הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד הפ"ב 34061-11-10

בפני
כבוד ה שופטת הלית סילש

מבקשת

ש.י.צ.ח. חברה לבנין ולעבודות עפר בע"מ

נגד

משיב

יוסף סופר

פסק דין

לפניי בקשה לביטול פסק בורר, וזאת בהתאם להוראות סעיף 24 לחוק הבוררות התשכ"ח-1968 [להלן: " חוק הבוררות"].
המשיב התנגד לבקשה ועתר למתן תוקף של פסק דין לפסק הבורר.

טענות הצדדים מתייחסות לפסק הבורר , כב' השופט בדימוס חיים אילת , אשר ניתן ביום 1.6.2010 (להלן: "פסק הבורר").

תמצית העובדות:

1. המשיב הינו הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלקה 213 בגוש 6393 ברחוב ברקת 10 בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין")

ביום 15.10.1995 נחתם בין המבקשת לבין המשיב הסכם במסגרתו התחייבה המבקשת לבנות על המקרקעין מבנה כמפורט בהוראות ההסכם (להלן: "הבניין").
מן העבר השני התחייב המשיב להעביר מחצית מהזכויות במקרקעין (כולל מחצית מהזכויות במבנה) לבעלות המבקשת .
הסכם זה ייקרא להלן: "הסכם הקומבינציה".

ביום 7.3.1996 נחתם נספח להסכם הקומבינציה. (נספח 18 לבקשת הביטול).

2. בין הצדדים התגלעו מחלוקות, הנוגעות למימוש וקיום התחייבויותיהם מכוח הסכם הקומבינציה, והם פנו, בהתאם להוראות סעיף 19 להסכם הקומבינציה , להליך של בוררות בפני כב' השופט (בדימוס) שאול אלוני ז"ל. (להלן: "הבורר המקורי").
3. בהסכמת הצדדים, פוצל הדיון בבוררות לשניים.

בשלב הראשון נדונה השאלה – על מי מהצדדים חלה חובת תשלומן של מערכות שונות אשר היה צורך להתקין אותן בבניין, וזאת כתנאי לקבלת טופס אכלוס )טופס 4).

לעניין זה התקבלה ביום 13.10.99 החלטת הבורר המקורי בסוגיית הביניים, במסגרתה נקבע כי המבקשת היא זו אשר מחויבת לבצע על חשבונה את הספרינקלרים ומערכת האוורור וכן חובה עליה לשאת בתשלום לחברת החשמל.
עוד נקבע, על מנת למנוע אי בהירות בעתיד, כי האמור יחול על כל פעולת בנייה או התקנה המהווה תנאי לקבלת טופס 4 או מימושו.

4. בהתייחס לשלב השני של הבוררות, הוגשו על ידי שני הצדדים כתבי טענות שונים.

המשיב אף הוסיף ופנה בהליך נוסף לבית המשפט המחוזי. בהמשך, הועבר גם הליך זה להכרעתו של הבורר.

5. הליך הבוררות בפני כב' הבורר אלוני ז"ל החל בשנת 1999 ונמשך כ- 8 שנים, עד לפטירתו המצערת של הבורר ( 16.11.2007) וזאת בטרם נתן פסק בוררות בעניינם של הצדדים.

6. ביום 26.12.2007, עקב פטירתו של הבורר המקורי, פנתה המבקשת לביהמ"ש המחוזי בתל-אביב בבקשה למנוי בורר חליף .

נוכח בקשתה זו, מונה ביום 31.1.2008, כב' השופט (בדימוס) חיים אילת (להלן: "הבורר").

7. להשלמת התמונה בנקודה זו יוער, כי לאחר מינויו של כב' השופט בדימוס אילת כבורר חלופי, עתר המשיב להחלפתו , נוכח סירוב הבורר לערוך שטר בוררות אשר יכלול חובת הנמקה מפורטת.

8. בקשתו זו של המשיב נדחתה, וכך גם בקשת רשות ערעור אשר הוגשה על ידו בעניין זה לבית המשפט העליון, אשר קבע כי אין מקום לקבל את דרישת המשיב "לחייב את הבורר בהנמקת פסקו" (לעניין זה ראה רע"א 5462/08 סופר נ' ש.י.צ.ח חברה לבניין בע"מ [15.9.08)).

9. בשנת 2008 הותר למשיב לצרף להליך הבוררות מחלוקת נוספת, אשר התעוררה בשלבים מאו חרים בין הצדדים ואשר עניינה נפילת אריחי קרמיקה אשר הותקנו בחזיתות ה בניין.
פסק הבוררות:

10. פסק הבורר ניתן ביום 1.6.2010, והעתקו צורף כנספח 6 לבקשה לביטול פסק הבורר.

מכלל המסמכים אשר צורפו על ידי הצדדים לתיק בית המשפט עלה כי במהלך השנים תיקנו הצדדים את כתבי טענותיהם מספר פעמים, הוסיפו עילות וטענות, תוך שהבורר במסגרת הכרעתו, התייחס למספר רב של נושאים.

בהינתן המחלוקות אשר הועלו על ידי הצדדים בהליך זה, אני מוצאת להוסיף ולפרט בקצרה את הסוגיות אשר נדונו בפסק הבורר, כמפורט להלן:

10.1 עיכוב בקבלת היתר הבנייה המשיב טען כי המבקשת עיכבה קבלת היתר הבנייה לתקופה של 15 חודשים וכי נגרם לו נזק מהותי עקב כך .
המבקשת מצידה טענה כי ההסכם אינו נוקב במועד לקבלת ההיתר וממילא העיכוב בקבלתו נבע מהתנהלות המשיב.
הבורר מצא לדחות את טענות המשיב ומצא כי טענתו באשר לעיכוב בן 15 חודשים בקבלת היתר הבנייה, לא הוכחה.

10.2 עיכוב בביצוע עבודות הבנייה – המשיב טען כי חל עיכוב של 6.5 חודשים בביצוע עבודות הבנייה ( בין מועד ההיתר למועד קבלת טופס אכלוס), לרבות עיכוב אשר חל עקב המתנת הצדדים להכרעת הביניים של הבורר, ומשכך על המבקשת לשפות את המשיב בגין נזקיו ביחס לחודשים אלו.
המבקשת מצידה טענה כי חל גידול של 46% בשטח הבנייה, ומשכך, היקף העיכוב בהשלמת הבנייה עומד על כחודש וחצי בלבד. עוד נטען כי מתוך אותה תקופת איחור יש להפחית את התקופה אשר במהלכה עוכבו עבודות בנייה בחלקה סמוכה, ואשר הצדדים נסמכו על שיתוף הפעולה עם בעליה. כן נטען כי עיכובים נוספים נבעו מנסיבות אשר למבקשת לא היתה שליטה בהן.
הבורר מצא לקבל, באופן חלקי, את טענות המשיב, תוך התייחסות לפרק הזמן אותו יש להוסיף למועד החוזי בשל היקף הבנייה הנוסף, ותוך שהוא מעריך את תקופת העיכוב בארבעה וחצי חודשים.
סכום הפיצוי הוערך בסך בשקלים השווה ל 48,840 דולר ארה"ב.

10.3 פעולות המבקשת למניעת המשיב מהשכרת קומות בבניין – המשיב עתר לחיוב המבקשת בתשלום דמי שכירות וארנונה ביחס לתקופה אשר בין יוני 2000 (לאחר קבלת טופס 4) ועד לתקופות השונות בהן הושכרו הקומות אשר הוקנו למשיב בפועל.
המשיבה טענה כי יש לראות במועד קבלת טופס 4 כמועד בו נמסרה החזקה בנכס לידי המשיב, הגם כי הועלו טענות לעניין זכות עיכבון עקב אי רישום זכויות המבקשת בלשכת רישום המקרקעין. עוד הועלו טענות לעניין הסכומים אשר נתבעו.
הבורר מצא להורות כי נמנעה מהמשיב האפשרות להשכיר את קומותיו וכי הוא זכאי לפיצוי בגובה דמי השכירות הראויים לתקופה של שבעה חודשים ביחס לקומה השלישית והרביעית ולתקופה של חמישה וחצי חודשים ביחס לקומה החמישית.
הסך הכולל של הפיצוי הועמד על סך בשקלים השווה ל- 77,117 דולר ארה"ב.

עם זאת, טענותיו של המשיב לעניין תשלומי הארנונה, נדחו.

10.4 מס רכוש - לעניין זה התעוררה מחלוקת בין הצדדים באשר לחובת תשלום מס הרכוש על ידי המשיב, וזאת תוך מתן הדעת למועד סיום הבנייה הצפוי, העיכובים בבנייה והוראות הסכם הקומבינציה.
הבורר מצא להורות כי על המבקשת להשיב לידי המשיב את מחצית הסכום אשר שולם על ידו ביחס לתקופת העיכוב ועד למועד ביטול חובת תשלום מס השבח, דהיינו סך של 8,023 ₪ , נכון למועד הגשת התביעה על ידי המשיב בשנת 2000.

10.5 החזר היטל ההשבחה ומס רכוש – לטענת המשיב נוכח הסכמות הצדדים באשר לאופן חלוקת התשלום בגין היטל השבחה, באופן בו יישאו שני הצדדים בחלקים שווים את אותו חלק העולה על 120% ועד ל- 150%, ומקום בו שולם חלק הארי של הסכום על ידי המשיב, על המבקשת להשיב לידיו סך של 75,660 ₪ בתוספת החלק היחסי בשכר טרחתו של השמ אי אשר שירותיו נשכרו לצורך הפחתת גובה החיוב בגין היטל השבחה.
המשיבה טענה כי דרך חישוב חלקה בתשלום שונה מזו הנקובה על ידי המשיב, וממילא היא לא התחייבה לשאת בשכרו של השמאי.
הבורר מצא לקבל את הפרשנות המוצעת על ידי המשיב וחייב את המבקשת בהשבת הסך של 75,660 ₪ נכון ליום 15.8.1997.
כן נקבע כי על המבקשת להשיב לידי המשיב את החלק היחסי בשכרו של השמאי ובהיקף של 7,632 ₪ נכון ליום 18.3.1997.

10.6 ליקויי בנייה –

לעניין זה הקדים הבורר וציין כי הומלץ לצדדים לערוך פרוטוקול מסירה, אך הדבר לא נעשה.
המומחה התייחס לקיומן של שבע חוות דעת מטעם המשיב ו- ארבע חוות דעת מטעם המבקשת (כאשר ביחס לשני מומחים הוגשו שתי חוות דעת בתאריכים שונים).

במסגרת פסק הבורר ישנה התייחסות למחלוקות הרבות אשר התגלעו בין הצדדים לרבות לעניין המצב במועד המסירה, סטנדרט הבנייה המחייב לצורך בחינת טענות המשיב לקיומם של ליקויים, היקף הליקויים ועלות תיקונם.

הבורר מצא להורות כי המפרט הטכני הינו זה התואם את דרישות הועדה המקומית לתכנון ובנייה ואשר על בסיסן ניתן ההיתר וממילא בהתאם להוראות הדין והתקנות הרלוונטיות . עוד נקבע כי על המבקשת להוסיף ולהשלים כל פרט אשר בוצע בחלקה, ולא בוצע בחלקו של המשיב, וזאת נוכח הוראות הסכם הקומבינציה;

באשר לטענות המשיב לקיומם של ליקויים שונים במבנה עצמו , בין אם מכוח ביצוע עבודה לקויה ובין אם מכוח אי השלמתן של עבודות שונות, מצא הבורר לקבל חלק מטענות המשיב ולדחות אחרות, תוך שהוא מכריע גם ביחס לשווי התיקון.
טענות המשיב לעניין ירידת הערך נדחתה.
בנוסף, מצא הבורר כי חלק מחוות הדעת של המומחים השונים מטעמו חופפות, ומשכך אין מקום לכפל תשלום.

10.7 חיבור הקומות לחשמל - לטענת המשיב נוכח הוראות הסכם הקומבינציה ו המפרט בנכס ברחוב בר כוכבא, על המבקשת להשיב לידיו את ההוצאות בגין החיבור לחשמל באולמות המשיב.
המשיבה טענה כי קיימה חיוביה בהתאם להסכם הקומבינציה אלא כי בכל הנוגע לאולמות, היה על כל אחד מהצדדים לפעול באופן עצמאי ומשכך אין לחייבה בעלות זו.
הבורר מצא לאמץ את גרסת המשיב בכל הנוגע להיקף חובותיה של המבקשת מכוח הסכם הקומבינציה, ומשכך חייב את המבקשת בהשבת הוצאות החיבור, ככל שאלו הוכחו, ובסך של 57,976 ₪.

10.8 החזר הוצאות - לעניין זה טען המשיב כי יש לחייב את המבקשת בהשבת סכומים שונים אשר הוצאו על ידו בבניין, ואשר נוכח הוראות הסכם הקומבינציה, יש לחייב בהן את המבקשת, וזאת לרבות הוצאות בגין גינון, קרמיקה, טיח, חיבור ארונות, חשמל, מעלית, התקנת שער, תיקון מעלית, עבודות ותיקוני אינסטלציה.

המבקשת טענה כי אין מקום להשבת הסכומים הנטענים בין אם נוכח העדר ציון רכיבים אלו במסגרת הסכם הקומבינציה, מכוח היותם שינוים אשר בוצעו על ידי המשיב באופן עצמאי, העדר קשר בין הסכום המבוקש – הראיות וההוצאה בפועל, וכיוצא באלו.
הבורר מצא לקבל חלק מטענות המשיב והורה על השבת חלק מהסכומים.

10.9 חדר הטרנספורמציה - בבניין המצוי על המקרקעין נבנה חדר טרנפורמציה אשר התמורה בגינו אמורה הייתה להתקבל מחב' החשמל. לטענת המשיב הוא זכאי היה לקבל 50% מ אותה תמורה. לשיטת המבקשת היה מקום להפחית מהתמורה את סכום ההוצאות אשר הוצאו על ידה לצורך בניית החדר.
כפועל יוצא, התעוררה גם מחלוקת לעניין עלות הקמת חדר הטרנספורמציה.

הבורר מצא לחייב את המשיב בחתימה על המסמכים השונים הנדרשים לצורך העברת הבעלות בחדר לידי חברת החשמל, כמו גם להורות כי המשיב יהא זכאי לקבל מחצית מהתמורה ללא ניכוי רכיב העבודות.
נוכח קביעה זו, נדחו גם טענות המבקשת במסגרת התביעה שכנגד, והבורר מצא כי הוא אינו נדרש עוד לבחינת עלות העבודות.

10.10 . העתקת המזגנים – ה משיב עתר להעתקת מיקום מנועי המזגנים למרתף אשר בבעלות המבקשת. המבקשת התנגדה.
הבורר מצא לדחות את טענות המשיב עת שנמצא כי מיקום המזגנים נעשה קודם שהוגרלו המרתפים והמשיב ידע את המיקום ויכול היה להתנהל בהתאם.

10.11 . ביטוח הבניין- המשיב עתר להשבת מחצית הסכומים אשר שולמו על ידו עבור הביטוח של הבניין בכללותו. המבקשת התנגדה וטענה כי לא הוצגו ראיות לעניין התשלום.
הבורר מצא לדחות את טענות המשיב עת שלא הוצגו הסכמי ביטוח המפרטים את עלות הביטוח ביחס לשטחים הציבוריים, וכאשר לא הוכח כי חבות זו לא הועברה על ידי המשיב לשוכרים מטעמו.

10.12 חדר האשפה- בין הצדדים התגלתה מחלוקת לעניין חובת בנייתו של חדר אשפה סגור (חלף אזור שהוקצה לצורך כך).
הבורר מצא להורות כי התוכניות אשר על בסיסן ניתן היתר הבנייה, אינן קובעת כי אזור האשפה יהיה סגור, ומשנקבע בתנאי ההיתר כי בבניין צריך להיות מבנה אשפה, על המבקשת לפצות את המשיב בסך בשקלים השווה ל – 5,000 דולר ארה"ב ועל המשיב לבצע את בניית חדר האשפה, באופן אשר יענה על דרישות העירייה.

10.13 פיצוי מוסכם - טענות המשיב לעניין זכאותו לקבלת הפיצוי המוסכם נדחו, בין היתר נוכח מסקנתו של הבורר על פיה שני הצדדים הפרו את הוראות הסכם הקומבינציה.

10.14 נפילת אריחי קרמיקה- סוגיה זו של הצורך בהחלפת אריחי הקרמיקה בבניין ועלות החלפה זו, התעוררה במהלך ני הול הליך הבוררות, כאשר כב' הבורר אלוני ז"ל מצא להתיר למשיב לבצע החלפה של הקרמיקה נוכח החשש מנפליתם של אריחים, ועל חשבונו.

הצדדים היו חלוקים בשאלת הסיבה לנפילת האריחים, הגורם אשר יצר את הכשל, היקף הליקוי (האם חל על כל החזיתות) ועלות התיקון.

הבורר מצא להורות כי מקור הליקוי באיכות עבודה ירודה אשר בוצעה על ידי המבקשת, כי לא היה מקום להטיל אחריות כלשהי על המשיב לעניין זה, וכי הליקוי עניינו כלל חזיתות המבנה.
באשר לגובה הפיצוי מצא הבורר לקבל את טענות המשיב, רק באופן חלקי.

10.15 העברת מחצית מהזכויות במקרקעין על שם המבקשת –

מפסק הבורר עלה כי במהלך שנות ניהולו של הליך הבוררות, ניתנו מספר החלטות במסגרתן נקבע כי על המשיב להעביר מחצית מהזכויות בחלקה על שם המבקשת, אך הוא לא עשה כן.
בין הצדדים התגלעו מחלוקות באשר לזהות האחראי לכך.

במסגרת פסק הבורר קיימת התייחסות לסוגיות והגורמים השונים אשר הועלו על ידי שני הצדדים כטעם לאי רישום הזכויות כמפורט להלן:

א. חוב בגין אגרות הבנייה- הבורר מצא כי חוב זה לא שולם על ידי המבקשת על אף שחובת התשלום מוטלת עליה.

ב. חוב בגין היטל ההשבחה- הבורר מצא כי נכון למועד מתן ההיתר אין עוד חוב לתשלום בגין היטל השבחה, הגם כי תיתכן הטלת חבות נוספת נוכח השינויים בבניין שאז יישא כל אחד מהצדדים בתשלום חלקו באותו היטל.

ג. אישור הרשות המקומית - הבורר מצא כי האחריות לקבלת האישור של הרשות המקומית מוטל על המשיב, ואולם מעדותם של הגורמים המטפלים ברשות עלה כי אישור זה לא יומצא קודם שישולמו האגרות, כמו גם יוכשרו חריגות הבנייה.

מפסק הבורר עלה כי אין גורם אחד בודד אשר מנע את הרישום, ואולם טענות המבקשת בעניין אי העברת הזכויות לבעלותה, לא הוכחו .

10.16. הפסדי ממון של המבקשת בגין אי רישום הזכויות על שמה – המבקשת טענה כי נטלה הלוואות מבנקים לצורך מימון הבנייה, תוך הסת מכות על יכולתה למכור את הזכויות לצורך החזר ההלוואות.

המבקשת העריכה את נזקיה בהיקף של למעלה משלושה מיליון שקל.

המשיב טען כי המבקשת מעולם לא ביקשה למכור זכויותיה, אלא היה בכוונתה מלכתחילה להשכיר את הנכס. לגופו של עניין, נטען על ידי המשיב כי העיכוב ברישום אינו נובע מטעמים הקשורים בו עצמו אלא כי מקורו באי תשלום מס רכוש ואגרות בנייה. המשיב הוסיף וחלק על היקף הנזק הנטען.

הבורר מצא במסגרת הפסק לדחות את עיקר טענותיה של המבקשת וזאת הן נוכח ההגבלות בהסכם הקומבינציה עצמו לעניין מכר הזכויות והן מכוח המסקנה על פיה אי העברת הזכויות נובע גם מטעמים אשר היו תלויים במבקשת עצמה. על אלו יש להוסיף את דחיית חישוב היקף הנזק, על ידי הבורר.

10.17 ירידת ערך – המבקשת טענה לירידת ערך המבנה ביחס לתקופה שבין המועד בו יכולה הייתה למכור את זכויותיה למועד הגשת חוות הדעת, והן נוכח הסבת שטח המרתף מאחסנה לחניות.
המשיב טען כי הסבת השימוש בשטחים נעשתה בהסכמת הצדדים, כי לא היה בכוונת המבקשת למכור את זכויותיה וממילא המועדים הנקובים בחוות הדעת של השמאי אינם תואמים את ההסכמות אשר בין הצדדים.

הבורר מצא לדחות טענותיה של המבקשת מקום בו לשיטתו המבקשת לא הרימה את הנטל להוכיח כוונתה למכור, וקבע כי המניעות לרישום זכויותיה נבע גם ממעשים ומחדלים שלה עצמה.

10.18 נזקי המבקשת בגין עיכוב בתשלום היטלים – לעניין זה טענה המבקשת כי עקב עיכוב בתשלום חלקו של המשיב בהיטלי ההשבחה והכבישים, התעכב מתן ההיתר ונגרם לה נזק ממון.
המשיב טען כי פעל לתשלום היטל ההשבחה רק כנגד ידיעתו כי המבקשת משלמת את אגרות הבנייה, ובאשר להיטלי הכבישים סבר כי מדובר בחיוב החל על המבקשת, ועל כן שולם זה מיד עם קבלת ההבהרה לעניין זהות המשלם. עוד נטען כי ממילא לא ניתן היה לקבל את ההיתר במועד הנזכר על ידי המבקשת.

הבורר מצא להורות כי טענת המבקשת בדבר העיכוב במעשי ומחדלי המשיב אינה יכולה לעמוד לה מקום בו תשלום חלקה של המבקשת עצמה בהיטלי ההשבחה בוצע רק לאחר המועדים הנטענים, וממילא גם מטעמים אחרים לא ניתן היה לקבל את ההיתר במועד הנטען על ידי המבקשת.

10.19 עלויות הכנת הגג לבנייתן של קומות נוספות - לעניין זה טענה המבקשת כי היא זכאית לקבל החזר מהמשיב של עלויות הכנת הגג לקומות נוספות, וזאת בהינתן הוראות הסכם הקומבינציה.
המשיב טען כי אין מקום לחייבו בסכומים אלו נוכח העובדה כי העבודות בוצעו ממילא, והמבקשת לא הוכיחה את טענותיה לעניין ההוצאות בפועל.
הבורר מצא להורות כי על המשיב לשאת במחצית מההוצאות בהתאם להערכתו שלו את היקפן ובשיעור בשקלים השווה ל- 6,126 דולר ארה"ב.

10.20 עלויות פינוי פסולת – המבקשת עתרה להשבת הוצאותיה בגין פינוי זה. הבורר מצא להורות כי טענות המבקשת ביחס לרכיב נזק זה לא הוכחו.

10.21 עלויות אחזקת הבניין- לעניין זה עתרה המבקשת לסעד הצהרתי לעניין חובתו של המשיב לשאת במחצית מהוצאות החזקת הבניין. במהלך אחת מישיבות הבוררות נדונו חשבוניות פרטניות אשר העתקן הועבר למשיב, ובהיקף כולל של 124,000 ₪.
המשיב טען כי הוצאות אלו מעידות על השלמת גימור הבניין ולא אחזקה.
הבורר מצא להורות כי המבקשת לא הוכיחה את קיומה של ההוצאה בפועל מקום בו לא צורפו החשבוניות כראייה לתצהירים מטעמה.

10.22 הוצאות הוצאת תעודת גמר- נוכח מחלוקת בין הצדדים באשר לזהות הגורם אשר יהא אחראי על הוצאתה של תעודת גמר, פנה המשיב בהליך נפרד לבית המשפט המחוזי. בהתאם להחלטתה של כב' השופטת גרסטל הועברה סוגיה זו להכרעת הבורר.

נוכח אותה אי בהירות, מצא הבורר המקורי להורות כי ימונה גורם מטעמו אשר יבדוק את שנדרש לעשות מול הרשות המקומית לצורך קבלת תעודת גמר, ואת ממצאיו יביא בפני הבורר לצורך הכרעתו. עורך הדין אריה כהן מונה כבודק, ונוכח ממצאי ביניים שהוצגו על ידו כמו גם חקירות עדים שונים, בא הבורר לכלל מסקנה על פיה האחריות לאי הוצאת תעודת הגמר רובצת לפתחם של שני הצדדים כאחד.

לעניין מסקנה זו, התבסס הבורר על העובדה כי קיימת בנייה בבניין החורגת בהיקף של כ- 300 מ"ר מההיתר, וכי באחריות שני הצדדים להגיש תב"ע נקודתית לצורך הסדרת הסוגיה כאשר ככל שהשינויים שנערכו בבניין הינם בקומות המשיב, יישא הוא בעלויות וככל שהשינויים שנערכו בבניין הינם בקומות המבקשת, תישא זו האחרונה באותן עלויות.

הבורר מצא כי מסקנה זו רלוונטית גם לעניין תשלום היטל השבחה הנובע מכוחה של אותה תב"ע נקודתית.
על אלו מצא הבורר להוסיף ולציין כי תנאי לקבלת תעודת הגמר הינו תשלום אגרות הבניה – כאשר חובת תשלומם של אלו מוטלת לפתחה של המבקשת.

10.23 בהיבט המעשי, הוסיף הבורר וציין כי בתוך 30 יום ממועד הוצאת תעודת הגמר, ובכפוף לביצוע כל התשלומים אשר על המבקשת לשלם למשיב, יעביר המשיב על שם המבקשת את הזכויות ביחס לחלקה במקרקעין.

כן הוסיף הבורר והתייחס במסגרת הפסק לדמי השכירות אשר נגבו על ידי המשיב ביחס לחלקים אשר הועברו לרשותו, ואשר הופקדו בנאמנות בידי עורך הדין פרידמן, ואשר נקבע ביחס אליהם כי יועברו לידי המשיב רק לאחר רישום הזכויות על שם המבקשת.

הבורר מצא להוסיף ולהורות כי העיקולים המוטלים על המקרקעין (זה ביחס לזכויותיו של האחר) יוותרו על כנם עד למילוי התחייבויות הצדדים על פי הפסק.

11 לאחר מתן פסק הבורר, פנו שני הצדדים לבורר בבקשות שונות לתיקון הפסק, וביום 3.10.2010 ניתנה ההחלטה במסגרת נדחו בקשות שני הצדדים, למעט תיקון אשר הוסף ע"י הבורר - בהתייחס לבקשות המבקשת - לסופו של סעיף 163ה לפסק, כך שתתווספנה המילים "שישמש לצורך הת קנת המשאבות בחדר המשאבות והשמשתו ".

12. עד כאן, לעניין פסק הבורר, וכעת להליכים אשר התנהלו במסגרת תיק זה.

טענות הצדדים:

טיעוני המבקשת:

13. לטענת המבקשת, יש מקום להורות על ביטולו של פסק הבורר, מקום בו היא עצמה עמדה בכל התחייבויותיה על פי הסכם הקומבינציה, שילמה את מלוא הסכומים אשר נדרשו ממנה לצורך קבלת תעודת גמר, וכל זאת- בעוד המשיב נמנע מביצוע חיוביו, לרבות ובמיוחד הימנעותו מרישום הזכויות במקרקעין על שם המבקשת.

14. עיון בסיכומי המבקשת מלמד כי יש לחלק את טענותיה לחמש סוגיות מרכזיות:

14.1 היקף הבוררות והתניית הרישום בתשלום

דגש מיוחד נמצא במסגרת הבקשה לביטול פסק הבורר על סוגית הקביעה על פיה רישום הזכויות על שם המבקשת מותנה בתשלום כל הסכומים בהם חויבה ב מסגרת פסק הבורר.

לעניין זה טענה המבקשת כי הדבר נעשה תוך חריגה מסמכות, תוך שקביעה זו אינה עומדת בקנה אחד עם הוראות הסכם הקומבינציה, ומשכך, יש לראותה גם כזו אשר מקנה למבקשת את הזכות לעתור לביטולו של הפסק מכוח הוראות סעיף 24 לחוק הבוררות.

הוסיפה המבקשת וטענה כי בהחלטתו של כב' הבורר היה משום ביטול החלטותיו של הבורר המקורי, אשר יש לראותן כפסק בוררות חלקי, ואשר במסגרתן הוטל על המשיב לבצע את כל הדרוש לרישום הנכס.

לעניין זה הפנתה המבקשת להחלטה מיום 25.12.00, נספח 4 לבקשה לביטול פסק בורר, ולהחלטה מיום 3.9.02 נספח 5 לבקשה לביטול פסק בורר.

לשיטת המבקשת, אין פסק הבורר והחלטתו של הבורר המקורי יכולות לדור זו בכפיפה לזו, באשר לא ברור מקור הסמכות לבטל את החלטת הבורר המקורי, כאשר בהסכם (במיוחד סעיף 13 בו) ובהחלטת הבורר המקורי נקבע כי על המשיב לבצע, ללא כל תנאי, את העברת הזכויות על שם המבקשת בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בשינוי מהותי בהסכם.

עוד טענה המבקשת כי נו כח נוסחו של סעיף 19 להסכם הקומבינציה, אשר הגביל את סמכות ו של הבורר לחילוקי דעות הקשורים לסעיף 18 לאותו הסכם, דהיינו כי הפרת ההסכם מקנה זכאות לפיצוי מוסכם במקרה של הפרה, יש לראות את הבורר כמי שחרג מסמכותו שעה שמצא להתנות קיום חיובו של המשיב לרישום הזכויות, בתשלום פסק הבורר.

לבסוף, לעניין זה, טענה המבקשת כי יש לראות את פסק הבורר, ככל שהוא נוגע לסוגיה זו של רישום הזכויות על שמה, כחסר, ומשכך ככזה אשר יש להשלימו.

14.2 העדר יכולתה של המבקשת לפעול ליישום פסק הדין, נוכח התנהלות המשיב.

לשיטת המבקשת פסק דינו של הבורר אינו ניתן ליישום וזאת מקום בו המבקשת ביקשה לקיים את הוראות הפסק, אך התברר לה כי נוכח המצב העובדתי, כמו גם התנהלותו של המשיב, לא ניתן לעשות כן.

כך לדוגמא ציינה המבקשת קשיים שהתעוררו בתשלום אגרות הבנייה, כמו גם בהודעתה של הרשות המקומית על פיה ממילא לא תינתן תעודת גמר עקב חריגות הבנייה.

לטענת המבקשת אי קבלת תעודת הגמר, גם כיום, נעוצה בהתנהלות המשיב אשר בנה מטבחון באחת הקומות אשר ברשותו ללא היתר בניה כדין (עד למועד כתיבת הסיכומים, שכן החלטת הועדה המאשרת את המטבחון איננה עוד בתוקף), ותוך התעלמות מחובותיו.

המשיב הוא אשר מערים קשיים, לכל אורך הדרך, תוך שהוא אף הוסיף והבהיר כי גם מקום בו תקיים המבקשת את כל חיוביה, לא יהא בכך כדי להביא להעברת הזכויות על שמה של המבקשת.

14.3 הפגמים אשר נפלו בחיובים הכספיים השונים אשר הוטלו על המבקשת.

המבקשת אף הוסיפה וטענה כי לא היה מקום לפסיקתם של הסכומים השונים וזאת מקום בו ביחס לחלקם לא הרים המשיב את הנטל להוכיח קיומן של ההוצאות, מקום בו התעלם הבורר מראיות שונות המשליכות על חיובי המבקשת, לרבות לעניין אופן ומועד השלמת הבנייה, ושעה שנמצא לחייב את המבקשת בהוצאות עבור מתקנים ורכיבים אשר לא יותקנו במבנה נוכח שינוי התכנית והבנייה בפועל.

בין היתר, הוסיפה המבקשת ונתנה דגש בסיכומיה לרכיבים הבאים:

14.3.1 התקנת משאבות וגנרטור לגיבוי מש אבת המים - מעולם לא היה צורך בהתקנת מתקנים אלה לצורך היתר הבנייה, וזאת, מרגע ובשל אישורה של תכנית חלופית אשר הניבה תמורה כלכלית עצומה למשיב.

מקום בו הגיעו הצדדים להסכמה חלופית על פיה ייבנה בניין משרדים לתעשיית היי טק (וזאת חלף מבנה לתעשייה), תוך הוספת שתי קומות על הארבע המקוריות, לא נותר עוד מקום להתקנת המשאבות והגנרטור.

עוד ביקשה המבקשת להפנות את שימת הלב כי המפרט הטכני אשר צורף לא כלל רכיבים אלו, ובמהלך הדיונים, לא העלה המשיב דרישתו לתשלום בגין עלות המתקנים, שכן ניתן לומר בוודאות, כי לא יתקינם (וכך גם ביחס לרמזורים בחניון) .
לשיטת המבקשת אין מקום כי המשיב יקבל לידיו את מלוא עלות המתקנים האמורים לשרת את הבניין, מקום בו הוא זכאי אך למחצית מהזכויות.

בהינתן האמור, הוסיפה המבקשת וטענה כי הבורר חרג מסמכותו עת קבע כי על המבקשת להתקין מתקנים שונים, תוך התעלמות משינוי ייעוד של הבניין אשר נעשה בהסכמת הצדדים, תוך שהיה מקום לקביעה על פיה השתנו בפועל הוראות ההסכם בין הצדדים, ונדרשת התאמה לתוכנן. למעשה, מקום בו קיבל המשיב שתי קומות נוספות לבניין, אין מקום להתיר לו להתנהל, בחוסר תום לב, על בסיס הוראות ההסכם לגבי מבנה תעשייתי.

בנוסף, גם הקביעה לפיה המשיב הוא אשר יתקין את המתקנים ויקבל תחילה את התשלום בגינם, עומדת בניגוד להוראות ההסכם, לפיהן על המבקשת מוטל ת חובת ביצוע עבודות הבניה.

לחילופי חילופין, יש להורות כי הבורר שגה בקביעה על פיה על המבקשת לשאת במלוא הסכום הנוגע להתקנת המתקנים, וזאת מקום בו מדובר במי שהינה זכאית להירשם כבעלת מחצית הזכויות במבנה ולפיכך עתידה להנות מהמתקנים בהתאם לחלקה. על כן, לכל היותר, היה מקום להורות על תשלום מחצית מהסכום.

14.3.2 פרוטוקול מסירה - המשיב פעל בניגוד לצו שיפוטי של הבורר המקורי וזאת לעניין עריכתו של פרוט וקול מסירה ועשה דין לעצמו בכך שתפס חזקה שלא כדין בשטחים אשר נועדו להימסר לו, ללא עריכת פרוטוקול, התנהלות אשר הבורר המקורי ראה בה כזו הגורמת לכרסום בטענותיו לעניין הנזקים אשר נגרמו לו. על אף עובדה זו, מצא הבורר לפסוק למשיב סכומים ניכרים וזאת גם ביחס לרכיבי נזק אשר לא היו קיימים במועד המסירה.

14.3.3 חדר טרנספורמציה - אשר לעלות הגנרטור, המשי ב מתכוון לשלשל לכיסו כספים אשר ישולמו לו ע"י המבקשת, ומבלי שהוצאו על ידו הוצאות ביחס לבניית תחנת הטרנספורמציה. לפיכך, לשיטת המבקשת אין המשיב זכאי לכספים אשר אמורים להתקבל מחברת החשמל בגין בניית החדר אשר בוצע ה מכספי המבקשת בלבד.

14.3.4 בניית חדר האשפה – נטען כי מדובר בטענה אשר מעולם לא היוותה תנאי לקבלת תעודת גמר , ומשכך לא היה מקום להידרש לה.

14.3.5 אריחי הקרמיקה – המבקשת ביקשה להפנות לצורך בהתאמת פסק הבורר לתהליכים, ההסכמות והפעולות אשר ננקטו במהלך התקופה שלאחר מתן הפסק, ואשר יש בהם כדי לשנותו.

14.4 משמעות והשלכות ההליכים וההחלטות אשר ניתנו בתיק זה על פסק הבורר

לטענת המבקשת, בבואו של בית המשפט ליתן פסיקתו, עליו להוסיף ולתת את הדעת להליכים, ההסכמות וההחלטות השונות אשר ניתנו על ידו במשך חמש השנים האחרונות, במיוחד אלו הנוגעות לקבלתה של תעודת הגמר.

לעניין זה ביקשה המבקשת להדגיש כי ניתנה הסכמתה לכל מתווה אשר הוצע על ידי כב' בית המשפט, ואשר עניינו סיום הסכסוך, והיא אף פעלה נוכח כך להסרת המניעה ברישום , דהיינו תשלום אגרות הבנייה.

מן העבר השני, התנגדותו של המשיב לכל מתווה ולכל הצעה, מלמדת כי מטרתו הקפאת המצב הקיים תוך הימנעות מרישום הזכויות על שם המבקשת, ותו-לא.

המשיב אשר סיכל וממשיך גם כיום לסכל את מימוש ההסכם, שעה שהוא אינו מתכוון כלל, ולא התכוון מעולם לקיים את חיוביו, לרבות ובמיוחד חובתו להשלים את רישום הזכויות על שם המבקשת, ועת שמדובר במי שגם לאחר שנתן הסכמתו למתווה דיוני זה או אחר – חזר בו מאותה הסכמה (לדוגמא ההחלטה מיום 20.2.2011), אינו זכאי לשיטת המבקשת לסעדים הנקובים במסגרת פסק הבורר.

לשיטת המבקשת נוכח העובדה כי הורחבו במידה רבה סמכויותיו של הבורר, וממילא סעיף הבוררות בהסכם הקומבינציה כולל כל סכסוך אשר התגלה ויתגלה בין הצדדים, יש לאפשר לבית המשפט לפעול על בסיס הצעותיו, אשר ממילא ניתן לחלקן תוקף של החלטה, באופן אשר יהא בו כדי שינוי פסק הבורר על דרך של הבטחת העברת הזכויות על שם המבקשת.

בהינתן האמור לעיל, עתרה המבקשת ליתן תוקף של החלטה להצעה אשר הובאה בפני הצדדים במסגרת הדיון מיום 14.2.2016, וזאת לעניין מינויו של כונס נכסים מטעם בית המשפט.

לטענת המבקשת, נוכח השתלשלות העניינים, כפי שהיא באה לידי ביטוי בכתבי הטענות, במסמכים, בפרוטוקולים ובהחלטות השיפוטיות אשר ניתנו בתיק זה , לא נותר עוד אלא להורות על מינויו של כונס כאמור, כאשר יהא בכך משום תיקון והשלמת פסק הבורר.

לעניין זה הוסיפה המבקשת וטענה כי מקום בו הותר למשיב עצמו להוסיף עילות תביעה חדשות בפני כב' הבורר אילת (בנושא חיפוי המבנה על ידי האריחים), יש לראות את הצדדים בכלל ואת המשיב בפרט כמי שהסכימו להחלת הליך הבוררות על פני כל הסכסוכים אשר היו, לרבות עתידיים, ולא ניתן להגביל את ביהמ"ש למתן פס"ד אך בנושא הכספים המגיעים לו, נכון ליום מתן פסק הבורר.

14.5. השלכות היות הבורר בורר חלופי - השלכות מתן פסק הבורר על ידי הבורר החלופי, עת שזה לא היה חלק מכל הליך הבוררות קודם להגשת הסיכומים.

לטענת המבקשת, מקום בו עסקינן בפסק בורר אשר ניתן על ידי הבורר החלופי שלא שמע את העדים ולא התרשם באופן בלתי אמצעי מעדותם, קיים טעם של ממש לביטול הפסק.

15. משפטית, וככל שהבקשה מסתמכת על הוראות הדין, טענה המבקשת כי יש להורות על ביטול או שינוי פסק הבורר וזאת מכוח הוראות סעיף 24 לחוק הבוררות, ובמיוחד ההוראות כדלהלן:

הוראת סעיף 24(3) לחוק – לשיטת המבקשת, מקום בו סטה הבורר, כב' השופט בדימוס אילת , מהוראותיו המחייבות של הבורר הראשון, כב' השופט בדימוס אלוני ז"ל, בדבר חיוב המשיב ברישום זכויות המבקשת בלשכת רישום המקרקעין, ניתן לראות בכך חריגה משמעותית מסמכות , וזאת בעצם שינוי הוראת סעיף עיקרי מסעיפיו .
באופן דומה יש לראות בהתניה של רישום הזכויות על שם המבקשת בתשלום הסכומים הנקובים בפסק, כחריגה מהיקף סמכותו של הבורר.

הוראת סעיף 24(5) לחוק – לטענת המבקשת, נוכח הנתונים העובדתיים העולים בתיק זה, מתקיימת עילה מספקת לתיקון פסק הבורר וללא ספק להוספה עליו, במיוחד מקום בו סוגיית רישום הזכויות לא נפתרה בפסק הבורר החליף.

הוראת סעיף 24(9) – לשיטת המבקשת, פסק הבורר, בנוסחו הנוכחי, מנוגד לתקנת הציבור, במיוחד מקום בו הוא מקים חובת תשלום בהיקף של מיליוני שקלים על המבקשת, וזאת תוך הימנעות מרישום הזכויות על שם זו הזכאית למחצית מהזכויות.

הוראת סעיף 24(10) – הפגמים אשר לטענת המבקשת נפלו בפסק הבורר "יורדים לשורשו של ההליך" , ומסכלים את עשיית הצדק , תוך שהמבקשת מחויבת לשלם למשיב סכומי עתק שיוזרמו לכיסו הפרטי חלף הבטחה כי ישרתו את המטרה לה נועדו, ותוך הימנעות מבדיקת נחיצותו של תשלום זה או אחר למטרה כלשהי.

16. במסגרת סיכומיה, הוסיפה המבקשת והתייחסה לכתב התשובה של המשיב, ולטענותיו על פיהן הוא עצמו קיים את כל חיוביו לצורך העברת הזכויות , וכי המבקשת היא זו הנמנעת, בכוונת מכוון , מביצוע הפעולות המתבקשות לרישום הנכס.

לטענת המבקשת אין לטענות אלו של המשיב כל יסוד , ובית המשפט התבקש לעניין זה לשוב ולבחון את הפרוטוקולים ואת ההחלטות אשר ניתנו במסגרת הליך זה.

הוסיפה המבקשת והפנתה את שימת הלב לכך שהמשיב עצמו אישר, במסגרת הדיונים , כי בנה מטבחון באחת הקומות אשר בחזקתו וזאת ללא היתר בניה כדין ולכן לא התקבלה תעודת גמר לבניין.

העובדה כי המשיב בנה בניגוד להיתר, ואף אינו נענה לדרישות הרשות המקומית בכל הנוגע לתנאי קבלתו של אישור של רשות כיבוי אש, היא זו המונעת קבלתה של תעודת גמר, ויש בה כדי עיכוב מכוון של המשיב לעניין זה.

מן העבר השני, המבקשת שילמה את האגרות והיטל ההשבחה לעירייה עוד במהלך הבוררות שהתקיימה בפני הבורר אילת שקבע כי לאחר התשלום יועברו מחצית הזכויות על שמה.
לעניין זה של דרישתה העדכנית של הרשות להמצאתו של אישור מחודש של כיבוי אש, טענה המבקשת כי אישור מקורי בעניין זה הומצא על ידה לפני שנים רבות .

עם זאת, מקום בו לא התקבלה באותה עת תעודת הגמר עקב מחדלי המשיב, ונוכח חלוף השנים בהם הוחמרו תקני הבטיחות, קיימות כיום דרישות חדשות ועדכניות, אשר יש לחייב את המשיב בהשלמתן.

17. לסיכום, עתירת המבקשת הינה לביטול החיובים הכספיים, כולם או חלקם;
ביטול התנאי של ביצוע התשלום לידי המשיב קודם רישום הזכויות על שם המבקשת;
ומינויו של כונס נכסים, בהתאם למתווה אשר הוצע על ידי בית המשפט לצורך השלמת דרישות הרשות לצורך קבלתה של תעודת גמר.

טיעוני המשיב:

18. בכתב התשובה ובסיכומיו טען המשיב כי אין להורות על ביטול פסק הבורר, שכן לא מתקיימים התנאים הנקובים בהוראות הדין לצורך כך.

לטענת המשיב עסקינן במבקשת אשר בנתה את הבניין באופן רשלני, בניגוד להיתר, לא השלימה את הבניה במשך 14 שנים, לא שילמה את הסכומים בהם היא חבה מכוח ההסכם ומכוח פסק הבורר, וכעת מבקשת לפטור עצמה מקיום חיוביה, כמו גם מתשלום הכספים המגיעים למשיב נוכח מחדליה והנזקים אותם גרמה.

המשיב ביקש להפנות את שימת הלב לעובדה כי פסק הבורר ניתן בתום הליך בירור ארוך במסגרתו אף ניתנו מספר פסקי ביניים .
נוכח היקפו ומהותו של פסק הבורר היה על המבקשת לפעול למימושו, ואולם המבקשת בחרה בפתיחתו של הליך זה אשר מטרתו דחיית הקץ .

19. לטענת המשיב, כוללת בקשת המבקשת לביטול פסק הבורר גם עתירה לביטול פסקי הביניים, לרבות החלטות אופרטיביות אשר ניתנו על ידי הבורר המקורי.

לשיטת המשיב, הוא עצמו פעל לביצוע חלקו ביחס לאותן החלטות, לרבות ביצוען של פעולות אשר החובה המקורית לבצען הייתה של המבקשת.

לפיכך, משמעות עתירתה של המבקשת הינה ביטול חלק מההחלטות, תוך שיהא בכך כדי לבטל את חובתה של המבקשת להשיב לידי המשיב את התשלום בגין הוצאות שונות להן היא נדרשת, לרבות חיפוי הקרמיקה, התקנת דלתות האש, תיקון הגג המשותף וכיו צא באלו.

20. הוסיף המשיב וטען כי המבקשת היא זו הנושאת באחריות להימשכות ההליכים, וזאת לרבות אופן טיפולה של המבקשת בסוגיות אשר נותרו לטיפול, גם לאחר מתן פסק הבורר, כגון סוגית קבלת אישור כיבוי אש לבניין, אשר נותרה באחריותה.

לשיטת המשיב, המבקשת הכשילה את הוצאת תעודת הגמר לבניין ואת קידום ההליכים וזאת מקום בו לא עמדה בהסדרים הדיוניים, לא פעלה להשלמת חיפוי הקרמיקה ו אף הכשילה את הליך קבלת אישור כיבוי האש לבניין לאחר מתן פסק הבורר.

כל זאת, מקום בו המבקשת סבורה כי כנגד מתן תעודת הגמר, היא תהא מחויבת לשלם את הסכומים אשר נקבעו על ידי הבורר בפסק, ומקום בו היא אינה מעוניינת לעשות כן, היא פועלת לצורך הכשלת קבלת התעודה.

21. המשיב הוסיף והתייחס לטענות המבקשת כנגדו בכל הנוגע להסדרת רישום הזכויות על שמה וטען כי אין ולא היה לו עניין בעיכוב רישום זכויות המבקשת בלשכת רישום המקרקעין, וזאת במיוחד מקום בו המבקשת עושה שימוש ונוהגת מנהג בעלים בשטחים אשר יועדו לה במסגרת ההסכם.

לדבריו, אילו הייתה המבקשת משלמת את הסכום אשר נפסק לחובתה במסגרת פסק הבורר, ופועלת לצורך קבלת תעודת הגמר, לא הייתה מניעה מרישום הזכויות על שמה. המשיב הוסיף וטען כי המסמכים הדרושים לצורך רישום כאמור הומצאו כבר בשנת 2003 לידי עורך הדין שפירא אשר היה אמון, מטעם שני הצדדים, על הליך רישום הזכויות ואף פנה ללשכת רישום המקרקעין בעניין זה.

ואולם, תהליך רישום הזכויות לא הבשיל לכדי סיום נוכח מחדלי המבקשת, שעה שלא שולמו אגרות בניה על ידה, בהיקף של כ- 600,000 ₪ ומקום בו לא פעלה המבקשת בהתאם לחיוביה לצורך קבלת תעודת גמר מהרשות.

לעניין זה הוסיף המשיב וטען כי גם נכון לשנת 2012, הייתה קיימת יתרת חוב בגין אגרת בניה הצוברת ריבית והצמדה עד למועד התשלום בפועל, והמשיב הוא זה אשר זרז את סיום ההליכים וקיבל ביום 17.2.12 שובר תשלום עבור המבקשת, והכל על מנת לקדם את תהליך קבלת תעודת גמר.

22. לדברי המשיב, אילו הייתה המבקשת מקיימת התחייבויותיה במועד, ו מקבלת טופס ,4 כמו גם מקיימת את הוראות פסק הביניים משנת 1999, כי אז כבר בשנת 2000 , ומיד לאחר קבלת טופס 4 , ניתן היה לקבל תעודת גמר וכפועל יוצא היו זכויות המבקשת בנכס נרשמות על שמה.

גם סוגית הבנייה הנוספת על ידי המשיב בחלקו, לא הייתה עולה כלל, מקום בו הייתה מתקבלת קודם לאותו מועד תעודת הגמר, והצדדים לא היו נדרשים לעיכוב כמו גם לתשלומים הרבים להם הם נדרשים כיום.

לפיכך, גם טענת המבקשת על פיה בניית המטבחון על ידי המשיב, היא זו אשר מעכבת את הוצאת תעודת הגמר , אין בה ממש, מקום בו ניתן היתר לתוספת בנייה זו, ורשות כיבוי אש אישרה כי אין תוספת זו מהווה את הגורם המעכב למתן האישור.

מאידך, נמצא כי בכל הנוגע לחריגות הבנייה אשר ביצעה המבקשת, הרי העדר תעודת הגמר היא ראיה לכך שהעיכוב נעוץ במצב הבניין.

23. המשיב גם שב והתייחס לטענות המבקשת באשר לסבירות קביעתו של תנאי לפיו רישום הזכויות מותנה בביצוע התשלומים הנקובים בפסק הבורר. לשיטת המשיב, אין כל מקום להתערב בהכרעתו של הבורר ביחס לאלו.

סעיף 361 לפסק הבורר קבע שני תנאים מצטברים בהם על המבקשת לעמוד עובר לרישום זכויותיה על מחצית הבניין:

  1. הוצאת תעודת גמר
  2. ביצוע כל התשלומים בהם חבה המבקשת עפ"י פסק הבורר.

החלטתו זו של הבורר נעשתה נוכח הקביעה כי המבקשת אחרה והתרשלה בקיום התחייבויותיה בלוחות הזמנים, בביצוע הבניה ובתיקון הליקויים.
מכאן, כי אלמלא התנהלותה זו, לא הייתה כל מניעה לבצע את רישום הזכויות.

המבקשת ביקשה להטיל מכוח ההסדר הדיוני את חובת הוצאת תעודת הגמר על כתפי המשיב, וזאת תוך שהיא מסרבת לשאת בתשלומים אשר הוטלו עליה, ובניגוד לפסק הבורר.

24. באשר לעצם וגובה החיובים הכספיים אשר נקבע כי המבקשת תשלם למשיב, הוסיף המשיב וטען כי אין מקום להתערבותו של בית המשפט באלו.

באופן פרטני, התייחס המשיב לסוגיות שונות, לרבות סוגיית המתקנים השונים, וזאת הן לעניין חובת ההתקנה והן לעניין חובת השיפוי.

לטענת המשיב, כבר במסגרת פסק הב יניים של הבורר המקורי (בסעיף 9 לפסק הביניים מיום 13.10.1999) , נקבע כי על המבקשת להתקין על חשבונה מערכות שונות כמו גם לבצע "כל פעולת בניה או התקנה המהווה תנאי לקבלת טופס 4 או למימושו".

כלומר כי על המבקשת להתקין את כל מערכות הבניין בשלמותן עד לקבלת טופס 4 וקבלת תעודת גמר לצורך אכלוס הבניין.

באשר לפיצוי המתייחס להתקנת המתקנים השונים, טען המשיב כי מדובר במתקנים אותם התחייבה המבקשת להתקין במסגרת הסכם הקומבינציה וכי אלו רכיבים נחוצים לבניין. משכך, על המבקשת להוסיף ולשלם למשיב תמורתם.

הוסיף המשיב וטען כי כל טענות המבקשת לעניין זה, הועלו במסגרת הליך הבוררות, ונדחו במסגרת פסק הבורר.
בנוסף, טען המשיב כי יש לדחות את הצעת המבקשת להתקין בעצמה את המתקנים לשם חסכון בעלויות, שכן אין מקום לתת אמון במבקשת, בהינתן התנהלותה בעבר.

25. באשר לחובתה של המבקשת לפעול לחיפוי אריחי הקרמיקה והסרת הליקויים בעבודתה, טען המשיב כי אין חולק כי משנת 2001 החלה נשירת אריחי קרמיקה מחיפוי הבניין כאשר עד לחודש מרץ 2007 נשרו כ- 200 אריחים, ותהליך זה אך הלך וגבר.

המבקשת לא שעתה לפניות המשיב לעניין זה, וזאת על אף הסיכון אשר נשקף לבאי הבניין, כאשר לטענתה היא איננה אחראית לכך או כי המשיב הוא האחראי. בהמשך ביצעה תיקונים כלאחר יד שלא הסדירו את העניין.
המשיב ביצע מספר פעולות אשר הקטינו את הסכנה שבנשירת האריחים.

בשנת 2007, ונוכח התנהלות המבקשת והסיכון הטמון במצב הקיים, התיר הבורר למשיב לבצע את החלפת האריחים וזאת כפעולת חירום והמשיב נקט בצעדים שנדרשו לצורך כך.
במסגרת פסק הבורר נקבע כי האחריות המלאה לנפילת האריחים מוטלת אך ורק על המבקשת ועליה לפצות את המשיב בגין נזקיו.

ואולם, באותה עת, טרם התגבשו חיובים נוספים לתשלום (לקבלן השיפוץ, בגין תיקון ושדרוג מערכות כבוי האש, שכ"ט חברת אמין לצורך קבלת תעודת הגמר וכיו"ב).

26. הוסיף המשיב והתייחס לטענות המבקשת באשר לעילות ביטול הפסק, מכוח הוראות סעיף 24 לחוק הבוררות וטען כי העילות המנויות בחוק לביטול פסק בורר עניינן תקינות הליך הבוררות.

העובדה כי פסק הבורר אינו לרוחה של המבקשת אינה מהווה תימוכין לבקשת הביטול, ולא מתקיימת כל עילה שבדין לכך.

לדברי המשיב, טענות המבקשת נסתרו בכתב התשובה, תוך שנחשפו רשלנותה ואי- כשירותה כקבלן בניין.

מקום בו הסכימו הצדדים להפנות את הסכסוך להליך בוררות, הם סמכו ידם על הבורר אשר ידע לבור דרכו ולהגיע לתוצאה הולמת, ובפרט שמדובר בשני בוררים, שופטים לשעבר.

המשיב הוסיף והתייחס לסעיפים שונים אשר נזכרו בסיכומי המבקשת כדלהלן:

בהתייחס לסעיף 24(3) לחוק הבוררות – טען המשיב כי פסק הבורר ניתן כדין, בהתבסס על תשתית עובדתית אשר נפרשה בפניו, כמו גם על הסכמת הצדדים אשר ניתנה בראשית הליך הבוררות ובמהלכה, תוך שהוענקה לבורר סמכות רחבה ע"י הצדדים לדון בכל המחלוקות ביניהם.

הבורר סמך פסקו על הליכי בוררות שנוהלו בפניו ובפני קודמו, על מסמכים רבים, עדויות וראיות והפסק מנומק ואינו מותיר אבן על מקומה. אין בו כל טעות, לא נגרם למבקשת כל עיוות דין ואין לאפשר יצירת ערכאת ערעור על פסק הבורר.

בהתייחס לסעיף 24(9) לחוק הבוררות, טען המשיב כי תכנו של הפסק אינו נוגד את תקנת הציבור (אינטרסים , עקרונות וערכים שהחברה מקיימת).

המבקשת לא עמדה בהוראות ההסכם והטענה בדבר סירוב המשיב לרישום זכויותיה בשקר יסודה. די בהסתרת העובדה כי המבקשת לא שילמה את אגרות הבניה כמתחייב לשם קבלת היתר בניה ותעודת גמר שנדרשו עובר לרישום זכויותיה, כדי לשלול את נכונות טענתה. המשיב הוכיח כי מסמכי הרישום הועברו לידי עו"ד שפירא. הענות לבקשת הביטול דווקא תפגע בתקנת הציבור ומשכך יש לדחותה.

27. המשיב התייחס גם לטענות המבקשת באשר להשלכות והמשמעות אשר יש לתת להסכמות הדיוניות השונות אליהן הגיעו הצדדים במהלך שנות ניהולו של ההליך הנוכחי וטען כי ניתנה הסכמתו להסדרים דיוני ים שונים מתוך מטרה לקדם את הליך קבלתה של תעודת הגמר, ואולם הייתה זו המבקשת אשר הכשילה ניסיונות אלו, וממילא אין ברצונו זה של המשיב כדי לאיין את חובתה של המבקשת לפעול בהתאם להוראות הסכם הקומבינציה.

כך לדוגמא טען המשיב כי נתן הסכמתו להסדר הדיוני מיום 7.7.2011 , על פיו הוא זה אשר יפעל לצורך קבלת תעודת הגמר, אך מתוך רצון טוב ואמונה כי הליך הוצאת תעודת הגמר הוא הליך פורמלי בלבד.

המבקשת מצידה הסתירה בעניין זה את העובדה כי מערכות שלמות בבניין לא הותקנו או אינן פועלות באופן תקין, ובכך הכשילה את תהליך קבלת התעודה.
יחד עם זאת, אין מקום לאיון אחריותה של המבקשת לפעול לקבלתו של אישור זה אשר חובת קבלתו הוטלה עליה וזאת הן במסגרת פסק הבורר והן במסגרת החלטות הביניים.

באופן דומה ביקש המשיב להתייחס לפעולותיו לעניין חיפוי הבניין.

במסגרת ההסדר הדיוני מיום 7.7.11 (בפני ביהמ"ש) חויבה המבקשת לסיים את שיפוץ הבניין ולהשלים את החלפת אריחי הקרמיקה.
בהתאם להסכמה האמורה, בכפוף לסיום התחייבויותיה יהא על המשיב למלא את חלקו ולפעול מול העירייה לשם קבלת תעודת הגמר.

ואולם, גם בעניין זה פעלה המבקשת באופן בלתי סביר, בין היתר כאשר לא פעלה להשגת קרמיקה זהה חרף הוראת בית המשפט, ועל אף שניתנו לה ארכות שונות לצורך כך. לבסוף התברר כי המבקשת פעלה ביחס לאמור בניגוד להסכמות וזאת הן לעניין היקף העבודה, והן לעניין טיבה, עד כי היה בכך כדי לפגוע בערך המבנה.

הוסיף המשיב וטען כי אלמלא ניתנה הסכמתו להסדר הדיוני, גם ההתקדמות אשר חלה לעניין קבלת תעודת הגמר, לא הייתה מתרחשת. המשיב הוא אשר פעל מול העירייה, מכבי האש, ובעלי מקצוע חיצוניים והכל מתוך מטרה לאפשר סיום הטיפול בנושא.
יחד עם זאת, אין לראות ברצונו הטוב כזה אשר יש בו משום מתן פטור למבקשת מחובתה לקבלת אישורים אלו.
המשיב עתר לראות בדרך התנהלות המבקשת, לאחר מתן הפסק, לרבות גרירת רגליים, אי שיתוף פעולה, אי תשלום חלקה בהוצאות ובתשלומים, כהתנהלות שהיא חסרת תום לב.

28. באשר לטענת המבקשת כי המקור לעיכוב בקבלת טופס 4, כמו גם קבלת תעודת הגמר נעוץ בשינוי היעוד של הבניין, הוסיף המשיב וטען כי ייעוד הבניין היה ונשאר לתעשייה, וכי לטענות המבקשת בעניין זה אין יסוד.
באשר לתוספת הקומות לבניין, טען המשיב כי הוא זה אשר יזם את המהלך, אשר לא היה בו אלא כדי להטיב עם המבקשת, וזאת מבלי שיהא בכך כדי להביא לשינוי הייעוד.

המבקשת, כקבלן בניין, הייתה מחויבת לפעול ככל שנדרש לצורך קבלת היתר בנייה, אישור אכלוס ותעודת גמ ר, וזאת לרבות על דרך של קבלת אישורים מטעם מחלקת דרכים וחניה, פיקוד העו רף, מכון התקנים, מכבי אש וכיוצא באלו.

טענתה כאילו הוציאה היתר בניה כבר בשנת 1997 שאז לא הייתה מניעה לקבלת תעודת גמר, אינה יכולה לעמוד לה מקום בו לא שולמו על ידה אגרות בניה בהיקף של מאות אלפי שקלים וזאת על אף קביעת הבורר ביחס לכך.

29. המשיב הוסיף והלין על התנהלות המבקשת וזאת הן לעניין מחדלי העבר והן לעניין מחדלים נמשכים אשר כוללים בין היתר אי-תשלום אגרות הבניה, התעלמותה מנשירת חיפוי הקרמיקה, השכרה של החניה התפעולית של הבניין אשר ייעודה לשימוש חירום בניגוד להוראות הדין ובמשך שנים ארוכות, השכרת החניה בחזית הבניין כחניה תפעולית חליפית על אף כי מדובר בשטח השייך למשיב בלבד, התרת שימוש אסור בחניון התת קרקעי של הבניין לצורכי אחסון על ידי השוכרים, תוך הפרת הוראות הדין ויצירת מטרד וכיוצא ב אלו.

30. בהינתן כל אלו, שב המשיב ועתר לדחיית הבקשה לביטול פסק בורר, וביקש לאשרו כפס"ד, כמו גם את כל החלטות הביניים מכוחו .

עוד עתר המשיב לקבלתו של צו במסגרתו ישוחררו הכספים המוחזקים בנאמנות אצל עו"ד פרידמן, מכוח החלטות ביניים ופסק הבורר.

בנוסף, עתר המשיב כי בית המשפט יחייב את המבקשת להוסיף ולשלם לידיו את כל ההוצאות להן נדרש לצורך שיפוץ הבניין והוצאת תעודת הגמר לרבות בגין הליך המתנהל בת .א. 3666-12-13, כמו גם תשלומים לצדדים שלישיים לצורך קידום קבלתה של תעודת גמר.

דיון והכרעה:

31. לאחר שנתתי דעתי לכלל טענות הצדדים, לפסק הבורר, למסמכים אשר הוגשו לתיק בית המשפט כמו גם טיעוני הצדדים בהליך ובסיכומים, באתי לכלל מסקנה כי אין מקום להורות על ביטול פסק הבורר, וכי אין לראות את טענות המבקשת כאלו הבאות בגדרי הוראות סעיף 24 לחוק הבוררות, באופן המחייב התערבותו של בית המשפט וביטולו של פסק הבורר, וזאת למעט לעניין תשלום המבקשת למשיב בגין חלק מהמערכות כמפורט בסעיף 10.5 לעיל ו אף זאת באופן חלקי וכמפורט בגוף פסק הדין . כמו כן, אין מקום למתן הסעדים אשר התבקשו על ידי המשיב כמפורט בתשובתו.
טעמיי והיקף החלטתי להלן:

32. בקליפת אגוז, נחלקו דעות הצדדים ביחס לסוגיות המרכזיות הבאות:

א. ההשלכות והמשמעות שיש לייחס להליכים המקדמיים וההחלטות אשר ניתנו במסגרת הליך זה, על סוגית ביטול פסק הבורר כמו גם על הסעדים אשר נתבקשו על ידי שני הצדדים.
ב. התקיימן של איזה מהוראות סעיף 24 לחוק הבוררות לצורך ביטול פסק הבורר .

ההליכים המקדמיים בתיק זה

33. במסגרת הסיכומים, מצאו שני הצדדים לעסוק במשמעות וההשלכות אשר לייחס לדיונים, ההסכמות-אליהן הגיעו הצדדים וההחלטות השונות אשר ניתנו בתיק זה, וזאת ממועד הגשת הבקשה לביטול פסק הבורר ועד למועד מתן פסק הדין.

34. לעניין זה אקדים ואבהיר כי מקום בו מוגשת בקשה לביטול פסק בורר, נבחנת שאלת ביטולו על בסיס תוכנו, תוך שנעשה שימוש בהוראות החוק ופסיקתו של כב' בית המשפט העליון לצורך כך.

35. לפיכך, הוצאות מאוחרות ל מועד מתן פסק הבוררות אשר ביחס אליהן טען המשיב, טענות אשר הועלו במסגרת הסיכומים אך לא נדונו כלל במסגרת הליך הבוררות, הליכים אשר התנהלו או מתנהלים במסגרת בתי משפט אחרים וכיוצא באלו, אין מקומם ב הכרעה בשאלת ההצדקה בביטולו או אישורו של פסק הבורר.

אין באמור כדי לאיין או לגרוע מטענות מי מהצדדים כלפי משנהו ביחס למשמעות שיש לייחס לאיזה מההליכים או איזו מההחלטות, אלא שאין באלו כדי לגרוע מהחובה לבחון את טענות הצדדים ביחס לפסק הבורר , על בסיס המועד הקובע – דהיינו מועד מתן פסק הבורר או את הצורך לבחון את פסק הבורר, תחת המסננות של הוראות הדין.

מתן סעד והכרעה בסכסוך, נעשים על בסיס כתבי הטענות, ואלו גם שימשו ומשמשים לצורך ההכרעה בתיק זה.

36. זאת ועוד, ניתן היה להתרשם בבירור כי המבקשת והמשיב גם יחד מבקשים לעשות שימוש בררני בהחלטות השונות אשר ניתנו בהליך הנוכחי, וזאת בהתאם להתאמתה של ההחל טה הפרטנית או ההתנהלות , לעמדתם שלהם. ממילא , לא היה מקום להסכין לכך.

37. מהותית – ועל מנת שלא תמצא החלטתי כחסרה אוסיף ואבהיר כדלהלן:

לאחר הגשת כתב הטענות, במשך תקופה ארוכה, נעשו מאמצים רבים, חוזרים ונשנים, על ידי כב' השופט פרופ' גרוסקופף, להביא את הצדדים לכלל הסדר אשר יכלול בחובו הן את קבלת תעודת הגמר והן את רישום הזכויות, תוך הותרת סוגית החיובים הכספיים להכרעה מאוחרת.

לצורך קידום מטרה זו ניתנו בתיק זה, כשבעים החלטות , והתקיימו שנים-עשר דיונים.

בין היתר, ואך על מנת לסייע בידי הצדדים, נמצא בית המשפט נדרש לסוגיות הנוגעות לקבלת אישורים להתקנת מתקנים, מצב וצבע הקרמיקה, מצבם של פריטים הנוגעים למערכות כיבוי האש, הפערים בין היתר-הבנייה למצב העובדתי הקיים, פעולות והתנהלות הצדדים לאחר מתן פסק הבורר, רשימת הדרישות לצורך קבלת תעודת גמר לבניין מושא ההסכם, וכיוצא באלו.

ויודגש, לא מדובר היה בבירור עובדתי מחודש, אלא בניסיון לקדם עבור ויחד עם הצדדים את הליכי קבלת תעודת הגמר ורישום הזכויות, כאשר כל סוגית העלויות הכרוכה בכך אמורה הייתה להתבצע על בסיס הטענות לעניין פסק הבורר (לעניין זה ראה החלטה מיום 20.2.2011).

כב' השופט פרופ' גרוסקופף, מצא לבוא לצדדים בהצעה על פיה ימונה כונס נכסים אשר זהותו תוסכם על הצדדים ואולם הצעה זו לא צלחה, מקום בו אחד מכונסי הנכסים המוצעים לא היה נכון לקבל את התפקיד (עקב מה שהוא ראה כהעדר שיתוף פעולה של הצדדים) , וביחס לכונסת הנכסים הנוספת, התנגד המשיב למינויה בשל העדר הסכמה לעניין היקף ותשלום שכרה.

למעשה, במהלך התקופה שלאחר פתיחתו של ההליך נשוא פסק הדין, נוצרה מציאות במסגרתה הגם כי ביחס לחלק מהמחלוקות נמצא פתרון, הועלו מעת לעת , על ידי מי מהצדדים, סוג יות חדשות אליהן נדרש בית המשפט תוך שחזית המריבה בין הצדדים, אך הולכת וגדלה.

התרשמותי הבלתי אמצעית מהצדדים הייתה כי שני הצדדים אינם פועלים כפי שניתן היה לצפות לצורך קידום סוגית קבלתה של תעודת גמר, וחלף זאת עסוקים במידה רבה מאוד, בהטלת אשמה וניסיון להטלת אחריות על הצד שכנגד.

38. בחלוף כשש שנים מפתיחתו של הליך זה, משלא היה בכל ההצעות, הדיונים וההחלטות כדי להביא לסיום הסכסוך, ותוך שנתתי דעתי למצב המורכב בו מצויים הצדדים אשר אין בו לשיטתי כדי לשרת את טובתו של מי מהם, מצאתי לבוא לצדדים בהצעה, על פיה ימונה כונס נכסים אשר זהותו תקבע על ידי בית המשפט ואשר יפעל לקבלת המסמכים והשלמת הפעולות הנדרשות לשם קבלת תעודת הגמר, באופן אשר יאפשר , בין היתר, רישום הזכויות על שם המבקשת.

39. יחד עם זאת הובהר לצדדים במסגרת אותה הצעה כי מקום בו לא תתקבל הסכמתם למתווה זה, יועבר התיק למתן הנחיות לצורך קידום ההליך לגופו.

סברתי ועודני סבורה כי מקום בו שני הצדדים הוכיחו, פעם אחר פעם, כי הם אינם יכולים לפעול במשותף ובאופן יעיל לצורך קבלת תעודת הגמר, על אף כי לשני הצדדים קיים אינטרס ברור לעשות כן, יש טעם של ממש במי נויו של איש מקצוע חיצוני, אשר יסייע להם להשלים את הנדרש.

לעניין זה, תמוהות מאוד טענות המשיב במסגרת סיכומיו.

40. יחד עם זאת, לא ניתן לכחד כי מדובר בהליך אשר עניינו עתירת המבקשת לביטול פסק הבורר.

משכך, אין מקום כי בית המשפט ייכפה על הצדדים מינויו של כונס נכסים, וזאת בניגוד לטענות המבקשת במסגרת סיכומיה.

הסכמתם המוקדמת של הצדדים למינוי כונס הנכסים הייתה מוגדרת . מאז חלפו מספר שנים, ולא ניתן לחייב את המשיב להסכים לכך בשלב הנוכחי, וזאת על בסיס ההסכמות הפרטניות והמוקדמות אליהן הגיעו הצדדים ואשר לא הבשילו לכלל מעשה.

באופן דומה אין מקום כי בית המשפט, במסגרת ה ליך אשר עניינו ביטול פסק בורר, יעסוק בבקשת המשיב לחייב את המבקשת בביצוע תשלומים שונים ונוספים אשר עניינם ומקורם באירועים והליכים אשר התרחשו זמן רב לאחר מתן הפסק.

למעלה מהצורף אוסיף ואבהיר כי אין המדובר במקרה בו הצדדים הגיעו להסכמה דיונית מאוחרת לביטול פסק הבורר, כולו או חלקו, אלא כי מדובר, לכל היותר, בהסכמות נקודתיות, בסוגיות פרטניות, אליהן הגיעו הצדדים ואשר היו מיועדות לאפשר להם קבלתה של תעודת גמר לבניין (על כל ההשלכות הנובעות מקבלתה של תעודה זו) .

41. אני ערה לעובדה כי לא יהיה בהחלטתי זו , יהא תוכנה אשר יהא, כדי להביא לסיום הסכסוך בין הצדדים, ולפיכך אני מוצאת להצטער עד מאוד, על כי לא עלה בידי להביא את הצדדים לכלל הסכמה כמפורט לעיל .

יחד עם זאת, בהינתן העובדה כי הצדדים נדרשו להליך בוררות אשר נמשך כעשר שנים;
מקום בו חלפו כשש שנים ממועד פתיחתו של הליך זה;
מקום בו לא היה בהצעות, ניסיונות ומאמצים של בית המשפט כדי להביא לביטול הצורך בהכרעה בסכסוך בין הצדדים, ולו באופן חלקי;
ומקום בו עולה כי בחלוף הזמן, לא אך שהסכסוך בין הצדדים הצטמצם, אלא כי בכל יום שחולף, נוצרים מקורות חיכוך חדשים;

בהינתן כל אלו, אין מנוס מהכרעה בהליך, על בסיס כתבי הטענות, ותוך מתן הדעת לטענות הצדדים, הוראות הדין ופסיקתו של כב' בית המשפט העליון.

בקשה לביטול פסק בורר

42. המדיניות הננקטת ע"י בתי המשפט ביחס למוסד הבוררות נועדה לחזקו ולצמצם את היקף ההתערבות בהליכי הבוררות ככל שניתן, וזאת בהתאמה להוראות החוק אשר צמצמו ותח מו את עילות הביקורת השיפוטית על הליך הבוררות לגדרו של סעיף 24 לחוק , המונה רש ימה סגורה של עשר עילות התערבות.

"מגמתו הברורה של החוק היא לעודד העברת סכסוכים לבוררות, תוך מסירת ההכרעה הסופית בסכסוך לבורר, אליו הסכימו הצדדים להעביר את ההכרעה בסכסוך שביניהם. במגמה זו נקבעו בחוק העילות לביטולו של פסק בוררות, עילות אשר בלתן אין.. ולא רק שהעילות ... שבחוק צמצמו את אפשרויות הביטול שהיו קיימות קודם חקיקתו ; אלא שגם עילות אלה, לביטול, פורשו על דרך הצמצום ובצורה דווקנית ביותר, כשהנטייה הברורה היא להימנע , ככל האפשר, מהתערבות בפסק הבוררות..."

(רע"א 113/07 חברת נתיבי איילון בע"מ נ' שטאנג ובניו בע"מ פ"ד מה(5) 511 , 517 ) [להלן: הלכת שטאנג] ; ע"א 318/85 כוכבי נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ פ"ד מב(3) 265, 274 [להלן: כוכבי] ; רע"א 8078/10 אלרום נ' קונפורטי [13.12011] פסקה 8 לפסה"ד ; רע"א 7765/07 קופ"ח מאוחדת נ' ג'נח [6.11.07] ; ד"ר י' שמעוני דיני בוררות אופק חדש בבוררות מהד' שניה 555)

43. אשר לתפקידו של ביהמ"ש במסגרת הבקשה לביטול פסק הבורר, מתמצה זה בבחינת תקינות הליכי הבוררות ואין בית המשפט שם עצמו חליף לבורר:

"אכן, עיון בעילות הבוררות המפורטות בסעיף 24 לחוק יגלה, שעיקרן הוא בדיקת תקינותו של הליך הבוררות במסגרת המוסכם בין הצדדים, ואין הן מיועדות לבחינתו של תוכן הפסק (פרט לחריג אחד הנוגע לפסק הנוגד את תקנת הציבור). .."
(לעניין זה ראה פסק הדין בעניין שטאנג, עמ' 518 )

ברע"א 1260/94 בן חיים נ' חן בע"מ פ"ד מח(4) 826, 832, נקבע בין היתר כדלהלן :

"עניינן של עילות הביטול המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות אינו בבחינת תוכנו של הפסק אלא בבחינת תקינותו של הליך הבוררות במסגרת המוסכם בין הצדדים.."

44. בנוסף, הובהר כי בחינת פסקו של הבורר אל-לה להיעשות במשקפי ערעור:

"נראה לי כי בית המשפט המחוזי בחן את הכרעתו של הבורר באמת מידה ערעורית. דרך זו אינה פתוחה לפני בית המשפט במסגרת הליך לביטול פסק בוררות, שכן, 'הכלל הוא, כידוע, שבדונו בפסק בוררות אין בית המשפט משים עצמו ערכאת ערעור על פסיקת הבורר' , ו'טענות היפות לערעור על פסק דינו של בית משפט אינן יפות כל עיקר לתקיפתו של פסק בוררות...'"
(לעניין זה ראה פסק הדין בעניין בן חיים נ' חן אשר נזכר לעיל).

45. במסגרת ע"א 318/85 כוכבי נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ פ"ד מב(3) 265 הובהר כי מהו ת רעיון הבוררות היא ליצור : -

".... אמצעי נוח מהיר וחסכוני ליישוב סכסוכים מחוץ לכתלי בית המשפט ולהקל על ידי כך את המעמסה שעל בתי המשפט..... מתכלית זו נגזרת מידת ההתערבות השיפוטית ופיקוחה על החלטת בורר. אין בתי המשפט יושבים לערעור על פסק בורר. לפיכך, בדיקת הפסק אינה נעשית על פי הקריטריונים לבדיקת פסק דין של ערכאה שיפוטית"

כמו כן הובהר כי:

"הנטייה היא, נוכח מגמת צמצום ההתערבות השיפוטית, לראות בו עד כמה שניתן "קביעה פסקנית וסופית בסכסוך.."
(לעניין זה ראה עמוד 274 לפסק הדין)

46. נהיר כי כל התערבות בפסק אשר ניתן במסגרת הליך בוררות, צריך שתעשה בזהירות רבה, במשורה, ואך תחת תנאי הוראות סעיף 24 לחוק הבוררות.

47. בהינתן האמור לעיל, אני מוצאת להקדים ולהבהיר כי מצאתי חלק לא מבוטל מטענות המבקשת, כאלו אשר מקומן יכול והיה בהליך ערעור, אך בכל מקרה אין מקומן במסגרת בקשה לביטול פסק בורר.

סוגיות הנוגעות לניתוח חוות דעת המומחים, מהימנות ושיקול הדעת אשר הופעל על ידי הבורר, אינן מהוות טעם לביטול הפסק.
גם העובדה כי מי מבעלי הדין סבר כי היה או לא היה מקום לפסיקתו של סכום זה או אחר, אין בה כשלעצמה די.
אפילו העובדה כי יכול ובית המשפט היה מגיע למסקנה שונה מזו של הבורר, אינה מהווה טעם להתערבותו של בית המשפט במסגרת בקשה לביטול פסק בורר.

כל אלו, ככל שאינם מגיעים כדי הנקוב בהוראות סעיף 24 לחוק הבוררות, אינם יכולים להוות טעם לקבלת בקשת המבקשת.

ולגופו של עניין;

חריגה מסמכות- סעיף 24(3) לחוק הבוררות

48. לעניין זה טענה המבקשת כי הבורר עסק בסוגיות אשר ביחס אליהן לא נדרשה הכרעתו, כי היקף הבוררות הוגבל בהסכם הקומבינציה, וחשוב מכל אלו, כי התניית ביצוע רישום הזכויות על שמה בתשלום הכספים אשר נפסקו לטובת המשיב, מהווה חריגה מהותית מסמכותו.

היקף סמכותו של הבורר

49. היקף סמכותו של הבורר נלמדת בראש ובראשונה, מ הוראות הסכם הבוררות, או במקרה דנן מהוראות הסעיף בהסכם הקומבינציה המכוון להיקפה של הבוררות, כפי שמצוטט בסעיף 56 של פסק הדין, להלן. (לעניין זה ראה גם פסק הדין בעניין אלרום אשר נזכר לעיל, כמו גם רע"א 256/10 גאידמק נ' טרוים (פורסם בנבו-7.11.2011))

50. עיון בהוראות סעיף 19 הסכם הקומבינציה מלמד כי הוא אינו מפורט, אינו מגדיר גבולותיה של הבוררות, ואינו כולל הגדרות לעניין סדרי הדין ו אופן ההכרעה בבוררות, אלא כי נקבע במסגרתו בפשטות, כי מכלול חילוקי הדעות בין הצדדים, ימסרו להחלטתו של בורר מוסכם.

51. מדובר אם כן, בהגדרה רחבה מאוד וכללית מאוד.

בנוסף, מקום בו לא התווספה הוראה ביחס לסדרי הדין בהסכם, חל סעיף יד' לתוספת הראשונה לחוק הבוררות הקובע, כי:

" הבורר לא יהיה קשור בדין המהותי, בדיני הראיות או בסדרי הדין הנהוגים בבתי המשפט"

כב' בית המשפט העליון מצא להורות כי המשמעות שיש לתת לכך הינה:
"יתכן בהחלט שפרשנות סבירה של הסכם בוררות במקרה שכזה תהיה כי הבורר אינו כפוף לסדרי דין כלשהם, וממילא יוכל לפסוק גם סעדים בגין עילות שלא נטענו לפניו. עם זאת אין לקבוע מסמרות בעניין. יש לפרש כל הסכם בוררות על פי עקרונות הפרשנות המקובלים בדיני החוזים ..."
(לעניין זה ראה רע"א 256/10 גאידמק נ' טרוים (פורסם בנבו)).

52. בעניינם של הצדדים אין חולק כי במ הלך שנות ניהול הבוררות (על פני תקופה של כ- 10 שנים), התעוררו מחלוקות נוספות הנוגעות למימוש הסכם הקומבינציה ואלו הועברו להכרעת הבורר .

לא היה באלו כדי להביא למסקנה על פיה קביעותיו של הבורר נעשו תוך חריגה מסמכות.
(לעניין זה של משמעות העברתן של מחלוקות נוספות, ראה בין היתר את ספרו של ד"ר י' שמעוני דיני בוררות, אופק חדש בבוררות מהד ורה שניה התשע"ד 2014, עמ' 229 ).

53. זה גם המקום לציין כי לכאורה לא נמצא במסמכים אשר צורפו על ידי הצדדים לתיק זה כי המבקשת עתרה בבקשה כלשהי הנוגעת לקשר אשר בין קיום חיוביה שלה , לקיום חיובי המשיב, וזאת קודם לפתיחתו של הליך זה.

לעניין זה כבר נקבע כי סוגיות הנוגעות לבחינת סמכויות הבורר נבחנות, בין היתר, על בסיס טיעוני הצדדים במועדים הרלוונטיים וזאת לרבות התייחסותם לסוגיות המועלות על ידי הבורר עצמו. משכך, יש קושי של ממש בקבלתה של טענה לעניין היקף סמכותו של הבורר, כאשר זו נטענת בדיעבד.

נהיר כי עיקרון המניעות מונע מצד שהסכים להתדיין לפני בורר בנושא שלא נכלל במקור בהסכם הבוררות לטעון לביטול פסק הבוררות מפאת חריגה של הבורר מסמכותו.

בהתאם לפסיקתו של כב' בית המשפט העליון מקום בו קיים ספק באשר להיקף סמכותו של בורר, נוכח הוראות הסכם הבוררות, יש מקום ליתן לסוגיה זו פרשנות מרחיבה.
(לעניין זה ראה רע"א 4095/12 מגנזי תשתיות ב.ג.מ בע"מ נ' סקיק חברה לעבודות עפר ופיתוח בע"מ [ פורסם בנבו- 13.11.2012],וכן ס . אוטולנגי בוררות – דין ונוהל כרך ב 1023)

54. כאמור, הסמכות אשר הוקנתה לבורר בענייננו נוסחה בלשון רחבה ביותר וגלומה בה סמכות לדון ב- "כל חילוקי הדעות אם יהיו בין הצדדים".

הצדדים לא ראו להגביל את סמכות הבורר בדרך כלשהי, בין אם לעניין הסעדים ובין אם לעניין העילות, לרבות מקום בו הם עצמם מצאו להפנות לבורר במהלך שנות ניהול הליך הבוררות, טענות נוספות תוך הרחבת סמכותו, ויש לראותו כמי שהוסמך ליתן דעתו גם לסוגיות הנלוות לאלו אשר הועלו מלכתחילה על ידי מהצדדים.

התניית ביצוע הרישום בתשלום הסכום שנפסק

55. חלק לא מבוטל מטענותיה של המבקשת יוחדו לטענה על פיה סטה הבורר, מהוראות הסכם הקומבינציה כמו מהחלטות קודמות אשר ניתנו על ידי הבורר המקורי, וזאת בכל בנוגע ל סוגיית רישום הזכויות על שם המבקשת בלשכת רישום המקרקעין.

לטענת המבקשת, נוכח הוראות סעיף 13 להסכם הקומבינציה לא היה מקום להתנות את העברת הזכויות בקבלת תעודת גמר, וממילא לא היה מקום להורות כי המבקשת תהא מחויבת לתשלום הסכום הפסוק כתנאי לרישום.

לחילופין, נטען כי נוכח המצב העובדתי הקיים, יש לראות את פסק הבורר ככזה אשר אין בו משום מתן מענה של ממש לעניין זה של רישום הזכויות על שם המבקשת, ומשכך, כחסר.

המשיב מאידך טען כי אין להתערב בהחלטות הבורר, ואין המדובר בחריגה מסמכות.

56. לצורך הבהרת התמונה יצוטטו להלן ארבעת הסעיפים הרלוונטיים. הראשון הינו זה אשר נקבע בפסק הבורר, והשלושה האחרים, עניינם הסכם הקומבינציה.

בסעיף 361 לפסק הבורר נקבע:

"אני מוסיף וקובע כי בתוך 30 ימים מיום הוצאת תעודת הגמר, ובכפוף לביצוע כל התשלומים אשר על שיצח לשלם כאמור בפסק בורר זה, על סופר להעביר על שמה של שיצח 50% מן הזכויות בחלקה.

בסעיף 13 להסכם הקומבינציה נקבע:
"מוסכם בין הצדדים כי המוכר יעביר לקונה את חלקיו (50% מהחלקה) בד בבד ובכפוף לקבלת טופס 4, חיבור חשמל ומים.

בתחילת סעיף 18 להסכם הקומבינציה נקבע:
"במקרה ואחד הצדדים יפר חוזה, אזי הוא ישלם לצד שמקיים את החוזה.....

בסעיף 19 להסכם הקומבינציה נקבע:
"כל חילוקי הדעות אם יהיו בין הצדדים ימסרו להחלטתו של בורר מוסכם. בהעדר הסכמה על אישיות הבורר הוא ימונה ע"י ביהמ"ש המחוזי בתל אביב". (להלן: "סעיף הבוררות").

57. לעניין התניית רישום הזכויות בקבלת תעודת גמר אקדים ואציין כי גם אלמלא קביעת הבורר, נוכח הצורך בקבלת אישור של הרשות המקומית לצורך העברת הזכויות, ונוכח דרישת אותה רשות בהמצאת תעודת גמר לצורך מתן אישורה שלה, ממילא לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין מבלי שיתקבל אישור זה.

בעניין זה מופנים הצדדים להוראות סעיפים 354-360 לפסק הבורר.
באשר לחובה לפעול לצורך קבלת תעודת הגמר, ראה התייחסותי להלן.

58. בהתייחס להתניית רישום הזכויות על שם המבקשת בביצוע התשלומים הנקובים בפסק הבורר, לא מצאתי לראות בעצם ההתניה כחריגה מסמכותו של הבורר, וזאת בהינתן מהות ומקור החיוב בכספים.

אין המדובר במקרה בו חויבה המבקשת בתשלום סכומים אלו ואחרים מבלי שיהיו קשורים להסכם הקומבינציה או לקיום חיובי הצדדים, אלא כי הבורר מצא לפסוק למשיב סכומים אלו נוכח הפרת ההסכם, וזאת הן ביחס לאיחור במסירה והן נוכח ליקויים בביצוע העבודה.

משכך, התניית השלמת קיום חיוביו של המשיב (על דרך של רישום זכויות המבקשת במקרקעין), בהסרת המחדלים וקיום חיובי המבקשת, אינו בגדר חריגה כי אם שמירה על הקיים.

עיון בהסכם הקומבינציה מלמד כי חיובי הצדדים שלובים – הצד האחד בונה והאחר מקנה זכויות בנכס מקרקעין.

הסכומים אשר נפסקו לחובת המבקשת עניינם השבת המצב לקדמותו, דהיינו השמתו של המשיב במקום בו היה אלמלא הפרות המבקשת.
משכך, ובהינתן האמור, אין המדובר בחריגה מסמכות ובוודאי לא כזו המצדיקה ביטולו של הפסק.

59. הוסיפה המבקשת וטענה כי ממילא הוגבלה הבוררות (כנקוב בסעיף 19 להסכם הקומבינציה) לאמור בהוראות סעיף 18 לאותו הסכם, ומשכך, הוגבלה הבוררות למקרים של הפרת ההסכם.

לשיטת המבקשת, מקום בו היא עצמה עמדה בהוראת סעיף 13 להסכם, השלימה את בניית הבניין על חשבונה, תוך צפייה להעברת מחצית מהזכויות במקרקעין על שמה, אין עוד מקום להורות כי ביצוע התשלומים על פי פסק הבורר יהווה תנאי לרישום זכויותיה.

60. לעניין זה אני מוצאת להבהיר שניים:

(1) סעיף 19 להסכם הקומבינציה אינו כולל הפנייה למקרים של הפרת הסכם בלבד, אלא ננקב במסגרתו כי הוא מתייחס לכל חילוקי הדעות בין הצדדים.

(2) גם ככל שהיה מקום לקבל את טענות המבקשת לעניין החלת סעיף הבוררות למקרים של הפרת ההסכם בלבד, אין מקום, נוכח פסק הבורר, לראות את המבקשת כמי שעמדה בחיוביה בהתאם להוראות סעיף 13 להסכם.

61. בהינתן כל אלו, לא מצאתי כי הבורר חרג מסמכותו עת הורה כי הרישום על שם המבקשת ייעשה כנגד ביצוע התשלומים הנקובים בפסק, וטעם זה אין בו כדי להביא לביטול הפסק, כולו או חלקו, וזאת למעט כמפורט להלן.

62. הקושי היחיד אותו מצאתי בפסק הבורר מתייחס למועדי התשלום והיקף התשלומים ככל שאלו נוגעים להתקנת חלק מהמתקנים החסרים, כמפורט בסעיפים 163 (ג), 163(ד), 163(ה), 166(א), 167 ו- 250 לפסק הבורר.

לעניין זה מצאתי להבחין בין רכיבי נזק שמקורם בעבודות אשר לא בוצעו ביחס לחלקו של המשיב, או בוצעו באופן חלקי/לקוי - שאז משקף הפיצוי תיקונם או שווים;
לבין רכיבים שעניינם מתקנים או אביזרים אותם היה על המבקשת להתקין לפי קביעת הבורר בבניין או לצורך השימוש בבניין באופן כללי, אך אינם קיימים כלל בשטח.

כמו כן מצאתי להבחין בין מתקנים אשר נוכח העדרם נפסק פיצוי פרטני המתייחס לנזקו של המשיב בלבד עקב אותו חוסר (כגון החוסר במכפילי החנייה );
לבין מתקנים אשר היו אמורים, ואמורים גם כיום לשמש את שני הצדדים.

לבסוף, היה גם מקום להבחין בין מתקנים אותם התקין המשיב חלף המבקשת, לאלו אשר עדיין חסרים.

ביחס לסעיפים אשר נמנו לעיל, מדובר באותם רכיבים אשר הוטלה על המבקשת החובה להתקינם, הם לא הותקנו, המשיב לא התקין אותם ולא הציג ראיות לעניין זה, והשימוש באלו הוא שימוש משותף.

ביחס לרכיבים אלו, ואלו בלבד, מצאתי כי אין מקום לחייב את המבקשת בתשלום עלותם כמפורט בפסק הבורר אלא כנגד התקנתם בפועל על ידי המשיב.

63. מטרת הליך הבוררות, וניהול ההלך בין הצדדים, אינו עונשי, אלא שהוא להציב את שני הצדדים, במקום בו היו אלמלא הצורך להידרש לו.
כפועל יוצא, אין מטרתו להעשיר קופתו של מי מהם.

64. המבקשת, אכן מחויבת הייתה בהתקנת אותם מתקנים, ובעניין זה אין לי אלא להפנות להכרעתי דלעיל. משכך, היא גם זו האמורה לשאת בעלותם.

65. בנוסף, אני אכן סבורה כי בהינתן היקפו של הסכסוך, מהותו והתנהלות שני הצדדים, אין מקום, לאפשר למבקשת להתקין את המתקנים, שעה שיש לראותה כמי שמיצתה את כל ההזדמנויות אשר ניתנו לה לצורך כך, ומקום בו ספק בעיני באם מי מהצדדים (המבקשת או המשיב) מסוגלים להגיע להסכמה לעניין מועד, דרך, או סוג הפריטים אשר יותקנו.

66. ואולם, מקום בו ניתן לבניין טופס 4, שנים קודם למתן פסק הבורר;
מקום בו המשיב לא הציג ולו ראשית ראיה על פיה פעל, ולו חלקית, לצורך התקנת המתקנים בהם מדובר ( וזאת כאשר הוצגו לא מעט ראיות לעניין פעולות אחרות בהן נקט המשיב במהלך השנים שעד למתן פסק הבורר);
מקום בו היה זה המשיב אשר עתר לקבל התשלום עבור ובשל הצורך בהתקנת אותם מתקנים;
ומקום בו בסופו של יום אותם מתקנים אמורים לשמש את שני הצדדים גם יחד;

בהינתן כל אלו, אין מקום לחייב את המבקשת בתשלום אלא כנגד ההתקנה בפועל, שאז תשלם המבקשת למשיב את מלוא הסכומים הנדרשים בהתאם לפסק הבורר כנגד חשבוניות כדין.

67. בהינתן פרק הזמן הארוך שחלף, וחשוב מכך, דרך התנהלות שני הצדדים עד למועד מתן פסק הבורר (ואף מבלי להתייחס לשנים שחלפו לאחר מכן), אני מוצאת להורות כי ביחס לסעיפים הנזכרים לעיל דהיינו : 163(ג), 163(ד), 163(ה), 166 (א), 167, 250 לפסק הבורר (תוך מתן הדעת לתיקוני הבורר לפסק), ישונה פסק הבורר באופן שבו המבקשת תישא בעלות אותם מתקנים הנזכרים באותם סעיפים כנגד התקנתם בפועל. חובת ההתקנה - מוטלת על המשיב בלבד.

הכרעה בכלל הסוגיות אשר במחלוקת- סעיף 24(5) לחוק הבוררות

68. המבקשת הוסיפה וטענה כי אין בפסק הבורר משום מתן מענה של ממש לסוגית רישום הזכויות על שמה, ולמעשה, יש לראות את הפסק כחסר ואת הבורר כמי שלא הכריע באחד העניינים אשר נמסרו להכרעתו, והכל כמפורט בסעיף 24(5) לחוק הבוררות.
משאלו הם פני הדברים, יש לשיטת המבקשת להוסיף ולתקן את הפסק.

69. עיון בפסק הבורר מעלה, כי סוגיית רישום הזכויות נדונה והוכרעה, וזאת הן לעניין סוגית אי העברת הזכויות בעבר (ולרבות ביחס לתביעת הפיצויים הכרוכה בכך) והן לעניין ההחלטה המעשית בדבר מועד זכותה של המבקשת להירשם כבעלים (כמפורט בסעיף 361 לפסק).

בפרק השני של פסק הבורר (החל מעמוד 48) , נדונה סוגית הפסדי הממון של המבקשת כפועל יוצא של העדר רישום הזכויות על שמה, תוך דחיית טענות המבקשת.

בפרק השלישי של פסק הבורר (החל מעמוד 54) נדונה סוגית הוצאתה של תעודת הגמר, תוך התייחסות מפורשת למחלוקת בדבר אי הבהירות סביב השאלה, מי מהצדדים הינו הגורם המונע הוצאתה של תעודת הגמר, תוך שנהיר כי תעודה זו היא תנאי בלעדיו אין להעברת הזכויות.

70. בניגוד לטענות המבקשת, קיימת במסגרת פסק הבורר התייחסות מפורשת של הבורר להוראות סעיף 13 להסכם הקומבינציה, כמו גם לעובדה כי על אף שניתן לבניין טופס 4 עוד בחודש מאי 2000, טרם נרשמו זכויות המבקשת במקרקעין (לעניין זה ראה סעיף 290 לפסק הבורר) .
בנוסף, הבורר גם מצא להתייחס במסגרת הפסק לעובדה כי במהלך תקופת ניהול הליך הבוררות ניתנו מספר החלטות של הבורר המקורי, על פיהן היה על המשיב לקיים את האמור בסעיף 13 להסכם ולהעביר מחצית מהמקרקעין על שם המבקשת, כמו גם לעובדה כי כל אחד מהצדדים להליך ביקש להשליך את האחריות לכך על משנהו (לעניין זה ראה סעיף 291 לפסק הבורר).

הבורר לא התעלם מכל אלו, ולאחר שבחן את הסוגיה הגיע הבורר למסקנה על פיה לצורך קבלת תעודת גמר לבניין נדרשים הצעדים הבאים:

- על כל אחד מהצדדים לשאת בתשלום היטל ההשבחה הנוסף העתידי ככל שיחול וזאת מכוח השינויים אשר נערכו על ידי כל אחד מהם בקומותיו לאחר קבלת טופס 4 (לרבות שטחים והיקפי שימוש המחייבים אף הגשת תכניות/בקשות מתאימות).

על המשיב הוטלה האחריות לקבלת אישור העירייה המופנה ללשכת רישום המקרקעין, אלא כי לצורך קבלתו נדרשת המבקשת לשלם את אגרות הבניה במלואן, כמו גם להכשיר את חריגות הבנייה ביחס לחלקה.

71. הבורר הוסיף וקבע כי המבקשת נושאת בחלק לא מבוטל של האחריות להעדר האפשרות להשלים את רישום הזכויות (זאת נכון למועד מתן הפסק), שכן נכון לאותה עת, היא לא שילמה את כלל התשלומים החלים עליה, המהווים תנאי בלעדיו אין לרישום הזכויות על שמה.

72. מהותית, כולל פסק הבורר התייחסות למועדים, לגורמים אשר הביאו לעיכוב ברישום, וחשוב מכל אלו - לפעולות הנדרשות לצורך השלמת הרישום לרבות זהות האחראי לכך.

העובדה כי נכון למועד מתן הפסק, לא הושלם הטיפול באלו, אין משמעותה כי מדובר בפסק חסר או כי יש לראות את הבורר כמי שלא הכריע בסוגיה אשר הועברה להכרעתו.

73. בהינתן כל אלו, לא מצאתי לקבל את טענות המבקשת על פיהן יש לראות את הבורר כמי שלא דן והכריע בסוגיה או כי לא נימק הכרעתו. העובדה כי הצדדים לא פעלו על בסיס אותו פסק, אין משמעותה כי מדובר בהחלטה חסרה.

תקנה הציבור – סעיף 24(9) לחוק הבוררות

74. במסגרת הבקשה לביטול פסק בורר, נטען כי יש להורות על ביטולו של הפסק נוכח הוראת סעיף 24(9) לחוק הבוררות במסגרתו נקבע כי יהא מקום להורות על ביטול פסק בוררות מקום בו " תכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור".

75. לעניין זה יש להקדים ולציין כי בהתאם להלכתו של כב' בית המשפט העליון מעטים הם פסקי הדין בהם יימצא מקום להתערבותו של בית המשפט בפסק בורר וביטולו בשל היות תוכנו מנוגד לתקנת הציבור.
מדובר בעילה אשר תיושם רק מקום בו יימצא, בבירור, כי יהא בהותרת פסק הבוררות כדי לפגוע בעקרונות וערכים אשר הציבור מבקש לשמור עליהם.

דומה כי ההקבלה למונח "תקנת הציבור", נעשתה אל מול הוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 המאפשר ביטול חוזה מטעמים של תקנת הציבור, כאשר גם בכל הנוגע להוראות חוק החוזים, נקבע כי עסקינן בכלי משפטי בו יש לעשות שימוש זהיר.

במסגרת ה"פ (ת"א) 503/93 ענבל מידע לתיירות בע"מ נ' או.אי.אם חברה להשקעות בע"מ (פורסם בנבו- 5.9.93) הובהר כי "הביטוי 'תקנת הציבור' הוא בבחינת "סוס פרוע" המותיר לבתי-המשפט שיקול דעת נרחב כיצד למלאו תוכן, אם כי יש לנהוג בו בזהירות."(פסקה 9)

פרופ' ס.אוטולנגי ציינה בספרה "בוררות דין ונוהל", מהדורה רביעית מיוחדת (2005): -
"לפסוק בניגוד לתקנת הציבור משמעותו לפסוק דבר בלתי מוסרי, בלתי מקובל על הציבור, דבר שאינו עולה על הדעת" (שם, עמ' 1099)

ברע"א 470/08 כרמל התפלה בע"מ נ' מ"י –משרד האוצר [ פורסם בנבו- 4.3.2010] נקבע:

"יש להדגיש, כי בית המשפט רשאי לפסול פסק בוררות רק אם תוכנו של הפסק מנוגד לתקנת הציבור, להבדיל מתוצאתו"
(פסקה 59 וראה האסמכתאות ששם).

76. בהינתן כל אלו, יש לראות גם בסעיף 24(9) לחוק הבוררות, כזה המקנה לבית המשפט חופש פעולה לא מבוטל, אך דווקא בשל כך, יש לצדו חובה לנהוג זהירות.

77. בעניינם של הצדדים אשר בפני, לא מצאתי כי תכנו של פסק הבורר נוגד את תקנת הציבור, ואף לא בקירוב לכך.

78. לעניין זה נשענת המבקשת, במידה רבה, על טענה כי אין מקום לראות פסק בורר המחייב צד אחד (את המבקשת) לשלם לצד השני מיליוני שקלים, מקום בו שני הצדדים הינם בעלי זכויות שוות בנכס, עת שמדובר בהתקנת מתקנים משותפים בנכס ואין כל מנגנון המבטיח כי כספים שישולמו למשיב ישמשו לרכישת הציוד.

הסכום בו חויבה המבקשת, מיליוני שקלים, הוא בגדר תוצאה ולא תוכן, ואין הוא הופך את הפסק לכזה אשר יש לראותו כנוגד את תקנת הציבור.

79. המבקשת מלינה על קביעת הבורר על פיה המשיב הוא אשר יתקין את המתקנים ויקבל תחילה את התשלום בגינם, קביעה אשר לשיטתה עומדת בניגוד להוראות ההסכם, לפיהן על המבקשת הוטלה חובת ביצוע עבודות הבנייה, בהיותה הגורם המקצועי שביכולתו להוזיל עלויות.

בטענה זו קיימת סתירה פנימית, מובנית;
מקום בו היה על המבקשת להתקין את המתקנים כמי שבנתה את הבניין (וכך אכן עולה מהסכם הקומבינציה) ונמצא כי מערכות ומתקנים אלו לא הותקנו, אין היא יכולה להלין עוד על קביעתו של הבורר ביחס לכך, לאחר שנתן את פסקו.

לעניין זה ראה פסק הדין בעניין ע"א 14/77 דרנל נ' הרש פ"ד לא(3) 297 שם נקבע:
".. צד לבוררות, אשר במו ידיו יצר עובדה מסוימת, לא יורשה להביא אותה עובדה עצמה כבסיס לטענת ביטול פסק בורר"

80. עוד טענה המבקשת, כי נחיצות המתקנים מוטלת בספק לאחר ששונה ייעודו של הבניין מתעשייה למשרדים, וכי הבורר לא התייחס לכך. מדובר בטענה "ערעורית" במהותה ואין לקבלה ולו מטעם זה. (הבור ר התייחס לכך בסעיף 163ד(3) לפסק).

זאת ועוד, בהינתן טענות המשיב ובהעדר ראיות באשר לשינוי היעוד (במאובחן מסוגית השימוש על ידי הצדדים או השוכרים מטעמם) , ולכאורה, בהיבט של התב"ע, מדובר עדיין בשימוש ל"תעשיה" .

(לעניין זה ראה נספח ב' לסיכומי המשיב (תב"ע מיום 17.4.16, וכן נספח ד - ההיתר מיום 7.10.97, שם מצוין, בין היתר, כי מדובר בבניין בן 6 קומות, וכן סעיפים 106 – 109 לסיכומי המשיב כמו גם סעיף 190 לפסק הבורר ).

81. למעלה מכך, ואף אילו היה מקום לקבל את כל טענות המבקשת לעניין שינוי הייעוד, לא ניתן להתעלם לעניין זה מהכרעותיו של הבורר באשר לנחיצות המתקנים, וממילא לא נמצאה כל הצדקה להתערב באמור לעיל במסגרת בקשה לביטולו של פסק בורר. (לעניין זה ראה בין היתר התייחסות לסוגית מכפילי חניה (סעיף 166ח לפסק הבורר), חדר אשפה (סעיף 172ב לפסק, סעיפים 243-250 לפסק) התקנת משאבת המים (סעיף 163 ד לפסק).

82. לא נעלמה מעיני החלטת הבורר המקורי מיום 13.10.1999 במסגרתה נקבע כי המבקשת היא זו המחויבת, להתקין את כל המערכות בשלמותן לצורך קבלת טופס 4 לבניין.

נוכח כך נוספה הוראה על פיה:

"לפיכך הריני קובע כי מכוח ההסכם הקבלן הוא שחייב לבצע על חשבונו את הספרינקלרים והאוורור וכן חובה עליו לשאת בתשלום לחברת החשמל. כדי למנוע אי בהירויות בעתיד הריני קובע כי האמור לעיל יחול על כל פעולת בניה או התקנה המהווה תנאי לקבלת טופס 4 או למימושו" .
(סעיף 9 לפסק הביניים, הובא בסעיף 96 לסיכומי המשיב).

83. מתוך פסק הבורר עלה כי גם מנהל התובעת אישר את הרעיון על פיו :
"נכון שאם בניתי את הבניין לא במסגרות הקיימות וחרגתי מקו בניין, ולא עשיתי מתקן שצריך לעשות אותו שהוא קבוע בתוך היתר הבנייה, אז אני צריך לעשות "
(סעיף 148 לפסק הבורר).

עוד יובהר כי בניגוד לטענות המבקשת על פיהן מקום בו ניתן טופס 4 יש לראותה כמי שעמדה בחיוביה, יש להוסיף ולהבהיר כי חיובי המבקשת לא התייחסו אך להוצאתו של אישור זה או אחר, כי אם גם לבנייה בהתאם לבקשה להיתר אשר הוגשה לרשויות הרלוונטיות.
כפי שציין הבורר במסגרת סעיף 150, הנקוב בהיתר מהווה חלק בלתי נפרד מחיובי המבקשת.
(לעניין זה ראה גם סעיפים 163ד(6), סעיף 163ג(1)-ג(6), 163ד(1)-ד(7)).

84. הבורר בחן את התחייבויות הצדדים על פי ההסכם ומצא שהמבקשת, יותר מהמשיב, לא עמדה בהתחייבויותיה ופסק את שפסק. אין מדובר בפסק הפוגע בערכים החברתיים, ואף אינני סבורה כי נגרם עיוות דין.

אשר על כן, ותוך מתן הדעת לכל אחת מהוראות פסק הבורר, כמו גם לתמונה הכללית העולה מכוחו של אותו פסק, לא מצאתי כי יש להורות כי הפסק מנוגד לתקנת הציבור, בלתי מוסרי, אינו מקובל על הציבור או אינו עולה על הדעת .

עילת התערבות מכוח הוראות סעיף 24(10) לחוק הבוררות

85. העילה הרביעית מכוחה מציעה המבקשת לבטל את פסק הבורר, גלומה בהוראת סעיף 24(10) לחוק הקובעת "קיימת עילה שעל פיה היה בית המשפט מבטל פסק דין סופי שאין עליו ערעור עוד". מדובר בעילה שעל פניה, תחולתה רחבה;

בספרה של פרופ' ס.אוטולנגי "בוררות דין ונוהל", מהדורה רביעית מיוחדת (2005) נאמר בעמוד 1101 כי:
"בתי המשפט משתמשים בה כדי להרחיב את תחום התערבותם, כאשר הם חשים שנגרם אי צדק ואין שום עילה מיוחדת היכולה לשמש להם לביטול הפסק"

עיון בפסיקתו של כב' בית המשפט העליון מלמדת כי השימוש בעילת ביטול זו יעשה אך במקום בו ייקבע כי בהותרתו של פסק הבורר יהא כדי סיכון עשיית הצדק, עד כי יש מקום לדחות את העיקרון של סופיות הדיון בפניו.

86. בענייננו טענה המבקשת כי ההחלטה על פיה עליה לשלם סכומים ניכרים לידיו של המשיב, חלף בדיקת נחיצותו של תשלום זה או אחר, עומדת בקנה אחד עם מטרת סעיף 24(10) לחוק הבוררות ומשכך, יש להורות על ביטולו.

87. לא מצאתי לאמץ טענותיה של המבקשת בעניין בזה, ולמעשה דומה כי עסקינן באותה טענה אשר נטענה מכוח הוראות סעיף 24(9) לחוק הבוררות, ואשר נדונה לעיל.

מעבר לכפל בטענות יש לציין במפורש כי בניגוד לטענות המבקשת, בחן הבורר את המטרות והנחיצות הנוגעת לכל אחת ואחת מהמערכות אשר בגינן נדרשה המבקשת לתשלום, ומצא לקבוע, כקביעה עובדתית, כי אלו קיימות או נדרשות מכוח ההיתר .

למעלה כך, גם במסגרת הבקשות לתיקון פסק בורר אשר הוגשו על ידי הצדדים, נדונו סוגיות אלו, וזאת מכוח טענות שני הצדדים.

88. למען הסדר הטוב אציין כי הבקשות לתיקון פסק הבורר צורפו כנספחים לבקשת הביטול. החלטת הבורר, הגם כי נזכרת בבקשה, לא צורפה אלא נמצאה במסגרת החלטתו של כב' השופט פרופ' גרוסקופף מיום 3.7.2011 כנספח ד' להודעת המשיב .

89. במסגרת הבקשות לתיקון פסק הבורר טענה המבקשת כי נפלה בפסק טעות או השמטה בכך שהפסק הורה על תשלום עלות המשאבות "לכיסו של סופר" תחת שיורה על התקנתן בפועל.

הבקשה ביחס למשאבה בעלות של 230,000 ₪ - נדחתה, הואיל ובפסק הבורר נקבע במפורש כי על המבקשת לשאת בעלות התקנתה והשמשתה (סע' 163(ד)(7) לפסק) .

בנוגע למשאבה אשר עלותה 20,000₪ - מצא הבורר לקבל חלקית את טענות המבקשת ביחס לכך, וקבע כי בסעיף 163ה לפסק הבורר, ובנוגע לסכום אשר ישולם למשיב, תתווספנה המילים "שישמש לצורך התקנת המשאבות בחדר המשאבות והשמשתן".

90. המשיב מצדו טען במסגרת הבקשה לתיקון פסק הבורר כי בשל טעות או השמטה לא נכלל בפסק מנגנון לפיצוי המשיב בגין הוצאות שיוצאו על ידו בעתיד לצורך השלמת אריחי הקרמיקה בבניין .

גם בקשתו זו של המשיב נדחתה על ידי הבורר אשר הבהיר, בין השאר, כי לא מדובר בטעות או השמטה, וכי בפסק הבורר נדחתה תביעת המשיב לקבלת פיצוי בגין הוצאות שקיומן לא הוכח ואשר לא צורפו כראיה במסגרת ההליך (כעולה מסעיפים 281, 283 לפסק הבורר), וכי "...בפסק הבורר נפסקו פיצויים אך ורק ביחס להוצאות שהוצאו בפועל, ושהוכחו בהליך הבוררות".

91. משנתתי דעתי לכל אלו, באתי לכלל מסקנה כי בדומה לטענות אחרות של המבקשת ביחס לסוגיה זו, עסקינן בטענה בעלת אופי ערעורי ובית משפט זה אינו יו שב כערכאת ערעור על פסק הבורר וזאת בכפוף להחלטתי דלעיל לעניין היקף התשלום.

עתירת המשיב

92. במסגרת תשובת המשיב לבקשת המבקשת לביטול פסק הבורר, הוא הוסיף ועתר למתן סעד של שחרור הכספים המצויים בנאמנות בידי עורך הדין פרידמן (סעיפים 363-364 לפסק הבורר).

93. אקדים ואציין כי מדובר בהליך אשר מקורו בבקשה לביטול פסק הבורר, כאשר המשיב – התנגד לכך, וטען נחרצות כי לא נפל פגם בפסק הבורר.

נוכח מעמדו של המשיב בהליך, כמו גם טענותיו במסגרת התשובה, אין ולא היה מקום להידרש לטענותיו לעניין שינוי פסק הבורר על דרך של שחרור הכספים.

לעניין זה דומה כי המשיב מבקש לאחוז בחבל משני קצותיו. מחד- להותיר את פסק הבורר על כנו לרבות על דרך של מתן תוקף. מאידך – לשנותו באופן שבו יועברו לידיו כספים לגביהם קבע הבורר כי יועברו לידי המשיב רק כנגד רישום זכויותיה של המבקשת במקרקעין.

94. כפי שציינתי בפתח פסק הדין, המשיב הוסיף ועתר במסגרת סיכומיו למתן סעדים שונים הנוגעים להוצאות שהוצאו על ידו לאחר מתן הפסק או כאלו שהוא סבר כי היה מקום לפסוק בגינם פיצוי מכוח פעולותיו קודם למתן פסק הבורר.

לעניין זה אציין שניים:
גם טענותיו של המשיב נדונו באריכות במסגרת פסק הבורר, כמו גם במסגרת בקשות הצדדים לתיקון פסק הבורר. חלק לא מבוטל מהטענות הבאות לידי ביטוי לעניין זה, הינן בעלות אופי ערעורי, ואין מקום להידרש לאלו, וזאת הן נוכח העובדה כי מדובר בבעל דין אשר עתר לדחיית הבקשה לביטול פסק הבורר, והן נוכח הוראות חוק הבוררות לגופן. לא מצאתי כל הצדקה למתן הסעדים במסגרת הליך זה.

טענות אחרות של המבקש עניינן הוצאות ופעולות אשר בוצעו על ידי המשיב לאחר שניתן פסק הבורר, ואף ביחס לאלו, אין מקום להידרש להן במסגרת בקשה זו לביטול פסק הבורר. כל זאת, עוד קודם שנדרש לשאלת תוכנן של הטענות.

95. בהינתן האמור לעיל, טענותיו של המשיב במסגרת כתב התשובה כמו גם סיכומיו ככל שיש לצידן עתירה לשינוי פסק הבורר או הוספה על תוכנו על ידי המשיב, נדחות.

סוף דבר

96. פסק הבורר, שניתן בהסכמה, מפורט ומושתת על קביעות עובדתיות אשר אין להתערב בהן. הטענות אותן העלתה המבקשת ברובן, ערעוריות, ובית המשפט כאמור, אינו בוחן אלא את תקינות ההליך ואינו רשאי לשקול את הפסק במשקפיו-הוא.

97. המקום היחידי, אשר נמצא להתערב בו עניינו אותן הוצאות נדרשות לצורך התקנת מתקנים אשר חובת התקנתן מוטלת הייתה על המבקשת. אלו לא הותקנו במשך שנים על ידי מי מהצדדים, המשיב עתר לפיצוי בגינן, ואלו אמורות לשמש את הבניין בכללותו.
ביחס לאלו, כמפורט בסעיפים 62-67 לעיל, תשלם המב קשת את הסכום הנקוב בפסק הבורר, כנגד התקנת המתקנים בפועל. המשיב בלבד אחראי להתקנתם של אלו.

בכפוף לאמור בסעיף זה, הבקשה לביטול פסק הבורר נדחית.

משנתתי דעתי לכלל השיקולים הצריכים לעניין, לרבות התנהלות הצדדים בהליך, טענותיהם במסגרת כתבי הטענות והסיכומים ותוכנה של החלטתי זו, לא מצאתי לעשות צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את העתק פסק הדין לצדדים באמצעות הדואר
ניתן היום, י"א טבת תשע"ז, 09 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.