הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 25973-09-11

בפני
כבוד ה שופטת איריס רבינוביץ ברון

תובעים

1.ישראל מרגלית
2.טל עומר
3.מזל משולם

נגד

נתבעים

1.הקרן הקיימת לישראל בע"מ
2.דן כוכבי
3.יהונתן כוכבי
4.צביה כוכבי
5.דוד כוכבי
6.ערן כוכבי
7.מירן להט

פסק דין

מבוא
לפני תביעה של התובעים לסעדים כנגד הקרן הקיימת לישראל וכן כנגד הנתבעים הנוספים וזאת בקשר למקרקעין הידועים כחלקה 280 בגוש 3568 ברחובות (להלן : "החלקה").
התובעים עותרים למתן פסק דין שיורה לנתבעת 1 להקצות לתובע 1 ו/או לתובעות 3-2 את מלוא הזכויות בחלקה בשני חוזים עירוניים מהוונים כאשר בכל חוזה ניתן יהיה לנצל את מחצית ממלוא קיבולת הבנייה על החלקה במועד הנפקת חוזה החכירה העירוני על ידי הנתבעת 1 וכן להורות לנתבעת 1 ולנתבעים 4-2 לחתום על הסכמי חכירה כאמור.
עוד עותרים התובעים להורות לנתבעים 7-2 למלא אחר כל תנאי מוקדם לשם חתימה על חוזה חכירה כאמור לעיל ולמלא כל דרישה כפי שתקבע על ידי בית המשפט ו/או בהתאם להוראות המינהל אשר יאושרו על ידי בית המשפט (כגון הריסת מבנים שנבנו על החלקה ללא היתר ו/או הפסקת שימוש ו/או חתימה על מסמכים כמקובל אצל הנתבעת 1 או כל תנאי אחר שיורה בית המשפט) וכן לתת כנגד הנתבעים 7-2 צווים למלא אחר כל התנאים המוקדמים הללו ולהורות כי כל אחד מהנתבעים 7-2 שלא יקיים תנאי מוקדם כאמור יפצה את התובעות על נזקיהן בשיעור של 15,000 ₪ לחודש והכל על מנת שהתובעים יוכלו לממש את מלוא הזכויות במחצית החלקה.
הנתבעים התגוננו מפני התביעה.
תחילה הוגשה התביעה על ידי מר ישראל מרגלית (להלן: "התובע") שהינו הבעלים הרשום של 50% מזכויות החכירה בחלקה. בהמשך הוגש כתב תביעה מתוקן במסגרתו נוספו כתובעות הגב' טל עומר (להלן: "התובעת 2") ואימה, הגב' מזל משולם (להלן: "התובעת 3"), אשר רכשו מהתובע ביום 1.6.10 את זכויותיו בחלקה 280, עוד בטרם הוגשה התביעה על ידו.
הנתבעת 1, הקרן קיימת לישראל, היא בעלת זכויות הבעלות בחלקה.
הנתבעים 4-2, ה"ה דן כוכבי, יהונתן כוכבי וצביה כוכבי, הם יורשיהם של המנוחה הגב' מרים כוכבי, הרשומה כבעלת 50% הנותרים של זכויות החכירה בחלקה.
התובע והגב' מרים כוכבי הם בני משפחתו של הרב דוד ישראל ז"ל, החוכר המקורי של החלקה.
הנתבעים 6-5 הם בניו של הנתבע 3, אשר נתבעו על ידי התובעים כמחזיקים בבתים שנבנו בחלקה. הנתבעת 7 היא בת זוגו של הנתבע 6 אשר מתגוררת באחד המבנים בחלקה.
הנתבעים הגישו כתבי הגנה מתוקנים.
מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של התובע 1 והתובעת 2. במהלך דיוני ההוכחות, התובעים ביקשו לזמן לעדות אף את מר דוד מרגלית. הבקשה אושרה בהחלטת בית המשפט מיום 14.5.18 , חרף התנגדות הנתבעת 1 , ונקבע כי ככל שהנתבעים יבקשו להשלים את ראיותיהם בעקבות הגשת התצהיר וחקירת העד תינתן להם אפשרות לעשות כן. לאחר מתן ההחלטה, הוגש מטעם התובעים תצהירו של מר דוד מרגלית. יצויין, כי בבקשה לזימון העד צוין כי "עד זה לא היה בשליטת התובעים ולא היתה אפשרות מעשית להגיש תצהיר מטעמו". במהלך חקירתו הנגדית נשאל העד והשיב כי הוא אחיו של התובע וכי פנו אליו לראשונה כשבוע שבועיים לפני בקשתו לתת תצהיר ונענה לפניה (ר' עמ' 96 לפרוט' הדיון ).
מטעם הנתבעת 1 הוגש תצהירה של הגב' סמדר שרון, עובדת רמ"י.
מטעם הנתבע 2 הוגש תצהירו.
מטעם הנתבעים 3, 6 ו-7 הוגש תצהירו של הנתבע 3.
הצדדים לקחו חלק בהליך של גישור. לאחר מכן, התנהל מו"מ בין הצדדים שהביא לגיבוש הסכם פשרה. הנתבע 2 מצוי בהליכי פשיטת רגל. ב"כ הנאמן פנה לקבלת אישור בית המשפט של פשיטת רגל להסכם הפשרה. הנתבע 2 התנגד לכך. לבסוף, התקבל אישור בית משפט של פשיטת רגל. ערעור שהגיש על כך הנתבע 2 לבית המשפט העליון נדחה. אולם, בסופו של דבר, הודיעו התובעים כי אינם מעוניינים עוד בהסכם הפשרה.
לפיכך, התקיימו דיוני הוכחות במסגרתם נחקרו המצהירים מטעם הצדדים.
התובעים, הנתבעת 1, הנתבעים 3 ו-7 וכן הנתבעת 4 הגישו סיכומים בכתב.
הנתבע 2 מצוי, כאמור, בהליכי פשיטת רגל. הוגשו סיכומים מטעמו ע"י ב"כ הנאמן. כמו כן, הנתבע 2 הגיש סיכומים בעצמו. בסיכומים שהוגשו ע"י ב"כ הנאמן צוין כי במסגרת תיק פשיטת הרגל ניתנה ביום 7.9.14 החלטה לפיה הנאמן ינהל את ההליך. הנאמן לא זכה לשיתוף פעולה מהחייב. הנאמן איפשר לנתבע 2, לבקשתו , לחקור את העדים שכן טען שהעובדות ידועות לו. לב"כ הנאמן נודע מב"כ התובעים כי הנתבע 2 מתכוון להגיש סיכומים בעצמו. לפיכך פנה לנתבע 2 והודיע לו כי עליו להגיש בקשה לכך. עוד צוין כי הנתבע 2 לא הגיש בקשה כזו ולכן הוגשו הסיכומים באמצעות הנאמן.
רקע עובדתי
אין מחלוקת כי הרב דוד ישראל ז"ל נמנה על קבוצת עולים מתימן אשר יושבו על ידי המוסדות המיישבים בשטחי קבוצת "כנרת" ועיבדו שם את האדמה בתנאים קשים . בשנת 1930 המוסדות המיישבים החליטו על העברתם לאזור זרנוגה ברחובות (מרמורק) ושם הוקצתה להם קרקע על ידי קק"ל.
ביום 29.9.1931 הוקצתה לרב דוד ישראל נחלה והוא חתם על חוזה חכירה (נספח ו' לתצהיר התובעת 2). חוזה החכירה התייחס לנחלה בשטח של 9 דונם שכללה את החלקות הבאות : חלקה בשטח של 2,242 מ"ר , המכונה על ידי התובעים "חלקת הבית" (חלקה 28 דאז), חלקה חקלאית (חלקה 3 דאז) בשטח של 4,482 מ"ר וחלקה חקלאית נוספת (חלקה 16 דאז) בשטח של 2,317 מ"ר.
בשנת 1945 נגרעו החלקות החקלאיות מהנחלה לצורך הקמת "שכונת סלע" בעיר רחובות. לפיכך, הנחלה נותרה עם חלקה 28 בלבד ( שטר ביטול זכות החכירה בחלקות הללו צורף לתצהירה של המצהירה מטעם הנתבעת 1 וסומן נת/2).
בהמשך, חלקה 28 שזכות החכירה נותרה לגביה, חולקה לשתי חלקות: חלקה 280 בגוש 3658 בשטח של 1,591 מ"ר, היא החלקה נשוא התביעה, וחלקה 279, עליה הוקם בית כנסת להנצחת זכרו של החוכר המקורי, הרב דוד ישראל ז"ל .
חוזה החכירה קובע כי תוקפו למשך 49 שנים (משנת 1931) ונקבע בו מנגנון להארכת תוקפו. בסעיף ב' נקבע כי ניתן להאריכו למשך 49 שנים נוספות וכן הלאה.
תקופת החכירה הראשונה הסתיימה בשנת 1980 ומאז לא חודש החוזה.
התובע העיד (במסגרת חקירתו הנגדית) כי הגיע למינהל לקראת סיום התקופה בשנת 1980 ובמשך עשרות פעמים מאז אך לא נחתם חוזה חכירה בשל חילוקי דעות.
במהלך שנת 1995 פנה התובע באמצעות בא כוחו לבירור זכויותיו.
ביום 30.7.96 ביקש המינהל מעו"ד קרקובר מטעם התובע להמציא את ההסכם המקורי (המכתב צורף כנ/8).
ביום 25.8.96 הודיע המינהל במכתב לתובע כי "מבדיקת התיק עולה כי חוזה החכירה המקורי מתייחס לנחלה. אי לכך בשלב זה לא ניתן לצרפך למבצע היוון". ( נספח ג' לתצהיר התובע).
ביום 21.7.97 התובע פנה בבקשה לחדש את חוזה החכירה ולבצע היוון (המכתב צורף לתצהיר מטעם הנתבעת 1 וסומן נת/5).
מבחינת המגעים בכתב בין הצדדים, המכתב הבא שצורף נכתב בחלוף כעשור מהמכתבים הקוד מים.
ביום 25.5.06 השיב המינהל לתובע ולנתבעים 4-2 כאפוטרופסים של הגב' מרים כוכבי, כך:
"2. לענין חידוש חוזה החכירה לגבי הנכס במ"ח 3658/280 הריני להודיעכם כי על השטח חלה תב"ע רח/1000/א המתירה לבנות 6 יח"ד.
מטרת החוזה המבוקש על ידכם לחידוש הינו נחלה.
היות והנכס המוחזק על ידכם אינו עומד בקריטריונים המגדירים נחלה (עפ"י רשות התכנון במשרד החקלאות) מציע המינהל כי תערך עימכם עיסקת שינוי יעוד וניצול לגבי השטח שבחזקתכם בתשלום 51% מערך הקרקע על פי הערכת שמאי ללא קיזוז היטל השבחה.
3. במידה והינכם מסכימים לאמור לעיל, נא הודיעונו בכתב על מנת שיובא הנושא לדיון בהנהלת המינהל.
4. יודגש כי ההצעה הנ"ל כפופה לאישור הנהלת המינהל." (נספח נת/7 לתצהיר מטעם הנתבעת 1)

הנתבע 2 השיב למכתב זה במכתב מיום 19.7.06. במכתבו זה ציין כי ההצעה של המינהל לשנות את תנאי חוזה החכירה כרוכה בתשלום סכומי עתק ולכן איננה מעשית בשל מצבם הכלכלי. ולכן ביקש:
"עד כשיבקש הדור הבא לממש את זכויות הבניה מבוקש לחדש את החוזה על פי תנאי הסכם החכירה הקיים כפי שהועדנו (כך במקור - אר"ב) לכם בטרם הסתיימה תקופת החכירה....הסכמתם להפקעת חלקה 279 למטרה ציבורית. על פי הדין והצדק יש לנייד את זכות הבניה לדירת המגורים בחלקה זו על פי חוזה החכירה לחלקה הנדונה, בשטח של 160 מ"ר כמקובל ללא כל תמורה. חלקה זו משמשת למטרת נחלה והיא משמשת ותשמש גם לחקלאות במקביל לזכות המגורים לדירה הנ"ל." (נספח נת/8 לתצהיר הנתבעת 1).

ביום 20.11.06 התקיימה פגישה אצל מנהל המחוז במנהל בהשתתפות התובע והנתבע 2. בסיכום הדיון שנערך על ידי המינהל צוין כך:
"מהלך הישיבה : במהלך הישיבה מסרו מר מרגלית ובא כוחו כי הם מעוניינים בחידוש החוזה כחוזה נחלה, ע"ש אדם אחד, ליחידת דיור אחת, ובאותם תנאים של החוזה המקורי.
סוכם: מנהל המחוז אמר כי הנושא יובא לדיון ולהחלטה, בהמלצה חיובית של המחוז, בשטח החכירה ובקיזוז השטחים שנשארו לאחר ההפקעות." (נספח נת/9 לתצהיר מטעם הנתבעת 1)
במכתב של המינהל לתובע מיום 3.3.08 נכתב כך:
"1. כפי שעדכנתי אותך, פנייתך בעניין שבנדון הועברה להחלטת הנהלת המחוז.
2. בהתאם להחלטת ההנהלה ניתן יהיה לחדש את חוזה החכירה, על פי הכללים הנוהגים היום, למטרת משק עזר. במסגרת החוזה ניתן יהיה להקים 2 יח"ד בשטח של עד 160 מ"ר כל אחת.
3. במידה והנך מעונין בכך, יש להגיש בקשה לחידוש החוזה ולצרף נסח רישום מקרקעין עדכני." (נספח נת/10 לתצהיר הנתבעת 1).
במכתב של הנתבע 2 מיום 8.12.09 בשם התובע ויורשי מרים כוכבי ז"ל הוא מפנה לסעיף כ"ו לחוזה החכירה וטוען להשבת שטחי הנחלה או לפיצוי על פי הסעיף. במכתבו ציין בסעיף 5 כי: "לחלופין ולפנים משורת הדין, מרשיי יסכימו לקבל חוזה חכירה עירוני לחלקה 280 כמוסכם במפורש בחוזה וזאת ללא כל תשלום נוסף מצד מרשיי". עוד ציין כי המינהל הסכים בזמנו לפיצול החלקה לשם הקמת בית כנסת והפנה לשטר תיקון חכירה וביקש כי יחתם חוזה חכירה עירוני מהוון נפרד למחצית אחת של התובע ולמחצית של עזבון המנוחה כוכבי מרים ז"ל (נספח נת/11 לתצהיר מטעם הנתבעת 1).
ההתכתבות הבאה הינה לאחר שהתובע מכר את זכויותיו לתובעות.
במכתב המינהל מיום 29.4.10, הממוען לנתבע 2 ולתובעת 2, הובא לידיעתם כי ביום 13.3.07 נידונה פנייתם בפני הנהלת המינהל ונקבע כי יש לחדש את החכירה ע"פ חוזה חכירה למשק עזר למטרת 2 יחידות דיור. מבדיקת הפקח בשטח קיימות 3 יחידות דיור. ייעוד החלקה ע"פ התוכנית מאפשרת בניית 6 יחידות דיור. החלטת מועצה 1178 מיום 5.1.09 מאפשרת ביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול השטח ובדרך זו להסדיר את היחידה השלישית. ככל שלא תתקבל ההצעה יש להרוס את היחידה השלישית (המכתב צורף לתצהיר הנתבעת 1 וסומן נת/12).
ביום 2.6.10 התקיימה פגישה במינהל בהשתתפות ב"כ התובעים, הנתבע 2 והתובעת.
בסיכום הפגישה צוין כי מאחר ובעלי הזכויות אינם מעוניינים בחוזה למשק עזר בהתאם להחלטת ההנהלה וטוענים לזכות לחוזה עירוני בהתבסס על סעיף כ"ו לחוזה החכירה, הוצע להם לפ נות בבקשה לפגישה אצל מנהל המחוז (סיכום הפגישה צורף כנספח נת/13 לתצהיר מטעם הנתבעת 1).
ביום 19.7.2010 התקיימה פגישה אצל מנהל המחוז בהשתתפות ב"כ התובעים, התובעת 2 והנתבע 2 (סיכום הדיון צורף כנספח נת/14 לתצהיר מטעם הנתבעת 1).
ביום 8.8.10 נשלחה לב"כ התובעים תשובת מנהלת המחלקה החקלאית. במכתב ציינה כי בישיבה מיום 19.7.10 טענו מרשיו כי במהלך השנים שילמו דמי חכירה שנתיים כפי הנהוג במגזר העירוני וכי מבדיקה שנערכה עולה כי דמי החכירה המשולמים הינם בהתאם למחיר הקובע במחירון החקלאי למשק עזר ולא כפי הנטען על ידם. כן צוין כי: " 3. לאור האמור בקשתם תיבחן בהתאם ובהתחשב באמור לעיל" (המכתב צורף לתצהיר מטעם הנתבעת 1 וסומן נת/15).
ביום 15.8.10 השיבה מנהלת המחלקה החקלאית לב"כ התובעים כך:
"2. לדעתנו מרשיך בעלי זכות חכירה במשק עזר. כפי שהודעתיך במכתבי מיום 8.8.10 דמי החכירה השנתיים ששולמו ע"י מרשיך הינם לפי תעריף של משק עזר.
3. לפיכך, לא נוכל להיענות לבקשת מרשיך להענקת זכות לקבל חוזה חכירה למגורים (עירוני).
4. בפני מרשיך פתוחה הדרך לפעול עפ"י תנאי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1178.
5. לא למותר לציין כי במידה ומרשיך יבחרו שלא להסדיר את יחידת הדיור השלישית המצויה במשק העזר בהתאם להחלטה הנ"ל, ידרוש המינהל הריסתה".
(המכתב צורף כנספח נת/16 לתצהיר מטעם הנתבעת 1).
מכאן התביעה.
טענות הצדדים
טענות התובעים
התובעים מפרטים בהרחבה את הרקע ההיסטורי ביחס לעולים מתימן שיושבו בכנרת ולאחר מכן הועברו לכפר מרמורק וביניהם החוכר המקורי. התובעים מבקשים כי בית המשפט יפסיק עוול הנמשך, לפי הנטען על ידם, שנים רבות.
התובעים טוענים כי הם זכאים לקבל חוזה חכירה עירוני ולא חוזה למשק עזר, כטענת הנתבעת 1. התובעים מבססים טענתם כי הם זכאים לחוזה חכירה עירוני בהתבסס על הוראות סעיף כ"ו לחוזה החכירה המקורי, המתייחס למקרה שבו קק"ל בוחרת לשנות את זכות החכירה החקלאית לזכות חכירה עירונית. במקרה זה, החוכר יכול לבחור בין קבלת פיצויים לבין זכות חכירה עירונית באחת מהנחלות. לטענתם, במקרה זה נבחרה החלופה של קבלת זכות חכירה עירונית בחלקת הבית.
עוד טוענים התובעים כי במשך כל השנים הנתבעת 1 גבתה דמי חכירה שנתיים מהתובע עבור שטח עירוני ולא עבור משק עזר.
התובעים מוסיפים כי הנתבעת 1 התייחסה במקרים אחרים, הזהים למקרה זה , לחלקות שנותרו בידי החוכרים כאל חלקות עירוניות לכל דבר ועניין.
המדובר בשכונת מגורים עירונית ואין הגיון להקצות בה חוזה חקלאי למשק עזר.
הקק"ל שינתה את ייעוד חלקת הבית לחלקת מגורים עירונית.
לטענת התובעים, לא די בחוזה חכירה עירוני אלא יש להגדיר את הזכויות שיוקצו בו. כלומר, מהן זכויות הבניה בגינן לא יידרשו לשלם דמי היתר. לטענת התובעים יש להקצות ל כל הפחות את הזכויות כפי שהיו לפי תכנית רח/103. זאת, מאחר וזכות החכירה העירונית שהעניק סעיף כ"ו לחוזה החכירה לחוכר, כללה גם את כל זכויות הבניה, אשר באותה עת ניתנו לחלקות בשכונת מרמורק לפי תוכנית רח/103.
לטענת התובעים, ניתן להקים מכח תוכנית זו 20% פלוס 5% מבני עזר ללא הגבלה של מספר יחידות הדיור. בנוסף, ניתן להוסיף 8.5% מאחר ומדובר בתכנית היסטורית.
לטענתם, אין זכר בסעיף כ"ו לכך שניתן יהיה להקים רק יחידת דיור אחת בלבד על כל החלקה כפי שטוענת הנתבעת 1.
אין הגיון כלכלי בעמדת הנתבעת 1 שיהיו להם פחות זכויות מכפי שהגיעו להם כזכויות בניה בנחלה חקלאית, אחרי שלקחו להם את החלקות החקלאיות.
התובעים טוענים כי על הנתבעת 1 לחתום ביחס לחלקה 280 על שני חוזי חכירה נפרדים. לטענתם, בפועל הנתבעת 1 כבר פיצלה את חלקה 280 בין שני גופים נפרדים וקבעה כי כל גוף ישלם לה דמי חכירה שנתיים נפרדים כבר בשנות השישים.
אין לנתבעת 1 מניעה להקצות חוזי חכירה נפרדים לצדדים.
לטענת התובעים, הדבר נדרש לצורך עשיית צדק ולהתרת התסבוכת שנוצרה כתוצאה מהמבנים הלא חוקיים שנבנו על ידי חלק מהנתבעים.
התובעים טוענים כי הנתבעים, יורשי כוכבי (הנתבעים 4-2) , נמצאים בינם לבין עצמם בסכסוך ירושה קשה המביא לכך שמה שהאחד רוצה השני פוסל, וכי התובעים לא אמורים להיפגע מכך.
לטענת התובעים מגיע להם חוזה חכירה מהוון. לחלופין מציינים התובעים בסיכומיהם כי התובע מסכים לשלם עבור הנפקת חוזה חכירה מהוון דמי היוון, בגין החלקה כולה, בסכום של 23,052 ₪, משנת 1996. זאת, מאחר ובזמנו פנה למינהל בבקשה להוון והמינהל סירב לכך. לעניין זה, התובעים מפנים לכך שהנתבעת 1 איפשרה בשעתו לשכן דוד מרגלית להוון את הזכויות בחלקתו תמורת סך של 23,052 ₪.
התובעים טוענים כי אין ממש בטענת ההתיישנות. זאת, מהטעם שהנתבעת 1 הכירה בזכותם של התובעים לחוזה חכירה מתחדש והויכוח הוא על סוג החוזה ותנאיו. כמו כן, לפי הנטען, בהתאם לסעיף ב' לחוזה החכירה, מירוץ ההתיישנות טרם החל שכן הקק"ל צריכה לשלוח "מכתב באחריות" 18 חודש לפני מועד סיום החוזה וכל עוד היא איננה עושה כן, מירוץ ההתיישנות איננו מתחיל.
טענות הנתבעת 1
לטענת הנתבעת 1 התביעה התיישנה. התובעים מתבססים על חוזה חכירה שתוקפו פג בשנת 1980.
אף לגופו של עניין סעיף כ"ו לחוזה החכירה איננו מקנה לתובעים זכות לנחלה עירונית. הסעיף חל רק כאשר הקק"ל נוטלת לידה את הנחלה כולה.
התובעים לא מציגים כל מקור חוזי או אחר לטענתם כי הם זכאים להקצאת המקרקעין בחוזה עירוני הכולל את מלוא קיבולת הבנייה על פי התב"ע.
התובעות שילמו לתובע 500,000 ₪ בגין זכויות במקרקעין בהיקף של 750 מ"ר ויש בכך כדי ללמד כי אין המדובר בתשלום עבור זכויות לבניית 3 יחידות דיור אלא עבור משק עזר וגם אז התמורה נמוכה.
חוזה החכירה פג בשנת 1980. לחוכר חובה לפנות בבקשה לחדש את זכות החכירה.
לתובעת 2 אין כל חלק בעוול ההיסטורי לו טענה בתצהירה.
נוכח התנגדות הנתבעים 4-3, בעלי שליש מהזכויות במקרקעין, לסעדים המבוקשים בתובענה ומאחר ולא ניתן לפצל את הזכויות במקרקעין, הרי שלא ניתן להיעתר לתובענה.
הנתבעת 1 ציינה בסיכומיה כי היא מתנגדת לכל הרחבת חזית מצד התובעים ובכלל זאת טענותיהם להפלייה, בכל הנוגע לטענתם כי דוד מרגלית קיבל חוזה חכירה מהוון.
דין התובענה להידחות מחמת התיישנות, שיהוי, ויתור, השתק וחוסר תום לב.
לעניין ההתיישנות, לא הובאה כל ראיה לכך שהתובע פנה במועד. הפנייה הראשונה נערכה בשנת 1995, 15 שנה לאחר שהחוזה הסתיים.
לחלופין, נטען לשיהוי. לנוכח חלוף הזמן מאז 1945 נפגעה היכולת של הנתבעת 1 לברר את העובדות ולהתגונן.
הנתבעת 1 טוענת להשתק, מניעות וחוסר תום לב, שכן ביום 5.9.2011 הגיש התובע ערר היטל השבחה במסגרתו טען כי אינו חייב בתשלום היות והוא בעל זכות חכירה בנחלה חקלאית.
כמו כן, מאז בוטלה החכירה החקלאית בשנת 1945 ביחס לשתיים מהחלקות נשוא החוזה, החוכר לא דרש לשנות את החוזה לחוזה חכירה עירוני.
המקרקעין חדלו להיות נחלה מזה שנים רבות. זאת, לאור גודל השטח שנותר ולאור התייחסות המינהל לשטח במשך השנים יש לראותו כמשק עזר. לכן, הוצע לפעול לפי החלטה 1178 של המינהל לפיה חוכר המחזיק בחוזה "נחלה" של הקק"ל יחולו עליו הכללים החלים בהחלטת מועצה 1178. למרות שלא עמדו בתנאים, הסכים המינהל לתת חוזה אחד למשק עזר אחד ולאפשר בניית שתי יחידות דיור.
טענות הנתבע 2
הנתבע 2 תומך, ככלל, בקבלת עמדת התובעים.
עם זאת, בסיכומים שהוגשו ע"י הנאמן לנכסי הנתבע 2 צוין כי במהלך ההליך התבררו העלויות הכרוכות ביישום הסעדים שנתבעו, וכי מדובר בעלות אשר ספק אם קופת פשיטת הרגל של הנתבע 2 יכולה לשאת בה בעת הזאת, הגם שסכומים אמורים להגיע לקופת פשיטת הרגל בבוא העת. הנאמן ציין כי הוא מצטרף לסיכומי התובעים לגופו של עניין לגבי השבחת הנכס בדרך של חוזה עירוני, ולא לטיעוני הרקע. עוד הוסיף כי הוא סבור כי אף חוזה למשק עזר אשר עלותו נמוכה ויכלה להיות אפסית היתה משפרת את מצב הדברים בהתאם להסכם הפשרה שלא יצא לפועל. לסיכום, הוא מצטרף לסעדים המבוקשים בסיכומי התובעים בכפוף להסכמת התובעים לשאת, ולו גם כמימון ביניים, בעלויות הכרוכות ביישום הסעדים שנתבעו, ככל שתתקבל התביעה, אף אם רק בחלקה.
טענות הנתבעים 3 ו-7
הנתבעים 3 ו-7 ציינו כי הם מעוניינים בחוזה למשק עזר. לטענתם, חוזה משק עזר משקף את האופי הכפרי של הסביבה.
הנתבעים 3 ו-7 מציינים כי כאשר התובעות רכשו את חלקו של התובע הן ידעו היטב כי חוזה החכירה איננו בתוקף וכי הנתבעת 1 מתנגדת להקצאת חוזה חכירה עירוני למקרקעין.
בין התובע לבין "צד כוכבי" נעשה הסכם חלוקה בעין של המקרקעין. בצד של התובע נבנה בשעתו מבנה והתובעת, משיקוליה, הרסה את המבנה. היה עליה לדעת שהריסת המבנה, כשאין חוזה חכירה בתוקף , יקשה עליה לקבל היתר בניה.
העובדה שהתובעת איננה מצליחה לקבל היתר בנייה לא נובעת מכך שלטענתה יש בניה לא חוקית בחלק של כוכבי, אלא מהעדרו של חוזה חכירה בתוקף.
הנתבעים 3 ו-7 מציינים כי חל שינוי חזית בעמדת הנתבע 2. ביום 19.7.06 פנה לנתבעת 1 בבקשה לחדש את החוזה בתנאים הקיימים ולאשר הקמת בית אחד (עבור כל מחצית של החלקה). בהתאם להחלטת הנתבעת 1 מיום 3.3.2008 הנתבעת 1 הסכימה לחדש את חוזה החכירה כחוזה למשק עזר וכי ניתן יהיה להקים בית בשטח של 160 מ"ר בכל מחצית.
ביום 8.12.2009 שלח הנתבע 2 מכתב כב"כ ושינה חזית ודרש חוזה חכירה עירוני, דבר שהביא לקיפאון שהסב לצדדים נזקים.
במכתבי הנתבעת 1 לא הותנתה הנפקת הסכם חכירה למשק עזר בביצוע הריסות ולא נטען כי קיימים בחלקה מבנים לא חוקיים.
ההתעקשות של התובע והנתבע 2 לא אפשרה הסדרת הבניה בעלות סבירה במסגרת חוזה למשק עזר.
חוזה חכירה עירוני כרוך בעלויות. התובעת אישרה זאת בעדותה. הנתבעים במצבם הכלכלי לא יוכלו לעמוד בכך.
חוזה חכירה עירוני אף ייקר את דמי החכירה.
הסכם המכר שבין התובע לתובעות, בסך 500,000 ₪ מלמד שרכשו את הזכויות כזכויות חכירה למשק עזר ולא לחוזה עירוני עם זכות לבניית 3 יחידות דיור .
הם לא מעוניינים בכך שייבנו יחידות דיור כה רבות.
לגבי הטענות למבנים בלתי חוקיים במחצית החלקה של כוכבי, הם מציינים כי אף המצהירה מטעם הנתבעת 1 התייחסה בביטול להקמת מחסן עץ רעוע. כמו כן התייחסה לכך שיש אפשרות להכשיר גם מבנים לא חוקיים.
עוד צוין כי התובעים עתרו לסעד של הריסת מבנים מבלי לצרף מפת מודד מוסמך בו יוצגו מבנים שאינם חוקיים.
הסעד הנדרש כנגד הנתבעים 7-2 כפי ניסוחו בכתב התביעה הינו תאורטי שכן הנתבעת 1 לא דרשה מהנתבעים לעמוד בתנאים כלשהם לצורך חידוש חוזה החכירה.
התעקשות התובעים על קבלת חוזה עירוני גרמה לנתבעים נזק רב שכן בהתאם להחלטה 1301 ניתן היה לפצל משק עזר ללא תשלום עד שנת 2017 ואילו מאז כניסתה לתוקף של החלטה 1521 פיצול יחייב תשלום כספי אשר ידם של הנתבעים איננה משגת לשלם.
הוכח שלנתבע 6 ולנתבעת 7 לא היו זכויות כלשהן בחלקה ולא היתה עילה להגשת התביעה נגדם.
בשולי הסיכומים שהוגשו מטעם הנתבעים 3 ו-7 צוין כי הנתבע 6 לא היה מיוצג בהליך וביקשו לראות את טענות הנתבע 3 גם כטענות הנתבע 6.
טענות הנתבעת 4
הנתבעת 4 טוענת כי התובע הסתיר בכתב התביעה המקורי את העובדה כי מכר את זכויותיו לתובעות 3-2. עם מכירת זכויותיו, הופקעה כל זכות תביעה שהיתה לו ולכן אין יריבות בינו לבין הנתבעת 4.
התובעות רכשו את הבית וזכויות התובע במצבם as is, התובעת 2 שהינה שמאית מקרקעין אף העידה כי ערכה את הבדיקות. התובעות ידעו כי הן רוכשות מקרקעין עם חוזה למשק עזר ולא חוזה עירוני.
התביעה נגועה בהתיישנות ולחלופין בשיהוי.
חלפו עשרות שנים מאז נבנו המבנים במחצית של כוכבי, על ידי אביהם של הנתבעים. התובע ואביו מעולם לא העלו כל טענה בעניין ולכן חלים בעניין זה דיני המניעות, ההתיישנות והשיהוי.
הנתבעת 4 לא הערימה כל קושי לחידוש החוזה כחוזה למשק עזר. קיומם של המבנים לא מנע את חידוש החוזה למשק עזר.
עקשנות התובעים הביאה לכניסה לתוקף של החלטה 1521 לפיה יש לשלם בגין פיצול המקרקעין.
חתימה על חוזה עירוני עלולה לגרור הוצאות כספיות לנתבעת 4, דמי החכירה יהיו מעבר ליכולתה בעוד שלמשק עזר דמי החכירה 400 ₪ לשנה.
הנתבעת 4 מבקשת כי בית המשפט יורה על פיצול הזכויות במקרקעין.
החלטה לגבי שינוי זכות החכירה במקרקעין חורגת מהשימוש הסביר ובהתאם להוראות סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין דורשת את הסכמת כל השותפים. כך גם החלטה לבנות שלושה בתים דו קומתיים, כפי שמבקשת התובעת לבנות , תביא לשינוי פני החלקה ו"סגירת" חלקם של הנתבעים ודורשת את הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין.
לגבי הדרישה לפיצוי של 15,000 ₪ לחודש, בגין נזקים שהתובעים טוענים שנגרמים להם מאי מימוש זכויותיהם במקרקעין, נטען כי יש לדחותה. התובעים הם שגרמו לאי חידוש חוזה החכירה.
דיון והכרעה
סוג חוזה החכירה לו זכאים התובעים
חוזה החכירה המקורי משנת 1931 עניינו "זכות חכירה חקלאית העוברת בירושה" כאשר בפתיח לחוזה צוין כי מדובר בחכירה שניתן להעבירה לאחר או להורישה, בכפוף לתקנות הקק"ל.
בהתאם למפורט בסעיף ב' לחוזה החכירה, בתום 49 שנים מקבל החוכר זכות קדימה לחידוש זכות ה חכירה, באותם תנאים , לתקופה חדשה של 49 שנים וכן לתקופות הבאות.
מבחינת מנגנון החידוש, נקבע כי על החוכר לבקש את חידוש החכירה בכתב, שנה או יותר לפני גמר החוזה. עם זאת, נקבע כי שמונה עשר חודש לפני גמר החכירה, על הקרן להודיע לחוכר ב"מכתב אחריות" כי עליו לפנות בבקשה לחידוש. ככל שלא פנה החוכר תוך שישה חודשים, תהא הקרן רשאית להחכיר את הנחלה לאחר או להשתמש בה כרצונה.
עוד נכתב כי: "במקרה של איחור משלוח המכתב-באחריות האמור על-ידי הקרן- יחשב משך-זמן ששת החדשים הנזכרים לעיל מיום משלוח המכתב-באחריות".
בענייננו, הסתיימה תקופת החכירה המקורית בשנת 1982.
מאז, לא חודש חוזה החכירה.
התובע טוען כי פנה לנתבעת 1 סמוך לסיום תקופת החכירה.
הנתבעת 1 מציינת כי הפנייה המתועדת הראשונה בכתב היא משנת 1995.
לא הוצגו על ידי התובעים פניות בכתב שקדמו לפנייה משנת 1995 שצורפה לתצהיר שהוגש מטעם הנתבעת 1.
בשנות הארבעים, יזמו המוסדות המיישבים שינויים בתב"ע על מנת להפוך את האזור לאזור מגורים לצורך יישוב עולים . בעקבות זאת, אף השיבה הנתבעת 1 לידיה את השטחים החקלאיים של הנחלה. הנתבעת 1 צירפה שטר ביטול חכירה חתום על ידי החוכרים משנת 1945 (צורף כנספח נת/2 לתצהיר שהוגש מטעם הנתבעת 1). לא הוצגו כל מסמכים אחרים לגבי מהלך הדברים באותם ימים, ובכלל זאת מה סוכם בין החוכרים דאז לבין הנתבעת 1, שעה שהושבו החלקים החקלאיים של הנחלה ובוטלה החכירה לגביהם .
התובעים טוענים כי מדובר במצב דברים המוסדר בסעיף כ"ו לחוזה החכירה.
הנתבעת 1 טוענת כי סעיף כ"ו אינו חל בנסיבות המקרה וכי הטענה לעניין זה התיישנה.

באשר לטענה להתיישנות, אין בידי לקבלה. אמנם, חוזה החכירה הסתיים בשנת 1982. אולם, יש ממש בטענת התובעים כי הנתבעת היתה אמורה לשלוח על כך "מכתב אחריות" לחוכר. הנתבעת 1 לא טענה כי שלחה מכתב מסוג זה. כאשר המצהירה מטעם הנתבעת 1 נחקרה בעניין, היא השיבה כי המינהל אינו נוהג לשלוח הודעות לעניין חידוש החכירה לקראת סיום תקופת החכירה ו זאת מחמת העומס הקיים אצל המינהל (ר' עמ' 158-157 לפרוט' הדיון) .
מעבר לכך, במהלך השנים המשיכה הנתבעת 1 לגבות דמי חכירה מהתובע. התובע הציג דרישות תשלום משנות התשעים ואילך, כפי שיפורט להלן . המצהירה מטעם המינהל אישרה כי בתיק המינהל קיימים מסמכים רק משנות התשעים ואילך (ר' עמ' 158 לפרוט' הדיון).
בפסק הדין שניתן בה"פ (ת"א) 1199/07 יורשי דמארי שלום ז"ל נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים , 25.10.10) נדונה גם כן תביעה למתן סעד בדבר קיומה של זכות חכירה עירונית, על יסוד סעיף כ"ו בחוזה חכירה, המקביל לסעיף כ"ו שנדון בעניינו. גם שם הועלתה על ידי המינהל (המשיב שם) טענת התיישנות, מאחר וחוזה החכירה באותו עניין הסתיים בשנת 1981. בית המשפט שם דחה את טענת ההתיישנות וקבע כך (ר' פיסקה 5 לפסק הדין) :
"באשר לטיעוני המשיב כי זכות החכירה הזו פקעה בשנת 1981 עם סיום חוזה החכירה ולא חודשה, הרי שמקובלת עלי עמדתו של המבקש כי תשלום דמי חכירה גם לאחר שפגה תקופת החכירה ראשונה מהווה המשך קיומה של זכות החכירה מכוח הסכם החכירה המתחדש מכללא מדי שנה בשנה כנגד תשלום דמי חכירה. המשיב כמי שמופקד על אדמות המדינה, כמי שגבה ואף קיבל דמי חכירה שנתיים במהלך כל השנים מנוע מלטעון כנגד הזכות המתחדשת כאמור."
משמע, החכירה מתחדשת והשאלה היא איזה חוזה חכירה יש להחיל.
יש לדון אם כן בשאלה האם התובעים זכאים לזכות חכירה עירונית , כנטען על ידם.
התובעים מתבססים על סעיף כ"ו לחוזה החכירה שזו לשונו:
"במקרה שהקרן תמצא לנחוץ מטעם ציבורי לשנות את זכות-החכירה החקלאית לזכות-חכירה עירונית העוברת בירושה, הנקראת להלן "זכות הבניה", בין בשביל בנינים ובין בשביל גידולים חקלאיים אינטנסיביים על יד ערים תשיב הקרן את הנחלה אליה. החוכר יוכל לערער...לחוכר יש הזכות לקבל, לפי בחירתו, תמורת נחלתו שהושבה לקרן: או פיצויים כספיים בהתאם לסעיף י"ב של החוזה הנוכחי; או זכות-חכירה עירונית על אחת מהנחלות העירוניות, שהקרן תיצור על הנחלה המושבה."
בענייננו, אכן מדובר במצב דברים בו הנתבעת 1 השיבה לידיה את החלקים החקלאיים של הנחלה שעה שאלו נדרשו לצורך הקמת בניינים, כמפורט בסעיף. הנתבעת 1 טוענת כי הסעיף איננו חל מאחר ולא מדובר במצב דברים שבו הנתבעת 1 השיבה לידיה את כל חלקי הנחלה, שכן חלקה 28 דאז נותרה בידי החוכר. זאת, לעומת סעיף יא' לחוזה החכירה שעניינו אפשרות להשיב "חלק מהנחלה".
אולם, סעיף יא' עניינו מצב דברים בו הנתבעת 1 נוטלת חזרה חלק מהשטח לאחר שמתקבלת החלטה לפיה: "שטח הנחלה עולה על הנחוץ למשק חקלאי רגיל" ולצורך שימוש בו נדרש כי ההפרדה לא תזיק לאופי של משק חקלאי רגיל של הנחלה.
בענייננו, ניטלו החלקים החקלאיים ואין טענה כי ניתן לקיים "משק חקלאי רגיל" בחלקה 28 שנותרה בידי החוכר. לכן המסקנה היא שסעיף יא' לא חל.
לפיכך, המסקנה המתבקשת היא כי שעה שהקרן נטלה חזרה לידיה את החלקות החקלאיות, עשתה כן הנתבעת 1 בהתאם להוראות סעיף כו' לחוזה החכירה.
התוצאה היא, שבהתאם להוראות חוזה החכירה, קמה לחוכר על פי בחירתו, תמורת נחלתו שהושבה לקרן: " או פיצויים כספיים בהתאם לסעיף י"ב של החוזה הנוכחי; או זכות-חכירה עירונית על אחת מהנחלות העירונית, שהקרן תיצור על הנחלה המושבה".
בפועל, לא נחתם חוזה חדש, אלא שטח הנחלה הוקטן והחוזה משנת 1931 נותר בעינו.
עם זאת, מבחינה מעשית נוצר מצב שבו השטח שנותר הוא שטח בייעוד עירוני.
אין טענה כי החוכר קיבל פיצוי.
לכן, בנסיבות אלו, עמדה לחוכר הזכות לנחלה עירונית בהתאם להוראות סעיף כ"ו לחוזה החכירה.
הנתבעת 1 טוענת כי את חוזה החכירה משנת 1931 צריך להחליף חוזה למשק עזר. הטעמים לכך, לשיטתה, הם גודל השטח, שאיננו מתאים לנחלה אלא למשק עזר, והעובדה שכך התייחסה הנתבעת 1 לשטח במהלך השנים, מבחינת דמי החכירה שנגבו.
אני סבורה כי טענות אלו של הנתבעת 1 אינן יכולות לעמוד.
בכל הנוגע לטענות הנתבעת 1 לעניין גודל השטח המוחכר, טענות אלו הנסמכות על החלטות מועצת מקרקעי ישראל והגודל התקני של נחלה, שימשו ככלי עזר לבתי משפט להכריע אם מדובר בחוזה נחלה או בחוזה למשק עזר שעה שביקשו לבחון את אופיו של חוזה החכירה ודובר, בעיקרו של דבר, בגודל השטח שהוחכר מלכתחילה (ר' בע"א 6483/10 קרן קיימת לישראל ואח' נ' שאול ספיר ואח' (פורסם במאגרים , 2.7.12 ), אליו הפנתה הנתבעת 1 בסיכומיה).
בענייננו, מלכתחילה , השטח שהוחכר היה בגודל של תשעה דונם. הנתבעת 1 איננה טוענת כי יש לראות את החוזה משנת 1931 כחוזה למשק עזר וההתי יחסות אל חוזה החכירה המקורי על ידי הנתבעת 1 במשך כל השנים, כפי שעולה מההתכתבות בין הצדדים, היתה כאל חוזה לנחלה. השאלה האם יש להמיר את חוזה הנחלה בחוזה למשק עזר, בשל העובדה שהנתבעת 1 החזירה לידיה חלק מהשטחים , היא לטעמי שאלה אחרת משאלת הסיווג של חוזה החכירה מלכתחילה . בנסיבות אלו שבהן השטחים ניטלו על ידי הנתבעת 1, אינני סבורה כי הנתבעת 1 יכולה להתבסס על גודל השטח הנותר כבסיס לטענה לפיה הזכאות היא לחוזה למשק עזר.
בכל הנוגע לאופן בו הנתבעת 1 התייחסה לשטח במשך השנים, ובפרט לגבי הנושא של תשלומים בגין דמי חכירה, אכן יש לכך משמעות. אולם, הראיות לעניין התשלומים ששילמו כדמי חכירה הובאו רק על ידי התובעים והנתבעת 1 לא ביססה את טענתה בעניין זה .
התובעים צירפו מספר מסמכים רלבנטיים:
ביחס לדמי החכירה לשנת 2005 הוגש מסמך ממוען לתובע שכותרתו: "איגרת לחוכר לשנת 2005 מגורים צמודי קרקע" (סומן כמוצג ת/7).
במסמך זה צוין כי החוב הקודם משוערך ליום 1.4.05 עמד על 5,127.87 ₪ ואילו דמי חכירה/דמי שימוש לשנת 2005 עמדו על סך 3110.29 ₪ ובסה"כ 8,238.16 ₪ בצירוף מע"מ בסך 1,400.49 ₪ וסך הכל לתשלום 9,638.65 ₪.
עוד צוין כי: "החיוב השוטף נערך לפי 0.48% מערך הקרקע לפי טבלת ערכי קרקע, צמוד למדד המחירים לצרכן".
כמו כן צורף מסמך שסומן כמוצג ת/6 ממוען לתובע מיום 17.1.2011 שבו נכתב לתובע כך:
"מר ישראל מרגלית שלום רב,
חשבונך חויב עבור דמי חכירה לשנת 2009+2010 בסך 17,630 ₪
שובר לתשלום נשלח בדואר לכתובת המצויינת.
בברכה,
גזברות מחוז מרכז".
בחקירתה הנגדית אישרה המצהירה מטעם הנתבעת 1 כי סכומי התשלום של דמי החכירה בגין משקי עזר הם סכומים קבועים (כ-400 ₪ לשנה). כך גם לגבי נחלות חקלאיות (ר' עמ' 158 לפרוט' הדיון) . כך למשל בהתאם להחלטה 427 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 3.8.89 נקבע כי דמי החכירה השנתיים לנחלה לשנת התש"ן יהיו בסך 206 ₪ (נספח ז' לתצהיר התובעת).
המצהירה מטעם הנתבעת 1 הוסיפה כי מעיון שלה בתיק ראתה כי בשנים מסוימות נגבו מהתובעים דמי חכירה עירוניים. אולם , בשלב מסוים הדבר הופסק והם נדרשו לשלם דמי חכירה למשק עזר. כאשר נשאלה מתי חל השינוי השיבה כי בשנת 2010 והסתמכה לעניין זה על מכתב שנשלח לתובעים וצורף לתצהירה כנספח נת/15 (ר' עמ' 159 לפרוט' הדיון).
מעיון בנת/15 המדובר במכתב של הגב' רחל לנציאנו מנהלת המחלקה החקלאית במינהל מיום 8.8.2010 ממוען לב"כ התובעים בו נכתב כך:
"1. בישיבה שהתקיימה ביום 10.19.7 (כך במקור – אר "ב) בלשכת מנהל מחוז המרכז של המינהל נטען על ידכם כי במהלך כל השנים שולמו על ידי מרשיך דמי חכירה שנתיים כפי הנהוג במגזר העירוני.
2. מבדיקה שערכנו לאחר הישיבה עולה כי דמי החכירה המשולמים ע"י מרשיך הינם בהתאם למחיר הקבוע במחירון החקלאי ולא כפי הנטען על ידיכם.
3. לאור האמור בקשתכם תיבחן בהתאם ובהתחשב באמור לעיל".

מעבר לאמירה במכתב, לא צורפה כל אסמכתא ללמד על כך שכטענת הנתבעת 1 דמי החכירה שולמו כפי הנדרש עבור משק עזר, למרות שהנתונים בעניין זה מצויים בחזקתה של הנתבעת 1 .
עולה מן האמור, כי בהתאם לראיות שהובאו בפני, דמי החכירה שנדרשו ונגבו מהתובע לא תאמו דמי חכירה הנגבים עבור משק עזר. הגביה לפי "מגורים צמודי קרקע" והחישוב בהתאם לשווי הקרקע נראים כתואמים דווקא חיוב בדמי חכירה בגין חכירה עירונית.
סיכומו של דבר, שוכנעתי כי מדובר בנחלה חקלאית אשר כתוצאה מהחזרת השטחים החקלאיים על ידי הנתבעת 1 לידה, ושינוי יעוד השטח ביוזמת הרשויות, הפכה לנחלה בשטח עירוני. ההתייחסות של הנתבעת 1 אליה מבחינת דמי החכירה היתה כאל חכירה עירונית.
מהעדויות שהובאו עולה כי כך אף התייחסה הנתבעת 1 לשכן של התובעים מר דוד מרגלית . עד זה העיד כי אף ביחס למקרקעין שלו היה חוזה נחלה היסטורי משנת 1931. לגבי החלקה שהוא בעל זכויות חכירה בה, נחתם בהמשך חוזה חכירה עירוני (ר' תצהירו של מר דוד מרגלית והנספחים לו ).
אוסיף, כי חלקה 28 שנותרה, לאחר שניטלו החלקות הנוספות , חולקה בהמשך לשתי חלקות בהסכמת המינהל . חלקה 280 נשוא התביעה וחלקה 279. על גבי חלקה 279 הוקם בית כנסת. יש לקבל את טענת התובעים כי אף בכך יש ללמד כי ההתייחסות לחלקה לא היתה כאל משק עזר.
הנתבעת 1 טענה להשתק שיפוטי בהתבסס על טיעוני התובע במסגרת ערר היטל השבחה שהגיש ביום 5.9.2011 במסגרתו טען כי אינו חייב בתשלום היות והוא בעל זכות חכירה בנחלה חקלאית. התובעים , מצידם, טענו כי התובע הצהיר בפני ועדת הערר כי ככל והוא לא יחויב לשלם כסף למינהל בגין יתרת הזכויות אזי היטל ההשבחה שולם כדין אולם ככל ויחויב בתשלום דמי היתר למינהל הוא פטור מהיטל השבחה.
מעיון במסמכים שצורפו על ידי הצדדים , עולה כי סוגית העלאת טענות סותרות ע"י התובע כבר עלתה וקיבלה ביטוי במסגרת החלטת ועדת הערר שדחתה את ערר התובע (ההחלטה צורפה כנספח נת/10 ל כתב ההגנה המתוקן של הנתבעת 1). בנסיבות העניין ולאור העובדה כי מדובר במצב דברים בו ועד ת הערר כבר התייחסה בהחלטתה לסוגית הטענות סותרות , אינני סבורה כי יש לחסום בשל טעם זה את תביעת התובעים שבפני.
לסיכום, אני מוצאת כי ה תובעים עמדו בנטל להוכיח כי עם סיום חוזה ה חכירה מן הראוי היה לאפשר להם לקבל חוזה חכירה עירוני, והנתבעת 1 לא ביססה את טענתה כי חוזה החכירה לו הם זכאים הוא למשק עזר.

האם יש זכות לפיצול באופן שהתובעים יקבלו חוזה נפרד מיורשי מרים כוכבי ז"ל?
התובעים טוענים כי הם זכאים לחוזה נפרד מיורשי כוכבי (הנתבעים 4-2) שבמסגרתו יינתנו להם מחצית מזכויות הבניה המגיעות לחלקה. לטענתם, בפועל הסכימה הנתבעת 1 לפיצול בעבר. כמו כן, מן הראוי לאפשר להם, בשל המורכבות של התיק, להתנתק מיורשי כוכבי ולממש את זכויותיהם בחלקם במקרקעין.
הנתבעת 4 ציינה כי היא מבקשת כי בית המשפט יורה על פיצול.
נראה כי אף הנתבעים האחרים מעוניינים בכך או לכל הפחות אינם מתנגדים לפיצול.
הנתבעת 1 מתנגדת לפיצול. לטענתה, מדובר בזכויות במושעא ובהמשכו של חוזה לנחלה חקלאית אחת ולכן לא קיימת לתובעים זכות לפיצול.
אכן, חוזה החכירה משנת 1931 עניינו חוזה לנחלה אחת. אף סעיף כ"ו לחוזה הנחלה משנת 1931 עליו נסמכים התובעים עניינו זכות לנחלה עירונית.
עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדות הבאות.
התובעים טוענים, כי הנתבעת 1 כבר הסכימה לפצל בעבר את חלקה 280 בפועל בין שני גופים נפרדים ואף קבעה כי כל גוף ישלם לה דמי חכירה שנתיים בנפרד ובמנותק מהשני. כבר מלפני 60 שנים מחצית מחלקה 280 הוקצ תה למשפחת מרגלית והמחצית השניה של החלקה הוקצתה על ידי הנתבעת 1 למטרת הקדש לאגודה למען הישיבה הקדושה פורת יוסף, אשר היתה אמורה להרחיב את מתחם בית הכנסת הנמצא בחלקה 279 המצויה בבעלותה של האגודה. התובעים מפנים לעניין זה למוצגים ת/8 ו- ת/9.
עיון בת/8 מלמד כי מדובר בשטר העברת חכירה, חתום על ידי הנתבעת 1. בהתאם לש טר מוסכם כי זכויות החכירה בחלקה 280 מוקצות ל"מקבלי החכירה" בחלקים שווים. עוד מוסכם כי כל אחד ממקבלי החכירה ישלם דמי חכירה שנתיים כמקובל " כל אחד חלקו הוא" כאשר החלוקה היא בחלקים שווים. הנתבעת 1 נתנה הסכמתה להעברה בתנאים האמורים.
במאמר מוסגר יצויין, כי בכל הנוגע לחלק של יורשי כוכבי (הנתבעים 4-2) , לימים התנהל הליך משפטי בין מרים כוכבי המנוחה לבין האגודה למען הישיבה הקדושה פורת יוסף . בהתאם להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין בוטלה ההעברה של הזכויות בחלקה 280 לאגודה האמורה וכתוצאה מכך הזכויות נרשמו על שם מרים כוכבי המנוחה (הסכם הפשרה ופסק הדין שנתן לו תוקף סומנו כמוצג ת/10).
ואכן, בכל הנוגע לדמי החכירה השנתיים, התובע מקבל מזה שנים, כפי שפורט לעיל, דרישות נפרדות לתשלום דמי חכירה. דבר זה מלמד על כך שבפועל, ההתייחסות של הנתבעת 1 לחוכרים היתה באופן נפרד, אחרת היה אמור להיות חיוב משותף בדמי חכירה לכלל החוכרים.
עולה מן האמור כי הנתבעת 1 הסכימה בשעתו לשינוי תנאי החכירה באופן שהתשלום בגין דמי החכירה בין החוכרים (בחלקים שווים) הופרד וכך נהגה הנתבעת 1 לגבות את דמי החכירה בפועל. כן הסכימה בשעתו כי מחצית הזכויות יעברו לאגודה כאשר הובהר בשטר החכירה החלוקה המעשית של החלקה שתנבע מכך .
ההסכמה מצד הנתבעת 1 לקיומם של שתי קבוצות חוכרים ותשלום דמי חכירה בנפרד על ידם מלמדים על הסכמה לפיצול, הלכה למעשה, של החכירה.
הנתבעת 1 אף הסכימה בהחלטת ההנהלה שהתקבלה בשעתו , כפי שפורט לעיל, לבניית שתי יחידות דיור של 160 מ"ר כל אחת.
במכלול הנסיבות האמור, ובשם לב לצורך הממשי בכך, אני סבורה כי לצדדים זכות לקבלת שני חוזי חכירה נפרדים.

הטענות לעניין היקף זכויות הבניה והיוון
התובעים טוענים כי יש להם זכות למחצית מזכויות הבניה שהיו אמורות להיות בהתאם לתוכנית רח/ 103. זאת משום שלטענתם "חלקת הבית" מהווה את אותה נחלה עירונית לה היו זכאים החוכרים עם ה שבת החלקות החקלאיות לידי הנתבעת 1.
לטענתם, חוזה החכירה משנת 1931 כלל אדמות חקלאיות בלבד. על אדמות אלה חלה תוכנית R/6 מתקופת המנדט. לטענת התובעים הנתבעת 1 פעלה בשעתו לשם הקמת השכונה, לקחה את החלקות החקלאיות של הנחלה ושינתה את ייעודן לבנייני מגורים ויזמה את הקמת תוכני רח/103 ששינתה את ייעוד חלקות הבית של הנחלות במושב "כפר מרמורק" לחלקות עירוניות בייעוד מגורים. לטענת התובעים זה היה הפיצוי בגין נטילת חלקות החקלאיות.
התובעים טוענים כי בהתאם לתוכנית רח/103 ניתן להקים 20% ועוד 5% ללא מגבלה של יחידות דיור וכי ניתן לקבל הקלה של 8.5%.
הנתבעת 1 מציינת כי במסגרת חוזה משק עזר בגין החלקה יאושר מבנה מגורים אחד בשטח של 160 מ"ר. לטענתה, בהתאם לסעיף כ"ו אפשרות לקבל נחלה עירונית נועדה שלא להותיר את החוכר ללא בית ולכן יש לפרש זאת כמאפשר בניית בית אחד בהיקף של 160 מ"ר. התובעים טוענים כי אין בסיס לטענת הנתבעת 1 וכי אין הגיון שזכויות הבניה לא יגדלו כאשר הנחלה העירונית ניתנה כפיצוי בגין נטילת החלקות החקלאיות.
שקלתי את טענות הצדדים. משעה שמדובר בחלקה עירונית, מבחינה תכנונית מוקנות לה זכויות בניה. הטענה שהתובעים מעלים נוגעת למעשה להיקף זכויות בניה שלא ידרשו לשלם דמי הסכמה לנתבעת 1 בגין מימוש ם.
שאלה זו עלתה בפסיקה.
בה"פ 1199/07 שהובאה לעיל, נקבע כי קיימת זכות לקבלת חכירה עירונית אולם לא התקבלה עמדת המבקשים כי הם זכאים לשווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד. כך בפיסקה 6 לפסק הדין:
"משכך, הסעד הראוי הוא כי המינהל יפעל על פי הוראות סעיפים כ"ו וי"ב להסכם החכירה...כך, בהתאמות המתבקשות מטיב השימוש בפועל שנעשה בקרקע. דהיינו המבקשים זכאים לפיצוי בין בכסף ובין בדרך של קבלת זכויות חכירה עירונית כשווי זכויותיהם על פי השימוש בפועל בקרקע ערב שינוי הייעוד. שווי זכויותיהם הוא המחיר מקונה מרצון למוכר מרצון של זכויות אילו. בכך מוגשמת כוונת סעיף כ"ו לפצות את החוכר בגין הזכויות הניטלות ממנו, בגין שווי הזכויות שהוא צפה שהן שלו מכוח הסכם החכירה. לאור לשון סעיף כ"ו רק ברור הוא כי החוכר ובמקרה זה אבי המבקשים, אינו יכול לצפות כי "העשרת" הקרקע בדרך של שינוי יעוד, תתגלגל לידיו. אין מק ום במובן זה לקבל את עמדת המבקשים כי זכאים הם לשווי הקרקע לאחר שינוי יעודה. המבקשים היו יכולים לצפות להמשיך להיות חוכרים בקרקע בשוויה ובכלל זה התשואות הגלומות בה כסיווגה ושימושה בפועל ערב המועד שקמה למשיב הזכות כי תושבנה כל זכויות המבקשים בקרקע לידיו. הואיל והערכת השווי תתייחס לערב שינוי היעוד, יש לשערך את שוויה ליום התשלום." (ההדגשה במקור – אר"ב).
בעת"מ 38235-10-17 בוגין ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל (פורסם במאגרים, 14.10.18 ) נדונה ע תירה במסגרתה טענו העותרים, בין היתר, לזכות לפיצוי בהסתמך על סעיף כ"ו לחוזה החכירה שלהם , הוראה באותו נוסח כפי שמופיע בחוזה החכירה המקורי הנדון כאן . באותו עניין קבע בית המשפט שלא הוכח כי קמה הזכות לפיצוי. בהקשר זה, ניתן לאבחן מקרה זה מהמקרה שבפנינו שכן באותו מקרה לא ניטלה מהחוכרים חלקה א' שהיתה בפני עצמה בשטח של כ-10 דונם והיתה גדולה מגודל השטחים שנדרשו להשיב. החוכרים שם ביקשו בהתבסס על סעיף כ"ו זכות לנחלה עירונית בחלקה נוספת בנוסף לחלקה א' שנותרה בידם. לכן קבע בית המשפט בסעיף 32: "מסקנתי היא אפוא שאין העותרים זכאים לפיצוי בקרקע, מהטעם שהם ממשיכים לאחוז בבתיהם ובזכויות בחלקות א'. אין באמור לעיל כדי לומר דבר לגבי שיעור הפיצוי הכספי שהעותרים זכאים לו".
למרות השוני העובדתי, שהוביל למסקנות שונות ביחס לקיומה של זכות לחכירה עירונית , ניתן להפנות לאופן בו ניתח בית המשפט את מטרת הוראות סעיף כ"ו על מנת לבחון את היקף הפיצוי הראוי מבחינת הזכויות שיכללו בחוזה העירוני. באותו עניין ציין בית המשפט בסעיף 30 לפסק דינו כך:
"...נראה שתכלית הוראת הסיפא של ס' כ"ו היא הבטחת דיור חלוף, לחוכר שבית מגוריו נלקח ממנו בעת שינוי הייעוד והשבת הנחלה. במה דברים אמורים? כאשר מושבת הנחלה על בית המגורים שבה, מובטח לחוכר כי לא ימצא עצמו ללא בית מגורים. מצב דברים שכזה עלול לקרות כאשר מושבת הנחלה כולה, או כאשר מושבת קרקע מתוכה שעליה בנוי בית המגורים של החוכר; ..."
עולה מן המקובץ, כי בפסיקה הגישה היתה שיש לראות בסעיף כ"ו, כפי שטוענת הנתבעת 1, סעיף המבטיח כי החוכר לא יוותר ללא בית עקב החזרת הנחלה וכי הזכויות אמורות להיות בהתאם לזכויות שהיו ערב השבת הנחלה ולא ינתנו לו מלוא הזכויות המושבחות שצמחו כתוצאה משינוי הייעוד.
בעניינו, בפועל, החוכרים נותרו עם חוזה החכירה החקלאי. אינני סבורה כי עצם העובדה שמתקבלת טענתם כי הם זכאים לחוזה חכירה עירוני בנחלה אחת, משמעה קבלת זכויות בנייה מלאות למספר יחידות דיור , ללא צורך לשלם לנתבעת 1 את התשלומים המשולמים כרגיל על ידי חוכרים בגין כך. הפרשנות של הנתבעת 1 היא סבירה וממילא התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם להוכיח כי זכויותיהם הן למעבר לכך.
עם זאת, מאחר וקבעתי כי יש לראות את הנתבעת 1 כמי שהסכימה לפני שנים כה רבות להפרדה בין שתי קבוצות החוכרים ואף בהתאם להחלטת ההנהלה שהתקבלה בזמנו היתה הסכמה לכך שיכללו בחוזה החכירה זכויות לשתי יחידות דיור של עד 160 מ"ר , מן הראוי לכלול זכות ליחידת מגורים של עד 160 מ"ר בגין כל מחצית מהחלקה ולראות את הנתבעת 1 כמסכימה לכך, גם היום.
מובהר כי הזכאות של התובעים ביחס לניצול זכויות בניה נוספות, מעבר ליחידת דיור של 160 מ"ר , ו החיוב של התובעים בתשלומים כלפי הנתבעת 1 בגין כך, יהיו בהתאם לנ הלי הנתבעת 1 ביחס לחוכרים בעלי חוזה חכירה עירוני.
התובע מוסיף וטוען כי מגיע לו חוזה מהוון שכן פנה בעניין זה עוד בשנת 1995. עוד ציין כי שכניו היוונו בשנות התשעים את זכויותיהם במסגרת מבצע היוון תמורת 23,052 ₪.
הנתבעת 1 טוענת כי טענותיו בעניין התיישנו. עוד טוענת הנתבעת 1 כי כל טענה להפלייה מהווה הרחבת חזית. עוד מציינת הנתבעת 1 כי התובעות רכשו את הנכס בשנת 2010 תמורת 500,000 ₪, התובעת היא שמאית והסכום אינו משקף שטח שהינו בעל זכות מהוונת לבניית 6 יחידות דיור.
בכל הנוגע לטענה כי התובעים זכאים לחוזה מהוון, לתצהירו של התובע צורפה התשובה הבאה, במכתבו של המינהל מיום 25.8.96 (נספח ג' לתצהיר התובע) :
"...הנדון: מבצע היוון
מבדיקה בתיק עולה כי חוזה החכירה המקורי מתייחס לנחלה. אי לכך בשלב זה לא ניתן לצרפך למבצע ההיוון."

התובע שב ופנה בעניין זה במכתבו למינהל מיום 21.7.97 בו כתב כך (נספח ד' לתצהיר התובע) :
"נבקשכם לחדש לי את חוזה החכירה וכן לבצע הוון על השטח השייך לי. דבר זה דחוף ביותר עבורי."

למרות שבקשתו של התובע לקחת חלק במבצע ההיוון נדחתה, התובע לא נקט בכל פעולה משפטית בעניין זה, עד להגשת תביעה בשנת 2011. התובע מבקש להוון היום בהתאם לערכים של המקרקעין בשנות התשעים. בכך הוא מבקש להשיג על דחיית בקשתו בשנות התשעים. הנתבעת 1 טוענת להתיישנות. אכן, חלפו מאז ועד להגשת התביעה כ- 14 שנים. עצם קיומם של מגעים בין הצדדים ביחס לחידוש חוזה החכירה, אין בה כדי לעצור את מירוץ ההתיישנות לגבי הטענה של התובע כי היתה לו זכות להשתתף במבצע היוון שהתקיים בשנות התשעים. מדובר, למעשה, בתביעה לנזק כספי כתוצאה מאי היוון . הא ראיה לכך כי לחלופין מבקשים התובעים לאשר להם להוון את הזכויות בסכום ששילם בשעתו השכן מר דוד מרגלית. אוסיף, כי מסקירת ההתכתבויות בין הצדדים שהובאה לעיל, עולה כי לא הובאו בפני על ידי התובעים התכתבויות בין הצדדים בין השנים 1997 ועד לשנת 2006. לנוכח כל האמור, אני סבורה כי יש לקבל את טענת ההתיישנות שכן הטענה לפיה היה זכאי להשתתף במבצע היוון שהתקיים באותן שנים, התיישנה.
סיכומו של דבר, אינני סבורה כי ניתן לקבל טענה המועלית עתה כי התובעים זכאי ם להיוון בהתאם לערך מקרקעין היסטורי , בשל פנייה שנעשתה ונדחתה בשנות התשעים. מעבר לכך יצויין, כי התובע מכר את זכויותיו במקרקעין לתובעות. התובעות 3-2 ידעו היטב את מצב הדברים שעה שרכשו את המקרקעין תמורת 500,000 ₪ ביום 1.6.10.
תביעה לסעדים כנגד הנתבעים 7-2
התובעים כללו בתביעתם תביעה לפיה מאחר ויתכן והנתבעת 1 תתנה חתימת חוזה עם התובע 1 במטלות שונות שיוטלו על "יורשי כוכבי", בית המשפט יורה להם כדלקמן: לקיים כל תנאי בהתאם להוראות המינהל אשר יהווה תנאי לחתימה על הסכם חכירה חדש וכן כי מי שלא יקיים את התנאי המוקדם יפצה את התובעות 3-2 בסכום של 15,000 ₪ לחודש, וכך גם לגבי הנתבעים 7-5, כמחזיקים בחלקה.
בסיכומי התובעים צוין כי: "ככל ובית המשפט הנכבד לא יורה על פיצול החוזים – קיימת אפשרות, כי הנתבעת 1 תתנה חתימת חוזה עם התובע 1 במטלות שונות שיוטלו על יורשי כוכבי ובית המשפט הנכבד התבקש להורות להם לקיים כל תנאי בהתאם להוראות המינהל אשר יהווה תנאי לחתימה על הסכם חכירה חדש; וכן להורות כי מי מהם שלא יקיים את התנאי המוקדם יפצה את התובעות 2-3 בסכום של 15,000 ₪ לכל חודש. הוא הדין לגבי הנתבעים 5-7 (מחזיקים בחלקה)." (סעיף 32 לסיכומי התובעים).
הנתבעים מתנגדים לסעדים האמורים. הם ציינו כי מדובר בסעדים תאורטיים שכן לא הופנו אליהם דרישות מצד הנתבעת 1 כתנאי לחתימת חוזה חכירה ולא הם שמנעו את חתימת חוזה החכירה לגבי המקרקעין.
עוד ציינו כי לא הוכח כי מדובר במבנים לא חוקיים וכי נדרשו להרוס אותם.
משעה שמצאתי כי עומדת לתובעים זכות לחוזה חכירה נפרד, ומאחר והתובעים ציינו בסיכומיהם כי מדובר בסעד המתבקש ככל שבית המשפט לא יורה על פיצול החוזים, אינני נדרשת לסעדים האמורים.
מעבר לכך, הסעדים שהתבקשו כלפי הנתבעים 7-2 מקדימים את זמנם ומנוסחים באופן גורף. יתרה מכך, לא הוכח כי הסיבה לכך שהתובעים לא קיבלו חוזה חכירה עירוני נעוצה במעשי או מחדלי הנתבעים. לפיכך, ממילא אינני סבורה כי היה מקום למתן הוראות כלליות מסוג זה, ועוד להוסיף בצידן סנקציה כספית מסוג זה, מראש. מה גם שאין מקום לפסיקת פיצוי בטרם הוכח נזק.
אוסיף, כי לנוכח קביעתי כי יש להורות על חוזי חכירה נפרדים, אף לא נדרשתי להכריע בהקשר לסוג חוזה החכירה שיחתם על ידי הנתבעת 1 עם מי מהנתבעים. זאת, שעה שלא הם שהגישו את התביעה וקיימים בינם לבין עצמם חילוקי דעות בעניין זה. מובן כי עצם קיומה של זכות לחוזה חכירה עירוני, אינו מחייב חתימה על חוזה מסוג זה, ככל שהצדדים מעדיפים להתקשר בחוזה אחר.
סיכומו של דבר, אני מקבלת את טענת התובעים כי התובע 1 זכאי לחוזה חכירה עירוני ביחס למחצית משטח חלקה 280, כאשר חוזה זה יכלול זכות לבניית יחידת מגורים אחת בשטח של עד 160 מ"ר , ללא צורך בתשלום לנתבעת 1 בגין מימוש הזכות לבניית יחידת מגורים זו ומורה לנתבעת 1 לחתום עם התובע 1 חוזה חכירה כאמור, בכפוף להמצאת כל מסמך הנדרש לשם כך על פי נהליה.
מובהר כי אין לחייב את הצדדים בתשלום לנתבעת 1 בגין הפיצול והוצאת שני חוזים נפרדים ובגין זכויות בניה ליחידת מגורים אחת בשטח של עד 160 מ"ר במסגרת כל אחד מהחוזים שיחתמו . למען הסר ספק, אין בפסק דין זה ובאמור לעיל, כדי לגרוע מהחיוב להמציא כל מסמך או לשלם כל תשלום לרשוי ות או לגופים אחרים ככל שהם זכאים לגבות תשלום בגין הליך הפיצול האמור.
הזכאות של התובעים ביחס לניצול זכויות בניה נוספות מעבר ליחידת דיור של 160 מ"ר והחיוב של התובעים בתשלומים כלפי הנתבעת 1 בגין כך, יהיו בהתאם לנהלי הנתבעת 1 ביחס לחוכרים בעלי חוזה חכיר ה עירוני.
כפי שפורט לעיל, לא מצאתי להיעתר לשאר הסעדים שהתבקשו בתובענה.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
התובעים יוכלו לפעול ליישום פסק הדין בחלוף 45 יום מהיום.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ח אייר תשע"ט, 02 יוני 2019, בהעדר הצדדים.