הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 11987-06-18

בפני
כבוד ה שופט עוז ניר נאוי

תובעים
פז חברה נפט בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עמינדב בלוזר

נגד

נתבעים

  1. חולות רבד חב לפתוח ובנין בע"מ
  2. אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ
  3. נאות כלל בע"מ

נתבעת 3 ע"י ב"כ עו"ד אלעד לוי
נשיץ ברנדס אמיר ושות' עורכי דין

פסק דין

מבוא

לפני תביעת פז חברת נפט בע"מ (להלן: "התובעת" או "פז"), ליתן צווים מתאימים שיאפשרו את רישום הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 67 בגוש 6097 (להלן: "המגרש"), על שמה ועל שם הנתבעת 3, חברת נאות כלל בע"מ (להלן: "נאות כלל"), בשל חוסר שיתוף פעולה מצידה של האחרונה. כמו כן, לחייב את נאות כלל לחתום על בקשה להיתר בניה שתאפשר קיום הסכם גישור בין הצדדים, כהגדרתו להלן, ובניה בשטחה של פז. לשם ביצוע האמור, ביקשה פז למנות את בא כוחה ככונס נכסים.

עסקינן במגרש הנמצא באזור התעסוקה במערב ראשון לציון, בשטח של 3,400 מ"ר ואשר מקורו בחלקה גדולה יותר, בשטח של 600,000 מ"ר (חלקה 1 בגוש 6097 – להלן: "חלקת המקור").

בהתאם לחלוקה שסוכמה בין הצדדים, חלק מסוים במגרש, בשטח של 1,500 מ"ר הוגדר כשטח תדלוק, עליו קיימת תחנת תדלוק ושטח זה אמור להירשם על שם פז (להלן: "שטח התדלוק"). היתרה בשטח של 1,900 מ"ר היא שטח שירותים, עליו קיימים מבנה שרובו משמש כעסק להשכרת רכבים, מקלט, שירותים, משרד לפז, מתקן לשטיפת כלי רכב ועוד (להלן: "שטח השירותים"); שטח זה אמור להירשם על שם נאות כלל.

פז טוענת כי למרות מערכת ההסכמים בין הצדדים, כמפורט להלן, והסכם גישור שנחתם בין החברות, מסרבת נאות כלל להוציא לפועל את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ומטרפדת אף את יישומו של הסכם הגישור בין הצדדים. לטענתה, היא זכאית לנהוג בשטחה מנהג בעלים ולפיכך על הנתבעות לחתום אף על כל בקשה או מסמך לצורך הגשת בקשה להיתר בניה ובכלל זה היתר לבניית חנות נוחות, בשטחה של פז.
נאות כלל אינה חולקת על הוראות ההסכמים בין הצדדים ואף אינה מתנגדת לרישום הזכויות והפרדת השטחים, בהתאם לחלוקה המוסכמת. דא עקא, לטענתה, פז מפרה את הוראות הסכם הגישור בין הצדדים ואף פועלת בניגוד להתחייבויותיה לביצוע הפרדה בין שטחי התדלוק והשירותים, בדרך של פרצלציה. משכך מתנגדת היא בתוקף לאפשר לפז להקים חנות נוחות על קו הגבול בין החלקות, באופן שיפגע בזכויותיה. עוד טענה, כי אין ליתן לפז סעדים מן היושר, באשר זו אינה נקיית כפיים.

הנתבעות 1 ו – 2, הן חברות חולות רבד - הבעלים הרשום של המגרש (להלן: "חולות רבד"), וחברת אברהם רובינשטיין ושות' - אשר החזיקה בכל מניות חולות רבד עד לפירוקה של האחרונה, והיא זו שמכרה בשעתו חלק מסוים (מתחם התדלוק) מהמגרש לפז (להלן: "רובינשטיין"). נתבעות אלה הודיעו בתחילת ההליך, כי עמדתן בתיק ניטרלית וכי תחתומנה על כל מסמך שיידרש בהתאם להוראות בית המשפט. משכך, הופטרו מהתייצבות להמשך ההליכים בתיק.

תמצית העובדות

בתאריך 28.8.1979 נכרת הסכם בין פז לבין רובינשטיין לפיו נמכר שטח התדלוק לפז וכן שטחים מסוימים (משרד, שירותים סניטריים ומקלט) בשטח השירותים (להלן: "הסכם המכר"). בשולי ההסכם חתמו חולות רבד ונאות כלל ואשרו כי קראו את ההסכם, נתנו הסכמתם לתוכנו ולביצועו, והתחייבו, בין היתר, לחתום על כל מסמך לצורך ביצוע ההתחייבויות המפורטות בו, לרבות התחייבויות שנטלה על עצמה רובינשטיין.

עיקרי הסכם המכר הם כדלהלן:

פז תירשם כבעלים של 1,500/3,400 מ"ר מהמגרש ונאות כלל תירשם כבעלים של 1,900/3,400 מ"ר [סעיף 8 (א) (2)];
לאחר רישום הבעלות במגרש, יחכירו פז ונאות כלל בחכירה ראשית לדורות את שטח התדלוק לפז ואת שטח השירותים לנאות כלל [סעיף 8 (א) (3)];
נאות כלל תחכיר בחכירת משנה את שטח המשרד, המחסן והשירותים הסניטריים לפז [סעיף 8 (א) (4) – להלן: "חדרי התדלוק"];
תינתן לפז ולכל מחזיק או משתמש אחר בשטח התדלוק, זכות מעבר משטח התדלוק לחדרי התדלוק שבשטח השירותים, וזכות זו תירשם בלשכת רישום המקרקעין כזיקת הנאה [סעיף 8 (א) (5)];
תינתן לנאות כלל ולכל מחזיק או משתמש בשטח השירותים, זכות מעבר ברכב או ברגל ברצועת מעבר שרוחבה לא יפחת מ – 5 מטרים בשטח התדלוק, וזכות זו תירשם כזיקת הנאה. לפז זכות חד צדדית לשנות, ללא הסכמה וללא פיצוי, את מיקומה של רצועת המעבר [סעיף 8 (ג)].

בהתאם להסכם המכר, נרשמה לטובת פז הערת אזהרה על הבעלות של רבד.

לימים וכמוסכם הוקמה תחנת תדלוק במגרש וזו הופעלה על ידי נאות כלל כקמעונאית מטעמה של פז. בשנת 2003 הגישה פז תביעת פינוי כנגד נאות כלל ואחרים ותביעה זו התקבלה בבית משפט השלום (ת.א. 3054/03, פסק דין מיום 17.8.2008; נספח ג' לתביעה). ערעור שהוגש לבית המשפט זה, נדחה (ע"א 3385-10-08, מתאריך 6.4.2009; נספח ד' לתביעה – להלן: "הליכי הפינוי"). ייאמר כבר עתה, כי פז טוענת כי בשים לב להליכי הפינוי פועלת נאות כלל ובעל השליטה מטעמה, מתוך רצון לנקום בפז וקו זה מנחה אותם משך כל השנים.

בעקבות הליכי הפינוי הוגשו על ידי פז ונאות כלל תביעות כספיות, אשר הועברו לגישור ובסיומו הגיעו הצדדים להסכם גישור, בתאריך 29.4.2013 (להלן: "הסכם הגישור" ).

הסכם הגישור לא שינה את הזכויות המהותיות של הצדדים בהתאם להסכם המכר, ובהתאם לפסקי הדין בהליכי הפינוי (סעיף 2.1 להסכם הגישור), אך במסגרתו הוסכם, בין היתר, על הפרדת תשתיות בין שטח התדלוק לשטח השירותים וזאת תוך 6 חודשים (סעיף 3.6); עוד הוסכם כי תוך שנתיים תסיר פז את חלק גג תחנת התדלוק המצוי מעל שטח השירותים (3.7); הובהר אף השימוש במקלט המשותף המצוי בשטח השירותים באופן שזה יוחכר בחכירת משנה - 34% לפז ו – 66% לנאות כלל (הואיל שמיני וסעיף 2.7), ועוד.

נוסף על הנ"ל, הצדדים שבו והתחייבו לפעול בשיתוף פעולה מלא לצורך רישום הזכויות, בהתאם להסכם המכר, בלשכת רישום המקרקעין, לרבות רישום החלקים הרלבנטיים של הסכם הגישור (סעיף 4.1).

פז פעלה לקבלת היתר בנייה להפרדת התשתיות אך גם להקמת מבנה לחנות נוחות – "ילו" – בתחום שטח התדלוק. ייאמר כבר עתה כי הגם שהדברים אינם מוגדרים כך, חנות הנוחות היא בליבת המחלוקת בין הצדדים ונאות כלל טוענת, בין היתר, כי פז הסתירה את רצונה זה, במסגרת ההתכתבויות בין הצדדים (כמפורט להלן), וכמו כן, כי אין לקבל את טענת פז כאילו היתר הבניה לרבות לבניית חנות הנוחות, דרוש לשם קיום התחייבויותיה, במסגרת הסכם הגישור.

לימים, הועדה המקומית סירבה לקבל את בקשת פז להיתר בניה, בנימוק שלשם הגשתה נדרשת חתימת הבעלים הרשום של המגרש – חולות רבד. פניות פז לוועדה לשינוי עמדה זו לא הועילו (ראו נספח ז' לתע"ר פז ונספח 3 לתע"ר נאות כלל).

בתאריך 17.6.2015 ולאור עמדת הועדה, פנתה פז לרובינשטיין לצורך רישום הזכויות וכן ביקשה כי יומצא לה ייפוי כח חתום על ידי חולות רבד, לשם הגשת הבקשה להיתר בניה.

במענה לפניה זו תהתה ב"כ של רובינשטיין האם הסכסוך עם נאות כלל הסתיים; ב"כ פז השיב כי הושג הסכם גישור מכוחו נדרשת פז להעביר קווי תקשורת, ביוב וכיו"ב לשטחה, ומכאן שנדרש היתר בניה, ובהתאם חתימה על ייפוי כח תכנוני. ב"כ רובינשטיין בקשה את הסכמת נאות כלל לחתימה על ייפוי כח תכנוני "...ואז נחתום בזריזות" (נספח ט' לכתב התביעה).

הגם שפז סברה כי אין מקום להתנות את החתימה בהסכמת נאות כלל, לאור המערכת ההסכמית, ומטעמים פרקטיים כהגדרתה, פנתה פז לב"כ נאות כלל בתאריך 20.7.2015. ב"כ נאות כלל השיב כי חרף הוראות הסכם הגישור, פז לא הפסיקה לעשות שימוש בקווי התקשורת והביוב הנמצאים בשטח השירותים, ואף לא פעלה להתקין שירותים אלה בשטח התדלוק. כמו כן, אף לא פעלה להסיר את חלק הגג המצוי מעל שטח השירותים. גם בכל הקשור לרישום הזכויות, טען ב"כ נאות כלל, כי פז לא עשתה דבר. לפיכך, ביקש ב"כ נאות כלל הבהרות בעניין זה (מכתב מתאריך 21.7.2015 – נספח ט' לתביעה).

פז השיבה וטענה כי היא עושה כמיטב יכולתה לעמוד בהוראות הסכם הגישור ובין היתר סיימה בהצלחה את העתקת מונה החשמל ותשתיות הבזק לשטחה, ועוד. פז העלתה טענות להפרות מצד נאות כלל ובכלל אלה, טיפול בנושא חניות ומסירת חלקו האחורי של משרד פז לחזקתה. פז טענה גם כי חלק מההסכמות אינן ניתנות להשלמה, לאור התניית הרשויות לקבלת היתר בניה לביצוע העתקת קווי המים והביוב. הובהר כי גם את נושא הריסת הגג יש להסדיר באמצעות היתר ולפיכך שבה פז ודרשה כי נאות כלל תחתום על ייפוי כח תכנוני.

לעניין הרישום הציעה פז, כי ימונה עו"ד ניטרלי אשר יפעל לרישום הזכויות על שם הצדדים וכן לרישום הסכם הגישור בלשכת רישום המקרקעין (מכתב מתאריך 27.7.15 נספח י' לכתב התביעה).

הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות, פז שבה ופנתה לרובינשטיין, ובין הצדדים הוחלפו תכתובות נוספות (נספחים יא' – יב' לכתב התביעה).

בתאריך 25.10.2015, הודיע ב"כ נאות כלל כי שוחח עם בעל השליטה בה, מר אבישי רייכס וכי נאות כלל מסכימה לקדם את רישום הזכויות על ידי מינוי עו"ד שיעסוק בכך והצדדים יישאו בשכרו במשותף. עוד כתב ב"כ נאות כלל, כי אין צורך בקבלת ייפוי כח מחולות רבד וכי עורך הדין המוצע (עו"ד מוטי בניאן ז"ל) יכין את המסמכים הדרושים וחולות רבד תחתום על הנדרש. פז השיבה כי יש מקום לקבל הצעת מחיר וכי אינה בטוחה כי יש צורך בעורך דין חיצוני. עם זאת, שבה ודרשה את הסכמת נאות כלל לחתימה על ייפוי הכח התכנוני לשם הגשת בקשת ההיתר (דוא"ל מיום 27.10.2015 – נספח יב לתביעה).

חרף הניסיונות, המגעים בין הצדדים לא צלחו כשכל צד מטיל את האשמה לפתחו של משנהו.

פז טוענת כי ככל שחלף הזמן הציבה נאות כלל, באמצעות מר רייכס מטעמה, דרישות חדשות, לרבות קביעת מקום זכות המעבר של נאות כלל בשטח התדלוק. פז הכינה תכנית לבניית חנות נוחות, במסגרתה תוכנן כי זכות המעבר תהא ממערב, אלא שלטענתה מר רייכס התנגד. משכך, הכינה פז תכניות חדשות ומר רייכס הודיע כי לאלה ניתן אישור העירייה. חרף הציפיה כי ניתן יהיה להתקדם, העלתה נאות כלל, כנטען, דרישות חדשות בדמות ויתור פז על חכירת המשנה בשטח השירותים, כאשר פז הציעה כי בתמורה, תוותר נאות כלל על זיקת ההנאה בשטחה.

או אז הועלתה דרישה חדשה, כטענת פז, בדמות רישום פרצלציה אשר תפריד בין השטחים. פז טוענת כי לא התנגדה לפרצלציה אלא סירבה כי ענין זה יעכב את החתימה על הבקשה להיתר בניה. מנגד טענה נאות כלל, כי מעבר להפרות פז את הסכם הגישור, הפרה פז גם את ההסכמה לבצע הליך של פרצלציה. כמו כן טענה, כי הליך הפרצלציה הינו הליך האורך מספר חודשים בלבד והוא ההליך האידיאלי להיפרדות הצדדים, ולהסדרת זכויותיהם במגרש.

ההליך

לצד הסעדים המבוקשים בתביעה ביקשה פז סעד זמני לפיו עד להכרעה בתביעה, תחתום חולות רבד על בקשת היתר לבניית חנות נוחות, בשטח התדלוק.

מטבע הדברים ביקשה נאות כלל לדחות את הבקשה. בין היתר טענה, כי היעתרות לבקשה תאפשר לפז לבנות את חנות הנוחות על הגבול בין החלקות, דבר שיפגע בזכויות נאות כלל, הן משום שלא ניתן יהיה לבצע פרצלציה בהתבסס על גבול ההפרדה הרעיוני הקיים, והן משום שככל שתבוצע בעתיד פרצלציה, יחייב הדבר את נאות כלל לסגת מרחק כפול מגבול החלקה, כך שחלף 5 מטרים תאלץ לסגת 10 מטרים.

נתבעות 1 ו – 2 הודיעו כי נתבעת 1 חוסלה מרצון וכי מר גיל רובינשטיין מוסמך לחתום מטעמה על כל מסמכי הרישום שידרשו בעתיד. עוד הוסיפו, כי הן אינן צד לסכסוך וכי תשמחנה לסיים את ההתנהלות מול נאות כלל ופז ולסיים ברישום עסקה שנחתמה לפני כ – 40 שנה. בהתאם הודיעו, כי יחתמו על כל מסמך ויפעלו על פי כל הוראה של בית המשפט.

בדיון שהתקיים במעמד הצדדים בתאריך 17.7.2018 הוסכם כי לאור עמדתן, פטורות נתבעות 1 ו -2 מהתייצבות להמשך ההליכים וכי הצדדים יפנו להליך גישורי. כמו כן, ניתנו הוראות להגשת תצהירים וזימון עדים. הבקשה לסעד זמני נדחתה ונקבע כי ההוצאות יובאו בחשבון במסגרת פסק הדין (כבוד סג"נ השופט שפסר).

הצדדים ניהלו הליך גישורי ובמקביל הגישו את ראיותיהם. לימים הודיעו הצדדים כי ההליך הגישורי לא צלח. בתאריך 19.3.2019 התקיימה ישיבת קדם משפט במסגרתה הוצע לצדדים מתווה לפשרה, וכמוסכם שבו הצדדים להמשך ההליך הגישורי. משלא צלח גם הסבב הנוסף, נקבע התיק לשמיעה.

ראיות הצדדים

פז תמכה תביעתה בתצהירו של יועצה המשפטי של חטיבת הקמעונות והמסחר אצלה, עו"ד יריב פקטה. כן הוגש תצהירו של מר רומן מושינסקי, מנהל תכנון ורישוי בחטיבת תפעול ונדל"ן, בין היתר, בעניין האפשרות לבנות חנות נוחות על קו הגבול בין השטחים, מבלי שיפגעו זכויותיה של נאות כלל. מר מושינסקי ציין כי הסכמתה של פז לבחון את האפשרות התכנונית לבצע פרצלציה, היתה מותנית במפורש בכך שהדבר לא יפגע בקידום תכניות הבניה של פז, כשפז עומדת על זכותה לנהוג בשטחה מנהג בעלים.

לגופם של דברים טען מר מושינסקי, כי אין מניעה של ממש לבנות על קו הגבול או קו האפס כהגדרתו וכי ממילא קיימת בניה שכזו בשטח, גם כיום. לטענתו, הליך פרצלציה יארך תקופה ממושכת ולצורך ביצועו יש לערוך תכנית (תב"ע) ולא ניתן להסתפק בתשריט חלוקה, כטענת נאות כלל. לעניין טענות נאות כלל לפגיעה קניינית בשטחה לו אכן תבנה פז על קו האפס, טען מר מושינסקי, כי כל עוד המגרש הוא יחידה תכנונית אחת אין מגבלת קווי בנין בתוך המגרש, אלא רק ביחס למגרשים גובלים. לכן, ניתן לבנות בכל מרחק מקו הגבול הרעיוני בין השטחים, לרבות על קו הגבול ואף משני צידיו, כפי שעשתה רובינשטיין בעבר ביחס לגג הבנוי מעל איי התדלוק בתחנה.

מנגד, תמכה נאות כלל הגנתה בתצהירו של מר אבישי רייכס, אשר כפי שהגדיר בתצהירו, הוא בעלה של הגברת חדווה רייכס אשר משמשת מנהלת במשותף בנאות כלל והוא מי שהתנהל מול פז לאורך השנים.

כן הוגשה חוות דעת מומחה מטעם האדריכל מר רמי לוטן. מר לוטן כתב, בין היתר, כי בניית חנות נוחות על ידי פז על הגבול בין השטחים, מנוגדת לדרישת תקנות התכנית התקפה רצ/4/168 לקו בנין צידי של 5 מטרים, במצב בו תבוצע פרצלציה לפי החלוקה המוצעת. משכך, וכדי לעמוד בדרישת התכנית, יהיה צורך להעתיק את קו הגבול 5 מטרים לשטחה של נאות כלל, דבר שיביא לגריעת למעלה מ - 115 מ"ר משטחה. כמו כן קבע, כי מיקום חנות הנוחות המוצע יפגע באפשרות להשלים את הליך הפרצלציה ויפגע בזכויות הקנייניות של נאות כלל.

עיקר טענות הצדדים

עיקר טענות פז
שני נושאים בבסיס התביעה: האחד, סעד רישום הזכויות והשני, צו העשה והסעד ההצהרתי בדבר חיובן של הנתבעות לחתום על כל בקשה להיתר הבניה בשטחה.

בכל הקשור לרישום הזכויות, טוענת פז כי אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי על פי הסכם המכר, הזכויות במגרש הוקנו לצדדים, זכויות אשר אושרו אף במסגרת הסכם הגישור. לפיכך, ואף בהיעדר מחלוקת אמיתית בעניין זה, יש להורות על רישום הזכויות.

באשר לצו העשה טענה, כי זכותה לנהוג בשטחה - שטח התדלוק, מנהג בעלים ובהתאם יש לחייב את הנתבעות לחתום על כל בקשה להיתר בניה בשטחה.

כמפורט לעיל ובמסגרת כתב התביעה ביקשה פז למנות את בא כוחה ככונס נכסים, לשם ביצוע הרישום וחתימה על בקשת היתר הבניה וכל מסמך הנדרש לשם כך.

עיקר טענות נאות כלל
נאות כלל אינה מתנגדת לסעד הרישום המבוקש, אך הואיל ומדובר בהליך מורכב כטענתה, יש לבצעו תוך שיתוף פעולה מלא בין הצדדים. סעד של מינוי כונס נכסים כבקשת פז , הוא סעד קיצוני וחמור אשר בהתאם להלכה הפסוקה אין מקום להיעתר לו בנסיבות דנן.

תביעתה של פז נגועה בחוסר תום לב וניקיון כפים. פז פעלה מאחורי גבה של נאות כלל, הציגה עצמה כבעלת המקרקעין מול רשויות התכנון, למרות שאינה כזו, ואף הגישה את הבקשה להיתר, הכוללת בניית החנות, מאחורי גבה.

הצדדים הגיעו להסכמות על ביצוע פרצלציה במגרש, באופן שיאפשר רישום נפרד של החלקות. נאות כלל פעלה בהתאם להסכמות עם פז לביצוע פרצלציה, כשידוע לפז כי מעת שתבוצע פרצלציה וזכויות הצדדים ירשמו, היא לא תוכל לבנות את חנות הנוחות על קו הגבול הנוכחי והעתידי בין החלקות, ללא כל מרחק ממנו.

הצדדים מצויים ערב הגשת הבקשה לפרצלציה, שהוא ההליך הנכון לניתוק, הליך אשר אורך חודשים ספורים בלבד. ניסיונותיה של פז לפעול מאחורי גבה לצורך קבלת היתר בניה, מהווים הפרה בוטה של חובת תום הלב. זכותה של פז ליהנות הנאה מלאה משטחה אינו מקנה את הזכות לגזול זכויות קנייניות מנאות כלל ולנכס לעצמה כ – 115 מ"ר משטחה של נאות כלל שלא כדין, ובכך לעשות עושר ולא במשפט על חשבונה. בעניין זה נתמכו טענותיה של נאות כלל בחוות דעת מומחה שלא נסתרה ומנגד פז נמנעה מלהביא חוות דעת מקצועית, לא הציגה את כלל הראיות, ולא הביאה עדים רלבנטיים לענין (יצוין כי במסגרת סיכומיה טענה נאות כלל, אולי בשונה מהעמדה הנחרצת כאמור, כי הפגיעה האמורה היא בבחינת תרחיש שסיכוייו להתרחש גבוהים).

לאור אלה ועוד, מתנגדת נאות כלל לאישור הבניה במתכונתה הנוכחית ואף מתנגדת למינויו של בא כוחה של פז ככונס נכסים, שכן הדבר יביא לפגיעה בזכויותיה.

התנהלותה של נאות כלל לאורך כל הדרך היתה תמת לב והוגנת ונעשו על ידיה מירב המאמצים להביא להסדרת זכויות הצדדים.

פז הפרה ועודנה מפרה את הוראות הסכם הגישור, בכל הקשור לשימושה בתשתיות בשטח השירותים ובאי הסרת חלק הגג הפולש, המצוי מעל שטח השירותים.

לסיכום - לעניין רישום הזכויות, נאות כלל אינה מתנגדת לביצוע הרישום בפועל ואף מוכנה לפעול לשם כך לצורך הסדרת הזכויות והפרדת השותפות; ואולם, מתנגדת היא בתוקף לאפשר לפז להקים חנות נוחות או לבצע בניה כלשהי על קו הגבול בין החלקות באופן שיגרע מזכויותיה.

דיון והכרעה

לאחר שקראתי את כתבי הטענות, שמעתי את הצדדים והעדים בדיונים שהתקיימו לפני, וקראתי את סיכומיהם, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, החלטתי לקבל את התביעה במלואה; להלן טעמי.

ענין לנו בתובענה אשר סבורני כי ניתן וצריך היה לסיימה מחוץ לכתליי בית המשפט למצער בכל הקשור לרישום הזכויות, כשאין בענין זה כל מחלוקת. היטיב להגדיר את מצב הדברים נציגה של נאות כלל, מר רייכס, אשר בהגינותו אמר את הדברים הבאים:

"אין בר דעת שירכוש נכס ומשנת 79 לא ירשום, לא ירשום אותו על זה. והראיה, כן? אני לא מטיל על פז אשמה ואני לא אומר שאנחנו אשמים... וחבל לי שאנחנו נמצאים פה. אז זה לא משנה התאריך. זה היו דיבורים על לסגור ולגמור את כל המסכת הזאת." (עמוד 112, שורות 3 – 8).

מקובלות עלי טענות פז כי אילו היו הזכויות נרשמות זה מכבר, הרי שיש להניח כי תביעה זו לא היתה באה לעולם, למצער במתכונתה, שכן פז היתה יכולה לחתום על בקשת ההיתר כבעלת זכויות במגרש וטענותיה התכנוניות של נאות כלל כנגד הבניה, היו מתבררות, ככל הנראה, במוסד התכנון הרלבנטי.

כפי שפורט לעיל, באשר לסעד הרישום הרי שיש לקבלו הן משום שנאות כלל אינה מתנגדת לרישום הזכויות, והן משום שרישום הזכויות עומד בקנה אחד עם הוראות ההסכמים בין הצדדים והתנהלותם משך השנים. בנסיבות אלה וכשמדובר בעניין שכל כולו לטובת הצדדים, תמהני מדוע הרישום לא נעשה קודם לכן. בשים לב לאמור אולי יהיה מי שיאמר כי בבסיס אי הרישום התחשבנות כזו או אחרת על רקע ענייני עבר, תוך ניסיונות לשפר עמדות, אלא שאין בכך כדי לשנות את התוצאה המתבקשת.
באשר לצו העשה המבוקש, לא שוכנעתי כי חתימה על בקשת ההיתר (נספח 1 לתיק המוצגים מטעם פז) תביא לפגיעה בזכויותיה של נאות כלל. אמנם פז לא קיימה את הוראות הסכם הגישור במועדים שנקבעו בהסכם הגישור ופנייתה הראשונה בעניין היתה רק חודשים לאחר מכן; יחד עם זאת, מרגע שפנתה לא היה מקום לעכב עוד את הבקשה. כפי שיפורט להלן, אף אליבא דמומחה מטעם נאות כלל, בנית חנות נוחות על קו אפס אינה בעייתית במצב הנוכחי וממילא אם זו אינה עומדת בתנאי התכניות החלות, כטענתו (שלא הוכחה), הרי שלא תאושר במסגרת ההליכים התכנוניים. סבורני כי הדברים נכונים אף בכל הקשור לפגיעה הנטענת בזכויותיה הקנייניות של נאות כלל.

ומכאן ליתר פירוט.

ו.1 רישום הזכויות מתחייב מכח ההסכמים בין הצדדים ולאור הסכמתם

כתבי הטענות מטעם נאות כלל ואף עדותו של מר רייכס מטעמה, מלמדים כי לנאות כלל אין כל התנגדות לביצוע הרישום ללא כל תנאי: "נאות כלל אינה מתנגדת לרישום זכויות הצדדים על פי הקבוע בהסכם המכר והסכם הגישור" (סעיפים 17 ו – 34.1 לכתב ההגנה מטעמה; סעיף 29 לתצהירו של רייכס; הודעת דוא"ל של בא כח נאות כלל מיום מיום 25.10.2015 – נספח 7 לתצהירו של רייכס).

כפי שעולה מכתב ההגנה ומתצהירו של רייכס, ההסכמה לרישום הזכויות אינה מותנית בדבר. ההתנגדות המובעת בכתבי הטענות היא אך לחתימה על הבקשה להיתר בניה, בה כלולה כאמור גם בניית חנות הנוחות אליה מתנגדת נאות כלל בתוקף ואליה בלבד (ראו סעיפים 38-39 לתצהירו של רייכס).

אף ללא הסכמתה החד משמעית וללא תנאי של נאות כלל בכתבי הטענות, רישום הזכויות סוכם עוד במסגרת הסכם המכר [ראו סעיף 8 (א) להסכם המכר על תתי סעיפיו] ואושר במסגרת סעיפים 4.1-4.2 להסכם הגישור, בין היתר, כדלהלן:

"4.1 הצדדים מתחייבים לפעול בשיתוף פעולה לצורך רישום בלשכת רישום המקרקעין של זכויותיהם כאמור בחוזה 1979, לרבות רישום החלקים הרלוונטים של הסכם גישור זה כתוספת לנפחים ג', ד', ו ה' לחוזה 1979, ולצורך האמור יחתמו על כל מסמך ו/או בקשה שידרשו;
4.2 כל עוד לא נרשמו בלשכת המקרקעין הוראות הסכם גישור זה, מתחייבים הצדדים לנהוג האחד כלפי משנהו, כאילו נרשמו בלשכת רישום המקרקעין"

אף בעדותו אישר מר רייכס כי זוהי עמדתה של נאות כלל, ללא תנאי (עמוד 100, שורות 17-19; שורות 28-32).

אמנם נאות כלל העלתה במסגרת כתב ההגנה והתצהיר מטעמה את נושא ההסכמה על ביצוע פרצלציה אלא שאף היא אינה קושרת בין ביצוע הפרצלציה לבין הרישום, אלא לנושא בניית חנות הנוחות (ועל כך להלן). משכך, אין בכך כדי למנוע קבלת סעד זה במלואו.

מר רייכס אף אישר בעדותו כי ביצוע הרישום כבר סוכם (עמוד 113, שורה 28); כי האישורים הנדרשים מצויים בידי מי מטעם רובינשטיין, וכי אין כל מניעה לצאת לדרך. כך העיד במענה לשאלות בית המשפט:

כב' הש' ניר נאוי: ...אצל מי המסמכים? איפה כל אישורי המיסים?
העד, מר רייכס: כמדומני אצל רובינשטיין, כמדומני.
כב' הש' ניר נאוי: ...אם אתה אומר לו תן את המסמכים, אז הוא י יתן את המסמכים מר רייכס? ...
העד, מר רייכס: אני מקווה שכן. (עמוד 114, שורות 1-6)

מר רייכס אף אישר כי אם היו פונים אליו בשנת 2015, הרי שהיה מסכים לרישום (עמוד 95, שורות 1-2).

במסגרת סיכומיה שבה נאות כלל והדגישה את הסכמתה לסעד (סעיף 3) אלא שטענה כי מדובר בהליך מורכב המצריך שיתוף פעולה, תוך שאין לבצעו על ידי בא כוחה של פז ככונס נכסים.

וישאל השואל, אם זה כך, מדוע לא ניתנה כבר הוראה להעביר את כל המסמכים, ובאי כח הצדדים - אשר אין חולק כי מקצועיים הם - ירשמו את הזכויות בטאבו כדבעי?! שיתוף פעולה שכזה יבטיח רישום התואם את המוסכם ויפיג את חששותיה של נאות כלל, אם אלה אכן קיימים. והרי אין מדובר ברישום במחשכים או רישום המבוסס על עסקה למראית עין ואף אם תתגלה משוכה כלשהי, ניתן יהיה לפתרה בשיתוף, ובמידת הצורך בסיועו של בית המשפט. אף באשר למינוי בא כוחה של פז ככונס נכסים, הבהירה פז בסיכומיה כי זה מתבקש רק אם הרישום לא יתבצע תוך תקופה שיקבע בית המשפט (סעיף 10 לסיכומים; סעיף 4 לסיכומי התשובה).

לאור האמור, ובהיעדר מחלוקת יש לקבל את סעד רישום הזכויות כמוסכם וכמבוקש בתביעה ובהתאם להוראות שיפורטו בפרק הסיכום להלן .

ו.2 חתימה על בקשת ההיתר אינה פוגעת בזכויות קנייניות ומתחייבת אף היא מכח הסכמות הצדדים

כפי שפורט לעיל, הסכם הגישור קבע, בין היתר, הוראות ולוחות זמנים ברורים בכל הקשור להפרדת התשתיות בין שטח התדלוק לשטח השירותים ובכלל זה:

הפסקת שימוש בקווי טלפון קוויים העוברים בין השטחים ומשמשים את שטח התדלוק, תוך 6 חודשים מיום חתימת הסכם הגישור (סעיף 3.5 להסכם הגישור מיום 29.4.2013);
הפסקת שימוש בביוב, לרבות בבורות ביוב וניקוז וכן בקווי אספקת מים הנמצאים בשטח השירותים, תוך 6 חודשים מיום חתימת ההסכם (סעיף 3.6);
הסרת חלק גג תחנת התדלוק המצוי מעל שטח השירותים, תוך שנתיים מחתימת ההסכם (סעיף 3.7- להלן: "ההפרדה בין השטחים").

אין חולק ואף פז אינה טוענת אחרת, כי פז הפרה את הוראות הסכם הגישור בעניין ההפרדה בין השטחים. כך, פנייתה הראשונה של פז בענין זה נעשתה רק בתאריך 28.4.2015 למנהל מחלקת רישוי הבניה בעיריית ראשון לציון (נספח ז לכתב התביעה) וברור כי חלפו עברו להן תקופות ה – 6 חודשים וכן תקופת השנתיים בכל הקשור להסרת הגג, והדברים לא נעשו.

אמנם מחקירתו הנגדית של עו"ד פקטה עלה כי פנייתה של פז בבקשה להיתר, טרם פנייה למי מהנתבעות, נעשתה עוד קודם לכן, אך ממילא גם פניה זו לא הניבה דבר; משכך, אין לראות בה משום קיום ההסכם (עמוד 23, שורה 13). גם מסיכום פגישה מתאריך 23.1.2014 בתאגיד מניב ראשון בע"מ (נ/2), בה השתתף מר נעם נדלר מהנדס הבינוי בפז, עולה כי פז החלה לפעול לקיום הסכם הגישור אף עוד קודם לכן אך, שוב, ללא כל תוצאות של ממש.

בפועל מר פקטה הודה, הלכה למעשה, כי פז הפרה את הוראות הסכם הגישור בכל הקשור להפרדת השטחים (עמוד 41, שורה 34) ובכך צודקת נאות כלל.

האם יש באמור כדי למנוע מפז את קבלת הסעד השני? האם יש בכך משום חוסר נקיון כפיים כטענת נאות כלל המונע מפז מימוש זכויות בשטח התדלוק? סבורני כי התשובה לשאלות אלה שלילית. ודוקו.

לא הוסכם על ביצוע פרצלציה תחילה

כמפורט לעיל, במסגרת הבקשה להיתר בניה (מוצג 1 בתיק המוצגים) ביקשה פז גם היתר לבניית חנות נוחות בשטח התדלוק. על כך יצא כאמור קצפה של נאות כלל, אשר דרשה ביצוע פרצלציה תחילה והדבר הביא למבוי הסתום והצורך בהגשת התובענה דנן. אמנם הקולות העולים מסיכומיה של נאות כלל מלמדים כי אכן ענין הפרצלציה לא סוכם, אלא זו תבוצע בעתיד (דבר התומך בעמדת פז), אך הואיל והדברים קשורים לסוגיית הפגיעה הקניינית הנטענת, נבחן את הדברים ברוח עמדת נאות כלל בכתבי הטענות.

כך, במסגרת כתב הגנתה טענה נאות כלל כי "לאחר מחלוקות רבות לאורכה של התקופה בה החזיקו פז ונאות כלל במגרש, החליטו הצדדים לפנות להליך גישור ולאחר מכן סוכם בין הצדדים על ביצוע פרצלציה באופן שיאפשר רישום נפרד של החלקות, כאשר אלו נמצאים ערב הגשת הבקשה לפרצלציה – הליך אשר אורך חודשים מספר בלבד" (סעיף 14 לכתב ההגנה).

בתצהירו של העד מטעמה, מר רייכס, הוסיפה נאות כלל נדבך נוסף, כאילו ההסכמה על ביצוע הפרצלציה היתה נטועה כבר במסגרת מערכת ההסכמים בין הצדדים: "נאות כלל מצידה דרשה כי קודם יבוצע רישום של הזכויות, כפי שהסכימו הצדדים בהסכם ושבו והסכימו על כך לאחר חתימת הסכם הגישור, בדרך של ביצוע פרצלציה – חלוקה של המגרש בהתאם לזכויות הצדדים. יודגש, כי אין המדובר ב"דרישה חדשה" כפי שבחרה פז להציג באופן תמוה במסגרת התביעה [ואף במסגרת תצהירו של יריב פקטה בסעיף 23 (ז)] כי אם בבסיס ההסכמה שבין הצדדים" (סעיף 22 לתצהירו של רייכס; ראו גם סעיף 14 לאותו תצהיר).

דא עקא, בחינת ההסכמים בין הצדדים, מלמדת כי אין באף לא אחד מהם כל הוראה בדבר ביצוע פרצלציה בתחומי המגרש, באופן שיפריד בין שטח התדלוק לשטח השירותים. טענות נאות כלל לפיהן הוסכם על כך הינן טענות בעל פה אשר לא נתמכו בבדל של ראיה. יתר על כן וכאמור, במסגרת הגנתה, בשונה מתצהירו של רייכס, טענה נאות כלל כי עניין הפרצלציה סוכם לאחר הליך הגישור. ממילא לא הפנתה נאות כלל ולו להוראה אחת בהסכמים בין הצדדים אשר תלמד על ביצוע פרצלציה תחילה, חלף רישום הזכויות. עמדתה של נאות כלל בסיכומיה כי זוהי פעולה עתידית נחוצה רק תומכת ומחזקת מסקנות אלה, כי הפרצלציה לא היוותה ואינה מהווה תנאי מוקדם לדבר.

בעניין זה מצאתי מהימנה את עדותו של עו"ד פקטה מטעם פז, לפיה אכן דובר על פרצלציה אך ביצועה לא אמור היה לעכב, לא את הרישום ולא את הבקשה להיתר הבניה [ראו סעיף 23 (ז) לתצהירו של פקטה]. אף עדותו של מר רייכס תמכה באמור והלה אישר כי רק היו דיבורים "בעל פה" (עמוד 114, שורות 34-35); וכי הדיבורים לא באו לכדי מימוש (עמוד 118, שורות 9-12).

יוער, והגם שהטענה לא נטענה, כי אמנם במסגרת הסכם המכר הוסכם כי חולות רבד ורובינשטיין יפעלו לאישור תכנית פרצלציה, אך זאת ביחס לרישום המגרש בכללותו כחלקת רישום נפרדת [סעיף 3 (ד) להסכם המכר] ולא בכל הקשור להפרדה בין השטחים.

זכותם של הצדדים לנהוג מנהג בעלים בשטחם – אין בחתימה על הבקשה להיתר בנייה ובכלל זה בניית חנות נוחות כדי לגזול זכויות מנאות כלל

ליבת המחלוקת בין הצדדים היא בקשתה של פז לבנות חנות נוחות בשטחה, נוסף להעתקת השירותים משטחה של נאות כלל, כמתחייב מהסכם הגישור. נאות כלל טענה בענין זה כאמור, כי בניית חנות נוחות על קו הגבול בין החלקות מהווה גזל זכויות קנייניות שאינן שייכות לפז.
איני סבור כמותה.

כך, אין מחלוקת כי זכותם של הצדדים לנהוג מנהג בעלים, כל צד בשטחו הוא, ובכלל זה לבצע בניה כראות עיניו. כך קובע סעיף 3 לשטר חכירה לדורות הנספח להסכם המכר בין הצדדים:

כאמור, נאות כלל אינה חולקת על זכותה של פז לנהוג מנהג בעלים בשטחה ובלבד שלא יהא בכך כדי לגזול את זכויותיה: "כשם שלפז זכות לנהוג מנהג בעלים בשטחה, כך גם לנאות כלל זכות לנהוג מנהג בעלים בשטחה שלה, ומשכך מתנגדת היא בתוקף לכל ניסיון לגזול מזכויותיה ומשטחה." (סעיף 32.2 לכתב ההגנה; וראו גם סעיפים 17, 24 ו – 27.4 לכתב ההגנה).

נאות כלל מנמקת את התנגדותה בכך שבניה על קו הגבול בין השטחים תגרור בהכרח גריעת כ – 115 מ"ר משטחה של נאות כלל (סעיף 27.4 לכתב ההגנה), וכפי שהגדיר זאת המומחה מטעמה, אדריכל לוטן: "על מנת שמבנה חנות הנוחות המבוקש, יעמוד בדרישה לקו בנין צידי דרומי של 5 מ' (לאחר ביצוע הפרצלציה המבוקשת) יהיה צורך להעתיק את קו החלוקה בין החלקות ב – 5 מ' דרומה לתחום השטח של נאות כלל, העתקה שתגרע מחלקה של נאות כלל שטח של למעלה מ-115 מ"ר" (סעיף ג.4 לחוות הדעת).

דא עקא, בחקירתו הנגדית נשמטו האדנים על בסיסם נבנתה חוות הדעת. כך במסגרת ת/2, שרטט מר לוטן את קווי הבנין בגבולות המגרש ולא באזור קו הגבול הרעיוני בין המתחמים. לאחר השרטוט אישר מר לוטן כי:

"עו"ד בלוזר: עכשיו השאלות שלי הן שאלות תכנוניות לחלוטין. כן? אתה לא נדרש להיזקק לעניינים של הסכמות בין צדדים. אלא רק שאלה תכנונית אם מותר או אסור תכנונית, לפי המצב הקיים. או. קיי? תסכים איתי שלפי המצב התכנוני הקיים ניתן לבנות מבנה בכל שטח בתחום קווי הבניין שמסומנים פה. נכון?
העד, מר לוטן: כן. אבל, אני רוצה לסייג את עצמי." (עמוד 80, שורות 22-26).

כלומר אליבא דלוטן אין מניעה לבנות כל מבנה, לרבות על קו הגבול הרעיוני בין השטחים, ואף מקום בו קיימת הסכמה, מבנה שיעמוד בחלקו על שטח פז ובחלקו על שטח נאות כלל.

בחינת הסתייגותו של מר לוטן מלמדת כי זו אינה גורעת מכך שאין מניעה לבנות מבנה בכל שטח משטחי המגרש, אינה נוגעת לענייני תכנון כפי שטען בחוות דעתו, אלא קשורה לסוגיות קנייניות ולהסכמות הצדדים:

"אם למר בלוזר ולי יש מגרש ויש לנו דו משפחתי ואין לנו שום הסכמה, יש איזה שהוא פרקטיקה שאני לא יכול לחרוג לצד שלו והפוך. והפרקטיקה או שהיא כתובה באיזה שהוא מקום או שזה די ברור, כי אני בדרך כלל לא כותבים שלמר בלוזר יש חצי מגרש או לי יש חצי מגרש. ולכן סייגתי את עצמי. אם אני הייתי בעלים יחיד של זה, הייתי יכול לבנות בכל תחום קווי הבניין. " (עמוד 81, שורות 13-18).

כאמור, מר לוטן אף אישר כי אין מניעה לבנות מבנה שיחצה את קו הגבול הרעיוני בין החלקות:

עו"ד בלוזר: ונכון שאם תוגש לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה חתומה על ידי כל בעלי הזכויות, שהבניין שמבקשים לבנות חוצה את קו הגבול שמסומן פה, היא תאושר?
העד, מר לוטן: כן, הוועדה המקומית אין לה שום קשר לענייני, עניינים נכסיים.

(עמוד 83, שורות 1-4).

כלומר, אליבא דלוטן אין כל מניעה לבנות בכל חלק מחלקי המגרש ובוודאי שלא על קו הגבול הרעיוני. משכך אף אם אקבל את עמדתה של נאות כלל כי אין בתצהירו או בעדותו של מר מושינסקי מטעם פז כדי ללמד דבר לעניין הסוגיות התכנוניות, הרי שבניגוד לנטען על ידי נאות כלל (פרק ב.2. לסיכומיה), גם אין בחוות דעתו של מר לוטן בצירוף עדותו, כדי לתמוך בטענותיה שלה .

בעניין זה מקובלות עלי טענות פז, כפי שאף מלמדת קריאת חוות דעתו של לוטן, כי זו מתייחסת למצב בו תבוצע פרצלציה - מצב שאינו רלבנטי לענייננו (ראו פרק ג' לחוות הדעת).

כך או כך וכאמור, אפילו היו נכונות טענות נאות כלל ומר לוטן כי הבנייה אינה עומדת בתנאי התכנית החלה, הרי שממילא זו לא תאושר בוועדה המקומית, או לפחות כך יש להניח. בנסיבות אלו, טענותיה התיאורטיות והעתידיות של נאות כלל, אין בהן די כדי להצדיק את דחיית הסעד לו עותרת פז בשלב זה, המבוסס על ההסכמים בין הצדדים - לחתום על בקשה להיתר בניה.

סבורני כי די באמור כדי להביא לקבלת התביעה במלואה.

לא שוכנעתי כי בניה על קו הגבול תמנע ביצוע פרצלציה, וממילא פרצלציה מחייבת תכנית (חלף תשריט) אשר אישורה יארך זמן ממושך

כאמור לעיל, בנסיבות בהן אין מחלוקת בסוגיית הרישום, לא הוסכם על ביצוע פרצלציה, והוכח כי אין מניעה לבנות על קו הגבול הרעיוני בין שני המתחמים, הרי שסבורני כי די באלה להביא לקבלת התביעה במלואה.

אשר לטענת נאות כלל בדבר פגיעה בזכויותיה לאחר פרצלציה, סבורני כי אף דינה של טענה זו להידחות. יוער כי במסגרת חקירות העדים ואף במסגרת הסיכומים עלתה מחלוקת בכל הקשור לאופן ביצוע החלוקה - האם תעשה על פי תב"ע או האם תעשה בדרך של תשריט חלוקה, ולכך אף השפעה לעניין משך הזמן הנדרש לביצוע כל אחת מן הדרכים (שתי הדרכים לביצוע חלוקה – ראו לוטן עמוד 83, שורות 12-17).

אמנם הצדדים לא הניחו תשתית מספקת בעניין זה, אף לא לגבי הוראות התכנית החלה על המקרקעין, אך על מנת שלא תישאר אבן שאינה הפוכה, אדון בדברים שעלו מחקירות העדים.

נאות כלל טענה כאמור באמצעות מר לוטן, כי בניה על קו הגבול הנוכחי מנוגדת "...לדרישת תקנות התכנית התקפה רצ/4/168 לקו בנין צידי של 5 מטרים במצב בו תבוצע חלוקה של המגרש על פי תכנית הפרצלציה המוצעת" (ג'3 לחוות הדעת). אלא שמר לוטן סתם ולא פרט, לא הובאו תקנות התכנית התקפה, ואף לא ניתן כל הסבר מדוע כך יהיה, כך שלא ניתן לבחון הטענה.

מר לוטן אף אישר בהגינותו, במסגרת חקירתו הנגדית, כי כלל לא ערך בירור בענין זה בועדה המקומית בראשון לציון:

"עו"ד בלוזר: אתה בדקת בוועדה המקומית בראשון לציון, כדי לחלק את המגרש הזה באיזה מהלכים ניתן לנקוט?
העד, מר לוטן: אני לא בדקתי. אבל קיבלתי, קיבלתי דיווח על מה הנחתה הוועדה.
עו"ד בלוזר: קיבלת דיווח ממי?
העד, מר לוטן: קיבלתי דיווח מהבעלים ומהמודד.
עו"ד בלוזר: עם מי הם התייעצו?
העד, מר לוטן: אני לא זוכר את השם, אבל נדמה לי מנהלת מחלקת בניין. " (עמוד 83, שורות 18-23).

מעבר לטענות הכלליות בדבר פגיעה קניינית, לא תמכה נאות כלל את טענותיה האמורות בדבר - לא בכתב ההגנה ואף לא בתצהירו של מר רייכס. בנסיבות אלה, בהעדר כל תשתית מתאימה לקבלת טענותיה הכלליות של נאות כלל, דינה של הטענה לפגיעה קניינית להידחות.

כפי שטעה פז וטענותיה מקובלות עלי, סבורני כי לצורך חלוקה, אין די בתשריט חלוקה כפי שנטען באופן לקוני על ידי נאות כלל, אלא סביר כי יהיה צורך בתב"ע מתאימה אשר משך אישורה יארך, כמקובל, שנים, כפי שאף אישר לוטן (עמוד 85, שורה 33 – עמוד 86 שורה 4; עמוד 89 18-20). כמו כן, לא שוכנעתי מטענות נאות כלל כי בניה על קו הגבול במצב הקיים, תמנע חלוקה עתידית של המגרש. ודוקו.

סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1945 (להלן: "החוק") , קובע כדלהלן: "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה.".

כלומר על פי סעיף זה לצורך חלוקת קרקע יש צורך בתשריט שאושר באחת משתי דרכים: (1) לפי פרק ד' - במסגרת תשריט חלוקה או (2) לפי סימן ז לפרק ג - במסגרת תכנית [הדברים אף אושרו על ידי אדריכל לוטן במסגרת חקירתו (עמוד 83, שורות 12-17)].

פתרון לחששותיה של נאות כלל ניתן למצוא אם כן בהוראות סעיף 62 א לחוק, לפיו חלוקה למגרשים כאמור ואף שינוי קווי בנין, הם עניינים אשר ניתן לאשר בתכנית בסמכות ועדה מקומית:

"תכנית בסמכות ועדה מקומית
62א.  (א)  תכנית מפורטת או תכנית מיתאר מקומית, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תכנית בסמכות הועדה המקומית:
(1) איחוד וחלוקה של מגרשים, כמשמעותם בסימן ז' וכן תכנית שהמגרשים הנכללים בה הם בבעלות אדם אחד והיא כוללת הוראות לחלוקתם, באופן שלו היו בבעלות של יותר מאדם אחד, היה ניתן לראות בה תכנית איחוד וחלוקה כמשמעותה בסימן ז', והכול ובלבד שאין בתכנית שינוי בשטח הכולל של כל יעוד קרקע, למעט האמור בפסקאות (2) ו-(3);
...
(4) קביעת קו בניין או שינוי בקו בנין הקבוע בתכנית;"

לפיכך, כפי שהצהיר מר מושינסקי וכלל לא נחקר על כך, אם אכן יסכימו הצדדים על ביצוע פרצלציה בעתיד, לא תהא מניעה להגיש למוסד התכנון המוסמך תכנית חלוקה ובד בבד להסכים כי קו הבניין בין שני החלקים יהיה קו אפס, בהתאם לסעיף 62 א (4) לחוק. הדברים אף אושרו על ידי מר לוטן (עמוד 86, שורות 8-9). משכך, בנסיבות אלו, לא שוכנעתי מטענותיה הכלליות של נאות כלל כי זכויותיה ייפגעו בעתיד, אם תבוצע פרצלציה.

אף לא מצאתי בסיס לטענות נאות כלל כי חלוקה תתבצע תוך זמן קצר, שכן לטענתה ניתן להסתפק בתשריט חלף תכנית.

כך, בפסק דין בעת"מ (חי') 15022-12-08 ישראל שפירא נ' ועדת ערר מחוזית תל אביב ואחרים (31.5.2010, כבוד השופט קיסרי) קבע בית המשפט כי לא ניתן לעקוף הוראות המצריכות הכנת תכנית על ידי הגשת תשריט, כאשר תכנית היא החלופה הקבועה בחוק, וסבורני כי קביעות אלה יפות לענייננו.

באותו ענין נדונה החלטת ועדת הערר לאשר תשריט איחוד חלקות שהוגש לה על ידי המשיב 3 שם. אמנם באותו מקרה דובר באיחוד חלקות אלא שסבורני הדברים נכונים ויפים אף להפרדה כבענייננו. בית המשפט קובע, כי אין די בתשריט וכי יש לפעול לאישור תכנית:

"פרשנות זו לא ניתן לקבל, שכן נראה לי שהיא רחבה מדי ושהיא מרוקנת מתוכן את הוראות סעיפים 127-120 ש בסימן ז' של פרק ג' של חוק התכנון, שעניינם איחוד וחלוקה על פי תכנית מתאר. זאת מפני שאם תאומץ גישתה של ועדת הערר, אזי בכל מקרה שבו יתבקש איחוד של חלקות יעדיף המעוניין בכך את הדרך שמציע סעיף 144, היינו איחוד על פי תשריט, כדרך עוקפת את הוראות סימן ז' המצריכות כי האיחוד ייעשה על דרך של הכנת תכנית מתאר, הגשתה לרשות התכנון המוסמכת וכיוצא באלה עניינים הנדרשים כחלק בלתי נפרד של ההליך התכנוני. יתר על כן, אפשר לתאר מצב שבו, בדומה לענייננו, חלה תכנית הכוללת חלוקת קרקע ליחידות בגודל מסוים ועל ידי שימוש בהוראות פרק ד' של חוק התכנון (חלוקה או איחוד על פי תשריט) ניתן ליצור מציאות תכנונית שונה בתכלית השינוי מזו שאליה כוונו מוסדות התכנון בעת שאישרו את התכנית המקורית שחלה על הקרקע. מצב עניינים כזה איננו עולה בקנה אחד עם תכליותיו של של חוק התכנון וגם בכך יש תמיכה למסקנה שהשימוש בהוראות פרק זה צריך שייעשה במשורה ובמקרים המתאימים.

אולם לא רק מנקודת הראות של העדפת הליכי התכנון המלאים יש לדחות את השקפתה של ועדת הערר, כי אם גם מטעמים של פרשנות נוסח הסעיפים בפרק ד' של חוק התכנון. אמנם, נאמר כבר כי הביטוי "בשינויים המחויבים" חביב על המחוקק הראשי ומחוקק המשנה גם יחד, וניתן למצוא בחקיקה ובחקיקת המשנה מאות מקרים בהם נעשה שימוש בביטוי זה, כשאין אחד מהם דומה למשנהו (ראו: ע"א 5464/00 פרץ ג.ג. מהנדסים בע"מ נ' קינן פ"ד נז(4) 481 (2002)). יחד עם זאת, נראה לי כי ניתן, ואף צריך, לפרש ביטוי זה באופן שלא ייתר את ההיזקקות להליך תכנוני מלא בהתאם להוראות סימן ז' של חוק התכנון, ומכאן שהפירוש הנכון יהיה פירוש מצמצם, שלפיו "השינויים המחויבים" לעניין איחוד על פי תשריט הם השינויים הנובעים מכך שמדובר בפעולה של איחוד ולא של חלוקה, שעליה נסבות הוראותיהם של סעיפים 143-137 של חוק התכנון .
...
(...) במקום שקיימת תוכנית מתאר הכוללת הוראות בדבר חלוקה, לא ניתן לעשות שימוש בהוראת סעיף 144, שעניינה איחוד על פי תשריט. תמיכה נוספת לכך אני רואה בזה, שהלכה למעשה שימוש בהוראת סעיף 144 ומתן היתר מכוחו לביצוע איחוד חלקות על פי תשריט, מאפשר שינוי של הוראות בדבר חלוקה הכלולות בתוכנית מתאר החלה על אותה קרקע. " (עמודים 6 – 7 לפסק הדין; ההדגשות שלי – נ.ע.).

סבורני כי דברים אלה נכונים אף בכל הקשור לתכנית חלוקה המבוצעת מכח אותן הוראות חוק ומשכך איני יכול לקבל בענין זה את טענות נאות כלל. לכך כמובן השלכה כאמור, על טענות נאות כלל לענין משך הזמן הקצר לטענתה בביצוע החלוקה: לא חלוקה שתארך חודשים בלבד אלא חלוקה שתארך שנים, ואף בשל כך אין מקום לעכב לא את הרישום ולא את החתימה על בקשת ההיתר.

אם נסכם - כלל לא שוכנעתי מטענות נאות כלל כי בהכרח תגרם לה פגיעה קניינית, וממילא וכאמור, מדובר בעניין תיאורטי ועתידי, שכן פרצלציה תתבצע רק בעוד שנים, ואין בכך להצדיק את מניעת רישום הזכויות בשלב זה, וודאי שלא את החתימה על בקשת ההיתר.

ו.3 חוסר ניקיון כפיים

נאות כלל תולה את יהבה בטענות בענין חוסר ניקיון כפיה של פז, אשר ניסתה לפעול מאחורי גבה לצורך קבלת היתר בניה לבניית חנות הנוחות.

בעניין זה יצוין כי כטענת פז (סעיף 11 לסיכומי התשובה) וכפי שעלה מעדותו של מר רייכס, הרי שעל פניו נאות כלל היתה מודעת לכוונת פז להגיש בקשת היתר, ומר רייכס מאשר כי פז הראתה לו תכנית בעניין זה (עמוד 107, שורות 23-30).

אף אם אקבל את עמדת נאות כלל כי הדבר נעשה מאחורי גבה וכי היה על פז לשתפה בכוונותיה לבנות חנות נוחות בשטחה, סבורני כי עתה, משלא הוכחה כל פגיעה בנאות כלל, ומשיש בכך כדי להביא לקיומו של הסכם הגישור ולהוביל בהמשך להפרדות הצדדים, הרי שסילוק דרישותיה של פז רק יחריף את הסכסוך בין הצדדים. זאת בפרט כאשר קיומן של הדרישות דווקא הוא שיוביל לקיום ההסכמים, ולקיום דרישותיה של נאות כלל בקשר עם הסכם הגישור.

יוזכר כי הגם שפז הפרה את הסכם הגישור, הדבר לא הפריע לנאות כלל וממילא לא אצה לה הדרך במשך שנים לדרוש מפז את קיומו או לנקוט בהליך כלשהו בקשר לכך .

לסיכום, יש לראות בקבלת תביעתה של פז משום אכיפת מערכת ההסכמים בין הצדדים, המשרתת גם את רצונותיה של נאות כלל ומשכך לאכיפה זו יש ליתן מעמד בכורה כתרופה העיקרית בשל הפרת חוזה [גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – תרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, (2009) בעמוד 191]. אכן, אין מדובר בתרופה מוחלטת, וזו כפופה לסייגים הקבועים בסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אלא שאיני סבור כי מי מהם מתקיים וממילא לא נטען אחרת.

כך או כך את סוגיית הפרת ההסכם אקח בחשבון בכל הקשור לשאלת ההוצאות.

ו.4 פיצול סעדים

לאחר שמיעת הראיות וטרם הגשת סיכומיה, הגישה פז בקשה לפיצול סעדים, באופן שיתאפשר לה להגיש תביעה כספית בגין סירובן של הנתבעות לחתום על הבקשה להיתר בניה. כנטען, עניינם של הנזקים הוא בעיקרו אובדן רווחים ממכירות בחנות הנוחות ואובדן רווחיים מהגדלת המכירות בתחנת התדלוק, אילו היתה מוקמת חנות נוחות (בקשה דומה נכללה בסעיף 30 לכתב התביעה). פז טוענת כי נאות כלל לא הביעה כל התנגדות בכתב הגנתה ולא טענה כי היה על יה לכלול תביעתה בענין זה במסגרת התביעה הנוכחית, אלא אך טענה כי הנזקים הנטענים אינם באחריותה וכי פז הפרה את חובת הקטנת הנזק.

לגופה של בקשה טענה, כי לפסק הדין שיינתן בתביעה הנוכחית עשויה להיות השלכה ישירה ומהותית על תוכן התביעה הכספית ולפיכך יש לאפשר הגשת התביעה הכספית לאחר פסק דין בתיק דנן. ממילא גיבוש הנזקים יהיה בר ביצוע לאחר שיינתן פסק דין שיחייב את המשיבות לחתום על בקשת היתר הבניה. תיקון התביעה והוספת רכיבים אלה, יסרבל את ההליך וממילא יצריך הליך עתידי נוסף בגין הנזקים שיגרמו מהמשך הסרבנות, ממועד התביעה ועד לפסק הדין.

נאות כלל התנגדה וטענה כי במועד הגשת התביעה (כעולה מהבקשה לסעד זמני) ידעה פז כי אובדן ההכנסה החודשי, בגין כל חודש שבו נמנע מפז לפתוח את חנות הנוחות, הוא בסך 100,000 ₪. לפיכך היה על פז לכלול את הסעד הכספי בכתב התביעה דנן חלף גרירת הצדדים להליך כספי נוסף הנוגע לאותה מסכת עובדתית. גם הטענות לגיבוש הסעד הכספי לאחר פסק הדין בתיק זה דינן להידחות, שכן פז גילתה דעתה כאמור, כי היקף הנזקים ידועים לה.

עוד טענה כי עסקינן בעילה אחת וכי בנסיבות אלה ובהתאם להלכה הפסוקה, אין ליתן סעד של פיצול סעדים שכן רשות זו ניתנת רק במקרים חריגים.

אף בענין זה סבורני כי הדין עם התובעת.

מקובלות עלי טענות פז כי עד שלא תוכרע התביעה דנן ויקבע כי המשיבות מחויבות בחתימה על היתר הבניה, טרם התגבשו כלל נזקי פז. ממילא וככל שתביעתה של פז היתה נדחית, והיה נקבע כי סירובה של נאות כלל לחתום על היתר הבניה היה מוצדק, ספק אם היה מקום לדון בטענות לנזקים הנובעים מהתנהלותה של נאות כלל, למצער בחזית המפורטת בכתבי הטענות.

כך או כך, נזקיה של פז, ככל שקיימים כאלה ואיני קובע דבר לענין זה, יתגבשו באופן מלא עם הפסקת מירוץ הזמן בדרך של חתימה על היתר בניה. הגשת תביעה כספית בגין נזקים שהתגבשו עד למועד התביעה ולאחר מכן הגשת תביעה כספית נוספת אינה מצב רצוי כלל ועיקר.

יפים לענין זה דברי כבוד השופטת נאור (כתוארה אז) ברעא 1399/11 קופת עליה - אגודה שיתופית לאשראי בע"מ נ' לזרום חברה קבלנית לבנין ופיתוח בע"מ (19.1.2012):

"תקנה 45 ל תקנות סדר הדין האזרחי קובעת: "מי שזכאי לסעדים אחדים בשל עילה אחת, רשאי לתבוע את כולם או מקצתם; אך אם לא תבע את כולם, לא יתבע אחרי כל סעד שלא תבעו, אלא אם כן הרשה לו בית המשפט שלא לתבעו". ביסוד התקנה עומד הכלל של מעשה בית דין, ובכללו עקרון השתק העילה, שנועד בעיקרו להגן על הנתבע ועל בית המשפט מפני התדיינות כפולה (בנימין רוטנברג, "פיצול סעדים ( תקנה 45 ל תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984)" משפטים ט"ז 390,393 (תשמ"ו)). הסיפא לתקנה, המעניקה לבית המשפט סמכות לאפשר לתובע לפצל את תביעותיו בשל עילה אחת, מהווה חריג לכלל. מטרתו של החריג "למנוע במקרים ראויים, על ידי מתן רשות לפיצול הסעדים, טענה של מעשה בית-דין, הנובעת ממיצוי העילה שבה נתבע רק אחד מהסעדים שנצמחו מאותה עילה או חלק מהם" (ע"א 615/84 אברהם מרקוביץ – חברה לבניין ולהשקעות בע"מ נ' סתם, פ"ד מב(1), 541, 547 (1988)). אותם מקרים ראויים הם מקרים בהם הכלל של מעשה בית דין עלול לפגוע במימוש זכויותיו המהותיות של התובע, עד שאין עוד הצדקה להחמיר עימו עד כדי כך באמצעים דיוניים. במילים אחרות, לבית המשפט מסור שיקול הדעת כדי לערוך איזון בין האינטרסים העומדים בבסיס כלל השתק העילה לבין האינטרסים של התובע, העלולים להיפגע בנסיבות המקרה המסוים. ההיתר לפיצול יינתן רק באותם מקרים בהם מצא בית המשפט כי יש להעדיף את האינטרס הלגיטימי של התובע לפיצול הסעדים בתובענות שונות על פני האינטרס של הנתבע וטובת הכלל (נינה זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי 89 (1991); ע"א 571/88 בניני איפל בע"מ נ' סתוי, פ"ד מד(3) 636 (1990))." (סעיף 14 לפסק הדין).

בהתייחס לאפשרות תיקון כתב התביעה שם וכריכת הסעד הכספי קבע בית המשפט העליון:

"לטעמי ראוי היה לפעול באחת משתי דרכים: או לאפשר למבקשת (דבר שלא התבקש על ידה) לתקן שוב את כתב תביעתה על ידי הכללת סעד חלופי של פיצוי, או ליתן לה, כבקשתה, היתר לפיצול סעדים, אם היתר כזה דרוש, בשים לב לסכום שיתבע בתביעה החלופית ולסמכות בתי המשפט (ראו: ע"א 466/89 צברי נ' מסוארי, פ"ד מה(1) 177, 183 (1990) (להלן: עניין צברי), דברי השופט לוין). אם היה ניתן היתר לתיקון התביעה, ייתכן והיה מקום לפצל את הדיון בתביעה כזו ולדון תחילה במסגרתה בשאלות האם היתה הפרה, ואם כן - האם האכיפה אפשרית, ורק אם היה נקבע כי החוזה הופר אך לא ניתן לאכפו - לפנות לדון בשאלת הפיצויים. ...כך בענייננו, אם תתקבל תביעת המבקשת לאכיפה, יתייתר הסעד החלופי של פיצויים וייחסך הדיון בו, באופן שישרת גם את האינטרסים של המשיבות ושל בית המשפט. כאמור, פיצול הדיון בסעדים החלופיים יכול היה להיעשות בפועל גם אילו נכללו הם באותו כתב תביעה. במקרה דנן בחרה המבקשת להגיש בקשה לפיצול סעדים ולא בקשה לתקן את תביעתה. העיקר הוא, שאין לחסום את דרכה לקבל סעד ראוי, אם יימצא כי אכן היתה הפרה של החוזה, אך החוזה אינו אכיף." (שם, סעיף 18).

באותו ענין ניתן היתר לפיצול סעדים למרות שהנזק בכללותו, בשונה מענייננו, היה ידוע מראש, מטעמי יעילות. בנסיבות אלה מקובלות עלי טענות פז כי דווקא כריכת תביעת הנזק עם הליך זה היתה גורמת לסרבול ההליכים שלא לצורך ומאידך, הקביעות בפסק דין זה, יעמדו בבסיס התביעה הכספית אם וככל שתוגש ולא יהא צורך לדון בהן מחדש. ממילא זו תוגש לאחר הכרעה סופית בעניין וכאשר מלוא הנזק יהיה ידוע.

לאור האמור ניתן בזאת היתר לפיצול סעדים, כמבוקש.
סיכום

לנוכח כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת במלואה. הצדדים כולם יפעלו במשותף להפקדת המסמכים הנדרשים לרישום בלשכת רישום המקרקעין תוך 60 יום ו לשם כך יחתמו על כל המסמכים הנדרשים. ככל שלא יעשה כן, ימונה ב"כ פז ככונס נכסים לצורך ביצוע הרישום.

נאות כלל תחתום על בקשת פז להיתר בניה כמבוקש בתביעה, תוך 30 יום. ב"כ פז רשאי להגיש פסיקתה לחתימה.

במכלול נסיבות העניין, ואף לאחר שלקחתי בחשבון את דחיית הסעד הזמני המצדיקה חיוב פז בהוצאות, ואת הפרת הסכם הגישור על ידי פז, כמו גם את קבלת הבקשה לפיצול סעדים, ראיתי לחייב את נאות כלל, בהוצאות פז בסך 3,000 ש"ח ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪. אין צו להוצאות בעניינן של נתבעות 1 ו – 2 לאור עמדתן ואלו נדרשות לשתף פעולה עם הסעדים האמורים, בהתאם להתחייבותן. הסכום הכולל ישולם תוך 30 יום.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור לבית המשפט העליון, תוך 45 יום.

ניתנה היום, י"ב אדר תש"פ, 08 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.