הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ה"פ 35407-05-12

מספר בקשה:77
בפני
כבוד ה שופטת ריקי שמולביץ

המבקשים

  1. יוסף אלאסמר
  2. סוהיל מוניר
  3. האחים חוואג'ה סחר והשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד יוסף אלאסמר

נגד

המשיבים
1. רשות מקרקעי ישראל, אגף בעלות ורישוי
ע"י פרקליטות מחוז מרכז

2. קיסריה השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יונתן אהרוני

3. מגדלי לוד סנטר חברה לבנין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד רוני א. כהן ו/או עו"ד לירון שיר

4. מגדלי הקיסר (ניהול ואחזקה) 1996 בע"מ
5. אחים אוהב ציון השקעות בע"מ
שניהם ע"י ב"כ י. רוזובסקי

6. עיריית לוד
7. ועדה מקומית לתכנון ולבניה לוד
שתיהן ע"י ב"כ עוה"ד עפר שפיר ואח'

8. רום הרקיע חניונים בע"מ (המבקשת בת.א. 34974-01-16)
ע"י ב"כ עוה"ד אמיתי אביעד ו/או דוד איטח ו/או עמית מזור ו/או איתמר ברודנר ו/או רון זבידה ו/או אלון מזרחי
9. סימון מוניר
10. רפאל סיאנוב
11. גר גורי סיאנוב
12. עמנואל נאזיבם
13. הגר זבידה
14. מונה טורס בע"מ
15. דינה שטרית
16. לוי ניסן
17. נעמי ניסן
18. גבריאל קדוש
19. יהודה קדוש
20. ציון קודש
21. משה בן ארי
22. אביבה שי
23. דוד פיס לופו
24. דוד אמר
25. ציון כהן
26. יוסף שגב
27. משה חיון
28. דוד אכוואן
29. קונטינו דבש
30. מרים דבש
31. שלי עזר
32. אמנון כהן
33. עובדיה כהן
34. אליהו בראל
35. אלי גבסי
36. אריק אמר
37. מרים עמר
38. רבקה אסולין
39. יצחק אסולין
40. יצחק עמר
41. חזן ויליס
42. ג'ואל חזן

43. רבדים (נכסים) בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יעקב מ. בויאר

44. היפר לוד סנטר בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ש. בירן ושות'

45. שושנה אמר
46. יצחק מרדכי אמר
47. יעקב חדד
48. זהבה חדד
49. יחזקאל חונדיאושילי
50. נילי חונדיאושילי
51. ג'ורג' חנחן
52. מזל צ'פני
53. גדעון צ'פני
54. יעקב מצה
55. רחל מצה
56. מכלוף אמסלם
57. יצחק אמסלם
58. יגאל אגאין
59. פנינה אגאין
60. אופיר אגאין
61. חוגי ליטף
62. יגאל מגן
63. דניאל מגן
64. הרצל מגן
65. עזרה מגן
66. ישראל עובדיה
67. אליהו כאמרן
68. יצחק אורון
69. מלכי בן שושן
70. דניאל בן עמי
71. יעקב נס
72. ליאור אשכנזי
73. רוזית עימבר
74. מרדכי כהן
75. תפחת תקווה כהן
76. אלחנן גדליה
77. בת שבע אלחנן
78. הדסה קסטן
79. דבי מרדכי
80. יצחק פרח
81. יפה פרח
82. מרים לוינגר
83. סובחי אלמרובע
84. זבדה
85. יוסי גרינשטיין
86. יוסף בארנס
87. שמואל אלוני
88. סבח פראגי
89. ישראל כחלון
90. ארי סיגאוי
91. יפה סיגאוי
92. עובדיה חי
93. שמשון עובדיה חי
94. מיכאל אזולאי
95. קלייר סכאפי
96. אליהו אברהם
97. אלון מימון
98. צילה אלון
99. יוסף דבוש
100. יהודה זיולי
101. לאה זיולי
102. יגאל יעקובי
103. נאוה יעקובי
104. בכור דאבוש
105. לאה דאבוש
106. רימון מזור
107. נחום בונדר
108. פרידה בונדר
109. מאיר תורג'מן
110. אסתר תורג'מן
111. בוריס רחמנוס
112. משה רחמנוב
113. עמוס סבג
114. משה בוארון
115. יפה בן עמי
116. ד"ר מיכאל יוליש
117. חברת החשמל לישראל בע"מ
118. תמרה
119. יאיר תורג'מן
120. ד"ר חלילי
121. אסתר לבאן
122. קופת חולים כללית
123. א. חאלד נכסים
124. חן המקום בע"מ
125. עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ

נכסי ד.ק.א. בע"מ
צוילני נכסים בע"מ (נתבעות 6 – 7 בת.א. 34974-01-16)
ע"י ב"כ עו"ד רם קוסובסקי-שחור

י.מ. הברקות נדל"ן בע"מ (משיבה בת.א. 34974-01-16)
ע"י עו"ד יוסף אלאסמר ואח'

החלטה

הסעד העיקרי המבוקש בתובענה שהגישו המבקשים 1 – 3 (להלן: " המבקשים") ביום 17.5.2012, בדרך של המרצת פתיחה , הוא רישום הזכויות ב נכסים שרכשו המבקשים באמצע ובשלהי שנות ה-90 מהמשיבה 2, הנמצאים בבניין משרדים הידוע כ"מגדל קיסר" הנמצא בלוד (להלן: " המגדל").
מדובר בחלק מפרויקט בניה שיזמה המשיבה 3 בהתאם לחוזה פיתוח שנחתם בינה לבין המשיבה 1 ביום 25.10.1987, לגבי שטח הידוע כחלקות 21 – 23, 25 – 27, 29 – 30 ו – 33 – 34 וחלק מחלקות 36 – 41 בגוש 4011 (להלן: " השטח"), הכולל את קניון לוד סנטר (להלן: " הקניון") ואת המגדל, המהווים מבנה בן 2 אגפים המחוברים פיזית עם חניון משותף (בהתאם לחוזה הפיתוח בנתה המשיבה 3 גם 3 בנייני מגורים שאינם רלוונטיים לענייננו).
המשיבה 3 בנתה את הקניון ואת שלד המגדל שאותו מכרה בתחילת שנות ה-90 למשיבה 2 אשר השלימה את בנייתו והיא שמכרה את הנכסים למבקשים.
בחוזי המכר שנחתמו בין המשיבה 2 לבין המבקשים התחייבה המשיבה 2, בין היתר, לגרום לרישום תכנית איחוד וחלוקה של השטח שבמסגרתה יירשם המגרש שעליו נבנה המגדל כיחידת רישום נפרדת, רישום המגדל כבית משותף ( כבית נפרד או כאגף נפרד מהבניינים שיירשמו כבית משותף אחד), ורישום זכויות החכירה של המבקשים בנכסים כיחידות רישום נפרדות שאליהן צמודים חלקים בלתי מסוימים ברכ וש המשותף.
בהתאם לחוזה הפיתוח החובה לרישום הבית המשותף חלה על המשיבה 3.
ב"כ המשיבה 3 - עו"ד רוני כהן - מטפל ברישום הבית המשותף זה מספר שנים, הגם שלטענת המשיבה אין לה יריבות עם המבקשים 3-1 שכאמור רכשו את הזכויות בנכסים מהמשיבה 2.
בניית הקניון והמגדל הסתיימה בתחילת שנות ה-90.
תכנית האיחוד והחלוקה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בשנת 2006.
לטענת המשיבה 3, בסמוך לאחר מכן, היא החלה בהכנות לביצוע רישום הבית המשותף אלא שאז התברר כי במסגרת הפרצלציה שביצעה המשיבה 1 הופקע החניון העילי שבקניון לטובת המשיבה 6, הגם שעוד בשלהי שנות ה- 80 הוא נמכר לקו- אופ (כיום היפר לוד סנטר בע"מ - המשיבה 44).
המשיבה 44 מכחישה כי זכויותיה בחניון העילי הופקעו. לטענתה החניון האמור בחזקתה הבלעדית ממועד קבלת החזקה בו בשנת 1992 ברציפות עד היום היא משתמשת בו ונוהגת בו מנהג בעלים.
לטענת המשיבה 3, המחלוקת בינה לבין המשיבה 1 לבין המשיבה 6 ומשיבה 44 לגבי הזכויות בחניון העילי מנעה במשך שנים את רישום הבית המשותף.
גם לאחר שהמשיבה 1 הגיעה עמה להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין בדבר רישום הבית המשותף למרות הפקעת החניון העילי, כאשר כל צד שומר על טענותיו וזכויותיו, לא הושלם רישום הבית המשותף, בין היתר בשל טענות המשיבה 6 בדבר חריגות בניה שבוצעו בקניון ובמגדל.
ההליכים המשפטיים שננקטו במהלך השנים, לרבות תובענה זו, לא הביאו לתוצאה המיוחלת. עד היום טרם נרשמו הקניון והמגדל כבית משותף .
מלכתחילה הוגשה תובענה זו נגד משיבים 5-1. בשלב מאוחר יותר, צירפו המבקשים לתובענה את המשיבים 6 ו-7.
בעקבות החלטת בית המשפט (כבוד השופט שינמן) מיום 5.11.2015, הגישו המבקשים תובענה מתוקנת שבמסגרתה צירפו את בעלי הזכויות בקניון ובמגדל כמשיבים נוספים. בהקשר זה הגישו המשיבה 1 והמשיבות 6 ו-7 ביום 27.12.2015 עדכונים אשר נראה כי טעונים בדיקה נוספת.
בהחלטה האמורה קבע בית המשפט מתווה שאפשר לכל הצדדים לתובענה המתוקנת לבדוק את תשריט הבית המשותף המוצע ו להגיש את השגותיהם לעו"ד כהן אשר נדרש לבחון את ההשגות, וככל שימצא אותן מוצדקות, לתקן את התשריט וטבלת ההצמדות בהתאם, ולהגישם לבית המשפט ולצדדים. בית המשפט קבע כי ככל שמי מהצדדים יסבור כי הטבלה והתשריט המתוקנים אינם תואמים את זכויותיו, יגיש את השגתו לבית המשפט.
במקביל, ביום 18.1.2016, הגישה המשיבה 9 תביעה נגד המשיבים בהמרצת הפתיחה ומשיבים נוספים (ת.א. 34974-01-16) אשר הסעדים העיקריים שביקשה במסגרתה הם להצהיר כי היא הבעלים של זכויות החכירה בשטח הנמצא בקומת המרתף בקניון הכוללת מחסן, חניות ומעברי ם לכלי רכב, להורות למשיבה 3 לרשום את הקניון כבית משותף ולתת הוראות בקשר לכך .
בהתאם למתווה שקבע בית המשפט, ביום 15.12.2016, הגיש עו"ד כהן פירוט של 9 השגות על התשריט המוצע ואת הכרעותיו בהן. עו"ד כהן הוסיף כי מבדיקת ההשגות התברר כי התשריט המתוקן אינו שלם וביקש ארכה להשלמת הבדיקות והתשריט.

לאחר מספר ארכות נוספות, ביום 12.7.2017 הגיש עו"ד כהן תשריט מתוקן, מעודכן בהתאם למדידות הנכסים נשוא התביעה שביצע מודד מטעם המשיבה 3.
בהתאם למתווה האמור, הוריתי לעו"ד כהן להמציא את התשריט המתוקן לכל הצדדים לבחינתם ולהגשת הסתייגויותיהם.
מהתשובות שהוגשו עלו מחלוקות וטענות באשר לאופן רישום הבית המשותף, כאגף אחד או מספר אגפים, באשר לזכויות בחניון העילי, לקיומן של חריגות בניה, להוצאה שלא כדין של שטחים המהווים רכוש משותף והשתלטות עליהם, ועוד, ועוד.
מדובר במבנה מורכב ומסובך מבחינת זכויות קנייניות ואחרות, תכנון ובניה, וכאמור, רישום הבית המשותף.
נוכח האמור נראה כי הדרך היחידה לנסות "להוציא את העגלה מהבוץ" היא תוך קידום הליכים במקביל.
לפיכך, אני מורה כדלקמן:
ימונה כונס נכסים זמני שתפקידו יהיה לגרום לרישום הבית המשותף ולתת כל החלטה לצורך קידום הרישום, למעט, החלטות משפטיות.
לצורך האמור, רשאי יהיה הכונס בין היתר לזמן את כל אחד מהצדדים למפגש ולהחליט האם התשריט שהוגש ביום 12.7.1 7 על ידי עו"ד כהן מהווה בסיס ותשתית לתחילת הליכי הרישום והרישוי, ככל שיש צורך בכך.
כונס הנכסים יהיה רשאי לעיין בתיק בית המשפט ולפנות לכל אחד מהצדדים כדי לקבל מידע ונתונים.
אני מורה לכל אחד מהצדדים לשתף פעולה עם הכונס ולמסור את המידע שיידרש בכפוף להוראות כל דין.
תוך 30 ימים ממועד כניסת מינויו של כונס הנכסים לתוקף יפקידו בעלי הזכויות הרשומים בקופת בית המשפט את הסכומים כדלקמן:
משרדים – סך של 2,000 ₪ כל אחד.
חנויות – סך של 3,000 ₪ כל אחד.
היפר לוד סנטר (משיבה 44) – סך של 50,000 ₪.
ו. הסכומים יופקדו בקופת בית המשפט וישמשו לצורך הוצאות הכרוכות ברישום בהתאם לאישור בית המשפט, על פי בקשות הכונס, וכן תשלומים לכונס על חשבון שכרו.
ז. הליכי הרישום יתקדמו בהקדם האפשרי וכל מחלוקת שתתעורר על ידי מי מבעלי הזכויות בקשר להליכי הרישום המתוכננים, יהיה בעל אותן זכויות, רשאי לפנות לבית המשפט המוסמך לצורך הגשת תובענה למיצוי זכויותיו. במקרה כזה, אותה יחידה שבמחלוקת תירשם בנאמנות על שם הכונס או על שם מי שיורה ביהמ"ש עד להכרעה באותה מחלוקת.
ח. הכונס יפעל בהתאם להוראות בית המשפט ויקבל אישור לכל הוצאה בסכום של מעל 1,000 ₪, שיבקש להוציא.
ט. בית המשפט יפסוק את שכרו של הכונס מעת לעת, ובסופו של יום יפסק שכרו הסופי שממנו יופחתו הסכומים ששולמו על חשבון.
י. פסיקה כאמור תעשה בסופו של יום לפי שיקול דעת בית המשפט על פי הכללים הנהוגים, ולאחר שנשמעו טענות הצדדים.
בכוונתי למנות את עו"ד זיו כספי מרחוב רוטשילד 15 בראשון לציון, טל: 03-XXXX777 פקס: 03-XXXX842 כונס נכסים לביצוע האמור לעייל.
תוך 10 ימים מהמצאת החלטה זו יודיע עו"ד כספי לבית המשפט אם יש לו היכרות/ קשר עם מי מהצדדים או באי כוחם אשר יש בה כדי למנוע את קבלת התפקיד וככל שאין מניעה כאמור האם מקבל על עצמו את המינוי.
ככל שיקבל על עצמו את המינוי, יפקיד במזכירות בית המשפט ערובה של כונס נכסים על סך של 250,000 ₪ בהתאם לטופס 46 לתוספת הראשונה לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. בכפוף ולאחר הפקדת הערובה, ייכנס המינוי לתוקף.
למען הסר ספק, אין במינוי כונס חיצוני משום הטלת ספק כלשהו בעו"ד כהן אלא כדי למנוע מצב של ניגוד אינטרסים אפשרי.

בהחלטה מיום 16.7.2015 הורה השופט שינמן כי התובענה תתברר בסדר דין רגיל. המזכירות והצדדים יעדכנו את רישומיהם בהתאם.
המזכירות תמציא את העתק ההחלטה לב"כ הצדדים ולעו"ד כספי.
עו"ד כהן אחראי להמציא את ההחלטה למשיבים הבלתי מיוצגים וזאת תוך 14 ימים מהיום.

ניתנה היום, י"ג סיוון תשע"ט, 16 יוני 2019, בהעדר הצדדים.