הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 4437-04-15

בפני
כבוד השופטת דפנה בלטמן קדראי

בעניין:

התובע

איתן חלה
ע"י ב"כ עו"ד פולק
ובייצוג נוסף באמצעות עו"ד ליבונטין, כונס נכסים בתיק הוצל"פ 01-XX708-07-3

נגד

הנתבעים

חיים אברהמי
עי" ב"כ עו"ד אבנר מנוסביץ'
2. נמחק
3. אגף מס הכנסה מיסוי מקרקעין (פתח תקווה)
ע"י ב"כ פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)
4. הבנק הבינלאומי
ע"י ב"כ עוה"ד נמרוד דרזנר
5. עו"ד מרים זפט ועו"ד אלונה בומגרטן (נאמנות נכסי החייב יצחק בן משה, המצוי בהליכי פשיטת רגל)
ע"י ב"כ עוה"ד סיגל זפט ו/או איילת ווסוקי-דולב
6. עו"ד גלעד ליפקר דגן – המנהל המיוחד על נכסי חיים אברהמי

ובעניין:

התובעות שכנגד

עו"ד מרים זפט ועו"ד אלונה בומגרטן (נאמנות נכסי החייב יצחק בן משה, המצוי בהליכי פשיטת רגל)
ע"י ב"כ עוה"ד סיגל זפט ו/או איילת ווסוקי-דולב

נגד

הנתבעים שכנגד
איתן חלה
ע"י ב"כ עו"ד פולק
ובייצוג נוסף באמצעות עו"ד ליבונטין, כונס נכסים בתיק הוצל"פ 01-XX708-07-3
חיים אברהמי
עי" ב"כ עו"ד אבנר מנוסביץ'
עו"ד גלעד ליפקר דגן – המנהל המיוחד על נכסי חיים אברהמי
לשכת רישום המקרקעין בפתח תקווה
ע"י ב"כ פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)

פסק דין

רקע והצדדים להליך
לפני תביעה ותביעה שכנגד שבליבן מחלוקת בעניין הזכויות בנכס מקרקעין, הידוע כגוש 6355 חלקה 155, המהווה מחצית ממגרש המצוי ברחוב צ'לנוב בפתח תקווה (להלן: "הנכס"). הנכס הוא מושא הסכם מכר מיום 15.1.2012, שהצדדים לו הם המוכר - התובע, איתן חלה (להלן: "איתן") והקונה - חיים אברהמי, הנתבע 1 (להלן בהתאמה : "אברהמי" ו"הסכם המכר", אשר הינו מוצג ת/7א וגם נספח ז' למוצג ת/29).
הולדת ההליך במחלוקת לעניין תוקפו של הסכם המכר.
בתביעה העיקרית עותר איתן להצהיר על ביטול הסכם המכר, וכן להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת אברהמי על הנכס (להלן: "הערת האזהרה") ולהורות עוד על מחיקת עיקולים שנרשמו על זכויות אברהמי בנכס בלשכת רישום המקרקעין. זאת, בטענה כי איתן הוא בעל הזכויות בנכס, כי לא התקשר בהסכם המכר, לא הסכים לו ולא היה מודע לו. לטענת איתן חתימתו הנחזית על גבי ההסכם זויפה על ידי אחיו, יצחק בן משה חלה ( להלן: "יצחק"), אשר עשה שימוש במסמכים נעדרי תוקף שחלקם זויפו וחלקם אומתו על ידי עו"ד בן הרואה בשגגה ומתוך הטעיה, לרישום הערת האזהרה.
הנתבע 1 בתביעה העיקרית, אברהמי, אינו כופר בכך שעל הסכם המכר חתם יצחק, אך טוען כי עשה זאת כדין, נוכח כך שהזכויות בנכס הן של יצחק ורישומן על שם איתן אינו משקף את מצב הבעלות בהן. אברהמי אף טוען כי רכש זכויות כדין בנכס על פי המצגים שהוצגו לגבי תוקף פעולותיו של יצחק בנכס, לרבות ייפוי כח ומסמכים בחתימת עו"ד בן הרואה. בהגנתו גם טען אברהמי כי אין לו ידיעה אישית מי בעל הזכויות האמיתי במגרש, ועל כן גם הציע לרכשו שוב מאיתן תוך תשלום תמורתו המלאה, אך זאת מבלי לגרוע מיתר טענותיו ( ראה בעמ' 3-5 בכתב הגנתו).
הנתבעים 2 עד 4 אינם חשובים לצורך ההכרעה בתביעה זו. נתבע 2 כבר נמחק, נתבעים 3-4 קיבלו פטור מהתייצבות והודיעו כי אינם נוקטים עמדה לגבי תוצאתו.
הנתבעות 5 (בחלק מהמסמכים כונו "נתבעות 6"), עו"ד זפט ועו"ד בומגרטן, הן נאמנות על נכסי יצחק, אחיו של איתן, שמצוי בהליכי פשיטת רגל (להלן: "הנאמנות"), וצורפו לתביעה כנתבעות, על פי החלטת בית המשפט בפרוטוקול דיון מיום 15.9.2016.
הנאמנות אף הגישו תביעה שכנגד, שעתירתה מתן צו הצהרתי על פיו הזכויות בנכס הן של יצחק. טענתן בהגנתן ובתביעה שכנגד היא כי רישום הנכס על שם איתן אינו משקף את הבעלות האמתית בו, שכן נעשה למראית עין בלבד. כן טוענות הן לבטלות הסכם המכר בשל פגמים שונים שנפלו בו, לרבות חתימת יצחק במקום איתן וכן בהיותו משום הברחת נכסים, העדפת נושים אסורה והענקה בטלה ובהיותו הסכם בלתי ישים או צליח, שכן התמורה אשר נקבעה בו לא שולמה ולא ניתן לשלמה. הנתבעים בתביעה הנגדית הם איתן ואברהמי. נתבעים נוספים בתביעה הנגדית לא התייצבו להליכים ולא הביעו עמדה לגבי התוצאה ואינם חשובים לדיון ולהכרעה.
ייחודו של ההליך בכך שכנגד כל הצדדים הטוענים לזכויות בנכס מתנהלים הליכים הננקטים נגדם כחייבים, ועל כן ענייניהם, כולם או חלקם, מנוהלים על ידי בעלי תפקידים, כדלהלן:
לאיתן חובות בהוצאה לפועל בתיק מס' 01-XX708-07-3, בו מונה עו"ד ליבונטין ככונס נכסים על הנכס לשם מימושו (להלן: "כונס הנכסים"). על כן, בהמשך לבקשתו מיום 11.6.2017 ונוכח עניינו בנכס ובזכויות בו, הוריתי בהחלטתי בפרוטוקול דיון מיום 15.6.2017 על צירופו להליכים. בהחלטתי זו אף הוריתי, כי התביעה תמשיך להיות מנוהלת באמצעות עו"ד פולק אשר ייצג לעניין זה אף את אינטרס כונס הנכסים, תוך שתישמר לכונס הנכסים הזכות לפנות לבית המשפט בכל עניין בהקשר להמשך הייצוג.
בתקופת ניהול התביעות ההדדיות בהליך דנא, התנהל נגד אברהמי תיק פשיטת רגל, בו מונה לו מנהל מיוחד, עו"ד ליפקר. עו"ד ליפקר צורף להליך כנתבע נוסף (נרשם כנתבע 6 בכותרת פסק הדין, כונה בחלק מהמסמכים "נתבע 7"). במהלך ניהול ההליכים הוכרז אברהמי כפושט רגל וכונס הנכסים הרשמי מונה לנאמן על כל נכסיו.
יצחק הוכרז כפושט רגל כבר בשנת 2014. נכסיו מנוהלים על ידי הנאמנות שהן הנתבעות 6 והתובעות שכנגד כאמור לעיל.

השתלשלות העניינים
רישום הנכס
הנכס רשום במרשם המקרקעין וזכות הבעלות הרשומה בו היא של צבי נקר נאג'י ז"ל (להלן: "נאג'י"). על זכות זו נרשמה הערת אזהרה לטובת איתן וזאת מכוח הסכם רכישה מיום 2.10.1994 שנחתם בין המוכר נאג'י, לבין הרוכש, איתן (להלן: "הסכם הרכישה" שהינו מוצג ת/5, וכן ראה נסח הרישום, מוצג נ/1).
הסבר מניח את הדעת לכך שהזכויות במגרש טרם נרשמו ניתן רק על ידי איתן. לטענתו, הזכויות אשר רכש מנאג'י עוד בשנת 1994, אמורות היו להירשם על שמו עוד בשנת 1995, אולם הדבר לא נעשה עד היום, על רקע חובות מיסוי בגינן לא ניתן היה להעביר את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמו, ואף עקב מניעויות נוספות שנוצרו במהלך השנים לרבות שיעבוד הנכס לטובת צד ג' (ראה בעמ' 99-100 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 27.12.2017) . נסח הרישום (מוצג נ/1) אמנם מוכיח רישום הערות רבות של רשויות המס על זכויות איתן. אעיר כי אף יצחק נדרש לנושא זה בעדותו, עדות אותה מצאתי פחות סבירה או משכנעת (ראה בעמ' 200 לחקירת יצחק, פרוטוקול דיון מיום 7.6.2018).
את השלמת רכישת הנכס ברישום מבטיח ייפוי כוח בלתי חוזר שחתם נאג'י, המסמיך את עו"ד בן הרואה, אשר ייצג את נאג'י בהסכם המכר, למכור, לקנות ולהעביר וכן להשכיר או להחכיר את הנכס על שם איתן (כמו גם על שם רוכשי המחצית השניה של המגרש, שאינם חשובים לענייננו). העתק מייפוי הכוח המקורי הוגש כמוצג ת/3 (להלן: " ייפוי הכוח המקורי").
על הסכם המכר ועל רישום הערת האזהרה
הסכם המכר נערך ונחתם על ידי יצחק ואברהמי ביום 15.1.2012, ועל פיו מכר איתן את זכויותיו בנכס לאברהמי. המוכר על פי ההסכם, בהתאמה אף לתיעוד הזכויות בנכס, הוא איתן. חתימת המוכר היא חתימתו של יצחק. התמורה הנקובה בהסכם המכר היא סך 900,000 ₪, שיש לשלמה במועד חתימת ההסכם. אלא, כפי שיובהר להלן, התמורה אינה בתשלום מזומן, אלא במעין קיזוז אל מול עסקה אחרת מהתקשרות קודמת .
קדמה להסכם המכר התקשרות מיום 25.11.2011, בה מכר אברהמי לזוהרה, אמו של יצחק, באמצעות יצחק, דירה במגדלי נאמן בתל אביב ( להלן בהתאמה : "הדירה במגדלי נאמן" ו "הסכם מגדלי נאמן", המסומן כמוצג ת/27).
במכתב בחתימת אברהמי, מיום 5.3.2012, שכותרתו " אישור והסכמה בלתי חוזרת" המיועד ליצחק ולזוהרה אמו, מאשר אברהמי כי קיבל תמורה בסך של 900,000 ₪ על חשבון תמורת הדירה במגדלי נאמן על ידי קיזוז תמורת הנכס, הקבועה בהסכם המכר ( ראה מוצג ת/30).
אין מחלוקת כי אברהמי ביטל את הסכם מגדלי נאמן ולמעשה אינו יכול להשלים את ההתקשרות במכר דירה זו. ממילא הוכח כי אברהמי לא שילם בכל שלב תמורה עבור הנכס וכי תשלום התמורה בדרך שהוסכמה על יצחק ואברהמי אינה אפשרית עוד ( ראה סעיף 40 להגנת אברהמי מפני התביעה שכנגד; בעמ' 155 לחקירת אברהמי, פרוטוקול דיון מיום 6.2.2018; בעמ' 201-203 לחקירת יצחק, פרוטוקול דיון מיום 7.6.2018 וכן טיעוני כל יתר הצדדים לעניין אי צליחות העסקה מושא הסכם המכר).
להבטחת זכויות אברהמי כקונה על פי הסכם המכר, נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובתו על זכויות נאג'י. הערה זו נרשמה על פי בקשה לרישום הערת אזהרה, שנחתמה על ידי עו"ד בן הרואה והוגשה ללשכת הרישום על ידי יצחק (ראה מוצג ת/7 וכן כתב הסכמה לרישום הערת אזהרה בחתימת עו"ד בן הרואה המסומן כמוצג נ/6). בין מסמכי הבקשה לרישום הערת האזהרה מצוי העתק ייפוי כוח, הנחזה לייפוי הכח המקורי, כשהוא מאומת על ידי עו"ד בן הרואה (מוצג ת/4, להלן: "ייפוי הכח המאומת").
עו"ד בן הרואה העיד כי המסמכים התומכים ברישום הערת האזהרה והאימותים שערך הוצאו ממנו, כמיופה הכח של נאג'י, במרמה, לאחר שיצחק הציג לפניו את הסכם המכר ולאחר ששוכנע על ידי יצחק כי הסכם המכר נחתם על ידי איתן. עו"ד בן הרואה אף העיד כי מסמכים נוספים, אשר שימשו לצורך רישום הערת האזהרה, הנחזים להיות חתומים על ידו לא נחתמו על ידו מעולם (ראה בעמ' 67-68, 70-72 לחקירת עו"ד בן הרואה, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017). יצחק אישר בעדותו במקצת את טענת בן הרואה, כאשר העיד כי עו"ד בן הרואה ראה בו, ביצחק, את איתן, הבעלים (ראה בעמ' 194, 210 לחקירת יצחק, פרוטוקול דיון מיום 7.6.2018). ממילא אישר בכך כי עו"ד בו הרואה הניח כי איתן הוא המבקש להתקשר בהסכם המכר ולפעול על פיו ולא העלה בדעתו שלא איתן הוא החתום על הסכם המכר.
ייפוי הכח המאומת שונה מייפוי הכח המקורי, שכן הוספו בו - בהמשך לכיתוב "למכור ולהעביר, להשכיר, להחכיר ל.... וחלה איתן" המילים "ו/או לפקודתם" אשר אינן מצויות בייפוי הכוח המקורי (ראה את ייפוי הכוח המאומת, מוצג ת/4; כן ראה בעמ' 65-68 לחקירת עו"ד בן הרואה, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017). כיתוב נוסף זה אפשר את רישום הערת האזהרה גם לטובת אברהמי ששמו לא נרשם כרוכש ובעל זכות בנכס, בייפויי הכח המקורי. לעניין זה טענו התובע והנאמנות כי ייפוי הכח המאומת מזויף ואילו עו"ד בן הרואה תמך בטיעון זה בכך שהעיד כי ייפוי הכח המקורי לא עמד מול עיניו שעה שאימת לבקשת יצחק את ייפוי הכח המאומת (ראה תצהיר עו"ד בן הרואה המסומן כמוצג ת/6; בעמ' 67-68 ו-71 לחקירת עו"ד בן הרואה, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017 וכן בעמ' 87-89 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 27.12.2017). כאן אף המקום לציין כי במוצגים שהוגשו לתיק נכללים כמה נוסחים שונים של ייפוי הכח, באימותים שונים ובתכנים שונים (ראה מוצגים ת/3, ת/4, נ/2, נ/4).
כבר אקבע כי קיומם של מספר נוסחים לייפויי הכח, וכן כל יתר הנסיבות, לרבות העדר הסבר לריבוי הנוסחים, חתימת הסכם המכר שלא על ידי איתן ומעורבותו הגבוהה של יצחק בחתימת הסכם המכר וברישום הערת האזהרה, מחייבים את המסקנה כי ייפוי הכח המאומת אמנם מסמך מזויף.
מצאנו, אם כן, כי הסכם המכר נחתם שלא על ידי איתן, בעל הזכויות מכח הסכם הרכישה והערת אזהרה שנרשמה מכוחו , וכי הערת האזהרה (על שם אברהמי) נרשמה תוך שימוש בייפוי כח מזויף ואימות שהושג במרמה.

דיון והכרעה
ההליכים נגד אברהמי
הצדדים חלוקים על תוקפו של הסכם המכר וגם על הבעלות בזכויות בנכס.
התובע, איתן, הוא היחיד הטוען כי הוא בעל הזכויות בנכס. יתר הצדדים מחזיקים בגרסה כי יצחק הוא בעל הזכויות בנכס ואילו איתן הוא איש קש שהרישום לטובתו פיקטיבי או מי שנרשם כנאמן על זכויות יצחק.
אברהמי הוא היחיד הטוען כי הסכם המכר תקף. יתר הצדדים טוענים לנפסדותו, כל אחד מטעמיו.
בהליכים המתנהלים נגד אברהמי, ובראש ובראשונה בתביעה העיקרית, יש להחליט לגבי תוקפו של הסכם המכר.
לאחר תום שמיעת הראיות הוכרז אברהמי כפושט רגל (הכרזה קדמה למעשה לשלב זה, אך עוכבה בהחלטת בית המשפט העליון, ובסופו של יום בוטל העיכוב (ראה לעניין זה החלטת בית המשפט העליון בע"א 6050 – ד' מיום 14.11.2018, שהוגשה לתיק על ידי עו"ד ליבונטין).
בנסיבות אלה צפוי היה כי תוגש בקשה מטעם כונס הנכסים הרשמי או המנהל המיוחד של אברהמי, להורות על עיכוב ההליכים נגדו בתיק זה. אלא, שבקשה כאמור, או עמדה אחרת מאת הכנ"ר, לא הוגשה, למרות החלטותיי מיום 6.9.2018 (עוד בעת ההכרזה על פשיטת הרגל טרם העיכוב כאמור לעיל) ומיום 18.11.2018 (לאחר ביטול העיכוב).
משלא הוגשה בקשה לעיכוב ההליכים, ונוכח שלב הדיון, וגם בהתחשב בכך שניתנה הזדמנות לנציגי נושיו של אברהמי להתערב בדיון (שהרי עו"ד ליפקר, המנהל המיוחד על נכסיו הוא צד להליך), מצאתי כי אין להידרש לשאלת עיכוב ההליכים נגד אברהמי בשלב זה. על כן יש למצות ולהשלים את ההליך כלפיו.
אברהמי לא הגיש סיכומים מטעמו, וזאת הגם שחלף המועד, והגם שניתנה הזדמנות להגישם בין לבא כוחו (אשר המנהל המיוחד לאורך ההליך לא מנע המשך ייצוגו על ידו) ובין לכנ"ר.
בנסיבות אלה, ובהתחשב בהוראת תקנה 160(ד) ותקנה 157(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, מצאתי כי יש לקבל את התביעות נגד אברהמי, ולהורות כי הסכם המכר אינו חוקי ועל כן בטל. בגדר כך הנני מקבלת את התביעה הראשית של איתן נגד אברהמי ומורה על ביטול המכר לאברהמי וביטול ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו וכן ביטול כל עיקול אשר נרשם על זכויות אברהמי מכח הערה זו.
כפי העולה מתיאור העובדות וההכרעות לעיל ועוד להלן, ממילא גם מהבחינה המהותית, נוכח כשלים משמעותיים רבים שנפלו בהסכם המכר, מורה הייתי על קבלת התביעה נגד אברהמי. הסכם המכר לא נחתם על ידי איתן, אשר הוא בעל הזכויות בנכס. נאמנות אינה מפקיעה את כוחו של הנאמן מלהעביר את הזכויות הרשמות על שמו בעצמו. גם רישום פיקטיבי על שם איתן, אם היה, אינו מאפשר את שלילת הזכויות הרשומות מבעליהן לכאורה, ללא חתימתו. יצחק חתם בשם איתן ללא ייפוי כח, וממילא חתימתו איננה מחייבת או יוצרת התקשרות בת תוקף.
לעניין זה אעיר כי בין המסמכים שהוגשו במהלך שמיעת הראיות, מצויים גם נוסחים שונים של ייפויי כח, לפיהם עו"ד בן הרואה ייפה כוחו של יצחק לפעול בשם נאג'י (נ/5, נ/13, נ/15). עו"ד בן הרואה הכחיש חתימתו על ייפויי כח אלה ועל כן לא הוגשו באמצעותו, אלא בגדר ראיות ההגנה (ראה בחקירת בן הרואה בעמ' 71-72, פרוטוקול מיום 4.12.2017). אלא, שגם יפוי כח זה הופיע בכמה נוסחים, באופן המלמד על בעייה במהימנות המסמך. כמו כן, יצחק עצמו לא עשה שימוש בייפויי כח נטען זה לצורך רישום הערת האזהרה, ולכן יש להניח כי נערך בשלב מאוחר יותר לחתימת הסכם המכר. בנסיבות אלה אינני מייחסת משקל או חשיבות למוצגים נ/5, נ/13, נ/15, והנני דוחה טיעון לפיו יצחק פעל מכח ייפוי כח בחתימתו בשם איתן על הסכם המכר.
הערת האזהרה נרשמה, כפי שנקבע לעיל מכח ייפוי כח מזויף.
אברהמי עצמו הודה כי אין לו ידיעה מי בעל הזכויות ומכל מקום אף אישר כי מעולם לא בדק מול איתן את מצב זכיותיו והסכמותיו (ראה בעמ' 159-160 וכן בעמ' 168-169 לחקירת אברהמי, פרוטוקול דיון מיום 6.2.2018) .
על כך יש להוסיף כי הוכח שהסכם המכר הוא חלק משרשרת הסכמים שלא ניתן היה וממילא גם אי אפשר כיום לממשם, ושהצדדים החתומים עליהם עצמם נמנעו מלפעול להשלמתם, ואף טוענים לבטלותם, כולם או חלקם.
די בכל אלה בכדי להיעתר לתביעה נגד אברהמי, וליתן את כל סעדיה, וכך אני מורה.

הכרעה בשאלת הזכויות בנכס
המחלוקת אשר נותר להכריע בה היא בשאלת הזכויות בנכס – האם בעל הזכויות בנכס הוא איתן או יצחק. במחלוקת זו יש לפסוק בהתחשב בטיעוני הצדדים, על פי הראיות אשר הוגשו ונשמעו ובהתחשב בנטל הראיה.
הנכס נרכש בהסכם רכישה מיום 2.10.1994 שנחתם בין המוכר, נאג'י, לבין מי שרשום כרוכש, איתן, אשר לזכותו אף נרשמה הערת אזהרה ולזכותו ולטובתו הופקד ייפוי הכח המקורי. משכך, הגם שהמכר לא הסתיים ברישום, אזי התיעוד והרישום הקיימים מוכיחים לכאורה את זכותו של איתן בנכס, ועל כן הנטל להוכיח כי רישומו של איתן אינו מעיד על זכויותיו בנכס, בהיותו פיקטיבי או בהיותו נאמן, חל על אלו הטוענים זאת.
איתן ביקש להוכיח את זכותו בעדותו, אשר במהלכה הוגשו מסמכים רבים, בעדות עוה"ד יעקב חנגל המייצג את הבעלים של המחצית השנייה של המגרש (הנכס הוא מחצית ממגרש, כמוגדר לעיל), ובעדות עוה"ד אליהו בן הרואה שייצג את נאג'י בהסכם הרכישה ואף היה מעורב בנושא מסמכי הערת האזהרה לטובת אברהמי.
ראיות נוספות הוגשו רק על ידי אברהמי – אשר כללו את עדותו, את עדותו של עד ההגנה יעקב גרגיר (עדות שלא סייעה לדבר) ואת עדותו של יצחק.
מטעם הנאמנות לא הוגשו ראיות.
מטבע הדברים, העדויות הרלבנטיות ביותר הן של הקרובים לעניין, היחידים אשר המידע כולו ברשותם, האחים – איתן ויצחק. עדים אלה מסרו עדויות מנוגדות ואלה נסובו על השאלות מאילו כספים מומנה רכישת הנכס, מה מקורם, בזיקה למקורות הפרנסה של האחים בתקופה הרלבנטית, מי מבין האחים היה מעורב ברכישתו ובניהולו, אילו הסכמות שררו בין האחים וכדומה. במהלך עדויותיהם אף הגישו העדים מסמכים שונים.
איתן העיד כי החל להתפרנס מעסקי בניה מגיל צעיר, כאשר עם שחרורו מהצבא בשנת 1992, במקביל ללימודי הנדסאות בנין, החל בביצוע עבודות קבלניות. עוד העיד איתן כי הוא זה אשר הקים את עסקי הבניה והעסיק את אחיו יצחק, שלימים אמנם ניהל אותם ואף קיבל לבעלותו את מלוא הזכויות בחברת הבניה. איתן העיד כי רכש את הנכס מכספיו ותיאר את מקורותיהם כולל המצאת דו"ח מאזן ובהמצאת הד"וחות שהגיש למס רכוש, ואף העיד אודות זיקתו לנכס (ראה בחקירות איתן בעמ' 79-80, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017; בעמ' 85, 94, פרוטוקול דיון מיום 27.12.2017; בעמ' 114, פרוטוקול דיון מיום 5.2.2018. כן ראה מוצגים ת/13,ת17, ת/18, ת/20).
יצחק, מנגד, העיד עדות הפוכה, לפיה בהיותו האח הבוגר, הוא זה אשר מימן את רכישת הנכס, כמי שהתפרנס כבר מגיל צעיר, הקים עסקים, תוך שימוש בשם אחיו איתן, והוא זה אשר העסיק את איתן, שכל פעולותיו, לרבות חתימותיו, נעשו לפי הוראותיו שלו (ראה בחקירות יצחק בעמ' 122-124, פרוטוקול דיון מיום 5.2.2018; בעמ' 181-182, 194, 200, 205-208, 209, פרוטוקול דיון מיום 7.6.2018).
עדים אלה הרשימו במידת המוטיבציה הרבה שהייתה להם לשכנע בצדקתם, בכמות המידע אשר הרעיפו על בית המשפט, בעדות ובמסמכים, במידת הבקיאות שהפגינו בכל פיסת נייר ופרט וברמת ההכנה הגבוהה לקראת מתן עדותם. ניכר כי שניהם ניחנו ביכולת טיעון ושכנוע וביכולת ליתן או לאלתר תשובה לכל קושיה.
כבר אקבע, כפי שכבר ניתן להבין מההתרשמות שתוארה לעיל, לא הייתה ספונטניות בעדות מי מבין עדים אלה, ואף יש לומר כי כל אחת מהן הותירה אחריה סימני שאלה ותהיות. ואולם, בעיית המהימנות הקשה ביותר עומדת לפתחו של העד יצחק. התנהלותו, כמו גם עדותו של עד זה , התאפיינו בניסיונו ת בוטים למניפולציה, בתחכום רב, מתוך שניסה להתערב בדיון ולכוונו, תוך זלזול בחובת העדת האמת ובסדרים הנהוגים בבתי המשפט ותוך הצגת מסמכים שעל פניהם נחזים להיות מסמכים כוזבים.
כך, למשל, הציג יצחק לבית המשפט מסמכים במהלך דיון כשהוא טוען לכך שכולם הם מסמכי מקור, אך לא נשמע להנחיית בית המשפט אשר הורה לו להגישם. כאשר הבחין בית המשפט בכך שבמסמך שהוצג כמסמך מקור גזורה שורה של חתימה, שלא כמו במסמך אחר הנחזה להיות מקור, משך העד את המסמך האמור מעם דוכן בית המשפט וסרב להוראת בית המשפט לשוב ולהגישו (ראה החלטותי בעמ' 130 ו-132 בהתאמה וכן עדות יצחק בנושא זה בעמ' 130-132 לחקירתו, פרוטוקול דיון מיום 5.2.2018).
אין צריך לומר כי הן קיומו של מסמך גזור כאמור והן ההתנהלות אשר למדה על היעדר מורא וחוסר נכונות לסייע לחקר האמת, מבססים התרשמות לגבי העדר אמינות ומהימנות לעדות יצחק.
לכך יש להוסיף את השוני שבין מסמך ייפוי הכח המקורי ( מוצג ת/3), לבין זה המאומת, שבו עשה יצחק שימוש לשם רישום הערת אזהרה לטובת אברהמי ( ראה מוצג ת/4), את קביעתי בהחלטתי לעיל לפיה יצחק השתמש בייפוי כח מזויף לשם רישום הערת האזהרה, ובוורסיות נוספות של מסמך זה ( נ/2, נ/4). לכך יש להוסיף מסמכים נוספים הנחזים לבלתי אותנטיים, כולם נערכו, נמסרו או נשמרו אצל יצחק ( ראה מוצגים נ/13, נ/14 ו– נ/15).
על אלה יש להוסיף עוד את טיעוניו המתפתלים של יצחק בעדותו לפיהם מאז ומתמיד פעל בכדי להסתיר נכסיו (ראה בעמ' 191 לחקירת יצחק, פרוטוקול דיון מיום 7.6.2018). טיעון זה, המלמד על מוטיבציה להסתרות מרמה, נתמך אף בגרסת הנאמנות, שנתמכה בפסיקה, על פיה את כל רכושו נהג יצחק להסתיר ברישומים כוזבים על שם בני משפחה ( ראה בפיסקה 17 לסיכומי הנאמנות).
כל אלה ועוד הביאוני לקבוע כי אין לבסס ממצאים כלשהם על עדותו של יצחק ואף לא על מסמכים שהוצגו לביסוס גרסתו או מטעמו.
על כן, בסופו של יום העדפתי את עדות איתן, שלמרות חסרונותיה, הייתה עקבית ולא נלמדו מתוכה או מתוך ראיות חיצוניות לה פגעי מהימנות. אף לא מצאתי דופי במוצגים אשר הוגשו מטעמו, ואשר כללו דוחות כספיים שונים שביססו טענותיו לגבי מצבו הכלכלי במועד ההתקשרות בהסכם הרכישה.
לאחר כל אלה אדרש לקביעות בנושאים רלבנטיים העולים מתוך העדויות והמסמכים שהוגשו:
יצחק ואיתן הם שניים מבין שישה אחים – ארבע אחיות ושני אחים. שמה של אמם זוהרה ז"ל. איתן יליד שנת 1970 ויצחק, הגדול ממנו ב-11 שנים, יליד שנת 1959.
איתן ויצחק פעלו בשיתופי פעולה בעסקים בתחום הבניה משנת 1992. בשנה זו שוחרר איתן מהצבא והחל ללמוד הנדסאות בניין. עסקים אלה נשאו את שמו של איתן (עסק פרטי בשם "איתן קבלנות ובניין" (להלן: "העסק") ולאחריו חברה בשם נווה איתנים (להלן: "נווה איתנים"), אשר כל אחד מהאחים החזיק בשנים הראשונות לפעילותה במחצית ממניותיה (ראה בעמ' 99 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 27.12.2017) .
איתן היה פעיל בעסקים אלה בתחום המקצועי של הבניה ואילו יצחק בתחום הניהול העסקי, המו"מ, החוזים וכיוב' (ראה בעמ' 50-52 לחקירת עו"ד חנגל, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017).
בתקופת ניהול עסקי הבניה רכשו האחים מגרשים בעיר פתח תקווה, בין היתר את הנכס מושא התביעה דנא ברחוב צ'לנוב. בחלק מהנכסים אף פעלו כקבלנים לבניית דירות למגורים ( ראה בעמ' 191 לחקירת יצחק, פרוטוקול דיון מיום 7.6.2018).
יצחק היה פעיל ביוזמה ובמשא והמתן לרכישת הנכס. כך עלה מעדותו המוקדמת של עו"ד בן הרואה ( ראה בעמ' 67,69 לחקירת עו"ד בן הרואה, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017), ובכך גם הודה איתן ( ראה בעמ' 78-79 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017; בעמ' 114 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 5.2.2018).
השיקים לתשלום בגין הנכס מכח הסכם הרכישה נחתמו על ידי איתן ועותקיהם נשמרו בידו, יחד עם כל מסמכי העסקה המקוריים ( ראה מוצג ת/13 וכן בעמ' 79-80 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017). הנכס נרשם כאמור על שם איתן.
בהסכם הרכישה היה המוכר, נאג'י, מיוצג על ידי עו"ד בן הרואה, ואילו הקונה, איתן, יוצג על ידי עו"ד חסון (ראה בעמ' 67, 69 לחקירת עו"ד בן הרואה, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017).
איתן נהג מנהג בעלים בנכס. כך מתוך עדות עו"ד חנגל לגבי ניהול מו"מ מול איתן בעניין הנכס כבר בשנת 2011 ולגבי התנהלות איתן לשמירה על זכויותיו בנכס ( ראה ייפויי הכח לעו"ד חנגל, מוצגים ת/1 ו- ת/2 ועדותו בעניין זה כאמור לעיל בעמ' 50-52, פרוטוקול דיון מיום 4.12.2017). כך גם נלמד מפעולתו של איתן בהגשת הליך זה בסמוך לאחר שגילה את דבר הסכם המכר. ראה לעניין זה אף עדותו אודות נסיבות הגילוי של הסכם המכר (ראה בעמ' 87-92, 103 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 27.12.2017).
יצחק נהג שלא לרשום נכסים ופעילות על שמו. על כן רשם מניות בעסקים על שם איתן, מגרשים שונים על שם בני משפחה אחרים ועוד. טענה זו מתאימה להחלטות שהתקבלו בפסקי דין שעניינם הברחת נכסים ועוד נגד יצחק, ראה פסק דינה של השופטת ר' שמולביץ בה"פ (מחוזי מרכז) 16519-06-13 בנק מזרחי טפחות פתח תקווה סניף רוטשילד נ' יצחק חלה בן משה (פורסם בנבו, 30.01.2017) וכן פסק דינו של השופט י' קינר ב ה"פ (מחוזי מרכז) 2923-04-13 בנק מזרחי טפחות בע"מ נ' יצחק חלה (פורסם בנבו, 10.08.2014) (שני פסקי דין אלה יכונו להלן: " פסקי הדין").
יחד עם זאת הוכח כי יצחק נהג גם אחרת - כך לגבי בית מגוריו אותו רכש בשנת 1990 עליו נרשמה הערת אזהרה לטובתו, וכך גם לגבי מניות חברת נווה איתנים אשר היו רשומות על שמו משנת 1998, וכן אזכור מגרש נוסף על שמו של יצחק בישוב אליכין (ראה בעמ' 137 לחקירת יצחק, פרוטוקול דיון מיום 5.2.2018 , ראה סעיף 18 לסיכומי הנאמנות וכן ובסיכומי התשובה מטעם איתן בפיסקה 3).
יצחק הוכרז כפושט רגל בשנת 2014. הסתבכותו קשורה, לפי הנטען, לקריסה בעסקי בעסקי הבניה שניהל בשנת 2005 לערך (ראה בעמ' 102 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 27.12.2017; ראה גם את הסכם 2007, המלמד על הסתבכויות כלכליות וחובות).
ביום 26.6.2007 נחתם בין איתן לבין יצחק הסכם (להלן: "הסכם 2007", מוצג ת/24), אשר בא להסדיר חלוקת חובות ונכסים בין יצחק לאיתן. לפי הסכם זה, יצחק התחייב בין היתר לקבל על עצמו את כל חובותיו של איתן בתיק הוצל"פ 17-09036-06-0, הנובעים מערבויות שחתם איתן לנווה איתנים, וחובות נוספים (ראה בסעיף 1 להסכם 2007). כמו כן, הוסכם כי יצחק ישלם לאיתן סכום של 360 אלף ₪ כתשלום לסילוק סופי ומוחלט של כלל החובות בגין תקופת עבודתו של איתן בנווה איתנים (בסעיף 3 להסכם 2007). כנגד זאת, איתן התחייב לחתום על העברת מלוא הזכויות בנכס לטובת יצחק, ללא תמורה (סעיף 7 להסכם 2007). לטענת איתן, אשר לא נסתרה, הסכם זה לא מומש ולא קוים ולמעשה נזנח. אף מוכח, ממילא כי בגין חובות איתן בתיק ההוצל"פ הוחל על נכסיו כינוס, המנוהל על ידי הכונס, שהצטרף להליך כאן, וכי הנכס לא הועבר מאיתן ליצחק.
מצאתי כי כל אלה מוכחים כי הזכויות בנכס שייכות לאיתן, וכי מכל מקום הנחת בעלותו, מתוקף התיעוד והמסמכים לא נסתרה.
נסיבות רכישת הנכס ורישומו על שם איתן מוכיחות לכאורה את היותו בעל הזכויות. העובדה כי אחיו יצחק היה פעילו במו"מ וביוזמות לרכישה אינן מפריכות הנחה זו ואינן שוללות את טענת איתן לפיה הנכס נרכש מכספו שלו. טענה זו אף הוכחה בשיקים בחתימתו ששימשו לרכישת הנכס. הטענה כאילו יצחק היה הרוכש האמיתי לא נתמכה בעדות עו"ד בן הרואה שנכח בעסקה, והנאמנות נמנעו מלהביא לעדות את עורך הדין אשר ייצג את איתן הרוכש בהסכם הרכישה, עו"ד חסון.
שוכנעתי כי לאיתן הייתה מעורבות גבוהה בנושא רכישת הנכס, המוכחת מעדותו אך גם משמירתו לאורך השנים את מסמכי הסכם הרכישה המקוריים, לרבות השיקים בחתימתו ששימשו לתשלום תמורת הרכישה. עוד שוכנעתי כי איתן נהג מנהג בעלים בנכס, כמוכח מעדות עו"ד חנגל ומהתנהלותו לשמירת זכויותיו בנכס מיד לאחר שגילה את דבר הסכם המכר. התנהלותו של יצחק, כאשר פעל למכירת הנכס בהסתר, מבלי לקבל את שיתוף הפעולה של איתן ותוך מצגי מרמה לעו"ד בן הרואה, מלמדת אף היא כי יצחק הכיר בטיעוניו של איתן לגבי זכויותיו בנכס.
איתן אמנם היה צעיר בעת הרכישה, אך טענתו לפיה החל לעבוד ולחסוך כבר מגיל צעיר ועשה חייל בעסקיו לא נסתרה ( ראה בעמ' 114 לחקירת איתן, פרוטוקול דיון מיום 5.2.2018) ולא מצאתי ממש בניתוחים הכספיים שעשו הנאמנות בסיכומיהן לעניין זה. לו רצו להוכיח כשלים בדרך צבירת כספיו של איתן ופעילותו העסקית, היה על הנאמנות להגיש חוות דעת מומחה לעניין זה, אך הנאמנות, כאמור, נמנעו מהגשת כל ראיה. הנאמנות סומכות טיעוניהן על גרסת יצחק, ואולם הוא עצמו מסר גרסה לגבי הצלחותיו הכלכליות שלו בגיל צעיר ( ראה בחקירת יצחק בפרוטוקול דיון מיום 7.6.2018, בעמ' 209), ומכאן כי אין בנתון זה קושי.
גרסת יצחק לפיה איתן לא התפרנס כלל מעסקי הבניה ועל כן לא היה לו כל מקור כספי נשללה בראיות. הוכח כי שני האחים קיימו שיתופי פעולה בעסקי הבניה, אשר ההכנסות מהם אפשרו רכישת נכסים. אף הוכח כי שני האחים היו פעילים בעסק, כל אחד בתחומו כי שניהם חתמו על מסמכים. הטענה לפיה איתן לא היה משמעותי בעסקי הבניה ודאי אינה יכולה להתקבל מקום שהעסקים נקראו על שמו, ואף בהתחשב בראיות שהציג לעניין פעילותו הכספית בזמן ניהול עסקים אלה, לרבות הדיווחים לרשויות כאמור לעיל (ראה בחקירות איתן בעמ' 98-100, פרוטוקול דיון מיום 27.12.2017).
העדות היחידה אשר באמצעותה בקשו הטוענים לזכותו של יצחק בנכס להוכיח כי הנכס נרכש לטובת יצחק ועל ידו היא עדותו של יצחק. מצאתי כי אין לבסס ממצאים על עדות זו.
הסכם 2007 אינו תומך בגרסת יצחק לגבי בעלותו בזכויות בנכס. הסכם זה אינו כולל הצהרה לגבי נאמנות איתן בנכס, אלא מתנה את העברת הנכס ליצחק בהתחייבויות כספיות משמעותיות. בנסיבות אלה, תומך ההסכם בכך שהזכות בנכס היא של איתן, אשר שולט באפשרות להעברתה ומתנה תנאים לכך.
לא מצאתי ממש בטיעוני הנאמנות לפיהן יש ללמוד מהדרך בה ניהל יצחק ענייניו בנכסים לגביהם ניתנו פסקי דין, באופן שהבריח נכסים מפני נושים, על כך שיצחק הוא הבעלים בנכס. מבלי שאדרש לשאלה אם ניתן להוכיח שיטה לביסוס טענות עובדתיות במשפט האזרחי, אזי מצאתי כי לא הוכחו עובדות רלבנטיות להוכחת זכויות יצחק בנכס. פסקי הדין עוסקים בהתנהלותו של יצחק מהשנים 2005 ואילך ולאחר שהחלה הסתבכותו הכלכלית. הנכס נרכש, כאמור, בשנת 1994, ובעת הפריחה של עסקי הבניה של האחים. על כן, לא מצאתי כי שיטת התנהלות המיוחסת ליצחק בפסקי הדין רלבנטית לענייננו, ובודאי אינה מוכיחה בנטל הנדרש כי הנכס אינו של איתן.
יתירה מכך, פסקי הדין מוכיחים כי קרובי משפחה של יצחק, שאיתן אינו נמנה עליהם שיתפו פעולה עם יצחק לרישום נכסיו על שמם. אין בכך ראיה להוכיח כי אף איתן שיתף בשלב כלשהו פעולה עם יצחק באופן דומה.
בנסיבות אלה הגעתי לכלל דעה כי הנכס שייך לאיתן והנני דוחה על כן את התביעה הנגדית בנושא זה.

סיכום
קבעתי כי הסכם המכר מושא התביעה אינו תקף ועל כן קיבלתי את התביעה העיקרית. הנני מורה בזאת כמבוקש על בטלות הסכם המכר ועל מחיקת הערת האזהרה שנרשמה מכוחו. כן הנני מורה על ביטול רישומם של עיקולים שנרשמו על זכויות הנתבע 1.
דחיתי את הטענה לפיה התובע אינו בעל הזכויות בנכס מושא התביעה. שוכנעתי כי התובע רכש את הנכס וכי הוא בעל הזכויות בו. על כן הנני דוחה את התביעה הנגדית.
הנתבע 1 והנתבעות 6 ( התובעות שכנגד) ישלמו לתובע את הוצאות המשפט בסך 50,000 ₪ כל אחד. התחשבתי, לעניין זה, בכך שכל אחד מהצדדים תרם בדרכו להימשכות ההליכים, אך גם התחשבתי בתוצאת ההליך.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ט, 26 מאי 2019, בהעדר הצדדים.