התובע ולסכל את הליכי הגביה בהם נקט התובע נגד הנתבעת 1. התובע טוען בנוסף כי מתקיימים בענייננו "אותות מרמה" שיש בהם כדי להוכיח כי מדובר בחוזים פיקטיביים.

הגנת הנתבעת 1 בתמצית
לטענת הנתבעת 1 חובה לתובע במסגרת תיק ההוצאה לפועל נמוך לאין שעור משווי הדירות ודי בכך כדי להביא לדחיית התביעה. הנתבעת 1 מצטרפת לטענת התובע בדבר אי-חוקיות הסכמי מכר הדירות, אך טוענת כי נעשקה על-ידי הנתבעת 2 אשר לא שילמה לה את תמורת מכר הדירות.
בניגוד לטענות התובע, טוענת הנתבעת 1 כי אינה מכירה את הנתבעת 1 וראתה אותה פעמיים בלבד. הנתבעת 1 טוענת כי על הסכם מכר הדירה בראשון לציון מיום 18.6.2015 (נספח ט' לכתב התביעה) מצד "המוכר" חתומים ילדיה של הנתבעת 1, הגם שאין הם בעלי הזכויות בדירה. לטענתה היא כלל לא ידעה שהסכם זה נחתם על-ידי ילדיה.
לטענת הנתבעת 1 היא זומנה על-ידי ילדיה להגיע למשרדו של עו"ד מקסים בן עזרא בא-כוחה של הנתבעת 2 על-מנת לחתום על הסכם מכר הדירה באשדוד. ילדיה טענו בפניה כי מכספי התמורה שתקבל היא תוכל לסייע להם בשל מצוקתם הכלכלית, והיא הסכימה לכך. הבן טל אף הסביר לנתבעת 1 כי הדירה נמכרת כ"תפוסה" וכי יתאפשר לה 1 לגור בדירה עד סוף ימי חייה. במועד החתימה לא הוסבר לנתבעת 1 דבר ולא נמסר לה העתק מההסכם, אולם בתה שרון צילמה בסתר את ההסכם שעליו חתמה שתאריכו 2.8.2015.
לטענת הנתבעת 1 בשני החוזים הנוגעים לדירה בראשון לציון נקבעו הסדרים שונים ביחס לתשלום התמורה. הנתבעת 2 ניצלה את מצוקתה הנפשית והכלכלית של הנתבעת 1 והחתימה אותה על הסכם מכר להעברת זכויותיה במחיר שאינו ריאלי.
בנוגע לדירה באשדוד טוענת הנתבעת 1 כי בדירה מתגוררת בתה שרון וכי עוד ביום 8.11.2011 הועברה הדירה על-ידה ועל-ידי בעלה המנוח, בעסקת מתנה לבנה גולן כהן. לכתב התביעה צורף הסכם מכר לדירה באשדוד מיום 28.7.2015 אולם לטענת הנתבעת 1 בסמוך למועד זה הגיעה לביתה עורכת הדין ריהאם אלנקיב ממשרד עו"ד בן-עזרא אשר החתימה אותה על מסמכים שונים מבלי שידעה על מה היא חותמת. ציון התאריך לפיו מכירת הדירה בראשון לציון הייתה מאוחרת למכירת הדירה באשדוד אינו נכון. הנתבעת 1 כלל לא ידעה כי מכרה את הדירה באשדוד. חתימתה הושגה במרמה ומבלי שהבינה וידעה כי היא חותמת על הסכם מכר. לנתבעת 1 לא היה כל חוב כלפי הנתבעת 2 והיא מעולם לא קיבלה תמורה כלשהי בגין המכירה לכאורה של הדירות.
בנוסף טוענת הנתבעת 1 כי גם המחיר שנקבע בהסכם המכר לדירה באשדוד אינו ריאלי.

הגנת הנתבעת 2 בתמצית
הנתבעת 2 טוענת כי מדובר בעסקאות אמת שבוצעו בינה לבין הנתבעת 1. אין יריבות בין הצדדים ואין קשר בין חובות ילדי הנתבעת 1 לתובע לבין רכישת הדירות על-ידי הנתבעת 2 מהנתבעת 1.
רכישת שתי הדירות נעשתה לאחר פניית הנתבעת 1 אל הנתבעת 2 נוכח סכנת מימוש דירת הנתבעת 1 בראשון לציון על-ידי כונס נכסים מטעם הבנק בפניה ניצבה הנתבעת 1, ועל-מנת לאפשר לנתבעת 1 קיום ברווחה לשארית ימיה לאחר קריסת החברה אשר הוקמה על-ידי בעלה המנוח. העסקאות בוצעו כדין באמצעות עו"ד מקסים בן עזרא אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה. העסקאות דווחו כדין לרשויות המס ונרשם משכון על הדירה באשדוד והערת אזהרה לטובת הנתבעת 2 נרשמה ביום 25.8.2015 על הדירה בראשון לציון. הדירה בראשון לציון נמכרה בכפוף לזכות הנתבעת 1 להתגורר בדירה עד סוף ימיה, והדירה באשדוד נמכרה בכפוף לזכות שכירות של שרון בתה של הנתבעת 1.
רשויות המס לא התערבו בהערכת השווי של הדירה בראשון לציון כ"תפוסה" והנתבעת 2 לא ידעה שקיים חוב או הליך הוצאה לפועל בין הנתבעת 1 לתובע לפני החתימה על הסכמי המכר. הנתבעת 2 שילמה חוב לכונס מטעם הבנק עבור ביטול הליכי הכינוס ובהתאם נמחק גם השעבוד שנרשם לטובת הבנק.
לפי הנטען על ידי הנתבעת 2 חוב הנתבעת 1 כלפיה הוא עקב חתימתה על כתב ערבות לטובת הנתבעת 2 לחובות החברה וילדיה כלפי הנתבעת 2. לא היה די במימוש הדירה בראשון לציון כדי לפרוע את מלוא חובה של הנתבעת 1 ולכן נמכרה גם הדירה באשדוד.
לטענת הנתבעת 2 התובע לא הלווה כל סכום לנתבעת 1 וככל הנראה הלווה מספר הלוואות לילדיה שרון וטל בלבד, אשר אין לנתבעת 1 כל קשר אליהן. התובע חבר לילדיה של הנתבעת 1, שניהם חדלי פרעון, בניסיון להוציא מהנתבעת 2 כספים.
התובע התרשל בהלוואת כספים לילדיה של הנתבעת 1 מבלי שקיבל בטוחות ועתה הוא מנסה לגלגל את מחדליו לפתחה של הנתבעת 2.

דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית
בעניין חוזה שנכרת למראית עין בלבד סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע:
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".
ביחס לשאלה "מהו חוזה למראית עין" ביארו פרופ' גבריאלה שלו וד"ר אפי צמח:
"חוזה למראית עין הוא חוזה שקיימת בו אי-התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי. בעוד שכלפי חוץ מסכימים ביניהם הצדדים על הסדר משפטי מסוים, כוונתם האמיתית שונה.
[...]
המאפיין המרכזי בחוזה למראית עין הוא קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין".
גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 301 (מהדורה רביעית, 2019); ראו בנוסף: דניאל פרידמן, "אי חוקיות וחוזה למראית עין" 152 הפרקליט לג (תשמ"א); גד טדסקי, "חוזה למראית עין ודבר פסלותו" 507 משפטים ח (תשל"ז-תשל"ח); דניאל פרידמן ונילי כהן (עופר גרוסקופף) חוזים כרך ג 516-519 (2003).

בבחינת השאלה האם חוזה נעשה למראית עין בלבד, יש לברר מה הייתה כוונת הצדדים לחוזה בעת כריתתו, ועד כמה כוונה זו משתקפת בהסכם. כפי שנפסק:
"...הקביעה אם חוזה מסוים הוא למעשה חוזה למראית עין הינה קביעה עובדתית. בקובעו כך, על בית המשפט להתחקות אחר כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה, ולהעריך עד כמה כוונה זו אכן משתקפת ביחסים ובהסדרים שביניהם."
ע"א 440/14 וילאר נכסים 1985 בע"מ נ' קליין, פסקה 89 לפסק דינו של המשנה לנשיאה כבוד השופט מלצר (1.11.2018)‏‏.
ניתן ללמוד על כוונת הצדדים, בין היתר, מהתנהגותם המעידה על יחסם לזכויות והחובות הנובעים מהחוזה למראית העין. כמו כן ניתן ללמוד על כוונת הצדדים מראיות נסיבתיות, שכן, מטבע הדברים, בעלי חוזה למראית עין מעלימים את כוונתם האמיתית ואינם טורחים תמיד להכין ראיות על קנונייתם. ראו: ע"א 1780/93‏ בנק המזרחי המאוחד בע"מ‎ ‎נ' אולצ'יק, פ''ד נ(2) 041, סעיף 2 (1999); ע"א 810/17 באשה נ' גרדג'י (31.10.2018), ס' 36-37 (להלן: " עניין באשה"); ע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לבניין ופיתוח בע"מ מג(2) 214, 219 (1989), ס' 6.
הלכה היא כי הנטל להוכיח שחוזה נכרת למראית עין מוטל על הטוען. ראו: ע"א 363/12 עו"ד עופר שפירא, כונס נכסים של מ.מ יבולי התבור (1995) בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק) נ' דוד שחר ובניו (1995) בע"מ (20.02.2014); ע"א 4305/10 אילן נ' לוי (09.05.2012); ע"א 8482/01 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' סנדובסקי (17.7.2003), פס' 5 לפסק דינה של השופטת שטרסברג-כהן (להלן: " עניין סנדובסקי"); עניין באשה, בפסקה 37.
עוד נקבע כי יש לבחון טענות מרמה באמות מידה מחמירות המקימות "נטל מיוחד" וכי נדרשת כמות ואיכות ראיות שונה מזו הנדרשת ברגיל במשפט אזרחי. בעניין זה קבעה השופטת פרוקצ'יה:

"כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עיסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת."
ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, פסקה 31 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה (3.2.2011); ראו בנוסף: ע"א 9555/10 הופמן נ' יפה ואח' (15.07.2013); ע"א 4126/05 חג'אזי נ' ועד עדת הספרדים, פסקה ט"ו (20.6.2006); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, מז (2) 605 (1993); ע"א 373/89 מסרי נ' ח'לף, פ"ד מה(1) 729, 742 (1991); ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל, פ"ד מ(1) 589 (1986).

עם זאת, הנטל המוטל על הטוען לקיומה של עסקה פיקטיבית יופחת ככל שמוכח כי המידע הראייתי מצוי ברשותו של הצד שכנגד וכן כי הצטברו "אותות מרמה" ביחס לחוזה (עניין סנדובסקי, בפסקה 5). אותות המרמה (Badges of fraud) הן חזקות שבעובדה שפותחו במשפט האנגלו-אמריקאי. "הכוח הראייתי של אותות אלה הוא בהעברת הנטל לחייב, ועליו להראות כי העסקאות נעשו בתום לב או להסבירן באופן שיניח את הדעת". ראו: עניין סנדובסקי, בעמוד 776; וכן: ע"א 1680/03 לוי נ' ברקול פ"ד נח(6), 841 (2004); ע"א 8128/06 לוינזון נ' ארנון (3.2.2009), בפסקה י"ד לפסק דינו של השופט רובינשטיין (להלן: " עניין לוינזון").
כפי שקבע השופט רובינשטיין:
"מבין אותות המרמה ניתן למנות קשרים בין המעביר לנעבר; שמירת הנאה למעביר ושמירת החזקה בידיו; חקירות פליליות נגד המעביר; הגשת כתב אישום נגדו; הרשעתו בעבירות מרמה; חשדות להעלמות מס; חשאיות בפעילות הכלכלית; חריגה מדרכם המקובלת של עסקים; העברת כל נכסי החייב; (ד' בר אופיר הוצאה לפועל- הליכים והלכות חלק שני (מהדורה חמישית, 2004), עמ' 469). "הכוח הראייתי של אותות אלה הוא בהעברת הנטל לחייב, ועליו להראות כי העסקאות נעשו בתום לב או להסבירן באופן שיניח את הדעת" (פרשת סנדובסקי, 776). רשימה זו אינה סגורה והיא ניתנת להרחבה או לצמצום, לפי העניין המיוחד..."
(שם, שם).

קיום החזקה בדבר "אותות המרמה" בנסיבות העניין
סבורתני כי התובע הוכיח כי מתקיימים בענייננו "אותות מרמה" במידה הדרושה להעברת הנטל לנתבעות, ולמעשה לנתבעת 2, להראות כי העסקאות נעשו בתום לב או להסבירן באופן המניח את הדעת. אבחן להלן מאפיינים של ההתקשרות בין הנתבעות 1 ו- 2 המובילים למסקנה זו.
קשרים בין המעביר לנעבר- בסעיף 69 לתצהיר העדות הראשית מצהירה הנתבעת 2 כי היא הכירה את בעלה של הנתבעת 2 ואת ילדיה טל כהן ושרון בנישטי וכי הם היו לקוחותיה במשך 30 שנים. בסעיף 65 לכתב הגנתה מציינת הנתבעת 2 כי היא סיפקה שירותי הנהלת חשבונות לחברה במשך 30 שנים וכי "מטבע הדברים נקשרו בין השנים קשרי ידידות בין משפחתה של נתבעת 1 לנתבעת 2". מפרוטוקול חקירתה של הנתבעת 2 במסגרת תיק ההוצאה לפועל עולה כי הנתבעת 2 העידה על יחסי הקרבה בין הצדדים: "...הלכתי איתם ועזרתי להם והם היו איתי במשך מעל 30 שנה. זה לקוחות שהם כמו משפחה והיו כל מיני סכסוכים וכמעט גירושים, היו המון דברים עשיתי עם רגשות ורציתי שלום בית ולא חשבתי פעמיים וחשבתי שהם יצאו מזה כמו שהם ניהלו את העסק 30 שנה" (נספח 14 לתצהיר התובע, פרוטוקול מיום 6.2.2017).
שמירת הנאה למעביר ושמירת החזקה בידיו – אין מחלוקת כי בהסכם מכר הדירה בראשון לציון נקבע כי " הקונה מתחייב לאפשר למוכרת להתגורר בדירה כל ימי חייה"... (ס' 10 לחוזה מיום 18.6.2015, נספח 1 לתצהיר התובע; ס' 14 לחוזה מיום 2.8.2015, נספח 2 לתצהיר התובע). בחוזה ביחס לדירה באשדוד מצוין ב"הואיל" האחרון כי "בדירה מתגוררת דיירת, בת משפחה, הגב' שרון בנישטי". בסעיף 6.5 מצהירה המוכרת כי "הדירה חופשיה מכל זכות מגבילה למעט הסכם השכירות עם הדיירת שרון בנישטי". בסעיף 10 נקבע כי "הקונה מתחייב לאפשר לדיירת להתגורר בדירה, על פי הסכם שכירות שייחתם ובתנאי שכירו שיהיו מוסכמים עם המוכר, מצ"ב כנספח ומסומן ב' הסכם השכירות עם הדיירת, המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם זה" (חוזה מיום 28.7.2015, נספח 20 לתצהיר התובע). אף הנתבעת 2 לא חלקה על כך שזכויות אלה הוענקו לנתבעת 1 ולבתה שרון בנישטי במסגרת חוזי המכר.
אותות מרמה נוספים וחריגה מדרכם המקובלת של עסקים- במסגרת ההליך התברר כי קיימים שני חוזים נושאים תאריך שונה בנוגע לדירה בראשון לציון. הנתבעת 1 טענה כי ההסכם מיום 18.6.2015 לא נחתם על-ידה אלא על-ידי ילדיה (נספח 1 לתצהיר התובע שצורף כנספח א' לכתב הגנת הנתבעת 1); הנתבעת 2 טענה כי החוזה מיום 18.6.2015 נחתם על-ידי טל כהן ושרון בנישטי באמצעות ייפוי כח: "הם הגיעו עם ייפוי כוח חתום על ידה ודיברנו איתה בטלפון והיא נתנה צילום ת.ז ועוד לא יודעת מה הם הביאו איתם ממנה שהיא מאשרת את זה" (ע' 46 לפרוטוקול מיום 19.11.2020, ש. 14-46). אולם, ייפוי הכח לא הוצג והנתבעת 2 ייחסה את האחריות לכך לעו"ד מקסים בן עזרא (ע' 46, ש. 17-23). בכתב ההגנה הנתבעת 2 לא הזכירה את החוזה הנוסף ביחס לדירה בראשון לציון מיום 2.8.2015. הנתבעת 2 טענה בחקירתה שהיא אינה קוראת את החוזים עליהם היא חותמת וכי "אם זה נכתב ככה בחוזה אז החיים דינמים ויש שינויים ולכן הוא [הכוונה היא לעו"ד בן עזרא – הבהרה שלי, ה.ע] עשה את החוזה השני של 2.8 שאני זוכרת שהיה משהו עם כונס הנכסים של מזרחי, לא זוכרת בדיוק מה היה, אז הוא נאלץ לעשות את החוזה המשלים כנגד חזקת הדירה" (ע' 46, ש. 14-18). הנתבעת 2 לא ביקשה לזמן את עו"ד בן עזרא לעדות או להצגת מסמכים לתמיכה בטענותיה.
בנוסף, אישרה הנתבעת 2 כי ביחס לדירה בראשון לציון רק החוזה מיום 2.8.2015 דווח לרשויות המס (ע' 50, ש. 1).
בחוזי המכר נקבע כי "התשלומים יעשו רק באמצעות שקים בנקאיים או בהעברות בנקאיות ו/או במזומן ובימים בהם הבנקים פתוחים לקהל...." (ס' 20 לחוזה מיום 18.6.2015; ס' 24 לחוזה מיום 2.8.2015; ס' 20 לחוזה ביחס לדירה באשדוד מיום 28.7.2015). אולם, אין מחלוקת כי בפועל לא שולמו התשלומים כפי שנקבע בחוזים והנתבעת 2 אישרה כי אין לה אישור בכתב לשינוי אופן ביצוע התשלומים (ע' 48, ש. 34). בחוזים נקבע כי כל שינוי לא יהיה בר תוקף אלא אם ייעשה בכתב ובחתימת הצדדים (ס' 37 לחוזה ביחס לדירה באשדוד; ס' 38 לחוזה מיום 18.6.2015; ס' 39 לחוזה מיום 2.8.2015). נמצא כי הוראות החוזים שונות ממה שלטענת הנתבעת 2 הוסכם כי יבוצע בפועל. השוו: ע"א 2941/14 חושאן נ' עבדאללה (01.03.2016); ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, מב(2) 625 (1988).
אף ביחס למועדי תשלום התמורה קיימים קשיים משמעותיים בגירסת הנתבעת 2. התובע הציג צו עיקול שהוטל על-ידו אצל המחזיקה הנתבעת 2 (בהתאם להוראות סעיף 43 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967; להלן: "חוק ההוצאה לפועל") ועליו חתימת הנתבעת 2 המאשרת קבלת הצו ביום 11.9.2015 (נספח 9 לתצהיר התובע). בתצהיר מיום 29.12.2015 שהנתבעת 2 הגישה בהליך ההוצאה לפועל טענה הנתבעת 2 כי רכשה את הדירה בראשון לציון על-ידי פרעון חובה של הנתבעת 1 לבנק ובאמצעות קיזוז כל החובות כלפיה: " ולאחר קיזוז של עלות הנכס מחובותיה של החברה כלפי אשלם את ההפרש לבנק בסך 303,312 ₪ ובכך התאפשרה רכישת הדירה על ידי" (ס' 9 לתצהיר הנתבעת 2, צורף לנספח 13 לתצהיר התובע). עוד טענה הנתבעת 2 כי "שילמה את מלוא התמורה עבור הדירה קודם לקבלת צו העיקול מלשכת ההוצל"פ " (שם, בס' 12 לתצהיר הנתבעת 2; ההדגשה הוספה). טענות הנתבעת 2 בתצהיר שהוגש לרשמת ההוצאה לפועל אינן עולות בקנה אחד עם טענותיה בהליך זה ועם החוזים לרכישת הדירה בראשון לציון. בחוזה מיום 2.8.2015 נקבע כי יתרת התמורה תשולם עד 15.9.2015 (ס' 20.3) וכי בכפוף לתשלום מלוא התמורה החזקה בדירה תימסר לקונה עד ולא יאוחר מיום 15.8.2015 (ס' 18). בחוזה מיום 18.6.2015 נקבע כי יתרת התמורה תשולם עד 19.8.2015 (ס' 16.2) וכי בכפוף לתשלום מלוא התמורה החזקה בדירה תימסר לקונה עד ולא יאוחר מיום 19.8.2015 (ס' 14).
בתצהיר העדות הראשית פרטה הנתבעת 2 רשימת תשלומים ששולמו לטענתה עבור הדירה בראשון לציון (ס' 53 לתצהיר הנתבעת 2): בסעיף 53.2 לתצהירה טוענת הנתבעת 2 ששילמה 110,165 ₪ לנאמן עו"ד מקסים בן עזרא. עיון בנספח 13 לתצהיר הנתבעת 2 מעלה שהקבלה עבור התשלום הונפקה על-ידי עו"ד בן עזרא ביום 28.10.2015. בקבלה מצוין שזו ניתנה עבור "תשלום אחרון לעסקת מכר גבריאלה כהן דירה בראשון לציון לתשלום מס שבח מס רכישה"; בסעיף 53.3 לתצהיר הנתבעת 2 מפורט תשלום נוסף עבור הדירה בראשון לציון בסך 10,179 ₪ בגין תשלום מס השבח שחל על הנתבעת 1. עיון בנספח 14 לתצהיר הנתבעת 2 מעלה שמועד פרעונו של השיק שניתן לכאורה עבור תשלום מס שבח נקבע ליום 3.11.2015. לאור האמור אין התאמה בין מועדי התשלום להם טענה הנתבעת 2 במסגרת הליך ההוצאה לפועל לבין המועדים הקבועים בחוזים לבין מועדי התשלום המפורטים בתצהיר העדות הראשית של הנתבעת 2 בהליך זה. על-פי המועדים בתצהיר העדות הראשית אף נראה כי הנתבעת 2 הפרה לכאורה את צו העיקול שניתן בהליך ההוצאה לפועל.
בחקירתה אף אישרה הנתבעת 2 כי אין התאמה בין לוח התשלומים בחוזה לבין לוח התשלומים המתואר בתצהירה (ע' 58, ש. 24-29).
בסעיף 20.1 לחוזה לדירה בראשון לציון מיום 2.8.2015 נקבע כי חלק מהתמורה בסך 303,312 ₪ שולם לפני חתימת החוזה לבנק מזרחי להסרת השעבוד והליך הכינוס בו נקט הבנק ביחס לדירה בראשון לציון בתיק הוצאה לפועל מספר 555687-02-15; אולם, בסעיף 16.1 בחוזה לדירה באשדוד נקבע כי 350,000 ₪ "ישולמו עבור המוכרת ישירות ללשכת ההוצאה לפועל בתיק מס' 555687-02-15 בגין חוב כלפי בנק מזרחי". הנתבעת 2 לא הסבירה מדוע קיימת כפילות כך שבשני ההסכמים משולם תשלום לסילוק אותו חוב בתיק הוצאה לפועל שפתח בנק המזרחי.
הנתבעת 2 נשאלה בחקירתה האם בהתאם לסעיף 16.1 לחוזה מיום 18.6.2015 בקשר לדירה בראשון לציון שולם על-ידה שיק בנקאי בסך 250,000 ₪ והשיבה כי למרות מה שכתוב בחוזה התשלום נעשה על דרך של קיזוז כך שהנתבעת 2 לא גבתה חוב כספי בנוסף לתשלום בסך 15,600 ₪ בגין עבודה משפטית שביצעה. אולם, בסעיף 63 לתצהירה שייכה הנתבעת 2 תשלומים אלה לתמורה בגין הדירה באשדוד ולא לדירה בראשון לציון. הנתבעת 2 לא הצליחה להסביר את אי-ההתאמה בטענותיה ותלתה את האשם בטעויות בתצהירה בבאת כוחה הקודמת בהליך שלפניי, עו"ד אורלי מדינה (ע' 48, ש. 1-20).

התובע הגיש "טבלת תשלומים" שהגישה הנתבעת 2 לרשמת ההוצאה לפועל, בה פורטו לטענת הנתבעת 2 התשלומים שביצעה עבור הדירות. הנתבעת 2 העבירה את הטבלה לב"כ התובע לאחר שהעבירה את הערותיה לטבלה לבא-כוחה דאז עו"ד מקסים בן עזרא. בסמוך לטבלה מציינת הנתבעת 2 "הרוב פה לא נכון" (נספח 15 לתצהיר התובע). בהודעת דוא"ל ששלחה הנתבעת 2 לבא-כוחה בהליך ההוצאה לפועל עו"ד בן עזרא והועברה על-ידי הנתבעת 2 לב"כ התובע, כותבת הנתבעת 2 לעו"ד בן עזרא: "משמיים נס שלא קלטו את הבקשה שלך שעלולה לסבך אותי מאוד... (כוונת הנתבעת 2 היא שטבלת התשלומים לא נקלטה בהוצאה לפועל – הבהרה שלי, ה.ע)... אי אפשר כל כך הרבה סתירות במסמכים" (נספח 16 לתצהיר התובע). הנתבעת 2 ניסתה לתלות את הסתירות בין טענותיה בהליך ההוצאה לפועל לבין ההליך כאן בעו"ד בן עזרא, אולם לגופו של עניין לא עלה בידה לספק הסבר מדוע ציינה בנוגע לטבלת התשלומים שהוגשה בהליך ההוצאה לפועל "הרוב פה לא נכון" כאשר מדובר בתשלומים זהים בעיקרם לתשלומים שפורטו על-ידה גם במסגרת ההליך שבפניי.
ניסיונותיה החוזרים של הנתבעת 2 לגלגל את האחריות לסתירות שהתגלעו בגרסאות שניתנה על-ידה בעורכי דינה, וזאת מבלי שהנתבעת 2 מבהירה מהי "טעותם" של באי-הכח הקודמים ומדוע לא תוקנה על-ידה בזמן אמת, מבלי שהנתבעת 2 מציגה גרסה כלשהי שעולה בקנה אחד עם יתר הראיות ושיש בה כדי להסביר את התנהלותה, מחייבת את המסקנה כי לא ניתן ליתן אמון בגרסתה.
התובע הגיש תמליל שיחה בין הנתבעת 2 לבין ילדיה של הנתבעת 1, טל כהן ושרון בנישטי (ת/1, הוגש גם ביום 11.12.2019 בצירוף חוות דעת מומחית לפענוח ותמלול הקלטות, בהתאם להחלטה מיום 10.12.2019). מתמלול השיחה עולה כי הנתבעת 2 הגישה תביעה נגד הנתבעת 1 ובנה טל כהן וזאת בתאום עם טל כהן על-מנת שלא יוגש כתב הגנה והצדדים יוכלו להראות כי קיים "חוב פסוק" לזכות הנתבעת 2. בשיחה המוקלטת שאלה הנתבעת 2 את שרון בנישטי: "את לא זוכרת שאני עשיתי כאילו תביעה שאני תובעת אותו?...תובעת את טל" (ע' 10, ש. 26 ואילך לת/1)..."ואז כאילו אני זוכ[ה] ואז הרווחתי כאן 300,000" בנוסף תהתה הנתבעת 2 "איך רביזאדה יודע את את הדבר הזה... שזה היה תיאום בנינו... מאיפה הוא יודע שאנחנו לא הגשנו כתב הגנה ולקבל פסק דין ושכאילו ככה אנחנו עשינו את כל ה..." (ע' 11, ש. 1-27 לת/1). אותה תביעה נכללה בתחשיבי הנתבעת 2 כחלק מתשלום התמורה לדירה באשדוד (ס' 63.1 לתצהיר הנתבעת 2).
מתמליל ההקלטה עולה כי הנתבעת 2 כתבה תאריכים על-גבי שיקים שניתנו על-ידה כך שיראה כאילו נכתבו לפני תאריך מסירת העיקול לידיה (ע' 15 לת/1); כי טענתה לתשלום התמורה באמצעות הלוואה על סך 40,000 דולר ארה"ב (ס' 63.17 לתצהירה) אינה אמת ומדובר בכספים שמשכה מהבנק לטובת מתן הלוואה לאדם אחר (ע' 17, ש. 7 ואילך לת/1); כי דמי השכירות שכביכול מקבלת הנתבעת 2 עבור השכרת הדירה באשדוד לשרון בנישטי נקבעו על-ידי הנתבעת 2 כדי להתאים בדיעבד את הסכומים ש"שולמו" לסכומים הקבועים בחוזה (ע' 20 לת/1).
כפי שנטען על-ידי התובע, הוכחה התנהלות נוספת שאינה עולה בקנה אחד עם דרכם המקובלת של עסקים, ובכלל כך: הגשת הצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין רק בחלוף כארבעה חודשים ממועד העסקה הנטענת; רישום הערת אזהרה על הדירה בראשון לציון רק כחודשיים לאחר מועד חתימת החוזה הנטען; הנתבעת 2 אישרה הנתבעת 2 כי לא ראתה את הדירה בראשון לציון קודם לרכישה הנטענת (ע' 45 לפרוטוקול, ש. 33 ואילך); הנתבעת 2 טענה כי עורך הדין בן עזרא היה מעורב בקביעת מחיר הדירה, בקביעת שכר הדירה ובקביעת "תוחלת החיים" של הנתבעת 1 לצורך "שקלול" המחיר (ע' 49, ש. 1-17); לטענת הנתבעת 2 בתה של הנתבעת 1 הציגה לה את הדירה כדירה במצב רעוע ("דירה הרוסה"), וזאת לכאורה בניגוד לאינטרס העצמי המצופה של מי שמנסה להשיא את התמורה ( (ע' 49 לפרוטוקול, ש. 30-34); התשלומים אותם פירטה הנתבעת 2 בתצהירה כתשלומי התמורה עולים על הסכום המצטבר שהיה עליה לשלם בהתאם לחוזי המכר; כמו כן, הנתבעת 2 לא פעלה כדי להשלים את עסקת רכישת הדירות ואף לא נקטה מיוזמתה בהליך למחיקת העיקול שהטיל התובע על הדירה בראשון לציון אף על פי שלשיטתה עיקול מאוחר זה מנע ממנה את האפשרות להשלים את העסקה ברישום. הנתבעת 2 לא טענה כי הדירה באשדוד נרשמה על-שמה בחברה המשכנת ולא סיפקה הסבר משכנע מדוע לא הושלמה העסקה.
לאור כל האמור לעיל מסקנתי היא כי התובע הוכיח שמתקיימים בענייננו "אותות מרמה" שיש בהם כדי להעביר את הנטל לכתפי הנתבעת 2 להראות כי העסקאות נעשו בתום לב או להסבירן באופן המניח את הדעת.
בהקשר זה טוענת הנתבעת 2 בסיכומיה כי חוזי המכר נחתמו לפני שנודע לנתבעת 2 אודות הליכי הגביה בהם נקט התובע וכי ממילא לא היה טעם לרשום הערת אזהרה ביחס לדירה בראשון לציון לפני ביטול הליכי הכינוס בהם נקט הבנק. עוד טוענת הנתבעת 2 כי אילו החוזים היו פיקטיביים היה באפשרותה לציין בהם תאריך תשלום שקודם לצו העיקול (ס' 86-90 לסיכומי הנתבעת 2).
בניגוד לטענות הנתבעת 2, מתמליל ההקלטה (ת/1) עולה כי הנתבעת 2 הייתה ערה להליכי הגביה בהם פתח התובע ואף ניסתה להתחמק מניסיון התובע להמציא לידיה את העיקולים. בנוסף, הנתבעת 2 טוענת כי הנתבעת 1 וילדיה ביקשו את כי תרכוש את הדירות על רקע מצבם הכלכלי, והנתבעת 2 אף שימשה כיועצת מס לחברה המשפחתית שקרסה. אף טענות הנתבעת 2 כי היה באפשרותה לקבוע בחוזים תאריכים פיקטיביים בצורה מתוחכמת יותר אינה משרתת את טענות הנתבעת משאינה מספקת הסברים למעשיה ולפועלה כפי שהתברר במסגרת ההליך.
העובדה כי שולמו תשלומי המיסים וכי אין חולק על כך שהנתבעת 2 שילמה לבנק על-מנת לסיים את הליכי כינוס הנכסים יכולים בנסיבות המתאימות לשמש "אות אמת" לביצוע העסקה. אולם, לא די בכך לצורך הוכחת אמיתות העסקה. להבנתי מלבד האסמכתה בדבר סילוק הערת האזהרה לטובת הבנק, מרבית טענות ונימוקי הנתבעת 2 חסרים במידע עובדתי וראיות כנדרש, ומלאים בסתירות ובספקות, ולכן אין בהם כדי להוכיח את אמיתות העסקה וכנותה, ולא עולה מהם הסבר מניח את הדעת לאותות המרמה שהוצגו לעיל.
לאור האמור מסקנתי היא כי נטל ההוכחה עבר לכתפי הנתבעת 2, אך טיעוניה בדבר הנסיבות לכריתת החוזים נסתרו ולא סופק להם הסבר המניח את הדעת כנדרש.

דיון בטענות נוספות שהעלו הצדדים
הנתבעת 2 טענה בסיכומיה כי אין יריבות בין הצדדים מכיוון שסכום העיקול "מובטח בכך שהנתבעת 2 התחייבה לשאת בו בכל מקרה" (ס' 16 לסיכומי הנתבעת). עוד טענה הנתבעת 2 כי תיק ההוצאה לפועל נוגע לחוב כספי של הנתבעת 1 בסכום של 156,900 ₪ בלבד כך שלטענתה הסעד המבוקש יכול להתייחס לסכום זה בלבד. לא מצאתי כי יש בסיס שבדין לטענה זו. ככל שיש רלוונטיות לגובה החוב ולשווי הנכס למימוש מדובר בסוגיות הנוגעות לדרך מימוש העיקול במסגרת הליך ההוצאה לפועל. הליך כאמור מתבצע בפיקוחו של רשם ההוצאה לפועל ובהתאם להוראות חוק ההוצאה לפועל ותקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979, כך שלא יתאפשר לנושה להיפרע פעמיים בגין אותו חוב.
עוד אציין כי בניגוד לטענות הנתבעת 2 לא נוכחתי כי הובאו על-ידי הנתבעת 2 ראיות משכנעות לכך כי היא התחייבה לשאת בסכום החוב בהליך ההוצאה לפועל של הנתבעת 2 במסגרתו הוטל העיקול. מכל מקום ברור כי ככל שהחוב בתיק ההוצאה לפועל היה מסולק ניתן היה לעתור לביטול העיקול שהטיל התובע במסגרת תיק ההוצאה לפועל ובמקרה זה לא היה מימלא צורך במימוש פסק הדין (ראו: סעיף 32 לחוק ההוצאה לפועל). אעיר כי על-אף הצעות שונות וניסיונות הצדדים להגיע לפשרה לא השכילו הצדדים לסיים את ההליך בדרך מוסכמת.
כמו כן, אין רלוונטיות גם לטענות הנתבעת 1 ביחס ל"עסקת מתנה" מוקדמת שנעשתה כביכול ביחס לדירה באשדוד. כעולה מתצהירו של עו"ד בן שימול שטיפל בעסקת המתנה, העסקה לא נרשמה ולא הושלמה והזכויות בדירה באשדוד לא נרשמו על-שמו של גולן כהן (ראו גם ע' 34, ש. 33 ואילך); התובע אינו טוען בכתב התביעה דבר ביחס ל"עסקת המתנה" ולא התבקש כל סעד בגינה לא על-ידי התובע, לא על-ידי מי מהנתבעות וגם לא על-ידי מקבל המתנה הנטענת – מר גולן כהן (השוו: סעיף 40(ג) לחוק ההוצאה לפועל הקובע כי: "טען צד שלישי לזכות במקרקעין שאינה רשומה, רשאי רשם ההוצאה לפועל לעכב מכירתם כדי לאפשר לצד השלישי לפנות לבית המשפט לענין זכותו; ורשאי רשם ההוצאה לפועל להתנות את העיכוב במתן ערובה להנחת דעתו"). בנוסף, ממילא על-פי הטענה "עסקת המתנה" נעשתה בשנת 2011, לפני שנערך החוזה בין הנתבעות למכירת הדירה באשדוד, כך שכאמור לעיל התובע זכאי לסעד המבוקש על-ידו , הצהרה על בטלות חוזה המכר לדירה באשדוד, ולצורך הסעד לו עותר התובע אין השפעה לשאלה האם נעשו או לא נעשו עסקאות ביחס לדירה באשדוד קודם לחתימה על החוזה בין הנתבעות ביחס לדירה באשדוד שמבוקש להצהיר כי הוא חוזה למראית עין.

התוצאה
כאמור אותות המרמה שהוכיח התובע לא נסתרו והמסקנה המתחייבת היא כי החוזים ביחס לדירות הם חוזים למראית עין בלבד. בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים מוצהר כמבוקש כי החוזים בטלים.
הנתבעות 1-2 יישאו יחד ולחוד בהוצאות התובע ובשכר טרחת עורך דינו בסך 60,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים מהיום.

ניתן היום, י"א ניסן תשפ"א, 24 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.