הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 11243-12-15

בפני
כבוד ה שופטת הלית סילש

תובע

יוסף מיכאלי (מכלוף)
על ידי ב"כ עורך הדין סמוכה

נגד

נתבעים

1.איתן ספיר
על ידי ב"כ עורכת הדין כרמלי

2.גבי ספיר
על ידי ב"כ עורך הדין שלזינגר

פסק דין
בפני תביעה, במסגרתה עתר התובע לקבלת סעדים הצהרתיים כמפורט להלן:
א. דירה ברחוב יפתח הגלעדי 35 בנתניה, הידוע ה כגוש 8232 חלקה 253/4 (להלן: " הנכס" או "הדירה") הינה רכושו של התובע - מר יוסף מיכאלי מכלוף (להלן: "התובע" או "מכלוף").
ב. הנתבע 1, מר איתן ספיר (להלן: "הנתבע 1" או "איתן") רכש מהתובע 3 דונמים בלבד, של קרקע בקיבוץ החותרים במקרקעין הידועים כגוש 10704 חלק מחלקות 5 ו-17 (להלן: " הקרקע בחותרים"), בעוד שני דונם נוספים, נותרו בבעלות התובע.

תמצית טענות התובע בכתב התביעה:
לטענת התובע, בינו לבין איתן, קיימת היכרות רבת שנים, ובעבר אף שררו ביניהם יחסי חברות קרובים, במסגרתם אף הכיר איתן לתובע את עוה"ד הורוביץ.
בחודש אפריל 2012, הציע עוה"ד הורוביץ לתובע, לרכוש את הדירה, השייכת לאחד מלקוחותיו - מר יצחק הלר, אשר נקלע לקשיים כספיים.
באותה עת, היה התובע בסכסוך גירושין עם אשתו, אשר כיום הינה גרושתו.
התובע עניין את איתן ברכישה משותפת של הדירה, כאשר בשלב ראשון, הדירה תירשם הבעלות בה, בנאמנות, על שם איתן בלבד. תמורת ה דירה הועמדה על סך של 1,060,000 ₪.
ביום 3.5.2012 נחתמו שני הסכמי נאמנות, האחד בין איתן לבין עו"ד הורוביץ ו האחר בין התובע לעו"ד הורוביץ, וזאת לצורך מינויו של עוה"ד הורוביץ כנאמן של שני הצדדים, בחלקים שווים ביניהם, לצורך רכישת הדירה מהבעלים - מר הלר.
בנוסף, נחתם הסכם למכירת/ רכישת הדירה בין המוכר - מר הלר (באמצעות עוה"ד הורוביץ כמיופה כח) לבין עוה"ד הורוביץ - כנאמן עבור איתן .
לטענת התובע, נוכח סכסוך הגירושין בו הוא היה מצוי, שמו לא הופיע כרוכש, אולם הוא הבטיח את חלקו בדירה, באמצעות חתימה על הסכם נוסף מיום 3.5.2012, אותו ערך עוה"ד הורוביץ, ונחתם על ידי הצדדים במקביל לחתימת יתר ההסכמים ואשר הסדיר את חלוקת הזכויות בדירה ביניהם ( הסכם נוסף זה ייקרא להלן: "הסכם הבעלות במקרקעין").
עסקת המכר דווחה לרשויות המס וכן נרשמה הערת אזהרה לטובת עוה"ד הורוביץ, אשר בהמשך, נוכח רצונו של איתן לקבל משכנתא לצורך רכישת הדירה, הוחלפה בהערת אזהרה לטובת איתן.
לטענת התובע, על אף שאיתן היה אמור לשאת בתשלום סך של 50% מתמורת הדירה, הוא הפר את ההסכם ושילם סך של 170,000 ₪ בלבד על חשבון התמורה , וזאת בשני שיקים ע"ס 85,000 ₪ כ"א, המשוכים לתאריכים 17.2.2013 ו- 17.3.2013.
נוכח אותה הפרה, הוסכם בין הצדדים כי התובע ישיב לאיתן את הסך של 170,000 ₪ ששולם על ידו, והתובע יוותר כרוכש בלעדי של מלוא הזכויות בדירה.
על בסיס הסכמה מאוחרת זו, חתם איתן ביום 16.9.2013 על תצהיר ביטול עסקה המופנה לרשויות המס וכן על ייפוי כח בלתי חוזר חדש לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתו, ואילו התובע חתם במקביל על הסכם נאמנות חדש מול עו"ד הורוביץ, על פיו הוא הרוכש של מלוא הזכויות בדירה. לאחר חתימת כלל המסמכים, הערת האזהרה אשר הייתה רשומה לטובת איתן בוטלה, ותחתיה נרשמה הערת אזהרה חדשה, לטובת עוה"ד הורוביץ, כנאמן של התובע.
בסוף חודש יוני 2015, החליט התובע למכור את ה דירה לצד ג', ואז התברר לו, להפתעתו, כי קי ים צו מניעה, ביחס לזכויותיו בדירה, אשר מקורו בהליך משפטי המתנהל בבית המשפט לענייני משפחה, בין איתן, לבין אחיו, מר גבי ספיר - הנתבע 2 (להלן: " גבי"). במסגרת הליך זה, ביקש גבי, מינוי כונס נכסים על רכושו ונכסיו של איתן, בגין חוב נטען כלפיו, איתן נתן הסכמתו לכך וניתן פסק דין בהסכמה, במסגרתו מונה בא כוחו של גבי ככונס נכסים על הנכס.
לשיטת התובע, הנתבעים פעלו בשיתוף פעולה ביניהם, במטרה להונות אותו ולגזול את רכושו, ותוך שהם אף גרמו להכשלתו של בית המשפט, עת הביאו אותו להוציא תחת ידיו פס"ד הגוזל את רכושו ונכסיו, במעמד צד אחד ומבלי שבית המשפט התייחס לחומרים אשר היו בפניו.
לטענתו הוא שילם עד היום, לעוה"ד הורוביץ, בגין תמורת הנכס, סך של 708,000 ₪, מתוך 1,060,000 ₪, אשר הועברו ע"י עוה"ד הורוביץ לנושיו של מר הלר, כאשר יתרת התמורה, בסך של 352,000 ₪, שייכת למר הלר ואמורה להשתלם לידיו, מתוך תמורת מכירת הדירה לצד ג', וכנגד המצאת המסמכים אותם התחייב להמציא במסגרת הסכם המכר.
התובע הוסיף וטען, כי הנתבעים ניסו לגזול ממנו נכס נוסף.
לטענתו, בינו לבין איתן, נחתם בשעתו הסכם, לפיו ביקש איתן לרכוש ממנו 5 דונמים של קרקע בקיבוץ החותרים, אולם לאחר שאיתן לא עמד בתשלום התמורה, נחתם ביניהם ביום 13.1.2015, בנוכחות עו"ד סער עמית, הסכם חדש, על פיו ירכוש איתן שלושה דונמים בלבד מתוך המקרקעין.
איתן הפר את ההסכם באופן יסודי המאפשר את ביטולו, שעה לא עמד בתשלום מלוא התמורה גם בגין הרכישה של 3 הדונמים.
על אף האמור לעיל, במסגרת ההליכים אשר התנהלו בבית המשפט לענייני משפחה, הציג עצמו איתן כבעל הזכויות ב- 5 דונם של מקרקעין בקיבוץ החותרים (למרות שבפועל רכש 3 דונם בלבד שגם תמורתם לא שולמה במלואה) והסכים למינוי כונס נכסים, גם ביחס לזכויותיו במקרקעין אלו ולביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתו.
תמצית טענות הנתבע 1 בכתב ההגנה
לטענת הנתבע 1, יש לסלק את התביעה על הסף, מאחר והיא נגועה בחוסר תום לב והיעדר ניקיון כפיים וכן מחמת הכלל על פיו מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה, זאת מקום בו לשיטת התובע עצמו, כל הליך רכישת הדירה ורישומה נעשו תוך ניסיון להברחת נכסיו של התובע מגרושתו.
כמו כן יש לסלק את התביעה, לגופו של עניין, מקום בו גרסתו של התובע נטענה בעלמא, ומבלי שצורפו מסמכים מהותיים האמורים לבסס אותה, ולכל הפחות, הודעה או דיווח על ביטול לכאורה של העסקה שבין הנתבע 1 למוכר או על חוזה מכר חדש בין התובע למוכר. התובע תולה יהבו, בהסכם עלום בינו לבין הנאמן, אשר לא מן הנמנע כי הוכן לצרכי התביעה ואשר מעולם לא דווח כנדרש לרשויות המס או לכל רשות אחרת.
הנתבע 1 הוסיף וטען, כי הסכם הנאמנות שנחתם עם התובע עומד בסתירה חזיתית להסכם הנאמנות אשר נחתם מולו וכי הטענה כי הדירה נרכש ה על ידי שני הצדדים במשותף, תוך ש עו"ד הורוביץ שימש כנאמן של שניהם, אינה עולה בקנה אחד עם הדיווחים שבוצעו לרשויות המס. לשיטתו גם הסכם הבעלות במקרקעין מעולם לא נכנס לתוקף, מקום בו התובע לא הפקיד מחצית מתמורת העסקה בידי הנאמן.
כן נטען על ידו כי למיטב זכרונו, כל המסמכים הנוגעים לעסקה נחתמו על ידו, לבקשת הנאמן, במעמד החתימה על הסכם המכר, ביום 3.5.2012, וכי הוא מעולם לא נתן הסכמתו לביטול העסקה או לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתו.
בנוסף נטען כי התובע מעולם לא התרה בו על אי עמידה בהתחייבויותיו על פי ההסכם, ומעולם גם לא השיב לו את הסכומים אשר שולמו על ידו והופקדו בידי הנאמן.
לטענת הנתבע 1 התנהלותו של עו"ד הורוביץ, כפי שהיא עולה מן המסמכים, מעלה תמיהות קשות לגבי יושרו ומהימנותו.
בהתייחס להליך המשפטי אשר התנהל בין הנתבע 1 לבין אחיו, הודה הנתבע 1 בקיומם של חובות כלפי אחיו, והסכים למינוי כונס נכסים על נכסיו, ובכללם הנכסים נשוא התביעה, וזאת תוך הכחשת המיוחס לו ע"י התובע.
באשר למקרקעין שבקיבוץ החותרים נטען על ידי הנתבע 1 כי הוא עמד בכל התחייבויותיו על פי הסכם המכר שבין הצדדים ומעולם לא ויתר על חלק מזכויותיו במקרקעין, והתובע הוא זה שהפ ר את ההסכם כלפיו, באי מסירת ייפוי-כח לצורך העברת הזכויות.
לטענתו, התוספת בכתב יד, על גבי נספח יח' לכתב התביעה, אינה מוכרת לו, אינה בכתב ידו ומעולם לא אושרה על ידו, שכן הוא מעולם לא הסכים לוותר על השטח שנרכש על ידו או חלקו, או למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתו.
הוסיף איתן וטען כי בשנת 2015 הוא ביקש לשעבד חלק של 3 דונם מתוך המקרקעין, ולשם כך נדרש לו אישור המוכר כי אין מניעה לשעבוד הזכויות, אולם בסופו של דבר הזכויות לא שועבדו, וממילא המסמך חסר כל תוקף והוא בטל ומבוטל.
באשר למסמך נספח יט' לכתב התביעה נטען כי זה לא נכתב ולא נחתם על ידו וכי חתימתו עליו זויפה.
תמצית טענות הנתבע 2 בכתב ההגנה
הנתבע 2 הכחיש את כל הטענות המיוחסות לו וטען כי יש לדחות את התביעה על הסף, מחמת הגשתה בחוסר תו"ל והיעדר ניקיון כפיים, מקום בו התובע מעיד על עצמו כמי שביקש להעלים נכסים מאשתו במסגרת הליך גירושין ומקום בו מדובר למעשה בהליך מקביל, להליך בו נקט התובע, עת ביקש להצטרף כנתבע נוסף בהליך המתקיים בבית המשפט לענייני משפחה (כאשר הערעור על החלטת בית המשפט לענייני משפחה בעניין זה תלוי ועומד).
לשיטתו, מטרת התביעה בפועל הייתה להבריח את הנכסים מושא התביעה, במטרה למנוע ממנו את האפשרות להיפרע מהם.
לטענת הנתבע 2, אביהם של הנתבעים, מרדכי ספיר, היה בעלים של מקרקעין אשר ביחס אליהם הוא התקשר בעסקת קומבינציה וקיבל מספר דירות, אשר אותן הוא העניק במתנה לנתבע 2. כיון שעוד קודם להתקשרות בעסקת הקומבינציה, היו המקרקעין משועבדים לבנק מרכנתיל, בגין אשראי שנתן הבנק לעסקיהם של הנתבע 1 ושל אשתו, אשר נוהלו באמצעות חברה שבשליטתם, הנתבע 1 קיבל על עצמו את האחריות לפרוע את מלוא החוב לבנק ולשחרר את השעבוד הרובץ על המקרקעין, אולם הוא לא עשה כן.
לאחר הליכי גישור ובסיועם של צדדים שלישיים, הושג בין הנתבעים הסכם ביחס להסרת השעבוד, אולם גם בהסכם זה הנתבע 1 לא עמד, וזה היה הרקע להגשת התביעה בבית המשפט לענייני משפחה.
התובע, אשר טען כי מקורם של ההליכים בבית המשפט לענייני משפחה הינו מעשי מרמה, הונאה וניסיון גזל מצד הנתבעים, לא הציג בפני בית המשפט את הרקע האמיתי לניהולם של הליכים אלו.
הנתבע 2 הוסיף וטען כי טענות התובע ביחס לזכויותיו בנכס, כמו גם המסמכים אשר נחתמו עמו ביחס לזכויות אלה, אינם עולים בקנה אחד עם הדיווח שנעשה לרשויות המס, כמו גם עם הרישום שנעשה ביחס לזכויות אלה.
לטענת הנתבע 2, העובדה כי מוכר הזכויות בדירה וכן התובע, מעולם לא מחו על כך שהנתבע 1 לא עמד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, מדברת בעד עצמה.
כן נטען על ידו כי לתביעה לא צורף כל הסכם או מסמך, המעיד על הסכמתו של איתן לביטול העסקה, כמו גם אסמכתא לטענת התובע לפיה הוא החזיר לאיתן את הסכומים אשר שולמו על ידו.
לשיטת הנתבע 2, מהמסמכים אשר צורפו לכתב התביעה, ועניינם ביטול העסקה, לרבות תצהיר ביטול המכירה, ייפוי הכח הבלתי חוזר מיום 16.9.2013 והבקשה למחיקת הערת האזהרה - עולות סתירות ותמיהות רבות.
הנתבע 2 הוסיף וטען כי התובע כלל לא ציין בכתב התביעה כי הוא מכר כביכול את הדירה לצד ג', ביום 23.6.2015, כאשר באופן תמוה, חוזה המכר לצד ג', אשר סביר כי נערך אך ורק לצרכי התביעה, נושא תאריך של שישה ימים בלבד לאחר שנרשמה הערה לטובת הנתבע 2, האוסרת כל דיספוזיציה בדירה, ותוך שהתשלום הראשון על פיו, עומד על סך של 1,000 ₪ בלבד.
באשר למקרקעין בקיבוץ החותרים - טען הנתבע 2 כי אין בסיס לטענות התובע, מקום בו הוא כלל לא טען להיעדר זכויות של הנתבע 1 באותם מקרקעין, אלא "צמצם" את זכויותיו ל שלושה דונמים מתוך חמישה . כן נטען כי גם ביחס למקרקעין אלה, עומדות טענות התובע בסתירה למסמכים בכתב, בין היתר מאחר שבחתימתו על הסכם המכר אישר התובע כי הוא קיבל 80% מתמורת המקרקעין. כמו כן, עצם העובדה שעד למועד הגשת התביעה, בחלוף למעלה מ- 6 שנים מהמועד האחרון שנקבע לתשלום מלוא תמורת המקרקעין, לא ניתנה כל הודעה על הפרת ההסכם ולא נעשה דבר לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של איתן, מעידה אף היא כי אין בסיס לטענות התובע.
לצורך השלמת התמונה העובדתית אוסיף ואציין כי בין מר הלר לעורך הדין הורוביץ מ תנהל הליך משפטי בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, כאשר לכאורה עניינו, בין היתר, סוגית מכירת הזכויות בדירה.
לאחר שחזרתי ועיינתי בכתבי הטענות, התצהירים, הפרוטוקולים וסיכומי הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. טעמי להלן:
תמצית המחלוקת ונטלי הוכחה
שתי הסוגיות המרכזיות בתיק זה עניינן:
שאלת זהות בעל הזכויות בדירה, ובכלל זה בעבור מי היא נרכשה בנאמנו ת, מי נשא בתשלומי התמורה בגינה, והשינויים שחלו במהלך השנים.
האם רכש איתן מהתובע 5 דונם של קרקע בקיבוץ החותרים והאם בוטלה רכישתם באופן מלא או חלקי.
עסקינן במחלקות אשר ההכרעה בהן, תלויה במידה רבה, בתמונה העובדתית הנלמדת מכלל הראיות ובמשקל הראייתי שניתן היה לייחס לעדויות והראיות השונות.
נטל ההוכחה בתיק זה, מוטל על התובע, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה".
כפי שיפורט ויובהר להלן, כי התובע לא עמד בנטל זה, ואף לא בקירוב לכך .
מצאתי את גרסת התובע כזו אשר נמצאו בינה לבין עדותו במסגרת החקירה הנגדית ובינה לבין עדויות נוספות כמו גם המסמכים בתיק, סתירות רבות ופערים מהותיים, עד כדי כרסום מהותי בגרסתו הכוללת.
על אף כי בתצהירו, פרס התובע, גרסה עובדתית סדורה, ביחס לאירועים נשוא התביעה, הנתמכת לכאורה בראיות, בחקירתו הנגדית הובהר, באופן מובהק, כי אינו יודע או אינו זוכר, את העובד ות והאירועים הרלבנטיים, ואינו בקי במסמכים אשר צורפו על ידו, הן מבחינת תוכנם והן מבחינות הנסיבות שהביאו לעריכתם וחתימתם.
ביחס לחלק ניכר מהשאלות השיב התובע "איני זוכר", "איני יודע" או "תשאל את הורוביץ" - וזאת הן בעניינים טכניים והן בהתייחס לסוגיות עובדתיות ומהותיות להכרעה בסכסוך.
כך לדוגמא, התובע לא יכול היה להסביר את הסתירות שנמצאו, ואליהן ביקש מי מהנתבעים להפנות בין ההסכמים השונים אשר לכאורה נחתמו ביום 3.5.2012, באותו מעמד, דהיינו: הסכמי הנאמנות נספחים א'1 ו- א'2 לתצהירו והסכם הבעלות נספח ב' לתצהירו (ר' לדוגמא עמוד 28 שורות 3-14 לפרוטוקול הדיון).
התובע לא זכר מועדים בהם בוצעו תשלומים שונים, לרבות נסיבות מסירתם והפרטים הקשורים לקבלות שהוצאו בקשר עם תשלומים אלה (ר' לדוגמא עמוד 32 שורות 23-31, עמוד 33 שורות 27-29, עמוד 34 ש' 1-27, עמוד 35 ש' 3-9, עמוד 40 שורות 11-35, עמוד 42 שורות 26-31, עמוד 46 שורות 6-11, עמוד 158 שורות 8-14, עמוד 168 שורה 10 – עמוד 169 שורה 11, עמוד 190 שורות 14-18, עמוד 190 שורה 29 , עמוד 191 שורה 8 לפרוטוקול הדיון);
התובע לא ידע להשיב לשאלות הנוגעות למסמכים השונים אשר נערכו בקשר עם העסקה, על אף שאל ו צורפו כנספחים לתצהירו שלו , וזאת הן ביחס לתוכנם והן ביחס לנסיבות ומועד עריכתם (ר' לדוגמא עמוד 28 שורות 7-10, עמוד 33 שורות 5-11, עמוד 38 שורות 7-18, עמוד 41 שורות 1-2, עמוד 160 ש' 10 – עמוד 161 שורה 10, עמוד 171 שורות 25-27 לפרוטוקול הדיון). כן לא ידע התובע להסביר פערים הקיימים בין הנקוב בתצהירו לבין חלק מאותם מסמכים.
התובע אף לא זכר כמה פעמים היה עם איתן אצל עו"ד הורוביץ, או אם בכלל היה עמו אצל עו"ד הורוביץ לאחר חתימת ההסכמים ביום 3.5.12 (ראה לדוגמא עמוד 161 שורות 11-20 לפרוטוקול הדיון).
שעה שהתובע הרבה להפנות את ב"כ הנתבעים לעורך הדין הורביץ לצורך קבלת תשובות לשאלותיהם, ניתן היה להניח כי אכן, יימצאו התשובות במסגרת עדותו של עורך הדין. אלא, שכפי שיפורט בהמשך, בעדותו של עורך הדין הורביץ נמצאו סתירות, חלקן מהותיות, וזאת הן בתשובות שונות שניתנו על ידו במסגרת חקירתו שלו, והן תוך מתן הדעת לראיות הנוספות בכתב. לחלק מהשאלות לא ניתנו תשובות ברורות כדי הצורך והמשקל הראייתי שניתן היה לייחס לעדותו היה נמו ך מאוד.
כפי שיפורט להלן, גם בנספחים אשר צורפו על ידי התובע לתצהירו, לא היה כדי לסייע בחיזוק גרסתו וזאת נוכח הפערים שאותרו בין מסמכים אלו לבין עצמם, בין אלו לבין התשובות בחקירה הנגדית, כמו גם בין נספחי תצהיר התובע ל מסמכים אחרים שהוגשו לתיק.
הסכמי הנאמנות מיום 3.5.12 והסכם הבעלות במקרקעין
ביום 3.5.2012, נערכו ונחתמו בקשר עם רכישת הדירה 2 הסכמי נאמנות, אשר אינם עולים בקנה אחד, זה עם משנהו.
נספח א'1 לתצהיר התובע - הסכם נאמנות בין עו"ד הורוביץ לבין איתן,
ונספח א'2 לתצהיר התובע - הסכם נאמנות בין עו"ד הורוביץ לתובע.
ההסכמים כמעט וזהים לחלוטין, ואולם:
עפ"י ההסכם נספח א'1, רוכש מלוא הזכויות בנכס – "הנהנה", הוא איתן, אשר הפקיד לכאורה בידי עו"ד הורוביץ, סך של 430,000 ₪ בקשר עם עסקת הרכישה, ואילו-
עפ"י ההסכם נספח א'2, רוכש מלוא הזכויות בנכס – "הנהנה", הינו התובע, אשר הפקיד לכאורה, בידי עו"ד הורוביץ, סך של 330,000 ₪ בקשר עם ביצוע הרכישה.
באותו יום, אף נחתם הסכם המכר נספח ג' לתצהיר התובע, בין המוכר – יצחק הלר, לבין עו"ד הורוביץ - כנאמן של איתן, על פיו רכש איתן מ מר הלר את הזכויות בנכס תמורת סך של 1,060,000 ₪.
עו"ד הורוביץ, חתם על ההסכם, הן כמיופה כוחו של הלר והן כנאמן של איתן.
לשיטת התובע, על מנת להגן על זכויותיו, נערך הסכם נוסף, אף הוא מיום 3.5.2012, בינו לבין איתן - ה וא הסכם הבעלות במקרקעין, אשר נועד להסדיר את הזכויות בנכס בין הצדדים (נספח ב' לתצהיר התובע).
לכאורה, ובהתאם לגרסת התובע, ניתן היה להניח, כי במסגרת הסכם זה יובהר, כי על אף רישום הזכויות בנכס על שם איתן, הוא נרכש ע"י שני הצדדים, בחלקים שווים ביניהם, והתובע, הינו בעלים בפועל של 50% מהזכויות בנכס ורשאי להירשם ככזה בכל עת בה יחפוץ.
כן ניתן היה לצפות, כי במסגרת הסכם הבעלות תפורט חלוקת התשלומים בין הצדדים (האם כל אחד מהם אמור לשאת במחצית מכל תשלום, או שמא מדובר בחלוקה שונה).
הבהרת מצב הדברים לאשורו, כפי שהוא נטען על ידי התובע, נדרשה גם נוכח הקביעה בהסכם הבעלות במקרקעין, לפיה תנאי ההסכם משקפים את המוסכם והמותנה בין הצדדים, אשר לא יהיו קשורים בכל הבטחות, הצהרות והתחייבויות , בעל פה ובכתב, אשר נעשו טרם חתימתו של ההסכם ולא קיבלו ביטוי בו, וכי כל שינוי או תוספת להסכם לא יהיו בני תוקף, אלא אם נעשו בכתב ונחתמו ע"י שני הצדדים.
ואולם, האמור בהסכם הבעלות במקרקעין, אינו עולה בקנה אחד עם גרסת התובע.
בהתאם להסכם זה, רוכש הזכויות בנכס הינו איתן בלבד, כאשר הוא גם זה האחראי לממן לבדו את מלוא מחיר הרכישה, לרבות תשלומי מס הרכישה וכל תשלום חובה אחר החל על רוכש דירה (ויכול לעשות כן גם באמצעות משכנתא), תוך שהוסכם כי התובע הינו בעלים בפועל של מחצית הדירה ויהיה זכאי אף לרשום הערת אזהרה לטובתו, וזאת לאחר רישום זכות הבעלות בדירה על שם איתן בלשכת רישום המקרקעין.
בהסכם הבעלות במקרקעין אין כל התייחסות להסכם הנאמנות אשר נחתם מול התובע, אלא רק להסכם הנאמנות שנחתם מול איתן.
התובע נשאל מדוע נכתב בהסכם הבעלות במקרקעין כי איתן אמור לשאת בתשלום מלוא התמורה ולא נכתב כי הצדדים יישאו בכך במשותף ולא ידע לתת תשובה: "לא יודע, אולי עורך הדין טעה, לא יודע להסביר את זה" (ר' עמוד 38 שורה 33 - עמוד 39 ש' 14).
גם עורך הדין הורוביץ, לא יכול היה לספק תשובה מניחה את הדעת לשאלה, מדוע הן בה סכם הנאמנות שנערך עם התובע (נספח א'2 לתצהירו) והן בהסכם הבעלות במקרקעין (נספח ב' לתצהיר התובע), אשר לשיטתו היו מסמכים פנימיים ומלכתחילה, לא אמורים היו להיות מוצגים לצד שלישי, לא פורט מצב הדברים הנכון לאשורו , וזאת כאשר לגרסתו כל אחד מן הצדדים היה אמור לשאת במחצית מעלות התמורה.
הגרסה על פיה איתן נרשם כבעלים בודד על מנת לאפשר לו לקבל משכנתא גבוהה יותר, או גרסתו לפיה לתובע היה אינטרס לעשות כן עקב הסכסוך עם גרושתו, אינה רלוונטית שעה שמדובר במסמכים אשר לשיטת התובע עצמו לא הוצגו לבנק או לכל גורם אחר (ראה עמוד 312 שורות 3-17, עמוד 313 שורות 19-27 ו- 30-36, עמוד 314 שורה 1 – עמוד 315 שורה 24 ועמוד 315 שורות 25-28 לפרוטוקול הדיון).
בעובדה כי עורך הדין, על פי גרסתו שלו, לא ראה קושי בהצגת מצגי ם אשר לכאורה אינם עולים בקנה אחד עם מסמכים אחרים , בפני רשות המיסים, אלא סבר כי יש לייחס התנהלות זו לצדדים בלבד, על אף ידיעתו את כלל הנתונים ואימות חתימתם על ההצהרות לרשות (נספח 3 לתצהיר איתן) , ואף סבר כי מה שעושים הצדדים בינם לבין עצמם אינו מענייננו, כל עוד הוא יודע, ממי קיבל את הכסף, לא כדי להוסיף ל מהימנות גרסתו. (עמוד 312 שורות 8-18, עמוד 313 שורות 1-9 ועמוד 316 שורות 30-34 לפרוטוקול הדיון).
בפועל, הן הסכם הנאמנות עם התובע - נספח א'2 לתצהיר התובע והן הסכם הבעלות במקרקעין – נספח ב' לתצהירו, לא דווחו לרשויות המס, והם היוו למעשה לדבריו , "מסמכים פנימיים" (ראה עדות עו"ד הורוביץ בעמוד 315 שורות 25-28 לפרוטוקול הדיון).
ההסכם היחיד אשר דווח לרשויות המס, ביום 29.7.2012, הינו הסכם הנאמנות נספח א'1 לתצהיר התובע. בטופס הדיווח אשר הוגש על ידי עו"ד הורוביץ לרשויות המס (נספח ד' לתצהיר התובע), הוצהר על ידו כי הוא רכש את הדירה בנאמנות עבור איתן ספיר, אשר שילם ביום 3.5.2012, סך של 430,000 ₪, בקשר עם רכישת הדירה. הסכם הנאמנות נספח א'1 צורף לדיווח.
בהתאם לסעיף 16(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג 1963, תוקפה של מכירת זכות במקרקעין מותנה, בין היתר, בהצהרות המוכר והקונה על העסקה לרשויות המס, כמו גם תשלום המס הנדרש על פי ההצהרות. (וראה גם ע"א 429/87 זכרון שושנה בת מרדכי בע"מ נ' דוד איטח, פ"ד מה (2) 79, 86; בשא (י-ם) 1259-06 ארז גור נ' יעקב אמסטר – בתפקידו ככונס נכסים (פורסם במאגרים המשפטיים; 26.11.2006))
מקום בו קיימים הסכמים אשר הוראותיהן אינן עומדות בקנה אחד, זו עם האחרת, וההסכם היחיד אשר דווח לרשויות המס הינו הסכם הנאמנות עם איתן, היה על התובע ליתן טעם של ממש מדוע לא יועדף אותו הסכם. לא היה בעדויות התביעה משום מתן מענה לכך.
גם בהתנהלות הצדדים, לאחר דיווח הנאמנות עבור איתן, לרשויות המס, אין כדי לתמוך בגרסת התובע, לרבות העובדה כי ביום 21.11.2012, מחק עו"ד הורוביץ את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין ורשם תחתיה הערת אזהרה לטובת איתן (ראה נספחים ז' ו- ח' לתצהיר התובע).
על אלו יש להוסיף את העובדה על פיה ביום 28.11.2012, הגיש עו"ד הורוביץ הודעה נוספת לרשות המיסים, (נ/19), במסגרתה הוא הודיע כי אין עוד צורך בנאמנות, וכי רוכש הנכס הינו איתן.
הפרת הסכם המכר
לגרסת התובע, הפר איתן את ההסכמות ביניהם בכך שלא עמד בתשלומי התמורה בהתאם להסכם המכר , למעט תשלום הסך של 170,000 ₪, ולפיכך ההסכם עמו בוטל, וביום 16.9. 2013, נחתם הסכם מכר חדש (נ/4), בין המוכר - מר יצחק הלר לבין עו"ד הורוביץ, כנאמן עבור התובע.
הסכם זה, נחתם ע"י עו"ד הורוביץ בלבד, אשר חתם עליו בשם המוכר- הלר, על פי ייפוי כח בלתי חוזר, ובשם הקונה - התובע, כנאמן.
כן נערך באותו יום, הסכם נאמנות חדש, בין עו"ד הורוביץ, כנאמן, לבין התובע (נספח יא' לתצהיר התובע), אשר גם הוא, אינו עולה בקנה אחד עם ההסכמים הקודמים אשר נערכו בין הצדדים.
שאלת הפרתו של הסכם המכר , קשורה, בין היתר, לשאלת המועד בו אמורה הייתה יתרת התמורה להיות משולמת בהתאם להוראות הסכם המכר עם מר הלר .
בין הצדדים התעוררה מחלוקת מהותית באשר למועד זה, ולמעשה באשר לפרשנות שיש ליתן לסעיף 5.5.3 להסכם המכר.
עו"ד הורוביץ טען בחקירתו הנגדית כי החל מיום 1.12. 2012, בו היה איתן אמור להעביר תשלום סך של 630,000 ₪ על פי סעיף 5.5.3 של הסכם המכר ולא עשה כן, הוא היה מצוי בהפרה של ההסכם כלפי מר הלר (ראה עמוד 331 שורות 4-6 לפרוטוקול הדיון).
לשיטתו, היה על איתן להפקיד סכום זה בידיו הנאמנות, גם אם טרם בשלה העת להעבירו למוכר.
מאידך, לטענת איתן, בהתאם לסעיף 5.5.3 להסכם המכר, לא היה עליו לשלם כל סכום נוסף מעבר לסך של 430,000 ₪ אשר שולם על ידו במועד חתימת ההסכם, וזאת עד להמצאת מלוא האישורים על ידי המוכר ומסירת החזקה בדירה לידיו.
בעניין זה, מצאתי כי נוסחו של סעיף 5.5.3 אינו נהיר דיו, ואפרט;

נוכח חשיבותו של סעיף 5.5 להסכם המכר, הוא יצוטט להלן:

"5.5. הקונה מתחייב להפקיד את התמורה בידי הנאמן במועדים ובשיעורים כדלקמן:
5.5.1 סך של 330,000 ש"ח (שלוש מאות ושלושים אלף שקלים חדשים) משולם במעמד חתימת חוזה זה. סכום זה ישמש קודם כל לצורך סילוק חוב המשכנתא לבנק והיתרה, ישולם על ידי הנאמן חובו של זוהר וכן חובות המוכר לעיריית נתניה.
5.5.2 סך של 100,000 ₪ (מאה אלף שקלים חדשים) ישולם ביום 1.8.12.
5.5.3 סך של 630,000 ₪ (שש מאות ושלושים אלף שקלים חדשים) ישולם ביום 1.12.12 או מוקדם יותר ככל שיוסדרו כל האישורים הנדרשים על ידי המוכר וכנגד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה." ( ההדגשה במקור ה.ס.)

סעיף 5.5 להסכם המכר עוסק בהפקדת מלוא התמורה בידי הנאמן, עורך הדין הורוביץ, ולא בהעברת התמורה למוכ ר, מר הלר.
מסעיף 5.5.3 עולה כי הפקדת הסך של 630,000 ₪, תיעשה ב יום 1.12.2012 או מוקדם יותר, ככל שיוסדרו האישורים הנדרשים על ידי המוכר, וכנגד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה.
לא ברור כדי הצורך מתוך סעיף 5.5.3 להסכם המכר האם אין חובה, כפי טענת התובע, לביצוע התשלום בנאמנות לידי הנאמן עד ליום 1.12.2012 וכי סוגית האישורים ענ יינה הקדמת אותו מועד, או שמא חובת התשלום עצמה תקום אך כנגד המצאת האישורים, וחשוב מכך - מסירת החזקה.
בהינתן אותו חוסר בהירות, היה מקום לצפות כי הנאמן, כמי שפועל על פי ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר, וכתב נאמנות עבור הקונה, יפנה לקונה, במקרה זה איתן, בזמן אמת, ויבהיר כי הוא מצוי בהפרה של הסכם המכר, וכי עליו להוסיף ולשלם את היתרה בסך של 630,000 ₪.
התראה או הודעה כאמור בכתב, במסרון או דואר אלקטרוני בדבר הפרת ההסכם או הכוונה לבטלו לא ניתנו מעולם. (לעניין זה ראה עדות עו"ד הורוביץ בעמ' 324 שורות 1-4 לפרוטוקול הדיון).
בנוסף, וככל ואכן הייתה כוונת הצדדים לרכישה משותפת של הדירה, ניתן היה לצפות כי עורך הדין יפנה גם לתובע, ויתריע בפניו על אותה הפרה. לא הוצגה בפני פניה כאמור בכתב.
זה גם המקום לציין כי פרשנותו של איתן, על פיה יידרש לשלם את יתרת התמורה, אך כנגד מסירת החזקה בנכס, אינה בלתי סבירה, ולא הוצגה על ידי התובע או עורך הדין הורוביץ כל הודעה או גרסה על פיה הייתה כוונה לבצע הליך של מסירת החזקה (ולו תוך ידיעה כי הנכס מושכר).
בהינתן כל אלו, לא מצאתי לראות באיתן כמי שבהכרח ידע כי הוא מצוי בהפרה של הסכם המכר.
למעלה מכך, מקום בו לטענת התובע, נותר איתן חייב בתשלום כספים עבור רכישת הדירה, או ככל ושולמו על ידי התובע סכומים ביתר, עמדה לו האפשרות להוסיף ולנקוט בהליך משפטי כנגד איתן בגין אותו חוב נטען, אך לא היה בכך כדי להקנות ל ו זכות לבטל את ה סכם המכר שבין איתן למר הלר, שכן הוא עצמו, כלל לא היה צד לאותו הסכם.
זה גם המקום לציין כי עו"ד הורוביץ אישר בחקירתו, כי בפועל לא נערך כל הסכם ביטול הסכם המכר מיום 3.5.2012 (ראה עמוד 330 שורות 15-25 לפרוטוקול הדיון).
אין מחלוקת, כי המוכר עצמו - מר הלר, לא הודיע, באותה עת לאיתן , על ביטול הסכם המכר, ואיתן חזר וטען כי מעולם לא נתן הסכמתו לביטול הסכם המכר.
עו"ד הורוביץ נשאל בחקירתו הנגדית אם מר הלר היה מודע לביטול המכירה ותשובותיו בעניין זה היו לא ברורות, ולהתרשמותי, נעשה במסגרתן ניסיון של ממש שלא להשיב לאותן שאלות. (ראה עמוד 362 שורת 11-35 לפרוטוקול הדיון).
חתימת המסמכים המאוחרים בחודש ספטמבר 2013
הגם כי ההסכם מיום 3.5.2012 לא בוטל מעולם בכתב (תוך שיודגש כי עסקינן בהסכם מכר מקרקעין, על כל המשתמע מכך) , הוסיף התובע והציג, במסגרת תצהיר העדות הראשית מטעמו, רשימה של מסמכים אשר לדבריו נחתמו כולם ביום 16.9.2013.
הללו כללו, הסכם נאמנות חדש, בין התובע לעו"ד הורוביץ (נספח יא לתצהיר התובע) והסכם מכר חדש, מול מר הלר (נ/4).
מסמכים אלו, הממשק בינם לבין המסמכים הקודמים שנחתמו בין הצדדים, עדויותיהם הסותרות של עדי התביעה ועדותו של עורך הדין הורוביץ ביחס לאלו, עוררו חוסר נוחות, ונמצא קושי של ממש לאמץ את גרסתו של התובע ביחס אליהם. הכל כפי שיפורט להלן;
בין הנקוב בהסכם נספח יא' לבין האמור בהסכם הנאמנות נספח א'1, קיימות סתירות, וזאת מעבר לזהות הנהנה השונה.
כך, בניגוד לאמור בהסכם נספח א'1, אשר כאמור גם דווח למס שבח, ואשר על פיו איתן רכש את מלוא הזכויות בנכס, מההסכם נספח יא' עולה, כי רק 50% מהזכויות בנכס נמכרו בעבר לאיתן.
בהסכם הנאמנות נספח יא', אין כל זכר, לתשלומי התמורה אשר לכאורה כבר שולמו למוכר על ידי הצדדים (430,000 ₪ אשר לכאורה שולמו ע"י איתן בהתאם להסכם הנאמנות נספח א'1 ו- 330,000 ₪ אשר לכאורה שולמו ע"י התובע בהתאם להסכם נספח א'2), אלא ניתנת במסגרתו הוראה לנאמן לעשות שימוש בכספי הנהנה - התובע, המופקדים אצל הנאמן, בסך של 330,000 ₪, לצורך ביצוע התשלום הראשון של התמורה למוכר.
יצוין כי על פי הסכם המכר נ/4, התשלום הראשון אשר אמור להיות מופקד בחתימת החוזה, עומד על סך של 700,000 ₪ (ר' ס' 5.4.1 להסכם נ/4).
עו"ד הורוביץ אישר בחקירתו כי הוחזק בידיו סכום של 700,000 ₪, אלא כי על פי גרסה חדשה, שאין לה כל אזכור במסמכים עד אותה עת, סך של 170,000 ₪ שולם על ידי איתן והיתרה, על סך של 530,000 ₪, שולמ ה על ידי התובע.
מחקירתו עלה כי לא כתב את הדברים כהוויתם נוכח "התסבוכת" שנוצרה, כמו גם העובדה כי בחלק מהדיווחים היו טעויות, וחלקם האחר נועד כדי לאפשר יציאה מהתסבוכת שנוצרה ולא פשר את המשך קיומה של העסקה (עמוד 329 שורה 33 - עמוד 330 שורה 2).
בפועל הסכם זה, כמו גם עובדת ביטולם של הסכם המכר והסכם הנאמנות מיום 3.5.2012, לא דווחו לרשויות המס בסמוך לאחר עריכתם וגם לא זמן רב לאחר מכן, כאשר עו"ד הורוביץ, טען בחקירתו כי היעדר הדיווח נבע מטעות משרדית.
על אף טענתו של עו"ד הורוביץ, כי נודע לו על היעדר הדיווח עוד בשנת 2015, עת ביקש לדווח על מכירת הדירה לצד ג' - ה"ה סיידניאן, הדיווח על ביטול הסכם המכר והסכם הנאמנות מיום 3.5.2012, נעשה, בסופו של דבר, רק במרץ 2017 , כאשר ההליכים בתיק זה כבר היו בעיצומם (ראה עמוד 210 שורות 1-2, עמוד 320 שורה 1-22 לפרוטוקול הדיון).
במסגרת הדיווח, אשר כאמור נעשה בדיעבד, בשנת 2017, וזמן רב מאוד לאחר שעובדת העדר ו של הדיווח כבר הייתה ידועה, שעה שההליכים בתיק זה כבר היו בעיצומם וטענות הצדדים ידועות, הוצגה ע"י עו"ד הורוביץ, לרשויות המס, גרסה נוספת, שונה מקודמותיה, על פיה איתן רכש את מלוא הזכויות בנכס, כאשר התובע העמיד לו לצורך כך הלוואה ע"ס של 330,000 ₪, אך איתן לא עמד בהחזר של אותה הלוואה. (ראה במ/3 וכן עדותו של עו"ד הורוביץ בעמ' 321 שורות 8-35 לפרוטוקול הדיון).
במסגרת דיווח זה צורף לראשונה, הסכם המכר מיום 16.9.2013, בין המוכר, מר הלר , לעו"ד הורוביץ כנאמן של התובע (כאשר עו"ד הורוביץ חתם על ההסכם הן בשם המוכר והן כנאמן של התובע).
מקום בו נטען כי התובע העמיד לאיתן הלוואה לצורך רכישת הנכס על ידו, יכול התובע, לכל היותר, לתבוע את איתן, להשבת אותה הלוואה, אולם אין בכך כדי להקנות לו זכות לבטל הסכם, אשר כאמור, הוא כלל אינו צד לו או להתעלם מקיומו של אותו הסכם.
גם האמירה הכללית במסגרת נספח יא' על פיה ביטל איתן את רכישת הדירה, לא נתמכה בדבר, למעט טופס ההצהרה על ביטול המכירה לרשויות המס, אשר אינה מהווה הסכם במערך היחסים שבין איתן למר הלר, וממילא- וכפי שיידון להלן, מעוררות כשלעצמה סימני שאלה לא מעטים.
ההצהרה על ביטול המכירה וייפוי הכח הבלתי חוזר מיום 16.9.2013
לטענת התובע, ביום 16.9.2013, נחתמו על ידי איתן, במשרדו של עוה"ד הורוביץ, טופס הצהרה על ביטול מכירה (נספח י' לתצהיר התובע ומוצג נ/22) וכן ייפוי כח בלתי חוזר הנושא את תאריך יום 16.9.2013, המסמיך את עו"ד הורוביץ או מי מטעמו, למכור, להעביר ולבטל את עסקת רכישת הנכס, לרבות ביצוע הפעולות הנדרשות לצורך כך, ובכללן, ביטול הערת האזהרה הרשומה על שמו בנכס (נספח ט' לתצהיר התובע).
בין הצדדים קיימת מחלוקת עובדתית באשר לשאלה האם ייפוי-הכוח אכן נחתם על ידי איתן, המועד בו נחתם, כמו גם ביחס למועד החתימה על תצהיר ביטול העסקה.
לטענתו של איתן, הוא חתם על מסמכים הקשורים לעסקת רכישת הנכס פעם אחת בלבד, וזאת ביום 3.5.2012. באותו מועד, הוא הוחתם גם על תצהיר ביטול המכירה, כשהוא ריק, ביחד עם יתר מסמכי העסקה.
באשר לייפוי-הכוח הבלתי חוזר מיום 16.9.2013 (נספח ט' לתצהיר התובע), טען איתן כי חתימתו על גבי מסמך זה, זויפה (ר' סעיפים 21 ו- 22 לתצהיר איתן).
בהתייחס לטענת התובע בדבר חתימתו של איתן על המסמכים ביום 16.9.2012, נמצאו סתירות בגרסת התובע. עיקרן יפורט להלן;
מסעיפים 21-23 לתצהיר עדותו הראשית של התובע מצטיירת גרסה על פיה חתמו התובע ואיתן גם יחד, ביום 16.9.2013, באותו מעמד, על המסמכים במשרדו של עוה"ד הורוביץ.
במסגרת חקירתו הנגדית התברר כי התובע אינו זוכר אם הוא אכן הגיע בעצמו למשרדו של עורך הדין הורוביץ, או שהוא שלח את איתן לשם, ביחד עם העוזר שלו (ר' עמוד 168 ש' 10 – ע' 169 ש' 7 לפרוטוקול הדיון).
התובע לא זכר אם איתן היה במשרדו של עוה"ד הורוביץ, בשעה שהוא עצמו חתם על הסכם הנאמנות החדש (ראה עמוד 48 שורות 3-9 לפרוטוקול הדיון), ולא זכר אם בכלל היה ביחד עם איתן, במשרדו של עו"ד הורוביץ, לאחר חתימת ההסכמים מיום 3.5.2012 (עמוד 161 שורות 17-18 לפרוטוקול הדיון).
בעוד שמתצהירו של העד, מר שמעון חיון, עלה כי גם התובע נכח בעת חתימת המסמכים אצל עו"ד הורוביץ ע"י איתן (סעיפים 2-3 לתצהיר), במסגרת חקירתו הוא הבהיר כי איתן והוא נסעו לעו"ד הורוביץ ואילו התובע לא נסע איתם (ר' ע' 229 שורות 6-9 לפרוטוקול הדיון).
מר חיון הוסיף והעיד כי המתין לאיתן מחוץ למשרד, וכלל לא ראה אילו מסמכים נחתמו על ידי איתן. (עמוד 229 שורות 21-35 לפרוטוקול הדיון).

די בפערים אלו כדי לכרסם, באופן מהותי, בגרסה אותה ביקש התובע להציג, בכל הנוגע למסמכים אלו.
תצהיר ביטול המכירה
עדותו של עורך הדין הורביץ לעניין תצהירי ביטול המכירה, עוררה חוסר נוחות ותמיהה.
מחקירה זו עלה כי קיימות מספר גרסאות שונות של אותו מסמך- תצהיר ביטול המכירה.
בעוד שלתצהירו של התובע צורף כנספח י' תצהיר על ביטול מכירה, בו מופיעים פרטים מסוימים, במסגרת שמיעת הראיות הוצג תצהיר על ביטול מכירה שונה (נ/22), אשר הפרטים המופיעים בו שונים בתכלית מאילו המופיעים בנספח י' לעיל.
כך למשל, בעוד שעל גבי נספח י' מצוין כי הרוכש שילם למוכר ע"ח תמורת הנכס סך של 170,000 ₪, בנ/22 מצוין כי שולם סך של 330,000 ₪ (ראה סעיף 3 לתצהירי ביטול המכירה ). בעוד שבנספח י' מפורטת בהרחבה סיבת ביטול ההסכם, במסגרת התצהיר נ/22 סעיף זה כלל לא מולא ונותר ריק (סעיף 4 לתצהירי ביטול המכירה ). בעוד שבנספח י' מצוין כי עם ביטול העסקה שילם המוכר לרוכש סך של 170,000 ₪, ללא ציון תאריך, במסגרת נ/22 מצוין כי המוכר שילם לרוכש סך של 330,000 ₪ ביום 16.9.13 (נספח 5 לתצהירי ביטול המכירה ). בעוד שבנספח י' מולאו פרטיו של איתן ספיר במסגרת אימות החתימות, בנ/22 הפרטים כלל לא מולאו.
עו"ד הורוביץ העיד כי תצהיר הביטול אשר הוגש בפועל לרשויות המס, בצירוף מכתב הלוואי במ/3, הינו זה אשר סומן כמוצג נ/22, וכי נספח י' אינו רל וונטי למעשה, מאחר ולא הוגש (ראה עמוד 374 שורות 1-8 לפרוטוקול הדיון).
בפועל, אף אחד מתצהירי ביטול המכירה, אינו נושא חותמת של רשויות המס, ולא ניתן לדעת איזה מהם, אכן הוגש. יתרה מכך, גם למכתב הלוואי אשר צורף לתצהיר אשר נשלח לרשויות המס, קיימות מספר גרסאות: המכתב במ/3, הממוען למר עמי שער והמכתב במ/2 הממוען למר אלון חשאי. כמו כן, בעוד שבמסגרת סעיף 10 למכתב במ/3 מצוין כי התובע אמור היה להלוות לאיתן ספיר מחצית מסכום הרכישה, במסגרת המכתב במ/2 עניין זה הושמט וכלל אינו מצוין.
במסגרת הדיון אשר התקיים ביום 7.5.2018 הגיש עוה"ד הורוביץ את המכתב במ/2 והבהיר כי זה גם הנוסח המופיע במחשב משרדו (ראה עמוד 322 שורות 13-21 ועמוד 353 שורות 1-4 לפרוטוקול הדיון). ואולם, במסגרת הדיון אשר התקיים ביום 13.5.2018 הוא הציג נוסח אחר של המכתב – במ/3 וטען כי זהו הנוסח שנשלח בפועל לרשויות המס (ראה עמוד 353 שורה 28 לפרוטוקול הדיון). עוה"ד הורוביץ לא נתן הסבר מניח את הדעת לשאלה כיצד יתכן כי נוסח המכתב המופיע על גבי מחשב המשרד שונה מנוסח המכתב אשר לכאורה נשלח בפועל לרשויות המס, וטען כי הוא עצמו לא ניסח את המכתב, כי ייתכן שמי שניסח אותו ערך על גביו תיקונים נוספים או שמי שניסח את המכתב לא העלה את הנוסח הסופי על גבי המחשב (ראה עמוד 353 שורות 13-31 לפרוטוקול הדיון). אציין כי גם ביחס למכתב זה לא הוצגה כל חותמת של רשות המיסים, המעידה על קבלת המכתב על ידם, ולא ניתן לדעת איזה מהנוסחים אכן נשלח בפועל, ככל שנשלח.
עובדה מהותית יותר הינה זו אשר עלתה במסגרת חקירתו של עורך הדין הורוביץ לעניין אופן עריכת וכתיבת נספח י' לתצהיר התובע ומוצג נ/22.
מחקירתו זו של עורך הדין הורוביץ עלה, פרטים שונים אשר מולאו על תצהיר ביטול המכירה נספח י' לתצהיר התובע ופרטים שונים אשר מולאו על גבי התצהיר נ/22, הוספו ומולאו בדיעבד, לאחר שאיתן חתם על התצהיר, ולמעשה, הוא חתם על התצהיר כאשר מולאו בו רק שמו, פרטי זהותו ופרטי זיהוי הנכס.
כך העיד עוה"ד הורוביץ בהתייחס לנספח י' לתצהיר התובע (זה אשר לשיטתו לא דווח בסופו של יום :
"כל הכיתובים שבכתב ידי, נעשו לפני שאיתן חתם. סעיף 4 מולא אחרי שאיתן חתם. סעיף 4 מולא אחרי שאיתן חתם, מה שקרה זה מולא בדיעבד כי זה לא דווח, הביטול על העסקה דווח באיחור, הכוונה זה לא דווח באותו מועד, אלא באיחור. לכן איתן חתם רק על הפרטים למעלה, על הגוש החלקה והתשלומים, אני מפנה לסעיף 2 בחלקו מלבד שורה 2, מפנה לסעיף 3(א') זה היה לפני, מפנה לעמוד השני זה מה שאיתן חתם, אם השאלה היא האם הוא חתם בלנקו, התשובה היא לא. את סעיף 4 מילאו אחר כך, את סעיף 4 מילאו כשאני הגשתי את המסמכים, בשנת 2017. הוספנו ייפוי כח בלתי חוזר, וכשבוטלה העסקה, המסמך הזה נחתם ביום 16.9.13, אבל הנקוב בסעיף 4 נכתב בדיעבד.
ש. בדיעבד בשנת 2017?
ת. כן".
(ראה עמוד 324 שורה 35 – עמוד 325 שורה 7 לפרוטוקול הדיון).

ובהמשך:
"ש. אני מבין מדבריך כעת שלמעשה היה לך תצהיר ביטול מכירה חתום בלנקו, ע"י איתן?
ת. לא בלנקו. בלנקו זה רק חתימה נקי לגמרי. לא בלנקו, כאשר יש פרטים על המסמך ולא בלנקו.
ש. אני התכוונתי בלנקו בהיבט שיש רק את שמות הצדדים והחתימות.
ת. נכון".
(ראה עמוד 354 שורות 16-20 לפרוטוקול הדיון).
עורך הדין הורוביץ העיד, כי הוא לא ביקש את אישורו של איתן להוספת הפרטים והסעיפים שמולאו בדיעבד, מ אחר ולשיטתו מדובר בפרטים טכניים אשר הוספו בהתאם לייפוי הכוח המצוי בידו, ולמיטב ידיעתו לא הייתה מניעה להשלימם באופן זה, בין היתר מכוחו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר (ראה עמוד 327 שורות 3-4, עמוד 354 שורות 1-3 ועמוד 360 שורות 29-35 , עמוד 361 שורה 30-32 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ אישר בחקירתו כי הפרטים שמולאו על גבי תצהיר ביטול המכירה אינם נכונים, וזאת ביחס למוצג נ/22, כדלהלן:
"ש. שואל אותך, האם זה נכון ששולם 330,000 פחות או יותר?
ת. האם זה נכון שהרוכש שמו איתן ספיר שלם 330,000 ₪ בפועל הוא שילם 170,000 ₪ ולכן מדובר בהצהרה שאינה נכונה.
ש. ואם מדובר בהצהרה של מה ששילם במסגרת הרכישה בכלל, זאת אומרת על ידי ספיר, מכלוף, גם פה זה הצהרה לא נכונה
ת. אם זה מה ששולם עד לאותו מועד, אז שולם יותר מ 330,000 ₪ ולכן גם זה לא נכון"
(ראה עמוד 362 שורות 3-8 לפרוטוקול הדיון).
כן אישר עורך הדין הורביץ, כי בניגוד לכתוב בתצהירי ביטול המכירה, המוכר כלל לא החזיר לרוכש כספים, בקשר עם ביטול העסקה, והעיד כי הדברים נכתבו כפי שנכתבו, בידיעה כי אינם נכונים, על מנת "לכבות שרפות" ולנסות ולמצוא פתרון יצירתי לתסבוכת שנוצרה (ראה עמוד 325 שורות 12-26 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ הבהיר כי על אף שהוא זה אשר אימת את חתימתו של איתן על גבי התצהיר, הפרטים הנוספים שמולאו על גבי התצהיר בדיעבד, לא מולאו על ידו, אלא על ידי עורך דין ממשרדו. (ראה עמוד 360 שורות 1-20).
מחקירתו הנגדית של עורך הדין הורוביץ עלה כי חתימתו על מסמכים, אינה נעשית בהכרח כנגד בדיקתם, או כדבריו :
ת. במשרדי הרבה מאוד מהמכתבים מביאים לי לחתום כי מטפלות בזה מזכירות, או מתמחות, או עורכי דין.. יש הרבה מסמכים שמביאים לי ואני חותם. זה לא אומר שעל כל תביעה כתב הגנה או הליך משפטי אני זה שקראתי.
ש. אתה חותם מבלי שאתה קורא?
ת. אני נוטה לסכום על אנשים שעובדים איתי. יש גם מתמחים וגם עורכי דין.. יש כמויות אדירות של מסמכים שמועברים אלי. יש דברים שמביאים לי עורכי דין ואני פשוט חותם.
ש. מדובר על תצהיר שהפרטים של התצהיר חוץ משמות הצדדים למעלה ממולאים לטעמך אחרי שהמצהיר חתם עליו ואתה לא בודק אם מה שכתוב זה אמת או לא?..
...
ת. עניתי, אני חושב כבר קודם שלא אני מילאתי. ושאני נוטה לסמוך על אנשים שעובדים אצלי. חתימת האימות הייתה לפני זה. ב-16.9 שחותם איתן ספיר, הוא חותם על המסמך."
(ראה עמוד 361 שורות 14-28 לפרוטוקול הדיון).
גם באשר למועד בו מולאו הפרטים על גבי תצהיר ביטול המכירה נתגלתה חוסר בהירות בעדותו של עו"ד הורוביץ. בעוד שבתחילה נטען על ידו כי תצהיר ביטול המכירה מולא בדיעבד, בשנת 2017, עם הגשתו לרשות המיסים (ראה עמוד 325 שורות 6-7 לפרוטוקול הדיון), בהמשך התברר כי מסמך זה הוגש לכבוד השופטת גדיש עוד בשנת 2015 (ראה עמוד 325 שורות 8-9 לפרוטוקול הדיון). בהמשך חקירתו הבהיר עורך הדין הורוביץ כי מאחר והוא אינו זה אשר מילא את הפרטים על גבי התצהיר נ/22, הוא אינו יכול לדעת מתי הם מולאו, ב- 2016, 2017 או 2018, והוא רק יודע לומר, כי הם מולאו בדיעבד, לאחר שאיתן חתם על התצהיר (ראה עמוד 363 שורות 1-6 לפרוטוקול הדיון).
זאת ועוד; מעיון בתצהירי ביטול המכירה (הן נספח י' והן נ/22), עולה כי הם כלל לא נחתמו על ידי המוכר – הלר, ואף לא על ידי עו"ד הורוביץ, כנאמן של הלר.
עו"ד הורוביץ נשאל אם מר הלר היה מודע לביטול המכירה והשיב כי יש לו בעיה, בשלב זה, לענות על השאלה (עמוד 362 שורת 11-35 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ גם לא ידע להשיב מדוע הוא לא חתם על נ/22 מטעמו של הלר: "למה הוא לא נחתם על ידי? אני לא מילאתי אז אני לא יודע, אני רק יכול לשער למיטב ידיעתי. בתאריך הזה יש תביעה של.. של הלר נגדי, וגם אם היו מביאים לי לא הייתי חותם. זה כנראה.. אני לא מילאתי אז אין לי מושג להגיד" (ראה עמוד 361 שורות 7-11 לפרוטוקול הדיון).
בשולי הדברים, יש לחזור ולהזכיר, כי תצהיר ביטול המכירה, כלל לא הוגש לרשות המיסים בסמוך למועד בו נערך (לכאורה בשנת 2013), או בסמוך למועד בו לכאורה התברר לעו"ד הורוביץ כי ביטול העסקה לא דווח עקב טעות (בשנת 2015), אלא רק זמן רב לאחר הגשת התביעה מושא תיק זה, בחודש מרץ 2017 (ראה עמוד 210 שורות 1-2 ועמוד 320 שורות 1-29 לפרוטוקול הדיון.).
ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 16.9.2013.
ביום 3.5.2012, עם החתימה על הסכם הנאמנות והסכם הבעלות במקרקעין, חתם איתן גם על ייפוי כוח בלתי חוזר, המסמיך את עוה"ד הורוביץ ו/או מי ממשרדו לרכוש, למשכן ולעשות כל פעולה נדרשת בקשר עם הנכס, לרבות רישום הערת אזהרה וביטולה. (נספח ו' לתצהיר התובע).
לטענת התובע, ביום 16.9.2013 נחתם ע"י איתן ייפוי כוח בלתי חוזר נוסף, המסמיך את עו"ד הורוביץ ו/או מי ממשרדו, למכור, להעביר, לבטל עסקת רכישה ולעשות כל פעולה נדרשת לרבות רישום או ביטול הערת אזהרה, בקשר עם הנכס. (נספח ט' לתצהיר התובע).
איתן מצדו טען, כי הוא חתם על מסמכים במשרדו של עו"ד הורוביץ פעם אחת בלבד, ביום 3.5.2012 וכי חתימתו על גבי ייפוי הכוח מיום 16.9.2013 זויפה.
טענותיו אלו של איתן, אינן נטולות סימני שאלה וזאת מקום בו במסגרת חקירתו הנגדית, העיד איתן כי כלל אינו בטוח אם החתימה על גבי המסמכים היא שלו או לא (ראה עמוד 409 ש' 25-33 לפרוטוקול הדיון). בנוסף, איתן לא פנה לקבל חוו ת דעת של מומחה לכתבי יד לעניין הזיוף הנטען ולא ידע להסביר מדוע לא עשה כן (עמוד 409 שורה 25 - עמוד 410 שורה 3 לפרוטוקול הדיון).
מקום בו טוען אדם לזיוף חתימתו, ניתן וראוי להניח כי יגיש בעניין זה חוות דעת. בהעדרה, לא ניתן לקבוע, פוזיטיבית, כי יש ממש בטענותיו לעניין הזיוף.
ואולם, על אף שטענת הזיוף לא הוכחה כמפורט לעיל, עלו ביחס לאותו ייפויי כוח, סימני שאלה לא מעטים, אשר עיקרם יפורט להלן;
לא ברור מדוע עלה הצורך להחתים את איתן על ייפוי כוח בלתי חוזר חדש, שעה שקיים ייפוי הכוח המקורי מיום 3.5.2012, המסמיך את עו"ד הורוביץ או מי מטעמו מפורשות, למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת איתן, בקשר עם הנכס.
בנוסף, ככל ואיתן אכן נדרש להגיע לחתום על המסמכים הנוספים, החדשים, בחודש ספטמבר 2013, ואכן הגיע לחתום, כפי טענת התובע, לא ברור מדוע לא החתים אותו עורך הדין הור וביץ, באותו מועד, ובמישרין, גם על הבקשה לביטול הערת אזהרה, ותחת זאת, בחר לחתום בעצמו על הבקשה לביטול הערת אזהרה, בשם איתן, על בסיס ייפוי הכוח הבלתי חוזר.
יתרה מכך, לא ברור מדוע, בסופו של יום, לא עשה עו"ד הורוביץ שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 16.9.2013, אשר לכאורה הוכן על ידו במיוחד לצורך ביטול המכירה ומחיקת הערת האזהרה, אלא חתם בעצמו על הבקשה לביטול הערת האזהרה, וזאת מכוחו של ייפוי הכוח המקורי, זה מיום 3.5.2012. עו"ד הורוביץ נשאל על כך בחקירתו וטען כי מדובר בדבר "סמנטי" וכי יכול היה לעשות שימוש בכל אחד מייפויי הכוח. (ראה עמוד 351 שורות 1-7 לפרוטוקול הדיון).
יצוין כי בהתאם להוראות הסכם המכר נספח ג' לכתב התביעה (סעיף 10.2), לא ניתן לבטל את הערת האזהרה, מבלי שקודם לכן, תינתן לקונה התראה מראש ובכתב, של 14 יום. לא הוצגו בפני ראיות על מהן ניתן היה ללמוד כי התראה כאמור, ניתנה לאיתן.
הסכם המכר עם סיידניאן (להלן: "הסכם המכר לצד ג'")
ביום 23.6.2015, נחתם לכאורה הסכם מכר של הדירה לצד ג', כאשר המוכר הינו עו"ד הורוביץ, כנאמן של התובע, והרוכשים הינם ה"ה סיידניאן (ראה נספח ז' לתצהיר מר גבי ספיר).
גם ביחס להסכם זה עלו סימני שאלה לא מעטים.
הסכם המכר עם צד ג' נחתם 7 ימים בלבד לאחר שנרשם צו המניעה במסגרת תמ"ש 30895-04-15, זאת על אף מודעותם של הצדדים לקיומו של צו המניעה.
במעמד חתימת ההסכם שולם על חשבון תמורת הנכס, סך של 1,000 ₪ בלבד (ראה סעיף 6.3.1 להסכם המכר לצד ג').
בהסכם המכר לצד ג', מצוין כי המוכר רכש את הנכס בנאמנות עבור אחר, עפ"י הסכם מכר מיום 3.5.2012. להסכם המכר מיום 16.9.2013, אין כל זכר בהסכם עם הצד השלישי.
על אף האמור לעיל, עת עורך הדין הורוביץ, נשאל בחקירתו איל ו מסמכים הוצגו לרוכש ביחס לנהנה - התובע , בהתאם לסעיף 3.5 להסכם עם צד ג', השיב כי הוא מניח שהוצגו בפניו הסכם המכר מיום 16.9.13, כמו גם הסכם הנאמנות שנחתם באותו היום.
הסכם המכר לצד ג', כולל נספח, במסגרתו אמור היה התובע לאשר כי הוא הנהנה בקשר עם העסקה, כי הצהרות המוכר, כמו גם ההתחייבויות הכלולות בהסכם, הן הצהרות והתחייבויות שלו, וכי לעו"ד הורוביץ אין אחריות בגינן, אלא שהתובע לא חתם על הנספח האמור.
עו"ד הורוביץ נשאל על כך בחקירתו, לא ידע להשיב מדוע התובע לא חתם על הנספח וטען כי ייתכן כי במשרדו קיים עותק חתום (ראה עמוד 349 שורות 15-28 לפרוטוקול הדיון). עותק חתום כאמור, לא הומצא לתיק בית המשפט.
יצוין כי בין יתר ההצהרות הכלולות בהסכם המכר לצד ג', נכללת הצהרת המוכר, על פיה הוא שילם את מלוא תמורת הנכס למוכר המקורי - הלר , וכי נמסרה לו החזקה (ראה סעיף 2.2 וכן "והואיל" מס' 4 להסכם המכר לצד ג').
ואולם, היה זה התובע אשר אישר בחקירתו הנגדית כי הוא לא שילם , נכון לאותה עת, את מלוא תמורת הדירה (ראה עמוד 194 שורות 24-25 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ אישר בחקירתו כי לא שולמה למוכר מלוא התמורה, וטען כי התובע הפקיד בידיו בנאמנות, המחאה על סך 350,000 ₪, בגין יתרת התמורה, אשר אמור ה הי יתה להיות מועברת למוכר, עם התבטלות התנאי המפסיק (ראה עמוד 216 שורות 12-17 ועמוד 367 שורות 27-31 לפרוטוקול הדיון).
ואולם, המחאה זו לא הוצגה בבית המשפט, לכאורה גם לא לפירעון בבנק ולא הוצא לגביה כל תיעוד חשבונאי (ראה עמוד 368 שורות 2-8 לפרוטוקול הדיון).
בעוד שבמסגרת הדיון מיום 15.1.2018 העיד עורך הדין הורוביץ כי ההמחאה נקרעה לאחר ביטול העסקה עם צד ג' (ראה עמוד 216 שורות 18-25 לפרוטוקול הדיון), בדיון מיום 16.7.2018 הוא ה עיד כי הוא החזיק ועדיין מחזיק בה (ראה עמוד 367 שורה 27 – עמוד 368 שורות 1 -5 לפר וטוקול הדיון).
כמו כן, בהתאם להצהרת המוכר בהסכם, הוא קיבל לידיו את החזקה הבלעדית בדירה ("והואיל" מס' 4 להסכם המכר לצד ג').
התובע ועורך הדין הורוביץ אישרו בחקירתם כי התובע לא קיבל את החזקה בדירה (עובדה אשר לכאורה לא מנעה ממנו לבצע בדירה שיפוץ רחב היקף, וכן לקבל דמי שכירות בגינה (ראה עדות התובע בעמוד 194 שורות 20-30 ועדות עו"ד הורוביץ בע"מ 352 שורות 10-17 לפרוטוקול הדיון).
יצוין כי על אף עדותו של עו"ד הורוביץ, לפיה בקשר עם הסכם המכר לצד ג', נעשו פניות רבות לרשויות המס, ובקשות לאורכות, בשם התובע, והצהרתו של עו"ד הורוביץ כי הוא יכול להציג את אותן פניות (ראה עמוד 23-34 לפרוטוקול הדיון), לא הוצגו אותן פניות.
בהינתן כל אלו יש קושי של ממש לראות בהתקשרות התובע עם הצד השלישי כסממן להשלמת רכישת הדירה על ידו, או כראייה המחזקת את גרסתו באשר להסכמות בינו לבין איתן.
תשלום התמורה
לטענת התובע, שולם על ידו, עד למועד כתיבתן של שורות אלו, ועל חשבון תמורת רכישת הדירה, סכום כולל של 708,000 ₪, (מתוך 1,060,000 ₪), כאשר יתרת החוב שנותרה לתשלום בסך של 352,000 ₪, שייכת למוכר - הלר, ואמורה להשתלם לו מתוך כספי מכירת הדירה לצד ג' וכנגד המצאת המסמכים אותם התחייב הלר להמציא בקשר עם מכירת הנכס. (סעיף 33 לתצהיר התובע).
כאמור, נטל ההוכחה בתיק זה, מוטל על התובע, וזאת, לרבות בהתייחס לטענתו כמפורט לעיל בדבר תשלום הסך של 708,000 ₪.
כפי שיובהר להלן, התובע לא הרים את הנטל להוכיח כי אכן שילם סכום זה, או איזה סכום שולם על ידו בפועל.
הראיות המרכזיות אליהן ביקש התובע להפנות ביחס לסוגיה זו של תשלום התמורה היו תצהירו על נספחיו, עדותו של עורך הדין הורוביץ והמסמכים השונים שהומצאו על ידו. בכל אלו לא היה אלא כדי להגדיל את חוסר הבהירות.
עדות התובע
כפי שנזכר לעיל, עדותו של התובע הייתה רוויה בחוסר ידע ו בזיכרון מוגבל. כך גם לעניין תשלום התמורה, היקפה ומועדה.
התובע לא זכר אלו סכומים הופקדו על ידו אצל עו"ד הורוביץ, קודם לחתימה על הסכם המכר (ראה עמוד 39 שורות 15-16 לפרוטוקול הדיון ועמוד 171 שורות 28-31 לפרוטוקול הדיון).
בהמשך הוא אישר כי הסכום אשר הופקד על ידו אצל עו"ד הורוביץ, עד למועד חתימת ההסכם, הינו הסכום המופיע בקבלות , קרי: סך של 300,000 ₪ (עמוד 39 שורות 17-22 לפרוטוקול הדיון).
עם זאת התובע לא ידע להסביר את הסתירה בין הסכום המופיע בקבלות – 300,000 ₪, לבין הסכום המופיע בהסכם הנאמנות נספח א'2 כסכום אשר שולם על ידו – 330,000 ₪.
בהמשך ביקש התובע להפנות את השאלות לעורך הדין הורוביץ, תוך שהוא טוען, כי תמיד היה לו כסף מזומן נוסף, המופקד אצל עוה"ד הורוביץ, כמה עשרות אלפי ₪, אשר לא היו קשורים לעניין (ראה עמוד 40 שורות 5-27 לפרוטוקול הדיון).
עוד לא ידע התובע להסביר מדוע הקבלה אשר לכאורה הוצאה על שמו, בקשר עם רכישת הדירה, על סך של 300,000 ₪, הינה מיום 2.4.2012, שעה שהסכם המכר נחתם רק ביום 3.5.2012, וכל זאת, מקום בו לשיטתו , עו"ד הורוביץ עניין אותו בדירה "יום אחד באפריל 2012" (סעיף 5 לתצהירו).
עורך הדין הורוביץ טען כי התובע המציא לידיו את ה סך של 330,000 ₪. כל זאת כאשר בשלב ראשון שולם סך של 300,000 ₪ ובחודש מאי לערך, שולם סכום נוסף של
30,000 ₪ (ראה עמוד 208 שורות 28-29 לפרוטוקול הדיון). לא ברור כיצד עומדת גרסה זו בקנה אחד עם כתב הנאמנות.
התובע לא ידע להשיב מדוע, לגרסתו, הוא העביר לעו"ד הורוביץ סך של 708,000 ₪, על אף שבהתאם להוראות הסכם המכר (סעיף 5.5) היה אמור להעביר בתחילה סך של 430,000 ₪ ואת היתרה באופן מלא בתאריך הנקוב בהסכם או לחילופין כנגד המצאת המסמכים ע"י הלר (ראה עמוד 191 שורות 25-31 לפרוטוקול הדיון).
התובע לא ידע להשיב מדוע בהסכם הנאמנות החדש אשר נחתם עמו ביום 16.9.2013, לא נכתב כי הוא שילם בעבר על חשבון תמורת הנכס סך של 330,000 ₪, אשר הועברו למוכר או לנושיו, אלא נכתב בו כי הוא מורה לנאמן לעשות שימוש בכספים המופקדים אצלו ולהעביר סך של 330,000 ₪ לצורך ביצוע התשלום הראשון על חשבון תמורת הנכס (כאשר מחצית מסכום זה יועבר לאיתן לצורך פדיון זכויותיו בנכס), והפנה, גם בעניין זה, לעו"ד הורוביץ (ראה עמוד 46 שורות 8-11 לפרוטוקול הדיון).
בכל אלו היה כדי לכרסם, משמעותית, במשקל שניתן היה לייחס לעדותו של התובע ביחס לתשלום התמורה.
הקבלות
התובע צירף כנספח טו'1 לתצהירו, קבלות בסך כולל של 530,000 ₪, אשר לגרסתו שולמו על ידו לעו רך הדין הורוביץ, בקשר עם רכישת הבית.
על אף התחייבותו להמציא קבלות על מלוא הסך שנטען כי שולם על ידו, קרי: 708,000 ₪ (עמוד 180 שורה 33 לפרוטוקול הדיון) הוא לא עשה כן (ראה עמוד 192 שורות 1-6 לפרוטוקול הדיון).
כנגד גרסה זו, עמדה גרסתו של איתן, על פיה הוא שילם על חשבון תמורת הנכס סך של 600,000 ₪, כאשר מתוכם סך של 430,000 ₪ שולמו עם חתימת ההסכם מתוך הכספים אשר הופקדו על ידו אצל עוה"ד הורוביץ וסך של 170,000 ₪ שולמו בשני שיקים, ע"ס 85,000 ₪ כ"א, לתאריכים 10.2.2013 ו- 15.2.2013.
בתמיכה לגרסתו צירף איתן קבלות ע"ס 598,000 ₪, אשר הגם כי הוצאו על שם התובע, נטען על ידו כי ה ללו שולמו על ידו.
נוכח הפער בין גרסאות הצדדים ביקשתי להוסיף ולבחון את הקבלות לגופן.
המדובר בקבלות אשר צורפו הן לתצהירו של התובע והן לזה של איתן ונושאות סכומים ותאריכים כמפורט להלן:
קבלה מס' 6970 על סך של 300,000 ₪ ליום 8.4.2012;
קבלה מס' 7011 על סך של 30,000 ₪ ליום 8.5.2012;
קבלה מס' 7055 על סך של 98,000 ₪ ליום 10.6.2012;
קבלה מס' 7431 על סך של 85,000 ₪ ליום 10.2.2013;
קבלה מס' 7461 על סך של 85,000 ₪ ליום 15.2.2013;
קבלה מס' 7723 על סך 100,000 ₪ ליום 12.9.2013;
קבלה מס' 8194 על סך 10,000 ₪ ליום 4.3.2015;
וקבלה מס' 8144 על סך 2,200 ₪ לתאריכים בחודשים ינואר ופברואר 2015.
קבלה נוספת, צורפת כמוצג ת/2 על סך של 100,000 ₪ ותידון בהמשך.
עיון בקבלות אלו, מעלה סימני שאלה, עד כדי גריעה משמעותית מהמשקל שניתן היה לייחס להן.
בהתייחס לקבלות מס' 7461 ו- 7431, אש ר צורפו כנספח 8 לתצהירו של איתן, וסכומן עומד על 170,000 ₪, אין חולק כי סכום זה שולם ע"י איתן בשני שיקים של 85,000 ₪ כ"א. על אף נתון זה, הוצאו הקבלות על שם התובע.
משנשאל התובע ביחס לכך, טען כי מעולם לא קיבל מעורך הדין הורוביץ קבלות על סכומים אלו ואף מעולם לא ראה את השיקים אשר בגינם הוצאו הקבלות (ראה עמוד 33 שורות 12-14 ו- 27-32 ועמוד 28 שורות 1-2 לפרוטוקול הדיון ).
ואולם, מהמשך חקירתו עלה כי לא אך שהתובע ראה את השיקים אלא שהוא אף כתב עליהם את שם הנפרע וחתם בגב השיקים (ראה עמוד 34 שורות 7-27 לפרוטוקול הדיון).
התובע לא ידע להסביר, מדוע השיקים של איתן נרשמו על שמו והועברו לעו"ד הורוביץ, ולא נמסרו לעו"ד הורוביץ ישירות על ידי איתן ובשמו (עמוד 34 שורות 28 – ע' 35 ש' 9 לפרוטוקול הדיון).
התובע גם לא ידע להסביר מדוע הוא העביר את השיקים הנ"ל לעו"ד הורוביץ, בשנת 2013, כאשר מחד גיסא, על פי ההסכם עם הלר, באותה עת, הרוכש לא היה אמור להעביר סכומים כלשהם, ומאידך גיסא, טען כי איתן חייב לו כספים (ראה עמוד 172 שורה 13 – עמוד 173 שורה 14 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ, לא ידע להסביר מדוע הקבלות הוצאו על שם התובע, על אף שהתשלום הנקוב בהן בוצע ע"י איתן, וטען כי אין לו מושג מי במשרדו קיבל את הכסף מאיתן, אולם ככל הנראה מדובר בטעות קלדנות של אחת הפקידות או של מי שקיבל את הכסף במשרדו (ראה עדותו בעמוד 211 שורות 28-34 ובעמוד 344 שורות 27-30 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ אישר, כי על אף שהחשבונית הוצאה בטעות על שם התובע, מעולם לא הוצאה חשבונית מתקנת (ראה עמוד 344 שורות 30-34 לפרוטוקול הדיון).
קבלה מס' 8194 ע"ס 10,000 ₪, אשר צורפה במסגרת נספח 7 לתצהיר איתן, הוצאה על שם מר הלר יצחק, כאשר ברור כימר הלר לא נשא בתשלומים עבור הדירה אותה הוא עצמו מכר.
עו"ד הורוביץ העיד בחקירתו כי "זה תשלום שכנראה התקבל מיוסי", שכן מדובר בחשבונית משנת 2015, כאשר בשלב זה איתן כבר לא היה בתמונה והלר לא שילם עבור הבית של עצמו (ראה עמוד 350 שורות 1-9). עו"ד הורוביץ לא איתר אסמכתא לסכום האמור (ראה עמוד 350 שורות 10-12 לפרוטוקול הדיון).
ביחס לקבלה מס' 8144, על סך של 2,200 ₪ צוין כי מדובר ב"פקדון עבור ארנונה בחיובים". לא ברור כיצד סכום פיקדון אשר אמור לשמש לתשלום ארנונה בשנת 2015, מיוחס גם לתשלום ע"ח תמורת הדירה. למעשה, היה זה התובע אשר אישר בחקירתו כי קבלה זו אינה קשורה כלל לרכישת הדירה (ראה עמוד 190 שורות 9-14 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ נשאל על כך בחקירתו והשיב כי הוא חושב שחשבונית זו קשורה לרכישה מאחר והתובע נשא בתשלום הארנונה גם עבור חלקו של הלר (ראה עמוד 349 שורות 29-36 לפרוטוקול הדיון). לא הומצאה כל ראיה בתמיכה לטענה זו.
על גבי קבלה 7723 - ע"ס 100,000 ₪, צוין כי מדובר בתשלום ע"ח רכישת בית לצורך תשלום לעיריית נתניה. התובע לא ידע אם קבלה זו קשורה לרכישת הדירה או לא, והפנה גם בעניין זה לעו"ד הורוביץ (ראה עמוד 190 שורה 29 – עמוד 191 שורה 8 לפרוטוקול הדיון).
גם התאריכים הנקובים באותה קבלה, בחודש ספטמבר 2013, אינם מתיישבים עם גרסת התובע בכל הנוגע להשתלשלות האירועים, שכן באותו מועד, לא היה אמור להתבצע כל תשלום שהוא, על חשבון תמורת הנכס.
יתרה מכך, ככל והיה נמצא לקבל את גרסתו של התובע כי תשלומים אלו אכן בוצעו על ידו, היה על התובע להוסיף ולהבהיר מדוע, בהסכם הנאמנות החדש שנחתם עמו ימים ספורים לאחר מכן (נספח יא' לתצהירו), לא מצאו סכומים אלו ביטוי מפורש, אלא צוין דבר הפקדתו של סכום של 330,000 ₪ בלבד, בידי עורך הדין הורוביץ .
לאמור יש להוסיף כי מהנקוב בקבלה עלה כי הסכום בגינה היא הוצאה שולם בהמחאה. עם זאת, לא פורטו בה פרטי חשבון הבנק ממנו נמשכה ההמחאה. עו"ד הורוביץ טען בחקירתו, כי בפועל התשלום בוצע בהעברה בנקאית, אך לא ידע להסביר את פשר הטעות (עמוד 346 שורות 5-10 לפרוטוקול הדיון).
כחלק מההסבר למקור הסך של 100,000 ₪ נטען על ידי עו"ד הורוביץ כי סכום זה התקבל בהעברה בנקאית בגין חובו של צד שלישי כלפי התובע, והוצאה קבלה-פיקדון מס' 7722 (סומן כמוצג ת/2), נכנס לפיקדון על שם התובע, יצא מ אותו פיקדון והועבר לפיקדון על שמו של מר הלר. (ראה עמוד 345 שורות 32-36 לפרוטוקול הדיון ).
ואולם, גרסה זו אינה תואמת את עדותו של עורך הדין על פיה בתקופה הרלוונטית, כלל לא נפתח חשבון פיקדון נפרד על שמו של מר הלר (ראה עמוד 213 שורות 3-15 ועמוד 341 שורות 21-23 לפרוטוקול הדיון). הסבריו של עורך הדין לעניין מקור ואופן העברת הכספים בין החשבונות השונים של משרדו, לא נמצאו כברורים. (בעניין זה ראה עמוד 346 שורות 17-33 לפרוטוקול הדיון).
רישום חשבונאי
בהתייחס להתנהלותו של עורך הדין הורוביץ בכל הנוגע להוצאת קבלות הפיקדון, כמו גם הרישום החשבונאי של קבלת התמורה והעברת הכספים, שוררת אי בהירות רבה .
מחקירתו הנגדית של עורך הדין הורוביץ עלה כי הוא לא ניהל חשבון נאמנות פרטני עבור כספי תמורת רכישת הדירה על שם המוכר , זאת על אף הסכומים בהם מדובר ביחס לעסקה זו .
לדבריו, הכספים אשר התקבלו מהתובע, הופקדו בחשבון פיקדונות כללי של המשרד, ומשם, הועברו ישירות לטובת כיסוי חוב המשכנתא של מר הלר (ראה עמוד 213 שורות 3-15 לפרוטוקול הדיון). ואולם, מתוך הראיות עלה כי לא כל הסכומים אשר התקבלו, הועברו לחשבון המשכנתא של הלר, אשר עמדה על סך של כ- 264,000 ₪ בלבד.
משנשאל עורך הדין הורוביץ במפורש לעניין פתיחתו של חשבון נאמנות פרטני על שם המוכר, מר הלר, השיב בתחילה כי ניהל עבורו חשבון נאמנות ספציפי במשרדו: " יש לו גם היום חשבון נאמנות כמו שהיה אז...".
בהמשך, עלה מתוך החקירות הנגדיות כי בתקופה הרלבנטית, קרי: בשנת 2012, כלל לא היה חשבון נאמנות על שמו של מר הלר, וחשבון הנאמנות אשר נפתח עבורו, נפתח רק בשנת 2015 (ראה עמוד 213 שורות 16-24 ועמוד 341 שורות 21-23 לפרוטוקול הדיון).
יצוין כי בעוד שבהסכם המכר מיום 3.5.2012 (נספח ג' לתצהיר התובע) הוסכם כי מתוך כספי התמורה יסולק חוב המשכנתא בסך של כ- 264,000 ₪ וכן החוב לנושה דניאל זוהר - בסך של כ- 25,000 ₪ וחוב נוסף כלפי בנק הפועלים בסך של כ- 17,000 ₪ (ראה סעיף 5.3 להסכם המכר), בפועל טען עורך הדין הורוביץ כי חלק ניכר מ כספי התמורה הועבר גם לנושים אחרים של הלר, לרבות בני משפחתו (ראה עמוד 341 שורה 28 - עמוד 342 שורה 3 לפרוטוקול הדיון).
עורך הדין הורוביץ התבקש להמ ציא דפי חשבון מכוחם ניתן יהיה לבצע מעקב אחר הכספים, והפעולות בחשבון. אכן, הומצאו על ידי עורך הדין הורביץ מסמכים שונים, אך לא תדפיסי תנועות לחשבון . (ראה עמוד 342 שורות 13-24 לפרוטוקול הדיון).
מחקירתו של עוה"ד הורוביץ התברר כי לא קיימת בהכרח תאימות בין מי שביצע את התשלומים לבין מי שהקבלות הוצאו על שמו, ודומה כי לא ניתן להסתמך על הקבלות כאינדיקציה לתשלומים שבוצעו בפועל.
בהינתן כל אלו, מצאתי קושי של ממש לייחס משקל מהותי לחשבוניות שהוצגו על ידי התובע, או לטענותיו לעניין היקף התשלום ששולם על ידו.
נספחי התצהירים
כפי שצוין לעיל, גם בתוכן ההסכמים השונים אשר צורפו על ידי כל הצדדים להליך, לא היה כדי להביא למסקנה על פיה שולם על ידי התובע הסכום הנטען על ידו.
כך לדוגמא נכתב במסגרת הסכם הנאמנות אשר נחתם עם איתן - נספח א'1 לתצהיר התובע כי איתן מורה לנאמן לעשות שימוש בכספיו המופקדים אצלו, בסך של 430,000 ₪ , לצורך ביצוע התשלום הראשון של תמורת הנכס (כאשר במקביל, בהסכם הנאמנות אשר נחתם עם התובע - נספח א'2 לתצהיר התובע, נכתב כי התובע מורה לנאמן לעשות שימוש בכספיו המופקדים אצלו, בסך של 330,000, לצורך ביצוע התשלום הראשון של תמורת הנכס).
כפי שצוין לעיל, בפועל, רק הסכם הנאמנות נספח א'1, דווח לרשויות המס, כאשר במסגרת הודעת הנאמנות שהוגשה לרשויות המס ע"י עו"ד הורוביץ, ביום 29.7.2012, נכתב כי סך של 430,000 ₪ שולם ע"י איתן מתוך חשבון הפ יקדון ועורך הדין הורוביץ חתם מתוקף ייפוי הכוח כי: "כל הפרטים בהצהרתי הם נכונים, מדוי קים ושלמים" (ראה נספח 3 לתצהיר איתן).
גם הסכם הבעלות במקרקעין, נספח ב' לתצהיר התובע, תומך לכאורה בגרסתו של איתן לפיה התשלומים בוצעו על ידו, שכן בהתאם להסכם זה איתן הינו הרוכש הבלעדי של הנכס ואחראי לממן את כל מחיר רכישתו, לרבות מס הרכישה וכל תשלום חובה אחר החל על רוכש דירה.
כל זאת, הגם כי לשיטת התובע ועורך הדין הורוביץ, מדובר היה במסמכים פנימיים, אשר לא היו אמורים להיות מוצגים, ולא הייתה כל מניעה לפרט במסגרתם את ההסכמות כהוויתן. איש מהם לא ידע להסביר את הטעם לכך שהמסמכים אינם עומדים בקנה אחד עם גרסתו של התובע.
עדויות וראיות נוספות אשר הוצגו לעיוני, גם הן, אינן עומ דות בקנה אחד עם גרסתו של התובע באשר להיקף התשלומים אשר שולמו על ידו.
כך לדוגמא, עלה מעדותו של עו"ד הורוביץ כי לשיטתו, היה איתן מצוי בהפרה של הסכם המכר, החל מיום 1.12.2012, שכן באותו מועד היה עליו להוסיף ולהעביר סכום נוסף של 630,000 ₪ בהתאם להוראת סעיף 5.5.3 להסכם המכר. (ראה עמוד 331 שורות 4-6 לפרוטוקול הדיון).
מקום בו נטען כי עד לאותו מועד לא היה לכאורה איתן מצוי בהפרה של ההסכם, ניתן להניח כי אף עורך הדין הורוביץ סבר והסכים כי איתן שילם את הסכומים שנדרשו על פי ההסכם קודם לכן, דהיינו סך של 430,000 ₪.
אין מחלוקת כי מס הרכישה, בסך של 53,068 ₪ בגין רכישת הדירה, שולם ע" איתן (אישור משיכת הסכום וקבלה על תשלום מס הרכישה חתומה ע"י הבנק, צורפו כנספח 4 לתצהירו של איתן).
התובע העיד כי הוא עצמו לא שילם מס רכישה (ראה עדותו בעמוד 46 שורות 18-19 ו- 27-28 לפרוטוקול הדיון).
מנספח 7 לתצהירו של איתן עלה כי ביום 29.6.2016 (שעה שהליך זה תלוי ועומד), פנתה באת כוחו של איתן לעורך הדין הורוביץ בבקשה לקבל את העתקי הקבלות בגין תשלום הסך של 430,000 ₪, אשר הופקד על ידי מרשה, וכן קבלות על הסך הנוסף של 170,000 ₪ שהועבר על ידו. (ראה נספח 7 לתצהיר איתן).
ממשרדו של עורך הדין הורוביץ נשלחה ביום 11.7.2016 תשובה אליה מצורפות קבלות המשקפות תשלום בסך של 598,000 ₪.
אני ערה לעובדה כי החשבוניות /קבלות הוצאו בחלק הארי שלהן על שמו של התובע, ואף צורפו על ידו לתצהירו. עם זאת, מדובר בקבלות שנשלחו על ידי עורך הדין, במענה לדרישה להעברת קבלות/חשבוניות בגין תשלום שבוצע על ידי איתן, ובכל מקרה לא נטען במסגרת התשובה, ולו ברמז, כי הסכומים דלעיל, לא הועברו לידיו על ידי איתן.
בהמשך, העביר עו"ד הורוביץ לעו"ד כרמלי, 3 קבלות נוספות, בצירוף מכתבו מיום 12.7.2016, כאשר גם במכתב זה אין כל טענה כי התשלומים לא בוצעו בפועל על ידי איתן.
גרסתו של עורך הדין הורוביץ, במסגרת חקירתו, בכל הנוגע למסמכים הבנקאיים אשר הומצאו על ידו לתיק בית המשפט על פי החלטתי וסומנו נ/20 , נמצאה אף היא חסרה.
כך לדוגמא, ציין עורך הדין הורוביץ, בכתב יד (בעמוד המסומן ג' בנ/20, כי הסך של 80,000 ₪, אשר הופקדו לחשבון מספר 199969 בבנק הפועלים, מהו וה חלק מתוך הסך של 98,000 ₪ אשר שולם כתשלום עבור רכישת הדירה , אלא שלא נמצאה אינדיקציה להפקדת היתרה בסך של 18,000 ₪.
לטענת עורך הדין הורוביץ, מתוך התשלום של 98,000 ₪ הופקד רק סכום של 80,000 ₪ שכן שולמו שני סכומים בהיקף של 5,000 ₪ ו- 14,644 ₪ , ישירות לידי הנושים. (ראה בעמוד 347 שורות 4-10 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ עומת בחקירתו עם העובדה כי הסכום המצטבר הכולל שהופקד בחשבון בצירוף הסכומים שנטען כי שולמו לנושים, גבוה מהסך של 98,000 ₪, וטען כי המשרד העביר תשלומים במזומן, מתוך הסכומים שהיו מופקדים אצלו (עמוד 347, שורות 11-24 לפרוטוקול הדיון).
אלא שמנספחים ה' ו- ו' לקלסר המסמכים שצורף על ידי עו"ד הורוביץ עלה כי הסכומים האמורים, של 5,000 ₪ ו- 14,644 ₪, שולמו בכלל בהעברות בנקאיות.
עו"ד הורוביץ, לא ידע להסביר, מדוע הסך של 18,000 ₪ לא הופקד לחשבון וטען כי ככל הנראה הייתה לכך סיבה "התחשבנות או משהו". (ראה עמוד 348 שורות 8-16).
אני ערה לטענתו של עורך הדין הורוביץ על פיה כל עוד קיים איזון בין הסכומים שהופקדו ע"י הלקוח או מי מטעמו לסכומים שהוצאו עבורו, אין חשיבות לאופן בו נעשה הדבר ולהשתקפותו ברישומים החשבונאיים (ראה עמוד 347 שורות 11-22 ועמוד 348 שורות 3-7 לפרוטוקול הדיון). מבלי להידרש לנכונותה של טענה זו אציין כי מקום בו מבקש התובע להסתמך, בין היתר, על אותם רישומים, בתמיכה לטענתו בדבר היקף הסכומים ששולמו על ידו בקשר עם רכישת הדירה, קיים קושי של ממש לעשות כן, בהינתן הנתונים אשר נמנו לעיל.

הסכם ההלוואה עם מר יהודה אסט
לטענת התובע נחתם ביום 10.12.2010 הסכם הלוואה בינו לבין מר אסט (נ/1), במסגרתו הוא לווה ממר אסט סך של 400,000 ₪ לצורך רכישת הנכס (להלן: "ההלוואה") (ראה סעיף 34 לתצהירו).
בהסכם ההלוואה נ/1, לא נמצאה התייחסות למטרת ההלוואה, והדירה אינה נזכרת בה.
בניגוד לאמור בתצהיר התובע , לפיו ההלוואה ניתנה לצורך רכישת הדירה הספציפית ברח' יפתח הגלעדי 33 בנתניה, מחקירתו של מר אסט עלה כי נאמר לו ע"י התובע כי ההלוואה הינה לצורך רכישת דירה, אולם למרות קשרי החברות בין התובע לבינו, מר אסט לא ידע שום פרטים אודות הדירה הנרכשת, ואף לא ידע אם היא נרכשה בפועל (ראה עדותו בעמוד 269 שורות 20-32, בעמוד 270 שורות 1-12, ובעמוד 275 שורות 2-7 1-12 לפרוטוקול הדיון).
בחקירתו של התובע התגלו סתירות רבות ביחס להלוואה והשימוש שנעשה בה. בתחילה טען התובע כי חלק מסכום ההלוואה שימש אותו לצורך רכישת הנכס, וחלקה האחר שימש אותו לצורך השיפוצים שערך בנכס, ולא ידע לומר איזה חלק מתוך הסכום הועבר לעו"ד הורוביץ על חשבון תמורת הנכס (ראה עמוד 180 שורות 19-25 לפרוטוקול הדיון).
מהמשך החקירה עלה כי במועד בו ניתנה ההלוואה - 12.10.2012, לא נדרש התובע לתשלום נוסף עבור הנכס וכי נעשה שימוש בסכום של כ- 350,000 ₪ לצורך שיפוץ הדירה בעוד היתרה נותרה לשימושו של התובע, ועל מנת לשלם חובות שהיו לו (עמוד 181 שורות 26-35 לפרוטוקול הדיון).
משהתבקש התובע לפרט באילו חובות מדובר, חזר וטען כי מדובר בחלק מתמורת המכר (עמוד 181 שורה 36 – עמוד 182 שורה 3 לפרוטוקול הדיון ).
בהמשך, טען כי חלק מהסכום הלך לשיפוצים, משהו כמו 230,000 ₪ שולם על חשבון הרכישה וסך של 170,000 ₪ הוחזר לאיתן (עמוד 191 שורות 15-16 לפרוטוקול הדיון), ומייד לאחר מכן, באותה הנשימה, טען כי סך של 170,000 ₪ הועבר לאיתן וסך של 230,000 ₪ שימש לשיפוצים (עמוד 191 שורות 17-21 לפרוטוקול הדיון).
בהמשך, שוב נמצא שינוי בגרסתו של התובע אשר טען כי ייתכן וחלק קטן מהכסף אותו קיבל כהלוואה ממר אסט הועבר לעו"ד הורוביץ במזומן (עמוד 192 שורות 7-17 לפרוטוקול הדיון), ומייד לאחר מכן, טען כי שילם עם הכסף לשיפוצים בלבד, ולא לעו"ד הורוביץ (עמוד 192 שורות 18-22 לפרוטוקול הדיון).
מצאתי את טענת התובע על פיה סך של 170,000 ₪ מתוך סכום ההלוואה נותר בידו לצורך השבת הסכום לאיתן, כתמוהה (ראה עמוד 191 שורות 15-16), וזאת מקום בו ההלוואה ניתנה לכאורה בחודש אוקטובר 2012, ותשלום הסך של 170,000 ₪, ע"י איתן, נעשה רק בחודש פברואר 2013.
היה בגרסתו הכוללת של התובע באשר לקבלת ההלוואה ממר אסט, ובהמשך בעדותו ביחס לאותה הלוואה, כדי להעלות תמיהות. כך לדוגמא בהתאם להסכם ההלוואה נ/1, היה על התובע להשיב את ההלוואה בתוך 24 חודשים, קרי: עד ליום 12.10.2014. התובע אישר בחקירתו, כי ההלוואה לא הושבה על ידו עד היום, וגם ההוצאות הבנקאיות בסך של 4,000 ₪ לא הועברו על ידו למר אסט. (ראה עדות התובע בעמוד 182 שורות 10-17 לפרוטוקול הדיון ועדות מר אסט בעמוד 269 שורות 12-16 ו- 18-19 לפרוטוקול הדיון).
בחקירתו הנגדית טען התובע כי מר אסט הינו חבר אשר נעתר לבקשתו למתן ארכה לתשלום החזר ההלוואה (עמוד 182 שורות 18-19 לפרוטוקול הדיון). ואולם, מעדותו של מר אסט עלה כי ארכה בכתב לא ניתנה (ראה עמוד 273 שורות 3-14 לפרוטוקול הדיון).
גם נסיבות מתן ההלוואה מעוררות סימני שאלה לא מעטים. מר אסט העיד, כי מתוך סכום ההלוואה, הועבר סך של 250,000 ₪ במזומן, וזאת לבקשת התובע, ואילו יתרת הסכום, בסך של 150,000 ₪ שולמה ב- 3 שיקים ע"ס 10,000 ₪, 40,000 ₪ ו- 100,000 ₪.
לטענת העדים השיקים נמסרו כאשר הם לא כוללים את שם המוטב, ולא הוצג כל מסמך המלמד לטובת מי הם נפרעו, או אפילו כי נפרעו בפועל. (ראה עמוד 271 שורות 3-7 לפרוטוקול הדיון).
על אף עדותו של מר אסט, כי הוא רשם את השיקים ומסר אותם לתובע במעמד חתימת הסכם ההלוואה , מספרי השיקים אינם רצופים ומר אסט לא ידע להסביר מדוע השיקים אינם רצופים ומדוע מספריהם נרשמו בהסכם (עמוד 271 שורה 28 – עמוד 272 שורה 5).
כמו כן, בעוד שמעדותו של מר אסט עלה כי השיקים ניתנו במעמד חתימת ההסכם (יום 12.10.12) ובנוכחות התובע (עמוד 270 שורות 19-20 ועמוד 272 שורות 34-35 לפרוטוקול הדיון), מעדותו של התובע לא היה ברור אם השיקים ניתנו יומיים שלושה לאחר חתימת ההסכם (ראה עמוד 192 שורות 28-30 לפרוטוקול הדיון), או שקודם ניתנו השיקים ורק לאחר מכן הוכן ההסכם (ראה עמוד 192 שורה 33 – עמוד 193 שורה 4 לפרוטוקול הדיון) וכן כי מר אסט רשם את השיקים שלא בנוכחות התובע (עמוד 193 שורות 5-6 לפרוטוקול הדיון).
השבת הסך של 170,000 ₪ לאיתן
אין מחלוקת בין הצדדים כי איתן שילם סך של 170,000 ₪ על חשבון תמורת הנכס, בשני שיקים ע"ס 85,000 ₪ כ"א (נספח 8 לתצהיר איתן), כאשר לטענת התובע הוא פדה את חלקו של איתן בנכס עת השיב לו את הסך הנ"ל.
כאמור, על אף שהתובע טען כי מעולם לא ראה את השיקים הנ"ל, בהמשך חקירתו התברר כי לא רק שהוא ראה אותם, אלא כי הוא אף מילא בהם את שם הנפרע - "יוסי מחלוף", וחתם בגב השיקים (ראה עמוד 34 שורות 1-17 לפרוטוקול הדיון).
התובע טען כי הוא החזיר לאיתן את הסך של 170,000 ₪, במזומן, בנוכחות מר שמעון חיון ומזכירתו של איתן (ראה עמוד 33 שורות 15-20, עמוד 33 שורות 34-36, עמוד 46 שורות 12-14, עמוד 165 שורות 12-15 לפרוטוקול הדיון).
לא הוצגה כל אסמכתא, קבלה או אישור על תשלום הסך הנ"ל לאיתן.
לעניין זה יודגש כי מקום בו הושב הכסף בעסק של נותן שירותי מטבע ("ציינג'"), חייב אותו בית עסק להחזיק רישומים של הפעולות אשר בוצעו על ידו. לפיכך, ניתן היה בקלות יתרה לאמת את טענות התובע, אך הדבר לא נעשה.
התובע טען אומנם כי לא יכול היה לקבל את המסמכים נוכח חלוף הזמן, ואולם לא הוכחה ולו פנייה לאותו בית עסק.
מטעמו של התובע התייצב לדיון מר שמעון חיון אשר העיד כי הם הלכו לצ'יינג' בכפר שמריהו וכי איתן והפקידה שלו ספרו שם את הכסף, כאשר לאחר מכן הוא נסע עם איתן לעוה"ד הורוביץ על מנת לחתום על מסמכים (ראה עמוד 229 שורות 3-14 לפרוטוקול הדיון).
לא מצאתי לראות בעדותו של מר חיון כעדות אובייקטיבית וחיצונית, מקום בו התרשמתי באופן בלתי אמצעי כי מדובר באדם נעים, אשר נאמנותו לתובע גדולה מאוד, בהיותו עובד מזה שנים רבות וכדבריו, עושה כל מה שהתובע אומר לו : "אני עובד כללי של מכלוף... עושה מה שהוא אומר לי" (עמוד 228 שורה 21 לפרוטוקול הדיון).
כאמור, לדברי התובע, נכחה במקום מזכירתו של איתן. זו זומנה לעדות, דווקא על ידי התובע, אלא כי מעדותה עלה שהגם שהיא זוכרת כי הייתה בצ'יינג' הספציפי בכפר שמריהו, היא אינה זוכרת את ספירת הכסף ואת האנשים שצוין כי היו שם, אלא כי ה ייתה במקום לבד, ולעניינים אחרים (ראה עמוד 236 שורות 14-19, עמוד 237 שורות 14-20, עמוד 241 שורות 1-7 ועמוד 242 שורת 2-16 לפרוטוקול הדיון).
עוד יצוין כי בניגוד למר חיון, הגב' שני אינה משמשת עוד כעובדת של איתן (ראה עמוד 239 שורות 3-4 לפרוטוקול הדיון), ואיתן נותר חייב לה כספים (ראה עמוד 236 שורות 35-36 לפרוטוקול הדיון) .
לאמור יש להוסיף את העובדה כי הוראות הסכם הנאמנות החדש, אינן עומדות בקנה אחד עם טענות התובע בדבר השבת הסך של 170,000 ₪ במזומן.
בהסכם הנאמנות החדש, עליו חתם התובע ביום 16.9.2013, כתוב כי התובע יפדה את מה ששולם ע"י איתן, מתוך הכספים המופקדים בנאמנות בידי עו"ד הורוביץ, כאשר מחצית מהסכום הכולל המופקד של 330,000 ₪, יועברו לידיו של איתן.
משהתבקש התובע להבהיר את הפער בין גרסתו לנקוב בהסכם הנאמנות החדש, לא ידע לעשות כן (ראה עמוד 168 שורות 10-22 לפרוטוקול הדיון).
עוד יובהר כי מעדותו של עורך הדין הורוביץ עלה כי הוא עצמו מעולם לא העביר כספים כלשהם לאיתן (ראה עמוד 329 שורות 4-10 לפרוטוקול הדיון).
התובע הצהיר (סעיף 36 לתצהירו), כי בהסכם גמר החשבון שנחתם בינו לבין איתן, איתן אישר כי קיבל את מלוא הכסף בגין חלקו בנכס. הסכם כזה מעולם לא הוצג, והתובע בחקירתו, לא ידע להשיב אם מסמך כזה אכן קיים והפנה, פעם נוספת, את ב"כ הנתבעים לעורך הדין הורוביץ (ראה עמוד 169 שורות 23-29 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד הורוביץ העיד, כי הוא עצמו, מעולם לא ערך הסכם גמר חשבון בין התובע לאיתן ולא ידע על קיומו של הסכם כאמור (עמוד 348 שורות 27-36), ולמעשה הוא אישר כי הסכם כאמור לא נערך (ראה עמוד 330 שורות 11-14 לפרוטוקול הדיון).
יצוין כי מעדותו של עו"ד הורוביץ, לא עלה, כי הוא יודע בוודאות כי הסך של 170,000 ₪ הוחזר לאיתן או כי הדבר נאמר לו ע"י איתן, אלא עלה כי הוא מסיק את קבלת הכסף על ידי איתן, מעצם העובדה שהוא חתם על טופס הביטול (ראה עמוד 210 שורות 14-15, עמוד 218 שורות 25-28, עמוד 322 שורות 7-8, עמוד 326 שורות 14-15, עמוד 328 שורות 28-35 לפרוטוקול הדיון).
התובע עצמו, חזר והדגיש כי הוא מעולם לא ראה בן אדם שמחק הערת אזהרה שנרשמה לטובתו, מבלי שקיבל בחזרה את הכסף ששולם על ידו (ראה עמוד 35 שורות 17-20 לפרוטוקול הדיון), אלא שבענייננו, איתן אינו זה אשר מחק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו, והוא אף אינו חתום על בקשה למחיקת הערת אזהרה, ומי שעשה כן בפועל, הינו עו"ד הורוביץ, שהשתמש בייפוי הכוח הבלתי חוזר אשר הופקד בידו, במועד חתימת ההסכם.
כן יצוין כי על אף טענתו של עו"ד הורוביץ לפיה במועד הדיווח על העסקאות לרשויות המס, בשנת 2017, הופקד בידיו סך של כ- 700,000 ₪ ע"ח תמורת הנכס (סך של 530,000 ₪ ששולם ע"י התובע וסך נוסף של 170,000 ₪ ששולם ע"י איתן וככל הנראה הוחזר לו ע"י התובע), במכתב לרשויות המס מדווח על תשלום סך של 330,000 ₪ בלבד (ראה עמוד 322 שורות 1-8 לפרוטוקול הדיון).
מצבו הכלכלי של איתן והיעדר יכולתו לעמוד בהסכם
התובע שב וביקש להפנות את שימת הלב למצבו הכלכלי של איתן, בטענה כי נוכח מצבו הכלכלי הרעוע, אשר בשלו אף לא עלה בידו לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא עבור רכישת הנכס, יש כדי לחזק את המסקנה על פיה הפר איתן את ההסכם ולא שילם את הסכומים להם התחייב, עד כי לא נותר לתובע אלא להיכנס לנעליו.
מקום בו התובע לא הרים את הנטל להוכיח כי הסכם המכר המקורי בוטל וכי הוא עצמו שילם את הסכומים הנטענים על ידו לצורך רכישת הדירה, חלף איתן, מתייתר במידה רבה הצורך בדיון במצבו הכלכלי של איתן.
עם זאת, ועל מנת שלא ימצא פסק הדין כחסר, מצאתי להוסיף ולהתייחס לסוגיה זו.
אל מול גרסתו של התובע בדבר היות איתן שרוי בחובות כבדים, טען איתן כי שולם על ידו סך של כ- 650,000 ₪ ראה עמוד 297 שורות 20-26 לפרוטוקול הדיון).
כן הוא העיד כי בתקופה הרלבנטית היה מצבו הכלכלי שפיר ומעבר לכך, היה לו כסף נזיל בבית. לשיטתו, המשכנתא אותה ביקש לקבל, לא נועדה למעשה עבור הנכס הספציפי, אלא לצורך רכישת נכסים אחרים (ראה עמוד 303 שורה 30 – ע' 304 שורה 16 לפרוטוקול הדיון).
איתן לא המציא כל אסמכתא בדבר תשלום הסך של 430,000 ₪ אשר נטען על ידו כי שולם לעו"ד הורוביץ במזומן, ולשיטתו הנקוב בהסכם הנאמנות עמו בקשר עם התשלומים שבוצעו, כמו גם העובדה שכיומיים קודם לחתימת ההסכם נמשך על ידו סך של כ- 305,000 ש"ח, מהווים את האסמכתא לתשלום. (ראה עמוד 297 שורות 30-31, עמוד 298 שורות 12-14, עמוד 299 שורות 2-6 ועמוד 388 שורה 15 לפרוטוקול הדיון).
גם הראיות אשר הוצגו על ידי איתן , בכל הנוגע לתשלום הסך של 430,000 ₪ בקשר עם רכישת הנכס, נמצאו על ידי כנסיבתיות בלבד. עיון בדפי הבנק אשר צורפו על ידי איתן אכן מלמד כי משיכות כספים בסכומים לא מבוטלים , נעשו בחשבונו, מעת לעת, אך לא ניתן ליחס איזו מהן, בהכרח, לרכישת הדירה דווקא.
עם זאת, אין מחלוקת בדבר תשלום הסך של 170,000 ₪ כמו גם תשלום הסך של כ- 53,000 ₪ בגין מס רכישה.
חשוב מכך, לא מצאתי כי עלה בידי התובע להוכיח היעדר מסוגלות כלכלית של איתן לתשלום התמורה בגין רכישת הדירה, בזמנים הרלוונטיים.
לעניין זה יודגש כי היעדר היכולת הכלכלית, צריך היה שיתייחס לשנים הרלבנטיות לתביעה, קרי- מאפריל 2012 ובמשך תקופת ההסכם.
בהתייחס למשכנתא, איתן העיד, כי הוא לא ביקש לקבל אותה עבור רכישת הנכס הספציפי, אלא כי היא יועדה מבחינתו, לרכישת נכסים באופן כללי (ראה עמוד 300 שורות 4-13 ועמוד 304 שורות 3-9 לפרוטוקול הדיון). עדות זו אינה בלתי סבירה בעיני, מקום בו אין מחלוקת כי המשכנתא שהתבקשה הייתה בסכום גבוה בהרבה יותר מתמורת הדירה, מה גם, שלשיטתו של התובע עצמו, איתן היה אמור לשאת אך במחצית מתמורת הדירה.
עובדתית לא הוכח כי אי קבלת המשכנתא, הייתה קשורה למצבו הכלכלי של איתן, ובעדותו של עו"ד הורוביץ היה כדי לתמוך בגרסתו של איתן, לפיה אי מתן המשכנתא נבע מבעיות רישומיות של הנכס וסירובו של עו"ד הורוביץ לחתום על המסמכים בנוסח שהתבקש על ידי הבנק (ראה עמוד 331 שורות 24 ו- 31-35 לפרוטוקול הדיון).
מדפי החשבון שהוצגו על ידי איתן, עלו הפקדות ומשיכות, והעברות מחשבון לחשבון בסכומים גבוהים. התובע ביקש לראות בהעברות הכספים שבוצעו מחשבון לחשבון כאינדיקציה לקשיים כלכליים, אולם בפועל, טענה זו לא הוכחה.
איני מתעלמת מהעובדה כי גרסתו של איתן באשר לאופן בה פעל בחשבונות הבנק הייתה עמומה. עם זאת, גרסתו על פיה בתקופה הרלבנטית, התקבלו והוצאו כספים רבים בשל פעילות החברות בבעלותו ובבעלות משפחתו, לא נסתרה. (ראה עמודים 384-385 לפרוטוקול הדיון).
מדפי החשבון הפרטי של איתן ואשתו (ת/5), עלה כי הם נהנו ממסגרת אשראי של 50,000 ₪ בחודש, וכי על אף שהחשבון היה לרוב ביתרת חובה, הוא היה חשבון פעיל, לא הוגבל ואף בוצעו מתוכו הפקדות לחסכון.
איתן העיד כי בתקופה הרלבנטית הוא הרוויח הרבה כסף והיו לו נכסים רבים (ראה עמוד 399 שורות 31-32 לפרוטוקול הדיון). כן הוא העיד כי חובותיו נוצרו בשנים 2014 – 2015, ולא בשנים הרלבנטיות לתביעה (2012-2013) וכי עד שנת 2014 החברות שבבעלותו היו פעילות, חזקות ויציבות (ראה עמוד 403 שורות 9-18 לפרוטוקול הדיון).
כן הוא העיד כי החוב כלפי הבנק היה חוב של חברה שבבעלותו (ראה עמוד 398 שורות 31-34), כי בין השנים 2009 – 2015, הוא שילם לבנק תשלומים ע"ח החזר ההלוואה שניתנה ע"י הבנק באופן סדיר, בהיקף של כ- 200,000 ₪ לחודש וכי רק בשנת 2015 הוא הפסיק לשלם לבנק, עקב הקשיים הכלכליים אליהם נקלע (ראה עמוד 400 שורות 1-21 לפרוטוקול הדיון).
לטענתו, אין לראותו כמי שהיה חייב לבנק כספים, בתקופה הרלבנטית לתביעה, שכן לקיחת הלוואות לצורך מימון עסק כזה או אחר, כנגד מתן בטוחות מתאימות, ותוך עמידה בתשלום החזר ההלוואות אינו נקרא חוב (ראה עמוד 402 שורות 1-9).
גב' לבנה פינטו, אשר שימשה כמנהלת סניף סלמה של בנק מזרחי טפחות, משנת 2007 ועד לקראת סוף שנת 2012, העידה כי איתן פתח חשבון בסניף בסביבות אוגוסט 2012, כאשר מטרת החשבון הייתה מתן אשראי לצורך רכישת נכסים (ראה עמוד 247 שורות 21-26 ועמוד 248 שורה 22 לפרוטוקול הדיון).
גב' פינטו העידה בנוסף, כי היא אישרה לאיתן אובליגו בסך כולל של 500,000 ₪, אשר כלל בתוכו מסגרת של הלוואת "און קול" מתחדשת ע"ס 250,000 ₪, וכי בפועל איתן לא ניצל את מלוא סכום ההלוואה והסך העליון שנוצל על ידו עמד על סך של 468,000 ₪ (ראה עמוד 248 שורה 14 – עמוד 13 לפרוטוקול הדיון וכן מוצג נ/15).
עוד נטען על ידי הגב' פינטו כי ההלוואה אשר אושרה לאיתן היתה הלוואת "סולו", דהיינו הלוואה הניתנת כנגד חתימה של הלקוח, ללא בטחונות.
גב' פינטו הבהירה כי מתן הלוואה כזו תלוי בטיב הלקוח, אשר חותם, במועד פתיחת החשבון, על תצהיר בדבר הנכסים שיש לו, והאשראי ניתן לאחר בדיקת נכונות של הפרטים (ראה עמוד 252 שורה 30 – עמוד 253 שורה 12 לפרוטוקול הדיון).
מעדותה עלו הדברים הבאים:
"... איתן ספיר היה ידוע לנו כאדם שמתעסק בעסקים שונים כולל בנדל"ן. זה סוג לקוחות שמאוד רצינו אצלנו בבנק וחיזרנו אחריו, אפילו נפגשנו איתו בכל מיני עסקים עם צדדים שלישיים שהוא רצה לממן. היה לנו חשוב לעשות את הפגישות הללו. בסיור אחד או שניים אף השתתף יוסי מכלוף, הכרתי אותו הוא הכיר אותי. הוא אף ביקש ממני אשראי בנפרד עבורו" . (ראה עמוד 243, שורות 11-15 לפרוטוקול הדיון).
הנתבע 2, מר גבי ספיר, העיד כי בתקופה בה איתן לקח את ההלוואה על סך של 15 מיליון ₪, בשנת 2009, הוא היה אדם אמיד מאוד וכי הבנק נתן לו את ההלוואה כנגד בטוחות מתאימות (ראה עמוד 446 שורות 11-26 לפרוטוקול הדיון).
כן עלה מעדותו כי איתן הפקיד סך של כ- 2.5 - 2.8 מ יליון ₪, על מנת לשחרר חלק מהדירות אשר היו משועבדות כלפי הבנק, אך לא ידע לומר איזה מהדירות שוחררו על ידו (ראה עמוד 448 שורות 9-17 לפרוטוקול הדיון).
גב' יפית שני, אשר שימשה כמזכירתו של איתן משך כשלוש וחצי שנים, העידה כי בתקופה בה עבדה עמו, עד שנת 2015, מצבו הכלכלי מבחינת הבנקים היה שפיר (ראה עמוד 239 שרה 25 – עמוד 240 שורה 28 וכן עמוד 243 שורות 25-26 לפרוטוקול הדיון).
בהמשך היא העידה, כי לא היה לה קשר למסמכים של איתן או גישה לחשבונות הבנק שלו, אולם היא התרשמה כי מצבו הכלכלי היה טוב, נוכח היותו בעל אולם האירועים בו היא עבדה וכן מאחר והייתה בקשר טוב עם אשתו ובנותיו וראתה באיזה בית הוא גר וכן מאחר והתנהלותו הכללית הייתה כשל מי שמצבו הכלכלי טוב. (ראה עמוד 243 שורה 25 – עמוד 244 שורה 7 לפרוטוקול הדיון).
מעדותה עלה כי חובו של איתן כלפיה, נוצר רק בשנת 2015 (ראה עמוד 237 שורות 9-11 לפרוטוקול הדיון).
גם מעדותו של מר יובל לוי עלה כי החוב של החברות של איתן כלפי החברות שבבעלותו, אשר כלפיו איתן ערב, נוצר רק בשנת 2014 (ראה עמוד 279 שורות 19-25 לפרוטוקול הדיון).
כן עלה מעדותו של מר לוי, כי בתקופה הרלבנטית לתביעה איתן ואביו, מרדכי ספיר, נתפסו בעיניו כאנשים אמידים, בעלי נכסים במאות מיליוני ₪ ואולמות האירועים בחזקתם הניבו הכנסות עצומות (ראה עמוד 283 שורה 29 – עמוד 284 שורה 11 לפרוטוקול הדיון), ובהמשך הוא העיד: "לא בדקתי את כל הנכסים, הסתפקתי בבדיקה שטחית שהוא בעלים של אולמות אירועים שהניבו ועבדו והתירו לו רמת חיים גבוהה מאוד. כמו שאתה אומר שגם הבנק קיבל אותו כאדם אמין, היה לו מוניטין אמין" (ראה עמוד 288 שורות 29-31 לפרוטוקול הדיון). וכן: "באותה העת שהם עבדו – שנת 2014, 2015, הם עבדו בתל-יה ולהגיע לתל-יה היית צריך לקבוע תור מראש ולשלם 30 אחוז מעל השוק ועוד אנשים רצו פרוטקציה לדבר עם איתן" (ראה עמוד 284 שורות 10-11 לפרוטוקול הדיון).
בהינתן הסכומים אשר אין מחלוקת כי שולמו על ידי איתן, העדויות שפורטו לעיל, והעדר ראייה בכתב לטענות בדבר הפרת ההסכם בזמנים הרלוונטיים להתקשרות החוזית, היה כדי כרסום בטענותיו של התובע באשר למ צבו הכלכלי של איתן.
זה המקום לציין כי אני ערה לעדותו של עורך הדין הורוביץ בדבר פניות טלפוניות (ראה עמוד 324 שורות 1-4 לפרוטוקול הדיון) . עם זאת, מקום בו עסקינן בהסכם רכישת נכס מקרקעין, תפקידו של עורך הדין הורוביץ מטעם הצדדים באותה התקשרות, וטענה להפרה יסודית של ההסכם, ניתן היה לצפות כי כל פנייה או טענה להפרה, תעשה בכתובים.
מהראיות אשר הובאו בפני עלה כי בשנת 2014 נעשתה עסקה נוספת בין הצדדים, ביחס לרכישת נכס נוסף בנתניה. בסופו של דבר איתן לא עמד בתשלומים, השיקים שלו חזרו והעסקה בוטלה. אמנם, מעסקה זו ניתן ללמוד כי מצבו הכלכלי של איתן בשנת 2014, לא היה שפיר. עם זאת, מדובר בשנת 2014, ולא בשנים הרלבנטיות לתביעה, קרי: 2012 ו- 2013.
יתרה מכך, העובדה שהתובע ביקש לשוב ולהתקשר בהסכם מקרקעין עם איתן, בשנת 2014, מחלישה את טענותיו, בדבר הפרה בוטה ויסודית של איתן את ההסכם משנת 2012 בשל היעדר יכולת כלכלית (ראה עמוד 403 שורות 25-34 לפרוטוקול הדיון).
שיפוץ הנכס
התובע טען כי שיפץ את הדירה ב משך כשנתיים והשקיע בשיפוץ סך שבין 350,000 ₪ ל-400,000 ₪. (ראה עמוד 194 שורות 20-23 ו- 29-31 לפרוטוקול הדיון).
כן נטען על ידו כי עובד מטעמו, מר שמעון חיון, היה אחראי על עבודות השיפוץ והשגיח על הקבלנים (ראה עדותו בעמוד 198 שורות 35-36 לפרוטוקול הדיון ועדות מר חיון בעמוד 230 שורות 1-4 לפרוטוקול הדיון).
על אף ששמעון חיון היה אחראי על ביצוע השיפוץ, בתצהיר אשר הוגש מטעמו, כל נושא השיפוצים אינו נזכר, אפילו ברמז.
במסגרת חקירתו של התובע, כמו גם חקירתו של מר שמעון חיון, התגלו סתירות מהותיות וחוסר התאמה מובהק בין הגרסה לראיות, בכל הנוגע לשיפוצים, בין מועדי השיפוץ והתאריכים המופיעים על גבי החשבוניות, ואף ביחס לסדר העבודות באתר. הכל כפי שיובהר להלן;
עיון בקבלות מלמד כי הללו הוצאו על שם חב' בנייני מור בע"מ, שהינה חברה בבעלות התובע, העוסקת בשיפוצים והשכרת מקומות. הקבלות כולן, נכללו בהנהלת החשבונות של חברת בנייני מור והמע"מ בגינן קוזז על ידה (ראה עמוד 196 שורות 25-30 לפרוטוקול הדיון). לא ברור כיצד יוכל התובע לטעון באופן אישי להוצאה, אשר הוא עצמו לא נשא בה.
על אף שמעדותו של מר שמעון חיון, עלה כאמור, כי הוא היה האחראי על ביצוע השיפוצים, לא ידע העד להצביע על התאריכים בהם בוצע השיפוץ (ראה עמוד 230 שורות 1-15 ועמוד 231 שורות 7-15 לפרוטוקול הדיון).
חלק גדול מהקבלות שצורפו, לא תואמות את הרצף המקובל וההגיוני לביצוע עבודות וחלקן אף קדמו למועד רכישת הדירה על ידי התובע.
כך למשל, קבלה נ/6 הינה קבלה ע"ס 6,900 ₪ בגין התקנת מזגן מיני מרכזי. אלא שקבלה זו, נושאת תאריך 15.1.2012, קרי: כארבעה חודשים טרם רכישת הדירה.
התובע נשאל אם קבלה זו מהווה חלק מן השיפוץ והשיב בחיוב: "אם כתוב שם, זה חלק מהשיפוץ" (ראה עמוד 197 שורות 24-25 לפרוטוקול הדיון). תשובה זו תמוהה מקום בו התובע עצמו העיד כי עו"ד הורוביץ עניין אותו ברכישת הדירה רק בחודש אפריל 2012 (ראה סעיף 5 לתצהיר התובע).
מר שמעון חיון לא זכר אם קבלה זו קשורה לדירה (ראה עמוד 230 שורות 17-27 לפרוטוקול הדיון).
קבלה נ/7 כוללת רכישת וילונות בסך של כ- 2,800 ₪ מחברת אטלס. התובע נשאל אם יתכן כי ביום 8.2.12 שילם ל"אטלס" עבור וילונות והשיב כי עשה הזמנה. משהתברר לו כי מדובר למעשה, בתאריך המוקדם בכשלושה חודשים לרכישת הדירה על ידו השיב כי ככל הנראה , הקבלה צורפה עקב טעות (ראה עמוד 197 שורות 26-33 לפרוטוקול הד יון). מר שמעון חיון, אשר נשאל ביחס לקבלה זו, לא ידע מי אלה אטלס ומה הם עושים (ראה עמוד 230 שורות 28-34 לפרוטוקול הדיון).
יצוין כי במסגרת תצהיר גילוי המסמכים מטעם התובע, צורפו על ידו קבלות שנוגעות לווילונות, בסך כולל של כ- 23,000 ₪. התובע נשאל על כך בחקירתו והשיב כי "כנראה שהתבלבלו" (עמוד 197 שורות 34-35 לפרוטוקול הדיון).
התובע אישר, כי בעת ביצוע שיפוץ, קודם הורסים ומרצפים ורק לאחר מכן שמים פרקט. על אף האמור, התובע צירף קבלה מיום 10.12.2012, בגין ביצוע עבודות צבע, חשמל ופרקט, וקבלה מאוחרת בשנה, מיום 31.12.13, בגין עבודות ריצוף. משנשאל על כך בחקירתו הוא השיב כי כנראה שהיה שם פיצוץ ונדרשו גם לעבודות אינסטלציה וחשמל... (ראה נ/8 וכן עמוד 198 לפרוטוקול שורות 9-18 לפרוטוקול הדיון).
מר שמעון חיון העיד כי לא ייתכן שעשו ריצוף, הרסו אותו ולאחר מכן עשו ריצוף חדש (עמוד 232 שורות 7-8 לפרוטוקול הדיון).
לתובע לא נראה תמוה, כי בפער זמנים של שנה בודדת, נעשות באותו נכס עבודות בעלות אופי דומה בתחומים של גבס, חשמל וריצוף, בסכומים גבוהים - 50,000 ₪ ו- 63,180 ₪ (ראה נ/8) ולשיטתו מה שהיה צריך לעשות נעשה (ראה עמוד 198 שורות 6-8 לפרוטוקול הדיון).
עם זאת, ריבוי נותני הקבלות בגין אותן עבודות, וביצוע חוזר ונשנה של עבודות הריסה, בנייה, ריצוף ואלומיניום, מעלה סימני שאלה באשר לקשר בין הקבלות לשיפוץ הדירה הפרטנית.
התובע נשאל לגבי התקנת אסכורית המופיע בקבלה 122 הכלולה בחשבונית נ/8 והשיב כי עשו איסכורית מסביב לגדר החיצונית של הבית (ראה עמוד 198 שורות 21-22 לפרוטוקול הדיון). בהמשך טען כי עשו גג איסכורית למבנה שהיה קיים בחצר ושופץ (עמוד 198 שורות 31-32 לפרוטוקול הדיון).
מר שמעון חיון לעומתו, העיד כי בדירה לא שמו אסכורית, וגם לא במבנה שבחצר אשר קירותיו עשויים מזפת ותקרתו מחומר אחר, אולם במרכז הקניות שבבעלות חברת בנייני מור, יש דוכנים וחנויות קטנות הבנויים מאיסכורית (ראה עמוד 233 שורות 12-19 ועמוד 235 שורות 13-16 לפרוטוקול הדיון).
התובע נשאל על בניית המבנה הטרומי, כפי שעולה מחשבונית 181 הכלולה בנ/8 והשיב כי לא בנו בית חדש, אלא רק שיפצו את המבנה שהיה קיים בחצר, וכי ככל הנראה נפלה טעות בקבלה נ/8, עת נרשם טרומי. (ראה עמוד 198 שורות 23-32 לפרוטוקול הדיון).
נ/9 - חשבונית מס' 001 מיום 28.4.15 - כוללת בחובה תשלום עבור 15 עצים בוגרים בסך של 22,500 ₪.
התובע נשאל על כך, בהתייחס בין היתר, לשטח חצר הנכס, וטען כי מדובר בעצים שרכש מאיתן ומזכירתו, על מנת לנטוע אותם במתחם אילנות בקדימה, וכי ככל הנראה, בשל טעות, הן צורפו לראיות שעניינן שיפוץ הדירה (ראה עמוד 199 שורות
1-11 לפרוטוקול הדיון). יצוין כי החשבונית נ/9, הינה בסך כולל של 84,842 ₪.
נ/10 הינה חשבונית מס' 057 של אמ אמ גלאס, ע"ס 10,000 ₪, "עבור עבודת זכוכית ספא...", מיום 8.6.2012 (כחודש לאחר רכישת הדירה). התובע נשאל על חשבונית זו והעיד כי אין בדירה ספא, כי לא מדובר בספא, אלא בזכוכיות, וכי יתכן כי הוא עשה הזמנה, הוא לא יודע, צריך לשאול את רואה החשבון... (עמוד 199 שורות 14-19 לפרוטוקול הדיון).
למען הסדר הטוב יובהר כי אין חולק שהחזקה בדירה לא נמסרה לתובע באותה עת.
נ/5 הינה חשבונית מס, מס' 1 מיום 30.6.2015. חשבונית זו כוללת בחובה ביצוע עבודות בהיקף נרחב, לרבות עבודות פירוק זכוכית, עבודות אלומיניום, משקופים, פינישים, צבע בחדרים, ריצוף חדר צמוד גינה ובניית גדר חיצונית, בהיקף כולל של 54,870 ₪.
ביצוע העבודות במועד ובהיקף זה תמוה, נוכח עדותו של מר שמעון חיון לפיה את העבודות המרכזיות בדירה, ביצעו מיד כשהתקבלה החזקה. (ראה עמוד 232 שורות 20-22 לפרוטוקול הדיון).
מר שמעון חיון העיד בקשר עם החשבונית נ/5, כי בדירה בוצעה החלפה של הרשתות והתריסים, לבקשת הדייר שגר בה. עדות זו, כמו גם עצם ביצוע עבודות במועד זה בהיקף כה נרחב, אינם מתיישבים עם העובדה, שכשבוע קודם לכן, ביום 23.6.15, נחתם הסכם מכר של הדירה לצד ג', כאשר במסגרת הסכם זה הצהיר הרוכש כי הוא רוכש את הדירה as is (ראה ס' 3.4 להסכם המכר נספח ז' לתצהיר מר גבי ספיר).
מר חיון העיד בנוסף כי החשבונית נ/5 כוללת תשלום עבור פועלים. לטענה זו אין כל זכר בחשבונית (למעט העובדה כי החשבונית הוצאה ע"י חב' העונה לשם "קטו שירותי כ"א וסחר בע"מ). סביר היה כי לו היה התשלום מורכב גם משכר פועלים, הדבר היה מצוין במפורש על גבי החשבונית.
עוד יצוין, כי במועד בו לכאורה בוצעו העבודות הכלולות בחשבונית נ/5, בשנת 2015, כבר התנהל ההליך בפני כב' השופטת גדיש בבית המשפט לענייני משפחה, וקיומו של הסכסוך בין הצדדים היה ידוע. השקעה כספית בשיפוץ בהיקף זה, בנסיבות אלו, תמוהה. (ראה עמוד 196 שורה 31 – עמוד 197 שורה 2 לפרוטוקול הדיון).
בשולי פרק זה יצוין כי על אף שמר שמעון חיון העיד כי הוא מסר לתובע את כל התמונות של השיפוצים שהיו לו בטלפון, תמונות אלו, לא צורפו ע"י התובע לתצהירו .
בהינתן כל אלו, לא מצאתי לאמץ את גרסת התובע באשר להיקף ההוצאות להן נדרש לצורך שיפוץ הדירה.
על מנת שלא ימצא פסק הדין כחסר, אציין כי גם גרסתו של איתן בנוגע לשיפוץ אינה נקייה מספקות. על אף עדותו של איתן, כי הוא זה אשר שילם עבור השיפוצים, סך של כ- 120,000 ₪, בשש המחאות פתוחות, אותן מסר לתובע (ראה סעיף 15 לתצהירו), לא הציג איתן את אותן המחאות, לא ידע למי שולמו וכמה, ולמעשה לא הביא ראיה כלשהי, ביחס לתשלומים שנטען על ידו כי שולמו בעניין זה. איתן אף אישר בחקירתו כי הוא עצמו לא טיפל בנושא השיפוץ, אלא התובע הוא זה שטיפל בכך, לאחר שהבטיח לו כי יביא חברים שלו, קבלני שיפוץ, במחירים טובים. (ראה ע' 425 שורה 8 – עמוד 426 שורה 26 לפרוטוקול הדיון).
טענות התובע באשר למערכת היחסים בין איתן לגבי ספיר
אקדים ואציין כי בשלב קדם המשפט עתר התובע למחיקת הנתבע 2, נוכח הטענה כי מדובר במי שטוען לחוב כלפי הנתבע 1 אך לא לזכויות בנכסים. הנתבעים התנגדו. נוכח ההתנגדות באותה עת, וחשוב מכך המשמעות וההשלכה האפשרית של ההכרעה במחלוקת בין איתן לבין התובע על זכויות הנתבע 2, לא מצאתי להורות על מחיקתו.
לגופה של תביעה טען התובע למעשי עוקץ, מרמה, הונאה וניסיון גזל, שנעשו כלפיו במשותף, ע"י איתן ואחיו - הנתבע 2, מר גבי ספיר. לשיטתו, כל ההליכים אשר התנהלו בין איתן לאחיו, גבי, במסגרת תמ"ש 30895-04-15, היוו חלק מאותה קנוניה, שנועדה לאפשר לאיתן להבריח נכסים.
לשיטתו, העובדה שאיתן הגיע לדיון בו התבקש מינוי כונס נכסים על נכסיו, ללא עורך דין ומבלי שהוגש על ידו כתב הגנה, והסכים כי יינתן נגדו פסק דין, על פיו ימונה בא כוחו של אחיו, ככונס נכסים על זכויותיו בנכס, כמו גם העובדה כי פסק הדין ניתן במעמד צד אחד, מבלי שהוא עצמו או עו"ד הורוביץ זומנו לדיון (זאת על אף המסמכים שהיו מונחים בפני כב' בית המשפט כמו גם רישומה של הערת אזהרה על הנכס, לטובת עו"ד הורוביץ) - מעידה על כך כי מדובר ב"קומבינה" ומעשה עוקץ.
טענות אלו של התובע לא הוכחו, ודינן להידחות.
אקדים ואציין כי פסק הדין אשר ניתן ע"י כב' השופטת גדיש (אשר צורף במסגרת נספח יד' לתצהיר התובע), לא ניתן אך ורק ביחס לנכסים מושא תביעה זו, אלא אף ביחס לדירת התובע וגרושתו, ברחוב בקעת הירח בכפר סבא.
אכן, כטענת התובע, ניתן פסק הדין במעמד צד אחד, ללא נוכחות התובע או עו"ד הורוביץ. ואולם, כב' השופטת גדיש היתה ערה לקיומם של בעלי עניין נוספים ומשכך, קבעה מפורשות, כי אין בפסק הדין כדי לפגוע בזכותו של כל צד ג' לפתוח בכל הליך מתאים שימצא לנכון, כנגד מי מן הצדדים.
זאת ועוד, מהראיות אשר הובאו בפני עלה כי איתן אכן צבר, חובות לא מבוטלים כלפי גורמים רבים, ובהם בנקים, אנשים פרטיים, מזכירתו ובני משפחה. לעניין זה ראה נספחים ב', ג', ד' לתצהירו של מר גבי ספיר.
מכלל הראיות עלה כי מדובר בתהליך אשר החל לבוא לידי ביטוי בעיקר משנת 2014, והשליך לא אך על מערך יחסי הנתבעים בינם לבין עצמם כי אם גם על מערכת היחסים שבין איתן לבני משפחה נוספים. (ראה עמוד 429 שורות 25-36 לפרוטוקול הדיון).
בנוסף עלה, כי גם כיום מתנהלים הליכים משפטיים בין גבי לבין איתן וגרושתו, בגין החובות הנטענים כלפיו (ראה עדות איתן בעמוד 435 שורה 3 – עמוד 436 שורה 3 לפרוטוקול הדיון ועדות גבי ספיר בעמוד 444 שורות 6-24 לפרוטוקול הדיון).
בנסיבות אלו, לרבות טיב היחסים בין איתן לגבי וחובותיו של איתן כלפי גבי, איני מוצאת כי מקור ההליכים אשר התנהלו בפני כב' השופטת גדיש, כמו גם פסק הדין שניתן במסגרתם, ב"קנוניה" בין איתן לגבי ספיר, שנועדה לסייע לאיתן להבריח נכסים מ התובע.
סיכום ביניים
בהינתן כל אלו, לרבות פריכות גרסתו של התובע, זכרונו הבררני, העדר התאימות בין טענות התובע לבין הראיות שהוצגו, המשקל הנמוך שניתן היה לתת לעדויות עדי התביעה הנוספים, הפער בין עדויות העדים וגרסת התובע, שינוי הגרסאות והעדר הבהירות ביחס לחלק מהנתונים העובדתיים, וזאת הן באשר למימון רכישת הנכס והן ביחס לשיפוצו, מצאתי כי דין תביעתו של התובע, ככל וזאת מתייחסת לדירה, להידחות, וכך אני מורה.
הקרקע בקיבוץ החותרים
אין חולק כי ביום 24.10.2008 או בסמוך לכך, נכרת בין התובע לאיתן הסכם במסגרתו רכש איתן מהתובע מקרקעין על שטח של כ-5 דונם בקיבוץ החותרים (להלן: " הסכם החותרים"), וכי ביום 6.11.2008 נרשמה הערת אזהרה לטובת איתן, בקשר עם רכישת הקרקע.
המחלוקת בין הצדדים סבה סביב ההסכם והנספח להסכם אשר נערכו בקשר עם הקרקע הנ"ל ביום 13.1.2015 - נספחים יח' ו- יט' לתצהיר התובע, לרבות נסיבות עריכתם ותוכנם.
על פי גרסת התובע, הפר איתן את ההסכם המקורי על דרך של אי תשלום מלוא התמורה, ובשל כך נערך בין איתן לבינו הסכם חדש, המתייחס לשלושה דונם בלבד, מתוך החמישה.
בסופו של יום, גם בהסכם זה איתן לא עמד ושילם רק חלק מהתמורה, באופן המהווה הפרה יסודית של ההסכם ומקנה לתובע את הזכות לבטלו.
מכוח אותה הפרה, אף הסכים איתן והתחייב לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו בקשר עם הקרקע, ככל שהיא מתייחסת לחמשת הדונמים.
מן העבר השני, טען איתן כי הוא רכש 5 דונמים של הקרקע ושילם את מלוא תמורתם, ולמעשה התובע הוא זה אשר הפר את ההסכם בין הצדדים, שעה שעד היום לא מסר לידיו ייפוי כח בלתי חוזר המאפשר רישום הקרקע על שמו.
כן נטען על ידו, כי בשנת 2015, הוא ביקש לשעבד 3 מתוך חמשת הדונמים למר יובל לוי, בגין חוב כספי של אביו כלפיו ולצורך כך נערך ההסכם נספח יח'. עם זאת, לשיטתו אין באותו הסכם כדי ויתור על יתר זכויותיו בקרקע בחותרים.
איתן הוסיף וטען כי כתב היד המופיע על גבי נספח יח' לתצהיר התובע אינו כתב ידו, כי הוא לא נכתב בנוכחותו או באישורו, וככל הנראה הוא הוסף על ידי התובע או מי מטעמו בשלב מאוחר יותר. הוא הדין ביחס לנספח יט' לתצהיר התובע, אשר לטענתו של איתן כלל לא מוכר לו ולא נחתם על ידו. לטענתו של איתן הוא מעולם לא הסכים לוותר על זכויותיו בקרקע, ולא הסכים למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו בקשר עם זכויות אלה.
לא מצאתי כי התובע עמד בנטל הראייתי המוטל עליו, וזאת מקום בו נספחים יח' ו- יט' לתצהיר התובע , מעלים סימני שאלה לא מבוטלים ועדותו של התובע עמדה בסתירה ל מסמכים הכתובים והראיות הנוספות כמפורט להלן ;
אין מחלוקת כי בין הצדדים לא נערך הסכם לביטול הסכם רכישת המקרקעין בחוטרים מיום 24.10.2008 וכי גם כלפי רשויות המס ולשכת רישום המקרקעין, העסקה המקורית מעולם לא בוטלה (ראה עדות התובע בעמוד 203 שורה 34 – ע' 204 שורה 7 לפרוטוקול הדיון).
גם מההסכם שנערך ביום 13.1.2015, לא עולה ביטול של ההסכם המקורי. אין בו כל אזכור להפרה נטענת של ההסכם המקורי על ידי איתן, ודומה כי נוסחו ההצהרתי בא להוסיף על זכויותיו של איתן ולחזק אותן ולא לגרוע מהן.
ככל ואכן היה מדובר בהפרה של הסכם המכר, ניתן היה לצפות כי ציון עובדה זו יעשה במפורש, וממילא כי יצוין שאיתן מוותר על יתרת שני הדונם.
התובע אישר בחקירתו כי התוספות שנערכו בכתב יד, על גבי נספחים יח' ו- יט' לתצהירו, נערכו בכתב ידו (ראה עמוד 200 שורות 23-28 ועמוד 201 שורות 11-16 לפרוטוקול הדיון).
התובע לא יכול היה, להציג את המסמכים המקוריים, כאשר תחילה טען כי אינם מצויים בידו ובהמשך כי לא התבקש להביאם (ראה עמוד 201 שורות 6-10, 17-18 ו- 31-32 לפרוטוקול הדיון).
התובע עומת עם נספח 2 לתצהירו של עו"ד סער עמית, אשר הוצג לו במקור, שהינו זהה להסכם נספח יח' לתצהיר התובע, אך לא מופיעות בו 2 השורות האחרונות בכתב יד, לפיהן: "איתן מתחייב להסיר את הערת הזהר על 5 דונם באוטו גוש חלקה" (השגיאות במקור – ה.ס.), והשיב כי כנראה שנערך יותר ממסמך אחד, כאשר במסמך השני נכתבה התחייבותו של איתן להסיר את הערת האזהרה (ראה עמוד 201 שורות 25-30 לפרוטוקול הדיון).
מקום בו המסמך אשר הוצג ע"י עו"ד עמית הינה מסמך מקורי, וזה שהוצג על ידי התובע אינו כזה, והתובע אף הודה כי התוספת הינה בכתב ידו, קיים קושי של ממש באימוץ גרסתו על פיה אותו נספח משקף נכוחה את הסכמת הצדדים.
גם בהתייחס לנספח יט' לתצהיר התובע, לא הוגש המקור. לטענת התובע, המקור של המסמך נשאר אצל עו"ד עמית (עמוד 201 שורות 31-32 לפרוטוקול הדיון) ואילו עו"ד עמית טען כי המקור של מסמך אינו מצוי בידיו וכי יתכן כי הנספח להסכם הוסף בגב אחד העותקים של ההסכם (ראה עמוד שורות 7-11 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד עמית העיד כי הוא זוכר כי הנספח להסכם - נספח יט ' לתצהיר התובע, נחתם בפניו, אולם זאת רק בהתייחס לשלוש השורות הראשונות המופיעות במסמך, ואילו המילים " איתן ועו"ד סער מתחייבים להסיר הערת הזהרה על 5", לא נכתבו בפניו, והוא אישר את חתימתו של איתן על גבי המסמך, ביחס לשלוש השורות הראשונות בלבד. (ראה סעיף 3 לתצהירו וכן עדותו בעמוד 265 שורות 9-10 ושורות 16-17 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד עמית העיד כי הוא לא טיפל בעסקה, לא היה מעורה בפרטיה ולא היה מיופה כח של מי מהצדדים בקשר לאותה התקשרות , אלא אך התבקש לבצע הליך טכני של הכנת הסכם על פי הוראותיו של איתן ואימות חתימות הצדדים על גבי ההסכם (אשר לא בוצע בפועל מאחר והתובע, או מי שהתיימר להציג עצמו כיוסי מכלוף, הגיע ללא תעודה מזהה) (ראה סעיפים 2 ו- 3 לתצהירו וכן עדותו בעמוד 261 שורות 24-27 לפרוטוקול הדיון). בנסיבות אלה הוא העיד, כי הוא לא היה לוקח על עצמו אחריות, להסיר את הערת האזהרה הרשומה לטובתו של איתן, בעסקה בה הוא כלל לא מטפל (ראה סעיף 4 לתצהירו ועדותו בעמוד 261 שורות 9-10 ושורות 24-27, בעמוד 262 שורות 24-25, בעמוד 263 שורות 17-21, בעמוד 264 שורות 33-34 לפרוטוקול הדיון).
בנוסף הוא העיד כי שמו הפרטי הינו "סער", ולפיכך כאשר מישהו מכנה אותו עו"ד סער, הוא בדרך כלל מתקן אותו – "עו"ד עמית או סער בלי עו"ד". משנשאל מדוע לא ביקש לתקן זאת, במועד חתימת ההסכם, השיב כי השורה הרביעית לא הופיעה במסמך המקורי, כך שהוא לא יכול היה לתקן זאת. בנוסף הוא העיד כי אם השורה הרביעית, בה מופיעה התחייבותו כביכול, לדאוג להסרת הערת האזהרה, הייתה מופיעה במסמך המקורי, הוא היה מבקש להשלים את המשפט הקטוע : "... וגם לא הייתי לוקח על עצמי התחייבות להסיר הערת אזהרה בעסקה שאני לא מטפל בה וגם הספרה 5, מה זה על 5, הייתי אומר לו 5 מה?", אולם הוא לא ביקש להשלים את המשפט, מאחר וכאמור, משפט זה, כלל לא הופיע לשיטתו במסמך המקורי (ראה סעיף 4 לתצהירו וכן עדותו בעמוד 266 שורות 25-33 לפרוטוקול הדיון).
עו"ד עמית לא זכר, אם במסגרת הפגישה אשר התקיימה בין הצדדים דובר על הסרת הערת האזהרה (ראה עמוד 266 שורות 3-4 לפרוטוקול הדיון).
זה המקום לציין כי מצאתי את עדותו של עורך הדין עמית כמהימנה. דווקא העובדה כי נזהר בדבריו וניתן היה להתרשם כי הוא נזהר שלא לציין נתונים עובדתיים בהם הוא אינו בטוח, היה בה כדי חיזוק מהימנותו.
מעבר לחוסר הבהירות באשר לתוכנם של נספחים יח' ו- יט' לתצהיר התובע, נמצאו ראיות נוספות אשר היה בהן כדי כרסום בגרסתו של התובע, ואפרט;
בהתאם להסכם החותרים, מיום 24.10.2008, 80% מהתמורה, בשיעור של 40,000 $, שולמה במעמד חתימת ההסכם, בהמחאה בנקאית, כאשר חתימת המוכר על ההסכם היוותה אישור לקבלתם וגם רישומה של הערת האזהרה, נעשה כנגד תשלום סכום זה. (ראה סעיף 5.1 להסכם אשר צורף במסגרת נספח 10 לתצהיר איתן). יצוין כי תשלום של 80% מהתמורה, מהווה לכאורה תשלום עבור 4 דונמים של הקרקע.
התובע התבקש במסגרת חקירתו להבהיר את הפער הקיים בין גרסתו במסגרת התצהיר לבין הסכם החותרים.
לשיטתו, חלק מהשיקים אשר נמסרו לו ע"י הנתבע, חזרו מבלי שנפרעו (עמוד 202 שורות 6-8 לפרוטוקול הדיון).
לעניין זה אציין שניים;
נוסח ההסכם עוסק בהמחאה בנקאית, בהיקף של 80% משווי העסקה (דהיינו 4 דונם) ולא בשיקים.
גרסה זו בכללותה הועלתה לראשונה במסגרת החקירה ולא צוינה במסגרת תצהיר העדות הראשית.
התובע לא הציג את הצ'קים אשר טען לגביהם כי לא כובדו, על אף טענתו כי אלה מצויים בידיו, לא ידע לומר מתי הם חזרו ולא הציג כל ראיה אחרת אשר יש בה כדי לתמוך בגרסתו זו (ראה עמוד 202 שורות 24-30 ועמוד 205 שורה 31 – עמוד 206 שורה 1 לפרוטוקול הדיון).
מר יובל לוי העיד כי התובע אישר בפניו כי מלוא תמורת הקרקע שולמה לו (ראה עמוד 284 שורות 19-23 לפרוטוקול הדיון).
כמו כן הערת האזהרה ביחס לזכויות בקרקע, נרשמה ביום 6.11.08, ביחס לכל חמשת הדונמים. התובע אישר בחקירתו כי הערת האזהרה לא נמחקה עד היום (ראה עמוד 202 שורות 12-13 לפרוטוקול הדיון).
יתרה מכך, כחודש לאחר רישום הערת האזהרה, ביום 1.1.2009, נעשה דווח של העסקה לרשויות המס, ביחס לכל חמשת הדונמים.
התובע לא הביא כל ראייה לכך, שמשך השנים שחלפו, מאז שנת 2008 ועד להגשת התביעה, בשנת 2015, נעשתה פנייה מטעמו אל איתן, בקשר עם ההפרה הנטענת באי תשלום מלוא התמורה. למותר לציין כי השיקים שנטען כי חזרו, לא הוגשו לביצוע בלשכת ההוצל"פ.
יתרה מכך, אם אכן הפר איתן את ההסכם משנת 2008 באופן כה בוטה, ולא עמד בתשלומי התמורה, הכיצד זה נאות התובע להיכנס עמו לעסק ים נוספים מספר שנים לאחר מכן?
בשולי פרק זה יצוין, כי אני ערה לכך שגם גרסתו של איתן בכל הנוגע לקרקע בקיבוץ החותרים לא הייתה נקייה מספקות, ובין היתר נתגלעו סתירות של ממש בין עדותו שלו לבין עדותו של מר יובל לוי . כך לדוגמא על אף טענתו של איתן כי הוא שילם את מלוא תמורת הקרקע, לא הוצגה על ידו כל אסמכתא ביחס לתשלום זה (ראה עמוד 412 שורות 25-31 לפרוטוקול הדיון).
כעולה מעדותו של עו"ד עמית, ההסכם מיום 13.1.15, "הוכתב" לו למעשה, ע"י איתן, על כל חוסר הבהירות הנקובה בו.
איתן העיד כי הוא ביקש להסתיר מיובל לוי את העובדה כי יש לו 5 דונם של קרקע, על מנת להותיר 2 דונם לעצמו, ובשל כך ההסכם עם התובע נוסח כפי שנוסח (ראה עמוד 413 שורות 12-15 לפרוטוקול הדיון). אלא שמעדותו של מר יובל לוי עלה, כי מלכתחילה, איתן הציג לו מסמך לפיו הוא רכש 5 דונם של קרקע מהתובע והביע נכונות לשעבד את כל אותם 5 הדונמים כבטוחה, ורק לאחר מכן הבטוחה צומצמה ל- 3 דונם בלבד (ראה עמוד 284 שורות 24-35, עמוד 285 שורות 9-10 עמוד 286 שורות 24-27 עמוד 291 שורות 19-24, ועמוד 292 שורות 2-4 ו- 11-12 לפרוטוקול הדיון).
בנוסף, גרסתו של איתן, כמו גם הסכמתו של מר לוי לצמצום הבטוחה, מעורר ות כשלעצמן תמיהות, בשל הטענה כי מדובר היה בבטוחה שלכאורה נועדה להבטחת חוב של מ יליוני שקלים .
אני ערה לטענתו של מר לוי על פיה דובר בבטוחה נוספת מעבר לבטוחות אשר כבר הוצעו לו על ידי מרדכי ספיר, כמו גם טענתו כי דובר בהוכחה של רצון טוב ואמון של איתן באביו. מצאתי קושי באימוץ טענות אלו, מקום בו מדובר בבטוחה אשר הוגדרה כ-"טיפה בים" לעומת החוב אותו היא נועדה להבטיח, אף מבלי לבדוק את שוויה הממשי של אותה בטוחה, ומבלי שהוצגו הבטוחות האחרות. (ראה עמוד 282 שורות 27-30 ועמוד 283 שורה 8 לפרוטוקול הדיון).
גם עדותו של מר לוי לפיה הוצגו לו מסמכים בדבר תהליכים של שינוי ייעוד צפוי בקרקע, נטענה ללא כל תימוכין.
עם זאת, מקום בו נטל ההוכחה, מוטל, על התובע; מקום בו ההסכם מיום 24.10.08 מעולם לא בוטל באופן רשמי וגם הערת האזהרה שנרשמה מכוחו נותרה בעינה; מקום בו עלו תמיהות וסימני שאלה מהותיים, באשר למועד, תוכן ומטרת חתימת נספחים יח' ו- יט' לתצהיר התובע; מקום בו עדותו בעל פה של התובע, עמדה בסתירה למסמכים בכתב; עת כי במשך כל השנים לא נשלחה כל דרישה או התראה בדבר ההפרה ולא הוצגו אותם שיקים אשר לכאורה נמסרו לפירעון-למימוש בהוצאה לפועל; נוכח השיהוי בהגשת התביעה ובהינתן עדותו של עו"ד סער עמית, לא מצאתי לקבל את תביעת התובע, ככל וזו מתייחסת לקרקע בחו תרים, ואני מורה על דחייתה.
סוף דבר
התביעה נדחית.
התובע יישא בתשלום הוצאות הנתבעים בס כום של 45,000 ₪ לכל נתבע. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום בפועל.

לעניין ההוצאות, נתתי דעתי למהות ההליך והיקפו, ולנקודת המוצא על פיה אין מקום כי בעל דין יצא ניזוק כלכלית מניהולו של ההליך, עת נדחו טענות הצד שכנגד.
זכות ערעור כדין לכב' בית המשפט העליון בתוך 45 יום

המזכירות תתבקש להמציא עות ק פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ו' אב תשע"ט, 07 אוגוסט 2019 בהעדר הצדדים.