הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 39404-09-16

בפני
כבוד ה שופטת ריקי שמולביץ

תובעים
1.אורן אלימלך
2.לימור אלימלך אדרי
על ידי בא כוחם עו"ד עמוס חריף

נגד

נתבעים

רשות מקרקעי ישראל
על ידי בא כוחם עו"ד שרון לייב פלג
מפרקליטות מחוז מרכז (אזרחי)

פסק דין

לפני תביעה שהוגשה ע"י ה"ה אורן ולימור אלימלך (להלן: "התובעים") נגד רשות מקרקעי ישראל ( להלן: "הנתבעת"), שבמסגרתה ביקשו התובעים להצהיר כי הודעת הנתבעת מיום 1.7.2015, בדבר החלטתה מיום 25.6.2015 לביטול עסקת ההקצאה עימם ל-49 שנים של מגרש 63 K הנכלל במתחם ההרחבה במושב כפר סירקין, בגוש 6320 חלקה 64 (להלן: "המגרש"), בטלה, ולחילופין, כי דינן של הודעת ביטול העסקה והחלטת הביטול עצמה, ככל שהתקבלה, להתבטל.
בנוסף ביקשו התובעים להצהיר כי הם זכאים להתקשר עם הנתבעת בהסכם פיתוח ביחס למגרש, על פי תנאי העסקה כולל תשלום דמי ההיוון נשוא העסקה שיבוצע על ידי הנתבעים תוך 60 ימים או בפרק זמן אחר כפי שיקבע לפי שיקול דעת בית המשפט.

השתלשלות הדברים בנוגע לעסקת ההקצאה והודעת הנתבעת בדבר ביטולה
ביום 11.4.2013 אישרה ועדת עסקות מחוזית של הנתבעת את הקצאת המגרש לתובעים באופן עקרוני.

ביום 22.4.2013 שלחה הנתבעת לתובעים מפרט כספי שבו פורטו חישוב דמי ההיוון בגין הקצאת המגרש ותנאי העסקה. כמפורט שם, התובעים נדרשו לשלם סך של 1,433,250 ₪ המהווים 91% מערך הקרקע ליום 9.4.2013.

ביום 26.5.2013 פנו התובעים לנתבעת בבקשה לעיון חוזר והשגה על השומה, בטרם ביצוע העסקה. התובעים הגישו לנתבעת שומה נגדית שנערכה ע"י שמאית מטעמם.

ביום 3.11.2013 התקבלה החלטה בבקשת התובעים לעיון חוזר בשומה שלפיה ערך המגרש הוא 1,560,000 ₪. התובעים השיגו על ההחלטה לפני ועדת השגות.

ביום 29.7.2014 החליטה ועדת השגות כי היא מאמצת את שומת השמאית המחוזית ודוחה את השגת התובעים.

לאחר מיצוי הליכי ההשגה, ביום 22.9.2014, פנו התובעים לנתבעת בבקשה לקבל מפרט כספי לצורך השלמת העסקה.

ביום 24.11.2014 החליטה ועדת עסקות מרחבית על אישור עקרוני מחודש של עסקת ההקצאה.

ביום 30.11.2014 שלחה הנתבעת לתובעים מפרט כספי שבו פורטו חישוב דמי ההיוון בגין הקצאת המגרש ותנאי העסקה תוך שהובהר כי על התובעים לשלם סך של 1,467,877 ₪ המהווים 91% מערך הקרקע נכון ליום 9.4.2013. עוד הובהר כי על התובעים לחתום על הסכמתם למפרט הכספי תוך 45 ימים.

במענה לפנייתה מיום 15.1.2015 לנתבעת בבקשה להבהיר את המועד להגשת ההסכמה על העסקה, הבהירה הנתבעת לתובעת כי עליה להחזיר את המפרט הכספי חתום ע"י התובעים תוך 60 ימים מיום הוצאתו, דהיינו, מיום 30.11.2014.

ביום 5.2.2015 המציאו התובעים המציאו לנתבעת את הסכמתם לביצוע העסקה במחירים כפי שצוינו במפרט הכספי מיום 30.11.2014.

ביום 9.2.2015 שלחה הנתבעת לתובעים מכתב שבו הודיעה להם כי היא אישרה להם את העסקה להקצאת המגרש באופן סופי וכי ערך המגרש למועד הקובע נקבע לסך של 1,618,475 ₪ בצירוף מע"מ ודמי החכירה יתבססו עליו. בהודעה הובהר כי על התובעים להשלים את המוטל עליהם לרבות חתימה על הסכם עם הנתבעת ותשלום הסכומים החלים עליהם תוך 60 ימים וכי אם לא יחתמו על ההסכם בנוסח ובתנאים שאושרו ע"י הנתבעת מכל סיבה שהיא, בין מחמת סיבה שיש עליה שליטה ובין מחמת סיבה שאין עליה שליטה, או לא ימלאו אחר כל תנאי או דרישה שיחולו לפני חתימת ההסכם או במעמד החתימה עליו לרבות ביצוע מלא של התשלום, תראה הנתבעת את בקשתם להקצאת המגרש כבטלה מעיקרה וכל פניה בקשה או הצעה לגבי המגרש תיחשב כבקשה חדשה שתידון ע"י הנתבעת לגופה.
בהתאם להודעה הוצא לתובעים שובר לתשלום דמי ההיוון עד ליום 9.4.2015 ( יום חמישי בשבוע).
ביום 17.2.2015 פנו התובעים למחלקת פניות הציבור של הנתבעת, מסרו כי לא קבלו את המפרט הכספי שנשלח אליהם וביקשו לשלוח אותו לכתובת המגרש.

ביום 19.2.2015 השיבה הנתבעת כי העסקה אושרה ביום 9.2.2015 וכי השובר ישלח שנית בדואר רשום כאשר על התובעים לשלם אותו עד ליום 11.3.2015.

ביום 9.3.2015 פנו התובעים לנתבעת, טענו כי יש בידיהם מפרט כספי בגין חידוש העסקה בתוקף ל – 30 ימים שמסתיימים ב – 11.3.2015 ולכן ביקשו ארכה.

ביום 15.3.2015 הודיעה מקדמת עסקאות בכירה מצוות משקי עזר והרחבות, הגב' רעות חיו, למחלקת פניות הציבור כי התובעת ביקרה במשרדי הנתבעת ביום 11.3.2015 והוצא לה שובר לתשלום לחודש נוסף ( עד ליום 9.4.2015).

ביום 23.3.2015 פנו התובעים לבנק ירושלים בבקשה לקבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא.

ממזכר גב' חיו בתיק הנתבעת עולה כי ביום 25.3.2015 הגיעה למשרדי הנתבעת מיופת כח של התובעים במסגרת קבלת קהל והובהר לה כי על התובעים לשלם את דמי ההיוון לכל המאוחר עד ליום 9.4.2015 וכי אם לא יעשו כן, תובא העסקה לביטול.

במכתב מיום 31.3.2015 שהתקבל אצל הנתבעת ביום 1.4.2015 פנה ב"כ התובעים, עו"ד יעקב חנגל, לנתבעת בבקשה להאריך את המועד לתשלום בגין העסקה באופן חריג מכיוון שבפרק הזמן של כחודשיים מאז שקיבלו את השובר לתשלום פעלו התובעים לקבלת אישור למשכנתא, התובעת נאלצה לסעוד את אימה שחלתה, וההתקדמות בתהליך המשכנתא צפויה להתעכב במקצת בשל חול המועד פסח.

ביום 9.4.2015 ( המועד האחרון לתשלום כפי שצוין על השובר), הגיע התובע למשרדי הנתבעת כדי לקבל שובר תשלום חדש. בשל חול המועד פסח לא הייתה קבלת קהל והתובע לא נענה.

ביום 12.4.2005 הגיע התובע למשרדי הנתבעת וביקש לקבל שובר תשלום חדש. ראש צוות משקי עזר והרחבות, הגב' סמדר שרון, ביקשה מהתובע להביא אישור מהבנק לביסוס טענתו כי בשל העובדה שהגורם היחיד בבנק אשר יכול היה לאשר את המשכנתא, שהה בחו"ל, לא ניתן היה לקבל משכנתא.

בהתאם להודעת בנק ירושלים מיום 13.4.2015, בקשת התובעים לקבלת ההלוואה אשר הוגשה ביום 23.3.2015, נבחנה גם בימי הפסח ואושרה עקרונית ביום 13.4.2015. ההודעה הועברה לנתבעת בסמוך לכך.

ביום 16.4.2015 הודיעה הנתבעת לתובעים כי בקשתם להארכת המועד לתשלום דמי ההיוון שהיה עליהם לשלמם לא יאוחר מאשר עד יום 9.4.2015, נבדקה במרחב ולאחר התייעצות עם מנהלת המרחב "אין ביכולתנו לחרוג מהקבוע בהחלטות ובנהלי הרשות". לפיכך, תועבר העסקה לביטול עסקה.

ביום 5.5.2015 שלח ב"כ התובעים לנתבעת בקשה לקביעת פגישה עם מנהלת המרחב. ב"כ התובעים פירט במכתבו כי הבקשה לארכה נבעה, בין היתר, מהעובדה שהליך אישור העסקה על ידי הנתבעת ארך מספר שנים, והתובעים לא ידעו מתי תאושר העסקה ולכן רק לאחר אישורה פעלו מול הבנקים למשכנתאות. בנוסף, התובעת נאלצה לסעוד את אימה. ב"כ התובעים ציין כי עד אותו מועד השקיעו התובעים בהליך רכישת הזכות סך של כחצי מיליון ₪.

התובעת אף היא פנתה לנתבעת במכתב מיום 10.6.2015 שבו פירטה כי התובעים השקיעו את כל חסכונותיהם ברכישת הזכות לצורך בניית בית למשפחתם, כי טיפלה באמה שחלתה, וכי חופשת הפסח האטה את קבלת תשובת הבנק. התובעת ביקשה להנפיק לה שובר לתשלום.

בפגישה שהתקיימה ביום 24.6.2015 בהשתתפות ב"כ התובעים, מנהלת המרחב הגב' חלי קונטנטה, עו"ד מהמחלקה המשפטית של הנתבעת והגב' שרון, דנו הצדדים בעסקת התובעים ובאפשרות להאריך את המועד לתשלום. נציגי הנתבעת הביעו את עמדתם כי יש לערוך עסקה חדשה.

במכתב מיום 2.7.2015 הודיעה הנתבעת, באמצעות הגב' רעות חיו, לתובעים כי ביום 25.6.2015 ביטלה הנתבעת את העסקה מאחר שלא שולמו דמי ההיוון כמתחייב בתנאי העסקה. למכתב צורפה הודעת ביטול מיום 1.7.2015 בחתימת הגב' חיו. במכתב הוסיפה הנתבעת כי קיימת אפשרות לחידוש העסקה בכפוף להחלטות ונהלי הנתבעת ולשומה עדכנית למועד ביצוע העסקה.

ביום 28.8.2016 הומצאה לנתבעת דרישת ב"כ התובעים בכתב לביטול ההודעה בדבר ביטול עסקת ההקצאה לתובעים.

ביום 15.9.2016 הוגשה תביעה זו.

תמצית טענות התובעים בכתב התביעה
הנתבעת פעלה בניגוד לעקרונות המחייבים אותה כרשות מינהלית. בתוך כך, החלטתה לבטל את עסקת ההקצאה אינה סבירה ואינה הוגנת. הנתבעת לא שקלה את כל השיקולים הרלוונטיים ובכלל זאת הנזק הגדול שיגרם לתובעים מהחלטתה והעדר הנזק לנתבעת ממתן הארכה המינימלית.

בהתאם לדיווח העסקה לרשויות המס, הנתבעת בעצמה קצבה זמן לחתימת הסכם הפיתוח עד ליום 1.5.2015. בנסיבות אלה לא הייתה כל סיבה לסרב לתת לתובעים את הארכה שהתבקשה לביצוע התשלום.

שיקול הדעת בהחלטה לביטול העסקה הופעל באופן שגוי המנוגד למדיניות הנתבעת לא לבטל עסקאות (נוהל מס' 31.30 והחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1326).

הודעת הביטול שהוציאה הנתבעת לא נחתמה על פי נהליה אלא על ידי מקדמת עסקאות בלבד ולכן היא אינה תקפה.

בסירובה לתת לתובעים ארכה קצרה לבצע את התשלום, הפרה הנתבעת את חובת תום הלב.

הנתבעת לא הייתה רשאית לבטל את העסקה ללא מתן התראה וללא מתן ארכה, שכן לא מדובר בהפרה יסודית. בנסיבות העניין, עמידת הנתבעת על זכות הביטול מהווה הפרת הסכם מצדה.

יצירת העסקה בין הצדדים היא בגדר הסכם לכל דבר ועניין. גם אם ייאמר כי ביטול העסקה נעשה בשלב של משא ומתן בלבד, אזי בביטול העסקה, סיכלה הנתבעת את חתימת הסכם הפיתוח תוך שהפרה את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בשלב המשא ומתן לקראת כריתת חוזה.

הנתבעת לא נימקה כראוי את החלטתה בדבר ביטול העסקה ואי מתן הארכה לתובעים הגם שהם ביקשו לקיים את העסקה. הנתבעת לא נתנה לתובעים זכות טיעון לפני ביטול העסקה בניגוד לכללי הצדק הטבעי ולחובת ההגינות המינהלית.

התובעים ביקשו ארכה לביצוע התשלום בטרם הגיע המועד לביצוע התשלום, אך הנתבעת לא נענתה לבקשתם.

המועד האחרון לתשלום חל בחג הפסח דבר שמנע את ביצוע התשלום. לכן יש לדחות את המועד הקבוע לתשלום עד לאחר החג, לאחר הסרת המניעה. בשל חג הפסח היו לתובעים פחות מ-60 ימים לבצע את התשלום.

הנתבעת ביקשה מהתובעים להמציא לה את אישור הבנק למשכנתא, ובכך הציגה מצג בדבר נכונותה לתת ארכה ועל אי הפרה, וגרמה לתובעים להסתמך על מצג זה באופן היוצר מניעות והשתק.

לתובעים היה עיכוב זניח בקבלת אישור המשכנתא. לעומת זאת הנתבעת התעכבה משך זמן רב בכל תהליך הטיפול בהקצאת המגרש עד לאישור העסקה ביום 9.2.2015. התנהלות הנתבעת שטיפלה בהקצאת המגרש בעצלתיים, ולעומת זאת, מסרבת לתת לתובעים ארכה קצרה, מהווה חוסר תום לב וחוסר הגינות מצידה.

הנתבעת לא הייתה מחויבת לבטל את העסקה, שכן במקביל לכך היא פתחה לתובעים את הדרך לבקש את חידוש העסקה. התנהלות הנתבעת היא על רקע הליך מקביל, שמנהלים התובעים נגד הנתבעת בעניין גובה דמי ההיוון, וזאת כדי לחייב את התובעים בשומה גבוהה משמעותית מקודמתה לנוכח עליה דרמטית בשווי המגרש בפרק הזמן שחלף.
תמצית טענות הנתבעת בכתב ההגנה
הובהר לתובעים כי אי תשלום במועד, מכל סיבה שהיא, יוביל לביטול העסקה. התובעים אשר לא שילמו את דמי ההיוון במועד, לא עמדו בתנאי העסקה, ולפיכך קמה לנתבעת הזכות לבטל את העסקה.

ביטול עסקת ההקצאה נעשה כדין, בתום לב, בסבירות ובהתאם לנהלים.

ממועד שליחת המפרט הכספי (30.11.2014), היה לתובעים פרק זמן של יותר מ – 4 חודשים כדי לשלם את דמי ההיוון ולעמוד בעסקה. מיום 29.7.2014, שבו החליטה ועדת השגות בעניינם, ידעו התובעים מהו הסכום שעליהם לשלם. התובעים התמהמהו בפנייה לקבלת אישור עקרוני מהבנק לקבלת המשכנתא ובהסדרת המימון הנדרש ובכך הביאו לסיכול העסקה וביטולה.

הנתבעת לא הקצתה את המגרש לאחרים והשאירה לתובעים פתח לבקש את חידוש העסקה בהתאם לתנאים הקיימים היום. בנסיבות שבהן הפרו התובעים את תנאי העסקה הבסיסית להתקשרות בהסכם פיתוח, מדובר בהחלטה מאוזנת וסבירה.

אמנם מדיניות הנתבעת ככלל היא לא לבטל עסקאות, אך הנוהל בדבר ביטול עסקאות או מתן ארכה לביצוען קובע כי הנתבעת רשאית לבטל עסקה שהיזם לא הסדיר את התשלום בגינה תוך 60 ימים.

ההחלטה התקבלה באופן סדור על ידי הגורם המוסמך לאחר שהתובעים פירטו טענותיהם בפני הנתבעת.

גם אם תתקבל טענת התובעים ביחס למועד הנכון שעד אליו היה על הנתבעת לאפשר להם לבצע את התשלום, לא היה בידי התובעים לשלם את דמי ההיוון במועד מאחר שהאישור העקרוני למשכנתא ( להבדיל מהאישור הסופי) ניתן להם במועד מאוחר למועד האחרון לתשלום, וזאת גם לשיטת התובעים.
הכרעה
המועד לתשלום
כעולה מסיכומי הצדדים, אין מחלוקת כי חלה טעות בחישוב שעל בסיסו נקבע המועד האחרון לביצוע תשלום דמי ההיוון.

בעוד שבשובר שהונפק לתובעים צוין כי המועד האחרון חל ביום 9.4.2015, המועד הנכון היה יום 12.4.2015 (מניין 60 הימים מיום 9.2.2015 הסתיים ביום 10.4.2015, שהיה יום שישי, שביעי של פסח, וערב שבת. לפיכך נדחה המועד ליום ראשון שלאחר סוף השבוע).
עם זאת, איני מקבלת את טענת התובעים כי הנתבעת הכשילה אותם ונהגה כלפיהם בחוסר תום לב בעניין זה. שוכנעתי כי מקור הטעות בבעיית מחשוב אצל הנתבעת וכי בזמן אמת עובדי הנתבעת והתובעים לא היו מודעים לכך.

הסיבה לאי ביצוע התשלום במועד
מהראיות שהוצגו לי התרשמתי כי התובעים לא פעלו בשקידה ראויה כדי לשלם את דמי ההיוון במועד.

התובעים קיבלו את המפרט הכספי מיום 30.11.2014, שבו פורט חישוב דמי ההיוון, בדצמבר 2014 ( עמ' 18).

התובעים קיבלו את הודעת הנתבעת מיום 9.2.2015 על אישור העסקה, שבמסגרתה הובהר בהדגשה כי עליהם להשלים את כל המוטל עליהם תוך 60 ימים מיום אישור העסקה, לרבות חתימת הסכם עם הנתבעת ותשלום הסכומים החלים עליהם. הובהר כי אם לא יעשו כן, מכל סיבה שהיא, בין בשליטתם ובין לא בשליטתם, תראה הנתבעת את העסקה כבטלה מאליה.

מההודעה עולה מניה וביה כי תשלום דמי ההיוון תוך המועד שצוין בה, מהווה תנאי מהותי לחתימת חוזה פיתוח, וכי הפרת התנאי תביא לבטלות העסקה. התובעים אישרו כי קראו את ההודעה.

התובעים היו מודעים לחשיבות העמידה בתנאי העסקה כפי שעולה ממכתבם מיום 15.1.2015 לנתבעת ( נספח 4 לתצהיר הגב' שרון), שבמסגרתו ביקשו לברר מהו פרק הזמן המדויק, שבו עליהם לחתום על ההסכמה לעסקה "כדי לא לחרוג ממסגרת הזמן המותרת". למרות האמור, נראה כי בטיפולם בהשגת המימון לעסקה לא פעלו התובעים באינטנסיביות כנדרש בנסיבות העניין.

בתצהירי העדויות הראשיות הצהירו התובעים כי בסוף חודש ינואר 2015 החלו "לברר לגבי נטילת משכנתא", הם פנו לבנק דיסקונט ולבנק אוצר החייל, אך פניותיהם לא הניבו תוצאות.

לראשונה בחקירותיהם, אמרו התובעים כי פניות ראשוניות שנעשו לבנקים נוספים החל מדצמבר 2014 נדחו על הסף ( עמ' 18 - 19, עמ' 25 - 26). גרסה זו מעוררת ספק ניכר בשים לב לכך שלא בא זכרה בתצהיר התשובות לשאלון, ובתצהירי העדויות הראשיות ולא נתמכה בראיה חיצונית כלשהי.

נראה כי לא הייתה מניעה לתובעים להתחיל את הליכי הבירור בדבר האפשרויות שהיו להם לקבלת המשכנתא עוד בדצמבר 2014, כך שבפועל, היה להם פרק זמן של כ- 4 חודשים להסדיר את קבלת המשכנתא.

בסיכומיהם טענו התובעים כי כל עוד העסקה לא אושרה סופית, לא יכולים היו להתקדם מול בנק מממן בהליך משכנתא לצורך התשלום. מעבר לכך שגם טענה זו לא התבררה כדבעי, היא אינה מתיישבת עם הצהרותיהם שלפיהן פנו לבנקים בסוף ינואר, טרם אישורה הסופי של העסקה.

בחקירתה התבקשה התובעת להסביר את העובדה שהפניה לבנק ירושלים נעשתה רק ביום 23.3.2015. לדבריה, התובעים היו בטוחים שבנק אוצר החייל ייעתר לבקשתם. בעקבות סירובו, ש"הפתיע" אותם, הגישו את הבקשה להלוואה לבנק ירושלים במועד האמור (עמ' 19 ש' 28 – 35). מעבר לכך שגם טענה זו לא נתמכה בראיה חיצונית כלשהי, לא הוברר מתי הודיע בנק אוצר החייל לתובעים על הסירוב ומהו פרק הזמן שחלף ממועד מסירת ההודעה ועד להגשת הבקשה לבנק ירושלים.

התובעים טענו בסיכומיהם כי לולא עמדה הנתבעת בסירובה להנפיק שובר ליום 12.4.2015, היה עולה בידיהם להסדיר את התשלום מכספי משכנתא עד ליום זה, ללא צורך בארכה כלשהי, וכי לנוכח הסירוב האמור, עצם הנכונות והבעת הרצון לשלם את דמי ההיוון ביום 12.4 ולכל הפחות ביום 13.4, עם אישור המשכנתא, די בהם כדי לעמוד בחובה שחלה עליהם ( סעיף 12).
בחקירותיהם אמרו התובעים כי כל המסמכים שנדרשו ע"י הבנק נחתמו, הבנק היה מוכן להעביר את הכסף ביום 12.4.2015, והמניעה היחידה לכך הייתה העדר שובר בתוקף ( עמ' 20 ש' 33, עמ' 21 ש' 26-23, עמ' 27 ש' 15-13).
אין בידי לקבל טענות אלה שנטענו ללא כל ביסוס;

ביום 13.4.2015 קיבלו התובעים את אישורו העקרוני של בנק ירושלים לבקשתם להלוואה
מעבר לכך שמהאישור התברר כי הבקשה נבחנה ע"י הבנק גם בימי הפסח, אישור עקרוני של בקשה להלוואה אינו אישור בפועל.
בהודעתו על האישור העקרוני הבהיר הבנק בין היתר: "אישור זה כפוף להצהרות ולתנאים בבקשה להלוואה..." וכן " לצורך ביצוע ההלוואה, יש למלא אחר דרישות הבנק לקבלת הלוואה כמפורט ב"מדריך לקבלת הלוואה", ב"תדריך ללווה" ובהנחיות הבנקאי".
כלומר, העמדת ההלוואה בפועל מותנית במילוי כל התנאים שנדרשו ע"י הבנק.

התובעים יכולים היו להציג את המסמכים שבהם פורטו תנאי ודרישות הבנק, וכן את המסמכים שלטענתם חתמו עליהם בהתאם לתנאים ולדרישות האמורים. התובעים יכולים היו להעיד גורם מוסמך מטעם הבנק שיכול היה לאשר את טענותיהם. התובעים נמנעו מכך.

התובעים לא הוכיחו מה היו תנאי ודרישות הבנק. התובעים לא הוכיחו כי מילאו אחריהם. התובעים לא הוכיחו כי הבנק היה נכון להעמיד את סכום ההלוואה ביום 12.4.2015 או ביום 13.4.2015 וכי הסיבה היחידה שבגינה נמנע מלעשות כן הייתה העדר שובר בתוקף.

התובעת יצאה לחו"ל לנסיעה שמטרתה העיקרית הייתה עסקית וזאת מיום 27.3.2015 ועד יום 1 5.4.2015 (מועד הטיסה ממדריד) כלומר, התובעת שבה לארץ לאחר המועד האחרון לתשלום דמי ההיוון.

טענת התובעת כי חתמה על כל המסמכים לפני נסיעתה, ולפיכך, לא נדרשה נוכחותה להשלמת ההליך, לא הוכחה.

גם הטענה שלפיה בזמן הרלוונטי, הגורם היחיד בבנק שהיה מוסמך לאשר את המשכנתא לתובעים שהה בחו"ל ומשום כך התעכב הטיפול, לא הוכחה כדבעי.
בהקשר זה יש לשים לב כי בתצהירו הצהיר התובע כי נדרש להמציא מכתב מהבנק אודות סטטוס המשכנתא בעוד שבחקירתו הודה כי נדרש להמציא אישור מהבנק לביסוס טענתו כי הגורם שצריך לאשר את המשכנתא שוהה בחו"ל ( עמ' 29-28). התובעים לא המציאו אישור כאמור. לטענתם, הבנק סירב לתתו.

הימנעות התובעים מהבאת עד מטעם הבנק לתמיכה בעדויותיהם פועלת לחובתם.

גם טענת התובעים כי הארכת המועד נדרשה משום שהתובעת נאלצה לסעוד את אמה שחלתה, לא הוכחה כדבעי. למרות שבמכתבה מיום 10.6.2015 ציינה התובעת כי ישנם מסמכים רפואיים להוכחת הטענות בדבר מצב האם, התובעים לא הציגו מסמכים כאמור. בנוסף, לא הוכחה התקופה שבה הייתה האם חולה ולא הוכח היקף טיפול התובעת באם. בהקשר זה, הצטרפות אם התובעת לנסיעת התובעת לחו"ל מעידה כי מצבה הרפואי אפשר לה טיסה רבת שעות לארה"ב על כל המשתמע מכך.

לנוכח כל האמור, מסקנותי הן כי התובעים לא פעלו בשקידה ראויה כדי לשלם את דמי ההיוון במועד שנדרש. התובעים לא יכולים היו לשלמם גם במועד הנכון, ביום 12.4.2015. האחריות למחדלם, רובצת עליהם.

הדואליות הנורמטיבית
התובעים ביקשו להתקשר בחוזה פיתוח עם הנתבעת - רשות מינהלית - אשר חלים עליה כללי המשפט הפרטי, בפרט דיני החוזים וכללי המשפט הציבורי. בע"א 5042/96 פנחס כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים (1999), נקבע כך:

"ענייננו בהתקשרות לכריתת חוזה חכירה בין פרט לבין רשות מינהלית. מערכת יחסים זו נבחנת באספקלריה של שתי מערכות נורמטיביות: האחת, המשפט הפרטי – דיני החוזים – והשנייה, המשפט הציבורי ( ראו ד' ברק-ארז האחריות החוזית של רשויות המינהל [25], בעמ' 33-35, 56-57). תחולתם של כללים אלו על פועלו של מינהל מקרקעי ישראל זכתה לביטוי מפורש ( ראו ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' וייס [ פורסם בנבו] [1], בעמ' 348). דין החוזים חל מחמת היות הפעולה המשפטית חוזה ואילו המשפט הציבורי חל מכוח מִיהותו הציבורית של הגוף המתקשר ( ראו: ג' שלו חוזי רשות בישראל [26], בעמ' 45-46 וכן בג"ץ 731/86 מיקרו דף נ' חברת החשמל לישראל בע"מ [ פורסם בנבו] [2], בעמ' 461)."

וכן ראו בעניין זה ע"א 276/09 דן טאבא ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, פס' 13 (2011) וע"א 9347/01 יעקב וייספיש נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 241, פס' 7 (2003) .

שיקול דעת הנתבעת
בבג"ץ 4422/92 שלמה עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3) 853 (1993), סיכם בית המשפט העליון את הכללים החלים על הפעלת שיקול הדעת המינהלי כך:

"רשות מינהלית מוגבלת בהפעלת שיקול דעתה על-ידי ההלכות הכלליות של המשפט המינהלי. עליה לפעול במסגרת סמכותה החוקית; עליה לשקול את כל השיקולים הרלוואנטיים להשגת תכלית החוק ולהימנע מלשקול שיקולים זרים; עליה להפעיל את שיקול-דעתה בשוויוניות ולהימנע מהפליה; עליה לנהוג בהגינות וביושר; ועליה לפעול על-פי סטנדרט התנהגות המצוי במיתחם הסבירות. סטנדרט זה משקף, בין היתר, את האיזון הראוי בין השיקולים הרלוואנטיים השונים. הוראות כלליות אלה חלות על כל המקרים שבהם נתון לרשויות מינהליות שיקול-דעת. בנוסף עליהן קיימות גם הלכות מיוחדות. עם הלכות אלה נמנית ההלכה המורה כי רשות מינהלית שהוציאה הנחיות מינהליות חייבת, ככלל, לפעול על-פי הנחיותיה ולא לסטות מהן ללא הצדקה מיוחדת.
פעולות בניגוד להלכות המגבילות את ההפעלה של שיקול הדעת המינהלי הן, בדרך כלל, עילות לפסילת החלטות מינהליות".

הפעלת שיקול הדעת בכל מקרה לגופו חלה גם במקרה שבו פועלת הנתבעת בהתאם להנחיות מנהליות. בעע"מ 389/13 עו"ד עופר קרינסקי נ' המשרד לביטחון פנים, פס 17 ( 2014), נקבע כך:
"מקובלנו כי מעמדן הנורמטיבי של הנחיות מינהליות, מחייב את הרשות המינהלית לפעול לאורן, ולצד זאת להפעיל שיקול דעת בבחינת המקרה הפרטני העומד בפניה, בהתאם לנסיבותיו. במקרים המתאימים, רשאית הרשות המינהלית, ולעיתים אף מוטלת עליה החובה, לסטות מן ההנחיות ושלא ליישם אותן ככתבן וכלשונן ( דפנה ברק-ארז, משפט מינהלי כרך א, 228 (2010) (להלן: ברק-ארז))".

נהלי הנתבעת
בזמן הרלוונטי להליך זה היה בתוקף נוהל 31.30 של הנתבעת שנושאו " ביטול עסקות או מתן ארכה לביצוען".
בחלק א של הנוהל – תקציר ועקרונות בסעיף 1.2 נאמר כך: " מדיניות המינהל, ככלל, הינה שלא לבטל עסקות...".

התובעים טענו בסיכומיהם כי הנתבעת פעלה בעניינם בניגוד למדיניותה ובחריגה מנוהל 31.30 המקנה לה סמכות מפורשת לתת ארכות.

איני מקבלת את הטענה. בהוראות הנוהל הרלוונטיות ( למקרה זה, שבו טרם נחתם חוזה פיתוח), נקבע כך:

בסעיף 1.3 א לנוהל נקבע כי הנתבעת ( בשמה הקודם " מינהל מקרקעי ישראל") רשאית לבטל עסקות עם יזמים על פי שיקול דעתה הבלעדי, בין היתר במקרה שהיזם לא הסדיר את התשלום בגין ביצוע העסקה בתוך 60 ימים ממועד אישורה.

בסעיף 6 לנוהל שכותרתו "תקציר תהליך העבודה במינהל" נקבע כי מחלקת עסקות שולחת התראות ליזם אם הוא הפר את חוזה הפיתוח או לא הסדיר תשלום לביצוע העסקה בפרק הזמן המיועד (ההדגשה שלי – ר.ש.).

בחלק ב של הנוהל פורטו הוראות תפעוליות לביצועו.
בסעיף 2.3 שכותרתו "פעולות במחוז שנדרשות לצורך קבלת החלטה לביטול עסקה" נקבע כי במקרה שיזם שילם חלק מהתמורה אך לא השלים את כל התשלום שעליו התחייב תוך 60 ימים מיום אישור העסקה, תישלח אליו התראה בנוגע לביצוע העסקה תוך 14 ימים, למעט בעסקות מכרז. עוד נקבע כי במקרה שבו הסדיר היזם את המוטל עליו תוך 14 ימים מהיום ה-60 רשאי מנהל המחוז לאשר את המשך ביצוע העסקה. הובהר כי שינוי לוחות זמנים ומתן ארכות אינו חל על עסקות עקב זכיה במכרז ( סעיף 2.3.1).

ראשית, ספק אם ההוראה חלה בענייננו, שכן במקרה זה לא מדובר ביזם ששילם חלק מהתמורה ולא השלים את כל התשלום שהתחייב עליו תוך המועד שנקבע. התובעים לא שילמו תשלום כלשהו על חשבון דמי ההיוון.
שנית, וזה העיקר, גם אם אקבל שההוראה חלה , אזי בהתאם לנוהל, ההחלטה אם לבטל את העסקה, לתת או לסרב לתת ארכה לקיום החובות המוטלות על היזם מסורה לנתבעת לפי שיקול דעתה.

לפיכך, יש לבחון את שיקול דעת הנתבעת בהחלטתה לסרב לבקשות להארכת המועד לביצוע התשלום ולביטול העסקה.

כמפורט לעייל, התובעים ביקשו ארכות לביצוע התשלום מספר פעמים;
במכתב ב"כ התובעים מיום 31.3.2015, שהתקבל ע"י הנתבעת ביום 1.4.2015.
בביקור התובע במשרד הנתבעת ביום 12.4.2015, שבו התבקש להביא את האישור בדבר שהות הגורם המאשר מטעם הבנק בחו"ל. בהקשר זה, גב' שרון העידה כי לא עבדה בחול המועד פסח. עדותה מתיישבת עם הצהרת התובע כי ביום 9.4.2015 היו משרדי הנתבעת סגורים. מסקנתי היא כי את אישור הבנק התבקש להביא בשיחתו עם גב' שרון ביום 12.4.2015 ולא כפי שאמר בחקירתו.

איני סבורה כי העובדה שהנתבעת לא שלחה התראה בכתב לתובעים בדבר ביטול העסקה, יורדת לשורש העניין בנסיבות מקרה זה. הנתבעת הדגישה כי ביצוע תשלום דמי ההיוון במועד מהווה תנאי לחתימת חוזה הפיתוח שבלתו אין. כאמור התובעים ידעו והבינו זאת ויעידו על כך פניותיהם לנתבעת לפני חלוף המועד שבמסגרתן נאמרו להם הדברים שוב.

פניות התובעים נדחו ע"י הנתבעת. במכתבה מיום 16.4.2015, הודיעה הנתבעת לתובעים כי בהתאם לתנאי העסקה היה עליהם להשלים את כל ההליך ההקצאה לרבות תשלום דמי ההיוון עד יום 9.4.2015 וכי בקשתם לארכה לתשלום דמי ההיוון מעבר ל- 60 הימים נבדקה במרחב ולאחר התייעצות עם מנהלת המרחב "אין באפשרותנו לחרוג מהקבוע בהחלטות ובנהלי הרשות".

ביום 5.5.2015 פנה ב"כ התובעים לנתבעת פעם נוספת במכתב שבו ביקש להאריך את המועד ולתת לתובעים "הזדמנות נוספת ואחרונה שתאפשר להם לקבל משכנתא להשלמת הרכישה ובכך להציל את מאות אלפי השקלים שהשקיעו עד כה". ב"כ התובעים ציין בין היתר כי הליך אישור העסקה ע"י הנתבעת ארך מספר שנים וחזר על הסיבות שבגינן נדרשו התובעים לארכה שהתבקשה כאמור.
במכתבה מיום 10.6.2015 לנתבעת ( גב' שרון הצהירה כי המכתב לא נמצא בתיק הנתבעת), ביקשה התובעת להאריך את מועד השובר, ובין היתר פירטה את הסיבות לעיכוב בקבלת אישור הבנק ואת המאמצים והמשאבים הרבים שהשקיעו התובעים בעסקה. בהמשך ציינה כי לפני חופשת הפסח ניגשה למנהל בתל אביב וביקשה להאריך את שובר המשכנתא בשבוע אחד כדי שתוכל לסיים את ההסדרה עם הבנק כשבוע לאחר חג הפסח. לא הוברר מועד הפניה האמורה ועם מי דיברה התובעת, אך יש לשים לב כי בהליך זה לא טענו התובעים כי הארכה שהתבקשה הייתה של שבוע בלבד. מהראיות שהוצגו לי עלה כי בזמן אמת, התובעים וב"כ דאז, לא תחמו את הארכה שביקשו ולא התחייבו לשלם את דמי ההיוון עד תאריך מסוים.

בעקבות פניות התובעים, ביום 24.6.2015, התקיימה במשרד הנתבעת ישיבה אצל מנהלת המרחב, גב' חלי קונטנטה, בנוכחות ב"כ התובעים, עו"ד מהמחלקה המשפטית וגב' שרון, ראש צוות משקי עזר והרחבות. האחרונה הצהירה כי בישיבה פרש ב"כ התובעים בפני מנהלת המרחב את קשיי ההתארגנות שהיו לתובעים לצורך תשלום דמי ההיוון. מנהלת המרחב הביעה את עמדת הנתבעת, שלפיה, היה לתובעים די והותר זמן להתארגן לביצוע התשלום, וכי למרות שהמחוז ניסה לעזור, הוא הגיע למסקנה כי אינו יכול חרוג מהנהלים. מנהלת המרחב ציינה כי קיימת מגבלה לאישור תשלום מעבר ל-60 הימים מיום אישור העסקה וכי לאחר ביטולה, יש אפשרות לחדש את העסקה עם שומה חדשה.

ביום 25.6.2015 החליטה ועדת עסקות מרחבית על ביטול העסקה לנוכח אי תשלום דמי ההיוון במועד ( סעיף 28 לתצהיר הגב' שרון).

ביום 2.7.2015 הודיעה הנתבעת לתובעים על ההחלטה האמורה והוסיפה כי אם יבקשו התובעים לחדש את העסקה, אזי, בכפוף לתנאים שפורטו בהודעה היא תיבחן את בקשתם. למכתב צורפה הודעה בדבר ביטול עסקה בחתימת הגב' חיו.

מהמקובץ עולה כי למרות שהתובעים היו מודעים לכך שתשלום דמי ההיוון במועד מהווה תנאי יסודי לחתימה על חוזה פיתוח ולתוצאות הפרת התנאי מכל סיבה שהיא, הם לא פעלו בשקידה ראויה כדי שיוכלו לעמוד בו.

בימים שחלפו ממתן האישור העקרוני ע"י הבנק (13.4.2015), ועד להודעת הנתבעת בדבר העברת העסקה לביטול (16.4.2015), וגם לאחר מכן, התובעים לא ניסו להעביר ולשלם לנתבעת את דמי ההיוון בפועל. התובעים לא הוכיחו כי הדבר נמנע מהם אך ורק בשל סירוב הנתבעת להנפיק שובר לתאריך מאוחר יותר. התובעים לא הוכיחו כי יכלו לשלם את דמי ההיוון בפועל עד תאריך מסוים.

ניתנה לתובעים הזדמנות לטעון את טענותיהם להארכת מועד לביצוע התשלום ונגד ביטול העסקה והם באמצעות ב"כ ניצלו אותה. טענות התובעים נבחנו ע"י הגורמים המוסמכים אצל הנתבעת לגופן, והם לא קיבלו אותן שכן סברו כי בנסיבות העניין אין הצדקה להאריך את המועד, כפי שנמסר לב"כ התובעים במועד הישיבה.

התובעים טענו כי הודעת הביטול ניתנה שלא כדין שכן הגב' חיו שחתמה עליה לא הייתה מוסמכת לקבל את החלטת הביטול.
איני מקבלת את הטענה.
הגב' חיו חתמה על ההודעה בדבר קבלת ההחלטה ע"י הועדה.
הגב' שרון הצהירה כי ההחלטה לבטל את העסקה נדונה בועדת עסקות במרחב, ביטול העסקה אושר ע"י חברי הועדה בהתאם לסמכותם, ולפיכך, ההחלטה התקבלה כדין.

בחקירתה הסבירה הגב' שרון כי בתוקף תפקידה עליה לבצע פעולות מסוימות כדי להכין את עסקת הביטול ולהביא אותה לדיון לפני ועדת עסקות מרחבית שלה הסמכות לדון בנושא. מדובר בהליך המעוגן בנוהל הכנת עסקה/הקצאות בפטור ממכרז וכך נעשה גם במקרה זה.
לנתבעת עומדת חזקת התקינות המנהלית.

בנוסף, בחקירתה של הגב' שרון בדיון ההוכחות שהתקיים ביום 28.2.2018 התברר כי במסגרת הליכי גילוי מסמכים ביקשו התובעים לקבל את החלטת הביטול מיום 25.6.2015. בתצהיר התשובה מטעם הנתבעת סורבה הבקשה בנימוק כי מדובר במסמך חסוי. התובעים לא הגישו בקשה לחייב את הנתבעת לגלות את המסמך. בדיון הסכימה ב"כ הנתבעת לוותר על טענת החיסיון ולהגיש את המסמך. ב"כ התובעים התנגד לכך ונוכח התנגדותו לא התרתי את ההגשה. לפיכך, אני דוחה את הטענה.

מדובר בעסקת הקצאת קרקע בפטור ממכרז. עובדה ידועה היא כי יזם המתקשר עם הנתבעת בעסקה מסוג זה, נהנה מתנאים מיטיבים לעומת הנהוג בשוק. אל מול אינטרס התובעים בהשלמת העסקה והנזק שייגרם להם כתוצאה מביטולה, יש לקחת בחשבון את העובדה שעל הנתבעת כרשות מנהלית ציבורית המופקדת על קרקעות המדינה מוטלת החובה לנהוג בשוויון ובאחריות כלפי שאר הציבור. נוכח האמור, הקפדתה ועמידתה על מילוי התנאים אינה בלתי סבירה.

לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות הרלוונטיות, דעתי היא כי הנתבעת לא נהגה בחוסר תום לב או בשרירות לב. החלטתה אינה בלתי סבירה ואין בסיס עובדתי או משפטי להתערב בה.

מספר הערות לפני סיום

התובעים טענו כי יש לזקוף לחובת הנתבעת את העובדה כי לא הזמינה לעדות את הגב' חיו החתומה על הודעת הביטול ומסמכים רבים נוספים בעניינם של התובעים.

איני מקבלת את הטענה. אין מחלוקת בין הצדדים כי עדת הנתבעת הגב' שרון, הממונה על הגב' חיו, טיפלה בתיקם של התובעים וכי העובדות הרלוונטיות היו ידועות לה. בנסיבות אלה, הנתבעת לא נדרשה לזמן את הגב' חיו לעדות. ככל שהתובעים סברו כי עדותה חיונית, לא הייתה כל מניעה לבקש לזמנה. התובעים לא עשו כן.

בסיכומיהם טענו התובעים כי מעדותה של הגב' שרון עלה כי הנתבעת מסרבת לכל בקשות
הארכה ואינה עושה אבחנה ביניהם אפילו במקרה של מישהו שאשתו על ערש דווי.
איני מקבלת את הטענה. הגב' שרון אמרה כי איחור מכל סיבה שהיא הוא איחור. מעדותה עלה כי ניסתה לסייע לתובעים, וכי בנסיבות חריגות, מוצדקות ניתן להאריך את המועד אלא שלאחר שה גורמים המוסמכים בנתבעת שקלו את נסיבותיו של מקרה זה, הם החליטו כי הן אינן מצדיקות מתן ארכה. העובדה שבחקירתה לא זכרה מקרים שבהם ניתנו ארכות, אינה גורעת מהאמור.

הנתבעת טענה כי רכישת הזכות לקבלת המגרש על ידי התובעים ממר ישעיהו אטלס בוצעה שלא כדין שכן מדובר בגביית כספים אסורים עבור העברת הזכות ולפיכך, דרשה את ביטול העסקה. הטענה לא נטענה בכתבי הטענות ולפיכך, לא דנתי בה.
סוף דבר

101. לנוכח כל האמור, אני דוחה את התביעה. אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעת הו צאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 19,000 ₪.

ניתן היום, כ"ו שבט תשע"ט, 01 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.