הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ה"פ 37003-09-17

בפני
כבוד ה שופטת חנה קיציס

מבקשת

שותפות לא רשומה צומת מסובים מספר לצרכי מס 557753522
ע"י ב"כ עו"ד שחר הררי

נגד

משיבים
1. פארק אריאל שרון בע"מ (חל"צ)
ע"י ב"כ עו"ד קובי איבצן
2. רשות ניקוז ירקון
ע"י ב"כ עו"ד ישראל נשבן

פסק דין

המבקשת הגישה המרצת פתיחה לקביעת פיצויי הפקעה, אשר לטענתה מגיעים לה. בנוסף עותרת המבקשת לקבוע כי היא זכאית לדמי חכירה על פי סעיף 12(ה) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, החל ממועד תפיסת החזקה בשנת 2014, ועד תשלום מלוא פיצויי ההפקעה.
המבקשת היא שותפות המורכבת מ-26 בעלי נחלות, אשר בשנת 1976 הופקעה מנחלותיהם קרקע לצורך הרחבת כביש 1 (להלן: "המבקשת" או "השותפות"). חלף פיצויי ההפקעה נמסר לבעלי הנחלות שטח בגודל של כ-89 דונם. רמ"י כללה שטח זה בחוזה המשבצת של מושב משמר השבעה (להלן: "המושב") אך מלוא הזכויות בשטח זה, לרבות השימוש בו, ניתנו לחברי המבקשת בלבד. חברי המבקשת התאגדו בשותפות לא רשומה אשר עיבדה את השטח לאורך השנים ונשאו במלוא ההוצאות הכרוכות בכך.
המשיבה 1 היא הממונה על פיתוחו של פארק אריאל שרון. המשיבה 2 היא רשות שהוקמה על פי חוק הניקוז וההגנה מפני שיטפונות, התשי"ח-1957 (להלן: "חוק הניקוז").
המשיבה 2 הכינה תכנית ניקוז להסדרת נחל איילון ונחל שפירים באזור שהיה ידוע אז כ"אתר הזבל חיריה" (תג"פ 605). תכנית זו נועדה ליצור תנאי זרימה טובים יותר בכדי למנוע גלישת המדרונות העלולה לסכן את כביש 4 ואת הישובים שבסביבה. ביום 8.1.2007 פורסמה בי.פ. 5614 הודעה על אישור תכנית הניקוז. ביחד עם תכנית זו, אושרה גם תכנית להסדרת נחל שפירים באזור הדרומי של האתר (תג"פ 604).
ביום 1.3.2007 פנתה המשיבה 2 למושב משמר השבעה והודיעה על כוונתה להפקיע לצמיתות שטח של כ-9.7 דונם. ביום 17.4.2007 שלחה המשיבה 2 פניה נוספת למושב בה הודיעה על כוונתה לבצע עבודות של העתקת קו ביוב בטח המושב וזאת כחלק מעבודות הסדרת נחל איילון. במענה לפניות אלו הודיע ב"כ המבקשת ביום 1.5.2007 כי המבקשת מתנגדת לביצוע העבודות ולהפקעת השטח.
המשיבה 2 הבהירה למבקשת כי בכוונתה לעקור מטע של רימונים ותאנים בשטח הנ"ל לצורך הסטת קו ביוב. בין הצדדים הוחלפו מספר טיוטות ביחס לתשלום פיצויים והמשיבה 2 אף פנתה לשמאי אמיר עזר להערכת הפיצויים, ואולם לבסוף לא נחתם הסכם בדבר הפיצוי המגיע.
בסופו של יום, לא בוצעה ההפקעה ונמצא פיתרון עוקף להסדרת הביוב.
ביום 23.5.2005, פורסמה בי.פ. 5399 תכנית תמ"מ 5 שינוי 3 – תכנית מתאר מחוזית חלקית, מחוז ת"א-פארק איילון. במסגרת התכנית הוגדרו המקרקעין הכלולים בו כמתחם הכניסה לפארק אריאל שרון, אשר בו יכללו כל השימושים התומכים בפארק, לרבות חניות, מקומות ממכר אוכל ושתיה וטיפול באופניים וכיוצ"ב. ביום 13.10.09 פורסמה בי.פ 6004 תכנית תגפ/596/קא/383 – שיקום אתר חיריה. במסגרת התכנית הוגדר בין היתר, מתחם הכניסה לפארק, והשימושים המותרים בו לרבות חניות, מקומות ממכר לאוכל ושתיה, מקומות לטיפול באופניים וכיוצ"ב.
בתחום שטח התכניות הנ"ל נכללו גם המקרקעין אותם יש להפקיע לצורך תכנית הניקוז. לפיכך הוסכם בין המשיבה 2 למשיבה 1 כי האחרונה תבצע את כל העבודות הקשורות לתכנית הניקוז ואת כל ההפקעות הכרוכות בכך.
בקשות המבקשת לאפשר לה להשתמש במקרקעין המוחזקים על ידה ביעודם על פי התכנית נדחו בטענה כי רמ"י והמשיבה 1 מבקשות לפתח בעצמן את מלוא שטח הפארק. עתירה שהגישה המבקשת ביחד עם מושב צפריה לבית הדין הגבוה לצדק, לאפשר לה לממש את היעודים החדשים מכוח התכניות חלף ההפקעה המתוכננת, נמחקה, לאחר קבלת המלצת ההרכב אשר דן בעתירה (בג"ץ 2732/12).
ביום 24.2.2014 פורסמה הודעת הפקעה לחלקות המבקשת בשטח של 88.505 דונם: גוש 6170 חלקי חלקות 89,76,75,73,4,3,1 וחלקות 88,87,86,85 בשלמות; גוש 6171 חלקי חלקות 51,41; גוש 6199 חלקי חלקות 41,5 וחלקה 6 בשלמות; גוש 6198 חלקי חלקות 9,8,5,4,3 (להלן: "המקרקעין").
ביום 18.3.2014 שלחה המשיבה 1 הודעה על כוונתה לתפוס חזקה בשטח של 1.35 דונם. בו ביום שלחה המשיבה 2 הודעה דומה וביקשה למסור לידה את השטח של 9.7 דונם. המבקשת הודיעה כי היא מתנגדת להפקעה וכי לא ניתן להפקיע את המקרקעין שכן המשיבה 2 זנחה את תכנית הניקוז (מכתבי ב"כ המבקשת מיום 6.4.2014 ומיום 26.5.2014). המשיבה 2 עמדה על דרישת ההפקעה, שללה את טענת המבקשת כאילו תכנית הניקוז נזנחה ודרשה כי המבקשת תפנה את שטח ההפקעה ותמסור את החזקה בו לרשות הניקוז (מכתב ב"כ מיום 5.6.2014).
ביום 28.12.2016 נחתם הסכם פיצויי ההפקעה בין המבקשת למשיבה 1 בגין הפקעת המקרקעין. שטח זה כולל גם את השטח של 9.7 דונם לגביו נשלחו הודעות הפקעה על ידי המשיבה 2 (להלן: "ההסכם"). בסעיף 4 להסכם התחייבה המשיבה 1 לשלם למבקשת סכום של 2,035,615 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, על פי שווי של 23 ₪ למ"ר. עוד נקבע כי התשלום ישולם עד לתום הרבע הראשון של שנת 2017 וממועד זה ישא הפרשי ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961. בסעיף 7 להסכם נקבע כי תשלום התמורה מהווה פיצוי מוסכם שאינו שנוי במחלוקת ולמבקשת הזכות להגיש תביעה לפיצויים נוספים.

טענות המבקשת
המקרקעין מהווים חלק מהסכם המשבצת של המושב ועל כן השותפות היא במעמד של חוכרת לדורות.
יש לקבוע את שווי המקרקעין בהתחשב בפוטנציאל הטמון בהם קרי טרם יעודם להפקעה תוך התחשבות בציפיה הסבירה לשינוי תכנוני.
המקרקעין מצויים בשטח הכניסה לפארק ומיועדים לשימושים מסחריים (כגון חניה ודוכני מזון). שימושים אלו מעלים את ערך הקרקע משוויה ביעוד לחקלאות ועל כן יש להעריך את המקרקעין שהופקעו ביעוד מסחרי למחצה וכבעלי פוטנציאל גבוה יותר.
על המשיבות לשלם דמי חכירה לפי סעיף 12(ה) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), מאחר והמשיבות תפסו חזקה במקרקעין בשנת 2014 אך שילמו את פיצויי ההפקעה שאינם שנויים במחלוקת רק בראשית שנת 2017.

טענות המשיבה 1
פארק אריאל שרון הוא הפרויקט הסביבתי הגדול ביותר במדינת ישראל והוא כולל שטחים פתוחים בדרגות פיתוח שונות לרוות הציבור. הפקעת הקרקעות להקמת הפארק נועדה להגשים שתי מטרות מרכזיות, האחת, ליצר מרחב קרקעי לפארק והשניה לאפשר את הסדרת נחל איילון על ידי המשיבה 2.
המקרקעין שהופקעו מהווים חלק מחלקה ב', יועדו לשימוש חקלאי ואף השותפות השתמשה במקרקעין ליעוד חקלאי בלבד. שומת המקרקעין שהגישה המבקשת שגויה שכן היא מבוססת על ההנחה כי המדובר במקרקעין המהווים חלק מחלקה א' של הנחלות.
סעיף 12(ה) לפקודה עוסק בהפקעת זכות חכירה לתקופה קצובה, והוא אינו רלוונטי במקרה בו הופקעו המקרקעין לצמיתות. הבסיס לדרישת המבקשת לפיצוי נוסף עקב שיהוי בתשלום עשוי להימצא בהוראות סעיף 13 לפקודה אך זה בוטל בשנת 2010 ונקבע כי הפיצוי ישולם על פי הוראות סעיף 8 בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964.

טענות המשיבה 2
המקרקעין שנמסרו למבקשת חלף פיצויי ההפקעה, נועדו לשימוש חקלאי בלבד ולא ניתן היה לעשות בהם שימוש אחר. גם בהסכם המשבצת נקבע כי השימוש במקרקעין יהיה חקלאי בלבד.
על פי סעיף 21 להסכם שבין רמ"י למושב, אם ישתנה יעודה של משבצת הקרקע או חלק ממנה יהיה המשכיר רשאי להביא את ההסכם לידי סיום ולהחזיר לעצמו את החזקה בקרקע. במקרה כזה זכאית האגודה לפיצוי בגין זכויותיה והשקעותיה שהיו קיימות במועד סיום השכירות. מכאן שהמבקשת זכאית לפיצוי בגין אובדן זכויותיה לעיבוד חקלאי.
המקרקעין אינם נופלים בהגדרה של חלקה א' ויש לסווגם כחלקה ג' או חלקה ב'.
המבקשת אינה זכאית לפיצוי בגין שינוי היעוד אלא לפיצוי בעבור אובדן זכויות עיבוד חקלאיות בלבד.
סעיף 12 (ה) לפקודה אינו חל על ההפקעה הנדונה.

חוות הדעת שהוגשו
המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלת שיעור פיצויי ההפקעה; המבקשת תמכה את טענותיה בחוות דעתו של השמאי זאב כהן. המשיבות תמכו את טענותיהן בחוות דעתו של השמאי עמיר עזר. בדיון שהתקיים ביום 17.12.2017 בפני כב' השופטת בלטמן הגיעו הצדדים להסכמה דיונית כי "המחלוקת הקשורה לגובה השומה אשר על פיה יש לפצות את התובעת, תימסר לקביעתו של שמאי שימנה בית המשפט על פי תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי".. עוד הוסכם ביניהם כי המחלוקת הקשורה לזכות התובעת לפיצוי הנובע מפער הזמנים בין מועד קבלת החזקה לבין מועד הפיצוי, תוכרע על ידי בית המשפט.
מכוח הסכמת הצדדים, ובהתאם להודעתם מיום 31.12.2017, מונה השמאי אלי אגמון כמומחה מטעם בית המשפט.

חוות דעתו של השמאי אגמון
המבקשת והמשיבה פרשו בפני השמאי את העסקות שעמדו בבסיס השומה של כל אחת מהן. המשיבות הסתמכו בין היתר על החלטת ועדת ההשגות מיום 28.4.2014 בעניין קיבוץ קריית ענבים (להלן: "עניין קרית ענבים") ועל החלטת ועדת ההשגות מיום 31.3.2014 בעניין מושב בית נקופה (להלן: "עניין בית נקופה"). בעניין קרית ענבים נקבעה אבחנה בין קרקע ביעוד חקלאי לבין קרקע שיעודה שונה לשצ"פ, ונקבע כי שווי קרקע המסווגת ליעוד ציבורי יעמוד על 23,000 ₪ לדונם. בעניין בית נקופה נקבע כי שווי זכויות חכירה למטרה חקלאית יעמוד על 34,000 ₪ לדונם, שווי זכויות חכירה לחלקה ב' הצמודה לגרעין המושב יעמוד על 39,000 ₪ לדונם. עוד נקבע כי שווי קרקע המסווגת לשצ"פ או דרך יעמוד על 23,000 ₪ לדונם.
בסעיף 11 לחוות הדעת פורטו העקרונות והשיקולים העומדים בבסיס השומה ובין היתר השיקולים הבאים:
המדובר בקרקע שמהותה חלקות ב' חלף לחלקות א', חטיבת קרקע אחת שאיננה מיוחסת לנחלה זו או אחרת אשר יש לעבד אותה בשותפות.
יש לראות בזכויות החכירה מכוח הסכם המשבצת כזכות חכירה לדורות.
יש לדחות את טענות המבקשת כי יש לגזור את פיצויי ההפקעה בהתאם לשימושים על פי תכנית הפארק. על פי חוזה החכירה, כל השבחה כתוצאה משינוי היעוד אינה שייכת לחוכר אלא לבעל הקרקע.
בנסיבותיה הספציפיות של הפקעה זו יש לשקלל גם את העובדה כי לאחר ההפקעה חוזר לקדמותו המצב של "נחלה חסרה", קרי הקטנת שטח חלקה א' לרבות צמצום האפשרויות להשתמש בקרקע לשימושים לא חקלאים. לפיכך יש לסווג את המקרקעין כשווי ערך לחלקות ב' הצמודות לגרעין המושב.
השווי המקובל על גופי התשתיות לתשלום עבור אובדן זכויות העיבוד עומד על 23,000 ₪ לדונם למועד הקובע, ולאחרונה הועלה לסך של 27,000 ₪.
הובאו בחשבון הנתונים שנמסרו על ידי שמאי הצדדים והחלטות שמאים מכריעים וועדות השגה.
לאחר שקלול הנתונים הנ"ל ולאחר השוואה גם לעסקות ספצפיות במושב משמר השבעה, נקבע שווי של 46 ₪ למ"ר ליום 17.12.2014, וסה"כ 4,071,230 ₪. אשר לשווי המחוברים אומצה חוות דעתו של שמאי המשיבות ונקבע כי פיצוי בסך 48,930 נכון ליום 1.1.2008 מהווה פיצוי ראוי ונכון.
לאחר הגשת חוות הדעת ביקשו הצדדים לחקור את המומחה ועשו זאת בדיון שהתקיים ביום 8.9.2019. לאחר הדיון, ובעקבות שאלות שנשאל הגיש השמאי הודעת עדכון לאומדן פיצויי ההפקעה והשלמה לחוות הדעת בה קבע כי שווי למ"ר יעמוד על 43.5 ₪ וסכום הפיצויים הכולל בגין הפקעת הקרקע יעמוד על 3,850,000 ₪.

דיון

זכויות המבקשת ומעמדה כחוכרת לדורות
המבקשת והמשיבה 1 חתמו על הסכם לתשלום פיצויי הפקעה ובכך למעשה אישרו את זכויות המבקשת במקרקעין.
המבקשת טוענת כי המקרקעין מהווים חלק מהסכם המשבצת של מושב משמר השבעה במשך כ-40 שנה ועל כן מעמדה של השותפות היא במעמד של חוכר לדורות, אשר זכותו קרובה במהותה לזכות הבעלות. בסיכומיה היא מפנה לאסמכתאות פסיקה התומכות בעמדתה. בכך בעצם מתפרצת המבקשת לדלת פתוחה שכן גם המומחה מחזיק בדעה זו וקובע בחוות הדעת כי "אומנם מדובר בחוזה משבצת אך כפי שקבע כבוד השופט בנימין ארנון בהחלטתו בתיק ת"א 51479-11-10 מצליח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ. החברה הלאומית לדרכים בישראל מאפייניו של החוזה זכויותיו של המושב לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין הנכללים בהסכם המשבצת הינה כזכות של חוכר לדורות במקרקעין אלו" (סעיף 11 ט').
השמאי שם את הזכות המופקעת כזכות חכירה לדורות ובכך קיבל למעשה את עמדת המבקשת. טענת המבקשת בסעיף 24 לסיכומיה כאילו "השמאי אגמון לא העריך את שווי השוק של המקרקעין כמקרקעין בחכירה לדורות" אין לה על מה שתסמוך.

קביעת שווי המקרקעין בהתחשב בפוטנציאל הטמון בהם
על פי הסכם המשבצת שצורף לתשובת המשיבה 2, הוחכרו המקרקעין למושב לשימוש חקלאי. השמאי אגמון דחה את טענת המבקשת כי יש לשום את הקרקע על פי שימוש סמי מסחרי שכן על פי חוזה החכירה כל השבחה כתוצאה משינוי היעוד שייכת לרמ"י ולא לחוכר.
לטענת המבקשת יש להעריך את שווי המקרקעין בהתחשב בפוטנציאל התכנוני שלהם במועד פרסום צו ההפקעה, וזאת על רקע הוראות תכנית תמ"מ 5 שינוי 3 ותכנית תגפ/596/קא/383. היה על השמאי לקבוע את שווי המקרקעין בהתחשב בשימושים המותרים על פי התכניות הנ"ל ולא היה מקום להביא בחשבון את ההגבלות שקבעה רמ"י בהסכם החכירה. לשיטתה היה על השמאי להעריך את שווי המקרקעין על פי מחיר מקונה מרצון ומוכר ברצון בהתאם לפוטנציאל הסביר אותו ראה הרוכש במועד ההפקעה תוך התייחסות ליעוד המקרקעין על פי תכניות בנין עיר שבתוקף וגם אלו שבהליך הכנה.
המבקשת מדגישה בסיכומיה כי המקרקעין מצויים בשטח הכניסה לפארק אריאל שרון וכתוצאה ממיקומם יש להעריך את שווים ביעוד מסחרי למחצה ואף להתחשב בפוטנציאל הגבוה הקיים להקמת עסק מסחרי. המדובר בחטיבת קרקע גדולה בשטח של כ-90 דונם בה ניתן להפעיל שימושים מסחריים, במרכז הארץ ובנתונים אלו היה על השמאי להתחשב. לפיכך לשיטתה יש לפסול את השווי שקבע השמאי אגמון ולקבוע כי שווי של 140 ₪ למ"ר.
פיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה מצוי אלמלא ההפקעה כך שיתאפשר לו להשיב את המצב לקדמותו, ולרכוש בכספי הפיצויים שיקבל זכות או טובת הנאה דומה לזו שהופקעה מידיו (ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013), פיסקה 12 לפסק הדין והאסמכתאות הנזכרות שם).
על זכויות המבקשת במקרקעין חולשות הוראות הסכם המשבצת כאשר בסעיף 21א' לו נקבע כדלקמן:
"אם ישתנה יעודה של המשבצת, או של חלק ממנה, על ידי תכנית על פי חוק התכנון והבניה תשכה-1965 או על פי כל דין, יהיה המשכיר רשאי להביא לידי סיום מוקדם את תקופת השכירות של המשבצת או של אותו חלק ממנה אשר לגביו שונה היעוד, ולהחזיר לעצמו את החזקה במשבצת או באותו חלק ממנה, אשר לגביו שונה היעוד-וזאת לאחר מתן הודעה מוקדמת לאגודה על סיום השכירות והחזרת החזקה כאמור".
כמפורט בעתירה לבג"צ שהגישה המבקשת (נספח 6 להמרצת הפתיחה), רמ"י דחתה את עמדת המבקשת כאילו היא זכאית להוסיף ולהשתמש במקרקעין לאחר שינוי היעוד, ואף הודיעה למבקשת כי המקרקעין יוקצו למשיבה 1. בכך גילתה רמ"י דעתה באופן חד וברור כי עם שינוי היעוד באה לקיצה תקופת השכירות ועל המושב/המבקשת להחזיר את החזקה במקרקעין.
לאור האמור, לשותפות עמדה זכות לעיבוד חקלאי ותו לא. הסכם המשבצת לא הקנה למושב זכות לפעול לשינוי היעוד או להמשיך ולהחזיק בקרקע לאחר שינוי היעוד, ורמ"י גילתה דעתה כי תקופת השכירות הסתיימה. המבקשת אשר יונקת את זכויותיה מהסכם המשבצת גם היא אינה רשאית להמשיך ולהחזיק בקרקע לאחר שינוי היעוד. על כן אין מקום להביא את פוטנציאל שינוי היעוד במסגרת שיקולי ערך הקרקע, גם אם החזיקה המבקשת במקרקעין במשך עשרות בשנים. הדברים עולים בקנה אחד עם חובותיה של רמ"י:
"המינהל משמש נאמנו של הציבור בנהלו את מקרקעי המדינה. עליו לנהלם תוך שמירה על אינטרס הציבור בהם, לרבות שמירה על המקרקעין לתועלת הציבור כולו, כולל הצורך להימנע ממתן טובות הנאה בלתי מוצדקות במקרקעין לאחרים. כנדרש מכל גוף מינהלי, על המינהל לפעול בהגינות על-פי שיקולים ענייניים ובשוויון תוך מתן הזדמנויות שוות לכלל הציבור (בג"ץ הקשת המזרחית, פסקה 38 לפסק הדין).
אין הצדקה לפסוק למבקשת פיצוי לפי שווי קרקע שעברה שינוי ייעוד. המבקשת קיבלה את הקרקע למטרות עיבוד חקלאי, ומתן פיצוי על פי השווי לאחר שינוי התכנית אינו עולה בקנה אחד עם חובתה של רמ"י לנהוג בהגינות ובשוויון, תוך הגשמת עקרונות של צדק חלוקתי.
לפיכך יש לפצות את המבקשת על אובדן הזכויות לשימוש חקלאי, שאלו הזכויות שהוענקו לה, ואין לפיצוי בגין השבת הקרקע זיקה לשימושים המותרים על פי התכנית. מסקנתו של השמאי אגמון שלא להתחשב בשימושים ה"סמי מסחריים" על פי התכנית אלא לשום את זכויות המבקשת כזכויות לעיבוד חקלאי, נכונה ואין לסטות ממנה.

סיווג המקרקעין בהתחשב בהפקעת העבר ואומדן השווי
במסגרת עקרונות השומה קבע השמאי אגמון כי יש לסווג את המקרקעין כ"חלקה ב" אך המדובר בקרקע שהיא "חלף לחלקות א'". עוד קבע בחוות דעתו כי התמורה ששולמה בהפקעה הראשונה שבוצעה מעורף חלקה א' (חלקות ב' נשוא הדיון בצירוף פיצוי כספי בסך 100,000 ל"י) – "הייתה באותה העת תמורה ראויה".
אומדן שווי ההפקעה כפי שנקבע בחוות דעתו, מבוסס על מיצוע שבין השווי שנקבע בעניין בית נקופה לבין שווי עסקות שנעשו במושב.
המשיבה 2 טוענת כי משקיבלה המבקשת תמורה ראויה בגין ההפקעה הראשונה בעורף חלקה א', אזי חלפו ועברו מן העולם זכויות שהיו לה בקרקע שהופקעה, ואין מקום כיום לשחזר את זכויותיה בקרקע שהופקעה בעבר וליחס הפקעת עבר זו לזכויותיה במקרקעין. עוד היא טוענת כי השימושים המותרים בחלקה ב' הם שימושים חקלאים ועל כן הפיצוי אותו יש לשלם בעת ההפקעה הוא פיצוי עבור אובדן זכויות עיבוד חקלאי בלבד. לפיכך לשיטתה אין יסוד למסקנת השמאי אגמון לפיה יש להתחשב בהפקעת העבר כבסיס להגדלת הפיצוי בעבור הפקעת הקרקע.
כפועל יוצא עותרת המשיבה 2 לקבוע כי אין לסטות מהמדיניות שהייתה נקוטה על די הגופים המפקיעים במדינת ישראל ויש לקבוע את סכום הפיצוי לסך של 23,000 ₪ לדונם, ולחילופין לסך של 27,000 ₪ לדונם המקובל כיום ולחילופי חילופין לסך של 34,000 ₪ לדונם על פי פסיקת ועדת ההשגות בעניין קריית ענבים ובעניין בית נקופה.
המשיבה 1 טוענת בסיכומיה כי יש להעמיד את סכום הפיצוי על 23,000 ₪ לדונם, בהתאם לעניין קריית ענבים ועניין בית נקופה, וזאת מאחר והקרקע מיועדת לשצ"פ והשימושים הקונקרטיים המותרים בשטח השצ"פ אינם משנים מיעודו. לשיטתה השמאי לא ישם נכונה את החלטת ועדת ההשגות בעניין בית נקופה. עוד היא טוענת כי קביעת השמאי סוטה מכללי השמאות הנוהגים ואף נפלו פגמים בדרך בה ניתח את עסקות ההשוואה.
נוכח הסברי השמאי אגמון בחקירתו הנגדית מצאתי לדחות את טענות המשיבות; השמאי אגמון הסביר כי ביצע התאמות לשווי על פי עסקות ספציפיות שנערכו במושב משמר השבעה, כאשר אותרה על ידו גם עסקה של אחד מבעלי הנחלות השותפים במבקשת (משק 72). מתוך נתוני אותן עסקות הצליח לחלץ את שווי חלקה ב' (עמ' 28 לפרוטוקול). בדיקת העסקות הספציפיות הובילה אותו למסקנה כי שווי השוק בפועל של המקרקעין נשוא הדיון גבוה מהנתון המקובל של 23 ₪ למ"ר או 27 ₪ למ"ר. השמאי הדגיש כי אותו "שווי מקובל על השמאים" (23 או 27 ₪ למ"ר), עמד לנגד עיניו אך הוא מצא לסטות ממנו מאחר ואין מדובר במקרה רגיל. עוד הסביר כי הפקעת חלקה ב' שניתנה כפיצוי על הפקעת חלק מחלקה א' מביאה לפגיעה בחלקה א' וזו הפכה ל"פגומה או חסרה" ואין זה מן הנמנע כי בעתיד יורחבו השימושים החקלאיים בחלקה א'. בהתחשב בהשערה זו פנה לבדוק את "התנהגות השוק הפרטני" ומצא אישוש לדברים (עמ' 34 לפרוטוקול), כאשר מסקנתו בדבר שווי המקרקעין מבוססת על העסקות שמצא, ואם היה מוצא עסקה נוספת במושב היה מביא את נתוניה בחשבון (עמ' 40-39 לפרוטוקול). לא מצאתי סיבה לסטות ממסקנת השמאי כי יש לאמוד את שווי החלקות כחלקות ב' הצמודות לגרעין המושב, כאמור הפיצוי נועד להעמיד בעל זכות שהופקעה באותו מצב כספי בו היה אלמלא ההפקעה. זכותה של המבקשת במועד הקובע היתה זכות חכירה למטרה חקלאית, ולא לשצ"פ, ועל כן על פי שווי זה יש לאמוד את שווי הקרקע. השמאי אגמון לא הסתפק בכך אלא פנה לבדוק גם עסקות שבוצעו במושב ובבדיקתו נמצא שוני רלוונטי לרבות בנחלה הכלולה בשותפות. בנסיבות אלו בדין מצא לנכון השמאי לסטות מהנתון המקובל לפיצוי, ולהתאימו לשומה הספציפית.
אני דוחה את טענות המשיבה 1 כי השמאי אגמון התעלם מעסקות נוספות שנערכו במושב, ויש בכך להשליך על מסקנתו השמאית. בחוות דעתו של השמאי אגמון נזכרו 3 עסקות השוואה שנערכו במושב. עיינתי בהכרעת השמאית אהובה גילעד בהשגה שהוגשה בקשר למשק 100 במושב משמר השבעה, ועל פי המתואר שם מחיר הקרקע ללא מחוברים בעסקת קורדובה שנזכרה בחוות דעתו של השמאי אגמון תואם את מחיר הקרקע במשק 100, כמו גם עסקות אחרות שנזכרו בחוות הדעת.
בעקבות החקירה הנגדית בדק השמאי אגמון שוב את שומתו, וביום 10.10.2019 הגיש עדכון לשומה. המשיבה 2 טוענת בסיכומיה כי המדובר בתיקון מינורי אשר אינו נותן מענה לערכי השווי השגויים המופיעים בחוות הדעת, ושהובילו לסכומי פיצוי גבוהים. גם טענה זו יש לדחות שכן כאמור השמאי אגמון ביסס את חוות דעתו על עסקות שבוצעו וגם אם מדובר בהפחתה מינורית הרי שקביעה זו מצויה בתחום מומחיותו.
לסיכום, לא מצאתי לסטות ממסקנת השמאי אגמון; חוות הדעת שהגיש מפורטת ומנומקת, ומסתמכת על עסקות השוואה במושב. קביעת שווי המקרקעין מצויה בליבת שיקול דעתו של השמאי ולא מצאתי כי נפלה שגיאה גסה בהפעלת שיקול דעת זה. בנסיבות אלו לא מצאתי סיבה משמעותית המאפשרת לסטות מחוות דעתו של מומחה בית המשפט (ע"א 3173/12 עזרא נ' גאריביאן, פסקה 18 לפסק דינו של כב' השופט דנציגר (4.9.2014)).
לא למותר לחזור ולהזכיר כי הצדדים הסכימו שהמחלוקת בדבר שומת הפיצוי תימסר לקביעת שמאי שימנה בית המשפט, ועל כן לא ניתן להתערב במסקנתו אלא במקרים יוצאי דופן:
"בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב כדבר שבשגרה בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת. נקבע כי התערבות בהכרעה שכזו תתבצע רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה. בנוסף נקבע גם כי מקום שבו הצדדים הסכימו שחוות הדעת תחייב אותם אין להרשות בדיעבד הפרכתה לגופה על ידי ראיה חיצונית אחרת [ראו: עניין מרום בעמ' 391-390 והאסמכתאות המאוזכרות שם; ע"א 1168/07 יפה נוף – תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר ([פורסם בנבו], 1.2.2009) בפסקאות 25-24 לפסק דיני והאסמכתאות המאוזכרות שם (להלן: עניין יפה נוף)]. ועוד ראוי להזכיר כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר כי ככל שמסקנותיו של שמאי או מעריך מוסכם נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שטעה המעריך בתום לב. הטעם לכך הינו כיבוד רצון הצדדים לסמוך על השמאי או המעריך, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המעריך [ראו: ע"א 66/67 גלובוס למזרח תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967)]. אמנם, בפסיקה הוכרה גם האפשרות להתערב בחוות דעת שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של "טעות גסה", אולם גם עילה זו צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים, וגם במקרים אלו נקבע שאין להביא ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת [ראו: עניין יפה נוף בפסקאות 25-24]" (ע"א 4341/11 מזרה נ' דהן, פסקה 17 לפסק דינו של כב' השופט דנציגר (31.12.2012)).
לאור האמור טענות הצדדים כנגד חוות דעתו של השמאי אגמון נדחות.

תשלום דמי חכירה לפי סעיף 12(ה) לפקודת הקרקעות
המבקשת טוענת כי המשיבות תפסו חזקה במקרקעין בשנת 2014 אך שילמו את הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת רק בראשית שנת 2017. על כן לשיטתה יש לחייב את המשיבות לשלם לה פיצוי פירות על פי הוראות סעיף 12(ה) לפקודת הקרקעות.
הוראות סעיף 12(ה) אינן שייכות לעניין הנדון; סעיף 12(ה) לפקודה עניינו בהפקעה לתקופה קצובה של זכות שימוש - הפקעה שבסופה חוזרת הבעלות לבעלים בניגוד להפקעת הבעלות במלואה - והפיצוי בגין הפקעה שכזו הוא בשיעור של עד 6% לשנה מערך הקרקע. הגיונה של הוראת פיצוי זו טמון בעובדה שהמקרקעין אמורים לחזור לבעליהם ועל כן יש לשלם לנפקע את פיצוי הפירות לאורך התקופה בה החזיק המפקיע בשטח ההפקעה. בענייננו המקרקעין לא הופקעו לתקופה מוגבלת אלא לצמיתות ואין לרמ"י כל כוונה להשיבם בעתיד למסגרת הסכם המשבצת. הפיצוי המגיע למבקשת משקף את מלוא הזכויות שהופקעו והמשיבה אינה זכאית לפיצוי נוסף שאין לו עיגון בדין. בעבר אכן ניתן היה לפצות את הנפקע לתקופה שבין תפיסת החזקה למועד התשלום, וזאת באמצעות הוראות סעיף 13 לפקודת הקרקעות אלא שסעיף זה בוטל על ידי המחוקק ובמקומו נקבע כי הערך הריאלי של פיצויי ההפקעה ישמר על פי המנגנון שנקבע בסעיף 8 בחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964.
למעלה מן הצורך אוסיף כי הטענה שהמשיבות תפסו חזקה במקרקעין בשנת 2014 כלל לא הוכחה, אדרבא ממכתבו של ב"כ המבקשת מיום 3.7.16 עולה כי במועד זה עדיין הוחזקו המקרקעין על ידי המבקשת.
לפיכך, המבקשת אינה זכאית לפיצוי של תוספת דמי חכירה על פיצויי ההפקעה ויש לדחות טענה זו.

הסכום לתשלום
השמאי אגמון קבע את שווי ההפקעה ליום 17.12.2014, שזהו לשיטתו מועד תפיסת החזקה במקרקעין. מנספחים 9 ו-10 לבקשה עולה כי מסירת המקרקעין בוצעה בפועל רק בסמוך לחתימה על הסכם הפיצוי.
לאור האמור תחשיב הפיצוי הוא כדלקמן:
20.5 ₪ למ"ר הפקעה (43.5 ₪ על פי קביעת השמאי בניכוי 23 ₪ ששולמו על פי הסכם הפיצוי) * 88,505 מ"ר = 1,814,353 ₪.
לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה עד ליום 31.3.2017 (בדומה לתניה שנקבעה בסעיף 4 להסכם) וממועד זה ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לסעיף 8 בחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964. בנוסף ישולם מע"מ כחוק.
בהתאם להסכמות שבין המשיבה 1 למשיבה 2 כמפורט בסעיף 13 לתשובת המשיבה 2 ובהמשך להוראות ההסכם, המשיבה 1 היא שתשלם את הפיצוי למבקשת.
בנוסף זכאית התובעת לפיצוי בגין המחוברים בסכום של 48,930 ₪ על פי קביעת השמאי, בתוספת הפרשי הצמדה מיום 1.1.2008 ועד ליום 31.3.2017 ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק עד למועד התשלום. לסכום זה יתווסף מע"מ כדין. המשיבה 2 היא שתשלם למבקשת סכום זה.
סוף דבר
המשיבה 1 תשלם למבקשת 1,814,353 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה עד ליום 31.3.2017 ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה בהתאם לסעיף 8 בחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 ממועד זה ועד לתשלום בפועל. לסכום הפיצוי יתווסף מע"מ כחוק.
המשיבה 2 תשלם למבקשת סך של 48,930 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום 1.1.2008 ועד ליום 31.3.2017, ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק ממועד זה עד למועד התשלום. לסכום זה יתווסף מע"מ כחוק.
המשיבות ישאו ביחד ולחוד בשכ"ט המבקשת בסכום של 45,000 ₪ בצירוף מע"מ.
כל צד ישא בהוצאותיו.

ניתנה היום, י"ג אדר תש"פ, 09 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.