הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 24502-03-14

בפני
כבוד ה שופטת הדס עובדיה

התובע

דניאל משולם

באמצעות עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי-פישר

נגד

הנתבעים

1.אחי תקומה בע"מ

באמצעות עו"ד אלברט בן פורת

2.ארז עמראן (אוריאל הדריה עמרם) [בעיכוב הליכים]

פסק דין

לפניי תביעה למתן פסק-דין המצהיר כי הסכם מיום 20.7.2004 למכירת זכויות החכירה של התובע בחלקה 18/2 בגוש 4259 ברחוב צה"ל 46 בראש העין (להלן: "המקרקעין"), שמכוחו נרשמה הערת אזהרה על זכויות התובע לטובת הנתבעת, הוא הסכם בטל בהיותו הסכם למראית עין. התובע עותר בנוסף לביטול החוזה האמיתי שנכרת לטענתו בין הצדדים עקב הפרתו על-ידי הנתבעים, השבת זכויותיו במקרקעין ולרבות החזקה בהם, ולמחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת.
אקדים ואציין כי ראיתי לנכון לקבל את התביעה. להלן נימוקיי.

דברי רקע
התובע הוא החוכר הרשום במקרקעין בשלמות (נספח ה' לתצהיר התובע). לתובע 3 אחים – גב' מרגו איפרגן, מר שמעון משולם וגב' גילה משולם.

הנתבע 1, מר ארז עמראן (או בשמו כיום אוריאל הדריה עמרם – ע' 33, ש. 9-10) לא הגיש כתב הגנה ואף לא הוגש תצהיר מטעמו. במסגרת ההליך התברר כי הוא מצוי בהליכי פשיטת רגל (פש"ר 56254-10-12) וניתנה החלטה על עיכוב ההליכים בתיק זה כנגדו (החלטה מיום 21.4.2015). לבקשת התובע זומן הנתבע למתן עדות.

בזמנים הרלוונטיים לטענות העולות מהתביעה היה הנתבע הבעלים והמנהל היחיד בנתבעת 2 (בשמה הקודם: ארז י.ב.מ בע"מ).

ביום 16.8.2009 רכש רו"ח חנוך חיים (באמצעות חברה בבעלותו – ח.ח. חיים נאמנות בע"מ) מהנתבע את מניות הנתבעת והפך למנהל ולבעל המניות היחיד בנתבעת. רו"ח חיים שימש כרואה החשבון של הנתבעת מאז שנת 2004 וכן שימש כרואה החשבון של הנתבע בעסקים שונים.

טענות הצדדים בתמצית
טענות התובע בתמצית
בחודש יולי 2004 הוסכם בין התובע לנתבעים כי התובע ימכור להם את מלוא זכויותיו במקרקעין והתמורה תשולם על-ידי הנתבעים בהעברת הזכויות ב-4 דירות, בפרויקט לבניית בניין מגורים שנקרא בשם "פסגת ספיר" שעתיד היה להיבנות בראש העין (להלן: "פרויקט ספיר"; "הדירות"). הנתבעים התחייבו כי הדירות ימסרו לתובע ואחיו לא יאוחר משנת 2010.

הנתבעים דרשו שייחתם בין הצדדים הסכם שונה, שהוא הסכם אך למראית עין, לפיו התמורה עבור המקרקעין היא 305,000 דולר ארה"ב בלבד, וזאת על אף שהסכום אינו משקף את הערך האמיתי של המקרקעין (ההסכם מיום 20.7.2004 צורף כנספח ג' לכתב התביעה; להלן: "הסכם המכר").

במרוצת הזמן ביקש הנתבע 2 מהתובע להמיר דירה אחת בפרויקט ספיר בתשלום 105,000 דולר ארה"ב, כך שתמורת המקרקעין תעמוד על 3 דירות בפרויקט ספיר בתוספת 105,000 דולר ארה"ב.

התובע הסכים לבקשה זו; הנתבע 2 שילם לתובע מקדמה בסך 5,000 דולר ארה"ב וסוכם כי הנתבעים ישלמו את היתרה בסך 100,000 דולר ארה"ב בפריסה לשנה. כמו כן, הנתבעים התחייבו לממן לשלושת אחיו של התובע תשלומי שכר דירה בראש העין עד למסירת החזקה בדירות.

פרויקט ספיר לא יצא לפועל. החל משנת 2008 הנתבעים אף התנערו מכל התחייבויותיהם לפי הסכמות הצדדים והפרו אותן הפרה יסודית. ממילא הנתבעים אף הפרו באופן יסודי את התחייבויותיהם לפי ההסכם למראית עין, ולא שילמו את תמורת המקרקעין.
אמנם בחשבון התובע הופקד שיק בנקאי בעקבות נטילת משכנתא על-ידי הנתבע 2, אולם מיד עם פירעון השיק הבנקאי העביר התובע את הסכום שהופקד בחזרה לנתבעים.
לאור האמור הנתבעים הפרו הפרה יסודית הן את ההסכמות האמיתיות בין הצדדים והן את תנאי הסכם המכר-למראית עין.

טענות הנתבעת 2
הסכם המכר בגדרו מכר התובע את המקרקעין לנתבעת תמורת 305,000 דולר ארה"ב הוא ההסכם היחיד שנכרת בין הנתבעת והתובע ואין הסכמות אחרות בין הצדדים.

התובע קיבל את מלוא התמורה לפי ההסכם. שולמו לו 932,000 ₪ ו- 100,000 דולר ארה"ב ביום 17.5.2004 (כחודשיים לפני חתימת הסכם המכר). ההסכם דווח כדין לרשויות המס על-ידי עורכי הדין של הצדדים ושולמו בגינו המיסים כדין. התובע היה מיוצג על-ידי עורך דין מטעמו וקיבל את התמורה המלאה בהתאם להסכם.

התובע יודע כי אחיו מרגו איפרגן, שמעון משולם וגילה משולם נתנו באמצעות התובע הלוואה אישית לנתבע 2 בסך 928,500 ₪ על-מנת לרכוש ממנו זכויות בפרויקט ספיר במסגרת קבוצת רכישה שארגן הנתבע 2 באופן אישי וללא כל קשר לנתבעת. התובע ידע שפרויקט ספיר שייך לנתבע 2 באופן אישי ואינו קשור לנתבעת. על כן, כל טענה שיש לתובע בעניין זה צריכה להיות מופנית לנתבע 1 בלבד ואין לנתבעת כל קשר להסכמות הנוגעות לפרויקט ספיר.

הנתבע 2 שילם באופן אישי או באמצעות חברת ספיר שהייתה בבעלותו לאחיו של התובע תשלומים חודשיים בסך 4,800 ₪. מהאסמכתאות לתשלומים שבוצעו עולה כי מדובר בהחזר כספי ההלוואה שהעמידו אחיו של התובע לטובת הנתבע, וכי אין כל קשר בין סכומים אלה לבין הנתבעת או התובע.

דיון והכרעה
סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע כך:
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".

ביחס לשאלה "מהו חוזה למראית עין" ביארו פרופ' גבריאלה שלו וד"ר אפי צמח:
"חוזה למראית עין הוא חוזה שקיימת בו אי-התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי. בעוד שכלפי חוץ מסכימים ביניהם הצדדים על הסדר משפטי מסוים, כוונתם האמיתית שונה.
[...]
המאפיין המרכזי בחוזה למראית עין הוא קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין".
גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 301 (מהדורה רביעית, 2019); ראו בנוסף: דניאל פרידמן, "אי חוקיות וחוזה למראית עין" 152 הפרקליט לג (תשמ"א); גד טדסקי, "חוזה למראית עין ודבר פסלותו" 507 משפטים ח (תשל"ז-תשל"ח); דניאל פרידמן ונילי כהן (עופר גרוסקופף) חוזים כרך ג 516-519 (2003).

בהתייחס לדרך שבה יש לבחון האם חוזה מסויים הוא חוזה למראית עין אם לאו, נקבע:
"...הקביעה אם חוזה מסוים הוא למעשה חוזה למראית עין הינה קביעה עובדתית. בקובעו כך, על בית המשפט להתחקות אחר כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה, ולהעריך עד כמה כוונה זו אכן משתקפת ביחסים ובהסדרים שביניהם."
ע"א 440/14 וילאר נכסים 1985 בע"מ נ' קליין, פסקה 89 לפסק דינו של המשנה לנשיאה כבוד השופט מלצר (1.11.2018)‏‏.

אבחן להלן מה הייתה כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה, והאם כוונה זו אמנם משתקפת בהסכם המכר.

הכוונה האמיתית – "מקרקעין תמורת דירות"
לאחר שמיעת הראיות, ולאחר שעיינתי בסיכומי הצדדים, הגעתי למסקנה כי הוכח על-ידי התובע שכוונתם האמיתית של הצדדים הייתה כטענתו - "מקרקעין תמורת דירות".

בעניין זה העיד עו"ד נביאי שייצג את התובע בעסקה:
"מר משולם סיפר לי את תוכן העסקה שהוא הולך לבצע. הוא בא אליי עם משנה סדורה לגבי עסקה. העסקה היה להם בבית של ההורים בראש העין, הוא מוכר את הבית לאדון ארז עמרן והוא יקבל 4 דירות בפרויקט שארז עמרן הולך לבנות. זאת הייתה עסקה שלמעשה הייתה תפורה ביניהם" (ע' 57 לפרוטוקול, ש. 21-24).
וכן:
"בהתחלה דובר שמקבלים 4 דירות אחר כך בא אלי אדון משולם ואמר שהם שינו שהוא יקבל חלק בכסף ו-3 דירות. לכן התבטא במערכת ההסכמים שערכנו". (ע' 63 לפרוטוקול, ש. 12-14).

טיוטת ההסכם שנערכה על-ידי עו"ד נביאי כללה הוראות המצביעות על הסכמת הצדדים לפיה בתמורה לזכויות במקרקעין "ישלם" הנתבע 2 את סכום התמורה שהיה עליו לשלם בגין רכישת המקרקעין לצורך רכישת הדירות בפרויקט ספיר, כך שאחי התובע לא יידרשו לשלם סכומים נוספים מעבר לתמורת המקרקעין לקבלת דירה בפרויקט ספיר על-ידי כל אחד מהם.

כך מצוין ב"הואיל" השישי לטיוטה: "וארז הציע למשולם כי במקום לשלם את התמורה בגין הדירה [הכוונה היא למקרקעין ברחוב צה"ל – הבהרה שלי, ה.ע], ישלם סכום זה במקום התשלום החל על אחיו בגין הדירות [הכוונה היא לדירות בפרויקט ספיר – הבהרה שלי, ה.ע] בדרך של קיזוז או תשלום בפועל על פי הסכמי הבנייה ועד להשלמת הדירות ומסירתן לידי אחיו של דניאל ודניאל קיבל את הצעת ארז" (נספח ב' לתצהיר התובע; עוד צוין בטיוטה כי הנתבע "ישלם במקום אחיו של דניאל כל תשלום שיחול עד להשלמת הבנייה של הדירות ומסירתן לאחיו של דניאל... (ס' 4 לטיוטה). הוראות נוספות בטיוטה אף הן מלמדות על הסכמת הצדדים שהתשלום בגין הזכויות במקרקעין ייעשה על דרך רכישת והקניית זכויות בדירות בפרויקט ספיר, וכי על פי המוסכם התובע ואחיו לא ידרשו לשלם עבור הדירות בפרויקט ספיר סכומים נוספים העולים על התמורה בגין המקרקעין, זאת בסך 305,000 דולר ארה"ב.

עו"ד צברי שייצג את הנתבעים בעסקה העיר בכתב ידו לטיוטת ההסכם, וציין כך:
"1) לדעתי הסכם זה אינו רצוי ויש בו סיכון לא קטן
2) זהו למעשה הסכם קומבינציה והתוצאות ידועות
3) רצוי להסדיר את תשלום התמורה עבור האחים במנותק ולהבטיח את האחים בדרך של המצאת ערבות בנקאית או כל אישור אחר שיבטל כל חיוב של האחים בתשלומי התמורה עבור דירותיהם.
4) הטוב ביותר הינו לקבל מימון ממשי מאת הבנק לרכישת צ.ה.ל יוצא צ'ק יופקד בבנק וישולם בפועל עבור האחים בספיר.
ברור [ס]ילוק [ה]תמורה צ.ה.ל ולסילוק התמורה בספיר מבטיח את שני הצדדים כאשר עדיין תישאר הערה רשומה לטובת האחים בצ.ה.ל עד למסירת הדירות בספיר"
(נספח ג' לתצהיר התובע; ההדגשות במקור)

מהערותיו של עו"ד צברי עולה כי כוונת הצדדים הייתה ברורה ומשותפת, כפי שטוען התובע. התמורה עבור מקרקעי התובע תינתן בדירות בפרויקט ספיר. לו דובר בתמורות נפרדות ובעסקאות נפרדות לחלוטין שאינן תלויות האחת בשנייה לא היה נדרש עו"ד צברי מטעם הנתבעים "להבטיח את האחים בדרך של המצאת ערבות בנקאית או כל אישור אחר שיבטל כל חיוב של האחים בתשלומי התמורה עבור דירותיהם" ועו"ד צברי גם לא היה מציע ש"תישאר הערה רשומה לטובת האחים בצ.ה.ל עד למסירת הדירות בספיר".

אולם, בסופו של יום נחתם רק הסכם המכר המתייחס למקרקעין ברחוב צה"ל. לא נחתם הסכם נפרד ביחס לדירות בפרויקט ספיר. זכויות האחים לדירות בפרויקט ספיר לא הובטחו על-ידי ערבות בנקאית; לא נרשמה הערת אזהרה לטובת האחים במקרקעין ברחוב צה"ל עד למסירת הדירות בספיר; ולא עוגנה בכתב התחייבות הנתבעים לכך שתמורת המקרקעין תקנה לאחים דירות בפרויקט ספיר כך שלא יידרשו להוסיף סכומים נוספים עבור הדירות.

עו"ד נביאי נשאל מדוע לא נכללו כל הסכמות הצדדים בחוזה אחד והסביר:
"כדי שלא יהיה בלבול במיסוי. פה הייתה מכירת מגרש, הם היו זכאים לפטור ממס שבח כי הם קיבלו את זה בירושה מההורים והם לא מכרו את זה ב- 4 השנים האחרונות. לכן עשינו את זה בנפרד כך שישלמו את המס לפי העסקה של הרכישה של 4 דירות"
(ע' 59 לפרוטוקול, ש. 23-26)
עו"ד נביאי העיד כי היה אמור להיחתם הסכם נוסף ביחס לדירות בפרויקט ספיר (ע' 59, ש. 32-34) וכי הנתבע 2 הבטיח וקיבל על עצמו שהעלות של הדירות בפרויקט ספיר לא תעלה על התמורה של מכירת המקרקעין, כך שהתובע ואחיו לא יידרשו להוסיף כספים על-מנת לקבל את הדירות שהובטחו להם בפרויקט ספיר (ע' 60, ש. 1-3). כמו כן העיד עו"ד נביאי כי כאשר החתים את התובע על הסכם המכר "הסברתי ואמרתי שבתמורה למכירה הזאת הוא מקבל דירות" (ע' 61, ש. 4-8).

עו"ד נביאי העיד כי היה אמור להיחתם הסכם לגבי הדירות בפרויקט ספיר (ע' 59, ש. 32-34), אולם עו"ד נביאי פוטר ולא עסק עוד בנושא ולא זכר מדוע (ע' 60, ש. 6-15). בהקשר לפיטוריו של עו"ד נביאי מייצוג התובע בעסקה רמז גם עו"ד צברי כי הנתבע הוא שעמד מאחורי פיטוריו והעיד כי הנתבע "ידע לנטרל עו"ד" של הצד שכנגד וכי גם במקרים אחרים פיטורי עו"ד שייצגו לקוחות בקבוצות רכישה שארגן הנתבע נעשו "בעידודו של מר עמראן" (ע' 12, ש. 19-29). "טופס ההצהרה" שאליו הפנתה הנתבעת בו חתמה אחותו של התובע כי היא מצהירה בשמה ובשם אחיה כי עו"ד נביאי אינו מייצג אותם וכי הם ממנים את הנתבע לטפל בכל הקשור לדירות השייכות להם בפרויקט ספיר (נספח ז' למוצגי הנתבעת) מחזק את המסקנה כי יש ממש בטענות התובע שהנתבע הוליך אותו ואת אחיו בכחש.

כאמור, על-אף הסכמת הצדדים בנוגע לתשלום התמורה בדירות בפרויקט ספיר התחייבות זו לא עוגנה בהסכם המכר וגם לא בהסכם נוסף. בנסיבות שהוכחו אני מעדיפה את עדותו וגרסתו של התובע לפיה ההסכמה האמיתית והמלאה בין הצדדים הייתה "מקרקעין תמורת דירות" וכי חלף הדירה שהובטחה לתובע עצמו (מתוך 4 דירות) הסכים התובע עצמו לקבל תשלום כספי בסך 105,000 דולר ארה"ב.

חיזוק למסקנה שבתמורה למקרקעין הוסכם על העברת דירות בפרויקט ספיר לאחיו של התובע וכי התמורה המצויינת בהסכם המכר היא אך למראית עין, ניתן למצוא גם בעדויות התובע ואחותו. מעדויות אלה עולה כי עקב התארכות המועד לקיום התחייבות הנתבעים למסירת הדירות בפרויקט ספיר שילמו הנתבעים לאחי התובע סכומים לתשלום שכר דירה. (ס' 14-17 לתצהיר גב' איפרגן; ס' 2.11-2.12 לתצהיר התובע). עדות זו נתמכת בראיות שהגישה הנתבעת שכונו "אסמכתאות על התחשבנות ותשלומים של כספים לאחיי התובע" (מוצג כ' למוצגי הנתבעת). מדובר באישורים על העברת תשלומים במזומן לאחותו של התובע ואישורים חתומים על-ידה בכתב יד לפיהם קיבלה תשלום עבורה ועבור אחיה. ברבים מהאישורים מצוין כי התשלום הוא "עבור חודש...".
בחקירתו הודה הנתבע כי כאשר "[פרויקט] ספיר התעכב התחלתי לשלם כ- 4,500 ₪ כל חודש" (ע' 29, ש. 1-3).

"סימולציה חלקית" - תוצאות הפער בין הסכם המכר להסכמה האמיתית
ההלכה הפסוקה הבחינה בין מצב שבו החוזה כולו הוא פיקטיבי והצדדים כלל לא התכוונו לשנות את מצבם המשפטי לבין "חוזה למראית עין מסוג של "סימולציה חלקית", שבו הצדדים אמנם לא התכוונו לקיים את החוזה הנחזה שנחתם ביניהם למראית עין, אך הם העמידו מאחוריו חוזה נסתר, אשר אותו הם התכוונו לקיים והוא משקף את אומד דעתם" [ע"א 440/14 וילאר נכסים 1985 בע"מ נ' קליין (01.11.2018), פסקה 87 לפסק דינו של כבוד השופט מלצר; ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' קפלן (24.10.2017); ע"א 810/17 באשה נ' גרדג'י (31.10.2018)].

בענייננו מהראיות והעדויות עולה כוונת הצדדים לביצוע את עסקת מכר הזכויות במקרקעין ברחוב צה"ל, אולם התמורה האמיתית על פי המוסכם היא דירות בפרויקט ספיר.

הסכמתם האמיתית של הצדדים הייתה שתמורת המקרקעין היא 4 דירות בפרויקט ספיר, שלאחר מכן הומרה דירת התובע, אחת מבין ארבע דירות התמורה בתשלום 105,000 דולר ארה"ב.. במקום ההסכמה האמיתית ביחס לתמורה, שנותרה סמויה, נכתב בהסכם שנכרת בין הצדדים למראית עין כי התמורה היא 305,000 דולר ארה"ב. מה שנכתב בחוזה המכר שונה ממה שהוסכם כי יבוצע בפועל. ראו והשוו: ע"א 2941/14 חושאן נ' עבדאללה (01.03.2016); ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, מב(2) 625 (1988).

ההלכה הפסוקה השאירה בצריך עיון את שאלת תוקפו של חוזה נסתר בהינתן "סימולציה חלקית", כאשר מטרת ההסתרה איננה חוקית - ראו: ע"א 4305/10 אילן נ' לוי (09.05.2012), פיסקה 40 לפסק דינו של כבוד השופט פוגלמן; אך בספרות המשפטית נטען כי אין מניעה שלא לתת תוקף לחוזה הנסתר במקרים אלה. ראו: איל זמיר ומיכאל כהן "חוזה פסול, חוזה למראית עין או חוזה פסול למראית עין? (בשולי ע"א 4305/10 אילן נ' לוי)", משפטים מה 251 (2015).
בענייננו שאלת אכיפת ההסכמה האמיתית שבחוזה הנסתר כלל אינה מתעוררת, זאת לאחר שהוברר שאכיפת ההתחייבות למתן 3 דירות לאחיו של התובע בפרויקט ספיר כלל אינה אפשרית; הנתבעים אינם עותרים לכך והתובע אף הוא אינו עומד על אכיפה אלא עותר לביטול החוזה האמיתי בשל הפרתו בגין אי-מסירת הדירות. אין מחלוקת גם על כי הדירות לא נמסרו, ולאור קביעתי לעיל, התובע זכאי לפסיקת הסעד ההצהרתי לו עתר, לפיו החוזה האמיתי והסכם למראית עין בטלים ומבוטלים; מכח סעיף 13 לחוק החוזים ואף עקב הפרתו היסודית של החוזה האמיתי-הנסתר מכח סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.

דחיית טענות נוספות שהעלתה הנתבעת
הנתבעת התגוננה בטענות נוספות כנגד התביעה ולמעלה מן הדרוש אבהיר בקצרה מדוע ראיתי לדחותן. הנתבעת טענה כי התמורה שנקבעה בהסכם המכר שולמה בשיק בנקאי על סך 932,000 ₪ (שיק שהופק על-שם המוכר-התובע על-ידי הבנק שמימן עבור הנתבעים את העסקה), אולם אין מחלוקת כי ימים ספורים לאחר מכן נמשך מחשבון התובע שיק נגדי בסך 928,500 ₪ והופקד בחשבון הנתבע. הנתבעת לא הכחישה שלמעשה מלוא התמורה הנטענת לא נותרה בידי התובע, אולם טענה כי מדובר בהלוואה שהעמידו אחיו של התובע עבור הנתבע באופן אישי, וללא כל קשר לחברה הנתבעת. מכיוון שדחיתי את טענת הנתבעת ביחס לתמורה המוסכמת, ממילא אין תוחלת לטענתה בדבר תשלום התמורה על-פי הסכם המכר. אבהיר כי ראיתי לדחות את טענות הנתבעת אף לגופן. הטענה כי דובר בהלוואה אישית לנתבע לא הוכחה ובנסיבות העניין מצאתי את גרסת התובע בכל הנוגע לסכומים אלה משכנעת ואמינה יותר. הנתבע עצמו, שנטען כי ההלוואה ניתנה לו באופן אישי, לא זכר האם נחתם הסכם הלוואה (והסכם הלוואה לא הוצג); הנתבע לא ידע אם ההלוואה נשאה ריבית וכלל לא ידע לאשר או להכחיש אם מדובר בתשלום דמי שכירות או ב"החזר הלוואה" (ע' 21, ש. 29-30; ע' 29). טענת הנתבעת לפיה "בגין הלוואה שנתנו אחיי התובע באמצעות התובע לנתבע ניתנה לאחיי התובע הזכות להשתתף בקבוצת רכישה לבניית דירות ברחוב ספיר"... (ס' 7 לתצהיר רו"ח חיים) עומדת בסתירה לכאורה לטענה שמדובר ב"הלוואה אישית". אם מדובר בהלוואה אישית בלבד , כי אז לא מדובר בתמורה לרכישת דירות בפרויקט ספיר; ואם הכספים ניתנו כתמורה עצמאית כדי לרכוש זכויות לאחים בפרויקט ספיר, מדוע הכספים הושבו לאחים בתשלומים שפורטו בנספח כ' לתצהיר רו"ח חיים?

טענה נוספת שמצאתי לדחות היא הטענה ל"הפרדה" בין הנתבעת לבין הנתבע. מכיוון שכפי שקבעתי לעיל הנתבעת לא קיימה את ההתחייבות האמיתית שנטלה על עצמה – תשלום התמורה עבור המקרקעין בדירות בפרויקט ספיר, ממילא אין תוחלת לטענה. למעלה מן הצורך מקובלת עלי טענת התובע כי הוכח שבפועל לא נהג הנתבע בהפרדה כלשהי בינו לבין החברה-הנתבעת. כך, בהסכם הלוואה שנערך בין הנתבע והתובעת לבין צד ג' צוין כי "לשם הבטחת החזר סכום ההלוואה ימשכנו הלווים חלק יחסי מזכויותי הם מדירת המגורים ברחוב צה"ל ..." (ס' 5 בנספח י' לתצהיר רו"ח חיים מטעם הנתבעת; ההדגשה הוספה). בחקירתו טען הנתבע כי המגרש היה שייך לו באופן פרטי למרות שהערת האזהרה נרשמה על-שם החברה-הנתבעת. ובלשונו "...בטח המגרש שייך לי. לחברה, לי, מה זה משנה?" (ע' 22, ש. 31-35). אף מסמכים אחרים שהוצגו תומכים בעמדת התובע בהקשר זה.
בנוסף, אין מחלוקת כי בזמנים הרלוונטיים לגיבוש ההסכמות הנתבע היה הבעלים והמנהל היחיד בחברה-הנתבעת והיה מוסמך לחייבה מכח היותו אורגן בחברה (ס' 47 לחוק החברות, תשנ"ט-1999). איני מקבלת גם את טענת הנתבעת לפיה הבעלים החדשים של הנתבעת זכאי להגנה מכח היותו "צד שלישי" זר לחוזה למראית עין שהסתמך על העסקה בתום לב. ראשית, רו"ח חיים אינו צד להליך והערת האזהרה שמבוקש לבטלה לא נרשמה על-שמו אלא על-שם החברה-הנתבעת, כך שה"הסתמכות" הנטענת על החוזה למראית עין ו"רכישת הזכויות" היא של החברה-הנתבעת שהייתה צד להסכמות למראית עין. שנית, בנסיבות שהתבררו, לרבות הנסיבות הכרוכות ברכישת החברה-הנתבעת על-ידי רו"ח חיים, שגם שימש במשך שנים כרואה החשבון של החברה וכשותף בעסקים שונים של הנתבע – לא שוכנעתי שמתקיימים גם יתר התנאים להגנה שמקנה סעיף 13 לחוק החוזים למי שהסתמך "בתום לב" על קיום החוזה.

ביתר טענות הצדדים לא מצאתי ממש. אף העובדה שהנתבעת עמדה בקשר עם הנתבע וקיבלה ממנו מסמכים לאחר הגשת התביעה (ס' 23 ו- 49 לתצהיר רו"ח חיים מטעם הנתבעת), אולם בחרה שלא לזמנו לעדות מטעמה אף על-פי שאין מחלוקת כי בזמנים הרלוונטיים הנתבע היה הבעלים והמנהל היחיד בנתבעת – מחזקת את המסקנה כי הנתבעת בחרה מטעמים טקטיים שלא לזמן את הנתבע לעדות מטעמה. לא נדרשתי לטענות כספיות שהעלו הצדדים מכיוון שהתובענה לא הוגשה כתובענה כספית ולא נתבעו סעדים כספיים. כמו כן לא הוגשה תביעה שכנגד, והצדדים אף לא שילמו אגרה מתאימה כנדרש על פי סעיף 2(ג) לתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007.

התוצאה
התביעה מתקבלת. מוצהר בזאת כי החוזה האמיתי וההסכם למראית עין (ההסכם מיום 20.7.2004 נספח ג' לכתב התביעה) בטלים ומבוטלים; מכח סעיף 13 לחוק החוזים ואף עקב הפרתו היסודית של החוזה האמיתי-הנסתר.
ניתן בזאת צו למחיקת הערת האזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין בפתח תקווה לטובת הנתבעת ביום 25.8.2014 בהתאם לשטר מס' 0246110001 בגוש 4259, חלקה 18, תת-חלקה 2.

בשים לב להחלטה בדבר עיכוב ההליכים כנגד הנתבע, תישא הנתבעת בהוצאות התובע ובשכר טרחת עורך דינו בסך 30,000 ₪.
ניתן היום, י"א שבט תש"פ, 06 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.