הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד עש"א 62843-11-14

בפני
כבוד ה שופט אורן שוורץ

מערער

בנימין נועם
ע"י ב"כ עו"ד ליאורה אפרתי

נגד

משיבים

1.הממונה על המרשם
2.המפקחת על רישום מקרקעין ורשם המקרקעין, רחובות
ע"י ב"כ עו"ד גינת אריאל
3. יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות
ע"י ב"כ עו"ד יעקב ברכה
4. שרה נועם
ע"י ב"כ עו"ד בצלאל גרוס

פסק דין

הרקע לערעור

1. לפני ערעור על החלטת סגנית הממונה על המרשם מיום 06.11.2014 מכוחה נדחה ערר על החלטת רשם המקרקעין ברחובות, אשר התבקש להימנע מביצוע פרצלציה של חלקה 9 בגוש 3651 לשתי חלקות, שאחת מהן בשטח של 266 מ"ר ( להלן – ההחלטה).
אליבא המערער, החלוקה היא פועל יוצא של תכנית לצרכי רישום ( תצ"ר) שעניינה רישום הפקעה בחלקות 8 ו -9 בגוש 3651 ויצירת חלקות חדשות, כך שחלקה 9 המקורית הפכה לחלקה 57 וההפקעה לטובת דרך הפכה לחלקה 58. ברם, התצ"ר מבוססת על תכניות שלא ניתן לבצע מכוחן חלוקה של חלקות 8 ו – 9 ועל הפקעה בלתי חוקית. למרות הפגם שניכר לעין בהליכי ההפקעה ובתצ"ר שנערכה מכוחם, נמנעה סגנית הממונה על המרשם מלהפעיל את סמכויותיה – לא אפשרה חקירות ובדיקות ולא צירפה את המרכז למיפוי ישראל בכדי שייחווה את דעתו באשר לתוקפה ולכשירותה של התצ"ר. מכאן הערעור שלפניי, במסגרתו התבקש ביטולה של הפרצלציה שנעשתה והשבת המצב לקדמותו בכל הנוגע לחלקה 9 בגוש 3651.

עיקר טענות המערער

2. העורר הוא מבעלי הזכויות בחלקה 9 בגוש 3651 ( להלן – חלקה 9 ). ביום 28.10.2013 נרשמה חלוקה ( פרצלציה) שהתבססה על תצ"ר שעניינה רישום הפקעות בחלקות 9-8 ויצירת חלקות חדשות. כתוצאה מהפרצלציה חלקה 9 הפכה לחלקה 57 וההפקעה לדרך הפכה לחלקה 58 ( כולן בגוש 3651).

3. ברישום נפלו פגמים של ממש.

ראשית, חלפו יותר מחמש שנים ממועד חתימת המרכז למיפוי ישראל ( מפ"י) על התצ"ר ועד למועד הרישום. בנסיבות אלה התצ"ר התיישנה לנוכח הוראת תקנה 77 לתקנות המודדים ( מדידות ומיפוי), התשנ"ח-1998 (להלן – תקנות המודדים). לפיכך, לא ניתן לבסס רישום על תצ"ר שהתיישנה ושאינה כשירה.

שנית, התצ"ר התבססה על תכנית רח/2110 ותכנית רח/2008 (להלן, בהתאמה – תכנית 2110 ותכנית 2008 ). אולם, תכניות אלה אינן כוללות הוראות של איחוד וחלוקה אשר חלות על חלקות 9-8. גם אם ייאמר כי תכנית 2110 מתבססת על תכנית רח/בת/151/ג' (להלן – תכנית 151 ג'), הרי שזו עיוותה ושינתה את הדרך, במובן זה שהגדילה את תוואי הדרך על חשבון חלקות 9-8 ללא הליך תכנוני של שינוי ייעוד וללא הפקעה.

4. התצ"ר אינה תואמת את התכניות התקפות, במובן זה שהגדילה את הדרך על חשבונן של חלקות 9-8. הרישום אף נגס ממגרש 900 שנולד כתוצאה מתכנית 151 ג', ללא כל תכנית שמסדירה זאת. אולם, בעלי התפקידים שאחראיים על מרשם המקרקעין נמנעו מלבדוק את התכניות ואת ההפקעה שבוצעה מכוחן.

5. ההליך שנוהל על ידי סגנית הממונה על המרשם (להלן – המשיבה) היה לקוי.

ראשית, במסגרת ההליך שהתנהל עובר למתן ההחלטה נמנעו הגורמים האחראים על הרישום לצרף להליכים את האפוטרופוס הכללי ( להלן – האפ"כ). לוּ היו עושים כן, היו מתרשמים מעמדתו של האפ"כ, לפיה הרישום שבוצע אינו תקין ואינו בר-תוקף.

שנית, המשיבה לא הפעילה את סמכויותיה לפי סעיף 120 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין), מכוחן היא רשאית לזמן עדים. כך, לוּ הייתה המשיבה עושה שימוש בסמכות זו, הייתה יכולה לזמן גורם מוסמך ממפ"י על מנת שייחווה את דעתו בעניין אי-ההתאמה במדידות והפגמים בתכניות עליהן מושתתת התצ"ר.

6. מטעמים אלה יש להורות על הקפאת הרישום והשבת המצב לקדמותו, קרי - להשיב את החלקות המקוריות 8 ו – 9 לרישומן ערב הליכי הפרצלציה.

עיקר טענות סגנית הממונה על המרשם ( המשיבה)

7. סמכותו של רשם המקרקעין תחומה לענייני רישום בלבד. הרישום בפנקסי המקרקעין הוא השלב האחרון בהליכי התכנון. רשם המקרקעין והממונה על מרשם המקרקעין אינם ערכאת בדיקה של הליכי תכנון. ממילא אין הם הגורם המינהלי שהוסמך בדין לבחון את תקינותם של הליכי ההפקעה. טענות אלה צריכות למצוא את מקומן במסגרת ההליכים המיועדים לכך ולא במסגרת בקשה שמובאת לפני רשם המקרקעין.

8. באשר להתיישנות התצ"ר – מגבלת חמש השנים חלה עד למועד מסירת התצ"ר בלשכת הרישום. הואיל והמועד בו הוגשה התצ"ר ללשכת הרישום הוא פחות מחמש שנים, התצ"ר לא התיישנה. לא בכדי זנח המערער את " טענת ההתיישנות" שעה שהגיש את הערר לפני המשיבה.

9. באשר להפעלת סמכויות החקירה – הדרישה לקבלת חוות דעת מפ"י לא הועלתה במסגרת הערר וממילא לא נבחנה. מכל מקום, מקומן של טענות באשר לחוקיות תוכן התצ"ר להישמע לפני מוסדות התכנון. מבחינת רשם המקרקעין, תצ"ר שהוא על פניו תקין וסומן ככשר לרישום, אינו מצדיק הפעלת סמכויות חקירה, שהן כלי עזר לביצוע הרישום אך לא כלי עזר לבדיקת טענות תכנוניות מהותיות.

עיקר טענות יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות

10. הרישום בוצע עובר להגשת הערר. יתר על כן, חלקה 9 כבר פוצלה ואוחדה עם חלקות אחרות, עובר להגשת הערר. גם שטח ההפקעה מהווה כיום חלק מדרך ומשמש לצרכים ציבוריים. לפיכך, עסקינן במעשה עשוי ולא קיימת דרך מעשית להשבת המצב לקדמותו, כפי בקשת המערער.

11. על פי טבלת השטחים של תכנית 151 ג' הוקצו לבעלי הזכויות בחלקה 9 זכויות חלופיות במגרש 900 בשטח של 3,249 מ"ר. שטח זה עומד לרשותם גם כיום, לאחר הליכי תכנון שונים שסופם בתכנית רח/מק/5/2110 (להלן – תכנית 5 ).

12. ההקצאה של שטחים מחלקה 9 המקורית לשימוש ציבורי נעשה מכוח תכנית 151 ג' שעליה חתם המערער כראייה להסכמתו, עוד בשנת 1992. משעה שתכנית 151 ג' אושרה למתן תוקף, לא היו עוד למערער זכויות בחלקה 9, אלא זכויות במגרש 900 שהוקצה לו חלף חלקה 9.
תכנית 2110 שינתה מהוראות תכנית 151 ג' וסימנה בתשריט דרך מעט רחבה יותר, על חשבון שטחו של מגרש 900.
במסגרת תכנית 5 שפורסמה למתן תוקף ביום 29.05.2013, אשר כוללת הוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, הוסדרה הנטילה של אותה הרחבה לצרכי דרך בשטח של 266 מ"ר והיא סומנה כעת כ"מגרש 4".
הואיל וחלקה 58 שנוצרה בשטח של 266 מ"ר תואמת באופן מושלם את הוראות תכנית 5 בה הוגדר מגרש 4 בשטח של 266 מ"ר, אין הצדקה להתערבות בסוגיית הרישום.

דיון והכרעה

13. ההליכים בערעור דנן החלו להתנהל בסמוך לאחר הגשת שתי עתירות מינהליות, שאף הן מכוונות כנגד הליכי התכנון שחלו על חלקה 9 והשטחים שסמוכים לה. כך, עתירתו של המערער בתיק עת"מ ( מינהליים-מר') 8022-05-13 נועם נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה, הופנתה בעיקר כנגד מעמדה של תכנית 151 ג', ככזו שכוללת גם הוראות איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, כנגד הפקעה שבוצעה ממגרש 900 שהוקצה מכוחה של תכנית 151 ג' ואף כנגד חוקיותה של תכנית 5 שבאה לאחר מכן . טענות חופפות כנגד מעמדה של תכנית 5 נשמעו גם מצידה של גב' שרה נועם, גרושתו של המערער והעותרת בתיק עת"מ ( מינהליים-מר') 31366-06-13 נועם נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה. המענה לטענות שהועלו בעתירות המינהליות מוצא את מקומו במסגרת פסק הדין באותן עתירות מינהליות, אשר ניתן בד בבד עם פסק הדין דנן.
בדומה להליכים בעתירות המינהליות, גם באשר לערעור דנן נעשה המרב האפשרי על ידי מספר מותבים בכדי לסייע לצדדים ליישב את המחלוקת. ברם, הדבר לא צלח. בסופו של יום, משהובא הערעור לפניי, נקבע דיון מוקדם בערעור ולאחריו נשמע הדיון לגופו של הערעור ( אליו לא התייצבה גב' נועם, אשר אף לא טרחה להגיש עיקרי טיעון מטעמה). משמיצו הצדדים את זכות הטיעון בכתב ובעל-פה, יש להידרש לבחינת המחלוקת מושא הערעור. אולם בטרם נעשה כן, נסקור בקצרה את ההליכים שהתנהלו לפני הגורמים שמופקדים על רישום המקרקעין, כפי שהם מבוארים ברישא להחלטה.

14. חלקה 9 , ששטחה היה 6,499 מ"ר, הייתה רשומה בפנקס הזכויות בבעלות עזריאל אדלמן ז"ל ( להלן - המנוח) מכוח מכר משנת 1933 וכן בבעלות המערער מכוח מכר משנת 1989. ביום 28.10.2013 נרשמה פעולת פיצול ( שטר 54145) מכוחה פוצלה חלקה 9 עקב הפקעה של חלק מהחלקה לטובת עיריית רחובות ופרסום הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות ( רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן – פקודת הקרקעות).
כתוצאה מפעולת הפיצול נוצרו שתי חלקות חדשות:
הראשונה – חלקה 57 בשטח 6,233 מ"ר אשר נרשמה בבעלותם של המנוח והמערער.
השנייה – חלקה 58 בשטח 266 מ"ר, אשר נרשמה בבעלות עיריית רחובות. כעולה מההחלטה, חלקה 58 אוחדה מאז עם חלקות רבות אחרות ופוצלה בהמשך פעמים מספר. נכון למועד ההחלטה נרשמו, בעקבות הליכי התכנון והפיצול, חלקות חדשות שמספרן 29 – 68.

15. ביום 13.11.2013 ( לאחר השלמת פעולת הפיצול) הגיש המערער ללשכת רישום המקרקעין ברחובות בקשה לעיין בתיק הרישום " למטרות בית המשפט". בתוך כך, פנה אל רשם המקרקעין גם בא כוחה של גב' נועם בדרישה לבטל את פעולת הפיצול ורישום ההפקעה [ הפניות השונות צורפו כנספח ד לערעור].
עוד בטרם ניתנה החלטת רשם המקרקעין בעניין הפנייה לביטול הרישום, הוגש הערר מושא ההחלטה, אשר נחתם הן על ידי המערער והן על ידי בא כוחה של גב' נועם. בהקשר למעמדה של גב' נועם בערר נטען כי היא פועלת מכוח היותה מיופת כוחם של יורשים שרכשו את זכויותיהם מהמנוח.

16. במסגרת הערר שהוגש אל המשיבה הועלו מספר טענות שעיקרן נוגע לחוקיות רישום ההפקעה.
כך, נטען כי לא קיימת החלטה מוסמכת של גוף סטטוטורי לביצוע ההפקעה ולא צורפה מפת ההפקעה. עוד נטען כי המסמכים ששימשו יסוד לפעולות התכנון שבוצעו באשר לחלקה 9 לא אומתו כנדרש.
בינתיים, ביום 20.01.2014 נדחתה הבקשה שהגיש בא כוחה של גב' נועם לביטול ההפקעה. הטעמים לכך היו: חוסר בהירות באשר למעמדה של גב' נועם במקרקעין; היעדר סמכות של רשם המקרקעין לדון בטענות כנגד הליך ההפקעה; תקינותם של המסמכים שנמסרו באשר להליך הפיצול; מעמדו וסמכויותיו של רשם המקרקעין בבואו לבחון את הליכי רישום ההפקעה.

17. לנוכח תוכנה של ההחלטה, כמו גם הערר שהוגש, נתבקשה תשובתו של יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות ( להלן – הוועדה המקומית). הוועדה המקומית הדגישה כי בנסיבות בהן הרישום הושלם זה מכבר, לא קיימת עוד זכות להגשת ערר. הוועדה המקומית הוסיפה כי חוקיות הליכי התכנון נבחנת לעת הזו בבית המשפט לעניינים מנהליים ואל לממונה על המרשם להידרש לסוגיות אלה. עוד הוסיפה הוועדה המקומית, כי הליכי התכנון כבר מוגמרים וההפקעה בוצעה מכוחן של תכניות שאושרו למתן תוקף [ תשובת הוועדה המקומית לערר צורפה כנספח ה לערעור].
למערער ניתנה זכות התגובה לתשובת הוועדה המקומית. המערער חזר על טענותיו, תוך שהוא מציין כי קיימים פגמים נוספים בתכנית 2110, ביניהם היותו של תשריט התכנית מזויף. לפיכך עתר המערער לזמן לעדות את עורך תכנית 2110 ואף ביקש לצרף להליך את האפ"כ.

18. לאחר שמוצה פרק הטיעון שבכתב, נדרשה המשיבה להחלטה מושא הערעור דנן.
בראש ובראשונה קבעה המשיבה כי לא ניתן לראות בגב' נועם כמי שבאה בנעלי המנוח וממילא לא ניתן לקבוע שיש לה מעמד בהליך. לגופם של דברים, המשיבה הדגישה שרישום ההפקעה מוסדר בתקנה 66 לתקנות המקרקעין וכן בנוהל מספר 5.730.40 מיום 29.08.2011. בחינת רישום הליכי ההפקעה בהתאם לדין ולנוהל מלמדת כי הרישום תקין. המשיבה ביססה את ממצאיה על שלושה טעמים עיקריים.

ראשית, ביום 27.04.2010 נרשמה הערה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות לפי שטר 019761/10 ביחס לחלק מחלקה 9, בעקבות הודעה שפורסמה באשר למקרקעין הנדונים בילקוט הפרסומים 6062 ביום 11.02.2010 ובה נכתב כי הקרקע דרושה לוועדה לצרכי ציבור וכי הוועדה מוכנה " לישא וליתן בדבר רכישת הקרקע".

שנית, ביום 02.01.2012 נרשמה הערה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות ( שטר 000375), זאת בעקבות הודעת ההפקעה שפורסמה בילקוט הפרסומים 6321 מיום 07.11.2011. במסגרת אותה הודעת הפקעה, בסעיף תיאור הקרקע נרשם כדלקמן: "חטיבת קרקע ברחובות המזוהה כגוש 3651 חלק מחלקה 9..."

שלישית, ביסוד רישום הפיצול נמצאים המסמכים הבאים:

א. בקשה בחתימת ראש העירייה ויו"ר הוועדה המקומית ( שאומתה ביום 09.02.2012 ע"י עו"ד בר). בבקשה אשר נמסרה ללשכת מרשם המקרקעין, נכתב בזו הלשון:

"1. במצורף הנני מתכבד להמציא לידיך תיק להפרדת חלקות 9 בגוש 3651 בעקבות הפקעה לפי סעיף 19...
2. מצורפים בזאת המסמכים הבאים:
א. תשריט חלוקה ערוך על ידי גורם מוסמך, מאושר ע"י ועדה מחוזית כתואם לתכנית בניין עיר רח/2110 וחתום " ככשר לרישום" ע"י המרכז למיפוי ישראל.
ב. הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות אשר פורסמה בילקוט פרסומים 6321 מיום 17.11.11 עמוד 741;
ג. נסח רישום.
3. אבקשך לרשום הפרדת החלקה ורישום חלקות ארעיות לפי התשריט המאושר לצורכי רישום ע"ש עירית רחובות.
4. כל יתר הערות אזהרה והשיעבודים הרשומים בחלקה יירשמו בחלקה ארעית סופית."

ב. העתק פרסום הודעת ההפקעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, שנרשמה כאמור במרשם המקרקעין ביום 02.01.2012.

ג. מפת ההפקעה – על פי הפרסום מדובר בהפקעה בתכנית 151 ג' לפי סעיפים 189 ו – 190 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן – חוק התכנון והבניה). בהודעה שפורסמה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות צוין כי העתק התכנית מופקד במשרדי הוועדה המקומית. ההודעה פורסמה ביום 11.02.2010 בילקוט פרסומים 6062 ונרשמה במרשם המקרקעין.

ד. העתק מטבלת האיחוד והחלוקה.

ה. תשריט חלוקה – נערך על ידי מודד מוסמך, מר אביגדור מזור, ואושר על ידי הוועדה המחוזית כתואם לתכנית רח/2110 וחתום בחותמת " כשר לרישום" של המרכז למיפוי ישראל, הוא התצ"ר. התצ"ר תויק בתיק 57045/13 ונרשם במסגרת פעולות חלוקה של חלקות שונות.

19. המשיבה בחנה את המסמכים הרלוונטיים לרישום, כמפורט לעיל. בסופה של הבחינה נמצא כי הרישום נעשה כדין, בהתאם למסמכים שהוגשו.
אליבא המשיבה, הסוגיות שמועלות בערר שהובא לפניה נוגעות לתקינותם של הליכי ההפקעה. סוגיות שכאלה אינן מצויות בתחום סמכותו של רשם המקרקעין. ככל שקיימות טענות באשר לתקינות הליכי ההפקעה, יש להפנותן אל גופי התכנון הרלוונטיים ולרשויות שאמורות לבחון ולבקר את פעילותם של אלה. הואיל וממילא הדברים תלויים ועומדים לפני בית המשפט המוסמך, במסגרת העתירות המנהליות, אין מקום לבקש את הפעלת סמכויות החקירה מכוח סעיף 120 לחוק המקרקעין, מה גם שסמכויות אלה אינן אלא כלי עזר לסמכויות הסטטוטוריות המהותיות של הממונה על המרשם.
לפיכך, המשיבה מצאה לנכון לדחות את הערר שהובא לפניה והכל כמפורט בהחלטתה המנומקת אשר מחזיקה כ – 12 עמודים.

20. הכלל הוא כי תפקידו של רשם המקרקעין הוא מינהלי-טכני [ רע"א 5631/17 גבאלי נ' הממונה על המרשם, פסקה 11 בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז (פורסם בנבו, 12.09.2017)]. הפועל היוצא של תפקיד זה וסמכויותיו המוגבלות הוא כי לרשם המקרקעין מסור שיקול דעת מוגבל וצר בלבד [ ע"א 467/14 שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ, פסקה 46 בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז (פורסם בנבו, 09.09.2015); ע"א 3507/14 ציפורה נ' נג'יב ג'רוס, פסקה 11 בפסק דינו של השופט י' עמית והאסמכתאות שמובאות שם (פורסם בנבו, 11.10.2015); רע"א 3909/18 טויבר נ' אבו בכר, פסקה 5 בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (פורסם בנבו, 10.07.2018) (להלן – עניין טויבר)]. בהינתן שזהו אופי תפקידו וגדר סמכויותיו של רשם המקרקעין, נבחן, בראש ובראשונה, מהן הדרישות שנקבעו בתקנות המקרקעין ובנוהל באשר לרישום חלוקה מחדש ובאשר לרישום הפקעה.

21. הואיל והבקשה לרישום הפיצול נערכה ביום 09.02.12012 חלות תקנות המקרקעין משנת תשע"ב-2011, שמועד תחילתן הוא על בקשות שהוגשו לאחר יום 01.01.2012. כעולה מתקנה 66 לתקנות המקרקעין, המסמכים אשר נדרשים לצורך רישום חלוקה חדשה ( פרצלציה) הם כדלקמן:

"66. (א) רישום חלוקה חדשה ייעשה על פי בקשה החתומה ביד יושב ראש מוסד התכנון שאישר את החלוקה, ויצורפו לה מסמכים אלה:
(1) סדר פעולות האיחוד והחלוקה, הכולל את פירוט הפעולות על פי סדרן בהתאמה לתכנית לצורכי רישום כאמור בפסקה (5) וכן הוראות בדבר ייחוד שעבוד וייחוד או ביטול זיקות הנאה, בהתאם לצורך;
(2) הוראות ותשריט התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה, ובכלל זה הוראות בדבר רישום זיקות הנאה ושעבודים אחרים, הנושאים חותמת בדבר אישורם על ידי מוסד התכנון;
(3) העתק טבלת ההקצאה או טבלת הקצאה והאיזון של התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה, לפי העניין, הנושאת חותמת של מוסד התכנון בדבר אישורה;
(4) תכנית לצורכי רישום, הכוללת את המקרקעין שמבוצעת בהם החלוקה החדשה, ומאושרת בהתאם לחוק התכנון והחתומה ביד יושב ראש מוסד התכנון כתואמת את התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה;
(5) תכנית לצורכי רישום, הכוללת את המקרקעין שמבוצעת בהם החלוקה החדשה, ומאושרת ככשרה לרישום על פי פקודת המדידות;
(6) כל מסמך אחר הדרוש למתן החלטה בבקשה.
(ב) את התכניות לצורכי רישום המנויות בתקנת משנה ( א)(4) ו-(5) ניתן להגיש על גבי תשריט אחד.

22. לצידה של תקנה 66 ניצבת הוראת נוהל 5.730.40, אשר מסדירה את נושא רישומן של הפקעות. וזו לשונו של הנוהל:

"א. הוגשה בקשה על ידי מי שלטובתו הופקע חלק מנכס לפי הפקודה, לפיצול הרישום של המקרקעין ולרישום החלק המופקע בשמו, יש לצרף את המסמכים הבאים:
בקשה חתומה על ידי מי שלזכותו הופקעו המקרקעין המאומתת כדין.
עותק מפת ההפקעה ומהפרסום בילקוט הפרסומים הנוגע להפקעה.
תשריט לצרכי רישום ערוך על ידי מודד מוסמך כמשמעותו בפקודת המדידות, והמאושר ככשר לרישום.
אישור מי שלזכותו הופקעו המקרקעין שהודעה על פי סעיף 19 שפורסמה בילקוט הפרסומים... מתייחסת לחלקה ארעית מס' ... בשלמות.
ב. (1) רשם המקרקעין יבצע את הפיצול כמבוקש.
(2) בחלקה המופקעת תירשם הבעלות בשם מי שלטובתו הופקעו המקרקעין, כשהיא נקיה מכל שעבוד בהתאם.
(3) בחלקה האחרת, תירשם הבעלות בשם הבעלים המקוריים בנוסף לשעבודים וזכויות אחרות שהיו קיימים לפני ההפקעה."

23. בענייננו, נדרש רשם המקרקעין למסמכים הבאים:

ראשית, הודעה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות אשר פורסמה בילקוט הפרסומים 6062 בעמ' 1904, לפיה הופקע חלק מחלקה 9 ונתפסה בו החזקה וזאת מכוח תכנית 151 ג'. על פי ההודעה, עותק התכנית והתשריט מופקדים במשרדי הוועדה המקומית.

שנית, הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות אשר נחתמה ביום 07.11.2011. הקרקע מושא ההודעה היא " חטיבת קרקע ברחובות, המזוהה כגוש 3651, חלק מחלקה 9". כעולה מההודעה, הצהירה הוועדה המקומית שבהתאם לתכנית 151 ג' ולפי סמכותה מכוח הוראות סעיפים 190-189 לחוק התכנון והבניה, זכות החזקה בקרקע הייתה לקניינה המוחלט מיום פרסום ההודעה [ ילקוט פרסומים 6321 מיום 17.11.2011, נספח ג לערעור].

שלישית, תשריט חלוקה ( תצ"ר) שאושר על ידי מפ"י ונושא חתימה וחותמת " תכנית כשרה לרשום" מתאריך 03.08.2008 [ נספח ה להודעת הערעור]. התשריט כולל טבלאות חלוקה שאושרו על ידי המודד שערך את התצ"ר וכן נושא את חותמת וחתימת אישורו של המודד המחוזי.

רביעית, בקשה לרישום חתומה על ידי יו"ר הוועדה המקומית כשהיא מאושרת על ידי בא כוחה. נוסח ההודעה תואם למצוטט בגוף החלטת המשיבה [ צורף כחלק מנספחי הערעור בעמוד 44 – 45].

24. כפי שעולה מלשונה של תקנה 66, חלק מהמסמכים שנדרשים לצורך רישום של פרצלציה הם "תכנית לצורכי רישום, הכוללת את המקרקעין שמבוצעת בהם החלוקה החדשה, ומאושרת בהתאם לחוק התכנון והחתומה ביד יושב ראש מוסד התכנון כתואמת את התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה" וכן " תכנית לצורכי רישום, הכוללת את המקרקעין שמבוצעת בהם החלוקה החדשה, ומאושרת ככשרה לרישום על פי פקודת המדידות".
על פי תקנה 66( ב) " את התכניות לצורכי רישום המנויות בתקנת משנה ( א)(4) ו-(5) ניתן להגיש על גבי תשריט אחד."
העולה מנוסח תקנה 66( ב) לעיל הוא שאין מניעה לערוך את מכלול האישורים על גבי תצ"ר אחת, שתכלול הן את תשריט החלוקה, הן אישורו של מפ"י מבחינת כשירות לרישום והן את חתימת יו"ר מוסד התכנון הרלבנטי.

25. במעמד הדיון בערעור שנערך לפניי הוצג עותק צילומי מלא של התצ"ר וזהה למקור, אשר תצלום מוקטן ממנה צורף להודעת הערעור. בחינה מדוקדקת של התצ"ר מלמדת כי בצידה הימני מופיעות הערות עורך התצ"ר. הערה מספר 8 מלמדת כי התצ"ר נערכה בהתאם לתכנית 2210. מפאת חשיבות הדבר לענייננו, נביא את נוסח ההערות בתצ"ר כלשונן:

"הערות

  1. התוכנית מבוססת על מפת גוש רישום מספר 3651.
  2. התוכנית מבוססת על תוכנית לצרכי רישום מספר 1782/5 של המודד אביגדור מזור שאושרה על ידי המרכז למיפוי ישראל בתאריך ____ לפי מספר 639/06 בגוש 3650.
  3. התכנית מבוססת על תוכנית לצרכי רישום מספר 1782/3 של המודד אביגדור מזור שאושרה על ידי המרכז למיפוי ישראל בתאריך ____ לפי מספר 637/06 בגוש 3654.
  4. כל הגבולות שלא תוארו אחרת הם מסוג: לא מסויג.
  5. כל סימני המדידה שלא תוארו אחרת הם יתד עץ.
  6. המספרים בסוגריים מרובעים הם מספרי חלקות ארעיים.
  7. הגבולות נמדדו בשיטה קוטבית והפרטים נמדדו בשיטה פוטוגרמטרית.
  8. התכנית הוכנה בהתאם ל – תב"ע מס' רח/2110.
  9. מס' עבודה: אמ/1782/6."

26. בחינת חותמת " התאמה לתכנית מפורטת" אשר מופיעה בחלקה העליון של התצ"ר מלמדת כי היא תואמת להוראות תכנית 2110 ותכנית 2008. ממצא זה מתיישב עם האמור בפרק ההערות בתצ"ר, לפיה התכנית מתבססת על תכנית 2110. אמור מעתה – התכנית עליה מתבססת החלוקה לצורך הכנת התצ"ר היא תכנית 2110.
העולה ממסמכי הרישום הוא כי בעוד הודעות ההפקעה מכוח סעיפים 5, 7, ו-19 לפקודת הקרקעות מפנה לתכנית 151 ג', התצ"ר נערכה באופן שתואם לתכנית 2110. אליבא המערער, יש בכך ללמד ולהוכיח כי רישום הפרצלציה הוא לקוי ופגום. בכדי לרדת לשורשיה של טענה מהותית זו, נקדים מספר מילים באשר לתכנית 151 ג' ולתכנית 2110.

27. תכנית 151 ג' שאושרה למתן תוקף ביום 09.07.1992, כללה הוראות איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים. כעולה מלוח השטחים וההקצאות, במצב הקיים נכללה חלקה 9 בשטח 6,499 מ"ר ביעוד לשימוש חקלאי. במצב היוצא, בעלי הזכויות קיבלו חלף חלקה 9 את מגרש 900 בשטח 3,249 מ"ר בייעוד לתעשייה. יתרת השטחים של חלקה 9 ההיסטורית הועבר למגרש 1,000 ביעוד לדרך ולמגרש 350 בייעוד תעשייה.
ביום 05.01.2004 אושרה למתן תוקף תכנית 2110. תכנית זו כללה הוראות איחוד וחלוקה בלא הסכמת הבעלים. חלקה של התכנית נוגע לענייננו, במובן זה שתכנית 2110 שינתה גם חלק מהוראות תכנית 151 ג'. אולם, על פי טבלת הגושים והחלקות שמצוינת בתכנית 2110 היא לא כללה את חלקה 9 המקורית בתחומיה. חרף זאת, בחינת התשריט של תכנית 2110 מלמדת כי הדרך שמצוינת בו " נוגסת" מעט ממגרש 900 באזור צומת הדרכים. בחינת התשריט של תכנית 2110 לצדה של התצ"ר דנן מלמדת כי עסקינן בשטח של 266 מ"ר, הוא השטח שנרשם בסופו של יום כחלקה 58. אולם, הרחבה זו של הדרך, שבוצעה באמצעות תשריט תכנית 2110 לא לוותה בהוראה מפורשת בתכנית שממילא לא חלה על חלקה 9 המקורית או על מגרש 900 שהוקצה בעקבות תכנית 151 ג'.

28. על פניו לפנינו תקלה תכנונית, שעיקרה הפקעה של 266 מ"ר מתוך מגרש 900, ללא נורמה תכנונית תקפה. תקלה זו ומשמעויותיה מוצאות את מקומן בפרק הדיון וההכרעה מסגרת פסק הדין בעתירות המנהליות ואין זה המקום הנכון להידרש אליה.

אך האם תקלה תכנונית זו משליכה לענייננו?

כפי ששנינו, נקודת המוצא בהפעלת סמכות הרישום היא שרשם המקרקעין אינו בגדר מתכנן על, אינו בעל הכישורים והסמכות לבחון את הליכי התכנון ובוודאי שאין בסמכותו לעסוק בהכרעות שיפוטיות. כפי ששנה השופט ע' פוגלמן בעניין טויבר, "במסגרת שיקול הדעת האמור על הרשם לבחון, בכל מקרה לפי נסיבותיו, אם בגדר הפעלת סמכותו הוא יידרש לקבל הכרעה שיפוטית באופייה החורגת מתפקידו המינהלי [...] במקרה שכזה על הרשם להימנע מלהפעיל את סמכותו" [שם, פסקה 5].
בהינתן כי אופי הבדיקה של רשם המקרקעין הוא טכני, ועיקרו בחינת המסמכים ותקינותם בהתאם להוראות תקנה 66 והנוהל, ברי כי לא הייתה בידיו הסמכות לרדת לעומקו של הפגם התיכנוני, בו לקו הליכי ההפקעה. גם שיקולי מדיניות משפטית מטים את הכף בהקשר זה, שכן ראוי ונכון שסוגיות תיכנוניות יבחנו על ידי מוסדות התכנון הרלבנטיים, שזו מומחיותם, ובמקרה המתאים יובאו המחלוקות לפני בית המשפט לעניינים מינהליים, כפי שהדבר נעשה באשר לעתירות המינהליות דנן.
לפיכך אני דוחה את טענות המערער כאילו היה על רשם המקרקעין להידרש לסוגיית התקלה התכנונית שנפלה בהליכי ההפקעה.

29. אולם בכך לא סגי.
בחינת הודעות ההפקעה עליהן הסתמך רשם המקרקעין מלמדות כי כולן מתבססות על תכנית 151 ג'.
כך, ההערה שנרשמה ביום 27.04.2010 לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות, באשר לחלקה 9 התבססה על הודעה שפורסמה בילקוט הפרסומים 6062 מיום 11.02.2010, אשר מסתמכת על תכנית 151 ג'.
כך גם ההערה שנרשמה ביום 02.01.2012 לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות באשר לחלקה 9 ומתבססת על הודעה שפורסמה בילקוט הפרסומים 6321 מיום 07.11.2011, שאף היא מתבססת על תכנית 151 ג'.
אולם, בניגוד לפרסומים ולהערות שנרשמו בעניין ההפקעה במרשם המקרקעין, שיסודם בתכנית 151 ג', הבקשה להפרדת הרישום לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, אשר הוגשה לרשם המקרקעין, מתבססת על תכנית 2110. אין מדובר בפרט מידע מוכמן או כזה שטושטש בין מלל רב, אלא בדברים שנרשמו באופן ברור ונהיר על גבי הבקשה לרישום הפיצול. כך, במסגרת הבקשה לפיצול הרישום צוין כי זו כוללת כמה מסמכים, ביניהם: "תשריט חלוקה ערוך ע"י מודד מוסמך מאושר ע"י ועדה מחוזית כתואם לתכנית בנין עיר רח/2110 וחתום " כשיר לרישום" ע"י המרכז למיפוי ישראל" [ההדגש הוסף – א.ש.].
בנוסף לכך, בתשריט החלוקה עצמו ( התצ"ר) שהוא לב-ליבה של בקשת הרישום, נרשם שמפת החלוקה מתבססת על תכנית 2110, הן בפרק ההערות בתצ"ר והן בחותמת וחתימה שמעידות על היותה של התצ"ר תואמת את תכנית 2110.

30. לכאורה קיימת אי-התאמה בין השתת מעשה ההפקעה על תכנית 151 ג' לבין התצ"ר והבקשה לפיצול הרישום שמתבססים על תכנית 2110.
עם זאת, התצ"ר עצמה נחזית כתקינה: היא נושאת את אישור מוסד התכנון לפיו התצ"ר תואמת לתכנית 2110 וכן לתכנית 2008, היא נושא חותמת " תכנית כשרה לרשום", היא נושאת חותמת מפ"י ( משרד הבינוי והשיכון) והיא נושאת חותמתו וחתימתו של המודד המחוזי. יתר על כן, כעולה מהוראות תכנית 2110, היא מהווה שינוי לתכנית 151 ג'. לפיכך, על פניו נראה כי עסקינן בנסיבות תכנוניות בהן הליך ההפקעה בוצע מלכתחילה בתכנית מקומית קדומה ואילו הליך הרישום בוצע בשלב מאוחר יותר מכוחה של תכנית איחוד וחלוקה חדשה יותר, היא תכנית 2110.

האם בנסיבות שכאלה היה על רשם המקרקעין לקבל את בקשת המערער ולפעול לביטול רישום הפיצול? האם נסיבות אלה הצדיקו את קבלת הערר על ידי המשיבה?

31. בכדי להגיע לתשובה מבוססת בסוגיה מורכבת זו, נזכיר מושכלות ראשונים, לפיהם תכליתו של מרשם המקרקעין היא סיפוק מידע אמין באשר לזכויות במקרקעין, עידוד עסקאות ומניעת תרמיות והקלה באפשרות לגביית מיסים ומשכון נכסים. מרשם המקרקעין אף מסייע לרשויות התכנון לייעל את השימוש במקרקעין.
יש שטוענים כי השיטה של ניהול מרשם מקרקעין נועדה ליצור " מראה" של כל הזכויות במקרקעין ( "The mirror principle"). אולם, כפי שהדגיש המלומד י' ויסמן, "מן הראוי לזכור שראי זה אינו משוכלל; לא כל מה שיש – יש בו, ולא כל מה שיש בו – יש" [יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי, 291-290, 301 (1993)]. מעמדו הייחודי של מרשם המקרקעין, היותו של המרשם בגדר " ראייה חותכת" לתכנו כקבוע בסעיף 125 לחוק המקרקעין, מחייבים נקיטת משנה זהירות בביצוע פעולות רישום. יפים לכך הדברים אותם שנה השופט נ' הנדל בעניין ברע"א 7060/12 מדינת ישראל נ' unitet israel appeal inc, פסקה 5 (פורסם בנבו, 30.04.2015) (להלן – עניין unitet):

"מתכליותיו של מרשם המקרקעין נגזר הצורך בדיוק בעת עריכת הרישום. מרשם שאיננו משקף באופן מדויק את הזכות בקרקע מאבד במידה רבה את יכולתו של רוכש זכות להסתמך עליו [...] לנוכח זאת קבע מחוקק המשנה סטנדרטים גבוהים לדיוק הנדרש בעת קביעת גבולות התוחמים זכויות שונות במקרקעין, למשל בעת קביעת גבולות החלקות. סעיף 65(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן: התקנות) עוסק בחלוקה (פרצלציה), איחוד או פיצול של חלקות מקרקעין. לשם עריכת פעולות אלה יש צורך בהכנת תכנית לצרכי רישום. סעיפים 43 ו-45 לתקנות עוסקים בבקשה לרישום ראשון של מקרקעין או בקשה לתיקון גבולות של מקרקעין לא מוסדרים. בין יתר הדרישות, על המבקש להמציא תשריט שהוכן בידי מודד, וכן בוקר ואושר לפי הוראות תקנות המודדים (מדידות ומיפוי), התשנ"ח-1998."

32. הואיל ותכליותיו של מרשם המקרקעין מחייבות דיוק רב, אזי ראוי להגביל מאוד את שיקול דעתו של רשם המקרקעין. הטעם לכך הוסבר בפסיקת בית המשפט העליון - " מתן שיקול דעת מעין-שיפוטי לרשמי המקרקעין עלול לפגוע בנכונות המרשם ולהקטין את יכולת ההסתמכות עליו" [עניין unitet, פסקה 8].
הלכה זו אדניה מוצקים. וכך נקבע על ידי השופט א' חלימה בע"א 71/84 לאלו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-השרון, פ"ד מ(2) 774, 778-779 (1986) (להלן – עניין לאלו):

"דא עקא, לאחר שהרשם קיבל הודעה על תחילת תוקפה של התכנית, לא נותר לו כל שיקול-דעת בנושא, מפני שסעיף 125 לחוק מנוסח על דרך הציווי, והרשם חייב לבצע את הרישום כמצוות המחוקק. כך משתמע מסעיף 125 הנזכר המנוסח בזו הלשון: "תוך חדשיים מיום תחילת תקפה של החלוקה החדשה, יעביר יושב ראש הועדה המחוזית ללשכת רישום המקרקעין הנוגעת בדבר העתק התכנית על תשריטיה כשהוא חתום על ידיו, ורשם המקרקעין ירשום את החלוקה בהתאם לתכנית..." (ההדגשה שלי - א' ח').
לאור זה מקובלת עלי הטענה, שלא הרשם קובע את כשרותה של התכנית לרישום. משעברה התכנית את כל המהלכים הקבועים בחוק, לא נותר לרשם אלא התפקיד הטכני בלבד, לאמור: רישום החלוקה בהתאם לתכנית.
מאותו הנימוק מקובלת עלי גם ההבחנה שהבחינה באת-כוחם המלומדת של המשיבים 3-5 בין חובתו של הרשם על-פי סעיף 125 הנזכר לבין חובתו עלי תקנה 14 לתקנות המקרקעין ( ניהול ורישום), תש"ל-1969, שעל פיה מתבצעות עיסקאות מרצון במקרקעין. בהפעילו את סמכותו על-פי תקנה זו, יש לרשם שיקול-דעת משלו, והוא שחייב לבדוק את כשרות העיסקה ואם היא ראויה לרישום אם לאו. לא כך המצב, כאשר מדובר ברישום תכנית מכוח סעיף 125 הנזכר, שלגביו אמרתי, שאין לרשם שיקול-דעת כי אם חייב הוא להתאים את הרישום בפנקסים לתכנית המאושרת מכוח אותה הוראת חוק ( סעיף 125 הנזכר)."

[כן ראו: אהרון נמדר הפקעת מקרקעין 389 ה"ש 97 (2011)]

ההלכה בעניין לאלו לעיל נקבעה בהתייחס להוראת סעיף 125 לחוק התכנון והבניה בנוסחו הקודם. אולם, הדברים יפים גם לענייננו, שעה שמהות הבקשה לרישום החלוקה החדשה היא מכוחה של תכנית 2110, קרי – עסקינן ברישום מכוח תכנית, כקבוע בסעיף 125 לחוק התכנון והבניה.

33. אך יקשה השואל, מה דינה של טעות שמסתברת מתוך הוראות התכנית, אשר משמשת יסוד למעשה הרישום? האם לא נכון כי ייעשה שימוש בהוראות תקנה 95 לתקנות המקרקעין מכוחה נקבע כי " רשם רשאי לצוות על תיקון טעויות סופר שקרו ברישום, לרבות טעויות כאמור שנפלו מחמת טעות במסמכים ששימשו יסוד לאותו רישום"?
דומני כי גם לכך כבר ניתנה תשובה בעניין טויבר: "יש מקום לתקן את הטעות במסגרת הליך שיפוטי, ולא בגדר סמכותו של רשם המקרקעין לפי תקנה 95 לתקנות המקרקעין." דברים אלה הולמים את נסיבות ענייננו - בעת שהבקשה לתיקון הרישום הוגשה על ידי בא כוחה של גב' נועם, הושלם כבר מעשה הרישום מכוחה של תכנית 2110 ושאר מסמכי הבקשה. על פניו, ניתן היה לדחות את הערר על הסף, לנוכח הוראת סעיף 121 (ג) לחוק המקרקעין שקובעת כי "... אין לערור על אישור עסקה לרישום לאחר שנרשמה, אולם אין בהוראה זו כדי לגרוע מכל סעד אחר בקשר לרישום". מלשונה של הוראה זו ניתן להסיק כי טענות המערער בכגון דא, צריכות למצוא לעצמן אכסניה אחרת, שלא במסגרת ערר אל הממונה או סגניתה.
יתירה מכך, באותה עת כבר היו תלויות ועומדות העתירות המינהליות לפני בית המשפט לעניינים מינהליים. הסטת המחלוקת מהכרעה שיפוטית במסגרת העתירות המינהליות אל הכרעה על ידי בעל סמכות מינהלית, אינה מתיישבת עם עקרונות היסוד אותם ציינו באשר למרשם המקרקעין וסמכותו הטכנית הצרה של רשם המקרקעין. היא אף אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות של מדיניות שיפוטית ראויה, שמקנה סמכות לבית המשפט לעניינים מינהליים לבקר את פעולת רשויות התכנון בהתאם לעילות המשפט המנהלי והכללים הדיוניים שנהוגים בכגון דא. לפיכך, נכון עשתה המשיבה עת קבעה בהחלטתה כי: "הסוגיות המועלות בערר נוגעות להליכי ההפקעה ואין רשויות המרשם כאמור, מוסמכות לבדוק אותן, ולבחון טענות על פגיעה בקניין. טענות מסוג זה, יש להפנות לרשות המפקיעה או לבית המשפט המוסמך, במועדים ובאופן המתווים בדין, ואין רשויות המרשם הצד ה(נ)כ(ו)ן בעניין זה..." [פסקה ל"א להחלטה].
בהינתן כי סמכותו של רשם המקרקעין בעניין רישום מכוחה של תכנית היא טכנית בעיקרה, בשים לב לכך שמעשה המרשם כבר הסתיים בעת הפנייה הראשונה של המערער או של גב' נועם, ובהתחשב כי באותה עת כבר היו תלויות ועומדות עתירות מינהליות שתקפו את התכניות מושא מעשה ההפקעה, טוב עשתה המשיבה עת הותירה את מלאכת ההכרעה לבית המשפט לעניינים מינהליים.

34. המערער הלין על התיישנות התצ"ר, במובן זה שחלפו יותר מחמש שנים מעת עריכתה ועד למועד הרישום. בהקשר זה התבסס המערער על נוסחה של תקנה 77 לתקנות המודדים ( מדידות ומיפוי), התשנ"ח-1998 שהייתה בתוקף בזמן הרלבנטי לרישום. וזו לשונה של תקנה 77 שעוסקת בהתיישנותה של תכנית:

"תכנית שאושרה ולא נרשמה בתוך חמש שנים מתאריך אישורה תיחשב כבטלה אלא אם כן הורה המנהל אחרת".

אין בידי לקבל את טענת המערער לפיה התצ"ר התיישנה ולא ניתן היה לרשום מכוחה את החלקות החדשות. לכך שני טעמים:

ראשית, עניין התיישנות התצ"ר לא עלה במסגרת הערר שהוגש אל המשיבה. אין זה נכון וראוי כי טענה שלא עלתה לפני בעל הסמכות המנהלית הרלוונטית תידון לראשונה דווקא לפני בית משפט של ערעור כערכאה ראשונה [ עע"ם 5937/14 אברישמי נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, פסקה 17 בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז ( פורסם בנבו, 19.07.2015); בג"ץ 5801/15 דיבובי אהרון מאיר ( ע"ר) נ' ממשלת ישראל משרד החינוך ועדת התמיכות, פסקה 29 בפסק דינו של המשנה לנשיאה, השופט ח' מלצר ( פורסם בנבו, 16.01.2018)]. הטעם לכך הוסבר בפסק דינה של הנשיאה מ' נאור בעע"ם 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד, פסקה 6 ( פורסם בנבו, 30.10.2016):

"הנה כי כן, ככלל, בבית המשפט לעניינים מנהליים יש לתחום את הדיונים בעניינים תכנוניים רק למה שעלה בפני מוסדות התכנון ואין להרחיב מעבר לכך, לא בסיכומים בבית המשפט לעניינים מנהליים ולא בערעור לבית משפט זה. בית המשפט לעניינים מנהליים אינו ערכאה ראשונה לבחינת עניינים תכנוניים והדבר משליך על האפשרות להציג בפניו חוות דעת או הצעות תכנוניות-מקצועיות, שלא הוצגו קודם לכן בפני הגופים המקצועיים."

דברים אלה יפים, בשינויים המחויבים, גם לענייננו עת נערכת בחינה ביקורתית של החלטת המשיבה במסגרת הערעור דנן.

שנית, גם לגופם של דברים, אין ממש בטענת ההתיישנות דנן. בהקשר זה אני מעדיף את עמדתה של באת כוחה של המשיבה לפיה המועד הקובע למניין חמש השנים הוא מועד הגשת התצ"ר ללשכת רישום המקרקעין, להבדיל ממועד השלמת הליך רישום הפיצול שעלול להתארך (עניין זה אף עולה מהוראות שונות בנוהל, שלא זה המקום להידרש אליהן) . בענייננו, חותמת מפ"י של התצ"ר ככשרה לרישום הינה מיום 03.08.2008. כעולה מתגובת לשכת רישום המקרקעין ברחובות [ נספח ג לערעור], הבקשה לרישום הוגשה לראשונה בנובמבר 2011. לאחר מכן נערכו מספר תיקונים, כאשר התצ"ר הוחזרה לרישום ביום 27.05.2013. לפיכך, מעת עריכת התצ"ר ועד להגשתה לרישום חלפו פחות מחמש שנים ו אין ממש בטענה כאילו התצ"ר התיישנה.

35. טענה אחרת שהעלה המערער נוגעת לזימונו של גורם ממפ"י למסירת עדות לפני רשם המקרקעין או לפני המשיבה [ סעיף 27 לערעור]. גם טענה זו לא מצאה את מקומה במסגרת הערר, שם נטען באופן כללי כי יש להפעיל סמכויות חקירה בהתאם לתקנה 120 לתקנות המקרקעין. למעשה, הבקשה הקונקרטית לחקירה הועלתה במסגרת בקשה לדחיית תגובת הוועדה המקומית על הסף, אשר הוגשה למשיבה ביום 03.09.2014 [ נספח ו לערר]. כעולה מסעיף 21 לאותה תגובה, עתר המערער כי המשיבה תזמן לעדות את אדריכל טומס לייטרסדורף, עורך תכנית 2110 [ סעיף 21 לאותה תגובה].
הנה-כי-כן, הטענה לזימון לעדות של גורם ממפ"י היא טענה חדשה שלא עלתה לפני המשיבה במסגרת הערר. די בכך כדי לדחותה. הוא הדבר באשר לצירופו של האפ"כ להליכים. גם טענה זו לא עלתה כלל בערר, מה גם שגב' נועם הציגה עצמה כנציגת היורשים של מי שלכאורה רכשו את זכויות המנוח, וכמי שפועלת " לשמירת זכויותיו של אידלמן ז"ל" [סעיף 1 לערר, נספח ד לערעור].
מעבר לכך, כפי שמצינו, סמכויותיו של רשם המקרקעין אינן נוגעות לתוכן המסמכים שמוגשים לפניו או לתקינות המעשה התכנוני . לפיכך, אפילו היה מתבקש במפורש זימונו של גורם כזה או אחר לעדות לפני המשיבה, לא היה זה נכון להיעתר לאותה בקשה.

36. לשלל הטעמים, שמצטברים זה אל זה ומטים את הכף לדחיית הערעור, מצטרף טעם כבד משקל נוסף, והוא – קיומו של מעשה עשוי. כעולה ממוצגיה ומטיעוניה של הוועדה המקומית, על השטח שהופקע חלה תצ"ר חדשה. מכוחה של אותה תצ"ר נערכה פרצלציה לא רצונית. על פי העתק מרישום מפנקס הזכויות, השטח המופקע הוא כיום חלק מחלקה 90 שמהווה " מקרקעי ייעוד" בייעוד של דרך. יתירה מכך, השטח המופקע משמש בפועל כחלק מצומת דרכים וכיכר.
הינה-כי-כן, החלקה שבמחלוקת הפכה לקניינה של הרשות, עברה טרנספורמציה קניינית ותכנונית והיא משמשת בפועל כדרך לשימוש הציבור. בנסיבות אלה, אין זה אפשרי להשיב את ההליך הרישומי לראשיתו.

37. סיכומם של דברים הוא שהמחלוקת מושא הערעור יסודה בפגמים בהליך התכנוני, אשר לטענת המערער משליכים על טיבה של פעולת הרישום. ברם, עקרונות היסוד של מרשם המקרקעין מכתיבים את התוצאה לפיה לרשם המקרקעין אין סמכות שבשיקול דעת לבחון את תקינות המעשה התכנוני. חובתו של רשם המקרקעין היא לרשום את הנדרש ממנו, על פי התצ"ר שהובאה לפניו ובלבד שהיא ערוכה כדין. מקומה של המחלוקת באשר לתקינות המעשה התכנוני להתברר אפוא, בפני מוסדות התכנון הרלבנטיים, ובמידת הצורך גם לפני בית המשפט לעניינים מינהליים. בפרט נכון הדבר בנסיבות ענייננו, שעה שעתירות מינהליות שתקפו חלק מאותן תוכניות היו תלויות ועומדות לפני בית המשפט והפעולה הרישומית הושלמה זה מכבר . בנסיבות אלה, דין הערעור להידחות.

38. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות.

39. סוף דבר – הערעור נדחה. בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, בשים לב להיקפו הנרחב של ההליך וריבוי הדיונים שנערכו במהלך השנים, אני מחייב את המערער בשכ"ט ב"כ המשיבות 1 ו-2 בסך 10,000 ₪. בהתחשב בכך שנמצאו פגמים בהליך התכנוני אינני פוסק הוצאות או שכר טרחה לזכות הוועדה המקומית. אף אין צו להוצאות או לשכ"ט לזכות המשיבה 4 שלא התייצבה לדיון וזנחה את ההליך . החיובים בגין שכר הטרחה ישולמו בתוך 45 ימים מהיום.

ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשע"ט, 31 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.