הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 35042-10-17

לפני
כבוד ה שופט מיכאל תמיר

תובע
וליד עבד אל קאדר
באמצעות ב"כ עו"ד ג'באלי האני בן עאדל

נגד

נתבעים
1. עפיף ג'באלי (נמחק מהתביעה)

2. מאמון חאג' יחיא
3. דיאב בראנסי
שניהם באמצעות ב"כ עו"ד חג' יחיא אחמד

פסק דין

לפניי תובענה למתן סעד הצהרתי שבה התבקש בית המשפט להורות כדלקמן:

" ...כי הסכם המכר שנחתם בין הנתבע מס' 2 לנתבע מס' 3 בחודש מרץ 2017 או בסמוך למועד זה, בעניין מכירת הזכויות בקרקע הגובלת בכביש 444 והידועה כגוש 7833 חלקה 16... בטייבה הינו בטל ומבוטל ו/או שהינו נעשה למראית עין ו/או בכל אופן נעשה בצורה חסרת תום לב מצדם של הצדדים לו, ובניגוד להסכמות שבין התובע לנתבעים (2-1) , וכמו-כן בית המשפט הנכבד מתבקש לאשר בפסק דין הצהרתי קיומה ותוקפה של זכות קדימה שבמערך היחסים שבין התובע לנתבעים 2-1 והכל כפי שיובהר בתביעה זו".

בהמשך לסעדים המבוקש ים לעיל התבקש בית המשפט גם לחייב את הנתבעים או את מי מהם למכור את חלקת הקרקע הנ"ל (להלן "המקרקעין") לתובע בתמורה ובתנאים של הסכם המכירה שנעשה לטובת נתבע 3 , למנות את ב"כ התובע ככונס נכסים למימוש פסק הדין ולצוות על הנתבעים להימנע מכל מכירה חדשה של הקרקע.

נתבע 1, עפיף ג'באלי (להלן "עפיף"), נמחק מהתביעה.

להלן עיקרי הטענות בכתב התביעה:

למעלה מעשר שנים לפני הגשת התביעה, המקרקעין שהיו בבעלותו של עפיף הושכרו לאדם בשם מוחמד חאג' יחיא (להלן: " השוכר הקודם ") שהשתמש בהם כמקום לאיסוף אשפה ופסולת , לא שילם דמי שכירות וסירב להתפנות מהמקרקעין.

בשנת 2008 או 2009 פנה עפיף לתובע וביקש שיעזור לו בפינוי השוכר הקודם מהמקום , ובמקביל הציע לתובע שישכיר לו את המקרקעין לשנים ארוכות ואף ייתן לו זכות קדימה לרכישת ם ברגע שהתובע ירצה בכך. התובע פנה לשוכר הקודם ולאחר מאמצים ולחצים רבים הצליח להביא לפינויו מהמקרקעין. התובע שילם לשוכר הקודם סכום מכובד וכן לקח על עצמו לפנות את כל הפסולת שהייתה במקרקעין על חשבונו. מיד לאחר פינוי הפסולת נכנס התובע לשטח המקרקעין כמוסכם והשקיע בו כספים רבים כדי להכין אותו לשימוש כמגרש למכירת כלי רכב מיד שנייה. עפיף היה מרוצה מהתוצאה ומהעובדה שבכל חודש שולמו לו דמי השכירות כמוסכם.

בשנת 2014 פנה עפיף לתובע וביקש שיחתמו על הסכם שכירות פורמאלי, וזאת לטענתו לבקשתה של מחלקת הגבייה בעיריית טייבה. הצדדים חתמו על ההסכם הנ"ל, ומיד לאחר מכן, עוד בטרם חלפה תקופת השכירות שהוזכרה בהסכם, החל עפיף להעלות טענות כלפי התובע ואף אמר לו מדי פעם כי הוא רוצה לפנות אותו מהמקרקעין משום שהוא מתכוון למכור אות ם. בתגובה לכך הביע התובע את רצונו לרכוש את המקרקעין.

בשנת 2016 נודע לתובע כי עפיף מחפש קונה למקרקעין, ולאחר שיחה ביניהם הבין התובע כי עפיף זקוק לכסף מידית. לא הייתה לתובע אפשרות מידית לה כין את הכסף, ולכן הוא פנה לנתבע 2 והציע לו לרכוש את המקרקעין בתנאי שיאפשר ל תובע שכירות ארוכת טווח ו ייתן לו זכות קדימה לרכישת המקרקעין בעתיד, כשירצה למכור אות ם. נתבע 2 הסכים להצעה ולתנאים הנ"ל, ואף היה מוכן לחתום על הסכם בכתב שלפיו לאחר שהמקרקעין ירש מו על שמו בטאבו, הוא יפעל לרישום זכות הקדימה של התובע. בעקבות זאת נחתם הסכם לרכישת המ קרקעין.

כעבור זמן לא רב פנה נתבע 2 לתובע ואמר לו שבכוונתו למכור את המקרקעין. התובע הביע את רצונו לרכוש את המגרש והתקשר לחלפן כספים, בן דודו בשם אקרם עוביד (להלן " אקרם"). בשיחה שהתקיימה בנוכחותו של נתבע 2 הוסכם כי בעוד שלושה ימים ילך נתבע 2 לקחת את הכספים מעסקו של אקרם. לאחר שלושה ימים הכין התובע את הכסף , אך הוא ואקרם לא הצליחו ליצור קשר עם נתבע 2.

לתדהמתו של התובע, בפגישה עם נתבע 2 שהתקיימה כעבור כמה ימים נודע לו שנתבע 2 מכר את המקרקעין לנתבע 3. התובע הביע מיד את התנגדותו למהלך שנעשה בניגוד מוחלט להסכמות בין הצדדים ולזכות הקדימה שניתנה לו , והודיע לנתבעים 3-2 כי הוא עומד על זכותו לרכוש את המקרקעין.

נתבעים 3-2 "מרחו" את התובע במשך זמן ארוך, עד שהתברר לתובע שהם אינם מתכוונים להכיר בזכויותיו. יתר על כן, בפברואר 2017, עפיף שחדל להיות בעל זכויות ב מקרקעין הגיש לבית משפט השלום בנתניה תביעת פינוי נגד התובע , ונתבעים 3-2 הצטרפו לתביעתו.

הנתבעים פעלו בחוסר תום לב וקיים חשש שההסכם עם נתבע 3 נעשה למראית עין כדי ללחוץ על התובע ולאלץ אותו לרכוש בכמיליון ₪ מקרקעין ששווי ם 300,000 ₪.

בכתב התביעה הועלו טענות משפטיות שונות. בין היתר נטען כי ההסכם עם נתבע 3 היה חוזה למראית עין או חוזה פסול כהגדרתם בסעיפים 13 או 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן "חוק החוזים"). לחלופין נטען כי ישנה סבירות גבוהה ש ההסכם עם נתבע 3 היה מותנה בתנאי מפסיק שהוא היעדר התנגדות של התובע למכר. עוד נטען כי עצימת עיניים של הצדדים או חלק מהם יש בה משום טעות חמורה , הטעיה, מרמה וחוסר תום לב בניגוד להוראות חוק החוזים . עוד נטען תוך הפניה לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין") כי התובע היה הראשון שהתקשר עם נתבע 2 בעסקה לרכישת הזכויות במקרקעין ולכן זכותו עדיפה, ולכל הפחות לא התקיימה לגבי העסקה עם נתבע 3 דרישת תום הלב בהתאם לדיני העסקאות הנוגדות.

נתבע 2 לא הגיש כתב הגנה, אך בהמשך הגיש תצהיר עדות ראשית ובתום דיון ההוכחות נקבע, בהסכמת התובע, כי תצהירו ישמש כתב הגנה בתיק.

נתבע 3 הגיש כתב הגנה. להלן עיקרי טענותיו:

התביעה הוגשה בשיהוי רב לאחר שהמקרקעין כבר עבר ו לצדדים שלישיים בידיעתו של התובע ולאחר תשלום מלוא התמורה בגי נם בהתאם להסכמי המכר .

התובע אינו יכול לטעון לבעלות במקרקעין כיוון שלא שילם דבר בגינם ואף אין בידיו כל התחייבות בכתב למכור לו את המקרקעין או חלק מה ם.

מוכחשות טענות התובע בעניין הטעיה ותרמית ונטען כי הנתבעים התקשרו בהסכמים חוקיים ביושר ובתום לב.

נתבע 2 רכש את המקרקעין מעפיף בידיעתו ובתיווכו של התובע שאף קיבל דמי תיווך בסך של 60,000 ₪ בגין העסקה , וזאת לאחר ש בנוכחותו של נתבע 2 אישר התובע בחתימתו שמסתיימת השכירות ומסתיים כל קשר שלו ל מקרקעין.

נתבע 3 מכחיש כי התובע פנה אליו בדרישה לביטול הסכם המכר או בדרישה לקיים זכות כלשהי, ולו זכות של שכירות. עוד בהליך הפינוי הצהיר נתבע 2 שאין כל שחר לטענות התובע אשר הציג גרסאות שונות וסותרות לגבי זכויותיו.

התובע מנסה לקדם מו"מ נסתר בינו לבין העירייה ומע"צ שיתנו לו ליהנות ממקרקעין שאינם בבעלותו ומזכויות שאינן שלו.

התובע אינו יכול להציג כל ראיה לזכויות במקרקעין ומבקש לשבת בחלק הציבורי של המקרקעין על אף שלא שילם דבר, ואילו נתבע 3 כבר שילם את מלוא התמורה בגין המקרקעין ואף דיווח על עסק ת המכר לרשויות.

זכותו של נתבע 3 במקרקעין עדיפה. לא זו בלבד שרכש את ה מקרקעין מבעליה בתום לב, אלא שהתנהלותו של התובע במשך שנים שבהן לא רשם את זכויותיו הנטענות מעידה על רשלנות רבתי וחוסר תום לב שהביאו לכך שנתבע 3 רכש את המקרקעין ושילם בגינה. לפיכך, גם אם חלק מטענותיו של התובע נכונות, הוא מושתק להעלות אותן.

התובע ערך תצהיר עדות ראשית שבו חזר על טענותיו בכתב התביעה. ה מסמך היחיד שצורף לתצהירו של התובע הוא טיוטת הסכם מכר בינו לבין נתבע 2. בטיוטה זו לא מופיע תאריך כלשהו והיא אף אינה נושאת את חתימתו של נתבע 2. כמו-כן הוגשו יחד עם תצהירי התובע שני תצהירי עדות ראשית נוספים של אקרם ושל עו"ד עבד אלאה ג'אבר (להלן " עו"ד ג'אבר").

אקרם הצהיר כי הוא חלפן כספים ובמועד כלשהו בין החודשים מרץ לאפריל (לא צוין באיזו שנה) ביקש ממנו התובע להעמיד את הסכום הנדרש לצורך תשלום התמורה בגין ה מקרקעין לנתבע 2 . כמו-כן הצהיר אקרם כי הוסכם עם נתבע 2 שיגיע תוך שלושה ימים לקחת את הכספים מאקרם, אך נתבע 2 לא הגיע ולא השיב לשיחות הטלפון של אקרם ושל התובע, ובהמשך התברר כי מכר את ה מקרקעין לנתבע 3.

עו"ד ג'אבר ערך תצהיר עדות ראשית שבו הצהיר כי במועד שלא זכור לו במדויק בין חודש מרץ לאפריל 2017 ביקשו ממנו התובע ונתבע 2 להכין עבורם הסכם מכר שלפיו נתבע 2 מקיים את התחייבותו הקודמת למתן זכות קדימה לתובע ומוכר לו את כל זכויותיו במקרקעין. כמו-כן הצהיר עו"ד ג'אבר כי באותו מעמד התקשר התובע לקרוב משפחתו אקרם בבקשה שיכין עבורו את כספי התמורה לנתבע 2. לבסוף ה וצהר כי עו"ד ג'אבר הכין את ההסכם, אך הצדדים לא הגיעו לחתום עליו, והתובע הודיע לעו"ד ג'אבר כי נתבע 2 לא קיים את התחייבותו וככל הנראה חתם על הסכם מכר עם צד ג'.

עפיף שנמחק מהתביעה הגיש תצהיר עדות ראשית שלפיו הוא לא ביקש מהתובע דבר בעניין פינוי השוכר הקודם ולא הבטיח לתובע זכות קדימה כלשהי , אלא רק הביע נכונות להשכיר את המקרקעין לתובע אך הם לא הגיעו להסכם. עפיף הצהיר כי להפתעתו, התובע ניסה לקנות את ה מקרקעין על דעת עצמו בטרם נחתם עמו הסכם כלשהו . כמו-כן הצהיר עפיף כי סירב לשלם לתובע בגין הוצאות הניקוי , ו בתחילה אף סירב להשכיר לו את המקרקעין, אך בהמשך ובתיווך של אחרים הסכים להשכיר אותם לתובע לתקופה של חמש שנים. מתצהירו של עפיף עולה כי השכירות הותנתה בכך שהתובע לא יבנה דבר על ה מקרקעין, אולם ה תובע בנה חדר בהסתר, ובסופו של דבר נחתם הסכם מפורש בנוגע לסיום היחסים בין הצדדים. עוד הוצהר כי לאחר תום תקופת השכירות לא פינה התובע את המקרקעין והמשיך להחזיק בה ם ללא תשלום , וכשהחליט עפיף למכור את המקרקעין , לא ביקש התובע לקנות אותם ולא טען שיש לו זכות קדימה. כמו-כן הצהיר עפיף כי מכר את ה מקרקעין לנתבע 2 מכירה מלאה ללא תנאים ולא ידו ע לו על תנאי כלשהו בין התובע לנתבע 2.

כאמור לעיל, נתבע 2 ערך תצהיר עדות ראשית המשמש כתב הגנה בתיק. נתבע 2 הצהיר בין היתר כי התובע שהוא ידיד קרוב שלו היה מבחינתו רק מתווך בעסקה עם עפיף א שר תוגמל בסכום נכבד על ביצוע העסקה, אך לא הובטחה לו זכות ק דימה כלשהי במקרקעין והתובע אף לא העלה כלפי נתבעים 2-1 טענה כי יש לו זכויות כלשהן. כמו-כן הצהיר נתבע 2 כי בעקבות חתימת ההסכם ביקש לוודא שהסכם השכירות עם התובע מסתיים , ולכן נחתם הסכם בנוגע לסיום תקופת השכירות אך התובע לא פינה את ה מקרקעין. מהתצהיר עולה כי התובע משכיר חלק מהמקרקעין לצד ג' תמורת 5,000 ₪ לחודש, נהנה מהחזקת המקום ללא תשלום ורוצה לדחות את פינויו. נתבע 2 הוסיף והצהיר כי גם כאשר אמר לתובע שמכר את ה מקרקעין, הוא לא העלה כל טענה על כך, ורק חודשים לאחר מכן החל להעלות רעיונות שיאפשרו לו להישאר ב מקרקעין או בחלק מהם. בהקשר זה הצהיר נתבע 2 כי הועלתה אפשרות שהתובע ירכוש את המקרקעין באמצעות אקרם, אך נתבע 3 סירב לוותר על הזכויות שרכש.

נתבע 2 צירף לתצהירו העתק של הסכם המכר בינו לבין עפיף מיום 29.11.15 . כמו-כן צורף העתק של הסכם בין עפיף לתובע שכותרתו " ביטול הסכם שכירות" שבו הצהירו שני הצדדים על רצונם לבטל את הסכם השכירות מיום 31.5.14, אישרו כי אין להם טענות או תביעות הקשורות להסכם הנ"ל והסכימו כי תקופת ההתקשרות ביניהם הסתיימה.

אחיו של נתבע 3 שהצהיר כי הוא זה שטיפל אישית בעסקה עם נתבע 2 ערך תצהיר עדות ראשית שבו חזר על חלק מהטענות שהועלו בכתב ההגנה מטעם נתבע 3 וכן חזר על חלק מטענותיהם של נתבעים 2-1 בתצהיריהם. בין היתר הצהיר כי היה ברור לקראת חתימת העסקה כי התובע ששכר את המקרקעין אמור להתפנות, לא היה כל רמז שיש למישהו פרט לנתבעים זכויות במקרקעין והסכם המכר אף נעשה תוך הבטחה מפורשת שאין לצדדי ג' כל זכות במקרקעין.

כל המצהירים נחקרו בחקירות נגדיות בדיון ההוכחות. לאחר מכן הוגשו סיכומים מטעם התובע, סיכומים מטעם נתבעים 2 ו- 3 וסיכומי תשובה מטעם התובע .

דיון

התביעה מבוססת במידה רבה על טענת התובע כי עפיף התחייב לתת לו זכות קדימה לרכוש את ה זכויות במקרקעין ו כי בהמשך גם נתבע 2 התחייב לתת לו זכות זו. ואולם, התובע הציג גרסאות עובדתיות סותרות בעניין אופן מתן ההתחייבויות לזכות קדימה ולגבי קיומם או היעדרם של מסמכים בכתב בעניין זה.

בכתב התביעה ובתצהיר עדותו הראשית של התובע נטען כי עפיף ביקש מהתובע סיוע בפינוי השוכר הקודם מהמקרקעין , וכנגד זאת הציע עפיף לתובע שכירות ארוכת טווח וכן זכות קדימה לרכישת ה זכויות במקרקעין (סעי ף 15 לכתב התביעה וסעיף 9 לתצהיר ). לא נטען כי נערך בעניין זה הסכם בכתב. לעומת זאת, כנשאל התובע בחקירתו הנגדית האם יש הסכם בכתב לגבי התחייבותו של עפיף למתן זכות קדימה, השיב התובע בחיוב, והוסיף כי ערך עם עפיף הסכם בכתב אצל עו"ד אחמד מסאוורה. כמו-כן העיד התובע כי עורך הדין נפטר, אך הוא יפנה למשרדו כדי לקבל את ההסכם (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 33-24). הסכם זה לא הוצג לתיק עד היום, ומעדותו של עפיף בחקירה הנגדית עלה כי למעשה כלל לא מדובר בהסכם למתן זכות קדימה לתובע אלא בטיוטת הסכם למכירת הזכויות במקרקעין לתובע שנערכה אצל עו"ד מסווארה רק 6-5 שנים לאחר שהתובע החל לשכור את המקרקעין. כמו-כן עלה מעדותו של עפיף כי בסופו של דבר הסכם זה לא נחתם (סוף עמ' 35 ותחילת עמ' 36) .

לגבי נתבע 2, בכתב התביעה נטען כי הוא "היה מוכן לחתום" על הסכם בכתב בעניין מתן זכות קדימה לתובע ורישומה בעתיד במרשם המקרקעין (סעיף 24) . לעומת זאת, בתצהיר עדותו הראשית הצהיר התובע כי נתבע 2 חתם על התחייבות בכתב לתת לתובע עדיפות ברכישת המ קרקעין בעתיד , אך התחייבות זו " נעלמה" (סעיפים 17 ו- 18). בחקירתו הנגדית שינה התובע את גרסתו והעיד כי כל ההסכמות בינו לבין נתבע 2, לרבות בעניין מתן זכות קדימה, היו בעל פה בלבד ולא ניתנה התחייבות בכתב (עמ' 23 לפרוטוקול ש' 35-29). בסמוך לאחר מכן הופנה התובע לסעיף 17 לתצהירו שלפיו נתבע 2 חתם לו על התחייבות בכתב למתן זכות קדימה וכשנשאל האם יש טעות בסעיף זה השיב בשלילה (עמ' 24 ש' 12-10). תשובה זו סותרת את עדותו הקודמת של התובע הנ"ל. בסופו של דבר בסיכומי התובע הוצגה הגרסה שלפיה התובע ונתבע 2 היו חברים טובים ולכן לא העלו על הכתב את ההתחייבויות ביניהם ולא הספיקו להעלות על הכתב גם את ההתחייבות למתן זכות קדימה (סעיף 11 לסיכומים).

הסתירות הרבות בין גרסאותיו העובדתיות השונות של התובע בנושא מרכזי בתביעה פוגמות במידה ניכרת במהימנות עדותו של התובע.

עפיף הכחיש כי נתן לתובע זכות קדימה לרכוש את המקרקעין והעיד כי לא מכר אותם לאחרים כיוון שהתובע הפריע לו ואיים על רוכשים פוטנציאלים (עמ' 36 לפרוטוקול ש' 22-16). התובע לא הציג כל ראיה המעידה על התחייבות של עפיף לתת לו זכות קדימה לרכישת המקרקעין , וגם לו היה מבסס שניתנה התחייבות כזו, הרי שהיא פקעה בעת שעפיף מכר את המקרקעין לנתבע 2 בידיעתו ובהסכמתו של התובע .

נוסף על כך, התובע מודה כי חתם על ההסכם מיום 29.11.15 שצורף לתצהירי הנתבעים שלפיו חוזה השכירות בין עפיף לתובע בוטל , הסתיימה תקופת ההתקשרות ביניהם ואין להם טענות או תביעות כלשהן האחד כלפי משנהו . התובע העיד כי בחתימתו על ההסכם הנ"ל אישר שאין לעפיף התחייבויות כלשהן כלפיו, אך טען שיש לפרש את ההסכם כך שכל ההתחייבויות של עפיף כלפי התובע , לרבות השכרת הנכס ומתן זכות קדימה, עוברות לנתבע 2 (עמ' 15 לפרוטוקול ש' 18-16). דינה של טענה זו להידחות. נתבע 2 כלל אינו צד להסכם הנ"ל ואף אין בהסכם כל התייחסות לנתבע 2 או להתחייבויות שהוא נוטל על עצמו. נתבעים 1 ו-2 העידו בהקשר זה כי ההסכם נערך כדי להבהיר שהתובע מוותר על כל זכות שהייתה לו במקרקעין (עדותו של עפיף בעמ' 38 ש' 12-11 ועדותו של נתבע 2 בעמוד 56 ש' 19-9) וגם מעדותו ומסיכומיו של התובע עלה כאמור כי נתבע 2 לא חתם על התחייבות או על הסכם כלשהו בכתב לתת לו זכות קדימה. בהמשך העיד התובע כי צריך להיות סעיף בהסכם המכר בין עפיף לנתבע 2 המתייחס לזכות הקדימה (עמ' 25 ש' 26-21), אך מעיון בהסכם עולה כי אין בו כל סעיף כזה ואף נקבע במפורש בסעיף 3 להסכם כי אין לאדם אחר פרט לעפיף כל זכות במקרקעין ו כי עפיף מתחייב להעביר את המקרקעין לנתבע 2 כשהם חופשיים ונקיים מזכויות של צד ג'.

בסיכומי התובע נטען כי נתבע 2 הודה בחקירתו הנגדית שהתחייב לתת לתובע זכות קדימה לרכישת הזכויות במקרקעין. א ין לקבל טענה זו. בקטע העדות שאליו הפנה ב"כ התובע בסיכומיו (בעמ' 56 לפרוטוקול ש' 8-6) העיד נתבע 2 כי "אדם שיושב בעסק או בנכס ויש לו ותק ומוניטין, יש לו זכות קדימה להישאר. אך כשאדם חותם על ויתור זכות הקדימה, הוא לא יכול לבוא אחר כך ולומר יש לי זכות קדימה. הוא חתם מהרצון שלו. היה לו זכות קדימה שהוא ויתר ". בהמשך העיד נתבע 2 כי אם התובע לא היה מוותר על זכות הקדימה הוא לא היה עושה את העסקה עם עפיף (ש' 12-11). כשנשאל האם התובע רמז לו שבהמשך יצטרך למכור לו את המגרש , השיב: " לא רמז ולא ביקש ואם היה מבקש הייתי נותן תש ובה שאיני יכול לעמוד בה" (ש' 15-13). מכאן שלשיטתו של נתבע 2 הייתה לתובע זכות קדימה לרכוש את המקרקעין רק משום שהחזיק בהם ולא משום שניתנה לו התחייבות כלשהי, והתובע ויתר על זכות זו . גם אם אין לפרש את ההסכם מיום 29.11.15 כך שהוא כולל ויתור של התובע על זכות קדימה, אין בעדותו של נתבע 2 כדי לבסס שניתנה לתובע אי פעם התחייבות בכתב או בעל פה לזכות קדימה ואף עולה מעדותו של נתבע 2 כי התובע מעולם לא ביקש ממנו לקבל זכות זו.

אקרם התייחס בתצהירו לכספים שהתבקש להעמיד לצורך רכישת המגרש מנתבע 2. בסעיף 8 הצהיר כי משיחות עם התובע ועם נתבע 2 הבין שמכירת המגרש לתובע היא לצורך מימוש התחייבות של נתבע 2 למכור לתובע ראשון לפי זכות קדימה שסוכם לגביה קודם לכן. לעומת זאת, בחקירה הנגדית שינה אקרם את גרסתו והעיד כי ידע רק על כוונת הצדדים לבצע עסק ת מכר ולא ידע אם הייתה ביניהם הסכמה קודמת בעניין זכות הקדימה – " ידעתי שסגרו עסקה לא זכות קדימה" (עמ' 28 ש' 21). בחקירתו החוזרת העיד אקרם כי הבין שיש לתובע זכות ראשונים רק משום שישב באותה עת במקרקעין (עמ' 29 ש' 19), אך כפי שעלה מחקירתו הנגדית של אקרם, הוא לא ידע אם היו הסכמות כלשהן בין התובע לנתבע 2 בעניין זה.

עו"ד ג'אבר הצהיר בסעיף 5 לתצהירו כי התובע ונתבע 2 ביקשו ממנו להכין הסכם מכר שלפיו נתבע 2 מקיים את התחייבותו הקודמת לתת לתובע זכות קדימה ומוכר לתובע את כל הזכויות במקרקעין. ואולם, בחקירתו הנגדית הבהיר עו"ד ג'אבר כי הוא איננו יודע מידיעתו האישית דבר לגבי מה ש נאמר והוסכם בין התובע לנתבע 2 לפני הפגישה שלו עמם ואחריה – " מה שאני מכיר אני מכיר מאותו יום שפגשתי אותם... מה שהיה ביניהם לפני זה ומה שהיה ביניהם אחרי זה עד היום אני לא מכיר" (עמ' 60 לפרוטוקול ש' 21, 23). בהמשך העיד עו"ד ג'אבר כי נתבע 2 אמר לתובע באותה פגישה "אני נותן לך את הזכות מאחר ומגיע לך הזכות" (עמ' 61 ש' 13-12) מבלי לציין באיזו זכות מדובר, ולשאלת ב"כ התובע מה הבין מכך, השיב: " שכנראה יש התחייבות קודמת " (ש' 16-12). כשנשאל עו"ד ג'אבר האם ביקש לראות את המסמך של ההתחייבות הקודמת השיב בשלילה (שם, ש' 36-35). קודם לכן העיד עו"ד ג'אבר כי " אני חושב שנרשם משהו בהסכם לא זכור לי" (ש' 30-29), אך מעיון בטיוטת הסכם המכר בין נתבע 2 לתובע שערך עו"ד ג'אבר עולה כי אין בה כל סעיף הנוגע למימוש זכות קדימה של התובע.

מהאמור לעיל עולה ש גם אם עו"ד ג'אבר הסיק מדבריו של נתבע 2 במהלך הפגישה כי הייתה התחייבות קודמת כלשהי לתובע, הוא לא בירר באיזו התחייבות מדובר ומה היו תנאיה , לא ביקש לראות אסמכתה על כך ואף לא התייחס לעניין זה בטיוטת הסכם המכר. לפיכך, עדותו של עו"ד ג'אבר איננה מבססת כי נתבע 2 הודה בקיומה התחייבות מפורשת ובעלת תוקף משפטי לתת לתובע זכות קדימה לרכישת הזכויות במקרקעין.

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. כפי שנקבע לעיל, לא הוצגה כל התחייבות של נתבע 2 בכתב לתת לתובע זכות קדימה לרכישת הזכויות במקרקעין, ומגרסתו האחרונה של התובע אף עלה כאמור כי נתבע 2 מעולם לא חתם על התחייבות כזו בכתב .

בסיכומי התובע יש הפניה שגויה לסעיף 101 לחוק המקרקעין, אך למעשה צוטט סעיף 99 לחוק המקרקעין העוסק בזכות קדימה לפי הסכם, ונטען כי "מלשון הסעיף למדים כי לא קיימת חובה או כל דרישה שבדין לפיה היה על הצדדים להעלות את הסכמתם למתן זכות קדימה על הכתב ". דינה של טענה זו להידחות. בסעיף 99 לחוק המקרקעין נקבע כדלקמן:

"(א) בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה"

קיימת פסיקה שלפיה בנסיבות מסוימות, גם זכות קדימה שלא נרשמה עשויה למנוע עסקה נוגדת במקרקעין , אך נראה כי במקרים שבהם לא הייתה מניעה לרשום את הזכות, בעל הזכות שנמנע מרישומה לא יוכל לגבור על קונה מאוחר שפעל בתום-לב (ראו ל עניין זה למשל פסק דין שניתן לאחרונה בה"פ (מחוזי ת"א) 50958-08 -17 קנרול ק.ל.נ.ר פיתוח בע"מ נ' מפעלי קדם ( מבלטן) בע"מ מיום 14.5.19 וההפניות שם). מכל מקום, הסעיף הנ"ל עוסק רק באפשרות לרשום את זכות הקדימה במרשם המקרקעין ואינו מתייחס לתחולתה של דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין על התחייבות למתן זכות קדימה .

בסיכומי התובע נטען כי התחייבות למתן זכות קדימה אינה מהווה עסקה במקרקעין או התחייבות לעשות עסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב . לחלופין נטען כי בענייננו יש הצדקה להקל בדרישת הכתב, ובהקשר זה הפנה ב"כ התובע לע"א 986/93 גיא נ' קלמר, פ"ד נ(1) 185 שם קבע כב' השופט זמיר כי בנסיבות מסוימות, ביצוע חלקי של העסקה יכול להוות תחליף לדרישת הכתב ואילו כב' השופט ברק קבע כי במקרים מיוחדים אפשר לרכך את דרישת הכתב באמצעות עיקרון תום הלב (כפי שקבע כב' השופט ברק בפסק הדין).

אין לקבל את טענות התובע הנ"ל. לפי סעיף 6 לחוק המקרקעין "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה" וזכות קדימה היא אחת מהזכויות במקרקעין המוזכרות במפורש בחוק המקרקעין. אמנם בענייננו נתבע 2 לא היה בעל זכות רשומה במקרקעין (שנמצאים בבעלות ממ"י ושרשומה לגביהם הערת אזהרה לטובת עפיף בלב ד), אך לפי הפסיקה, גם התחייבות לעשות עסקה עתידית במקרקעין לאחר שהקניין בהם יגיע לידי המתחייב טעונה מסמך בכתב (ראו למשל ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158 בסעיף 9 וההפניה שם). אשר לטענה בעניין הקלה בדרישת הכתב, קיימת פסיקה מאוחרת יותר המסתייגת מע"א 986/93 הנ"ל (כגון פסק הדין בע"א 2143/00 לוין נ' שולר, פ"ד נז(3) 183), ועל כל פנים, בניגוד למקרה החריג והנדיר שנדון בע"א 986/93, בענייננו לא הוצגו ראיות המבססות כי זכות הקדימה ניתנה ומומשה. אין לקבל בהקשר זה את טענת התובע כי די בטיוטת הסכם המכר שערך עו"ד ג'אבר, אשר נתבע 2 לא חתם עליה ושאין בה כל אזכור לזכות קדימה , כדי לייתר את דרישת הכתב . כן ראו פסק דין של בית המשפט המחוזי בירושלים שבו נדחתה טענה לקיומה של זכות קדימה, בין היתר בשל היעדר מסמך בכתב לגבי זכות זו (ת"א 9297/07 אחים מ.ש.מ. תורג'מן בע"מ נ' אפרים מזרחי ביום 5.4.09 בסעיף 16. הערעורים על פסק דין זה נמחקו בהמלצת בית המשפט העליון בע"א 4494/09 מיום 22.10.09) .

במקרה דנן, התובע הודה בסיכומיו כי לא נערך מסמך בכתב שלפיו נתבע 2 מתחייב לתת לו זכות קדימה לרכישת הזכויות במקרקעין, כנדרש בסעיף 8 לחוק המקרקעין. נוסף על כך, וכפי שפורט לעיל, התובע הציג גרסאות עובדתיות סותרות בעניין ההתחייבויות שניתנו לו לטענתו, ולכן יש לייחס לגרסתו משקל נמוך ביותר ; נתבעים 2-1 הכחישו כי התחייבו לתת זכות קדימה לתובע ; אקרם ועו"ד ג'אבר העידו כי לא ידוע להם מידיעה אישית על התחייב ות לתת זכות קדימה לתובע; אין אזכור כלשהו לכך בטיוטת הסכם המכר בין התובע לנתבע 2 שלא נחתמה; ולא הוצגה כל אסמכתה אחרת לקיומה של זכות קדימה.

לפיכך אני קובע כי התובע לא הרים את הנטל הנדרש כדי לבסס שנתבע 2 התחייב לתת לו זכות קדימה לרכישת הזכויות במקרקעין.

טענה נוספת של התובע היא כי התקשר עם נתבע 2 בעסקת מכר של הזכויות במקרקעין עוד לפני חתימת הסכם המכר עם נתבע 3, ולכן נטען כי לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין ולפי דיני העסקאות הנוגדות, זכותו של התובע עדיפה.

בסעיף 9 לחוק המקרקעין נקבע כדלקמן:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".

הצדדים חלוקים בין היתר בשאלה האם טיוטת ההסכם בין התובע לנתבע 2 נערכה לפני או לאחר חתימת ה הסכם בין נתבע 2 לנתבע 3, ואתייחס לכך בהמשך פסק הדין. כך או כך, אין חולק כי נתבע 2 לא חתם על טיוטת ההסכם עם התובע ואף לא הוכח כי טיוטה זו השתכללה לכדי הסכם מחייב שהוא בגדר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין . בסיכומי התובע נטען כי החוק לא מתנה התקשרות בעסקה בחתימה של הצדדים על ההסכם, ודי בכך שהיה מסמך המעיד על פרטי העסקה ועל קיומה. אולם גם אם לא נדרשת חתימה כדי לעמוד בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, היה על התובע להוכיח לכל הפחות כי נתבע 2 הסכים לתנאי טיוטת הסכם המכר, והוא לא הוכיח זאת. מתצהירו ומעדותו של עו"ד ג'אבר עלה כי ניסח את טיוטת ההסכם רק לאחר פגישתו היחידה עם הצדדים, ושלח את הטיוטה כעבור כמה ימים לתובע בלבד ולא לנתבע 2 (עמ' 62 לפרוטוקול ש' 10-4). עו"ד ג'אבר אמנם העיד כי ערך את טיוטת ההסכם על יסוד ההסכמות בין הצדדים בפגישה, אך הוסיף כי "אני לא זוכר איזה נקודות נרשמו" (ש' 15). בסופו של דבר הודה עו"ד ג'אבר כי "ההסכם לא יצא לאור..." ובהמשך העיד כי להבנתו, "אם שני הצדדים חותמים יש הסכם, אם אחד חותם אין הסכם" (ש' 30, 35). נתבע 2 העיד כי אמר לתובע מראש שהעסקה אתו מותנית בהסכמה של נתבע 3 ואחיו, ולאחר בירור עמם הודיע לתובע שהם לא מסכימים (עמ' 54 ש' 31-26). בין אם נקבל גרסה זו של נתבע 2 ובין אם לאו, התובע לא הציג ראיות או עדויות כלשהן המבססות כי טיוטת הסכם המכר שערך עו"ד ג'אבר הגיעה לידי נתבע 2, וודאי שלא הוכיח כי נתבע 2 הסכים לתנאים שפורטו בטיוטת הסכם המכר.

משלא הוכח כי נתבע 2 התחייב בכתב למכור את זכויותיו במקרקעין לתובע, ממילא לא חלות בענייננו הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין אשר רלוונטיות רק למצב שבו ניתנו התחייבויו ת נוגדות לעשיית עסקאות במקרקעין.

טענה נוספת של התובע היא כי נתבע 3 לא פעל בתום לב בעת שהתקשר בעסקה עם התובע, אך כפי שיפורט להלן, גם טענה זו לא הוכחה.

אחיו של נתבע 3 הצהיר כי הוא זה שטיפל אישית בעסקה לרכישת הזכויות במקרקעין, והיה ברור לו שהתובע ששכר את המקרקעין אמור להתפנות לפי הסכם מפורש וחתום שהוצג לבא כוחם בעת ביצוע העסקה (סעיף 2 לתצהיר). כמו-כן הצהיר כי לא היה כל רמז לכך שיש למישהו פרט לנתבעים זכויות במקרקעין, וההסכם אף נערך תוך הבטחה מפורשת כי אין לצד ג' כל זכות במקרקעין וכי נתבע 2 מכר את זכויות יו כשהן נקיות מכל זכות לצד ג' (סעיף 3 לתצהיר) . גרסה זו נתמכת בהוראות סעיף 2 להסכם המכר ולא נסתרה גם בחקירתו הנגדית של המצהיר, שהעיד בין היתר כי "אני ידעתי שהעסקה כשרה לחלוטין. הבעיה שצצה זה שהוא סירב לפנות את השטח היא צצה אחרי" (עמ' 42 ש' 21-20). גם לפי גרסתו של התובע, הוא "הודיע" לנתבע 3 ולאחיו שיש לו זכות קדימה לרכישת הזכויות במקרקעין רק לאחר שנחתם הסכם המכר עם נתבע 3 (סעיפים 33-30 לכתב התביעה, סעיפים 26-24 לתצהיר ועמוד 24 לפרוטוקול ש' 32-29). בתצהירו ובעדותו של התובע לא הועלתה כל טענה שלפיה נתבע 3 או אחיו שטיפל בעסקה ידעו או חשדו לפני ההתקשרות עם נתבע 2 שהובטחה לתובע זכות קדימה.

לא נעלם מעיני כי עדותו של נתבע 2 לגבי אופן ומועד התקשרותו בהסכם המכר עם נתבע 3 מעלה תמיהות. כך למשל, נתבע 2 העיד בחקירתו הנגדית לראשונה כי ערך הסכם ראשוני עם נתבע 3, לא דרך עו"ד, ורק לאחר ששולמה כל התמורה נחתם ה הסכם אצל עורך הדין (עמ' 53 לפרוטוקול ש' 9-7). כמו-כן העיד נתבע 2 כי "הייתה תקופה" בין מועד חתימת ההסכם הראשוני למועד החתימה על ההסכם אצל עורך הדין, וכשהתבקש להעריך מה היה אורך התקופה השיב שאינו זוכר, אך העיד כי במהלכה שולמה התמורה " בכמה תשלומים. לא חודשיים. כל פעם היה משיג כסף ושם. הייתי נותן קבלה" (ש' 19). גרסה זו לא הוזכרה בתצהירי העדות הראשית וספק רב אם היא מתיישבת עם עדותו של המצהיר מטעם נתבע 3 שנשאל כמה זמן חלף מאז הסיכום בינו לבין נתבע 2 בעניין מכירת המקרקעין ועד לביצוע העסקה בפועל, ו השיב "שבועיים משהו כזה. אני זוכר שזה היה מעט זמן" (עמ' 47 ש' 30). כמו-כן העיד נתבע 2 בחקירתו הנגדית לראשונה כי הסכם המכר עם נתבע 3 נחתם בשנת 2016 וכי התאריך יולי 2017 שנכתב בהסכם שגוי, אך לא הסביר מדוע לדעתו נרשם תאריך זה ו מדוע הדיווח על העסקה הוגש לרשויות המס ביום 27.7.17, כעולה מהחותמת המוטבעת על ההסכם שהוגש לתיק (עמ' 53 ש' 26 עד עמ' 54 ש' 2 19 ).

עם זאת, ממכלול העדויות והראיות, לרבות עדויותיהם של אקרם ועו"ד ג'אבר שאינם צד לתיק, עולה לכאורה כי נתבע 2 אכן התקשר בעסקה עם נתבע 3 עוד לפני ש החל לנהל מגעים בעניין מכירת הזכויות במקרקעין לתובע. ראו למשל עדותו של עו"ד ג'אבר שלפיה יומיים או שלושה לאחר שניסח את טיוטת הסכם המכר בין נתבע 2 לתובע , אמר לו התובע שככל הנראה נתבע 2 מכר את המקרקעין למישהו אחר (עמ' 63 לפרוטוקול ש' 10-6), והוא הבין מדבריו כי כנראה ש"הייתה עסקה קודמת" בין נתבע 2 לצד ג' (עמ' 65 ש' 32-21). כן ראו עדותו של אקרם כי " מאמון לא אמר לי בשיחה שהאדמה מכורה, זה כבר לא היה אקטואלי... לא אמר לי שהוא מכר, אם היה אומר לי שהוא מכר היינו סוגרים את השיחה הזו" (עמ' 26 ש' 24-23 ובהמשך בעמ' 28 ש' 6-5). מכאן שבדיעבד התברר שנתבע 2 התקשר בעסקת מכר עם צד ג' עוד לפני שהתקיימה הפגישה בעניין מכירת הזכויות לתובע.

לפיכך, אילו היו ההוראות של סעיף 9 חלות בענייננו, נראה כי היה מקום לקבוע שזכותו של נתבע 3 עדיפה כיוון שהוא הראשון שהתקשר עם נתבע 2 בעסקה לרכישת הזכויות במקרקעין, ואילו התובע לא שילם תמורה והעסקה עמו לא נרשמה . ואולם, אינני נדרש להכריע בכך שכן כפי שנקבע לעיל, כלל לא הוכח כי נתבע 2 התחייב למכור את הזכויות במקרקעין לתובע.

בסיכומי התובע נטען כי ייתכן שההסכם הראשוני בין נתבע 2 לנתבע 3 אשר לא הוצג לבית המשפט כלל תנאי מתלה של הסכמת התובע למכר, אך משלא הציג התובע ראיות המבססות כי הייתה לו זכות קדימה לרכישת המקרקעין, אין כל יסוד להשערה שאותו הסכם ראשוני, אם אכן נערך, הותנה בהסכמה של התובע למכר. נוסף על כך, לא נסתרה גרסת אחיו של נתבע 3 שטיפל בעסקת המכר שלפיה היה ברור שהתובע אמור להתפנות מהמקרקעין וההסכם נערך תוך התחייבות מפורשת שאין לצד ג' כלשהו זכויות במקרקעין. כך גם לא נסתר כי התובע החל להעלות טענות לגבי זכויות במקרקעין רק כאשר נדרש לפנות את המקרקעין, זמן רב לאחר שנחתם ההסכם בין נתבע 2 לנתבע 3.

בסיכומי התובע נטען כי התובע סבר שנתבע 3 עצמו, דיאב בראנסי, הוא זה שהגיש תצהיר עדות ראשית והתייצב לדיון שהתקיים ביום 11.3.18, ורק בדיון ההוכחות התברר שאחיו של נתבע 3 ששמו דומה, דיא בראנסי, הוא זה שערך את התצהיר והתייצב לדיו ן. בהקשר זה נטען כי ב"כ נתבע 3 הטעה את בית המשפט ואת התובע כאשר הכתיב או הרשה להכתיב לפרוטוקול כי מי שנכח בדיון ביום 11.3.18 הוא נתבע 3 עצמו ולא אחיו. מנגד, בסיכומי הנתבעים נטען כי היה ברור לכולם ואף הוסבר במפורש שנתבע 3 מתגורר בחו"ל, אינו מכיר את הצדדים ולא היה הרוח החיה בעסקה. כמו-כן , מעיון בתצהיר שהוגש מטעם נתבע 3 עולה כי שמו הפרטי של המצהיר הוא דיא ולא דיאב, ובסעיף 4 הוצהר כי אחיו של המצהיר, דיאב בראנסי (נתבע 3), שילם את הכסף והמצהיר דיא הוא זה שטיפל אישית בעסקה.

לא ברור מדוע נרשם בפרוטוקול כי נתבע 3 עצמו התייצב לדיון הנ"ל, אולם אם התובע סבר שהדבר נובע מהטעיה מכוונת, היה עליו להעלות טענות בעניין זה מיד לאחר שנודע לו על ההטעיה הנטענת, דהיינו בדיון ההוכחות הראשון בתיק שבו לגרסתו הבין לראשונה כי המצהיר הוא אחיו של נתבע 3 ולא נתבע 3 עצמו . ואולם, טענה זו לא הועלתה בדיון ההוכחות הראשון ואף לא בדיון ההוכחות השני אלא רק בסיכומים. ב"כ התובע אף לא ביקש לחקור את נתבע 3 שנכח באולם בדיון ההוכחות (ראו סעיף 63 לסיכומי התובע). אחיו של נתבע 3 שהצהיר כי טיפל בעסקה וכי הוא בקיא בפרטיה נחקר והעיד כי הוא זה שערך את הבדיקות המקדמיות לקראת ההתקשרות בעסקה וניהל את המו"מ עם נתבע 2 (עמ' 42 ש' 22 עד עמ' 43 ש' 9) . אם למרות זאת ב"כ התובע היה סבור שאין די בעדותו של המצהיר וכי יש צורך בעדותו של נתבע 3 עצמו, היה עליו לבקש לחקור אותו, אך הוא לא עשה זאת.

נראה כי טענות התובע בעניין טעות, הטעיה ומרמה נזנחו בסיכומים, ועל כל פנים, אין כל הסבר או פירוט לביסוס טענות אלה ודינן להידחות .

טענה נוספת של התובע היא כי ההסכם עם נתבע 3 נולד למטרה לא כשירה ופסולה של הונאת רשויות המס, ולכן מד ובר בחוזה פסול או בחוזה למראית עין כהגדרתם בסעיפים 13 ו- 30 לחוק החוזים. לטענת התובע, נתבע 2 כלל לא התכוון להעביר את זכויותיו במקרקעין ו כי ההסכם בינו לבין נתבע 3 היה פיקטיבי ונועד רק כדי לנסות לסחוט את התובע ולגרום לו לשלם עוד סכום עתק נוסף. בהקשר זה נטען בסיכומי התובע כי נתבע 2 הודה בחקירתו הנגדית שהוא בעל הזכויות במקרקעין, תוך הפניה לקטע מעדותו של נתבע 2. ואולם, מעיון בקטע הרלוונטי עולה כי נתבע 2 נשאל האם יסכים למכור את המקרקעין לתובע במקרה שבית המשפט יורה על ביטול ההסכם עם נתבע 3, ובתשובה לכך העיד התובע כי לא יסכים וכי הוא בעל הזכויות בנכס (עמ' 58 לפרוטוקול ש' 13-12). נתבע 2 התייחס אפוא למצב היפותטי שבו העסקה עם נתבע 3 תבוטל, ונראה כי כוונתו הייתה שבמקרה כזה הוא ישוב להיות בעל הזכויות במקרקעין ולא יסכים למכור אותן לתובע . מכל מקום, מיתר העדויות והראיות עולה לכאורה כי המקרקעין אכן נמכרו לנתבע 3, ואין בעדות הנ"ל של נתבע 2 כדי לבסס שההסכם עם נתבע 3 נעשה למראית עין בלבד. ה תובע אף לא ביסס את טענ תו כי התמורה שצוינה בהסכם עם נתבע 3 (170,000 ₪) " לא שווה 1/7 מהמחיר האמיתי לנכס". אמנם מהראיות שלפניי עולה לכאורה כי בשנת 2017 הציע התובע לשלם סך של 1,150,000 ₪ עבור המקרקעין ועניין זה מעלה תמיהות , אך לא הוצגה חוות דעת של שמאי מקרקעין כדי לבסס מה היה השווי האמיתי של המקרקעין בעת חתימת ההסכם עם נתבע 3 ואף אין חולק שבינואר 2015 הזכויות במקרקעין נמכרו לנתבע 2 בידיעתו ובהסכמתו של התובע תמורת 150,000 ₪ בלבד.

לסיכום האמור לעיל, התובע שנשא בנטל לבסס את תביעתו לא הוכיח כי ניתנה לו זכות קדימה לרכישת המקרקעין , לא הוכיח כי נתבע 2 התחייב למכור לו את הזכויות במקרקעין, לא הרים את הנטל הנדרש כדי לבסס שנתבע 3 או מי מטעמו פעלו בחוסר תום לב בעת ההתקשרות עם נתבע 2 ולא הוכיח כי ההסכם בין נתבע 2 לנתבע 3 נעשה למראית עין בלבד.

לפיכך, התביעה נדחית.

בנסיבות העניין, ובין היתר לאור זאת שבתחילה נתבע 2 כלל לא הגיש כתב הגנה בתיק וכן העלה בחקירתו הנגדית לראשונה טענות עובדתיות חדשות שלא הוזכרו בתצהירו , מצאתי לנכון לחייב את התובע לשלם לנתבעים 2-3 בגין שכר טרחת עו"ד סך של 10,000 ₪ בלבד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏י"ח אייר תשע"ט, 23 במאי 2019, בהעדר הצדדים.