הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 30919-11-13

בפני
כבוד ה שופטת יסכה רוטנברג

תובעות

מטד נדל"ן ייזום והשקעות בע"מ
(בשמה החדש אדר נדל"ן והשקעות בע"מ)
בשם הנוטע בע"מ (בפירוק) ובשמה
ע"י ב"כ משרד עוה"ד ש. הורביץ ושות'

נגד

נתבעים
1. רשות מקרקעי ישראל
ע"י פרקליטות מחוז מרכז
2. גיורא בלופרב
3. כונס נכסים רשמי תל אביב
ע"י פרקליטות מחוז מרכז
4. אגודות מוסדות קהילתיים קרית צאנז
5. בית חולים קרית צאנז על שם לניאדו
6. מלון קרית צאנז בע'מ
נתבעים 4 – 6 ע"י ב"כ עוה"ד שמואל שוב ואח'
7. רשם המקרקעין- נתניה
ע"י פרקליטות מחוז מרכז

פסק דין

תביעה למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי תובעת 1 – מטד נדל"ן ייזום והשקעות בע"מ (בשמה החדש אדר נדל"ן והשקעות בע"מ) ("מטד"), זכאית להירשם כבעלת זכות החכירה הראשית במקרקעין נושא התובענה, ולהורות על העברת זכות החכירה הראשית הרשומה כיום על שם תובעת 2 – חברת הנוטע בע"מ (בפירוק) ("הנוטע"), משם הנוטע לשמה של מטד.

לחילופין, להצהיר כי במסגרת הליך זה, גובש בין הצדדים הסכם פשרה מחייב שיש להורות על אכיפתו. לחילופי חילופין לחייב את נתבעת 1 ("רמ"י"), לשלם לתובעות סכום של 1 מיליון ₪ בגין ההוצאות שנגרמו להן עקב ניהול הליכי הגישור והמו"מ בין הצדדים.

פתח דבר

  1. מחמת ריבוי הפרטים אביא תחילה את עיקרי הדברים, ולאחריהם יפורטו העובדות כסדרן, גם אם בחזרת מה.
  2. חברת הנוטע מצויה בהליכי פירוק עוד משנת 1967 (תיק פש"ר 1120/67; "הליך הפירוק" או "תיק הפירוק" לפי העניין). בשנת 2005 מונה נתבע 2, עו"ד גיורא בלופרב למפרק חברת הנוטע ("עו"ד בלופרב" או "המפרק"). בשנת 2009 רכשה מטד את כלל נכסי הנוטע מכל מין וסוג תמורת 3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, לפי הסכם בינה ובין המפרק שאושר על ידי בית משפט של פירוק ("הסכם המכר"). בין יתר נכסיה, רשומות לטובת הנוטע זכויות חכירה ראשית בשתי חלקות מקרקעין בתחום העיר נתניה, חלקות 2 ו – 11 בגוש 8273 ("המקרקעין"). מטד ביקשה להעביר את זכויות החכירה במקרקעין שרכשה על שמה, אולם רמ"י סירבה להעברה בטענה שאין לנוטע כל זכויות, ומה שמטד רכשה הוא "אין – זכויות". מכאן התביעה.

3. המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים. הליכי ההסדר בוצעו בשנת 1939, והחל מאז לא חל שינוי של ממש ברישום: מדינת ישראל (קודם לכן ממשלת פלשתינה) היא בעלת המקרקעין, הנוטע היא החוכרת הראשית (בשלמות), וחברה בשם פרדס הגדוד היא חוכרת המשנה (בשלמות), כאשר בתחילה נרשמה כחוכרת משנה חברת פרדס הגדוד אינק ("פרדס הגדוד אינק") ובשנת 1950 נרשמה כחוכרת משנה חברת פרדס הגדוד בע"מ ("פרדס הגדוד").

4. בשנת 1963 נעשתה עסקה לחילופי שטחים ("הסכם חילופי השטחים"), בה הוסכם שפרדס הגדוד תעביר זכויותיה במקרקעין למינהל, ובתמורה יעביר המינהל לפרדס הגדוד זכויות במקרקעין חלופיים בעלי ערך זהה, בשתי חטיבות קרקע: אדמות הפאליק בעיר נתניה ואדמות נוספות בעיר אשדוד. הצדדים להסכם חילופי השטחים הם המינהל מצד אחד, ופרדס הגדוד באמצעות בעלת השליטה בה, החברה הכלכלית של מרכז הקבלנים והבונים בישראל בע"מ ("מרכז הקבלנים"), מצד שני. הנוטע עצמה אינה צד להסכם.

הסכם חילופי השטחים בוצע. המינהל העביר למרכז הקבלנים זכויות באדמות הפאליק בנתניה ("השטחים החלופיים" או "אדמות הפאליק"), וזה העביר זכויותיו לצדדים שלישיים שבנו במקום מאות יחידות דיור ("הצדדים השלישיים"). המינהל מצדו התקשר בעסקאות לגבי המקרקעין הנדונים, והחכיר שטחים לנתבעות 4 – 6 (להלן יחד: "קריית צאנז") שהקימו בהם מבנים לרבות בית חולים, בית מלון ומוסדות חינוך.

5. עם זאת, אף שהצדדים פעלו על פי הסכם חילופי השטחים, רישום הזכויות נותר כשהיה, חכירה ראשית לנוטע וחכירת משנה לפרדס הגדוד. וכך, בשנת 2009, במסגרת הסכם המכר, מכר המפרק למטד את זכויות הנוטע.

הנתבעים מתנגדים להעברת זכות החכירה למטד. לטענתם, אין לנוטע כל זכויות במקרקעין, רישום החכירה על שמה הוא "על הנייר" בלבד, עוד בשנת 1934 היא העבירה כל זכויותיה לפרדס הגדוד אינק, זו העבירה זכויותיה לפרדס הגדוד שמצידה העבירה זכויותיה לרמ"י כנגד קבלת זכויות בשטחים חלופיים בעלי ערך זהה.

וזו המחלוקת הראשונה בין הצדדים; משמעות רישום הזכויות על שם הנוטע. מחלוקת זו כוללת בחובה מחלוקות נוספות שיפורטו להלן.

6. בשנת 2001 הגישו הצדדים השלישיים שרכשו זכויות בשטחים החלופיים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב (ה.פ 1188/01, "המרצת הפתיחה"). המרצת הפתיחה הוגשה נגד מרכז הקבלנים, נגד הנוטע באמצעות כונס הנכסים הרשמי ("כנ"ר") בתפקידו כמפרק הנוטע (עו"ד בלופרב מונה למפרק רק בשנת 2005, בשנת 2001 שימש כנ"ר כמפרק הנוטע), נגד מינהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י), ונגד רשם המקרקעין (נתבע 7 בהליך זה, "רשם המקרקעין"). בהמרצת הפתיחה עתרו המבקשים - בהסכמת המשיבים - למתן סעדים הצהרתיים שונים שנועדו להסדיר את רישום הזכויות בהתאם להסכם חילופי השטחים. היינו, ביטול החכירה הרשומה לטובת קק"ל בשטחים החלופיים, ורישומה על שם רכשי הדירות, וביטול החכירות הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד במקרקעין, ורישומן על שם המינהל.

לענייננו רלוונטי הסעד הנזכר בסעיף 3 להמרצת הפתיחה, בו התבקש בית משפט: "להצהיר כי רישום החכירה על שם חברת הנוטע בע"מ (בפירוק).... בקרקעות בנתניה, הידועות כחלקות 11, 2 בגוש 8273 .... מבוטל וימחק". המרצת הפתיחה הוגשה ביום 17.10.01, ובו ביום ניתן פסק דין כמבוקש בתובענה ("פסק הדין בהמרצת הפתיחה"). אף שפסק הדין ניתן בשנת 2001, עד היום זכויות הנוטע ופרדס הגדוד לא נמחקו.

הנתבעים טוענים שפסק הדין בהמרצת הפתיחה סותם את הגולל על התביעה, שכן אין להורות על העברת זכויות שעוד בשנת 2001 הורה בית משפט על ביטולן ומחיקתן. התובעות כופרות בתוקפו של פסק הדין, ובהשלכתו על הליך זה.

וזו המחלוקת השנייה בין הצדדים; משמעות פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה.

7. התביעה הוגשה בחודש נובמבר 2013 (לפי רשות שניתנה על ידי בית משפט של פירוק). סמוך לאחר הגשתה פנו הצדדים - בעיקר רמ"י והתובעות – להליך גישור. ביום 01.08.17, כחלוף שלוש שנות הידברות, הודיעה רמ"י כי המגעים לא עלו יפה ויש לנהל את ההליך. התובעות טענו שבין הצדדים גובש מתווה פשרה מחייב, והמדינה אינה רשאית לסגת לפתע מכל ההסכמות. לאור זאת, תיקנו התובעות תביעתן והוסיפו עתירות נוספות הנובעות מכישלון המו"מ.

וזו המחלוקת השלישית בין הצדדים; משמעות המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים.

8. עד כאן תמצית הדברים. טרם פירוט המסכת העובדתית אני מוצאת להקדים ולהעיר.

בחינה מדוקדקת של טענות התובעות מלמדת כי אין עקביות בכל הקשור ליחסי הנוטע – מטד. פעמים הטיעון מבוסס על זהות בין הנוטע למטד, תחת הנחה שמטד רכשה מהמפרק את כל נכסי הנוטע ובאה בנעליה. פעמים הטיעון מבוסס על העדר זהות בין הנוטע למטד, תחת הנחה שגם אם לנוטע אין זכות, מצבה של מטד טוב יותר וזכותה עדיפה.

אין מקום לטיעון סותר זה, שגם אינו מתיישב עם האמור בכותרת לכתב התביעה בו מתוארות התובעות כך: "מטד נדל"ן ייזום והשקעות בע"מ (בשמה החדש אדר נדל"ן והשקעות בע"מ) בשם הנוטע בע"מ (בפירוק) ובשמה". והדברים יבוארו בהמשך.

9. ושלוש הערות דיוניות.

ראשית, חלק מהמסמכים הוגשו על ידי מספר צדדים, לשם הנוחות בלבד ההפניות למסמכים שהוגשו יותר מפעם אחת הן לנספחים שצורפו לתצהיר התובעות (תצהיר מר אהרון טביביאן, "טביביאן", ת/1).
שנית, טביביאן צירף כנספח 9 לתצהירו "אסופת מסמכים מזמן אמת". חלק ממסמכים אלו כתובים בשפה האנגלית ולאחר שהתעוררו בין הצדדים מחלוקות לעניין תרגומם, הוסכם על מינוי מומחה מוסכם מטעם בית משפט (החלטה מיום 30.12.19), והוגש תרגום מוסכם ("התרגום המוסכם"). ההפניות להלן הן לתרגום המוסכם. לעניין תרגום זה, הצדדים הסכימו שנפלו בו מספר טעויות, והוא תוקן לפי הסכמות הצדדים (פרוטוקול הדיון המוקלד מיום 07.01.20 והחלטה מיום 10.02.20).
שלישית, ביום 15.12.09 שינתה מטד את שמה ל"אדר נדל"ן והשקעות בע"מ" (סעיף 25 לתצהיר טביביאן ונספח 27 לתצהיר). לשינוי זה אין משמעות על הליך זה, על כן לשם הנוחות, תכונה תובעת 1 בשם מטד למרות שינוי שם החברה.

עיקר הרקע העובדתי
10. להלן הרקע העובדתי הנחוץ כפי שהוא משתקף בעדויות ובמסמכים. להבנתי החלק הארי של העובדות אינו במחלוקת; המחלוקת היא על פרשנות הדברים ומשמעותם. מכל מקום, אציין כבר בפתח הדברים, לא מצאתי ממש בניסיונן של התובעות להטיל דופי בעדי רמ"י, הכנ"ר והפרקליטות. להתרשמותי העדים העידו את שידוע להם ואת שזכור להם, אך חלוף השנים היה בעוכרי העדים, שלא תמיד זכרו את הדברים.

11. ביום 04.07.1932 נחתם הסכם בין ממשלת פלשתינה מצד אחד ובין חברת הנוטע מצד שני, לפיו חברת הנוטע חכרה ממשלת פלשתינה למשך 99 שנה חטיבת קרקע ששטחה 1,051 דונם ומצויה כיום בשטח העיר נתניה (נספח א' לתרגום המוסכם; "הסכם 1932").

12. כחלוף כמעט שנתיים, ביום 16.04.1934 נחתם חוזה בין הנוטע ובין פרדס הגדוד אינק, בו הוסכם שהנוטע תיתן לפרדס הגדוד אינק זכויות בחלק מהשטחים אותם חכרה בהסכם 1932, שטח של 114.084 דונם כמסומן במפה שצורפה לחוזה (נספח יב לתרגום המוסכם; " הסכם 1934"). השטח בו ניתנו לפרדס הגדוד אינק זכויות, הם המקרקעין נושא התביעה.
הצדדים חלוקים על תוכנו של הסכם 1934 ועל טיב הזכויות שניתנו מכוחו. התובעות טוענות שבהסכם 1934 החכירה הנוטע לפרדס הגדוד אינק את המקרקעין בחכירת משנה, הנתבעים טוענים שבהסכם 1934 המחתה הנוטע והעבירה לפרדס הגדוד אינק את מלוא זכויותיה (ראו לעיל, המחלוקת הראשונה בין הצדדים).

13. ביום 20.06.1935 החליטה פרדס הגדוד אינק על פירוק מרצון והודעה מתאימה נשלחה לרשם החברות (נספח יח לתרגום המוסכם).

14. ביום 12.09.1935 נחתם הסכם נוסף בין ממשלת פלשתינה מצד אחד ובין חברת הנוטע מצד שני, בו הוסכם שהנוטע תשיב לממשלת פלשתינה את מרבית השטחים שחכרה לפי הסכם 1932, שטח של 931.241 דונם מתוך 1,051 דונם שהוחכרו לה (נספח כ' לתרגום המוסכם; "הסכם 1935"). במסגרת הסכם זה החזירה הנוטע את כלל הקרקעות שחכרה לפי הסכם 1932, למעט שטח של 114.084 דונם, הוא השטח בו ניתנו זכויות לפרדס הגדוד אינק מכוח הסכם 1934. אציין כי מדידת השטח מדויקת רק "פחות או יותר" כלשון ההסכמים, ונראה כי מכאן חוסר הדיוק בהיקפי השטחים (השטח שהוחזר - 931.241 דונם, בתוספת השטח שנותר - 114.084 דונם, אינו זהה לשטח שהוחכר בהסכם 1932 - 1051 דונם).

15. בשנים 1938 – 1939 עברו המקרקעין הליכי הסדר. ביום 27.02.39 פורסם לוח הזכויות שבו נכתב כי חלקות 2 ו – 11 (החלקות הנדונות) הוחכרו לנוטע, והושכרו בשכירות משנה לפרדס הגדוד אינק (נספח לח לתרגום המוסכם; לציין כי נראה שנפלה טעות בתרגום כאשר מספר הגוש שצוין בו הוא 6273 במקום גוש 8273, שהוא מספר הגוש הרלוונטי כעולה מלוח הזכויות המקורי נספח לח לתצהיר טביביאן). בהמשך, ביום 16.03.1939 נרשמה בפנקסי רישום המקרקעין זכות חכירה ראשית לטובת הנוטע וזו נותרה רשומה עד היום (נסח רישום עדכני נספח 8 לתצהיר טביביאן, נסח היסטורי נספח מד לתצהיר).

16. כאמור, בשנת 1935 נכנסה פרדס הגדוד אינק הליכי פירוק. בשנת 1948 הוקמה חברת פרדס הגדוד בע"מ שרכשה את זכויות פרדס הגדוד אינק במקרקעין. ביום 17.03.1950 נרשמה לטובת פרדס הגדוד זכות חכירת משנה (פרוטוקולים של ישיבות הנהלה של פרדס הגדוד, נספחים מ – מא לתצהיר טביביאן, שטר העברה מיום 17.03.50, נסח רישום היסטורי נספחים מג – מד לתצהיר טביביאן).

17. החל משנת 1950 ועד היום לא חל שינוי ברישום הזכויות. מנסח רישום עדכני לגבי שתי החלקות (נספח 8 לתצהיר טביביאן) עולה כי בעלת המקרקעין בשלמות היא מדינת ישראל, לזכות הנוטע רשומה חכירה על השטח כולו (לפי שטר מס' 132/1939/1) ולזכות פרדס הגדוד רשומה חכירת משנה על השטח כולו (לפי שטר מס' 444/1950).

18. כחלוף 13 שנה, ביום 04.08.1963 נחתם הסכם חילופי השטחים (נספח מה לתצהיר טביביאן), שהצדדים לו הם המינהל מצד אחד, ומרכז הקבלנים בשם פרדס הגדוד מצד שני. בהסכם נקבע כי מרכז הקבלנים תוותר בשם פרדס הגדוד על זכויותיה במקרקעין הנדונים לטובת המינהל , ובתמורה לכך תקבל מרכז הקבלנים קרקעות חלופיות השוות בערכן לשווי המקרקעין עליהם היא ויתרה, שלפי הערכת הצדדים עמד על 750,000 ל"י. בסעיפים 3 – 4 להסכם התחייבו הצדדים לרשום את ביטול זכות החכירה במקרקעין, על חשבון המינהל ועל ידו בתוך חודש ימים. ביום 24.01.1966 בהמשך להסכם חילופי השטחים נחתם בין המינהל למרכז הקבלנים הסכם נוסף, המסדיר את ביצוע חילופי השטחים (נספח מז לתצהיר טביביאן).

19. בהמשך להסכם חילופי השטחים שני הצדדים ראו עצמם חופשיים לסחור בזכויותיהם.
המינהל החכיר את המקרקעין או חלקים מהם לקריית צאנז על מוסדותיה השונים לפי מספר חוזיי חכירה. חוזה ראשון נחתם ביום 04.05.1964 בו הוסכם שקריית צאנז תחכור מהמינהל את המקרקעין לתקופה של 5 שנים (נספח 10 לתצהיר טביביאן). בעקבות ההסכם, קריית צאנז פעלה לפתח את המקרקעין, יזמה תכניות, קיבלה היתרי בנייה, ובנתה במקרקעין מבני ציבור בהם בית המלון, בית חולים, בית ספר, בית מדרש, בתי מגורים ומבנים נוספים (סעיפים 5 – 21 לתצהיר ארנפלד שהעיד מטעם קריית צאנז ונספחים 2 – 16 לתצהיר). ביום 07.01.1992 וביום 08.01.1992 חתמו המינהל וקריית צאנז על שני חוזי חכירה נוספים (אחד עם נתבעת 4 והאחר עם נתבעת 5) לתקופה של 49 שנה, ובהם חכרה קריית צאנז מהמינהל שטחים מסוימים במקרקעין (נספחים 11 – 12 לתצהיר טביביאן). גם מרכז הקבלנים סחרה בשטחים שקיבלה, והעבירה זכויות באדמות הפאליק בנתניה לצדדים השלישיים שבנו בהם מאות יחידות דיור שנמכרו לרוכשים.

20. ואולם, למרות שבהסכם חילופי השטחים הוסכם על מחיקת החכירות הרשומות, ולמרות שבוצעו עסקאות, מטעמים שלא הובהרו הצדדים לא פעלו להסדרת הרישום. מהמסמכים שהוצגו עולה כי בשנים 1964 - 1965 (טרם כניסת הנוטע להליך פירוק) החל המינהל לפעול למחיקת החכירות הרשומות במקרקעין, אולם המהלך לא הושלם בשל חוב מלווה חובה או מס רכוש שרבץ על המקרקעין (ת/20, נ/19, נספח ג' לתצהיר דהאן שהעיד מטעם רמ"י). בהמשך, ובמסגרת הסכמי החכירה שנחתמו בין המינהל לקריית צאנז, נקבע כי קריית צאנז תדאג להסדרת הרישום ומחיקת הזכויות הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד (סעיף 4 להסכם החכירה משנת 1964; סעיף ג' בעמ' 3 להסכם החכירה מיום 07.01.1992; סעיף ג' בעמ' 4 להסכם החכירה מיום 08.01.1992). בפועל, קריית צאנז לא פעלה למחיקת הזכויות הרשומות, והיא גם לא פעלה לרישום זכויותיה שלה.

21. חלפו יותר מ – 30 שנה, ובשנים 1999 – 2000 החלו הצדדים השלישיים לפעול להסדרת רישום הזכויות על שם רכשי הדירות באדמות הפאליק (לא הוצגו ראיות לניסיונות מוקדמים יותר להסדרת הרישום, ראו מכתב מיום 24.05.1999 מב"כ הצדדים השלישיים למנכ"ל המינהל עו"ד אבי דרכסלר, ת/3; חוות דעת עו"ד דרוקר מיום 24.06.1999, ת/2; מכתב נוסף לעו"ד דרכסלר מיום 27.12.1999, נספח י"א לתצהיר קונטנטה שהעידה מטעם רמ"י; מכתב מיום 25.07.2000 מב"כ הצדדים השלישיים לב"כ כנ"ר, נספח א לתצהיר קורן שהעידה מטעם כנ"ר).

22. ביום 17.10.2001 הגישו הצדדים השלישיים את המרצת הפתיחה נגד מרכז הקבלנים, כונס הנכסים הרשמי בתפקידו כמפרק חברת הנוטע, המינהל , ורשם המקרקעין – נתניה (נספח 47 לתצהיר טביביאן). אמנם הצדדים השלישיים הגישו את המרצת הפתיחה מתוך מטרה להסדיר את רישום הזכויות על שם רכשי הדירות באדמות הפאליק, אולם רישום זה היה כרוך גם במחיקת זכויות החכירה הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד. על כן במסגרת המרצת הפתיחה התבקשו גם סעדים למחיקת החכירות במקרקעין נשוא הליך זה.

23. המרצת הפתיחה הוגשה בהסכמה, ובו ביום ניתן פסק דין כמבוקש, כדלקמן: "ניתן בזה פסק דין בהסכמה בהתאם לעתירות המפורטות בס' 1 – 6 לכותרת התובענה. אין צו להוצאות". קבלת כל הסעדים, משמעה, בין היתר הצהרה כי: "רישום החכירה על שם חברת הנוטע בע"מ (בפירוק).... בקרקעות בנתניה..... מבוטל וימחק", וכי: "חכירת המשנה של חברת פרדס הגדוד בע"מ.... בקרקעות המינהל בנתניה תמחק" (סעדים 3 – 4 להמרצת הפתיחה).

לענייננו, בכל הקשור לנוטע משמעות פסק הדין ברורה. החכירה מבוטלת ויש לפעול למחיקתה.

24. אלא שפסק הדין בהמרצת הפתיחה בוצע רק בחלקו; רישום הזכויות על שם רכשי הדירות באדמות הפאליק הוסדר, אולם ביטול ומחיקת החכירות הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד לא בוצע עד עצם היום הזה.

מהעדויות בפני לא הובהר מדוע פסק הדין בוצע רק בחלקו ומדוע זכויות הנוטע ופרדס הגדוד לא נמחקו. לעדי רמ"י אין מענה לדבר (למשל סעיף 24 לתצהיר קונטנטה), גם לא לעדת כנ"ר (תצהיר גב' קורן שהעידה מטעם כנ"ר). לא הובהר מדוע לא נרשמה לכל הפחות הערת אזהרה מכוח פסק הדין.

25. חלפו עברו 4 שנים, ובשנת 2005 מונה עו"ד בלופרב למפרק חברת הנוטע (פניית כנ"ר לבית משפט של פירוק והחלטת המינוי מיום 09.05.2005, נספח 7 לתצהיר טביביאן, נ/24). לפני מינויו של עו"ד בלופרב, כיהנו בתפקיד מספר מפרקים, ובערך משנת 1981 כיהן כנ"ר כמפרק הנוטע (נספחים 2 – 6 לתצהיר טביביאן). לאחר מינויו פעל עו"ד בלופרב לאיתור נכסי הנוטע, ובין יתר הנכסים שאיתר היו המקרקעין הנדונים. המפרק ביקש לברר את מהות הזכויות ופנה למינהל בבקשה לעיין בתיקים, אך המינהל דחה פנייתו בטענה שאין לנוטע כל זכויות שכן עוד בשנת 1934 היא המחתה והעבירה כל זכויותיה לפרדס הגדוד אינק. ומאחר והמפרק טוען כי רשומה חכירה לטובת הנוטע " יפנה המינהל ללשכת רשם המקרקעין על מנת לפעול לביטול רישום החכירה" (מכתב גב' לנציאנו שהעידה מטעם המינהל מיום 05.12.2006 נספח ב' לתצהירה; וכן סעיפים 25 – 26 לתצהיר קונטנטה ונספחים יד – טו לתצהיר).

אף הפעם, למרות הודעת המינהל, לא נעשה דבר והרישום נותר בעינו.

26. בשנת 2008 פנה טביביאן למפרק וביקש לבחון אפשרות לרכישת נכסי הנוטע (סעיף 8 לתצהיר טביביאן). הצדדים ניהלו מגעים, והמפרק הבהיר לטביביאן כי לעמדת המינהל למרות הרישום, לנוטע אין כל זכות במקרקעין ויש להורות על מחיקת החכירה הרשומה (סעיף 9 לתצהיר טביביאן, סעיף 13 לתצהיר המפרק). למרות זאת, טביביאן ושותפו דניאל בירגר ביקשו לקדם את העסקה.

27. ביום 11.01.2009, פנו טביביאן ובירגר למפרק בהצעה לרכוש את כלל נכסי הנוטע מכל מין וסוג תמורת סכום של 3 מיליון ₪. להצעה צורף שיק בנקאי בסכום של 300,000 ₪ (נספח 15 לתצהיר טביביאן). בפנייה כתבו טביביאן ובירגר כי הם ביצעו בדיקות יסודיות בעניין חברת הנוטע, הם מודעים לבעייתיות המורכבת של נכסיה, הם לוקחים על עצמם את מלוא האחריות לאיתור וטיפול בנכסים, הובהרו להם הסיכונים הכרוכים ברכישה, הם מודעים לסיכון הרב שהם נוטלים על עצמם, הם מוותרים מראש על כל טענה ותביעה כלפי המפרק וכלפי כל מי שמעורב במכירה וביחס לנכסי החברה, ובמסגרת הסכם הרכישה הם יתחייבו שלא לבוא בעתיד בכל תביעה או טענה. בהמשך להצעה זו פנה המפרק לבית משפט של פירוק בבקשה לאשר את מכירת כלל נכסי הנוטע לפי ההצעה שקיבל, כנ"ר הודיע כי אינו מתנגד לעסקה, וביום 10.02.2009 אישר בית משפט של פירוק את עסקת המכר (נספחים 16 – 18 לתצהיר טביביאן).

לאחר שניתן האישור, נחתם ביום 20.04.2009 הסכם המכר בין המפרק מצד אחד ובין טביביאן, בירגר ומטד מצד שני, ובו רכשו הקונים את כלל נכסי הנוטע, לרבות המקרקעין הנדונים, תמורת 3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ (נספח 20 לתצהיר טביביאן). לאחר אישור ההסכם על ידי בית משפט של פירוק נחתמו צווי מכר, והעסקה הושלמה.

28. לאחר השלמת הרכישה, פנתה מטד לרמ"י ובהמשך לגורמים נוספים, וביקשה לקבל פרטים אודות המקרקעין הנדונים. בקשתה נדחתה (כשם שנדחתה קודם לכן בקשת המפרק), ובין הצדדים התנהלה תכתובת ארוכה; רמ"י שבה וסירבה ליתן מידע בטענה שאין לנוטע כל זכויות ואם רשומות זכויות יש לפעול למחיקתן, מטד דחתה עמדה זו מכל וכל (סעיפים 29 – 61 לתצהיר טביביאן ונספחים 30 – 46 לתצהיר; סעיפים 29 – 35 לתצהיר קונטנטה ונספחים יז – כ לתצהיר; תצהירו של מר דהאן ונספחים א – ג לתצהיר).

29. ביום 15.03.2012, לאחר שכל פניותיה לא נענו, פנתה מטד למנכ"ל המינהל , מר ליברמן, וטענה כי למרות שעל המקרקעין רשומה זכות חכירה לטובת הנוטע, המינהל התקשר בהסכמי חכירה עם צדדים שלישיים תוך התעלמות מזכויות רשומות, וכי לאחרונה נודע למטד שבכוונת מי מאותם צדדים שלישיים "לבצע עיסקה מהותית עם גורמים נוספים". במכתבה דרשה מטד מהמינהל כי לא ינפיק אישורי זכויות בלא להזכיר את זכויות הנוטע או מטד, ולא יאשר כל דיספוזיציה במקרקעין מבלי להסדיר את זכויותיה (נספח 46 לתצהיר טביביאן).

הצדדים שלישיים הנזכרים במכתב הנ"ל היא קריית צאנז.

30. לא הובהר לאיזו עסקה מהותית כיוונה מטד במכתבה הנ"ל. ואולם מהראיות עולה שבמחצית השנייה של שנת 2012, פנתה קריית צאנז לרשם המקרקעין וביקשה לדעת מדוע לא בוטלו החכירות הרשומות לטובת הנוטע ופרדס הגדוד. לפנייתה צירפה קריית צאנז עותק מפסק הדין בהמרצת הפתיחה משנת 2001, ביקשה לעיין במסמכים שבידי הרשם, וכן ביקשה לדעת על שום מה פסק הדין לא בוצע (פנייה מיום 07.08.2012 המפנה לפניות קודמות החל מיום 10.06.2012 מצורפת כנספח 48 לתצהיר טביביאן). רשם המקרקעין דחה את פניות קריית צאנז וסירב לאפשר לה לעיין במסמכים שבידו, בנימוק שקריית צאנז אינה צד לפסק הדין. ערר שהגישה קריית צאנז לממונה על המרשם נדחה (נספחים 48 – 56 לתצהיר טביביאן).

אין צורך להידרש לפרטי הדברים, הערר אינו רלוונטי להליך זה, למעט העובדה שבגינו נודע למפרק - לראשונה - דבר קיומו של פסק הדין בהמרצת הפתיחה (תרשומת שיחה בין המפרק לעו"ד לבונה קורן מיום 09.08.2012 נספח 44 לנספחי המפרק; נספחים 48 – 51 לתצהיר טביביאן; סעיפים 11 – 21 לתצהיר המפרק). בשלב זה המפרק עדכן גם את מטד על דבר קיומו של פסק הדין בהמרצת הפתיחה (סעיף 62 לתצהיר טביביאן, סעיף 18 לתצהיר המפרק).

31. ביום 28.10.2013 הגישה מטד לבית משפט של פירוק בקשה למתן הוראות שתוכנה הוא כאמור בתביעה זו. בית משפט של פירוק קבע כי אין מקום לברר את המחלוקות על דרך של בקשה למתן הוראות בתיק הפירוק, וניתנה לתובעות רשות להגיש תביעה נפרדת (החלטת כב' השופט אורנשטיין מיום 10.11.2013).

ביום 19.11.13 הוגשה התביעה.

32. ביום 09.04.2014 התקיים דיון ראשון בתובענה והצדדים הסכימו לפנות לגישור ובהמשך לו נוהל בין הצדדים מו"מ ממושך. כחלוף יותר משלוש שנים, ביום 01.08.2017 הודיעה רמ"י כי בסיומה של פגישה מכרעת בין כלל הגורמים בפרקליטות, הוחלט "שאין בהצעת המגשרים כדי להוות בסיס להסדר בהליך שבכותרת, ולפיכך אין מנוס מניהול הליך זה לגופו".

התובעות דחו הודעה זו, טענו שהמדינה ניהלה עמן מו"מ בחוסר תום לב קיצוני, בין הצדדים נכרת הסכם מחייב, המדינה אינה רשאית לסגת ממנו, ואם המדינה עומדת על עמדתה הן מבקשות לתקן תביעתן (פרוטוקול הדיון מיום 10.09.2017). בהמשך לדיון הוגש כתב תביעה מתוקן ונוספו טענות וסעדים הנגזרים מהליכי הגישור והמו"מ שהתנהלו בין הצדדים.

33. עד כאן עיקר הרקע העובדתי. ואלו העדים שהעידו:
מטעם התובעות העיד מר אהרון טביביאן מבעלי המניות במטד (להלן ולעיל: "טביביאן", תצהיר ת/1). המפרק העיד בעצמו (תצהיר נ/21).
מטעם המדינה (רמ"י, כנ"ר ורשם המקרקעין) העידו: גב' חלי קונטנטה מנהלת מרחב מרכז ברמ"י (להלן ולעיל: "קונטנטה", תצהיר נ/11), גב' רחל לנציאנו שבזמנים הרלוונטיים להליך היתה סגנית ממונה מחוזית לעסקאות ברמ"י (להלן ולעיל: "לנציאנו", תצהיר נ/17), מר יוסף דהאן שבזמנים הרלוונטיים שימש כממונה מחוזי לרישום והסדר ברמ"י (להלן ולעיל: "דהאן", תצהיר נ/18), עו"ד גבי דרוקר שבמועדים הרלוונטיים שימש בתפקיד עוזר למנהל המינהל והכין חוות דעת משפטית (להלן ולעיל: "דרוקר", תצהיר נ/10), גב' לבונה קורן שמכהנת כסגנית הכנ"ר במחוז תל אביב והמרכז (להלן ולעיל: "קורן", תצהיר נ/14), עו"ד ליאורה חביליו, פרקליטת מחוז תל אביב אזרחי (להלן ולעיל: "חביליו", תצהיר נ/9), וכן הוגשה ללא חקירה נגדית תעודת עובד ציבור של הגב' ליטל לוין, ממונה על הייעוץ המשפטי ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ("תעודת עובד ציבור", נ/16).
מטעם קריית צאנז העיד מר יעקב מאיר ארנפלד המשמש כמזכיר כללי של מוסדות קריית צאנז (להלן ולעיל: "ארנפלד", תצהיר נ/28).

עיקר טענות הצדדים

תמצית טענות התובעות
34. לתובעות מספר טענות מרכזיות, כמפורט להלן.

טענה ראשונה – הנוטע היא בעלת זכות החכירה הראשית ומטד רכשה זכות זו
35. בהתאם לרשום בפנקסי רישום המקרקעין, הנוטע היא בעלת זכות החכירה הראשית ופרדס הגדוד היא בעלת זכות חכירת משנה. מטד, כמי שרכשה את זכויות הנוטע, באה בנעליה וזכאית להירשם כבעלת זכות החכירה הראשית תחתיה. מדובר במקרקעין מוסדרים. בהתאם לסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ("חוק המקרקעין") משתמו הליכי ההסדר, רישום הזכויות בפנקסי רישום המקרקעין מהווה ראייה חותכת לתכנו. אין לנתבעים כל עילה שבדין לתקוף את נכונות המרשם, ולא נטען ודאי לא הוכח כי התקיימה איזו מהעילות המצומצמות המאפשרות לתקוף את המרשם (מרמה, השמטה או רישום שלא כשורה של זכות שהיתה רשומה במרשם קודם). בכל מקרה כל טענה שכזו ככל והיתה התיישנה לפני שנים רבות, שכן חכירת הנוטע רשומה באופן רציף החל משנת 1939 ועד היום. בהעדר אפשרות לתקוף את המרשם, זכאית מטד, כמי שרכשה את נכסי הנוטע, להירשם כחוכרת ראשית תחתיה.

36. המדינה מנועה ומושתקת מלכפור בזכויות הנוטע, גם נוכח עדותה של עו"ד חביליו, פרקליטת המחוז, שהודתה בעדותה כי המדינה אינה כופרת בנכונות המרשם ואינה טוענת לטעות בו. מכאן שהמדינה מודה בזכות הנוטע, וכפועל יוצא היא מודה בזכותה של מטד להירשם כחוכרת ראשית תחת הנוטע, גם אם לשיטת המדינה מדובר בזכות ריקה מכל תוכן.

37. המסמכים הרבים שהוצגו, טרם החתימה על הסכם 1934 ולאחריו, מעידים כי במסגרת הסכם 1934 הוסכם על מתן זכות חכירת משנה לפרדס הגדוד אינק (ואחר כך לפרדס הגדוד), אולם זכות החכירה הראשית נותרה בידי הנוטע. גרסת הנתבעים כי הסכם 1934 משמעו העברת כלל זכויות הנוטע לפרדס הגדוד נוגדת מרשם ארוך שנים, אינה מתיישבת עם האמור בהסכם, וסותרת מסמכים וראיות נוספים.

מכלול מסמכים "מזמן אמת" שהציגו התובעות (אסופת מסמכים, נספח 9 לתצהיר טביביאן והמסמכים שבתרגום המוסכם) מעידים שלא בכדי נרשמו הזכויות כפי שנרשמו, זו היתה כוונת הצדדים להסכם. ממסמכים אלו עולה שרישום הזכויות נעשה לאחר הליך סדור בהתאם לקבוע בפקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) 1928 (שהיתה בתוקף במועדים הרלוונטיים), לאחר שניתנה לכל בעלי הזכויות הפוטנציאליים אפשרות להביא טיעוניהם, ולאחר שהוכח לפקיד המסדר שלנוטע זכות לחכירה ראשית ולפרדס הגדוד אינק זכות לחכירת משנה.

לעניין זה מפנות התובעות לשלל מסמכים, בהם: מזכר התביעות בו נכתב שלנוטע הסכם חכירה מיום 01.11.1932 ולפרדס הגדוד אינק שכירות משנה מיום 16.04.1934 (סעיף 11 למזכר, נספח לה לתרגום המוסכם); דו"ח פקיד ההסדר בו נכתב בסעיף 2 (i) ש – 114 דונם הושכרו לפרדס הגדוד אינק בשכירות משנה (נספח לו לתרגום המוסכם; נעיר כי תאריך השכירות כפי שנרשם בדו"ח הוא 01.11.1932 בניגוד להסכם שהוצג שהוא מיום 16.04.1934, שוני זה לא התברר בפני והצדדים לא התייחסו אליו); לוח זכויות מיום 27.02.1939 שגם בו נכתב שהמקרקעין הוחכרו לנוטע לפי שטר מס' 947/32 והושכרו בשכירות משנה לפרדס הגדוד אינק לפי שטר מס' 479/34 (נספח לח לתרגום המוסכם); נסח היסטורי המעיד כי ביום 16.03.1939 נרשמו הזכויות בפנקסי המקרקעין כאשר לזכות הנוטע נרשמה חכירה ולזכות פרדס הגדוד אינק ולאחר מכן פרדס הגדוד נרשמו חכירות משנה (נספח מד לתצהיר טביביאן).

המסקנה כי בהסכם 1934 ניתנה לפרדס הגדוד אינק חכירת משנה עולה גם מתוך ההסכם עצמו, לשונו והוראותיו. גם המסמכים שקדמו להסכם תומכים באותה מסקנה. לעניין זה התובעות מצביעות על חלופת המכתבים שקדמה להסכם בין מי שייצג אז את הנוטע ובין רשויות המדינה בפניהם הוצגה העסקה (מסמכים ב – יא לתרגום המוסכם). גם מסמכים מאוחרים להסכם, בהם התכתבויות בין פרדס הגדוד אינק, הרשויות והנוטע, מעידים כי הבנת הצדדים להסכם היתה שפרדס הגדוד אינק היא חוכרת משנה והנוטע חוכרת ראשית (נספחים יג – יד, כג – לג לתרגום המוסכם). מסמך נוסף התומך בעמדת התובעות הוא הסכם 1935. בהסכם זה נקבע שהנוטע תחזיר לממשלת פלשתינה את מרבית הקרקע שחכרה בהסכם 1932, למעט חטיבת הקרקע שהוחכרה לפרדס הגדוד אינק, שלגביה ימשיכו לחול הוראות הסכם 1932. מכאן שגם לאחר הסכם 1934 נותרו לנוטע זכויות במקרקעין, שאם לא כן על שום מה ימשיכו לחול הוראות הסכם 1932.

38. גרסת הנתבעים, כי בהסכם 1934 הנוטע העבירה את זכות החכירה הראשית, אינה נסמכת על ראיות של ממש. מדובר בגרסה שעלתה לראשונה כחלוף עשרות שנים והיא נסמכת על מסמכים שנערכו זמן רב לאחר ההסכם (משנות ה – 50), על חוות דעת משפטית של עו"ד דרוקר משנת 1999 (חוות דעת עו"ד דרוקר ת/2), ועל תשתית דלה וחסרה. אין בראיות אלו כדי להעיד מה היתה כוונת הצדדים להסכם 1934.

הנתבעים מבססים גרסתם גם על המונחים "assignor" ו – "assignment" שבהסכם, וטוענים שמונחים אלו משמעם המחאת זכות ולא חכירת משנה. ואולם מונחים אלו אינם חד משמעיים, ואפילו בתרגום המוסכם הם לא תורגמו למונח "המחאה" אלא למונחים "הקצאה" או "העברה". ומכל מקום מונחים אלו אינם מופיעים רק בהסכם 1934 אלא במסמכים נוספים מאותה תקופה, ועולה כי למרות השימוש במונח "assignment" כוונת הצדדים היא חכירת משנה ולא המחאת זכות.

גרסת הנתבעים נוגדת את הרישום, לא רק את הרישום משנת 1939 אלא גם את הרישום משנת 1950 בו נרשמה פרדס הגדוד כחוכרת משנה (נספח מד לתרגום המוסכם). לרישום זה חשיבות רבה שכן פרדס הגדוד רכשה מפרדס הגדוד אינק את מלוא זכויותיה, ואם מה שהועבר זו חכירת משנה, יש להסיק כי גם למעביר, פרדס הגדוד אינק, היתה רק חכירת משנה.

39. ואשר להסכם חילופי השטחים משנת 1963. אמנם בהסכם זה ויתרה פרדס הגדוד על זכויותיה כנגד קבלת זכויות בשטחים החלופיים, אולם הסכם זה נכרת כחלוף 30 שנה, ואין בו כדי ללמד אלו זכויות ניתנו לפרדס הגדוד אינק בשנת 1934, ואלו זכויות נותרו בידי הנוטע.

מכל מקום, הנוטע אינה צד להסכם זה, והוא אינו יכול לפגוע בזכויותיה. ככל ומרכז הקבלנים התיימרה לוותר בשם הנוטע על זכויות כלשהן, אין לוויתור זה כל תוקף. הסכם זה גם נעדר תוקף שכן הוא לא נחתם כדין על ידי מרכז הקבלנים (חסרה חתימה שלישית).

40. ואשר לקריית צאנז. אמנם קריית צאנז חתמה עם המינהל על הסכמי חכירה ביחס לחלק מהמקרקעין וגם הקימה בהם מבנים, אולם אין בכך כדי להקנות לה זכויות במקרקעין, או כדי לפגוע בזכות החכירה הראשית של הנוטע. המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים, תביעות לגביהם אינן כפופות למגבלת ההתיישנות, ואין בחזקה בפועל כדי להקנות לקריית צאנז זכויות הנוגדות למרשם. בנוסף, רק חלק קטן מהמקרקעין הוחכר לקריית צאנז ונותרו לא מעט שטחים ריקים, בהם גם לקריית צאנז אין זכויות.

טענה שנייה – פסק הדין בהמרצת הפתיחה בטל, ובכל מקרה אין בו כדי לפגוע בזכויות מטד
41. פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה בטל (void), שכן הוא ניתן על ידי בית משפט אזרחי בהליך אזרחי, שננקט נגד חברה בפירוק, מבלי שהתבקש ומבלי שניתן אישור בית משפט של פירוק לנקיטת ההליך, כמתחייב מסעיף 267 לפקודת החברות [נוסח חדש] תשמ"ג – 1983 ("פקודת החברות") שהיתה בתוקף במועד הרלוונטי. ובהיעדר אישור, פסק הדין נעדר תוקף והוא בטל.

42. טענת הנתבעים כי יש להניח שבית משפט של פירוק נתן אישורו לא הוכחה. הנתבעים לא הציגו כל ראייה המעידה כי ניתן אישור, המרצת הפתיחה שותקת לעניין זה, המהירות בה הסתיים ההליך אינו מותיר שהות לקבלת אישור בית משפט של פירוק שכן פסק הדין ניתן באותו היום בו נפתח ההליך. עדות נציגת כנ"ר כי היא מניחה שבית משפט של פירוק נתן אישורו להליך לא היתה משכנעת, וטענותיה לא הוכחו.

43. פסק הדין בהמרצת הפתיחה פגום מנימוק נוסף, הוא ניתן על יסוד הסכמת הצדדים, אולם מתברר שהסכמת המינהל ובעיקר הסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע ניתנה כלאחר יד, על יסוד תשתית עובדתית שגויה, דלה וחסרה, מבלי שמצב הדברים נבחן לאשורו, ומבלי שזכויות משפטיות נשקלו כראוי. בנסיבות אלו אין להסכמה שניתנה כל תוקף, ופסק דין שניתן על יסוד הסכמה שכזו אינו יכול לעמוד.

הסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע תמוהה מאוד, שכן כנ"ר אמון מתוקף תפקידו על מיקסום נכסי החברה שבפירוק. והנה ללא כל הסבר או היגיון וויתר כנ"ר על נכסים משמעותיים מאוד של הנוטע. ההסבר להסכמתו התמוהה של כנ"ר הוא שכנ"ר הוטעה לחשוב שאין לנוטע זכויות, וזאת, על יסוד טענת הצדדים השלישיים שהגישו את המרצת הפתיחה בה כתבו שמדובר בטעות ברישום (סעיף 19 להמרצת הפתיחה). מדובר בטענה משוללת יסוד, ומכאן שכנ"ר טעה עת נתן הסכמתו.

44. ואפילו ייקבע כי פסק הדין תקף ומחייב, אין בו כדי ליצור מעשה בית דין, ואין בו כדי לחסום את התובעות בתביעתן. לא התקיימו התנאים הדרושים לקיום השתק פלוגתא בהעדר כל דיון והכרעה לגופם של דברים לגבי מהות זכויות הנוטע. אין גם השתק עילה, שכן עילות התביעה בשני ההליכים שונות. ובכל מקרה, לא התקיימו התנאים ליצירת השתק עילה ולו מהטעם שבהמרצת הפתיחה הנוטע היתה נתבעת, ובהליך דנן הנוטע היא תובעת.

45. לחילופין, הכלל בדבר מעשה בית דין הוא כלל דיוני גמיש שיש להחילו בהתחשב בנסיבות, ויש ושיקולים וערכים אחרים גוברים ומונעים החלתו. בעניינו אין זה ראוי להשתיק את התובעות מחמת שיקולים של צדק, יושר והגינות, וכדי למנוע את קיפוח זכויותיה של מטד.

טענה שלישית - מטד רכשה זכויותיה בחסות בית משפט של פירוק והן עדיפות על כל זכות נוגדת
46. מטד רכשה זכויותיה בתום לב ובתמורה והן עדיפות על כל זכות נוגדת אחרת (ככל וישנה כזו). הנתבעים או מי מהם, גרמו לתאונה המשפטית בגינה המפרק מכר ומטד רכשה את כלל נכסי הנוטע, תוך הסתמכות על המרשם ומבלי שמי מהצדדים ידע על קיומו של פסק הדין.

47. המינהל וקריית צאנז נמנעו שנים ארוכות מהסדרת הרישום. לא פעלו למחיקת זכויות הנוטע ופרדס הגדוד שלטענתם אינן בתוקף, לא פעלו לרשום את החכירות לטובת קריית צאנז, ומשניתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה, איש מהצדדים לא ביצע את המוסכם בו, אפילו הערת אזהרה לא נרשמה. כנ"ר שהיה צד לפסק הדין לא עדכן את המפרק אודותיו, וכך בשנת 2009 רכשה מטד את כל נכסי הנוטע על יסוד רישום נקי מכל זכות של צד ג'.

48. מדובר במחדל ארוך השנים הנחשב לרשלנות רבתית ולחוסר תום לב אצל כל אדם, על אחת כמה וכמה אצל רשות ציבורית. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את הדין בעסקאות נוגדות, והרציונל העומד ביסודו היא החובה לנהוג בתום לב. בהתאם לכך אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלהזהיר מתקשרים פוטנציאליים עתידיים כי כבר בוצעה עסקה במקרקעין הוא ייחשב כמי שנהג בחוסר תום לב, וזכותו של בעל העסקה השנייה תגבר. בענייננו גם אם לרמ"י או לקריית צאנז זכויות קודמות (מוכחש), נוכח הפרתם את חובת תום הלב זכויות מטד עדיפות.

49. אמנם מטד ידעה, טרם הרכישה, כי לעמדת המינהל אין לנוטע זכויות, אולם היא לא ידעה ולא יכלה לדעת על קיומו של פסק הדין בהמרצת הפתיחה, והיא לא נטלה על עצמה את הסיכון בדבר קיומו של פסק דין המורה על מחיקת הזכויות. לאור זאת, ביחס לסיכון זה אין לשלול את תום ליבה של מטד, בעיקר נוכח מחדלם של הנתבעים שלא פעלו לביצוע פסק הדין.

50. ובאשר לתמורה. מטד שילמה תמורת נכסי הנוטע 3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, אמנם סכום זה שולם עבור כלל הנכסים אך המקרקעין הנדונים היו הנכס העיקרי בו חפצה מטד. אין כל ראייה כי מדובר בתמורה לא הולמת בפרט לאור הסיכון הרב שרבץ על העסקה. מכל מקום, הנתבעים לא הוכיחו שהסכום אינו ראוי, ולא הגישו חוות דעת או ראייה אחרת. המכר, לרבות התמורה הנקובה בו, אושרו על ידי המפרק, הכנ"ר, בית משפט של פירוק, ובעלי מניות הנוטע (נספח 17 לתצהיר טביביאן), ודי בכך כדי ללמד כי התמורה הולמת.

51. המסקנה כי מטד רכשה זכות נקיה מתבקשת גם מאחר ונכסי הנוטע נרכשו בתנאי תקנת השוק, הן מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין בהיות המקרקעין מוסדרים, הן מכוח סעיף 34א לחוק המכר שכן העסקה בוצעה בחסות בית משפט של פירוק.

טענה רביעית - במסגרת ההליך המשפטי נקשר בין הצדדים הסכם מחייב שיש להורות על אכיפתו
52. לאחר הגשת התביעה הצדדים פנו להליך גישור ובהמשך לו התנהל מו"מ ממושך ואינטנסיבי. כחלוף תקופה ארוכה, ביום 28.09.16, הצדדים הודיעו לבית משפט כי הגיעו למתווה פשרה מוסכם כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י. ואולם, לאחר הודעה זו המדינה החלה לגרור רגליים, חזרה בה מההסכמות, העלתה דרישה חדשה לקבלת המלצת פרקליטת המחוז, לא הביאה את המתווה שגובש לאישור וועד פשרות ברמ"י, ולבסוף כחלוף מספר חודשים נוספים הודיעה כי אין מקום לכל הידברות, שכן אין מקום לשלם דבר בפשרה.

53. התנהלות המדינה לוקה בחוסר תום לב קיצוני. לא אירע כל אירוע שיצדיק פרישה מהמו"מ, וחילופי תפקידים בפרקליטות אינם יכולים להצדיק נסיגה מהסכמות. בשלב זה התגבש כבר הסכם מחייב, וכחלוף יותר משלוש שנים של הידברות, המדינה לא היתה רשאית להודיע לפתע כי החליטה להפסיק כל מו"מ לפשרה, בטענה שעמדתה השתנתה כליל, ועתה עמדתה היא שאין מקום להגיע לכל הסדר שהוא.

54. בנסיבות אלו, לאחר שגובש מתווה מפורט בו סוכמו כל התנאים המהותיים לעסקה, יש להורות על אכיפת המתווה. אמנם המתווה לפרטיו לא נחשף בבית משפט, אולם פרטיו ידועים לצדדים ועיקריו כן נחשפו במסגרת ההליך. מעדויות שני הצדדים עולה שהוסכם שמטד תקבל זכויות בחטיבת קרקע קטנה בתחום המקרקעין נושא התביעה, ושוויה של אותה חטיבת קרקע הוא עשרות מיליונים של שקלים.

55. לחילופין, יש לפסוק לתובעות פיצויים בגין הנזקים שנגרמו להן עקב ניהול הליך הגישור והמו"מ, אשר לצרכי אגרה הועמדו בכתב התביעה על 1 מיליון ₪.

תמצית טענות המדינה
56. למדינה מספר טענות מרכזיות, הן יפורטו להלן, לאו דווקא כמענה ישיר לטענות התובעות.

טענה ראשנה – יש לדחות את התביעה נוכח פסק הדין בהמרצת הפתיחה
57. פסק הדין משנת 2001 סותם את הגולל על התביעה, הוא מורה על מחיקת זכויות הנוטע ויוצר מעשה בית דין, השתק עילה והשתק פלוגתא. הנוטע נטלה חלק בהמרצת הפתיחה באמצעות כנ"ר ששימש אז כמפרקה ונתן הסכמתו למבוקש. בנסיבות אלו מטד שבאה בנעלי הנוטע אינה יכולה להגיש תביעה העומדת בניגוד לקביעות פסק הדין.

58. ההכרעה המהותית של פסק הדין בהמרצת הפתיחה היא שלנוטע אין כל זכויות במקרקעין ויש למחוק את החכירה הרשומה. משהוכרעה פלוגתא זו מושתקות התובעות מלהעלות כל טענה הסותרת פלוגתא זו, שכן נתקיימו כל ארבעת התנאים הדרושים לקיומו של השתק פלוגתא.

התנאי הראשון, בדבר זהות הפלוגתאות שבמחלוקת מתקיים, שכן בשני ההליכים הפלוגתא שבמחלוקת היא מהות זכויות הנוטע ומחיקתן מהמרשם. טענת התובעות כי הסכמת כנ"ר למחיקת הזכויות פגומה אינה נכונה, ובכל מקרה אין בה כדי לשנות מכך שהפלוגתא זהה. התנאי השני, כי התקיימה התדיינות בין הצדדים ביחס לפלוגתא התקיים גם הוא. אמנם נוכח הסכמת כל הצדדים לסעדים המבוקשים לא היה צורך בדיון, אך העיקר הוא שלנוטע היתה הזדמנות מלאה להביא דברה בבית משפט והיה לה יומה ביחס לפלוגתא הנדונה. התנאי השלישי, הצורך בהכרעה מפורשת/מכללא לגבי הפלוגתא התקיים אף הוא. הפלוגתא הוכרעה באופן חיובי נוכח הסכמת המשיבים, אין מדובר במסקנה הנובעת מהיעדר הוכחה. והתנאי הרביעי, כי ההכרעה חיונית לתוצאה התקיים גם הוא, המרצת הפתיחה הוגשה לשם יישום הסכם חילופי השטחים, וכל הסעדים שהתבקשו נדרשו לשם השגת מטרה זו.

59. פסק הדין משתיק את התובעות גם מחמת השתק עילה, והעילה היא מחיקת זכויות הנוטע. לענין זהות העילות המבחן הוא רחב, עובדות חדשות או תיאוריות משפטיות שונות אינם מונעים קיומו של השתק, וגם היות הנוטע נתבעת בהליך קודם ותובעת בהליך דנן אינה מכרעת, עת נסיבות הענין מצדיקות להשתיק את התובעות.

60. פסק הדין שניתן תקף ומחייב, אין ממש בטענת הבטלות (void) שכן לא הוכח שבית משפט של פירוק לא ניתן אישורו להליך. בנוסף, פסק הדין ניתן על ידי בית משפט מחוזי שזו הערכאה המוסמכת לדון בפירוק חברת הנוטע.

יתרה מזאת, מכוח עיקרון תום הלב, ובהתאם להלכות המגבילות את האפשרות לטעון לבטלות פסק דין שניתן ללא סמכות עניינית, אין לאפשר לתובעות להעלות טענה לבטלות פסק הדין. מדובר בפסק דין שניתן לפני שנים בהסכמת כל הצדדים להליך, חלקו כבר קוים, הזכויות באדמות הפאליק נרשמו על שם הרוכשים, וקביעה כי פסק הדין בטל, משמעה כי רק החלק הקובע את מחיקת זכויות הנוטע יבוטל. בכך ייגרם לרמ"י ולקופה הציבורית עוול ונזק רב שהרי תוצאה תהא כי קק"ל ויתרה על זכויות באדמות הפאליק ללא כל תמורה.

61. טענת התובעות (המוכחשת) כי הסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע ניתנה שלא כדין, אינה יכולה לבסס טענה לבטלות פסק הדין, לכל היותר יש בה כדי לבסס עילה לתביעה לביטול פסק הדין (מוכחש), אולם כזו לא הוגשה. אמנם בסעיף 193 לכתב התביעה נטען שאם בית משפט סבור שיש צורך, יש לראות בתביעה דנן גם תביעה הכוללת סעד להצהרה על בטלות פסק הדין, אולם בפועל לא היתה התייחסות לסעד זה שנזנח בסיכומים. ובכל מקרה, לא הוכח כי נתקיימו התנאים המצדיקים את ביטול פסק הדין, ואם היתה מוגשת תביעה שכזו, היא היתה נדחית.

בסיכומי התשובה חולקות התובעות על הטענה כי זנחו סעד זה בסיכומים, וטוענות שהן עומדות גם על הסעד של ביטול פסק הדין.

62. פסק הדין הורה על מחיקת זכויות הנוטע. כל עוד פסק הדין לא התיישן, יש לבצעו ואין לרשום זכויות העומדות בניגוד לו.

טענה שנייה – אין תחולה לדיני עסקאות נוגדות ואי הידיעה על פסק הדין אינה יכולה ליצור זכויות
63. איש לא הסתיר מהתובעות את פסק הדין, הצטברות נסיבות גרמה לכך שפסק הדין לא היה ידוע למפרק או לכנ"ר טרם ההתקשרות עם מטד. מתברר שנוכח מצוקת כוח אדם העביר המינהל לב"כ הצדדים השלישיים שהגישו את המרצת הפתיחה את האחריות לטפל בביצוע פסק הדין לרבות מחיקת זכויות הנוטע. בפועל פסק הדין בוצע רק בחלקו, וזכויות הנוטע לא נמחקו. פסק הדין עצמו לא אותר בתיקי המינהל , גם לא בתיק כנ"ר, יתכן בשל כך שלא כל המסמכים נסרקו. בסופו של יום פסק הדין אותר רק בשנת 2012 בעקבות פניית ב"כ קריית צאנז, ודבר קיומו הועבר מידית למפרק.

64. גם אם מטד לא ידעה על פסק הדין, אין זה מצמיח לה זכויות שפסק הדין הורה על ביטולן, ואם מטד סברה שלאור פסק הדין שוב אין היא מעוניינת בעסקה, היה עליה לפנות למפרק או להגיש תביעה מתאימה. בכל מקרה, כל נזק לא נגרם למטד שהחליטה לרכוש מקרקעין בידיעה ברורה כי לעמדת רמ"י היא אינה רוכשת דבר.

65. אין ממש בטענה כי מטד רכשה זכויות עדיפות מכוח דיני העסקאות הנוגדות. לא רק שהטענה נטענת תוך הרחבת חזית אסורה, אלא שלגופם של דברים אין מדובר בעסקאות נוגדות.

ככל והטענה היא כי זכויות מטד טובות מזכויות הנוטע, יש לדחות את הטענה שכן מטד רכשה את זכויות הנוטע ובאה בנעליה. ככל והטענה היא שהמינהל התקשר בעסקאות נוגדות וזכויות מטד טובות מזכויות קריית צאנז, יש לדחות את הטענה שכן המינהל לא התקשר עם מטד בכל עסקה וזו רכשה זכויותיה מהנוטע. וככל והטענה היא שזכויות מטד עדיפות על זכויות רמ"י, לא ברור אלו עסקאות נוגדות נעשו שכן מטד רכשה את זכויות הנוטע, ורמ"י קבלה את זכויות פרדס הגדוד. ובכל מקרה, זכויות פרדס הגדוד נרשמו שנים רבות טרם רכשה מטד את זכויות הנוטע, זכויות מטד לא נרשמו עד היום, וגם לכן הן אינן יכולות להיות עדיפות.

66. מטד אינה יכולה לטעון להסתמכות בתום לב על המרשם. טרם הרכישה הובהר למטד שלטענת המינהל המרשם אינו מעיד על זכויות מהותיות. היא גם ידעה שבנויים על המקרקעין מבנים של קריית צאנז ובתי מגורים נוספים כך שאין מדובר בקרקע פנויה. מטד בחרה לעצום עיניה, לא לבדוק דבר, לא לבחון מכוח מה קריית צאנז מחזיקה במקרקעין ובונה עליהם, מכוח מה בנויים במקרקעין בתי מגורים נוספים, מה מצב הזכויות ברמ"י, מה קובעות התב"עות הרלוונטיות, אלו היתרי בנייה ניתנו ומה שווי המקרקעין. מי שבוחר לא לבחון את המצב העובדתי, המשפטי והתכנוני, אלא לטמון ראשו בחול, אינו יכול לטעון לרכישה בתום לב תוך הסתמכות על המרשם.

67. מטד לא שילמה תמורה ראויה עבור המקרקעין, היא רכשה את כל נכסי הנוטע, לא רק את המקרקעין הנדונים, בסכום זעום של 3 מיליון ₪ בתוספת מע"מ. מדובר בקרקע שלטענת התובעות שווה עשרות מיליוני שקלים, ואין כל צורך בחוות דעת שמאית כדי להבין שמדובר בתמורה לא ראויה. למעשה כל שמטד רכשה היא זכות תביעה, לא מעבר לכך.

68. מאותם טעמים מטד אינה יכולה ליהנות מתקנת השוק, היא לא השלימה את רישום העסקה על שמה, היא גם לא שילמה תמורה ראויה, וגם אינה יכולה להיחשב תמת לב.

טענה שלישית – הנוטע המחתה כל זכויותיה לפרדס הגדוד אינק ולא הותירה בידה כל זכות
69. הסכם 1934 הוא הסכם המחאת זכות בגדרו המחתה הנוטע מלוא זכויותיה לפרדס הגדוד אינק. גם אם לטובת פרדס הגדוד אינק נרשמה רק חכירת משנה בפועל מדובר בהמחאת זכות מלאה. כך עולה מלשון ההסכם, מתוכנו, מהתנהגות הצדדים, ומיתר הנסיבות.

מלשון ההסכם, שכן המונחים בהם עשה החוזה שימוש הם assignor – assignee היינו מעבירה – נעברת, ולא מחכיר - חוכרת משנה. גם סעיף 1 להסכם קובע כי הנוטע "מקצה" את הקרקע לפרדס הגדוד, לא כי היא מחכירה לה אותה בחכירת משנה.

מתוכן ההסכם, שכן כלל ההסדרים מלמדים כי לנוטע לא נותרה כל זכות. תקופת ההסכם חופפת במלואה לתקופת החכירה שניתנה לנוטע; דמי השכירות שנקבעו בהסכם 1932 משולמים במלואם על ידי פרדס הגדוד אינק וישירות לממשלת פלשתינה; הנוטע העבירה מלוא זכויותיה וחובותיה על פי הסכם 1932 לפרדס הגדוד אינק; הזכות לבטל את הסכם החכירה ולתפוס מחדש את הקרקע נתונה לממשלת פלשתינה (בעלת הקרקע) לא לנוטע; כל העברת זכויות במקרקעין מחייבת את קבלת הסכמת ממשלת פלשתינה לא את הסכמת הנוטע; על פרדס הגדוד לשפות את הנוטע על כל נזק שייגרם לה; ועוד. מכלול תנאים אלו מעידים כי כשנתיים לאחר שחתמה על הסכם 1932 החליטה הנוטע לצאת מהתמונה ולהעביר לפרדס הגדוד מלוא זכויותיה וחובותיה עד תום תקופת החוזה, תקופה של 97 שנה. החל מאז לא נותר בידי הנוטע דבר, והמשמעות המעשית מהמערכת ההסכמית היא המחאת זכויות מלאה.

גם התנהגות הצדדים לאורך השנים מעידה שאנשי הנוטע ידעו שלא נותרו בידיהם זכויות ואין להם כל קשר למקרקעין. לאורך שנים הנוטע ובעלי מניותיה לא גילו עניין במקרקעין ובנעשה בהם אף שחלו תמורות נראות לעין, הוכנו תב"עות, ניתנו היתרי בנייה, ונבנו מבני ציבור גדולים לרבות בית חולים, בית מלון וישיבה. איש מהנוטע לא מחא ולא טען כי עושים שימוש ברכושו, וההסבר היחידי לכך הוא שלמרות הרישום, איש מבעלי הנוטע לא סבר כי פוגעים ברכושו. מחדל זה בולט עוד יותר לאור העובדה שאחד מבעלי המניות בנוטע היה מר עובד בן עמי שכיהן כראש עיריית נתניה, ומתוקף תפקידו אישר את תכניות הבנייה של קריית צאנז מבלי לטעון כי פוגעים בזכויות הנוטע. ואכן, מעדות המפרק עולה שבעלי המניות בנוטע בירכו על עסקת מטד למרות הסכום הזעום ששולם, מתוך הבנה שמה שיתקבל עדיף מכלום, שכן הלכה למעשה אין לנוטע זכויות. גם מסמכים מאוחרים להסכם 1934 מעידים כי הנוטע ידעה שלא נותרו בידיה זכויות, והיא אף ניסתה ללא הצלחה לדרוש חזרה את הקרקע שהעבירה (נספחים ל – לב לתרגום המוסכם).

70. חלפו שנים מעת הרישום וקשה כיום לדעת מה גרם לכך שבזמנו פרדס הגדוד אינק נרשמה כחוכרת משנה, אולם כלל הנסיבות מעידות שבנסיבות העניין הרישום אינו מעיד על זכויות מהותיות. ובכל מקרה, מאז קום המדינה כל הגורמים (ממשלת ישראל שנכנסה בנעלי ממשלת פלשתינה, המינהל שהחל לנהל את קרקעות המדינה, ופרדס הגדוד), התייחסו וראו בפרדס הגדוד כבעלת מלוא הזכויות במקרקעין אף שהדבר לא מצא ביטויו במרשם. על רקע הבנה זו התקשר המינהל בהסכם חילופי השטחים, ובהסכמי חכירה עם קריית צאנז.

71. עו"ד חביליו לא הודתה בטענות התובעות, ובהודאה בעצם הרישום אין דבר. הרישום עצמו מעולם לא היה במחלוקת, השאלה היא שאלה של טיב הזכויות, לא של אופן רישומן.

72. לחילופין, חכירת המשנה חופפת במלואה לחכירה הראשית ומרוקנת אותה מכל תוכן ממשי, שכן לפי הסכם 1934 פרדס הגדוד אינק רשאית לפעול במקרקעין כרצונה, לפתחם, לבנות בהם, להתקשר בחוזים ולהעביר בהם זכויות ללא צורך בהסכמת הנוטע, שבידה לא נותר דבר. אין ממש בטענת התובעות כי לזכות החכירה הראשית תוכן ממשי בדמות הזכות לדרוש את הארכת חוזה החכירה בתום תקופת החכירה (שנת 2031). בנסיבות דנן ובהתאם להוראות החוזה, אין לחוכרת הראשית כל זכות שכזו. מכאן שמדובר בזכות ריקה מכל תוכן, ובנסיבות אלו, ולאור הסתמכות המינהל על כך שלנוטע אין כל זכויות, אין להעביר זכות חלולה למטד.

73. לטענה זו משיבות התובעות בסיכומי התשובה וטוענות כי הליך זה עניינו רק רישום הזכויות, לא תוכן ומהות, על כן בשלב זה אין צורך להידרש למהות זכות החכירה הראשית שנותרה בידי הנוטע. יהא תוכנה המעשי של הזכות לחכירה הראשית אשר יהא, מטד רכשה זכות זו והיא רשאית כי תירשם על שמה.

טענה רביעית – הסכם חילופי השטחים
74. התביעה נוגדת את הסכם חילופי השטחים משנת 1963 בו הוסכם שפרדס הגדוד תעביר למינהל זכויותיה במקרקעין, כנגד קבלת זכויות בשטחים חלופיים באותו השווי. המינהל הסתמך על הצהרת פרדס הגדוד (באמצעות מרכז הקבלנים) כי לנוטע אין כל זכות במקרקעין, התקשר בהסכם וביצע את חלקו. יש להשלים את ביצוע ההסכם, לרשום את המינהל כחוכר ראשי (בנוסף לבעלות המדינה), ורישום חכירה ראשית לטובת מטד יסכל זאת.

רמ"י אינה צד להסכם המכר משנת 2009 בין מטד למפרק, ואין לפגוע בזכויותיה מכוח הסכם שהיא אינה צד לו, והוא אינו מחייבה.

75. הסכם חילופי השטחים תקף ומחייב. הטענה כי חסרה חתימה שלישית היא הרחבת חזית אסורה, ובכל מקרה התובעות אינן בעלות מעמד להעלות טענות נגד תוקפו של הסכם שהן אינן צד לו. הטענה גם התיישנה ולגופה לא הוכחה.

טענה חמישית – הליכי הגישור והמו"מ
76. המדינה ניהלה את המו"מ בתום לב. הפרקליטות נתנה הסכמתה להליך גישור בתום לב ובנפש חפצה, וכך ניהלה את הדברים. ואולם לאחר שעו"ד חביליו בחנה את הדברים פעם נוספת היא הגיעה למסקנה שאין לאשר את המתווה המתגבש, ובהתייעצות נוספת עם גורמים בכירים מאוד בפרקליטות, הוחלט שיש להפסיק את ההידברות ולחזור לבית משפט. ההחלטה התקבלה לאחר שקילה בכובד ראש של כלל הנסיבות והטענות, בתום לב, ועל יסוד שיקולים ענייניים בלבד. הדרישה לקבלת המלצת פרקליטת מחוז לא היתה מפתיעה, מדובר בדרישה המעוגנת בנהלים והנחיות, והיא חלק משרשרת האישורים הדרושים לאישור מתווה הפשרה.

77. מתווה הפשרה בו דובר לא בשל להסכם מחייב. המתווה היה כפוף לאישור ועדת פשרות עליונה ברמ"י, וזו לא דנה בעניין שכן אפילו וועדת פשרות מחוזית לא דנה במתווה שטרם גובש סופית. אישור וועדות פשרות עליונה הוא אישור מהותי, הוועדה אינה חותמת גומי, ובהעדרו אין הסכם. אין להורות על אכיפת מתווה שלא אושר, ושתכנו אפילו לא הובא לידיעת בית משפט, לאחר שבקשת התובעות לחשיפתו נדחתה.

78. אין לחייב את המדינה לשלם לתובעות פיצויים בגין כישלון הליכי המו"מ, גם למדינה נגרמו הוצאות, ומדובר בסיכונים שצדדים הנכנסים להליכי מו"מ לוקחים על עצמם. ובכל מקרה, הסכומים הנתבעים לא הוכחו.

79. התביעה כוללת סתירה פנימית, התובעות אינן יכולות לתבוע בו זמנית הן את אכיפת הסכם המכר והן את אכיפת מתווה הפשרה. התובעות סירבו להודיע לבית משפט מה הסעד העיקרי ומה הסעד החלופי, וטענתן כי בית משפט יכריע – אינה יכולה להתקבל.

לכך משיבות התובעות בסיכומי התשובה, וטוענות כי הן רשאיות לתבוע, אך לא לקבל, את שני הסעדים, זכותן כנפגעות לבחור בתום ההליך בסעד בו יחפצו. עם זאת, הן מודיעות כי היה וייקבע בפסק הדין כי יש לרשום לזכות מטד חכירה ראשית על כל המקרקעין (114 דונם), הן יעדיפו סעד זה, אולם אם בית משפט סבור, כעניין של מדיניות שיש לאכוף את הסכם הפשרה, הן יותירו את ההכרעה לשיקול דעת בית משפט.

תמצית טענות המפרק
80. יש לדחות את טענות התובעות כלפי המפרק. טרם ההתקשרות המפרק חזר והבהיר למטד שהיא רוכשת קרקע בסיכון, שעמדת המינהל היא שלנוטע אין כל זכויות, וגם אם החכירה טרם נמחקה, היא אינה משקפת זכות מהותית ויש למחוק את הרישום. מטד גם ידעה שמסמכים רבים חסרים, והיא גם ידעה שיש צד ג' התופס חלק מהקרקע. מטד נכנסה לעסקה בעיניים פקוחות ומבחינתה היתה זו עסקה של סיכון/סיכוי. מטד שידעה על הסיכון הרב הגלום בעסקה, הודיעה כי היא מוותרת על כל טענה או תביעה מכל מין וסוג כלפי כל מי שהיה מעורב בעסקה, וגם התחייבה שלא להגיש נגד מי מהמעורבים כל תביעה. על יסוד הצהרות והתחייבויות אלו, אישרו הנושים, כנ"ר ובית משפט של פירוק את המכר, תוך שהודגש כי הרוכש מודע לסיכון הקיים בעסקה.

בנסיבות אלו לא היה מקום להגשת התביעה נגד המפרק שאינו אחראי בכל דרך למצב שנוצר.

81. המפרק לא ידע על פסק הדין בהמרצת הפתיחה, פסק הדין הובא לידיעתו לראשונה מספר שנים לאחר המכר, ביום 09.08.12 בשיחה עם עו"ד קורן מהכנ"ר. לו המפרק היה יודע על קיומו של פסק הדין, העסקה לא היתה מתבצעת, הוא לא היה מוכר זכויות שבית משפט הורה על ביטולן אלא פועל למחיקתן. המפרק לא יכול היה לדעת על פסק הדין, והוא אינו נושא בכל חבות בגין המכר הנוגד לו.

82. המינהל תרם לתקלה שנוצרה שכן הוא לא ביצע את פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה. גם קריית צאנז תרמה לתקלה בכך שלא מלאה חובותיה על פי הסכמי החכירה ולא פעלה למחיקת הזכויות הרשומות. המפרק אינו נוקט עמדה בשאלה מה תוצאת הכשל והתאונה המשפטית שאירעה, וטוען שעל מטד לברר זכויותיה מול הצדדים האחרים להליך, אך לו עצמו אין כל קשר לכך.

83. המפרק פעל כחובתו למקסום נכסי החברה שבפירוק לטובת הנושים ובעלי מניותיה. מכירת כל נכסי הנוטע למטד היתה בהסכמת כנ"ר ובאישור בית משפט של פירוק, ועל יסוד המידע שהיה קיים בזמן אמת. אין כל נימוק שיצדיק תביעה אישית נגד המפרק.

תמצית טענות קריית צאנז
84. קריית צאנז תומכת בטענות המדינה, ומדגישה מספר היבטים נוספים.

85. התביעה מתעלמת מהמצב הקיים בשטח, כאשר לפני למעלה מ – 50 שנה הוקמה במקרקעין שכונת קריית צאנז, ובמסגרת זאת אושרו תכניות בניין עיר, ניתנו היתרי בנייה והוקמו בניינים ומבניי ציבור. קריית צאנז פעלה כדין, בהסכמת המדינה, על יסוד חוזי חכירה עם המינהל , ועל פי היתרים כדין. התובעות מתעלמות מכל אלו ומנסות לשכנע כי די ברישום כשלעצמו כדי לפגוע בזכויות קריית צאנז. אלא שקריית צאנז הסתמכה על התנהלות המדינה שהתקשרה עמה במספר חוזי חכירה למרות הרישום, ואין לפגוע בזכויותיה. בניגוד לטענת התובעות, לקריית צאנז זיקה רבת שנים לחטיבת הקרקע כולה, לא רק לשטחים המבונים, גם אם חוזי החכירה מתייחסים רק לחלק מהמקרקעין.

לטענה אחרונה זו משיבות התובעות וטוענות שהמבנים שבנתה קריית צאנז תופסים חלק קטן מהמקרקעין, ועדין נותרו מספר מגרשים ריקים בהם ניתן לבנות.

86. טענת מטד כי לא ידעה על זכויות קריית צאנז אינה מתקבלת על הדעת, ואם לא ידעה – היא עצמה עיניה מראות. התביעה כולה אינה אלא ניסיון חסר תום לב להיבנות ממחדלים או אף מהתרשלות (מוכחשים), שהיו ידועים מלכתחילה, אשר אין בהם כדי לגרוע או להעניק זכויות.

87. זכויות הנוטע נותרו רשומות עקב סחבת בירוקרטית, תקלה טכנית, או אולי קשיים שהתעוררו עת נעשה ניסיון למחוק את הזכויות. ואולם, למרות שהרישום לא הוסדר, כל הנוגעים בדבר ידעו שבפועל לנוטע אין כל זכויות ולא ראו דחיפות במחיקת החכירה הרשומה.

88. מטד לא הסתמכה בתום לב על הרישום שכן טרם ההתקשרות עם המפרק היא הצהירה שהיא מודעת לסיכונים. מאותו טעם מטד אינה יכולה לטעון לתקנת השוק, שכן לא ניתן לטעון להסתמכות בתום לב על המרשם אם טרם הרכישה הובהר לה מפורשות כי קיימת טענה שהמרשם אינו משקף זכויות.

89. ולעניין פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה. מעבר לטענות המדינה, מוסיפה קריית צאנז וטוענת שיש לדחות את טענת הבטלות גם לאור הרציונל העומד ביסוד סעיף 267 לפקודת החברות, הקובע את הצורך בקבלת אישור בית משפט של פירוק. לפי הטענה, סעיף זה נועד לשמור על האינטרסים של נושי החברה בפירוק, אולם לנוטע לא היו נושים וכנ"ר האמון על שמירת האינטרסים של הנושים הסכים למחיקת הזכויות. בנסיבות אלו, גם אם בית משפט של פירוק לא נתן אישורו להליך (אם אכן לא ניתן אישור) אין זה מוביל לבטלות פסק הדין.

90. קריית צאנז מכוונת טענותיה גם נגד התנהלות המפרק, אשר צריך היה לפנות גם אליה טרם ההתקשרות עם מטד, ולמצער לצרף את המינהל ואת קריית צאנז לבקשה לאישור המכר.

91. קריית צאנז מדגישה כי ישנם בעלי זכויות נוספים במקרקעין הנדונים, חלקם בבעלות פרטית, חלקם בהסכמי חכירה עם המינהל . בעלי זכויות אלו לא צורפו להליך, אף שהם עלולים להיפגע מתוצאותיו, ודי באי צירוף צדדים דרושים כדי להביא לדחיית התביעה.

לטענה זו משיבות התובעות וטוענות שלא היה כל צורך לצרף צדדים שלישיים שכן הליך זה, שעניינו רישום זכויות מטד תחת רישום זכויות הנוטע, לא אמור לפגוע בזכויותיהם.

92. גרסת התובעות נסמכת על עדותו היחידה של טביביאן, התובעות לא העידו את בעל המניות הנוסף במטד, בירגר, ומשכך הנחה היא כי עדותו לא היתה נוחה לתובעות, והיה בה כדי לחשוף את חוסר תום הלב שבהגשת התביעה.

ואשר לטביביאן, אין ממש בתזה החדשה שעלתה בעדותו כי הוא התעניין במגרשים הפנויים בהם ניתן לבנות, ולא בשטח הבנוי והתפוס על ידי קריית צאנז. עדותו גם ממחישה את העובדה שמטד החליטה בכוונת מכוון לא לבחון ולא לבדוק דבר. ואם אמנם לא נבדק דבר, מדובר בהתנהלות חסרת תום לב, של מי שעוצם עיניו מראות כדי שיוכל לטעון כי הסתמך על הרישום.

93. בכל הקשור להליך הגישור והמו"מ שהתנהל בין הצדדים, קריית צאנז לא נטלה בהם חלק, היא לא היתה צד להסכמות שגובשו אם גובשו ופניותיה לקבלת פרטים לא נענו. עם זאת, קריית צאנז מתנגדת לכל פתרון שיפגע במרקם השכונתי ובאופי המיוחד של השכונה, כאשר מדובר בקהילה המונה כיום למעלה מ – 1,000 משפחות, שטח הקריה מתפרש על פני למעלה מ – 350 דונם והקריה משמשת מרכז עולמי לחסידות צאנז.

דיון והכרעה
94. טענות הצדדים מחייבות הכרעה בשתי סוגיות מרכזיות: מהות זכויות הנוטע במקרקעין, ומשמעות פסק הדין בהמרצת הפתיחה משנת 2001. אני מוצאת לדון תחילה במשמעות פסק הדין, שכן הגעתי למסקנה שפסק הדין תקף ומחייב, ושומט את הקרקע תחת התביעה.

ואולם, טרם דיון בסוגיות האמורות, יש להידרש למהות העסקה בין המפרק למטד, בעיקר למהות הסיכונים שמטד נטלה על עצמה במסגרת עסקה זו, שכן יש בכך כדי להשליך על כלל טענות הצדדים.

סוגיה ראשונה - העסקה משנת 2009 במסגרתה רכשה מטד את כלל נכסי חברת הנוטע
95. ההליכים לפירוק חברת הנוטע החלו בשנת 1967. בשנת 2005 מונה עו"ד בלופרב כמפרק והחל לפעול לאיתור נכסי הנוטע לשם מימושם לטובת הזכאים. לאחר שאותרו זכויות ביקש המפרק לפרסם מכרז למכירתן, אולם כנ"ר התנגד וטען "שספק בעיני הכונס הרשמי באם ראוי לפרסם הצעה אשר תוכנה מכירת ה 'אין – זכויות' של החברה" (סעיף 3 לתגובת כנ"ר מיום 30.07.06 נספח 56 לתצהיר המפרק). כנ"ר סבר שאם יש קושי בזיהוי טיב הזכויות, ושיקולי עלות/תועלת אינם מצדיקים נקיטה בהליכי מימוש, יש לשקול פנייה לבית משפט לשם הכרזה על הזכויות כנכס מכביד (סעיף 4 לתגובה הנ"ל). ואולם, ככל ויש גורם מסוים המעוניין לרכוש את הזכויות, ניתן לעתור בבקשה ספציפית, שכן "דווקא בשעה שעסקינן בהליך פירוק כה עתיק, וזכויות וטענות כה עתיקות יומין, יש צורך להיזהר שבעתיים במצג המוצג לרוכשים הפוטנציאליים..." (סעיף 8 לתגובה).

לאחר בקשות ותגובות נוספות החליט בית משפט של פירוק לאמץ את עמדת כנ"ר, ודחה את בקשת המפרק לפרסם מכרז למכירת נכסי הנוטע (החלטת בית משפט מיום 05.10.08, נספח 59 לנספחים לתצהיר המפרק). יוער כי עמדת כנ"ר והחלטת בית משפט התייחסו בעיקר – אך לא רק - לאי הוודאות הנובעת מכך שנראה היה שזכויות הנוטע במקרקעין הופקעו.

96. בהתאם לעמדת כנ"ר, ביום 22.01.09 הגיש המפרק בקשה חדשה למכירת כלל נכסי הנוטע מכל מין וסוג, לה"ה אהרון טביביאן ודניאל בירגר תמורת סכום של 3 מיליון ₪ (נספח 16 לתצהיר טביביאן). בין יתר הנכסים שפורטו בבקשה כלולים גם המקרקעין נושא הדיון (סעיף 5(ב)). בבקשתו הבהיר המפרק שהרוכשים מודעים לסיכונים הקיימים בעסקה, וכי בדרך זו של מכירת כלל נכסי החברה כמקשה אחת, יש כדי להגדיל את התמורה שתתקבל שכן הרוכש משקלל סיכון/סיכוי מתוך הנחה שלפחות חלק מנכסי החברה יניב תמורה. המפרק צירף לבקשתו את מכתבם של הרוכשים הפוטנציאליים (בירגר וטביביאן) אשר מפאת חשיבותו אביאו כלשונו. המכתב מופנה למפרק, עו"ד בלופרב, ונכתב בו כך:

"1. בהמשך לשיחתנו והתעניינותנו ברכישת החברה, אנו מבקשים להביא לידיעתך כי ביצענו בדיקות יסודיות ביחס לחברה הנ"ל.
2. על יסוד בדיקתנו היסודית אנו מעוניינים לרכוש את החברה.
3. מבחינתנו יש חשיבות לכך שהחברה הינה חברה ותיקה וקמה עוד לפני הקמת המדינה.
4. אנו בהחלט מודעים לבעייתיות המורכבת של נכסיה אם וככל שישנם.
5. אנו לוקחים על עצמנו את מלוא האחריות ביחס לאיתור וטיפול בנכסי החברה אם וככל שישנם.
6. הובהרו לנו על ידך הסיכונים הכרוכים ברכישה והבעייתיות של נכסי החברה.
7. אנו מודעים בהחלט לסיכון הרב שאנו לוקחים על עצמנו בשל מצבם הבעייתי של נכסי החברה כאמור, ולאור הנ"ל אנו מוותרים מראש על כל טענה ותביעה כלפיך וכלפי כל מי שמעורב במכירת החברה וביחס לנכסי החברה.
8. במסגרת הסכם שיחתם ובכפוף לאישור בית המשפט אנו נתחייב שלא נבוא בעתיד, בשום טענות מסוג כלשהן כלפיך ו/או כלפי כנ"ר ו/או מי מטעמכם בכל הקשור למכירת החברה, לסכומים ששולמו ו/או לנכסים ו/או לזכויות שנרכשו.
9. הצעתנו הינה לשלם סך של 3,000,000 ₪ (שלושה מיליון ₪) לרכישת מלוא זכויות החברה מכל מין וסוג שהן אם וככל שישנן.
10. מצורף בזאת שיק בנקאי לפקודתך ע"ס 300,000 ₪ המהווים 10% מהיקף העסקה. מוסכם בזאת שהשיק יפדה על ידך לאחר קבלת אישור בית המשפט והכנת הסכם המכר.
11. הצעתנו זו הינה בתוקף עד תאריך 15.02.09" (נספח 15 לתצהיר טביביאן, ההדגשות שלי – י.ר).

97. בקשת המפרק למכירת כלל נכסי הנוטע הועברה לתגובת כנ"ר שהודיע כי אינו רואה מניעה להיעתר לה, שכן מהבקשה עולה שהובהר לרוכשים חזור והבהר משמעות העסקה, הם מודעים לבעייתיות הגלומה בנכסים הנחזים להיות נכסי החברה, מודעים לכך שיתכן ויסתבר שבפועל לא רכשו דבר, אך עומדים על הצעתם. לפיכך, ובהתחשב בכך שגם בעלי מניות הנוטע מודעים להצעה וברכו עליה, ממליץ כנ"ר לאשר את הבקשה (נספח 17 לתצהיר טביביאן).

נוכח בקשת המפרק ועמדת כנ"ר אישר בית משפט של פירוק את העסקה, ובהחלטתו ציין כי מנימוקי הבקשה עולה "כי הרוכשים מודעים לבעייתיות הגלומה בנכסים האמורים, כמו גם לסיכונים הכרוכים בהם" (נספח 18 לתצהיר טביביאן).

בהמשך להחלטה זו, ביום 20.04.09 נחתם הסכם מכר בין חברת הנוטע באמצעות המפרק מצד אחד, ובין בירגר, טביביאן ומטד מצד שני. בהסכם המכר שבו הקונים והצהירו כי הם מודעים לבעייתיות הרבה של נכסי החברה ולסיכונים הכרוכים ברכישה, שבו והודיעו כי הם מוותרים על כל טענה, ושבו והתחייבו שלא לבוא בעתיד בכל תביעה או דרישה (סעיף 2 להסכם המכר, נספח 20 לתצהיר טביביאן).

98. זו העסקה. ולאור הצהרות ברורות ומפורשות אלו, לא יכולה להיות מחלוקת שמטד נכנסה לעסקה בעיניים פקוחות, בידיעה ברורה שמדובר בעסקה בעייתית ומסוכנת, ואין כל וודאות שתניב אי פעם פרי.

עם זאת ולמרות זאת, מטד טוענת שבמסגרת הסיכונים שהיא נטלה על עצמה, היא לא לקחה בחשבון וגם לא אמורה היתה לקחת בחשבון, את הסיכון בדבר קיומו של פסק דין שניתן טרם ביצוע העסקה, אשר לא הובא לידיעתה, ואשר בו נקבע כי זכות הנוטע מחוקה ויש לבטלה.

99. איני מקבלת טענה זו. אני סבורה שהצהרותיהם והתחייבויותיהם של מטד, טביביאן ובירגר - כמפורט במכתב הנ"ל וכאמור בהסכם המכר – גורפות, ומשמעותם היא שהרוכשים מודעים לכך שמדובר בעסקה מסוכנת, ונוכח כלל הנסיבות הם נוטלים על עצמם את הסיכון שבסופו של דבר יתברר כי לא רכשו דבר.

במסגרת זו ובנסיבות העסקה הרוכשים לא נטלו על עצמם רק את הסיכונים הידועים במועד ההתקשרות, אלא גם סיכונים שאינם ידועים. למעשה, מהות ההצהרות וההתחייבויות היא שגם הלא צפוי הוא צפוי, והרוכשים נוטלים על עצמם גם סיכונים לא ידועים. ודאי שכך הוא ביחס לסיכון העיקרי בו דובר, קרי, למרות שלזכות הנוטע רשומה חכירה, בפועל אין לה דבר.

100. מסקנה זו מתחייבת מכלל נסיבות העסקה. מטד ידעה שהיא רוכשת את נכסיה של חברה המצויה בפירוק עוד משנת 1967. מטד גם ידעה שמדובר בחברה שהוקמה שנים רבות טרם קום המדינה, לפי האמור במכתבה היא ראתה בכך חשיבות (סעיף 3 למכתב), ואם נכסי החברה נרכשו לפני שנים, קשה להתחקות על עקבותיהם. מטד גם ידעה שבתיק הפירוק בבית משפט אין מסמכים, וגם תיק כנ"ר ותיק המינהל חסרים. מטד ידעה והמפרק הבהיר לה חזור והבהר שלפי עמדת המינהל אין לנוטע כל זכויות במקרקעין, למרות הרישום. מכלול סיכונים אלו השתקף גם במחיר העסקה (כל הנכסים, לא רק המקרקעין הנדונים, נרכשו ב - 3 מיליון שקלים, ראו גם חוות דעת השמאית בוגין, נספח 2 לתצהיר המפרק, שהעריכה את שווי המקרקעין בערכי מטרד בסכום של 350,000 – 380,000 ₪).

בנסיבות אלו, לא ניתן לקבל את טענת התובעות כי הסיכון היחידי שהן נטלו על עצמן הם הנימוקים הידועים שעל יסודם המינהל טוען שבניגוד לרישום – אין למטד זכויות. לטעמי, בנסיבות שכאלו, דווקא הלא – צפוי הוא הצפוי, וגם אם מטד לא צפתה, ולא יכלה לצפות קיומו של פסק דין המורה על ביטול הזכויות, היה עליה לצפות כי יתגלו מסמכים, נסיבות או עובדות חדשות היכולות להשפיע על טיב זכויות הנוטע או על רישומן.

יש להדגיש. אין טענה, ודאי לא שמץ ראיה כי פסק הדין הוסתר ממטד במפגיע. המפרק העיד כי לו היה מודע לפסק הדין העסקה לא היתה מתבצעת. כמפורט לעיל, שרשרת תקלות ואולי גם התנהלות רשלנית גרמו לכך שפסק הדין לא בוצע וגם לא הובא לידיעת מי מהצדדים. אולם להבדיל מזדון, גם התרשלות היא דבר צפוי, והיא בגדר הסיכונים שמטד נטלה על עצמה.

101. זאת ועוד, הסיכון שמטד נטלה על עצמה הוא כי יתברר שלמרות הרישום, אין לנוטע זכויות. וזו בדיוק קביעת פסק הדין, כי יש למחוק את הרישום שכן הזכויות מבוטלות. גם אם פסק הדין הוא עובדה חדשה ולא צפויה, הוא מתייחס לסיכון הצפוי, ולמעשה לסיכון העיקרי בו דובר, שהוא החשש שאין לנוטע זכויות. ועובדה חדשה או נימוק שונה המתייחסים לסיכון צפוי, אינם יכולים להיחשב כסיכון לא צפוי שאינם באים בגדר הסיכונים שהרוכשים נטלו על עצמם.

102. סיכומו של דבר. מטד התקשרה בעסקה לרכישת כלל נכסי הנוטע, תוך שהיא לוקחת על עצמה את כלל הסיכונים הגלומים ברכישה זו, תוך מודעות לטענות המינהל כי הרישום אינו משקף זכויות אמתיות, בידיעה ברורה כי מסמכים רבים חסרים והחברה מצויה בפירוק עשרות שנים.

בהסכם המכר הצהירו הרוכשים כי הם ערים לבעייתיות ולמורכבות של נכסי החברה, הם נוטלים על עצמם את הסיכונים הכרוכים בה (יש להניח לאור הסיכוי הגלום בה) והם מוותרים מראש על כל טענה או תביעה "ביחס לזכויות בנכסי החברה הנמכרות עפ"י הסכם זה" (סעיף 2(ה) להסכם).

הצהרות והתחייבויות אלו משקפות ידיעה כי מדובר בעסקה בה הנסתר רב, הן אינן מוגבלות רק למחלוקות ועובדות ידועות, אלא גם לעובדות ונסיבות עתידיות ככל ויתגלו כאלו. בנסיבות אלו פסק דין המורה על ביטול זכות החכירה ומחיקתה הוא בגדר הצפוי.

103. מכאן לטענות לעניין תוקפו ומשמעותו של פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה.

סוגיה שנייה - פסק הדין בהמרצת הפתיחה
104. ביום 17.10.01 ניתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה הקובע, בין היתר, כך: " רישום החכירה על שם הנוטע בע"מ (בפירוק) ... בקרקעות בנתניה, הידועות כחלקות 2, 11 בגוש 8273.... מבוטל וימחק" (נספח 47 לתצהיר טביביאן). משמעות פסק הדין ברורה והיא שזכות החכירה הרשומה לטובת הנוטע מבוטלת ויש לפעול למחיקתה.

משמעות נוספת היא כי הסעדים המבוקשים בתביעה זו, שעיקרם רישום זכות החכירה על שם מטד, נוגדים לפסק הדין. שהרי לא ניתן במסגרת הליך זה להצהיר שמטד זכאית להירשם כבעלת זכות שבית משפט קבע בפסק דין קודם שהיא מבוטלת ותמחק. מטד רכשה את זכויות הנוטע, אם לנוטע אין זכויות, הזכויות לא נמכרו למטד, ואם הזכויות לא נמכרו, אין להורות על רישומן על שם מטד.

105. לאמיתו של דבר, גם התובעות אינן חולקות על כך שתביעתן אינה מתיישבת עם פסק הדין בהמרצת הפתיחה; טענתן היא שפסק הדין אינו מחייבן, בין בהיותו בטל (void), בין מנימוקים נוספים. טענות אלו יבחנו עתה.

טענה ראשונה - פסק הדין בטל בהעדר אישור בית משפט של פירוק לניהול ההליך
106. סעיף 267 לפקודת החברות [נוסח חדש] תשמ"ג – 1983 (שהיתה בתוקף במועד הרלוונטי) קובע לאמור:
"משניתן צו פירוק, או משנתמנה מפרק זמני, אין להמשיך או לפתוח בשום הליך נגד החברה אלא ברשות בית המשפט ובכפוף לתנאים שיקבע".
סעיף 1 לפקודה, קובע כי: "'בית משפט', לענין חברה – בית המשפט המוסמך לפרק אותה", היינו בית משפט של פירוק.

התובעות טוענות שבניגוד לסעיף 267 הנ"ל, בית משפט של פירוק בפניו התנהל הליך הפירוק, לא נתן אישורו להמרצת הפתיחה שהוגשה נגד הנוטע, ובהעדר אישור פסק הדין בטל (void).

107. טענה זו יש לדחות הן מהפן העובדתי, הן מהפן המשפטי.

108. מהפן העובדתי, שכן הטענה כי בית משפט של פירוק לא נתן אישורו להליך - לא הוכחה.
התובעות לא הציגו כל ראייה לביסוס טענתן, וזו מבוססת על מסקנה שהתובעות מסיקות מתוך כך שבהמרצת הפתיחה לא נכתב שבית משפט של פירוק נתן אישורו להליך, ומנסיבות נוספות. אלא שאין די בכך כדי לבסס טענה שבית משפט של פירוק לא נתן אישורו לנקיטת ההליך, וגם אם לא הוצגה ראיה המוכיחה כי ניתן אישור, אין זה אומר כי אישור לא ניתן. די בכך כדי לדחות את הטענה כי פסק הדין בטל. אפרט.
109. ראשית, הנחה היא כי פסק דין ניתן כדין, ואם נדרש אישור בית משפט של פירוק, האישור ניתן. אין כל סיבה להניח שבית משפט מחוזי שנתן את פסק הדין בהמרצת הפתיחה לא היה ער לסעיף 267 לפקודת החברות ולצורך לקבלת אישור בית משפט של פירוק. אין גם כל סיבה להניח שבית משפט שנתן את פסק הדין לא היה מודע לכך שחברת הנוטע היא חברה בפירוק שכן בכותרת להמרצת הפתיחה נכתב במפורש שמשיב 2 הוא: "כונס הנכסים הרשמי כמפרקה של חברת הנוטע בע"מ בפירוק". ואם כך נכתב, ההנחה היא שבית משפט שנתן את פסק הדין בהמרצת הפתיחה היה ער למעמדה של הנוטע כחברה בפירוק וגם היה מודע לצורך באישור בית משפט של פירוק לניהול ההליך.

חברת הנוטע מצויה בפירוק עוד משנת 1967. בחלוף השנים לא אותר כל חומר בתיק בית משפט וגם אצל כונס הנכסים הרשמי חסרים מסמכים רבים (תצהיר המפרק נ/26 סעיף 5; תצהיר קורן נ/14, סעיף 3; עדות קורן בעמ' 343 שורות 9 – 16). עו"ד קורן העידה שבתיק בית משפט קיימים מסמכים רק משנת 2005 ואילך (עמ' 379 שורות 30 – 32). בנסיבות אלו, גם אם כיום לא ניתן לאתר בתיק בית משפט או בתיק כנ"ר מסמך המעיד על מתן אישור בית משפט של פירוק, אין זה אומר כי לא ניתן אישור, ולא נסתרה ההנחה כי פסק דין שניתן – כדין ניתן.

110. שנית, כונס הנכסים הרשמי נתן הסכמתו לסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה (סעיפים 4, 27, ו – 32 להמרצת הפתיחה). יש להניח שכנ"ר בהיותו הגורם המקצועי המוסמך והאמון על ניהול הליכי פירוק, מודע לסעיף 267 לפקודת החברות, ופעל כנדרש.

לא רק שקיימת הנחה כי כנ"ר פעל כראוי, עו"ד לבונה קורן, מי שנתנה בזמנו הסכמתה, בשם כנ"ר, לסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה, העידה שהנחה כללית זו חלה לגביה אישית. וכך נכתב בתצהירה:
"אציין עוד כי במהלך כל שנות עבודתי בכנ"ר, ככל שהליכים לא התקיימו בבית משפט של פירוק, דאגתי לקבל את אישורו של בית משפט של פירוק להליכים אלו (בין אם על ידי הפניית התובעים לקבל את אישורו של בית משפט של פירוק ובין אם בפנייה שלי). לפיכך סביר להניח כי כפי שנהגתי לעשות בתיקים מסוג זה, כך נעשה אף במסגרת המרצת הפתיחה דנן. כפי שציינתי, המסמכים בתיק כנ"ר הינם חסרים, והיעדרם של מסמכים אינו מעיד בהכרח על כך כי לא היו קיימים בזמן אמת" (ההדגשה שלי – י.ר, סעיף 13 לתצהיר נ/14).

בעדותה הוסיפה עו"ד קורן והעידה כי היא מניחה שאת התגובה להמרצת הפתיחה, לפיה: "תגובת הכונס הרשמי: אינו מתנגד למבוקש" (ת/16), היא כתבה לאחר שבית משפט של פירוק נתן אישורו, שכן "ההנחה היא שאנחנו לא נחתום על מסמך כזה אלא לאחר שבית המשפט נתן לנו אישור לחתום עליו" (עמ' 380 שורות 21 – 22). עו"ד קורן הוסיפה כי סביר להניח שעו"ד קנטור שהגיש את המרצת הפתיחה הוא שפנה לבית משפט של פירוק, וכי כך נעשה במקרים אחרים כדבר שבשגרה (עמ' 380 שורה 21 – עמ' 383 שורה 3).

התובעות תוקפות בסיכומיהן עדות זו וטוענות שאין לקבלה. איני מקבלת טענותיהן. עו"ד קורן נחקרה ארוכות על תצהירה, היא שבה והעידה שהדברים אינם זכורים לה כיום, שהיא מעידה על יסוד מסמכים שנמצאו בתיק כנ"ר (עמ' 332 שורה 33 – עמ' 333 שורה 12), על יסוד היכרותה את דרך עבודתה ואת דרך עבודת כנ"ר, מתוך ניסיון רב שנים, ומתוך ידיעה על דרך פעולתה כשהיא נתקלת בתיקים מסוג זה (עמ' 343 שורות 25 – 28; עמ' 344 שורות 25 – 30; עמ' 345 שורות 8 – 9; ועוד). העדה היתה זהירה בדבריה ומשכנעת בתשובותיה ואני מקבלת עדות זו במלואה. בסיכומיהן מעלות התובעות שלל הנחות והיפותזות שניתן להסבירן במספר אופנים, אך אין בהן כדי ללמד שהעדה אינה מדייקת בדברים. אכן, כחלוף 20 שנה ממועד ההתרחשות, הדברים אינם תמיד זכורים, אך אין בקושיות או בקשיים עליהם מצביעות התובעות כדי לסתור את מהות הדברים. והמהות היא שאין כל סבירות בהנחה שעו"ד קורן נתנה הסכמתה לבקשת המבקשות בהמרצת הפתיחה, מבלי לוודא כי בית משפט של פירוק נתן אישורו להליך.

והמסקנה היא כי גם אם כיום לא אותר התיעוד המעיד על מתן האישור, ההנחה היותר סבירה היא שהיתה פנייה לבית משפט של פירוק, וניתן אישור.

111. שלישית, התובעות נמנעו מהצגת ראיות שלכאורה יכולות היו לתמוך בגרסתן, והדבר פועל לחובתן (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו; ע"א 8382/06 כורש בוטח נ' דוד כהן). הצדדים להמרצת הפתיחה היו הצדדים השלישיים שרכשו את הזכויות באדמות הפאליק ויוצגו על ידי עו"ד קנטור, מרכז הקבלנים שיוצגה על ידי עו"ד אחר, הכנ"ר, המינהל, ורשם המקרקעין. גם אם בתיק בית משפט, בתיק כנ"ר או בתיק רמ"י לא אותרו מסמכים, אין זה ברור כלל כי מסמכים אלו לא מצויים אצל המבקשים בהמרצת הפתיחה או אצל מרכז הקבלנים, או מי מטעמם.

לכאורה לא היתה כל מניעה שהתובעות יעידו מי מאותם צדדים כדי לבסס גרסתן שבית משפט של פירוק לא נתן אישורו להליך. התובעות לא זימנו לעדות מי מאותם צדדים, מבלי שניתן לכך כל הסבר. בנסיבות אלו ובהתאם לפסיקה הנחה היא כי עדותם של אותם צדדים לא היתה מסייעת לתובעות.

112. אחת הראיות שמביאות התובעות לביסוס הטענה שלא ניתן אישור בית משפט של פירוק היא שפסק הדין ניתן ביום בו הוגש ההליך, כך שלא היתה שהות לקבלת אישור. אלא שמדובר בשני הליכים נפרדים, עצם העובדה שבאותו היום בו הוגשה המרצת הפתיחה ניתן פסק הדין, אינה שוללת את האפשרות שבית משפט של פירוק נתן קודם לכן אישורו להליך, במסגרת תיק הפירוק.

יתרה מזאת, המרצת הפתיחה הוגשה בהסכמה, מכאן שטרם הגשתה התקיימה בין הצדדים הידברות וגובשו הסכמות. מהמסמכים שהוצגו עולה כי הדברות זו ארכה יותר משנה. ביום 25.07.2000 כתב עו"ד קנטור, ב"כ הצדדים השלישיים, לעו"ד קורן מכתב מפורט בו תאר את השתלשלות האירועים, הציג את טענותיו המשפטיות, וביקש את הסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע (נספח א' לתצהיר קורן). ביום 26.07.2000 חתמה עו"ד קורן על הסכמת כנ"ר למבוקש (ת/16). כחלוף מספר חודשים, ביום 28.11.2000 חתמה עו"ד קורן על שטר ביטול חכירה לפיו הנוטע, באמצעות כנ"ר, מסכימה לביטול זכות החכירה הרשומה במקרקעין, ומצהירה כי זכות החכירה בטלה ומבוטלת (נספח ב' לתצהיר קורן; נספח 17 לתצהיר ארנפלד). רק ביום 17.10.2001 הוגשה המרצת הפתיחה ובו ביום ניתן פסק הדין. היינו, חלפה יותר משנה מעת פניית ב"כ הצדדים השלישיים לכנ"ר וגם נחתמו מסמכים טרם הגשת המרצת הפתיחה. מכאן, שאין בכך שפסק הדין ניתן באותו היום בו הוגשה המרצת פתיחה, כדי ללמד דבר.

113. סיכומו של דבר. הנטל להוכיח שפסק הדין אינו תקף מוטל על הטוען. הטענה כי פסק הדין בטל מאחר ובית משפט של פירוק לא נתן אישורו להליך לא הוכחה. די בכך כדי לדחות טענה זו.

114. מכאן לפן המשפטי של טענת הבטלות. אפילו היו התובעות מוכיחות כי בית משפט של פירוק לא נתן אישורו להליך, אף אז לא היה בכך, בנסיבות תיק זה, כדי לבסס מסקנה כי פסק הדין שניתן בטל, ודאי לא בגדרו של הליך זה וביחס לצדדים להליך זה. אפרט.

115. אמנם התובעות אינן טוענות לבטלות פסק הדין מחמת העדר סמכות עניינית, אלא מחמת העדר אישור בית משפט של פירוק, אולם ניתן להחיל באנלוגיה את ההלכות שנקבעו לגבי פסק דין שניתן בחוסר סמכות עניינית. בעבר, שלטה הדעה כי פסק דין שניתן בחוסר סמכות עניינית בטל וחסר כל תוקף שכן מדובר בפגם היורד לשורשו של הליך. גישה זו שוב אינה מקובלת, והמגמה כיום היא לבחון את הטענה להעדר סמכות עניינית באספקלריה של חובת תום הלב, של שימוש לרעה בהליכי בית משפט, ושל מניעות. על כן נפסק כי "הגישה ההולכת ומתבססת בפסיקה רואה בהעלאת טענה לחוסר סמכות עניינית בשלב מאוחר של ההליך המשפטי ובשלב הערעור בפרט כהתנהגות חסרת תום לב, העלולה לחסום את דרכו של הטוען אותה על דרך של מניעות" (רע"א 7424/15 חליליה נ' מוחמד (יורשי המנוח מוחמד וחיד); וכן ראו ע"א 1662/99 חיים נ' חיים; רע"א 11183/02 כלפה נ' זהבי; רע"א 3189/06 אפרים וולפינגר נ' בן ציון ראובני; ע"א 920/18 ספאלדין אל סייד נ' הנסון ישראל בע"מ; ועוד).

אני סבורה כי אותם רציונליים חלים גם על טענה לבטלות פסק דין מחמת העדר אישור בית משפט של פירוק, ומאותם נימוקים אין לאפשר לצד להעלות טענה לבטלות פסק הדין, מקום בו העלאת הטענה נוגדת את חובת תום הלב. בענייננו, הצטברותן יחד של הנסיבות שיפורטו, מחייבת לדחות את טענת הבטלות.
116. הטענה בדבר בטלות פסק הדין עלתה כחלוף 12 שנה (!) ממועד מתן פסק הדין (פסק הדין ניתן בשנת 2001 והתביעה הוגשה בשבת 2013). משך כל אותן שנים נעשו פעולות מכוח פסק הדין, נחתמו חוזים, אושרו תב"עות, הוקמו מבנים, וגם פנקסי רישום המקרקעין שונו כאשר זכויות רשומות נמחקו וזכויות חדשות נרשמו. זאת ועוד, מי שטוען כיום לבטלות פסק הדין הוא מי שהיה צד להליך, שהרי מטד באה בנעלי הנוטע שיוצגה בהמרצת הפתיחה על ידי כונס הנכסים הרשמי. היינו, אין מדובר בצד שלישי שלא נטל חלק בהליך, לא ידע על קיומו ועתה טוען לבטלותו בשל הפגיעה בזכויותיו (דוגמת ערב לחובות החברה שבפירוק, נושה או מפרק החברה; ראו ע"א 7176/17 עובדיה כהן נ' כונס הנכסים הרשמי (30.07.18)).

117. במכלול נסיבות אלו, העלאת טענת בטלות על ידי מי שנטל חלק בהליך ומנסה לתקוף תוצאותיו כחלוף שנים רבות מאוד ולאחר שפסק הדין בוצע בחלקו, נוגדת את חובת תום הלב. והמשמעות היא שהתובעות מנועות ומושתקות מלטעון לבטלות פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה (בהנחה שלא הוכחה כי בית משפט של פירוק לא נתן אישורו להליך).

118. ועוד. לעובדה שפסק הדין בוצע בחלקו משמעות נוספת; לכאורה, אם תתקבל טענת הבטלות ופסק הדין יבוטל, לא יתבטל רק הסעד המורה על ביטול זכויות הנוטע ומחיקתן (סעיף 3 להמרצת הפתיחה), אלא יתבטלו כלל הסעדים שניתנו בפסק הדין, לרבות הסעדים המורים על רישום הזכויות באדמות הפאליק על שם רכשי הדירות (סעדים 1, 6 להמרצת הפתיחה). ביטול סעדים אלו משמעה פגיעה בזכויות של מאות אם לא אלפי צדדים שלישיים (יש להניח שהדירות עברו ידיים) שאין להם כל קשר להליך זה, הם אינם צד לו, אינם מודעים לו, ולא ברור מכוח מה ניתן לפגוע בזכויותיהם.

התובעות מתעלמות כליל מפגיעה זו, ונראה כי גם הן אינן סבורות שניתן לפגוע בזכויותיהם ולהחזיר את הגלגל לאחור. למעשה טענת התובעות אינה כי יש לבטל את פסק הדין כולו, הטענה היא שיש לבטל רק חלק מפסק הדין, כאשר החלק המורה על מחיקת זכויות הנוטע יבוטל ואילו החלק המורה על רישום הזכויות על שם רכשי הדירות יעמוד בעינו. מדובר בתוצאה לא סבירה, לא צודקת ולא הגיונית. תוצאה זו רק ממחישה את המסקנה לעיל, כי אין לאפשר לתובעות לטעון כיום לבטלות פסק הדין.

119. לבסוף, אני מוצאת טעם רב בטענת קריית צאנז, כי תכלית הדרישה לאישור בית משפט של פירוק היא הגנה על זכויות הנושים. בענייננו, בהעדר נושים, הטענה כי בית משפט של פירוק לא נתן אישור להליך (אם אמנם כך הוא) מקבלת גוון טכני בלבד. וגם בכך, נימוק נוסף בגינו יש לדחות את טענת הבטלות.

120. סיכומם של דברים. הטענה כי פסק הדין בטל (void) נסמכת על הנחה שבית משפט של פירוק לא נתן אישורו להליך. הנחה זו לא הוכחה. ואפילו היתה מוכחת, לא היה בכך, בנסיבות הליך זה, כדי להוביל למסקנה כי פסק הדין בטל.

טענה שנייה - פסק הדין בטל מחמת ליקויים שנפלו בהסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע
121. טענה דומה, אף שבכיוון מעט שונה, היא הטענה כי כנ"ר שגה עת נתן הסכמתו למתן הסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה. טיעון רב וחקירות ממושכות נועדו להוכיח כי הסכמת כנ"ר למחיקת זכויות הנוטע היתה מוטעית. בהקשר זה נטען כי עמדת המינהל להיעדר זכויות לנוטע היתה מוטעית ונסמכה על טענות שגויות שטענו הצדדים השלישיים, וכי עמדתו השגויה של המינהל גררה את עמדתו השגויה של כנ"ר. כן נטען כי הסכמת כנ"ר ניתנה כלאחר יד, על יסוד מסמכים חלקיים וחומר חסר, מבלי לבדוק כראוי את המצב העובדתי והמשפטי, ותוך פגיעה בזכויות הנוטע. ואם עמדת כנ"ר להיעדר זכויות לנוטע היתה שגויה, הסכמתו למחיקת הזכויות ניתנה בטעות, על כן פסק הדין שניתן בהתבסס על הסכמה פגומה זו בטל, ואינו יכול לעמוד.

122. טענות אלו אינן יכולת להתקבל. גם אם אצא מהנחה כי כנ"ר טעה עת נתן הסכמתו למחיקת זכויות הנוטע, אין בכך כדי להוביל לבטלות פסק הדין. לכל היותר יש בפגמים (הנטענים) כדי לבסס תביעה לביטול פסק הדין שניתן על יסוד הסכמת הצדדים. ואולם טענה לפגמים בהסכמה אינם משליכים על תוקפו של פסק הדין, שכל עוד לא בוטל הוא פסק דין תקף ומחייב.

123. מכאן לטענה נוספת שהעלו התובעות, כי בכתב התביעה הן עתרו גם לסעד של ביטול פסק הדין, וגם לכן יש להורות על ביטול פסק הדין שניתן. יש לדייק, טענה זו היא טענה שונה ונבדלת מטענה כי פסק הדין בטל (void). משמעותה כי פסק הדין ניתן לביטול, לא בטל.
טענה זו נסמכת על האמור בסעיף 193 לכתב התביעה המתוקן בו נטען כך: "ככל שבית משפט יסבור, כי לצורך היעתרות לסעד העיקרי שמתבקש על ידי התובעות יש צורך בהצהרה על בטלות פסק הדין משנת 2001, הרי שיש לראות בתביעה זו ככוללת גם סעד זה". בסיכומיהם נחלקו הצדדים בשאלה אם התובעות עתרו לסעד של ביטול פסק הדין, ואם כן, אם סעד זה נזנח בסיכומים.

דעתי כדעת הנתבעים, אף אם הסעד לא נזנח בסיכומים. התביעה דנן אינה תביעה לביטול פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה בשנת 2001, אלא תביעה לאכיפת הסכם המכר שנקשר בין המפרק למטד בשנת 2009. אין בטענה סתמית הנזכרת באחד מסעיפי כתב התביעה כדי לשנות ממהות התביעה ומהות הסעדים המבוקשים בה כמפורט בסיפא לכתב התביעה (סעיף 384).

124. יתרה מזאת. הליך זה אינו יכול להיחשב כתביעה לביטול פסק הדין, מאחר וחסרים בו "החתן והכלה", הלא הם המבקשים בהמרצת הפתיחה שהם הצדדים השלישיים ורכשי הדירות באדמות הפאליק, ומשיבה 1 בהמרצת הפתיחה, הלא היא מרכז הקבלנים שהתקשרה עם המינהל בהסכם חילופי השטחים והעבירה לצדדים השלישיים את זכויותיה. תביעה לביטול פסק דין חייבת לכלול את כל מי שהיה צד לפסק הדין, והעובדה שהתובעות לא צירפו להליך זה את כל הצדדים לפסק הדין מלמדת היא עצמה כי גם התובעות לא סברו שהליך זה הוא תביעה לביטול פסק דין מחמת פגמים שנפלו בהסכמה העומדת בבסיסו.

125. מעבר לאמור, אין די בטענה בעלמא – כי אם בית משפט סבור שיש צורך, הוא מתבקש לראות בתביעה זו גם כתביעה להצהרה על בטלות פסק הדין. פסק דין שניתן בהסכמת הצדדים כולל בחובו פן הסכמי ופן שיפוטי. ככל והתובעות טוענות כי בהסכמת הצדדים או מי מהם נפלו פגמים חוזיים, עליהן לפרט ולהוכיח אלו פגמים נפלו ומדוע, עליהן גם להראות כי הפגמים הנטענים מהווים עילה לביטול ההסכם וביטול פסק הדין שאישר אותו, וכי הביטול נעשה בדרך הקבועה בדין.

אין די בטענה בעלמא החבויה בין כלל סעיפי התביעה, ואף אינה נזכרת כחלק מהסעדים.

126. הטענה כי פסק הדין בטל בשל פגמים שנפלו בהסכמת כנ"ר אינה יכולה להתקבל מטעם נוסף, והוא שבניגוד לטענת התובעות, כנ"ר סבור אף היום כי בדין נתן הסכמתו למחיקת החכירה. ואם זו עמדת כנ"ר כיום, לא ניתן לטעון כי הסכמתו אז ניתנה בטעות. טענת התובעות כי עמדת כנ"ר אינה נכונה, אינה משנה מהעובדה שזו עמדת כנ"ר, ואם זו העמדה לא ניתן לטעון לטעות. וכך העידה עו"ד קורן:
"הכנ"ר ער לכך והיה ער לכך בכל השנים האלה שהוא מייצג את חברת הנוטע, שהוא אמון על האינטרסים של הנושים ושל המשתתפים של חברת הנוטע. אבל הכנ"ר בזמנו, בזמן שצריך, שנדרש לכך לסוגיה הזו בשנת 2000 או 2001, נתן את דעתו לסוגיה הזו, בדק את הדברים והחליט מה שהחליט, הגיע למסקנות כפי שהגיע למסקנה שהנכס הזה הוא איננו נכס של הנוטע מזה שנים רבות " (פרוטוקול מיום 07.01.20, עמ' 328 שורות 23 – 33).
ובהמשך:
"ש. הצגתי בפני גבירתי שורה ארוכה של מסמכים ועכשיו אני שואל ... מדוע את עומדת פה בצורה דווקנית על העמדה שאתם לא משנים את העמדה ואתם בעמדה אחת עם המינהל ? הרי אינטרס שלך שהנכסים של החברה בפירוק יהיו של החברה בפירוק. ואם יש מסמכים נוספים שצריך לבחון אותם אז כמו שב-2013 סברתם אני מצפה מכם ככנ"ר ולתפקידכם הבכיר, שתבחנו אותם בנפש חפצה. מדוע אתם לא עושים זאת?
ת. ... אבל היום כשאנחנו עומדים בנקודת הזמן הזאת וכשיש בפנינו תמונה שאנחנו יכולים להסכים שהיא מלאה, כלומר, אתם הצגתם את המסמכים, אני ראיתי גם אסופת מסמכים שהייתה אצל המינהל , אני אומרת שלא שיניתם, שאני לא משנה את עמדתי אחרי שראיתי ובחנתי את המסמכים... עמדתי לא השתנתה.... אני עדיין סבורה שעמדתנו לא השתנתה וזאת, זאת העמדה שהצגנו. אילו הייתה עמדתנו משתנה היינו מציגים עמדה אחרת היום" (עמ' 386 שורה 14 – עמ' 387 שורה 4).

משמע, נותן ההסכמה - כנ"ר - שב וטוען אף עתה, לאחר שהוצגו בפניו המסמכים כולם, כי בדין נתן הסכמתו למחיקת הזכויות, ואף כיום זו עמדתו. בנסיבות אלו טענת מטד כי פסק הדין בטל בשל פגמים שנפלו בהסכמת כנ"ר, אינה יכולה להתקבל.

127. עולה מהאמור. פסק הדין בהמרצת הפתיחה שריר וקיים. הטענה כי בית משפט של פירוק לא נתן אישורו להליך לא הוכחה, ואפילו היתה מוכחת לא היה בה, בנסיבות שבפני, כדי להביא לבטלות פסק הדין שבוצע בחלקו ושוב לא ניתן לבטלו. כנ"ר שנתן הסכמתו למחיקת זכויות הנוטע סבור אף היום כי בדין נתן הסכמתו. ובכל מקרה, טענה לטעות בהסכמה אין משמעה כי פסק הדין בטל, אלא לכל היותר כי הוא ניתן לביטול, אולם תביעה לביטולו לא הוגשה.

128. התוצאה היא כי הטענה שפסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה בטל, נדחית.

מסקנה נוספת היא שלא ניתן להיעתר לתביעה זו, העומדת בניגוד לפסק הדין שניתן, אלא אם ייקבע כי אין בפסק הדין כדי לחסום את התובעות בתביעתן. בהקשר זה עלו שתי טענות עיקריות: כי פסק הדין אינו יוצר מעשה בית דין, וכי זכותן של התובעות גוברת מכוח דיני העסקאות הנוגדות. טענות אלו ייבחנו להלן.

מעשה בית דין
129. התובעות טוענות שפסק הדין אינו יוצר מעשה בית דין שכן הוא ניתן ביום בו הוגשה התובענה מבלי שהתקיים כל דיון לגופם של דברים ומבלי שנקבעו ממצאים עובדתיים. בנסיבות אלו לא התקיימו התנאים הדרושים לקיומם של השתקים: השתק עילה או השתק פלוגתא.

הגעתי למסקנה כי התובעות מושתקות מחמת השתק עילה. לאור זאת, לא מצאתי לנכון לבחון גם תחולת השתק פלוגתא אשר החלתו במקרה זה, בו פסק הדין בהליך הקודם הסתיים בהסדר פשרה, אינה נקייה מספקות.

130. הכלל הוא כי "מקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על ידי בית משפט מוסמך, שוב אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם צדדים או חליפיהם אם זו מבוססת על עילה זהה" (ע"א 246/66 קלוז'נר נ. שמעוני; וכן ראו למשל ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ; בעמ 3292/20 פלוני נ. פלונית). רכיביו של השתק העילה הם: עילות התביעה בשני ההליכים זהות; התביעה הראשונה נדונה והוכרעה לגופה; פסק הדין שניתן בתביעה הראשונה הוא סופי. אם התקיימו שלושה רכיבים אלו, מנועים בעלי הדין בתביעה הראשונה או חליפיהם להגיש תביעה נוספת המבוססת על אותה עילה (יששכר רוזן – צבי, ההליך האזרחי , "רוזן צבי", בעמ' 492).

אין מחלוקת בדבר התקיימות התנאי המחייב שפסק הדין בתביעה הראשונה הוא סופי. גם התנאי המחייב את זהות הצדדים בשני ההליכים אינו מעורר קושי, שכן מטד תובעת בהליך זה כמי שרכשה את זכויות הנוטע ובאה בנעליה. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשני התנאים האחרים: זהות העילות ודיון והכרעה לגופם של דברים.

131. השאלה אם התקיים התנאי בדבר זהות עילות התביעה, מחייבת דיון בשתי שאלות נפרדות: אחת, אם מדובר באותה עילה; ושנייה, מה משמעות יש לחילופי תובע/נתבע, שכן בהמרצת הפתיחה הנוטע היא משיבה, ובתביעה דנא היא תובעת.

132. אשר לזהות העילות. כידוע למונח "עילה" אין פרשנות אחת, תוכנו תלוי בהקשר בו נעשה בו שימוש, ובהתאם לתכליות אותן הנורמה הרלוונטית מבקשת להשיג. בהקשר להשתק עילה נקבע כי לשם השגת המטרות אותן כלל השתק העילה בא להשיג, יש לפרשו באופן מרחיב, על כן המונח "עילה" משתרע לא רק על טענות עובדתיות ותיאוריות משפטיות שנטענו בפועל בהליך הראשון, אלא גם על טענות עובדתיות ומשפטיות הנוגעות לסכסוך ואשר ניתן היה לרכזן יחד ולהביאן לדיון במסגרת ההליך הראשון (ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון; ע"א 8273/16 Fundacio Gala-Salvador Dali נ' וי. אס מרקטינג (ישראל 2005) בע"מ ).

בהתאם לכך כאשר עולה טענה להשתק עילה בשל עילות תביעה זהות "המבחן לו נזקק בית המשפט חורג מן הבחינה הפרטנית של שני כתבי התביעה זה מול זה. הוא בוחן האם על-פי מהות הדברים מדובר בשתי התדיינויות הנוגעות לאותו עניין עצמו" (ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ).

133. בענייננו, בחינת שני כתבי התביעה מעלה כי מהות הדברים זהה, ומדובר בשתי התדיינויות הנוגעות לאותו עניין עצמו.

בהמרצת הפתיחה ביקשו הצדדים השלישיים סעדים הצהרתיים שנועדו לאפשר את ביצוע הסכם חילופי השטחים, כך שזכות החכירה לטובת קק"ל במקרקעין החלופיים תמחק ותחתיה ירשמו הזכויות על שם רכשי הדירות, ומנגד זכויות החכירה לטובת הנוטע ופרדס הגדוד במקרקעין הנדונים יימחקו ותחתן תירשם זכות חכירה לטובת המינהל. ואילו בתובענה דנן, התובעות מבקשות להצהיר כי מטד (הבאה בנעלי הנוטע) רשאית להירשם כבעלת זכות החכירה הראשית במקרקעין, ולהורות לרמ"י ולרשם המקרקעין לפעול בהתאם.
היינו, מהות שתי התביעות זהה – רישום זכויות החכירה במקרקעין נושא הליך זה. ומשנקבע בהליך הקודם כי הזכות הרשומה לטובת הנוטע מבוטלת ותימחק, שוב אין לאפשר לתובעות לתבוע את העברת הזכות הרשומה משם הנוטע לשמה של מטד. מדובר באותו עניין ובאותה עילה שאין לשוב ולהתדיין לגביה.

134. השאלה השנייה היא מה משמעות יש "לחילופי התפקידים" בשתי התביעות, ולכך שבהמרצת הפתיחה הנוטע היתה משיבה, ובהליך זה היא תובעת.

ככלל, השתק עילה משתיק רק את מי שהיה התובע בהליך הראשון, לא את הנתבע. עם זאת, הפסיקה הכירה בחריג לכלל האמור, כאשר במקרים מתאימים יושתק גם מי שהיה נתבע, חריג זה מכונה בספרות ובפסיקה כ"חריג השתק הגנה" (ע"א 4576/17 Air Via OOD נ' השטיח המעופף בע"מ ; "עניין השטיח המעופף"). בעניין השטיח המעופף מובאים בהסכמה דבריו של רוזן צבי המבהיר מהותו של חריג השתק ההגנה כך:
"אם בתביעה מאוחרת הנתבע מעלה טענה שהיה ניתן להעלותה כטענת הגנה לתביעת התובע נגדו או לחלופין במסגרת תביעה שכנגד, באופן שאם תתקבל התביעה המאוחרת יאוין פסק הדין שניתן כנגד הנתבע בתביעה המוקדמת, תושתק תביעתו המאוחרת של הנתבע בהשתק עילה" (רוזן צבי, עמ' 515).

היינו, "השתק הגנה" יחול מקום בו נתבע שהפך לתובע בתביעה המאוחרת מעלה בתביעתו החדשה טענה שהוא יכול היה להעלותה כטענת הגנה (או כתביעה שכנגד) בתביעה המוקדמת, ואם טענתו תתקבל היא תאיין את פסק הדין שניתן בתביעה המוקדמת. וכך נקבע בפסק הדין בעניין השטיח המעופף: "ויודגש, 'השתק ההגנה' יקום רק במקרים בהם התביעה המאוחרת היא בגדר 'ההופכי' לתביעה המוקדמת, במובן זה שקבלת התביעה המאוחרת מאיינת את פסק הדין המוקדם" (פסקה 28 לפסק דינו של כב' השופט גרוסקופף).

בענייננו, התביעה המאוחרת (התביעה דנן) היא בגדר "ההופכי" להמרצת הפתיחה, שכן קבלת התביעה משמעה רישום זכות החכירה על שם הנוטע חלף רישומה על שם המינהל כפי שנקבע בפסק הדין בהמרצת הפתיחה.

135. תנאי נוסף ואחרון היא הדרישה שהתביעה הראשונה נדונה לגופה והוכרעה. בהקשר זה עלתה טענה כי המרצת הפתיחה לא נדונה לגופה, על כן לא התקיים התנאי הנוסף הדרוש לקיומו של השתק עילה.

אין לקבל טענה זו. הכלל הוא שהשתק עילה חל גם מקום בו התביעה הראשונה הסתיימה ללא דיון בתביעה גופה שכן הצדדים הגיעו להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין.
"לצורך החלתו של הכלל בדבר השתק עילה, אחת היא אם מדובר בפסק-דין הנותן תוקף להסכמה שהושגה בין בעלי הדין או בפסק-דין שיש בו הכרעה במחלוקות שבין הצדדים לאחר ניהול ההליך בפני הערכאה המבררת" (ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ; וכן ראו נינה זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי, בעמ' 330; ע"א 1445/11 אברהם מרטינז נ' איתן רילוב).

והדבר מתבקש, שאחרת יוכל בעל דין להסכים לתביעה שהוגשה, ולאחר מכן להתכחש להסכמתו בטענה כי נוכח ההסכמה – המחלוקות בין הצדדים לא נדונו ולא הוכרעו. תוצאה זו אינה סבירה, על כן הדגש הוא על כך שלבעל הדין היה יומו בבית משפט. ולמטד, למעשה לקודמתה – לנוטע, היה יומה, היא הסכימה לסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה, והיא אינה יכולה להתכחש עתה להסכמתה.

136. המסקנה היא שהתקיימו כל התנאים הדרושים לקיומו של השתק עילה, עילות התביעה בשני ההליכים זהות שכן המהות היא אחת, קבלת התביעה בהליך זה תאיין את התביעה הקודמת ואת פסק הדין שניתן על יסוד הסכמת כל הצדדים, על כן התובעות מושתקות מחמת השתק עילה לשוב ולהתדיין בשאלת זכויות הנוטע במטרה להוכיח כי בניגוד לפסק הדין הקודם, חכירת הנוטע אינה מבוטלת ויש להורות על העברתה למטד.

137. אוסיף, כי ניתן היה להגיע לאותה תוצאה גם מחמת תום לב ומניעות (ראו בהקשר מעט שונה ע"א 8273/16 Fundacio Gala-Salvador Dali נ' וי. אס מרקטינג (ישראל 2005) בע"מ , שהובא לעיל, פסקה 44 לפסק הדין; רע"א 2237/06 בנק הפועלים בע"מ נ' רלה וינשטיין, פסקה 26 לפסק הדין).

המרצת הפתיחה הוגשה בהסכמת כל הצדדים לשם ביצוע הסכם חילופי השטחים. האינטרסים של הצדדים לא היו נוגדים אלא תואמים. פסק הדין ניתן על יסוד הסכמה משותפת זו. עתה מבקשות התובעות להשתחרר מפסק הדין (שחלקו כבר בוצע), בטענה שנוכח ההסכמה לא התקיים דיון. אין לאפשר זאת.

138. טוענות התובעות, לחילופין, כי גם אם פסק הדין בהמרצת הפתיחה יוצר מעשה בית דין אין זה ראוי להשתיקן, משיקולי צדק, כדי למנוע עוול, מאחר ומדובר במחיקת זכויות מהותיות של הנוטע, ועד כה לא התקיים בעניין זה כל דיון, אלא ניתנה הסכמה פגומה ושגויה.

איני מקבלת טענה זו, שכן היא נסמכת על אותם טיעונים עצמם. האמור לעיל, לגבי כך שלא הוגשה תביעה לביטול פסק הדין, שאותו כנ"ר שנתן בזמנו הסכמתו בשם הנוטע טוען שאף היום היה נותן הסכמתו, ושפסק הדין כבר בוצע בחלקו, יפים גם לטענה זו.

139. לאמיתו של דבר, הטענה כי ייגרם לתובעות עוול מבוססת על טענה אחרת, על טענה כי אין זהות בין הנוטע למטד. על כן גם אם לנוטע היה יומה בבית משפט למטד לא ניתן יומה, וגם אם הנוטע הסכימה למחיקת זכויותיה מטד לא נתנה הסכמתה. טענה זו אינה יכולה להתקבל. מטד רכשה את זכויות הנוטע ובאה בנעליה, מה שהיה לנוטע יש גם למטד ומה שאין לנוטע אין גם למטד.

זאת ועוד. כמפורט לעיל, מטד התקשרה בעסקה לאחר שהובהרו לה מלוא הסיכונים הכרוכים בה, ותוך שהיא מודעת לאפשרות כי יתברר שלא רכשה דבר. אין היא יכולה להישמע בטענה כי התממשות הסיכון שנטלה על עצמה, גורם לה עוול בגינו אין לחסום תביעתה.

140. עולה מהאמור. הנוטע היתה צד להמרצת הפתיחה בה הסכימו כל הצדדים כי יש להורות על ביטול זכויות הנוטע ומחיקתן. פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה ניתן על יסוד הסכמה זו, והוא מחייב את הצדדים לו. לאור זאת מושתקות התובעות, מחמת השתק עילה, להגיש תביעה נוספת בעניין זכות החכירה הרשומה, והן אינן יכולות לתבוע בהליך זה לרשום על שמן זכויות שבית משפט הורה על ביטולן ומחיקתן.

עסקאות נוגדות
141. עיקרון נוסף בגינו - כך נטען - פסק הדין בהמרצת הפתיחה אינו שולל מהתובעות את הזכות להעברת זכות החכירה על שם מטד, הוא עקרון העסקאות הנוגדות. לטענת התובעות מכוח עקרון זה, הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין, זכותה של מטד עדיפה על כל זכות נוגדת אחרת, ככל וישנה כזו.

טענה זו היא דוגמא לאמור בפתח הדברים, לכך שטיעון התובעות אינו עקבי, כאשר חלק מהטענות נסמכות על זהות בין הנוטע למטד, וחלקן נסמכות על העדר זהות, ועל עדיפות מטד על הנוטע. "כפל כובעים" זה אינו יכול להתקבל, כמפורט בכותרת לכתב התביעה, מטד הגישה תביעה זו בשמה ובשם הנוטע כמי שרכשה את נכסי הנוטע ובאה בנעליה. זו גם מהות הסכם המכר בין המפרק למטד. מטעם זה איני מקבלת כי מטד רשאית לטעון לזכויות טובות יותר מזכויות הנוטע.

142. מעבר לאמור ולגופם של דברים, הטענה כי זכויות מטד עדיפות לא בוארה כל צרכה. לא הובהר מי התקשר בעסקאות נוגדות: רמ"י? הנוטע? פרדס הגדוד? וביחס למי בדיוק זכותה של מטד עדיפה: ביחס לרמ"י? ביחס לקריית צאנז? מטד אינה מבארת טיעוניה, והטענה החוזרת היא שמטד רכשה זכויותיה בתום לב ובתמורה, ומשכך הן עדיפות על כל זכות נוגדת.

143. איני סבורה כי מטד יכולה להיחשב כמי שרכשה את זכויות הנוטע בתום לב ובתמורה, שעל כן זכויותיה עדיפות על זכויות נוגדות.
כאמור, מטד רכשה את כלל נכסי הנוטע בידיעה ברורה שהיא רוכשת נכסים בעייתיים, ואין כל ביטחון שרכישתם תניב פרי. היא גם הצהירה והתחייבה שלא לבוא בדרישות ובתביעות. ובאופן ספציפי בעניין המקרקעין הנדונים, מטד ידעה והובהר לה מפורשות שעמדת המינהל היא שהזכויות הרשומות אינן סוף פסוק, והן אינן מעידות על המהות. יתר על כן. על חלק מהמקרקעין בנויים מבנים שהקימה קריית צאנז, בהם בית חולים, בית מלון, מוסדות חינוך ובתי מגורים. מטד רכשה את המקרקעין בידיעה כי קיימים בהם מבני קבע רבים. ואם לא ידעה, עצמה עיניה מראות. גם מבנים אלו אמורים היו לעורר ספקות לגבי טיב הזכויות הקיימות.

144. רכישת מקרקעין בידיעה שקיים סיכון ממשי כי למרות הרישום אין כל זכות, ותוך הצהרה ברורה כי הרוכש נוטל על עצמו כל סיכון ומתחייב לא להגיש תביעות, אינה יכולה להיחשב כרכישה בתום לב, לצורך ביסוס עדיפות על זכות נוגדת. בנסיבות האמורות גם לא ניתן לטעון להסתמכות בתום לב על הרישום.

145. מאותם טעמים אין לקבל את הטענות הנוספות לעדיפות זכויות מטד בשל רכישה בחסות בית משפט או מכוח תקנת השוק.

סיכום ביניים
146. ביום 17.10.2001 ניתן פסק דין המורה על ביטול זכות החכירה הרשומה לטובת הנוטע ועל מחיקתה. פסק הדין ניתן בהסכמת הנוטע שהיתה צד להליך. פסק הדין שריר, קיים ומחייב. כל עוד פסק הדין בעינו עומד, אין להיעתר לתביעה בה מבוקש להורות שבניגוד לפסק הדין זכות החכירה לטובת הנוטע לא תימחק אלא תירשם על שם מטד.
די באמור כדי לדחות תביעה זו. מכאן לסוגיה הנוספת שבמחלוקת, משמעות החכירה הרשומה לטובת הנוטע. ולאור מסקנתי, אקצר.

סוגיה שלישית - זכויות הנוטע במקרקעין נושא התביעה
147. אין חולק כי בפנקסי רישום המקרקעין רשומה לזכות הנוטע חכירה ראשית. לכאורה, אם מטד רכשה את כל נכסי הנוטע, היא רכשה גם זכות זו. אלא שהנתבעים טוענים כי למרות הרישום, הלכה למעשה אין בידי הנוטע כל זכות, משכך מטד לא רכשה כל זכות, ואין לרשום את "האין – זכות" על שם מטד. טענה זו נחלקת לשתי טענות משנה:
ראשונה, כי הרישום שגוי שכן במסגרת הסכם 1934 העבירה הנוטע לפרדס הגדוד אינק כל זכויותיה היינו את זכות החכירה הראשית, ולא הותירה בידיה כל זכות.
שנייה, כי גם אם הסכם 1934 הוא הסכם חכירת משנה, בפועל מדובר בחכירת משנה החופפת במלואה לחכירה הראשית, כך שבידי הנוטע לא נותר דבר, ואין לרשום על שם מטד זכות ריקה מכל תוכן. בנוסף, בהסכם חילופי השטחים משנת 1963 הוסכם שזכויות החכירה במקרקעין תועבר למינהל (בתמורה לשטחים החלופיים) וגם לכן אין לרשום זכויות אלו על שם מטד.

148. טענות אלו משמען "תקיפה עקיפה" של פנקסי רישום המקרקעין. למעשה, תחת הליכה בדרך המלך, שהיא הגשת תביעה לשינוי המרשם, מנסים הנתבעים בדרך עקיפה, באמצעות התנגדות להעברת זכויות הנוטע למטד, להביא לשינוי הרישום. איני סבורה כי ניתן ללכת בדרך זו, ואין לטעון למחיקת זכות רשומה, אגב התנגדות להעברת הזכות מבעל הזכות לרוכש הזכות. ולטענות גופן.

טענה ראשונה – האם לנוטע זכות חכירה ראשית
149. המחלוקת בשאלה אם הנוטע היא בעלת זכות החכירה הראשית, יסודה במחלוקת לעניין תוכן הסכם 1934. הנתבעים טוענים שבהסכם זה המחתה הנוטע כל זכויותיה לפרדס הגדוד אינק, כעולה מלשון ההסכם, מההסדרים החוזיים שנקבעו בו, ממסמכים שהוחלפו בין הצדדים ובין גורמים נוספים, מהתנהגות הצדדים ומהתנהלות בפועל. התובעות טוענות שבהסכם זה ניתנה לפרדס הגדוד אינק חכירת משנה, כפי שכך מעיד רישום ארוך שנים, כעולה מתוכן ההסכם ולשונו, ומשורה ארוכה של מסמכים שנערכו טרם ההסכם ואחריו.
מאמץ רב, טיעונים, חקירות ומסמכים, הקדישו הצדדים להוכחת טענותיהם, כל צד כגרסתו. אני סבורה כי אין צורך להידרש לדברים.

150. מדובר במקרקעין מוסדרים. סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין קובע לאמור:
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 ."

מסעיף זה משמע שככלל, ביחס למקרקעין מוסדרים רישום בפנקסים מהווה "ראיה חותכת" לתוכנו. הוראה זו באה לבצר את אמינות המרשם, ולהשיג תכליות של ביטחון בזכויות רשומות, פומביות הרישום, וודאותו, יציבותו וסופיות הרישום של מקרקעין מוסדרים (ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ. אבו חמדה; ע"א 1559/99 צימבלר נ. תורג'מן; ע"א 7237/13 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוסטפא יאסין (עלי ערמוש) ז"ל). על רקע תכליות אלו קבעה הפסיקה שהאפשרות הקבועה בסעיף 125(א) הנ"ל, לשינוי המרשם לפי סעיפים 93 – 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין מוגבלת, יש לפרש סעיפים אלו בצמצום ומדובר במקרים חריגים שהם בבחינת "היוצא מן הכלל המעיד על הכלל" (ע"א 1445/11 אברהם מרטינז נ' איתן רילוב).

הפסיקה הכירה בדרך נוספת לתיקון המרשם, בנוסף לסעיפים 93 – 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, וזאת במקרים חריגים בהם בית משפט משתכנע שרישום בוצע לפי הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה, במרמה ואפילו בטעות שבתום לב (ע"א 371/85 פיליפ נ. רוזנברג). עם זאת, מדובר בנסיבות חריגות, ואין באפשרות זו שהיא חריגה ביותר כדי לפגוע בכלל הקבוע בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, לפיו רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה "ראיה חותכת" לתכנו.

עוד יש לזכור כי על המבקש לתקן את המרשם, הנטל להוכיח טענותיו ומדובר בנטל כבד (רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד ; ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים; ע"א 523/12 ג'מילה אסמאעיל נ' לשכת הסדר המקרקעין).

151. המקרקעין הנדונים עברו הליכי הסדר בשנת 1939, החל מאז ועד עצם היום הזה לא חל שינוי מהותי במרשם, הנוטע רשומה ברציפות והחל משנת 1939 כחוכרת ראשית, ופרדס הגדוד רשומה ברציפות החל משנת 1939 כחוכרת משנה (תחילה פרדס הגדוד אינק ואחר כך פרדס הגדוד בע"מ). הרישום האמור נעשה מכוח שטרות שמספריהם פורטו בנסח הרישום, ואלו נחתמו לפי שני הסכמים: הסכם 1932 בו רכשה הנוטע זכויות חכירה ממשלת פלשתינה בשטחים שונים, והסכם 1934 בו רכשה פרדס הגדוד אינק זכויות מהנוטע במקרקעין הנדונים.

משמעות טענת הנתבעים היא כי בניגוד למרשם לנוטע אין כל זכות, ובניגוד למרשם לפרדס הגדוד יש חכירה ראשית ולא חכירת משנה. אלא שהנתבעים לא הבהירו כיצד ומכוח איזה כלל משפטי ניתן לטעון טענות העומדות בניגוד למרשם. כיצד מתיישבות טענותיהם עם הכללים האמורים, וכיצד ניתן לטעון טענות הנוגדות לרישום המהווה ראייה חותכת לתכנו.

הנתבעים גם התעלמו כליל ממגבלת ההתיישנות.

152. די באמור כדי לדחות את הטענה שהרישום אינו משקף זכויות מהותיות ובהסכם 1934 העבירה הנוטע כל זכויותיה. כפי שכבר נאמר, במשך עשרות שנים איש לא נקט בהליך לשינוי הרישום. המינהל הודיע במספר הזדמנויות כי יפעל לתיקון הרישום, אך לא עשה כן. גם קריית צאנז לא פעלה לשינוי הרישום למרות האמור בחוזי החכירה עליהם חתמה. נראה שלא בכדי לא ננקט כל הליך לשינוי הרישום, וגם לנתבעים ברור שלא מתקיים חריג מהחריגים המאפשרים לתקנו.

וכל עוד הרישום בעינו עומד, זכאית מטד – כמי שרכשה את זכויות הנוטע - להירשם כבעלת הזכות.

טענה שנייה – מהות זכות החכירה הרשומה לטובת הנוטע
153. הנתבעים טוענים, לחילופין, שגם אם ייקבע שהנוטע היא בעלת זכות החכירה הראשית, אין לרשום זכות זו לטובת מטד, שכן בהסכם 1934 הועברו לפרדס הגדוד אינק כל הזכויות, ובידי הנוטע נותרה רק זכות רשומה ריקה מכל תוכן, "קליפה ריקה". ואין לרשום על שם מטד זכות חלולה. בתגובה טוענות התובעות שאין מדובר בזכות ריקה, הסכם 1932 הוא לתקופה של 99 שנה, הוא עתיד להסתיים בשנת 2031, במועד זה יסתיים גם הסכם 1934, ואזי תהא לנוטע (או למטד) הזכות לדרוש מהמדינה להאריך את תוקף הסכם החכירה הראשית כשעתה מדובר בחכירה רשאית ללא חוכרת משנה. לכך משיבה רמ"י, כי בנסיבות החוזה דנן, לא תהא למטד כל זכות לעתור להארכת חוזה החכירה והקרקע תוחזר למדינה.

154. איני מקבלת את טענות הנתבעים. הליך זה, עניינו העברת זכות רשומה מהנוטע למטד, אין מקום להידרש במסגרתו למהות ותוכן הזכות הרשומה. אם מדובר בזכות נעדרת כל תוכן של ממש, כי אז משמעות הדבר הוא שמטד רכשה זכות שאין מאחוריה דבר. מנגד, אם מדובר בזכות טובה, מטד רכשה זכות ממשית. ואולם, כל עוד הזכות רשומה, זכאית מטד להירשם כבעלת הזכות שרכשה, יהא תוכן הזכות אשר יהא ויהא מועד סיומה של הזכות אשר יהא.

155. טענה נוספת, באותו כיוון, היא שבמסגרת הסכם חילופי השטחים משנת 1963 וויתרה מרכז הקבלנים בשם פרדס הגדוד על מלוא זכויותיה במקרקעין, ואין לרשום על שם מטד זכויות עליהן וויתרה פרדס הגדוד ואשר בתמורה להן היא קבלה זכויות בשטחים החילופיים. בתגובה טוענות התובעות שפרדס הגדוד אינה בעלת דבר לוותר על זכויות בשם הנוטע, ואם ויתרה לא עשתה דבר, מה עוד שחסרה בהסכם חתימה שלישית.

156. מהטעמים שפורטו, איני מקבלת את הטענה כי הסכם חילופי השטחים מונע את רישום הזכות על שם מטד. עובדה היא שלמרות הסכם חילופי השטחים זכויות הנוטע לא נמחקו (לשם כך הוגשה המרצת הפתיחה). וכל עוד לא נמחקו הזכויות, אין למנוע ממטד להירשם כבעלת הזכות שרכשה.

סיכום ביניים
157. טענות הנתבעים הן טענות נגד הרישום בפנקסי רישום המקרקעין. למעשה, תחת הליכה בדרך המלך של תביעה לשינוי המרשם, מנסה רמ"י להביא לאותה תוצאה באמצעות סירוב להעברת זכויות הנוטע על שם מטד. אלא שבהיעדר עילה לשינוי המרשם אין גם עילה לסרב לדרישת מטד ויש לאפשר לה לרשום על שמה את הזכות שרכשה.
עם זאת, נוכח פסק הדין בהמרצת הפתיחה הקובע כי הזכות מבוטלת ותימחק, אין להיעתר לתביעה.

158. יוער ויודגש. המסקנה כי אילולא פסק הדין בהמרצת הפתיחה, מטד היתה זכאית להירשם כבעלת הזכות שרכשה, אין משמעה כי כנ"ר שגה עת נתן הסכמתו (בשם הנוטע) למחיקת הזכות הרשומה. מדובר בסוגיות נפרדות ובשאלות שונות. כאמור, הליך זה אין עניינו תביעה לביטול פסק הדין בהמרצת הפתיחה מחמת פגמים שנפלו בהסכמת הצדדים, כשם שאין עניינו תביעה למחיקת זכות הנוטע. אציין רק כי מעת הסכם 1934 חלפו עשרות שנים וחלו תמורות. בין היתר הצדדים התקשרו בהסכם חילופי השטחים, שכונת קריית צאנז הוקמה על המקרקעין, ומאות יחידות דיור נבנו בשטחים החלופיים (ראו גם עדות עו"ד קורן, כי אף שכנ"ר רואה עצמו מחויב להגן על נכסי החברה שבפירוק הוא לא עושה כן בכל מחיר אלא בודק גם זכויות מהותיות, עמ' 355 שורה 35 - עמ' 356 שורה 9).

סוגיה רביעית - התנהלות הצדדים לאחר הגשת התביעה, הליכי גישור ומשא ומתן
159. ביום 21.11.13 הוגשה התביעה. ביום 09.04.14 התקיים קדם משפט ראשון והצדדים הודיעו כי הם פונים להליך גישור. החל מאז ובמשך כשלוש שנים התקיימה בין הצדדים ובעיקר בין רמ"י לתובעות הידברות, תחילה במסגרת הליך הגישור ובהמשך במסגרת מו"מ בין הצדדים. כל אותה עת הצדדים עדכנו את בית משפט בדבר התקדמות המגעים ביניהם.
ביום 28.09.16 הגישו הצדדים הודעה משותפת לבית משפט בה כתבו כך:
"באי כוח הצדדים הגיעו למתווה פשרה מוסכם ביחס לתיק שבכותרת, הכפוף לאישור ועדת הפשרות העליונה ברשות מקרקעי ישראל, הצפויה להתכנס בשבועות הקרובים. בכפוף לאישור ועדת הפשרות העליונה, הצדדים ישלחו לבית משפט הנכבד תוך 3 חודשים הסכם פשרה מפורט למתן תוקף של פסק דין".

ואולם, מעת הגשת הודעה זו המדינה התמהמהה, עד שכחלוף כמעט שנה, ביום 01.08.17 היא הגישה לבית משפט הודעה שכותרתה "הודעת עדכון מטעם הרשות", בה כתבה כך:
"בהתאם להחלטת בית משפט...... מתכבד החתום מטה להודיע כי בסיומה של הפגישה אשר התקיימה.... הוחלט שאין בהצעת המגשרים כדי להוות בסיס להסדר בהליך שבכותרת, ולפיכך אין מנוס מניהול הליך זה לגופו".

160. התובעות דחו הודעה זו של רמ"י, טענו כי בחלוף תקופה כה ממושכת אין למדינה זכות לפרוש מהמו"מ, התנהלות המדינה נגועה בחוסר תום לב קיצוני, ויש להורות על אכיפת מתווה הפשרה כפי שגובש. המדינה טענה שבין הצדדים לא גובש כל הסכם, ולאחר חשיבה נוספת, התייעצויות ודיונים ממושכים, הוחלט כי אין מקום להמשך ההידברות, ויש לחזור להכרעה שיפוטית.

161. המחלוקות בין הצדדים מחייבות הכרעה בשלוש סוגיות נפרדות: ראשונה אם בין הצדדים נקשר הסכם פשרה מחייב, שנייה אם המדינה ניהלה את המו"מ עם התובעות בחוסר תום לב, שלישית, בהנחה שהתשובה לשאלה השנייה היא חיובית, מה הסעד העומד לתובעות בגין כך.

טרם דיון בשלוש סוגיות אלו, יש להידרש להסכם הפשרה שלאכיפתו עותרות התובעות. כפי שיפורט, הסכם זה לא הוצג ותכנו לא נחשף.

מתווה הפשרה
162. וכך אירע. לאחר שהמדינה הודיעה כי אינה רואה מקום להמשך הידברות ביקשו התובעות וקיבלו היתר לתיקון תביעתן. בכתב התביעה המתוקן הוסיפו התובעות טענות וסעדים בגין כישלון המו"מ, לרבות סעד של אכיפת מתווה הפשרה שגובש. עם זאת, אף שהתובעות טענו שבין הצדדים התגבש הסכם מחייב, ואף שהן טענו שעל בית משפט להורות על אכיפת המתווה, המתווה עצמו לא צורף לכתב התביעה וגם פרטיו לא נחשפו. וגם בתצהירי העדות הראשית שהגישו הצדדים, מתווה הפשרה לא הוצג ופרטיו לא גולו. עם זאת, התובעות טענו כי אין בכך כדי למנוע מתן סעד של אכיפה.

וכך, ההליך כולו התנהל מבלי שמתווה הפשרה הוצג ומבלי שתוכנו הובא לידיעת בית משפט, ככל הנראה תחת הבנת התובעות שמדובר בהסכם חסוי שאין להביאו לידיעת בית משפט. ואולם לאחר שהעידו מרבית העדים, טרם ישיבת ההוכחות האחרונה, הגישו התובעות בקשה לחשיפת מתווה הפשרה (בקשה 85). בקשה זו נדחתה על ידי בשל מספר נימוקים שפורטו בהחלטה (פרוטוקול הדיון מיום 01.03.20).

163. התוצאה היא שמתווה הפשרה שלאכיפתו עותרות התובעות, לא הוצג.
ואולם, התובעות טוענות שעיקרי המתווה ידועים שכן במסגרת העדויות נחשפו כל הפרטים המהותיים של המתווה, ולפיו התובעות יקבלו זכויות בחלק מהמקרקעין נשוא ההליך ששווין עשרות מיליונים של שקלים.

איני מקבלת כי תוכנו של מתווה הפשרה נחשף בבית משפט, אין די באמירה כללית כי הוסכם על מתן זכויות בחלק מהמקרקעין הנדונים ששווין עשרות מיליונים של שקלים. מדובר בפרטים דלים מאוד שאין בהם כדי להבהיר מה מהות ההסכם בו דובר. המסקנה היא שאת הסוגיות שבמחלוקת יש לבחון מבלי שתוכן מתווה הפשרה מצוי בפני בית משפט.
עם זאת, כפי שיובהר, אין לכך משמעות, שכן על שני הצדדים מוסכם שמתווה הפשרה היה כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה של רמ"י, שאישור זה לא ניתן, ושהאישור לא ניתן שכן המתווה כלל לא הובא לדיון בוועדות פשרות עליונה ברמ"י לאחר שהתגבשה דעה שאין לסיים את ההליך בפשרה.

אלו הנתונים על יסודם יש לבחון את טענות הצדדים.

האם בין הצדדים נקשר הסכם פשרה מחייב
164. כאמור, ביום 01.08.17 הגישה הפרקליטות הודעה לבית משפט לפיה אין מקום להמשיך בהליך הגישור, ואין מנוס מניהול ההליך לגופו. השתלשלות האירועים שקדמה להודעה זו פורטה בתצהירה של עו"ד ליאורה חביליו, פרקליטת מחוז תל אביב אזרחי, שהחלה לכהן בתפקיד זה בחודש אפריל 2015. ואלו עיקרי הדברים (נ/9).

165. ביום 08.12.16 פנתה מנהלת מחלקת מקרקעין בפרקליטות מחוז תל אביב אזרחי לעו"ד חביליו וביקשה לקבל המלצתה למתווה הפשרה המתגבש בתיק. לפנייה זו צורפה המלצת הפרקליט המטפל בתיק וכן המלצת מנהלת המחלקה, צוין גם כי ישנן הסתייגויות של המחוז מהמתווה המתגבש. אותה עת דובר על מתווה לפשרה, לא על הסכם מפורט. בהמשך לפנייה הועבר חומר נוסף והתקיימו התייעצויות, שלאחריהם סברה עו"ד חביליו שאין להמליץ על המתווה המוצע, מאחר ואין לתובעות כל זכויות במקרקעין ודין התביעה להידחות מכל וכל. עם זאת, נוכח המאמצים והזמן הרב שהושקעו בקידום פשרה בתיק, מצאה עו"ד חביליו לערב גם את המשנה לפרקליט המדינה לעניינים אזרחיים. התקיימו עוד דיונים בהם השתתפו גורמים בכירים בפרקליטות וברמ"י, וגם ב"כ התובעות זומן כדי לשמוע את עמדתו. בסופו של דבר הוחלט שאין לקדם את הפשרה, ובהתאם לכך, הוגשה לבית משפט ההודעה האמורה מיום 01.08.17.
זו תמצית הדברים שבעיקרם אינם במחלוקת.

166. התובעות טוענות שהמגעים בין הצדדים הבשילו להסכם מחייב שתוכנו מוסכם על הצדדים, וכל שנותר הוא קבלת אישור וועדות פשרות עליונה ברמ"י. המדינה לא היה רשאית להוסיף תנאי חדש של קבלת המלצת פרקליטת המחוז, בעיקר כאשר המצג שהוצג לתובעות לכל אורך הדרך היה כי הפרקליט המטפל בתיק מוסמך לאשר את המתווה בשם הפרקליטות. בפועל לאור עמדת פרקליטת המחוז השוללת את מתווה הפשרה, המתווה לא הובא לאישור וועדת פשרות עליונה, ובכך חרגה רמ"י מהמתווה המוסכם והמצג שהוצג.

167. הטענה לחוסר תום לב בניהול מו"מ תיבחן בסמוך. ענייננו עתה בשאלה אם בין הצדדים נקשר הסכם פשרה מחייב, והתשובה לכך היא שלא גובש כל הסכם מחייב. מסקנה זו מתבקשת ללא צורך בעיון במתווה הפשרה (שלא הוצג), שכן גם התובעות מודות שמתווה הפשרה היה כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י ואישור זה לא ניתן. גם אם התובעות הופתעו מהצורך בקבלת המלצת פרקליטת המחוז, הן ידעו והדבר הובהר להן במפורש, שכל פשרה מחייבת אישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י. גם בהודעה המשותפת שהגישו הצדדים לבית משפט, בה הודיעו כי גובש מתווה מוסכם, נכתב שהמתווה כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י.

ואם נדרש אישור וועדות פשרות עליונה ברמ"י, כך עוד לא ניתן אישור אין לרמ"י גמירות דעת להתקשר עם התובעות בכל הסכם שהוא (ראו בדומה ע"א 8361/09 דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בע"מ נ' מפקד כוחות צה"ל באזור יהודה ושומרון; ע"א 979/17 סלע חברה למוצרי בטון בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל; "עניין סלע").

168. אישור וועדות פשרות עליונה ברמ"י אינו דבר של מה בכך, מדובר באישור משמעותי, ודאי עת לטענת הצדדים מדובר בפשרה ששוויה עשרות מיליונים של שקלים. עו"ד חביליו צירפה לתצהירה הנחיות ונהלים החלים על אישור עסקה דוגמת מתווה הפשרה בו דובר, והבהירה כי נהלים והנחיות אלו קובעים הליך מובנה וסדור לשם אישור הסדרי פשרה בפרקליטות וברמ"י, ובהתאם להם המתווה בו דובר חייב קבלת אישור וועדות פשרות עליונה ברמ"י (הנחיית היועץ המשפטי לממשלה לעניין פשרה בתביעה שהמדינה צד לה, הנחייה מס' 60.1-002 (60.118); הוראת החשב הכללי של משרד האוצר שעניינה מדרג סמכויות לאישור פשרות והסדרי חוב, הוראת תכ"ם מס' 3.3.0.6.1); נוהל רמ"י לגבי הליכים משפטיים שרמ"י צד להם, נוהל 9.4.2000); נספחים 1 – 3 לתצהיר עו"ד חביליו).
ואם וועדת פשרות עליונה לא נדרשה לאישור המתווה נוכח ההתנגדות לו, לא ניתן לטעון כי בניגוד לנהלים ולהנחיות, הצדדים התקשרו בהסכם מחייב.

169. טוענות התובעות כי הדרישה לקבלת המלצת פרקליטת המחוז, היתה דרישה חדשה ולא צפויה, והיה על רמ"י להביא את המתווה לאישור וועדת פשרות עליונה על אף התנגדות פרקליטת המחוז. אין לקבל טענה זו. גם אם התובעות לא היו מודעות לצורך בקבלת המלצת פרקליטת המחוז, אין זה אומר כי על רמ"י לפעול בניגוד לעמדת פרקליטת המחוז. פרקליטת המחוז מתוקף סמכותה אחראית לתיקים שבאחריותה, והחלטתה לבחון את מתווה הפשרה ולהביע עמדתה לגביו, אינה יכולה להיחשב חריגה מהמתווה המוסכם.

170. נימוק נוסף המחזק את מסקנה זו, הוא שאין מחלוקת כי מה שגובש עד אותה עת היה מתווה לפשרה, טיוטה מוסכמת טרם גובשה. התובעות עצמן כותבות בסיכומיהן שהצדדים גיבשו מתווה לפשרה ונותר עוד לנסח "הסכם מפורט" (סעיף 190 לסיכומי התובעות). כל עוד לא גובש נוסח סופי ומוסכם, לא ניתן לטעון כי נקשר חוזה מחייב.

171. מכל האמור, הטענה כי בין הצדדים נקשר הסכם פשרה מחייב, נדחית.

האם המדינה הפרה את החובה לנהל את המו"מ עם התובעות בתום לב
172. הטענה לניהול מו"מ בחוסר תום לב היא שונה ונפרדת, והיא מכוונת נגד החלטת המדינה לא להמשיך בהליכי הידברות. התובעות טוענות שכחלוף יותר משלוש שנות משא ומתן, שתחילתו בגישור והמשכו במו"מ בין הצדדים, המדינה לא היתה רשאית לפרוש מהמשא ומתן, והטענה שעמדת הפרקליטות השתנתה ועתה הוחלט שאין מקום לפשרה, נגועה בחוסר תום לב מוחלט.

173. הגעתי למסקנה כי הצטברות הנסיבות דנן היא חריגה, ואכן, כטענת התובעות, ההחלטה לפרוש מהמשא ומתן, אינה מתיישבת עם דרישת תום הלב בניהול מו"מ.

174. טרם אנמק מסקנתי אדגיש. עדותה של עו"ד חביליו מקובלת עלי במלואה, מקובל עלי כי מי שניהל עם התובעות את המו"מ נהג עמן ביושר לב, כשם שמקובל עלי כי מי שהחליט על הפסקת המו"מ וחזרה לבית משפט עשה כן ביושר לב, משיקולים ענייניים ולאור הערכה מחודשת של סיכון/סיכוי בתיק.

על כן לצורך בחינת סוגית תום הלב, נקודת המוצא היא שמי שקיבל את ההחלטות בתיק עשה כן על פי מיטב הכרתו ומצפונו. אלא שאין די בכך, ובמכלול הנסיבות בהליך זה (שהן חריגות) ההחלטה על הפסקת כל מו"מ פגעה באופן לא סביר בציפיות לגיטימיות וסבירות שנוצרו אצל התובעות, ופגיעה זו נחשבת כחוסר תום לב. אפרט.

175. אין צורך לומר שהחובה לנהל משא ומתן לחוזה בתום לב, אין פרושה שכל משא ומתן מסתיים בחוזה. הדרישה לנהוג בתום לב גם אינה אוסרת על צד לפרוש ממשא ומתן אפילו בשלבים מתקדמים (ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ. להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל).
עם זאת, כשם שההתנהלות בעת ניהול המשא ומתן צריכה להיעשות בתום לב, כך גם פרישה ממשא ומתן צריכה להיות להיעשות בתום לב. תום לב בהקשר זה הוא בין היתר התחשבות בציפיות לגיטימיות וסבירות שנוצרו אצל הצד האחר. על כן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת קשר חוזי, מצופה להציג נימוק ברור ומשמעותי יותר להצדקת הפרישה מהמשא ומתן והפגיעה בציפיות שנוצרו אצל הצד האחר (ע"א 416/89 משה (גלר) גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ; ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר; ע"א 8143/14 יוסף חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ; עניין סלע הנ"ל).

176. הכללים האמורים גובשו בפסיקה ביחס למשא ומתן לכריתת חוזים עסקיים. בענייננו מדובר במשא ומתן שנועד לפתור סכסוך משפטי (להבחנה בין משא ומתן שנועד לפתור סכסוכים ובין משא ומתן שנועד לקבלת החלטות עסקיות, ראו מאמרם של עלי בוקשפן וחנן גולדשמידט, על משא ומתן וחוק החוזים: סעיף 12 לחוק החוזים בראי גישות תאורטיות בתחום המשא ומתן, ספר שמגר, חלק שלישי, עמ' 215). עם זאת, אותם כללים שנקבעו לשם הגנה על אינטרסים של הסתמכות, ציפייה, אמון, והוגנות, חלים גם על משא ומתן לשם פתרון סכסוך משפטי (ראו במאמרם הנ"ל של בוקשפן וגולדשמידט בעמ' 227). החובה לנהל את הליך הגישור בתום לב קבועה גם בתקנות בתי המשפט (גישור), תשנ"ג-1993, בהן נקבע כי "בעלי הדין מחויבים לנהוג במהלך הגישור בהגינות ובתום לב" (תקנה 6(1) לתקנות הגישור; ראו גם רע"א 5273/19 דוד אביבי נ' רפאל אסולין).

177. כדי לבחון אם המדינה הפרה חובתה לנהוג בתום לב, יש לבחון את הנסיבות.
המדינה החליטה על הפסקת המו"מ כחלוף יותר משלוש שנות הידברות. היתה זו הידברות אינטנסיבית, תחילתה בהליך גישור ממושך בסיומו ניתנה הצעת מגשר (שלא היתה מקובלת על הצדדים) והמשכה במו"מ ישיר. הליך הגישור כלל לא פחות מ – 23 ישיבות, שנפרסו על פני עשרות שעות, להן יש להוסיף תכתובות ושיחות טלפון רבות. בהליכים השתתפו גורמים בכירים ביותר בפרקליטות וברמ"י. כל אותה עת הצדדים שבו ועדכנו את בית משפט כי המגעים הולכים ומתקדמים, ניתנה הצעת מגשר, הצדדים דנים בהצעות נוספות, נחוץ לצדדים עוד מעט זמן והמגעים הולכים ומתקדמים. ביום 28.09.16 הוגשה ההודעה המשותפת בדבר גיבוש מתווה פשרה מוסכם כפוף לאישור וועדות הפשרות ברמ"י (סעיפים 81 – 108 לתצהיר טביביאן).
ואחר כל אלו, נערכה בפרקליטות הערכה מחודשת של המצב המשפטי והוחלט שאין הצדקה לכל פשרה שהיא. החלטת המדינה לפרוש מהמו"מ לא באה על רקע עובדות או נסיבות חדשות שהתגלו ולא היו ידועות עד אז. גם לא על רקע שינוי מצב משפטי. המדינה גם לא החליטה להפסיק את ההידברות על רקע המתווה הספציפי שגובש או סברה שהפשרה המדוברת אינה לטעמה, ההבנה שהתגבשה היתה שאין מקום לכל הסדר, על כן לא נעשו ניסיונות לבדוק מתווים חלופיים. וכך הבהירה עו"ד חביליו את עמדת המדינה:
"מבחינתי כגורם המקצועי שאמון על ניהול התיק הזה, דינה של התביעה הזו להידחות. זו עמדתנו הברורה.... אם פס"ד חלוט יקבע שיש לו זכויות מגיע לו. אין לי בעיה. אבל כל עוד זה לא כך, אנו לא יכולים לתת שקל כתשלום עבור התביעה הזו" (פרוטוקול הדיון מיום 10.09.17).

178. אלא שבשלב זה כבר התגבשו אצל התובעות ציפיות סבירות ולגיטימיות, כי שני הצדדים בודקים ברצינות, ובנפש חפצה פתרון מוסכם, שייתר הכרעה בהליך. גם אם טרם גובש הסכם סופי, מתווה מוסכם כבר גובש, כאמור בהודעה המוסכמת שהוגשה לבית משפט. בשלב זה, הפסקת כל הידברות, והחלטה שאין כל מקום לכל הסדר, היא החלטה שאינה לוקחת בחשבון ציפיות לגיטימיות של הצד האחר. מכאן חוסר תום הלב.

179. טוענת המדינה בסיכומיה כי אם תתקבל התביעה, הדבר יגרום לאפקט מצנן והמדינה תימנע מלפנות להליכי גישור. איני מקבלת טענה זו. איני באה לומר כי אסור למדינה (כמו לכל בעל דין אחר) לשוב ולשקול את סיכוייו וסיכוניו בהליך. זכותה וחובתה של המדינה לבחון עצמה כל העת ולוודא כי היא נוהגת באחריות ובזהירות כלפי הגוף אותו היא מייצגת.

עם זאת, הנסיבות בפני חריגות. בין הצדדים נוהל משא ומתן ממושך על פני יותר משלוש שנים. בכל אותן שנים התקיימה הידברות רציפה ואינטנסיבית. במו"מ הממושך נטלו חלק גורמים מוסמכים ובכירים. לאורך כל העת הצדדים שבו והודיעו לבית משפט כי נחוץ זמן וההידברות מתקדמת לכיוון של הסדר. הצדדים כבר הודיעו לבית משפט כי גובש ביניהם מתווה מוסכם כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י. ואחר כל זאת, אף שדבר לא השתנה, אף שלא חל כל שינוי במצב המשפטי או העובדתי, החליטה המדינה כי היא חוזרת בה מכל ההבנות, משנה גישתה ועתה עמדתה היא שאין מקום לכל הסדר שהוא, היינו הפרישה אינה על רקע אי הסכמה למתווה בו דובר אלא על רקע שינוי גישה והחלטה שאין מקום לכל פשרה שהיא.

נסיבות אלו הן חריגות, ולא ניתן להתעלם ממשקלן המצטבר.

180. מכל האמור, מסקנתי היא שהחלטת המדינה לפרוש מהמשא ומתן נעשתה תוך התעלמות מציפיותיהן הסבירות והלגיטימיות של התובעות, ומשכך היא נחשבת כפרישה חסרת תום לב.

אלו סעדים עומדים לתובעות עקב הפרת חובת תום הלב
181. מכאן לשאלת הסעד. התובעות טוענות שיש להורות על אכיפת מתווה הפשרה שגובש שכן המו"מ בין הצדדים הגיע לשלב מתקדם ורק פרישה חסרת תום לב של המדינה מנעה את שכלול המתווה להסכם. התובעות מסתמכות לעניין זה על הלכת קל בניין (ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ. ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ; "הלכת קל בנין"), והפסיקה שניתנה בעקבותיה.

182. הכלל הרגיל הוא שהפרת החובה לנהל מו"מ בתום לב מצמיחה לנפגע זכות לקבלת פיצוי הסתמכות (פיצויים שליליים) המשקפים את הנזק שנגרם עקב ניהול המו"מ. הלכת קל בנין קבעה כי ייתכנו מקרים חריגים בהם יהא זה מוצדק לפסוק לנפגע פיצויי קיום (פיצויי אכיפה), אולם זאת רק במקרים חריגים כאשר המשא והמתן בין הצדדים הגיע לשלב כזה שתוכנו של ההסכם שגובש ידוע, תנאיו הוסכמו במלואם, ורק בשל חוסר תום הלב בו נהג אחד הצדדים, המשא והמתן לא הבשיל לחוזה מחייב ( ע"א 9073/07 מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ). הסעד לו עותרות התובעות חריג אף יותר, שכן הן אינן תובעות פיצויי קיום, אלא אכיפה בעין.

183. איני רואה לפסוק לתובעתו סעד חריג זה. איני סבורה כי החלטת המדינה לפרוש מהמו"מ נגועה בחוסר תום לב כה קיצוני, וגם לא שוכנעתי כי בין הצדדים גובש הסכם סופי ומחייב שרק התנהלות חסרת תום לב מטעם המדינה מנעה כריתתו. כפי שכבר נאמר, בין הצדדים לא נקשר הסכם מחייב, ומה שגובש היה רק מתווה מוסכם שיש לנסחו להסכם מפורט והוא כפוף לאישור וועדת פשרות עליונה ברמ"י. אין כל וודאות שאישור כזה אכן היה ניתן.
זאת ועוד, מתווה הפשרה לא הוצג ותוכנו לא נחשף. לא ניתן לאכוף הסכם עלום שפרטיו אינם ידועים. לבסוף. אף שקריית צאנז נתבעת בהליך זה, היא לא נטלה חלק במגעים לפשרה, אך הודיעה כי תתנגד לכל הסכם שיפגע בזכויותיה. מתווה הפשרה לא ידוע על כן לא ניתן לדעת אם יש ממש בחששה של קריית צאנז. גם לכן אין להורות על אכיפת הסכם שעלול לפגוע בזכויות של צד שלישי.

184. מכל הנימוקים האמורים, מקרה זה אינו בא בגדר אותם מקרים חריגים בהם ייפסקו לנפגע פיצויי קיום, ודאי לא אכיפה בעין, והתובעות זכאיות לפיצויי הסתמכות שישקפו את הנזק שנגרם להן עקב ניהול המו"מ.

שיעור הנזק
185. התובעות העמידו את הנזקים שנגרמו להם על סכום של 1 מיליון ₪. טרם אבחן את הטענות אני מוצאת להעיר כי למרות סכום התביעה, לא עלתה כל טענה, אף לא בסיכומים, להיעדר סמכות עניינית. טביביאן פירט בתצהירו את הנזקים הנטענים כדלקמן:

עלות מאות שעות עבודה של מטד ושל באי כוחה בגין הליך הגישור ובכלל זה השתתפות ב - 23 ישיבות גישור, הכנה לישיבות אלו, שיחות טלפוניות בין המגשר לצדדים, חילופי מכתבים הכנת מסמכים ועוד. בנוסף, רכישת שירותים ממומחים ויועצים בנושא שמאות מקרקעין, מיסוי, מודד, ייעוץ בתשלום עם בכירים במינהל ובלשכות רישום המקרקעין בנתניה, תשלום למגשר ולעורכי דין שליוו את מטד בהליך הגישור, סה"כ 739,750 ₪ בתוספת מע"מ. לביסוס הסכומים הנטענים צירף טביביאן לתצהירו טבלה מרכזת וכן חשבוניות תשלום (סעיפים 130 – 133 לתצהיר טביביאן ונספח 72 לתצהיר).

סכום נוסף של 345,000 נתבע בגין שעות עבודה שהשקיעו אנשי מטד בניהול הגישור והמו"מ, לפי 2 אנשים שהשקיעו כל אחד 230 שעות בעלות של 80 ₪ לשעה, וכן השעות שטביביאן עצמו השקיע, מוערך ב – 690 שעות לפי 500 ₪ לשעת עבודה (סעיף 134 לתצהיר טביביאן).

נזקים נוספים נגרמו בגין חלוף הזמן בין היתר אבדן תשואה מהמקרקעין.
סה"כ מעמידה מטד נזקיה לצרכי אגרה על סכום של 1 מיליון ₪.

186. המדינה טוענת שאין לחייבה בתשלום פיצויים שכן בידוע כי לא כל הליך גישור או מו"מ מסתיימים בהסדר. גם למדינה נגרמו הוצאות בגין הליך הגישור וניהול המו"מ בין הצדדים, חיוב המדינה בפיצוי התובעות עלול לגרום לאפקט מצנן שימנע מהמדינה לפנות לגישור, ההוצאות הנתבעות הן בסכום גבוה מאוד העולה משמעותית על סכומים שנהוג לפסוק בגין הוצאות משפט.

ובכל מקרה, התובעות לא הוכיחו את ההוצאות הנטענות. לגבי מרבית החשבוניות אין ראייה כי ההוצאה קשורה להליך הגישור או המו"מ ולא לניהול התביעה עצמה, חלק מהחשבוניות אינן מופנות למטד אלא לחברה אחרת, אין כל ראייה להערכות הסכומים שהשקיעה מטד עצמה בהליך הגישור, והנזק היחידי שהוכח הוא התשלום למגשר.

187. הטענה כי לא כל מו"מ מסתיים בהסדר נכונה כמובן, אולם כמפורט לעיל, התנהלות המדינה אינה יכולה להיחשב כניהול מו"מ בתום לב. מנימוק זה עליה לפצות את התובעות על נזקיהן.

188. אשר לסכום הנתבע. טביביאן פרט בתצהירו את כלל הוצאותיו וצרף מסמכים לביסוס הסכומים. טביביאן לא נחקר בעניין זה כלל, וטענותיו לא נסתרו. עם זאת, עדין יש לבחון אם הטענות הוכחו כנדרש.

בכל הקשור לפיצוי בגין עלות שעות העבודה שהשקיעו אנשי מטד, טביביאן ושני עובדים נוספים, בהעדר ראייה לסתור אני מקבלת את עדות טביביאן והערכותיו. על כן הסכום הנתבע, 345,000 ₪ הוכח כנדרש.

בכל הקשור לעלות העסקת יועצים ומומחים. מטבע הדברים, תוכן המגעים בין הצדדים לא הובא לידיעת בית משפט, אולם על פני הדברים, מדובר ביועצים רלוונטיים למו"מ בין הצדדים (כגון יועצי מס, יועצים בעניין ניהול מו"מ, שמאי, מודד ועוד). טוענת המדינה כי יתכן ומדובר בייעוץ הקשור בניהול התביעה עצמה ללא קשר להליך הגישור. אכן כן, אולם בהיעדר ראייה לסתור וככל ועל פניו החשבונית נחזית להיות רלוונטית, לא נשללה טענת טביביאן כי ההוצאה קשורה להליכי הגישור והמשא ומתן. עם זאת, ככל וצורפו חשבוניות הממוענות לגורם שלכאורה אינו קשור להליך, בהעדר כל הסבר בתצהיר, אין מקום להכיר בהוצאה הנטענת שכן היא לא הוכחה במידה מספקת.

189. על רקע האמור, אלו מסקנותיי:
- 2 חשבוניות בסכום כולל של 34,000 ₪ כולל מע"מ בגין תשלום שכ"ט. הסכום לא הוכח. מדובר בשתי חשבוניות הממוענות לחברה בשם אופרה על הים, לא ברור מה קשר יש לחשבוניות אלו להליך דנא, וטביביאן אינו נותן לכך כל הסבר בתצהיר.
- 2 חשבוניות בסכום כולל של 7,942 ₪ כולל מע"מ בגין ייעוץ בנושא מיסוי. הסכום הוכח. מדובר בחשבוניות הממוענות לאדר נדל"ן והשקעות בע"מ (שמה החדש של מטד), מתאריכים רלוונטיים (03.05.15, 30.08.16). אמנם בחשבוניות לא פורט בגין מה ניתן השירות, אולם בהעדר חקירה, לא נשללה טענת טביביאן כי מדובר בייעוץ בנושא מיסוי הרלוונטי לגישור או למו"מ בין הצדדים.
- חשבונית בסכום של 47,200 ₪ כולל מע"מ בגין ייעוץ שמאי. הסכום הוכח. מדובר בחשבונית מיום 08.07.14 הממוענת למטד. התאריך תואם למועד הגישור, הייעוץ רלוונטי להליך ובהעדר חקירה לא נשללה טענת טביביאן כי מדובר בהוצאה בגין הליך הגישור.
- 2 חשבוניות בסכום כולל של 19,824 ₪ ₪ כולל מע"מ בגין ייעוץ עם יו"ר המינהל לשעבר. הסכום הוכח. מדובר בחשבוניות הממוענות למטד מתאריכים רלוונטיים (19.05.15, 17.08.14), בהעדר חקירה, לא נשללה טענת טביביאן שמדובר בייעוץ רלוונטי להליך הגישור.
- חשבונית בסכום של 1,180 ₪ כולל מע"מ בגין מדידות בשטח המקרקעין. הסכום הוכח. מדובר בחשבוניות מיום 19.10.14, היא ממוענת למטד, וניתנה בגין מדידות בחלקה 2 (אחת מהחלקות הנדונות). בהעדר חקירה, לא נשללה טענת טביביאן כי מדובר בשירות רלוונטי לגישור.
- 13 חשבוניות בסכום כולל של 36,935 ₪ כולל מע"מ, בגין תשלום למגשר. מוסכם כי הסכום הוכח.
- חשבונית בסכום של 1,947 ₪ כולל מע"מ בגין ייעוץ בנושא טאבו. הסכום הוכח. מדובר בחשבונית מיום 12.08.14, היא ממוענת למטד וניתנה בגין ייעוץ. בהעדר חקירה, לא נשללה טענת טביביאן כי מדובר בשירות רלוונטי לגישור.
- 4 חשבוניות בסכום כולל של 46,800 ₪ ₪ כולל מע"מ בגין תשלום שכ"ט. הסכום לא הוכח. מדובר בחשבוניות הממוענות לחברה בשם אופרה על הים, לא ברור מה קשר יש לחשבוניות אלו להליך דנא, וטביביאן אינו נותן לכך כל הסבר בתצהיר.
- 9 חשבוניות בגין תשלום שכ"ט עו"ד למשרד ש. הורביץ, ב"כ התובעות בהליך זה בסכום כולל של 321,949 ₪ כולל מע"מ. הסכום הוכח. המדינה טוענת שמאחר והסכם שכ"ט לא הוצג, לא ניתן לדעת אם מדובר בתשלומים ששולמו בגין הליך הגישור והמו"מ או בתשלומים שהיו משולמים בכל מקרה בשל ייצוג התובעות בהליך על ידי באי כוחן. איני מקבלת טענה זו. כאמור, טביביאן לא נחקר על טענתו כי מדובר בהוצאה הקשורה בקיום הליך הגישור או ניהול המו"מ, ובנסיבות אלו, טענתו כי התשלומים שולמו בגין הליכים אלו לא נסתרה.
- מאותו נימוק הסכום הנוסף, 351,000 ₪ כולל מע"מ תשלום שכ"ט נדחה שטרם שולם, הוכח.

190. לסיכום, התובעות הוכיחו את ההוצאות הבאות: 345,000 ₪ עלות עובדי מטד וטביביאן, וכן עלות ייעוץ לרבות שכ"ט עו"ד ומומחים נוספים: 787,977 ₪, סה"כ 1,132,977 ₪. התובעות העמידו תביעתן על סכום של 1 מיליון ₪ בלבד, על כן סכום זה הוכח במלואו.
בסכום זה תישא רמ"י לבדה, שכן היא זו שניהלה עם התובעות את הליך הגישור ולאחריו את המו"מ לפשרה.

התוצאה
191. התוצאה היא שהתביעה נגד נתבעים 2 – 7 נדחית במלואה.
התביעה נגד נתבעת 1 (רמ"י) מתקבלת בחלקה, ואני מחייבת את רמ"י לשלם לתובעות סכום של 1 מיליון ₪.

192. אשר להוצאות.

בכל הקשור לנתבעים 1, 3, 7 (רמ"י, כנ"ר ורשם המקרקעין), נתבעים אלו יוצגו יחד על ידי הפרקליטות. בהינתן שחלקה הארי של התביעה נגד רמ"י נדחתה והתביעה נגד כנ"ר והרשם נדחתה במלואה, מן הראוי היה לחייב את התובעות בהוצאות נתבעים אלו. עם זאת, בהתחשב בכך שהן לרמ"י הן לכנ"ר תרומה למצב שנוצר, עת פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה לא קוים ואף לא נרשמה בגינו הערה, אין מקום לחיוב בהוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו. הרשם יוצג בהליך זה על ידי הפרקליטות על כן לא נגרמו לו הוצאות נוספות.

אשר לנתבע 2, המפרק. התביעה נגד המפרק נדחתה, והוא זכאי להוצאות. בהתחשב בכך שהמפרק ייצג את עצמו אני מוצאת לפסוק הוצאות על הצד הנמוך בסכום של 20,000 ₪.

אשר לנתבעים 4 – 6, קריית צאנז. התביעה נגד קריית צאנז נדחתה והיא זכאית להוצאות. במכלול הנסיבות ובהתחשב בכך שגם לקריית צאנז תרומה לכך שהמרשם אינו משקף את המצב בשטח, אני מוצאת להעמיד את ההוצאות על סכום של 40,000 ₪.

כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

מזכירות מתבקשת לשלוח לצדדים עותק פסק הדין.

ניתן היום, י' אלול תשפ"א, 18 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.