הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 3326-08-19

מספר בקשה:8
לפני
כבוד ה שופט אבי פורג

המבקשים:

  1. מוסדות בית הכנסת ישיבה וכולל אבן החיים
  2. הרב רפאל בובליל

נגד

המשיבים

  1. חוג ידידי המדרשיה בישראל
  2. עו"ד יורם חג'בי חגי
  3. עו"ד יצחק דוכן
  4. א.ב עוצמה חינוכית
  5. עו"ד מיכאל דן
  6. עו"ד רפאל איתמר ביטון
  7. יהודה פרלמן (נמחק ביום 15.8.19)
  8. שלמה פרלמן (נמחק ביום 15.8.19)
  9. רשם העמותות
  10. מינהל מקרקעי ישראל
  11. רשת אורט ישראל

החלטה

לפני בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור השלמת עסקת מכירת מקרקעין שנחתמה בין המשיבות 1 ו – 4 עד להכרעה בתובענה.
1. רקע וטענות הצדדים
המבקשת 1, מוסדות בית הכנסת ישיבה וכולל אבן החיים (ע"ר) (להלן: "העמותה"), היא עמותה שהוקמה כדין בשנת 1987 ומנהלת כולל ובית כנסת ובעבר ניהלה תלמוד תורה וגני ילדים.
המבקש 2, הרב רפאל בובליל (להלן:"הרב בובליל"), הוא ראש העמותה, תושב פרדס חנה.
המשיבה 1, חוג ידידי המדרשיה בישראל (להלן: "המשיבה 1"), היא עמותה שהוקמה בשנת 1982 שמטרותיה, בין היתר, לפעול להפצת התרבות התורנית ולעסוק בפעולות תרבות תורנית בכל הדרכים הנאותות בין חברי העמותה.
המשיבה 1 היא בעלת זכויות החכירה בנכס מקרקעין ששטחו 42,719 מ"ר הממוקם בפרדס חנה כרכור. בעבר שימש הנכס כמתחם הישיבה התיכונית "מדרשית נעם" (להלן: "מתחם המדרשיה"). כמו כן, המשיבה 1 הינה בעלת זכויות החכירה בנכס מקרקעין ששטחו 6,785 מ"ר, הממוקם בפרדס חנה כרכור וששימש מגורים למורי ועובדי "מדרשית נעם" (להלן: "מתחם המגורים") (מתחם המדרש יה ומתחם המגורים יכונו להלן יחד: "המתחם").
המשיבים 2 ו-3, עו"ד יורם חג'בי חגי ועו"ד יצחק דוכן הם חברים במשיבה 1 ובוועד הארצי שלה וכן משמשים כחלק ממורשי החתימה מטעמה, בהתאם להחלטת ארגוני העמותה בדבר זכויות החתימה מטעמה. המשיב 3, מכהן בנוסף לכך, כיו"ר הוועד הארצי של המשיבה 1.
המשיבה 4, א.ב עוצמה חינוכית (להלן: "המשיבה 4"), היא עמותה שביום 3.7.19, התקשרה בהסכם מכר עם המשיבה 1 לשם רכישת מתחם המדרשיה מושא המחלוקת (להלן: " הסכם המכר"). ביום 8.7.19 נרשם משכון בגין הסכם המכר ובאותו היום הוגשה בקשה להעברת זכויות במקרקעין (נספח א' לתגובת המשיבים 6-4).
המשיבים 6-5, עו"ד מיכאל דן ועו"ד רפאל איתמר ביטון הם חברי המשיבה 4 ומנהלים בה.
המשיבים 8-7, נמחקו ביום 15.8.19 מהבקשה ומהתובענה, לבקשת המבקשים .
המשיב 9, רשם העמותות, הממונה על טיפול ברישום, בפיקוח ובבקרה על עמותות מכוח הסמכויות שהוקנו לו בחוק העמותות, התש"ם-1980 והתקנות שהותקנו מכוחו.
המשיב 10, מינהל מקרקעי ישראל- מחוז חיפה, הוא הבעלים של המתחם אשר התקשר בהסכם חכירה עם המשיבה 1.
המשיבה 11, רשת אורט ישראל (להלן: "אורט"), היא חברה לתועלת הציבור המפעילה רשת חינוך גדולה לטכנולוגיה למדע ומי שניהלה עם המשיבה 1 בעבר משא ומתן לרכישת מתחם המדרשיה.
בבקשה נטען, כי בהתאם למסכת העובדתית המתוארת בכתב התביעה, פועלים המשיבים לנשל את העמותה מזכויותיה כך שלא יהיה ניתן להחזיר את הגלגל לאחור, אם המתחם יעבור למשיבה 4, ולא ניתן יהא לאכוף הסכם מכר בין העמותה לבין המשיבה 1. כן נטען, כי מכתב התביעה עולה כי קיימות ראיות לכאורה וכי על פי מאזן הנוחות יש להעניק למבקשים את הסעד, על מנת שלא ימצאו עצמם בבוא היום מול שוקת שבורה. לעומת זאת, למשיבים לא ייגרם כל נזק וגם אם ייגרם נזק הוא מינורי והיה והתביעה תדחה הם יוכלו להמשיך להתקשר בהסכם עם המשיבה 4. כן נטען כי במצב הדברים הנוכחי ישנה פגיעה קשה בכלל הבסיסי בדיני החוזים של קיום הליכי משא ומתן בתום לב.
מנגד טענו המשיבים 3-1 בתגובתם לבקשה , כי מדובר בבקשה הנעדרת בסיס עובדתי ומשפטי ויש לדחותה על הסף ולחלופין לגופה. הבקשה הוגשה בשיהוי קיצוני וחמור שדי בו על מנת לדחות את הבקשה על הסף. לגופו של עניין הבקשה מחוסרת תום לב באופן קיצוני, שמטרתה לנסות ולעכב ולסכל את המשך ביצוע הסכם המכר בין המשיבה 1 לבין המשיבה 4. בנוסף, טענו המשיבים 3-1 כי מאזן הנוחות בענייננו נוטה לטובת דחיית הבקשה ואף סיכויי התביעה להתקבל הינם קלושים ביותר, שעה שהמבקשים מנסים לכפות על המשיבה 1 עסקת מכר מקרקעין, כאשר מכתב התביעה עצמו עולה, כי לא השתכללה ולא יכולה להשתכלל עסקת מכר מחייבת בין מי מהמבקשים לבין המשיבה 1, כאשר גם הטענה כי קיימת למבקשים זכות ראשונים היא מופרכת וחסרת בסיס . לשיטתם של המבקשים עצמם מדובר היה בהצעה לניהול משא ומתן, כאשר פרטי העסקה כלל לא סוכמו.
המשיבים 4-6 טוענים, כי מטרת התובענה והבקשה הינה הפעלת לחץ פסול על הצדדים על מנת שאלו יבטלו עסקה אשר הושלמה כדין וללא שהייתה כל מניעה לכך, ממניעים פסולים ותוך הטעיית בית המשפט באשר לזכויות המבקשים. עוד נטען כי בית המשפט נעדר סמכות עניינית בכל האמור לסעד הכספי, נעדר סמכות מקומית וכי יש למחוק את התובענה נגד הנתבעים 6-5. לשיטתם, דין הבקשה להידחות על הסף בשל: חוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב; שהתנאים למתן צווי ם זמניים אינם מתקיימים בענייננו וכן שיהוי חמור. כמו כן, מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיב ות 1 ו - 4 ואף מטעם זה יש לדחות את הבקשה.
2. דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את ב"כ הצדדים, אני קובע כי דין הבקשה להידחות.
המסגרת הנורמטיבית
תקנה 362 ל תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן: "התקנות"), מפרטת את רשימת השיקולים שעל בית המשפט לשקול בבואו לדון בבקשה לסעד זמני:
"(א) הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תובענה, רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה ובקיום התנאים המפורטים בהוראות המיוחדות בפרק זה, הנוגעים לסעד הזמני המבוקש.
(ב)בהחלטתו בדבר מתן הסעד הזמני, סוג הסעד, היקפו ותנאיו, לרבות לענין הערובה שעל המבקש להמציא, יביא בית המשפט בחשבון, בין השאר, שיקולים אלה:
(1)הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר;
(2)אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות הענין, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש." (ההדגשות שלי- א.פ).

השיקולים העיקריים ששוקל בית המשפט בהכרעתו אם להיעתר לבקשת סעד זמני הם סיכויי ההליך, מאזן הנוחות ושיקולים שביושר ובצדק. על בעל דין המבקש לקבל סעד זמני לעמוד בשני תנאים מצטברים: הראשון, קיומה של זכות לכאורה לקבלת הסעד; השני, הוכחה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו.
מבקש אשר השהה את בקשתו לסעד זמני אינו יוצא ידי חובה זו. בעצם השיהוי יש משום ראיה לסתור את טענתו שהצו חיוני ושהענקתו אינה סובלת דיחוי (רע"א 5240/92 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לשיקום הדיור בת"א יפו בע"מ נ' אשרז עיבוד נתונים בע"מ, פ"ד מז(1) 45 (1992). מבקש שהשתהה בפנייתו לבית המשפט בבקשה למתן סעד זמני יתקשה לשכנע את בית המשפט בקיומה של דחיפות. לכן עשוי השיהוי לבדו לשמש לעיתים טעם מספיק לדחיית הבקשה לסעד הזמני, וזאת אף בנסיבות בהן לא היה בשיהוי כדי לגרום נזק למשיב (רע"א 3851/11 נדב נ' לוי (7.6.11)).
כעת אבחן אם עמדו המבקשים בנטל המוטל עליהם בשלב זה של הדיון, קרי, האם הוכיחו במידה מספקת קיומה של עילת תביעה וסיכויי הצלחה בה כמו גם את נטיית מאזן הנוחות לטובתם ובנוסף, האם לא השתהו יתר על המידה.
סיכויי התביעה

עיקר טענתם של המבקשים כלפי המשיבה 1 נוגעת לקיומו של משא ומתן בחוסר תום לב.
במסגרת כתב התביעה (הנתמך בתצהיר מטעם הרב בובליל), אליו הפנו המבקשים במסגרת הבקשה לסעד זמני, מתארים המבקשים השתלשלות ארוכת שנים, שבמסגרתה עד לשלב שבו עזבה ישיבת הרב סילבר מירושלים את המתחם ששכרה מהמשיבה 1, היה הרב בובליל קשור בדרך כזו או אחרת למתחם ולפעילות שנערכה בו. לטענת המבקשים, נאמר להם מפורשות (לפני כ – 12 שנים לערך) כי לרב בובליל תהא זכות ראשונים לרכישת המתחם לכשיתאפשר הדבר, כאשר במשך שנים הושכר המתחם לגורמים שונים, ובשמונה השנים האחרונות המתחם נמצא בשכירות בידי רשת אקשטיין שאינה רשת תורנית ואשר נותנת שירותים לאנשים עם צרכים מיוחדים כאשר בעוד כשנתיים תסתיים השכירות והאופציה שנלוותה לה (סעיפים 38- 41 לתצהיר הרב בובליל).
המבקשים טוענים כי בשנת 2017 החליטה המשיבה 1 למכור את המתחם בשל דרישת רשם העמותות שחייב אותה לעשות כן לכיסוי חובותיה הרבים. עם זאת, במקום לפנות למבקשת 1 ולהציע לה את זכות הראשונים לרכישת המתחם ניהלה המשיבה 1 משא ומתן הן עם המבקשים והן עם גורמים אחרים ובהם רשת אורט. ביום 8.1.18 שלח ב"כ עמותה מכתב אל המשיבה 1 מכתב שהשורה התחתונה בו היא בקשה לקיום משא ומתן (נספח ה' לתצהיר הרב בובליל). לטענת המבקשים, ביום 20.7.18 נודע להם כי המשיבה 1 מתעתדת לחת ום על הסכם מכירה של המקרקעין עם רשת אורט. בסופו של דבר רשת אורט לא הייתה מעוניינת ברכישת המקרקעין. בהמשך, נודע למבקשים כי המשיבה 1 מנהלת משא ומתן למכירת המקרקעין עם גורם אחר. בהמשך לכך, ביום 6.6.19 שלחו המבקשים אל המשיבה 1 התראה אחרונה לקיים מיידית את התחייבותה , לשיטתם , למכור להם המדרשיה והיה ולא , יפעלו להגשת עתירה וצו מניעה. ביום 13.6.19 קבלו מכתב תשובה לפיו טענותיהם נדחות מכל וכל. בין היתר נכתב באותו מכתב, כי הצעת המבקשים מעולם לא התקבלה על ידי המשיבה 1 וכי מבחינת המשיבה 1 ספק אם היו יכולים לעמוד מאחורי ההצעה כאשר הגורם שהיה אמור לתמוך כלכלית בהצעה הוחלף על ידי המבקשים חדשות לבקרים (נספח יח' לתצהיר התומך בכתב התביעה).

המבקשים פנו בעניין זה ביום 24.6.19 לבית דין לממונות והוציאו צו מניעה, אך הובהר להם בהמשך כי המשיבים אינם מעוניינים בדין תורה. ביום 15.7.19, לאחר שהמשיבה 1 לא התייצבה לדיון, התיר בית הדין למבקשים לפנות לבית המשפט.
לטענת המבקשים, ביום 1.7.19 נודע להם על החלטת הדירקטוריון של המשיבה 1 לקידום עסקה עם המשיבה 4, החלטה שהתקבלה בישיבה שהתקיימה ביום 30.6.19. ביום 4.7.19 לאחר חתימת הסכם המכר עם המשיבה 4, נודע למבקשים גם מי הגורם שעמו התקשרה המשיבה 1 באותו הסכם.
משכך, ביום 2.8.19 פנו המבקשים במסגרת התובענה דנן וטענותיהם נוגעות בעיקרן לניהול מו"מ בחוסר תום לב. המבקשים עותרים לסעד הצהרתי כי החוזה שנכרת בין המשיבים 1 ו – 4 בטל וכי על המשיבה 1 להתקשר בחוזה עם העמותה כפי שהתחייבה לעשות ולחילופין כי על המשיבה 1 לשוב לשולחן המשא ומתן עם העמותה ולקיים אותו בתום לב. לחילופין מבקשים לפסוק להם פיצויי הסתמכות בסך של 200,000 ₪ ו/או פיצויי קיום, שיעמידו אותם במצב שבו היו אילו ההסכם היה נחתם.

בישיבת יום 15.8.19 טענו המבקשים כי אינם טוענים שבמקרה דנן הייתה התחייבות למשא ומתן בלעדי איתם אלא שמשא ומתן יש לנהל בתום לב ובמקרה זה הוסתר מהמבקשים במתכוון קיומו של משא ומתן שתוצאותיו מבשילות (עמ' 4, שו' 11-14). עוד טענו המבקשים כי המשיבה 1 הינה גוף דו מהותי המחויב לנהוג בשוויון וחובה עליה להתקשר , ולכל הפחות לבדוק את ההצעה של מי שהציע לה סכום גבוה יותר מהסכום בו נחתמה העסקה. לטענת המבקשים הם הציעו סכום של 26,000,000 ₪ נטו עבור מתחם המדרשיה, אשר נמכר בהתאם להסכם המכר בסכום של 25,000,000 ₪ (עמ' 4, שו' 30-25). ככל שהיו למשיבה 1 תהיות באשר ליכולת הפיננסית של המבקשים או לרצינות ההצעה, ישנן דרכים מקובלות בהן ניתן לפ תור את העניין כגון ערבויות וכיוצ"ב (עמ' 5, שו' 3-2). בנוסף טענו המבקשים, כי המשיבה 1 כלל אינה מוסמכת לבצע את העסקה כפי שבוצעה על פי תקנונה, כאשר בהתאם לתקנון היא התחייבה לבנות, לקיים ולקדם את הנכס בפרדס חנה , שכעת נמכר. המבקשים הפנו לסעיף 2ד' בתקנון המשיבה 1 (נספח ל"ג לתצהירו של הרב בובליל), לפיו בין מטרות המשיבה 1 : "להפיץ את התרבות התורנית ולעסוק בפעולות תרבות תורנית בכל הדרכים הנאותות בין חברי העמותה ותושבי מדינת ישראל בכלל .". לטענתם, בהסכם המכר, מכרה המשיבה 1 את מתחם המדרשיה למשקיע נדל"ן שאינו מתחייב לפעול בהתאם למטרותיה ובכך פעלה ה אחרונה בניגוד לתקנונה. עוד הוסיפו המבקשים , כי רשם העמותות ציין שהעובדות לא ידועות ואם יתברר שהמשיבה 1 פעלה בניגוד למסמכי היסוד שלה, ינקוט בצעדים בהתאם . כן ציינו כי כעת כשהם מחזיקים בהסכם המכר בכוונתם לפנות לרשם העמותות בעניין . לטענתם, למשיבה 1 חובה להתקשר, ולכל הפחות לבדוק, את ההצעה הגבוהה ביותר וכן חל עליה איסור לפעול לפגיעה בפיתוח נכס המדרשיה בפרדס חנה בניגוד למטרות העמותה ותקנונה ודי בשתי טענות אלה כדי להעתר לבקשה לסעד הזמני (עמ' 5, שו' 34-6).

המשיבים 3-1 טענו מנגד בתגובתם, כי המשיבה 1 אינה גוף דו מהותי על פי כל המבחנים שנקבעו בדין וממילא אינה מחויבת בכללים מחמירים יותר המחייבים בדרך כלל גופים ציבוריים כנטען בכתב התביעה. מבלי לגרוע מכך, לא נפל כל פגם בהחלטותיה והתנהלותה של המשיבה 1.
כבר במהלך שנת 2017 החליטה המשיבה 1 על מכירת מתחם המדרשה ובתוך כך קיבלה המשיבה 1 הצעות משלל גורמים לרבות מבית אקשטיין ומרשת החינוך אורט ישראל וגם מהמבקשים . לטענתם, מההתחלה היה ברור כי אין בכוונתה למכור את זכויותיה במתחם המגורים להבדיל ממתחם המדרשיה.
בעוד שיתר המציעים העלו על השולחן הצעות קונקרטיות ומסויימות אודות רכישת מתחם המדרשיה בלבד , פניות המבקשים נעשו כלאחר יד, תוך שהם מודיעים כי אינם יכולים לממן בעצמם את העסקה, ותוך שהם מחליפים חדשות לבקרים את הגופים שכביכול מסוגלים לממן בעבורם את עסקת המכר ותוך שהצעתם חזרה ועסקה גם ברכישת מתחם המגורים יחד עם מתחם המדרשה. בהמשך, המשא ומתן עם אורט התקדם ולאור השלב המתקדם החליטה המשיבה 1 ביום 26.6.17 שלא לנהל משא ומתן קונקרטי עם גורמים אחרים אשר הביעו אותה עת התעניינות ברכישת מתחם המדרשיה וכך נהגה. בהתאם לכך, כל פנייה שהגיעה לידי המשיבה 1 מגורמים מתעניינים שאינם אורט, לא נדונה לגופה על ידי אורגניה המוסמכים של המשיבה 1 ולא נוהל בגינה משא ומתן. לטענת המשיבים 3-1, בעיצומו של המשא ומתן עם אורט, פנה הרב בובליל למשיבה 1 והביע התעניינות ברכישת המתחם, תוך בקשה לניהול מו"מ עימו. נקבעה פגישה בין הצדדים, אך ההחלטה בדבר אי ניהול מו"מ זולת אורט הייתה שרירה וקיימת ומטרת הפגישה הייתה לשמוע באופן בלתי פורמלי את הצעת המבקשים ככל שייכשל המו"מ עם אורט, אם וכאשר. בהמשך נעשו פניות שונות מצד המבקשים לניהול מו"מ, תוך שהם משנים חדשות לבקרים את הגורם שלטענתם יממן את עסקת המכר עבורם.
בניגוד לטענת המבקשים, טוענים המשיבים 3-1, כי מעולם לא הסכימו ולא קיבלו כל הצעה שהוצגה מטעם המבקשים וממילא לא ניתנה כל הבטחה או הסכמה לזכות ראשונים לרכישת המקרקעין. ממילא נציגי המשיבה 1 אף לא מוסמכים לקבל כל החלטה שיש בה כדי לחייב את המשיבה 1 ויש לאשר כל בקשה על ידי דירקטוריון המשיבה 1, דבר שלא ארע.
המשיבים 3-1, טענו, כי בסופו של יום המשא ומתן עם אורט לא צלח וביום 30.12.18 הגיע לקיצו והמשיבה 1 ביקשה לבחון הצעות נוספות לרכישת מתחם המדרשיה. ואכן, בתחילת שנת 2019 לאחר שהמו"מ עם אורט הגיע לקיצו, פנה למשיבה 1 מר שלמה פרלשטיין, אזרח בריטניה וביום 6.1.19 שלח הצעת רכש למתחם המדרשיה. בחלוף חודשים ארוכים, במהלכם הוחלפו בין הצדדים טיוטות הסכמי מכר, באמצעות באי כוחם, הגיעו הצדדים לנוסח הסכם מכר מוסכם, שהובא ביום 30.6.19 בפני ישיבת הוועד הארצי של המשיבה 1 ואושר כדין ברוב קולות. בהמשך ביום 3.7.19 נחתם הסכם המכר בין המשיבה 1 למשיבה 4.
המשיבים 3-1 הפנו בתגובתם למכתבי באי כוח המבקשים מהם עולה, כי גם שם צוין מפורש שאין באמור משום הזמנה או הצעה אלא בקשה לקיום משא ומתן. אין ולא קיימת עסקת מכר מסוימת ולכל היותר ישנה דרישה מצד המבקשים ל המשך משא ומתן ע ימם ( למשל מכתבים מיום 10.6.19 ומיום 17.6.19).
בישיבת יום 15.8.19, הוסיפו המשיבים 3-1 וטענו, כי כלל לא התנהל משא ומתן בין הצדדים, כאשר המבקשים לא הראו שהם בכלל יכולים לבצע את העסקה וכל פעם הפנו לתורם אחר, ואף לא הציגו הסכם כתוב עם אותו גורם מממן לטענתם (עמ' 6) בנוסף, לא הוחלפו טיוטות בין הצדדים ואין כל מסמך בו התחייבה המשיבה 1 כלפי המבקשת בזכות ראשונים. מצב הדברים שצד פונה ואינו נענה אינו בגדר משא ומתן, אלא פנייה חד צדדית. לטענת המשיבים 3-1 לא התנהל משא ומתן בין הצדדים וגם אילו היה משא ומתן ה וא לא התנהל בחוסר תום לב (עמ' 7).
כן טוענים המשיבים 3-1, כי אין כל מעמד למבקשים בסוגיה האם המשיבה 1 חרגה מסמכותה. הם אינם חברי עמותה ואינם יכולים להתערב בענייניה ומדובר ב נושא שמנוהל ומפוקח על ידי רשם העמותות (עמ' 7). אף לו היה מעמד לצד ג', סעיף 2 בתקנון הינו סעיף מטרות, הוא לא סעיף הכרח (עמ' 8)) וממילא בהסכם המכר יש רצון לשמר את הפעילות הדתית במקום, והדבר עוגן במסגרת ההסכם (עמ' 8).
המשיבים 6-4 טענו בתגובתם , כי בטרם החתימה על הסכם המכר עם המשיבה 1, החלו פניות מצדו של הרב בובליל לב"כ המשיבה 4 ולעובדי משרדו במסגרתן טען כי לעמותה שבניהולו ישנן זכויות במקרקעין, במסגרת עסקה שנרקמה בינה לבין המשיבה 1, ואל להם להתקשר עם המשיבה 1. ב"כ המשיבים 6-4 ביקש כי יציגו אסמכתאות לטענות אך הללו מעולם לא הוצגו משך שבועות ארוכים. לטענת המשיבים 6-4,מלבד טענות בעלמא בדבר זכות ראשונים אין למבקשים כל זכויות במקרקעין.
עוד הוסיפו המשיבים 6-4 בישיבת יום 15.8.19, כי הם בדקו את העסקה טרם נחתם הסכם המכר וכי לא מצאו כל רישום סותר ואף אין טענה כאמור. למבקשים אין זכות עמידה לטעון טענות בנוגע לרמת הדתיות שיש במתחם וכן הוסיפו כי קיים שיהוי בבקשה, כאשר בית אקשטיין פועלת במתחם מזה שנים והיא אינה מוסד תורני או דתי.

במסגרת הדיון שהתקיים ביום 15.8.19, הצדדים ויתרו על חקירות המצהירים.
מר הירש, המצהיר מטעם המשיבים 3-1, העיד, כי המשיבה 1 אינה מקבלת תקציב משום גורם ממשלתי וכי יש עמותה אחרת שמתקבלת תקציבים להפעיל את בית הספר בכפר סבא ושמה מדרשית נועם (עמ' 9, שו' 19-17).
נוכח התשובה כאמור, הוסיפו המבקשים וטענו, כי המשיבה 1 היא גוף דו מהותי שכן היא זרוע נדל"ן של עמותת מדרשית נועם, ודי בכך שעמותת מדרשית נועם מקבלת תקציבים ממשרד ממשלה שבזכותם נדרשו או הוחזקו או התקבלו ללא מכרז הנכסים שעתה נמכרים, כדי להצדיק את החלת הדינים הדו מהותיים עליהם. המשיבים 3-1 התנגדו לטענות האמורות וציינו שמדובר בהרחבת חזית.

בהמשך ישיבת 15.8.19, השיבו המבקשים לטענות המשיבים והוסיפו, כי יש להתעלם מטענות המשיבים לגבי מטרות העמותה ותקנונה שלא נטענו בתגובות לבקשה. כן חזרו המבקשים על טענותיהם בעניין המסוגלות של המבקשים לרכוש את מתחם המדרשיה ואף הודיעו כי הם מוכנים להפקיד בקופת בית המשפט את אותו סכום שטוענת המשיבה 1 שכבר קיבלה מהמשיבה 4, בסך של 3,000,000 ₪.
גם לטענות אלו התנגדו המשיבים 6-1 וטענו כי מדובר בהרחבת חזית.

נבחן כעת את טענות הצדדים.

הסיכויים לכאורה להצלחה בתובענה לאכוף על המשיבה 1 את מכירת המקרקעין ל עמותה חלשים, כמפורט להלן.
על מנת שהסכם יהיה סופי ומחייב עליו לקיים גמירות דעת ומסוימות. בעסקת מקרקעין אף נדרש תנאי נוסף הקבוע בסעיף 8 ל חוק המקרקעין התשכ"ט -1969 ( להלן :" חוק המקרקעין") והוא דרישת הכתב. עם השנים הקלו בתי המשפט על דרישת הכתב הסטטוטורית והסכם נמצא כמקיים את יסוד המסוימות גם אם לא ניתן למצוא בו את כל הפרטים המהותיים אך ניתן להשלימו לפי הוראות הדין (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פד"י מד(1) 57,66(1989)).

בענייננו, לא ניתן ללמוד על התנאים המהותיים של העסקה המוסכמת לכאורה בין העמותה למשיבה 1 ממסמך בכתב שנערך בין הצדדים. יתרה מכך, לטעמי, לא ברורה דיה זהות הקונים הפוטנציאליים של המתחם ומה מעמדם של המבקשים בהקשר זה, שכן מחלק מהנספחים השונים (נספחים ז' – ט' לכתב התביעה) עולה כי המבקשים אינם בהכרח הקונים של המקרקעין, מצב דברים המצביע על כך שסיכויי הצלחת המבקשים בתובענה נמוכים, כמו גם סיכוייהם להוכיח כי נגרם להם נזק ישיר.

מהבקשה ומהמסמכים שצורפו לא עולה כי התגבש בין הצדדים הסכם מחייב, ואף לא ברור האם נוהל בכלל משא ומתן מעבר לכך שהמבקשים, ככל הנראה , הגישו באמצעות מספר גורמים שונים הצעות לרכישת המתחם.
המשיבה 1 מעולם לא שלחה למבקש טיוטת הסכם ולא הוצג כל מסמך ממנו ניתן להסיק כי נוהל משא ומתן ממשי בין הצדדים, מלבד אותם מכתבים של המבקשים שנשלחו אל המשיבה 1 או גורמים מטעמה.
הנסיבות אינן מצביעות על גמירות דעת מצד המשיבה 1 , אלא נהפוך הוא. לא היה קיבול של הצעת המבקשים ולא הוכח מפגש רצונות בין הצדדים. לכל היותר מדובר בניהול משא ומתן בין הצדדים בשלב מקדמי, כאשר במקביל ניהלה המשיבה 1 משא ומתן עם מציעים נוספים.
זאת ועוד. מהראיות שהוצגו עולה, כי בין הצדדים לא הוחלפו טיוטות הסכמים וכי אין כל מסמך בכתב בדבר הסכמת המשיבה 1 למתן זכות ראשונים למבקשים לרכישת המתחם ואף אין ראיות בכתב מהן ניתן להסיק על קיומה של עסקת מכר מקרקעין בין הצדדים. ממכתבי העמותה אליהם הפנו המשיבים 3-1 בתגובתם לבקשה וכן מתגובתם עצמה עולה כי בין הצדדים נוהל , לכל היותר, משא ומתן שלא הבשיל לכדי עסקת מכר מקרקעין. בהקשר זה, אמנם תינתן למבקשים האפשרות לנסות ולהוכיח טענותיהם בדבר חוסר תום לב במשא ומתן במסגרת התובענה העיקרית, ברם בשלב זה איני סבור שהראיות מלמדות אודות התחייבות לכאורה מצד המשיבה 1 בדבר מתן זכות ראשונים למבקשים או בדבר ניהול משא ומתן שהתגבש לכדי הסכם מחייב. יודגש, כי מטענות המבקשים עולה שכבר משנת 2017 הם מודעים להחלטת המשיבה 1 למכור את המתחם ולכך שהאחרונה מנהלת משא ומתן למכירת המתחם עם גורמים אחרים כשלשיטתם של המבקשים היא מתעלמת מהם, ולמרות זאת הם לא פעלו משך תקופה של כשנתיים במישור המשפטי לאכיפת זכות הראשונים לרכישת המתחם שהובטחה להם. התנהלותם זו מלמדת כשלעצמה על חולשת טענתם לזכות ראשונים שגם אינה מגובה בכתב או בכל ראיה תומכת אחרת. לא למותר לציין גם שבדיון שהתקיים בבית המשפט עלה, כי המבקשים אינם טוענים שבמקרה דנן הייתה התחייבות למשא ומתן בלעדי איתם. כן עולה מהשתלשלות הדברים, כי המבקשים מודעים לכך שלמשיבה 1 דירקטוריון ורק החלטות שמאושרות על ידו הן בעלות תוקף מחייב. בהתחשב בכך שלא הוכח לכאורה שהצעת המבקשים או מי מטעמם, אושרה באופן רשמי במסגרת הדירקטוריון, הרי שיש גם בכך כדי להצביע לכאורה על סיכוייה הנמוכים של התובענה לכאורה. בהעדר גמירות דעת, לא הוכחה לכאורה בשלב זה התחייבות לביצוע עסקה, ויש בכך כדי להעיד על העדר סיכויי הצלחה בתובענה.
עוד יש לציין בהקשר זה, כי גם אם תתקבל טענת המבקשים בדבר ניהול משא ומתן שלא בתום לב, הרי שהסעד שניתן בגין האמור הינו לכל היותר סעד של פיצוי ולא סעד של אכיפה, למעט במקרים חריגים ויוצאי דופן שמהם עולה "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעיקרון הכתב.
בע"א 986/93 קלמר נ' גיא (12.6.96) (להלן: "קלמר"), קבע בית המשפט העליון, כי ניתן להשתמש בעקרון תום הלב על מנת להתגבר על דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין. עם זאת, הובהר, כי הדבר יעשה רק בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, במקרים שבהם עולה "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב. כן נקבע, כי בשיקול אם לעשות שימוש בעקרון תום הלב על מנת להתגבר על עקרון הכתב, ראוי להעניק תפקיד מרכזי לשני רכיבים: האחד, האם התחולל שינוי מצב בעקבות החוזה (הבלתי אכיף או הבלתי תקף), כגון שהוא קוים או שהייתה עליו הסתמכות והשני, מהי מידת אשמתו של הצד המתנער מביצוע החוזה.
בענייננו, אני סבור כי התנאים האמורים לעיל בפרשת קלמר אינם מתקיימים. החוזה הנטען בין העמותה למשיבה 1 לא קוים ולא הייתה עליו הסתמכות וגם לא שוכנעתי אף ברמה לכאורית כי המשיבה 1 התנערה מהסכמה כלשהי עם העמותה. ככל שאכן יוכח בסופו של יום כי המשיבה 1 ניהלה עם המבקשים משא ומתן בחוסר תום לב, בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים, וכי נגרם להם נזק כספי, הסעד הראוי יהא פסיקת פיצויים בשל הפרת חובת תום הלב. לא שוכנעתי כי עקרון תום הלב יכול להחליף בענייננו את דרישת הכתב או את דרישת גמירות הדעת והמסויימות, ומכאן שהסיכוי לכאורה להצלחה בתובענה לאכוף על המשיבה 1 את מכירת המקרקעין למבקשים נמוך למדי.

טענה נוספת של המבקשים היא כי המשיבה 1 גוף דו מהותי המחויב לנהוג בשוויון וחובה עליה להתקשר עם הגוף(העמותה) שהציע הצעה גובה יותר ולכל פחות לבדוק את הצעתו, ולא עשתה כן. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, לא התרשמתי כי התנהלות המשיבה 1 כמפורט בתצהיר התומך בתגובה מטעמה הייתה לא תקינה או כי נפל בה פגם. המשיבה 1 הסבירה, בין היתר, כי התנהלותה של העמותה שה ציגה והחליפה בעלי הון שעומדים כביכול מאחורי הצעתה לרכישת המקרקעין ואשר בשיחה עם אחד מאותם בעלי הון נטענים התברר שהדברים אינם כך, גרמה לאיבוד אמון במבקשים וברצינותם. במקרה דנן, מדובר בעסקה מהותית ביותר למשיבה 1 נוכח מצבה הכספי הקשה וזכותה לבחור, לפי מיטב שיקול דעתה ושיפוטה, את הג וף אתו היא בוחרת לנהל ולקדם משא ומתן למכירת המדרשיה באופן שלהבנתה יוביל לחתימת העסקה, כפי שאכן קרה בפועל, ולא התרשמתי כי התנהלה באופן לא תקין בהקשר זה. נוכח האמור לעיל, מתייתר הצורך להכריע במחלוקת האם המשיבה 1 היא גוף דו מהותי אם לאו.

עוד טענו המבקשים, כי המשיבה 1 לא הייתה מוסמכת להתקשר בעסקת המכר עם המשיבה 4 שכן חל עליה איסור לפעול בניגוד למטרותיה כאמור בתקנונה.
לאחר שעיינתי בסעיפים 2 ו – 3 ל תקנון של המשיבה 1 (נספח ל"ג לתצהיר בובליל) העוסקים, בין השאר, באפשרות למכור נכסים לשם הגשמת מטרות העמותה, ובהתחשב בנסיבות הקשות אליהן נקלעה המשיבה 1, לא שוכנעתי כי חוזה המכירה שנחתם הוא בסטייה ממטרותיה כאמור בתקנונה ובכל מקרה, כפי שטענו המבקשים, רשם העמותות אמור להידרש לעניין זה.
אכן, מטרות המשיבה 1 בתקנונה להפיץ והאדיר את התרבות התורנית ובין השאר, לצייד ולפתח את קרית המדרשיה במדרשית נועם בפרדס חנה כמו גם את קרית הרצוג במדרשית נועם בכפר סבא. עדיין, מתצהיר הרב בובליל עצמו עולה, כי היה קיים חשש ממשי לקריסת המשיבה 1 על כל פעילותה עקב חובות עצומים בסדר גודל של 18 מיליון ₪ וכי רשם העמותות הוא שחייב את המשיבה 1 למחוק את חובותיה באמצעות מכירת אחד המתחמים בפרדס חנה או בכפר סבא (סעיפים 42 ו – 43). בנוסף, במתחם המדרשיה בפרדס חנה פועל מזה כשמונה שנים בית אקשטיין שאינו מוסד דתי אלא מוסד לילדים עם צרכים מיוחדים, שתקופת השכירות שלו אמורה להסתיים בעוד כשנתיים (סעיפים 38- 41 לתצהיר הרב בובליל). בנסיבות אלה, נראה שהחלטת המשיבה 1 למכור את מתחם המדרשיה בפרדס חנה על מנת למנוע את קריסתה ובדרך זו להמשיך ולתפעל את המדרשיה בקרית הרצוג בכפר סבא תוך הפצת והאדרת תורה אינה חורגת לכאורה ממטרותיה בתקנונה. עוד לזכור, שעסקת המכירה היא קריטית להמשך התפעול השוטף של המשיבה 1 והגשמת מטרותיה באמצעות קרית הרצוג בכפר סבא ולפיכך טענתה כי בחרה לנהל משא ומתן עם גורם שנתנה בו אמון לשיטתה מאשר עם המבקשים שהתנהלותם גרמה לאיבוד אמון בהם וברצינותם, היא טענה כבדת משקל. שאחרת , היה והעסקה לא הייתה נחתמת, יכול והמשיבה 1 הייתה עומדת בפני שוקת שבורה.
בנוסף, מפנה גם לסעיפים 7.26 ו – 7.28 להסכם המכירה למשיבה 4 מיום 3.7.19 המלמדים, בין השאר, על כך שהציביון היהודי/דתי/אהבת העם והארץ ישמרו בכל חלקיו ומבניו של הממכר וכי בית המדרש יופעל כבית מדרש ו/או כולל אברכים.
שיהוי

לטעמי, די בעצם השיהוי של המבקשים בפניה לבית המשפט כדי להביא לדחיית בקשתם לצו זמני שיאסור את השלמת עסקת המקרקעין בין המשיבות 1 ו -4.
בהקשר זה טען ב"כ המבקשים בישיבת יום 15.8.19, כי נקודת הזמן למדידת השיהוי איננה השלב שבו ניהלה המשיבה 1 משא ומתן עם רשת אורט, וזאת מאחר שהמבקשים למדו כי אותו משא ומתן לא עלה יפה ולא היה צורך בפנייה בבקשה לסעד (עמ' 3, שו' 33-30). לטענתו, המבקשים ידעו רק ביום 6.6.19 כי מתנהל משא ומתן עם גורם אחר לחתימת הסכם המכר והחל ממועד זה נעשו ניסיונות מצד המבקשים למנוע את חתימתו של הסכם המכר, ואף נעשתה פנייה של המבקשים לערכאה דתית ביום 7.7.19 בניסיון ליישב את הסכסוך בדרך המקובלת בין אנשים מאמינים ומשכך ועל רקע טענות אלו אין לקבל את טענת השיהוי (עמ' 4, שו' 21-13).
לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי במסמכים שצורפו, איני מקבל את טענות המבקשים בעניין זה.
מהמסמכים הרבים שצורפו לתצהירו של הרב בובליל עולה, כי לטענת המבקשים, משך חודשים ארוכים ואף שנים נמנעה המשיבה 1 מלהשלים התקשרות שלכאורה הובטחה להם בזכות ראשונים. על אף האמור, לא פנו המבקשים בשום בקשה לבית המשפט בעניין זה בכל אותם שנים.
כך למשל, לשיטת המבקשים עצמם נודע להם, כבר ביום 16.8.18 כי המשיבה 1 מצויה בהליכי משא ומתן עם צדדים שלישיים (אורט) למכירת מתחם המדרשיה והם התריעו בכתב בפני המשיבה 1, כי על מנת למנוע מצב שיוביל להליך משפטי, עליהם לעצור כל משא ומתן או קידום חתימת הסכם מול קבוצת אורט או מי מטעמה, עד אשר תינתן למבקשים היכולת לרכישת מתחם המדרשיה ברוח המדרשיה ומייסדיה (ראו: נספח ו' לתצהיר בובליל). על אף האמור, השתהו המבקשים כשנה עד להגשת הבקשה דנן למתן צו מניעה. בהקשר זה אבהיר, כי איני מקבל טענות המבקשים, כי מאחר שהעסקה מול אורט לא צלחה לא היה מקום לפנות בבקשה מתאימה כאמור. ההיפך הוא הנכון, משסברו המבקשים כי המשיבה 1 אינה מתנהלת כראוי מאחר שלטענתם היא מנהלת משא ומתן עם גורמים נוספים, במקרה זה אורט, ואינה בוחנת את הצעתם כנדרש ומתנהלת בחוסר תום לב במשא ומתן מולם , היה עליהם לפנות מיידית לבית המשפט בבקשה מתאימה לצו זמני שהרי לא יכלו לדעת מראש שההסכם מול אורט לא יחתם.
באופן דומה היו צריכים המבקשים לפעול, כדי למנוע בדיוק את המצב שנוצר בענייננו, בהמשך התהליך, מול המשיבה 4, כאשר הם השתהו בפנייתם לבית המשפט ובזמן שהשתהו נחתם חוזה המכירה בין המשיבה 1 למשיבה 4, על כל הכרוך בכך.
יתרה מכך, אף אם אקבל טענת המבקשים כי יש לבחון את טענת השיהוי החל מיום 6.6.19, אז לשיטתם למדו אודות התנהלות המשיבה 1 , כאשר ביום 6.6.19 כאמור נשלח מכתבם של המבקשים על שלל טענותיו ודרישתם כי יקיימו את ההתחייבויות כלפיהם ובלשונם נתבקש ה המשיב ה 1 שלא "... לבצע 'מחטף' מכירה לאדם פרטי-דבר שייאלץ אותנו- שלא ברצוננו- להגשת עתירה וצו מניעה-שיחייב אתכם לקיים התחייבויותיכם." (ראו: סעיף 120 לתצהיר הרב בובליל ו נספח י"א לתצהירו), הרי שמשהוגשה הבקשה לצו זמני לבית המשפט רק ביום 2.8.19 אזי עדיין מדובר בשיהוי משמעותי ובמיוחד שבמהלך פרק הזמן הנ"ל של קרוב לחודשיים נחתם הסכם המכירה בין המשיבות 1 ו -4.
זאת ועוד. גם בהמשך, משנודע למבקשים עוד לפני יום 30.6.19, מועד ישיבת הדירקטוריון שנועדה לאשר את הסכם המכירה לטובת המשיבה 4, וגם לאחר מכן כשנודע להם ביום 1.7.19 על החלטת הדירקטוריון של המשיבה 1 לקידום עסקה עם המשיבה 4 בישיבה שהתקיימה ביום 30.6.19 (ראו: סעיפים 156-152 לתצהיר הרב בובליל), גם אז לא טרחו לפנות לבית המשפט בבקשה לסעד זמני מתאים. בנוסף, גם לאחר שנודע להם ביום 4.7.19 לאחר חתימת ההסכם, זהות הגורם עמו התקשרה המשיבה 1 בהסכם (ראו: סעיף 159 לתצהיר הרב בובליל) עדיין לא טרחו לפנות ולבקש סעד כלשהו מבית המשפט . אין חולק, כי ההסכם שצורף כנספח 6 לתגובת המשיבים 3-1, נחתם ביום 3.7.19. על אף כל האמור פנו המבקשים בבקשה דנן לבית המשפט רק ביום 2.8.19.
הרב בובליל טען בתצהירו (ראו ההשתלשלות המתוארת בסעיפים 173-140), כי פנו תחילה ביום 23.6.19 לבית דין צדק רבני בבני ברק (סעיף 140 לתצהירו) אך הובהר להם כי המשיבים אינם מעוניינים בדין תורה ולפיכך פנו לבית הדין לממונות בירושלים (סעיף 142 לתצהירו) שנתן צו מניעה שאין לבצע את העסקה עד לבירור בדין תורה. צו המניעה לא כובד והמשיבים לא התייצבו לדיון שנקבע ליום 8.7.19. המשיבה 1 אף הבהירה למבקשים כבר ביום 8.7.19 (ראו: נספח לא' לתצהירו) כי פנייתם לבית דין לממונות נעדרת סמכות בהעדר הסכמת המשיבה 1 להתדיין בפניו. מתצהירו של הרב בובליל עולה , כי לאחר שלא הופיעו לדיון הוא אף הודיע לנציג המשיבה 1 על הדיון הבא שנקבע ב-15.7.19, כשביום 14.7.19 נאמר לו כי נציגי המשיבה 1 לא יגיעו לדיון ואכן ביום 15.7.19 לא הגיעו לדיון כאמור ובית הדין התיר לפנות לערכאות.
בכל הכבוד, איני סבור שפנייה לבית דין רבני או בית דין לממונות, שסמכותם מותנית בהסכמת הצדדים, משהה את מירוץ השיהוי, ובמיוחד שהמשיבה 1 מעולם לא נתנה הסכמתה להתדיין בפני ערכאה דתית זו או אחרת. על אף האמור המתינו המבקשים ופעלו להגשת הבקשה שבנדון לבית המשפט רק ביום 2.8.19 כאמור וזאת למרות ידיעתם, לשיטתם , החל מיום 6.6.19 על הגורם האחר עמו מנוהל משא ומתן.
לאורך מספר שנים מלינים המבקשים כי המשיבה 1 מפרה את זכויותיהם ואינה מנהלת איתם משא ומתן בתום לב , ובאשר לעסקת המכר נשוא הליך זה, ידעו המבקשים כבר ביום 6.6.19 על הגורם האחר, ולמרות כל האמור, פונים לבית משפט זה בבקשה לסעד זמני כחודשיים לאחר מכן, כאשר במהלך תקופת הביניים, ביום 3.7.19, נחתם הסכם המכר ואף הועברה זה מכבר חלק מהתמורה , בטרם הגשת הבקשה לסעד זמני, כשלטענת המשיבה 1 אף נעשה בו שימוש.

נוכח כל האמור לעיל, אני סבור, כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר ו היה מקום ולו מטעם זה בלבד לדחותה.

מאזן הנוחות

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, אני סבור כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים.
מתן צו המניעה הזמני יפגע במימוש זכותה הקניינית של המשיבה 1 במקרקעין והעתרות לבקשה שתוביל להקפאת עסקת המכר שכבר נחתמה והצדדים החלו בביצועה, עלולה לפגוע קשות בתזרימה הכספי של המשיבה 1 ובהתחייבויותיה הכספיות, כשנוכח מצבה הכספי הקשה שאין עליו חולק , יכול ותעמיד אותה בפני שוקת שבורה (סעיף 50 לתצהיר התומך בתגובת המשיבים 1-3). מצד שני המשך ביצוע העסקה לא יוביל בהכרח למצב בלתי הפיך. בנוסף, ולמעלה מן הצורך, יצוין שאין חולק שבית אקשטיין שוכר את המדרשיה ויש לו חוזה שכירות של המקום לעוד כשנתיים (ראה סעיף 41 לתצהיר הרב בובליל).
לנוכח כל האמור לעיל, אני סבור כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים.
טרם סיום אציין, כי אין בכוונתי להכריע בשלב זה בטענות בדבר חוסר סמכות וכן בטענה בעניין מחיקת התביעה נגד הנתבעים 6-5 וככל שמעוניינים המשיבים 4-6 לטעון בעניין זה יגישו בקשות נפרדות במסגרת התובענה העיקרית.
לסיום
נוכח כל האמור לעיל, דין הבקשה לסעד זמני להידחות .294678313
המבקשים ישלמו למשיבים 3-1 שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ וגם למשיבים 6-4 שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.
ניתנה היום, י"ח אב תשע"ט, 19 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.