הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 34851-09-18

בפני
כבוד ה שופטת חנה קיציס

תובעת

י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ

נגד

נתבעים

  1. אבנר פרידמן
  2. רונית פרידמן
  3. אוסנת פרידמן
  4. בנימין ברדה
  5. משה מסילתי
  6. יהודית מסילתי
  7. עדינה תורם
  8. דליה יערי
  9. לאה אנגל
  10. אהובה מזרחי
  11. צפירה נסים
  12. שלמה צפירה (המנוח)
  13. אשר צפירה
  14. אברהם צברי
  15. תמר צברי
  16. אוורגרין אחזקות השרון בע"מ
  17. בי. טי. אן. רזידנס בע"מ
  18. שפע פוד ג.א. (2000) בע"מ
  19. א. אורן הנדסה בע"מ
  20. אתרי אל-גד (1986) חב' לבנין והשקעות בע"מ
  21. גלובל הולדינגס בי.אי. בע"מ
  22. מרס הנדסה והשקעות בע"מ
  23. עזרא סופר
  24. עיריית הוד השרון
  25. הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

החלטה

התובעת הגישה כנגד המבקש ונתבעים נוספים תביעה לפירוק שיתוף, לפי ס' 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971 (להלן: "חוק המיטלטלין"), בזכויות הצדדים במגרש הידוע כמגרש 101, מכוח תכנית מפורטת הר/13/19/1000 (להלן: "התב"ע"), אשר חלה על המקרקעין הידועים כחלקות 228, 229, 230 ו-251 בגוש 6455, בהוד השרון.
הנתבעים 1-6 רשומים כבעלי הזכויות בחלקה 228 ( הבית שנבנה על החלקה נרשם כבית משותף);
הנתבעים 10-7 רשומים כבעלי הזכויות בחלקה 229;
התובעת והנתבעים 21-16 רשומים כבעלי הזכויות בחלקה 230. על זכויות הנתבעת 16 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעות 23-22;
הנתבע 11 רשום כבעליה של חלקה 251 ועל זכויותיו נרשמו הערות אזהרה לטובת הנתבעים 15-12.
התב"ע אושרה למתן תוקף ביום 14.7.04. המדובר בתכנית נקודתית לארבעת החלקות הנ"ל, תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה של חלקות אלו למגרש אחד, מגרש 101, הקובעת את יעוד הקרקע למסחר, משרדים ודרכים. על פי התכנית ניתן יהיה להקים בחלקות הנ"ל בנין למסחר ולמשרדים. שטח המסחר נקבע על 1,000 מ"ר ושטח המשרדים נקבע על 6,027 מ"ר. בהתאם לטבלת האיזון, לחלקה 230 הוקצו 2,700 מ"ר, לחלקה 229 הוקצו 1,536 מ"ר, לחלקה 228 הוקצו 1,568 מ"ר ולחלקה 251 הוקצו 1,222 מ"ר.
הזכויות מכוח התב"ע טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין. ניסיון שנערך בשנת 2007 לרשום תכנית לצרכי רישום ( להלן: "תצ"ר") לא צלח, בין היתר נוכח טעות שנפלה ברישום הפקעה של כ-169 מ"ר להרחבת צומת הדרכים מגדיאל-רמתיים.
בכתב ההגנה שהגישו הנתבעים 3-1 נטען על ידם בין היתר כי הוראות התב"ע מהוות למעשה חלוקה בעין של המקרקעין, שכן על פי סעיף 18 יש לבנות שני מגדלים נפרדים בשני שלבים והוראות אלו מהוות למעשה חלוקה בעין בין חלקות 229 ו-230 לבין חלקות 251 ו-228. בנוסף בהתאם להוראות התב"ע, לחלקות 228 ו-251 עדיפות על פני החלקות האחרות שכן ניתנה להן הזכות להמשיך ולפעול במקרקעין בעת בניית המגדל המזרחי. עוד נטען כי טבלת האיזון התייחסה לחלוקת הזכויות בארבעת המגרשים ללא חלוקה פנימית בין בעלי הזכויות בכל מגרש. נתבעים 11 ו-15 העלו בכתב ההגנה שהגישו טענות דומות ולשיטתם פירוק השיתוף בזכויות ירוקן בפועל את הוראות התב"ע, אשר כאמור אפשרה להם להמשיך ולפעול במקרקעין במהלך בניית המגדלים.
הנתבעים 3-1 ו-15 הגישו בקשות לדחיית התביעה על הסף, בקשות אלו נדחו בהחלטה מנומקת.
בדיון קדם משפט שהתקיים ביום 20.12.18 עלתה השאלה האם יש מקום למינוי שמאי מטעם בית המשפט שיחווה דעתו בשאלת פירוק השיתוף. ב"כ הנתבעים 3-1 הודיע כי הוא חושב שהנכס ניתן לחלוקה בעין ( דהיינו הפרדה בין שני המגדלים) וכי לשיטתו ניתן לפרק את השיתוף בזכויות רק לאחר שיפורק השיתוף בבית המשותף. יתר הצדדים שהתייצבו לדיון מסכימים למינוי מומחה מטעם בית המשפט.
עוד עלתה במהלך קדם המשפט סוגיית רישום התצ"ר מכוח התב"ע שכן התברר כי הוועדה המקומית זקוקה להפקעת שטח של כ-169 מ"ר נוספים שאינם מופיעים בתשריט התב"ע.
בתום הדיון ביקשתי מהנתבעות 25-24 להבהיר האם ניתן יהיה כהוראת תקנון התב"ע לדרוש את הריסת המבנים בשלבים והאם שטח ההפקעה הנוסף כמפורט לעיל, עובר בתחומי חלקות 228 ו-251 באופן שלא ניתן יהיה לאפשר את המשך הפעילות בחלקות אלו במסגרת שלב א' של התב"ע ( בניית הבניין המזרחי).
מהנדס העיר השיב כי הם רואים את המגדלים נשוא התב"ע כ"מבנה אחד הממוקם במגרש תכנוני מאוחד, עם כניסה אחת וחניון משותף אחד". יחד עם זאת, הוראות התב"ע מאפשרות את הבניה בשלבים כך שניתן יהיה להתחיל בבניה של החלק המזרחי ולהשלים את הבניה בחלק המערבי לאחר מכן, ובלבד שהוראות ההיתר יתייחסו למבנה בשלמותו. לעניין שטח ההפקעה הנוסף הבהיר כי זה מתייחס לכל ארבעת החלקות וזכויות הבניה שניתנו לכל חלקה נקבעו נומינלית.
לאחר שעיינו בתגובת מהנדס העיר שבו הנתבעים 3-1 על הטענה שטענו בעבר לפיה כל עוד לא נרשם התצ"ר לא ניתן להורות על פירוק השיתוף. לשיטתם כל עוד אין תצ"ר הרי שקווי הבנין אינם מאושרים, אין בנמצא תכנית בינוי ונספח חניה ועל כן אין אפשרות להגשת חוות דעת שמאית. בנוסף חזרו נתבעים אלו על טענות סף שהעלו בבקשה קודמת. הנתבע 15 אף הוא סבור שאין מקום להורות על מינוי שמאי מטעם בית המשפט שכן כל עוד לא נרשם התצ"ר אין סמכות להורות על פירוק השיתוף בזכויות.
בכל הקשור לטענות הסף, לרבות הטענה בעניין רישום התצ"ר או פירוק השיתוף בבית המשותף כתנאי לדיון בתביעה לפירוק השיתוף בזכויות, הרי טענות אלו נדונו ונדחו ( החלטתי מיום 29.11.18) ואין מקום לדון בהם שוב.
יש לדחות את טענת הנתבעים 3-1 כאילו המדובר בתב"ע פגומה או שגויה. המדובר בתכנית שאושרה כדין ועל כן היא מחייבת את הצדדים ואין מניעה חוקית מלפעול בהתאם להוראותיה, לרבות נספחיה המאושרים.
נוכח טענות הנתבעים 3-1 כי ניתן לפרק את הזכויות על דרך של הפרדה בין החלקות ונוכח הטענה כי יש לאפשר לחלקות 228 ו-251 להמשיך ולהחזיק במקרקעין בעת בניית שלב א' של התב"ע, יש מקום לבחון טענות אלו באמצעות מומחה מטעם בית המשפט. אשר על כן אני מורה על מינוי השמאי רמי סויצקי, מרחוב אמירים 14 תל-אביב, טל': 050-XXXX029, פקס: 03-XXXX161,אשר יחווה דעתו בשאלות הבאות:
א. האם כטענת הנתבעים 3-1 קיימת אפשרות לחלוקת הזכויות בין חלקות 229 ו-230 לבין חלקות 251 ו-228.
ב. מהי הדרך המיטבית לפרוק השיתוף ( מכר כלל הזכויות או עסקת קומבינציה).
ג. שווי השוק של המקרקעין בהתאם לזכויות הבעלות על פי התב"ע - בעניין זה יש להתייחס לשתי חלופות: האחת, מכירת המקרקעין תוך הותרת האפשרות לחלקות 228 ו-251 להמשיך בפעילותן עד להשלמת שלב א' וזאת בהתאם להוראת סעיף 18 לתב"ע; השניה, מכירה מיידית של כלל הזכויות וקביעת הפיצוי המגיע לבעלי החלקות הנ"ל מתוך התמורה בגין מניעת האפשרות להמשיך ולהשתמש במקרקעין עד להשלמת שלב א' של התב"ע.
ג. מהו אחוז התמורה המגיע לכל אחד מבעלי הזכויות בתב"ע, נוכח העובדה שטבלת האיזון התייחסה לחלקות באופן כללי ולא לבעלי הזכויות באופן פרטני.
שכ"ט השמאי יחולק בחלקים שווים בין הצדדים שהגישו כתבי טענות.
המומחה יבקר בנכס במעמד הצדדים וישמע את טענותיהם.
המומחה מתבקש להגיש את חוות דעתו בתוך 45 יום.
במאמר מוסגר יצוין כי הצעתי לצדדים לקדם יחדיו ובהסכמה את רישום התצ"ר על דרך של מינוי כונס נכסים, וזאת על מנת להשיא את זכויות הצדדים. אלא שהנתבעים 3-1 ו-15 מתנגדים לכך מנימוקים שונים. אין מקום לרתום את העגלה לפני הסוסים ולהידרש למחלוקת זו בטרם התקבלה התביעה לפירוק שיתוף וככל שיהיה בכך צורך תידון השאלה בהמשך. כמובן שאין בכך כדי למנוע מהוועדה המקומית באמצעות התובעת והנתבעים האחרים לקדם נושא זה במקביל לדיון.

נקבע לקד"מ ליום 30.5.19 שעה 10:00.

ניתנה היום, כ"ו אדר א' תשע"ט, 03 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.