הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 47523-05-14

בפני
כבוד ה שופט אורן שוורץ

התובעים

1.מאיר דוידי
2.אמיר דוידי
3.שי דוידי
ע"י ב"כ עו"ד רענן בר-און

נגד

הנתבעים

1.מועצה אזורית לב השרון
2.הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לב השרון
3.הוועד המקומי עין שריד
הנתבעים 3-1 ע"י ב"כ עו"ד עודד בקרמן ועו"ד מאור לוי
4.מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד דודי קמחי
5.עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שרון עזרא
6.מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון
ע"י ב"כ עו"ד דודי קמחי

פסק דין

הרקע לתביעה
1. עניינה של התביעה שלפניי בהפקעה של מגרש אשר משמש למגוריהם של בני משפחת דוידי וידוע כחלק מחלקות 138, 274 בגוש 8808 בישוב עין שריד (להלן – המקרקעין). ההפקעה בוצעה על יסוד הסכמה והתחייבות מצד כמה וכמה רשויות כלפי מר מאיר דוידי (להלן – מאיר) ומשפחתו, שמהותה – חילופי מגרשים. כך, במקום המקרקעין שהופקעו, משפחת דוידי הייתה אמורה לקבל שני מגרשים חלופיים וקטנים יותר למגורים, הם מגרש 2232 ומגרש 2234. ברקע ההסכמה, אושרה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית צש/ 9/21-9 בישוב עין שריד לאיחוד וחלוקה אשר חלה על שטח של כ-220 דונם. במסגרת התכנית שונה ייעודם של מרבית שטח המקרקעין לייעוד של שטחי ציבור ומיעוטם נותר בייעוד למגורים. משפחת דוידי נותרה עם שטח של כ – 750 מ"ר בייעוד לשטחי ציבור. יתרת השטח פונתה על ידי משפחת דוידי כנגד קבלת מגרש תמורה מס' 2232.

2. לטענת התובעים, הועבר אליהם מגרש 2232 בלבד, בעוד שהמגרש השני, 2234, שווק ונמכר לצד שלישי. כתוצאה מכך, לא קיבלו התובעים פיצוי הולם ומלא בגין הפקעת המקרקעין. מכאן התביעה שלפניי, במסגרתה עתרו התובעים לביטול ההפקעה, להשבת המקרקעין לייעודם הקודם למגורים, ולחילופין למסירת מגרשים חלופיים למקרקעין שהופקעו ותשלום פיצויים.

עיקר טענות התובעים
3. שטח המקרקעין על פי חוזה החכירה הוא 1,237.5 מ"ר. על המקרקעין בנוי בית מגורים ששטחו 40 מ"ר (להלן – בית המגורים). בין השנים 1996-1982 התגורר מאיר בבית המגורים. בתקופה זו נולדו לו שלושה בנים, ביניהם תובעים 3-2 (להלן – אמיר ו- שי בהתאמה). בחודש נובמבר 2011 העביר מאיר את זכויותיו במקרקעין לאמיר ושי.
במסגרת תכנית מתאר מס' צש/9/21-9 לאיחוד וחלוקה, שונה יעוד המקרקעין לשטח ציבורי והם הופקעו. ביום 3.12.1985 נערכה ישיבה אצל נתבעת מס' 4, רשות מקרקעי ישראל (בעבר – מינהל מקרקעי ישראל, להלן - רמ"י) בשיתוף יו"ר ועד עין שריד, יו"ר המועצה האזורית לב השרון (להלן – המועצה האזורית) ששימש גם כיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב השרון (להלן – הוועדה המקומית) ונציג מטעם נתבעת מס' 5, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן – עמידר). במסגרת ישיבה זו סוכם כי המועצה האזורית תפנה את מגרשים 2232 ו-2234 המצויים בעין שריד ומאיר יקבל אותם כמקרקעי פיצוי בגין ההפקעה באופן הבא: מגרש 2232, בגינו יערך חוזה חכירה בין מאיר לבין רמ"י ; מגרש 2234 ועליו בית מגורים, בגינו תבוצע העברה חוזית באמצעות עמידר (להלן – הסיכום).

4. בהתאם לסיכום, מגרש 2232 הועבר למאיר ללא תמורה. כנגד מגרש 2232 פינה מאיר 487.5 מ"ר מתוך המקרקעין. שטח זה שווק על ידי רמ"י לצדדים שלישיים לצורכי מגורים. אולם מגרש 2234 לא הועבר למאיר, אלא נמכר על ידי רמ"י ועמידר לצד שלישי. בכך הפרו רמ"י ועמידר את הסיכום.

5. מכירת מגרש 2234 לצד שלישי חלף העברתו למאיר הותירה את התובעים במקרקעין ששטחם 750 מ"ר, ועליהם בית מגורים היסטורי בו מתגורר שי. הואיל וייעוד המקרקעין שונה לייעוד לשצ"פ והמקרקעין נרשמו על שם המועצה האזורית, לא יכול שי להרחיב את הבית למגורים סבירים וראויים. בנוסף, ביום 1.10.2013 הגישה הוועדה המקומית כתב אישום נגד מאיר ושי, בגין שימוש במקרקעין ללא היתר. כך הפך שי להיות "עבריין" על פי חוק התכנון והבניה, שלא ברצונו וללא אשמתו.

6. הנתבעים "גוררים רגליים" בהליך השלמת ההפקעה ונמנעים מהשלמת תשלומי הפיצוי לתובעים בגין הפקעה זו. הנתבעים הפרו אפוא את הסיכום, הטעו את התובעים, פעלו בחוסר תום לב, התרשלו והפרו הוראה חקוקה.
מטעמים אלה עתרו התובעים לבטול ההפקעה ולהשבת המקרקעין לייעודם הקודם למגורים תוך חיוב הנתבעים בתשלום פיצויים בסך 2,400,000 ₪.
לחילופין, עתרו התובעים להעמיד לרשותם שני מגרשים חלופיים ולתשלום פיצויים בסך 2,400,000 ₪ ;
לחילופי חילופין, ביקשו התובעים לחייב את הנתבעים לפצותם בסך 4,960,000 ₪ בגין הפגיעה בזכויותיהם ובגין רשלנות, הפרת חובה חקוקה וגרם הפרת חוזה.

עיקר טענות המועצה האזורית, הוועדה המקומית והוועד המקומי עין שריד (נתבעים 3-1)
7. ביום 05.02.1989 נחתם בין רמ"י לבין מאיר הסכם פיתוח ביחס למגרש 2232. על מגרש זה הוקם בית מגורים חדש ובו התגורר מאיר. מגרש זה משקף הלכה למעשה את מלוא התמורה המגיעה לתובעים בגין הפקעת המקרקעין לצרכים ציבוריים והעברתם לידי הרשות המקומית.

8. ביום 14.01.1993 פורסמו בי.פ. 4075 הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (להלן – פקודת הקרקעות) , 1943 ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה) לפיהן המקרקעין דרושים לוועדה המקומית לצרכי ציבור. ביום 10.02.2005, על סמך האמור בסיכום מיום 03.12.1985 ובהתאם לחוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), התשכ"ד-1964, נרשמו המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שם המועצה האזורית. בכך תם מעשה ההפקעה. על אף רישום זה, התובעים עדיין מחזיקים במקרקעין שלא כדין. דבר זה מנע מהנתבעים 3-1 לפתח את המקרקעין בהתאם לייעודם וכל ניסיון לפתח את המקרקעין סוכל על ידי התובעים. משכך, לא ניתן לומר שהנתבעים 3-1 זנחו את מטרת ההפקעה. לכך יש להוסיף כי השטח המופקע הוא שטח עצום, רחב היקף. כאשר מדובר בהפקעות רחבות היקף, יש להתייחס לכלל השטח המופקע, לאור מורכבות הליכי התכנון. במקרים אלה, אף אם מימוש מטרת ההפקעה התעכב עשרות שנים, אין לבטל את ההפקעה.

9. התובעים מבססים את עיקר תביעתם על סיכום פגישה שנעשתה עוד בשנות ה-80. במשך 30 שנה ישנו התובעים על זכויותיהם ולא פנו לנתבעות בדרישה לאכיפת ההסכם. בנסיבות אלה, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות.

10. כעולה מכתב התביעה, הסעד העיקרי אותו מבקשים התובעים הוא ביטול ההפקעה והחזרת השטח המופקע לתובעים, תוך ביטול היעוד הציבורי של המקרקעין. סעד זה מצוי בסמכותו העניינית של בית המשפט לעניינים מנהליים. לפיכך דין התביעה להידחות בהיעדר סמכות עניינית.

עיקר טענות רמ"י ומשרד השיכון (רשויות המדינה – נתבעים 4 ו- 6)
11. הסיכום מיום 3.12.1985 כלל שני מגרשי תמורה חלף המקרקעין שהופקעו: מגרש 2232 ומגרש 2234. במסגרת ההסכמות הוחלט כי לגבי מגרש 2232 יערך חוזה חכירה מול רמ"י. לגבי מגרש 2234 הוחלט כי תתבצע העברה חוזית, באמצעות עמידר כמי שניהלה את הנכס, וזאת בכפוף לתשלום מצד מאיר. ביום 10.05.1994 שלחה עמידר מכתב לרמ"י ובו טענה כי על מגרש 2234 קיים צו מניעה זמני משנת 1980 לביצוע העברת זכויות בנכס ואין החלטה סופית בנדון. בנסיבות אלה, הודיעה עמידר, כי אין בידה לעשות דבר. מכתב זה של עמידר הועבר על ידי רמ"י לעיונו של מאיר. ביום 23.09.1994 השיב מאיר לעמידר כי מדובר בטעות בזיהוי המגרש וכי על מגרש 2234 לא קיים צו מניעה. ממועד שליחת מכתב זה על ידי מאיר ועד ליום 31.07.2012, לא נתקבלה כל פנייה במשרדי רמ"י מאת מאיר.

12. במקביל, באותה העת, החל משרד השיכון לבחון אפשרות מכירת יחידות דיור ריקות בישוב עין שריד, לטובת רכישת דיור ציבורי לזכאים ממתינים באזורים אחרים בארץ. לשם כך, פנה משרד השיכון לעמידר ורמ"י בבקשה לשווק את יחידות הדיור, לרבות יחידת הדיור שהייתה קיימת על מגרש 2234, במסגרת מכרז. במסגרת דו"ח פיקוח שנערך על ידי רמ"י נקבע כי יחידת הדיור על מגרש 2234, פנויה. ביום 12.06.2000 פנתה רמ"י לעמידר, כמי שניהלה את הנכס, בבקשה לבחון האם ידוע לה על התחייבות חוזית כלשהי לגבי יחידת דיור זו. עמידר לא התריעה בפני רמ"י על כך שקיימת התחייבות להקצות את יחידת הדיור על מגרש 2234 למאיר ומשכך, קיבלה רמ"י "אור ירוק" לשיווק מגרש 2234.

13. בשנת 2006 שווק מגרש 2234 במסגרת מכרז פומבי ונמכר לאדם פרטי, באישורו של ועד הישוב עין שריד. התובעים ידעו או יכלו לדעת אודות פרסום המכרז האמור בישוב בו הם מתגוררים, אולם לא עשו דבר על מנת לסכל מכרז זה. יוצא אפוא כי התובעים "ישנו" על זכויותיהם ונמנעו מלפעול למימוש זכויות אלה ביחס למגרש 2234.

עיקר טענות עמידר (נתבעת 5)
14. הסיכום מיום 03.12.1985 לא נשלח לעמידר ולא היה בתיק הנכס כל תיעוד לגביו. הצדדים התנהלו בינם לבין עצמם, מבלי לעדכן את עמידר באשר למתווה הסיכום וממילא לא התקבלה אצל עמידר כל הוראה אופרטיבית לביצוע. אף אם הייתה מתקבלת אצל עמידר הוראה אופרטיבית לבצע העברה חוזית באשר למבנה המצוי במגרש 2234, הרי מדובר היה רק בהעברה חוזית לגבי המבנה הבנוי ולא לגבי המגרש אשר איננו מנוהל על ידי עמידר.

15. בשנת 2000 פנתה רמ"י לעמידר והודיעה לה על רצונה לשווק את מגרש 2234 במכרז. גם במועד זה לא גילתה רמ"י לעמידר דבר ביחס לסיכום. בשנת 2003 בישיבה משותפת בין נציגי רמ"י, משרד השיכון ועמידר, ביקש משרד השיכון מעמידר לפעול לשיווק היחידות המבונות בישוב עין שריד במכרז פומבי, והוחלט כי הבקשה תועבר לאישור רמ"י. רמ"י לא הביעה כל התנגדות לשיווק זה ואף הפעם לא הפנתה את תשומת לב מי מהצדדים להתחייבות שנתנה ביחס למגרש 2234 לתובעים. בשנת 2006 נמכר מגרש 2234 במכרז משותף של רמ"י ומשרד השיכון. התובעים, אשר היו מודעים לקיומו של המכרז לא הביעו תרעומת באשר למכרז זה ולא עשו דבר על מנת למנוע את קיומו. התנהגות זו של הצדדים מנתקת את הקשר הסיבתי בין רשלנות נטענת מצד עמידר לבין נזקי התובעים.

16. כנגד העברת זכויות המנוחים למאיר, הוצא צו מניעה על ידי המנוחה נדרה דוידי בטענה כי העברת הזכויות בוצעה תוך הטעייתה וניצולה על ידי מאיר. עד היום אין בספרי עמידר אסמכתא לכך שצו המניעה הוסר. מטעם זה, עד להסרת הצו, לא ניתן לבצע דיספוזיציה. בשל קיומו של צו המניעה, אף העברת הזכויות ממאיר לאמיר ושי אינה יכולה להתבצע עד אשר יוסר הצו. לכן, עד שיוכיחו התובעים את זכויותיהם במקרקעין, ממילא הם אינם זכאים לכל פיצוי.

17. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:

מטעם התובעים – מר מאיר דוידי; מר אמיר דוידי; מר שי דוידי; מר דרור יגאל אלפסי (תושב עין שריד מזה כ-40 שנים); מר צפריר אנדוולט – שמאי מקרקעין וכלכלן אשר ערך חוות דעת להערכת שווי זכויות החכירה במקרקעין מטעם התובעים; מר גיא צדיק - שמאי מקרקעין וכלכלן אשר ערך ארבע חוות דעת עבור התובעים בנושאים: בחינת חריגות בניה שנעשו בישוב עין שריד, בדיקת חריגות בניה פוטנציאליות בישוב עין שריד, אומדן שווי המקרקעין אומדן הפסדים כתוצאה מאי קיום ההבטחה שניתנה לתובעים.

מטעם נתבעים 3-1: מר יצחק יצחק; מר דן לאופר – שמאי מקרקעין שערך חוות דעת בנושא שוויו של מגרש 2234 ודמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו התובעים במקרקעין.

מטעם עמידר: מר יוסף כהן.

מטעם רמ"י ומשרד השיכון: גב' ליאנה עדי ביבי (סגנית ראש צוות עסקי מגורים ); גב' אירית פרידלנדר (סגנית מנהל אגף בכיר נכסים וחברות במשרד השיכון); מר מישל אלבז – שמאי מקרקעין שערך חוות דעת בנושא שוויו של מגרש 2234 ושווים של המקרקעין.

18. לאחר תום שמיעת עדי התביעה הגישו התובעים בקשה להגשת ראיה משלימה שעניינה שמיעת עדויות של שניים: מר יהודה אלוש ומר ראובן שבת. עדים אלה תמכו בגרסת התובעים באשר להסדר שנערך עימם בעניין פינוי בית המגורים והמקרקעין.
לאחר שאמיר נחקר על התצהיר שתמך בבקשה, הוצע לצדדים הסדר דיוני לפיו בית המשפט יאפשר את עדותו של מר יהודה אלוש בלבד, מתוך הנחה שמדובר במי ששימש בזמנים הרלבנטיים כראש הוועד המקומי עין שריד והיה מצוי בלב העניינים. הצעת בית המשפט התקבלה על דעת כל הצדדים. לפיכך הותר צירופו של תצהיר מר יהודה אלוש ונקבע מועד נוסף לשמיעת החקירה שכנגד של מר אלוש.

דיון והכרעה

19. בשנת 1958 רכשו המנוחים ראובן ונדרה דוידי, סבו וסבתו של מאיר, מאת עמידר את זכויות החכירה במקרקעין ששטחם הוא 1,237.5 מ"ר. במקרקעין בנוי בית מגורים ששטחו כ - 40 מ"ר.
לטענת התובעים, בשנת 1977 העבירו המנוחים את זכויותיהם במקרקעין למאיר, נכדם [נספח 2 ל-ת/7]. מאיר התגורר בבית המגורים בין השנים 1996-1982. בתקופה זו נולדו לו שלושה בנים. ביום 1.11.2011 העביר מאיר את זכויותיו במקרקעין לשני בניו, אמיר ושי [נספח 3 ל-ת/7].
יוער כי לטענת רמ"י, על פי העולה ממסמכיה, לא בוצעה העברת זכויות כלשהי במקרקעין, ובפרט, לא בוצעה העברת הזכויות הנטענות לאמיר ושי.

20. ביום 21.02.1986 אושרה למתן תוקף תכנית לרישום שיכונים ציבוריים מס' 3/20/1 (להלן – התרש"צ). בהתאם להוראות התרש"צ סווגו המקרקעין בייעוד של "שטח לתכנון מחדש". בנוסף סימנה התרש"צ את בית המגורים הקיים על המקרקעין, כמיועד להריסה.
ביום 18.7.1987 פורסם למתן תוקף תיקון לתכנית מתאר מפורטת צש/9/21-9. מדובר בתכנית לאיחוד וחלוקה שחלה על שטח היישוב עין שריד, כ-216 דונם.
התכנית סיווגה את המקרקעין לייעוד ציבורי למטרת "שטח ספורט" ולמטרת "דרך מוצעת" וכן הותירה חלק נוסף מהמקרקעין בייעוד למגורים. עוד קבעה התכנית כי כל השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו בפנקסי המקרקעין על שם הרשות המקומית. יוזמי התכנית היו: הוועד המקומי, המועצה האזורית ומשרד השיכון [סעיף 4 לתקנון התכנית]. גם רמ"י, בעלת הקרקע בתחום התכנית, הייתה צד להליך התכנוני.

21. ביום 19.11.1985, לנוכח ההפקעה המיועדת במקרקעין, שלח יו"ר הוועד המקומי עין שריד, מר יהודה אלוש (להלן – מר אלוש) מכתב למאיר ובו נכתב כדלקמן:

"בישיבת ועד מיום 1911.1985 סוכם לשחרר לטובת פינוי דירתכם את אחד מהדירות שעל מגרשים 2234 או 2248.
סיכום זה תואם את הסיכום העקרוני עם מר עורבי יצחק סמנכ"ל מחוז המרכז מ.מ.י ש בו סוכם שתפוצו ע"י אחד הבתים הנ"ל בתוספת אחד המגרשים 2232 או 2251 בהתאמה.
נא מצדכם להכין את כל המסמכים הנוגעים לזכויותיכם על הדירה והמגרש"
[נספח 5 ל-ת/9]

22. ביום 3.12.1985 נערכה ישיבה במחוז מרכז במינהל מקרקעי ישראל (כיום - רמ"י), בהשתתפות מר אלוש, יו"ר המועצה האזורית ונציג עמידר. במסגרת הישיבה נקבע כדלקמן:

"[...]

ב. מועצה אזורית לב השרון
תפנה מגרשים 2202, 2234, 2215, 2232 ותעמיד את המגרשים לרשות משפחת מאיר דוידי (מגרשים 2232, 2234) וגואטה בכור מגרשים (2202, 2215). 2 משפחות אלה יפנו מגרשים דו משפחתיים 145, 146, 147 (תב"ע צ"ש/199). לגבי מגרשים 2215, 2232 יעשו חוזי חכירה עם המינהל ואילו לגבי מגרשים 2202 ו-2234 תבוצע העברה חוזית באמצעות חב' "עמידר""

[נספח 6 ל-ת/9]

23. בנקודה זו נחלקו הצדדים בגרסאותיהם:
לטענת התובעים, פיצוי ההפקעה היה צריך להתבצע בשתי פעימות:
פעימה ראשונה – העברה של מגרש 2232 למאיר, ללא תמורה מצדו. במקביל מאיר התחייב לפנות 487.5 מ"ר מתוך המקרקעין, אשר ישווקו על ידי רמ"י לצדדים שלישיים לצרכי מגורים.
פעימה שניה – העברה של מגרש 2234 למאיר. לשם כך, ביום 07.04.1994 שלחה רמ"י לעמידר מכתב ובו התבקשה עמידר לטפל "בעסקת המרה משכר לחכר לתובע" באשר למגרש 2234.
ביום 10.05.1994 התקבלה תגובת עמידר לפיה בתיק של מגרש 2234 "... קיים צו מניעה זמני מ-17.4.80 לביצוע העברת זכויות בנכס ובידינו אין החלטה סופית בנדון – כך שאין בידינו לעשות דבר".
ביום 23.08.1994 פנה בא כוחם דאז של התובעים לעמידר והסב את תשומת ליבה לטענות במכתבה תוך שהבהיר לעמידר כי לא קיים כל עיכוב בגין מגרש 2234. בנסיבות אלה, היה על עמידר להעביר למאיר את מגרש 2234 ועליו בית המגורים, כנגד תפיסת החזקה ביתרת המקרקעין בשטח של 750 מ"ר ובית המגורים הקיים עליו.

24. מנגד, לטענת הנתבעים, במסגרת ההסכמות בישיבה מיום 3.12.1985, הוחלט כי לגבי מגרש 2232 יערך חוזה חכירה מול הרשות ואילו לגבי מגרש 2234 תתבצע העברה חוזית באמצעות עמידר, כמי שניהלה את הנכס המצוי על מגרש 2234. העברה זו, כך נקבע, תתבצע בכפוף לתשלום מצד מאיר במסגרת המרה מ"שכר" ל"חכר".

25. ביום 5.7.1987 נדונה עסקת הפיצוי האמורה בישיבת ההנהלה ברמ"י והיא אישרה אותה בתנאים הבאים [נספח 2 ל-נ/6]:
א. תנאי יסודי להקצאת מגרש 2232 הוא חתימה על חוזה פינוי וביטול חוזה החכירה הקיים בקשר למקרקעין.
ב. ניתנה הרשאה למאיר לגור בבית הקיים במקרקעין, אולם תוך התחייבות מצידו להרוס את בית המגורים עם סיום בניית הבית החדש במגרש 2232 וזאת תוך שלוש שנים ממועד גמר בניית הבית החדש במגרש 2232.
ג. לגבי מגרש 2234, הוחלט בין היתר, כי חובת הרשות להקצות מגרש זה קמה בכפוף לכך שהמועצה האזורית תפנה את המגרש. עוד נקבע כי מאיר יצטרך "לקנות את הבית הקיים על מגרש זה מ"עמידר"" בעסקת המרה מ"שכר" ל"חכר"

26. בהתאם להסכמות מול רמ"י, פינו התובעים 487.5 מ"ר מהמקרקעין וקיבלו את מגרש 2232 ששטחו 461 מ"ר, ללא תמורה. בשנת 1998 סיים מאיר לבנות את בית המגורים החדש על מגרש 2232 ועבר לגור בו. ברם, מגרש 2234 לא נמסר למאיר ובסופו של יום נמכר לצד שלישי (ולכך נידרש בהמשך).

האם נדרש מאיר לשלם תמורה בגין מגרש 2234?
27. לטענת מאיר, כנגד מגרש 2232, הוא פינה 487.5 מ"ר מהמקרקעין. את יתרת המקרקעין, 750 מ"ר, התחייב לפנות עם קבלת מגרש 2234. מאיר הסביר כי הובטח לו בעל פה לקבל את מגרש 2234 ללא תמורה [פר' עמ' 28, ש' 22]. כשקרא את הסיכום מיום 03.12.1985, "הבנתי שאני צריך לקבל שני מגרשים ללא תמורה וללא תשלום. לא דובר איתי על כספים" [פר' עמ' 21, ש' 4]. לדבריו: "סמכתי שראש המועצה צבי חירות ויהודה אלוש שאני מקבל 2 מגרשים כפיצוי, אם לא לא הייתי עושה את העסקה הזו בכלל ולא הייתי נכנס לעניין הזה. היה לי שלושה מגרשים שם, למה הייתי צריך להכניס את עצמי לבוץ הזה. מרוב לחץ שלחצו אותי בהרבה כיוונים" [פר' עמ' 28, ש' 27-25].
גם שי ואמיר טענו כי מגרש 2234 היה צריך להימסר למאיר ללא תמורה. עם זאת, בשנת 1985, בעת עריכת הסיכום, היו שי ואמיר ילדים צעירים (כבני 5 ו-7). בנסיבות אלה, עדותם מהווה עדות מפי השמועה, שכן היא מבוססת על גרסה שנמסרה להם מאביהם – מאיר [פר' עמ' 31, ש' 12, עמ' 38, ש' 35].

28. לשם תמיכה בגרסתו, זימן מאיר לעדות את מר יהודה אלוש, מי ששימש יו"ר ועד עין שריד והיה מעורב מאוד בתהליכים ובסיכומי הדיון בכל הנוגע להחלפת המגרשים בעין שריד.
לגרסתו של מר אלוש, במסגרת הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין, הובטח מגרש 2234 למאיר, ללא תמורה. כך, לדבריו: "אבהיר, באופן חד משמעי, כי מאיר דוידי לא היה אמור לשלם כל תמורה שהיא בגין מגרש 2234 והבית שהיה בנוי עליו" [סעיף 3 ל-ת/17].
בחקירה שכנגד הסביר מר אלוש כי מגרש 2234 " ... היה צריך להינתן ללא תמורה. כתוב מפורשות. כל מה שעמידר צריכים לעשות זה לקחת את החוזה הקיים ולהחליף את מספר המגרש. אחרי החוזה הזה יש זכויות. במגרש הזה הזכויות האלה נרכשו ב-1956, יש לזה משמעות אדירה" [פר' עמ' 192, ש' 8-6] וכן: "הוא [מאיר – א.ש.] לא היה צריך לשלם תמורת שני המגרשים אגורה" [פר' עמ' 192, ש' 34]. ובהמשך:

"ש. כשאתה אומר שזה ללא תמורה כי אתה להבנתך עמידר הייתה צריכה לקחת את החוזה הישן ולעשות איקס על מספר המגרש הישן ולרשום במקומו את מספר המגרש החדש וזהו?
ת. זה מה שסוכם בדיון בנוכחות עמידר ולכן עמידר ניסתה להתחמק מלהגיע לשיבות האלה.
ש. לעשות איקס על החוזה?
ת. יש לו זכויות אדירות בחוזה של דוידי משנת 56. המגרש שלו המקורי הוא 2.5 דונם בערך.
ש. ראית את החוזה?
ת. אני לא צריך לראות את החוזה כי אני מכיר את החוזים של האחרים ואת התכניות. אני חזרתי על זה אתמול ובדקתי את עצמי שאני לא טועה. כל התכניות נמצאות בתוך התיק וזו הסיבה שהבאתי כדי להוכיח את זה. דוידי והשכן שלו מגיע לו על פי כל חוק ודין את הזכויות שלו. אלה שנהנים מזה ממשיכים ליהנות ולא לפתור את הבעיות של אנשים. הפקרות.
ש. אתה מעיד היום מזיכרון אחורה של 30 זה על סמך הזיכרון שלך בלבד?
ת. זה צרוב לי בזיכרון. אני חושב על זה בלילה. איך יכול להיות שרשויות עושקות בן אדם?"

[פר' עמ' 192, ש' 24-11]

29. מנגד, גב' ליאנה עדי ביבי, סגנית ראש צוות עסקי מגורים במרחב עסקי מרכז ברמ"י (להלן – גב' ביבי), הסבירה כי ביום 03.12.1985, על רקע ההפקעה המיועדת במקרקעין, התקיימה ישיבה במחוז מרכז של רמ"י בהשתתפות עמידר והוועד המקומי עין שריד. במסגרת ישיבה זו סוכם כי לרשות התובעים יועמדו מגרשים 2232 ו-2234 כנגד פינויים מהמקרקעין. כך, היה על מאיר לפנות תחילה חלק מהמקרקעין. לאחר השלמת בניית בית המגורים על מגרש 2232 היה עליו לפנות את יתרת המקרקעין. במסגרת ההסכמות הוחלט כי לגבי מגרש 2232 יערך חוזה חכירה מול הרשות ואילו לגבי מגרש 2234, תתבצע העברה חוזית באמצעות עמידר, בכפוף לתשלום מצד מאיר במסגרת המרה מ"שכר" ל"חכר". הסכם פיצוי זה היה מותנה באישור על ידי הנהלת רמ"י [סעיף ז' לנספח 1 ל-נ/6]. גב' ביבי הסבירה כי הגם שנכתב כי על מאיר לרכוש מעמידר את הבית הקיים על מגרש 2234, הכוונה היא לרכישת המגרש כולו, על אף שעמידר לא מנהלת מקרקעין, אלא דירות ומבנים בלבד [פר' עמ' 153, ש' 13-9].
כשעומתה גב' ביבי בחקירה שכנגד עם נוסח הסיכום מיום 03.12.1985, הודתה כי היא אינה יודעת להסביר את תוכנו. כך, גב' ביבי לא ידעה להסביר מהו אותו "חלק מהשטח" שהיה על מאיר להעביר לרמ"י לצורך קבלת מגרש 2232. עוד לא ידעה גב' ביבי להסביר היכן כתוב בסיכום זה כי על מאיר לשלם כנגד קבלת מגרש 2234 [פר' עמ' 147-146]

30. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי לפי הסיכום מיום 03.12.1985, לא נדרשו התובעים לשלם תמורה כספית בגין קבלת הזכויות במגרש 2234.

ובמה דברים אמורים?

ביום 19.11.1995 שלח מר אלוש מכתב למאיר המאשר כי מגרש 2234, יועבר לתובעים בתמורה לפינוי המקרקעין, כדלקמן:

"הנדון: פינוי דירתכם
בישיבת ועד מיום 19.11.85 סוכם לשחרר לטובת פינוי דירתכם את אחד מהדירות שעל מגרשים 2234 או 2248.
סיכום זה תואם את הסיכום העקרוני עם מר עורבי יצחק סמנכ"ל מחוז המרכז מ.מ.י שבו סוכם שתפוצו ע"י אחד הבתים הנ"ל בתוספת אחד המגרשים 2232 או 2251 בהתאמה.
נא מצדכם להכין את כל המסמכים הנוגעים לזכויותיכם על הדירה והמגרש"

[ההדגש במקור – א.ש.; נספח 5 ל-ת/9]

מכתב זה ששלח מר אלוש למאיר ביום 19.11.1985, נכתב בזמן אמת ולפיכך אני רואה לנכון להעניק לו משקל רב כמקור עזר פרשני באשר לנוסח הסיכום.

31. יתרה מכך, מר אלוש הסביר בחקירה שכנגד כי במסגרת תפקידו כיו"ר ועד עין שריד ניתנה לו הזכות לפעול למען הציבור, באמצעות הקמת פרויקט "בנה ביתך" אותו הגדיר כ"פרויקט הכי חשוב בכל חיי" [פר' עמ' 184, ש' 23]. מר יצחק עורבי, סמנכ"ל מחוז מרכז ברמ"י הוא שטיפל בפרויקט בנה ביתך מטעם רמ"י. לדברי מר אלוש: "הוא זה שהריץ את המכרז. זו הסיבה שאליו הגעתי" [פר' עמ' 189, ש' 19-18]. בנסיבות אלה ראה בו כ"פקיד שמייצג את המנהל" [פר' עמ' 189, ש' 23]. את הבסיס להבטחה לפיה מגרש 2234 יועבר למאיר ללא תמורה תיאר מר אלוש כדלקמן:

"עם עורבי נפגשתי בנושא של לפצות את זכויות האנשים לפי תכנית 921/9, תכנית בני ביתך, שמימן אותה משרד השיכון שמדברת על איחוד וחלוקה. זה הבסיס להכל. הייתי איתו [עם מר עורבי – א.ש.] בדין ודברים ובמו"מ על בני ביתך ועל זכויות אנשים שלפי הנוהל 31.22 גם לאנשים שלא היו קיימים לכאורה היו להם זכויות וגם אנשים שהתכנית פגעה בהם. המזכיר שהיה באותה נקודת זמן היה ראובן שבת שהיה מזכיר היישוב באותה תקופה שאספנו את המידע על האנשים כדי לדעת ולממש את הזכויות שלהם. משמעות הזכויות לאנשים הרגילים זה היה פטור ממכרז. לאחרים שנפגעו זה זכויות של ממש, העברת נכסים. אני יודע שעורבי התייעץ עם המחלקה המשפטית שלו וקיבל תשובה חיובית וורדי שהיה מנהל המחוז. להגיד לי שהמנהל לא מוסמכת? באמת"

[פר' עמ' 194, ש' 25-17]

32. בעדותו לפניי התקומם מר אלוש כנגד העוול, לדבריו, שעוללו הרשויות לתובעים:

"הסיכום שקיים הוא על בסיס תכנית שלי שהוצגה בכתב לעורבי והוצגה בדיון בדצמבר 85. זה היה בצורת מסמך עם כל הנתונים שאת רואה שהופיעו שם אחד לאחד עם תזכורת לנוהל 31.22 שנותן תוקף לזכויות לתושבי עין שריד. זה שמר דוידי התכנית הפקיעה לו את הזכויות שלו והשאירה אותו באוויר והרשויות משחקות בנדמה לי, תהיו רציניים. אפילו הבית כבר הרוס. הבית כבר איננו והוא הסכים לקבל אותו? תגידו תודה"

[פר' עמ' 191, ש' 36-35, עמ' 192, ש' 3-1]

וכן:
"הוא [מגרש 2234 – א.ש.] היה צריך להינתן ללא תמורה. כתוב מפורשות. כל מה שעמידר צריכים לעשות זה לקחת את החוזה הקיים ולהחליף את מספר המגרש. אחרי החוזה הזה יש זכויות. המגרש הזה הזכויות האלה נרכשו ב-1956, יש לזה משמעות אדירה"

[פר' עמ' 192, ש' 8-6]

ובהמשך:

"זה צרוב לי בזיכרון. אני חושב על זה בלילה. איך יכול להיות שרשויות עושקות בן אדם?"

[פר' עמ' 192, ש' 24]

33. מר אלוש הוא עד חיצוני לפרשה נשוא התביעה דנן, שאינו מצוי בקשרי חברות עם מאיר [פר' עמ' 183, ש' 22] ואף חסר עניין בתוצאת המשפט. מר אלוש הוא ש"דחף" את הקמת הפרויקט, ובין היתר, פעל לצורך הענקת פיצוי למאיר בגין הפקעת המקרקעין. לדבריו: "אני פעלתי בלי שהוא [מאיר – א.ש.] יודע, לי אישית יש עניין בפרויקט הזה, עין שריד היה פרויקט חיי. לא היה יותר חשוב מזה ... אנחנו הועד המקומי הראשונים בעין שריד שזכינו לתוספת בנייה של שכונה בתקופתי וזכינו לבני ביתך הראשונים בישראל" [פר' עמ' 187, ש' 26-22].
עדותו של מר אלוש הותירה עליי רושם מהימן ביותר. עדותו חוזקה במסמכים שנערכו בזמן אמת. התרשמתי כי מר אלוש העיד "מדם ליבו" באשר לפרויקט שהיה חשוב ויקר לו מכל. לפיכך, אני קובע כי יש להעניק לעדותו משקל רב.

34. לא רק זו אף זאת, מפרוטוקול הישיבה שנערכה ברמ"י ביום 03.12.1985, בה נכחו מטעם עין שריד: מר חרות - יו"ר המועצה האזורית, מר אלוש ומר אדרי; מטעם עמידר: מר מאזה; מטעם רמ"י: מר ורדי, מר עורבי ומר בורג, עולה כי לא נקבעה תמורה בגין העברת מגרש 2234 לידי מאיר, כדלקמן:

" [...]

1. נושאי עמידר

[...]

ב. מועצה אזורית לב השרון
תפנה את מגרשים 2202, 2234, 2215, 2232 ותעמיד את המגרשים לרשות משפחות מאיר דוידי (מגרשים 2232, 2234) וגואטה בכור מגרשים (2202, 2215). 2 משפחות אלה יפנו מגרשים דו-משפחתיים 145, 146, 147 (תב"ע צ"ש/199). לגבי מגרשים 2215, 2232, יעשו חוזי חכירה עם המינהל ואילו לגבי מגרשים 2202 ו-2234 תבוצע העברה חוזית באמצעות חב' עמידר"
[נספח 6 ל-ת/9]

כל שנקבע בישיבה זו הוא כי לגבי מגרש 2234 תבוצע העברה חוזית באמצעות עמידר. הא ותו לא. אין בצמד מילים זה כדי להעיד על דרישת תמורה בגין מגרש 2234, מה גם שהמילה "תמורה" לא הוזכרה כלל באשר למגרש 2234. הדבר מתיישב עם האופן בו ראו המשתתפים בפגישה את המגרשים בהם החזיקו משפחות דוידי ובכור – "מגרשים דו-משפחתיים" ואת תמצית ההסכמה כפי שהעיד עליה ממקור ראשון מר אלוש, שגרסתו חוזקה במכתב שנערך בזמן אמת.
הא-ראיה לאי החיוב בתשלום בגין מגרש 2234 היא שכאשר התכוונו הצדדים שבעלי הקרקע ישלמו לעמידר תמורה, נכתב הדבר באופן מפורש [ראו סעיף 2 לפרוטוקול הישיבה מיום 03.12.1985, נספח 6 ל-ת/9].
גם גב' ביבי אישרה בחקירה שכנגד כי "לעניין דוידי כתוב החלפת מגרשים נושאי עמידר" [פר' עמ' 146, ש' 23]. בהמשך הוסיפה גב' ביבי כי העברה חוזית ברמ"י מתבצעת באמצעות העברה מ"שכר" ל"חכר". אולם, לבסוף אישרה כי היא עצמה, בעלת תפקיד בכיר ברמ"י, אינה יודעת לפרש את האמור בפרוטוקול מיום 03.12.1985 [פר' עמ' 146, ש' 29-27, עמ' 147, ש' 8-7].
אני קובע אפוא כי על פי פרוטוקול הישיבה שהתקיימה במחוז מרכז ברמ"י ביום 03.12.1985, לא נדרשו התובעים לשלם תמורה כלשהי בגין מגרש 2234.

35. בסעיף ז בפרוטוקול הישיבה שהתנהלה ברמ"י ביום 03.12.1985 נקבע כי "ביצוע העסקות בפועל מותנה באשורן ע"י הנהלת המינהל". לפיכך, ביום 05.07.1987 נידונה העסקה האמורה בישיבת ההנהלה, שם נקבע כהאי לישנא:

"לגבי המגרש הנוסף (מגרש מס' 2234): חייבות המינהל למסור ... מגרש זה הינה רק בתנאי שהמועצה אכן תפנה את המגרש. אז יהיה המינהל מוכן לחתום על חוזה חכירה למגרש זה ... ידוע שהוא יצטרך לקנות את הבית הקיים על מגרש זה מ"עמידר" במסגרת המרה משכר לחכר"
[נספח 2 ל-נ/6] (להלן – ההחלטה)

36. בישיבה זו עלתה לראשונה דרישת התשלום בגין הבית שהיה קיים במגרש 2234. התשלום שנדרש הוא במסגרת המרה מ"שכר" ל"חכר". בעדותה לפניי, הסבירה גב' ביבי מהי עסקת "המרה משכר לחכר":

"ש. דיברנו הרבה על שכר לחכר – תסבירי לנו מה זה אומר שכר וחכר?
ת. המרה משכר לחכר זו עסקה שנעשית מול הדייר שזכאי לפי הקריטריונים של משרד השיכון, מי שמנהל את כל המסמכים ומעביר אותם למנהל זה עמידר, חב' עמידר, המנהל בודק את השטח לעניין הקרקע ומעביר לעמידר אישור ובהתאם לאישור שהמנהל נתן עמידר מזמינה שמאי, שולחת לדייר את השובר לתשלום, ומעבירה מתוך התשלום אחרי שהדייר משלם חלק של ההיוון למנהל, לרשות מקרקעי ישראל
ש. אפשר בעצם לומר ששכר לחכר – מגיע אדם שוכר, קרי אין לו זכויות קנייניות, ובעצם משתדרג לרמה של חוכר מול המנהל?
ת. נכון"

[פר' עמ' 156, ש' 35-27]

37. חרף האמור, לאורך השנים ואף שהוחלפו בין הצדדים התכתבויות, בין היתר בנושא מגרש 2234, לא פנו נציגי רמ"י או נציגי עמידר למאיר, בדרישה לתשלום תמורה בגין הבית שבמגרש 2234. לנוכח חשיבות העניין, יובא להלן תקציר ההתכתבויות שהוחלפו בין הצדדים:

ביום 15.11.1990 נשלח למאיר מכתב לפיו על מנת להכין את חוזה החכירה בקשר למגרש 2232, נערכה בדיקה של מחלקת הפיקוח בשטח המגרש. בדיקה זו העלתה כי קיימת חריגת בניה וכי גובה המרתף בשטח אינו תואם לתכנית הבניה שאושרה על ידי הרשות. על כן התבקש מאיר להמציא תכנית בניה מתאימה [נספח 6 ל-נ/6].

ביום 25.02.1992 שלחה באת כוחם של התובעים דאז, עו"ד רוטשילד מכתב למחוז מרכז ברמ"י ובו צינה כי חרף התחייבות קודמת מצד רמ"י להעמיד את מגרש 2234 לרשות משפחת דוידי, טרם נעשה כן. בנסיבות אלה, התבקשה רמ"י לשלוח למשפחת דוידי את כל המסמכים הנדרשים לרישום מגרש 2234 על שם משפחת דוידי [נספח 8 ל-נ/6].

במענה למכתב זה התבקש מאיר ביום 10.03.1992, בשנית, לפעול להמצאת תכניות בניה ביחס לחריגות הבניה במגרש 2232 [נספח 9 ל-נ/6]. במכתב זה לא התייחסה רמ"י כלל למגרש 2234 ולא העלתה טענה כנגד זכאותו של מאיר לקבל את מגרש 2234 ללא תמורה.

ביום 15.03.1992 השיבה באת כוחו של מאיר לרמ"י כדלקמן:

"מכתבך מתיחס למגרש 2232 ואילו מכתבי התיחס למגרש 2234.
אלו הם שני מגרשים נפרדים שאת שניהם התחייב המנהל להעמיד לרשות משפחת מאיר דוידי.
לגבי מגרש 2234 הנ"ל בקשתם אישור המועצה כי קיים על מגרש זה מבנה ואישור זה צורף למכתבי הנ"ל.
אודה לך אם תבהירי כי בחוזר לאיזה מגרש מתיחס מכתבך שבסימוכין ואם הוא מתיחס למגרש 2232 אבקשך לבדוק את המצב לגבי מגרש 2234"

[נספח 10 ל-נ/6]

ביום 25.10.1992 נדרש מאיר פעם נוספת להמציא את תכנית הבניה המעודכנת לגבי מגרש 2232. גם במכתב זה של רמ"י אין התייחסות למגרש 2234 [נספח 11 ל-נ/6]. ביום 06.12.1992 שלח מאיר מכתב לרמ"י ובו ציין כי לפי בקשת מחלקת הפיקוח ברמ"י, בוצע מילוי המרתף שבמגרש 2232 ושוב ביקש מאיר מרמ"י לטפל בהקצאת מגרש 2234 [נספח 12 ל-נ/6].

ביום 22.02.1993 שלחה רמ"י למאיר מפרט כספי שמתייחס למגרש 2234, לפיו נדרש מאיר לשלם בגין מגרש זה סך 40,447 ₪ המהווים 91% מערך המגרש [נספח 15 ל-נ/6]. בעדותה הסבירה גב' ביבי כי המפרט הכספי שנשלח לדוידי היה שגוי משום ש"מגרש 2234 מנוהל ע"י חברת עמידר וזה היה מפרט שגוי, לא אנחנו אלה שמוציאים את דרישת התשלום. מי שהיה צריך להוציא זה עמידר ולא המנהל" [פר' עמ' 152, ש' 17-16].

ביום 10.05.1993 שלח מאיר מכתב לרמ"י ובו התייחסות למפרט הכספי שנשלח אליו, כדלקמן:

"בימים האחרונים נתקבלה אצלי דרישה לתשלום בעבור מגרש 2234 בישוב עין שריד.
מגרש זה ניתן לי כחלק מעסקת פיצוי על הפקעה שנעשתה על בית בו אני מתגורר. העסקה והפיצוי נעשו בהסכמה ... בישיבה שנערכה ביום 3.12.85 ...
בישיבה זו סוכם כי אקבל את מגרש 2232 ואת מגרש 2234. מגרש 2232 אומנם הועבר אלי בימים אלה, ללא תמורה ולכן היתה תמוהה דרישתכם לתשלום בגין מגרש 2234. כלל זה אמור לחול גם על המגרש השני.
[...]"
[נספח 15 ל-נ/6]

מכתב זה לא נענה ובחודש אפריל בשנת 1994 שלחה רמ"י לעמידר בקשה באשר למגרש 2234 "לטפל בעסקה כהמרה משכר לחכר" [נספח 17 ל-נ/6].

ביום 26.04.1995 שלח מר אלוש מכתב למר גדעון וייס, מנהל מחוז מרכז בעמידר (להלן – מר וייס). במכתבו ציין מר אלוש כי הטיפול במגרש 2234 מצוי ברשות עמידר ולא מצליחים לקדם את התהליך [ת/12]. תשובתו של מר וייס מיום 07.06.1995 הייתה לאקונית, לא כללה התייחסות למגרש 2234 ולא העלתה כל דרישת תמורה בגין מגרש זה, כדלקמן:

"1. דוידי מאיר – מבנה 22/1
בביקור בסניף ובדיקת תיק היחידה מתברר כי משפ' דוידי לא סיימה העברת הזכויות בצריף על שמה למרות שהחלה בכך בשנת 1977.
המשפחה ביקרה בסניף ב-28.11.94 והוסבר להם איזה המסמכים ואישורים חסרים לסיום העברת הזכויות. הם הבטיחו לטפל בכך בדחיפות"

[ת/13]

38. לטענת הנתבעים, ועל אף שלא נשלחה למאיר דרישת תשלום, מאחר שמאיר לא שילם תמורה בגין מגרש 2234, ויתר הוא על זכותו לרכוש את המגרש והוא נמכר לצד שלישי. בטרם אדרש למחלוקת זו בין הצדדים, יש לבחון תחילה מהי התמורה אותה נדרש מאיר לשלם בהתאם להחלטת רמ"י מיום 05.07.1987?

39. ייאמר כבר עתה - נציגי רמ"י ועמידר לא ידעו למסור תשובות חד משמעיות באשר לשאלה בעבור מה נדרש מאיר לשלם: מגרש 2234? הבית שעל מגרש 2234? או עבור שניהם?

כך, גב' ביבי אישרה תחילה בעדותה כי נושא התשלום התייחס לבית שהיה קיים על מגרש 2234 [פר' עמ' 147, ש' 30-27, עמ' 148, ש' 9, 25-23]. בהמשך שינתה גב' ביבי את תשובתה והסבירה כי "נכון שזה כתוב שזה לעניין הבית, אבל אנחנו מנהלים מגרשים, לא את הבית. המרה משכר לחכר שהמנהל מקבל שווי מגרש ולא בית" [פר' עמ' 153, ש' 8-7].

מר יוסף כהן, מנהל המחלקה לרישום בתים משותפים בעמידר (להלן – מר כהן), הסביר כי "עמידר מטפלת אך ורק במבנים, היא לא מתעסקת בקרקעות" [פר' עמ' 122, ש' 21]. בהמשך הסביר מר כהן כי לא ניתן לנתק את המבנה מהמגרש [פר' עמ' 122, ש' 36]. כשנשאל האם לפי החלטת רמ"י מיום 05.07.1987 הכוונה שמאיר ישכור מעמידר את הבית הקיים על מגרש 2234 ומהמנהל ישכור את המגרש, השיב מר כהן בחיוב [פר' עמ' 124, ש' 4-1]. גרסה זו עלתה גם מתצהיר עדותו הראשית של מר כהן שהסביר כי "עמידר ניהלה את המבנה (ואותו בלבד!) שעל מגרש 2234 עבור משרד הבינוי והשיכון" [סעיף 5 ל-נ/5].
עם זאת, בהמשך הסביר מר כהן כי "... עמידר מכינה עסקה משכר לחכר שכוללת את הבית והמגרש שנמצא עליו הבית. המנהל קובע את גודל המגרש. אין דבר כזה שעמידר עושה לבית בנפרד והמנהל עושה למגרש בנפרד. ככה נעשות עסקאות בצמודי קרקע, זו חבילה אחת שמוגשת למנהל" [פר' עמ' 127, ש' 35-34, עמ' 128, ש' 2-1].

40. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי התמורה שהיה על מאיר לשלם בהתאם להחלטת רמ"י מיום 5.07.1987 התייחסה לשווי המבנה שהיה קיים במגרש 2234 במסגרת "המרה משכר לחכר". לכך שלושה טעמים:

ראשית, כפי שעולה מנוסח החלטת רמ"י מיום 05.07.1987, מאיר חויב לרכוש את המבנה בלבד, להבדיל מהמגרש – "ידוע שהוא יצטרך לקנות את הבית הקיים על מגרש זה מ"עמידר" במסגרת המרה משכר לחכר". ההחלטה נוסחה בידי רמ"י בלבד. נוסח ההחלטה מלמד על שניים: רכישת הבית הקיים וכן הפנייתו של מאיר להמשך טיפול בעמידר. עצם ההפניה לרכישה מאת עמידר מחזקת מאוד את הכוונה שטמונה בלשון ההחלטה, מאחר שעמידר לא הופקדה על ניהול הקרקעות, אלא על ענייני הדיור לסוגיו. כך, כפי שהסביר מר כהן בתצהירו, עמידר היא שמנהלת את המבנים בעוד שהמגרש בבעלות רמ"י ומנוהל על ידה [סעיף 5 ל-נ/5]. התוצאה היא שלשון ההחלטה מובילה למסקנה אחת – הרכישה נוגעת למבנה בלבד ואמורה להתבצע מעמידר, במסלול המרה משכר למכר.

שנית, בהתאם לסעיף 1.ב. לסיכום מיום 03.12.1985, מגרשים 2232 ו-2234 ניתנו למשפחת דוידי במסגרת "חילופי שטחים" בגין מגרש "דו-משפחי" בו היה בנוי מבנה ישן. מתכונת זו, בה מאיר מפנה את ביתו הקיים שמצוי במגרש גדול יחסית (דו-משפחתי) בשטח של 1,237.5 מ"ר ומקבל שני מגרשים חלופיים קטנים יותר למגורים, אינה הולמת השתת חיוב כספי, בפרט שזו הייתה כוונת גורמי היישוב במתכונת שהוסכמה על רמ"י ועמידר, כפי שהתגבשה בסיכום הדיון משנת 1985. חיובו של מאיר בתשלום משמעותי בגין מגרש 2234 סותר סתירה חזיתית את ליבת המתכונת של חילופי השטחים.

שלישית, פרשנותה של רמ"י להחלטה כאילו מאיר ומשפחתו חויבו בתשלום בגין מגרש 2234 לוקה בחוסר תום לב של ממש. היא אינה מתיישבת עם מתכונת ההסדר שגובש עם המחוז ויש בה כדי ניצול חולשתו של מאיר, כדי הכתבת פרשנות מעמדת כוח וחריגה מלשונה של ההחלטה. זה המקום לשוב ולהזכיר לרמ"י שכרשות מינהלית מוטלת עליה חובת תום לב מוגברת. כך, הושם דגש על חובתה של הרשות המנהלית להפעיל את סמכויותיה בתום לב ולפעול ביושר והגינות ביחסיה מול האזרח:

"חובתה של הרשות המינהלית לנהוג בתום-לב בהתקשרויותיה החוזיות נגזרת הן מן המשפט האזרחי, המטיל חובת תום-לב על כל מתקשר, והן מן המשפט הציבורי, המחייב רשות ציבורית לנהוג בהגינות וביושר כלפי אזרחיה בכל מגעיה עמם. ואולם חובת ההגינות המינהלית – שיסודה במעמדה של הרשות כנאמנה כלפי הציבור – מחמירה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן הפרט. המידה המחמירה חלה בין אם פועלת הרשות בתחום המשפט האזרחי ובין אם פועלת היא בתחום המשפט הציבורי"

[ראו: בג"ץ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3) 853, 860 (1993); בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289, 346 (1998); רע"א 8733/96 לנגברט נ' מדינת ישראל-מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(1) 168, 179 (1999)]

התנהלותה של רמ"י ופרשנותה את לשון החלטת הנהלתה, חורגת חריגה של ממש מסטנדרט ראוי של תום לב.
אני קובע אפוא כי דרישת התשלום בהחלטת הנהלת רמ"י מיום 05.07.1987 מתייחסת לתשלום בגין הבית הקיים במגרש 2234 במתכונת המרה משכר למכר ואינה מכוונת לדרישת תשלום בגין ערך מגרש 2234.

עלות המבנה במגרש 2234
41. כעולה מעדויות הצדדים, המבנה שהיה קיים על מגרש 2234 בשנת 1985, היה מיועד להריסה. כך, מר כהן אישר כי על מגרש 2234, היה קיים בית שמסומן להריסה לכל המאוחר החל מימיה של התכנית משנת 1985 [פר' עמ' 127, ש' 24-22].
גם שמאי המקרקעין, מר אלבז מישל (להלן – השמאי אלבז) אשר ערך חוות דעת עבור רמ"י [נ/8] ושמאי המקרקעין דן לאופר (להלן – השמאי לאופר) אשר הגיש חוות דעת מטעם עמידר [נ/4] אישרו כי המבנה שהיה קיים על מגרש 2234 בשנת 1985, היה מיועד להריסה [עמ' 12 ל-נ/8; פר' עמ' 110, ש' 19-18; וראו גם דווח מחוז המרכז של רמ"י מיום 22.1.1988 [נספח 2 ל-נ/6].

42. את שווי המבנה, שהיה מצוי במגרש 2234 והיה מיועד להריסה, העריך השמאי לאופר, בהגינותו הרבה, כשווי "0". כך הסביר השמאי לאופר בחקירה שכנגד:

"אני יכול להגיד מה היה בהתקשרות ביני לבין הנתבעים. הם אמרו לי תחשב את השווי שדוידי אמור לשלם על המבנה ב-2234. אני אמרתי להם שלא נוח לי עם זה, מדובר במבנה שמיועד בתב"ע להריסה והצעתי להם לזנוח את כך שאני אעריך את אותו מבנה מכיוון שלא נוח לי שרשות תדרוש תשלום עבור מבנה שמלכתחילה מיועד להריסה. כך דברים היו"
[פר' עמ' 110, ש' 21-17]

גם מר כהן שהינו שמאי במקצועו אישר כי שוויו של בית שמיועד להריסה הוא אפס [פר' עמ' 128, ש' 31].

43. מנגד, השמאי אלבז הסביר בעדותו כי בעסקת "שכר" ל"חכר" התשלום שיש לשלם הוא מופחת, כדלקמן: "כשיש חוכר שהוא חוכר של עמידר, כשהוא מגיע ועושים לו טרנספורמציה משוכר של עמידר לחכירה מלאה, הוא מגיע עם זכויות מסוימות ולא משלם את מלוא הזכויות כמו שמשלם מוכר בשוק החופשי ..." [פר' עמ' 176, ש' 33-31]. ובהמשך:

"ש. כמה משלם אדם כאשר עושים עסקת המרה משכר לחכר?
ת. זה גם נבדק כי המדיניות השתנתה במשך השנים, זו שאלה שעלתה ונבדקה בעמידר. אמרו לי שהוא היה אמור לקבל הנחה של 18.6% במקום 91%. שאלתי במנהל את מהות העסקה והסבירו לי אותה. התלבטנו האם הוא היה אמור לשלם 91& או 18.6%.
ש. מי זה התלבטנו?
ת. גם במנהל וגם בעמידר. היה צריך לבדוק את מדיניות המנהל. מה שברור שזה לא מבטא שווי שוק.

[...]

ת. לי לא הייתה תשובה מוסמכת. גם 18.6% אמרו לי בסימן שאלה, גם להם זה לא היה ברור ..."

[פר' עמ' 176, ש' 34; פר' עמ' 177, ש' 6-1, 18-17]

44. מר יצחק הסביר בעדותו לפניי כי התשלום שנדרשו התובעים לשלם בגין מגרש 2234 הוא תשלום "סמלי" [פר' עמ' 85, ש' 34-33, עמ' 86, ש' 24-21]. עם זאת, לא ידע מר יצחק לומר מהו אותו סכום סמלי [פר' עמ' 87, ש' 1].
דברים דומים עלו בישיבה שנערכה לפני השופט י' שינמן במסגרת עת"ם (מינהליים מר') 31639-11-12 דוידי נ' לב, שם טענה באת כוח המועצה האזורית כי "המגרש השני הם צריכים לקבל באמצעות העברה חוזית על ידי חברת עמידר והיו צריכים לשלם תשלום סמלי שהם סירבו לשלם ובשל כך הם לא קיבלו את המגרש עד היום" [נספח 14 ל-ת/9]. יוצא אפוא כי נציגי הרשויות בעצמם לא ידעו לנקוב במחיר המבנה שהיה קיים על מגרש 2234. אולם, נקודת המוצא המקובלת על אותם נציגים הייתה שעסקינן בתשלום סמלי.

45. הנה-כי-כן, הוכח לפניי כי המבנה במגרש 2234 היה מיועד להריסה וכי השומה למבנה במצב שכזה היא "אפס" (והערכה נגדית קונקרטית אינה בנמצא). מכל מקום, עמידר לא הציגה לפניי עותק מדרישת תשלום שהייתה אמורה לשלוח למאיר בעניין שווי המבנה שבמגרש 2234.
מטעמים אלה, כאשר המבנה שהיה קיים על מגרש 2234 היה מיועד להריסה ולכן שוויו הוערך "0" על ידי השמאי לאופר, בהיעדר דרישת תשלום מטעם עמידר בגין אותו מבנה, ולאור חוסר הבהירות ששררה בעמידר ורמ"י באשר לגובה התשלום שנדרש מאיר לשלם במסגרת המרה מ"שכר" ל"חכר" (כפי שעלה במפורש מעדותו של השמאי אלבז), אני קובע כי בפועל מאיר לא היה חייב לשלם דבר בגין המבנה במצב הריסה כפי שהיה קיים באותה עת במגרש 2234.

46. ביום 05.02.1989 נחתם בין מאיר ורעייתו המנוחה לבין רמ"י חוזה פיתוח ביחס למגרש 2232 וזאת בהתאם לסיכום מיום 03.12.1985 (להלן – הסכם פיתוח). סעיף 1 להסכם הפיתוח קובע כדלקמן:

"היזם מצהיר כי עם חתימת הסכם פתוח זה מתבטלות כל זכויותיו לפי חוזה החכירה שבינו לבין קרן קיימת לישראל מיום 30/4/56 לגבי גוש 7818 מגרש 22. בעת החתימה על הסכם פתוח זה יחזיר היזם למינהל את נחזקה במגרש 22 הנ"ל כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם. המינהל מרשה ליזם להתגורר בבית שעל המגרש שהוא מפנה עד לסיום בנית המבנה במועד הקבוע בהסכם זה או מיד עם סיום הבניה, המוקדם מבין השניים ..."

[נספח 5 ל-נ/6]

47. לטענת נתבעות 3-1, מאיר הקים על מגרש 2232 בית מגורים ששטחו 200 מ"ר בו הוא מתגורר עד היום. המשמעות האופרטיבית של דברים אלה היא כי מאיר קיבל פיצוי בדמות מגרש 2232 בגין הפקעת המקרקעין והוא אינו זכאי לקבלת פיצוי נוסף בדמות מגרש 2234 [סעיף 16 ל-נ/3].
רמ"י ומשרד השיכון הוסיפו כי במסגרת הסכם הפיתוח סוכם שמאיר יפנה את המקרקעין לאחר שישלים את בניית הבית על מגרש 2232 [סעיף 13 ל-נ/6]. כך, עימת בא כוחם של רמ"י ומשרד השיכון את מאיר עם נוסח סעיף 1 בתנאים המיוחדים להסכם הפיתוח, במסגרת החקירה שכנגד:

"ש. אם אגיד לך שבחוזה הזה כתוב במפורש ואתה מצהיר שאתה מוותר על הזכויות שיש לך במגרש המקורי תמורת מגרש 2232.
ת. לא היה דבר כזה. הם רימו אותי. כתוב מה שהם כתבו"

[עמ' 23 לפר' מיום 11.2.19, ש' 17-15]

48. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני סבור כי אין בחתימה על הסכם הפיתוח כדי לגרוע מהמתכונת שעמדה ביסוד ההסכמה בעניין ההפקעה וחילופי השטחים.
עיון בהסכם הפיתוח מלמדנו כי עסקינן בחוזה סטנדרטי מבית מדרשה של רמ"י שכולל תוספת של תנאים מיוחדים, בהם הוסכם על ויתור מצד מאיר ורעייתו על מלוא הזכויות במקרקעין כנגד קבלת מגרש 2232. לגרסתו של מאיר, נוסח הסכם הפיתוח לא הועבר לעיונו טרם החתימה עליו, אלא שהוא הוחתם עליו בבחינת "כזה ראה וקדש".
וכך עלו הדברים מעדותו של מאיר: "המנהל הזמינו אותנו והכינו חוזה ואני באתי בלי עורך דין ובאתי עם אשתי אמרו לי בשביל לקבל הלוואה ממשרד השיכון אתה צריך להכניס את אשתך, בגלל זה אשתי נכנסה" [פר' עמ' 23, ש' 10-9]; "... הביאו לי ניירת ואמרו לי זה החוזה, בואו תחתמו וחתמנו וככה זה נגמר" [פר' עמ' 23, ש' 14]; "...הם רימו אותי " [פר' עמ' 23, ש' 17]; "... נראה לך שאני אוותר על דונם ורבע ואקבל 450 מטר?" [פר' עמ' 23, ש' 20-19]; "... לחצו אותי מכל הכיוונים, לא ידעתי מה אני עושה, הייתי אדם שכיר ומרוויח משכורת חודשית ובקושי גומרים את החודש. הם באו ועשו דברים שאני כבר לא זוכר מה חתמתי ומה עשיתי עם הנושא הזה" [פר' עמ' 23, ש' 25-23]. וכן: "הלכתי לפי מה שהמנהל אמר. אמרו אין צורך, הנה החוזה, עבדו עליי בעיניים שם והם רשמו מה שהם רוצים [פר' עמ' 22, ש' 5-4]. עסקינן אפוא בחוזה שנכרת על רקע פערי כוחות של ממש.

49. ולפתח חטאת רובץ.
הסכם הפיתוח סותר שני מסמכים מכוננים שקדמו לו: הראשון, סיכום מיום 03.12.1985. השני, ההחלטה של הנהלת רמ"י מיום 05.07.1987. משני מסמכים אלה עולה במפורש כי כנגד הפקעת המקרקעין זכאי מאיר לקבל את מגרש 2232 ובנוסף את מגרש 2234.
המסקנה המסתברת היא שהגורם אשר ניסח את הסכם הפיתוח עיוות את המתכונת שהוסכמה באשר לחילופי השטחים במסגרת ההפקעה, במובן זה שהתווסף "תנאי מיוחד" לפיו בקבלת הזכויות במגרש 2232 יש כדי ויתור מצד מאיר ורעייתו על כל הזכויות במקרקעין, אשר מכונים שם "מגרש 22". כך לא ייעשה!
ניצול חולשתו של האחר עומד בסתירה מוחלטת לחובת ההגינות ותום הלב המוגברת, החלה על רשות מנהלית:

"כללי הפרשנות השאובים מדין החוזים חלים על חוזה רשות כשם שהם חלים על חוזה שמתקשרים פרטיים הינם צדדים לו ... על רשות ציבורית המהווה צד לחוזה מוטלת חובת הגינות ותום-לב כפולה: עליה לפעול לא רק על-פי אמות-מידה של תום-לב הנשאבות מדין החוזים, והמחייבות כל מתקשר בחוזה, אלא גם מתוך הגינות וסבירות הנגזרות מתפקידה כנאמן הציבור. חובת הרשות הציבורית כצד לחוזה רשות לנהוג בתום-לב ובהגינות נובעת משני מקורות: המשפט הציבורי החל עליה מכוח מעמדה הציבורי, והמשפט הפרטי –מכוח היותה מתקשרת בחוזה שחל עליו דין החוזים (ראה פרופ' שלו בספרה הנ"ל חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית [14], בעמ' 42). חובת ההגינות המחייבת רשות בפעולותיה עם האזרח מכוח המשפט הציבורי הינה קודמת, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום-הלב הנובעת מדין החוזים, והיא חלה על הרשות בכל מגוון פעולותיה הן בתחום המשפט הפרטי והן בתחום הציבורי ... אין כיום חולק כי הרשות הציבורית כפופה לעקרונות המשפט הציבורי, וחובת ההגינות בכלל זה, גם כאשר היא פועלת במישור הפרטי והיא אינה נהנית בתחום זה מאותו חופש פעולה המוקנה לפרט בניהול ענייניו ... מהרשות הציבורית תידרש אפוא אמת-מידה של הגינות בהתקשרותה החוזית עם הפרט, העולה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי. היא מתחייבת מהיות הרשות נאמן הציבור, ונובעת, בין היתר, מקיומם של יחסי מרות בין הרשות לבין האזרח שאינם יחסי שוויון כוחות המאפיינים יחסי אזרח לאזרח (השופט זמיר בבג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ [10], בעמ' 317-318)".

[ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 46 (2001)]

"התנאי המיוחד" בהסכם הפיתוח סותר את המתכונת שהוסכמה על דעת הרשויות בעניין הפקעת המקרקעין ממשפחת דוידי, והכללתו בהסכם הפיתוח נעשתה תוך ניצול חולשתו של מאיר והפרה בוטה של חובת תום הלב. לפיכך, אין בו לשנות מהמתכונת שהוסכמה על דעת כל הרשויות הרלבנטיות ושעליה הסתמך מאיר.
לתוצאה דומה נגיע באמצעות דיני הפרשנות התכליתית, כפי שהוצגה במאמרם של עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן ציון "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע? ספר שלו (אהרן ברק ואפי צמח עורכים) (עתיד להתפרסם בקרוב), ותמציתה – מתן משקל נמוך ללשון החוזה ומתן עדיפות לתכלית ההסכם ככזו שמתייחסת לצדדים אידיאליים הפועלים לפי ערכי ההגינות והצדק. על פי גישה זו, יש להעדיף תכלית של השגת תוצאה צודקת וראויה על פני התכלית של שכלול השפה החוזית [שם, בעמ' 40, מספרי העמודים אינם סופיים]. גם מכאן, בהתחשב בכך שעסקינן בחוזה רשות שהוא צרכני באופיו ובהתחשב בפערי הכוחות שבין רמ"י לבין מאיר, נגיע לתוצאה זהה, לפיה הוויתור מצד מאיר בגין מגרש 2232 מושא חוזה הפיתוח הוא רק ביחס לחלק מהמקרקעין (מגרש 22) ואין הוא מבטל את זכותו של מאיר לקבל גם את מגרש 2234.

50. ואכן, העדה מצד רמ"י, הודתה ברוב הגינותה שאין בהסכם הפיתוח כדי לשלול ממאיר את זכויותיו במקרקעין וממילא אין בו כדי לאיין את זכותו לקבל את מגרש 2234:

"ש. איך ייתכן שהסכם הפיתוח משנת 89 שנחתם מיד אחרי חוות הדעת של היועצת המשפטית של המנהל ... ואמור להתייחס רק ל-2232 כולל תנאי בהסכם הפיתוח כאילו בגין מגרש 2232 מוותר דוידי על כל זכויותיו במגרש המקורי.
ת. בגלל זה עסקה כוללת, זה לא עסקה נפרדת, היה צריך לפנות את הבית שלו ברגע שהוא מקבל את מגרש 2232 ולפנות לחברת עמידר לקבל את מגרש 2234.
ש. ... את אומרת שהסכם הפיתוח לא בא לבטל את זכויות דוידי ועמדה לדוידי במועד חתימת הסכם הפיתוח הזכות לקבל מעמידר ומהמנהל את מגרש 2234.
ת. נכון."

[עדות גב' ביבי, פר' עמ' 150, ש' 20-9]

גם מר יצחק, שהעיד מטעם הנתבעים 3-1, מסר גרסה דומה:

"ש. אני הולך לגרסת ההגנה ... אמרנו לתובע שאנחנו צריכים את השטח שלו לצרכי ציבור עבור היישוב והפקענו לו את השטח ונתנו לו פיצוי ראוי בדמות מגרש 2232 ... אני אומר לך שהתובעים זועקים לא כך הוא, גזלו ממני והבטיחו לי שני מגרשים ...
ת. הזכות עמדה להם לאורך כל השנים לפי הסיכום שהיה בשנת 85 של שני המגרשים. הם היו צריכים לממש אותם. הם קיבלו את 2232 וגם את 2234 והיו צריכים לממש ולא מימשו ... אף אחד לא אמר לא לממש את המגרש השני, היה התניה לפינוי אותו בית אבל אף אחד לא מנע מהם.
[...]
ש. כלומר בשנת 89 יכלו התובעים לטענתך לחתום על חוזה מול המנהל בעניין מגרש 2234
ת. (העד מעיין) כן, זה הסיכום שהיה עם המנהל"

[פר' עמ' 91, ש' 36-20]

51. הנה כי כן, חרף הטענה הפתלתלה שהועלתה על ידי הנתבעים בתצהירים כאילו שבהסכם הפיתוח ויתר מאיר על זכויותיו במקרקעין [סעיף 16 ל-נ/3; סעיף 13 ל-נ/6], הרי שבמסגרת החקירה שכנגד התקבלה תמונה בהירה וכנה, לפיה לא היה בחתימה על הסכם הפיתוח כדי להוות ויתור על הזכויות במקרקעין, קרי – חתימת הסכם הפיתוח לא שללה ממאיר ומרעייתו ז"ל את הזכות לקבל גם את מגרש 2234, כחלק מהליך ההפקעה וחילופי השטחים בגינו.
אני קובע אפוא כי כנגד הפקעת המקרקעין היה זכאי מאיר לקבל את מגרש 2232 ומגרש 2234 ואין בחתימתו על הסכם הפיתוח כדי לשנות מהבטחות קודמות שניתנו לו על ידי רמ"י בעניין זה או לגרוע מההחלטה שהתקבלה בעניינו בהנהלת רמ"י.

52. החלטת רמ"י מיום 05.07.1987 קובעת כי מגרש 2234 יימסר למאיר "רק בתנאי שהמועצה אכן תפנה את המגרש" [נספח 2 ל-נ/6]. מר יצחק הסביר כי לכל המאוחר, ביום 08.02.1993 פונה ונאטם מבנה המזכירות שהיה קיים על מגרש 2234. בכך ביצעה המועצה האזורית את חלקה על פי החלטת רמ"י מיום 05.07.1987. מכאן שלכל המאוחר החל משנת 1993 היה על הצדדים ליישם את הסיפא של החלטת רמ"י מיום 5.7.1987 באשר למגרש 2234, לפיה: " ... אז יהיה המינהל מוכן לחתום על חוזה החכירה למגרש זה ... ידוע שהוא יצטרך לקנות את הבית הקיים על מגרש זה מ"עמידר" (במ)סגרת המרה משכר לחכר". קרי, בין רמ"י לבין מאיר היה צריך להיחתם הסכם חכירה באשר למגרש 2234. אולם לא כך קרה. בפועל נמכר מגרש 2234, במסגרת מכרז, לצד שלישי. כפי שיתואר להלן.

53. גב' פרידלנדר הסבירה כי עד לשנת 2015 נהג משרד השיכון לאתר נכסי דיור ציבורי פנויים באזורים שאין להם ביקוש על ידי זכאים לדיור ציבורי. את הדירות נהג משרד השיכון למכור במכרז פומבי על מנת לרכוש נכסים באזורים בהם יש זכאים הממתינים לדיור ציבורי. במידה והדיור הציבורי הינו נכס צמוד קרקע, משרד השיכון מחויב לקבל את אישורה והסכמתה של רמ"י למכירת הנכס.
בשנים הרלבנטיות לתביעה החל משרד השיכון לבחון את אפשרות מכירת יחידות הדיור הריקות בישוב עין שריד, לטובת רכישת דיור ציבורי לזכאים ממתינים באזורים אחרים בארץ. לשם כך פנה משרד השיכון לרמ"י ולעמידר בבקשה לשווק את יחידות הדיור, לרבות יחידת הדיור שהייתה קיימת על מגרש 2234, במסגרת מכרז [סעיפים 5-4 ל-נ/7].

54. לשם כך, נערך דו"ח פיקוח על ידי מפקח מטעם רמ"י במגרש 2234, אשר קבע כי יחידת הדיור בו פנויה. בנסיבות אלה, פנתה רמ"י לעמידר, כמי שניהלה את הנכס, במכתב מיום 12.06.2000, בבקשה לבחון האם ידוע לה על התחייבות חוזית כלשהי לגבי השטח הנדון. לטענת רמ"י, עמידר לא התריעה בפניה על קיומה של התחייבות כלשהי להקצות את מגרש 2234 ולכן, רמ"י קיבלה "אור ירוק" לשיווק מגרש 2234 [סעיף 33 ל-נ/5]. יוער כי מר כהן נציג עמידר, הטיל את האחריות למחדל לפתחה של רמ"י (ולכך נידרש בהמשך). כדבריו: "רמ"י שהיתה שותפה למתווה הפיצוי, לא מגלה לעמידר דבר וחצי דבר ביחס להתחייבות שנתנה בקשר למגרש זה, ככל ונתנה" [סעיף 36 ל-נ/5].

55. ביום 15.06.2003 התקיים דיון בנוכחות נציגי משרד השיכון, עמידר ורמ"י, במהלכו הוחלט כי בקשת משרד השיכון לשיווק מגרש 2234 תועבר לאישורו של מנהל מחוז מרכז ברמ"י. לאחר קבלת האישור, תכין עמידר את החומר לפרסום שיווק יחידת הדיור [נספח 29 ל-נ/6]. בחודש יולי בשנת 2005, במסגרת ההכנות למכרז הזמינה רמ"י שומה למגרש 2234. בשנת 2006 נמכר מגרש 2234, לרבות המבנה שעליו מכוח מכרז משותף לרמ"י, עמידר ומשרד השיכון לתושב עין שריד בשם גולן ארמה [סעיפים 36, 38 ל-נ/6].

56. לטענת התובעים, מכירת מגרש 2234 לצד שלישי, חלף ההחלטה להעביר מגרש זה לידיהם, כפיצוי בגין הפקעת המקרקעין, הותירה אותם "תקועים" עם מקרקעין ששטחם 750 מ"ר, אשר ייעודם שונה לייעוד ציבורי ועליהם בית המגורים ההיסטורי, בו מתגורר שי עם רעייתו וארבעת ילדיו. בנוסף, הפך שי, בעל כורחו, ל"עבריין" על פי חוק התכנון והבניה לנוכח השינוי בייעוד התכנוני של המקרקעין עקב התכנית.

57. לטענת מאיר, הוא פנה פעמים רבות לעמידר ולרמ"י בדרישה שיעבירו לו את מגרש 2234, בהתאם להסכם הפיצוי. לדבריו: "כל הפניות שהלכתי ועשיתי עם המנהל זה היה הכל בעל פה, לא לקחתי עורך דין ולא כלום, לא היה לי אמצעים ללכת עם עורך דין" [פר' עמ' 22, ש' 2-1]. בשלב מסוים התייאש מפניות לגורמים השונים לצורך העברת מגרש 2234 שכן "לא היה לי כסף ואשתי חלתה וישבתי לטפל בה, עזבתי את העבודה בגיל 60 והתחלתי לטפל בה, 7 שנים היא סבלה והיה לה חמצן כל השנים, לא היה לי ראש לטפל בשום דבר" [פר' עמ' 22, ש' 9-7]. "בשלב מאוחר יותר", כך לדברי מאיר, "כנסתי את הילדים אחרי שהתבגרו וסיפרתי להם את הסיפור ואמרתי אני מוכן לבוא לקראתכם" [פר' עמ' 22, ש' 22-21].
שי חיזק את גרסת אביו וכשנשאל מה עשה מאיר במהלך שנות ה-90 כדי לקבל את מגרש 2234, השיב: "ברוב הזמן הוא זה שטיפל באמא. הוא זה שפרנס את הבית" [פר' עמ' 32, ש' 16]. גם אמיר הסביר בלשונו, כי "אבא טיפל בתיק הזה בשנים האלה. מחוסר מצב כלכלי הוא לא המשיך את ההליך הזה" [פר' עמ' 43, ש' 7].

58. בניסיון למצוא פתרון שיהווה תחליף לפיצוי המוסכם, קרי - מגרש 2234, ואשר יתקן את העוול שנגרם לתובעים, הציע מר יהודה מדר, מי ששימש כסגן יו"ר המועצה האזורית, כי התובעים יזמו תכנית שתתקן את המצב באמצעות השבת יעוד המקרקעין שנותרו בידיהם (750 מ"ר) למגורים. התובעים קיבלו הצעה זו, יזמו ופעלו לקידום תכנית 21-9 / 46. בישיבת ועד עין שריד מיום 26.10.2011 נקבע כי "הוועד לא מתנגד להסדר כל עוד בתכנית דרכי הגישה ימצאו במגרש עצמו. בכפוף להסכמת הוועדה המחוזית ועל פי חוזה המגרש" [נספח 10 ל-ת/9]. לאור החלטה זו הגישו התובעים את התכנית לוועדה המקומית, אולם עד למועד הגשת התביעה לא קיבלו התייחסות בדבר המלצתה לאשר או לא לאשר את התכנית. בנסיבות אלה, הוגשה התביעה דנן.

59. נסכם את תמצית המסכת העובדתית כפי שהיא עולה מהראיות שהובאו לפניי:

כעולה מהחלטת רמ"י מיום 05.07.1987, אשר התבססה על הסיכום מיום 03.12.1985, העסקה מול התובעים אושרה על ידי רמ"י בתנאים הבאים:
מאיר יסכים לפינוי המקרקעין וביטול חוזה החכירה בקשר למקרקעין (מגרש דו-משפחתי בשטח של כ – 1.25 דונם). בתמורה לפינוי ולוויתור על הזכויות במקרקעין יקבל מאיר שני מגרשים: 2232 ו-2234.
מגרש 2232 – ניתן למאיר ללא תמורה ונחתם עמו ועם רעייתו ז"ל הסכם פיתוח מכוחו ניתנה הרשאה לגור בבית המגורים הקיים על המקרקעין.
מגרש 2234 - רמ"י התחייבה להקצות את מגרש 2234 למאיר, בכפוף לכך שהמועצה תפנה את המבנה על מגרש 2234 וכן מאיר יצטרך לקנות את הזכויות במבנה הקיים על מגרש 2234 מעמידר בעסקת המרה מ"שכר" ל"חכר". כפי ששנינו, המועצה האזורית קיימה את חלקה ופינתה את הבית הישן במגרש 2234. ערכו של הבית היה אפסי (מיועד להריסה) ולפיכך, מאיר לא נדרש לשלם סכום כלשהו בגינו.

עילת הרשלנות
60. בניגוד למתכונת שהוסכמה על דעת כלל הרשויות וכן על מאיר ורעייתו ז"ל, נמכר מגרש 2234 לצד שלישי.
לטענת התובעים, מכירת מגרש 2234 לצד שלישי חרף התחייבות מפורשת להעבירה לידיהם כפיצוי בגין הפקעת המקרקעין עולה כדי רשלנות של כל הנתבעים, שהיו מודעים ושותפים לסיכום מיום 03.12.1985.
מנגד, כל אחד ואחד מן הנתבעים התנער מאחריותו למכירת מגרש 2234 תוך הפניית אצבע מאשימה אל הנתבעים האחרים.
נידרש אפוא לטענת הרשלנות כלפי כל אחד ואחד מהנתבעים.

61. כלל ידוע הוא כי בכדי להטיל אחריות בנזיקין, יש לבחון התקיימותם של ארבעה רכיבים: קיומה של חובת זהירות; הפרת החובה (התרשלות); קיומו של נזק; קשר סיבתי (עובדתי ומשפטי) בין ההתנהגות העוולתית לבין הנזק [ראו רק מקצת מהפסיקה בעניין זה: ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 122 (1982); ע"א 610/94 בוכבינדר נ' כונס הנכסים הרשמי בתפקידו כמפרק בנק צפון אמריקה, פ"ד נז(4) 289, 309 (2003); ע"א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 16, 20 (2004); ע"א 1617/04 כים ניר שירותי תעופה בע"מ נ' הבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ (פורסם בנבו, 29.06.2008); ע"א 878/06 טרויהפט נ' עטיה, פסקה 30 בפסק דינו של השופט י' דנציגר (פורסם בנבו, 04.01.2009)].
62. ודוקו - רשות שפעלה באורח בלתי סביר בנסיבות בהן מוטלת עליה חובת זהירות, תחשב כמי שהתרשלה:

"עקרון השוויון בפני החוק מחייב הטלת אחריות ברשלנות על הרשות הציבורית על-פי אותן אמות מידה כמו על הפרט".

[ע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1) 113 (1985) (להלן – עניין גורדון )]

וכן:

"אמת המידה לבחינת התרשלות היא סטייה מסטנדרט הזהירות של אדם סביר (ראו: ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 131-132; ע"א 5604/94 חמד נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(2) 498, 506). החובה הכללית שלא להתרשל כלפי מי שחבים לו חובת זהירות מוטלת גם על המדינה ופקידיה. "דינה של הרשלנות הפקידותית או הבירוקרטית... צריכה להיבחן על-פי אותן אמות מידה כמו הרשלנות הרפואית, או ההנדסית או האחרת" (ראו: פרשת גורדון, 133; וכן ראו: ע"א 343/74 גרובנר נ' עיריית חיפה, פ"ד ל(1) 141; ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וצפורה בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד נג(5) 817, 826-827, 847-848)".

[ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 17.1.2005) (להלן – עניין אבנעל)]

עיקרון זה, לפיו דין המדינה כדין כל גוף מאוגד לעניין האחריות בנזיקין, אומץ במשפט הישראלי מאז שנת 1952 והוא צומח מעיקרון היסוד הדוגל בשוויון בפני החוק. על כן מקום שבו המדינה, באמצעות מי משלוחיה או מבצעי סמכויותיה גורמת ברשלנות נזק לפלוני, יהא עליה לפצותו בגין נזק זה, להוציא מקרים חריגים הקבועים בחוק הנזיקים האזרחיים (אחריות המדינה), תשי"ב-1952 [ראו: עניין גורדון, עמ' 131; ע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45, 71 (1994); ע"א 9656/08 מדינת ישראל נ' סעידי (פורסם בנבו, 15.12.2011]

63. בענייננו, ברי כי לרשות מקומית חובת זהירות מושגית באשר לפעולות שלטוניות המתבצעות בגדר סמכותה וכך הוא גם באשר לפעילותה במישור הפרטי, עת היא מתקשרת בחוזים למתן פיצויים בגין הפקעה. הוא הדבר באשר למוסד תכנון, כדוגמת הוועדה המקומית, אשר אף היא בגדר רשות מינהלית.
חובת הזהירות הקונקרטית נבחנת לפי השאלה האם הרשות המנהלית צפתה הלכה למעשה - ואם לאו, האם היא יכלה לצפות (כעניין טכני), כי התרשלותה תגרום נזק לתובעים [עניין גורדון, פסקה 16 לפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) א' ברק]. היעדר טיפול בהקצאת מגרש 2234 למאיר, בהתאם להחלטת רמ"י מיום 5.7.1987, במשך שנים כה רבות בהחלט מעורר צפייה כי הדבר עלול להסב נזק.
יוצא אפוא כי לנתבעים קיימת חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי התובעים. אך האם הופרה חובה זו?
נתבעים 3-1
64. לטענת מאיר, רשלנות נתבעים 3-1 באה לידי ביטוי בכך שלא פעלו בהתאם לסיכום מיום 3.12.1985, קרי לא ביצעו העברה של המבנה במגרש 2234 מ"שכר" ל"חכר" ולא השלימו את הליך ההפקעה.
מנגד, מר יצחק הסביר כי המועצה האזורית, הוועדה המקומית והוועד המקומי עין שריד מעולם לא התחייבו להעביר לחזקת התובעים את מגרש 2234, אשר ממילא לא היה בבעלותן. לכל היותר נתבעים אלה היו אמונים על פינוי המבנה שעל מגרש 2234 וכך עשו [סעיף 13 ל-נ/3]. ביום 10.2.2005, בהתאם לחוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), התשכ"ד-1964 נרשמו המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שם המועצה האזורית ובכך תם מעשה ההפקעה [סעיף 19 ל-נ/3].
נתבעים 3-1 פעלו כל השנים למימוש ההפקעה באמצעות קידום ופיתוח השטחים הציבוריים על ידי הקמת מתקני בריכה. פעולות אלה למימוש ההפקעה הופרעו על ידי התובעים אשר המשיכו להחזיק במקרקעין המיועדים לשטחי ספורט ובכך מנעו את המשך ביצוע העבודות במקרקעין [סעיף 27 ל-נ/3].

65. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועייניתי במוצגים, אני קובע כי נתבעים 3-1 הפרו את חובת הזהירות כלפי התובעים.

ובמה דברים אמורים?
בשנות ה-80 פעלו המועצה האזורית, הוועדה המקומית וועד עין שריד בשיתוף עם רמ"י ומשרד השיכון לעריכת תכנית מתאר צש/9/21-9 עין שריד [ראו: עדותו של מר יצחק, פר' עמ' 104, ש' 35-34]. מכוחה של תכנית זו הפקיעה הוועדה המקומית את המקרקעין, וחלק עיקרי מהם נרשם בבעלותה של המועצה האזורית [נספח 1 ל-נ/3]. השימוש בעיקר המקרקעין המופקעים השתנה לייעוד ציבורי, קרי – לרווחתם של תושבי עין שריד שייוצגו על ידי הוועד המקומי (המתחם יועד למגרש ספורט, מגרש חניה ובריכת שחייה).
בנסיבות אלה, פעל הוועד המקומי, בכדי לאפשר את מימוש ההפקעה, קרי – הפיכת החלק הארי של המקרקעין (בהם התגוררה משפחת דוידי) לייעוד ציבורי והיתרה למגורי תושבים. לפיכך, בישיבת הוועד המקומי מיום 19.11.1985 סוכם לפנות לטובת פינוי המקרקעין את מגרש 2234 (בהם שכנה בעבר מזכירות היישוב) בתוספת מגרש 2232 [נספח 5 ל-ת/9]. חרף המתכונת שגובשה ועליה הסתמך מאיר, נמכר מגרש 2234 לצד שלישי. לטענת שי, אותו צד שלישי שלו נמכרו הזכויות במגרש 2234, הוא גורם שמקורב לחברי הוועד המקומי עין שריד: "... רק לאחר שזה נמכר ושווק לחברי הוועד דרך החברים המקורבים, רק לאחר מכן הייתה שמועה שזה יצא למכרז" [פר' עמ' 37, ש' 2-1]. כשנשאל שי "מי זה אותו חבר של חבר הועד שזכה במגרש", השיב: "גולן ארמה" [פר' עמ' 37, ש' 11-10]. גם מר כהן, נציג עמידר, אישר כי מגרש 2234 נמכר למר גולן ארמה, חבר ועד עין שריד [פר' עמ' 134, ש' 18]. כשעומת מר יצחק בחקירה שכנגד עם הטענה לפיה מגרש 2234 נמכר למר ארמה, הרחיק עצמו ממתן תשובה כנה והשיב: "לא ידוע לי. נמכר על ידי מי? המנהל? רק המנהל משווק מגרשים" וכן: "אני לא יודע" [פר' עמ' 94, ש' 14, 21].
אולם בהמשך אישר מר יצחק כי מי שזכה במגרש 2234 הוא גולן ארמה [פר' עמ' 108, ש' 10]. עדות זו של מר יצחק ממחישה את גודל המחדל של הוועד המקומי כלפי מאיר מתוך ראייתו כ"חוליה החלשה בשרשרת".

66. לא רק זו אף זאת, בהתאם לסיכום מיום 03.12.1985 והחלטת רמ"י מיום 05.07.1987 התחייבה המועצה האזורית לפנות את מגרש 2234 ולהעמידו לרשות משפחת דוידי [סעיף 1.ב. לנספח 1 ל-נ/6; סעיף 6 לנספח 2 ל-נ/6]. המועצה האזורית פינתה את המבנה שהיה קיים על מגרש 2234 רק בחלוף כשש שנים מעת החלטת רמ"י לפינויו. כשנשאל מר יצחק מדוע לא פעלה המועצה במשך מספר שנים לפינוי מגרש 2234, השיב: "לא ידוע לי למה" [פר' עמ' 93, ש' 17]. אף שפינתה את המבנה שעל מגרש 2234, לא הועבר האחרון לידי מאיר. עם זאת, המועצה האזורית לא פעלה לפנות את מאיר מהמקרקעין במשך 30 שנה. לדברי מר יצחק "בפרק הזמן הזה נעשו נסיונות לנסות לסייע להם אצל ממ"י לממש את הזכויות ביחד עם ראש המועצה הקודם ולנסות לפתור את הסוגיה, לממש את הסיכום שהיה עם המנהל ב-2234" [פר' עמ' 95, ש' 30-28]. ובהמשך: "... היה רצון וראש המועצה הקודם ז"ל שייע הלך איתם יד ביד בשביל לנסות לעזור להם ..." [פר' עמ' 97, ש' 18-17].
מכאן שהמועצה האזורית הייתה מודעת היטב להחלטת הנהלת רמ"י מיום 05.07.1987 להעביר למאיר את מגרש 2234 ואף ניסתה לסייע לו לממש הבטחה זו. בנסיבות אלה, היה על המועצה האזורית לנקוט בפעולה אקטיבית להעברת מגרש 2234 למאיר. חרף האמור, פעלה המועצה האזורית לשיווקו של מגרש 2234 לצד שלישי. כך, במכתב ששלחה רמ"י לעמידר באשר למגרש 2234 נכתב:

"בתאריך 25.2.01 התקבלה במשרדנו בקשה להמרה משכר לחכר לגבי הנכס הנדון, המדובר דירה ריקה בעין שריד.
בפגישה שקויימה עם ראש המועצה האזורית לב השרון נתבקש המחוז לשווק המגרש הנדון, יחד עם דירות ריקות נוספות, לבני המקום.
לאור האמור, הנני להודיעכם כי בכוונת המחוז לשווק המגרש במכרז לאחר קבלת אישור הנהלת המינהל"

[ההדגש הוסף – א.ש.; נספח 28 ל-נ/6]

יוצא אפוא כי המועצה האזורית, הוועדה המקומית וכן ועד עין שריד אשר עמדו בלב ליבה של ההפקעה וההתחייבות שניתנה למאיר בעקבותיה, הפרו את חובת הזהירות כלפי מאיר כדלקמן:

המועצה האזורית – נטלה חלק בהכנת והגשת התכנית המפקיעה; נרשמה כבעלים של המקרקעין שהופקעו; פינתה את המבנה שהיה קיים על מגרש 2234 מתוך ידיעה ברורה כי מגרש זה הובטח למאיר במסגרת החלטת רמ"י מיום 05.07.1987 וחרף האמור הייתה שותפה לשיווק מגרש 2234 לצד שלישי.

הוועדה המקומית – ביצעה את אקט ההפקעה אך לא וידאה שמגרשי התמורה יינתנו לנפקע. לא בכדי החליטה הוועדה המקומית עת נדרשה לתכנית שביקשו התובעים ליזום כדי להשיב את המצב התכנוני במקרקעין לקדמותו כי "... תנסה לסייע בידי היזמים (התובעים – א.ש.) מול רמ"י למימוש מה שהובטח להם לטענתם"[סעיף 31 ונספח 8 ל-נ/3].

הוועד המקומי – פעל לשיווק מגרש 2234 לחבר הוועד, חרף התחייבות מפורשת מיום 19.11.1985 למסור מגרש זה למאיר, כתמורה בגין המקרקעין שהופקעו.
רמ"י
67. לטענת מאיר, רמ"י נמנעה מחתימה על חוזה חכירה עימו באשר למגרש 2234, בהתאם לאמור בהחלטתה מיום 05.07.1987. אי-חתימה על הסכם החכירה הובילה לשיווק מגרש 2234 ומכירתו לצד שלישי.

68. מנגד, גב' ביבי הסבירה כי בשנים הרלוונטיות לכתב התביעה, החל משרד השיכון לבחון את אפשרות מכירת יחידות הדיור הריקות בישוב עין שריד, לטובת רכישת דיור ציבורי לזכאים ממתינים באזורים אחרים בארץ. לשם כך, פנה משרד השיכון לרמ"י ועמידר בבקשה לשווק את יחידות הדיור, לרבות יחידת הדיור במגרש 2234, במסגרת מכרז. דו"ח פיקוח שנערך על ידי מפקח מטעם רמ"י, העלה כי יחידת הדיור במגרש 2234, פונתה. בנסיבות אלה, ביום 12.06.2000 פנתה רמ"י אל עמידר, כמי שניהלה את הנכס, וכמי שבידיה בלבד מצוי רישום הזכויות בנוגע לנכסי הדיור הציבורי. רמ"י ביקשה מעמידר לבחון האם קיימת התחייבות חוזית כלשהי לגבי מגרש 2234 [נספח 27 ל-נ/6]. בהיעדר התרעה מצד עמידר בדבר התחייבות להקצאת מגרש 2234 לפלוני, קיבלה רמ"י "אור ירוק" לשיווק מגרש זה.
ביום 15.06.2003 התקיים דיון בנוכחות נציגי משרד השיכון, עמידר ורמ"י, במהלכו הוחלט כי בקשת משרד השיכון לשיווק מגרש 2234 תועבר לאישורו של מנהל מחוז מרכז ברמ"י. עוד הוחלט כי לאחר קבלת האישור, תכין עמידר חומר לפרסום שיווק יחידות הדיור [נספח 29 ל-נ/6]. בשנת 2006 שווק מגרש 2234 במסגרת מכרז פומבי ונמכר לאדם פרטי בעסקת הקצאה מ"שכר" ל"חכר".

69. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי רמ"י הפרה את חובת הזהירות כלפי התובעים.
רמ"י היא הבעלים של מגרש 2234 ועל פיה יישק דבר. בהיותה הבעלים של מגרש 2234 החליטה רמ"י כי יש לפצות את התובעים, בגין הפקעת המקרקעין, באמצעות שני מגרשים: מגרש 2232 ומגרש 2234. החלטה זו באה לידי ביטוי הן בפרוטוקול הישיבה שהתקיימה במחוז המרכז של רמ"י ביום 03.12.1985 והן בהחלטת רמ"י מיום 05.07.1987, במסגרתה נקבע כי לאחר שהמועצה האזורית תפנה את מגרש 2234 "יהיה המנהל מוכן לחתום על חוזה החכירה למגרש זה". כאמור, בשנת 1993 פינתה המועצה האזורית את מגרש 2234 והמבנה שהיה קיים עליו נאטם. החל ממועד זה, היה על רמ"י לפעול להכנה של חוזה חכירה מול מאיר באשר למגרש 2234, אולם רמ"י לא עשתה כן, על אף בקשות חוזרות מטעם מאיר. כך, ביום 17.01.1993 שלח בא כוחו של מאיר דאז מכתב לרמ"י ובו נכתב כדלקמן:
"[...]

3. כמו כן לגבי מגרש 2234, לרישום זכויות מרשי בו, תיק מינהל מספר 244107 נמצא בטיפולכם השוטף, בהכנת הסכם הפיתוח, והכנת השומה, לדבריכם היות ומרשי לא המציא לכם את התוכניות לגבי מגרש 2232 לא יטופל התיק הנ"ל. לכן אבקשך להמשיך את הטיפול בתיק היות ומרשי המציא את התוכניות כאמור.
[...]"

[נספח 13 ל-נ/6]

70. במענה למכתב זה, ולאחר שהוגש דו"ח פיקוח מטעם מפקח של רמ"י לפיו "במגרש 2234 קיימת יחידת דיור אחת קומה אחת בצמוד ליחידת דיור נוספת ... הנכס הוא ריק ולא מאוכלס בעבר היה המזכירות של הישוב אך פונה" [נספח 14 ל-נ/6], שלחה רמ"י למאיר ביום 22.02.1993 שומה בגין מגרש 2234 [נספח 15 ל-נ/6]. מאיר התנגד לשומה זו באמצעות מכתב ששלח לרמ"י ביום 10.05.1993 והסביר כי בהתאם לסיכום מיום 03.12.1985, מגרש 2234 ניתן לו ללא תמורה [נספח 15 ל-נ/6]. בחלוף כשנה פנתה רמ"י לעמידר בבקשה שתטפל בעסקה מול מאיר "כהמרה משכר לחכר" [נספח 16 ל-נ/6]. לנוכח טענת עמידר לפיה על מגרש 2234 קיים צו מניעה, שלח בא כוחו של מאיר מכתב לרמ"י ביום 11.08.1994 לפיו צו המניעה מתייחס למקרקעין. משכך "אין שום מניעה לטפל בשומת המגרש 2234 אשר מגיע כאן שומה בתנאים מיוחדים וזאת עקב ההסכם משנת 1985 אשר הועבר אליכם ועליו חתומים כל הצדדים ... המגרש 2234 מהווה פיצוי למאיר דוידי ..." [נספח 20 ל-נ/6].
דא עקא, שלאחר שליחת מכתב זה, לא פעלה רמ"י לעריכת חוזה חכירה עם מאיר באשר למגרש 2234. חלף זאת, שלחה רמ"י ביום 12.06.2000 מכתב לעמידר ובו הודיעה על כוונתה לשווק את מגרש 2234 במכרז [נספח 27 ל-נ/6].
יוצא אפוא כי רמ"י "נטשה" את התחייבותה כלפי מאיר מיום 05.07.1987 לחתום עימו על חוזה חכירה באשר למגרש 2234 ופנתה לשיווק מגרש זה לצד שלישי, באמצעות מכרז. חמור מכך - רמ"י לא התריעה לפני מאיר טרם שיווקו של מגרש 2234 לצד שלישי. בכך הפרה רמ"י בצורה בוטה וגסה את חובת הזהירות כלפי התובעים.
71. דרך אחרת לבחינת המסכת העובדתית שהובאה לפניי בעניינה של משפחת דוידי היא כהבטחה שלטונית שניתנה בזמנו למאיר בכדי שיסכים לחילופי השטחים, ובפרט החלטת ההנהלה מיום 05.07.1987, שניתנה בצורה מפורשת וחד משמעית.
בנוגע להבטחה שלטונית שנה בית המשפט העליון את העקרונות הבאים:

"הלכה היא, כי לשם הוכחת קיומה של הבטחה שלטונית, יש להראות תחילה, כי אכן ניתנה הבטחה בצורה מפורשת וחד-משמעית
[...]
בשלב השני, מתן תוקף משפטי לאותה הבטחה מותנה בקיומם של שלושה תנאים: (א) נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה; (ב) לנותן ההבטחה הייתה כוונה להקנות לה תוקף משפטי; (ג) נותן ההבטחה הוא בעל יכולת למלא אחריה
[...]
למותר לציין כי גם במצב דברים בו מוכח כי אכן ניתנה הבטחה שלטונית, הרי שעובדה זו לבדה לא מובילה בהכרח למסקנה כי נותן ההבטחה מנוע מלסטות או לסגת ממנה אם קיים צידוק חוקי לכך ..."

[בג"ץ 2020/19 ‏קיבוץ נחל עוז נ' מדינת ישראל משרד החקלאות (פורסם בנבו, 05.01.2020)]

72. כאשר הבטחה יצאה מפי רשות מנהלית, קיימים מספר טעמים להעניק לה תוקף מחייב, וביניהם: חובת תום הלב וההגינות של רשות מנהלית, הגנה על אמון הציבור ברשויות, שימור מחויבות הרשויות כלפי האזרח וצרכיו וכיוצא בזה [בג"ץ 135/75 סאי-טקס בע"מ נ' שר התעשיה והמסחר, פ"ד ל(1) 673, 676 (1975); דפנה ברק ארז "הגנת הציפייה במשפט המנהלי" עיוני משפט כ"ז 220 (2003)].
בענייננו, ההבטחה השלטונית ניתנה על ידי בעלת הזכויות במגרשים 2232 ו-2234 והרשות שהוסמכה בחוק לנהל את מקרקעי המדינה, היא רמ"י. ברקע הבטחה שלטונית זו, עומדת הסכמה בין רמ"י לבין המועצה האזורית ובין החברה הממשלתית שהופקדה על ניהול הדיור הציבורי (עמידר). על פניו, ההבטחה ניתנה על ידי "מי שיש בסמכותו לתיתה ומי שנחשב כ"בעל יכולת" למלא אחריה".
התרשמתי שרמ"י, עמידר והמועצה האזורית התכוונו לעמוד בהתחייבות זו. כך, התנהלה תכתובת עניפה בין בא כוחו של מאיר דאז לבין רמ"י ועמידר, במסגרתה פנתה רמ"י לעמידר בבקשה "לטפל בעסקה כהמרה משכר לחכר" באשר למגרש 2234. רמ"י אף קיימה פעולות פיקוח בכדי לוודא כי המבנה במגרש 2234 פונה על ידי המועצה האזורית.
גם המועצה האזורית התכוונה לקיים את התחייבותה כאשר פינתה את המבנה, נמנעה מפינויו של מאיר מהמקרקעין ואף ניסתה לסייע למאיר לממש את הזכות שניתנה לו במגרש 2234. ברם, בסופו של יום, רמ"י הפרה את הבטחתה כלפי מאיר ושיווקה (ככל הנראה בטעות) את מגרש 2234 לצד שלישי. הפרה זו של ההבטחה השלטונית עולה כדי הפרת חובת הזהירות מצידה של רמ"י, שלא נהגה כפי שרשות סבירה הייתה אמורה לנהוג בנסיבות דומות [עניין אבנעל, בעמ' 203-202); רע"א 2063/16 גליק נ' משטרת ישראל, פסקה 17 בפסק דינו של השופט י' עמית (פורסם בנבו, 19.1.2017); דפנה ברק-ארז עוולות חוקתיות 193-192 (1993)].

עמידר
73. לטענת מאיר, בהתאם לסיכום מיום 03.12.1985 והחלטת רמ"י מיום 05.07.1987, היה על עמידר לבצע מולו עסקת המרה מ"שכר" ל"חכר" במגרש 2234. עמידר לא ביצעה עסקה זו. בנוסף עמידר מסרה מידע מטעה לרמ"י ומשרד השיכון באשר למגרש 2234, לפיו לא קיימות התחייבויות כלשהן באשר למגרש 2234. מידע מוטעה זה הוביל בסופו של דבר למכירתו של מגרש 2234 לצד שלישי.

74. מנגד, מר יצחק הסביר כי פרוטוקול הישיבה מיום 03.12.1985 לא נשלח לעמידר, לא היה בתיק הנכס כל תיעוד לגביו ועמידר לא קיבלה הוראה אופרטיבית מהגורמים המוסמכים כי עליה לפעול להעברת זכויות במבנה הבנוי על מגרש 2234 על שם התובעים [סעיפים 22-21 ל-נ/5].
לאחר הישיבה מיום 03.12.1985, הצדדים התנהלו בינם לבין עצמם מבלי לעדכן את עמידר באשר למתווה הפיצוי שסוכם. גם החלטת רמ"י מיום 05.07.1987 לא הועברה לעמידר. בנסיבות אלה, עמידר לא הייתה מודעת למתווה הפיצוי שסוכם עם מאיר ולגבי חלקה במתווה זה, אם בכלל [סעיף 26 ל-נ/5].
המבנה שהיה בנוי על מגרש 2234 שייך למשרד השיכון. עמידר אינה מוסמכת להקצות קרקעות ולקבל החלטות ביחס למבנה זה, במקום משרד השיכון. רמ"י, כמי שרקמה את מתווה הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין, הייתה צריכה לפנות למשרד השיכון על מנת לקבל את אישורו למתווה זה. אולם לא עשתה כן.

75. בשנת 2000 פנתה רמ"י לעמידר והודיעה לה על רצונה לשווק את מגרש 2234 במכרז. רמ"י שהייתה שותפה למתווה הפיצוי, לא גילתה לעמידר דבר ביחס להתחייבות שנתנה למאיר בקשר למגרש זה [סעיף 36 ל-נ/5]. בשנת 2003, בישיבה משותפת בין רמ"י, משרד השיכון ועמידר, ביקש משרד השיכון מעמידר לפעול לשיווק היחידות המבונות במכרז פומבי והבקשה הועברה לאישור רמ"י. רמ"י לא הביעה כל התנגדות לבקשה זו ולא הסבה את תשומת לב מי מבין הצדדים באשר להתחייבות שניתנה מצידה ביחס למגרש 2234 [סעיף 37 ל-נ/5]. ביום 07.07.2005, במסגרת ההכנות למכרז, הזמינה רמ"י שומה למגרש 2234, ציינה כי על המגרש בנויה יחידת מגורים אחת ואישרה כי "ניתן להחכיר את הנכס כמפורט לעיל כאשר 385 מ"ר צמודים למבנה" [סעיף 38 ל-נ/5]. בשנת 2006 נמכר מגרש 2234, לרבות המבנה שעליו במכרז משותף לרמ"י ומשרד השיכון לזכאים של משרד השיכון.

76. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי עמידר הפרה את חובת הזהירות כלפי התובעים כדלקמן:
ראשית, הוכח לפניי כי עמידר הייתה מודעת היטב לחלקה בעסקת הפיצוי לתובעים בגין הפקעת המקרקעין, בהתאם לסיכום מיום 03.12.1985 ולהחלטת רמ"י מיום 05.07.1987. כך, מר אלוש הסביר כי עמידר הייתה מודעת לסיכום מיום 03.12.1985. לדבריו: "... בדצמבר ההוא עמידר היה וקיבל על עצמו את ההחלטה. אם לא הכל היה מתפוצץ ולא היה סיכום וכלום. היינו פונים למנהל שהוא יפצה. המנהל הביא את עמידר" [פר' עמ' 193, ש' 32-30]. וכן:

"... הסיכום שלנו עם עמידר והמנהל היה הבסיס לתכניות שלי כיו"ר ועד שבאתי למנהל והצגתי תכנית לפתור את נושא איחוד וחלוקה תכנית צש/219. איחוד וחלוקה שמשמעותו פיצוי האנשים זה על ידי בעל הקרקע שזה ממ"י. היות וכל עין שריד הייתה בנקודת הזמן ההיא שיכון ציבורי שנוהל ע"י עמידר לכן האחריות שלהם בפנים, הם היו חלק מהתהליך ... מקרה של מר דוידי מיוחד כי התכנית הורידה אותו מהקרקע והיה צריך למצוא לו פתרון. אז היה הדר השרון ולא להדר השרון ולעין שריד הייתה יכולת כלכלית לפתור את בעיית דוידי והשכן שלו. כל סיכום הדיון שרואים שכתוב מומש ככתבו וכלשונו למעט מקרה מר דוידי והשכן שלו. מר דוידי קיבל מגרש אחד ונושא עמידר לא נפתר. כל שעמידר הייתה צריכה לעשות זה להעביר את החוזה, המגרש שישנו היה עליו בית שמיועד להריסה בתכנית המתאר. הם לא היו צריכים כלום, באופן אוטומטי כשהבית נהרס המגרש חוזר למנהל"
[פר' עמ' 186, ש' 24-12]

כפי שנקבע לעיל, מר אלוש הוא עד חיצוני לפרשה נשוא התביעה דנן, נעדר יחסי חברות עם מאיר [פר' עמ' 183, ש' 22] ונעדר עניין בתוצאה. מר אלוש היה מעורב בתהליכים ובסיכומי הדיון בכל הנוגע להחלפת המגרשים בעין שריד ובכללם מגרש 2234. עדותו של מר אלוש הותירה רושם מהימן בעיני ואני קובע כי יש להעניק לה משקל רב. חיזוק לידיעתה של עמידר בדבר החלטת רמ"י להעניק למאיר את מגרש 2234, כחלק מהפיצוי בגין הפקעת המקרקעין ניתן למצוא בהתכתבויות שהוחלפו בין הצדדים:
ביום 07.04.1994 שלחה גב' חלי קונטנטה, ראש צוות עסקות ברמ"י מכתב לעמידר בנושא מגרש 2234 [נספח 17 ל-נ/6]. במכתב זה התבקשה עמידר "לטפל בעסקה כהמרה משכר לחכר לאדון דוידי מאיר בעין שריד ...". בתגובה למכתב זה השיבה עמידר כי על מגרש 2234 קיים צו מניעה זמני משנת 1980. עוד ציינה עמידר כי מאחר שאין בידה החלטה סופית בעניין הצו, אין באפשרותה לעשות דבר [נספח 18 ל-נ/6]. תגובה זו של עמידר הועברה על ידי רמ"י למאיר, אשר הגיב ביום 23.8.1994 (באמצעות בא כוחו), כדלקמן:

"צו המניעה שנשלח אלי על ידיכם ביום 21.7.94 מתייחס לבית מס' 22 ... המכתב אותו שלחתם למנהל מקרקעי ישראל בזמנו כי קיים כביכול צו מניעה על מגרש 2234 – היתה טעות.
העברתי למנהל מקרקעי ישראל את צילומו של צו המניעה על מנת להוכיח את הטעות, אבל "במנהל" רוצים כי התיקון יעשה ע"י מכתבכם המפורש כי אין שום צו מניעה על מגרש 2234 (בית מס' 49)..."
[נספח 22 ל-נ/6]

על רקע תגובה זו, עומת מר כהן בחקירה שכנגד עם צו המניעה הזמני משנת 1980, אליו הפנתה עמידר בתגובתה. אולם, מר כהן לא מסר הסבר מניח את הדעת מדוע הפנתה עמידר לצו מניעה שאינו קיים על מגרש 2234. כך עלו הדברים מעדותו של מר כהן:

"ש. אני מסתכל על נספח ב' שאתה מצרף, שזה לטענתך צו המניעה, כתוב שם בהחלטה מה-17.4.90 "ניתן בזאת צו מניעה זמני ..." מצטט. כלומר, בניגוד למה שאתה טוען בתצהירך, צו המניעה שצירפת לא מונע העברה לשם מאיר דוידי של הנכס אלא להיפך, קובע שאפשר להעביר עם שם מאיר דוידי את הנכס אבל למאיר אסור להעביר את הנכס הלאה. זה צו המניעה היחיד לטענתך בתצהירך. מדוע כתבת את שכתבת בסעיף 7 לתצהירך?
ת. אין לי הסבר.
[...]
ש. ממשיך לצטט מסעיף 48. אין לך הסבר מדוע כך כתבת?
ת. אין לי הסבר..."

[פר' עמ' 126, ש' 17-8]

בנוסף, בחקירה שכנגד הודה מר כהן כי בתיק הנכס של מגרש 2234 אצל עמידר נמצאה תכתובת שהוחלפה בין רמ"י לעמידר ועניינה, "הכנת עסקה" עם התובעים בנוגע למגרש 2234. כך עלו הדברים מעדותו של מר כהן:
"ש. ... עמידר כותבת שלא ידעה בכלל על הסכם הפיצוי, אני מבין שעמידר ראתה את ההסכם מדצמבר 85 במסגרת נספחי כתב התביעה.
ת. אבל אחר כך יש תכתובת בשנת 94 שמדברים יותר לגבי העסקה הזו.
ש. לטענתך בתיק הנכס של עמידר יש תכתובת משנת 94 ואילך?
ת. כן, שמדברת על העסקה שהמנהל אומר תכינו, תעשו.
ש. בעניין מגרש 2234?
ת. כן.
ש. ... אמרת שיש תכתובת עם עמידר והתכתובת היא בשנת 94.
ת. לא יודע שנה מדויקת אבל בשנים מאוחרות יותר יש החלפת מכתבים בין המנהל לעמידר לגבי הכנת העסקה של דוידי. ראיתי מסמכים מאוחרים שעמידר עונה והם מדברים על הכנת העסקה.
ש. בעניין 2234?
ת. כן"

[פר' עמ' 129, ש' 35-21]

זאת ועוד, ביום 26.04.1995 שלח מר אלוש למר גדעון וייס, מנהל מחוז מרכז בעמידר, מכתב ובו ביקש את עזרתו "בטיפול ... להסדרת העניין עם דוידי מאיר..." [ת/12]. מר וייס השיב למכתבו של מר אלוש ביום 07.06.1995, אולם מדובר בתשובה לאקונית ביותר ולא היה בה כדי לקדם את הטיפול במגרש 2234 [ת/13].
לבסוף, בתרשומת מיום 12.06.1995 שנערכה בנוכחות מר אלוש, מר יפתח מוצרפי – מנהל סניף שרון בעמידר וגב' שרה צאיג, אף היא מסניף השרון של עמידר, דנו הנוכחים בפיצוי שהובטח לתובעים בגין הפקעת המקרקעין, כדלקמן:

"[...]

דירתו של דוידי מאיר 22/1 עוברת לרשות המועצה האזורית ונהרסת כי היא בשטח ציבורי.
במקום זאת הוא מקבל
1. מגרש 2232 ריק – בוצע על ידי המינהל למקרקעי ישראל
ד. דירה ומגרש בעמידר מס' 3-63-113-0-0049-01 דירה המוחזקת בשכירות על ידי מועצה אזורית לב השרון.

[...]"
[ת/11]

בחקירה שכנגד הסביר מר כהן, מיוזמתו, כי "המבנה שרשום בתרשומת בהתקשר לעניין של דוידי הוא המספר של המבנה שהיה מוחזק ע"י המועצה במגרש 2234" [פר' עמ' 131, ש' 32-31].
יוצא אפוא כי עמידר הייתה מודעת היטב לחלקה בעסקת הפיצוי לתובעים בגין הפקעת המקרקעין, בהתאם לסיכום מיום 03.12.1985 ולהחלטת ההנהלה של רמ"י מיום 05.07.1987, אולם לא עשתה דבר כדי להוציאם אל הפועל.

שנית, בשנת 2000 פנתה רמ"י לעמידר והודיעה לה על רצונה לשווק את מגרש 2234. עם זאת, וחרף ההתכתבויות שהיו בתיק הנכס של מגרש 2234 אצל עמידר, לא התנגדה זו לשיווקו ולא העירה את תשומת ליבה של רמ"י להתחייבות שניתנה למאיר בעניין מגרש 2234. כשעומת מר כהן בחקירה שכנגד עם טענה זו, השיב כדלקמן:

"ש. איך יכול להיות שעמידר מקבלת את הפנייה בשנת 2000 ובתיק הנכס יש תכתובת לעניין המגרש ... איך יכול להיות שעמידר לא נדלקו נורות אדומים ואומר למנהל עצור, יש פה תכתובת, איך אתה הולך לשווק את זה כשיש היסטוריה למגרש שצריך לפתור אותה? אתה יודע להסביר?
ת. לא הייתי נוכח בשנים האלה אבל אמרתי את דעתי. כל עוד שבנכס מסוים לא סיימו העברת זכויות ולא המשיכו את התהליך זאת אומרת שדוידי במגרש 2234 אין לו כלום.
ש. אמרת שלדוידי יש תכתובת ביניכם...
ת. זה עדיין לא מעניק זכויות.
ש. למה עמידר לא שואלת את המנהל יש עשות מכתבים לגבי המגרש ואתה רוצה לשווק את המגרש בשוק החופשי, אתה מודע שלמגרש זה יש תכתובת ענפה מול המנהל ודוידי וכו'?
ת. אין לי תשובה.
ש. בשנת 2003 ... עדיין לא נדלק לעמידר אור אדום ובישיבה עם המנהל בעניין המגרש והשיווק במכרז פומבי לא אומרת עמידר למגרש יש היסטוריה ... תשובתך כמו מקודם?
ת. כן.
ש. גם ב-2005 ... לא נדלק לעמידר אור אדום ויש חותמת של עמידר על הזמנת השומה ... תשובתך כמו מקודם?
ת. כן"

[פר' עמ' 133, ש' 36-20; עמ' 134, ש' 1]

גם גב' אירית פרידלנדר, סגנית מנהל אגף בכיר נכסים וחברות במשרד השיכון (להלן – גב' פרידלנדר) הסבירה כי היה מצופה מעמידר למסור מידע בדבר החלטת רמ"י מיום 05.07.1987, עובר למכירתו של מגרש 2234 במכרז. כך עלו הדברים מעדותה של גב' פרידלנדר: "במועד שבו רצינו להוציא למכרז פומבי את הנכס הייתי מצפה שעמידר הייתה מודיעה שקיים הסדר לגבי המגרש כדי למנוע את המכירה שלו וזה לא היה ידוע" [פר' עמ' 162, ש' 31-29].
במובן זה, רשלנותה של עמידר, כמי שניהלה את המבנה שהיה על מגרש 2234, החזיקה בתיק הנכס שהכיל התכתבויות באשר למגרש זה וכמי שמתוקף תפקידה נדרשת לרשום את הזכויות וההתחייבויות באשר לכל נכס [פר' עמ' 162, ש' 12-10], זועקת לשמיים.

שלישית, גב' פרידלנדר הסבירה כי עמידר היא הזרוע הביצועית של משרד השיכון בכל הנוגע לדיור הציבורי, ומנהלת עבורו את הדירות מול הזכאים, כגורם מקשר בין הצדדים [סעיף 9 ל-נ/7]. תפקיד זה כולל גם רישום הזכויות, ההתחייבויות ופניות שנעשו ביחס לנכס מסוים [פר' עמ' 162, ש' 12-10]. מתוקף תפקידה זה, היה על עמידר לעדכן את משרד השיכון בדבר התחייבות רמ"י להעביר למאיר את המבנה הקיים על מגרש 2234. כך עלו הדברים מעדותה של גב' פרידלנדר: "אנחנו בעלי הנכס בעצם ואני מצפה לדעת כל מה שקורה. צריך לקיים את המדיניות שלנו ועמידר לא יכולה לעשות על דעת עצמה" [פר' עמ' 163, ש' 6-5]. עוד הסבירה גב' פרידלנדר כי עמידר הייתה צריכה ליידע אותה "בשלבים ממש ראשונים בדבר החלטת רמ"י מיום 5.7.1987 [פר' עמ' 171, ש' 16]. עמידר כאמור, לא העבירה כל דיווח למשרד השיכון בדבר החלטת רמ"י מיום 05.07.1987.
גב' פרידלנדר הסבירה כי לו עמידר הייתה מעדכנת אותה בדבר הבטחת רמ"י להעביר למאיר את הזכויות במבנה שעל מגרש 2234, היה משרד השיכון מתנגד לעסקה זו "כי נכסים של המדינה נמכרים או למי שגר בדירה כדייר שיכון ציבורי או במכרז פומבי ולא לאדם ספציפי. אף פעם לא מכרנו לאדם ספציפי דירה" [פר' עמ' 170, ש' 20-19].
מטעמים אלה אני קובע כי עמידר הפרה את חובת הזהירות כלפי התובעים.

משרד השיכון
77. לטענת מאיר, משרד השיכון נטל חלק במכירת מגרש 2234 לצד שלישי. משרד השיכון פיקח או אמור היה לפקח על האופן שבו התנהלה עמידר והוא אחראי לעוולות שביצעה עמידר כלפי התובעים.
מנגד, גב' פרידלנדר הסבירה כי משרד השיכון לא לקח חלק בהליכי ההפקעה ולא היה מעורב בישיבות. רק עם הגשת כתב התביעה דנן נודע למשרד השיכון הלכה למעשה על החלטת רמ"י מיום 05.07.1987 [פר' עמ' 163, ש' 9].

78. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי משרד השיכון לא הפר במישרין את חובת הזהירות.
כפי שהסבירה גב' פרידלנדר, עמידר היא הזרוע המבצעת של משרד השיכון בכל הנוגע לדיור הציבורי. בתוך כך, עמידר מנהלת את הדירות מול הזכאים עבור משרד השיכון ומהווה "גורם מקשר" בין הצדדים. בתמורה לכך, עמידר מקבלת עמלות שמממנות עבורה את ההוצאות, ורווח שנוצר בעמידר מושקע חזרה בדיור הציבורי [סעיף 9 ל-נ/7]. גרסה זו עלתה אף מעדותו של מר כהן אשר הסביר כי עמידר ניהלה את המבנה שעל מגרש 2234 עבור משרד השיכון [סעיף 5 ל-נ/5]. עוד הסביר מר כהן כי "עמידר איננה מוסמכת לא להקצות קרקעות ולא לקבל החלטות במקום משרד הבינוי והשיכון ביחס למבנה שהיה בנוי על מגרש 2234" [סעיף 16 ל-נ/5]

יוצא אפוא כי בכל הקשור לנכסי ציבור, משרד השיכון "ניזון" מהמידע שמעבירה לו עמידר. בנסיבות אלה, היה על עמידר כמי שידעה על החלטת רמ"י מיום 05.07.1987 ליידע את משרד השיכון בדבר החלטה זו, אולם עמידר לא עשתה כן. כך עלו הדברים מעדותה של גב' פרידלנדר:

"ש. היו פניות אל עמידר בעניין מגרש 2234 של מכתבים ומכתבים של עורכי דין והמנהל אל עמידר והכל הוצג פה. האם לטענתך את כל הפניות האלה לעניין מה שהובטח והוסכם עמידר גם צריכה באיזשהו מקום לתייק אצלה ולשמור אצלה כדי שתדע להתייחס לזה ולהפנות את תשומת לבכם?
ת. הייתי מצפה שכן".

[פר' עמ' 162, ש' 5-1]

וכן:

"ש. יש הרבה עסקאות שכפופות לאישור החלטת הנהלה של המנהל. מתי את מצפה שעמידר תפנה למשב"ש ותיידע אותה? האם בשלב שההחלטה אושררה או עוד בשלבי המו"מ והבירורים?
ת. בשלבים ממש ראשונים. הייתי מצפה שיפנו לקבל התייחסות של משרד השיכון"

[פר' עמ' 171, ש' 16-13]

מטעמים אלה, בהיעדר ידיעה בדבר הסיכום מיום 3.12.1985 והחלטת רמ"י מיום 05.07.1987, אני קובע כי אין לייחס למשרד השיכון רשלנות.

79. אולם לא בכך סגי.
משרד השיכון הוא משרד ממשלתי. על מנת להטיל על משרד השיכון אחריות בנזיקין בגין מעשה שביצעה עמידר, צריכים להתקיים שלושה יסודות: צריך שיהיה בין המדינה ובין מבצע מעשה הנזיקין יחס של מעביד-עובד או של מרשה-מורשה; אותו אדם ביצע מעשה נזיקין; מעשה הנזיקין בוצע במהלך עבודתו ובמסגרת ביצוע פעולות שהוא הוסמך לבצע למען המדינה [ראו: יצחק אנגלרד תורת הנזיקין הכללית 408 (גד טדסקי עורך; מהדורה שנייה, תשל"ז) (להלן – תורת הנזיקין הכללית); ע"א 502/78 מדינת ישראל נ' ניסים, פ"ד לה(4) 748, 754-753 (1981); ע"א 4530/91 רשות הנמלים והרכבות נ' צים חברת השיט הישראלית בע"מ, פ"ד נד(4) 583, 603 (2000)].

80. כפי שהעידה גב' פרידלנדר, עמידר היא הזרוע הביצועית של משרד השיכון ומנהלת עבורו את הדיור הציבורי. מעשיה ומחדליה של עמידר נעשו במסגרת עבודתה עבור משרד השיכון. בנסיבות אלה, קמה למשרד השיכון אחריות שילוחית למעשיה של עמידר מכוח סעיף 14 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].
לטענת גב' פרידלנדר, בין משרד השיכון לבין עמידר קיים הסכם המגדיר את מערכת היחסים ביניהם (להלן – ההסכם) [נספח ג' ל-נ/7]. סעיף 29.4 להסכם זה קובע במפורש כי ככל שעמידר התרשלה ונהגה בניגוד לאמור בהסכם, ובענייננו ניהלה משא ומתן בנוגע למקרקעין עליו קיים נכס של משרד השיכון שבניהול עמידר, בניגוד לעמדתה וללא ידיעתה, הרי שמדובר באחריותה של עמידר בלבד [סעיפים 10-9 ל-נ/7].

81. אינני מקבל טענה זו של משרד השיכון.

ראשית, ההסכם נחתם בשנת 2003 בעוד שעמידר ורמ"י החלו לפעול לשיווק המקרקעין כבר בשנת 2000. ההסכם אינו קובע תחולה רטרואקטיבית ולכן הוראותיו אינן חלות על מעשיה של עמידר טרם חתימתו.

שנית, גב' פרידלנדר הפנתה לסעיף 29.4 להסכם. עיון בהסכם מלמד כי לא קיים סעיף כזה. סעיף 27 להסכם דן ב"טיפול בתביעות משפטיות". סעיפים קטנים א ו-ב קובעים כי כאשר תוגש תביעה כנגד עמידר או כנגד משרד השיכון, יטפל כל אחד מהם בתביעה שהוגשה נגדו. הסעיף היחיד שעוסק ברשלנות הוא סעיף קטן ד' אשר קובע כדלקמן:

"... סברו המשרדים [משרד השיכון – א.ש.] כי התביעה שהוגשה כנגד החברה [עמידר – א.ש.] ו/או כנגד המשרדים נובעת מרשלנות החברה או מאי מילוי תנאי מתנאי ההסכם, תישא החברה בתוצאות פסק הדין שינתן נגדה או תשפה את המשרדים בגין פסק דין שניתן נגדם. חלקה החברה על עמדת המשרדים בדבר רשלנותה או אי מילוי תנאי ההסכם על ידה, ינהגו הצדדים ליישוב המחלוקת בדרך האמורה בסעיף 31 להלן בדבר יישוב חילוקי דעות"
יוצא אפוא כי בתביעה שהוגשה כנגד עמידר ואשר נובעת מרשלנותה, נקבע מנגנון שיפוי וחלוקת החיוב בגין מעשה הנזיקין. אולם אין בהסכם הוראה אשר פוטרת את משרד השיכון מאחריות שילוחית בגין מעשה נזיקין שביצעה עמידר.

82. סיכומו של דבר, אני קובע כי הנתבעים התרשלו שעה שלא העבירו למאיר את מגרש 2234, כמתחייב מהסיכום ומהחלטת הנהלת רמ"י וחלף זאת מכרו אותו לצד שלישי.

קשר סיבתי
83. כפי ששנינו, קיימת חובת זהירות קונקרטית של הנתבעים כלפי התובעים. חובה זו הופרה על ידי הנתבעים. נפנה אפוא ונבחן אם קיים קשר סיבתי בין ההתרשלות לבין הנזק שעיקרו בכך שמגרש 2234 נמכר לצד שלישי ובהפקעת המקרקעין בלא מתן פיצוי הולם. יש לציין כי לצד נזק זה עתרו התובעים לחייב את הנתבעים גם "בפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מההפקעה שלא מומשה מעולם, ובגין המצב אותו יצרו הנתבעים כמתואר בכתב התביעה, ובגין נזקיהם הכבדים של התובעים וזאת בסך 2,400,000 ₪ ..." [סעיף 1 לכתב התביעה המתוקן].
ליסוד הקשר הסיבתי שני היבטים: עובדתי ומשפטי.
קשר סיבתי עובדתי משמעו כי הפעולה שביצע המזיק היא "סיבה בלעדיה אין" לנזק שנוצר לניזוק [ע"א 610/94 בוכבינדר נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה 29 לפסק דינו של הנשיא א' ברק (פורסם בנבו, 11.05.2003)].
בהיבט המשפטי, על הנזק להיות קשור סיבתית לפעולה שביצע המזיק על פי המבחנים המשפטיים שנקבעו בפסיקה" מבחן הצפיות; מבחן הסיכון; מבחן השכל הישר [ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 134 (1982) (להלן – עניין ועקנין); ע"א 576/81 שמעון נ' ברדה, פ"ד לח(3) 1 (1984)].

84. כפי ששנה השופט י' דנציגר בע"א 878/06 טרויהפט נ' עטיה, פסקה 45 (פורסם בנבו, 04.01.2009) באשר לקשר הסיבתי העובדתי: "הדרישה הבסיסית היא שהנזק ייגרם עובדתית על ידי ההתנהגות של המזיק. התנהגות זו צריכה להיות גורם הכרחי או גורם מספיק לקרות הנזק ...".
התנהגותם של הנתבעים, אשר לא בדקו כנדרש את התחייבותם הקודמת בזמן להקצאת מגרש 2234 לתובעים, במסגרת הליך הפקעת המקרקעין, מהווה "גורם הכרחי" לקרות הנזק, קרי מכירת מגרש 2234 לצד שלישי. לוּ היו הנתבעים מחפשים בדקדקנות החלטות קודמות ותכתובות ענפות שנעשו בנוגע למגרש 2234 מול מאיר, הייתה מכירתו לצד שלישי נמנעת. יתר על כן, הנתבעים עצמם היו שותפים פעילים בשיווק מגרש 2234 במכרז, למרות שכולם היו, בצורה כזו או אחרת, שותפים להסכמה שגובשה עם מאיר בזמנו, מכוחה היה אמור מגרש 2234 להימסר לו, כחלק מהפיצוי בגין הפקעת המקרקעין. כפי ששנינו, אף לא אחד מהנתבעים עצר בעד האחר מלבצע את השיווק, או לכל הפחות לאפשר למאיר למצות את זכויותיו עובר לשיווק המגרש. בכל אלה יש להוות את הסיבה בלתה איין לקרות הנזק.
משנמצא קיומו של קשר סיבתי עובדתי, יש לברר אם קשר סיבתי זה אינו נשלל עקב שיקולי "סיבתיות משפטית". קרי - על הנזק להיות קשור סיבתית לפעולה שביצע המזיק על פי המבחנים המשפטיים שנקבעו בפסיקה: מבחן הצפיות; מבחן הסיכון; מבחן השכל הישר [עניין ועקנין, עמ' 134].

85. במסגרת מבחן הצפיות אנו בוחנים האם הנזק שהתממש ex-post הוא אחד הנזקים הצפויים ex-ante שבגינם סווגה ההתנהגות כעוולתית. במסגרת מבחן הסיכון אנו בוחנים במבט לאחור (ex post) אם הנזק שנגרם אכן מהווה התממשות של הסיכונים שנוצרו עקב ההתנהגות העוולתית [ראו: ע"א 4486/11 פלוני נ' קופת חולים כללית פסקה 23 לפסק דינו של השופט י' עמית (פורסם בנבו, 15. 07.2013) (להלן – עניין פלוני)]. השופט י' עמית עמד בעניין פלוני על הקשר שבין מבחן הצפיות לבין מבחן הסיכון, כדלקמן:

"המחברים גלעד וגוטל הצביעו על גישת תחום הסיכון (scope of risk) כגישה שניתן להחיל גם בעוולת הרשלנות, ולפיה בוחן בית המשפט לאחר מעשה אם נזק מסוים שייך לקבוצת הסיכונים בגינם ההתנהגות הוערכה כהתרשלות בעת התרחשותה. בדרך זו, מבחן הסיכון הוא "מבחן על" דרכו נבחנת השאלה אם הנזק שנגרם בשל התנהגות מסוימת מהווה התממשות של הסיכון:

"ההכרעה בשאלת קיומה או היעדרה של זיקה משפטית בין התנהגות עוולתית לנזק נעשית אפוא באמצעות בחינה אם הנזק שנגרם בפועל (ex post) הוא התממשות של סיכון עוולתי (ex ante) שיצרה ההתנהגות. הזיקה המשפטית בין הנזק להתנהגות קיימת כאשר הטעמים לאפיונה מראש של ההתנהגות כעוולתית (סיכוניה העוולתיים) מתקיימים בדיעבד בנזק המסוים שנגרם" (גלעד, גבולות האחריות עמ' 571-570 וראו גם בעמ' 584-580).

לגישה זו, מבחן הצפיות הוא אך ביטוי קונקרטי של מבחן הסיכון, כאשר האחרון משלים את פעולתו המסננת של מבחן הצפיות, אשר לא תמיד נותן מענה לצורך בסינון סיכונים סבירים (גלעד, גבולות האחריות עמ' 579, 587, 597-595; גלעד, סיבתיות משפטית ה"ש 27).
25. גישת תחום הסיכון והחלתה גם במסגרת עוולת הרשלנות, אומצה בפסק בעניין לנדרמן . בפסק דין זה חידש המשנה לנשיא ריבלין בקובעו כי מבחן העל הוא מבחן הסיכון, ואילו מבחן הצפיות הוא אך נגזרת או יישום קונקרטי של מבחן הסיכון, שבמסגרתו אנו בוחנים אם הסיכון שהתממש הוא מסוג הסיכונים בגינם אנו רואים את התנהגות המזיק כעוולתית".

86. גישת תחום הסיכון ניתנת ליישום אף במקרה דנן.

ובמה דברים אמורים?

הנזק שנגרם לתובעים, קרי מכירת מגרש 2234 לצד שלישי, מהווה התממשות של הסיכונים שנוצרו עקב ההתנהגות העוולתית של הנתבעים: התעלמות מוחלטת מהתחייבות קודמת כלפי משפחת דוידי להעברת מגרש 2234 לידיהם, כחלק מפיצוי בגין ההפקעה; התעלמות מתכתובות שהוחלפו בין מאיר לבין רמ"י ועמידר בעניין זה; התעלמות מהרישום בתיק הנכס של עמידר בדבר ההתחייבות להעניק לתובעים את מגרש 2234. התנהגות עוולתית זו של הנתבעים היא שהביאה להתממשות הסיכון - מכירת מגרש 2234 לצד שלישי. הסיכון שהתממש הוא מסוג הסיכונים בגינם רואים את התנהגות הנתבעים כהתנהגות עוולתית.
מאידך, לא ניתן לומר שמבחן הסיכון ומבחן הצפיות התקיימו באשר לנזקים הממוניים האחרים להם עתרו התובעים. נזקים אלה נטענו באופן כללי ואינם כוללים פירוט של ממש. יתר על כן, יש להביא בחשבון שבחלוף הזמן המשיכו התובעים לעשות שימוש במקרקעין שהופקעו למגורים. מכאן שלא ניתן לזקוף לחובת הנתבעים Ex Post את הנזקים "כתוצאה מההפקעה שלא מומשה מעולם", כדבריהם. לפיכך, אינני סבור כי נזקים אלה חוסים במתחם הסיכון ולא ניתן לקשור בין ההתנהגות העוולתית של הנתבעים לבין הנזקים להם טענו התובעים, שאינם פועל ישיר של מעשה ההפקעה ושיווק אחד ממגרשי הפיצוי (2234) לצד שלישי.

87. לאחר שנוכחנו כי קיים קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין התנהגותם העוולתית של הנתבעים לבין הנזק שעיקרו מגולם בשיווק מגרש 2234 לצד שלישי, כך שההפקעה לטובת המועצה האזורית ולצרכי היישוב עין שריד בוצעה ללא פיצוי, נעבור לדון בשאלת הנזק.

הנזק
88. בהתאם להחלטת הנהלת רמ"י מיום 05.07.1987, בתמורה להפקעת המקרקעין היה מאיר צריך לקבל שני מגרשים: 2232 ו-2234. מגרש 2232 הועבר למאיר אשר בנה עליו את ביתו. מנגד, פינה מאיר 487.5 מ"ר מהמקרקעין. חלק משטח זה נותר בייעוד למגורים ושווק לתושב היישוב עין שריד, כחלק מהמהלך התכנוני של היישוב עליו עמד מר אלוש בעדותו לפניי.
באופן זה, מאיר נותר עם חזקה בחלק מהמקרקעין ששטחם 750 מ"ר ועליהם בית מגורים ישן. שטח זה, הופקע ונרשם בבעלות המועצה האזורית. כפי ששנינו, מגרש 2234 נמכר לצד שלישי, חלף העברתו למאיר כחלק מפיצויי ההפקעה, כפי שהובטח בזמנו. מכאן, הנזק שנגרם לתובעים בעקבות רשלנות הנתבעים הוא הפקעת המקרקעין מבלי לקבל בגין הפקעה זו פיצוי הולם ומלא. בנסיבות אלה, זכאים התובעים לפיצוי כספי אשר נגזר משווי המקרקעין שהופקעו ואשר בגינם לא התקבל פיצוי, קרי - ערכו של מגרש בשטח 750 מ"ר, בתוספת ערכו של בית המגורים הישן, שעל התובעים לפָנות.

89. מטעם התובעים הוגשו חמש חוות דעת:
השמאי צפריר אנדוולט (להלן – השמאי אנדוולט) העריך בחוות דעתו את שווי הזכויות במקרקעין בשטח של 750 מ"ר (לאחר פינוי 487.5 מ"ר) כולל הבית הבנוי עליהם בסך 2,400,000 אלף ₪. מתוכם הוערך שווי בית המגורים בסך 180,000 ₪ [ת/6].

השמאי גיא צדיק (להלן – השמאי צדיק) ערך ארבע חוות דעת:

חוות הדעת הראשונה עסקה בבדיקת העובדות שנובעות מתצהירו של מר דרור יגאל אלפסי באשר לחריגות בניה שמבוצעות ביישוב עין שריד על ידי מר יהודה יפרח, חבר בוועד המקומי עין שריד [ת/1]. אין בחוות דעת זו כדי ללמד על השווי המוערך של מגרש 2234.

חוות הדעת השנייה עסקה בבדיקת חריגות בניה פוטנציאליות בתחום היישוב עין שריד , לצורך בחינתה של אכיפה סלקטיבית ואכיפה בכלל היישוב [ת/2]. אף בחוות דעת זו אין כדי ללמד על השווי המוערך של מגרש 2234.

חוות הדעת השלישית עסקה באומדן שווי נכס תאורטי בחלופות שונות, ביישוב עין שריד [ת/3]. החלופה הראשונה – אומדן שווי נכס בשטח 450 מ"ר (שטח מגרש 2232 לפי תכנית שצ/9/21-9.) בייעוד לבניית יח"ד אחת למגורים. אומדן זה הוערך על ידי השמאי צדיק בסך 1,600,000 ₪. אומדן זה יכול לשרת את ענייננו באופן כללי בעניין הערכת שווי מגרש כאמור ביישוב עין שריד. אולם, באופן קונקרטי אין בשומה זו לסייע מאחר ששטח המקרקעין שהופקעו ובגינו לא ניתן לתובעים פיצוי הוא 750 מ"ר והוא כולל בית מגורים ישן.
החלופה השנייה – אומדן שווי נכס בשטח 1,237.5 מ"ר בייעוד לבניית 3 יח"ד למגורים. אף חלופה זו אינה רלוונטית לעניינו משום שעל המקרקעין היו קיימות זכויות לבניית דו משפחתי ולא תלת משפחתי כפי שהעריך השמאי צדיק. יתרה מכך, לא ניתן להתעלם מכך שמאיר קיבל מגרש אחד כתמורה בגין נטילת המקרקעין, הוא מגרש 2232. לפיכך, אין בחלופה זו לסייע בענייננו.

חוות הדעת הרביעית עסקה באומדן הנזקים שנגרמו לתובעים "בגין אי קיום חוזה ואי מסירת נכס מקרקעין, הממוקם ביישוב עין שריד" [ת/4]. השמאי צדיק העריך את הנזקים בגין "יחידה שלא ניתן היה לבנות" על המקרקעין (לנוכח הפקעתם) בתוספת "יחידה שההשקעות בה יורדות לטמיון" (בית המגורים הישן) בסך 1,160,000 ₪. מאחר שנקבע כי הנזק שנגרם למאיר הוא בעיקר זה שקשור בקשר סיבתי משפטי ועובדתי באי קבלת מגרש 2234, הרי שאין בחוות דעת זו כדי לסייע בהערכת שווי הנזק.

90. מטעם המועצה האזורית, הוועדה המקומית, הוועד המקומי עין שריד ועמידר, הוגשה חוות הדעת של השמאי לאופר [נ/4]. חוות הדעת עסקה בהערכת שווי זכות חכירה מהוונת במגרש 2234 ליום 05.07.1990. אומדן זה הוערך על ידי השמאי לאופר בסך 81,054 ₪. סכום זה ליום כתיבת השומה (01.05.2018) הוא 707,846 ₪. השמאי לאופר לא העריך בחוות דעתו את שווים של המקרקעין שהופקעו מבלי שנתקבל בגינם פיצוי. בנסיבות אלה, חוות הדעת אינה רלבנטית לענייננו, מה גם ששיטת ההצמדה בה נקט השמאי לאופר מאיינת את העלייה במחירי הנדל"ן ועושה עוול נוסף על העוול שכבר נגרם לתובעים.

מטעם רמ"י הוגשה חוות הדעת של השמאי אלבז. חוות הדעת עסקה באומדן שווי השוק של הזכויות במגרש 2234 וכן אומדן שווי המקרקעין [נ/8]. את אומדן שווי השוק של הזכויות במגרש 2234 העריך השמאי אלבז בסך 82,000 ₪ ליום 05.07.1990. את אומדן שווי הזכויות במקרקעין העריך השמאי אלבז לשנת 2018 בסך 1,444,800 ₪. אומדן זה יכול לשמש אותנו להערכת הנזק שנגרם לתובעים בגין אי מימוש ההתחייבויות שניתנו למאיר ועליהן הסתמך עת לא התנגד לנטילת המקרקעין על ידי הרשויות.

91. יוצא אפוא כי לפנינו שתי חוות דעת בדבר הערכת שווים של יתרת המקרקעין שהופקעו (750 מ"ר): חוות הדעת של השמאי אנדוולט אשר העריך את שווי הזכויות במקרקעין בסך 2,400,000 ₪; השמאי אלבז שהעריך את שווי הזכויות במקרקעין בסך 1,444,800 ₪.

92. לאחר שבחנתי את חוות הדעת ושמעתי את הצדדים, אני קובע כי חוות הדעת של השמאי אנדוולט איננה מציגה בצורה נכונה את שווים של המקרקעין. מסיבה שאינה ברורה, פיצל השמאי אנדוולט את המקרקעין לשני מגרשים: מגרש חזיתי ומגרש עורפי תוך שהוא מעריך את העלות של כל אחד מהם [סעיף 13 ל-ת/6]. אולם, בפועל המקרקעין לא פוצלו והתובעים עושים שימוש ב-750 מ"ר שנותרו לאחר שפינו 487.5 מ"ר מתוכם.
לעומת זאת, השמאי אלבז העריך את שווי המקרקעין בשלמותם, לשנת 2018 בסך 1,444,800 ₪. הערכה זו התבססה על נתונים שנערכו על ידי שמאים של רמ"י [פר' עמ' 173, ש' 8]. הערכתו של השמאי אלבז לא נסתרה בחקירה שכנגד ואני רואה לנכון לאמצה. עם זאת, הערכה זו התייחסה למקרקעין בלבד, מבלי שנלקח בחשבון שווי בית המגורים הקיים עליהם. בחוות דעתו העריך השמאי אנדוולט את שווי בית המגורים בסך 180,000 ₪. גם הערכה זו, באשר לשווי בית המגורים הישן לא נסתרה.
אני קובע אפוא כי שווים של המקרקעין שהופקעו מהתובעים בתוספת בית המגורים הוא 1,624,800 ₪ (180,000 ₪ + 1,444,800 ₪). על הנתבעים לפצות את התובעים בסכום זה, כדלקמן:
סך 1,444,800 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.2018 (המועד הקובע בחוות הדעת) ועד למועד התשלום בפועל.
סך 180,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 18.5.2014 (המועד הקובע בחוות הדעת) ועד למועד התשלום בפועל.

אשם תורם
93. הנתבעים ביקשו לייחס לתובעים אשם תורם בשיעור 100% מאחר שידעו כי מגרש 2234 משווק לצד שלישי אך לא פעלו לעשות דבר למניעת השיווק ומכירת מגרש 2234 [סעיף 64 לכתב ההגנה המתוקן של רמ"י ומשרד השיכון; סעיף 50 לכתב ההגנה המתוקן של עמידר]. כך, לטענת גב' ביבי בין השנים 2012-1994 לא נעשתה כל פעולה מטעם התובעים לשם עמידה על זכויותיהם במגרש 2234 [סעיפים 31 ו- 40 ל-נ/6]. גם מר יצחק, מי שהעיד מטעם המועצה האזורית, הוועדה המקומית וועד היישוב עין שריד, הסביר כי במשך 30 שנה ממועד עריכת הפרוטוקול [סיכום מיום 03.12.1985 – א.ש.] התובעים ישנו על זכויותיהם ולא פנו לנתבעות בדרישה לאכיפת ההסכם [סעיף 23 ל-נ/3]. בנסיבות אלה, הוסיף מר יצחק, אין לצפות מרמ"י, עמידר או משרד השיכון שלא לעשות דיספוזיציה במגרש 2234 [סעיף 34 ל-נ/5].

94. הכלל המשפטי הוא כי במקרה שבו הנזק נגרם גם בעטיו של הניזוק, "הפיצויים שייפרעו יופחתו בשיעור שבית המשפט ימצא לנכון ולצודק תוך התחשבות במידת אחריותו של התובע לנזק" [סעיף 68(א) לפקודת הנזיקין]. בפסיקה התפתחה גישה המנחה לקבוע את שיעור האשם התורם בהתאם למבחן כפול: מבחן פיזי-סיבתי של גרימת הנזק, קרי - האם בפועל הוסיפה התנהגותו של הניזוק על הנזק שהסב המזיק; מבחן נורמטיבי של מידת האשם בהתנהגותו של הניזוק [ראו: ע"א 10078/03 שתיל נ' מקורות חברת מים בע"מ , פ"ד סב(1) 803, 871 (2007); ע"א 14/08 אלרחים נ' פלסטניר מפעל אריזות פלסטיות בקיבוץ ניר אליהו, פסקה 12 (פורסם בנבו, 2.12.2009); ע"א 8684/11 אלקיים נ' עזבון המנוח ניב יבור, פסקאות 36 ו-44 (פורסם בנבו, 25.6.2014); תורת הנזיקין הכללית, 269-265].
תמציתם של דברים נשנתה לאחרונה בפסק דינה של הנשיאה א' חיות בע"א 1256/13 הקדש טנוס ווהבא אל חאג' נ' אזורים בנין (1965) בע"מ, פסקה 26 (פורסם בנבו, 16.01.2020): "הפסיקה קבעה שני מבחני עזר לצורך קביעת קיומו של אשם תורם: מבחן מידת האשמה המוסרית בהתנהגותם של המזיק והניזוק, ומידת התרומה של כל אחד מהם לנזק במישור העובדתי ...".

95. מגרש 2232, אשר ניתן למאיר כחלק מפיצויי ההפקעה, ממוקם לצד מגרש 2234 [פר' עמ' 17, ש' 35-34]. לדברי מאיר: "... אני בניתי במגרש 2232 ו-2234 הוא צמוד אליי. יש את החומה שלי והמגרש השני לידו" [פר' עמ' 18, ש' 2-1]. בשנת 1998 עבר מאיר להתגורר בבית שבנה על מגרש 2232 [פר' עמ' 15, ש' 17]. עם זאת, לגרסתו הוא לא הבחין בפרסום בדבר מכירתו של מגרש 2234, לא הבחין בכניסתם של אנשים למגרש זה ולא פעל כאשר החלו לחפור ולבנות על המגרש.
וכך עלו הדברים מעדותו של מאיר:
"אני לא מבלה במשרד המזכירות כל יום ואני לא ידעתי מזה [משיווק מגרש 2234 – א.ש.]" [פר' עמ' 22, ש' 30]; "לא אמרו לי כלום. אף אחד לא אמר לי שהולכים למכור אותו לצד ג'. הופתעתי כשראיתי את הטרקטורים באו וחפרו שם" [פר' עמ' 22, 33-32]; "לא עשיתי כלום [עם עבודות הבניה במגרש 2234 – א.ש.], מה אני יכול לעשות? ניגשתי למועצה ואמרתי להם אתם לוקחים את המגרש שאני אמור לקבל ומכרתם לצד ג'? ..." [פר' עמ' 18, ש' 16-15]. מאיר אף הסביר כי לא פעל כנגד עבודות הבניה שבוצעו במגרש 2234 משום שטיפל ברעייתו אשר התמודדה באותה עת עם מחלה קשה, שממנה נפטרה:

"ש. כשראית את הטרקטורים למה לא עשית פעולה וניגשת לעורך דין?
ת. הייתי בטיפול של אשתי"

[פר' עמ' 22, ש' 35-34]

96. אף בניו של מאיר – שי ואמיר – שהיו באותה תקופה בגילאים 26-25 [פר' עמ' 22, ש' 36, עמ' 23, ש' 1], לא עשו דבר כדי למנוע את מכירת מגרש 2234 לצד שלישי. כך, כששי נשאל מה עשו כשראו את מכירת מגרש 2234 בשנת 2005, השיב: "לא ידענו על זה בכלל. ראינו שבונים אבל לא ידענו שזה יוצא במכרז והולך לבנייה לחבר ועד" . וכן: "לא עשינו כלום, רק לאחר מכן אבא שלי העביר לנו את הזכויות ומאז אני ואחי לקחנו את המושכות לידיים לטפל בתיק" [פר' עמ' 32, ש' 21-20, 25-24]. ו בהמשך:

"ש. טרקטור עולה על מגרש 2234, גם אתה ואחיך ראיתם. באותה נקודת זמן ידעתם על הסיפור של אבא והתחושה שהוא מקופח?
ת. כן.
ש. אם אבא היה עסוק עם אמא, תסביר לנו איך אתם הבנים לא קמים ועושים מעשה? פונים למנהל או לעמידר?
ת. עוד לא טיפלנו בתיק, לא היה לנו את העברת הזכויות בידנו. זה היה בידיים של אבא.
ש. המתנתם להשלמת העברת הזכויות ונתתם להם להמשיך לעבוד?
ת. זה לא משהו שאנחנו יכולים למנוע במו ידינו.

[...]

ש. אז השארתם את המצב כפי שהוא?
ת. אנחנו מטפלים בזה בשנים האלה"

[פר' עמ' 36, ש' 33-18]

גם אמיר נחקר בחקירה שכנגד בנושא זה והשיב כדלקמן:

"ש. ראית ש-2234 נמכר לצד ג' ולא עשיתם שום דבר.
ת. לא היה לי זכות לעשות את זה בשנים ההם כי זה היה על שם אבי. מאוחר יותר כשאבי העביר לי ולשי את הזכויות יכולנו לטפל בכל מה שקשור לתיק הזה. לפני זה לא יכולתי לעשות שום דבר אישית"

[פר' עמ' 39, ש' 20-18]

97. יוצא אפוא כי מאיר, שי ואמיר היו מודעים לפעולות הבניה שהחלו על מגרש 2234 אולם לא עשו דבר. אי נקיטת פעולה מצד התובעים, בזמן אמת, תרמה לנזק – מכירת מגרש 2234 לצד שלישי. בנסיבות אלה, אני קובע כי יש להטיל על התובעים אשם תורם. עם זאת, בקביעת שיעור האשם התורם יש להביא בחשבון את יכולתם של התובעים למנוע את קרות הנזק ואת מידת האשם שדבקה בהתנהגותם.
התרשמתי כי בשנות ה-90 פעל מאיר בכל כוחו כדי לקבל את מגרש 2234 כפי שהובטח לו. כך, פנה מאיר לרמ"י ועמידר באמצעות מספר מכתבים בשנות ה-90, בבקשה להעמיד לרשותם את מגרש 2234 כפי שנקבע בההחלטת הנהלת רמ"י. ברם, במכתבי התשובה התעלמה רמ"י מבקשה זו של מאיר והורתה לו להמציא תכנית בניה מעודכנת למגרש 2232. לאחר שהמציא מאיר את תכנית הבניה כמבוקש, העבירה רמ"י את הטיפול להקצאת מגרש 2234 לעמידר. עמידר נפלה לכלל טעות עת הודיעה לתובעים שעל מגרש 2234 קיים צו מניעה זמני ולכן אין בידה לעשות דבר. בא כוחו של מאיר דאז שלח לעמידר מכתב המבהיר כי צו המניעה אינו מתייחס כלל למגרש 2234. אולם, חרף האמור שווק המגרש לצד שלישי [נספחים 11-8, 13, 20-17 ל-נ/6].
בשלב מסוים, בשל נסיבות אישיות לא פשוטות, הרפה מאיר מהטיפול בעניין: "אני התייאשתי מהעניין הזה ולא היה לי כסף ואשתי חלתה וישבתי לטפל בה, עזבתי את העבודה בגיל 60 והתחלתי לטפל בה, 7 שנים היא סבלה והיה לה חמצן כל השנים, לא היה לי ראש לטפל בשום דבר" [פר' עמ' 22, ש' 9-7]. בהתחשב בנסיבות אלה, לא ניתן לקבוע כי נפל אשם בשיעור ניכר בהתנהלות התובעים.

98. התרשמתי כי התובעים הם בני משפחה מוחלשת, אנשים עובדי כפיים שמתפרנסים בדוחק. לא ניתן להתעלם מאופן נוכחות התובעים בדיונים שנערכו לפניי, עת ישבו שפופים בספסלים האחרונים אשר בירכתיו של אולם בית המשפט. אני סבור כי אלמלא המאבק העיקש שניהלו באי כוחם, היו הרשויות ממשיכות לשחוק אותם עד דק ולא להעניק להם את מה שהובטח כתמורה הוגנת בגין הסכמתם להפקעת המקרקעין. בנסיבות אלה, אף אם היו התובעים אוספים את כוחותיהם הדלים ומתנגדים בזמן אמת לשיווק מגרש 2234 לצד שלישי, ספק רב אם קולם היה נשמע ואם היה בו לגבור על בעלי אינטרסים, שביקשו לשווק את מגרש 2234.
בהתחשב בכל אלה, ואף לנוכח חוסר תום הלב שבו לקו הנתבעים, עת שיווקו ומכרו את מגרש 2234 לצד שלישי (חבר הוועד המקומי), חרף התחייבות מפורשת להעביר מגרש זה לתובעים כחלק מפיצויי ההפקעה, אני רואה לנכון לייחס לתובעים אשם תורם בשיעור 25% בלבד לקרות הנזק.

פיצויי הפקעה
99. כפי ששנינו, המקרקעין נכללו בתכנית מתאר צש/9/21-9 בישוב עין שריד שכללה הוראות איחוד וחלוקה בהסכמה וחלה על שטח של כ-220 דונם. התכנית סיווגה את המקרקעין לייעוד ציבורי למטרת "שטח ספורט" וכן למטרת "דרך מוצעת" והותירה חלק נוסף ביעוד מגורים. באופן זה, 192 מ"ר מהמקרקעין סווגו בייעוד למגורים [סעיף 8 ל-נ/3].
ביום 14.1.1993 פורסמו בי.פ. 4075 הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 לפיהן המקרקעין דרושים לוועדה המקומית לצרכי ציבור [סעיף 17 ל-נ/3]. ביום 10.2.2005 בהתאם לחוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), התשכ"ד-1964, נרשמו המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שם המועצה האזורית. התובעים הופנו בזמנו ליזום הליכים תכנוניים במטרה להשיב את ייעוד המקרקעין למגורים. עניין זה היה חלק מהתדיינות בתיק עת"ם (מינהליים מר ') 31639-11-12 דוידי נ' מועצה אזורית לב השרון . בסופו של יום החליטה הוועדה המקומית לדחות את התכנית שייזמו התובעים מאחר ש"אין הצדקה תכנונית לשינוי היעוד המבוקש של שטח המיועד לספורט לשטח מגורים והועדה החליטה להמליץ בפני הוועדה המחוזית לדחות את התכנית. עמדה זו אף תואמת את עמדת הועד המקומי..." [החלטת הוועדה המקומית מיום 23.02.2014, נספח 8 ל-נ/3]. בנסיבות אלה, לא ניתן להורות על ביטול ההפקעה (זאת עוד מעבר לשאלה הנכבדה של סמכות עניינית שהדבר מעורר).
100. כאמור, למאיר ולרעייתו הובטח כי יקבלו שני מגרשים בתמורה למקרקעין המופקעים. זה היה הרקע לאי התנגדותו של מאיר לתכנית, אף שהתכנית כללה הפקעה לצרכי מגורים ולא רק לצרכי ציבור. נוכחנו שבסופו של יום מאיר לא קיבל את מלוא הפיצוי בגין ההפקעה, במובן זה שמגרש 2234 נמכר לצד שלישי חלף העברתו למאיר.

101. סעיף 9 לפקודת הקרקעות קובע כי כל מי שהייתה לו זכות או טובת הנאה בקרקע שהופקעה זכאי לפיצוי בגין הפקעתה. על כן כל הזכויות המנויות בחוק המקרקעין, ובהן: בעלות, שכירות וחכירה, זיקת הנאה, משכנתה וזכות קדימה, מזכות את בעליהן בפיצויי הפקעה בהיות זכויות במקרקעין [ראו אחדים מבין רבים: ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (פורסם בנבו, 14.5.2012); ע"א 8378/11 ‏ יגל מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל (פורסם בנבו, 27.10.2016); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך א 606-604 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן – דיני הפקעת מקרקעין)].
הלכה עימנו וכוחה לא תש, כי תכליתם של פיצויי ההפקעה היא להעניק לבעל הזכויות בקרקע את השווי הכספי של הזכות או טובת ההנאה שהופקעו מידיו ולהעמידו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה [ראו: ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מ"ט(1) 625, 632 (1995); ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון (פורסם בנבו, 19.11.2007); ע"א 2274/06 עיריית חולון נ' זימק, (פורסם בנבו, 15.1.2009); ע"א 10873/06 בכר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, (פורסם בנבו , 22.2.2010); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (פורסם בנבו, 4.7.2012); אהרן נמדר הפקעת מקרקעין בעמ' 405-403 (2011); דיני הפקעת מקרקעין כרך ב 683-681; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין – שומה, תובענות וסדרי דין 50-49 (2006)].

102. מאיר הוא מי שקיבל בהעברה את הזכויות במקרקעין ובבית המגורים מסבתו. זכויות החכירה שהועברו היו מכוח חוזה חכירה עם עמידר. בנסיבות אלה, זכאי מאיר לקבלת פיצויים בגין ההפקעה. גובה הפיצוי יהיה כשווים של המקרקעין שהופקעו ולא ניתן בגינם פיצוי, קרי - 750 מ"ר, בתוספת ערכו של בית המגורים שקיים עליהם.
כפי שמצינו, בהתאם לחוות הדעת של השמאי אלבז והשמאי אנדוולט, שווים של 750 מ"ר מהמקרקעין שהופקעו מהתובעים, בתוספת בית המגורים הוא 1,624,800 ₪.
אינני סבור כי יש הצדקה להורות על קיזוז דמי שימוש ראויים מפיצויי ההפקעה. לכך שני טעמים.
ראשית, החיוב בתשלום פיצויי ההפקעה מוטל על הוועדה המקומית בהיותה הרשות המפקיעה ולא על המועצה האזורית שהיא בעלת הזכויות במקרקעין שהופקעו. לכן לא עומדת למועצה האזורית טענת קיזוז כנגד התובעים. המועצה האזורית אף לא נקטה בהליך של תביעה שכנגד וגם מכאן לא ניתן לפסוק לזכותה סעד כספי בתביעה דנן.
שנית, המחדל באי-מסירת מגרש התמורה בגין ההפקעה רובץ כולו לפתחם של הנתבעים. אלמלא מחדל זה, היו התובעים מפנים את המקרקעין במלואם זה מכבר ונמנעים מהעוגמה שנגרמה להם עד כה.

אני קובע אפוא כי התובעים זכאים לפיצויי הפקעה בסך 1,624,800 ₪ (180,000 ₪ (שווי בית המגורים) + 1,444,800 ₪ (שווים של 750 מ"ר מהמקרקעין)). בפיצויי ההפקעה תישא הוועדה המקומית, בהיותה הרשות המפקיעה ובהתאם לסעיף 190 לחוק התכנון והבניה .

התיישנות ושיהוי – פיצויי הפקעה
103. לטענת נתבעים 3-1, התובעים מבססים את עיקר תביעתם על סיכום פגישה שהתקיימה בשנת 1985. עם זאת, במשך 30 שנה "ישנו" התובעים על זכויותיהם ולא פנו לנתבעים בדרישה לאכיפת האמור בסיכום זה. הפניות שנעשו מצד התובעים נעשו לרמ"י או עמידר בלבד. מאחר שעילת התביעה, בבסיסה היא טענה לקיומן של הסכמות בדבר פיצויי הפקעה אשר סוכמו לפני כ-30 שנים, וכן עילות מתחום הנזיקין, הרי שתקופת ההתיישנות החלה עליהן היא שבע שנים ממועד אירוע הנזק. הואיל ועילת התביעה נולדה לכל המאוחר בשנת 1993, עת דרשה רמ"י מהתובעים לשלם בגין מגרש 2234 (דרישה אשר נגדה את הסיכום מיום 3.12.1985), הרי שהיא התיישנה ודין התביעה להידחות.

104. לחילופין, עתרו הנתבעים 3-1 להורות על דחיית התביעה לפיצויי הפקעה מחמת שיהוי. לטענתם, בשנת 1993 פורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ובשנת 2005 נרשמו המקרקעין על שם המועצה האזורית. יוצא אפוא שהתביעה הוגשה בחלוף כ-21 שנים ממועד פרסום ההודעות ובחלוף תשע שנים מרישום המקרקעין על שם המועצה האזורית. השיהוי בו לקו התובעים הסב לנתבעים 3-1 נזק משום שבתקופה זו נערכו חילופי גברי רבים במועצה האזורית ובוועד המקומי ואף נפגעה שמירת הראיות.

105. התובעים התנגדו לטענת ההתיישנות.
לטענתם, חלוף הזמן הממושך מוכיח ומחזק את הטענה לפיה ההפקעה לא הושלמה, נזנחה ולכן יש לבטלה. המצב בו קרקע נפגעת משינוי יעוד ומופקעת, בעוד הפיצוי שהובטח והוסכם לא ניתן בעבורה, אינו מאפשר העלאת טענת התיישנות. הסחבת ארוכת השנים של הנתבעים מותירה את התובעים במצב קשה בו קיימת פגיעה יומית ומתמשכת באיכות חייהם ובזכויותיהם הבסיסיות לדיור, חיים בכבוד והגנה על קניינם.
עוד טענו התובעים כי אין שיהוי בכל הנוגע להפקעה. נהפוך הוא, ככל שעובר הזמן וההפקעה לא מתממשת, מתחזקות הטענות של בעל הזכויות במקרקעין.

106. בפסק הדין שניתן בע"א 5964/03 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד ס(4) 437 (2006) (להלן – עניין ארידור), נקבע פה אחד על ידי הרכב השופטים כי חוק ההתיישנות כלשונו וכרוחו חל על תובענה לתשלום פיצויי הפקעה מתוקף פקודת הקרקעות. אין בסעיף 16 לפקודת הקרקעות כדי למצות את נושא ההתיישנות בשאלה של פיצויי הפקעה וממילא אין בו כדי לדחוק את רגליו של חוק ההתיישנות. תובענות לפיצויי הפקעה הן תביעות כספיות הבאות בגדר "תביעה בשאינו מקרקעין" במובן חוק ההתיישנות, ולכן חלה עליהן התיישנות בת שבע שנים [עניין ארידור, עמ' 457-456]. לנוכח חדשנותה של ההלכה ומאחר שלא נקבעה הלכה אחידה בשאלת מועד תחילתו של מירוץ ההתיישנות, נקבע דיון נוסף, הוא דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד סו(2) 58 (2013) (להלן – ד"נ ארידור).

107. רוב הרכב השופטים בד"נ ארידור קבע כי עילת התביעה לפיצויים בגין הפקעה נולדת לכל המאוחר במועד תפיסת החזקה במקרקעין על ידי הרשות המפקיעה. עוד נקבע בד"נ ארידור כי הלכה זו תיכנס לתוקף החל מיום 21.03.2013, דהיינו לא תחול על תובעות לפיצויי הפקעה התלויות ועומדות ושטרם ניתן בהם פסק דין חלוט, ועל תובענות שתוגשנה בשלוש השנים הבאות [ד"נ ארידור, פסקה 11 לפסק דינו של הנשיא (כתוארו דאז) א' גרוניס].
התביעה דנן הוגשה ביום 26.05.2014 וכללה כבר במתכונתה המקורית (לפני תיקונה) סעד לפיצויי הפקעה בסך 2,400,000 ₪ [סעיף ו.2. לכתב התביעה המקורי]. לפיכך, אני קובע כי התביעה לתשלום פיצויי הפקעה לא התיישנה.

108. נתבעים 3-1 העלו אף טענת שיהוי בגינה עתרו לדחות את התביעה. בד"נ ארידור נקבע כי ההלכה שנקבעה בעניין התיישנות הסעד לפיצויי ההפקעה אינה מונעת העלאת טענת שיהוי [ד"נ ארידור, פסקה 11 לפסק דינו של הנשיא (כתוארו דאז) א' גרוניס]. בדוקטרינת השיהוי ייעשה שימוש בהליכים אזרחיים במקרים חריגים בלבד [ע"א 10152/07 פדידה נ' רפאלי ליאור המנוח רפאלי שמואל ז"ל, פסקה 12 בפסק דינו של השופט י' דנציגר (פורסם בנבו, 15.12.2010). הכרעה בטענת שיהוי ניתנת לשיקול דעתו של בית המשפט מעניין לעניין, על פי נסיבותיו ועל פי עקרונות השיהוי [ראו: ע"א 3602/97 נציבות מס הכנסה ומס רכוש – משרד האוצר מדינת ישראל נ' שחר, פ"ד נו(2) 297 (2001); ע"א 4352/15 קורן נ' הראל, פסקה 50 בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז וכן פסקה 2 בפסק דינו של השופט נ' הנדל (פורסם בנבו, 02.08.2017)].

109. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני דוחה את טענת השיהוי. לכך שלושה טעמים עיקריים:

ראשית, חוסר תום ליבם הבוטה מצד נתבעים 3-1 אשר פעלו לשיווק מגרש 2234 לצד שלישי, חרף ידיעתם כי מגרש זה הובטח לתובעים במסגרת הסיכום מיום 03.12.1985 וההחלטה מיום 05.07.1987.

שנית, כפי שצוין במסגרת הדיון באשם התורם, נסיבותיו האישיות של מאיר היו לא פשוטות. חרף הקשיים הכלכליים בהם היה נתון, נאלץ מאיר לעזוב את מקום עבודתו על מנת לסעוד את רעייתו המנוחה. אין בהתנהלות זו ללמד על זניחת הזכות או על חוסר תום לב מצד מאיר.

שלישית, חרף חלוף הזמן, היו בידי הנתבעים כל הראיות הרלבנטיות לניהול הגנתם. התרשמתי כי לא נגרם להם נזק ראייתי ממשי שמנע מבית המשפט לברר את המסכת העובדתית מושא התביעה וההגנה דנן.

110. אני דוחה אפוא הן את טענת ההתיישנות והן את טענת השיהוי שהעלו נתבעים 3-1 בכל הנוגע לפיצויי הפקעה.

התיישנות ושיהוי – עילת הנזיקין
111. הנתבעים העלו טענת התיישנות באשר לעילה הנזיקית. לטענתם, ככל שעסקינן בתביעה נזיקית שהנזק מהווה את אחד מיסודותיה, הרי שתקופת ההתיישנות היא שבע שנים ממועד אירוע הנזק. יום אירוע הנזק חלף לפני שנים רבות. כך, כבר בשנת 1993 הלינו התובעים בפניי הנתבעים על אי העברת מגרש 2234 לידיהם, והופנו בעקבות פניה זו לעמידר להשלמת העברת המגרש. חרף האמור, לא יזמו התובעים כל הליך משפטי בעניין זה וככל הידוע, אף לא קידמו את העברת המגרש לידיהם מול עמידר. בנסיבות אלה, עילת הנזיקין התיישנה.
התובעים העלו כנגד טענת ההתיישנות טענה כללית בלבד לפיה "לא יכולה להישמע טענה כאילו התביעה התיישנה".

112. סוגיית התיישנותן של תביעות נזיקיות מוסדרת באמצעות שתי מערכות דינים שונות המשלימות זו את זו: הוראות חוק ההתיישנות ובצידן הוראות פקודת הנזיקין בעניין התיישנות עוולות נזיקין [ע"א 10591/06 יפרח נ' מפעלי תובלה בע"מ (פורסם בנבו, 12. 07.2010)]
סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע כי תקופת ההתיישנות של תביעה שאינה במקרקעין הינה שבע שנים. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי ככלל, תקופת ההתיישנות מתחילה "ביום שבו נולדה עילת התובענה". אולם תחילתה עשויה להידחות בשני מקרים שונים:
סעיף 8 לחוק ההתיישנות – מקום בו מסיבות שאינן תלויות בתובע ושהוא לא יכול היה למונען בזהירות סבירה, נמנעו ממנו עובדות המהוות את עילת התובענה, תחל תקופת ההתיישנות ביום שבו נתגלו לתובע העובדות החסרות.
סעיף 89 לפקודת הנזיקין אשר קובע כי היום שבו נולדה עילת התובענה ממנו מתחיל מירוץ ההתיישנות הינו אחד מאלה:
"(1) מקום שעילת התובענה היא מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו מעשה או מחדל; היה המעשה או המחדל נמשך והולך – היום שבו חדל;
(2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע – היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק".
113. שני סעיפיו הקטנים של סעיף 89 לפקודה עורכים הפרדה קטגורית בין הסדרי התיישנות שונים החלים על שני סוגי עוולות: סעיף 89(1) חל על עילת תובענה שהיא מעשה או מחדל, ואשר נזק אינו אחד מיסודותיה, ואילו סעיף 89(2) חל כאשר נזק הוא אחד מיסודות העילה. [למשמעותו של ההסדר המיוחד בסעיף 89 לפקודת הנזיקין ראו: ע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה, פ"ד לח(4) 554 (1984); ע"א 34/95 גבעון נ' ד"ר ברמה, פ"ד נ(4) 462, 466 (1997); ע"א 1254/99 המאירי נ' הכשרת הישוב – חברה לביטוח, פ"ד נד(2) 535, 541 (2000) (להלן – עניין המאירי); ע"א 7707/01 צורף נ' קופת חולים של ההסתדרות, (פורסם בנבו, 24.11.2005)].
בענייננו, תבעו התובעים את הנתבעים בעוולת הרשלנות (וכן בגין הפר חובה חקוקה) כאשר נזק הוא אחד מיסודות האחריות הנזיקית. לפיכך חל לגביה סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין. סעיף זה קובע שני מחסומי זמן: " אין להגיש תובענה כעבור שבע שנים מן היום שבו נגלה הנזק, וכן, אין להגיש תובענה כאמור כעבור עשר שנים מיום אירוע הנזק – הכל לפי המוקדם יותר"[עניין המאירי, בעמ' 541].

114. הפסיקה דנה רבות בסוגיית הקשר בין סעיף 8 לחוק ההתיישנות לבין סעיף 89 לפקודת הנזיקין. לגבי חלופת סעיף 89(2), שהיא הקרובה יותר לענייננו, סיכמה את העמדה הרווחת בפסיקה בנקודה זו, השופטת א' פרוקצ'יה בע"א 2206/08 סיגמן נ' דובק בע"מ, פסקה 12 (פורסם בנבו, 11.07.2010) כדלקמן:
"כאשר מדובר בעוולת נזיקין המתבססת על נזק, מועד גילויו של הנזק והשפעתו על תחילת מירוץ ההתיישנות מוכרע על פי האמור בסעיף 89(2) לפקודה. לעומת זאת, ביחס למרכיבים אחרים בעילת התביעה שאינם מרכיב הנזק, חל כלל "ההתיישנות שלא מדעת" בחוק ההתיישנות על פי סעיף 8 לחוק. משמעות הדבר היא כי גילוי מאוחר של מרכיבי עילת התובענה בנזיקין, הקשורים במעשה האשם או במרכיב הקשר הסיבתי בין האשם לנזק, נבחן על פי אמות המידה שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות".

(להלן – עניין דובק)

115. לכאורה, בהתאם לסעיף 6 לחוק ההתיישנות, עילת התובענה נולדה עם ההכנות לשיווקו של מגרש 2234 לצד שלישי בשנת 2000, או לכל המאוחר בשנת 2003, עת הורה רמ"י לעמידר לפעול לשיווק המגרש. לפיכך, התביעה דנן אשר הוגשה בשנת 2014-התיישנה. דברים אלה יפים לעילות התביעה החוזיות (אשר בעניינן התובעים לא הרחיבו ונראה כי נזנחו) ואף באשר לעילות התביעה הנזיקיות.
אך האם יש בהוראות סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין כדי לאיין את ההתיישנות בענייננו? לגישתי התשובה לכך שלילית, ואפרט.
בעניין דובק נקבע כי על סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין יש להחיל את כלל הגילוי האובייקטיבי לפיו על מנת לעכב את מרוץ ההתיישנות בשל גילוי מאוחר של עובדות מטריאליות לעילה, אין די בכך שאדם גילה את העובדות הללו באיחור. על התובע להוכיח כי אי הגילוי נבע מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, כדלקמן:

"הנה כי כן, פרשנות תכליתית של סעיף 89(2) לפקודה מביאה למסקנה כי מבחן הגילוי גם על פי הוראה זו הוא מבחן אובייקטיבי, המניח כי ההגנה הניתנת לתובע שגילה במאוחר את עובדת קיומו של נזק המהווה חלק מעילת התביעה נפרשת על מי שלא התרשל בגילוי, ונקט באמצעים סבירים כדי לגלות עובדות שהיו קיימות ב"כח" ביחס לנזק"
(עניין דובק, פסקה 24 לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'ה)

116. מהראיות שהוצגו לפניי, נושא שיווקו של מגרש 2234 נדון בין הנתבעים בלבד ולא הובא לידיעתו או תגובתו של מאיר. כך, אף לא אחד מהנתבעים הציג מסמך המעיד על פניה למאיר בנושא כוונתם לשווק את מגרש 2234 לצד שלישי. בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל את הטענה שמירוץ ההתיישנות החל בשנת 2000, עת התקבלה ההחלטה על שיווק מגרש 2234 לצד שלישי.
לכך יש להוסיף כי טענתם הכללית של הנתבעים, לפיה התובעים היו מודעים להליכי המכרז ותוצאותיו, לא הוכחה. הנתבעים לא צירפו את הודעות פרסום המכרז האמורות. הנתבעים אף לא הציגו ראיה כלשהי שיש בה ללמד כי מכירת הזכויות במגרש 2234 למר גולן ארמה הובאה לידיעת התובעים. נסיבות אלה הולמות את החלת "כלל ההתגלות" שטמון בחובו של סעיף 89(2) בפקודת הנזיקין.

117. עם זאת, באותם זמנים מאיר כבר התגורר בבית שבנה במגרש 2232. מאיר העיד לפניי כי מגרש 2232 נמצא "צמוד" למגרש 2234 [פר' עמ' 18, ש' 1]. בחקירה שכנגד הודה מאיר כי בשנת 2005 החל מר גולן ארמה לחפור במגרש 2234 [פר' עמ' 54, ש' 13-11]. גרסה דומה לפיה החלו לבצע עבודות תשתית במגרש 2234 נשמעה גם מפיו של שי [פר' עמ' 68, ש' 21-19]. [במאמר מוסגר: השיווק בוצע בחודש ינואר בשנת 2016 ולא ברור כיצד החלו עבודות החפירה קודם לכן. סוגיה זו לא הובררה לפניי. ייתכן כי החזקה במגרש נמסרה קודם לכן למר ארמה או שהעדים שגו בתשובתם באשר לשנה].
עליית דחפורים על הקרקע השכנה, מהווה את המועד האובייקטיבי המאוחר ביותר לגילוי הנזק. בשלב זה, כבר היו אמורים התובעים, כאנשים סבירים, לגלות ולהכיר בכך שמגרש 2234 נמכר לצד שלישי. בנסיבות שכאלה, אדם סביר היה ממהר להגיש את תביעתו לבית המשפט.

118. מהראיות שהובאו לפניי התרשמתי כי מאיר אכן הבין שבוצעה עוולה כנגדו. וכך הסביר מאיר בעדותו: "... ניגשתי למועצה ואמרתי להם אתם לוקחים את המגרש שאני אמור לקבל ומכרתם לצד ג'? הם גזלו ממני את הרכוש שלי ואת מה שהיה מגיע הם העבירו לאחרים ולקחו את הכסף ולא פיצו אותי בנושא הזה" [פר' עמ' 18, ש' 18-15]. אולם, למרות שכל זאת היה ידוע לתובעים בשנת 2005 או לכל המאוחר בשנת 2006, הוגשה התביעה דנן רק בחודש מאי בשנת 2014. מועד זה עולה על עשר שנים אשר נספרות ממועד אירוע הנזק (שנת 2000 עת הוחלט על שיווק המגרש או שנת 2003 עת הורתה רמ"י לעמידר לשווק את המגרש). לפיכך, אין בהוראות סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין ולגילוי המאוחר של הנזק כדי להועיל לתובעים. אני קובע אפוא, כי עילת תביעתם בנזיקין התיישנה.

אני ער למקום הנכבד שתפסה עילת הרשלנות בפסק הדין. בסופו של יום נמצא כי זו התיישנה ואין בה להקים לתובעים סעד אופרטיבי. עולה השאלה האם לא היה נכון יותר להדוף את עילת הנזיקין מראש באמצעות בחינת טענת ההתיישנות, חלף הדיון הנרחב אליו נדרשנו. בהקשר זה ייאמרו שניים:
הראשון הוא כי המסכת העובדתית מושא התביעה דנן היא מורכבת והתוצאה הסופית לא הייתה גלויה על פניה;
השני, ובכך עיקר – יש לקוות כי הרשויות הנתבעות אשר התרשלו באופן בו התנהלו בעניינה של משפחת דוידי יפיקו את הלקחים שיש ללמוד מפרשה עגומה זו. מנקודת מבט זו, יש ערך נורמטיבי למובא בעניין העוולה הנזיקית, שלא היה מתקבל אלמלא נדרשנו לבחינתה.
119. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים - והן נדחות.

120. יסודה של התביעה שלפניי בהתחייבות מצד גורמי היישוב בעין שריד, הרשות המקומית, רשות מקרקעי ישראל ועמידר כלפי משפחת דוידי, לפיה כנגד נטילת מקרקעין, מגרש דו משפחתי שכולל בית מגורים, ימסרו לה שני מגרשים למגורים. משפחת דוידי הסתמכה על ההתחייבויות והמצגים ולא התנגדה לתכנית איחוד וחלוקה, מכוחה הופקעו ממנה המקרקעין. אולם, הרשויות לא מילאו את חלקן ואף נהגו בחוסר תום לב וברשלנות, תוך ניצול פערי הכוחות שעמדו לזכותן. בסיומו של הליך משפטי ארוך ניתן לתובעים סעד שמשקף את שווי הזכויות במקרקעין שניטלו מהם ואת שוויו של בית המגורים שאותו עליהם לפנות. סעד זה אינו מבטא במלואו את המסכת העגומה שנגרמה לתובעים. עם זאת, יש בו להוות פיצוי סביר בגין מה שניטל מהתובעים ונמסר לרווחת בני הישוב עין שריד.

פסיקתה
121. התביעה מתקבלת בחלקה כנגד הוועדה המקומית.
אני מחייב את הוועדה המקומית לשלם לתובעים פיצויי הפקעה בגין חלק מהמקרקעין בשטח 750 מ"ר בסך 1,444,800 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 01.01.2018 (המועד הקובע בחוות הדעת) ועד למועד התשלום בפועל. וכן מחייבה בפיצויים בגין ערכו של בית המגורים בסך 180,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 18.05.2014 (המועד הקובע בחוות הדעת) ועד למועד התשלום בפועל.

בית המשפט מצפה כי התובעים יפנו את המקרקעין וימסרו אותם כשהם פנויים מכל אדם וחפץ בתוך שישה חודשים מיום תשלום פיצויי ההפקעה.

התביעה כנגד הנתבעים האחרים נדחית מחמת התיישנות.

122. באשר לחיוב בהוצאות משפט ובשכר טרחה – בהתחשב בהיקף ההליך ובעלויות הרבות שנדרשו התובעים להשקיע בכדי לקבל את שהובטח להם על ידי הרשויות ובשים לב לממצאים שעלו במסגרת פסק הדין, ביניהם: התנהלות בחוסר תום לב, התרשלות וניצול פערי הכוחות, אני רואה לנכון להשית הוצאות משפט ושכר טרחה על הצד הגבוה, אף כלפי הנתבעים אשר התביעה כנגדם נדחתה אך מחמת התיישנותה.
לפיכך, אני מחייב את הוועדה המקומית בהוצאות משפט בשיעור אגרת בית המשפט וכן בשכר העדים ועלות שכרם של כל מומחי התובעים (לפי חשבוניות). בנוסף, אני מחייב את הוועדה המקומית בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 200,000 ₪.
את הנתבעים האחרים אני מחייב בשכ"ט ב"כ התובעים בסך 15,000 ₪ לפי החלוקה הבאה: הוועד המקומי עין שריד והמועצה האזורית סך 15,000 ₪; מדינת ישראל (רמ"י ומשרד השיכון) 15,000 ₪; עמידר 15,000 ₪.

סכומי פסק הדין ישולמו בתוך 45 ימים מיום מתן פסק הדין

ניתן היום, ט"ו שבט תש"פ, 10 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.