הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 46971-07-19

לפני
כבוד ה שופטת מיכל נד"ב

המבקשת

הרטוב לוי בע"מ

נגד

המשיבה
הקרן לגאולת קרקע תכנון ופיתוח ישובים בע"מ

החלטה

לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבה להקצות או לפעול אצל הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי להקצאת המגרשים כהגדרתם להלן לצד ג' כלשהו.
ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבה לעשות דיספוזיציה במגרשים.
ליתן כל סעד שימצא בית המשפט לנכון.

תמצית הבקשה
המבקשת קבלן רשום עוסקת בביצוע עבודות בניה ופיתוח.
המשיבה שלה היה אמור להיות מוקצה השטח של ישוב אבני חפץ (להלן: "הישוב"), אישררה את ההסכם בין היישוב למבקשת.
ביום 25.12.08 נחתם הסכם בין המבקשת לבין הישוב (להלן: "ההסכם") לפי ההסכם על המבקשת לבצע עבודות תשתיות פיתוח ובניה של שכונת מגורים בשטח הישוב במגרשים 277 – 286 (מיועדים לבניית בתים דו משפחתיים) ומגרשים 1 – 49 ו-163 – 169 (מיועדים לבניית בתים חד משפחתיים) (להלן: "המגרשים" או "השכונה").
בסעיף 7 בהסכם נקבע כי מאחר שהמקרקעין נושא ההסכם אינם בבעלותו הישירה של הישוב אלא בבעלות המשיבה, יפעל הישוב ויעשה כל מאמץ על מנת למנוע מהמשיבה להקצות קרקע בשכונה כהגדרתה בהסכם.
על פי התב"ע שבתוקף ניתן לבנות במגרשים 56 בתים חד משפחתיים ו-160 יחידות דיור רוויות.
במכתב ועד הישוב מיום 14.5.12 הודע למבקשת על ההחלטה לשנות את הבתים במגרשים המיועדים לבניה דו משפחתית לבניה רוויה. סך הכל יחידות הדיור בשטח נושא ההסכם – 212.
המבקשת בהסתמך על הצהרות הישוב ביצעה עבודות פיתוח של השכונה, החלה בתכנון השכונה כולל העסקת יועצים והפקת תכניות וקידום התכנון מול הועדה המקומית לתכנון ובניה וקבלת היתרי בניה לעבודות.
לאחר שבוצעו חלק ניכר מעבודות הפיתוח והושקעו סכומים רבים בתכנון, נודע למבקשת כי קיימת בעיה עם הקצאת המגרשים למשפחות של רוכשים על ידיד המשיבה וכי בהתאם היא אינה יכולה לתת התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק למשכנתאות. זאת בניגוד להצהרות והתחייבויות הישוב בהסכם שאושרר על ידי המשיבה.
חרף פניות של המבקשת לא הוסדר נושא הקצאת המגרשים באופן שיאפשר לרוכשים לקבל משכנתא.
לאחר מאמצים הצליחה המבקשת לקבל אישור חלקי של הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי לרבע מן הבתים צמודי הקרקע ובעקבות כך הצליחה המבקשת לשווק, לבנות ולאכלס 19 יחידות דיור בשכונה.
בשנים לאחר מכן פעלה המבקשת מול הקרן ומול הממונה על מנת לנסות ולקדם את השכונה.
ב-29.5.17 פנה ב"כ המבקשת לישוב בדרישה לקיים הליך בוררות.
ביום 13.6.17 שלח מנהל המשיבה מכתב המופנה למבקשת ולישוב שעניינו הבוררות ביניהם וכתב שם, בין היתר, "במקרה של הליכה לבוררות רואה הקרן לגאולת קרקע את עצמה צעד, פסיבי או אקטיבי, בבוררות בהיותה הבעלים של הקרקע".
ביום 19.7.17 הודיע מנכ"ל לשכת עורכי הדין כי עו"ד בומבך ישמש בורר בסכסוך.
כתבי טענות בבוררות הומצאו ביום 11.10.18.
לכתב ההגנה צירף הישוב מסמכים שהפתיעו את המבקשת.
מדובר במכתב של היועץ המשפטי של הממונה מיום 30.10.16 שמופנה למשיבה ובמכתב מיום 10.2.2000 שלפיהם יכולה הקרן לפעול גם במגרשי הבניה הרוויה כפי שהיא פועלת במגרשים המיועדים לבניה חד משפחתית ודו משפחתית.
במכתב מיום 10.2.2000 אישר הממונה כי המשיבה מוכרת כחברה משכנת באתר הישוב וכי היא תנהל מרשם של זכויות וחובות של המשתכנים, תוציא התחייבויות לרישום משכנתא וכיוב'.
המכתבים הללו הוסתרו מן המבקשת.
ביום 14.2.19 שלח ב"כ הישוב הודעה למשיבה לפיה המבקשת הפרה את ההסכם ומשכך הגיש הישוב תביעה לביטול ההסכם ולתשלום חוב של המבקשת לישוב.
ביום 24.6.19 הודיעה המשיבה למבקשת כי היא מבטלת את אישרור ההסכם וכי בכוונתה להקצות את המגרשים לגוף אחר שבונה בתים ביישוב.
צו המניעה הוגש לאחר הודעה זו והוא דרוש על מנת לשמור על סטטוס קוו במקרקעין ועל מנת שלא להעמיד את בית המשפט בפני עובדות מוגמרות.
הענקת הסעד הזמני נחוצה כדי להקפיא את המצב הקיים ועל מנת שלא יתאפשר למשיבה להקצות את המגרשים לצד ג' כלשהו ובכך לסקל את זכותה של המבקשת במגרשים.
המבקשת הוכיחה עילת תביעה וראיות ומהימנות לכאורה כנדרש ברמה לכאורית לצורך מתן צו זמני.
מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת שכן הקצאת המגרשים לצד ג' תפגע במבקשת ותסב לה נזק בלתי הפיך של עשרות מיליוני שקלים. כמו כן, תגרום לפגיעה במוניטין שלה.
למשיבה לא ייגרם נזק בהיותה גוף שמנהל את המגרשים והיא אדישה לזהות החברה שבונה עליהם.

תמצית תגובת המשיבה
המשיבה אינה צד להסכם וההסכמה שניתנה לבקשת הישוב היא הסכמה מסויגת. לפי סעיפים 7(ה) ו-7(ט) ברור כי המשיבה נותרה סוברנית להחליט חד צדדית ועל פי שיקול דעתה להקצות את הקרקעות לגורם אחר גם בלי לבטל את ההסכם.
בהתאם לסעיף 3(א) בהסכם נמסרו למבקשת לבניה עד 76 יחידות דיור הגם שהתב"ע מאפשרת לבנות בחלק מהמגרשים עד 16 יחידות דיור.
ההסכם כלל תנאי מתלה בדמות קבלת אישורים לבניית דו משפחתיים על המגרשים המיועדים לבנייה רוויה.
במהלך 2012 פנתה המבקשת לישוב וביקשה שיתאפשר לה לבנות בנייה רוויה במקום בתים דו משפחתיים, הוועד בישיבתו מיום 1.5.12 אישר את הבקשה בכפוף לחתימת נספח מסודר, נספח כזה מעולם לא נחתם.
בפועל התחייבה המבקשת לקצב בניה של כ-10 עד 20 יחידות בשנה אך בפועל בנתה במשך 11 שנה 19 יחידות בלבד.
לוח הזמנים הוא התחייבות יסודית בהסכם.
המבקשת הותירה בקרקע מערומי מסלעות שגרמו להתפרצות מחלת הלשמניה בישוב.
כביש מס' 1 נמצא בתוואי הסופי של הקרקע שהוקצתה למבקשת. היום נדרש תכנונו מחדש עקב עבור הזמן.
צו המניעה שמבקש להותיר את המצב על כנו הוא בלתי נסבל. המבקשת חשפה את המשיבה ואת הישוב לתביעות כספיות של מיליונים בטענות של הפרת הסכמים מול יזמים אחרים.
ביום 14.2.19 הגיש הישוב תביעה לביטול ההסכם ולתשלום חוב של המבקשת.
על כן בדין ביטלה המשיבה את ההסכם עם המבקשת ובכל יום שעובר והקרקע מוקפאת, נגרמים למשיבה נזקים כבדים.
למבקשת פתוחה הדרך להגיש תובענה כספית שתתברר על פי שוויה.
לא הייתה כל מניעה למבקשת להתקדם בבניה.
דיון
אכן מדובר לכאורה בהסכם שלא בוצע על פי לוח הזמנים שנקבע בו, ושתמוה שעד היום משך 11 שנה נבנו אך 19 יחידות דיור מתוך היחידות המוסכמות.
עם זאת למבקשת טענות רבות כנגד המשיבה והיישוב בעניין זה. טענות אלה נתמכות לכאורה בעובדה שבמשך כל השנים לא הודיע היישוב על ביטול ההסכם, וממילא גם לא המשיבה. עם דרישת המבקשת לבוררות הודיעה המשיבה במכתב מיום 13.6.17 כי "במקרה של הליכה לבוררות רואה הקרן גאולת קרקע את עצמה צד פסיבי או אקטיבי, בבוררות בהיותה הבעלים של הקרקע". משמע הקרן גם 9 שנים לאחר ההסכם ולמרות אי העמידה בלו"ז לטענתה, לא הודיעה על ביטול אישרור ההסכם עם היישוב. היישוב הודיע על ביטול ההסכם רק ב-14.2.19.
המשיבה לא השכילה להסביר איזה שינוי חל בין יוני 2017 ליוני 2019 עת מתנהלת בוררות בין היישוב למבקשת, אשר מצדיק ביטול האישרור כעת.
המשיבה "האשימה" בטענותיה את המבקשת בפרוץ מחלת הלשמניה ביישוב. אך לא טרחה לעדכן כי כבר ביום 13.8.17 אישר וטרינר המועצה (מסמך במ/2) כי המבקשת עמדה בהנחיות המשרד להגנת הסביבה וכי החללים במסלעה נאטמו.
אשר לטענת המשיבה כי יש לדחות את טענת המבקשת באשר לזכותה לבנות בניה רוויה נוכח העובדה שהמבקשת לא חתמה על נספח מתאים בהמשך למכתב ועד היישוב מיום 14.5.12. הרי שגם כאן לא טרחה המשיבה להציג גם את במ/1 מיום 20.5.12 שם מבקש מנכ"ל המבקשת כי יוכן נספח והמבקשת תחתום עליו.
ארבעה מבחנים למתן צו מניעה זמני – סיכויי התביעה זכות לכאורה של התובע, מתן הסעד הכרחי לשמירת המצב הקיים, מאזן הנוחות הנזק שייגרם לכל אחד מן הצדדים ושיקולי יושר וצדק.
הזכות לכאורה - כפי שפרטתי לעיל, נוכח ההסכם שבין היישוב למבקשת אשרר אושרר על ידי המשיבה, ואשר נותר בתוקף משך 11 שנה עד להודעת המשיבה על ביטול האישרור, אני סבורה כי יש סיכוי לתביעה לצורך שלב זה של הדיון. כמו כן טענת המשיבה כי חלק מהמגרשים ההסכם לגביהם פקע עקב אי חתימת נספח להסכם הוכחה לכאורה כבעייתית.
אם המגרשים יוקצו לקבלן אחר ברי כי המבקשת לא תוכל לממש זכותה לבנייה בהתאם להסכם ובכך תסוכל אפשרות אכיפת ההסכם.
אשר למאזן הנוחות, המשיבה טענה טענות כלליות לעניין נזקים וגם בחקירה לא מסר המצהיר מטעם המשיבה כל פרטים ממשיים מלבד טענה בעלמא. לעומת זאת ברור שאם יוקצו המגרשים לקבלן אחר יגרמו למבקשת לכאורה הפסדי השקעות שכבר השקיעה והפסדי רווחים.
אני סבורה כי הסתרת המסמכים במ/1 ובמ/2 יש בהם משום חוסר תום לב של המשיבה.
המשיבה נקטה שיהוי רב בהגשת תביעתה על כן גם מטעם זה אין לשנות כעת את המצב הקיים עת כבר מתנהלת בוררות עם היישוב.
אשר על כן אני מורה כדלקמן:
ניתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבה להקצות או לפעול אצל הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי להקצאת המגרשים המפורטים בסעיף 3א. שבהסכם מיום 25.12.08
ניתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבה לעשות דיספוזיציה במגרשים הנ"ל.
תחילת תוקף הצו – מיידית.
עד ליום 10.8.19 שעה 12:00 על המבקשת להפקיד בתיק ביהמ"ש את כל הערובות הבאות:
התחייבות עצמית לפיצוי כל נזק העלול להיגרם למשיבה כתוצאה מצו זה, אם המבקשת לא תזכה בתביעתה או אם יפקע הצו מסיבה אחרת.
ערבות צד שלישי בעל יכולת פרעון, על סך 200,000 ₪, להבטחת התחייבותו העצמית של המבקש.
ערבות בנקאית אוטונומית, צמודת מדד וללא הגבלת תאריך פרעון, על סך 100,000 ₪.
לא יופקדו הערובות במועד – יפקע תוקף הצו.

ניתנה היום, כ"ח תמוז תשע"ט, 31 יולי 2019, בהעדר הצדדים.