הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ה"פ 34705-04-10

מספר בקשה:115
בפני
כבוד ה שופטת ריקי שמולביץ

מבקש

עו"ד גיל הירשמן – כונס נכסים

נגד

משיבים

  1. מיכאל פלבניק
  2. מרינה פלבניק
  3. דן שטיבלמן
  4. אור שטיבלמן
  5. עידן עבדה
  6. שלמה אבולפיה
  7. נילי אבולפיה
  8. מאיר דנן
  9. סילביה דנן
  10. גיא זיו
  11. גלית זיו
  12. צילה לוזון
  13. בניה זאבי
  14. יעל זאבי
  15. עומר עמרני

16.יוסף חיון
17. ליאורחיון .

החלטה

לפני בקשה שהגיש כונס הנכסים שבמסגרתה ביקש להורות לרוכשי הדירות בבניין לשלם לקופת הכינוס סך כולל נוסף של 409,290 ₪ כולל מע"מ כאשר הקבלן א. י. נוביץ בניה ויזמות בע"מ ויוסף אביב (להלן: "הקבלן"), נושא בתשלום נוסף בסך של 81,858 ₪ עבור שתי הדירות הנוספות, בהתאם לתחשיב חלוקה שצירף הכונס לבקשתו.
בבקשתו הסביר הכונס כי התשלום הנוסף נדרש בגין הוצאות נוספות נדרשות לצורך קבלת אישור אכלוס –טופס 4 , וזאת עקב דרישות הרשויות השונות למילוי תנאיהן למתן האישור האמור, בעיקר דרישות הנוגעות להוספת מתקני בטיחות שונים המחויבים לפני תקני הבנייה הנוכחיים, ונוכח הוצאות רישום הבניין כבית משותף (שכר מודד, הוצאות תשריטים ואגרות רישום).
הכונס ציין כי התשלום הנוסף מחולק בין 12 דירות הבית המשותף- 10 הדירות המקוריות ו-2 הדירות הנוספות אשר נבנו ע"י הקבלן.
הכונס ציין כי העבודות הנוספות לא הופיעו במפרט שנמסר לקבלן עם תחילת ביצוע העבודות ומדובר כאמור בעבודות אשר היה צורך לבצען עקב דרישות הרשויות כתנאי למתן אישור האכלוס.
הכונס ציין כי אין בביצוע התשלום הנוסף ע"י רוכשי הדירות, כדי לגרוע מזכותם לדרוש שיפוי מעו"ד ניסים עמרני או עו"ד תומר עמרני בתאם להסכם הפשרה שאושר ע"י בית המשפט ביום 26.9.2016.
הכונס הוסיף כי הוא יאפשר את מסירת הדירות, לאחר קבלת טופס האכלוס, רק לרוכשי דירות ששילמו את התשלום הנוסף.
כפי שפירט הכונס בדו"ח שהגיש, הסיבה להגשת הבקשה נעוצה בכך שהחוזה שנחתם בינו לבין הקבלן ואשר אושר ע"י בית המשפט בהחלטה מיום 25.9.2017 הוא חוזה קבלן מבצע פאושלי.
במסגרת הדו"ח פירט הכונס כי מלאכת השלמת הבניין הייתה מורכבת מעבר למה שניתן היה לצפות מראש בין היתר בשל ביצוע שלא כדין ורשלני של עבודות ע"י הקבלן הקודם, הימנעות מביצוע בדיקות דחיסת בטון במהלך בניית שלד הבניין, צינורות אינסטלציה שהורכבו בבניין ולא חוברו לתשתית, אי ביצוע חיבורי חשמל לתשתית, ועוד.
מעבר לצורך לתקן את הכשלים האמורים, בבואם לקבל את אישור האכלוס, התברר לקבלן ולכונס כי הרשויות השונות - הג"א, מכבי אש, רשות המים וחברת החשמל מציבות תנאים חדשים למתן אישור האכלוס תוך התאמה לתקנים הנוכחיים חרף העובדה שהעירייה חידשה את היתר הבנייה בשנת 2017 על בסיס ההיתר הקודם שניתן בשנת 2008.
הכונס סבר כי אין לבית המשפט סמכות בדין לחייב את הרשויות לתת אישור אכלוס על יסוד התנאים שחלו במועד הוצאת ההיתר שהרי יהיה בכך מתן אישור אכלוס בניגוד לתקנים שבתוקף היום אשר רובם עוסקים בענייני בטיחות הוא הורה לקבלן לבצע את העבודות הנוספות הנדרשות, תוך התחייבות שהחשבון יוסדר קודם למסירת הדירות לרוכשי הדירות.
לטענת הכונס בנסיבות שבהן מדובר בדרישות שלא היו צפויות גם לא ע"י עיריית פתח תקוה אשר עלותן עולה בהרבה על התחייבויות הקבלן בהסכם ובתוספת היתרה שטרם שולמה לחברת הפיקוח, נדרשת השתתפות רוכשי הדירות כדי לסיים את הפרויקט ולמסור את הדירות.
במסגרת הדו"ח פירט הכונס את ההוצאות שבבסיס בקשתו אחת לאחת. בנוסף ציין את התשלום הנדרש לרישום הבית המשותף.
בהתאם להחלטתי הועברו דו"ח הכונס ובקשתו לרוכשי הדירות תוך מתן אפשרות להשיב.
עו"ד עמרני ביקש לרשום את תשובתו שלפי ה הכונס מטעה את רוכשי הדירות שכן בהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט (מדובר בטעות, ה הסכם קיבל תוקף של החלטה-ר.ש.) ישנה התחייבות הדדית לא לתבוע איש את רעהו.
עו"ד עמרני הבהיר כי ישלם את שנדרש ממנו לשלם.
הנתבעים 1 ו-2, 3 ו-4, 6ו-7, 13 ו-14, 16 ו-17 התנגדו לבקשת הכונס. הנתבעים הפנו לכך שמדובר בחוזה פאושלי. לטענתם הקבלן ידע בדיוק מהן ההתחייבויות שהוא מקבל על עצמו והראיה שניאות לחתום על החוזה רק לאחר קבלת היתר הבניה. הנתבעים טענו כי חלק מהשינויים וההוספות שנדרש הקבלן לבצע פורסמו עוד טרם חתימת החוזה עם הקבלן. לטענת הנתבעים, התנהלות הקבלן הקודם הייתה ידועה לקבלן. הנתבעים הפנו לתשלומים הנוספים שנדרשו לשלם לצורך השלמת הבנייה . הנתבעים הפנו לכך שהקבלן השתמש בחוזה ומרוויח 2 דירות. עוד טענו כי הם זכאים לתשלום דמי שכירות ואף לפיצוי מוסכם עקב האיחור בהשלמת הבניין. לטענת הנתבעים על הכונס להפנות את דרישתו לקבלן או לעו"ד עמרני או לקבלן הקודם. בנוסף ביקשו לחייב את הכונס לשלם קנס מוסכם לכל דייר בסך 50,000 ₪, להורות לכונס לתת צפי לסיום הבנייה, קבלת טופס 4 ואכלוס הדירות. עוד ביקשו לא להתיר לכונס לרשום את 2 הדירות בקומה הנוספת על שם הקבלן ולא להעבירן לצד שלישי עד לסיום הבניין וקבלת טופס 4 וסיום הסכסוך בינו לבין הדיירים.
בתגובתו לתשובות ביקש הכונס לקבוע דיון בבקשתו.
בתשובה נוספת שהגישו הנתבעים שפורטו בסעיף 15 לעייל, טענו לליקויים בביצוע העבודות בבניין.
בהתאם להיתר שניתן עובר לדיון הגיש הכונס תגובה משלימה שבמסגרתה פירט בין היתר כי בהתאם להחלטת בית המשפט נערך סיור בבניין בנוכחות מספר רוכשי דירות ונמסר מידע נוסף אודות מצב ההליך. הכונס ביקש לדחות את בקשת הנתבעים לחייבו בתשלום קנס ושכר דירה והבהיר את עמדתו כי החוזה שנחתם עם הקבלן הכתיב מערכת הקצאת סיכונים מסוימת מצד שני הצדדים ומערך סיכוני זה בא לידי ביטוי במחיר החוזי הכולל שנקבע ומשקף את הערכת הצדדים בדבר פוטנציאל התממשות הסיכון. כאשר מדובר במקרה שבו לא הייתה לקבלן דרך לבדוק או להעריך את נכונות הנתונים, הקבלן זכאי לכאורה להשבה. הכונס סבור כי את הנזקים שנגרמו ע"י הקבלן הקודם, קבלן סביר לא יכול היה לצפות שכן לא ניתן היה לדעת כי בוצעו.
הכונס הביע את דעתו כי העבודות הנוספות שנדרשו לתיקון נזקי הקבלן הקודם כמו גם למילוי דרישות הרשויות המתחייבות מהתקנים הנוכחיים אינן כלולות בתמחור במסגרת הקצאת הסיכונים בחוזה עם הקבלן ולכן על רוכשי הדירות לשלמם.
בדיון שהתקיים ביום 14.1.20 עדכן הכונס באשר להתקדמות הטיפול מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה לקראת קבלת טופס 4 וציין שוב את הקשיים הרבים שהתעוררו במהלך ביצוע עבודות השלמת הבניין ותרומתו של הקבלן ארביב להצלחת ההתמודדות עמם.
הקבלן האיר גם הוא אודות הקשיים הבלתי צפוייים שהתעורר במהלך ביצוע עבודות הבניה וחוסר היכולת לצפות את עומק הבעיות.
הנתבע 13 אמר כי הנתבעים מעריכים את הקבלן ואת עבודתו ולכן הם אינם מבקשים תשלום עבור שכירות אלא שלטענתו דרישת התשלום עבור ה"אקסטרות" אינה הוגנת.
הנתבע 6 חזר על הטענה כי מדובר בהסכם פאושלי, הלין על כך שהכונס "מצדד" רק בקבלן, טען כי הקבלן חייב לרוכשי הדירות דמי שכירות ואם יש הצדקה לאיחור עליו להוכיח את זה. לטענתו, הקבלן חייב לרוכשי הדירות סכומים גבוהים בהרבה מהסכומים הנוספים שהם נדרשים לשלמם. בהמשך הוסיף כי התשלום עבור הפיקוח נכלל בחוזה. הנתבע טען עוד לליקויים המצריכים תיקון וללכלוך שעל הקבלן לנקות.
הנתבעת 4 הודתה לקבלן וציינה כי היא מעריכה את פועלם של הכונס והקבלן. עם זאת טענה כי תוי תקן מסוימים היו קיימים כבר בשנים 2013 ו-2015.
הנתבע 1 הלין על כך שבמשך תקופה ארוכה הבטיחו לרוכשי הדירות בכל פעם כי עוד חודשיים הבניין יהיה מוכן ולא הסבירו להם שיש בעיות. הנתבע הביע חשש מדחיות נוספות. לטענתו, הבניין לא נראה מוכן.
כונס הנכסים הסביר כי התשלום עבור הפיקוח לא היה בלתי צפוי אך העבודה התארכה. בסופו של דבר כדי להימנע מעלויות נוספות הוא עצר את הפיקוח והקבלן סיים את הבנייה ללא פיקוח.
בדיון הציע כונס הנכסים כי נוכח המחלוקות בין חלק מרוכשי הדירות לבין הקבלן, יסכים הקבלן למסור את הדירות לרוכשי דירות שישלמו את התשלום הנוסף. רוכש דירה שלא ישלם לא תימסר לו הדירה אלא בכפוף לתשלום.
הקבלן ו – 8 רוכשי דירות נתנו את הסכמתם להצע ת הכונס (הנתבעת 4 הביעה הסכמה לשלם את התשלום תחת מחאה).
לאחר שקראתי את דו"ח הכונס, התשובות והתגובות ושמעתי את טיעוני הצדדים, דעתי היא כי המחלוקת בין הקבלן לבין מיעוט רוכשי הדירות לגבי התשלום הנוסף או חלקו וטענות הצדדים בהקשר זה חורגות מהליך זה ומסגרת הדיון בהליך אינה הזירה הנכונה לבררה.
כונס הנכסים מונה לצורך השלמת הבניין והדירות, השלמת העברת הזכויות בקרקע מבעלי הקרקע על שם החברה ומהחברה על שם רוכשי הדירות, גביית יתרת הסכומים מרוכשי הדירות המגיעים לחברה ורישום הבניין כבית משותף.
מחלוקות המתעוררות במהלך ביצוע החוזה עם הקבלן, ככל שמתעוררות, יש לברר בדרך הרגילה ולא בהליך זה. לכן, איני מכריעה בטענות מיעוט הנתבעים הנ"ל.
מבלי לגרוע מהאמור, בשים לב להליכים שניהלו הצדדים, לקשיים שעמם נאלצו להתמודד ולמשאבים הרבים שהשקיעו, ובשים לב לאפשרות לקבל את אישור האכלוס הנכסף ואת הדירות, ובשים לב להסכמת הקבלן ורוב רוכשי הדירות, מוצע לפעול בהתאם להצעת הכונס, היינו שהקבלן ימסור חזקה למי שישלם את התשלום הנוסף לכשישלם.
למען הסר ספק, לא התעלמתי מטענות עו"ד עמרני לגבי דרישת הכונס לחילוט הערבות.
הכונס לא הגיש בקשה בעניין זה, ואיני מחליטה בו.
למען הסר ספק, דעתי היא כי גם מחלוקת זו, ככל שקיימת, אינה אמורה להידון בהליך לפני.

ניתנה היום, י"ט אדר תש"פ, 15 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.