הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 17080-12-16

בפני
כבוד ה שופטת חנה קיציס

תובעים

  1. אילנה גלאם
  2. נעים עמית

ע"י ב"כ עו"ד גוהר ראובן חזן

נגד

נתבעות
1. גני יוחנן מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יוסי אשד
2. רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז
ע"י ב"כ עו"ד ארז שטיינברג
פרקליטות מחוז מרכז - אזרחי

פסק דין

תביעה כספית לתשלום הסך של 2,964,450 ₪, בגין רשלנותן הנטענת של הנתבעות בקשר להליך הקצאת מגרשים 162 ו-165 במשבצת המושב גני יוחנן.

הצדדים ועילת התביעה
תובעת 1 (להלן: "התובעת") היא אחותו של מר אליעזר גלאם (להלן: "אליעזר"), שהוא החוכר של משק מס' 55 במושב.
תובע 2 (להלן: "התובע") הוא בנו של מר בכור נעים (להלן: "בכור"), שהוא החוכר של משק מס' 22 במושב.
נתבעת 1 ה יא מושב גני יוחנן המאוגד כאגודה שיתופית (להלן: "המושב" או "האגודה").
בין האגודה לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות" או "המינהל") נחתם הסכם משבצת, אשר התחדש מעת לעת, ובהתאם לו, תקן הנחלות של האגודה עומד על 65 נחלות. הסכם המשבצת האחרון נחתם ביום 10.2.2010, לתקופה שמיום 1.9.2009 ועד ליום 31.7.2014.
ביום 18.8.1994 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית גז/5/25 להרחבת המושב (להלן: "התכנית הראשונה"). בתכנית זו הותוו 65 מגרשים להרחבת המושב. ביום 19.5.1999 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת גז/10/25, לאיחוד וחלוקה מחדש של מגרשים לבעלי מקצוע במושב, ובמסגרתה נוספו להרחבה עוד 12 מגרשים (להלן: "התכנית השנייה"). סך הכל נוצרו מכוח התכניות 77 מגרשים שהם תוספת של כ-120% לנחלות הקיימות.
התביעה עוסקת בהליך הקצאת כלל מגרשי ההרחבה לחברי האגודה.

החלטות מועצת מקרקעי ישראל בסוגיית ההרחבות
סעיף 2 בחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 (להלן: "חוק רשות מקרקעי ישראל"), קובע כי הרשות תנהל את מקרקעי ישראל כנאמן הציבור על פי המדיניות הקרקעית המותווית על ידי מועצת מקרקעי ישראל. להלן יפורטו החלטות מועצת מקרקעי ישראל הקשורות בנידון.
ביום 13.10.1993 התקבלה החלטה 612 של מועצת מקרקעי ישראל אשר התירה ביצוע הרחבות באגודות שיתופיות בהיקף של יחידת מגורים לכל נחלה מתוכננת באגודה השיתופית. בס' 12 להחלטה נקבע כי האגודה רשאית לבקש כי לבני המקום תינתן עדיפות בהקצאת מגרשים בהרחבה.
ביום 16.1.1996 התקבלה החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל במסגרתה נקבע בין היתר כי מספר המגרשים למגורים בהרחבת ישוב יהיה עד למספר הנחלות המאושר על פי התכנון לישוב, בתוספת של עד 15% ממספר הנחלות המתוכננות. החלטה זו ביטלה את החלטה 612.
החלטה 737 בוטלה במסגרת פסק הדין מיום 29.8.2002 בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002)).
בעקבות פסק הדין בבג"ץ 244/00, התקבלה ביום 4.2.2003 החלטה 959 של מועצת מקרקעי ישראל, שהחליפה את החלטה 737. בהחלטה זו נקבע כי מספר המגרשים בתכנית יקבע על ידי רשויות התכנון. ככלל תאושר תכנית בהיקף מגרשים של 115% ממכסת הנחלות אך ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל מוסמכת לאשר תכנית בהיקף העולה על האמור. עוד נקבע כי החלטה זו לא תחול על עסקות "עליהן תחולנה הוראות מעבר אשר תקבענה על ידי מועצת מקרקעי ישראל" בהתאם לפסק הדין בבג"ץ 244/00 הנ"ל.
ביום 2.9.2003 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל 972, שקבעה הוראות מעבר להחלטה 737. בין היתר נקבע בהחלטה זו כי החלטה 737 תוסיף לחול על יישובים אם עד ליום 15.11.2001 "קיימת תכנית מאושרת תקפה וכן החלו עבודות התשתית והפיתוח והפניית מועמדים".
ביום 6.6.2004 התקבלה החלטה 1002 של מועצת מקרקעי ישראל, במסגרתה בוטלה ההגבלה בדבר תקן 115% ממספר הנחלות המתוכננות לישוב ונקבע כי "מספר המגרשים בתכנית יקבע על ידי רשויות התכנון בתכנית תקפה".
בדברי ההסבר נכתב כי יש להותיר לרשויות התכנון את שיקול הדעת לקבוע את מספר המגרשים בתכנית, ו"היות והמינהל גובה דמי היוון מלאים עבור כל מגרש מצטמצמת ההטבה שניתנת לכדי פטור ממכרז בלבד".
ביום 21.5.2007 התקבלה החלטה 1110 של מועצת מקרקעי ישראל ובס' 1 לה נקבע כי ס' 5 בהחלטות 959 ו-1084 של מועצת מקרקעי ישראל יתוקן, כך ששיווק מגרשים למגורים בפטור ממכרז לפי המלצת אגודה ייעשה לגבי מספר מגרשים השווה לעד 115% מתקן הנחלות ושאר המגרשים ישווקו במכרז פומבי. בהתאם להוראת המעבר ניתן היה להשלים עסקות שכבר היו בתהליך אישור, ובלבד שתוגש בקשה מלאה עד ליום 31.10.2007 (החלטת הנהלה 1975). בהמשך הוארך תוקפה של הוראת המעבר עד ליום 31.12.2007 (החלטת הנהלה 2014).
ביום 12.3.2009 התקבלה החלטה 1180 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר תיקנה את החלטות 959 ו-1110, ובמסגרתה נקבע כי באזורי עדיפות לאומית ניתן לשווק מגרשים בפטור ממכרז על פי המלצת האגודה ואילו בישובים באזורים ללא עדיפות לאומית יוגבל שיווק מגרשים בפטור ממכרז ל-115% מתקן הנחלות ויתרת המגרשים תשווק במכרז פומבי.

הליכי הקצאת המגרשים מכוח התוכניות
בשנת 1994 החל המושב בשיווק מגרשי התכנית הראשונה. ועד האגודה הזמין את חברי האגודה להירשם להגרלה להקצאת מגרשים בהרחבת המושב, והודיע כי ביום 31.10.1994 תתקיים הגרלה לבחירת המגרשים. להגרלה נרשמו 31 חברים. ביום 31.10.1994 התקיימה הגרלה, ובו ביום שלחה האגודה למינהל בקשה להקצות את המגרשים לזוכים בהגרלה (נספח ו' לתצהיר מזכיר האגודה).
ביום 16.11.1994 הודיע ועד המושב כי ביום 19.12.1994 תתקיים הגרלה נוספת להקצאת 19 מגרשים נוספים בהרחבה. להגרלה זו נרשמו 13 חברים. ההגרלה נערכה ביום 19.12.1994 ושוב שלחה האגודה למינהל בקשה להקצות את 13 המגרשים לזוכים בהגרלה (נספחים ז-ח' לתצהיר הנ"ל ).
במהלך השנים 1998-1996 פנו לאגודה חברים נוספים ושילמו את היטל הפיתוח. גם אליעזר שילם תשלומים שונים ע"ח דמי הפיתוח בשנים אלו.
ביום 30.11.1998 בוצעה הגרלה נוספת, בה השתתפו אליעזר וחבר אגודה נוסף, דוד מחלוף. אליעזר זכה בזכות להציג מועמד מטעמו למגרש 162.
מגרש נוסף בהרחבה, העומד בבסיס המחלוקת ש בפני, הוא מגרש 165. הצדדים חלוקים באשר לזיקתו של בכור למגרש זה - התובע טוען כי במסגרת ההגרלה להקצאת מגרשי התכנית הראשונה זכה בכור בזכות להציג מועמד מטעמו להקצאת המגרש, ואילו האגודה טוענת שבכור לא זכה בהגרלה אלא מדובר במגרש שנותר אחרון ולא "סומן" עבור מי מחברי האגודה כיוון שאיש מהם לא גילה בו עניין.
בשנת 1996 יזמה האגודה את התכנית השנייה, וזו כאמור אושרה למתן תוקף בשנת 1999, אחרי זכיית אליעזר בהגרלה . בתחילה ביקשה האגודה למכור את מגרשי התכנית השנייה בשיווק עצמי אך בסופו של יום, החליטה לשווק את המגרשים בין מומלצי האגודה בפטור ממכרז.
ביום 24.11.2003 קבעה האסיפה הכללית של האגודה כללים לבחירת המועמדים להקצאת מגרשי התכנית השנייה. בין היתר נקבע כי בחירת המועמדים תיעשה באמצעות הגרלה, וכי בעלי זכויות במשקי המושב יהיו רשאים להפנות מועמד אחד מטעמם, בעל קרבה מדרגה ראשונה.
ביום 1.11.2004 הודיע ועד הנהלת האגודה לחברים על שלב ד' בפרויקט ההרחבה – הגרלה ביחס להקצאת 11 מגרשים מתוך מגרשי התכנית השנייה, ובעלי הנחלות הוזמנו להשתתף בהגרלה (נספח י"ג לתצהיר מזכיר האגודה).
בהגרלה שנערכה השתתפו כ-30 מועמדים מטעם בעלי נחלות במושב. אחד מן הזוכים בהגרלה היה מר מיכאל גלאם, אחיהם של התובעת ואליעזר, והוא הופנה לרשות להקצאת מגרש 15. בהמשך, ביום 14.9.2004 נחתם הסכם חכירה בינו לבין הרשות ובכך הושלמה ההקצאה בעניינו.
גם הגב' מורן נעים, בתו של בכור ואחותו של התובע, השתתפה בהגרלה וזכתה להגיש מועמדות למגרש 6 ואולם בסופו של יום, ויתר בכור על הזכות להפנות מועמד מטעמו עקב בעיות כלכליות, והזכות עברה לאחר.
בשנים 2005-2004 נחתמו הסכמי פיתוח עם הרשות בקשר ל-11 ממגרשי התכנית השנייה. ביום 1.2.2007 נחתם הסכם פתוח בקשר למגרש ה-12 והאחרון ממגרשי התכנית השנייה, בין הרשות לבין מר יואב מכלוף, מועמדו של מר אלפונסו מכלוף.
ביום 17.2.2009, כעשר שנים לאחר שזכה אליעזר בהגרלה בקשר למגרש 162, נשלחו למינהל מספר מסמכים בעניין הקצאת מגרש זה: טופס "רשימת מומלצים" חתום על ידי מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה, לפיו התובעת היא מומלצת האגודה להקצאת מגרש 162; תצהיר חתום על ידי מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה, בו המליצו להחכיר לתובעת את מגרש 162; בקשה מטעם אליעזר והתובעת להקצות לתובעת את מגרש 162, בטענה כי עקב מחלת אליעזר ומצב כלכלי קשה, נמנעו השניים מלקדם את הליך הקצאת המגרש; תצהיר חתום על ידי התובעת, לפיו היא מועמדת להחכרת מגרש 162.
ביום 27.10.2010 פנה מזכיר האגודה למינהל בבקשה לפעול לקבלת אישור לשיווק מגרשים 162 ו-165 ולהמשיך את הטיפול בפניית התובעת להקצות לה את מגרש 162.
ביום 25.11.2010 חתמו מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה על תצהיר מטעם האגודה, לפיו התובעת עברה את תהליכי הקבלה והאגודה מבקשת להפנותה למינהל לחתום על הסכם פיתוח בקשר למגרש 162, ובכפוף לעמידה בתנאיו לחתום על חוזה חכירה. עוד צוין בתצהיר כי הוצאות פיתוח בסך 120,000 ₪ שולמו עוד בשנת 1998.
ביום 7.9.2011 הודיעה הרשות למזכיר האגודה כי לא ניתן לדון בהקצאת מגרשים נוספים שכן הקצאות אלו הן מעבר לתקן הנחלות המאושר.
ביום 22.4.2012 פנה אליעזר, באמצעות בא-כוחו , לוועד האגודה, בבקשה לברר מהן הפעולות הנדרשות על מנת להמשיך בהליך הקצאת מגרש 162. ביום 6.5.2012 השיב ועד האגודה כי המגרש נשמר לאליעזר או מי מטעמו אך המינהל מסרב להקצותו ומשכך עליו לפנות למינהל, שהוא הגורם המוסמך להקצאת המגרש.
כאמור התביעה הוגשה גם בשם התובע בכל הקשור לזכויותיו הנטענות במגרש 165.
ביום 12.5.2010 התקיימה ישיבת ועד הנהלת האגודה, במסגרתה הוחלט לחתום עם בכור, לבקשתו, על הסכם בעניין חובותיו לאגודה. בהסכם שנחתם בין האגודה לבין בכור ורעייתו, נקבע כי יתרת חובם לאגודה עמדה על סך של 142,608 ₪ נכון ליום 13.12.2009, ועליהם לשלם 50% מסכום החוב בתשלומים שוטפים במהלך 5 שנים.
כשנתיים לאחר מכן, ביום 31.5.2012 פנתה ב"כ התובע לאגודה בטענה כי מגרש 165 הוקצה לבכור בשנת 1998, וכאשר זה ביקש להעביר את זכותו לבנו גילה לתדהמתו כי זכותו הועברה לאחר.
ביום 14.11.2012 הגישו אליעזר ובכור תביעה נגד הנתבעות בהליך שבפני וכן נגד מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה, במסגרתה נטענו טענות דומות להליך הנוכחי (ת"א 27393-11-12). ביום 29.8.2013 הפנה בית המשפט את הצדדים, בהסכמתם, לבוררות והורה על עיכוב הליכים. הרשות לא הייתה צד לבוררות אך הסכימה לכבד כל פסק דין שיינתן כדין. בהמשך הליך הבוררות, הושגה הסכמתם של אליעזר ובכור, האגודה, מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה, כי התביעה תימחק והצדדים יפנו במשותף לרשות בניסיון להגיע להסכמה בנוגע להקצאת המגרשים, וככל שניסיון זה לא יצלח – אליעזר ובכור יהיו רשאים להגיש תביעה חדשה. ביום 31.5.2016 הודיעה הרשות לב"כ האגודה כי היא חוזרת על עמדתה לפיה המושב מיצה את מכסת מגרשי ההרחבה המותרת בהקצאה לפטור ממכרז למומלצים מטעם האגודה ומשכך לא ניתן להקצות את המגרשים בדרך זו.
בהמשך לכך הוגשה התביעה שלפני, תחילה על ידי אליעזר ובכור בלבד, ונגד שני נתבעים נוספים - מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה. ביום 8.11.2017 תוקן כתב התביעה כך שצורפו התובעים הנוכחיים ושונו חלק מהסעדים המבוקשים. בכתב התביעה נטען כי ההליכים בעניינם הושלמו ועל כן הם זכאים לקבל את מגרשים 162 ו-165 ולחילופין יש לפסוק להם פיצוי כספי בשווי המגרשים שכן הם איבדו את זכותם לקבל מגרש בפטור ממכרז בשל מחדלי האגודה והרשות. בהחלטתי מיום 23.5.2018 קיבלתי את טענת הנתבע ות שיש למחוק על הסף את תביעת אליעזר ובכור וכן למחוק את הסעד הנתבע של הקצאת המגרשים בפטור ממכרז, שכן הקצאת המגרשים בדרך זו אינה אפשרית עוד. כתב התביעה תוקן פעם נוספת , והתובעים כימתו את נזקיהם הנטענים.
בהחלטתי מיום 13.11.2018 נמחקה התביעה נגד מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה, בהתאם להסכמת התובעים, וזאת לאחר שהאגודה הודיעה כי היא תישא בכל חיוביהם.

טענות התובעים
התובעת הוצגה כמומלצת האגודה להקצאת מגרש 162 ושילמה במועד את הוצאות הפיתוח בעבור המגרש.
לימים נודע לתובעת באקראי כי הזכות להקצאת מגרש הועברה לאחר. בהמשך לכך פנה אליעזר לרשות ביום 17.2.2009, ובהמשך פנה גם לרשם האגודות השיתופיות. על עמדת האגודה למדה התובעת מתשובתה לרשם מחודש מרץ 2012, בה טענה האגודה כי בעקבות החלטה 1180 הסמכות להקצאת מגרשים בפטור ממכרז הוגבלה לתקן 115%, והוראה זו אינה בשליטת האגודה.
מעולם לא נשלחה הודעה המתריעה על שלילת זכותה של התובעת או זכותו של אליעזר לקבל את מגרש 162. המסמכים שנחתמו על ידי מזכיר האגודה ויו"ר ועד האגודה גרמו לכך שהתובעת הוטעתה לחשוב שהמגרש הוקצה לה.
האגודה גבתה כפל דמי פיתוח בעבור מגרש 162.
בכור בחר בתובע כמועמד מטעמו לקבלת מגרש 165, אך מאחר שהתובע היה קטין במועד ביצוע ההגרלה הוא המתין עד הגיעו לבגרות, ואז פנה ליועץ המשפטי של האגודה, עו"ד כחלון, וערך יחד עמו את הטפסים הרלוונטיים. עו"ד כחלון ציין בפני בכור כי ככל שישולמו חובותיו לאגודה, לא תהיה מניעה להקצות את הזכות לתובע. בהמשך לכך, נחתם ההסכם בין האגודה לבין בכור ורעייתו להסדרת חובם לאגודה. לימים נודע לבכור כי נשללה זכותו להפנות מועמד מטעמו ונשללה זכותו של התובע לקבל את מגרש 165, וכי ההקצאה הועברה לחבר אחר, מבלי שהוא קיבל על כך כל הודעה.
הליך כינוס הנכסים לא השליך על זכותו של בכור להפנות מועמד מטעמו וממילא הזכות לשימוש במגרש שייכת לתובע כמומלץ האגודה ולא לבכור.
האגודה אפשרה את הקצאת המגרשים לאחרים ובכך מנעה מהתובעים לממש את זכותם.
הרשות, כבעלת המקרקעין, עצמה עיניה ולא פיקחה אחר הליך הקצאת המגרשים והשימוש בהם, ובשל רשלנותה נמנע מהתובעים לממש את פירות זכייתם, וזכותם לחכירת מגרש בפטור ממכרז נגזלה מהם. הרשות אפשרה ביצוע הקצאה כפולה של שני המגרשים, וגביית תשלום כפול של דמי פיתוח ומבלי לפקח על הליך ההקצאה.
בשל כך טוענים התובעים כי על הנתבע ות לשלם להם את הסכומים הבאים:
לתובעת – סך של 1,508,140 ₪ לפי הפירוט הבא: סך של 2,018,000 ₪ עבור שווי מגרש 162; סך של 115,000 ₪ בגין החזר תשלום דמי הפיתוח ששולמו על ידה; סך של 35,000 ₪ בגין עוגמת נפש; מהסכומים הנ"ל יש להפחית את סכום דמי החכירה שהיה עליה לשלם לרשות העומד על 544,860 ₪ (27% משוי המגרש, בהתאם לשיעור הרלוונטי במועד ביצוע ההקצאה).
לתובע – סך של 1,456,310 ₪ לפי הפירוט הבא: סך של 1,947,000 ₪ עבור שווי מגרש 165 וסך של 35,000 ₪ בגין עוגמת נפש. מהסכומים הנ"ל יש להפחית את סכום דמי החכירה ששולם לרשות העומד על 525,690 ₪ (27% משוי המגרש, בהתאם לשיעור הרלוונטי במועד ביצוע ההקצאה) ודמי הפיתוח בסך של 25,000 ₪.
התובעים הגישו חוות דעת של השמאי תומר שאול, אשר העריך את שווי המגרשים כדלקמן:
מגרש 162 – שווי המגרש כולל הוצאות פיתוח עומד על 2,190,000 ₪ ושוויו ללא הוצאות פיתוח עומד על 2,018,000 ₪;
מגרש 165 – שווי המגרש כולל הוצאות פיתוח עומד על 2,130,000 ₪ ושוויו ללא הוצאות פיתוח עומד על 1,947,000 ₪.

טענות האגודה
יש לדחות את התביעה על הסף עקב התיישנות. התובעת הגישה מועמדותה ביום 17.2.2009 ומכאן שמניין שנות ההתיישנות תם ביום 16.2.2016. אשר לתובע, זה מסתיר את המועד בו בשלה זכותו הנטענת להגיש מועמדות כמומלץ האגודה. המועד המשוער הראשון בו הוצג שמו כמועמד, על פי גרסתו, היה בסמוך לחודש מאי 2010, אז הושג הסדר חוב בין אביו לאגודה, ומכאן שגם תביעתו התיישנה.
אליעזר אומנם שילם את דמי הפיתוח וזכה בהגרלה למגרש 162 ואולם הוא לא פנה לאגודה להשלים את ההליך. משך שנים ארוכות נהג אליעזר ברשלנות ולא הציע מועמד מטעמו להקצאת המגרש וזאת חרף תזכורות שקיבל מהאגודה. עם שינוי כללי הרשות להקצאת מגרשים בפטור ממכרז, איבד את זכותו להציג מועמד והכל בשל רשלנותו. בשים לב לכך שאליעזר הציג את אחיו כמומלץ לקבלת מגרש אחר, מגרש 15, הרי שהוא ידע כיצד נערך הליך ההקצאה ובחר במודע שלא לממש את זכויותיו בקשר למגרש 162.
אליעזר פנה לאגודה להשלים את הליך רק בשנת 2009, שאז כבר השתנו כללי הרשות ועל כן זו דחתה את בקשתו לחתום על הסכם חכירה.
בכל הקשור לתובע - שמו כלל לא נמסר לאגודה כמועמד מטעם בכור להקצאת מגרש וגם לא נמסרו מסמכים בעניינו לאגודה. בכור כלל לא שילם דמי פיתוח וגם לא הסדיר את חובו לאגודה עד לחודש מאי 2010. בכור גם לא השתתף בהגרלה, לא זכה בה ולא קמה לו הזכות להפנות מועמד מטעמו. מגרש 165 כלל לא סומן על שמו ואף מועמד לא בחר בו. במועדים הרלוונטיים, היה באפשרות בכור להגיש את מועמדותו של התובע כאפוטרופוס שלו, ולחילופין היה באפשרותו להמליץ על בן משפחה אחר מטעמו אך הוא לא עשה כן.
האגודה התריעה בפני כלל חבריה, שלא לעכב את ביצוע הנדרש מהם לצורך הקצאת מגרש בפטור ממכרז אחרת הם עלולים לאבד את זכותם כלפי המינהל.
עד ליום 31.12.2007 ניתן היה לשווק את המגרשים בפטור ממכרז ללא הגבלה, וכל המומלצים מטעם חברי האגודה שהשלימו את ההליך חתמו על הסכמי חכירה מול הרשות. החל מיום 1.1.2008 לא הייתה עוד אפשרות חוקית לעשות כן עקב המגבלה לפיה ניתן להקצות מגרשים בפטור ממכרז עד למכסה של 115% מתקן הנחלות. אליעזר ובכור לא השלימו את ההליך כנדרש, ועל כן החמיצו את ההזדמנות לקבל מגרש בפטור ממכרז.
זכיית האח מיכאל גלאם, במגרש 15 בפטור ממכרז באה על חשבון היתכנות קיומה של זכות להקצאת מגרש נוסף בפטור ממכרז. אין לתובעת ולאליעזר להלין על מצבם שעה שזכו לממש, באמצעות מועמד מטעמם, את ההטבה של הקצאת מגרש בפטור ממכרז.
במועד הגשת התביעה וכל שכן כיום, לא ניתן להקצות לתובעים את מגרשים 162 ו-165 בפטור ממכרז.
מגרשים 162 ו-165 נותרו פנויים ולא הוקצו לחברי אגודה אחרים. בהתאמה, האגודה לא גבתה כפל דמי פיתוח.
הכספים ששילם אליעזר לאגודה על חשבון דמי הפיתוח יוחזרו לו בצירוף הפרשי הצמדה, לאחר שהרשות תשווק את המגרש ותשלם לאגודה את דמי הפיתוח.
האגודה הגישה חוות דעת בתחום התכנון של דודי רוסו, לשעבר סגן מנהל אגף התכנון ברשות וכיום מנכ"ל חברת "דר יעוץ ניהול ותכנון עירוני בע"מ". חוות הדעת מתייחסת להקצאת מגרשים בפטור ממכרז. לפי חוות הדעת, המגרשים בבעלות הרשות, ולאגודה אין סמכות להקצות מגרשים, אלא היא מהווה חוליה מקשרת בין המועמד להקצאה לבין הרשות. האגודה פועלת לפי החלטות הרשות ונהליה המפורסמים מעת לעת ואולם הרשות אינה מודיעה מראש על כוונתה לשנות את החלטותיה ואלו מגיעות לידיעת האגודה בדיעבד. עד למועד הקובע בשנת 2007, אליעזר לא הגיש בקשה להקצאת מגרש ובכור לא הגיש בקשה ולא שילם הוצאות פיתוח. אליעזר ובכור הם אלו שהתרשלו ולא פעלו כנדרש ואין להם להלין על התנהלות האגודה.

טענות הרשות
יש לדחות את התביעה על הסף עקב התיישנות. האירועים הרלוונטיים התרחשו בשנים 1998-1994 ולכל המאוחר עד לשנת 2007, בעוד שכתב התביעה המתוקן בו נוספו התובעים הנוכחיים הוגש ביום 8.11.2017. אף אם יש למנות את המועד מהיום בו הוגשו מסמכי ההקצאה בעניין התובעת, 17.2.2009 , התיישנה התביעה לכל המאוחר ביום 16.2.2016.
התביעה לוקה בשיהוי כבד שכן התובעים העלו את טענותיהם רק בחודש נובמבר 2017.
יש לסלק את התביעה על הסף עקב היעדר עילה והיעדר יריבות. טרם הפניית מומלץ על ידי האגודה, לא קמה כל עילה כנגד הרשות. לתובעים טענות רבות כלפי האגודה כי לא העבירה לרשות במועד את המסמכים הדרושים להשלמת הליך ההקצאה ואולם האגודה אינה שלוחה של הרשות ועל כן הרשות אינה נושאת באחריות למעשי ומחדלי האגודה.
המסמכים הנדרשים הומצאו לרשות רק בשנת 2009, בחלוף למעלה מ-10 שנים מהיום בו קמה לאליעזר הזכות, לטענתו, להציג מועמד. ואולם, עד לאותו המועד, הוקצו למומלצי האגודה 75 מגרשים בפטור ממכרז, המהווים 115% מתקן הנחלות, דהיינו הוקצו כל המגרשים שניתן היה להקצות על פי החלטה 1110 שהייתה בתוקף באותה עת, ולא ניתן היה להקצות מגרשים נוספים בפטור ממכרז. הרשות אינה נושאת באחריות לכך שהתובעת או אליעזר לא פנו אליה במועד. השניים אף הכירו בוודאי את הליך ההקצאה ואת הנדרש להשלמתו, לאור השלמת ההקצאה של מגרש 15 לאחיהם מיכאל.
התובע כלל לא החל את הליך ההקצאה - מעולם לא הועברו לרשות מסמכים בעניינו.
מחדלי התובעים הביאו לכך שלא ניתן היה להקצות את המגרשים בפטור ממכרז, שכן הם לא הסדירו את זכויותיהם במועד. הרשות פעלה בהתאם לנהליה ובהתאם להחלטות הרלוונטיות של מועצת מקרקעי ישראל.
לא ניתן ליחס לרשות רשלנות בפעולותיה; הרשות פעלה בהתאם להוראות הדין והחלטות מועצת מקרקעי ישראל; לרשות אין חובת זהירות כלפי התובעים שכן אין ביניהם כל מערכת הסכמית שמכוחה רשאים התובעים לטעון לזכויות במקרקעי ישראל; לא מתקיים קשר סיבתי בין הפרת חובת הזהירות הנטענת לנזק הנטען שכן לא קיים פיקוח שהיה מונע את המחדל הנטען. אין מקור חוקי המטיל על הרשות חובה לפקח על פעולות האגודות שיתופיות בהליכי הגרלת מגרשי ההרחבה, ואף שיקולי מדיניות מובילים למסקנה כי אין מקום להטיל חובה כאמור.
לרשות אין ולא הייתה ידיעה בדבר הקצאה כפולה ואין ממש בטענה כי אפשרה זאת.
האגודה היא שמפנה מומלצים לרשות וככל שלאחד מחבריה טענות בעניין אופן חלוקת המגרשים, עליו להפנותן לאגודה. אין חובה על הרשות לפקח על ביצוע הליכי החלוקה הפנימיים בין חברי האגודה.
הנזקים הנטענים הינם תאורטיים. לו היו המגרשים מוחכרים לתובעים בעבר, היה הדבר נעשה כנגד תשלום של 91% מערך הקרקע. לא ברורה טענת התובעים שיש להעמיד את דמי החכירה המהוונים על שיעור של 27% בלבד. התובעים לא הפחיתו מהנזק הנטען את דמי החכירה המהוונים בשיעור של 91% ולא הקטינו את סכום התביעה בהתאם. בכל הקשור לדמי הפיתוח ששולמו - על התובעת להפנות לאגודה את תביעתה להחזר כספים אלו.

דיון

התיישנות
גם לאחר שמיעת הראיות, לא מצאתי לשנות מהחלטתי מיום 23.5.2018 בה דחיתי את הטענה שהתביעה התיישנה. עילת התביעה התגבשה ביום 7.9.2011 אז הודיעה הרשות לאגודה על סירובה להקצות את המגרשים לתובעים בפטור ממכרז. על כן יש לקבוע כי במועד הגשת התביעה טרם חלפה תקופת ההתיישנות.

תביעת התובעת נגד האגודה
התובעת טוענת כי הגישה את כל המסמכים הנדרשים על פי הנוהל הקבוע בהוראת אגף חקלאי 101 של הרשות ושילמה את הוצאות פיתוח, ובכך השלימה את כל התחייבויותיה. על כן לשיטתה יש לקבוע שהיא זכאית לקבל את המגרש. עוד היא טוענת כי מגרש 165 הוקצה לאחר והאגודה גבתה כפל דמי פיתוח. התובעת מוסיפה וטוענת כי מצגי האגודה בעניינה שהופנו לרשות גרמו להטעייתה. עוד טוענת התובעת כי האגודה התרשלה כאשר כרכה יחדיו את ההקצאות מכוח שתי התכניות. לשיטתה מכוח התכנית הראשונה הוקצה לכל בעל נחלה מגרש אחד, אליעזר זכה בהגרלה במגרש 162 ושילם את דמי הפיתוח והיה על האגודה להבטיח את זכויותיו בו. בהמשך, כאשר פעלה האגודה להקצאת 12 המגרשים מכוח התכנית השנייה, היה עליה לוודא כי לא תיפגע זכותו של אליעזר לקבלת המגרש שעלה בחלקו בהגרלה. בפועל הוקצו מגרשי התכנית השנייה ללא הגבלה תוך שהמושב מתעלם מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין תקן הנחלות, ובכך נפגעו זכויותיה.
מזכיר האגודה ברנד העיד בתצהירו כי עד לתום שנת 2007 הוקצו 75 מגרשים בהרחבת המושב בפטור ממכרז, ולפיכך החל מיום 1.1.2008, בהתאם להוראות המעבר מכוח החלטות 1975 ו-2014 של הנהלת המינהל, לא ניתן היה להקצות מגרשים נוספים בפטור ממכרז. אליעזר אומנם זכה במגרש 162 בהגרלה ואולם הוא לא השלים את ההליך מול הרשות. במהלך השנים שלחה האגודה לאליעזר תזכורות והבהירה לו כי זכותו עלולה לפקוע. רק בשנת 2009 חתמה התובעת על כלל המסמכים אך במועד זה סירבה הרשות להקצות את המגרש בפטור ממכרז. האגודה לא העבירה את המגרש לאחר ולא גבתה כפל דמי פיתוח.
נציגת הרשות העידה בתצהירה כי בהרחבת המושב אושרו 75 עסקות בסך הכל מכוח התכנית הראשונה והתכנית השנייה: 49 עסקות בהתאם לתנאי החלטה 612, 25 עסקות בהתאם להחלטה 737 ועסקה אחת בהתאם להחלטה 959. עוד הבהירה כי בהתאם לחוזה המשבצת בין הרשות לאגודה, תקן הנחלות של האגודה עומד על 65 נחלות, וכפועל יוצא, בהתאם להחלטות המועצה הרלוונטיות, ניתן היה להקצות למומלצי האגודה 75 מגרשים בפטור ממכרז, המהווים 115% מתקן הנחלות של האגודה. על כן את המגרשים שנותרו יש לשווק במכרז ולא ניתן להקצותם למומלצים מטעם האגודה בפטור ממכרז.
בדיון ההוכחות בו נחקרה נציגת הרשות, הגישה ב"כ התובעים טבלה הכוללת את פרטי ההקצאות שבוצעו בהרחבת האגודה (ת/1). ממסמך זה עולה, כי הסכם החכירה האחרון בקשר למגרשים הנמצאים בהרחבה מתייחס לתקופת חכירה שמיום 21.2.2007.

האם הוקצה מגרש 162 לאדם אחר?
התובעת טוענת כי האגודה העבירה את הזכות במגרש 162 לאחר וכי האגודה קיבלה תשלום נוסף של דמי פיתוח ובכך קיבלה רווח כפול. לא עלה בידי התובעת לבסס טענתה זו. בחקירתה, נשאלה התובעת אודות העברת הזכות לאחר והשיבה כדלקמן:
"ש. ומגרש 162 לפי מיטב ידיעתך רשום על שם אדם אחר? מה מצבו למיטב ידיעתך?
ת. אני יודעת שהועבר לאחר, מי זה האחר אני לא יודעת. זה מתוך המסמכים שקראתי, כך הבנתי, אך אני לא יודעת מי זה האחר
ש. מה זה הועבר לאחר? נחתם חוזה חכירה עם אדם אחר?
ת. יכול להיות, אני לא יודעת. זה מה שהבנתי מתוך המסמכים שקראתי.
ש. מאיזה מסמכים הבנת את זה?
ת. קראתי את כל התיק
ש. את יכולה להפנות אותי למסמך ספציפי?
ת. אם הייתי יודעת, הייתי מסמנת".
(עמ' 44 לפרוטוקול, שורות 27-19).
מזכיר האגודה העיד בתצהירו כי מגרש 162 מעולם לא הוקצה לאיש (ס' 2 לתצהירו) ובחקירתו חזר על הדברים (עמ' 81 לפרוטוקול, שורה 28). אף מחקירתה של המצהירה מטעם הרשות, הגב' חיו עולה כי המגרשים לא הוקצו לאחרים (עמ' 70 לפרוטוקול, שורות 22-19). עדויותיהם לא נסתרו והן אף מתיישבות עם האמור בתכתובות שבין הרשות לאגודה. ברי כי המגרשים לא נעלמו ולא הוקצו לאחר אלא שכיום יש לשווקם במכרז פומבי.
לפיכך יש לקבוע כי הטענה שמגרש 162 הוקצה לאחר כלל לא הוכחה.

האם הושלם הליך הקצאת המגרש לתובעת?
התובעת טוענת כי לאחר שאליעזר זכה בהגרלה ולאחר ששולמו דמי הפיתוח בשנת 1998 הסתיים הליך ההקצאה והנתבעות אינן רשאיות לשלול את זכותה לקבל את המגרש כמומלצת האגודה בפטור ממכרז. התובעת מאשרת כי בשל מחלת אליעזר, היא חתמה על המסמכים הנדרשים לצורך פנייה לרשות רק בשנת 2009, יחד עם זאת, לטענתה "תיק נפתח, שולמו דמי הפיתוח וכל הנוגעים בדבר ידעו דבר קיומו של מומלץ לרבות רמ"י" (ס' 3 לסיכומים). התובעת לא הציגה כל אסמכתא לפיה נפתח ברשות תיק בעניינה לפני שנת 2009 וכלל לא הוכיחה טענתה זו. מעדותה של התובעת עולה בברור כי היא חתמה על המסמכים לראשונה בשנת 2009 ובין השנים 1998 ועד 2009 לא עשתה דבר (עמ' 41, 42, 49 לפרוטוקול). התובעת מנסה להיתלות במכתבו של מזכיר האגודה מיום 15.9.2011 שם נכתב כי התובעת "שילמה הוצאות פיתוח עבור מגרש 162 בשנת 1998, באמצעות אחיה אליעזר גלם", וטוענת כי האגודה ידעה שדמי הפיתוח שולמו בעבורה. אני דוחה טענה זו ונאמנה עלי עדותו של מר ברנד כי מכתב זה נכתב בשנת 2011 לבקשת אליעזר והאגודה כלל לא ידעה שהתובעת היא המומלצת של אליעזר עד לפנייתה בשנת 2009. עדותו זו של מר ברנד משתלבת עם עדותה של התובעת כמפורט לעיל. התובעת אף נשאלה על הנסיבות שהובילו לכתיבת המכתב הנ"ל ולא ידעה להשיב והסבירה כי היא לא טיפלה בעניין אלא אליעזר. חיזוק למסקנה זו נמצא במכתב שנשלח לאליעזר ביום 20.5.1997 מטעם המושב, בו פורטו ארבעה תשלומים ששילם אליעזר בעבור דמי הפיתוח ונדרש ממנו להסדיר את יתרת התשלום (נספח י' לתצהיר מזכיר האגודה). אין במכתב זה כל אזכור לתובעת. לפיכך, אין במכתבו של המזכיר ברנד מיום 15.9.2011 כדי לשנות מהמסקנה שהאגודה לא ידעה עד לשנת 2009 כי התובעת היא המומלצת מטעמו של אליעזר. מכל מקום התובעת לא הוכיחה כי חתמה על המסמכים הנדרשים לפני שנת 2009 ועל כן לא ניתן לקבל את טענתה כי ההליך מול הרשות הושלם.
איני מקבלת את טענת התובעת שתשלום דמי הפיתוח על ידי אליעזר בשנים 1998-1996 השלים את הליך ההקצאה; בהתאם להחלטה 737 מגרשי ההרחבה יוחכרו למועמד בהסכם פיתוח ועד לחתימת הסכם שכזה יהיו המגרשים חלק ממשבצת המושב. עוד נקבע בהחלטה זו כי המועמד נדרש לשלם דמי חכירה מהוונים למינהל וזאת כתנאי לחכירת המגרש. במילים אחרות, לאגודה עומדת "זכות ההמלצה" על מועמד להחכרת מגרש בהרחבת המושב, ורק לאחר שאותו מועמד פנה לרשות, שילם דמי היוון וחתם על הסכם חכירה -קמה לו הזכות במגרש.
בעניין זה יש להפנות לע"א 3962/97 בארותיים נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נב(4) 614, 622-621 (1988), שם נקבע כי "החלטה 737 אינה מעבירה את כוח ההכרעה בבחירת המתיישבים אל האגודה השיתופית. אין בהחלטה זו כדי להפוך את המושבים לרשות מוסמכת לצורך קביעת המתיישבים. התפקיד הנמסר לאגודה הוא תפקיד של גוף ממליץ בלבד. הדברים עולים בבירור מהחלטה 737, הקובעת כי מי שיופנו על-ידי המושב אל המינהל הם בבחינת "מועמדים שיומלצו" (סעיף 4(א) להחלטה). החלטה 737 מבחינה הבחן היטב בין תפקידו של המושב, להמליץ על "מועמדים" (ראו גם סעיף 4(ג)), לבין כוחו של המינהל, אשר רק הוא יכול להקנות לפלוני את הזכות להיות "חוכר" (סעיף 5(א) להחלטה). כוח ההחלטה על ההתקשרות עם מועמד פלוני בהסכם חכירה נשמר למינהל מקרקעי ישראל, ונשאר בידיו בלבד". 
המידע בדבר אופן רכישת הזכויות במגרשים הובא גם לידיעת אליעזר, כאשר עוד לפני הגרלת המגרשים הסבירה האגודה לחבריה את מהלך ההקצאה מראשיתו ועד סופו: במכתב ועד האגודה אודות הגרלה אשר עתידה הייתה להתקיים ביום 31.10.1994 (נספח ה' לתצהיר מזכיר האגודה) הובהר כי המועמדים שיזכו בהגרלה יחתמו על הסכם פיתוח בתנאים הנהוגים במינהל תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים לתקופה של 49 שנים, וכי ייחתם חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים עם מועמדים שיעמדו בתנאי הסכם הפיתוח. עוד צוינו שלבי הביצוע: הרשמה באמצעות תשלום של $5,000; הגרלת המגרשים לנרשמים לאחר ועדת קבלה ואישור; הפניית המועמד למינהל לביצוע עסקה; הכנת חוזה פיתוח על ידי המינהל ומסירתו לחתימה ותשלום יתרת הסכום הכולל השתתפות בתשתיות (נספח ה' לתצהיר האגודה). בענייננו, כאמור, אליעזר נרשם, הגריל מגרש ושילם את דמי הפיתוח ואולם לא הוא ולא התובעת חתמו על הסכם חכירה עם הרשות. השניים אף לא שילמו דמי חכירה מהוונים למנהל.
לאור האמור אני דוחה את טענת התובעת שהיא קיבלה זכויות במגרש ושהליך הקצאת המגרש בעניינה הסתיים.

האם ניתן היה להקצות את המגרש בשנת 2009 בפטור ממכרז?
אליעזר והתובעת חתמו על המסמכים לצורך המלצה על התובעת כמועמדת האגודה רק ביום 17.2.2009. במועד זה כבר עמדה בתוקפה החלטה 1110 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה ניתן להקצות למומלצי האגודה מגרשים בפטור ממכרז עד למכסה של 115% מתקן הנחלות באגודה והוקצה מספר המגרשים שניתן היה להקצות על פי אותה החלטה ללא מכרז. על כן יש לקבל את עמדת הרשות כי במועד בו חתמה התובעת על התצהיר ויתר המסמכים (17.2.2009) לא ניתן היה עוד להקצות את המגרש בפטור ממכרז.
מבקשת התובעת ואליעזר מיום 17.2.2009 להקצות לתובעת את מגרש 162, עולה כי השניים היו ערים לכך שהם חדלו מלפעול בעניין השלמת ההקצאה עקב נסיבות אישיות שונות. בבקשה הסבירו השניים כי אליעזר חלה במחלה ממארת ומחלות אחרות נוספות וכפועל יוצא דעתו לא הייתה נתונה להליכים הדרושים להשלמת הקצאת המגרש לתובעת; כי התובעת נמנעה מלפעול להשלמת ההליך בשל מחלת אליעזר; כי הן אליעזר הן התובעת נקלעו למצב כלכלי קשה עקב מחלתו הממושכת של אליעזר, ומטעם זה לא עלה בידם להשלים את ההליך הכרוך בתשלומים גבוהים למינהל ולאגודה; וכי בנסיבות העניין "יהא זה מן הדין ומן הצדק להקצות לח"מ גלאם אילנה הזכויות במגרש ולו לפנים משורת הדין". אין בכוחן של נסיבות אישיות ומצערות, לגבור על החלטות מועצת מקרקעי ישראל ועל מדיניות הרשות מכוח החלטות אלו.

האם היה על האגודה להבטיח את השלמת הקצאת מגרש 162 מכוח התכנית הראשונה, בעת ששיווקה את מגרשי התכנית השנייה?
במועד בו אושרה התכנית הראשונה (18.8.1994) עמדה בתוקפה החלטה 612. בהתאם להחלטה זו "קליטה להרחבה למגורים פתוחה לבני המקום ולאחרים", אך "האגודה רשאית לבקש כי תינתן עדיפות להקצאת מגרשי המגורים בהרחבה לבני המקום". עוד נקבע בהחלטה זו כי "ההרחבה תאושר עד להיקף של יחידת מגורים אחת לעומת כל נחלה מתוכננת בישוב". לפיכך, במועד זה ניתן היה לשווק את כל מגרשי התכנית הראשונה בפטור ממכרז תוך מתן עדיפות למומלצים מטעם חברי האגודה.
החלטה 612 בוטלה ביום 16.1.1996 על ידי החלטה 737 שקבעה כי "מספר המגרשים בכל ישוב במסגרת ההרחבה, יהיה עד למספר הנחלות המאושר על פי התכנון לישוב בתוספת של עד 15%", כאשר נקבע כי "מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה".
אליעזר שילם את דמי הפיתוח בשנת 1998. במועד זה קמה מגבלת 115%, דהיינו היה באפשרות האגודה לשווק 74.75 מגרשים. מאחר שטרם אושרה התכנית השנייה ועל פי התכנית הראשונה תוכננו 65 מגרשים בלבד, עמדה לכל בעל נחלה האפשרות לזכות במגרש אחד.
בשנת 1999 אושרה התכנית השנייה, תוספת להרחבה של עוד 12 מגרשים. במועד אישור התכנית השנייה עמדה בתוקפה החלטה 737, ועל כן הוגבל מספר המגרשים להקצאה בפטור ממכרז. במועד זה, כאשר אפשרה האגודה שיווק של מגרשים נוספים, היה עליה להבטיח כי לא תיפגע זכותו של אליעזר להשלים את הליך ההקצאה לאחר שהוא שילם את דמי הפיתוח לאגודה.
אני מקבלת את עמדת הרשות והאגודה כי ניתן היה לשווק את כלל המגרשים כמכלול ולא הייתה מניעה לפעול לשווק מגרשי התכנית השנייה ביחד עם מגרשים 162 ו-165 אלא שלאור המגבלה בדבר מספר המגרשים שניתן היה לשווק, ולאחר שהיה ידוע שאליעזר זכה בהגרלה להפנית מועמד מטעמו למגרש 162 ואף שילם את דמי הפיתוח, היה עליה להבטיח כי שיווק מגרשי התכנית השנייה לא יפגע באפשרותו של אליעזר להשלים את ההליך ולחתום על הסכם חכירה בפטור ממכרז.
החלטה 737 בוטלה במסגרת בג"צ 244/00 הנ"ל לאחר שנמצא כי ההחלטה חורגת ממתחם הסבירות. ביום 10.3.2003 נכנסה לתוקפה החלטה 959. בסעיף 2.1 בהחלטה נקבע כי מספר המגרשים בתכנית יקבע על ידי רשויות התכנון ו"ככלל תאושר תכנית בהיקף מגרשים של 115% ממכסת הנחלות". עוד נקבע בהחלטה זו כי ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל מוסמכת לאשר תכנית העולה על האמור.
ביום 6.6.2004 אושרה החלטה 1002 אשר תיקנה את סעיף 2.1 בהחלטה 959 וקבעה כי "מספר המגרשים בתכנית יקבע על ידי רשויות התכנון בתכנית תקפה". בדברי ההסבר להחלטה נכתב כי הניסיון שנצבר מראה שישובים רבים מבקשים לאשר תכניות בהן מספר המגרשים עולה על 115% והמגבלה מעכבת את הליכי התכנון. עוד הוסבר כי "היות והמינהל גובה דמי היוון מלאים עבור כל מגרש מצטמצמת ההטבה שניתנת לכדי פטור ממכרז בלבד".
בסעיף 78 לכתב ההגנה טענה הרשות כי "מגבלת שיווק המגרשים בפטור ממכרז עד לתקרה של 115% מתקן הנחלות עוגנה כבר בהחלטה 737 ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל שנתקבלו לאחר ביטולה של החלטה 737 למעט תקופה קצרה בה הוסרה מגבלה זו-בין חודש יוני 2004 ועד לחודש מאי 2007". בתום דיון ההוכחות נשאל ב"כ הרשות באלו שנים חלה מגבלת שיווק של 115% והשיב "זה על פי החלטות המועצה: ב- 93 – מגבלת 100 אחוז; ב- 96 – מגבלת 115%; בין יוני 2004 לבין מאי 2007 היה חלון הזדמנויות שהמגבלה הוסרה ולאחר מכן חזרה" (עמ' 87 לפרוטוקול). בסיכומים שינה את עמדתו וטען כי החלטות 737 ו-959 קבעו מגבלה תכנונית אך לא מגבלה שיווקית ועל כן ניתן היה לשווק מגרשים בהרחבה ללא הגבלה. גם האגודה הצטרפה לטענה שהחלטות הרשות הציבו מגבלה תכנונית ולא מגבלה שיווקית. אני דוחה טענה זו; סעיף 1 א' בהחלטה 737 דן ב"מספר המגרשים למגורים בכל ישוב במסגרת ההרחבה" ועל כן קשה לקבל את פרשנות הנתבעות כאלו לא הוטלו מגבלות על שיווק מגרשים מעבר למספר שנקבע בהחלטה. לא מצאתי גם אבחנה בין שיווק לתכנון בהחלטה 959, שהתקבלה לאחר מכן. אדרבא, מדברי ההסבר להחלטה 1002 עולה המסקנה שמגבלת שיווק המגרשים הייתה בתוקף ועל כן נדרש לשנותה, שהרי גם לפי החלטה 959 ניתן היה לתכנן מעבר למגבלת 115% בכפוף לאישור מועצת מקרקעי ישראל. על כן עמדת הרשות בכתב ההגנה כמפורט לעיל היא הנכונה, ויש לקבוע כי עד ליום 6.6.2004 אכן עמדה בפני האגודה מגבלת שיווק של 115%.
כעת יש לבחון באלו מועדים שווקו מגרשי התכנית השנייה ביחס להחלטות התקפות של מועצת מקרקעי ישראל במועד זה. יוער כי הרשות טענה בתצהירה כי שיווק 11 ממגרשי התכנית השנייה נעשה על פי החלטה 737. בהחלטתי מיום 9.12.2020 ביקשתי כי הרשות תבהיר כיצד שווקו המגרשים מכוח החלטה 737 לאחר שזו בוטלה. בסיכומיה השיבה הרשות כי בהוראות המעבר של החלטה 972 נקבע כי החלטה 737 תמשיך לחול במקרים בהם עד יום 15.11.2001 התקיימו תנאים שונים. עוד היא טוענת כי "חזקת התקינות המנהלית מחייבת להניח כי העיסקות שאושרו בהרחבת המושב, בשנים שלאחר בג"ץ הקשת המזרחית, נבחנו על ידי הרשות ונמצא כי אפשר להחיל עליהם את הוראות המעבר". איני מקבלת טענה זו: עיינתי בהוראות המעבר ולא מצאתי כי התנאים שנקבעו בהן התקיימו, שכן הגרלת מגרשי התכנית השניה ובעקבותיה הפניית המועמדים לרשות אירעו בשנת 2004 ולא קודם לכן.
ביום 24.11.2003 אישרה האסיפה הכללית של האגודה את תקנון התכנית השנייה וקבעה את התנאים לשיווק המגרשים (נספח י"ג לתצהיר מזכיר האגודה). הליך שיווק המגרשים החל בתחילת שנת 2004 שאז נערכה ההגרלה, וחוזי הפיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל נחתמו החל מחודש ספטמבר 2004. כאמור בחודש יוני 2004 עוד לפני חתימת הסכמי הפיתוח בוטלה מגבלת 115% במסגרת החלטה 1002, כך שלא הייתה כל מניעה במועד זה לשווק את מגרשי התכנית השנייה כולם, ולא היה בכך כדי לסכל את חתימת הסכם החכירה גם בקשר למגרש 162.
בשנת 2007 נחתם הסכם חכירה למגרש מס' 12 מתוך מגרשי התכנית השנייה ובכך הושלמו הליכי העברת הזכויות במגרשי התכנית השנייה, ובסה"כ הושלמו ההליכים ביחס לכל מגרשי ההרחבה למעט מגרשים 162 ו-165.
ביום 21.7.2007 התקבלה החלטה 1110 אשר השיבה על מכונה את מגבלת 115% לשיווק בפטור ממכרז. בהתאם להוראת המעבר ניתן היה להשלים עסקות שכבר היו בתהליך אישור ובלבד שתוגש בקשה מלאה עד ליום 31.10.2007 (החלטת הנהלה 1975). בהמשך הוארך תוקפה של הוראת המעבר עד ליום 31.12.2007 (החלטת הנהלה 2014).
עולה מן המקובץ כי בעת שיווק מגרשי התכנית השנייה ובפרט בעת חתימת הסכמי הפיתוח נפתח "חלון הזדמנויות" בו בוטלה מגבלת 115% ובתקופה זו עמדה גם בפני התובעת האפשרות לפנות לרשות ולהשלים את העסקה. על כן יש לדחות את הטענה שהאגודה התרשלה כאשר שיוקה את מגרשי התכנית השנייה.

האם התרשלה האגודה כאשר לא דירבנה את אליעזר במהלך השנים לממש את זכייתו?
התובעת טוענת כי האגודה לא התריעה בפניה או בפני אליעזר כי הם עלולים לאבד את זכותם לקבל את המגרש. האגודה טוענת כי היא פנתה לאליעזר מספר פעמים והפצירה בו להשלים את ההליך, אך הוא לא שעה לפניותיה.
אני מקבלת את גרסת האגודה לפיה במהלך השנים פנתה לאליעזר והודיעה לו כי עליו לממש את זכותו ולהשלים את הליך ההקצאה. מזכיר האגודה ברנד העיד כי במשך השנים הוא הפציר באליעזר לממש את זכותו אך אליעזר לא שעה לפניותיו והשתהה שנים ארוכות; כי עד לשנת 2009 אליעזר לא מסר שם של מומלץ מטעמו; וכי רק בשנת 2009 ביקש אליעזר לראשונה להמליץ על התובעת ועד אז איש לא ידע כי היא המומלצת מטעמו (ס' 5 בתצהיר). בחקירתו, העיד ברנד כי אליעזר "החליט להגיע רק בשנת 09 וקיבל תזכורות אינסופיות ממני במהלך אותם שנים בשיחות. נכון ששילם לנו פיתוח ושאלתיו למה הוא לא לוקח את המגרש ושיפסיד אותו כי קיבל התראות בשנת בשיווק הראשון, בתחילתם, הודענו לכולם על התראות שזה ל- 5 שנים ולאחר מכן לא נוכל להיות אחראים לנהלי המנהל" (עמ' 84 לפרוטוקול, שורות 11-7). עדותו של מזכיר האגודה, בעניין התזכורות לאליעזר, הייתה אמינה בעיניי ולא נסתרה בדרך כלשהיא. מעדותו עולה כי האגודה פנתה והתריעה, ואף הזהירה שהיא אינה אחראית לנהלי המנהל.
מהמסמכים שהציגה האגודה עולה כי עוד בטרם נערכו הגרלות המגרשים, הסבה האגודה את תשומת לב חברי המושב לקיומו של לוח הזמנים הצפוי בכל הנוגע לביצוע פרויקט ההרחבה. כך, ביום 6.2.1994 שלח ועד המושב אגרת לחברי המושב אודות אישור פרויקט ההרחבה על ידי המינהל. באגרת צוין כי האישור "נכון לרגע זה" הינו ל-5 שנים (נספח ב' לתצהיר מזכיר האגודה); ביום 5.5.1994 שלח ועד המושב אגרת נוספת לחברי המושב, במסגרתו התבקשו החברים לעמוד בלוח הזמנים; הוועד הבהיר כי "חבר שלא יממש את זכותו למגרש בשלב זה, אין הוועד מתחייב לתקופה או לתאריך שבו יהיה השלב הבא", וכן הומלץ לחברי המושב לממש את זכותם בכל דרך שהיא "בשלב זה" (נספח ד' לתצהיר מזכיר האגודה); ביום 20.7.1995 שלח מזכיר האגודה ברנד הודעה נוספת אודות הקצאת המגרשים בהרחבה, לחברים אשר טרם מימוש את זכותם, והתריע כי "קיים סיכון שמגרשים שלא ימומשו ע"י החברים עלולים להיות משווקים ע"י המינהל"(נספח ט' לתצהיר). ממסמכים אלה עולה כי הוועד הבהיר לחברי האגודה שאם לא יממשו את הזכות, קים סיכון שהם יאבדו את זכותם.
אלא שבכך לא די כדי לפטור את האגודה מחבות :
ביום 17.12.2006 הודיעה מנהלת המחלקה החקלאית ברשות לאגודה כי תוקפן של החלטות 972 ו-1065, בכל הקשור להחלטה 737, אמור לפוג ביום 31.12.2006, וכי ככל שהוגשו מסמכים עד למועד הקובע אשר נקבע בהחלטה אך טרם בוצעה עסקה, יש לפנות לאלתר למחלקה החקלאית. עוד הודגש כי ככל שלא תתקבל פניית האגודה בימים הקרובים, יראה בכך המינהל חוסר עניין מצד האגודה לביצוע העסקה בהתאם להוראות המעבר.
עם קבלת המכתב האגודה ידעה, או שהיה עליה לדעת כי לאחר 31.12.06 עלול אליעזר לאבד את זכותו לקבל את מגרש 162 בפטור ממכרז היא לא פנתה והודיעה לאליעזר על מגבלה זו, על אף שידעה שמגרש 162 שויך לו וממתין להשלמת הזכייה.
זאת ועוד, ביום 21.7.2007 התקבלה החלטה 1110 אשר השיבה על מכונה את מגבלת 115% לשיווק בפטור ממכרז. בהתאם להוראת המעבר ניתן היה להשלים עסקות שכבר היו בתהליך אישור ובלבד שתוגש בקשה מלאה עד ליום 31.10.2007 (החלטת הנהלה 1975). בהמשך הוארך תוקפה של הוראת המעבר עד ליום 31.12.2007 (החלטת הנהלה 2014). גם לאחר החלטות אלו, האגודה לא מצאה לנכון להתריע בפני אליעזר על כך ש" חלון ההזדמנויות" שנפתח בפני האגודה וחבריה לשיווק כלל מגרשי ההרחבה עומד בפני סגירה וכי זכותו לקבל את המגרש בפטור ממכרז תפקע אם לא ישלים את ההליך.

חובת הזהירות של האגודה
בבסיס עוולת הרשלנות, הקבועה בסעיפים 35 ו-36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], עומדים ארבעה יסודות: קיומה של חובת זהירות; הפרת חובת הזהירות; קיומו של נזק; קיומו של קשר סיבתי בין הנזק להפרת חובת הזהירות (ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד ל"ז (1) 113 (1982)).
בע"א 393/08 שגיא נ' כפר ביאליק כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (23.2.2010) יצא בית המשפט מנקודת הנחה כי קיימת חובת זהירות מושגית וקונקרטית בין המערער באותו עניין – חבר באגודה השיתופית, לבין המשיבה – האגודה בכל הקשור להליכי תכנון של מיזמי נדל"ן (פסקה 18 לפסק דינו של השופט ג'ובראן). חובת זהירות לאגודה השיתופית עשויה לקום אף מכוח הזיקה שבין האגודה לחבריה, הנלמדת מתקנה 2(2) לתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), תשנ"ו-1995, המגדירה מושב עובדים כדלקמן: "אגודה חקלאית שהיא ישוב נפרד, שמטרותיה כוללות ארגון ההתיישבות של חבריה, קיום שיתוף באספקה, בשיווק ובעזרה הדדית, וניהול חיי הקהילה בישוב כמפורט בתקנון האגודה".
האגודה היא מושב עובדים ואחת ממטרותיה היא לארגן את התיישבות חבריה. ההתיישבות מבוצעת באמצעות הקצאת קרקעות לחברים, על ידי נושאי המשרה באגודה הפועלים מול רשות בעבור חברי האגודה.
המומחה מטעם האגודה מאשר בחוות דעתו כי "האגודה היא החוליה המקשרת בין המינהל לבין המועמד לקבלת ההקצאה לביצוע העסקה". כמפורט לעיל, האגודה היא שערכה את ההגרלה בי ן חברי האגודה, היא שגבתה דמי פיתוח והייתה האחראית מול הרשות להפניית המועמדים לעריכת הסכם. האגודה עצמה ראתה את עצמה כאחראית כלפי חבריה, ולכן הפנתה את תשומת לבם במהלך השנים לכך שעליהם להשלים את הליך ההקצאה ולחתום על הסכם פיתוח, על מנת שלא יפסי דו את זכויותיהם.
כאמור ביום 17.12.2006 הודע לאגודה כי תוקפן של החלטות 972 ו-1065, בכל הקשור להחלטה 737, אמור לפוג ביום 31.12.2006, וכי יש לפנות לאלתר למחלקה החקלאית להשלמת העיסקות.
במועד זה ידעה האגודה שטרם בוצעה עסקה בעניין מגרש 162 ששוריין לאליעזר ולכן היה עליה ליידע את אליעזר כי עליו להשלים את העסקה, שאחרת לא יוכל להשלים אותה, בפטור מכרז. האגודה לא עשתה זאת, ובכך הפרה את חובת הזהירות שלה כלפי אליעזר.
משלא יידעה האגודה את אליעזר על כך שעליו להשלים את העסקה היה עליה לצפות את הנזק שייגרם לו עקב כך שהוא לא יוכל לקבל את המגרש בפטור ממכרז. בהמשך, כאשר שינתה הרשות את מדיניותה והשיבה על מכונה את מגבלת 115% לשיווק בפטור ממכרז שוב נמנעה האגודה מליידע את אליעזר אודות השינוי והמועד האחרון להגשת המסמכים בעקבותיו, ובכך הכשילה את השלמת הקצאת מגרש 162 בפטור ממכרז למומלץ מטעמו של אליעזר .
אני מקבלת, אפוא, את טענת התובעת וקובעת כי האגודה התרשלה כלפיה וכלפי אליעזר בכך שלא דיווחה לאליעזר בשני המועדים הרלבנטיים כי הזמן שעומד לרשותו להשלמת ביצוע ההקצאה מוגבל ועומד לפוג.
מצגי האגודה
בצד האמור יש לדחות את טענת התובעת כי האגודה ובעלי התפקידים בה חתמו על תצהיר שקרי ביום 25.11.2010 ובכך גרמו להטעייתה. בתצהיר מיום 25.11.2010 הצהירו מורשי החתימה מטעם האגודה בין היתר, כי התובעת עברה את תהליכי הקבלה וכי הם מבקשים להפנותה למינהל לחתום על הסכם פיתוח ביחס למגרש 162 ובכפוף לעמידה בתנאיו – לחתום על חוזה חכירה. אין בתצהיר כל מצג כאילו המגרש כבר שייך לתובעת, אדרבא נכתב בו כי ההליך מול האגודה הסתיים וכי כעת יש להשלים את ההליך מול הרשות.
התובעת מפנה גם למכתבו של מזכיר האגודה למינהל מיום 27.10.2010 וטוענת כי הוא לוקה בהטעיה. במכתב, אשר מוען למינהל, נכתב כי תכנית גז/15/25 יצרה 65 מגרשים ועד למועד המכתב שווקו 63 מגרשים, כאשר מגרשים 162 ו-165 לא שווקו. עוד נכתב כי כתוצאה מחלוקה מחדש שבוצעה בתכנית גז/10/25 נוצרו 12 מגרשים נוספים במושב, כי תכנית זו הוגשה ואושרה "שלא במסגרת 15% נוספים שנתנו לאגודות" וכי המגרשים במסגרתה שווקו בשנת 2004. מהמכתב עולה כי מזכיר האגודה ביקש להסיר את רוע הגזרה ולהמשיך את הטיפול בתובעת, תוך שהבהיר כי לשיטתו האגודה לא ניצלה את מלוא מכסת ההקצאות. לא מצאתי כי יש הטעיה בדברים שנכתבו שכן אלו משקפים את עמדת האגודה לפיה מבחינת האגודה ניתן להשלים את ההליך ולכל היותר המדובר בטעות. מכל מקום התובעת לא הוכיחה כי המכתב יצר מצג מטעה כלפיה.

שיווק מגרש לאח מיכאל
במסגרת שיווק מגרשי התכנית השנייה הוקצה מגרש 15 למיכאל אחיהם של התובעת ואליעזר. המגרש הוקצה בתאריך 14.9.2004. האגודה טוענת כי לולא הוקצה מגרש 15 לאח מיכאל היה באפשרות התובעת להשלים את הקצאת מגרש 162 בפטור ממכרז. לא מצאתי לקשור בין הליך ההקצאה למיכאל לבין הליך ההקצאה לאליעזר. האגודה ידעה שאליעזר שילם דמי פיתוח וכי ההליך בעניינו טרם הושלם ובחרה להמליץ גם על האח מיכאל כמועמד מטעמה לקבלת מגרש אחר, בנוסף למגרש שכבר "נשמר" לאליעזר . בעת שניתנה ההמלצה לאח מיכאל האגודה לא ביטלה את זכותו של אליעזר בקשר למגרש 162 ולא קשרה בין שני המגרשים ואין לאפשר לה לעשות זאת כעת. המכתבים ששלחה האגודה בשנת 2010 תומכים במסקנה זו.
לסיכום, מצאתי לקבל את טענת התובעת כי היה על האגודה לידע את אליעזר אודות המועד האחרון בו ניתן להשלים את רכישת הזכויות בפטור ממכרז בהמשך למכתבה של הרשות מיום 17.12.2006 כמפורט בסעיף 90 לעיל, וכי האגודה התרשלה כלפיה בכך שלא עשתה כן.

תביעת התובע נגד האגודה
התובע טוען כי בשנת 1998 זכה אביו בזכות להמליץ עליו כמועמד להקצאת מגרש 165. כשהגיע לבגרות, חתמו הוא ואביו בכור על הטפסים הנדרשים ואלו הועברו למזכיר האגודה במטרה להגישם למינהל. בהמשך, נודע לבכור באקראי כי זכותו להמליץ על מועמד נשללה והועברה לאחר, מבלי שנמסרה לו הודעה על כך. התובע טוען כי האגודה בפעולותיה שללה ממנו את זכותו למגרש ובכך התרשלה.
לטענת האגודה, בכור כלל לא הודיע כי הוא חפץ להשתתף בהגרלה, והוא לא זכה במגרש. יתר על כן גם לא התקיימו יתר התנאים להקצאת מגרש 165 לבכור, והכל מטעמים התלויים בו: חובו של בכור לאגודה אשר הוסדר רק בשנת 2010; אי תשלום דמי פיתוח; והעדר חתימה על המסמכים הנדרשים במועד בו היה ניתן להפנותו לרשות לקבל את המגרש בפטור ממכרז.

האם מגרש 165 הוקצה לתובע?
התובע טוען כי בהגרלה שבוצעה לחברי המושב בשנת 1998, זכה אביו בכור במגרש 165 וביקש להמליץ עליו להקצאת מגרש זה. האגודה טוענת מנגד כי בכור כלל לא השתתף בהגרלה האמורה וכי מגרש 165 לא "סומן" על שמו כי אם נותר כמגרש אחרון שאף מועמד/חבר אגודה לא בחר בו.
התובע לא הציג כל אסמכתא לפיה השתתף אביו בהגרלה. להבדיל מעניינה של התובעת, לא הוכח כי האגודה "סימנה" מגרש זה לטובתו של בכור ולא הובאה כל הוכחה אחרת כאילו מגרש זה יועד לתובע או לבכור. על כן יש לקבוע כי טענת התובע בעניין זה לא הוכחה.

חובו של בכור לאגודה
ביום 12.10.1993 התכנסה האסיפה הכללית של האגודה לדיון בפרויקט ההרחבה, וקבעה בין היתר כי חבר אשר חייב כספים לאגודה, תפקע זכותו לבית בפרויקט ההרחבה (נספח ג' לתצהיר מזכיר האגודה). באגרת ששלח ועד האגודה לחבריו ביום 6.2.1994 בקשר לפרויקט ההרחבה , הופנו החברים להחלטת האספה כללית מתאריך 12.10.1993 והודגש כי חבר החייב כסף לאגודה תופקע זכותו לכיסוי חובותיו" (ס' 5 לאגר ת).
בכור אישר בחקירתו כי כל עוד היו לו חובות לאגודה, לא ניתן היה לטפל בהקצאת המגרש (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 27-26; עמ' 36, שורות 36-27; עמ' 37, שורות 19-16). כאמור, ביום 12.5.2010 הגיעו בכור ורעייתו להסדר עם האגודה בקשר לחוב הכספי כלפיה. על פי ההסכם, יתרת החוב לאגודה עמדה על סך של 142,608 ₪ נכון ליום 13.12.2009, ובני הזוג נדרשו לשלם 50% מהסכום בתשלומים שוטפים במהלך 5 שנים. במועד זה הייתה תקפה החלטה 1180 של מועצת מקרקעי ישראל, במסגרתה נקבע כי בישובים באזורים ללא עדיפות לאומית, כבענייננו, יוגבל שיווק מגרשים בפטור ממכרז ל-115% מתקן הנחלות. עד למועד זה, התמלאה מכסת המגרשים שניתן היה להקצות לחברי האגודה בפטור ממכרז. מכאן, שבמועד בו הסדיר בכור את חובו לאגודה לא עמדה לו עוד הזכות כי יוקצה מגרש בהרחבה למועמד מטעמו.

תשלום דמי פיתוח
בהחלטה 959 של מועצת מקרקעי ישראל נקבע כי הישוב או מי מטעמו לא יגבה מהמומלצים כספים מעבר לעלויות הפיתוח שיקבעו (ס' 4.4 בהחלטה). סעיף דומה נקבע אף בהחלטות מאוחרות יותר של מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטיות לתביעה זו - החלטה 1002, החלטה 1110 והחלטה 1180.
באגרת ששלח שלח ועד המושב לחברי המושב ביום 6.2.1994, בקשר לפרויקט ההרחבה, הביא הוועד לידיעת החברים כי עלות התכנון וביצוע הפיתוח והליווי המשפטי עומדת על סך של כ- $17,000 לכל מגרש. ביום 16.11.1994 שלח הוועד הודעה לחברי המושב אודות ההגרלה עבור שלב ב' של הרחבת המושב, ושוב ציין כי עלויות הפיתוח מוערכות בסך של $17,000, בתוספת השתתפות בתשתיות קיימות בסך של $3,000. אף בהודעה ששלח מזכיר האגודה ברנד ביום 20.7.1995 לחברים שטרם מימשו את זכותם ביחס להרחבה, צוין כי המושב התחייב לפתח את התשתיות עד לקיץ 1996 ולכן ידרשו החברים לשלם את דמי הפיתוח למרות שלא יממשו את זכותם עד אז.
מכאן, שהוועד יידע את חברי המושב כי עליהם לשאת בתשלום דמי פיתוח כחלק מהתנאים להמליץ על מועמד להקצאת מגרש בהרחבה.
בעניין זה יש להפנות אף למכתב ששלח עו"ד כחלון, היועץ המשפטי של האגודה, לבכור ולרעייתו ביום 9.7.1997, בו הבהיר כי בכדי לקבל את המלצת האגודה, להקצאת מגרש למועמד, היה על כל אחד מהמועמדים למלא אחר התנאים המוקדמים ובכלל זה תשלום הוצאות פיתוח. עוד הבהיר כי האגודה נענתה לפנים משורת הדין לבקשת בני הזוג בכור והעניקה להם אורכות חוזרות ונשנות למסור המלצת מועמד מטעמם ולשלם את דמי ההשתתפות במימון עלויות הפרויקט אבל אלו לא הועילו. עו"ד כחלון הודיע כי מאחר ולא התקיימו במלואם התנאים המוקדמים ו/או המתלים לגיבוש ו/או למימוש הזכות להקצאת מגרש, לא ניתן יהיה להקצות את המגרש למומלץ מטעמו. ביום 18.7.1997 השיב עו"ד מרדכי שוגרמן, כונס הנכסים על נכסיו של בכור, למכתב הנ"ל, דחה את האמור במכתב וביקש לדעת מהו סכום דמי הפיתוח. מכאן שבכור ידע כי עליו לשלם דמי פיתוח כתנאי להשתתפותו בהליך.
התובע לא הציג אסמכתא לפיה הוא או אביו שילמו את דמי הפיתוח למושב. בחקירתו, אישר התובע כי הוא לא שילם כל תשלום הקשור למגרש, לרבות תשלום דמי פיתוח (עמ' 25 לפרוטוקול). בכור אישר שידע שתשלום דמי פיתוח מהווה תנאי להליך ההקצאה, ורק לאחר שהסדיר את חובו לאגודה בשנת 2010, הוא ביקש לשלם את דמי הפיתוח, אך בסופו של יום לא שילם סכום זה. (עמ' 37 לפרוטוקול ש' 19-18 ).
מזכיר האגודה ברנד העיד בתצהירו כי לא שולמו דמי פיתוח עבור מגרש 165. עוד הוא הסביר, כי האגודה לא יכלה להגיש מסמכים הקשורים בהקצאת מגרש 165 למומלץ מטעם בכור, מאחר שבכור לא שילם את דמי הפיתוח ועל פי דרישת המינהל היה על האגודה לאשר בתצהיר מטעמה כי שולמו דמי פיתוח. ברנד אישר כי האגודה הייתה שולחת את תצהירי המומלצים רק לאחר תשלום דמי פיתוח, שאם לא כן לא היה באפשרותו לחתום על תצהיר לפיו שולמו דמי פיתוח, וכי כל ההליך מול המינהל היה מתחיל לאחר התשלום (עמ' 72 לפרוטוקול, שורות 36-33 ועמ' 73, שורות 9-1). עוד העיד, כי בכור לא שילם את דמי הפיתוח ומשכך לא ניתן היה להגיש מסמכים בעניין התובע, ורק בשנת 2010 פנה בכור לראשונה לוועד האגודה בעניין ההמלצה על התובע (עמ' 83 לפרוטוקול).
בנסיבות בהן התובע ו/או אביו לא שילמו את הוצאות הפיתוח עבור הקצאת מגרש, הרי שכלל לא קמה הזכות להפנות מועמד מטעם בכור .

האם הוצג מועמד מטעם בכור לפני שנת 2008?
בכור טען בתצהירו כי בשנת 1998, אז בוצעה הגרלה לחברי המושב, היה התובע קטין, ועל כן הוא ביקש לדחות את ההליך עד שיגיע התובע לגיל בו יתאפשר לו לממש את זכותו כמומלץ. בכור הסביר כי "לא ראיתי בכך בעיה, כי ביצעו מספר פעימות של הקצאות במושב, וחשבתי לחכות לקראת הסוף ואז לוודא שעמית יממש את זכותו כמומלץ.." (ס' 3 בתצהיר). בחקירתו חזר בו בכור מגרסתו זו והודה כי העיכוב במימוש הזכות להציג מומלץ כלל לא היה קשור בגילו של התובע, והוא עיכב את מימוש הזכות עד להסדרת חובותיו לאגודה וקבלת אישור כי תיק ההוצאה לפועל בעניינו נסגר (עמ' 36 לפרוטוקול, שורות 36-27).
בכור נשאל בחקירתו האם מלכתחילה הוא בחר להמליץ על התובע להקצאת מגרש 165 והשיב בחיוב, אך כשנשאל האם שיתף אחרים בהחלטה זו השיב בשלילה, העיד כי אמר זאת רק לתובע, ואישר שבשנת 1988 לא הודיע על החלטתו לאגודה (עמ' 35 לפרוטוקול שורות 33-31 ).
בכור העיד בתצהירו כי בסמוך לבגרותו של התובע, הוא פנה לעו"ד כחלון בכדי למלא את המסמכים להמלצה על התובע להקצאת מגרש. הואיל והתובע יליד 1993 (ס' 7 לתצהירו), הרי שהאירוע הנטען התרחש לכל המוקדם בשנת 2011. אף עו"ד כחלון העיד בחקירתו כי האירוע התרחש בשנת 2011 לערך, לאחר שהתובע בגר (עמ' 55 לפרוטוקול, שורות 15-13). כמפורט לעיל, במועד זה הייתה תקפה החלטה 1180 בה הוגבל שיווק מגרשים בפטור ממכרז ל-115% מתקן הנחלות. מכסה זו מוצתה כאמור עוד בשנת 2007.
במועד בו נחתמו הטפסים חלף למעלה מעשור מהמועד בו התקיימה ההגרלה להקצאת מגרשים בשלב השלישי של ההרחבה. כפי שפורט לעיל בעניינה של התובעת, עוד בטרם התקיימה הגרלה זו הבהירה האגודה במכתביה לחברים כי אישור פרויקט ההרחבה מוגבל ל-5 שנים, נכון לאותה העת, והמליצה לחברים לעמוד בלוח הזמנים. עוד כאמור, ביום 9.7.1997 שלח עו"ד כחלון מכתב לבכור ולרעייתו, אודות שלילת הזכות להקצאת מגרש למומלץ מטעמם, ובין היתר ציין כי האגודה נענתה לפנים משורת הדין לבקשת בני הזוג בכור והעניקה להם אורכות חוזרות ונשנות למסור המלצת מועמד מטעמם אך אלו לא הועילו. מכאן, שבכור ידע במהלך השנים כי עליו להשתתף בהליך ההגרלה ולהשלים את כל הפעולות הנדרשות ועל אף זאת לא פעל למימוש זכותו הנטענת.

הגשת הטפסים הנדרשים
התובע טוען כי הוא חתם על מסמכים להמלצה על מגרש 165 בעבורו, יחד עם אביו, במשרדו של עו"ד כחלון. ואולם, בחקירתו, העיד כי אינו זוכר את המועד המדויק בו נחתמו המסמכים, בציינו כי הדבר אירע לפני 5 שנים (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 27-26). בהמשך החקירה העיד כי אינו זוכר האם המסמכים נחתמו לפני או אחרי שמלאו לו 18 שנים (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 36-34 ועמ' 24, שורות 5-1).
עו"ד כחלון, היועץ המשפטי של האגודה, העיד בחקירתו כי אימת את חתימותיו של התובע על המסמכים הרלוונטיים בשנת 2011 לערך, לאחר שהתובע בגר (עמ' 55 לפרוטוקול, שורות 15-13).
בכור העיד בתצהירו כי בסמוך לבגרותו של התובע מילא יחד עם עו"ד כחלון טפסים לצורך המלצה על התובע להקצאת מגרש, והפגישה ביניהם התקיימה ביום שישי. ביום ראשון שלאחר מכן נכח בישיבת ועד האגודה יחד עם אחיו, ובמהלכה הגיע להסדר עם האגודה לגבי חובו כלפיה. בהמשך לכך ביקש להגיש לברנד את מסמכי ההמלצה אך זה סירב לקבלם. עו"ד כחלון דרש מברנד להגיש את המסמכים ולאחר דין ודברים בין השניים, ניאות ברנד ואישר כי יגיש את המסמכים.
בחקירתו העיד בכור כי אינו זוכר את המועד בו נחתמו המסמכים אך אישר כי הדבר אירע בערך בשנת 2012 (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 15-7). על פי עדותו, חתם בכור על הבקשה להמליץ על התובע להקצאת מגרש בנוכחות עו"ד כחלון והתובע, בבית הוריו של עו"ד כחלון, ביום שישי, והבקשה הוגשה למזכירות האגודה ביום ראשון או שני שלאחר מכן (עמ' 31 לפרוטוקול). לאחר הגשת הבקשה במזכירות, הועברה הבקשה לברנד אשר "בא ואומר שלא ניתן להגיש את הבקשה מכיוון שהוגשה כבר לפניי בקשה והבקשה לא התקבלה במנהל מכיוון שעבר את ה-115 אחוז. בא יועמ"ש ואומר שוב פעם, תגיש את הבקשה למנהל...מאותו רגע לא ידוע לי לאן התגלגל המסמך הזה, אם עבר למנהל או ישב במזכירות, לא ידוע לי. אני בא ושואל את אחי אחרי תקופה מסויימת.. זמן קצר אחרי, תשובה לא קיבלתי" (עמ' 38 לפרוטוקול).
בכור אישר בחקירתו כי לגרסתו האגודה או בעלי תפקידים בה סירבו להעביר למינהל את מסמכי ההמלצה, אך עם זאת אישר כי לא פנה למינהל בתלונה על האגודה בעניין זה; לא פנה למינהל בבקשה להגיש את המסמכים בעצמו או לפתוח תיק עסקה בעצמו; לא פנה למינהל לבירור האם התקבלו המסמכים והאם מתקיים הליך ההקצאה לבנו, ואף לא עקב אחר התהליך. בנוסף, משנת 1998 ועד למועד הגשת התביעה הראשונה הוא לא פנה למינהל בבקשה שלא לבצע עסקות עם מועמדים אחרים מהמושב (עמ' 31 לפרוטוקול).
התובע בחקירתו לא זכר פרטים מהותיים הקשורים בטענותיו והבהיר כי אביו טיפל בכל ההליך (עמ' 25 לפרוטוקול; עמ' 27, שורות 32-31; עמ' 28).
מנגד מזכיר האגודה ברנד העיד בתצהירו כי הטפסים אשר לטענת התובע ואביו נחתמו על ידם בפני עו"ד כחלון, מעולם לא הגיעו לידיו (ס' 80 לתצהיר). בחקירתו, חזר על הדברים והבהיר כי לא הוגש למינהל כל מסמך בעניין התובע. עוד ציין כי אף לא היה באפשרותו להגיש מסמכים אלו למינהל מאחר שלא שולמו דמי פיתוח עבור המגרש ובהתאם לא היה באפשרותו להצהיר כי דמי הפיתוח שולמו (עמ' 83-82 לפרוטוקול).
לא נתתי אמון בגרסת התובע שהמסמכים אכן הוגשו למזכירות האגודה לצורך העברתם לרשות. אף עדותו של בכור באשר להתנהלותו בהמשך למילוי הטפסים מעוררת תמיהות.
בכל מקרה גם אם היה התובע מוכיח את טענתו, אין בכך להועיל לו שכן במועד בו נחתמו הטפסים לא היה עוד באפשרותו לממש את ההקצאה בפטור ממכרז. זאת ועוד, כמפורט לעיל, האגודה לא הייתה חייבת להעביר את הטפסים לרשות מאחר ולא שולמו דמי הפיתוח כמתחייב.

העברת המגרש לאחר
בדומה לעניינה של התובעת, גם טענת התובע שהאגודה העבירה את הזכות במגרש 165 למתיישב אחר לא הוכחה:
בחקירתו, נשאל התובע האם לטענתו הזכות במגרש 165 רשומה כיום על אדם אחר, והשיב בשלילה (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 2-1).
מזכיר האגודה העיד בתצהירו כי מגרש 165 מעולם לא הוקצה לאיש (ס' 86 לתצהירו). בחקירתו העיד כי שני המגרשים נשוא התביעה נותרו ריקים ומחכים לשיווק (עמ' 86 לפרוטוקול, שורה 32). אף עו"ד כחלון העיד בחקירתו כי המושב לא הקצה את מגרש 165 למתיישב אחר (עמ' 56 לפרוטוקול, שורות 31-30). כאמור לעיל, אף מחקירת הגב' חיו עולה כי שני המגרשים לא הוקצו לאחרים ( עמ' 70 לפרוטוקול, שורות 22-19). עדויות אלו לא נסתרו.
גם את הטענה לגביית כפל דמי פיתוח יש לדחות; המגרש לא שווק לאחר ובכל מקרה התובע או אביו כלל לא שילמו את תשלומי הפיתוח.
התובע טוען כי האגודה לא סייעה בקיום ועדת חריגים בעניינו ואף סיכלה אפשרות זו, מאחר שלא הגישה את המסמכים למינהל. ואולם, התובע לא הוכיח כי פנה בעניין זה לאגודה או לרשות. בנסיבות אלה, אין לתובע להלין על התנהלות האגודה.
לאור האמור, יש לקבוע כי בכור לא עמד בתנאים הנדרשים להקצאת המגרש: הוא לא שילם את דמי הפיתוח לאגודה, ועד לשנת 2011 לא פעל להצגת מועמד מטעמו במטרה להפנותו לרשות לחתימה על הסכם. במועד בו ביקש להפנות את התובע כמומלץ מטעמו, חלה החלטה 1180, ולפיה לא ניתן היה עוד להקצות מגרשים בהרחבת המושב בפטור ממכרז מאחר שהמושב מיצה את מכסת ה-115% כבר בשנת 2007. לפיכך יש לדחות את כל טענות התובע כנגד האגודה.

טענות התובעים כלפי הרשות
התובעים טוענים כי הרשות התרשלה כאשר לא פיקחה על הליך הקצאת המגרשים ואופן חלוקתם ורשלנות זו הביאה לפגיעה בזכויותיהם. התובעים מפנים לס' 2 בחוק רשות מקרקעי ישראל, וטוענים כי הרשות כשלה בתפקידיה לשמור על זכויות הבעלים במקרקעין וליתן שירותים לבעלי הזכויות לצורך ניהול הזכויות או מימושן, אשר נקבעו בס' 2א(3) ו-2א(5) (בהתאמה) לחוק זה. עוד לטענתם הרשות "עצמה את עיניה" והתנערה מאחריותה זו. הרשות טוענת מנגד כי אינה חבה בחובת זהירות מושגית ו/או קונקרטית כלפי התובעים וכי אין קשר סיבתי בין הפרת חובת הזהירות הנטענת לנזק הנטען.
מצאתי לדחות את טענות התובעים להתרשלות הרשות, כפי שיפורט להלן.
התובעים לא הוכיחו טענתם שהרשות חבה חובת זהירות כלפיהם בכל הקשור למועמדותם לקבלת מגרש.
נציגת הרשות הסבירה בחקירתה כי הרשות מתנהלת בעיקר מול האגודה ואינה נוטלת חלק בהליכי הזכאות להמלצה:
"ש. כשאתם מקבלים את הרשימות האלה שכרגע הראיתי לך, פרוטוקול האגודה כולל רשימה של שמות, נקרא לזה כרגע 'רשימה', כשאתם מקבלים רשימות אלו האם אתם מבצעים הצלבה עם שמות בעלי זכויות, משקים, מומלצים, ממליצים?
ת. האגודה היא הגורם הממליץ והיא בעצם מעבירה לנו שמות של מומלצים והרשות לא צד לכל ההליכים של מי זכאי להיות המומלץ ומי יכול להמליץ עליו, זה עניינים פנימיים של האגודה ולא של הרשות. אנו מקבלים מסמכים או פרוטוקול עם שמות המומלצים.
ש. מתי למעשה אתם פוגשים במומלץ? באיזה שלב, את כמנהל, פוגשת את המומלץ? כשאני אומרת פוגשת אני מתכוונת ברמה חוזית, משפטית?
ת. בדרך כלל ההתנהלות שלנו היא מול האגודה בלבד מאחר והמומלץ הוא לא בעל זכויות, רק לאחר שאנו מבצעים את העסקה, בדרך כלל יש אינטראקציה איתו. כלומר האגודה מגישה מסמכים, אם חסר מסמכים, האינטראקציה שלנו זה מול האגודה לרוב.
ש. כשאת אומרת לי שהמומלץ הוא לא בעל זכויות, אני למדה שהאגודה היא בעלת הזכויות?
ת. המגרש נכלל במסגרת חוזה משבצת. כלומר, כל עוד לא נעשית עסקה עם המומלץ, המגרש בתוך המשבצת ומי שבעלי זכויות זאת האגודה, לכן יש לנו קשר רק עם האגודה"
(עמ' 63 לפרוטוקול, שורות 35-22).
יש לדחות גם את טענת התובעים כי היה על הרשות לפקח על הליך ההגרלה ולפקח על הליך הקצאת המגרשים; כמפורט לעיל המגרשים מצויים במשבצת המושב והאגודה היא האחראית לנהל אותם עד להפניית המועמד לרשות. גם אם העבירה האגודה לרשות את שמו של אליעזר לאחר שזכה בהגרלה (כפי שעשתה בקשר לזוכים בהגרלה הראשונה ובהגרלה השנייה) אין בכך כדי להקים אחריות לרשות לעקוב אחר הזוכים ולוודא כי אלו מגישים את המסמכים ומשלימים את הפעולות הנדרשות. בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל הנוגעות להקצאת מגרשים בהרחבות אגודות שיתופיות, נדרשה האגודה השיתופית להמציא למינהל רשימת מועמדים מומלצים להחכרת מגרשים, חתומה על ידי מורשי החתימה של האגודה, בצירוף תצהיר חתום של המועמד. כל עוד המועמדים אינם ממלאים אחר דרישות הרשות ואינם שולחים את המסמכים הנדרשים באמצעות האגודה, הרי שלא קמה לרשות חובת זהירות כלפיהם. אני מקבלת את טענת הרשות כי אין באפשרותה לפקח באופן פרטני על הליכי הקצאת מגרשים בהרחבות של כלל האגודות השיתופיות בארץ, ואין מדובר בפרקטיקה ישימה. האגודה היא הממליצה על מועמדים לחכירת מגרשים בהרחבות ובהתאם עליה לרכז את ההמלצות, בעוד שהרשות מקנה את זכויות החכירה לאחר שמועברות אליה ההמלצות באמצעות המסמכים הרלוונטיים. מכאן, שאף שיקולי מדיניות מובילים למסקנה כי אין מקום להטיל חובת זהירות על הרשות במקרה הנדון.
לטענת התובעים מחקירת נציגת הרשות במסגרת הליך הבוררות, עולה שהם עמדו בכל הדרוש בכדי להשלים את הרישום על שמם, הן בפני הרשות והן בפני האגודה. עיון בפרוטוקולים מהליך הבוררות מעלה כי אין ממש בטענה זו. בחקירתה הופנתה נציגת הרשות לבקשתם של אליעזר והתובעת מיום 17.2.2009 להקצאת המגרש, ונשאלה האם במועד זה הייתה מניעה להקצות להם את המגרש. הנציגה השיבה כי במועד זה לא ניתן היה לאשר את ההקצאה ללא מכרז מאחר שהמושב מיצה את מכסת ה-115% (נספח 36 לכתב התביעה המתוקן; עמ' 31 לפרוטוקול הנ"ל, שורות 23-20 ועמ' 32, שורות 11-1). מעדותה עולה לכל היותר כי חרף האיחור המשמעותי בהגשת המסמכים על ידי התובעת ואליעזר, ניתן היה להקצות לתובעת את מגרש 162 ובלבד שלא נוצלה המכסה שנקבעה במלואה, אלא שבמועד בו התקבלו המסמכים מלאה המכסה והקצאת המגרש בפטור ממכרז לא הייתה אפשרית עוד. לא ניתן ללמוד מעדות זו שהתובעת עמדה בדרישות להשלמת הרישום על שמה. אשר לתובע, נציגת הרשות כלל לא אישרה בעדותה כי ניתן היה להקצות לו את מגרש 165 ככל שהמכסה לא הייתה מנוצלת, ובהמשך החקירה אף העידה כי לא איתרה תיק על שם בכור ולא מצאה חומר בעניינו. מכאן, שהפרוטוקולים מהליך הבוררות אינם מלמדים כי אליעזר ו/או בכור עמדו בדרישות להשלמת רישום המגרשים על שם התובעים.

טענות נוספות של התובעים
הפליה פסולה
התובעים טוענים כי הנתבעות פעלו בחוסר שוויון כאשר לחבר אחר באגודה, מר אלפונסו מכלוף, נשמרה הזכות להמליץ על מועמד מטעמו להקצאת מגרש אחד מתוך 12 מגרשי התכנית השנייה, לאחר שזכותו לקבל מגרש ממגרשי התכנית הראשונה נשללה עקב אי תשלום דמי פיתוח.
אין חולק כי על הנתבעות לנהוג בשוויון כלפי כל חברי האגודה ואולם, טענת התובעים לא הוכחה; מזכיר האגודה הסביר בחקירתו כי מר אלפונסו פנה לאגודה במועד בו לא הייתה מגבלה של מכסת מגרשים, ואכן ממוצג ת/1 עולה שהסכם הפיתוח נחתם ביום 1.2.2007, ובמועד זה כאמור עדיין ניתן היה לאשר את העסקה מכוח החלטה 1002. התובעת לעומתו פנתה לרשות רק בשנת 2009, לאחר שמגבלת 115% שבה לתוקפה ועל כן אין יסוד לטענת ההפליה הנטענת.
הלכה פסוקה היא ששינוי מדיניות הרשות אינה מבססת טענת אפליה:
"אכן, נראה כי בבסיס רבות מטענותיהם של העותרים עומדת תחושת קיפוח הנובעת מכך שלמול עיניהם מומשו קרקעות שכניהם והניבו תשואה נאה. אולם, גם אם אכן הופשרו בעבר קרקעות באופן שאינו עומד בקנה אחד עם המדיניות המוצהרת כיום על ידי רשויות התכנון וגם אם אכן היה בפעולות אלה משום הפליה כלפי העותרים הרי שאין בכך כדי להקים לעותרים זכות שגם כלפיהם ינהגו באותו אופן שנהגו בעבר עם אחרים. הרשות רשאית לשנות מדיניותה, ולאדם אין זכות שמדיניות בה נקטה הרשות בעבר תמשיך להתקיים (ראו: בג"ץ 3933/99 קיבוץ שדה נחום נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(6) 25, 61 (2002)" (בג"צ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פסקה 11 לפסק דינה של השופטת נאור (18.3.2007)).

עסקות נוגדות
התובעים מוסיפים וטוענים כי הם בעלי זכות הראשונים להקצאת מגרשים 162 ו-165, וכי ככל שבוצע רישום במגרשים אלו על שמם של אחרים ו/או ככל שזכותם במגרשים הועברה לאחרים, יש לבטל את הפעולה המאוחרת יותר, לאור ס' 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. דין הטענה להידחות, כאשר התובעים כלל לא השלימו את העסקה עם הרשות ואין להם זכות במקרקעין, וגם ברור כי לא נעשתה עסקה נוגדת במגרשים.

הבטחה שלטונית
התובעים טוענים כי ניתנה להם הבטחה שלטונית הן על ידי האגודה והן על ידי הרשות להקצאת המגרשים נשוא הדיון. לשיטתם האגודה הבטיחה מגרש לכל מתיישב, וגם הרשות עשתה כן במסגרת החלטה 612. מצאתי לדחות טענות אלו:
בכדי להוכיח קיומה של הבטחה שלטונית יש להראות בשלב הראשון כי ניתנה הבטחה בצורה מפורשת וחד משמעית. בשלב השני, נדרש כי יתקיימו שלושה תנאים נוספים: "(א) נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה; (ב) לנותן ההבטחה הייתה כוונה להקנות לה תוקף משפטי; (ג) נותן ההבטחה הוא בעל יכולת למלא אחריה" (בג"ץ 2020/19 קיבוץ נחל עוז נ' מדינת ישראל משרד החקלאות, פסקה 20 לפסק דינו של השופט מינץ (5.1.2020)).
בענייננו, בתצהיר האגודה נכתבה המלצה להקצאת המגרש לתובעת ואין בו כל התחייבות להקצאת המגרש בפועל מה עוד שהאגודה בוודאי אינה יכולה להבטיח כי המגרש יוחכר לתובעת שהרי זכויות הבעלות אינן שייכות לה. בדומה יש גם לדחות את הטענה כאילו הרשות נתנה הבטחה מפורשת וחד משמעתית לכל המתיישבים באגודה כי יוקצה להם מגרש לבן ממשיך. החלטות הרשות והחלטות מועצת מקרקעי ישראל אפשרו לחברי האגודה להפנות לרשות מועמד מטעמם כמומלץ האגודה, אשר ככל שיעמוד בתנאים שונים יהיה רשאי לחתום על הסכם פיתוח עם הרשות ובהמשך לכך לחתום על חוזה חכירה והכל בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי הרשות. התובעים לא הוכיחו שהרשות התחייבה להחכיר להם את המגרשים ללא כל תנאי. החלטה 612 היא החלטת מדיניות כללית ולא ניתן לבסס מכוחה טענה להבטחה שלטונית. לרשות הכוח לשנות החלטותיה כפי שעשתה ואין לתובעים להלין על שינוי המדיניות.

ועדת חריגים ומגרש לבעלי מקצוע
בסעיף 23 לסיכומים טוענים התובעים כי הרשות התעלמה מהאפשרות להקצאת המגרשים באמצעות ועדת חריגים. יש לדחות טענה זו; ראשית המדובר בהרחבת חזית. שנית, לא הוכח כי אכן ועדת החריגים הייתה מאשרת את בקשת התובעים וכי היה מקום להעדיף את עניינם על פני אחרים. יודגש כי לא נשללה מהתובעים הזכות להשתתף במכרז מול מציעים אחרים במועד בו ישווקו המגרשים לציבור.
עוד טוענים התובעים בסיכומים כי הרשות נמנעה מלברר את סוגיית היחידות לבעלי מקצוע. גם טענה זו יש לדחות בשל הרחבת חזית. הטענה לא נטענה בכתב הטענות ולא הובאו ראיות במסגרת התצהירים בעניין זה. הטיעון בסיכומים וצירוף ראיות לסיכומים שלא כדין, אינו יכול לסייע לתובעים.

סיכום ביניים
לאור האמור יש לדחות את תביעת התובעים כנגד הרשות במלואה ואת תביעת התובע כנגד האגודה. משלל טענות התובעת מצאתי לקבל רק את טענתה שהיה על האגודה להודיע לאליעזר על השינוי במדיניות הרשות ובפרט היה עליה ליידעו אודות פניית הרשות מיום 17.12.2006 שיש להזדרז ולהשלים את כל העסקות.

הנזק שנגרם לתובעת
שווי המגרש
בהתאם לחוות הדעת שהגישה התובעת, שווי מגרש 162 ללא הוצאות פיתוח עומד על 2,018,000 ₪, למועד חוות הדעת. לא הוגשה חוות דעת נגדית על ידי האגודה. התובעת אינה חולקת כי מסכום זה יש להפחית את דמי החכירה המהוונים שהיה עליה לשלם, לו הייתה חותמת על הסכם חכירה עם הרשות .
בכתב התביעה טענה התובעת כי כיום יש להפחית 91% מערך הקרקע כדמי חכירה מהוונים ואולם "בזמן ביצוע ההקצאה עמדו על 27%" (סעיף 65.2). התובעת לא ביססה את טענתה בחוות הדעת והמומחה מטעמה כלל לא התייחס לשאלה זו. התובעת לא ידעה להסביר בחקירתה מדוע עמדו דמי החכירה המהוונים על 27% בלבד. מאידך האגודה ביססה בחוות דעת המומחה מטעמה את טענתה כי בשנת 2009 עמדו דמי החכירה המהוונים על 91% מערך הקרקע, וגם הרשות טוענת כך. לפיכך יש לקבל את טענת הנתבעות בקשר לשיעור דמי החכירה המהוונים, ולהפחית משווי המגרש 91%. על כן הנזק שנגרם לתובעת עומד על 181,620 ₪.
התובעת אישרה בחקירתה כי משנת 1998 היא או אליעזר לא פנו לאגודה בבקשה לשמור את הזכות לקבלת המגרש (עמ' 46 לפרוטוקול, שורות 14-9). לתובעת אשר ישבה בחיבוק ידיים עד שנת 2009 ולא עשתה כל פעולה למימוש המגרש, אשם תורם לנזק שנגרם לה. מידת האשם התורם נקבעת על פי מבחן מידת האשמה המוסרית בהתנהגותם של האגודה והתובעת ועל פי מידת התרומה של כל אחד מהם לנזק במישור העובדתי (ראה ע"א 4079/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה-שומרון נ' מעונה חברה לבניין בע"מ, פסקה 51 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה (11.11.2010)), כאמור לאורך השנים פנתה האגודה מספר פעמים לאליעזר והבהירה לו שזכויותיו עלולות לפקוע אם לא ישלים את ההליך. אליעזר והתובעת לא שעו לאזהרות אלו. האגודה כשלה רק בשלהי שנת 2006 כשלא הודיעה לאליעזר כי זכויותיו בסכנה נוכח הודעת הרשות מיום 17.12.2006 ובהמשך בשנת 2007 נוכח כניסתה לתוקף של החלטה 1110. על כן בשקלול אשמתו של כל צד, יש לקבוע כי לתובעת אשם תורם בשיעור של 30%, ועל האגודה לשלם לתובעת בגין הנזק שנגרם לה בעניין שווי המגרש סך של 127,134 ₪.
דמי הפיתוח
אין מחלוקת שאליעזר שילם דמי פיתוח עבור מגרש 162. התובעת טענה כי אליעזר שילם את דמי הפיתוח בעבורה והוא אינו מתנגד להשבת הסכום לידיה.
על האגודה להשיב לתובעת את הסכום ששולם ואין לקשור בין חובת ההשבה למועד בו ישווק המגרש על ידי הרשות וזו תשיב לה את דמי הפיתוח ששולמו.
בהתאם לנספח י' לתצהיר האגודה סכום דמי הפיתוח ליום 20.5.1997 עמד על 87,539 ₪. על האגודה להשיב סכום זה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד המכתב. בתצהיר האגודה מיום 25.11.2010 נכתב כי שולמו לאגודה דמי פיתוח בסך 120,000 ₪ (סעיף 26 לעיל). הסכום שנתבע בכתב התביעה (115,000 ₪) נמוך מסכומים אלו ועל כן התובעת זכאית לסכום הנתבע במלואו.

עוגמת נפש
אני דוחה את עתירת התובעת לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לה; פיצוי בגין נזק לא ממוני על פי סעיף 13 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, נתון לשיקול דעתו של בית המשפט. פיצוי זה אינו נפסק על דרך השגרה אלא במקרים חריגים שבהם נמצאה הפרה בוטה של יחסי אמון או של יחסי תלות או הפרה בזדון או במצבים של התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד (ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ, פסקה 31 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה (11.11.2010)). לא מצאתי כי עניינה של התובעת עלה כדי אותם מקרים חריגים.

סוף דבר
תביעת התובע נדחית במלואה. תביעת התובעת כנגד הרשות נדחית, ומתקבלת באופן חלקי כנגד האגודה.
התובעים ישאו בהוצאות הרשות בסך 30,000 ₪. בנוסף, התובע ישא בהוצאות האגודה בסך 15,000 ₪.
על האגודה לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:
סך של 127,134 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת כתב התביעה.
סך של 115,000 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד הגשת כתב התביעה.
בנוסף תישא האגודה בהוצאות התובעת (אגרה כנגזרת מהסכום שנפסק) ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪.

ניתן היום, כ"ח שבט תשפ"א, 10 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.