הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 15881-07-14

לפני
כבוד ה שופט מיכאל תמיר

תובעת

נציגות הבית המשותף
באמצעות ב"כ עו"ד אריה אל-על

נגד

נתבע
יעקב זוהר
באמצעות ב"כ עו"ד גיא אופיר

פסק דין

התובעת היא לפי הנטען בכתב התביעה, נציגות הדיירים בבניין המשמש בית משותף אשר נמצא ברחוב זלמן שזר 34, בראשון לציון (להלן: " הבניין").

הנתבע, מר יעקב זוהר, הוא בעל הזכות להירשם כבעלים של דירה הידועה כמספר זמני 8 בקומה השנייה בבניין (להלן: " דירת הנתבע").

בתובענה שלפניי מבקשת התובעת מבית המשפט להצהיר כי לדירת הנתבע לא צמוד כל חלק מהרכוש המשותף, לרבות מחסן או מקום חניה. כמו-כן מתבקש בית המשפט להורות לנתבע לסלק ידו הבלעדית מהמחסן הנמצא בקומת הקרקע של הבניין ולתת לכל דייר המעוניין בכך מפתח של המחסן כדי להשתמש בו לצורך אחסון חפצים. עוד התבקש בית המשפט לחייב את הנתבע להסיר את הסימונים ממקומות החניה שעליה ם השתלט בלעדית ולאפשר לכל דייר המעוניין בכך ל החנות במקומות חניה אלה.

להלן עיקרי טענות התובעת בכתב התביעה:

הבית המשותף נבנה בשנים 1981-1980 בידי טופז חברה לבניין בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית") שמנהליה היו בקיש משולם, בניאס מאיר ואדמונד רוזנצוויג. עורך דינה של החברה הקבלנית שטיפל במכירת הדירות מטעמה היה עו"ד שמעון וינציגסטר.

עם הקמת הבניין ואכלוסו בשנת 1981 לא היו בבניין מחסנים כלשהם וקומת הקרקע של הבניין הייתה חלל ריק המוקף בעמודים או בקירות של לובי של הכניסה לבניין.

כמה שנים לאחר שהבניין אוכלס נסגר אחד החללים הפונה לכיוון צפון מזרח בידי מספר דיירים שהשתמשו בו לאחסון קטנועים, אופנועים, אופנועי ים וכיו"ב. הדיירים סגרו עוד חלל נוסף וגם הוא משמש היום מחסן. לכל הדיירים לא היה ספק שהחלל שנסגר הוא רכוש משותף של כלל הדיירים, ולכן גם נמסר מפתח לכל דייר שחפץ בכך. התובעת העסיקה את הנתבע כגנן , וככזה היה לו מפתח לכל המחסנים והוא עשה בהם כבשלו.

לאחר כמה שנים של שימוש משותף, השתלט הנתבע על החלל שנסגר והפך למחסן, החליף את הדלת שהייתה קיימת בו לדלת מתכת ועליה חבקי מנעולים, נעל את הדלת במנעול חדש משלו וסירב למסור את המפתח לדיירים האחרים.

ברור כי המחסן שנוצר בחלל הבניין מעולם לא הוצמד לדירתו של הנתבע, שכן במועד שבו נבנה הבניין כלל לא היה מחסן והחברה הקבלנית לא מכרה לאף אחד מהדיירים זכויות במחסן כזה או אחר.

הנתבע השתלט גם על שני מקומות חנייה, טען כי הם צמודים לדירתו בהתאם לחוזה הרכישה של הדירה, סימן את שני המקומות האלה כחניות פרטיות ואינו מאפשר לדיירים האחרים להשתמש בהן.

הנתבע רכש את הדירה מגב' אאיס קמי (להלן "אאיס"), ומחוזה הרכישה של הדירה שנחתם בין אאיס לחברה הקבלנית ביום 30.1.1980 עולה כי לא הוצמדו לדירה חלקים כלשהם. מתצהיר שערך עו"ד וינציגסטר לצורך הליך ק ודם עולה בין היתר כי רק לארבע דירות הוצמדו חלקים ברכוש המשותף, ודירתה של גב' איאס אינה אחת מהן.

התובעת פנתה לנתבע כמה פעמים בדרישה שיפנה את המחסן ויוריד את השילוט ממקומות החניה, ואף התקבלו החלטות באסיפה הכללית בעניין זה, אך לאור סירובו של הנתבע להיענות לדרישות אלה, נאלצה התובעת להגיש נגדו תביעה לסילוק יד למפקחת על המקרקעין, ובסופו של דבר הגיעו הצדדים להסכמה שהתובעת תגיש תביעה לבירור הזכויות בבית המשפט המחוזי המוסמך.

להלן עיקרי טענות הנתבע בכתב ההגנה:

התובענה הוגשה בחוסר תום לב כחלק ממסכת רדיפה גזענית, פרסום לשון הרע ופגיעה בפרטיותם של הנתבע ושל בני משפחתו שבגינם הוגשה תביעה נגד גב' אביבה פסי וגב' לבנה ברכה, לפני הגשת תובענה זו. בהקשר זה נטען בין היתר כי גב' פסי פרסמה הודעות בשם ועד הבית שבהן התייחסה למוצאו של הנתבע שנולד כבן לעדה נכרית והתגייר, וכינתה אותו בכינויי גנאי וביניהם "הערבי צורר היהודים", "הערבי הקנאי" ו- "הנבלה".

לגופו של עניין, לדירת הנתבע מוצמדות שתי חניות ומחסן כדין והוא עושה בהם שימוש מאז שרכש את דירתו לפני למעלה מ- 30 שנה. לחלופין יש לתובע זיקת הנאה שהשתכללה עם שימושו במחסן ובחניות לאורך שנים מאז שרכש הנתבע את דירתו ועד היום וכן בשל שימוש קודם של המוכרת אאיס. לחלופי ח ילופין, לנתבע יש אינטרס הסתמכות או צפייה לשימוש במחסן ובחניות , כך שאם יישלל ממנו השימוש בהם בכל דר ך שהיא, יש לפסוק לטובת ו פיצויי הסתמכות או צפייה.

לא בכדי נמנעה התובעת מלציין ממתי עושה הנתבע שימוש בחניות ובמחסן, שכן חלה על הת ובענה דנן התיישנות או שיהוי בחוסר תום לב.

התובעת לא נבחרה לייצג את כל דיירי הבניין בת ובענה זו כנדרש לפי דין, ולכן אין לה סמכות לנהל הליך משפטי כלשהו בשם כל דיירי הבניין. כמו-כן עולה מכתב התביעה ששטח החניות המשותף שייך גם לבניין 36 הסמוך, ואין ספק שנציגי הועד כביכול של הבניין לא נבחרו לייצג את דיירי הבניין השני.

גב' פסי היא הרוח החיה הדומיננטית בבניין המסיתה את הדיירים האחרים נגד הנתבע . לטענת הנתבע, מדובר בתובעת סדרתית שעושה שימוש בוועד הבית ובשמו מזה כמה שנים שלא כדין. גב' פסי מנסה, בין היתר, לשמר את בנייתה הלא חוקית בשטח של 70 מ"ר על הגג המשותף, באופן שגרם נזק לכל יתר הדיירים בבניין וטרפד את רישום הבית המשותף . בני הזוג ברכ ה לא נבחרו בהצבעה כדין לוועד הבית אלא מונו בידי גב' פסי.

גב' מוראטי שלטענת התובעת הייתה חברת ועד, פרסמה ביום 16.12.08 הודעה בשם הוועד שלפיה הנתבע הציג לפניה ולפני גב' פסי מסמכים בחתימת הקבלנים המאשרים כי לדירתו מוצמדות שתי חניות ומחסן לפי חוזה מכר, ולאור זאת העניין בא על פתרונו והוועד חוזר בו מהודעתו על גזלת המחסנים. מכאן שגם גב' פסי הכירה בעבר בהצמדת המחסן והחניות של הנתבע, אך מתוך נקמה על פנייתו של הנתבע לרשויות להרוס את המבנה הבלתי חוקי שבנתה, הפסיקה להכיר בהצמדות על אף שנעשו כדין.

בסעיף 6(ט) להסכם רכישת הדירה מאאיס נקבע כי מחיר הדירה כולל חניה צמודה שתירשם במרשם המקרקעין כחלק בלתי נפרד מהדירה. בנספח שצורף להסכם הנ"ל עולה כי המוכרת התחייבה שבעת רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין יוצמדו לדירה, בנוסף לחניה המוזכרת בהסכם המקורי, גם חניה נוספת ומחסן. בתשריט הבית שנערך לאחר ש הבניין כבר נבנה צוין כי מוצמד לדירתו של הנתבע מחסן. כך עולה גם מתשריטים שצירפו חלק מהדיירים, לרבות גב' פסי לבקשותיהם לקבלת היתרי בנייה.

גב' פסי כבר פנתה למנהלים בחברה הקבלנית כדי לבדוק האם החניות והמחסן הוצמדו לדירת הנתבע ונענתה בחיוב. אחד ממנהלי החברה הקבלנית, מר ארמונד אברהם רוזנצוייג ז"ל, השיב ביום 27.11.07 כי "לדירות 16/8 מוצמדות במושה 4 חניות ו - 2 מחסנים ". גם מנהל נוסף של החברה הקבלנית , מר מאיר בן אאיס השיב כי "לדירה 8 מוצמד במושע 2 חניות ומחסן ".

לכל הפחות, התובעת כבר הכירה ביום 15.6.19 באמצעות גב' פסי, מר ברכה וגב' שצקין בחניה אחת הצמודה לדירתו של הנתבע מבלי לשלול את זכותו במחסן.

במכתב מיום 27.1.11 הכחיש עו"ד וינציגסטר לראשונה את הצמדת החניות ושתק לגבי המחסן. עו"ד וינציגסטר איבד ברשלנותו את התיק של הנתבע, ולכן הוא מנוע מלאשר או לשלול פוזיטיבית את הצמדותיו וזכויותיו. עו"ד ו ינציגסטר נחקר על תצהירו בהליך הקודם והוכח כי אין לו כל ידיעה על תיקו של הנתבע.

התובעת באמצעות גב' פסי פנתה לאגודה לתרבות הדיור וביקשה שתצטרף לתובענה נגד הנתבע, אך האגודה השיבה באמצעות עו"ד עידית אורן כי הוצגו לה מסמכים המעידים על הצמדת שתי חניות ומחסן לדירת הנתבע ולכן היא לא הצטרפה לתובענה. עם זאת, בהמשך שכרה גב' פסי את שירותיה של עו"ד אורן באופן פרטי בשם הוועד כביכול, ועו"ד אורן הודיעה כי עו"ד וינציגסטר גרם לה לשנות את דעתה. ואולם, גם במכתבים של עו"ד וינציגסטר שעליהם הסתמכה עו"ד אורן כנגד מסמכי הנתבע, לא מוזכרת המילה מחסן.

הוגשו שישה תצהירי עדות ראשית מטעם התובעת – תצהיריהם של גרשון שצקין, יחיה סלם, רוז'ה ברכה, אביבה פסי, מרדכי שמש, שי שמש, ערן לבון ועו"ד ויניצגסטר. הנתבע עצמו ערך תצהיר עדות ראשית וכן הוגש מטעמו תצהיר של עו"ד אילן קרייטר.

התנהלו שני דיוני הוכחות שבמהלכם נחקרו המצהירים הנ"ל. לאחר מכן הוגשו סיכומים בכתב, לרבות סיכומי תשובה.

דיון

התובענה דנן הוגשה לפי הנטען בכתב התביעה בידי נציגות הדיירים בבניין - גב' אביבה פסי, מר רוז'ה ברכה וגב' יפה שיצקין, אולם ספק אם הם הוסמכ ו כדין להגיש את הת ובענה בשם כל בעלי הזכויות ברכוש המשותף. בכתב ההגנה נטען כי חברי הנציגות לא נבחרו כדין, ואף לו הייתה נבחרת נציגות כדין, לא הייתה לתובעת סמכות לנקוט הליכים משפטיים נגד הנתבע מבלי לקבל את הסכמתם של כל דיירי הבניין. בנספח ה' לתיק המוצגים מטעם התובעת צורף העתק של מסמך שכותרתו "הודעה לבית הדין" שבו נכתב כי דיירי הבניין מודיעים "שבהמשך לישיבת אסיפת הדיירים מיום 27/2/2011 מסכימים להגשת הדרישה ובהמשך להגשת התביעה נגד בעל הדירה שניכס לעצמו חניות ומחסנים...". כמו-כן נכתב כי הדיירים מאשרים בחתימתם את הסכמתם להגשת התביעה וכן את הסכמתם הקודמת מיום 29.12.11. לא צוין במסמך מיהו הדייר שנגדו תוגש התביעה ועל איזה חניות ומחסנים השתלט , הדיירים חתמו על המסמך בתחילת שנת 2015 כחצי שנה לאחר הגשת התביעה וכן עולה כי חלק מדיירים לא חתמו על המסמך (מלבד הנתבע גם בעלי דירות 13, 14, 16 ו- 21). כמו-כן לא הוכחשה וממילא לא נסתרה טענת הנתבע כי שטח החניות המשותף שייך גם לדיירי בניין מספר 36 ולכן לעניין מקומות החנייה נדרשה גם הסכמתם של דיירי הבניין הנ"ל.

על כל פנים וכפי שיפורט להלן, דינה של התובענה להידחות לגופה משלא הרימה התובעת את הנטל לביסוס טענותיה כנדרש .

לא עלה בידי התובעת לבסס היכן בדיוק נמצא המחסן מושא התביעה ומתי החל הנתבע לתפוס חזקה בלעדית במחסן ובשני מקומות החניה. מנגד, ה וצגו אסמכתאות המעידות ולו לכאורה על זכויות של הנתבע למקומות חניה ולמחסן (או לחלקים ממחסנים כפי שיפורט בהמשך) ועל הכרה קודמת של חברי נציגות הבניין בזכויות אלה.

בסעיף 10 לכתב התביעה נטען כי עם הקמת הבניין לא היו בו מחסנים כלשהם (סעיף 10), אך בסיכומי התובעת נטען כי באותה עת היה בבניין מחסן אחד בפינה הדרום מערבית (סעיף 6) . בסעיף 11 לכתב התביעה נטען כי כמה שנים לאחר אכלוס הבניין, שני חללים בקומת הכניסה נסגרו והפכו למחסן – חלל שפונה לכיוון צפון ומזרח וחלל נוסף שלא צוין היכן הוא. בסעיף 14 לכתב התביעה נטען כי לאחר מספר שנים של שימוש משותף השתלט הנתבע על החלל שנסגר, החליף את הדלת שהייתה קיימת ונעל אותה במנעול שהמפתח שלו נמצא רק בידו. ואולם, לא צוין בכתב התביעה על איזה מהמחסנים השתלט הנתבע לכאורה – על המחסן הפונה לכיוון צפון מזרח או על המחסן הנוסף המוזכר בסעיף 11 ואף לא צוין מהו המועד שבו לכאורה השתלט הנתבע על המחסן. בסעיף 15 לכתב התביעה נטען כי הנתבע הועסק כגנן ו לכן היה לו מפתח לכל המחסנים והוא עשה בהם כ בשלו, אך נראה כי טענה זו אינה מתיישבת עם האמור בסעיף 14 לכתב התביעה שלפיו הנתבע השתלט על מחסן אחד בלבד שבו התקין מנעול עם מפתח ולא השתמש במפתח שקיבל מהנציגות . לא צורף לכתב התביעה תשריט שעליו מסומנים המחסנים הקיימים בבניין היום לרבות המחסן שנטען כי הנתבע השתלט עליו.

העדים מטעם התובעת הציגו גרסאות סותרות, בין היתר לגבי השאלה מתי נוצרו המחסנים. כך למשל, מר שצקין העיד כי בשנת 1986 עדיין לא היה מחסן בבניין (למעט המחסן שבו השתמשה החברה הקבלנית) וכי רק בשנת 1990 סגרו הדיירים חלל שהפך למחסן (עמ' 14 ש' 13-12). לעומת זאת, מר לבון העיד כי המחסן נוצר עוד בשנת 1983 (עמ' 37 ש' 8-5) ועמד על כך גם לאחר שעומת עם גרסתו הסותרת של שצקין (עמ' 41 ש' 12-10).

רוב העדים מטעם התובעת כלל לא התייחסו בתצהיריהם למיקום של המחסן או של המחסנים שעליהם לכאורה השתלט הנתבע, למעט מר שצקין שהצהיר כי מדובר במחסן הפונה לכיוונים דרום ומזרח (סעיף 18-13 לתצהיר), וזאת בניגוד לטענה בסעיף 11 לכתב התביעה ובסעיף 7 לסיכומי התובעת שלפיה החלל שנסגר פונה לכיוונים צפון ומזרח. אף אחד מ העדים לא צירף לתצהירו תכנית שבה משורטטים המחסנים. בנספח ד' למוצגי התובעת הוצגו שתי תמונות שצולמו לכאורה לאחר בניית המחסן , אך לא צוין באיזו שנה צולמו התמונות ויש קושי להבין מהן לאילו כיוונים פונה המחסן והאם זהו המחסן היחיד שהנתבע משתמש בו בלעדית. במהלך חקירתו הנגדית של מר לבון הוצגה לו תכנית של הבניין שעליה סימן את מיקו מם של שני המחסנים הקיימים לדבריו בבניין אשר עליהם לטענתו השתלט הנתבע (ראו עדותו בעמ' 36 ש' 27-17 ובעמ' 42-41 ו כן מוצג נ/4), אלא שגרסתו של מר לבון אינה עולה בקנה אחד עם מיקום המחסנים המשורטטים ב תשריטים (גרמושוקות) שהוגשו לתיק (נ/3 ו- נ/5).

העדים מטעם התובעת אף לא הציגו גרסה ברורה ואחידה לגבי המועד והאופן שבו לכאורה השתלט הנתבע על מחסן או על מחסנים בבניין ולגבי מיקום המחסנים. חלק מהעדים התייחסו בתצהיריהם לשני מחסנים שסגרו הדיירים ואחרים התייחסו למחסן אחד בלבד (ראו למשל תצהיריהם של מר שצקין ומר סלם לעומת תצהיריהם של מר ברכה ומר שי שמש ). אף אחד מהעדים לא התייחס בתצהירו למועד כלשהו, ולו משוער, שבו לכאורה החליף הנתבע את המנעולים והחל לעשות שימוש בלעדי במחסן או במחסנים, ובחקירות הנגדיות הציגו העדים גרסאות סותרות לעניין זה. מר שצקין העיד כי הנתבע השתלט על המחסן הגדול מבין שני המחסנים שסגרו הדיירים במועד כלשהו שבין שנת 1998 לשנת 2000 (עמ' 9, ש' 18-7). מר ברכה העיד שעוד כאשר עברו לדירתם בשנת 1996 נאמר להם שהנתבע מחזיק במחסן הגדול וכן העיד כי נכון למועד הגשת התביעה דייר אחר עשה שימוש במחסן הקטן (עמ' 16 ש' 35-13). מר מרדכי שמש העיד כי נדמה לו שהנתבע אמר שהמחסן הגדול שלו בשנת 1990 ואינו זוכר מתי השתלט על המחסן השני (עמ' 48 ש' 4-3). בנו, מר שי שמש העיד כי הנתבע השתלט על המחסן הקטן בשנת 1992 לערך , ובשנת 1998 השתלט גם על המחסן הגדול (עמ' 69 החל משורה 14) . מר לבון העיד כי כאמור הנתבע השתלט על שני המחסנים בשנת 2006 (עמ' 36 ש' 27-17).

לגבי מקומות החניה, בסעיף 18 לכתב התביעה נטען כי הנתבע השתלט על שני מקומות במגרש החניה וסימן אותם כפרטיים, אך לא צוין היכן נמצאים מקומות חניה אלה וממתי החל הנתבע להשתלט עליהם ולסמן אותם. כך גם לא צורפו לכתב התביעה ולתצהירים מטעם התובעים תכניות שב הן מסומנים מקומות החניה או תמונות של מקומות חניה אלה ואף לא צוין מתי פנתה התובעת לנתבע לראשונה בדרישה שיפנה את מקומות החניה.

מהתצהירים מטעם התובע ת עולה כי הנתבע תפס מקום חניה אחד וסימן אותו כחניה פרטית עוד בעת שעבר לגור בבניין בשנת 1982 (ראו למשל סעיף 9 לתצהירו של מר שצקין וסעיף 16 לתצהירה של גב' פסי). לא הוצגה גרסה ברורה ואחידה בנוגע למועד שבו לכאורה השתלט הנתבע על מקום החניה השני. מר שצקין הצהיר כי הנתבע תפס מקום חניה נוסף בשנת 2009 לערך (סעיף 12) ועדים אחרים הצהירו כי הנתבע תפס את המקום הנוסף כעבור כמה שנים מבלי לציין מועד משוער כלשהו (ראו למשל סעיף 13 לתצהירו של מר ברכה וסעיף 16 לתצהירה של גב' פסי). גם בדיון ההוכחות לא ציינו העדים מתי תפס הנתבע את מקום החניה השני, אף כאשר נשאלו על כך במפורש (ראו למשל עדותו של מר מרדכי שמש בעמ' 47 ש' 32 – " אל תשאל אותי שנים..."), למעט מר סלם שהעיד כי הנתבע השתלט על חניה נוספת 10 עד 15 שנים לאחר שעבר לגור בבניין (עמ' 52 ש' 24-9), דהיינו לכל המאוחר בשנת 1997.

גב' אביבה פסי, אשר לטענת הנתבע יזמה את התביעה ממניעים זרים ופסולים, לא השיבה עניינית לשאלות שנשאלה , ורבות מתשובותיה היו מתחמקות, מעורפלות או סותרות. גב' פסי סירבה להתייחס להליכים משפטיים קודמים שהתנהלו בינה לבין הנתבע בעניינים אחרים (סוף עמ' 21 ותחילת עמ' 22). כשנשאלה מתי השתלט הנתבע על המחסן השיבה שהיא לא זוכרת אבל רשום לה באיזשהו מקום (עמ' 22 ש' 6). לגבי ההליך שהתנהל נגד הנתבע אצל המפקחת על המקרקעין נשאלה גב' פסי למשל האם הגישה תצהיר והשיבה " יכול להיות שכן", בהמשך נשאלה האם עו"ד שוורץ ייצג את הנציגות בפני המפקחת והשיבה "יכול להיות" וכשנשאלה האם העידה בפני המפקחת השיבה " אם היה צריך להעיד העדתי" ולאחר מכן העידה כי אינה זוכרת אם העידה (סוף עמ' 22 ותחילת עמ' 23). לאחר שעומתה עם הטענה כי בשנת 2009 הוציאה מתיק הבניין מסמכים רלוונטיים לגבי זכויותיו של הנתבע, השיבה גב' פסי תשובות מתחמקות וסותרות. תחילה העידה כי הלכה לבדוק את תיק הבניין פעם אחת עם המהנדס שלה (עמ' 28 ש' 26), כשנשאלה על כך בהמשך מכן העידה " הוא לא הלך איתי אלא לבד" ומיד לאחר מכן העידה "פעם לבד ופעם איתי" (עמ' 30 החל מש' 23). כשנשאלה לגבי התשריט שצורף לבקשתה לקבל היתר בנייה – נ/3 , העידה : "לא מכירה, בעלי טיפל בזה . והמהנדס טיפל בזה". בתשובה לשאלה האם חתימותיה מופיעות על ה תשריט השיבה " יכול להיות. אני לא מזהה אותם", וכשנשאלה האם אין לה מושג מה נמצא בתכנית השיבה: "לא. כשהמהנדס אמר לי לחתום אז חתמתי" (עמ' 32 ש' 28 עד עמ' 29 ש' 31).

אל מול העדויות הנ"ל, הנתבע חזר בחקירתו הנגדית על גרסתו שלפיה הדירה נמכרה לו יחד עם מחסן ושני מקומות חניה צמוד ים והוא משתמש בהם בלעדית מ אז שעבר לגור בבניין.

הנתבע צירף בנספח ב' לתצהירו העתק של הסכם רכישת הדירה מאאיס מיום 13.10.1982 שבו נקבע בסעיף 6(ט) – " עוד מוסכם כי מחיר הדירה כולל חניה לא מכוסה צמודה לדירה ותירשם בלשכת רישום המקרקעין כחלק בלתי נפרד מהדירה". כמו-כן צירף הנתבע בנספח ב'1 לתצהירו מסמך שכותרתו "נספח להסכם מיום 13 לחודש אוקטובר 1982" שנחזה כי נחתם ביום 18.10.1982 אשר ממנו עולה לכאורה כי אאיס, התחייבה שהקונים, הנתבע ואשתו דאז, יירשמו בלשכת רישום המקרקעין כבעלי זכויות "במחסן הנמצא מתחת לדירה מספר 3 הפונה לכיוונים דרום מזרח" וזכויות אלה יוצמדו לדירה (ראו ה"הואיל" השני וסעיף 1) וכן התחייבה לרשום על שם הקונים "חניה נוספת לזו המוזכרת בהסכם" כך ש בעת רישום הבית המשותף "יוצמדו לדירה שתי חניות" (ראו סעיף 3).

הנתבע נשאל בחקירתו הנגדית מדוע דרש את עניין הצמדת המחסן רק כמה ימים לאחר חתימת ההסכם מיום 13.10.1982 והעיד "כי זה מה שסוכם אצל עו"ד שמעון, שהוא היה העו"ד של החברה, העו"ד של המוכרת, העו"ד שלנו. והוא הציג בפנינו מה יש לנו רכוש משותף, רכוש מוצמד לדירה. חתמנו על ההסכם ולאחר מכן הבנו שהשמיטו שני דברים". כשנשאל מי הבין, השיב: " אני ועו"ד שלי שערך את החוזה. ואז אמרנו רגע, ביקשנו שהדבר יצוין בהסכם" (עמ' 55 ש' 24-19). אמנם עלה מעדותו של עו"ד קרייטר כי הוא ככל הנראה לא היה מעורב בניסוח הנספח להסכם הנ"ל ( עמ' 35 ש' 15-14), והנתבע אף לא הציג את העותק המקורי של ההסכם והנספח שלפי עדותו נמצאים בידיו (עמ' 55 ש' 25 עד עמ' 56 ש' 2), אך מהעדויות בתיק עולה כי עותק נוסף של ההסכם ושל טופס המש"ח נמצאים במשרדו של עו"ד וינציגסטר שטיפל ברישום הזכויות של בעלי הדירות (ראו למשל עדותו של מר מרדכי שמש בסוף עמוד 44 ועדותו של עו"ד וינציגסטר בעמ' 71 ש' 8-4) והתובעת לא הגישה מסמכים אלה לתיק.

בנספח ג' לכתב התביעה צורף העתק של מסמך הנחזה להיות הסכם מיום 30.1.1980 בין אאיס לחברה הקבלנית לרכישת הדירה אשר לאחר מכן רכש הנתבע מאאיס. מסמך זה לא צורף לתיק המוצגים מטעם התובעת. לטענת התובעת עולה מ ההסכם הנ"ל שלא הוצמדו לדירה חלקים כלשהם, וזאת בניגוד לדירות אחרות שבהן נרשמו הצמדות (לתמיכה בכך הוצג ההסכם עם משפחת שמש – נספח ב' למוצגי התובעת וההסכם עם משפחת פסי – נספ ח י"ב לתצהיר הנתבע) . ואולם התובעת לא צירפה את ההסכמים של החברה הקבלנית עם כל בעלי הדירות האחרים ואף לא הציגה את ההסכם המקורי בין אאיס לחברת הקבלנית , על אף ש עלה כי הוא נמצא במשרדו של עו"ד וינציגסטר (ראו למשל עדותה של גב' פסי בעמ' 29 החל מש' 2 ועדותו של עו"ד וינציגסטר מעמ' 74 ש' 5 עד עמ' 75 ש' 3). הנתבע העיד כי אין בידיו העתק של ההסכם בין אאיס לחברה הקבלנית כיוון שמסמך זה יחד עם מסמכים נוספים ותמונות שהיו ברכבו שנגנב עוד בשנת 1983 (עמ' 54 ש' 29-28). גם אם יש לייחס לגרסה זו משקל נמוך כיוון שהועלתה לראשונה בחקירתו הנגדית של הנתבע, משלא הציגה התובעת את העותק המקורי של ההסכם שכאמור היה באפשרותה להציגו, אין לשלול שההצמדות או חלקן הופיעו בנספח להסכם בין אאיס לחברה הקבלנית כפי שטוען הנתבע (עמ' 64 ש' 10).

כמו-כן הוצגו מסמכים נוספים לתמיכה בטענה שהנתבע הוא בעל זכויות במחסנים ובמקומות חניה. בין היתר הוגשו לתיק שני תשריטים: (1) נ/3 שצורף לבקשתם של בני הזוג פסי לקבלת היתר בנייה ובה מופיעים בשרטוט של קומת הקרקע שני מחסנים שעל כל אחד מהם נכתב " מחסן לשלושה דיירים "; ו- (2) נ/5 שבו יש התייחסות מילולית בטבלה לכל אחת מהדירות בבניין, ולגבי דירתו של הנתבע (דירה מספר 8) צוין כי מוצמד אליה 1/3 ממחסן אחד ו- 1/3 ממחסן שני. מהשרטוט בתשריט עולה כי מדובר באותם מחסנים המופיעים ב- נ/3. יצוין כי אין בתשריטים אלה התייחסות להצמד ות של מקומות חניה לדירות. מנגד, הוגשה מטעם התובעת תעודת עובד הציבור של מנהלת אגף רישוי ופיקוח בעיריית ראשון לציון (ראו החלטה מיום 24.12.17) שלפיה התשריט שנמצא בתיק הבניין שונה מהתשריטים שהציג הנתבע ו לא עולה ממנו כי קיימים מחסנים בקומת הקרקע. ואולם, לא צוין מתי נערך התשריט שנמצא בתיק הבניין ואילו פרטים נרשמו בו, ומכל מקום, גם אם המחסנים לא היו קיימים בעת הכנת התשריט, אין לשלול כי היו קיימים בעת שהנתבע ואשתו דאז רכשו את הדירה מאאיס וכי נכון למועד הגשת הבקשות להיתרי בנייה הוקצו המחסנים לדיירים מסוימים , לרבות הנתבע.

הנתבע צירף לתצהירו גם שני מסמכים הנחזים להיות מכתבים של הקבלנים הממוענים לוועד הבית של הבניין מיום 27.11.07. במכתב הראשון (נספח ב'3 לתצהיר הנתבע) הנחזה להיות חתום בידי אחד ממנהלי החברה הקבלנית, מר ארמונד אברהם רוזנצויג, נכתב: " בעקבות מכתבכם למר זוהר יעקב בנוגע לשימוש במחסנים למען הסר ספק אנו מודיעים בזאת שלדירות 18/6 מוצמדות במושה 4 חניות ו- 2 מחסנים". במכתב השני (נספח ב'4 לתצהיר הנתבע) הנחזה להיות חתום בידי מנהל אחר של החברה הקבלנית, מר מאיר בן אאיס, נכתב : " בעקבות מכתבכם למר זוהר יעקב בנוגע לשימוש במחסנים בבניין, למען הסר ספק, אנו מודיעים בזאת שלדירה 8 מוצמד במושע 2 חניות ומחסן. המחסנים ממוקמים מתחת לדירה 3 לכיוון דרום מזרח ומתחת לדירה 4 הפונה לכיוון דרום מערב". לצד החתימה צוין "אני חותם על פי חוזה מכר ורק לדירה 8".

יצוין כי לפי התשריטים והמכתבים הנ"ל זכויות יו של הנתבע הן במושה, דהיינו זכויות משותפות עם דיירים מסוימים נוספים , ולא זכויות בלעדיות כפי שטוען הנתבע. ואולם, ברי כי מסמכים אלה אינם מתיישבים עם גרסת התובעת שלפיה מדובר במחסנים ובמקומות חניה משותפים לכל בעלי הדירות שלא הוצמדו לדירה או לדירות כלשהן.

אמנם הנתבע לא הזמין לעדות את המנהלים שנחזה כי חתמו על המכתבים, אך גם לא נטען במפורש כי חברי הוועד דאז לא קיבלו את המכתבים הנ"ל ולא הוגשו תצהירים משלימים בעניין זה . נוסף על כך, צוין על גבי המכתבים כי העתק שלהם נשלח לעו"ד וינציגסטר אשר נחקר ואישר בעדותו כי לא הביא עמו את כל החומר הרלוונטי שנמצא במשרדו לגבי זכויותיו של הנתבע (עמ' 71 ש' 8-4). מעבר לכך, הנתבע הציג מסמכים נוספים שמהם עולה לכאורה כי בסמוך לאחר נובמבר 2007 הכיר ועד הבית בזכויותיו של הנתבע או בחלקן.

בנספח ו' לתצהירו של הנתבע צורף מסמך הנחזה להיות הודעה של ועד הבית לדיירי הבניין מיום 16.12.08 ובה התייחסות להודעה שפרסם הוועד בלוח המודעות חודש קודם לכן בנוגע להשתלטות של הנתבע על מחסנים. בהמשך לכך נכתב בהודעה כי " לידיעתם זוהר יעקב הציג בפני חברות הוועד (בתיה ואביבית) מסמכים החתומים על ידי הקבלנים המאשרים כי לדירתו מוצמדות 2 חניות ומחסן (לשון המסמך שהוצג). לאור זאת העניין בא על פתרונו. אי לכך אנו חוזרים בנו מהנכתב בהודעה על גזילת המחסנים". מי שנחזית להיות חתומה על הודעה זו היא חברת הוועד לשעבר, גב' בתיה מוראטי. גב' פסי העידה כי גב' מוראטי אמרה לה שלא חתמה על ההודעה הנ"ל, אך מיד לאחר מכן כשנשאלה האם הנספח הזה מזויף השיבה גב' פסי " או שכן או שלא" (עמ' 26 ש' 8-2). מכל מקום, גב' מוראטי לא הגישה תצהיר עדות ראשית ולא הוזמנה להעיד בתיק מטעם התובעת, על אף שעולה מעדותו של מר שצקין כי חברי הוועד נמצאים ביחסים טובים איתה (סוף עמ' 10). גב' פסי העידה לראשונה בחקירתה הנגדית כי גב' מוראטי מפחדת מהנתבע ולכן לא הגישה תצהיר , אך עניין זה לא הוזכר בתצהירה של גב' פסי או בתצהירים האחרים מטעם התובעת ולא הוצג כל בסיס ל טענה זו (תחילת עמ' 27).

כמו-כן צורף בנספח ז' לתצהירו של הנתבע מסמך הנחזה להיות סיכום של אסיפת דיירים שהתקיימה ביום 5.6.09 בחתימתם של חברי הוועד שבו נכתב, בין היתר, כי מובא לידיעת הדיירים שיש בבניין חניות רשומות ל- 7 דיירים, וביניהם הנתבע (סעיף 8 למסמך) . מר ברכה אישר בחקירתו הנגדית כי חתם על מסמך זה (עמ' 17 ש' 14-12) והעיד כי לאחר מכן התברר שיש רק 4 חניות צמודות (עמ' 19 ש' 10-6), אך כאמור, התובעת לא הציגה את כל המסמכים הרלוונטיים, לרבות הסכמי המכר עם כל בעלי הדירות , כדי לבסס טענה זו.

עו"ד וינציגסטר נשאל בחקירתו הנגדית לגבי מכתבו משנת 2011 (נספח יט' לתצהיר הנתבע) שלפיו בניגוד לאמור במסמכים דלעיל, רק לארבעה רוכשים נרשמה בחוזה הזכות למקום חניה, והנתבע אינו אחד מהם. עו"ד וינציגסטר העיד בהקשר זה כי הכין את המכתב הנ"ל על יסוד בדיקת המסמכים בתיקים וכן העיד כי תיקים אלה עדיין נמצאים במשרדו (עמ' 74 ש' 8-5), אך כאמור הם לא הוצגו ולא הובאו לדיון (עמ' 71 ש' 8-4).

הנתבע צירף לתצהירו בנספח כ' גם מכתב של בא כוחו מדצמבר 2014 לעו"ד וינציגסטר שבו הופנה להחלטת בית המשפט מיום 27.11.04 שלפיה הוא נדרש להעביר לב"כ הצדדים את כל החומר הרלוונטי שברשותו, לרבות כל תיק דירתו של הנתבע, תשריטים בכל הגרסאות, הסכמים על נספחיהם לרבות ההסכם בין הקבלנים לאאיס ו ההסכם בין אאיס לנתבע ואשתו דאז, כל תיק המסמכים לגבי בעלויות קודמות וכל מפרט הנגוע לכל הבניין. כמו-כן צורפו לתצהירו של הנתבע תזכורות רבות שנשלחו בעניין זה. עו"ד וינציגסטר אישר בחקירתו הנגדית שהוא מכיר את ה מכתב ואיננו יודע מדוע החומר לא הועבר (סוף עמוד 74).

בסיכומים מטעם התובעת יש התייחסות מועטה ביותר לעדויות של המצהירים בחקירות הנגדיות, ואף זאת ללא הפניות כנדרש. בסעיפים 1 2-6 לסיכומים מוצגות כעובדות טענות אשר שנויות במחלוקת בין הצדדים ללא כל הפניה לראיות. בהמשך הועלו טענות כלליות כגון " כל עדי התובעת אחד לאחד מעידים..." או "מהעולה מעדויות של עדי התובעת..." ללא הפניה לעדויות ספציפיות או לעמודים רלוונטיים בפרוטוקול (ראו למשל סעיפים 19 ו- 21 לסיכומים ). קיימת התייחסות מועטה ודלה לעדויות ספורות, ואף זאת ללא ציטוטים וללא הפניות. גם לגבי העדות שהיא לטענת התובעת המכרעת ביותר - עדותו של עו"ד וינציגסטר - הועלו טענות מועטות ללא הפניות מדויקות ואין כל התייחסות לכך שעלה מחקירתו של עו"ד וינציגסטר שכל המסמכים הרלוונטיים נמצאים במשרדו והוא התבקש להעבירם לב"כ הנתבע עוד בשנת 2014, אך המסמכים לא הועברו ואף לא הובאו לדיון.

בסיכומי הנתבע נטען כי יש לדחות את התביעה גם בשל התיישנות ושיהוי, משום שהתובעת לא הצביעה על המועד שבו לטענתה החל הנתבע לעשות שימוש שלא כדין במחסן ובמקומות החניה. לעניין השיהוי נטען בין היתר כי התביעה הוגשה בחלוף למעלה מ- 34 שנים מהמועד שבו החל הנתבע להחזיק במחסן ובמקומות החניה, לאחר שנראה היה כי התובעת מחלה על תביעתה, ובעקבות כך נפגעה יכולתו של הנתבע להתגונן ולהביא ראיות. בהמשך יש התייחסות מפורטת, אם כי לא תמיד מדויקת, לתמיהות, כשלים וסתירות בעדויות התובעת.

למרות זאת, גם בסיכומי התשובה מטעם התובעת אין כל התמודדות ראויה עם טענות ההתיישנות והשיהוי, ובין היתר לא צוין מהו המועד שבו לגרסת התובעת החל הנתבע להחזיק בלעדית במחסן ובמקומות החניה ואף לא צוין מהו המועד שבו נשלחה לנתבע לראשונה דרישה או פנייה מקדימה בעניין נושא התביעה. כמו-כן אין בסיכומי התשובה התייחסות מפורטת לטענות הרבות שהועלו בסיכומי הנתבע לגבי העדויות מטעם התובעת , ומכאן שהתובעת לא הציגה הסברים כלשהם לפגמים בעדויות ולסתירות ביניהן.

לא נעלם מעיני כי גם גרסתו של הנתבע לגבי זכויותיו במחסן ובחניות מעלה תמיהות. כך למשל, עדותו של הנתבע שלפיה עשה שימוש בלעדי במחסן ובשני מקומות החניה מאז שעבר לגור בבניין אמנם עקבית, אך אינה מתיישבת עם עדויות רבות מטעם התובעת שלפיהן המחסנים שימשו בעבר כמה דיירים בבניין והנתבע השתלט על מקום החניה השני רק בשלב מאוחר יותר.
נוסף על כך, הנתבע העלה לראשונה בחקירתו הנגדית טענות עובדתיות שלא הוזכרו בתצהירו, לא הציג את כל המסמכים הרלוונטיים שנמצאים בידיו וקיימות סתירות בין המסמכים השונים שצירף לעניין זכויותיו והיקפן .

ואולם, התובעת היא זו שנשאה בנטל לבסס את תביעתה, ולאור כל האמור לעיל , אני קובע כי התובעת לא הרימה נטל זה ולכן התביעה נדחית . עם זאת, אין בדחיית התביעה משום קביעה פוזיטיבית כי הנתבע הוא בעל זכויות בלעדיות או משותפות במחסן או במקומות חניה בבניין .

בנסיבות העניין, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע בגין הוצאות ושכר טרחת עו"ד סכום מופחת של 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏‏י"ג סיון תשע"ט 2019, 16 ביוני 2019, בהעדר הצדדים.