הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 35954-11-20

מספר בקשה:1
בפני
כבוד ה שופט עוז ניר נאוי

המבקש (התובע):

דוד דוד

נגד

המשיבים (הנתבעים):

  1. לואיס ליברמן (המנוח)
  2. Enid R. Gold
  3. Nancy Barton
  4. Andrew Mark Barton
  5. Stanly Lieberman
  6. Debbie Lieberman
  7. Marc A. Lieberman
  8. Harry A. Sandler
  9. Paul N. Sandler
  10. Michael A. Sandler
  11. Elizabeth I. Pielocik
  12. מדינת ישראל – ה כונס הרשמי והאפוטרופוס הכללי

החלטה
הבקשה ורקע נדרש

לפני בקשה מטעם התובע, מר דוד דוד (להלן: "דוד" או "התובע" או "המבקש") למתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים – עזבונו של המנוח מר לואיס ליברמן ז"ל באמצעות יורשיו (להלן: "המנוח/העזבון" ו"היורשים", בהתאמה או "הנתבעים 1 -11" או "המשיבים"), וכן מדינת ישראל – האפוטרופוס הכללי (להלן: "האפוטרופוס הכללי" או "הנתבעת 12") – לבצע כל דיספוזיציה בזכויות במקרקעין הידועים כגוש 557 חלקות 149 ו – 159 בגן יבנה (להלן: "המקרקעין").

עסקינן בתובענה למתן סעד הצהרתי לפיו לתובע זכויות במקרקעין מכוח עסקה נטענת בין הצדדים. לטענת התובע הוא התקשר בעסקה עם היורשים, לפיה הוא יישא בתשלומי המס בגין המקרקעין, עד שיפעלו היורשים להסדרת רישום המקרקעין על שם המנוח, ובהמשך על שמם, ולאחר מכן, ירכוש התובע את הזכויות במקרקעין בהתאם להסכם מכר שנוסח מראש, ובתמורה שנקבעה מראש. על פי הנטען, שילם התובע סך 533,520 ₪ לרשויות המס, כדי שהאחרונות לא יממשו את הזכויות במקרקעין.
בתמיכה לתביעתו מסתמך התובע על מכתב הנושא את הכותרת "A commitment for a future purchase agreement" (התחייבות לרכישה עתידית), והממוען ליורשיו של המנוח [נספח 6 לכתב התביעה ולבקשה].

במסגרת המכתב, אשר נושא תאריך 9.7.2014, התחייב התובע להפקיד בידי רשויות המס ערבות בנקאית בנוגע לחוב הקיים בגין המקרקעין נכון לחודש יולי 2014. עוד התחייב התובע להאריך את הערבות הבנקאית מעת לעת עד לתקופה של 3 שנים סך הכול. כן התחייב לשאת בסכום המס בפועל אם יידרש לכך על ידי רשויות המס, וכי הסכום לא יושב לו אם בסופו של דבר לא ירכוש את המקרקעין (["This payment will not be reimbursed to me, if for whatever reason I (alone or with others) will not buy the property"]. ככל שתתבצע רכישה של המקרקעין, נכתב כי הסכום שהפקיד בידי רשויות המס יקוזז מן התמורה (להלן: "ההתחייבות").

על ההתחייבות חתם התובע, כאשר בא כוחו דאז - עו"ד אלעד שרעבי, אימת את חתימתו. כן חתם על ההתחייבות כמקבל ההצעה עו"ד צבי שמיר, מטעם היורשים, כשעניין זה שנוי במחלוקת (בין השאר, בשים לב להעדרם הנטען של ייפוי כוח מטעם כלל היורשים, ובייחוד המשיבים 4 ו -8). למכתב צורף נוסח הסכם, חתום בראשי תיבות על ידי התובע בלבד.

יוער כבר עתה כי סוגיית מועד ההתקשרות וזהות המתקשרים אינה ברורה כלל ועיקר. כך, על פי הנטען בכתב התביעה, הצדדים התקשרו בהסכם בתאריך 9.7.2014. דא עקא וכפי שיפורט להלן, מתצהירו של עו"ד אלעד שרעבי מטעם המבקש, עלה כי ה"הסכם" כלל לא הבשיל בתאריך 9.7.2014, ורק בתאריך 31.7.2014 נשלחה ההתחייבות חתומה על ידי עו"ד שמיר בשם הנתבעים [סעיף 20 בתצהיר עו"ד אלעד שרעבי, אשר צורף להודעה מטעם המבקש על הגשת ראיות נוספות מתאריך 13.4.2021, טרם הדיון בצו הזמני]. עוד עלה כי טרם נשלחה ההתחייבות חתומה, כבר הלכה לבית עולמה המשיבה 11 [תגובה משלימה בהתייחס להודעה החדשה מטעם התובע מתאריך 31.5.2021]. נוסף על אלה עלה כי במועד ההתחייבות (9.7.2014) כלל לא היה המבקש "בתמונה" וכי זה הצטרף לעסקה רק בסמוך לתאריך 22.7.2014 [סעיף 14.2 בתצהיר עו"ד שרעבי מתאריך 12.4.2021]. בנסיבות אלו, כלל לא ברור כיצד אומתה חתימתו של התובע בתאריך 9.7.2014, אם רק הצטרף לעסקה בסמוך לתאריך 22.7.2014 ועוד.

עוד חשוב לציין ברקע הדברים, כי בחודש מאי 2018 הגישו היורשים באמצעות עו"ד שמיר תביעה נגד האפוטרופוס הכללי להצהיר כי המנוח הוא בעלי המקרקעין, שכן רשם המקרקעין דחה בקשה לרישומם על שם היורשים (ת"א 1159-05-18 אשר נדון בפני - נספח 4 לתשובת היורשים לבקשה לצו מניעה). בתאריך 11.11.2019 נמחקה התביעה, לאחר שהאפוטרופוס הכללי ניאות לשחרר את נכסי המנוח ובכללם המקרקעין לידי היורשים.

ההליך דנן

בתאריך 15.11.2020 הוגשה התובענה ובקשת התובע למתן צו מניעה זמני בצידה. נקבע כי אין מקום ליתן צו במעמד צד אחד, תוך שצוין כי צו שכזה אף לא נתבקש, ונתבקשה תשובת המשיבים. כן נקבע דיון במעמד הצדדים בפני [החלטת כבוד סגן הנשיאה, השופט שפסר, מיום 15.11.2020].

טרם הוגשה תשובה מטעם המשיבים, הודיע עו"ד צבי שמיר - אשר לו המציא המבקש את הבקשה, ואשר על פי הנטען על ידי המבקש ייצג את היורשים בטרם הליך זה - כי אף שייצג בעבר את המשפחה, ייצוגו הופסק, והוא אינו מייצג עוד את מי מבני המשפחה.

משאין צורך בכך, וכדי שלא להאריך בדברים, לא אפרט את כל השתלשלות הדברים, הבקשות התשובות וההודעות, לאחר הודעה זו, ורק אציין כי בסופו של דבר, ולאחר דיון שהתקיים בתאריך 8.12.2020, הודיע משרד עורכי הדין המבורגר עברון ושות' על ייצוגם של כלל היורשים. עוד חשוב לציין, כי במסגרת הדיון האמור, הוסכם, תוך שכל צד שומר על כל ומלוא טענותיו, כי עד לדיון בסעד הזמני לא תבוצע כל דיספוזיציה במקרקעין מושא התובענה, וככל שצד כלשהו יבקש לבטל איסור זה, יגיש בקשה מתאימה.

בתאריך 23.2.2021 התקיים דיון במסגרתו הסכימו הצדדים לבחון אפשרות של פניה להליך גישורי, תוך שנקבע מועד לחקירת עדי הנתבעים באמצעות VCלתאריך 11.4.2021, בשל מקום מגוריהם בארה"ב. כן התרתי למבקש להגיש תשובה לתגובת היורשים, תוך שתשובה קודמת שהוגשה שלא בהתאם לתקנות נמחקה. יוער כי אף התשובה שהוגשה על ידי המבקש לאחר מכן נמחקה ברובה מטעמי הרחבת חזית [ראו החלטה מתאריך 6.4.2021].

עוד חשוב לציין כי בתאריך 11.4.2021 נעתרתי לבקשת המבקש לצרף ראיות חדשות לבקשתו למתן צו המניעה הזמני, וזאת אף שזו הוגשה בבוקרו של הדיון אשר נקבע לחקירת העדים, ואילצה את דחיית הדיון [תוך שהמבקש חויב בהוצאות הכרוכות בעיתוי הגשת הבקשה בסך 4,000 ₪].

בתאריך 6.6.2021, ולאחר שהוגשה תשובת היורשים לבקשה לצירוף ראיות חדשות, התקיימה ישיבת VC במסגרתה נחקרו עדי הצדדים. במסגרת הישיבה האמורה נחקרו המבקש (התובע) - מר דוד דוד; עו"ד אלעד שרעבי, אשר ייצג את התובע במועד עריכת ההסכם הנטען; מר אמנון דומין, אשר ניהל את תחום הגבייה במשרדי מיסוי מקרקעין ברחובות; מר שלומי מערבי, השמאי מטעם הנתבעים; מר סטנלי ליברמן - המשיב 5; וכן מר אנדרו מארק ברטון - המשיב 4.
עיקר טענות הצדדים

עיקר טענות המבקש

המבקש טוען כי בינו לבין היורשים נכרת הסכם אשר הצדדים פעלו בהתאם להוראותיו. לטענתו הוציא מכיסו כספים רבים לשם מימוש ההסכם, ואף פעל ברמה התכנונית; עתה בשלה העת לביצוע העברת הזכויות במקרקעין לידיו, בהתאם להסכם האמור, בתמורה ראויה כפי שנקבע.

היורשים מבקשים ליהנות רק מ"דובשו" של ההסכם, ומהכספים ששילם התובע לרשויות המס כדי להותיר בידיהם את המקרקעין, מבלי לקיים את חלקם בהסכם, משיקולי כדאיות.

למבקש זכות לכאורית איתנה, ומאזן הנוחות נוטה לטובתו, שאחרת יעמוד בפני שוקת שבורה, בעוד למשיבים לא ייגרם נזק של ממש, ומכאן שמתקיימים התנאים למתן צו זמני. בהעדר צו עשויים הצדדים להיכנס ל"תאונה משפטית" בדמות עסקאות נוגדות (סעיף 8 בסיכומי המבקש).

שאלת קיומה של עילת תביעה היא משנית לשאלת מאזן הנוחות (סעיף 2 לסיכומיו).

בסיכומיו הוסיף המבקש טענה לפיה לכל הפחות, יש להורות על רישומה של הערה על המקרקעין מכוח הוראות סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט -1969, כסעד חלופי (סעיף 9 בסיכומי המבקש).

אשר לטענות היורשים בעניין ייפוי הכוח (לרבות הטענות ביחס למשיבה 11, אשר הועלו בעקבות הבקשה להוספת ראיות) טוען המבקש כי אין בהן ממש. כך לשיטתו אף שנפטרה המשיבה 11, אין בכך לסייע למשיבים, שעה שעו"ד שמיר לא ידע על כך (סעיף 14 בסיכומי המבקש); ואשר להעדר ייפוי הכוח מטעם המשיבים 4 ו- 8, אין בכך לגרוע מהתחייבויותיהם של יתר המשיבים. ממילא העדר מסמך כתוב בדבר ייפוי כוח, אינו מעיד על העדר הרשאה, ודאי בשים לב להצהרותיו של שמיר כי היו בידיו ייפוי כוח מטעם כולם, והימנעות היורשים מלזמנו (סעיף 21, 23 בסיכומי המבקש). יוער כי גם טענות המבקש בעניינים אלו, הועלו לראשונה בסיכומים.

עיקר טענות המשיבים

עיקר טענות היורשים

בסיכומיהם עמדו היורשים על כך שהם מתנגדים לכל הרחבת חזית מצד המבקש, בשים לב להרחבות החזית הרבות, הן במהלך ההליך והן בסיכומים.

לגופם של דברים, טענו המשיבים כי אין בבקשה כל זכות לכאורה וסיכויי התביעה קלושים, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת היורשים באופן מובהק, בשים לב לטיבה החוקתי של זכות הקניין, ואף כי שיקולי היושר מטים את הכף לדחיית הבקשה. גרסתו של המבקש הייתה גרסה מתפתלת ומתפתחת לכל אורכה, אשר אינה מצביעה על זכות לכאורה ואינה מצדיקה סעד מן היושר.

לטענת היורשים, בין המבקש לבינם אין כל היכרות, המבקש לא הציג הסכם תקף ומחייב שנחתם עימם אשר מכוחו הוא רשאי לפגוע בקניינם, ולבקש להטיל עליהם מגבלות כלשהן.

ההתחייבות עליה הוא מבקש להתבסס היא "התחייבות להסכם רכישה עתידית" משנת 2014, אשר אינה עולה כדי "הסכם" כלל ועיקר. לכל היותר ניתן לראות במסמך התחייבות חד צדדית של המבקש אשר אין בה לחייב את היורשים, ואין בה להוות הסכם למכירת זכות במקרקעין, ואפילו לא למכירת זכות לקבלת זכות במקרקעין. לצד ההתחייבות, צורפה טיוטה של הסכם מכר ללא תאריך וללא חתימות, אשר עצם קיומה סותר את הטענה כי ניתן להסתמך על ההתחייבות כשלעצמה כהסכם מחייב (סעיף 4 בסיכומי המשיבים).

בכל מקרה, כך לטענת היורשים, מדובר בזכות שפקעה לכל המאוחר בשנת 2017, ולחלופין פקעה בחלוף הזמן הסביר ממועד הינתנה.

ועוד. המבקש הסתיר מבית המשפט כי אין בידיו ייפויי כוח מטעם כל היורשים. ומנגד, היורשים הוכיחו כי עו"ד שמיר לא החזיק ביפויי כוח של כל היורשים, כאשר עו"ד שרעבי היה מודע לכך, כפי שעלה בדיון שהתקיים בתאריך 6.6.2021 (סעיפים 9 -10 בסיכומי המשיבים).

כך, וכפי שהוכח לא היה בידי עו"ד שמיר ייפוי כוח מטעם המשיבים 4 ו -8. ואף כפי שעלה מן הבקשה להגשת ראיות נוספות אשר הגיש המבקש, ההסכם הנטען הוא מתאריך 31.7.2014 (סעיף 20 בהודעה מתאריך 13.4.2021), מועד בו כבר פקע ייפוי הכוח מטעם המשיבה 11, אשר נפטרה עוד קודם לכן בתאריך 18.7.2014. רוצה לומר, במועד זה, חסרו ייפוי כוח מטעם 3 יורשים לפחות (הנתבעים 4 ו-8 אשר לא מסרו ייפוי כוח, והנתבעת 11, אשר כאמור נפטרה) ואף מטעם זה יש לדחות את הבקשה.

נוסף על כך, טענו היורשים כי המבקש לא שילם כל תמורה ליורשים; העסקה אף לא דווחה לרשויות המס, ואף בשל כך יש מקום לשלול את תוקף הבקשה, בשים לב להוראות סעיף 16 בחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963.

היורשים ביקשו להדגיש כי החקירות שהתקיימו בפני בית המשפט אך העצימו את הכשלים החמורים בגרסת המבקש, אשר התברר כי אינו דובר אנגלית ואינו יודע מה כתוב במסמך ההתחייבות עליו ביקש להתבסס. עוד התברר כאמור, כי עו"ד שרעבי היה מעורב בעסקה קודם לכניסתו של המבקש, כי בעסקה מעורבים אחרים עלומים אשר אינם המבקש, וכי עו"ד שרעבי ידע לאורך כל הדרך כי אין בידי עו"ד שמיר ייפויי כוח מטעם היורשים כולם. המשיבים אף הציגו בזהירות תיאוריה לפיה ה"מושך בחוטים" הוא בכלל עו"ד שרעבי (סעיף 10.4 בסיכומי המשיבים).

עיקר טענות האפוטרופוס הכללי

האפוטרופוס הכללי השאיר לשיקול דעת בית המשפט את ההחלטה בבקשה למתן צו מניעה, והודיע כי אין לו עמדה בעניין. עם זאת, באשר לתביעה העיקרית הבהיר כי חלקם של המשיבים 4 ו-8 ממשיך להיות מנוהל על ידיו משלא הוגשו לו בקשות להשבת הרכוש מטעמם, ולפיכך יש לדחות את התביעה, לפחות בכל הנוגע למשיבים אלו, שאחרת יהיה בכך לעקוף את המנגנון הקבוע בדין באשר לנכסים עזובים.

עיקר הטענות בסיכומי התשובה מטעם המבקש

במקרה דנן קיימות ראיות איתנות למסוימות ולגמירות דעת, והמשיבים לא הצביעו על כל הסכמה אחרת בין הצדדים, מעבר לזו שנטענה על ידי המבקש. המשיבים אינם מסבירים מדוע הסכימו כי המבקש יוציא למעלה מחצי מיליון שקלים ויפקידם בידי רשות המיסים, אם לא הייתה בין הצדדים כל עסקה מחייבת.

אין ממש בטענה כאילו ההסכם היה בתוקף ל – 3 שנים בלבד, ואפילו היה הדבר נכון, היה על מר ליברמן להלין על הדברים בזמן אמת.

אין ממש בטענה כי היה על הצדדים לדווח לרשויות המס, שכן במועד ההסכם טרם הוכרו זכויותיהם של המשיבים. מסיבה זו אף לא קיים שיהוי לשיטת המבקש, שכן המשיבים עדיין אינם בעלי הזכויות במקרקעין, וזכותו של המבקש תתגבש רק בחלוף 45 יום מהמועד בו יירשמו המשיבים (סעיף 13 בסיכומי התשובה).

יוער כי במסגרת סיכומי התשובה העלה המבקש גם טענות חדשות אשר לא בא זכרן קודם לכן, ואינן בתשובה לטענות המשיבים, ומכאן שלא ראיתי לפרטן. כן ראיתי לציין כי המבקש הרבה להסתמך על אמירות כאלו ואחרות של עו"ד שמיר.

דיון והכרעה

לאחר שקראתי את הבקשה, תגובת היורשים ותגובת האפוטרופוס הכללי ואת התשובה לתגובה (בחלקה שנותר) , וכן עיינתי בכתב התביעה; ולאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, קראתי את סיכומיהם, ושקלתי את טענותיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות; להלן טעמי.

כידוע, בבואו של בית המשפט לבחון מתן סעד זמני עליו ליתן דעתו לסיכויי התביעה ולמאזן הנוחות, לצד שיקולים שביושר. עמד על כך ממש לאחרונה בית המשפט העליון ברע"א 4152/21 שמעון חלפון נ' קבוצת מזרחי ובניו השקעות בע"מ (1.7.2021) (להלן: "עניין חלפון "):

"כידוע, שני שיקולים עיקריים מנחים את בית המשפט בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני: הראשון – כי סיכויי התביעה להתקבל הם טובים; והשני – כי מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש הסעד. לצד שיקולים אלו, על בית המשפט לשקול גם שיקול יושר וצדק, ובתוך כך גם את תום ליבו של המבקש (תקנה 95 ל תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018; רע"א 4218/19 פנחסוב נ' ב.ס.ד דירות מגורים בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 10 (27.6.2019); רע"א 4643/20 שטרן נ' חברות בנק הדואר בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 4 (8.7.2020))." [ההדגשות שלי-נ.ע.]

במאמר מוסגר יובהר כי משעסקינן בבקשה אשר הוגשה בתאריך 15.11.2020, חלות עליה הוראות תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, אולם, תקנה 95 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 קובעת הסדר דומה, ובבסיסה אותם השיקולים (בשינויים קלים).

בין שיקול "סיכויי התביעה" לבין שיקול "מאזן הנוחות" מתקיימים יחסי "מקבילית כוחות", כך שחוזקו של השיקול האחד יכול לפצות על חולשתו של השיקול האחר. כפי שהבהיר בית המשפט העליון ברע"א 7547/16 לשכת עורכי הדין בישראל נ' זכותי מומחים לזכויות רפואיות בע"מ (3.11.2016):

"השיקולים העיקריים שעל בית המשפט לשקול בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני הם שלושה, ועניינם מעוגן בתקנה 362 לתקנות. השיקול הראשון – קיומה לכאורה של עילת תביעה, כאשר די בכך שבית המשפט ישתכנע כי התובענה מעלה לכאורה שאלה רצינית ואיננה בגדר תביעת סרק; השיקול השני – מאזן הנוחות, בו נבחן הנזק שעשוי להיגרם למבקש אם לא ינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם ינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם לצד שלישי. שיקולים אלה מקיימים ביניהם יחס גומלין המכונה בפסיקה "מקבילית כוחות"; לפיו חוזקו של האחד יכול לפצות על חולשתו של האחר (ראו למשל: רע"א 1896/12 מטרת מיזוג חברות בע"מ נ' אולטרה שייפ מדיקל, [פורסם בנבו] בפסקה 10 (5.4.2012); רע"א 3237/13 גילי ויואל עזריה בע"מ נ' החברה הכלכלית אשקלון בע"מ [פורסם בנבו] (12.05.2013). השיקול השלישי – שיקול שביושר ובצדק, קרי "אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות הענין, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש"...". [ההדגשות שלי-נ.ע.]

במקרה דנן, סבורני כי שני השיקולים מטים את הכף נגד קבלת הבקשה, ואין שיקול אחד יכול לסייע על מנת לכפר על חולשתו של האחר.

כך, סבורני כי לפחות לכאורה ובזהירות המתחייבת משלב זה של ההליך, לא ניתן לומר כי סיכוייה של התביעה מזהירים, וזאת בשים לב לקשיים אשר עולים הן מן הסתירות בגרסאות המבקש [לרבות תצהיריו של עו"ד שרעבי והעובדות שנוספו בהם מפעם לפעם], הן בשים לב להיעדרן של ראיות מהימנות לכאורה בעוצמה הנדרשת לקיומה של עסקה מחייבת, והן בשים לב להעדרם של ייפויי כוח, לפחות מטעם שני יורשים, וככל הנראה אף מטעם יורשת נוספת. הכול בהסתייגויות הנדרשות לשלב זה של ההליך.

יובהר כי אין באמור לקבוע מסמרות, ובמסגרת ההליך העיקרי יהיה על המבקש לשכנע שהשילוב בין ההתחייבות לטיוטת ההסכם מלמד על גמירות דעת כזו המצדיקה את אכיפת ההסכם כמבוקש בתובענה, וכי היו בידי עו"ד שמיר ייפויי כוח כנדרש; אך לעת עתה, ממה שהוצג בפני עד כה, אין בדברים די כדי להצביע על ראיות מהימנות לכאורה, המצדיקות היעתרות לסעד זמני.

אף מאזן הנוחות, אינו נוטה לטובת המבקש, שכן הפגיעה בקניינם של המבקשים אינה פגיעה קלה והנזק ליורשים אינו מבוטל כפי שמבקש המבקש לטעון. ממילא, וכפי שהבהיר בית המשפט העליון ממש לאחרונה בעניין חלפון הנזכר לעיל, הנחת המוצא היא שמכירת נכס שאינו משמש למגורים מגלמת בחובה נזק כספי הניתן לפיצוי. לכך יש להוסיף כי במסגרת הבקשה נטענו הטענות בעניין זה בכלליות (סעיפים 53 - 55) ולא הונחה תשתית של ממש המצדיקה נטייתו של מאזן הנוחות לטובת המבקש.

בהתאם, סבורני אף כי הסעד המבוקש אינו סעד "צודק וראוי בנסיבות העניין" ויש בו לפגוע במידה העולה על הנדרש בקניינם של המשיבים. והדברים נכונים אף לבקשה החלופית לרישום הערה מכוח הוראות סעיף 130 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 שמעבר לכך שלא נטענה כלל במסגרת הבקשה, הרי שגם כאן המשמעות היא פגיעה בקניינם של המשיבים שלא לצורך.

ואפרט.

סיכויי התביעה אינם מן המשופרים

המבקש לא מכיר את המסמך המרכזי מכוחו הוא תובע וגרסאותיו השתנו לאורך ההליך באופן מעורר שאלות

עם כל הזהירות המתבקשת בשלב הזה של ההליך [ראו לאחרונה בעניין זה: כבוד השופט סולברג ברע"א 4252/21 חברת דרדלוקס שיווק בע"מ נ' יחיאל קדם (13.7.2021) (להלן: "עניין דרדלוקס")], עדותו של המבקש כשלעצמה הטילה צל על סיכויי התביעה, למצער באופן אשר אינו מאפשר להיעתר לבקשה לסעד זמני.

כך, מן העבר האחד, המבקש העיד על עצמו כעל מי שמתווך עסקאות נדל"ן, בעל ניסיון של כ – 14 שנה במועד חתימת העסקה [עמוד 54, שורות 7 - 19], וכי אינו הדיוט אשר אין לו כל ידיעה בדבר חשיבות ייפויי כוח בעסקה שכזו, ואף חזר וטען כי הציגו בפניו את כל ייפוי הכוח [עמוד 56, שורות 3 -15; עמוד 61, שורות 1 -2; עמוד 63, שורות 17 -18]. אך מן העבר השני העיד כי הוא כלל אינו קורא אנגלית [עמוד 61, שורות 20 -21; עמוד 63, שורות 19 -22], ומכאן שלא ברור כיצד ידע לקרוא את ההתחייבות ואותם ייפוי הכוח, אשר טען כי הציגו בפניו.

כך, עלה מן החקירה כי המבקש כלל אינו מכיר את המסמך המרכזי מכוחו הוא תובע - ההתחייבות. אותה התחייבות - היא ה מסמך המרכזי עליו מסתמך התובע בתביעתו, בבקשתו, ועליו אף נשען בתצהירו, מכתב הנושא את הכותרת "A commitment for a future purchase agreement" [נספח 6 לכתב התביעה, לבקשה ולתצהיר המבקש], כלל אינו מוכר לתובע, אין הוא יודע מה כתוב בו, אין הוא זוכר מה הסבירו לו שכתוב בו, אין הוא יודע לקרוא אותו, והוא אף לא יודע להסביר מדוע נכתב באנגלית, כאשר מי שמתחייב בו, הוא הוא בעצמו [ראו הדברים בעמודים 68 – 70 בפרוטוקול].

כן העיד כי נכנס לעסקה רק כשבועיים לפני חתימתה [עמוד 58, שורות 1 -5, 13 -16], עניין מעורר שאלות בפני עצמו בשים לב להיקף העסקה הנטענת (כ – 2.7 מליון $), וכאשר על פניו אין מדובר באדם המבצע עסקאות בהיקף כאמור כעניין שבשגרה; כאשר עדותו אף לא הייתה עקבית באשר לזהות האדם אשר הציע לו להצטרף [עמוד 58, שורה 19; עמוד 60, שורות 1 -15].

סבורני כי די בכך כדי להטיל צל על סיכויי התביעה.
ואם לא די באמור, כפי שעלה מתצהיר עו"ד שרעבי מתאריך 12.4.2021, על פניו, במועד חתימת ההתחייבות, המבקש כלל לא היה מעורב בעסקה(!). כך וכפי שהצהיר עו"ד שרעבי, בתאריך 22.7.2014 הקונה אליו התייחסה טיוטת הסכם המכר היה בכלל אדם אחר בשם מר קוט, כאשר רק בסמוך לתאריך 22.7.2014 נכנס המבקש לתמונה:

יוער כי גרסה זו לא מצאה ביטוי בתצהיר התמיכה לבקשה למתן סעד זמני שהוגשה בד בבד עם הגשת התביעה (תצהיר מיום 11.11.2020) והדבר אומר דרשני. בנסיבות אלו, המסמך המרכזי מכוחו הוגשה התביעה ואשר עליו נסמכת הבקשה – הוא ההתחייבות, נחתם בנסיבות אשר מעוררות שאלות, אשר יכול שיתבררו במסגרת ההליך העיקרי, אך לעת עתה וכאמור אינן פועל ות לטובת המבקש.

לא זו אף זו. הגרסאות המתפתחות במסגרת תצהיריו של עו"ד שרעבי (11.11.2020, 21.2.2021 – תצהיר אשר נמחק ברובו – החלטה מיום 6.4.2021, 12.4.2021), אף הן מעוררות שאלות לא מבוטלות. איני רואה צורך להתייחס בהרחבה לפערים בין התצהירים בכל הקשור לסעד המבוקש, אך כן ראיתי להעיר שתי הערות ביחס לתצהירים.

הראשונה - בתצהיר השני, מתאריך 21.2.2021, אשר הוגש, הן בתמיכה ל"תשובת המשיב לבקשת המבקשים 11 -1" מיום 22.2.2021 (אשר נמחקה בהחלטה מתאריך 23.2.2021) והן בתמיכה לתגובה לתשובה מתאריך 16.3.2021, הצהיר עו"ד שרעבי כי בזמן אמת הציג בפניו עו"ד שמיר ייפויי כוח מטעם כלל הנתבעים, אלא שבחלוף הזמן ייפויי הכוח לא נשתמרו בידיו (סעיפים 2 – 4). גרסה זו לא עלתה קודם לכן, ונסתרה במידה לא מבוטלת במסגרת חקירתו של עו"ד שרעבי , כפי שיפורט להלן.

שניה - במסגרת סעיף 6 בתצהירו זה – אשר נמחק מטעמי הרחבת חזית בסופו של דבר – טען עו"ד שרעבי כי לא נתקבלו "ריג'קטים" כלשהם בעניין ייפוי הכוח, והיא הנותנת כי היו ייפויי כוח מטעם היורשים כולם. למעלה מן הצורך, בשים לב לכך כי ממילא מדובר בהרחבת חזית אסורה, ובסעיף אשר נמחק בסופו של דבר – אבהיר כי אף לגופה, הטענה אינה מקובלת עלי כלל וכלל, שכן מעיון במכתב הדחיה של רשם המקרקעין עולה כי רשם המקרקעין כלל לא בחן את היורשים בשים לב לכשלים בהגשת המסמכים, שיוכיחו שמדובר באותו לואיס ליברמן. כפי שציין רשם המקרעין במילותיו "אדגיש כי איני חווה דעה לגבי שרשרת היורשים אלא רק לזיהוי הראשוני של לואיס ליברמן" [נספח 1, הודעה על אי רישום פעולה מתאריך 29.11.2016].

בנוסף לאמור, עננה נוספת עולה מכך שבמועד החתימה הנטענת על ידי עו"ד שמיר מטעם היורשים, ועל פניו, כלל לא היו בידיו (של עו"ד שמיר) ייפוי כוח כנדרש, כפי שיפורט להלן.

על פניו לא היו בידי עורך דין שמיר ייפויי כוח כנדרש

שאלת הסמכתו של עו"ד שמיר יכול שתתברר במהלך ההליך העיקרי, אלא שעתה, עת אני דן בסעד הזמני, יש לבחון את מה שהניחו הצדדים בפני.

מן העדויות אשר הוצגו בפני עד כה, לא התרשמתי בדבר קיומן של ראיות לכאורה המצביעות על קיומם של ייפוי כוח מטעם כל היורשים במועד החתימה הנטענת, ומכאן שבהעדר ייפוי כוח מטעם כלל היורשים, ישנו קושי של ממש בבחינת תוקפה של העסקה הנטענת, בוודאי קושי אשר יש בו להשפיע כאמור על סיכויי התביעה.

אין מחלוקת, למצער כעולה מכתבי הטענות, כי המקרקעין בבעלות משותפת של כלל היורשים, ומכאן שמכירתם, אשר אינה בגדר ניהול או שימוש רגיל, חייבה את הסכמתם הפוזיטיבית של כל אחת ואחד מהם [ראו הוראות סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט -1969].

לפחות בשלב זה של ההליך, המבקש לא המציא ייפוי כוח מטעם כל היורשים לצורך מכירת הקרקע, כאשר היורשים הצביעו על חסר משמעותי בייפויי כוח מטעם היורשים 4 ו – 8, כפי שאף עולה מתגובת האפוטרופוס הכללי.
מעיון בהעתק ייפוי הכוח שהוצגו על ידי המבקש [נספח 4 לבקשה למתן צו מניעה], עולה כי אכן חסרים ייפוי כוח, לכל הפחות מטעם היורשים 4 ו -8.

כפי שהתברר בישיבת יום 6.6.2021, ועל פניו, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, אין זה בלתי מתקבל על הדעת כי עו"ד אלעד שרעבי היה מודע לכך שבידי עו"ד שמיר, אין ייפויי כוח מטעם כל היורשים. כך במסגרת מכתב הסמכה ששלח עו"ד שמיר לעו"ד שרעבי, כתב לו כי הוא מייצג את "מרבית" היורשים, אך לא כולם, וכי יש ברשותו יפויי כוח של "חלק מיורשיו" של המנוח [ נ/1].

עדותו של עו"ד שרעבי לא סייעה להבהיר את קושי זה וכפי שטענו המשיבים הוצגו מטעמו מספר תצהירים לתמיכה בטענות המבקש, כאשר בחלקם נוספו עובדות חדשות שלא בא זכרן במסגרת הבקשה ו בתצהירים הקודמים ואף סתרו אותן.

כאמור, מטעם עו"ד שרעבי הוגשו במהלך ההליך מספר תצהירים אשר במסגרתם בתחילה לא צויין כלל העדרם של חלק מייפויי הכוח, בהמשך נטען כי ייפויי הכוח במלואם היו בידי עו"ד שרעבי, אך אלו לא נשתמרו מפאת חלוף הזמן, ובהמשך הועלו טענות נוספות. בין השאר הועלתה הטענה בדבר הודעת רשם המקרקעין, אשר כמפורט לעיל, איני מקבלה כלל וכלל.

עוד עלה בהמשך (מן התצהיר מתאריך 12.4.2021), וכאמור, כי "ההסכם" כלל לא נחתם בתאריך 9.7.2014, אז המבקש, על פניו כלל לא היה בתמונה, אלא רק בתאריך 31.7.2014.

כפי שעלה מתשובת היורשים להודעת המבקש בעניין זה, במועד זה כבר לא הייתה המשיבה 11 בין החיים, שכן הלכה לבית עולמה בתאריך 18.7.2014 [נספח 1 ל"תשובה משלימה בהתייחס להודעה החדשה מטעם התובע" מתאריך 31.5.2021].

טענותיו של המבקש בדבר אי פקיעתו של ייפוי הכוח מטעם המשיבה 11 בשל כך שעו"ד שמיר לא ידע על מותה אינן מסייעות לו, שעה שממילא לא היו ייפויי כוח מטעם המשיבים 4 ו -8, והדברים נתמכים בעמדת האפוטרופוס הכללי. טענותיו בעניין הסמכתו של עו"ד שמיר אף ללא יפויי כח, לא בוססו בראיה או עדות כלשהי ויצטרכו, ככל הנראה, להתברר בהליך העיקרי, אך בשלב זה של ההליך, אין בהן להטות את הכף לטובתו.

במסגרת חקירתו של עו"ד שרעבי לא התיישבו הסתירות בין הגרסאות הרבות, כי אם להפך. כך, מן העבר האחד עו"ד שרעבי העיד על עצמו כעל בעל ניסיון רב בעסקאות נדל"ן, והעיד כי כל ייפויי הכוח הוצגו בפניו בוודאות, ואף העיד כי סרב להתקדם עם העסקה עד שיהיו לו כל המסמכים הנדרשים לרשם המקרקעין כדי לוודא שהמוכר הוא המוכר [פרוטוקול 6.6.2021, עמוד 13, שורות 10 -17; עמוד 14 שורות 20 -21; עמוד 15, שורות 1 – 3, 20 -21; עמוד 19, שורות 4 -6; עמוד 27, שורה 12].

אך מנגד לא היה בפיו כל הסבר בעניין מכתב ההסמכה מעו"ד שמיר הנ"ל [נ/1], ממנו עלה כי לא היו ברשותו ייפויי כוח מטעם כל היורשים [פרוטוקול 6.6.2021, עמוד 39, שורות 6 -7]. אף לא היה בפיו הסבר משכנע מדוע המסמך נ/1 לא צורף לכתב התביעה ולבקשה [פרוטוקול 6.6.2021, עמוד 38, שורות 4 -19].

עדותו של המבקש עצמו העלתה כמפורט לעיל לא פחות שאלות ותמיהות, ואף היא לא סייעה בעניין זה (או בעניינים אחרים). נזכיר כי המבקש העיד על עצמו כמתווך עסקאות נדל"ן, בעל ניסיון של כ – 14 שנה, אשר הוצגו בפניו כל ייפוי הכוח. אך באותה נשימה העיד כי הוא כלל אינו קורא אנגלית, ומכאן שלא ברור כיצד קרא את אותם ייפוי הכוח, ואף כפי שפורט לעיל הוא כלל לא הכיר את המסמך מכוחו הוא תובע, ואף לא היה עקבי ביחס לגורם אשר פנה אליו וצירף אותו לעסקה.

מן העבר השני, עדויותיהם של היורשים התיישבו עם טענותיהם, ובשלב זה של ההליך, ובזהירות המתבקשת, תמכו בטענותיהם לדחיית הבקשה לסעד זמני.

כך העיד מר סטנלי ליברמן, המשיב 5, כי לא ידע כלל על "העסקה" במועד בו חתם עליה עו"ד שמיר, וכי עו"ד שמיר "חתם על עסקה בעצם בלי לשאול אותי קודם ורק אמר לי אחרי – אמר לי שהוא עשה זאת רק אחרי שהוא חתם". עוד טען "זה נעשה מאחורי הגב שלי" [עמוד 95, שורות 1 -12; עמוד 97, שורות 12- 17; עמוד 98, שורות 1 -2].

גם מר אנדרו מארק ברטון, המשיב 4, העיד כי כלל לא היה מודע להליכים בזמנו, לא מסר ייפויי כוח מעולם, ואף לא שוחח על כך עם מי מאחיותיו אשר כן מסרו ייפוי כוח [עמוד 110, שורות 2 -8].

טענתו הנוספת של המבקש כי היעדר יפויי כח מטעם אותם משיבים, אין בו כדי לפגוע בהתחייבויותיהם של יתר היורשים אינה יכולה לסייע עתה, הן משום שלא נטענה בבקשה ואף אם נתעלם מכך, הרי שבאותה עת הזכויות כלל לא היו רשומות על שם המנוח, וממילא הבעלות, לו היתה נרשמת, היתה נרשמת במושע (סעיף 15 לסיכומים).

כך גם אין בידי לקבל את טענות המבקש בדבר המשמעות שיש לייחס לאי זימונו של עו"ד שמיר על ידי המשיבים. סבורני כי היה מצופה דווקא מהמבקש לזמנו לצורך הוכחת טענותיו בדבר קיומם והצגתם של ייפויי הכוח ולמצער הסמכתו לפעול בשם היורשים כולם (סעיף 16 לסיכומים) [במאמר מוסגר יצויין כי במחלוקות סביב שאלת ההמצאה, ידע המבקש לבקש את זימונו של עו"ד שמיר; ראו בקשה 4 מתאריך 25.11.2020].

זאת ועוד, סבורני כי דווקא על המבקש אשר מבקש להיבנות מפיו של עו"ד שמיר (אף במסגרת טענותיו החדשות בסיכומי התשובה), הייתה החובה לזמנו לדיון בסעד הזמני, ומשלא עשה כן, לא יצא ידי חובתו, והדברים פועלים לרעתו, כהלכה הידועה [ראו למשל: ע"א 46 5/88 הבנק למימון ולסחר בע"מנ' סלימה מתתיהו, מה(4) 651]. יוזכרו בהקשר זה עוד מושכלות יסוד, והן כי הנטל להוכחת עילת התביעה הוא על המבקש, ולא על המשיבים.

בשים לב לכל האמור, סבורני כי המבקש לא הציג ראיות לכאורה המצביעות על קיומה של הרשאה מטעם היורשים במועד החתימה הנטענת, וזאת אף בהתעלם מן הקשיים העולים ביחס ל"הסכם" הנטען לגופו.

שאלה היא אם ההסכם לו טוען המבקש עולה כדי הסכם

מבלי לקבוע מסמרות בעניין, וכאמור בזהירות המתבקשת בשלב זה של ההליך [ראו כאמור לאחרונה בעניין זה עניין דרדלוקס], עולות תמיהות ושאלות רבות ביחס ל"הסכם", אותו מבקש המבקש לאכוף, ואשר מכוחו מבקש הוא להורות על איסור דיספוזיציה במקרקעין.

כאמור, ההתחייבות במכתב מתאריך 9.7.2014 הוכתרה בשם ""A commitment for a future purchase agreement", קרי, על פניו, שאלה אם יש בה כשלעצמה להוות הסכם המקנה זכויות במקרקעין . כפי שפורט לעיל, במסגרת ההתחייבות התחייב התובע להפקיד בידי רשויות המס ערבות בנקאית בנוגע לחוב הקיים בגין המקרקעין נכון לחודש יולי 2014.

אפילו בהתעלם מכל הקשיים אשר עלו בעדותו של המבקש בקשר למסמך כמפורט לעיל, ואפילו נתעלם מן התהיה כיצד חתם המבקש על המסמך, אם במועד בו נחתם לא היה מעורב בעסקה, כנטען - על פניו נראה כי מדובר בהתחייבות שהיא התחייבות חד צדדית. כך, כולה נוסחה באופן בו המבקש הוא זה שמתחייב בה, ולא תמצא בה כל התחייבות שהיא מן הצד השני. גם מתוכנה עולה, על פניו, כי אף מנסחה לא ראה בה עסקה, שכן התייחס בה לאפשרות שלא ירכוש את המקרקעין בסופו של דבר, כפי שנכתב בפסקה השנייה " This payment will not be reimbursed to me, if for whatever reason I (alone or with others) will not buy the property".

כפי שעולה מן האמור, אף מתכונת ה"עסקה" לא הייתה ברורה בשלב ההתחייבות, ולא ברור כלל בשלב זה של ההתחייבות בידי מי תתבצע, קרי על ידי המבקש בעצמו או עם אחרים (alone or with others).
תמיהה נוספת באשר לעניין מרכזי זה – האם אכן המבקש הוא הרוכש המיועד - עלתה גם ממוצג נ/2 - הודעת דוא"ל מעו"ד שרעבי לעו"ד שמיר, שם מדבר עו"ד שרעבי על הפקדת כספים בנאמנות על ידי מרשיו ברבים ו"חבריהם לעסקה" ( ראו טענות המשיבים בסעיף 10.4 לסיכומי המשיבים). כלומר, כלל לא ברור כי המבקש הוא הרוכש המיועד.

כך גם מקובלת עלי טענת היורשים, כי עצם צירופה של טיוטת הסכם מכר, אשר אינה נושאת תאריך ואינה חתומה (למעט בראשי תיבות על ידי המבקש), דווקא תומך במסקנה כי ההתחייבות כשלעצמה לא הייתה מספיקה.

בנוסף, בהמשך מסמך ההתחייבות, נכתב כי המבקש התחייב לרכוש את המקרקעין תוך 45 יום מיום רישום צו הירושה (פסקה 6), קרי דובר על רכישה עתידית, ושוב מבלי שברור בשלב זה מיהם הרוכשים:

המבקש לא ידע לומר דבר על ההתחייבות האמורה בעדותו, וכל שידע לומר הוא כי אינו קורא ואינו מבין אנגלית, כפי שפורט לעיל. המבקש לא זכר כיצד נכנס לעסקה ומי פנה אליו ומתי, הוא כלל לא הכיר את מסמך ההתחייבות הנ"ל מכוחו תבע, ולא ידע לומר מה כתוב בו [עמודים 68 -70, כמפורט לעיל]. עוד העיד כי חתם על העסקה שבועיים אחרי שנודע לו עליה, לאחר שאותה עסקה עם אדם אחר לא יצאה אל הפועל [עמוד 58, שורה 4].

נוסף על אלה, מעדותו של המבקש עלה כי הוא מוכן לשלם כל מה שצריך כדי להוציא לפועל את העסקה [עמוד 70, שורות 15 -22], קרי, אף מכך משתמע כי העסקה טרם קרמה עור וגידים. אף שלא במשתמע, אלא באופן מפורש ובמילותיו שלו, התייחס לקרקע כקרקע שטרם הובטחה לו, כאשר אמר שאם ימכרו לו [בלשון עתיד] את הקרקע יסכים לשאת בתשלומים נוספים ולשלם חובות לרשויות המס - "אם ימכרו לי את הקרקע...." [עמוד 70, שורה 16].

גם התנהלות הצדדים במשך השנים, לאחר ההתחייבות האמורה, אינה מצביעה, לפחות לכאורה, על קיומו של הסכם. כך, לא שולמה כל תמורה כנגד המקרקעין, אף שחלפו ממועד ההתחייבות קרוב ל – 7 שנים (נכון להיום), לא הופקדו כספי תמורה בנאמנות, והצדדים לא דיווחו על העסקה לרשויות המס.

הסכום היחיד אשר שולם על ידי המבקש לרשויות המס (ואשר התובע היה מוכן להיפרד ממנו על פי מכתב ההתחייבות כאמור לעיל), בגין חובות שרבצו על המקרקעין, הובטח לו על פי אישורן המפורש של הרשויות [נספח 10 לבקשה]:

למעשה, האמור במסמך עליו ביקש המבקש להסתמך כ"אישור תשלום", מעלה אף הוא ספקות ביחס לטענתו בדבר קיומו של הסכם מחייב. שהרי אף ב"כ המבקש לא ראה בעסקה עסקה מוגמרת, ובהתאם התייחסה לכך גם הרשות, כפי שכתב הגובה הראשי - "אם העסקה לא תצא לפועל". יחודד ויובהר, כי לא דובר במס בגין עסקת מקרקעין, אלא בחובות אשר רבצו על המקרקעין עוד קודם לעסקה הנטענת.

אף מתכתובות בין עו"ד שרעבי לבין עו"ד שמיר אשר צורפו במסגרת הראיות הנוספות שהוגשו בתאריך 13.4.2021, נראה כי גם הם, למצער לכאורה, לא ראו בהתחייבות כהסכם, אלא התייחסו אליה כ"מכתב כוונות" או "התחייבות לרכישה עתידית". מכל מקום, עניין זה יצטרך להתברר במסגרת ההליך גופו.

זאת ועוד. במועד ההתחייבות (2014), היורשים כלל לא יכלו למכור את המקרקעין, שכן אלה טרם שוחררו לידיהם, ואף לא היה ברור אם האפוטרופוס ישתכנע וישחררם. שהרי כאמור, התביעה נגד האפוטרופוס הוגשה רק בחודש מאי 2018, והקרקע שוחררה, רק בשנת 2019. ברור שאדם אינו יכול למכור את מה שאין לו, ומכאן שספק אם עסקת מקרקעין יכולה היתה להבשיל בשלב ההתחייבות.

ואם לא די בכך - עד ליום זה ממש, לא שוחררה הקרקע ביחס למשיבים 4 ו-8, ומכאן שאף כיום לא ניתן לקיים את עסקת המקרקעין הנטענת, וכך אף טוען האפוטרופוס הכללי בעמדתו במסגרת תביעה זו.

בשים לב לכל האמור, ולצורך בחינת מתן הסעד הזמני המבוקש, עצמת הראיות אינה מספקת כדי להטות את הכף להענקתו.

אציין כי סבורני שאף פסיקת בית המשפט העליון ברע"א 3160/08 מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ (28.6.2009) (להלן: "עניין מזר"), אליה הפנו המשיבים, תומכת במסקנתי האמורה. כך באותו מקרה אישר בית המשפט העליון את החלטת בית המשפט המחוזי אשר דחתה בקשה לאיסור דיספוזיציה בדירה עד להכרעה בתביעה, בשים לב לסיכויי התביעה ומאזן הנוחות.

באותו מקרה קבע בית המשפט העליון כי אין להטיל צו לאיסור דיספוזיציה, במצב בו נחתמה הצעה, אך זו לא עלתה כדי הסכם מחייב. בית המשפט העליון מצא שלוש אינדיקציות לכך שהצדדים לא ביקשו להתקשר בהסכם מחייב, ובהן תשלום מקדמה בסכום של מחצית האחוז מסך התמורה, העדר מפרט והתנהגות הצדדים:

"במקרה דנן, לא מצויה בזכרון הדברים "נוסחת קשר" מובהקת ומדויקת היכולה ללמדנו על כוונת הצדדים בעניין היחס בין זכרון הדברים לבין החוזה המפורט, שאמור היה להיחתם (ראו: עניין רבינאי הנ"ל). לפיכך, על מנת לקבוע האם גמרו הצדדים בדעתם להתקשר בהסכם מחייב ביניהם כבר בגדרו של אותו זכרון דברים שכונה "הצעת רכישה", יהא על בית המשפט לתור אחר ביטוי אחר לגמירת דעתם של הצדדים, או להיעדרה. במקרה דנן, ולעת הזו (טרם שהוצגו ראיות הצדדים ונשמעה עדותם) ניתן למצוא שלוש אינדיקציות מסוימות לכך שהצדדים, לכאורה, לא ביקשו כי "הצעת הרכישה" ככזו תהווה הסכם מחייב ביניהם :
המקדמה: הצעת הרכישה מחייבת את המבקשים לשלם סך של 5,000 ש"ח בלבד, 130,000 ש"ח ("כולל המקדמה") במעמד חתימת החוזה, ו-715,000 ש"ח – לאחר מכן, הכל בצמוד לדולר של ארה"ב. ככל שהצדדים היו רואים עצמם מחויבים בהסכם כבר במועד החתימה על הצעת הרכישה, לא היתה מניעה לקביעת סכום משמעותי יותר מאשר כמחצית האחוז מסך התמורה במועד זה. בנוסף, העובדה שבשולי הצעת הרכישה נקבע כי במקרה של חזרת המבקשים מחתימתם על ההצעה תחולט רק המקדמה, לכאורה כפיצוי ממצה, מחזקת אף היא את המסקנה כי הצעת הרכישה לא נועדה לכבול את הצדדים בהסכם מחייב.
היעדר מפרט: אף שכטענת ב"כ המבקשים, כוללת הצעת הרכישה את עיקר הפרטים של עסקת המכר (ובכך מתקיימת לשיטתו דרישת המסוימות), הרי שפרט מרכזי אחד בולט בהיעדרו – המפרט.
...
(ג) התנהגות הצדדים: התנהגות הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם יכולה ללמד האם בזמן אמת כוונתם כלל היתה להתקשר בהסכם מחייב, אם לאו (ראו: ע"א 202/67 בלטמן נ' אשכנזי, פ"ד כא(2) 699, 704 (1967); עניין רבינאי הנ"ל, בעמ' 287; ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931 (2004)). במקרה דנן, התנהלות המבקשים יש בה ללמד, במידה מסוימת ולכאורה בלבד, על כי לא סברו ש"הצעת הרכישה" מהווה חוזה מחייב וסופי. ...
כל האמור לעיל יש בו כדי להקשות לכאורה על טענת המבקשים לפיה בהצעת הרכישה התקיימו יסודות גמירת הדעת והמסוימות, עניין המשליך על סיכויי קבלת התביעה." [ההדגשות שלי –נ.ע.]

סבורני כי הבקשה לאיסור דיספוזיציה במקרה דנן, אינה מבוססת יותר מן המקרה המפורט בעניין מזר, ומכאן שאין מקום לראות במקרה דנן כמקרה בו סיכויי התביעה תומכים בקבלת הסעד.

כך, במקרה דנן, מעבר לכך שכלל לא נחתם ההסכם מטעם כלל היורשים, מסמך ההתחייבות הנטען הוא מסמך חד צדדי, כפי שפורט לעיל. נוסף על כך, הסכום היחיד ששולם, לא שולם למשיבים, כי אם לרשויות המס, ועומד על כ – 500 אש"ח, בעוד שתמורת הקרקע על פי שמאות הנתבעים עומדת על קרוב ל – 20,000,000 ₪, בשוויה היום, וכ – 12 מש"ח בשוויה בשנת 2014. עדותו של שמאי המשיבים, מר שלומי מערבי, לא נסתרה בעניין זה, והייתה אמינה עלי [עמודים 75 -80]. אף לגישת המבקש התמורה שנקבעה בהסכם עמדה על 2.7 מיליון דולר [סעיף 2 בהסכם שצורך למכתב ההתחייבות; נספח 6 לכתב התביעה], ואף ביחס לסכום זה, מדובר באחוז שאינו גבוה.

התנהגות הצדדים בשים לב לאמור אף היא אינה תומכת במסקנה כי ניתן להראות בהתחייבות כהסכם, ובנוסף וכאמור, בשלב ההתחייבות גם לא הובהרה זהות הרוכשים, ומכאן שאף פירוט מספק אין כאן.

בשים לב לכל האמור, סבורני כי אף השאלות אשר עולות בעניין זה אינן מאפשרות להיעתר לבקשה למתן סעד זמני במקרה דנן.

מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקש

אף מאזן הנוחות אינו נוטה לדידי לטובת המבקש, שעה שפגיעה בקניינם של המשיבים אינה פגיעה קלה כפי שהוא מבקש לטעון. היעתרות לצו עשויה להוביל לאובדן ערך משמעותי עבור היורשים כאשר מולם ניצב המבקש, אשר סיכויי תביעתו אינם מזהירים כאמור.

יוזכר שוב כי בית המשפט העליון קבע אך ביום 1.7.2021 בעניין חלפון הנזכר לעיל, כי הנחת המוצא היא שמכירת נכס שאינו משמש למגורים מגלמת בחובה נזק כספי הניתן לפיצוי:

"שיקולי מאזן הנוחות – ענייננו בנכס פנוי, אשר אינו משמש את המבקש למגורים ואף לא נטען כי הוא ישמש אותו לשם כך בעתיד, וכפי שכבר נקבע, קיים הבדל מהותי בין נכס המשמש למגורים לבין נכס למטרות מסחר והשקעה כספית.
במקרה שכזה, הנחת המוצא הינה שמכירת הנכס מגלמת בחובה נזק כספי הניתן לפיצוי. בנסיבות אלה, אין הצדקה, במקרה הרגיל, להיענות לבקשת עיכוב ביצוע ( ע"א 1237/13 קונין נ' חיים גפני, [פורסם בנבו] פסקה 14 (7.4.2013); ע"א 46/12 ניסים אסייג, ייעוץ וניהול בע"מ נ' אדרת, [פורסם בנבו] פסקה 20 (5.3.2021)). בהתאם, אין סיבה להניח וממילא לא נטען, כי במידה והפרויקט יקודם בטרם יינתן פסק דין בתובענה (וככל שתתקבל), יווצר קושי לפצות את המבקש על מלוא הנזק הכספי שנגרם לו (נזק אותו ניתן יהיה לאמוד ללא קושי מיוחד על בסיס ערכי שוק). על כן, ככל שאכן ייגרם נזק למבקש, הרי שמדובר בנזק בר-פיצוי. כנגד זאת יש להעמיד את הפגיעה הקשה שיכול ותיגרם למשיבות מכל צו מניעה העלול לפגוע בהתקדמות הפרויקט, כמו גם את הנזק העשוי להיגרם לרוכשי הדירות בפרויקט, שהם צדדים שלישיים לסכסוך (רע"א 5841/11 איטה נ' בנק מזרחי, [פורסם בנבו] פסקה 24 (20.9.2011); רע"א 972/15 אבו סמארה נ' עו"ד אלכס סקלר, [פורסם בנבו] פסקה 13 (17.2.2015)). לאור האמור, נראה כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המשיבים."
[ההדגשות שלי –נ.ע.]

בית המשפט העליון עמד על הדברים שוב ברע"א 4731/21 בלאל דבור נ' עזמי נסרי אליאסאך אך בתאריך 18.7.2021, וקבע, כי אין לעכב ביצועו של ערעור אף כאשר מדובר בפסק דין לפינוי, כאשר מדובר בנכס מקרקעין אשר אינו משמש למגורים, ונקודת המוצא היא כי מדובר בנזק בר פיצוי:

"אשר לשיקולי מאזן הנוחות במקרה דנן, גם אני שוכנעתי, כמו בית המשפט קמא, כי הם אינם נוטים לטובת בלאל. הנכס בו מדובר איננו משמש את בלאל למגורים, ובלאל אף אינו מכחיש שרכש אותו למטרות השקעה בלבד. בהקשר זה נקבע זה מכבר כי כאשר מדובר בנכס מקרקעין המשמש למטרות מסחר או השקעה, הנחת המוצא היא כי אין הצדקה, במקרה הרגיל, להיענות לבקשת עיכוב ביצוע, שכן במצבים אלו האינטרס של מבקש הסעד הוא לרוב עסקי-כלכלי, וככזה הוא בר פיצוי (ראו: ע"א 8263/16 אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור נ' ארז, [פורסם בנבו] פסקה 11 (4.1.2017); ע"א 1237/13 קונין נ' גפני, [פורסם בנבו] פסקה 14 (7.4.2013)) . בענייננו, כאמור, אין חולק כי האינטרס של בלאל בנכס הוא אינטרס כספי בעיקרו, ועל כן נראה כי פינויו מקומת הקרקע בנכס (אשר רק ביחס אליה הועברה לידיו החזקה), וביטול הרישום לטובתו, לא צפויים לגרום לבלאל נזק בלתי-הפיך שאיננו בר-פיצוי, או כזה החורג מהמישור הכלכלי."
[ההדגשות שלי –נ.ע.]
למען לא נתיר אבן בלתי הפוכה, אציין כי אמנם המבקש טען במסגרת חקירתו כי הוא ביקש לרכוש את הקרקע גם עבור ילדיו [עמוד 59, שורות 2 ו- 5 ], אך גרסה זו הועלתה לראשונה במהלך החקירה, ואין לה זכר בבקשה (או במסגרת ההליכים שבאו לאחר מכן) ו היא אינה נתמכת בדבר. בשים לב לאמור ובזהירות המתבקשת, לא השתכנעתי כי הדברים מבוססים.

סבורני כי אף היעתרות לסעד החלופי (רישום הערה על המקרקעין) יש בה לפגוע פגיעה של ממש במשיבים, ואף לה אין להיעתר. איסור דיספוזיציה ואף רישומה של הערה כאמור, תמנע השלמת העברת הזכויות על שם היורשים תוך שהחובות על המקרקעין יאמירו עד לסיומם של ההליכים. אפילו עשויה להתרחש "תאונה משפטית" כהגדרת המבקש (בסעיף 8 בסיכומיו), איני סבור כי יש בחשש להצדיק איסור דיספוזיציה, ואין מדובר במקרה דנן בנזק אשר לא ניתן יהיה לפצות בגינו כספית.

שיקולי יושר

כפי שפורט לעיל, גרסאותיו של המבקש השתנו והתפתחו ככל שהתקדם ההליך, ובכל הכבוד, ובזהירות הנדרשת בשלב זה - עדותו של המבקש לא הייתה משכנעת, ותהיות ושאלות רבות עלו ממנה [ואף מתצהיריו הרבים של עו"ד שרעבי].

מבלי לקבוע מסמרות בדבר, מן העדויות אשר הוצגו בפני בשלב זה, אין זה בלתי מתקבל על הדעת בעיני כי התמונה האמיתית בדבר התרחשות האירועים אשר בבסיס תובענה זו, טרם נגלתה בפני בית המשפט.

כך העיד בפני בית המשפט מר סטנלי ליברמן כי הייתה לו תחושה שעו"ד שמיר והקונה עשו עסקים מאחורי גבו [עמוד 94, שורות 10 -13; עמוד 95, שורות 1- 12], וכי כלל לא ידע על העסקה הנטענת בזמן אמת, אלא רק לאחר החתימה [95, שורות 3 -4].

לאלה יש להוסיף תמלילי שיחות אותם צירף המבקש מטעמו, אשר העלו תהיות נוספות באשר למערכת היחסים בין המבקש לבין בא כוחם של היורשים אותה עת. יוער במאמר מוסגר כי התמלילים לא הוגשו כדין, לא ברור מתי התקיימו השיחות ולא ברור אם התמלול אכן משקף, עם זאת, משהוגשו על ידי המבקש, ומשלא התנגדו לכך המשיבים (משעל פניו ולשיטתם הם אינם פועלים לטובתו), איני רואה מניעה כי אלה ישמשו כראיה בשלב זה. עם זאת, ובשים לב לאמור, לא מצאתי להרחיב עוד באשר לתכנם של תמלילים אלה ויכול שהדבר יעשה במסגרת בירור התובענה לגופה.

שיהוי

הבקשה אף הוגשה בשיהוי כבד, בחלוף כ – 6 שנים ממועד ההתקשרות הנטענת בשנת 2014, ולמעלה משנה לאחר שהתקבלה החלטת האפוטרופוס הכללי לשחרר חלקית את המקרקעין מניהולו [נספח 4 לתשובת היורשים]. כידוע, די בשיהוי כשלעצמו בכדי לדחות בקשה לסעד זמני. עמד על כך בית המשפט העליון ברע"א 5240/92 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיור מז(1) 45 (1992):

"השאלה המנחה, הניצבת בפתחו של כל הליך שעניינו במתן צו ביניים, היא, אם מתן הצו הוא הכרחי במידה המצדיקה את התערבותו של בית המשפט בשלב מוקדם ולפני בירור התביעה (ראה י זוסמן, סדרי הדין האזרחי (אמינון, מהדורה 6, בעריכת ש לוין, 1990) 576-577). נמצא, שעל המבקש צו ביניים מוטלת חובה לשכנע את בית המשפט בדוחק הנסיבות, שיש בו כדי להצדיק את ההתערבות המוקדמת. מבקש שהשהה את בקשתו איננו יוצא ידי חובה זו, שהלוא בעצם השיהוי יש משום ראיה לסתור את טענתו, שהצו חיוני ושנתינתו אינה סובלת דיחוי. ודוק: אינני אומר, ששיהוי כשלעצמו יביא, בכל הנסיבות, להשבת פני המבקש ריקם; אך למצער ניתן לומר, שבהיעדר נימוקים כבדי משקל להיפוכו של דבר כך בדרך כלל יש לנהוג. קל וחומר שאין להיענות לבקשה מושהית, אם מצטרפים לכך שיקולים נוספים, הכרוכים בשיהוי ומשולבים בו." [ההדגשות שלי –נ.ע.]

אף באמור יש לתמוך בדחיית הבקשה, שכן בעצם השיהוי הרב נסתרת טענת המבקש בדבר חיוניות הסעד.

ניסיונותיו של המבקש להדוף את טענות השיהוי בטענה כי זכויותיו יתגבשו רק בחלוף 45 יום מהמועד בו יירשמו זכויות המשיבים, ומשאלו טרם נרשמו אין שיהוי בבקשתו, רק תומכות במסקנה הכללית כי דינה של הבקשה, לפחות בשלב זה – דחיה.

סיכום

אם כן וכאמור סבורני כי הבקשה אינה מקיימת את התנאים לקבלת סעד זמני בשים לב לסיכויי התביעה המפורטים, מאזן הנוחות ושיקולי היושר, ואני מורה על דחיית הבקשה בהתאם. למען הסר כל ספק – צו איסור הדיספוזיציה שניתן בהסכמת הצדדים בתאריך 8.12.2020 מבוטל.

המבקש יישא בהוצאות המשיבים בגין בקשה זו בסך 8,000 ₪, ובשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. הסכום הכולל ישולם תוך 30 יום (פגרה במנין) . יובהר כי במסגרת פסיקת ההוצאות נלקחו בחשבון הוצאות ההקלטה בהן נשאו הנתבעים, וכן ההוצאות אשר נפסקו במסגרת החלטתי מתאריך 11.4.2021.

נקבע לישיבת קדם משפט לתאריך 16.12.2021 בשעה 11:30. הצדדים ישלימו הליכי גילוי ועיון תוך 45 יום. בקשות בכל הקשור להליכים המקדמיים יש להגיש עד ליום 24.10.2021.

ניתנה היום, ט"ז אב תשפ"א, 25 יולי 2021, בהעדר הצדדים.