הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 40551-04-16

בפני
כבוד ה שופטת הדס עובדיה

תובעים
ונתבעים שכנגד

1.גרסיאלה סוסאנה ביל
2.רות ביל
3.אליעזר דניאל ביל
4.קלאודיה אירינה ביל
באמצעות ב"כ עו"ד חגי אראל

נגד

נתבעים
ותובעים שכנגד

1.יעקב שטריקר
2.ציפורה שטריקר
באמצעות ב"כ עו"ד אריה צ'צ'יק

פסק דין

התובעים עותרים למתן סעד הצהרתי לפיו זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 3704 חלקה 444 תת חלקה 12 ברחוב עזרא 17 ברחובות ( להלן: "הדירה"), לרבות זכות השימוש והחזקה, שייכות לאביהם המנוח של התובעים.
בנוסף עותרים התובעים למתן צו מניעה קבוע שיורה לנתבעים להימנע מלהיכנס לדירה ולתפוס בה חזקה וכן להצהיר שהנתבעים חייבים בדמי שימוש ראויים ממועד פטירת אבי הנתבעים – הוא המועד בו לשיטת התובעים היה על הנתבעים להשיב את החזקה בדירה.

הנתבעים הגישו תביעה שכנגד בגדרה הם עותרים להצהיר שחוזה מכר הדירה מיום 3.3.1995 בטל וכי הם זכאים למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת הקונה – אביהם המנוח של התובעים.

כפי שיפורט להלן, השאלה העיקרית שבמחלוקת היא האם עיסקת מכר הדירה היא עיסקה למראית עין שדינה להתבטל או שמדובר בעיסקה תקפה שניתנה בגינה תמורה מלאה.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת
ביום 3.3.1995 נחתם חוזה בין מר ג'ורג' ביל ( להלן: "ביל") לבין אסתר ואהרון שטריקר ( להלן: "שטריקר"), לפיו מכרו שטריקר את הדירה לביל תמורת שלוש מאות וששים אלף ש"ח ( נספח א' לכתב התביעה; להלן: "החוזה").

סעיף 3 א. לחוזה קובע כי החזקה בדירה תימסר לקונה לא יאוחר מיום 30.5.95.
סעיף 3. ב לחוזה קובע שרישום הדירה על שם הקונה ( ביל) בלשכת רישום המקרקעין תהא לא יאוחר מיום 14.4.95.
סעיף 4 לחוזה העוסק בתמורה קובע כי התמורה תשולם בתשלומים כמפורט להלן:
(א) סך 100,000 ₪ ישולמו " במעמד חתימת חוזה זה והמוכר מאשר בחתימתו על חוזה זה את קבלת הסכום האמור";
(ב) סך 110,000 ₪ " יועברו ישירות לבנק לפיתוח ומשכנתאות לכיסוי חוב המשכנתא של המוכר...";
(ג) סך 150,000 ₪ במעמד מסירת החזקה בדירה לקונה;
(ד) סך 90,000 ₪ " סמוך לאחר העברת ורשום הזכויות של הדירה על שם הקונה..."

על פי רישום פנקס הבתים המשותפים ( נספח ב' לכתב התביעה) ביום 13.3.1995 נרשמה הערת אזהרה על זכויות שטריקר לטובת משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ. הערת אזהרה לטובת ביל נרשמה ביום 19.3.1995.
יצוין כי הערה לפי סעיף 11( א) 1 ו- 2 לפקודת המסים נרשמה לטובת עיריית רחובות ביום 21.6.2011, על סך 84,672 ₪.

על אף האמור בהוראות החוזה, בפועל החזקה בדירה לא נמסרה לביל והדירה לא נרשמה על שמו. ביל נפטר ביום 27.11.2011 ( צו קיום צוואה צורף לכתב התביעה וסומן כ"צרופה I"). התובעים ניסו להעביר את הזכויות בדירה על שמם אך עיריית רחובות סירבה להנפיק את האישור המבוקש בשל חובות ארנונה של שטריקר.

ביום 24.1.2016 הגישו התובעים תביעה לבית משפט השלום נגד עיריית רחובות ונגד אהרון שטריקר ( ה"פ 46196-01-16; נספח כב' לכתב התביעה). בעקבות ניסיון המצאת התביעה למר שטריקר התברר לתובעים כי מר שטריקר נפטר. בדיון שהתקיים בבית משפט השלום התברר לתובעים כי הנתבעים פעלו כדי להשכיר את הדירה.

בבית משפט השלום הגיעו הצדדים להסכמה לפיה התביעה שם תימחק בשל חוסר סמכות עניינית והתובעים יוכלו להגיש תביעה לבית המשפט המחוזי.
עוד הסכימו הצדדים, בין היתר, כי " הנתבע מתחייב לפעול לפינוי המושכר מהשוכר וזאת בתוך 30 יום מקבלת פסק דין חלוט בנושא הבעלות בדירה". הסכמת הצדדים קיבלה תוקף של פסק דין ( נספח כה' לכתב התביעה).
מכאן התביעה שלפני.

כתב התביעה בתמצית
התובעים הם יורשיו של ביל המנוח. לטענת התובעים קודם לרכישת הדירה על ידי ביל המנוח היו באותה עת למוכרים בני הזוג שטריקר חובות כבדים והם עמדו לאבד את זכויותיהם בדירה. באותה העת הנתבע 1 ( בנם של שטריקר) היה חברו של בן זוגה של התובעת 1, מר יהודה כהן ( להלן: "יהודה") ואלו שכנעו את ביל שמדובר בהזדמנות עסקית טובה, ובעצתם רכש ביל את הדירה ואפשר לשטריקר להתגורר בשכירות בדירה.

בשנת 2009, לאחר שנושא רישום הבעלות על שם ביל לא הוסדר, פנה ביל לעו"ד וייסבלט וביקש ממנו להסדיר את הנושא. עו"ד וייסבלט פנה לעו"ד בירנבוים שטיפל ברישום הבעלות על מנת לברר מדוע הטיפול לא הושלם.
עו"ד בירנבוים השיב לפניית עו"ד וייסבלט ( נספח ד' לכתב התביעה) והבהיר כי הסיבה שרישום הבעלות בדירה לא הועבר על שם ביל היא כי על הדירה רבץ חוב בסכום משמעותי לטובת עיריית רחובות וסכום זה לא שולם. עוד ציין עו"ד בירנבוים כי יש בידו ייפוי כח בלתי חוזר משטריקר לשם ביצוע העברת הזכויות וכן כי טרם קיבל תשלום כלשהו כשכר טרחה.

ביל שילם את שכר הטרחה שהתבקש על ידי עו"ד בירנבוים וזה הודיע כי הוא מוכן לחתום על שטרי המכר מכח ייפוי הכח הבלתי חוזר שמצוי בידו. עו"ד וייסבלט פנה לעיריית רחובות על מנת להסדיר את הנושא וזו דרשה כי יוסדר חוב הארנונה של שטריקר בסך עשרות אלפי ש"ח כתנאי למתן אישור להעברת הזכויות. עו"ד וייסבלט המשיך לנהל תכתובות בנושא עם עירית רחובות אולם לא הושגה הסכמה.

לאחר פטירתו של ביל נכנסו התובעים בנעליו בניסיון לקבל את אישור העירייה להעברת הזכויות, אולם הדבר לא צלח והעירייה עמדה על דרישתה להסדרת חוב הארנונה של שטריקר טרם מתן אישור העברת זכויות.

לטענת התובעים בני הזוג שטריקר לא שילמו דמי שכירות; לא שילמו את חובות הארנונה לעירייה בגין הדירה; ולא המציאו את האישורים שנדרשו מהם לצורך העברת הזכויות על שם ביל בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה אישור על העדר חובות מעיריית רחובות.

כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד בתמצית
בכתב ההגנה טוענים הנתבעים ( ילדיהם של בני הזוג שטריקר המנוחים) כי החוזה הוא הסכם שנערך למראית עין בלבד וכי הוא בטל. ביל-הקונה לא קיים את החוזה; לא שילם את מלוא התמורה; החזקה לא נמסרה לו מעולם והוא מעולם לא דרש כי החזקה תימסר לו שכן הוא לא שילם תמורה.
לא הייתה כל כוונה לקיים את החוזה שכן זה נחתם למראית עין בלבד ונועד למנוע את מימוש הדירה על ידי הבנק בגין אי-פרעון ההלוואה המובטחת במשכנתא שנטלו שטריקר.

בעת חתימת החוזה רבצה על הדירה משכנתא להבטחת הלוואה שנטלו שטריקר שהיתרה לסילוקה הייתה בסך 110,000 ₪. ביל נטל הלוואה המובטחת במשכנתא בסך 200,000 ₪ לצורך רכישת הדירה ופרע את המשכנתא של שטריקר.
ביל לא שילם לשטריקר דבר והחל לשלם לבנק את תשלומי החזר ההלוואה שנטל ביתרת כספי ההלוואה בסך 90,000 ₪ שנותרו בידו. בשלב מסוים הפסיק ביל לשלם את תשלומי המשכנתא והנתבע 1 נאלץ לשלם את תשלומי המשכנתא במקומו על מנת שלא יפנו את הוריו מהדירה.
הנתבע 1 החל לשלם את תשלומי ההלוואה שנטל ביל החל מחודש ינואר 2006 ושילם במשך כשש שנים עשרות אלפי שקלים.

שטריקר היו שניהם ניצולי שואה חולניים וקשי יום ולא פעלו למחיקת הערת האזהרה לטובת ביל ולתבוע את ביל להחזר שהגיע להם. ביל מעולם לא ביקש משטריקר למסור את החזקה בדירה או לשלם דמי שכירות מאחר שידע שלא קיים את החוזה ושמדובר בחוזה למראית עין שנועד לאפשר לשטריקר להגדיל את ההלוואה שנטלו ולדחות את מועדי התשלום.
תוכן החוזה, חלוקת התשלומים שנקבעו בו והעובדה שהערת האזהרה לטובת הבנק נרשמה קודם לרישום הערת אזהרה לטובת ביל מבססים את העובדה כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד. לא בכדי ביל לא דרש לקבל לידיו את החזקה בדירה, לא דרש לקבל דמי שכירות ולא היה זכאי לכך.
ביל לא שילם ממקורותיו דבר והתובעים וביל לא פעלו בנושא במשך שנים. התובעים המתינו לפטירת שטריקר וביל ורק אז נזכרו להגיש את תביעתם.

בכתב התביעה שכנגד הוסיפו וטענו הנתבעים כי ביל גם לא שילם את הסכום הראשוני שנקבע בחוזה בסך 10,000 ₪ וגם לא את התשלום שנקבע למועד מסירת החזקה בסך 150,000 ₪.
ביל החל לשלם את תשלומי ההלוואה שנטל ובשלב מסוים הודיע לנתבע 1 כי הוא " יורד מהעיסקה" ולא משלם את החזר ההלוואה אף שנותרו בידיו כספים שקיבל מהבנק. כאמור, מכיוון שביל הפסיק לשלם את תשלומי המשכנתא הנתבע 1 נאלץ לשלם את תשלומי המשכנתא במקומו על מנת שלא יפנו את הוריו מהדירה. שטריקר לא פעלו למחיקת הערת האזהרה לטובת ביל ואף לא היו מודעים לעניין זה.

התובעים דוחים את טענות הנתבעים בכתב התביעה שכנגד. לטענת התובעים ביל שילם למוכרים את מלוא התמורה בגין המכר ( ס' 57 לכתב התשובה וההגנה שכנגד). היה על בני הזוג שטריקר המנוחים לשלם שכר דירה לביל אולם הם לא עשו כן, ובשלב מסוים ביקש ביל שלכל הפחות ישלמו את תשלומי החזר המשכנתא חלף תשלומי שכר הדירה שלא שילמו מעולם. גם החזרי המשכנתא שולמו על ידי הזוג שטריקר פעמים ספורות בלבד ( ס' 58 לכתב התשובה וההגנה שכנגד).
לאחר פטירת אביהם סילקו התובעים את יתרת ההלוואה שנטל.

דיון ומסקנות
המחלוקת שבין הצדדים נעוצה בחוזה מכר שהצדדים לו, ביל-הקונה ושטריקר-המוכרים, נפטרו בטרם הושלמה העיסקה ברישום ובטרם הוגשה התביעה.

עקב חלוף הזמן הרב מעת ביצוע העסקה ופטירת הצדדים לה, חלק מטענות הצדדים והעדים מטעם התובעים הן עדויות מפי השמועה שהצדדים התנגדו לקבילותם הן במהלך הדיון והן בסיכומים.
עם זאת עלה בידי התובעים להביא לעדות את עו"ד ישראל וייסבלט שטיפל עבור אביהם בהכנת צוואה ולאחר מכן ברישום הדירה על-שמם וכן את עו"ד ישעיהו בירנבוים שביום 10.9.97 חתמו בפניו שטריקר על ייפוי כח בלתי חוזר ( נספח א' לתצהיר עו"ד בירנבוים; להלן: "ייפוי הכח"). חקירתו הנגדית של עו"ד בירנבוים הוקדמה לבקשתו, ונשמעה בפני המזכירה הראשית ( החלטה מיום 23.12.2017 בבקשה מס' 12).
מטעם הנתבעים נשמעה עדותו של הנתבע 1.
התובעת 1 אישרה מספר רב של פעמים כי מקור ידיעותיה אינו מידיעה אישית וכי " מה שאני יודעת זה מה שאבא שלי אמר לי" (ע' 29, ש. 5, ש. 16, ש. 29). התובעת 1 אף אישרה כי לא נכחה מעולם בפגישה בין אביה לבין משפחת שטריקר ( ע' 30, ש. 28-29) וכי גם עד שנת 2000 שבה הפסיקה להתגורר עם יהודה לא ידעה מה מהות העיסקה ( ע' 34, ש. 1-2).
עיקר עדותם של עורכי הדין וייסבלט ובירנבוים הן עדות מפי השמועה ביחס לדברים שנאמרו להם לטענתם על-ידי ביל ושטריקר המנוחים. עו"ד וייסבלט העיד כי טיפל בהכנת צוואה עבור ביל וכי בקשר עם הכנת הצוואה עלה נושא הדירה. עו"ד בירנבוים העיד כי לא טיפל בעיסקה ולא הכין את החוזה אלא התבקש להחתים את בני הזוג שטריקר על ייפוי הכח.
עדותו של הנתבע 1 משלבת בין פעולות שנעשו על פי הטענה על-ידו במישרין ( דוגמת טענתו לתשלום חלק מתשלומי המשכנתא שנטל ביל - ס' 8 ונספח ג' לתצהירו) לבין ייחוס ידיעה או העדר ידיעה להוריו המנוחים ( לדוגמה ס' 10 לתצהירו).

כידוע, הכלל הוא שעד מעיד בבית המשפט על עובדות שקלט בחושיו שלו ואין הוא רשאי למסור בעדותו עובדות שנקלטו בחושיו של אחר, שכן העד אינו בעל ידיעה אישית ביחס לאמיתות או אי-אמיתות תוכנם של הדברים ששמע. אי-יכולתו של העד לערוב לאמיתות תוכנו של המידע משמיט את הקרקע תחת העדות בנושא זה שכן לא הונח בסיס לאמיתותה ואין אפשרות לחקור בחקירה נגדית את מקור המידע [ ראו: יעקב קדמי על הראיות חלק שני 551-571 (2009) והאסמכתאות הנזכרות שם; גבריאל הלוי תורת דיני הראיות כרך ב 553-603 (2013)]. על כן ובשים לב להתנגדות הצדדים לעדויות שמועה, לא ייחסתי משקל לרכיבי העדות המהווים עדות שמועה מטעם שני הצדדים.
בנוסף, לאור המחלוקת שניטשה בין הצדדים ביחס לאיכות זכרונו של עו"ד בירנבוים, ובשים לב להודעת התובעים כי הם אינם מבקשים להסתמך על עדות זו ( ס' 7 לסיכומי התובעים) לא נדרשתי להערכת משקלה של עדות זו, שכן ממילא אין בה כדי להוסיף בצורה משמעותית על העובדות העולות מהמסמכים הכתובים.

כפי שעולה מהתצהירים ומחקירת בעלי הדין, "דמות מפתח" בכל הנוגע לעיסקה הוא יהודה, בעלה לשעבר של התובעת 1 וחברו של הנתבע 1. התובעת 1 אישרה שכתב היד על-גבי החוזה המודפס הוא של יהודה ( ע' 23, ש. 28-31) וכי אביה ( ביל) סמך על יהודה בצורה עיוורת ויהודה " היה העו"ד של המשפחה, הוא טיפל בכל הדברים" (ע' 26, ש. 8-14; ע' 28, ש. 36);
הנתבע טען שהרעיון לנסח חוזה למראית עין היה שלו ושל יהודה, שבאותה התקופה היה חברו ( ע' 35, ש. 27-32; ס' 5 לתצהיר עדותו הראשית); כי יהודה הוא זה שהכין את החוזה ( ע' 39, ש.18-19); וכי יהודה היה זה שעמד בקשר עם הקונה-ביל: "אני לא הייתי בהתנהלות מול ביל בכלל. יהודה היה בהתנהלות מולו" ( ע' 36, ש. 26).
אף אחד מהצדדים לא הגיש תצהיר של יהודה ולא ביקש לזמנו לעדות. התובעת 1 טענה שהיא אינה בקשר עם יהודה ולא ניסתה לאתרו והנתבע טען אף הוא שהוא אינו בקשר עמו מזה כמה שנים ושלא עלה בידו לאתרו. על כן גם המידע שעשוי להימצא בידי יהודה והיה עשוי " לשפוך אור" ממקור ראשון על העיסקה לא הונח בפני.

מהעובדות שהוכחו על פי מסמכים בכתב עולה כי המוכר והקונים חתמו על החוזה; כי העיסקה דווחה לרשויות המס והתקבל אישור לרישומה בפנקסי המקרקעין לאחר ששולמו מס שבח ומס רכישה ( נספחים ה' ו- ו' לתצהיר עו"ד וייסבלט); נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק שהעניק משכנתא לביל וכן הערת אזהרה לטובת ביל ( נספח ב' לתצהיר התובעת 1); כי מרבית תשלומי המשכנתא שולמו על ידי ביל ( דפי חשבון ההלוואה שנטל ביל צורפו כנספח כ"ה לתצהיר התובעת 1); וכי המוכרים- בני הזוג שטריקר חתמו בפניו עו"ד בירנבוים על יפוי כח ביום 10.9.97 ( כשנתיים לאחר מועד חתימת החוזה), שבו שטריקר הסמיכו את עו"ד בירנבוים למכור בשמם ובמקומם את הדירה לביל.

כמו כן, בסעיף 2 לייפוי הכח בני הזוג שטריקר אישרו שקיבלו את התמורה המלאה בגין זכויותיהם בדירה: "מאחר שייפוי כח זה ניתן לטובת צד ג' הנ"ל [צד ג' בייפוי הכח הוא ביל – הבהרה שלי, ה.ע.], שממנו קיבלתי/נו את התמורה המלאה עבור הרכוש הנ"ל, ואשר זכויותיו תלויות בייפוי כוח זה, הוא יהיה בלתי חוזר".

מדובר במסמך בכתב, בחתימות המוכרים שאומתו על ידי נוטריון עו"ד בירנבוים, אשר לא עלה בידי הנתבעים לסתור את האמור בו.

ביחס להחתמת הוריו על ייפוי הכח הבלתי חוזר על ידי עו"ד בירנבוים אישר הנתבע 1 כי "... אני לא יודע איך עשו את זה, לא ידעתי שהוא היה שם, לא ידעתי כלום, לא הייתי מעורב בזה" (ע' 37, ש. 1-5) – כך שברור שאין לנתבע 1 ידיעה ממקור ראשון שהוא יכול להעיד עליה ביחס לאירועים במעמד החתימה של הוריו-שטריקר על ייפוי הכח, וכל ניסיונותיו במסגרת התצהיר הנגדי שלו " לסתור" את האמור במסמך ייפוי הכח הם בגדר השערות בלבד, שלא הוכחו.

ביחס לטענות זהות לטענות שמעלים הנתבעים כאן ראו קביעות בית המשפט העליון בע"א 8837/05 נביל מרשוד נ' גואד תאופיק אל שורטי (11.01.2009):
"במצב דברים זה, שהסתום בו מרובה, נראה כי המפתח להכרעה, המשקולת המטה את הכף, נעוץ ביפוי הכוח הבלתי חוזר, עליו חתם אברהים...
חרף הנטען בערעור, לא הביאו המערערים ראיה של ממש, במסגרת החלופות הקבועות בסיפא לסעיף 80 ( קרי, מסמך, או הודאתו או פנקסו של המשיב), לסתירת האמור ביפוי הכוח. טענתם העיקרית היא כי עקב רצונו לסייע למשיב, חתם אברהים על המסמך, מבלי להתעמק בתכנו, ואף שבניגוד לאמור בו, טרם קיבל תמורה; כן נטען, כי הסעיף הרלבנטי ביפוי הכוח מופיע בו אך משום שהוא נוסח סטנדרטי בטופס ששימש את הצדדים.
אין דרכם של בתי משפט לקבל טיעונים ממין זה. באחת הפרשות נקבע כי: "משחתמו הצדדים על החוזה, עומדים הם בחזקתם שהסכימו לכל האמור בו, לשבט או לחסד. אם נגרוס אחרת ונסטה מעקרון ההסתמכות על תוכנו של החוזה כפי שנחתם, יהיו לכך תוצאות בלתי רצויות של אי-יציבות וחוסר ודאות" ...
דומה כי משחתם אברהים ... על מסמך, בו אישר את קבלת מלוא התמורה בעד הדירה, לא בנקל יוכלו המערערים לשכנע כי הכספים לא שולמו. ברי, נוכח כל האמור, כי המערערים לא עמדו בנטל זה..."
[פסקאות כ"ה-כ"ח לפסק דינו של השופט ( כתוארו אז) א' רובינשטיין, והאסמכתאות הנזכרות שם ( ההדגשה הוספה על ידי, ה.ע); ראו בנוסף: ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים (15.02.2017); ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, פ"ד סא(3) 18 (5.10.2006)].

הטענות המועלות בתביעה והתביעה שכנגד סותרות. בתביעה נטען שהחוזה תקף, אמיתי ומשקף את כוונות הצדדים וכי שולמה תמורה מלאה; ואילו בתביעה שכנגד נטען כי מדובר בהסכם למראית עין וכי לא שולמה תמורה.
במחלוקת זו ולאור האמור, מסקנתי היא כי העובדות שהוכחו כמפורט לעיל על בסיס מסמכים בכתב מצדיקות את העדפת גירסת התובעים ולפיכך קבלת התביעה ואת דחיית תביעתם הנגדית של הנתבעים.

למעלה מהצורך אציין כי גם בחינה " עצמאית ונפרדת" של תביעת הנגד שהגישו הנתבעים מובילה למסקנה כי הנתבעים לא הרימו את הנטל להוכחתה. הלכה היא כי הנטל להוכיח שחוזה נכרת למראית עין מוטל על הטוען. ראו: ע"א 363/12 עו"ד עופר שפירא, כונס נכסים של מ.מ יבולי התבור (1995) בע"מ ( בכינוס נכסים ובפירוק) נ' דוד שחר ובניו (1995) בע"מ (20.02.2014); ע"א 4305/10 אילן נ' לוי (09.05.2012). עוד נקבע כי יש לבחון טענות מרמה באמות מידה מחמירות המקימות " נטל מיוחד" וכי נדרשת כמות ואיכות ראיות שונה מזו הנדרשת ברגיל במשפט אזרחי. ראו: ע"א 9555/10 הופמן נ' יפה ואח' (15.07.2013); ע"א 4126/05 חג'אזי נ' ועד עדת הספרדים, פסקה ט"ו (20.6.2006); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, מז (2) 605 (1993); ע"א 373/89 מסרי נ' ח'לף, פ"ד מה(1) 729, 742 (1991); ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל, פ"ד מ(1) 589 (1986).
הנתבעים לא הרימו את " הנטל המיוחד" הרובץ לפתחם לשם הוכחת תביעתם הנגדית.
שני הצדדים העלו תהיות ביחס להתנהלות ולטיב הטענות של הצד שכנגד, כאשר לשיטת כל אחד מהצדדים הליקויים בטענות האחר תומכים בעמדתו. כך, למשל, התובעים מעלים את השאלות מדוע הנתבע 1 לא העלה את גירסתו בדבר " הסכם למראית עין" במסגרת ההליך בבית משפט השלום וטען שם טענה שונה לפיה ביל הפר את ההסכם? מדוע שנתיים לאחר חתימת החוזה " למראית עין" חתמו שטריקר על ייפוי הכח הבלתי חוזר? מדוע הציע הנתבע 1 " לפצות" את ביל אם לשיטתו הוריו המנוחים לא קיבלו דבר מביל? מדוע שטריקר לא עשו דבר משך שנים כדי למחוק את הערת האזהרה לטובת ביל? מדוע אם כטענת הנתבע 1 הוא נאלץ לשלם את תשלומי המשכנתא של ביל כדי למנוע מהבנק לממש את הדירה, לא שולמו התשלומים כסדרם? מדוע בצוואת ביל מופיעה הדירה כנכס שבבעלות ביל? כיצד קיבל הנתבע 1 את המידע בדבר תשלומי המשכנתא של ביל וכיצד הגיעו לידיו שוברי התשלום?
מנגד, הנתבעים תוהים כיצד שולמה מלוא התמורה אם החוזה קובע שהתשלום השלישי יהיה במעמד מסירת החזקה בדירה לביל והתשלום הרביעי לאחר העברת הזכויות על-שם ביל, כאשר אין מחלוקת שהחזקה לא נמסרה ושהזכויות לא נרשמו על-שם ביל? מדוע שביל " יקדים" תשלומים מבלי שקיבל חזקה ומבלי שהבעלות נרשמה על-שמו? מדוע ביל לא שלח מכתב בנושא מסירת החזקה? אם הוסכם כטענת התובעים ששטריקר יישארו כשוכרים בדירה מדוע לא נחתם הסכם שכירות? ככל ששטריקר היו מקבלים לידם את כספי תמורת המכירה האם היו ממשיכים לצבור חובות לעיריית רחובות כפי שקרה בפועל? והאם במצד דברים זה ביל היה מסכים שיישארו בדירה? מדוע לא נזכרה הטענה בדבר תשלום החזרי המשכנתא חלף תשלום דמי שכירות בכתב התביעה? אם מדובר בעיסקת אמת מדוע לא בדק ביל קודם לעיסקה האם קיים חוב לשטריקר כלפי עיריית רחובות?
אכן, בהיעדרם של ביל ושטריקר נותרו חלק מהשאלות ללא מענה מוכח ומבורר. עם זאת, קיים קושי גדול לקבל את טענות הנתבעים בהקשר זה, ואין די ב"שאלות" שהעלו הנתבעים כדי לבסס את נטל ההוכחה המוטל עליהם. מנגד, אף השאלות שנותרו ללא מענה ביחס להתנהלות הקונה-ביל אינן מחייבות את המסקנה כי מדובר ב"עיסקה למראית עין" וטענות שני הצדדים בהקשר זה נותרו כהשערות נטולות ביסוס עובדתי.

מצופה היה מהנתבע 1 שידע לספק מענה הולם לשאלות הנוגעות לפרטים שלטענתו שלו הוא היה מעורב בהם באופן אישי. הנתבע 1 טען שהוא הגה, ביחד עם יהודה, את הרעיון לחתום על החוזה " למראית עין" כדי לסייע להוריו שלא עמדו בתשלומי המשכנתא. לשיטת הנתבע 1 עצמו הוא היה מעורב ב"סוד העניינים" של העיסקה ה"אמיתית" מאחורי החוזה שהיווה " עיסקה למראית עין בלבד" ואף נכח במעמד חתימת החוזה ( ע' 36, ש. 31-32). אולם, בניגוד למצופה, לא עלה בידו להסביר מהי התכלית וההיגיון שמאחורי העיסקה למראית עין ( שלשיטתו היא העיסקה ה"אמיתית"). הנתבע 1 נשאל מדוע ביל, שלא הכיר את הנתבע 1 ואת הוריו, יסכים לקחת על-שמו הלוואה המגובה במשכנתא, לשלם תשלומי מיסים וכן את תשלומי המשכנתא במשך מספר שנים, מבלי שבסופו של יום יקבל לידיו את הדירה? אולם לא הייתה לו תשובה עניינית ( ע' 36, ש. 9-26).
אף במסגרת הסיכומים אישרו הנתבעים כי במשך כ- 10 שנים ( עד שנת 2005) שילם ביל את תשלומי המשכנתא ( ס' 11 לסיכומי הנתבעים) וזאת מבלי שהוצג נימוק כלשהו כיצד ביצוע תשלומים אלה עולה בקנה אחד עם טענת הנתבעים לפיה מדובר בעיסקה למראית עין.

ככלל, קיים קושי מובנה במתן אמון בעדות הנתבע 1 שטוען שהיה מ"הוגי" העיסקה והיה מעורב בעניין וידע את כל הפרטים ( ס' 20 לסיכומי הנתבעים), שטוען שהחוזה אינו משקף את האמת שכן לגרסתו הוא נכרת למראית עין מאחר וכוונת הצדדים הייתה שונה מזו שנחזית לפי החוזה, אולם אינו מצליח להסביר את הגיונה הפנימי של ה"עיסקה האמיתית" לשיטתו.
קושי זה מתעצם שעה שאין בידי אותו בעל דין אסמכתאות בכתב התומכות בגרסתו, ובהעדר מסמך נגדי – ולו " סיכום פנימי" בין הצדדים בדבר ה"הסכמה האמיתית" - הוא מסתכן בכך שלא יוכל להוכיח את טענותיו [ ראו והשוו: דניאל פרידמן " אי חוקיות וחוזה למראית עין" הפרקליט לג, 152, ה"ש 19 ( תשמ"א); פר"ק ( מחוזי ת"א) 20814-03-13 דל נ' לב האגם בע"מ, פסקה 16 (25.08.2014)].
בנוסף, הנתבע 1 הציג צילומים של שוברי תשלום מקוריים ששולמו על ידו לטובת פרעון ההלוואה שנטל ביל ( נספח ג' לתצהיר הנתבע 1). על גבי השוברים שנחזה שהונפקו על ידי בנק, ולאחר התשלום נחתמו בחותמת הבנק, מצוינים גם שם הלווה, ביל ג'ורג', וכן מספר חשבון ההלוואה שנטל ביל. הנתבע 1 לא ידע להסביר כיצד הגיעו השוברים המקוריים לידיו לצורך התשלום ( שוברים שהבנק אמור היה להנפיק לחייב-הקונה שנטל את ההלוואה), כיצד הגיע לידיו מספר חשבון ההלוואה וכיצד נמסר לו מידע ביחס ליתרות לתשלום ההלוואה חרף חובת הסודיות הבנקאית כלפי הלווה-ביל ( ע' 41, ש. 15 – ע' 41, ש. 23). מדובר במידע שאמור להיות ברשותו של הנתבע 1 ותשובותיו המתחמקות והבלתי-משכנעות בהקשר זה מחזקות את טענת התובעים לפיה הוסכם כי שטריקר ישלמו את החזר המשכנתא חלף דמי שכירות ולצורך זה נמסרו לשטריקר שוברי התשלום.

לסתירות בגרסת הנתבע 1, גם ביחס לחלקים שאמורים להיות בידיעתו האישית על פי טענתו, יש לצרף את העובדה שהנתבע 1 הינו העד היחיד מטעם הנתבעים ועדותו היא בבחינת עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע ולא הוצג טעם של ממש להסתפק בעדות זו, אלא דווקא להיפך. ראו ס' 54 לפקודת הראיות [ נוסח חדש], התשל"א-1971.
אשר על כן המסקנה אליה הגעתי היא כי יש להעדיף את גירסת התובעים, הנתמכת בראיות בכתב, על פני גירסת הנתבעים, שלא הוכחה, בוודאי שלא ברף ההוכחה הנדרש.

מסמכים שצורפו לסיכומי הנתבעים
הנתבעים צרפו לראשונה לסיכומיהם ללא נטילת רשות צילומים של תדפיסי חשבון בנק של בני הזוג שטריקר המנוחים, וטענו כי תדפיסים אלה מוכיחים את טענת הנתבע 1 בחקירתו הנגדית, לפיה ביום בו הועברו לחשבון שטריקר כספי התמורה הם נמשכו מחשבונם והועברו ליהודה ( ס' 12 לסיכומי הנתבעים).

התובעים עתרו למחיקת המסמכים ואזכורם בסיכומי הנתבעים ( בקשה מס' 16) והנתבעים השיבו כי המסמכים דרושים לבירור האמת ולהדיפת טענות התובעים לפיהן הנתבע 1 לא אמר אמת בעדותו ועל כן לשיטתם יש לדחות את הבקשה שהוגשה בחוסר תום לב ולחייב את התובעים בהוצאות בסך 60,000 ₪. לאחר הגשת תגובת התובעים קבעתי שההחלטה תינתן במסגרת פסק הדין.

מושכלות יסוד הן כי אין להציג לבית המשפט במסגרת הסיכומים מסמך שלא הוגש בשלב הגשת הראיות [ ע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, מז(3) 427 (1993); ע"א 583/89 כראדי נ' דן - אגודה שיתופית לתחבורה ציבורית בע"מ, מה(3) 133 (1991); ע"א 226/87 זועבי נ' ניקולא, מג(1) 714 (1989); ע"א 759/81 ברש נ' ירדני, מא(2) 253 (1986)]. על כן מתקבלת הבקשה להוצאת המסמכים שצורפו שלא כדין לסיכומי הנתבעים מתיק בית המשפט.

למעלה מן הצורך אציין כי אף אם המסמכים שצורפו היו מוגשים במועד לא היה בהם כדי לשנות את תוצאת פסק הדין. הנתבע 1 אכן טען כי מתוך 200,000 ₪ שקיבל ביל מהבנק כהלוואה מובטחת במשכנתא שולמו 110,000 ₪ לכיסוי המשכנתא של הוריו-שטריקר וכי 90,000 ₪ הנותרים נותרו בידי ביל (ס' 4 ו- 8 לתצהיר הנתבע 1). בחקירתו הסביר הנתבע 1 כי כספי ההלוואה של ביל הועברו ישירות לחשבון הוריו על ידי הבנק אך טען כי 90,000 ₪ הנותרים חזרו באותו יום כאשר אמו המנוחה הנפיקה שיק בנקאי ומסרה אותו ליהודה, ולא לביל (ע' 35, ש. 33 – ע' 36, ש. 8). דפי הבנק שצורפו שלא כדין לסיכומי הנתבעים אכן מראים כי ביום 20.3.1995 הופקדו לחשבון שטריקר כ- 90,000 ₪ (87,070 ₪) וכי באותו היום נמשך מחשבון שטריקר שיק בנקאי בסך 77,070 ₪ וכן סכום נוסף של 10,000 ₪.
אולם, מדפי החשבון שצורפו שלא כדין לא ניתן ללמוד מיהו המוטב של הכספים שנמשכו ואין כל הסבר גם מדוע נמשכו הכספים בשני תשלומים נפרדים.
כפי שטענו התובעים קיים סיכוי שהנתבע 1 ויהודה נטלו את הכספים לכיסם (ס' 3 לסיכומי התשובה מטעם התובעים); קיימת גם אפשרות שהנתבע 1 הולך שולל; וכאמור בהיעדרן של הנפשות הפועלות וללא חקירה נגדית ממילא נותרו כל הטענות ביחס לדפי החשבון האמורים בגדר ספקולציה שלא הוכחה.
בהתאם, אין בדפי החשבון כדי לתמוך בטענות הנתבעים וממילא אף אם היה בהם כדי לתמוך בטענות הנתבעים אין בהם כדי לשנות את תוצאת פסק הדין.

העתירה לצו מניעה קבוע ולהצהרה בדבר דמי שימוש ראויים
בכתב התביעה עתרו התובעים גם למתן צו מניעה קבוע שיורה לנתבעים להימנע מלהיכנס לדירה ולתפוס בה חזקה וכן להצהיר שהנתבעים חייבים בדמי שימוש ראויים ממועד פטירת מר שטריקר ( אבי הנתבעים), הוא המועד בו לשיטת התובעים היה על שטריקר להשיב את החזקה בדירה.

במסגרת ההליך לא נעשה ניסיון להוכיח את שיעור דמי השימוש הראויים ובסיכומי התובעים נזנח הסעד בנוגע להצהרה בדבר דמי שימוש ראויים. ממילא נראה שהיה בידי התובעים לעתור לסעד כספי אופרטיבי, ומשלא עשו כן משמע שהסעד שנתבקש הוא חלקי, ובית-המשפט ייטה, בדרך-כלל, שלא לתתו [ע"א 4076/00 נצחון צפורה בראשון בע"מ נ' מירם זמברובסקי בע"מ, נו (3) 41 (04.04.2002)], מה גם שנראה שהתביעה הכספית אינה בסמכותו העניינית של בית משפט זה.

בהתייחס לעתירה למתן צו מניעה הקבוע שיורה לנתבעים להימנע מלהיכנס לדירה ולתפוס בה חזקה, נראה שגם סעד זה התייתר עוד בטרם הגשת התביעה, שכן הנתבעים כבר תפסו חזקה בדירה והיא הושכרה לאחר עוד בטרם הגשת התביעה. בשים לב להסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של פסק דין בבית משפט השלום לפיה " הנתבע מתחייב לפעול לפינוי המושכר מהשוכר וזאת בתוך 30 יום מקבלת פסק דין חלוט בנושא הבעלות בדירה" – נראה שממילא אין צורך בצו המבוקש כאן. מצופה כי הנתבעים יעמדו בדיברתם.

בשולי הדברים אציין כי לאור זניחת הסעד הנוגע לדמי שימוש ראויים לא בהכרח ברור מדוע בכלל הוגשה תביעה זו נגד הנתבעים, בשים לב לכך שעל-פי עדות עו"ד וייסבלט מטעם התובעים כלל לא נדרש בשלב זה שיתוף הפעולה של הנתבעים להעברת הרישום בדירה וכל שנותר על מנת להשלים את העיסקה ולרשום את הזכויות בדירה על-שם ביל המנוח הוא קבלת אישור מעיריית רחובות המופנה לרשם המקרקעין ( ע' 16, ש. 33 ואילך).
ב"כ התובעים ציין כי התובעים הגישו עתירה מינהלית נגד עיריית רחובות כדי שיוכלו להסדיר את המחלוקת עמה ולקבל את אישור העירייה ( ע' 6, ש. 21-22) נושא זה אינו מצוי בפני ואין בפסק דין זה כדי להביע עמדה בנוגע להליכים מול עיריית רחובות בקשר לקבלת אישורה לצורך העברת רישום הבעלות.

התוצאה
התובענה מתקבלת באופן חלקי, וניתן בזאת סעד הצהרתי לפיו התובעים זכאים לרשום את הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 3704 חלקה 444 תת חלקה 12 ברחוב עזרא 17 ברחובות, על-שם המנוח ג'ורג' ביל, ת"ז XXXXXX605, וזאת בכפוף לכל דין.
הסעדים הנוספים הנתבעים בכתב התביעה נמחקים. התביעה שכנגד נדחית.

לאור תוצאה זו ואף בנסיבות העניין, בשים לב לזמן הרב שחלף ממועד חתימת החוזה ועד שהוגשה התביעה להצהיר על תוקפו, ראיתי לנכון לחייב את הנתבעים בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עורך דינם על הצד הנמוך, בסך 20,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים מהיום.
המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, כ"ט תמוז תשע"ח, 12 יולי 2018, בהעדר הצדדים.