הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 47730-04-15

בפני
כבוד ה שופטת איריס רבינוביץ ברון

תובעים
1.חניונים ומפעלי תיירות חניון אשקלון בעמ
2.שבתאי מירלשווילי
ע"י ב"כ עו"ד גד טיכו, עו"ד ישי ר. שידלובסקי-אור ועו"ד שאול צור

נגד

נתבעות
1.עיריית אשקלון
ע"י ב"כ עו"ד אילנה מרכוס
2.רשות הטבע והגנים הלאומיים
ע"י ב"כ עו"ד רן פלדמן ועו"ד טל גלזר

פסק דין

מבוא
בפני תביעה כספית של התובעים, חניון אשקלון חניונים ומפעלי תיירות בע"מ ומר שבתאי מירלשווילי שהוגשה כנגד עירית אשקלון (להלן: "העיריה") וכנגד רשות הטבע והגנים (להלן: " הרשות") לתשלום סך של ארבעים מיליון ₪.
הנתבעות התגוננו מפני התביעה.
הצדדים לקחו חלק בהליך של גישור שלא צלח.
מטעם התובעים הוגשו תצהירו של התובע וכן חוות דעת מומחה של רו"ח יוסף ספיר. כמו כן זומנו מטעמם לעדות שמאי המקרקעין מר מרדכי בן יאיר ומר אלי שבי.
לאחר שהוגשו ראיות הנתבעים הותר לתובעים, לבקשתם, להגיש חוות דעת משלימה של רו"ח ספיר.
מטעם העירייה הוגשו תצהיריהם של עו"ד איתן צוריאל, ששימש בשעתו כיועץ משפטי של העיריה, של מר אברהם בן דוד ושל מר ניסים סויסה והוגשה תעודת עובד ציבור של מר אילן אמסלם, מנהל מחלקת רישוי עסקים. כמו כן הוגשה חוות דעת מומחה של מר דן תמיר.
מטעם הרשות הוגשו תצהיריהם של מר יגאל וינר, מר אורי נוה וגב' ענת יציב וכן הוגשה חוות דעת מומחה של רו"ח ברטוב.
בדיוני ההוכחות נחקרו המצהירים, העדים שזומנו והמומחים.
הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב.

רקע עובדתי
התובעת החזיקה וניהלה בשטח הגן הלאומי אשקלון, מתחם נופש ואירועים בשם "בוסתן הזיתים" וזאת לכל הפחות מאז שנות השמונים של המאה הקודמת .
עד שנת 1990 נוהל הגן הלאומי על ידי הנתבעות במשותף.
בשנת 1990 נחתם בין הנתבעות הסכם לפיו סמכויות ניהול הגן הלאומי הואצלו מהרשות לעירייה לתקופה של עשר שנים (להלן: "הסכם ההאצלה").
בשנת 1991 נחתם הסכם בין העיריה לתובעת, לתקופה של 9 שנים ו-11 חודשים, לאחר תקופת הכשרה. לפי ההסכם, ניתנה לתובעת רשות להפעיל במתחם הקיים (להלן: " מתחם בוסתן הזיתים" או "המתחם הקיים") את חניון הנופש (להלן: " הסכם ההפעלה"). התובעת התחייבה להכשיר את המבנים שנבנו על ידה בזמנו ללא היתר ולהקמה של מבנים נוספים ופרויקטים במתחם , כמפורט בהסכם ההפעלה .
ביום 23.11.94 נחתם הסכם בין התובעת לבין חברת אלדן, למכירת זכויות התובעת על פי הסכם ההפעלה. ביום 26.1.95 נחתם הסכם בין העיריה לאלדן שהחליף את הסכם ההפעלה. ביום 27.4.95 התקבל אישור הרשות לכך, שהותנה בקבלת אישור רשות העתיקות (נספח 6 לתצהיר בן דוד) .
ביום 2.7.95 הודיעה רשות העתיקות לאלדן כי לא תתיר בנייה בתחומי התל (נספח 7 לתצהיר צוריאל) . אלדן הודיעה על ביטול ההסכם עם העיריה וההסכם עם התובעת.
ביום 7.5.96 הגישה התובעת תביעה כנגד אלדן לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לה בשל הפרת ההסכם (נספח 6 לתצהיר בן דוד) . התובעת זכתה בתביעתה. אלדן הגישה תביעה כנגד העיריה והרשות. בפסק דין משנת 2004 העיריה חויבה בתשלום פיצויים לאלדן בשיעור של 55% מהסכום ששולם על ידי אלדן לתובעת (נספח 3 לתצהיר וינר) .
בשנת 1996, לאחר ביטול ההסכם על ידי אלדן, רכש התובע את מניות התובעת.
התובע בא בדברים עם נציגי העיריה, והציע להשקיע חמישה מיליון דולר בשיפוץ ושדרוג המתחם, בתנאי שהסכם ההפעלה יוארך עד 2020. הצורך בהשקעה נבע, בין היתר, מכך שרשות העתיקות הטילה מגבלות על הבנייה והיה צורך בפתרון לנושא הביוב לצורך קבלת רשיון עסק.
ביום 29.9.97 התקיימה ישיבה בין העיריה לרשות שבה הוחלט כי ההסכם עם אלדן יוחלף בהסכם חדש עם התובעת (נספח 8 לתצהיר צוריאל).
בישיבת מועצת העיריה מיום 29.3.99, לאחר שדנו בהצעת התובע להשקיע כספים במתחם בתנאי שתוארך תקופת ההרשאה, הוחלט לפנות לרשות על מנת לקבל את אישורה לחתימה על הסכם חדש עם התובעת, במסגרתו תוארך תקופת ההרשאה עד שנת 2020 (פרוט' הדיון במועצת העיריה צורף כנספח 9 לתצהיר צוריאל).
ביום 22.11.00 התקיימה ישיבה בהשתתפות נציגי העיריה והרשות עם התובע. בישיבה נדונה האפשרות העקרונית לעדכון תקופת ההסכם. כמו כן סוכם כי הצדדים יבחנו את העקרונות שפורטו בסיכום הישיבה ויודיעו החלטתם. בהתאם למפורט בסיכום הדיון, הוסכם כי על התובעים יהיה לפעול לקבלת "היתר מצבי" למבנים הקיימים במתחם, ולהציג פתרון לביוב שיבוצע על חשבונם. הוסכם כי ביצוע הביוב בפועל הוא תנאי להסכמת הרשות.
באותה ישיבה עלתה "האפשרות העקרונית להעתקת החניון למיקום חלופי מחוץ לחומה".
עוד הוסכם כי ככל שהצדדים יגיעו להסכמות לא תהיינה לאף צד תביעות כנגד הצדדים האחרים (סיכום הדיון צורף כנספח 6 לכתב התביעה) .
ביום 18.2.01 התקיימה ישיבה נוספת בין התובעים לנציגי העיריה והרשות. בסיכום הישיבה צוין כי לגבי המיקום הנוכחי נדרש פתרון לביוב. כי נושא הביוב יתוכנן על ידי התובעת, יאושר על ידי העיריה, הרשות וגופים אחרים הצריכים לאשרו על פי חוק ויבוצע על ידי התובעת (היזם) ועל חשבונה. לגבי אפשרות של מעבר למקום חלופי, צוין כי: "באופן עקרוני מוכנה חב' חניונים להעביר הפעילות מתוך החומות (המיקום הנוכחי) למתחם של הגן שמחוץ לחומות המכונה "קייטנת צד"ל" (להלן –המתחם החדש)." עוד סוכם כי במסגרת המתחם החדש תוגש פרוגרמה לועדה משותפת של רשות הגנים והעיריה, שתוכן על ידי צוות של התובעת והרשות. פורט כי הפרוגרמה תהיה מודלורית, שלב ראשון הקמת מרכז ספורט, שעשועים ואירועים. שלב שני תוספת כפר נופש. ביחס לאפשרות להקמת שלב א' צוין שיבדקו שלוש אופציות (ביחס להסדרת ההיבטים התכנוניים וגבולות הגן) . עוד צוין כי ועדה משותפת של העיריה והרשות תבח ן את הפרוגרמה שתוצע על ידי היזם והיזם יגיש פרוגרמה לאישור העיריה והרשות. הוסכם כי לאחר אישור שלב ראשון של הפרוגרמה יוכן הסכם בין התובעת לרשות. עוד הוסכם כי: "עם התחלת ביצוע חלק כלשהו של הפרוגרמה, יפונה המיקום הנוכחי – המתחם המתוחזק כיום ע"י החברה בתוך החומות, ויפונו כל המבנים והמתקנים שבו" (נספח 7 לכתב התביעה).
במהלך חודש נובמבר 2001 התקיימו ישיבות נוספות של התובעים עם נציגי הרשות. במהלך הישיבות הוסכם כי נציגי היזם יגישו חוברת עם פרוגרמה.
התובעת פינתה את המתחם בשנת 2001.
ביום 1.7.02 התובעים הגישו פרוגרמה.
ביום 2.12.02 התקיימה ישיבה נוספת. בסיכום הישיבה צוין כי יש צורך בקבלת אישור מינהל מקרקעי ישראל.
ביום 26.12.02 הועברה טיוטת הסכם מהרשות לתובעים.
ביום 7.1.03 הועברה על ידי הרשות טיוטת הסכם נוספת לתובעים.
ביום 27.3.07 התקיים דיון אצל השר גדעון עזרא.
ביום 29.4.08 מליאת הרשות קיבלה החלטה לפיה לא אושרה ההתקשרות עם התובעת.
ביום 28.8.08 הוגשה על ידי התובעת עתירה מנהלית (עת"מ 372/08) נגד העיריה והרשות. ביום 19.1.09 העתירה נמחקה.
ביום 4.3.09 הוגשה עתירה מנהלית (עת"מ 239/09) נוספת במסגרתה ביקשה התובעת כי בית המשפט יורה לרשות לבטל את החלטות המליאה מיום 25.3.08 ומיום 29.4.08. העיריה צורפה כמשיבה פורמלית בעתירה (נספח 14 לתצהיר צוריאל) . העתירה נדחתה מחוסר סמכות עניינית.
לאחר מכן, התובעת הגישה עתירה לבג"ץ (בג"ץ 7031/09) כנגד העיריה והרשות. בעתירה התבקש בית המשפט ליתן צו שיורה לעיריה לנמק מדוע, למרות הבטחותיה , לא קידמה את העתקת זכויותיה של העותרת ממתחם החניון למתחם החלופי. כנגד הרשות התבקש סעד לפיו החלטת הרשות מיום 29.4.08 תבוטל וכי יותר לעותרת להעתיק את זכויותיה למתחם חלופי בשטחי הגן. בהמשך הוגשה עתירה נוספת לבג"ץ (בג"ץ 5691/10). עתירה זו הוגשה כנגד החלטת ועדת הפנים של הכנסת להתנות את אישורה לתיקון אכרזת שטחי הגן הלאומי בהסרת יעוד מתחם כפר נופש מהיעודים המותרים בהוראות תוכנית ההסדרה (העתק פרוטוקול ועדת הפנים של הכנסת מיום 13.1.00 צורף כנספח 1 לתצהיר של הגב' יציב שהוגש מטעם הרשות).
בפסק הדין שניתן בבג"ץ 7031/09 נקבע כי לא ניתנה לתובעת הבטחה מינהלית על ידי הרשות או העיריה ולא מתקיימים התנאים לקיומו של השתק מנהלי כלפי הרשות ולכן העתירה נדחתה. אף העתירה בבג"ץ 5691/10 כנגד החלטת ועדת הפנים של הכנסת נדחתה.
במסגרת פסק הדין האמור שניתן בבג"ץ נדונו טענות התובעים לגבי נזקים שנגרמו להם כתוצאה מפינוי המתחם בשטח הגן והעבודה על הפרוגרמה והוצאות נוספות לצורך המעבר למיקום החדש. בפסק הדין נכתב כך:
"25. על-אף שלדידי יש לדחות את טענות העותרת בדבר הבטחה מנהלית והשתק מנהלי, יש לציין כי התנהלות הרשות והעירייה מול העותרת מעוררת אי-נחת. כך, למשל, הרשות קיימה מגעים עם העותרת במשך שנים והודיעה לה רק בשנת 2008, כשמונה שנים לאחר תחילת ההתדיינויות בנושא, כי תוכניתה להקמת מתחם נופש בגן לא תצא לפועל משום שמליאת הרשות עצמה דחתה את התוכנית. סבורני כי ראוי היה ליתן החלטה בשלב מוקדם יותר ולא "למשוך" את ההתדיינויות מול העותרת משך זמן כה רב. עוד יש לציין כי איני שולל את טענות העותרת בדבר הפסדים כספיים שנגרמו לה בעקבות פרשה זו, ובעקבות התנהלות הרשות והעירייה, וייתכן כי עשויה לעמוד לזכותה עילה לתביעה כספית, אם כי מובן שאיני מביע כל דעה באשר לסיכויי תביעה שכזו."
מכאן התביעה.

טענות הצדדים
טענות התובעים
התובעים טוענים כי חוזה ההפעלה היה בתוקף עד לשנת 2020 או לחלופין כי היה בתוקף עד לשנת 2008 ועמדה להם אופציה להאריך אותו עד לשנת 2020.
בשנת 1996 התובע פנה לעיריה בבקשה לחידוש רשיון עסק. העיריה דחתה את הבקשה בתואנה כי מערכת הביוב לא תואמת של דרישות התקנות. בכך פעלה העיריה בניגוד להתחייבויות החוזיות שלה.
התובע לקח על עצמו לפתור את בעיית הביוב. הנתבעות גררו רגליים ולא איפשרו זאת ובכך מנעו מהתובעים לממש חלק משמעותי מזכויותיהם בגן.
בשנת 1998 התובע, אשר האמין במתחם, הציע לעיריה כי ישקיע חמישה מיליון דולר בתנאי שתקופת הזכיון תוארך עד 2020.
העירייה הסכימה לכך.
התובעים עשו כל שנדרש מהם. הסיבה שלא הצליחו לקבל רישיון עסק, נבעה מכך שהתברר שאי אפשר להסדיר את נושא הביוב שהיווה תנאי לרישיון, בגלל התנגדות רשות העתיקות לביצוע העבודות הנדרשות לשם כך.
הנתבעות רצו לפנות את התובעים מהשטח. הן נהגו בחוסר תום לב כאשר שיכנעו את התובעים לפנות את השטח על מנת לקבל זכות הפעלה במקום החלופי. לכן התובעים הסכימו לפנות את מתחם בוסתן הזיתים, ללא קבלת פיצוי, למרות שהחוזה שלהם טרם הסתיים.
הנתבעות הפעילו על התובע לחצים לעבור למתחם החלופי וטענו שיהיה לו קל יותר לקבל שם אישורים לבנות.
התובעים הסתמכו על הדברים שנאמרו על ידי הנתבעות בישיבה מיום 14.2.01 ובעקבות זאת התובעת פינתה את המתחם במחצית הראשונה של 2001.
רק לאחר שהתובעים פינו את השטח נאמר להם כי נדרשת הסכמת רמ"י לשימוש בשטח החלופי.
ביום 7.1.03 העבירו הנתבעות לתובעים טיוטת הסכם.
הנזק שנגרם לתובעים לא פורט בכתב התביעה או בכתב התשובה. בכתב התשובה צוין כי תוגש לעניין הנזק חוות דעת כלכלית עוד בטרם דיון קדם המשפט. ואכן, הוגשה על ידי התובעים חוות דעת כלכלית של רו"ח ספיר לעניין הנזק. לחוות הדעת הכלכלית צורפה, בין היתר, שמאות שנערכה בשנת 2001 על ידי שמאי המקרקעין מר מרדכי בן יאיר.
בכל הנוגע לנזק בגין פינוי המתחם, התובעים טוענים כי הפסידו את שווי המתחם – שהוערך על ידי השמאי בשווי של כ- 3 מיליון ₪. לטענתם יש להוסיף לסכומים אלו ריבית פריים בתוספת חמישה אחוזים .
כמו כן, נגרמו לתובעים הוצאות בגובה של 1.1 מיליון ₪ בגין הוצאות תכנון והוצאות נוספות שהוצאו במסגרת המאמצים שנעשו להעביר את הזיכיון למתחם החדש .
בנוסף נכללים בנזקים שנגרמו, אף דמי יציאה ששולמו לשותפים בסך 360,000 ש"ח ששולמו ובתוספת ריבית פריים בסך 614,056 ₪ ובסה"כ 1,093,991 ₪.
עוד נטען לאובדן רווחים. הנזק כתוצאה מאי הקמת המיזם הוערך בחוות הדעת של רו"ח ספיר בסך של 50.8 מיליון ₪, בהתבסס על רווח של 4,413,140 ש"ח.
במסגרת חוות הדעת המשלימה של רו"ח ספיר, פורט כי נגרם לתובעים אף נזק של אובדן רווחים בהתבסס על הפסקת השימוש במתחם בוסתן הזיתים במצבו כפי שהיה בטרם פונה. המתחם הכניס רווח תפעולי מדי שנה. רווח תפעולי ממוצע עמד על 350,000 ₪ לשנה. זאת כאשר ההפעלה היתה במתכונת המינימלית של השכרה למגורים לעובדים זרים. לכן, בהתאם לחוו"ד המשלימה של רו"ח ספיר, אובדן הרווחים עד לשנת 2008 עומד על 3,500,000 ₪ (קרן) .
התובעים טוענים כי הנתבעות אחראיות לנזקיהם בגין מספר עילות משפטיות:
הפרת חוזה ובפרט הם מפנים לסעיף 19 להסכם ההפעלה.
הפרת חובת תום הלב, מצגי שווא במו"מ וחוסר תום לב בקיום חוזה בכל הנוגע להצעתן של הנתבעות לניוד הזכויות ולגבי הנתבעת 2 אף גרם הפרת חוזה .
בסיכומיהם טענו לאפליה. לטענת התובעים, הוכח כי בעלי עסקים אחרים שפעלו בשטח הגן ופונו פוצו, הגם שלאחרים כלל לא היו חוזים בתוקף. הנתבעות מחויבות לנהוג באותו אופן כלפי התובעים.
בסיכומיהם, מציינים התובעים כי אם מחשבים את התשלום הממוצע למ"ר לאחרים בגין פינוי השטחים, מגיעים ל- 5,777 ₪ למ"ר. השטח שהתובעים החזיקו בו מכח רישיון ההפעלה עמד על 3,854 מ"ר ולכן הפיצוי בהתאמה – 22,264,558 ₪.
יצויין כי התובעים צירפו לסיכומיהם עותק של הסכם גישור עם חברת גני דלילה בע"מ, במסגרתו שולם בגין וכנגד פינוי מזנון ומסעדה, סך של 1,216,175 ₪.

טענות הנתבעת 1
העירייה טוענת כי התובעת היתה נתונה בקשיים מאז חתימת הסכם ההפעלה. לכן החליפה בעלים ולא מילאה את חובותיה לפי ההסכם .
התובעת תבעה את אלדן לאחר שזו ביטלה את ההתקשרות ביניהן, כשגילתה שלא ניתן לקבל רישיון עסק בשל התנגדות רשות העתיקות. אלדן פיצתה את התובעת. אלדן תבעה את העיריה והרשות, והעיריה חויבה בפסק דין לשלם לה פיצויים. התובע רכש את מניותיו בתובעת רק לאחר מכן, כשהקשיים היו ידועים לו. הוא סבר שיוכל לשנות את גישת הרשויות.
התובע הציע להשקיע במתחם חמישה מ יליון דולרים, תמורת הארכת משך ההסכם עד לשנת 2020.
בישיבה שהתקיימה ביום 18.2.01 בעירייה, התובע הוא זה שביקש לעבור למקום חדש, בשל הקשיים בבניה בתוך שטח הגן הארכיאולוגי.
בהתאם לסיכום, היה צריך קודם כל לבחון אם הפרוגרמה אפשרית, לפני שהתובעת תפנה את המקום הקיים.
התובעת בחרה לנטוש את המקום עוד בטרם התברר אם הפרוגרמה למקום החדש אכן אפשרית.
העיריה למעשה יצאה מהתמונה בשלב הזה. מהשלב שפינו את המקום, כל ההתנהלות של התובע היתה מול הרשות.
הטענות של התובע כי יש לפצותו מאחר ופיצו אחרים הם בגדר הרחבת חזית אסורה.
העיריה מכחישה את הטענות כי הפרה את הסכם ההפעלה וטוענת כי התובעת היא שהפרה את ההסכם.
העיריה טוענת כי תביעת התובעים בגין הפרת הסכם ההפעלה התיישנה שכן הסכם ההפעלה היה בתוקף עד ליום 14.4.03 והתביעה הוגשה עשרים שנים לאחר מכן (כך צוין בסעיף 161 לסיכומיה. יצוין כי בסעיף 79 לסיכומיה ציינה העירייה כי תקופת ההרשאה היתה אמורה להסתיים ביום 14.3.03) .
העירייה ציינה בסיכומיה כי לתובעת ניתנה זכות סירוב ראשונה לתקופת הרשאה נוספת, בתנאי שמילאה את כל התחייבויותיה על פי הסכם ההפעלה בתקופת ההרשאה המקורית וכי הוכח שהתנאי לא התקיים.
לגבי הנזק, התובעים נטשו את המקום מרצונם. הם השאירו את המקום במצב מוזנח ביותר.
הסעיף בהסכם ההפעלה לענין תשלום שווי המחוברים לא חל שכן העיריה לא ביטלה את ההסכם.
הנתבעת 1 מכחישה את הנזקים הנטענים מאי הקמת המיזם.
לגבי הטענה לאובדן רווחים במתחם , נטען כי במצב הקיים המתחם היה במצב כזה שלא ניתן היה להלין בו אנשים. השימוש היחיד שעשו בו התובעים , בניגוד לדין, היה לצורך מגורים לעובדים זרים. מעבר לכך, המדובר בהרחבת חזית אסורה , שכן התובעים לא טענו לנזקים אלו מלכתחילה. נזקים אלו נכללו רק בחוות הדעת המשלימה שהוגשה מטעמם. זאת, למרות שניתנה להם רשות להגיש חוות דעת משלימה רק בתגובה לחוות דעת של הנתבעים. לפיכך, לא היו רשאים להעלות במסגרתה נזקים שלא טענו להם קודם לכן.

טענות הנתבעת 2
לטענת הרשות, חלק גדול מהטענות בתביעה מתייחס לתקופה ש כלל לא רלבנטית לרשות, תקופת ההאצלה לעיריה. לכן, אין בסיס לטענות כנגד הרשות בקשר לתקופה זו.
לא ניתן היה להקים את המיזם שהתובעים שאפו להקים במתחם בוסתן הזיתים והתובעים ידעו זאת היטב, לכל המאוחר בשנת 1995. אלדן הגישה תביעה נגד העיריה והרשות. התביעה כנגד הרשות נדחתה. בפסק הדין נקבע כי הזכויות בהסכם ההפעלה שהתובעת ניסתה למכור לאלדן היו כפופות לאישורים ותנאים בדין וכי הצדדים מוחזקים כמי שידעו על המצב המשפטי והתכנוני בגן.
התובע רכש את מניותיו במתחם לאחר שבוטל ההסכם עם אלדן.
המגעים של התובע בניסיון להכשיר את השטח משנת 1996 ואילך היו מול העיריה.
לאחר שהיה ברור שלא ניתן להקים אתר נופש במקום התובע חיפש מקום חלופי.
לנוכח הסכם ההאצלה, אם בכלל, אזי העיריה היא הכתובת לטענותיו.
טענות התובעים נטועות בתקופת הסכם ההפעלה וכולן התיישנו בטרם הוגשה התביעה.
גם לאחר השבת הגן לידי הרשות הובהר על ידה לתובעים והם הבינו כי תכניתם לא תוכל לצאת לפועל ללא קבלת האישורים הדרושים מצד כל הגורמים.
התובעים הם שבחרו לעבור למקום חלופי כדי להקים את המתחם הנרחב. הם לא נדרשו לפנות את המקום (הרשות מפנה בסיכומיה לחקירת התובע עמ' 71 ולחקירת נוה עמ' 102).
שינוי המדיניות לא היה של הרשות אלא של רשות התכנון.
הרשות הבהירה כי הסיוע מצידה אינו מחליף את הצורך בקבלת האישורים הנדרשים על פי דין.
הרשות מציינת כי הדברים נאמרו בישיבות, מופיעים בסיכומים שיצאו ובמכתב הנלווה לטיוטת ההסכם ששלחה.
התנגדות ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לתוכנית התובעים לבניית כפר הנופש בשטח הגן הלאומי מנעה את האפשרות להקים את המיזם הפרטי שהתובעים ביקשו להקים.
כל העתירות של התובעת כנגד החלטת מליאת הרשות נדחו. הרשות נסמכת על קביעות בג"צ.
יש לדחות את ניסיון התובעים להשוות עצמם לעסקים אחרים שהופעלו בגן הלאומי וקיבלו פיצויים. התובעים כלל לא בדקו את הנסיבות של קבלת הפיצויים על ידי האחרים. העסקים האחרים היו עסקים פעילים, בניגוד לעסק של התובעים שלא התקיים בשל חוסר האפשרות לקבל היתרים, בלי קשר לרשות.
לתובע הוצע בזמנו פיצוי והוא סירב לקבלו משיקוליו ועמד על כך שימצאו לו מקום חלופי.
תקופת ההסכם כפי שהוצגה על ידי התובעים איננה נכונה.
הטענות לגבי נזק אינן מבוססות.
לגבי הטענות לאובדן שווי המתחם, הרשות טוענת כי שווי המתחם לא הוכח כנדרש.

דיון והכרעה
התובעת פעלה במתחם המקורי שבשטח הגן עוד משנות השמונים והקימה שם מבנים , ככל הנראה ללא היתרי בניה. העיריה והרשות היו מעוניינות בפיתוח הגן ולכן הג יעו עם התובעת להסכמי הפעלה. הסכם הפעלה ראשון נחתם בשנת 1981 . הסכם ההפעלה הבא נחתם בשנת 1991. זאת, לאחר ש בין לבין נחתם בשנת 1990 הסכם ההאצלה והעיריה היא שהיתה אחראית על ניהול הגן.
הסכם ההפעלה משנת 1991 נחתם לתקופה של 9 שנים ו-11 חודשים, לאחר תקופת אכשרה בת 18 חודשים, באופן שהיה בתוקף עד לשנת 2003. בסעיף 3 להסכם ההפעלה נקבע כי עומדת לתובעת זכות קדימה להאריך את תקופת ההרשאה לתקופה של חמש שנים נוספות, בתנאי כי התובעת תקיים את חיוביה על פי ההסכם, והכל כמפורט בסעיף. לפיכך, ככל שאפשרות זו היתה ממומשת, ההסכם היה מוארך עד לשנת 2008.
ניסיונות שנעשו לאורך השנים לפתח את המתחם ובכלל זאת התקשרות של התובעת עם גופים כדוגמת אלדן שבקשו לרכוש מהתובעת את זכויותיה, לא עלו יפה.
הסיבה העיקרית לכך נעוצה, לכל הפחות בקשר להתקשרות עם אלדן, במגבלות הנובעות מ המיקום של המתחם, בתוך שטח הגן הלאומי. המדובר באתר ארכיאולוגי אשר מוטלות מגבלות משמעותיות על אפשרויות הבניה, הפיתוח והפעילות בו ונדרש אישור של גורמים שונים לפעולות בנייה ובכלל זאת של רשות העתיקות .
בשנות התשעים של המאה הקודמת , הקושי לקבל היתרי בניה נבע בעיקרו משינויים בדרישות המשרד לאיכות הסביבה לגבי הסדרת הביוב. בקליפת אגוז, בעקבות שינוי חקיקתי (התקנת תקנות המים (מניעת זיהום מים) (בורות ספיגה ובורות רקב), תשנ"ב – 1992) נדרש להסדיר את הביוב שלא באמצעות בורות הספיגה הקיימים בשטח הגן . בניית מערכת ביוב בגן נתקלה בהתנגדות של רשות העתיקות. התובעים לקחו על עצמם לפתור את בעיית הביוב. זאת, מהטעם שללא הסדרה של נושא הביוב, לא ניתן היה לקבל רישיון עסק ורישיונות בנייה. כך שהפיתוח של המתחם היה "תקוע".
מצב המתחם היה מוזנח ומהעדויות עולה כי השימוש שנעשה בו בשנים האמורות היה להלנת עובדים זרים, מבלי שהיה בידי התובעת רשיון עסק הנדרש על מנת לעשות כן (ר' עדות התובע, עמ' 69 לפרוט' הדיון) .
זה היה מצב הדברים נכון לשנת 2000, ערב סיום תקופת ההאצלה והחזרת האחריות לגן מהעיריה לרשות.
התובע העלה הצעה שקסמה לעיריה, להשקיע במתחם סכום של חמישה מיליון דולר ובלבד שתקופת הזכיון תוארך עד 2020. מועצת העיריה אישרה את המתווה, בישיבה שהתקיימה כאמור ביום 29.3.99. אולם, בפרוטוקול האמור צוין מפורשות כי נדרש לשם כך אישור הרשות. בפרוטוקול ישיבת מועצת העיריה מיום 29.3.99 (נספח 9 לתצהיר צוריאל) במסגרת דברי ההסבר נכתב כך: "5. העירייה פועלת בענין זה עפ"י אצילת סמכויות שקיבלה מרשות הגנים הלאומיים והסכם ההרשאה המבוקש חייב אף את אישורה של רשות הגנים."
התובע אישר בעדותו כי קיבל את ההחלטה מיד לאחר הישיבה (ר' עמ' 70-71 לפרוט' הדיון).
אין טענה כי אישור הרשות להארכת תקופת ההסכם עד לשנת 2020 התקבל, וממילא אין לתובעים כל אישור להציג לעניין זה.
התובעת פינתה את המתחם במהלך המחצית הראשונה של שנת 2001 (סעיף 37 לתצהיר התובע).
לכן, אינני סבורה כי יש בסיס לטענת התובעים כי ערב פינוי המתחם, היתה בידי התובעת אופציה להישאר במקום עד לשנת 2020. הנכון הוא, כי בהתאם להסכם ההפעלה הקיים היתה בידה זכות להאריך את תקופת הזכיון למשך חמש שנים נוספות (בכפוף למילוי התחייבויותיה ), קרי עד לשנת 2008. בפועל, הסכם ההפעלה אף לא הוארך עד למועד זה . משמע, במועד שהמתחם פונה על ידי התובעת, ההסכם היה בתוקף עד לשנת 2003 עם אופציה להארכתו עד לשנת 2008.
התובעים מציינים בסיכומיהם כי הנתבעות חברו על מנת לשכנע אותם לפנות את המתחם בהבטחות שווא למקום חלופי.
הנתבעות מצידן טוענות כי התובעת פינתה את המתחם משיקוליה, בטרם היתה אמורה לעשות כן.
בהתאם לסיכום הדיון מיום 18.2.01, התובעת היתה אמורה לפנות את המתחם רק לאחר אישור הפרוגרמה ו"התחלת ביצוע חלק כלשהו של הפרוגרמה..." (נספח 7 לכתב התביעה).
מדוע, אם כן, הקדימה התובעת ופינתה את המתחם עוד בטרם אושרה הפרוג רמה ובטרם נחתם הסכם חדש עם הרשות?
אני מקבלת את טענת התובעים כי אכן סברו, שעה שפינו את המתחם, כי תינתן להם אפשרות לפעול במתחם חלופי. עם זאת, לא הובאו בפני כל ראיות לכך שהנתבעות פעלו במטרה להטעות את התובעים בעניין זה.
כבר נפסק בבג"ץ 7031/09 , כי לא ניתנה לתובעים כל הבטחה מינהלית וממילא לא נחתם הסכם מחייב. לפיכך, קיים מעשה בית דין (השתק פלוגתא) בעניין.
על רקע מצב דברים זה, יש לבחון את טענות התובעים כנגד הנתבעות.

התביעה נגד העיריה
ראשית, יבחנו טענות התובעים כנגד העיריה.
בכל הנוגע למעבר לאתר החלופי, אין מחלוקת כי העיריה תמכה בכך. עם זאת, במסגרת הדיונים הובהר, מלכתחילה, כי ההתקשרות בהסכם לגבי האתר החלופי תעשה מול הרשות. במועדים אלו הסכם ההאצלה הסתיים וניהול הגן חזר לידי הרשות. בהתאם לכך, בישיבה מיום 18.2.01 (נספח 7 לכתב התביעה) נכתב: "לאחר אישור שלב ראשון של הפרוגרמה המודולרית ע"י הועדה המשותפת, יוכן הסכם בין הרשות לבין חב' חניונים שיבוא במקום ההסכם הקיים בין העירייה לחברת חניונים ".
לשם כך היה על התובעים להגיע להסכמה עם הרשות.
התובעים והרשות לא הגיעו בסופו של דבר לכלל הסכם. כפי שפורט, מליאת הרשות החליטה בסופו של יום שלא לאשר את ההתקשרות (פרוט' ישיבת מליאת הרשות מיום 29.4.08 מצורף כנספח 17 לתביעה).
לפיכך, אין מקום לבוא בטרוניות כלפי העיריה בעניין זה. העירייה איננה אחראית לכך שהרשות לא נתנה את אישורה למעבר ולא התקשרה עם התובעת בהסכם לגבי המתחם החלופי . התובעים בחרו שלא להמשיך בהסכם ההפעלה ביחס למקום הקיים ולפנות את מתחם בוסתן הזיתים בטרם הסתיימה התקופה, בידיעה כי המעבר למקום החלופי תלוי, בין היתר, בקבלת אישור לפרוגרמה והתקשרות עם הרשות. בנסיבות אלו, אינני סבורה כי יש לתובעים עילה כנגד העיריה בגין הפסד רווחים כתוצאה מהפסקת הסכם הזכיון ולגבי כך שלא נחתם הסכם בקשר למתחם החדש. כמו כן, מאחר והמו"מ משנת 2001 ואילך התנהל בעיקרו של דבר מול הרשות, אין מקום לטענות כנגד העיריה ביחס לחוסר תום לב במו"מ, כפי שאף יפורט בהמשך הדברים.
עם זאת, משפונה המתחם בשנת 2001, בנסיבות שפורטו, נשאלת השאלה האם היה על העיריה לשלם לתובעת את שווי המתקנים שהוקמו על ידה במתחם? עיון בהסכם ההפעלה מלמד כי בהתאם להוראות סעיף 19 להסכם ההפעלה בתום תקופת ההפעלה ישארו כל ההמתקנים והציוד, למעט מבנים יבילים, רכושה הבלעדי של העיריה ועל התובעת לסלק ידה מהחניון ומהמבנים. בסעיף 21 להסכם ההפעלה נקבע כי אם ההסכם בוטל, רשאית המפעילה (התובעת) לקבל מההנהלה חלק משווי המבנים הנותרים בבעלות העיריה . כמפורט בסעיף 21, הצדדים אמורים להסכים לשם כך על מינוי שמאי שיעריך את שווי המבנים. עוד נקבע כי : "שווי זה יקבע על פי היחס שבין אורך תקופת ההפעלה שחלפה מאז תחילת תקופת הרשות ועד ביטולו של ההסכם ובין כל תקופת הרשות, כולל תקופת הרשות הנוספת על פי סעיף 3 להסכם ."
העיריה טוענת כי לא ביטלה את ההסכם ולכן הסעיף לא חל וכי הצדדים לא מינו שמאי מוסכם בהתאם להוראות הסעיף.
סעיף 21 להסכם ההפעלה מסדיר את ההתחשבנות בקשר להשקעות שנעשו במקום על ידי התובעת, במצב דברים בו ההסכם בוטל. העיריה טוענת כי התובעת בחרה לעזוב את המקום ולכן הסעיף איננו חל. אולם, ההסכם אינו מפרט את הנסיבות בהן "בוטל ההסכם" באופן שמחייב את העיריה לשלם בגין שווי המבנים שיוותרו ברשותה. לכן יש לפרש את הסכם ההפעלה ולקבוע האם בנסיבות אלו יש להחיל את ההסדר שנקבע בסעיף 21.
המדובר, בענייננו, במצב דברים שבו התובעת הותירה במקום את המבנים שהשקיעה משאבים בהקמתם. זאת כאשר, כמפורט לעיל, התובעת התקשתה לממש את מטרת ההסכם ושעה שנדונה ועמדה על הפרק אפשרות של מעבר לאתר חלופי, בין היתר בשל התנגדות רשות העתיקות לבנייה במקום. התובעת השקיעה בהקמת מבנים והיתה אמורה לעשות בהם שימוש ולהפיק מהם רווחים במהלך כל תקופת החוזה כולל תקופת ההארכה עד לשנת 2008.
ההסדר הקבוע בסעיף 21 נועד לתת מענה להשקעות שנעשו על ידי התובעת במקום במקרה בו החוזה בוטל והמבנים יועברו לרשות העיריה קודם לאותו מועד, וזאת אף כאשר מדובר במצב בו ההסכם הופר על ידי התובעת (ר' סעיף 20 להסכם ההפעלה). סעיף 21 מגלה, אם כן, את אומד דעתם של הצדדים לגבי אופן חישוב הסכומים שישולמו על ידי העיריה במצב שבו ההסכם בוטל לפני תום התקופה, ביחס להשקעות שנעשו על ידי התובעת ונותרו במקום. אמנם, ניתן לטעון שבענייננו אין המדובר בנסיבות שבהן ההסכם בוטל על ידי העיריה, שעה שהתובעת פינתה את המקום והותירה את השקעותיה במקום בטרם סיום החוזה. יחד עם זאת, שעה שהצדדים סברו כי ייחתם הסכם הפעלה במתחם חלופי, על אף שהדבר בסופו של דבר לא יצא לפועל, אני סבורה כי יש לפרש את ההסכם באופן שההסדר הקבוע בסעיף 21 חל בנסיבות מקרה זה , בו התובעת לא יכלה לממש את השקעותיה במקום לאורך התקופה הקבועה בו.
העיריה מציינת כי לא מונה שמאי מוסכם. אולם, עניין זה רובץ לפתחם של שני הצדדים.
מטעם התובעים הגיע למקום שמאי, השמאי בן יאיר. השומה נערכה ביום 30.11.01 וצורפה כנספח ג' לחוות דעתו של רו"ח ספיר שהוגשה מטעם התובעים.
בחוות הדעת העריך השמאי את ערך המחוברים במצבם הנוכחי (לפני שיפוץ) בערך של 720,000 דולר. את ערכם במצבם המקורי העריך בסך של 1,030,000 דולר. עוד העריך כי דמי חכירה ראויים למתחם לשנה עומדים על 10,000 דולר. השמאי ציין כי יש לחשב את הסכומים לפי שער הדולר היציג. שער הדולר היציג נכון לאותו מועד עמד על 4.233 ₪ לדולר ולכן הסכום של 720,000 דולר הינו שווה ערך בשקלים ל- 3,047,760 ₪.
לא הובאה שומה או חוות דעת נגדית מטעם הנתבעות.
לאחר ששמעתי את עדותו של השמאי בן יאיר התרשמתי כי מדובר בשמאי מקצועי ואמין והשומה שנערכה על ידו מקובלת עלי .
יצויין כי מבנים יבילים לא היו אמורים להישאר במקום בהתאם להוראות סעיף 19 להסכם. כמו כן, התובע העיד כי בפועל המבנים היבילים אכן פונו על ידם מהשטח (ר' עמ' 79 לפרוט' הדיון).
מבחינת אורך התקופה, התובעת פינתה את המתחם בשנת 2001. בהתאם לסעיף 21 להסכם ההפעלה יש לחשב את היחס בין התקופות. כפי שפורט לעיל, התקופה המוארכת היתה עד לשנת 2008. לכן מדובר בשבע מתוך חמש עשרה שנים ויש לחשב את החלק היחסי.
עולה מן האמור כי הסכום אשר התובעת היתה זכאית לקבל מהעיריה עמד על סך של 1,422,288 ₪.
התובעים טוענים כי לסכומים אלו יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית פריים. בהתאם להלכה, בהעדר ראיה מיוחדת, שיערוך נעשה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961 (ר' ע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף, פ"ד מ"ז (1) 540, 555 (1993)). התובעים לא ביססו את תביעתם לריבית פריים בהסכם הזכיון או בכלל.
יצויין כי המומחה מטעם הנתבעת 1 מר תמיר התייחס לעניין השיערוך בחוות דעתו בסעיף 31 כך:
"ולמרות שמדובר במתחם לא פעיל ו/או פעיל חלקית (אין אישורים) ספיר משערך אותו כאילו היה לפחות פיקדון או הלוואה תוך שימוש בריבית הפריים כשהוא מחשב בשיטת ריבית דריבית. מאחר והמתחם לא עבר כל השבחה ואינו פעיל ממשית אין זה נכון "להשביח" את המבנים חסרי הפעילות שמצבם הפיזי הורע כתוצאה מפגעי הזמן ובמיוחד במיקום הקרוב לחוף החשוף לקורוזיה לפגעי רוח. ולכן חישוב שווי הנכס משל ספיר הנו שגוי ואינו מקובל בפרקטיקה השמאית." (ההדגשות במקור – א.ר.ב.).
לנוכח האמור, אני מוצאת כי הטענה לריבית פריים לא בוססה ואינני מקבלת את טענתם של התובעים לעניין זה. לפיכך, אני קובעת כי הסכום יחושב כערכו בשקלים חדשים נכון למועד עריכת השומה ו ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, וזאת בהתאם לסמכותי לפי סעיף 5(א) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961.
בכל הנוגע לטענות להפרת חוזה, הטענה המרכזית כנגד העיריה היא כי לא ניתן על ידה רשיון עסק בשל כך שהביוב לא תאם את הדרישות בתקנות. עוד טוענים התובעים כי היה על העיריה להסדיר את הביוב.
בהתאם להסכם בין הצדדים, האחריות היתה מוטלת על התובעת לעמוד בדרישות ולקבל את הרישיונות הנדרשים. בסעיף 7 להסכם ההפעלה נקבע כך:
"המפעילה תגרום לכך שכל המבנים והמתקנים הקיימים בו יותאמו לדרישות רשויות התיכנון והבניה ויקבלו את אישורם כדין. מבנים ומתקנים שהמפעילה תבקש להקים לאחר חתימת הסכם זה יקבלו מראש ובכתב אישור ההנהלה ומוסדות התכנון. המפעילה מתחייבת לגרום לכך שכל עסק שהיא תנהל בחניון יהיה על פי חוק רישוי עסקים וכל דין" (ר' סעיף 7 להסכם ההפעלה).
ואכן, בזמנו, התובע לקח על עצמו להסדיר את הביוב. כך, בעדותו של התובע בעמ' 63 לפרוט' הדיון: "ישבנו. העלינו הצעות איך אפשר לפתור הבעיות של ביוב המרכזי. אפילו שלא הייתי צריך לקחת על עצמי את ההתחייבות. אני לא צריך לבנות לעיריה ביוב. התחייבתי להקים ביוב מרכזי עילי. היה לי אינטרס שהעסק הזה יצליח."
אף מר שבי שזומן לעדות על ידי התובע וכיהן בשעתו בעיריה, העיד על כך שהתובע לקח על עצמו לבצע את הביוב (ר' עמ' 51 לפרוט' הדיון). נכונות זו של התובעים באה לידי ביטוי מפורש אף בהמשך, בסיכום הדיון מיום 18.2.01, כפי שפורט לעיל.
כמו כן, אני מקבלת את טענת העיריה כי לאחר שהתובע לא טען להפרת החוזה ולא העלה טענות בעניין זה בזמן אמת, אין מקום לקבל טענה המועלית עתה שלפיה היה על העיריה להסדיר את נושא הביוב במסגרת תביעה המוגשת שנים רבות לאחר מכן. ככל שסברו התובעים, בזמן אמת, כי העירייה מפרה את ההסכם, היה עליהם להעלות טענה זו בפניה כבר אז.
מעבר לכך, לתובעים טענות ביחס לכך שהעירייה (יחד עם הרשות) הציעה לתובעים לעבור למתחם חלופי ובסופו של דבר המעבר לא יצא לפועל.
כפי שצוין בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית של התובע, העיריה היתה מעוניינת במעבר ואף פעלה לקדם זאת. התובעים לא טענו כי העיריה הערימה קשיים כלשהם או הקימה מניעה כלשהי למעבר. היה ידוע לתובעים כי הסכם ההאצלה הסתיים, כי נדרש אישור הרשות וכי ההסכם החדש אמור להיחתם עם הרשות ולא עם העיריה. התובעים לא הצביעו על התחייבות של העיריה לדאוג לכך שהמעבר יצא לפועל, ואין כל הגיון בכך שעה שהדבר תלוי בגורמים שאינם בשליטתה.
התובע אישר בעדותו כי נאמר לו שעליו לפנות את המתחם אלא זו היתה החלטה שלו, שהיתה פועל יוצא מהדיונים שנערכו בין הצדדים. כך בעמ' 71 לפרוט' הדיון:
"ש. מי מהעיריה אמר לך שאתה חייב לפנות המתחם אחרת לא יתנו לך מתחם חלופי?
ת. לא. זאת הייתה תוצאה של דיונים ומפגשים והחלטה שלי בהמלצת עיריה ורשות הגנים לעבור למתחם החדש.
....
ש. ב 1.7.01- סעיף 42 לתצהירך- הערבת תכנית לנציגי הנתבעות?
ת. כן
ש. לא העברת לעיריה?
ת. נכון. המו"מ שלי היה עם רט"ג. רק.
ש. כל מה שכתוב בסעיף 42 הכוונה רק לרט"ג. כתוב הנתבעות?
ת. הפרוגרמה הוגשה אך ורק לרשות."
מעדותו עולה כי בשלב זה הדיונים התקיימו מול הרשות ואת הפרוגרמה העביר התובע רק לרשות ולא לעיריה.
לנוכח כל האמור, אינני סבורה כי העיריה מחויבת בפיצוי התובעים בגין ההוצאות שנגרמו להם בניסיון להסדיר את ההתקשרות לגבי המתחם החלופי או בגין אובדן הרווחים. כפי שיפורט להלן במסגרת הדיון בתביעה כנגד ה רשות, אובדן הרווחים הנטען אף לא הוכח כנדרש.
באשר לטענות התובעים לאפליה לעומת עסקים אחרים שפוצו, טענה זו תידון בהמשך, ביחס לשתי הנתבעות יחדיו.

התביעה כנגד הרשות
התובעים טוענים כנגד הרשות כי נהגה בחוסר תום לב, כי יצרה מצג לפיו ייחתם הסכם לגבי מקום חלופי ואף לא ציינה כי נדרש אישור של גורמים נוספים.
הרשות טוענת כי לאורך כל הדרך הבהירה שהתוכנית מותנית בקבלת אישורים והסכמות. הרשות מפנה להכרעת בג"ץ בעתירה בעניין בסעיף 23 לפסק הדין:
"מנתונים אלה עולה, כי הרשות אכן פעלה במטרה למציאת מתחם חלופי עבור העותרת. הרשות והעותרת החלו בהכנת תוכניות קונקרטיות באשר למקום בו יוקם מתחם הנופש ואף הכינו טיוטות להסכם ביניהן. יחד עם זאת, לכל אורך הדרך לא ניתנה התחייבות ביחס לאישור התכנית שרקמו הצדדים להעברת זכויות העותרת למתחם חלופי, ונציגי הרשות הבהירו כי ההסכמות בינם לבין העותרת כפופות לאישור גורמים נוספים ברשות, כמו גם לאישור מינהל מקרקעי ישראל. ואולם, אישורים אלו בסופ ו של דבר לא ניתנו..."
נקבע, אם כן, ב פסק הדין שניתן בעתירה לבג"ץ כי לא ניתנה התחייבות של גורם מוסמך ולכן לא מתקיימים התנאים לקבוע כי קיימת הבטחה מינהלית.
יש ממש באמור בסיכומי הרשות כי התובעים מתעלמים בהקשר זה מקביעות בג"ץ, באופן ניתוח סיכומי הישיבות שהתקיימו על ידם (נספח 6 ונספח 7), סוגיה אשר נדונה מפורשות בפסק הדין בבג"ץ ונקבע כי לא היה בהן משום התחייבות מפורשת.
ממילא, לא נקשר הסכם בין הצדדים.
מעבר לכך, הרשות טוענת כי בכל מקרה ה פרויקט לא יכול היה לצאת לפועל שכן היתה התנגדות של הגורמים אשר אישורם נדרש על פי דין.
ואכן – בשנת 2010 התוכנית הובאה בפני ועדת הפנים של הכנסת אשר גם אישורה נדרש בהתאם לסעיף 26(ב) לחוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, ה תשנ"ח-1998 (להלן: "חוק הגנים הלאומיים"). ביום 13.1.10 החליטה ועדת הפנים של הכנסת לאשר את תיקון אכרזת שטחי הגן הלאומי תוך גריעת השטחים בהתאם לתוכנית ההסדרה, לפי סמכותה, אולם התנתה את אישורה בהסרת הקמת כפר נופש מהיעודים המותרים בתחומי הגן (ההחלטה צורפה כנספח 1 לתצהיר יציב).
לאחר הדיון בועדת הפנים, התוכנית חזרה לועדה המחוזית. הועדה שמעה את התובע, והחליטה בסופו של דבר לאשר את תכנית ההסדרה אולם למחוק את ייעוד כפר הנופש (ר' עדות יציב עמ' 82 לפרוט' הדיון).
בנסיבות אלו, לא ניתן לטעון לפיצויים בגין הפרת הסכם, כנטען על ידי התובעים.
התביעה של התובעים עניינה אם כן , בעיקרה, תביעה בטענה להפרת הוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973.
יש ל בחון, האם עלה בידי התובעים להוכיח את טענתם כי הרשות אחראית כלפיהם בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב ובדרך שאינה מקובלת .
בשנת 2000, עוד בטרם פינתה התובעת את המתחם, החלו הפגישות בין הצדדים. תחילה יחד עם העיריה ולאחר מכן בעיקר בין התובעים לנציגי הר שות.
במהלך התקופה האמורה, התקיימו פגישות ועלה מהן כי פני הרשות להסכם.
אמנם, במהלך הישיבות צוין הצורך בקבלת אישורים שונים.
בסיכום דיון שרשם אורי נוה מהרשות ביום 2.12.02 נרשם כך (נספח 11 לכתב התביעה):
"בכוונת הרשות לקדם את פינוי מתחם בוסתן הזיתים לשטח הקייטנה הלבנונית, כדי לתמוך בשיפור שטח הארכיאולוגיה בגן וניסיון לקדם מיזם כלכלי שיאפשר המשך פיתוח הגן.
...
3. יש לבחון את עמדת ממ"י בנושא. "
ביום 26.12.02 נשלחה טיוטת הסכם על ידי הרשות. בטיוטת ההסכם בסעיף 1 נכתב: "..וזאת בכפוף לקבלת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל" ובסעיף 2: "והכל על פי פרוגרמה ותב"ע אשר תאושרנה מראש ע"י הרשות, ובכפוף לקבלת כל ההיתרים הדרושים כדין, ועל פי התנאים המפורטים להלן..." (נספח 9 לתצהיר וינר).
הצורך באישורים נזכר אף בטיוטת ההסכם שנשלחה ביום 7.1.03 (נספח 13 לכתב התביעה).
בשנת 2002 ציינה, אם כן, הרשות כי נידרש אישור מינהל מקרקעי ישראל. עם זאת, צודקים התובעים כי הצורך באישור זה לא צוין בסיכומי הדיון הקודמים שנערכו בפגישות שבין הצדדים, ובפרט עובר לפינוי המתחם על ידם.
ביום 5.5.03 הוגשה למנהל מחוז ירושלים במינהל מקרקעי ישראל בקשה משותפת מהרשות והעיריה להסדרת ניוד זכויות במקרקעין. הרשות טוענת כי נאותה להגיש את הבקשה על מנת לסייע לתובעת אך אין בכך כדי להעביר את האחריות להשגת האישורים לרשות.
הנתבעות מנסות להפחית מהמשמעות שיש ליחס למכתב שנשלח למינהל שכן נכתב, לטענתן, במטרה לעזור לתובעים לקבל את הסכמת המינהל. אך, אני סבורה כי הנתבעות אינן יכולות "להתנער" מתוכן ה מכתב שנכתב על ידן.
במכתב נכתב, בין היתר, כך (נספח 2 לתצהיר נוה) :
"...5. בשנת 1991 נחתם הסכם בין העיריה ובין החברה בקשר עם הפעלת כפר הנופש, לרבות שיפוץ המבנים ותוספת בניה (להלן-"ההסכם"). הסכם זה אושר ע"י הרשות.
6. בפועל, לא ניתן היה לממש את ההסכם, בשל התנגדות של רשות העתיקות לבניה המבוקשת ע"י החברה, ומאז ועד היום לא הצליחה החברה להפעיל כפר נופש במתחם, כאשר תקופת ההסכם עתידה להסתיים רק בשנת 2008.
7. כתוצאה מאי מימוש ההסכם, נולדה שורת מחלוקות בין הצדדים המעורבים בדבר, אשר לא זה המקום לפרטה.
8. כיום מבקשים הצדדים (העיריה, הרשות והחברה) לנסות ולהביא לסיום את כל המחלוקות הנ"ל בדרך של הקמת גן ואולם אירועים וכפר נופש, בהיקף שטח ובינוי דומים לאלה שהיו לחברה במתחם הקיים, ויצירת הסכם כלכלי חדש, המחליף את ההסכם הקודם.
9. בימים אלה השלימו הצדדים בינהם את עיקר המו"מ לקראת חתימת הסכם כאמור, אולם, אנו פונים ומבקשים את הסכמת המינהל, אשר הינו הבעלים של המקרקעין, הן אלה בהם מצוי כפר הנופש הקיים כיום, והן בעלי שטחים חלופיים אפשריים, לניוד זכויות כאמור.
10. עוד הוסכם בין הצדדים כי, הרשות תשא בעלות דמי החכירה המגיעים למינהל כדין בגין המקרקעין החלופיים כאמור, ותחתום על המינהל על הסכם מתאים, כמקובל במינהל במקרים כגון זה."
מהמכתב עולה כי הרשות הציגה בפני רמ"י כי היא תומכת בתוכנית וכי התוכנית נמצאת בישורת האחרונה לקראת אישורה.
ביום 27.3.07 התקיימה פגישה אצל השר להגנת הסביבה דאז מר גדעון עזרא ז"ל, כדי לנסות לקדם את בחינת העתקת הפעילות למתחם החדש.
כפי שציינו נציגי הרשות, בדיון אצל השר גדעון עזרא, כאשר לא נדרש כבר אישור מינהל מקרקעי ישראל לצורך ההקצאה, התעוררו סיבות אחרות בגינן הרשות לא תמכה ברעיון. (סיכום הדיון צורף כנספח 3 לתצהיר נוה). כלומר, שעה שכבר לא נדרש אישור רמ"י, וכפי שיפורט להלן, הרשות החליטה שאיננה מאשרת את הפרויקט משיקוליה.
הרשות מציינת כי בעקבות הישיבה אצל השר הובא העניין לדיון בפני מליאת הרשות.
מליאת הרשות היא גוף עצמאי. בדיון שהתקיים ביום 25.3.08 דנה מליאת הרשות בעניין התובעת. בדיון נוסף שהתקיים ביום 29.4.08 נערכה הצבעה והוחלט פה אחד שלא לאשר את היוזמה (פרוטוקול ישיבת המועצה צורף כנספח 5 לתצהיר נוה).
לתובעים טענות כי לא ניתנה להם זכות להישמע בפני מליאת הרשות. אולם, כפי שטוענת הרשות, טענות אלו נדחו בבג"ץ שם נקבע כי ההליך שהתקיים בפני מליאת הרשות היה הליך תקין וניתנה לתובעת זכות הטיעון במלואה (סעיף 26 לפסק הדין של בג"ץ בעתירה). לפיכך, קיים השתק פלוגתא בעניין זה.
אולם, הקושי בהתנהגות הרשות הינו ב"גרירת הרגליים". מן הראוי שהרשות היתה מגבשת את דעתה היא, בטרם החלה במו"מ ארוך עם התובעת או לכל הפחות בשלב מוקדם יותר של המו"מ. מו"מ זה נמשך משנת 2000 עד לשנת 2008. בכל מקרה לא היה מקום להימשכות הליכים כה משמעותית מצידה בעניין זה .
לאורך המו"מ, התובעים רשאים היו להניח כי הרשות מעוניינת בפרויקט. אני סבורה כי שעה שהרשות הוציאה מכתב כאמור לרמ"י בשנת 2003, שמשתמע ממנו כי הרשות תומכת בפרויקט, ובשנת 2008 הודיעה לתובעים כי איננה מעוניינת בהסכם, מדובר בהתנהלות שלא עומדת בדרישות הנובעות מהוראות סעיף 12 לחוק החוזים.
לכן, אני סבורה כי במובן זה יש לראות את הרשות כמי שהפרה את החובה לנהל את המו"מ בדרך מקובלת ובתום לב.
לפיכך, על הרשות לפצות את התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מכך.
מה הנזקים שנגרמו לתובעים מכך?
ככלל, הפיצויים שנפסקים בשל הפרת חובת ניהול מו"מ בתום לב כנדרש לפי סעיף 12 לחוק החוזים, הינם פיצויי הסתמכות בלבד ולא פיצויי קיום.
כך, בע"א 9073/07 מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ (פורסם במאגרים, 3.5.12. בפיסקה 39, מפי כב' השופטת חיות):
"ככלל, הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים מקימה לנפגע זכות לפיצוי המשקף את אינטרס ההסתמכות שלו (ראו ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פיסקה 19 ([פורסם בנבו], 6.6.2011)). אכן, בעניין קל בנין הכיר בית המשפט בכך שייתכנו מקרים חריגים בהם מוצדק לפסוק פיצויי קיום אף שלא נכרת חוזה, וזאת כאשר "המשא והמתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם, עד כי תוכנו של ההסכם שאותו מבקשים הצדדים לכרות הוא ידוע. תנאיו גובשו, עם זאת אך בשל חוסר תום-הלב נמנע השכלול הסופי של המשא והמתן לכדי חוזה" (שם, 301). אך אין זה המקרה שבפנינו שכן בענייננו אי השתכללותו של המשא והמתן לכדי חוזה מחייב לא נגרמה בשל חוסר תום לב מצד נציגי הרשות וההתנהלות הבעייתית שיוחסה לנציגי הרשות נעוצה בכך שלא חשפו בהגינות בפני המשיבים את מלוא רוחב הסיכון שהם נוטלים על עצמם בהיערכותם לקראת כריתתו של החוזה הרב-שנתי (ראו: ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158 (2002); רע"א 235/12 אירוס הגלבוע בע"מ נ' עומר הנדסה בע"מ, פיסקה 9 ([פורסם בנבו], 27.2.2012); ועל המגמה המצמצמת שיש לנקוט בהקשר זה ראו ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פסקאות כ"א-כ"ג ([פורסם בנבו], 14.6.2009)) " (ההדגשה הוספה – א.ר.ב).
נראה שקיים דמיון בין המקרים. אף בעניננו, המדובר במצב דברים שבו הרשות לא חשפה בפני התובעים את מלוא רוחב הסיכון, בשילוב עם "גרירת הרגליים" מצידה. אני סבורה כי גם בענייננו, לא מתקיימות הנסיבות החריגות שבהן יש לפסוק פיצויי קיום בגין הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12.
מעבר לכך, הרשות טענה, כאמור, כי היו קשיים נוספים שממילא מנעו את הוצאת הפרויקט לפועל ובכללם התנגדות ועדת הפנים של הכנסת. אכן, החלטת ועדת הפנים של הכנסת יצרה מכשול נוסף, ולכן הגישה התובעת, כאמור, עתירה אף כנגד החלטה זו. מצב דברים זה מחזק את המסקנה כי ממילא לא הוכח כי ניתן היה להקים את הפרויקט.
סיכומו של דבר, המדובר במצב דברים שבו יש הצדקה לפסוק פיצויי הסתמכות.
יש לבחון אם כן את ראשי הנזק השונים בגינם מבקשים התובעים כי יפסק להם פיצוי.
הוצאות שהוצאו במהלך התקופה
אני סבורה כי הפסדי ההסתמכות שנגרמו לתובעים כוללים בראש ובראשונה את ההוצאות שהוציא ו בניסיון לקדם את המעבר למיקום החדש.
במסגרת חוות הדעת של רו"ח ספיר פורטה (בנספח ה' לחוות הדעת) רשימה של הוצאות בגין תשלומים לעורכי דין וכדומה שהוצאו על ידי התובעים, בסך כולל של 1,186,000 ש"ח. בהתאם לחוות הדעת יש להוסיף לסכומי הקרן של ההוצאות ריבית פריים בתוספת חמישה אחוזים. לחוות הדעת לא צורפו אסמכתאות. לאחר שהרשות ציינה בחוות הדעת שהוגש ה על יד ה כי לא ניתן להתייחס להוצאות בהעדר אסמכתאות, צורפו האסמכתאות לחוות הדעת המשלימה של רו"ח ספיר שהוגשה על ידי התובעים.
מעבר לטענות כנגד החבות לפצות בגין ההוצאות בכלל, הנתבעות חלקו על חלק מההוצאות שפורטו באופן פרטני: תשלומים בגין רכישת כלים סניטריים, תשלומי מיסים לשנת 2000, תשלומי שכ"ד לעיריה לשנת 2006 וכן תשלומים לעורכי דין שייצגו בהליכים המשפטיים שהתנהלו .
עוד טענו הנתבעות כי אין לחייב בריבית פריים, כפי שביקשו התובעים.
מעיון בסכומים שנכללו עולה כי מרבית הסכומים עניינם תשלומים לעורכי דין, ויועצים שונים ובכללם יועץ כלכלי, מתכנן ועוד. אני מוצאת כי הוצאות אלו אכן הינן רלבנטיות לניהול המו"מ, והכל בכפוף למפורט להלן.
באשר לתשלומי מיסים בגין שנת 2000 (בסך כולל של 60,926 ₪ (קרן)) אינני סבורה כי ניתן לומר שמדובר בהוצאות שנגרמו בגין ניהול מו"מ , אלא בהוצאות שנדרשו מכח הסכם הזכיון ואף קדמו למועד פינוי השטח על ידי התובעת בשנת 2001, ולכן אין הצדקה לדרוש פיצוי בגינן.
באשר לכלים הסניטריים, התובעים הסבירו כי הכלים הסניטריים נרכשו בשלב מוקדם יותר ולא בשנת 2005 כפי שנרשם בטעות.
ההוצאה בגין כלים סניטריים בגובה 149,224 ₪ (קרן) , קדמה, אם כן, לתקופה שבה נוהל המו"מ לגבי מעבר למקום חלופי. כך בעדותו של רו"ח ספיר שנחקר בעניין (ר' עמ' 17 לפרוט' הדיון):
"ש. למה כתבת ב-31.12.05, כלים סניטריים?
ת. טעיתי, המסמך שהתבססתי עליו, טופס פחת, המסמך שביססתי עליו את הסכום היה טופס פחת משנת 2005 ולא שמתי לב שההשקעה היתה 98',99'.
ש. את המסמך הזה של הכלים הסניטריים לא צירפת?
ת. לא מצאו את המסמך ההיסטורי למרות שהתובע חיפש בארכיון שלו, לא היה מסמכי מקור של החשבון." (ההדגשה הוספה-א.ר.ב.).
לפיכך, ההוצאה הזו איננה רלבנטית לתקופה ואף לא הובאו אסמכתאות מספקות לגביה ולכן אין הצדקה לפסוק פיצוי בגינה.
לגבי חלק מההוצאות המדובר בסכומים ששולמו לעורכי דין שייצגו את התובעת בהליכים המשפטיים שננקטו על ידה במהלך השנים, ובפרט בעתירות לבג"ץ. סכימת תשלומי שכ"ט שצוין לגביהם כי שולמו בקשר לעתירות והוצאות בגין העתירות מביא לסך של 206,958 ₪. העתירות לבג"ץ נדחו ללא צו להוצאות. צודקת הרשות כי משעה שבית המשפט העליון אשר דן בעתירות נדרש לסוגיית ההוצאות וקבע כי אין לפסוק הוצאות, לא ניתן לשוב ולהידרש לעניין זה בתביעה נוספת והדברים מדברים בעד עצמם. לפיכך, אין מקום לפסוק פיצוי במסגרת ההליך שבפני בגין ההוצאות שהוצאו בקשר לעתירות שהוגשו .
ברשימה נכללה אף אגרה ששולמה בגין הגשת התביעה שבפני בסך 361,234 ₪ (קרן), אשר המקום לדון בה הינו במסגרת הדיון בהוצאות בגין תיק זה.
לסיכום – סך כל ההוצאות אשר התובעים הוכיחו כי הוציאו במהלך המו"מ לצורך קידום ההתקשרות בהסכם ואשר שוכנעתי כי על הרשות לפצותם בגינן עומד על 407,658 ₪ (קרן).
התובעים טענו כי יש לחייב בגין סכומים אלו בריבית פריים פלוס חמישה אחוז, כנטען בחוות הדעת של המומחה מטעם התובעים רו"ח ספיר. כאמור, בהתאם להלכה, נדרשת ראיה מיוחדת לצורך חיוב בהפרשי ריבית שלא בהתאם לחוק הפרשי הצמדה ריבית. התובע ים לא הביא ו ראיות לביסוס דרישה זו ולכן לא שוכנעתי כי יש לפסוק ריבית פריים. לפיכך, לסכומים יתווספו הפרשי הצמדה וריבית על פי דין , מיום הוצאתם ועד התשלום המל א בפועל.

הוצאות בגין תשלום דמי יציאה לשותפיו של התובע
התובע שילם לשותפיו דמי יציאה בסך 360,000 ₪. התובעים הציגו הסכם שכותרתו "הסכמה לביטול הסכם" מיום 1.1.03 (נספח ד' לחוות הדעת של רו"ח ספיר). הנתבעות ציינו כי לא צורף ההסכם על פיו נמכרו לשותפים חלק מהמניות מלכתחילה.
עיון בהסכם האמור מלמד כי אין בו פירוט ביחס למה שולמו הסכומים.
התובע נחקר ביחס לסכומים ששולמו והשיב כי הסכום של 360,000 ₪ מורכב ממספר סכומים: סכומים שהוצאו על ידי השותפים לצורך שיפוץ מתחם בוסתן הזיתים ומבנה משרדים, בתקופה מכניסתם בשנת 2001 ועד שהוחלט על המעבר למתחם החלופי, חלק בגין הוצאות אחזקת המתחם אשר הם נשאו בהן וחלק בגין פיצוי מוסכם שסוכם בין התובע לבינם (ר' עדות התובע בעמ' 68 לפרוט' הדיון).
הנתבעות טוענות כי מדובר בעניין שבין השותפים. הן טענו כנגד כך שהתובעים לא צירפו את הסכם הרכישה שאמור היה להיות נספח להסכם שצורף. מעבר לכך, טענו כי ככל שמדובר בהחזר על השקעות שנעשו במתחם, מדובר בבקשה לכפל פיצוי וכי בכל מקרה באמצעות ההסכם הפך התובע לבעל המניות היחיד בתובעת ואין צורך לפצותו על כך.
שקלתי את טענות הצדדים. המדובר בסכום כולל. ככל שמדובר בהחזר בגין השקעות של השותפים במקום, הרי שממילא הדבר אמור לקבל ביטוי בשומה לגבי ערך המחוברים שנותרו במתחם. לכן, המדובר בדרישה לכפל פיצוי. אין בסיס לפצות על הוצאות אחזקת המבנים עובר לפינוי המתחם. לגבי הפיצוי המוסכם, אין פירוט ביחס לגובה הסכום ולכן לא ניתן לדעת מהו הסכום שבגינו התובע מבקש פיצוי. לנוכח כל האמור, הדרישה לעניין זה נדחית.

אובדן שווי המתחם
התובעים טוענים כי על הנתבעות לפצותם בגין שווי המתחם שפונה על ידם.
התובעים מציינים כי שווי המתחם הוא בהתאם לשומת השמאי ביחס לערך המחוברים בסך 3,047,760 ₪ (קרן).
הטענה של הרשות היא כי השווי של המחוברים לא מלמד על ערך המתחם. בסיכומי הרשות מצוין כי השמאי הודה בחקירתו כי טעה בעניין זה.
מעבר לכך, טוענת הרשות כי השווי בחוות הדעת "מנופח" , ואף אינו תואם את הסכומים שהתובע עצמו אמר שהשקיע ולא מביא בחשבון שחלק מההשקעה נעשתה עוד בטרם נחתם הסכם ההפעלה. אין לכלול בשווי את בורות הספיגה אשר חוקית לא ניתן עוד לעשות בהם שימוש.
עוד נטען כי התובעים לא מביאים בחשבון את האמור בהסכם עם העיריה לגבי הפיצוי ש התובעים אמורים לקבל מהעיריה .
עצם העובדה שבהתאם להסכם עם העיריה ישנו הסדר לתשלום בגין שווי המחוברים איננה פוטרת את הרשות מאחריות כלפי התובעים, שכן האחריות של כל אחת מהנתבעות נבחנת בפני עצמה. זאת, לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל לפיה הרשות התנהלה בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים במסגרת המו"מ בין הצדדים, מו"מ אשר הוביל את התובעת לפנות את המקום בטרם הסתיימה תקופת הסכם ההפעלה, כאשר בסופו של דבר לא קיבלה מקום חלופי.
לפיכך, אני מוצאת כי הרשות אחראית לפצות את התובעים בגין שווי המתחם, אשר התובעת פינתה. אני סבורה כי השומה שנערכה, המלמדת על שווי ההשקעות של התובעת במקום, יש בה כדי לבסס די הצורך את תביעת התובעים בעניין זה. כפי שפורט לעיל, לא הובאה כל שומה נגדית מטעם הרשות והשומה שהובאה על ידי התובעים מקובלת עלי.
עם זאת, התובעים הפנו בעצמם בכתב התביעה לסעיף 19 להסכם ההפעלה שלפיו המחוברים נותרים בבעלות העיריה (ובפועל יעברו לידי הרשות שכן הסכם ההאצלה הסתיים) ובהסכם ההפעלה ישנו מנגנון לחישוב גובה התשלום, בהתאם למועד בו בוטל ההסכם. אני מקבלת את הטענה של הרשות כי התובעים אינם זכאים לקבל תשלום מעבר לכך בגין ההשקעות, שבהתאם להסכם ההפעלה אינן שייכות להן בתום התקופה.
המסקנה העולה מן האמור היא כי בהקשר זה מדובר במצב של ריבוי חייבים, כאשר החיוב בפיצוי לעניין זה חל על העיריה והרשות ביחד ולחוד (ר' סעיף 54 וסעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973).

התביעה לאובדן רווחים
התובעים טוענים לנזקים של אובדן רווחים. התביעה בעניין זה התייחסה ראשית לאובדן רווחים בהיקף של מעל חמישים מיליון ₪ כתוצאה מאי הקמת המיזם המתוכנן.
הרשות טוענת כי התובעת פינתה את המתחם מיוזמתה.
הרשות מציינת כי המדובר ברווחים תאורטיים שכן הוכח שבשל התנגדות רשות העתיקות, העדר תב"ע המתירה בנייה באזור והעדר הסדר לפתרון בעיית הביוב, ממילא לא נית ן היה להפיק את הרווחים הללו. המומחה מטעם התובעים הודה כי לא התייחס לכך. כך, בעדותו בעמ' 36 לפרוט' הדיון:
"ת. לא רלוונטי מבחינתי. לחוות הדעת לא. אם אי אפשר היה לקיים את העסק לא צריך אותי. אם אפשר היה אז אלו המספרים."
ממילא כל חוות הדעת של רו"ח ספיר מתייחסת , אם כן, לאובדן רווחים בהנחה שניתן להקים את המיזם .
נשאלת השאלה האם אכן ניתן היה להקים את המיזם.
בכל הנוגע לאפשרות שהמתחם היה מוקם במקום החלופי, התובעים בסיכומי התשובה מטעמם ציינו בסעיף 12 כי "התביעה אינה בגין הפסדים במתחם החלופי...".
בנסיבות אלו, אין צורך להידרש לשאלה האם התובעים זכאים לתבוע את אובדן הרווחים בגין אי הקמת המתחם החלופי. זאת, מהטעם ש תביעה מסוג זה משמעה תביעה לפיצויי קיום. כפי שכבר צוין, תביעה מסוג זה היא מוקשית כאשר נקבע על ידי בג"ץ כי לא היתה הבטחה מינהלית ולכן אינני סבורה כי ניתן היה לפסוק פיצויי קיום בגין אי הקמת המיזם במתחם החלופי.
באשר לתביעה לאובדן רווחים בגין אי הקמת מתחם הנופש במיקום הקודם, במתחם בוסתן הזיתים, יצוין כי אני סבורה שמלכתחילה התביעה כוונה בעיקרה לאובדן רווחים מכך שלא אופשר לנייד את הזכויות ולהקים את המיזם במתחם החדש ולא במתחם בוסתן הזיתים. אף בסיכומי התובעים נכתב כך (בסעיף 83 לסיכומים): "נזקים מאובדן רווחים – בחוות הדעת של רו"ח ספיר הוצגו התחשיבים המשקפים את הנזקים שנגרמו לתובעים בשל העובדה שהנתבעות לא אפשרו את ביצוע ניוד הזכויות למתחם החלופי".
לגופו של עניין, אני מוצאת כי לא הוכח על ידי התובעים כי ניתן היה להקים את המיזם במתכונת אשר חוות דעת ספיר מתייחסת אליה, במתחם בוסתן הזיתים. למעשה, הוכח ההיפך. הקשיים לבצע עבודות בניה במתחם בוסתן הזיתים הם שהובילו לניסיון למצוא מקום חלופי. משנת 1996 לא עלה בידי התובעים לקבל רישיון עסק אף לצורך הפעלת המתחם במתכונת הקיימת. בעיית הביוב לא נפתרה. רשות העתיקות התנגדה לבנייה בשטחי הגן ולא הוכח על ידי התובעים כי ניתן היה לבצע את הבנייה המקיפה הנדרשת לצורך הקמת המתחם שלגביו ניתנה חוו"ד ספיר בתחומי מתחם בוסתן הזיתים. הדברים עולים בבירור מהמסמכים שהוגשו על ידי הצדדים. בהתאם לעדותו של התובע בעיות אלו הן שהובילו לנכונות של התובע לעבור למתחם החלופי (ר' עמ' 71 לפרוט' הדיון).
לפיכך, אני מוצאת כי התובעים לא הוכיחו שהיתה קיימת אפשרות להקמת המתחם במתכונת שביקשו התובעים להקים ואשר רו"ח ספיר התייחס אליה בחוות דעתו במתחם בוסתן הזיתים. לפיכך, ממילא לא הוכח אובדן הכנסות בגין מיזם מסוג זה.
התובעים טוענים, לחלופין, לאובדן רווחים כתוצאה מאובדן האפשרות לעשות שימוש במתחם בוסתן הזיתים במצבו הנוכחי עד לסיום תקופת ההרשאה.
ראשית יש לציין כי הטענות לעניין זה ובפרט לגבי אופן החישוב הועלו לראשונה במסגרת חוות הדעת המשלימה של המומחה ספיר מטעם התובעים.
הנתבעות טענו כנגד העלאת הטענה רק במסגרת חוות הדעת המשלימה. הנתבעת 1 טענה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה וכי ההתיחסות לעניין זה בחוות הדעת המשלימה נעשתה בניגוד להחלטת בית המשפט.
בתצהיר העדות הראשית של התובע, נטען לנזק של אובדן רווחים והתובע הפנה לעניין זה לחוות הדעת המקורית של רו"ח ספיר. בחוות הדעת המקורית של רו"ח ספיר, נטען לאובדן רווחים כאשר הרווח חושב כרווח שיופק מהפרויקט המתוכנן בהפחתת עלויות ההקמה. הטענה לאובדן רווחים כתוצאה מאי הפעלת מתחם בוסתן הזיתים במתכונתו הקיימת הועלתה, כאמור, לראשונה בחוות הדעת המשלימה של רו"ח ספיר. זאת, למרות שהרשות להגיש חוות דעת משלימה ניתנה לתובעים, בהתאם ל בקשתם ולהחלטת בית משפט, על מנת לאפשר לתוב עים להשיב לאמור בחוות דעת שהוגשו מטעם הנתבעות. כך, בהחלטת בית המשפט מיום 25.6.18 בה נקבע כי ניתנת לתובעים, לבקשתם , רשות להגיש חוות דעת משלימה " אשר תתייחס לנושאים שנדונו בחוות הדעת המקורית ובחוות הדעת הדעת של הנתבעות ואליהם בלבד."
לכן, אני מקבלת את הטענה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה.
מעבר לכך, אופן חישוב אובדן הרווחים בחוות הדעת המשלימה מעורר קושי. אובדן הרווחים חושב על בסיס ממוצע ההכנסות של התובעת בשנים שקדמו לפינוי המתחם. הכנסות התובעת בשנים אלו, כפי שהעיד התובע, מקורן בהלנת עובדים זרים, ללא היתר בדין (ר' עמ' 69 לפרוט' הדיון) .
אני מקבלת את טענות הנתבעות כי קיים קושי מובנה לדרוש פיצוי עבור אובדן הכנסות שאין להן היתר בדין שכן מדובר בפעילות שבוצעה ללא רשיון עסק. לכן, לכאורה, המדובר בהכנסות הנגועות באי חוקיות.
זאת ועוד, הרשות פירטה בסיכומיה לגבי הליקויים שנפלו בחוות הדעת המשלימה לעניין הוכחת הרווח התפעולי בשנים שקדמו לפ ינוי המתחם. בכלל זאת צוין על ידה כי כל שצורף לחוות הדעת המשלימה בעניין זה הוא עמוד בודד מתוך הדו"ח הכספי לשנת 1998, מבלי שיש שם התייחסות למס ומכך למדה הרשות כי התובעת לא הרוויחה בשנים הללו. עוד צוין כי מדובר ברווחים לשתי שנים, שאינן השנים שקדמו למועד פינוי המתחם.
בנוסף לכל זאת, כזכור, בהתאם להסכמה בין הצדדים התובעים היו אמורים לפנות את המתחם רק לאחר שהפרוגרמה תאושר ואף יחל במימושה. התובעים בחרו מיוזמתם לפנות את המתחם בשנת 2001. אין אלא להניח שהסיבה לכך היתה חוסר הכדאיות בהמשך ההפעלה, כפי שפורט לעיל.
לעניין זה ניתן להפנות לעדותו של התובע עצמו. כך בעמ' 71 לפרוט' הדיון:
"ש. אם לא היית מפנה מה היה לך? החזקה? שמירה, מיסים, שכירות?
ת. לא הייתי יכול להמשיך את העסק הזה. הנזק היה לכם יותר גדול. להמשיך לשלם שכירות, מיסים, ורק להיות כספת של ההוראות שלכם ולהגדיל את ההפסדים שלכם אם לא הייתי מסכים לעבור. כי ידעתי שלא יכולתי לקבל רישיון עסק במקום הזה." (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).
לנוכח כל האמור אני מוצאת כי טענה זו שעניינה אובדן רווחים במתחם בוסתן הזיתים דינה להידחות.

טענת האפליה
התובעים טוענים כי בעלי עסקים אחרים שפעלו בגן הלאומי קיבלו פיצוי תמורת פינוי. לכן, מחויבות הנתבעות לנהוג בשוויון ולפצות אף אותם. במסגרת הסיכומים, אף ערכו התובעים תחשיב לגובה התשלום למ"ר לפי שיעור הפיצויים הממוצע ששולם לאחרים. לפי תחשיב זה הגיעו לכלל מסקנה כי הגיע לתובעים פיצוי בסך 22,264,558 ש"ח בגין פינוי השטח. זאת, בהתבסס על כך שגודל השטח הבנוי שהיה לתובעת עמד על 3,854 מ"ר והכפילו את השטח האמור בתשלום הממוצע למ"ר ששילמו הנתבעות, לפי הנטען, למפעילים אחרים.
העיריה מציינת בסיכומיה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה. הרשות ציינה כי הטענה הועלתה באופן חסר ומטעה, וכי התובעים לא השוו כנדרש בין העסקים והנסיבות.
הנתבעות מציינות בסיכומיהן כי התובעים כלל לא הוכיחו את נסיבות הפיצוי לאחרים, כי האחרים היו עסקים פעילים וכן טענו כנגד אופן החישוב שנערך בסיכומי התובעים .
הרשות ציינה כי הוצע לתובעים בזמנו פיצוי תמורת פינוי אולם התובעים לא היו מעוניינים בכך ועמדו על כך שהצדדים יפעלו לאיתור מקום חלופי.
ראשית, יצוין כי התובעים לא סתרו את טענת הנתבעות כי ניתנה לתובעים הזדמנות לקבל בשעתו פיצוי, כפי שניתן לשאר העסקים. צודקות הנתבעות כי משעה שהתובעים לא היו מעוניינים בשעתו במתווה זה והעדיפו לנסות ללכת במתווה של איתור שטח חלופי, הם היו מודעים למערכת הסיכונים והסיכויים. יש קושי מצד התובעים לבוא בהמשך ולטעון ל אפליה.
כמו כן, מעיון בכתב התביעה עולה כי אמנם מצוין בו כי עסקים אחרים קיבלו פיצוי. התייחסות לנושא של פיצוי עסקים אחרים שפעלו בשטח הגן מצויה בסעיף 30 לכתב התביעה, שם נכתב כך:
"30. בנוסף, התובע פעל בתיאום מלא עם כל הגורמים הרלבנטיים. כלומר , התובע עשה מאמץ עילאי על מנת להבטיח שכל פעולות התובעת יבוצעו בהתאם לחוק ובהתאם לדרישות הגורמים הרלבנטיים. וזאת, בניגוד לשלושה יזמים נוספים שפעלו בשטח הגן – ללא רישוי וללא הרשאה חוזית. ובענ יין אותם יזמים, לא למותר לציין, כי כאשר העירייה פינתה אותם משטח הגן (בסופו של דבר), היא שילמה להם פיצויים כספיים בסך מיליוני שקלים."
אולם, אין בכתב התביעה טענת אפליה וזו לא פורטה בכתב התביעה בכלל ובמסגרת הפרק בו פורטו עילות התביעה בפרט .
כך גם אין זכר לטענה זו בכתב התשובה.
בתצהיר התובע צוינה גם כן העובדה ששלושה יזמים נוספים שפעלו בשטח הגן ללא רישוי וללא הרשאה קיבלו פיצויים כשפונו ופורט על ידו לעניין הסכומים שהתקבלו על ידם. עוד ציין התובע בסעיף 25 לתצהירו כך:
"25. אבקש להדגיש כי לעומת גואטה והעסקים האחרים, התובעת הפעילה כפר הנופש ומתחם אשר כלל מבנים רבים שהתפרסו על פני לא פחות מ-3,750 מ"ר בנוי ושימשו בין היתר להארחה ומתן שירותים נלווים לשטח החניון כולו (כ-34 דונם), בשטח חניון אשקלון, אולם היא לא קיבלה כל פיצוי וזאת רק בשל העובדה שלא רציתי לנהוג כ"בר יון" ולהישאר ב"כוח" כדי לסחוט פיצויים."
בהתאם להלכה, טענת אפליה יש לטענות מפורשות ובפירוט (ר' ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון נ' עירית חולון, פ"ד נ"ג (1) 390 בעמ' 395).
צודקת העיריה כי ככל שעילה זו היתה בחזית הטענות, היה באפשרותה להתגונן מפניה כנדרש.
למצער, גם אם ניתן היה לומר כי טענת האפליה איננה באה בגדר הרחבת חזית, הרי שאופן חישוב הפיצויים הנדרשים בהתבסס עליה הועלה לראשונה בסיכומים. גובה הנזק הנטען בהתבסס על עילת האפליה ואופן חישובו היו צריכים להיות מובאים בשלב הטיעון והראיות והבאתם בשלב הסיכומים הינה בוודאי בגדר הרחבת חזית אסורה. זאת, מהטעם שלא ניתנה לנתבעות אפשרות להביא ראיות לעניין זה.
כמו כן, אני סבורה שיש ממש בטענת הנתבעות כי קיים שוני בין פיצוי לעסק פעיל המתפנה לעומת עסק במצבו של העסק של התובעת. הטענה שהועלתה על ידי התובעים לראשונה בסיכומיהם, לפיה יש לערוך חישוב מותאם , בהתבסס על פיצוי פר מ"ר , היא טענה עובדתית שלא הוכחה ואף ספק בעיני אם היא ממצה את השיקולים הרלבנטיים שעה שמפצים על פינוי עסקים.
לנוכח כל האמור, לא שוכנעתי כי יש לקבל את טענת האפליה, כאשר ממילא לא הוכח שיעור הפיצוי הנטען על בסיסה.

התיישנות
הנתבעות העלו בכתבי ההגנה טענה להתיישנות, ואילו התובעים טענו כי התביעה לא התיישנה.
בסיכומי העיריה נטען להתיישנות ביחס לתביעה להפרת ההסכם על ידי העיריה. העיריה טוענת כי ההסכם לא הוארך ולכן היה בתוקף עד ליום 14.4.03. התביעה הוגשה כמעט עשרים שנה לאחר מכן.
התובעים טענו כי העיריה קיבלה החלטה מחייבת כי ההסכם יימשך עד שנת 2020; כי נציגיה לקחו חלק בוועדה משותפת ; וכי רק בשנת 2008 התברר כי הרשות מתנגדת לכך. התובעים נקטו בהליכים משפטיים ורק ביום 22.7.14 במועד פסק הדין התגלה כי ההצעה המשותפת נדחית באופן סופי ונולדה עילת התביעה . זאת, לאחר שהתברר לתובעים כי פינו את המתחם המקורי לשווא ולא יקבלו מתחם חלופי ומכאן התביעה הכספית.
אני מקבלת את טענת התובעים כי המסכת בין הצדדים המשיכה להתנהל משך שנים, והעיריה נטלה בכך חלק. בין הצדדים אף התקיימו התדיינויות משפטיות, שבהתאם לסעיף 15 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 אינן באות במנין תקופת ההתיישנות. זאת, החל מהגשת עתירה מנהלית ביום 28.8.08 ועד למתן פסק הדין בעתירות ביום 22.7.14. לא הוכח על ידי הנתבעות כי בהתחשב במועדים אלו התביעה התיישנה.
מעבר לכך, יש ממש בטענת התובעים כי רק עם מתן פסק הדין בעתירות נסתם הגולל על אפשרות המעבר למתחם החלופי. בהתאם לסיכום הישיבה של התובעים עם הנתבעות מיום 23.11.00 (נספח 6 לכתב התביעה) נכתב כי: "מוסכם כי אם יגיעו הצדדים להסכמה על בסיס העקרונות הנ"ל, לא תהיינה לאף צד תביעות כלשהן כלפי מי מהצדדים האחרים." בהסכמה זו יש כדי לבסס את ההסבר שניתן על ידי התובעים למועד הגשת התביעה על ידם, לאחר שניתן פסק הדין בבג"צ.
בנסיבות אלה, אין מקום לקבל טענת התיישנות בהקשר זה.
מעבר לכך, יצויין כי בסיכומיה, הרשות לא פירטה ביחס לטענת ההתיישנות וניתן לראות זאת כזניחת הטענה להתיישנות מצידה.
סיכומו של דבר אני מחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסך של 1,422,288 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30.11.01 ועד התשלום המלא בפועל .
בנוסף לכך, אני מחייבת את הנתבעת 2 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, את הסך של 407,658 ₪ בגין ההוצאות שהוצאו על ידם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד ליום התשלום בפועל. התובעים רשאים להגיש לבית המשפט פסיקתאות לחתימה בעניין זה.
באשר להוצאות המשפט , בשים לב לפער בין סכום התביעה לבין הסכומים שנפסקו, אני מחייבת את הנתבעות לשאת בהוצאות התובעים, ביחד ולחוד, באופן שכל אחת מהן תשלם סך של 50,000 ₪ בגין אגרה; מחצית מהסכום ששולם למומחה ספיר בגין חוות הדעת ; ומחצית משכר הבטלה ששולם לעדים. כמו כן, כל אחת מהנתבעות תשלם לתובעים, ביחד ולחוד , בגין שכ"ט עו"ד סך כולל של 60,000 ₪.
הסכומים ישולמו תוך 60 יום מהיום.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"א כסלו תש"פ, 19 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.