הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ה"פ 47744-11-19

בפני
כבוד ה שופט צבי דותן

המבקשים:

  1. מוחמד עלי שנאכר עוידה
  2. עזיזה עבד אלקאדר עוידה
  3. מועין עוידה
  4. איסמעיל עוידה

ע"י ב"כ עוה"ד אברהם רוטשילד

נגד

המשיבים:
1. נתיבי ישראל החב' הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד דרור ממן

2. שרת התחבורה
ע"י ב"כ עוה"ד יעל קלטניק

פסק דין

תביעה לפיצויי הפקעה, בגין הפקעת חלק מהמקרקעין שבבעלות המבקשים, הידועים כחלקה 6 בגוש 8030 בעיר טייבה (להלן: "החלקה" ). ההפקעה נעשתה ביום 21/10/93, לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, שהיתה אז בתוקף.

המבקש 1 רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 1/4 מהחלקה.

המבקשת 2 היא אלמנתו של סאלח עוידה, שנפטר בשנת 2019, והוא רשום כבעלים של 7/256 חלקים בחלקה. הטענה היא, כי היא זכאית להירשם כבעלת מחצית מהחלקה.

המבקשים 3, 4 הם בניו של אלעבד עוידה, שנפטר בשנת 2016. כל אחד מהם רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 3/32 חלקים בחלקה. הטענה היא כי כל אחד מהם זכאי להירשם כבעלים של 1/8 מהחלקה.

ביום 23/5/42 רכשו הגב' כאמלה דאוד שנאכר, וה"ה איסמעיל עבד אלרחמן שנאכר, ואיברהים עודה את זכויות הבעלות בחלקה, והיא נרשמה על שמם בפנקס הזכויות (להלן: "בעלי החלקה המקוריים").
ביום 22/12/65 "נלקחה" הבעלות מבעלי החלקה המקוריים על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים, והלה מכר אותה לרשות הפיתוח, ומאז ואילך היתה החלקה בשלמותה רשומה בבעלות רשות הפיתוח.

ביום 11/4/91 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, בדבר הפקעת חלק מהחלקה ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה טייבה.

ביום 21/10/93 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, בדבר החלת הפקודה על החלקה. תכלית ההפקעה היתה לאפשר סלילת כביש 444 (קטע חוצה טייבה).
התובענה שלפניי נוגעת אך ורק להפקעה זו, שלפי פקודת הדרכים.

ביום 5/7/95 נשלח אל סאלח עודה עוידה (אשר המבקשת 2 היא אלמנתו) מכתב מאת הגב' סוניה לוביץ, ראש תחום פרויקטים ומקרקעין במע"צ (אשר לימים הוחלפה ע"י המשיבה 1), ובו הוצעו פיצויי הפקעה בסכום קרן של 57,400 ש"ח, נכון ליום 21/10/93.
בין היתר נאמר במכתב, כי "על מנת שנוכל להעביר את תשלום הפיצויים בהתאם לחלקך בנכס, עליך להמציא את המסמכים והראיות המעידים על זכותך לקבלת הפיצויים וכן למלא את הטופס המצורף ולהחזירו למע"צ."

מכתב נוסף אל סאלח עודה עוידה נשלח ע"י סוניה לוביץ ביום 10/7/95, ובו צוין בין היתר כי "אם החלקה הנדונה בבעלות פרטית, עליך לצרף נסח רישום מקרקעין מעודכן להיום (בלי הטופס הנ"ל לא יועבר תשלום הפיצויים לחשבונכם").

ואולם, כפי שצוין לעיל, הבעלות בחלקה "נלקחה" מבעלי החלקה המקוריים, והיתה רשומה מאז 22/12/65 ואילך, על שם רשות הפיתוח. על כן, במועד ההפקעה, בעלי החלקה המקוריים וגם יורשיהם (המבקשים כאן) לא היו בעלי החלקה, ובנסיבות אלה הובהר להם ע"י המשיבה כי הם אינם זכאים לפיצויי הפקעה.

ביום 17/5/98 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי חוק כביש ארצי לישראל ולפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 בדבר הפקעת חלק מהחלקה ע"י חברת כביש חוצה ישראל. הפקעה זו מתייחסת לשטח שהוא חופף להפקעה שנעשתה ע"י המשיבה ביום 21/10/93 כמפורט לעיל.

בחודש אוגוסט 2014, בחלוף 49 שנים מאז "נלקחה" הבעלות בחלקה מבעלי הקרקע המקוריים, הגיעו האפוטרופוס לנכסי נפקדים ורשות הפיתוח למסקנה, שהחלקה נלקחה מבעליה המקוריים בטעות, וכי יש להשיבה לבעלותם.

האפוטרופוס לנכסי נפקדים פנה אפוא אל רשמת המקרקעין בנתניה, במכתב מיום 26/8/14, והודיעה כי:
"לאחר שנבדקו הפעולות הנ"ל ע"י החתום מטה, האפוטרופוס לנכסי נפקדים ורשות הפיתוח, באנו לידי מסקנה כי הרישום על שם האפוטרופוס ולאחריו רשות הפיתוח הינו טעות שבתום לב, וכי הננו מסכימים להחזיר את הרישום בפנקס הזכויות לשם הבעלים המקוריים כמפורט מטה, שהיו רשומים ערב רישום הקניית הנכסים לאפוטרופוס על פי החוק".
האפוטרופוס אישר, אפוא, על פי סמכותו לפי סעיף 18(ב) לחוק נכסי נפקדים, שכותרתו "החזרת נכסים שנחשבו בטעות לנכסים מוקנים", לבצע החזרת רישום משם האפוטרופוס לשם בעלי החלקה המקוריים.

בעקבות זאת, ביום 29/9/14 בוצעה החזרת רישום הבעלות בחלקה על שם בעלי החלקה המקוריים בלשכת רישום המקרקעין.

ביום 11/2/18 נחתם הסכם בין המבקשים לבין נג'יב עבדאללה נאשף והגב' אינתיהאל איברהים נאשף, אשר במסגרתו הועברה לבעלות המבקשים קרקע חלופית כפיצוי בגין ההפקעה שבוצעה ע"י הועדה המקומית טייבה. הס כם זה נעשה ב יחס לשטח שאינו חופף להפקעה שנעשתה ע"י המשיבה ביום 21/10/93, למעט שטח של 9 מ"ר.

ביום 6/8/18 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפיה אותו חלק מהחלקה, שהופקע ע"י הועדה המקומית טייבה, יהיה לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית טייבה.

ביום 4/3/20 פנו המבקשים באמצעות בא כוחם במכתב אל שר התחבורה, ובו בקשה לפיצויים מן החסד ("פיצויי סבל") לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים, בנימוק שיתרת החלקה שנותרה לאחר ההפקעה, לא הושבחה, ועל כן מגיע להם פיצוי גם בגין ה-25% הראשונים של הקרקע המופקעת.

שרת התחבורה דחתה בקשה זו, במכתבה מיום 20/7/20, בציינה "שלאור מועד התפיסה, אין חלים על הבקשה הקריטריונים שנקבעו בפס"ד רוטמן, והמבקשים לא הראו זכות לפיצוי על פי ההלכות שקדמו לפס"ד רוטמן. הסבל הנטען על ידי המבקשים בבקשתם – אינו סבל במובן של סעיף 7 לפקודה, ואינו נובע מתפיסת הקרקע על פי הפקודה". בהחלטה זו אימצה שרת התחבורה את המלצת הועדה המכרעת מיום 17/6/20.

הסעדים המבוקשים בתביעה הם: להצהיר כי על המשיבה 1 לשלם למבקשים פיצויי הפקעה ראויים בגין ההפקעה מיום 21/10/93 לפי פקודת הדרכים.
וכן להצהיר כי על המשיבה 2 לעשות שימוש בסמכות המוקנית לה לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים ולהורות לשלם למבקשים פיצויים מן החסד, בגין הסבל שנגרם להם עקב ההפקעה.

הפלוגתאות בתיק זה
המשיבה 1 טוענת כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות, הואיל ועילת התביעה לפיצויי הפקעה נולדת לכל המאוחר במועד שבו תפסה הרשות את החזקה במקרקעין, היינו, במקרה דנן, ביום 21/8/94.

המבקשים טוענים בענין זה כי לא חלה התיישנות, הואיל ובמשך כל השנים שחלפו עד להחזרת הרישום על שם הבעלים המקוריים בשנת 2014, לא היתה להם הזכות לקבל פיצוי או להגיש תביעה לפיצויי הפקעה, משום שלא היו בעלי הקרקע. עילת התביעה שלהם לפיצויי הפקעה נולדה רק ביום 29/9/14, המועד שבו הוחזר רישום החלקה בפנקס הזכויות על שם בעליה המקוריים, שרק אז התגבש בידיהם הכוח להגיש תביעה לפיצויי הפקעה ולהצליח בה.

שתי המשיבות טוענות, לחלופין, כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת השיהוי הניכר בהגשתה. המבקשים טוענים, מנגד, כי לא היה שיהוי בהגשת התביעה, באשר עד שנת 2014 לא היתה להם כל אפשרות להגיש תביעה, ומשנת 2014 לא היה שיהוי, ולא מתקיימים התנאים לקבלת טענת שיהוי בדין האזרחי.

המבקשים טוענים כי הם בעלי החלקה בשלמותה, בהיותם יורשיהם של בעלי החלקה המקוריים. להוכחת טענתם הגישו נסח רישום, צווי ירושה, הסכמים ושאר מסמכים והצביעו על "שרשור" של הזכויות מבעלי החלקה המקוריים ועד למבקשים. המשיבות טוענות בענין זה כי לא עלה בידי המבקשים להוכיח כדבעי את בעלותם בחלקה כולה, כטענתם, וכי שרשור הזכויות הנטען על ידם איננו עולה בקנה אחד עם רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.

המבקשים טוענים כי זכאים הם ל"פיצויי סבל" לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים, בגין הפקעת 25% משטח החלקה, הואיל וההפקעה לא יצרה השבחה ביתרת החלקה, שלא הופקעה. אין מחלוקת במקרה זה שאכן, אין השבחה של הנותר. המחלוקת היא בשאלת תחולתה של הלכת רוטמן (ע"א 8622/07) בענייננו.
מחלוקת נטושה בין השמאים מטעם הצדדים גם בענין גובה פיצויי ההפקעה.

דיון והכרעה
התיישנות
בענין דנ"א 1595/06 ארידור נ' עיריית פתח תקוה נפסקה הלכה ע"י בית המשפט העליון בהרכב מורחב, ולפיה עילת התביעה בתביעה לפיצויי הפקעה, לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, נולדת לכל המאוחר במועד שבו תפסה הרשות את החזקה במקרקעין. עוד נקבע, כי הלכה זו תיכנס לתוקפה רק בעוד 3 שנים ממועד פסק הדין, משמע – ביום 21/3/16, ותחול רק על תביעות שתוגשנה אחרי תאריך זה.

הלכה זו חלה גם על תביעות לפיצויי הפקעה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (ע"א 2895/18 חיידר נ' נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה).

התביעה שלפניי הוגשה ביום 20/11/19, ומכאן שהלכת ארידור חלה ביחס אליה.

מועד תפיסת החזקה במקרקעין במקרה דנן היה ביום 21/8/94 (ראה פרוטוקול תפיסת הקרקע, מופיע בעמ' 7 לחוה"ד של הגב' דליה אביב, מטעם המשיבה 2), ומכאן, כך הטענה, שהתביעה התיישנה ביום 2 1/8/2001, שנים רבות לפני הגשתה.

אני סבור כי אין מקום לדחיית התביעה מחמת התיישנות, בנסיבות ענייננו.

מי שהיה זכאי להגיש תביעה לפיצויי הפקעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 הוא הבעלים הרשום של הקרקע.

כך, סעיף 7 לפקודה קבע כי "לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן .....".
סעיף 8(2) לפקודה קבע כי "סכום הפיצויים ייקבע לפי הסכם בין הרשות ובין בעל הקרקע ..... ".
סעיף 8(3) לפקודה קבע מה הם המקרים שבהם יקבע בית המשפט את חובת הפיצויים "לפי בקשת היועץ המשפטי לממשלה או לפי בקשת בעל הקרקע".
סעיף 9 לפקודה קבע עקרונות להערכת סכום הפיצויים "שיש לפסוק לכל בעל קרקע".
וסעיף ההגדרות (סעיף 2 לפקודה) קבע כי "בעל", ביחס לכל קרקע, פירושו הבעל הרשום של אותה קרקע, אם יש לקרקע בעל רשום .....".

בענייננו, במועד תפיסת החזקה בחלקה, 21/8/94, התובעים וגם מורישיהם לא היו הבעלים הרשומים (ולא הבעלים בכלל) של החלקה. הבעלים הרשום היתה רשות הפיתוח. ואכן, המבקש העיד כי הוא ואחיו פנו פעמים רבות בענין, ובכל פעם נדחו. "כל פעם שלחו לנו מכתב שאנחנו לא בעלי הקרקע ... תוכיחו בעלות, זאת היתה הבקשה שלהם.... כן, אבל לא היתה לנו הוכחה שאנחנו בעלים ... רשות הפיתוח שלחנו, והתשובה היתה תוכיחו בעלות" (פרו', עמ' 29).
כך גם העיד עו"ד ג'בארה, כי בשנת 1995 פנה אליו סאלח (בעלה המנוח של המבקשת 2), ולבקשתו, הוא שלח מכתב אל מע"צ, "והם השיבו שהם מוכנים לפצות את המנוח בסכום של 68,000 ש"ח, בתנאי שימציא רישום בעלות בטאבו על שמו" (פרו', עמ' 13, ש' 12).

משמעות האמור היא, כי במועד תפיסת החזקה, וגם שנים רבות לאחר מכן, לא היה בידי המבקשים "כוח תביעה" לתבוע פיצויי הפקעה בגין החלקה, ועל כן, מרוץ ההתיישנות טרם החל. כפי שנקבע בפסיקה פעמים רבות –
"מרוץ ההתיישנות מתחיל כאשר התגבש בידי התובע 'כוח תביעה', שפירושו כי לתובע עומדת אפשרות של ממש להגיש תביעה ולזכות בסעד המבוקש, אם יעמוד בנטל ההוכחה העובדתי ובנטל המשפטי לביסוס תביעתו" (ע"א 2919/07 מ"י – הועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל פ"ד סד(2) 82, 116 ).

"המבחן הנ"ל שנקבע בענין פתאל הוא רחב. הוא כולל את התקיימותם של כל המרכיבים הנדרשים כדי לגבש את עילתו של התובע בדין המהותי ..... במוקד מבחן זה עומד קיומו של כוח התביעה בידיו של התובע. משעה שכוח זה נמצא בידיו של התובע, יכול מרוץ ההתיישנות להתחיל" (ע"א 3319/94 פופר נ' הועדה המקומית רעננה פ"ד נא (2) 581, 594).

"בעת שנמצא לראשונה "כוח התביעה" בידיו של התובע, שממנו ואילך הוא בעל יכולת ממשית לגבש את עילת תביעתו ואת סעדיו, ולממשם הלכה למעשה, מתחילה לרוץ תקופת ההתיישנות. אין להתחיל בספירת תקופת ההתיישנות קודם למועד זה, מקום שטרם בשלה זכותו של בעל הדין לפנות לבית המשפט בתביעה משפטית ולזכות בסעד" (ע"א 9382/02 בולוס ובניו נ' בנק דיסקונט למשכנתאות, בפסקה 41).

(וראה גם רע"א 6737/20 הראל ואח' נ' ד"ר שלמה נס, בפסקה 27, ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון פ"ד נז (5) 166, 176-175, ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית ירושלים, פ"ד סב (4) 525, בפסקאות 21-20, ע"א 735/07 צמרות חב' לבנין נ' בנק מזרחי-טפחות בפסקה 37, ע"א 10192/07 פסגת אשדוד נ' חן גל השקעות ומסחר, בפסקאות 18-17).

רלוונטית לענייננו גם האבחנה שנעשתה בפסיקה בין קיומה של זכות מושגית בידי התובע לבין קיומה של עילת תביעה קונקרטית (ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון פ"ד נז (5) 166, 176-175, ע"א 217/86 שכטר נ' אבמץ פ"ד מד (2) 846, 861-859). מקום שיש פער בין מועד היווצרות הזכות המושגית לבין מועד היווצרות עילת התביעה הקונקרטית, יחול מנין תקופת ההתיישנות רק עם התגבשותה של העילה הקונקרטית (טל חבקין, "התיישנות", הוצאת נבו, התשע"ד-2014, בעמ' 134).

ובחזרה לענייננו: הלכת ארידור לא התייחסה לסיטואציה הייחודית והחריגה המתקיימת בענייננו, והיא, שביום תפיסת החזקה בחלקה (וגם שנים אח"כ) המבקשים לא היו הבעלים ולא הבעלים הרשומים של החלקה ולכן לא היה בידיהם כוח תביעה להגיש תביעה לפיצויי הפקעה ולזכות בה.
אכן, הזכות המושגית -המהותית לקבלת פיצויי הפקעה קמה , לפי הלכת ארידור, במו עד תפיסת החזקה במקרקעין. אולם הלכת ארידור לא שינתה את הכלל האומר כי צריכים להתקיים כל המרכיבים הנדרשים לגיבוש עילת תביעה.
אחד המרכיבים הוא, כמובן, קיומו של תובע. כמצוטט לעיל, אין להתחיל בספירת תקופת ההתיישנות, מקום שטרם בשלה זכותו של בעל דין לפנות לבית המשפט ולזכות בסעד. הזכות הקונקרטית הזאת בשלה, במקרה דנן, בידי המבקשים, רק ביום 29/9/14, המועד שבו נרשמה הבעלות בחלקה בלשכת רישום המקרקעין על שם בעליה המקוריים, מורישיה ם של המבקשים (כאשר אין חולק כי לולא ניטלה מהם החלקה בטעות, כי אז, במועד תפיסת החזקה, כן היינו מוצאים את החלקה רשומה בבעלות היורשים). בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן אלה אני סבור כי יש למנות את מרוץ ההתיישנות החל מיום 29/9/14, והתוצאה היא, לפיכך, כי התביעה לא התיישנה.

אינני מקבל גם את הנטען בפסקה 24 לסיכומי המשיבה 1 (ככל שהטענה נוגעת להתיישנות), היינו, כי גם משנת 2014 ועד 2016 היה די והותר זמן בידי המבקשים להגיש את התובענה. לטעמי, בנסיבות הייחודיות והחריגות בתיק זה, מועד מסירת החזקה כמעט ניתן לומר שהוא לא רלוונטי בכל מה שקשור לשאלת תחילת מרוץ ההתיישנות. המועד הרלוונטי בענייננו הוא 29/9/14, ואין כל הצדקה לקבוע למבקשים "תקופת התיישנות מקוצרת" של כשנה וחצי מתאריך זה. תכליתן של "הוראות המעבר" בהלכת ארידור היתה להאריך בשלוש שנים את תקופת ההתיישנות ביחס לכל אותם מקרים, שבהם התביעה – לפי ההלכה החדשה, ואלמלא הוראות המעבר – כבר התיישנה. תכליתן לא היתה לקצר את תקופת ההתיישנות הרגילה, בוודאי לא במקרה כמו זה שלפניי.

שיהוי
גם הטענה בדבר שיהוי בהגשת התביעה דינה להידחות.
כידוע, על פי הפסיקה, עצם חלוף הזמן אין די בו כדי לבסס טענת שיהוי.

"לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו גם תנאי חלופי שלישי, שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום -לבו של התובע .. ... איחור בהגשת התביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה .. ... קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו .. ... טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על -ידי הטוען לה" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי נ' הוועדה המקומית ירושלים פ"ד נז(5) 433, 446) (להלן – ענין תלמוד תורה).

אשר למרכיב השני, של שינוי מצב לרעה, נקבע כי
"התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע ..... סילוק תביעה בטענת שיהוי ייתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצדו על זכותו הם אשר הניעו את הנתבע למעשה או למחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה" (ענין תלמוד תורה, בעמ' 447).

"אין די להוכיח השתהות... יש צורך להוכיח במסגרת טענת השיהוי כי ההשתהות עולה לכדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי, באמצעות בחינת התנהגות הצדדים והנזק שנגרם לנתבע" (ע"א 4352/15 קורן נ' הראל, בפסקה 3 לפסה"ד של כב' השופט נ' הנדל) (להלן – ענין קורן).

הנטל להוכיח את התנאים הנדרשים לקיום שיהוי מוטל על הטוען לכך, קרי הנתבע, והנטל הוא כבד ורב (ענין תלמוד תורה, בעמ' 448). "דוקטרינת השיהוי מוגבלת למקרים חריגים ונדירים, והנטל הכבד להוכחתה מוטל על הנתבע" (ע"א 8329/17 מ"י נ' בעהם, בפסקה 29, ע"א 9981/17 צוויקלר נ' בן נון, בפסקה 58). "עליו להוכיח בראיות ממשיות את טענותיו, הן ביחס להתנהגות התובע, הן ביחס לשינוי מצבו לרעה בעקבות השיהוי" (ענין קורן, בפסקאות 4-3 לפס"ד כב' השופט נ' הנדל).

במקרה דנן, כל התקופה ממועד ההפקעה ועד יום 29/9/14 איננה נמנית ב"מרוץ השיהוי", שכן, בתקופה זו, וכל עוד המבקשים לא היו בעלי החלקה, לא ניתן היה להגיש תביעה לפיצויי הפקעה. גם אחרי יום 29/9/14 לא ניתן היה מיד להגיש תביעה, שכן, ב-2014 נרשמה החלקה על שם בעליה המקוריים, וצריך היה לטפל בהעברתה על שם המבקשים . אין זה ע נין של מה בכך, שכן, כל הפטירות, הירושות, ההסכמים, לא נרשמו ולא יכלו להירשם בלשכת רישום המקרקעין במשך כל אותן 49 שנים שהחלקה היתה בבעלות רשות הפיתוח, ועל כן, אחרי שנת 2014 צריך היה לשחזר את כל ההיסטוריה הזאת. לצורך כך שכרו המבקשים שירותיו של עורך דין, אשר טיפל ומטפל בעבורם עד היום ברישום הזכויות, וטרם סיים. עיכובים נוספים חלו, לפי עדותו של המבקש 1, בשל כך שאחיו חלה, והוא (המבקש 1) טיפל בו (פרו', עמ' 27). (האח נפטר ב-2016). גם הטיפול מול העירייה נמשך כשנתיים (פרו', עמ' 32, ש' 18).

קיצורו של דבר, היו סיבות לכך שהטיפול נמשך זמן. המבקשים אמנם לא יצאו מגדרם כדי לסיים את רישום הזכויות על שמם במהירות, אך וודאי לא הוכח כל מצג של ויתור או של מחילה מצדם על זכות התביעה.

גם המרכיב של שינוי מצבו של הנתבע לרעה לא נתקיים כאן. כמצוטט לעיל, על הנתבע להוכיח בראיות ממשיות הן את הטענה בדבר התנהגות התובע, הן את הטענה בדבר שינוי מצב לרעה. המשיבה 1 העלתה רק טענה כללית וסתמית בדבר נזק ראייתי שנגרם לה, "אך טענה זו גופא לא נתמכה בכל ראיה, מעבר להצהרת המערער, ובוודאי שלא הוכחה ברמת ההוכחה הנדרשת בגדרי טענת שיהוי" (ענין קורן, בפסקה 4 של כב' השופט נ' הנדל).

אין כל דמיון בין פסקי הדין הנזכרים בסיכומי המשיבה 1, שבהם נתקבלה טענת שיהוי בתביעה אזרחית, לבין המקרה דנן.
בע"א 5110/05 מ"י, מינהל מקרקעי ישראל נ' שטיינברג נקבע כי מתקיים שיהוי, בשים לב לאורך התקופה – 46 שנים – ממועד ההפקעה ועד להגשת התביעה, ובשים לב לנזק הראייתי שהיה בגלל הקושי להוכיח אחרי כל כך הרבה שנים את הטענה (שהיו ראיות התומכות בה במידה משמעותית) כי התובעים כבר קיבלו זה מכבר פיצויים בגין ההפקעה.
בע"א 1362/13 מחמד קאסם שחאדה נ' מינהל מקרקעי ישראל היה שיהוי של 36 שנים ממועד ההפקעה ועד להגשת התביעה, ונקבע, בשים לב לעובדות המקרה, כי המערער נחזה כמי שזנח את תביעתו; כי המינהל שינה מצבו לרעה בכך שכבר נתן פיצוי, לגורם אחר, והעביר לבעלותו הרשומה קרקע חלופית; וכי נגרם נזק ראייתי מאחר שלא ניתן אחרי כל כך הרבה שנים להתחקות אחר ההחלטה לתת את הפיצוי לגורם אחר.

הוכחת זכויות המבקשים
טוענת המשיבה 1 כי המבקשים נרשמו כבעלים, בחלקים כאלה ואחרים של החלקה, רק בשנים 2020-2015, ולא היו רשומים ככאלה במועד ההפקעה, 21/10/93.
יש לתמוה על העלאת טענה זו בנסיבות המקרה דנן, שהרי, כאמור לעיל, במועד ההפקעה, החלקה אכן לא היתה בבעלותם, אך זאת רק משום שהיא ניטלה מהם ע"י המדינה בטעות.
אלמלא ה"טעות" הזאת, החלקה היתה גם היתה בבעלותם הרשומה של בעלי החלקה המקוריים (ושל יורשיהם אחריהם).

השאלה היא האם אכן עלה בידי המבקשים להוכיח כי הם בעלי החלקה בשלמותה.

באשר למבקש 1, מחמד עלי שנאכר עוידה, הוא, לטענתו, הבעלים של 1/4 מן החלקה (מכח ירושת סבתו כאמלה, אביו איסמעיל, ואמו ח'דיג'ה), והוא אכן רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 1/4 מן החלקה.

ניתן גם לעקוב אחר צוי הירושה ולהיווכח כי כך היה מצב הבעלות גם במועד ההפקעה, 21/10/93, היינו, בתאריך זה, המבקש 1 ואמו היו אמורים להיות (אלמלא הטעות של המדינה) הבעלים הרשומים של 1/4 מן החלקה.
הסבר: 8/128 חלקים בחלקה מחמד ירש מסבתו, כאמלה .
21/128 חלקים בחלקה מחמד ירש מאביו, איסמעיל .
בעלים נוסף ביום 21/10/93 היתה אמו של מחמד, ח'דיג'ה, והיא היתה בעלת 3/64 חלקים בחלקה (=6/128). ח'דיג'ה נפטרה בשנת 1997, ובנה מחמד ירש ממנה מחצית, היינו 3/128 חלקים בחלקה.
בסה"כ למחמד 1/4 בחלקה, כפי שגם רשום כיום בלשכת רישום המקרקעין.

באשר למבקשת 2, עזיזה עבד אלקאדר עוידה, עזיזה היא אלמנתו, ויורשתו היחידה עפ"י צוואה, של סאלח עוידה, שנפטר בשנת 2019. הטענה היא כי סאלח היה הבעלים (אלמלא הטעות של המדינה) של 1/2 מהחלקה, וכי עזיזה זכאית, לפיכך, להירשם כבעלת 1/2 מהחלקה.

נראה כי לא עלה בידי סאלח/עזיזה להוכיח בעלות ב-1/2 מהחלקה.
הסבר: 7/256 חלקים בחלקה סאלח ירש מסבתו, כאמלה.
21/256 חלקים בחלקה סאלח ירש מאביו, איברהים.
הא ותו לא.

היה גם "הסכם חלוקה וחליפין" מיום 20/6/89, אשר לפיו קיבל סאלח 1,000 מ"ר בחלקה, אולם העברה זו, עפ"י הסכם משנת 1989 כאמור, לא נרשמה עד היום בלשכת רישום המקרקעין, ומדובר לכל היותר בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ולא בזכות קניינית.

היה גם הסכם מתנה, שלפיו קיבל סאלח במתנה מאמו, חוסניה, שטח של 2,200 מ"ר בחלקה, אולם הסכם זה הוא משנת 1996, ואינו רלוונטי למועד ההפקעה, 21/10/93.

ואכן, ב"כ המבקשים בסיכומיו מזכיר אמנם את ההסכמים הללו, אך לא כולל אותם בחישוב סה"כ הזכויות של סאלח בחלקה (ראה סע' 38-37 לסיכומי המבקשים). את החישוב הוא עורך לפי החלקים שקיבל בירושה מאביו, והחלקים שקיבל בירושה מסבתו.
ויודגש כי המספרים המובאים בסע' 37 לסיכומי המבקשים – ואשר מסתכמים במחצית החלקה – אינם נכונים: סאלח ירש מסבתו 7/256 חלקים בחלקה, ולא 16/128.
סאלח ירש מאביו 21/256 חלקים בחלקה, ולא 48/128.

למעשה, אם נבקש לבדוק מה היה מצב הזכויות במחצית הזאת של החלקה נכון ליום 21/10/93, הרי ניווכח, לפי צווי הירושה, כי בתאריך זה היו לא פחות מ-17 בעלי זכויות (חלקם מירושת כאמלה; חלקם מירושת איברהים). אולם המבקשת היחידה בפניי בקשר למחצית הזאת היא עזיזה, אלמנתו ויורשתו של סאלח, שכאמור, ירש לא יותר מ 28/256 חלקים בחלקה, ובלשכת רישום המקרקעין הוא רשום כבעלים רק של 7/256 חלקים בחלקה.

ובאשר למבקשים 3 ו-4, מועין ואיסמעיל, אלה הם שני בניו של אלעבד עוידה, שנפטר בשנת 2016. הטענה היא כי כל אחד מהם הוא בעל 1/8 מהחלקה.
אכן, כך עולה לפי צו הירושה אולם בפועל כל אחד מהם רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של 3/32 חלקים בחלקה.

מן האמור לעיל עולה כי לסאלח (קרי לאלמנתו עזיזה) יש לפי צווי הירושה 28/256, שהם 7/64 חלקים בחלקה.
משמע – חוסר התאמה מוחלט בין הנטען ע"י סאלח/עזיזה (1/2 מהחלקה), לבין העולה מצווי הירושה (7/64), לבין הרשום בפנקסי המקרקעין (7/256).
הסיבה לכך היא, כפי שהעיד עו"ד ג'בארה, שהרישום בפנקסי המקרקעין טרם הושלם.
אכן, עיון בנסח הרישום ילמדנו כי איברהים (בנה של כאמלה), שנפטר בשנת 1980, רשום עדיין כבעלים של 3/8 מהחלקה. חוסניה אף היא רשומה כבעלת 1/64 חלקים מחלקה, הגם שהיא נפטרה, בשנת 2021 (פרו', עמ' 16, ש' 19).
לכאורה, כאשר תירשמנה הירושות של איברהים ושל חוסניה בפנקסי המקרקעין, יימחקו שני אלה מהרישום, וחלקיהם (3/8+1/64) יצטרפו אל חלקיו של סאלח (7/64), והרי לנו אותה מחצית, שסאלח טוען לה.
לא כך הדבר. משום שירושתו של איברהים איננה הולכת רק לסאלח. אותם 3/8 של איברהים מתחלקים, לפי צו הירושה שלו, בין לא פחות מ-17 יורשים, שסאלח הוא רק אחד מהם. ובאשר לירושתה של חוסניה, אינני יודע אם ניתן צו לירושתה, וכיצד תתחלק ירושתה.

ניתן אולי לטעון כי השאלות הללו ביחס לירושת איברהים וירושת חוסניה אינן מתעוררות, משום שבהסכם החלוקה מיום 20/6/89 (שעליו חתומים כל 17 יורשיו של איברהים, וכל בנותיה של חוסניה) נקבע כי כל יתרת זכויות המנוח איברהים בחלקה תעבור, לאחר פטירתה של חוסניה, לסאלח.
לא כך הדבר. שכן, אף בהנחה שהוויתו ר משנת 1989 הוא שריר ובריר וקיים, והחותמים על ההסכם הזה עומדים מאחוריו גם כיום, הרי שההסכם עוסק רק בחלוקת עזבונו של איברהים, וקובע כי יתרת זכויותיו של איברהים בחלקה תעבור, בסופו של דבר, אל סאלח. אולם, שש בנותיה של חוסניה לא העבירו ולא ויתרו, בהסכם 1989, על חלקן בירושת הסבתא, כאמלה. לכל אחת מהן 7/512 חלקים בחלקה, מכוח צו הירושה של כאמלה , ואלה הם החלקים שנרשמו על שמן בפנקסי המקרקעין אך לאחרונה (לפני כשנה ומחצה). אף לא אחת מהן לא זומנה לבית המשפט על מנת להעיד כי היא או הן מסכימות לוותר על חלקן בחלקה, לטובת סאלח/עזיזה.

נראה כי אין מנוס אלא לקבוע את זכויותיו של סאלח, ושל אלמנתו עזיזה, לפי הרשום בפנקסי המקרקעין (הגם שעזיזה עצמה טרם נרשמה בפנקס), היינו, 7/256 חלקים בחלקה. זוהי קביעה בטוחה, הנסמכת על הרישום, המהווה ראיה חותכת לתכנו.

אינני קובע כי לסאלח 28/256 (שהם 7/64) חלקים בחלקה, בהתאם לצווי הירושה, שכן צו ירושתו של אביו, איברהים, טרם נרשם בפנקס הזכויות, וגם לא הוגש כדין לבית המשפט בדרך הנדרשת להגשת "תעודה ציבורית" לפי סעיף 32 לפקודת הראיות (או באמצעות תעודת עובד ציבור, בהתאם לסע' 23 ו-28 לפקודת הראיות).

כך ראוי לעשות גם ביחס למבקשים 3 ו-4, מועין ואיסמעיל, בכל הנוגע לפער שבין חלקם לפי צו ירושת אביהם (אלעבד) (1/8 לכל אחד מהם), לבין הרשום על שם כל אחד מהם בפנקס הזכויות (3/32). צו הירושה של אלעבד טרם נרשם בפנקס הזכויות, ואף הוא לא הוגש כדין לבית המשפט, כ"תעודה ציבורית", או באמצעות תעודת עובד ציבור.

לסיכום נושא הוכחת זכויות המבקשים, אני קובע, כי לצורך התביעה שלפניי לתשלום פיצויי הפקעה, זכויותיהם בחלקה כלהלן:
המבקש 1, מחמד – 1/4.
המבקשת 2, עזיזה – 7/256.
המבקש 3, מועין – 3/32.
המבקש 4, איסמעיל – 3/32.

פיצויי סבל
פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 קבעה, בסעיפים 7 ו-8, כי:
"7. לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח:
בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה לפי שיקול דעתו ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין.
8. (1) היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע ...".

במקרה דנן, הופקע רק חלק מן החלקה. החלק שהופקע גדול מרבע השטח הכולל של החלקה. לפיכך, ובהתאם להוראות הסעיפים הנ"ל, אין המבקשים זכאים לפיצויי הפקעה בגין הפקעה של עד רבע מהחלקה.
הרציונאל הוא, שבדרך כלל, עקב הפקעה למטרת סלילת דרך או הנחת מסילת ברזל, חלה השבחה של יתרת שטח החלקה, שלא הופקעה ונותרה בידי הבעלים, והשבחה זו "מתקזזת" כנגד השווי של רבע מהחלקה.
אולם, במקרה דנן, אין מחלוקת כי ההפקעה לא השביחה את יתרת שטח החלקה. במקרה כזה, נקבע בע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים, כי חלה על הרשות המפקיעה חובה לשלם פיצוי מלא בגין כל השטח המופקע, קרי, ללא הפחתה של 25% משטח החלקה.

פסק דין רוטמן ניתן ביום 14/5/12. בעקבותיו הוכנסו תיקונים בקריטריונים, שנקבעו עוד קודם לכן, לקביעת זכאותם של נפקעים לקבלת פיצויי סבל. נקבע, בסעיף 5 לקריטריונים, כי "ככל שמדובר בהפקעות, שבהן תפיסת הקרקע נעשתה בתוך תקופה של שבע שנים שעד למועד מתן פס"ד רוטמן, תמליץ הוועדה המכרעת על תשלום פיצויים מן החסד" (מה שכיניתי "פיצויי סבל"), אלא אם כן מצאה כי יתרת הקרקע שתיוותר בידי הנפקע הושבחה וכו', מצב שאין חולק כי לא נתקיים בענייננו (וכן סייג נוסף, שגם הוא אינו רלוונטי לענייננו).
בענין ע"א 7896/16 שר התחבורה נ' פארן ניתן תוקף מלא להוראה זו שבקריטריונים, ונקבע שאכן, רשאית היתה המדינה להגביל את התחולה הרטרוספקטיבית של הלכת רוטמן ולתחום אותה לשבע שנים, באופן שדרישה לקבלת "פיצויי סבל" לגבי קרקע שהופקעה ונתפסה קודם לכן, קרי לפני יום 14/5/2005, תיבחן על פי הפסיקה שקדמה להלכת רוטמן, היינו, הלכת ע"א 377/79 פייצר נ' הועדה המקומית רמת גן פ"ד לה(3)645. "על פי אותה ההלכה, יכולה היתה המדינה לסמוך על כך, שככלל, בהפקעה חלקית של מקרקעין מכוח פקודת הדרכים, היא לא תחוב בתשלום פיצויי סבל בגין הרבע הראשון. זאת גם אם מותר הקרקע לאחר ההפקעה לא הושבח" (ציטוט מענין פארן, בפסקה 19). על הלכת פארן חזר בית המשפט העליון גם בפרשת ע"א 6788/17 נתיבי ישראל נ' צברי, שם נאמר (בפסקה 4) כי "כאשר תפיסת החזקה מכוח פקודת הדרכים נעשתה למעלה משבע שנים לפני שניתן פסק דין רוטמן, לא תחול עליו הלכת רוטמן."

מכל האמור עולה, כי המצב המשפטי במקרה דנן ברור לחלוטין: הלכת רוטמן חלה רק החל מיום 14/5/05 ואילך. תפיסת החזקה בחלקה במקרה דנן אירעה ביום 21/8/94. לפיכך הלכת רוטמן אינה חלה בענייננו. ההלכה החלה היא זו שקדמה לה, הלכת פייצר, ולפיה, אין חובת תשלום פיצויי סבל בגין הרבע הראשון, גם מקום (כמו כאן) שיתרת החלקה לא הושבחה. המבקשים אינם זכאים אפוא לפיצויי סבל.

בנסותם בכל אופן להידחק לתוך תחום תחולתה של הלכת רוטמן, טוענים המבקשים כך: במועד ההפקעה (1993) ותפיסת החזקה (1994) כלל לא היה בעל קרקע נפקע, הזכאי לפיצויי הפקעה, שכן הבעלים באותה עת היתה רשות הפיתוח. אין לומר כי החלקה הופקעה מידיהם של המבקשים בשנת 1993, שהרי בשנת 1993 הם לא היו הבעלים. לכן, אין הצדקה להחיל עליהם את הדין שקדם להלכת רוטמן. רק בשנת 2014, אחרי החזרת הרישום של הזכויות בחלקה אל בעלי החלקה המקוריים, רק אז ניתן בידם הכוח לתבוע פיצויי הפקעה, ועל כן יש להחיל עליהם את הדין ששרר בשנת 2014, היינו, הלכת רוטמן.

אינני מקבל טענה זו. אין קשר בין השאלה מתי קמה למבקשים לראשונה הזכות הקונקרטית להגיש תביעה לפיצויי הפקעה, שאלה שהיא רלוונטית רק לסוגיית ההתיישנות, לבין שאלת התחולה בזמן של הלכת רוטמן, אשר משליכה על גובה הפיצוי המגיע למבקשים בגין ההפקעה. הזכות המושגית-המהותית של המבקשים לקבלת פיצויי הפקעה ( להבדיל מעילת תביעה קונקרטית שניתן להגיש לביהמ"ש ולזכות בסעד) קמה למבקשים במועד תפיסת החזקה במקרקעין . וגובה הפיצוי נקבע לפי הדין החל במועד שבו קמה הזכות לפיצוי. הלכת רוטמן חלה רק משנת 2005 ואילך, ואינה רלוונטית לענייננו.

גם כל הטענות שבפי המבקשים, על כך שהמדינה נטלה מהם את החלקה בטעות; והחזיקה בה במשך 49 שנים; וכל אותן שנים לא עשתה כל פעולה שהיתה מאפשרת לגלות כי אירעה טעות, כל אלה הן טענות שמקומן בתביעה נגד המדינה (תביעה שאכן תלויה ועומדת בבית משפט זה), ואין להן כל קשר לסוגיה של תשלום פיצויי סבל.
יתר על כן, גם אלמלא ניטלה מהם החלקה ע"י המדינה בטעות בשנת 1965, היינו, גם אילו היתה החלקה מצויה בבעלותם הרשומה משך כל השנים הללו, לא היו הם זכאים לפיצויי סבל על פי הדין והפסיקה כפי שהיו במועד הרלוונטי (ראה פסקה 50 לעיל).

עשויה להיטען הטענה כי אי תחולתה של הלכת רוטמן בענייננו משמעותה היא, שהסמכות לשלם פיצויי סבל במקרה דנן איננה סמכות חובה, אך עדיין, קיימת סמכות שבשיקול דעת של שרת התחבורה, וראוי היה להפעיל סמכות זו, וליתן למבקשים פיצוי.

טענה זו דינה להידחות.

ראשית, הטענה לא נטענה. בסיכומי המבקשים נעשה רק מאמץ לשכנע כי הלכת רוטמן חלה במקרה דנן. לא הועלה טיעון חלופי, כי גם ללא הלכת רוטמן, ראוי לשלם למבקשים פיצויי סבל בתוקף שיק ול הדעת הנתון לשרה על פי סעיף 7 לפקודה.
ושנית, בכל הנוגע לסמכות שבשיקול דעת, הרי כתנאי מוקדם להפעלת שיקול דעת השרים לשלם פיצויי סבל לפי סעיף 7 לפקודה, "חייבת לבוא לפניהם הוכחה על גרימת סבל לבעל המקרקעין. לא הוכח כאמור – אין השר רשאי להחליט על מתן הפיצויים ....." (ע"א 437/79 חבני נ' מדינת ישראל, דברי כב' השופט שמגר).
ויודגש, כי ה"סבל" או ה"עוול", שאותו יש להוכיח, "הוא עוול הנובע מעצם ההפקעה או שהוא תוצאה ישירה ממנה" (ע"א 439/72 מיכקשווילי נ' מדינת ישראל, מע"צ פ"ד כח(1) 533, 537). במקרה שלפניי, אין טענה, לבטח לא הוכחה, כי נגרם "סבל" הנובע מעצם ההפקעה או שהוא תוצאה ישירה ממנה. ה"עוול", שהמבקשים טוענים לגביו לכל אורך הדרך (ראה סע' 74 – 86 לסיכומיהם), הוא העוול של נטילת החלקה מהם בטעות בשנת 1965 והחזרתה בשנת 2014, ענין שאין לו כל קשר להפקעה.
ואכן, המשיבה 2 עמדה על כך בהחלטתה: "המבקשים לא הראו זכות לפיצוי על פי ההלכות שקדמו לפס"ד רוטמן. הסבל הנטען על ידי המבקשים בבקשתם – אינו סבל במובן של סעיף 7 לפקודה; ואינו נובע מתפיסת הקרקע על פי הפקודה". אין מקום להתערב בהחלטת המשיבה 2, ואזכיר כי בית המשפט אינו יושב בערעור על החלטתה, אלא בוחן את ההחלטה על פי העילות מתחום המשפט המינהלי (רוטמן, בעמ' 85, וכן ע"א 10065/16 ג'רייס נ' מע"צ, בפסקה 15).

לסיכום, לאור כל האמור לעיל, התביעה נגד המשיבה 2, לתשלום פיצויי סבל, דינה להידחות.

טענה כי המבקשים קיבלו קרקע חלופית
אינני מקבל את טענת המשיבה 1, שהועלתה לראשונה בסיכומיה, כי לבעלות המבקשים הועברה או אמורה לעבור קרקע חלופית, במקום השטח שהופקע מהחלקה, ועל כן לא היה מקום להגשת התביעה, ואין להתיר למבקשים להתעשר שלא כדין על חשבון המדינה.
מדובר בהסכם, מיום 11/2/18, בין נג'יב ואינתיהאל נאשף מצד אחד, לבין המבקשים מצד שני, לבין הועדה המקומית טייבה ועיריית טייבה מצד שלישי. ההסכם צורף כנספח ט"ו לתובענה. הסכם זה קשור להפקעה שנעשתה ע"י הועדה המקומית ביום 11/4/91 מכוחה של תכנית טב/1111. השטח שהופקע בהפקעה זו היה 118 מ"ר, כאשר רק 9 מ"ר מתוכם חופפים לשטח ההפקעה נשוא התובענה שלפניי (ראה חוו"ד השמאית מיכל בר פרו מטעם המבקשים, בעמ' 13). במילים אחרות, לא נכונה הטענה כי המבקשים קיבלו קרקע חלופית במקום שטח ההפקעה נשוא תיק זה.
ההסכם מיום 11/2/18 אינו קשור לענייננו. ואעיר, כי בסעיף 3 לאותו הסכם נקבע במפורש, כי "אין באמור בהסכם זה כדי לפגוע בכל תביעה שיש בפיו של צד ב' (הם המבקשים) כלפי מע"צ ו/או החברה הלאומית לדרכים ו/או נתיבי ישראל בענין כל הפקעה שבוצעה על ידם לצרכי הרחבת דרך 444 ..... " (וכך גם בסעיף 7 להסכם).

סכום פיצויי ההפקעה
שטחה הרשום של החלקה 5,195 מ"ר. השטח שהופקע מן החלקה הוא 2,447 מ"ר. 25% משטח החלקה שאין חובת תשלום פיצויים בגינו הוא 1,299 מ"ר. השטח בגינו מגיעים פיצויי הפקעה הוא, אם כן, 1,148 מ"ר. המועד הקובע להערכת פיצויי ההפקעה – 21/10/93. ייעוד החלקה נכון למועד הקובע היה ייעוד חקלאי.

מטעם המבקשים הוגשה חוות דעת של שמאית המקרקעין, מיכל בר פרו. מטעם המשיבה הוגשה חוות דעת של שמאי המקרקעין יוגב מנחם ודורון חבקין.

שמאית המבקשים קובעת בחוות דעתה כי "בהתייחס לשומות מכריעות במרחב התכנוני לב השרון וכן ביישובים הסמוכים עולה, כי שווי מתואם למ"ר קרקע חקלאית ספקולטיבית הינו 60ש"ח/מ"ר – 100ש"ח/מ"ר.
שווי מתואם לנכס שבנדון בהתייחס למיקומו ולנתונים לעיל הינו בגבולות כ-60 ש"ח/מ"ר + רכיב פיצוי בגין סבל 20 ש"ח/מ"ר, סה"כ 80 ש"ח/מ"ר."

ואילו שמאי המשיבה קובעים בחוות דעתם כי "הובא בחשבון פיצוי של 50 ש"ח למ"ר, בהתבסס על שומות שנערכו בתוואי ההפקעה וחוזי מכר משנים מאוחרות יותר משטחה המערבי של העיר טייבה, לאחר ביצוע ההתאמות הנדרשות".

השמאית מטעם המבקשים קובעת למעשה כי שווי החלקה לפי חוות דעתה הוא 60 ש"ח למ"ר . היא גם אישרה זאת בחקירתה הנגדית (פרו', עמ' 22, ש' 25, ש' 28, ועמ' 23, ש' 17-16)

על השווי הזה היא הוסיפה רכיב של "פיצוי בגין סבל", בסך 20 ש"ח למ"ר. כוונתה איננה ל"פיצויי סבל", כמשמעותם בסעיף 7 לפקודה (אותם שללתי במקרה זה). היא הבהירה בחקירתה למה כיוונה: "יש דבר שנקרא דמי סבל, וזה עבור רכישת קרקע בכפיה. אדם שהקרקע נלקחת ממנו בהפקעה, זה אדם שהקרקע נלקחת ממנו בכפיה. אין לו אפשרות למו"מ, הוא לא יכול למכור את הקרקע בשוק הפרטי, לא יכול להציגה לצד ג' באופן שיווקי, וכשנקבע שווי קרקע לצורך פיצוי, יש שווי בסיסי, זה שווי הקרקע בשוק החופשי, זה נקרא מינימום כפי שקבעתי בחוות הדעת, ויש רכיב נוסף שנובע מכך שמדובר ברכישה כפויה" (פרו' עמ' 23, ש' 35-31).
אינני מקבל דברים אלה. סעיף 9(ב) לפקודת הדרכים קבע מפורשות כי "יקובל כשוויה של הקרקע, אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י מוכר מרצונו הטוב". וסעיף 9(א) קבע מפורשות, כי "בית המשפט לא יביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה". אני דוחה אפוא את הדרישה ל"פיצוי בגין סבל" בסך 20 ש"ח למ"ר.

המחלוקת שנותרה היא, אם כן, בין 60 ש"ח למ"ר לפי שמאית המבקשים, לבין 50 ש"ח למ"ר לפי שמאי המשיבה. וכאן יש לציין כי שמאית המבקשים קבעה בחוות דעתה כי גישת השומה היא גישת ההשוואה הישירה, אולם היא לא הביאה ולו עסקת השוואה אחת כדי לבסס את השווי שקבעה. אמת, גם השמאים מטעם המשיבה לא טרחו להביא עסקאות השוואה, אך הם הפנו לענין שנדון בתיק ה"פ 1860/99 נאשף זכי נ' משרד הבינוי והשיכון, שעסק בהפקעת חלק מחלקה 5 בגוש 8030, חלקה שהיא צמודה לחלקה נשוא התובענה שלפניי, ושם היתה הסכמה בין שמאי הצדדים כי שוויה של החלקה 10 דולר למ"ר (שהם כ-30 ש"ח). התביעה שם נדחתה, אך החשוב לענייננו הוא שווי הקרקע.
מכל מקום, הנטל מוטל על המבקשים. הסכום של 50 ש"ח למ"ר, שנקבע בחווה"ד מטעם המשיבה, הוא אותו סכום שהוצע בזמנו לסאלח בשנת 1995 ע"י הגב' סוניה לוביץ ממע"צ.
למעשה זהו הסכום שאינו שנוי במחלוקת, שהוצע מלכתחילה. אם טוענים המבקשים כי הסכום המגיע להם גבוה יותר, עליהם הנטל להוכיח ולשכנע. נקיבת סכום סתמי של 60 ש"ח למ"ר, ללא בדל של הוכחה או השוואה לעסקאות אחרות, אין לה ערך, ולא ניתן לקבלה.

נזק לנותר
בנוסף, קבעה השמאית מטעם המבקשים כי נגרם נזק גם ליתרת החלקה, שלא הופקעה. כדבריה: "הובא בחשבון נזק ליתרת החלקה שלא הופקעה, כתוצאה מהרחבת הדרך וקביעת קו בנין לדרך בין עירונית 80 מ' מציר הדרך. במצב זה נמנע תכנון אפקטיבי של יתרת החלקה הצמודה לשטח בניה בתחום טייבה".

בענין זה קבעה שמאית מקרקעין מטעם המשיבה 2, הגב' דליה אביב, בחוות דעתה מיום 14/5/20 (בעמ' 14 לחווה"ד), כי "בהינתן כי רוחב החלקה הינו כ- 35-30 מ', ובכפוף לעובדה כי החלקה גובלת בדרך אזורית קיימת, בה קו הבנין נקבע ל-40 מ', ומהצד המזרחי בשכונה קיימת, הרי שאף ללא ההפקעה לדרך, חלקה זו בלתי ניתנת למימוש כלשהו, בשל צורתה הצרה והמוארכת, ומגבלות הבניה החלות עליה ממילא. להערכתי, בשל מיקום רצועת ההפקעה, מימדיה וגבולותיה, ההפקעה לא גרמה גם נזק לנותר, מעבר להשפעת כלל הגורמים הקיימים עוד בטרם ההפקעה".

גם השמאי יוגב מנחם מטעם המשיבה 1 הסביר מדוע לדעתו אין נזק לנותר. לדבריו, "ההליך התכנוני שהיה בעצם בשנת 1982 אושרה תכנית מפורטת שמשנה את השטחים המאוד גדולים בטייבה לייעוד מגורים, בעצם סימנה את כל השטחים למעט החלקות שצמודות לדרך מס' 444 ולמעשה היא ייעדה אותם רק לאפשרות של חקלאות או שימושים אחרים שיהיו בעתיד כדרך או שצ"פ. זו הסיבה בעצם שגם ההפקעה לא יצרה פגיעה ביתרה כי לא כאן שום פוטנציאל עתידי מעבר לשמש כדרך או כשצ"פ" (פרו', עמ' 50, ש' 34-30).

לא מצאתי כל נימוק של ממש מדוע עלי להעדיף בענין זה את קביעת השמאית מטעם המבקשים (שכאמור, הנטל עליהם), על פני קביעותיהם של השמאים שכנגד . בייחוד לא בשים לב לכך , שכאשר נשאלה השמאית מטעם המבקשים האם יש לה תימוכין לטענתה בדבר נזק לנותר, היתה תשובתה: "שהיום בכל הפקעה של נתיבי ישראל וטבלאות הפיצוי יש נזק לנותר. כלומר זה לא משהו שהומצא יש מאין. אם היום היתה נערכת הפקעה והיתה הצעת פיצויים, אחד מסעיפי הפיצוי זה נזק לנותר לגבי השטח שזה מגבלות הבניה" (פרו', עמ' 26, ש' 6-3). למותר לציין כי לא כך מוכיחים נזק לנותר, על ידי העלאת טענה כי "בכל הפקעה יש נזק לנותר". אין כל הנחה אפריורית כזאת. אדרבה, ההנחה במקרים רבים (אמנם, לא במקרה דנן ) היא, שבעקבות ההפקעה חלה דווקא השבחה של הנותר.

גם באשר לסכום הפיצוי שנקבע על ידה בקשר לנותר, היינו, 45% מ-80 ש"ח/מ"ר, לא הביאה השמאית תימוכין כלשהם. היא העידה כי השיעור הזה "הוא בהתאם לשומות מס שמופקות היום לגבי התכניות שמוציאים היום" (פרו, עמ' 26, ש' 6), אך מעבר לדברים כלליים וסתמיים אלה, לא באה כל הוכחה בענין, וגם את שומות המס לא ראינו.

לסיכום, אני קובע כי סכום פיצויי ההפקעה יהיה לפי 50 ש"ח למ"ר, היינו, 57,400ש"ח = 50ש"ח x 1,148מ"ר, נכון למועד הקובע, 21/10/93.
על סכום זה יש להוסיף מע"מ כחוק, וכן ריבית בהתאם להוראות חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד-1964.
הסכום שציינתי הוא סכום פיצויי ההפקעה עבור כל השטח שהופקע מהחלקה, אולם, כפי שקבעתי, המבקשים לא הוכיחו את בעלותם בחלקה כולה. על כן, הסכום שישולם לכל אחד מהם הוא כפי חלקו המוכח בחלקה, כפי שקבעתי בפסקה 47 לעיל.

לסיכום, אני מחייב את המשיבה 1 לשלם למבקשים את הסכומים כלהלן:

למבקש 1, מוחמד עלי שנאכר עוידה, סך 14,350 ש"ח.
למבקשת 2, עזיזה עבד אלקאדר עוידה, סך 1,570 ש"ח.
למבקש 3, מועין עוידה, סך 5,381 ש"ח.
למבקש 4, איסמעיל עוידה, סך 5,381 ש"ח.
לכל הסכומים יווסף מע"מ כחוק, וכן ריבית צמודה בהתאם להוראות סעיף 8(א( לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד-1964, החל מיום 21/10/93 ועד התשלום בפועל.

התביעה נגד המשיבה 2 נדחית.

המשיבה 1 תישא בהוצאות תשלום האגרה בתיק זה, וכן בשכ"ט עו"ד של המבקשים בסך 15,000 ש"ח.

המבקשים יישאו בשכ"ט עו"ד של המשיבה 2 בסך 15,000 ש"ח.

ניתן היום, י' אלול תשפ"א, 18 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.

צבי דותן, שופט