הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד פש"ר 32898-12-16

מספר בקשה:12
לפני כבוד השופט מיכאל תמיר

בעניין: פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980
ובעניין:

המבקש/הנאמן:

ירון פוקס (נאמן)

נגד

המשיבים :

1. כונס נכסים רשמי תל אביב

2. שלום צארום (החייב)
באמצעות ב"כ עו"ד ליעד שטרצר

3. זקלין צארום

החלטה

ההחלטה ניתנת בהמשך להחלטה מיום 4/3/20 שניתנה במסגרת בקשה מספר 13 , ובהמשך לבקשת הנאמן לאשר את מכירת זכויות החייב בנכס הידוע כגוש 4270 חלקה 108 תת חלקה 2 אשר ברחוב שבטי ישראל 11 ראש העין (להלן "הנכס") כנכס פנוי.

מחוות דעת של השמאי שמונה מטעם בית המשפט, אלון יומטוביאן, מיום 25/12/18 ע ולה כי שווי הנכס הוא 2,750,000 ₪, וממנו יש להפחית סך של 120,000 ₪ אשר לא שולמו בגין חידוש חכירת הנכס וסך של 65,000 ₪ בגין עלויות הריסה והוצאת היתר, מה שמותיר שווי של 2 ,565,000 ₪. שווי מחצית הזכויות הנ"ל הוא 1,282,500 ₪ ו השמאי העריך את השווי הנוכחי של הזכויות כתפוסות בסך של 585,000 ₪.

על פי חוזה חכירה מיום 16/12/1990 המשיבים 2 ו- 3, החייב ופרודתו, הם בעלי הזכויות בנכס בחלקים שווים. זכויות החכירה מהוונות עד ליום 31/3/2004 , ומכאן ההפחתה בהערכת שווי הנכס בסך של 120,000 ₪ כנ"ל.

הנאמן הגיש תסקיר לתיק מיום 2/1/19 שממנו עלה כי החייב הצהיר על חובות בהיקף של 817,506 ₪, הוגשו 8 תביעות חוב בסך של 479,733 ₪ בדין קדימה וסך של 382,633 בדין רגיל. הנאמן התייחס בתסקירו לנתוני השמאי וטען בקשר להערכת השווי של זכוי ות תפוסות כי יש לו הסתייגות בעניין החלת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בענייננו. לאור זאת הציע הנאמן ל תת הפטר לחייב כנגד תשלום דיבידנד בשיעור של 100% נטו.

החייב הגיש תגובה לתסקיר בצירוף תצהיר של משיבה 3 וציין כי הוא עדיין נשוי למשיבה 3, אך הם פרודים. בתגובת החייב מיום 3/2/19 נטען כי אף אחד לא יהיה מעוניין לרכוש את זכויותיו בנכס בידיעה כי פרודתו היא בעלת זכות קניינית בנכס וזכות מגורים ב ו עד ליומה האחרון. כמו כן הציע החייב לשלם 15,000 ₪ בלבד כדי לקבל הפטר מחובותיו. בתצהירה של משיבה 3 הוצהר בין היתר כי היא פרודה מהחייב , וכי מסוף שנות השמונים חדל החייב לתפקד ולפרנס את הבית, ובהמשך ניתן כנגדו צו הרחקה למשך חצי שנה. המשיבה הוסיפה כי היא משלמת את כל התשלומים בגין הבית וממשיכה לשאת בכל התשלומים, לרבות לרשות מקרקעי ישראל.

התנהל דיון במעמד הנאמן, ב"כ הכנ"ר, החייב ובא כוחו ללא התייצבות של משיבה 3. ב"כ החייב טען במהלך הדיון, בין היתר, כי יש לראות את זכויותיו של החייב בנכס כתפוסות והפנה בין היתר לפסק דין של כב' השופט מנדלבאום מיום 25/12/17 שניתן בתיק פש"ר 28040-05-15 לעניין הלכת כובשי וכן לפסק דין מאוחר יותר של כב' השופט עודד מאור שניתן בתיק פש"ר 29876-09-15 ג'ולי כהן נ' כונס הנכסים הרשמי, תוך שהוא מציין כי פסק הדין ניתן לאחר שניתן פס ק דין חלאווי.

בתום הדיון נקבע, בין היתר כי הצדדים רשאים להגיש אסמכתאות בקשר לטיעוניהם וכן ניתנה לחייב שהות לבחון את האפשרות לפדות או לממש את זכויותיו בנכס. החייב הפנה שנית לפסק הדין שניתן בעניין ג'ולי הנ"ל וכן ביקש פרק זמן נוסף כדי לגבש תכנית פירעון.

הנאמן הגיש תגובה מפורטת לתגובת החייב ובה טען, בין היתר, כי סע' 33(א) לחוק הגנת הדייר, תשל"ב 1972 מורה כי ההגנה ניתנת לאדם שהחזיק בנכס כשהוא "בעלו או חוכרו לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים לדורות".

הנאמן הפנה לע"א 3295/94 פרמינגר הנאמן על נכסי מור נ' מור, פ"ד נ(5) 111 שם נקבע כי " יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום". כן הפנה הנאמן לפסק הדין שניתן ברע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' פלוני, שם נקבע, בין היתר, כי ההלכה היא כפי שנקבע בעניין פרמינגר אשר מבחינה בין בעלים רשומים לבין אילו שאינם רשומים " ומוציאה מכלל הגנת הדייר את כל אלה שזכויותיהם אינן רשומות וכאלה הם רבים".

הנאמן מפנה לחוות הדעת השמאי, לנסח הטאבו שלפיו תקופת החכירה של הנכס הסתיימה ביום 31/3/04 וכן לשטר השכירות ולחוזה החכירה שמהם עולה כי משיבים 2 ו-3 לא חידשו את זכויות החכירה בנכס. עוד נטען כי אי הרישום נובע ממחדליהם של משיבים 2 ו-3, החייב ואשתו ולא ממחדל של הרשויות, ומשכך יש לראות את זכויות החייב בנכס כפנויות ול קבוע כי שווי הנכס הוא 1,282,500 ₪.

בהתאם להחלטת בית המשפט הוגשה תגובת הכנ"ר ביום 31/7/19 שבה אומצה עמדת ו של המנהל המיוחד וצוין כי "בנסיבות בהן לא הוארכה תקופת החכירה של הנכס, נראה כי אין מחלוקת כי מדובר בנכס 'פנוי'."

כן צוין כי טוב יעשה החייב אם ינהל מגעים עם המנהל המיוחד ויפעל להציע הצעה ראויה לפדיון זכויותיו בנכס. ניתנה החלטה לאפשר לחייב לנהל דין ודברים עם הנאמן, החייב ביקש ארכה נוספת וניתנה החלטה להמציא תגובה עד ליום 24/10/19. לאור חוב גבוה בדין קדימה, ביקש החייב ארכה נוספת כדי לנסות ולהפחית חוב זה. הכנ"ר הגיב לבקשת החייב ולפנים משורת הדין הסכים ל מתן ארכה אחרונה בת 30 יום כדי לנסות להחריג את החוב למל"ל.

משחלף זמן רב ללא הודעות ומעש נוסף מצדו של החייב, ניתנה ביום 4/3/20 החלטה שבה נקבע כי אין כל מניעה למכור את זכויות החייב כפנויות, שכן ה וא לא ביסס כי האריך את תקופת החכירה של הנכס. למען הזהירות נקבע בהחלטה הנ"ל כי משיבה 3 רשאית להגיש תגובה. ההחלטה נמסרה לידי המשיבה 3 ביום 8/3/20 אך לא הוגשה תגובה כלשהי מטעמה.
על רקע תקופת החירום ניתנה החלטה נוספת מיום 3/5/20 שלפיה על המשיבה 3 להגיש תגובה אם היא מעוניינת בכך עד ליום 17/5/20. משיבה 3 לא הגישה תגובה לתיק, ומכאן בקשות הנאמן לתת החלטה סופית בבקשה.

טענות הנאמן שלפיה אין למשיבים 2 ו-3 זכויות חכירה או בעלות בנכס הועלו לפני זמן רב , והי ו ידוע ות ל משיבים 3-2 גם בעת שניתנה חוות דעתו של השמאי שממנה עולה כי הם לא שילמו את דמי ההיוון הדרושים לצורך חידוש הסכמי החכירה.

משיבה 3 לא הגישה תגובות לתיק, לא התייצבה לדיון שנקבע וגם לא ניצלה הזדמנויות רבות שניתנו לה, לרבות בהמשך להחלטות האחרונות אשר ניתנו בתיק , כדי להסדיר את זכויותיה ולהציג חוזה חכירה חדש.

בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר נקבע במפורש כדלקמן:

"החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים- לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או פשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש".

הנני מאמץ את עמדתם של הנאמן ושל ב"כ הכנ"ר וקובע כי יש למכור את זכויותיו של החייב בנכס כפנויות ולא כתפוסות. הוכח כי משיבים 2 ו-3 אינם מחזיקים זכויות בעלות בנכס ואף אינם מחזיקים בזכויות חכירה לדורות , שכן זכויות אלו פקעו עוד בשנת 2004. כמו כן הוכח כי משיבים 2 ו-3 לא שילמו את חובם בגין דמי היוון של הזכויות בנכס ולא פעלו לחדש את הסכמי החכירה בנכס.

מעבר לכך, מחוות דעת השמאי עולה כי מדובר בנכס גדול ששטחו 742 מ"ר ובו מבנה ששטחו הרשום 44.2 מ"ר בלבד ושטחו המדוד כ- 69 מ"ר ברוטו, כך שלו היה החייב בעלים או חוכר לדורות רשום של מחצית הזכויות בנכס, נראה כי היה מקום לשקול חלוק ה של שטח הנכס ומכירת חלקו של החייב לצד ג'.

הנאמן מתבקש להמציא בקשה נוספת למתן הוראות בהתאם.

המזכירות מתבקשת להמציא את ההחלטה למשיבים.

ניתנה היום, ‏ו' תמוז תש"ף, 28 ביוני 2020, בהעדר הצדדים.