הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד פש"ר 24386-07-13

מספר בקשה:194
לפני כבוד השופטת הלית סילש

בעניין: פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980

החייב:

יצחק בן משה (חלה) ת.ז. XXXXXX071

הנאמנות: עו"ד מרים זפט ועו"ד אלונה בומגרטן -
הנאמנות על נכסי החייב יצחק בן משה (חלה)

ובעניין:

המשיבים: 1. רות שיר ת.ז. XXXXXX970
2. יצחק בן משה (חלה)
3. כונס הנכסים הרשמי

החלטה
(בקשה 194)
עניינה של בקשה זו הוא ביטול הסכם מכר, והשלכותיו על זכאות ו של מי מהצדדים לקבלה והשבה של כספים.
רקע עובדתי
ביום 8.8.2013, נחתם הסכם מכר, במסגרתו רכשה המשיבה – גב' רות שיר (להלן: "המשיבה"), דירת פנטהאוז ברחוב אברהם אמיר 104/16 בבאר שבע, הידועה כגוש 401006 חלקה 1 ורשומה במנהל מקרקעי ישראל (כתוארו דאז; להלן: "המנהל") בתיק מס' 61771513 ובחברה המשכנת "האחים אוזן" (להלן: "הסכם המכר" ו- " הדירה" בהתאמה ).
שמה של המוכרת, על גבי הסכם המכר, היה הגב' וולה ארנס, אם אשתו לשעבר של החייב.
ההסכם נערך על ידי עו"ד מור בר אור, אשר שימשה כבאת כוחם של שני הצדדים בעסקה, ונחתם על ידי המשיבה וע"י החייב, אשר הציג עצמו כמיופה כוחה של המוכרת ולה ארנס, על פי ייפוי כוח נוטריוני. לעוה"ד בר אור ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר, לצורך ביצוע הוראות ההסכם, לרבות העברת הזכויות ורישומן על שם הקונה. (ס' 5א להסכם).
במועד עריכת ההסכם, טרם נרשמו הזכויות בדירה על שם הגב' ארנס, והיא התחייבה לפועל להשלמת הרישום כמו גם להמציא אישורי זכויות מהמנהל ומהחברה המשכנת, לפיהן הדירה רשומה על שמה ונקייה מזכויות צד ג' כלשהן. (והואיל מס' 2 להסכם).
תמורת ההסכם הועמדה על סך של - 1,120,000 ₪, אותם התחייבה המוכרת לשלם בשני תשלומים כדלקמן:
סך של 350,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם, אשר יוחזק בנאמנות ע"י עו"ד בר אור עד לקבלת אישור זכויות;
היתרה בסך של 770,000 ₪, תשולם בתוך שישים יום ממועד המצאת אישור הזכויות וכנגד קבלת החזקה בדירה.
התשלום הראשון בסך של 350,000 ₪ שולם, והופקד בנאמנות בידי עו"ד בר מור.
במסגרת ההסכם נקבע, כי הקונה תקבל את החזקה בדירה, במועד חתימת ההסכם, וזאת תוך הגדרתה מעמדה כ-שוכרת של הנכס , וכי הצדדים יחתמו, ב מקביל, על הסכם שכירות, אשר יהווה חלק בלתי נפרד מהסכם המכר , ותוך שהתמורה על פי הסכם השכירות תקוזז מתוך יתרת תמורת הדירה הקבועה בהסכם המכר (ס' 4ה' להסכם).
ביום 29.8.2013 נחתם הסכם שכירות במסגרתו הושכרה הדירה למשיבה (להלן: "הסכם השכירות").
דמי השכירות הועמדו על סך כולל של 100,000 ₪, ו הוסכם כי כספים אלו יועברו לרשות המוכרת, מתוך התשלום הראשון אשר הופקד בנאמנות, כפי שאכן נעשה בפועל.
החזקה בדירה נמסרה למשיבה ביום 1.9.2013.
ביום 28.7.2014, ובעקבות מתן צו הכינוס בעניינו של החייב, הורה כב' בית המשפט על העברת כספי התמורה בגין רכישת הנכס, לידי הנאמנות.

ביום 20.8.2014 העבירה עו"ד בר אור לנאמנות, סך של 100,000 ₪, וביום 1.9.2014 הועבר על ידה סך נוסף של 143,500 ₪, לאחר קיזוז שכ"ט בשיעור של 6,500 ₪, אשר לטענתה הגיע לה מהחייב. כאמור סך נוסף של 100,000 ₪ הועבר עוד קודם לכן, לידי החייב, במסגרת הסכם השכירות.
במקביל להליכי מכירת הדירה והשכרתה, התקיימו כנגד החייב ואחרים , הליכים משפטיים, במסגרת ה"פ 16519-06-13.
במסגרת דיון אשר התקיים בפני הנשיאה (כתוארה דאז), כב' השופטת גרסטל, ביום 12.6.2013, ב בקשה למתן צו מניעה, האוסר על דיספוזיציה בנכסי החייב או החברות שבשליטתו, נקבע, בין היתר, כדלהלן:
"... הגם שאין צו פורמאלי, על המשיבים לקחת בחשבון קיומו של הליך זה ואחריות שתוטל עליהם אם יבוצע שינוי במצב הקיים, שלא ניתן יהיה להחזירו לקדמותו במקרה שהצו יינתן ו/או התובענה תתקבל".
בהמשך, ביום 18.8.2013, ניתן צו מניעה פורמאלי, האוסר על כל דיספוזיציה בדירה.
ביום 30.1.2017 ניתן פס"ד בה"פ 16519-06-13, ע"י כב' השופטת שמולביץ, במסגרתו נקבע כי הדירה, כמו גם נכסים אחרים הרשומים על שם אחרים, הינה בבעלות החייב, ורישומה על שם גב' וולה ארנס נועד להסוות את בעלותו בה.
כן נקבע במסגרת פסה"ד כי החייב פעל להבריח את הנכס מנושיו ולמכור אותו לצד ג' באמצעות ייפוי כוח וכי נושיו של החייב רשאים להיפרע מהדירה.
לאחר מתן פסק הדין, פנו הנאמנות אל המשיבה, באמצעות באת כוחה, בדרישה להשלמת תשלום מלוא תמורת הדירה.
במענה לפנייה זו, הבהירה ב"כ המשיבה, כי כל עוד לא יושלם הליך העברת הזכויות, ע"ש הגב' ארנס, לא תוכל המשיבה לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא, אשר נדרשה מבחינתה לצורך רכישת הנכס, וממילא, לא קמה לה החובה לשלם את יתרת התמורה על פי ההסכם.
בפועל, העברת רישום הזכויות על שם הגב' ארנס לא הושלמה, והמשיבה נותרה להתגורר בנכס.
ביום 2 0.7.2017, הוגשה על ידי הנאמנות בקשה לביטול הסכם המכר, ופינוי הדירה (היא הבקשה נשוא החלטתי זו).
לאחר הגשת הבקשה, התנהלו מגעים בין הנאמנות למשיבה להסדרת רישום הזכויות על שם הגב' ארנס ופירעון יתרת התמורה.
ביום 28.10.2019, הגישה המשיבה הודעה על פיה הושלמה העברת הזכויות בדירה על שם הגב' ארנס, וזאת הן בחברה המשכנת והן במנהל, וכי היא פועלת להשלמת מלוא התמורה וסיום העסקה בהתאם להוראות ההסכם.
הנאמנות מצדן הודיעו, כי יש להוסיף ולדון בטענה שהועלתה על ידן, עוד במסגרת הבקשה המקורית, על פיה יש מקום לעדכון התמורה החוזית, בחלוף כ- 6 שנים ממועד חתימת הסכם המכר.
ביום 17.12.2019, התקיים דיון במעמד הצדדים.
במסגרת דיון זה, הושגו הסכמות, בין הנאמנות למשיבה, על פיהן תוסיף המשיבה לתמורה החוזית סך של 130,000 ₪, כך שבסך הכל, יתרת התמורה אותה יהיה עליה לשלם בקשר עם העסקה תעמוד על סך של 900,000 ₪.
החייב, מצדו, התנגד למתווה זה.
נוכח היעדרו של נציג הכנ"ר מהדיון, הוריתי על קבלת עמדתו למתווה המוצע.
ביום 2.12.2019 הוגשה עמדת הכנ"ר, במסגרתה הובהר כי לא נחה דעתו מ היקף הסכום המוצע, אשר אינו משקף את עליית ערך הדירה, כמו גם העובדה כי המשיבה התגוררה בדירה משך תקופה של 6 שנים, מבלי לשלם משכנתא ומבלי לשלם דמי שכירות (למעט הסך של 100,000 ₪), וכי הוא ייתן הסכמתו להסדר בכפוף להוספת סכום שלא יפחת מ- 250,000 ₪.
בהמשך להודעה זו, ניתנה החלטתי מיום 3.12.2019, במסגרתה התבקשה עמדת הצדדים ביחס להצעתי לפיה תשולם ע"י המשיבה תוספת של 193,000 ₪ אשר תתווסף לתמורת הדירה.
ביום 8.12.2019 הודיעה המשיבה, כי לאחר בדיקת זכאותה בבנק למשכנתאות, התברר לה כי היא לא תוכל לקבל משכנתא, לרכישת הדירה, ומשכך היא מבקשת כי בית המשפט יורה על ביטול הסכם המכר, תוך השבת סכום ההשקעות אשר בוצעו על ידה בנכס, וכן בחינת ההחזרים המגיעים לה בקשר עם ביטול ההתקשרות, בשים לב לסוגיית הקטנת הנזק, דמי השכירות הריאליים והתנהלות הצדדים בהליך.
בהמשך לבקשה זו, הוגשה עמדת החייב, על פיה יש לחייב את המשיבה בתשלום דמי שימוש ראויים בגין הנכס, בשיעור של כ- 4,500 ₪ לחודש, במשך תקופה של כ- 80 חודשים, ובסך הכל סכום של כ- 355,000 ₪, כאשר מסכום זה יש לקזז את דמי השכירות בסך של 100,000 ₪, אשר שולמו בגין 24 חודשי השכירות הראשונים וכן סך של 243,000 ₪ ששולם לידי הנאמנות בתיק הפש"ר. בהתחשב בכך, על המשיבה להעביר לקופת הכינוס סך של 11,500 ₪, המהווים את יתרת דמי השכירות נכון ליום פינוי הדירה.
הנאמנות מצדן, הביעו תמיהה על הודעת המשיבה, המנוגדת להתנהלותה והודעותיה הקודמות, אך הסכימו לביטול ההסכם ועריכת ההתחשבנות.
ביום 30.12.2019, הוריתי על ביטול ההסכם ופינוי הדירה וכן על השלמת טיעון מטעם הצדדים, ביחס לסוגיות שפורטו בהודעת המשיבה.
בהתאם להחלטה זו הוגשו סיכומים מטעם הצדדים ויש להידרש להכרעה במחלוקות שהתעוררו ביניהם.

השקעות בדירה
במסגרת סיכומיה טענה המשיבה כי בוצעו על ידה השקעות בדירה, אשר יש בהן כדי להעלות את ערכה בהיקף שהוערך על ידה בסך של ל 62,908 ₪.
ואולם, ביחס ליחס לחלק הארי של אותן השקעות נטענות, לא צורפו על ידי המשיבה אסמכתאות כלשהן המעידות על ביצוען, כמו גם על העלות הכרוכה בביצוען.
הקבלות היחידות אשר צורפו התייחסו להחלפת דוד שמש (בסך של 880 ₪), החלפת צירים לדלת (150 ₪) ותיקון פיצוץ בבניין (670 ₪). סכומן הכולל של הוצאות אלו עומד על 1,700 ₪. כל זאת, עוד קודם שאדרש לשאלת ההצדקה בהשבת חלק מהסכומים .
בהתייחס ליתר ההשקעות הנטענות צורפה חוות דעת שמאי, מטעם המשיבה.
הנאמנות מצדן, טענו כי אין בחוות הדעת אשר צורפה על ידי המשיבה, כדי לשמש אסמכתא לעצם ביצוע העבודות ולזכאות המשיבה לקבל החזר בגינן, ולמען הזהירות, מצאו להתייחס, בחוות דעת נגדית מטעמן, לעלויות הנטענות.
מקום בו עצם ביצוע העבודות לא הוכחש על ידי הנאמנות, אלא אך נטען כי ביצוען לא הוכח, ומקום בו ביחס לחלק מן ההשקעות הנטענות צורפו תמונות, על ידי השמאים מטעם שני הצדדים (על אף שאין בכך ללמד כי העבודות בוצעו על ידי המשיבה דווקא), מצאתי, לפנים משורת הדין, להתייחס באופן פרטני לכל אחד מהרכיבים.
ככל שמדובר בהשקעה אשר מקובל כי יישא בהוצאתה בעל הנכס, או בהשקעה אשר לכאורה נותרת בדירה ויש בה כדי להשביח אותה, מצאתי לאשרה. עם זאת, מקום בו לא צורפו אסמכתאות לעניין עלות ההשקעה, מצאתי כי ככל שיש לאשרה, יש לעשות כן על הצד הנמוך.
בטבלה שלהלן יפורטו מהות ההשקעה הנטענת, עלויות הביצוע בהתאם לחוות הדעת השמאיות והכרעתי:
השקעה
עלות נטענת ע"י המשיבה (עפ"י חוו"ד)
עלות נטענת ע"י הנאמנות (עפ"י חוו"ד)
הכרעה בשאלת זכאותה של המשיבה להשבת הכספים והיקפם
צביעת הדירה בשנת 2013
8,700 ₪
5,000 ₪
אין המדובר בהשקעה אשר יש בה כדי להשביח את הדירה, אלא כי היא מהווה הוצאות שוטפת של מחזיק.
המשיבה, כשוכרת, היא זו שנהנתה מהשקעה זו.
המשיבה עצמה טוענת כי הדירה נצבעה פעם נוספת בשנת 2017.
עם זאת, נוכח קביעתו של השמאי מטעם הנאמנות לפיה נהוג כי בעלי דירות משתתפים פעם אחת בהוצאות צביעת הדירה, ובהיעדר קבלה, ההשקעה מאושרת באופן חלקי, בסך של 5,000 ₪.

הסרת הדק במרפסת
7,370 ₪
2,000 ₪
בהיעדר קבלה מאשרת עלות בהתאם לחוו"ד שמאי הנאמנות.
התקנת 4 חלונות אלומיניום במרפסת + תוספת זכוכית בטחון
14,905 ₪ +
3,898 ₪
5,200 ₪
צורפו תמונות.
בהיעדר קבלה מאשרת עלות בהתאם לחוו"ד שמאי הנאמנות.

התקנת ברז במטבח
1,778 ₪
650 ₪
צורפו תמונות.
בהיעדר קבלה מאשרת עלות בהתאם לחוו"ד שמאי הנאמנות.
החלפת דוד שמש
880 ₪
880 ₪
צורפה קבלה.
ההשקעה מאושרת.
התקנת ברז בחדר רחצה
1,268 ₪
650 ₪
צורפו תמונות.
בהיעדר קבלה מאשרת עלות בהתאם לחוו"ד שמאי הנאמנות.
התקנת ברז במקלחון
2,340 ₪.
800 ₪
צורפו תמונות.
בהיעדר קבלה מאשרת עלות בהתאם לחוו"ד שמאי הנאמנות.
התקנת מזגן בחדר הורים
3,708 ₪
1,800 ₪
צורפו תמונות.
בהיעדר קבלה מאשרת עלות בהתאם לחוו"ד שמאי הנאמנות.
התקנת טוחן אשפה
2,340 ₪
2,000 ₪
צורפו תמונות. בהיעדר קבלה מאשרת עלות בהתאם לחוו"ד שמאי הנאמנות.
התקנת מערכת חימום מים בגז
2,925 ₪
2,925 ₪
צורפו תמונות.
מאושר, בהיעדר מחלוקת לגבי עלות ההשקעה .
תיקון מדחס של מזגן מיני מרכזי בדירה
3,276 ₪
לא הוצג סכום
מקום בו לא צורפה קבלה ביחס לתיקון ולא הוכח כי זה אכן בוצע , אין להורות על השבת הסכום
צביעה כללית בשנת 2017
8,700 ₪

לא מצאתי לאשר השקעה זו. לא מדובר בהשקעה אשר יש בה כדי להשביח את הדירה.
המשיבה, כשוכרת, היא זו שנהנתה מהשקעה זו כאשר המשיכה להתגורר בדירה כשנתיים לאחר מכן. (ור' לעיל ביחס לשנת 2013).
החלפת צירים לדלת
150 ₪
150 ₪
צורפה קבלה.
ההשקעה מאושרת.
תיקון פיצוץ צינור בבניין
670 ₪
670 ₪
צורפה קבלה.
ההשקעה מאושרת.

סך כל עלות ההשקעות המאושרות – 21,930 ₪.
הוצאות המוכרת בהן נשאה המשיבה
לטענת המשיבה, היא נשאה בהוצאות של המוכרת, ולה ארנס, אשר שולמו על ידה על חשבון מחיר תמורת הדירה, ואשר אותן יש להשיב לה.
מדובר בתשלומים אשר ביחס אליהם נקבע בהסכם המכר, כי עד למועד מסירת החזקה הם ישולמו ע"י המוכר, ולאחר מסירתה, ע"י הקונה (ס' 7א להסכם).
בהתייחס לחבות בתשלום בגין היטל השבחה נקבע בהסכם המכר כי ככל ותקבע חבות בגין תכנית ו/או הקלה אשר קיבלה תוקף עד ליום חתימת ההסכם הוא יוטל על המוכר וישולם על ידו, וככל שהוא יוטל בגין תכנית ו/או הקלה שקיבלה תוקף לאחר חתימת ההסכם, הוא יוטל על הקונה.
במאמר מוסגר יצוין כי בציון שם המוכרת על גבי החיובים, אין כדי ללמד על כי יש לייחס אותם בהכרח אליה , שכן לא מן הנמנע כי הרישום נותר על שם בעל הזכויות הרשום הקודם, וזאת ככל שלא בוצעה העברה של החשבון על שמה.
בהתייחס לחלק מההחזרים המבוקשים צורפו אסמכתאות חלקיות בלבד, או כאלה אשר אין בהן ללמד על התקופה אליה מתייחס התשלום.
משכך, ולפנים משורת הדין, ניתנה למשיבה, בהתאם להחלטתי מיום 27.5.2020, הזדמנות להשלמת האסמכתאות, בתוך 10 ימים, אולם אסמכתאות נוספות לא הומצאו.
בנוסף הוריתי על מתן הבהרות לעניין לתשלום היטל ההשבחה.
במענה לכך הוגשו הבהרות מטעם הנאמנות, ביום 7.6.2020 וביום 8.6.2020 מהן עלה כי אין המדובר בתשלום בגין היטל השבחה אלא בתשלום בגין חריגות בניה.
להלן התייחסותי לכל אחד מהחיובים הנטענים, באופן פרטני:
סוג ההוצאה
סכום
תאריך אליו היא מתייחסת
הערות/ הכרעה בשאלת זכאותה של המשיבה להחזר
תשלום חוב ועד בית
1,920 ₪
1.11.2012 – 1.11.2013
מאושר סך של 1,600 ₪ (הפחתת סכום יחסי של 360 ₪ בגין החודשים 9-10/2013 בהם התגוררה המשיבה בדירה).
תשלום חוב סופרגז עד שנת 2013
561.68 ₪
2.10.2013
צורפה קבלה. מאושרת השבתו של סכום זה לידי המשיבה.
תשלום חוב לחב' החשמל
166.51 ₪
71.57 ₪
817.8 ₪
356.29 ₪
8-9/2013
4-5/2013
2-3/2013
10-11/2012

מאושר סך של 1,329 ₪ (1,412 ₪ בהפחתת סך של 83 ₪ (מחצית החיוב לחודשים 8-9/2013) בגין חודש ספטמבר 2013 בו כבר קיבלה המשיבה חזקה בדירה).
תשלום חוב מי שבע עד כניסת המשיבה לדירה והעברת החשבון על שמה
8,614.85 ₪

מהקבלה שצורפה לא ניתן היה להסיק לאיזו תקופה מתייחס החיוב.
על אף החלטתי מיום 27.5.2020 לא צורפו הבהרות או מסמכים כלשהם אשר יש בהם כדי ללמד על כך.
בנסיבות אלו לא מצאתי לראות במשיבה כמי שזכאית להשבתו של סכום זה.
ארנונה
9,765 ₪
(10,202 ₪ בהפחתת סך של 437 ₪ בגין התקופה בה התגוררה המשיבה בדירה.
יתרת חוב לשנים 2012 (3,054.2 ₪) ו- 2013 (6,441 ₪) .
צורפה קבלה.
מאושר תשלום סך של 3,054.2 ₪ עבור שנת 2012.
בהתייחס לשנת 2013 לא ברור מהשובר לאיזו תקופה בשנת 2013 מתייחס החוב. על אף החלטתי מיום 27.5.2020 לא צורפו אסמכתאות או מסמכים משלימים.
לפנים משורת הדין, ומאחר והמשיבה התגוררה בדירה בשנת 2013 משך 4 חודשים בלבד (9-12/2013) מאושר החזר של שני שליש מהתשלום, דהיינו: 4,294 ₪.
יתרת ארנונה נוספת לשנת 2013
388.3 ₪.

לא צורפה קבלה אלא אך שובר תשלום שעליו מצוין בכתב יד כי שולם ומס' אישור. כמו כן לא ברור לאיזו תקופה בשנת 2013 מתייחסת הודעת התשלום. על אף החלטתי מיום 27.5.2020 לא הומצאו מסמכים משלימים. איני מאשרת השבתו של סכום זה לידי המשיבה.
היטל השבחה בגין המכירה
4,971 ₪.

בהחלטתי מיום 27.5.2020 התבקשו הבהרות ביחס להיטל ההשבחה ולשאלה אם הוא הוטל בגין תכנית/ הקלה שקיבלו תוקף טרם חתימת ההסכם או אחריו.
בהמשך להחלטתי הוגשה הבהרה מטעם הנאמנות על פיה, לשיטתן, עסקינן בתשלום אשר בוצע ע"י המשיבה בשנת 2015 בגין חריגות בניה ולא בגין היטל השבחה. לא נטען, וממילא גם לא הוכח כי המשיבה ביצעה בנייה חריגה בדירה.
בנסיבות אלה, בין אם מדובר בהיטל השבחה, תשלום בגין תיעול או סלילה (כעולה מהמסמך עצמו) או תשלום בגין בנייה חריגה שנעשתה טרם כניסתה של המשיבה לדירה, אני מורה על השבתו למשיבה.
תשלום לחב' המשכנת בגין הוצאת אישור זכויות
100 ₪.
20.3.2017
צורפה קבלה, והמשיבה זכאית להשבת הסכום הנקוב.

סך ההוצאות המאושרות הינן בסכום כולל של 14,910 ₪.

הוצאות המשיבה בקשר עם רכישת הדירה
המשיבה עתרה לקבלת השבה של סכומים אשר שולמו על ידה בקשר עם רכישת הדירה, כמפורט להלן:
תשלום למתווך – 23,000 ₪.
תשלום לעו"ד – 6,500 ₪.
לעניין זה יובהר, כי קיים הבדל בין הוצאות אשר הוצאו אשר יש בהן כדי להשביח את ערך הדירה או לשמר את ערכה, לבין הוצאות אשר עניינן בהליך הרכישה.
בנסיבותיו של תיק זה נמצא כי ביטולו של הסכם המכר לא נעשה בנסיבות אשר הי יתה למשיבה אחריות בלעדית להן , אך היא עצמה לא פעלה ולו על דרך של הקטנת נזקיה.
כך לדוגמא, בהתאם להוראות הסכם המכר, החובה להשלים את רישום הזכויות על שם המוכרת, חלה על המוכרת, או במקרה זה החייב ( ראה הואיל מס' 2 להסכם). באת כוח שני הצדדים, אף קיבלה ייפוי כוח בלתי חוזר, והוסמכה לפעול לקידום הרישום על שם המוכרת.
בפועל, ההליכים נמשכו שנים ארוכות, ודומה כי לאף אחד מן הצדדים (המשיבה או הנאמנות לנכסי החייב) , לא אצה הדרך להשלמת הרישום והעברת הזכויות בהתאם להוראות הסכם המכר.
כל זאת, עת כי במקביל ממשיכה המשיבה להתגורר בדירה, מבלי לשלם דמי שכירות, מעבר לסך הראשוני של 100,000 ₪ ששולם על ידה, ומבלי שתשולם על ידה, יתרת תמורת המכר.
בנסיבות אלו, מצאתי כי יכול ותהא הצדקה להכיר בחלק מהוצאותיה של המשיבה ל רכישת הדירה, כנגד הצגת הראיות להוצאתן בפועל. כפי שיובהר להלן, לא הוצגו ראיות כאלו, ומשכך, גם אל היה מקום להכיר בזכאותה של המשיבה להחזר בגין רכיבים אלו.
דמי תיווך - המשיבה טענה ל תשלום דמי תיווך בסך של 23,000 ₪. בפועל, צורפה על ידה קבלה על סך של 9,900 ₪ בלבד.
יתרה מכך, הקבלה הינה מתאריך 15.4.2019 – כ- 6 שנים לאחר רכיש ת הדירה, וגם השיקים אשר נמסרו למתווך בקשר עם דמי התיווך הינם לחודשים 8-9-10/2013.
האמור לעיל מקבל משנה תוקף, מקום בו מחוות דעת שמאי הנאמנות עלה, כי המשיבה פרסמה את הדירה להשכרה, בעיתונות המקומית, בשנת 2019, ולא מן הנמנע כי הקבלה שצורפה, מתייחסת לדמי תיווך ביחס להשכרה זו.
בנסיבות אלה, לא מצאתי לאשר את הוצאות התיווך.
שכ"ט עוה"ד - לא צורפה כל קבלה על תשלום שכר הטרחה. מקום בו עוה"ד אשר ייצגה את המשיבה במסגרת הסכם המכר הינה אותה עורכת הדין המייצגת אותה בהליך זה, מצופה היה כי ככל ששולם שכר טרחה על ידי המשיבה, תצורף קבלה.
למעלה מן הצורך יצוין כי החייב עצמו, שילם לעוה"ד בר אור, אשר כאמור ייצגה את שני הצדדים בעסקה, שכ"ט של 6,500 ₪, אשר קוזזו על ידה מתשלום תמורת הדירה אשר הועבר לנאמנות. כאמור, לא הוכח כי שולם סכום נוסף, מעבר לסכום זה, ע"י המשיבה.
בנסיבות אלה לא מצאתי לאשר סכומים כלשהם, בקשר עם הליך רכישת הדירה ע"י המשיבה.
הוצאות ניהול ההליך המשפטי
המשיבה עתרה להשבת הוצאותיה, בגין ניהול ההליך המשפטי, כמפורט להלן:
תשלום לשמאי - 2,360 ₪.
תשלום שכ"ט עו"ד - 14,040 ₪.
תשלום לחוות דעת ייעוץ משכנתא - 1,700 ₪.
לא מצאתי כי יש לאשר החזר בגין הוצאות אלו למשיבה, וזאת מהטעמים אשר יפורטו להלן;
למעט קבלה בודדת בגין תשלום לשמאי, לא צורפו על ידי המשיבה קבלות המתייחסות לאותן הוצאות אשר השבתן התבקשה על ידה. די בכך כדי להביא לדחיית הבקשה ככל שעניינה של זו תשלום שכר טרחת עורך הדין וחוות הדעת בגין ייעוץ המשכנתא.
בהתייחס לתשלום לשמאי המקרקעין , עלה כי אין המדובר בהוצאות אשר הוצאו בקשר ישיר לדירה, אלא לצורך הוכחת השקעות אשר די היה בהצגת חשבוניות/קבלות בגין הוצאתן.
חשוב מכך, הצורך להידרש לבקשה זו בכללותה נובע מהתנהלות לא תקינה של המשיבה והנאמנות גם יחד, בכל הנוגע להשלמת רישום הזכויות.
הייתה זו המשיבה אשר החליטה, בסופו של יום, כי היא מבכרת את ביטול ההתקשרות על פני השלמת העסקה, ואף לכך יש משמעויות כלכליות.
אין אני מתעלמת מהעובדה כי החלטתה של המשיבה יכול ונבעה גם מהמחלוקת לעניין היקף התוספת אשר יכול וימצא כי עליה להוסיף לצורך השלמת רכישת הנכס, אלא כי לעניין זה יש להוסיף ולציין שלושה נתונים כדלהלן:
מסיכומי המשיבה לא ניתן היה להסיק האם הטעם לבקשתה לביטול ההסכם מקורה בהעדרה של הסכמה לעניין התוספת למחיר הרכישה או בהעדר יכולתה ליטול משכנתא, ולכאורה היה גם מקום לתת את הדעת לסוגיית פיטוריה של המשיבה (ראה סעיף 18 לסיכומיה).
מדובר במשיבה אשר עשתה שימוש בנכס מקרקעין במשך למעלה משש שנים מבלי שתשלם תשלום כלשהו עבור אותו נכס למעט בגין השנתיים הראשונות.
אף הצעת בית המשפט לתוספת בהיקף של 193,000 ₪ למחיר הרכישה , נמוכה במידה רבה מאוד מעליית שווי הדירה, וזאת אף לשיטת המשיבה עצמה בסיכומיה.
בנסיבות אלו, אין מקום להורות כי קופת הכינוס לבדה , היא שתישא בהוצאות או תוצאות החלטתה של המשיבה שלא להשלים את רכישת הנכס.
דמי שכירות ראויים
המשיבה טענה כי התגוררה בדירה במהלך תקופה של 66 חודשים, אלא כי בחינת הנתונים העובדתיים מלמדת כי היא התגוררה בדירה החל מחודש ספטמבר 2013 ועד יום 1.3.2020 – משך תקופה של שש שנים וחצי (78 חודשים).
המשיבה טענה לדמי שכירות ראויים בסך של 4,000 ₪ לחודש, וזאת בהסתמך על חוות דעת של שמאי מטעמה. בהינתן תקופת השכירות של 78 חודשים, מסתכמים דמי השכירות הראויים, לשיטת המשיבה, בסך כולל של 312,000 ₪ (ולא 264,000 ₪ כפי הנקוב בסיכומי המשיבה).
יצוין כי השמאי מטעם המשיבה, התייחס אל הדירה כדירת פנטהאוז של 4 חדרים, ודמי השכירות הראויים הוערכו על ידו בסך של כ- 1,000 ₪ לחדר (במעוגל).
בחוות דעתו הובהר כי הדירה הייתה במקור דירת פנטהאוז של 5 חדרים, שהוסבה לדירה של 4 חדרים, כאשר בשלב מאוחר יותר בוצעה סגירה של חלק מהמרפסת לטובת חדר נוסף, כך שבפועל כוללת הדירה כיום 5 חדרים, כאשר אחד מהם בנוי מבנייה קלה, ללא היתר.
מן העבר השני טענו הנאמנות, וזאת בהסתמך על חוות דעת של שמאי מטעמן, כי במהלך תקופה של שש שנים וחצי, השתנה גובה דמי השכירות, ולא נותר אחיד.
בהתאם לאותה חוות דעת הוערכו דמי השכירות הראויים בסך שנע בין 4,300 ₪ (בשנת 2013) ועד 4,750 ₪ (בשנים 2019 ו- 2020).
הסכום הכולל של דמי השכירות הראויים, למשך כל תקופת השכירות, הוערך על ידי השמאי מטעם הנאמנות בסך כולל של 360,000 ₪ .
יצוין כי השמאי מטעם הנאמנות, התייחס אל הדירה כדירת פנטהאוז של 5 חדרים.
עיון בחוות הדעת ובטענות הצדדים מביא למסקנה על פיה יש לבחון את גובה דמי השכירות הראויים ביחס לדירה בת חמישה חדרים.
לעניין זה יופנו הצדדים (מעבר לחוות הדעת של השמאים) לזיכרון הדברים שבין הגב' ארנס למשיבה, בו צוין כי מדובר בדירה בת חמישה חדרים (הואיל מס' 1) , כמו גם לעובדת פרסום הנכס על ידי המשיבה לצורך השכרתו בשנת 2019, כדירה בת חמישה חדרים, תוך שהתבקשו דמי שכירות חודשיים בהיקף של 5,000 ₪. (ראה עמוד 13 לחוות דעת השמאי מטעם הנאמנות).
אני ערה לעובדה כי בהסכם השכירות שנערך בין המשיבה לחייב, הוסכם כי סך כל דמי השכירות יועמד על 100,000 ₪, בעוד תקופת השכירות הוגדרה במסגרתו כזו אשר תחול ממועד חתימת ההסכם ועד לתשלום מלוא תמורת המכר. ספק בעיני באם מי מהצדדים העריך תקופה זו ב-למעלה משש שנים.
בהודעתו מיום 10.2.2020 טען החייב כי סכום זה, נקבע עבור תקופת שכירות של 24 החודשים הראשונים. אין להודעה זו של החייב כל תימוכין בכתב , וממילא לא ברור על בסיס מה סברו הצדדים באותה עת כי זה יהא פרק הזמן שיידרש לצורך השלמת העסקה.
עם זאת, סכום זה משקף סך של כ- 4,166 ₪ לחודש, והוא אינו עומד בסתירה מהותית לסכומים שצוינו על ידי שני השמאים.
לפנים משורת הדין, ועת כי סכום זה של 4,166 ₪ לחודש, הינו על הרף הנמוך, מצאתי לראותו כזה המשקף את דמי השכירות הראויים למשך שנתיים, דהיינו לתקופה שבין ה- 1.9.2013 ועד ליום 31.8.2015.
בגין התקופה שבין יום 1.9.2015 ועד לפינוי המושכר ביום 1.3.2020, יחושבו דמי השכירות החודשיים הראויים בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם הנאמנות, וכמפורט להלן:
31.12.2015 – 1.9.2015 – 4,450 ₪.
31.12.2016 – 1.1.2016– 4,550 ₪.
31.12.2018 – 1.1.2017 – 4,650 ₪.
1.3.2020 – 1.1.2019 – 4,750 ₪.
סך כל דמי השכירות הראויים, למשך תקופת השכירות שבין יום 1.9.2015 ועד ליום 1.3.2020, מסתכמים אפוא בסכום של 250,500 ₪

הפחתת סכומים בגין עוגמת ונפש ונזקים למשיבה
המשיבה עתרה להפחתה של כ- 50% מסכום דמי השכירות – הפחתה אשר יש בה לשיטתה, כדי לגלם את עוגמת הנפש והנזקים אשר נגרמו לה עקב ביטול ההתקשרות אשר מקורה בהתנהלות כושלת של הנאמנות והעדר פעולה מצדן להשלמת רישום הזכויות, כמו גם בשל העובדה כי ערך הדירה עלה, בזמן שהמשיבה שיפרה ותחזקה אותה.
משנתתי דעתי לכלל טענות הצדדים, אני מוצאת כי דין עתירתה זו של המשיבה להידחות.
אין אני מתעלמת מהתנהלות הנאמנות אשר נכנסו בנעלי החייב, ומצאתי אותה בנסיבותיו של תיק זה, כחסרה.
התכתובת והפעילות לצורך השלמת רישום הזכויות על שם הגב' ארנס במהלך השנים שעד לשנת 2017, הייתה מועטה. הגם כי אין להתעלם מכך שפסק הדין מכוחו נקבע כי הדירה הינה חלק מנכסי החייב ניתן רק שנים לאחר ההתקשרות בהסכם המכר, הוקנו לנאמנות סמכויות שונות במהלך השנים, אשר מכוחן ניתן היה לצפות כי יינקטו צעדים משמעותיים יותר מאלו שננקטו בפועל.
על אף הנקוב לעיל, עיון במסמכים השונים אשר הוגשו לתיק מלמד כי חלק לא מבוטל מהטעמים לכך שרישום הזכויות על שם הגב' ארנס לא הושלם, ומשכך כי המשיבה לא יכולה הייתה ליטול משכנתא, מצויים במגרשה של ה משיבה עצמה, ואפרט;
הסכם המכר נחתם בין הצדדים בשנת 2013. במסגרת אותו הסכם ניתן לב"כ שני הצדדים, ייפויי כוח לצורך ביצוע הפעולות הנדרשות לצורך השלמת הליך המכר.
אני ערה לנקוב במכתביה של ב"כ המשיבה על פיהם לא נשכרו שירותיה לצורך רישום הזכויות על שם הגב' ארנס ואולם דעתי אינה נוחה עם טענה זו מקום בו הליך רישום זה הוא תנאי בלעדיו אין לצורך השלמת רישום הזכויות על שם הרוכשת, לא הובהר מכוחה של אותה תכתובת מי אמור היה לבצע את הליך הרישום, ומדוע מקום בו לא בוצע בפועל, לא ננקטו צעדים תוך שימוש בייפויי הכוח.
עיון במכתבו של עורך הדין אביטן מיום 20.3.2017 (נספח ח' לבקשה למתן הוראות של הנאמנות) , מלמד באופן ברור על אי נקיטתם של צעדים בסיסיים, ראשוניים, לצורך השלמת רישום הזכויות על שם המשיבה, גם עת ניתן היה לעשות כן.
מכתבים מאוחרים יותר ממשרדו מלמדים כי מעבר לצו שניתן על ידי כב' השופטת שמולביץ לעניין רישום הזכויות ביום 8.11.2014, יתרת המסמכים אשר נדרשו היו מסמכים סטנדרטיים לגמרי מהרשות המקומית והוועדה המקומית, אשר לא ברור מדוע לא הומצאו שנים קודם לכן. (ראה נספח יב' לבקשה למתן הוראות)
המשיבה , באמצעות באת כוחה, אומנם פנתה בתכתובת לנאמנות במהלך שנת 2015 ו- 2016, ואולם מדובר בפניות מעטות, אשר לא ניתן לראותן כסבירות בנסיבות העניין.

להתרשמותי, רק בעקבות הבהרת הנאמנות כי בכוונתן להוסיף ולפנות לבית המשפט של חדלות הפירעון בבקשה למתן הוראות, החלה המשיבה לפעול לצורך קידום רישום הזכויות, והעובדה כי אלו אכן נרשמו בסופו של יום על שם הגב' ארנס, מלמדת יותר מכל, כי ניתן היה לפעול לקידום רישום זה, שנים קודם לאותו מועד. לא היה בתכתובת שהוצגה על ידי המשיבה כדי להביא לשינוי מסקנתי זו.
דומה כי אותה נוחות שהייתה למשיבה להותיר את המצב כמות שהוא, במשך שנים רבות, תוך מגורים בדירה ללא תשלום מלא של תמורתה, היא זו אשר הביאה בסופו של יום למציאות במסגרתה שווי הנכס עלה, אלא כי באותו שלב המשיבה לא הייתה מעוניינת עוד ברכישתה של הדירה , או לא עלה בידה להשלים את התמורה לצורך אותה רכישה.
כל זאת, כאשר גם מקום בו היה נמצא להורות על הוספת סכום זה או אחר לתמורה (ומחלוקת זו מעולם לא הגיעה לכלל הכרעה) , הוא היה נמוך ממה שהמשיבה עצמה העריכה כעליית שווי הנכס.
בנסיבות אלו, ועת כי מדובר בקופת כינוס המיועדת לאפשר תשלום דיבידנד למכלול נושיו של החייב, לא מצאתי כי נקודת האיזון בין כלל האינטרסים של הצדדים מצויה על דרך של הפחתה בשיעור זה או אחר מגובה דמי השכירות הראויים או תשלום זה או אחר המוטל על המשיבה.
סיכום
כאמור בהחלטתי מיום 30.12.2019 הסכם המכר בוטל.
המשיבה שילמה סך של 350,000 ₪ על חשבון תמורת הדירה.
דמי השכירות ודמי השכירות הראויים, בגין התקופה של 78 חודשים, בהם התגוררה המשיבה במושכר, מסתכמים בסך כולל של 350,500 ₪.
למשיבה מגיע החזר בקשר עם השקעותיה במושכר, בסך של 21,930 ₪ וכן החזר בגין הוצאות המוכרת אשר שולמו על ידה בקשר עם רכישת הדירה, בסך של 14,910 ₪.
כפועל יוצא מכך, תשלמנה הנאמנות למשיבה, מתוך קופת הכינוס, את הסך של 36,340 ₪ וזאת בתוך 21 יום מהיום.
בנסיבותיו של הליך זה, ובהינתן הכרעתי לעיל, לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות.

הנאמנות יוסיפו ויעדכנו בתוך 14 יום מהיום, סטאטוס טיפולן בנכס.
משימה למתן החלטה בעוד 16 יום.
המזכירות תעביר עותק החלטתי זו לצדדים.
ניתנה היום, א' אב תש"פ, 22 יולי 2020, בהעדר הצדדים.