הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ה"פ 15324-07-19

לפני
כבוד ה שופטת מיכל נד"ב

המבקשים

  1. מתניה משה רוטשילד
  2. חדוה רוטשילד

ע"י ב"כ עו"ד דליה גליק

נגד

המשיבים
1. אברהם מירון ניסים
ע"י ב"כ עו"ד מירב לוי ואח'

2. יעל שלוקה
3. אליהו עליזה
ע"י ב"כ עו"ד מור

4. אסתר ניסים
5. רמי רחמים ניסים
ע"י ב"כ עו"ד מירב לוי

6. עו"ד רינה שוסטר
7. עו"ד מירב לוי

8. דינה קאו
ע"י ב"כ עו"ד ענת שניידר-שוסטק

9. רשם המקרקעין רחובות
ע"י פרקליטות מחוז מרכז - אזרחי

החלטה

לפני בקשה למתן צו מניעה האוסר על המשיבים 1 – 3 (להלן: "המוכרים") ועל המשיבים 4 ו-5 (להלן: "הקונים החדשים") לבצע כל פעולה או מעשה בקשר עם עסקה שבגינה רשומה הערת אזהרה מיום 10.3.19 לפי שטר 12664/2019/1 על המקרקעין לטובת הקונים החדשים, בכלל זה צו האוסר ביצוע רישום כלשהו בלשכת רישום המקרקעין, בכל רשות או גוף בגין עסקה סותרת. צו האוסר רישום מכר או בעלות או שכירות או חכירה או שעבוד או משכנתא או כל עסקה או פעולה אחרת לטובת הקונים החדשים או מי מטעמם. כמו כן למתן צו האוסר על המשיבים 1 – 5 לעשות כל דיספוזיציה או פעולה במקרקעין נושא הערת האזהרה.
צו האוסר על הקונים החדשים להיכנס בעצמם או כל מי מטעמם למקרקעין ולהחזיק בהם.
צו האוסר על משיבים 1 – 5 לעשות כל שינוי במקרקעין ובבנוי עליהם ולפעול אצל רשויות כלשהן בקשר למקרקעין כבעלי הזכויות.
צו האוסר על המשיבות 6 ו-7 בעצמן או על ידי מי מטעמן לעשות פעולה או עסקה או רישום מכח יפוי הכח שהופקד בידיהן ביחס למקרקעין הכל או חלק מהם.
ביום 7.7.19 ניתן צו כמבוקש ע"י כב' השופט שפסר עד להחלטה אחרת.

העובדות שאינן במחלוקת
ביום 4.5.16 נחתם בין מוכרים לבין המבקשים כקונים (להלן: "המבקשים") הסכם מכר לפיו התחייבו המוכרים למכור למבקשים זכויות במקרקעין הנמצאים ברח' שבזי 1 בנס ציונה הידוע כחלקה 261 בגוש 3641 (להלן: "הסכם המכר" ו "המקרקעין" בהתאמה). הקונים רכשו 61.19 אחוז מהמקרקעין ביחד עם הגב' דינה קאו שרכשה 38.81 אחוז מהמקרקעין ובהתאמה נקבעו גם התשלומים היחסיים.
תמורת הממכר התחייבו המבקשים לשלם למוכרים 2,050,000 ₪.
המבקשים שילמו סכום של 210,000 ₪ במעמד חתימת החוזה בהמחאות לפקודת עו"ד שוסטר, בנאמנות.
הסכם המכר הותנה בשלושה תנאים מתלים: האחד – ביטול הערה בלשכת הרישום בדבר כינוס נכסים, השני – הסדרת הזכויות ברמ"י באופן שניתן יהיה לרשום אצלו כי קיימת זכות לשתי יחידות דיור על החלקה. השלישי – הסכמת בנק כלשהו ליתן משכנתא לקונה.
שני התנאים המתלים הראשונים הוטלו על המוכרים וניתנו להם 120 יום לקיומם. התנאי המתלה השלישי צריך להתקיים בתוך 60 יום מיום התקיימות התנאי המתלה האחרון.
בהסכם הוסכם "היה ולא יתקיים איזה ממי מהתנאים המתלים בתוך המועדים הנקובים יהיה ההסכם בטל ומבוטל, הקונה יקבל לידיו חזרה את התמורה שהופקדה על ידו בידי הנאמן...ולא יהיו למי מן הצדדים טענות כלשהן זה כלפי זה...".
המוכרים הצהירו שהם בעלי זכויות חכירה מהוונות בממכר.
בגין הסכם המכר נרשמה לטובת המבקשים הערת אזהרה ביום 19.7.15.
התנאי המתלה הראשון התקיים ביום 9.7.15.
ביום 6.3.17 העבירו הקונים לעו"ד שוסטר, ב"כ המוכרים, סכום של 610,000 ₪.
ביום 10.12.17 הגישו הקונים ה"פ בבית המשפט המחוזי מרכז בתיק 15696-12-17 לקבלת צו המורה על אכיפת הסכם המכר שנחתם בין הצדדים וצו למינוי בא כח המבקשים ככונסת נכסים לשם חתימה בשם המוכרים על מסמכי הבנק למשכנתאות ועוד.
ביום 27.6.18 בהמלצת בית המשפט הסכימו הצדדים כי יינתן צו למניעת דיספוזיציה במקרקעין של 150 יום וכי בכפוף לכך התביעה תימחק ללא צו להוצאות.
ביום 16.9.18 (בתוך 150 הימים) הגישו המבקשים תביעה בבית משפט השלום ברחובות בתיק 28322-09-18 ובו תבעו אכיפת הסכם וכן תבעו סכום של כ-409,000 ₪.
בפרוטוקול הדיון מיום 16.5.19 נרשמה הערת בית המשפט: "על אף ההסכמה לכאורה של הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בפרוטוקול הדיון שהתקיים בתיק ה"פ 15696-12-17 לפיה ניתן להגיש תביעה לאכיפת חוזה מכר בבית משפט שלום, לא יכול בית משפט זה לקנות סמכות עניינית שעה שזו אינה מסורה לו".
לאחר דברים אלה, הודיעה ב"כ המבקשים כי היא מבקשת למשוך את התביעה כדי להגישה מחדש בבית המשפט המחוזי. נוכח האמור נמחקה באותו מועד – 16.5.19, התביעה בבית משפט השלום.
ביום 21.5.19 פנו המבקשים בבקשה ללשכת הרישום ברחובות בבקשה לבטל מחיקה של הערת אזהרה שהייתה רשומה לטובתם ואשר נמחקה ביום 5.3.19.
ביום 16.6.19 השיב רשם המקרקעין בלשכת רחובות לב"כ הקונים "נימוקי פנייתך מגלים כי בין הצדדים קיים סכסוך חוזי אשר דינו להתברר בבית המשפט המוסמך לכך...יחד עם זאת, נוכח הנסיבות הקשורות בנכס שבנדון, יוקפא הנכס בהקפאה מנהלית למשך 14 יום נוספים כדי לאפשר פניה לערכאות המוסמכות בבקשה ליתן סעד מתאים בנסיבות העניין".
על גבי המסמך, נספח ל"ה לבקשה, ניתנה ארכה של אותו רשם מקרקעין עד ליום 7.7.19.
ביום 7.7.19 הוגשה המרצת הפתיחה נושא הבקשה שלפני.
לדיון הגיע היום רק המוכר, משיב מס' 1, המוכרות - משיבות 2 ו-3 לא התייצבו לדיון ובאת כוחן עו"ד מור שהושמעה ברמקול טלפונית באולם בית המשפט, הודיעה כי אינה מתנגדת למתן צו המניעה.

תמצית טענות המבקשים

במשך כשנה וחצי לאחר חתימת ההסכם שיתפו הצדדים פעולה על מנת להביא להתקיימות התנאי המתלה השני דהיינו לפיצול החלקה ברמ"י.

ביום 19.1.17 ערכו המבקשים והרוכשת הנוספת הסכם שיתוף ודיווחו עליו לרשויות.

ביום 6.3.17 העבירו המבקשים לפי דרישתה של עו"ד שוסטר, 610,000 ₪ לחשבון הנאמנות שהתווסף לתשלום הראשון ביום חתימת החוזה בסכום של 210,000 ₪.

ביום 13.6.17 העבירו המבקשים את מסמכי הבנק למשכנתאות למשרד ב"כ המוכרים, עו"ד שוסטר, לשם חתימת המוכרים עליהם. המשיב 1 סירב לחתום על מסמכי המשכנתא והתנה את חתימתו בתשלום של 30,000 ₪ של המבקשים. למבקשים הסתבר כי לטובת הרוכשת הנוספת, גב' קאו, חתם המשיב 1 על מסמכי המשכנתא וזו קיבלה משכנתא ביום 28.8.17 והזכויות עברו על שמה ביום 28.10.18.

בדצמבר 2017 לאחר שלא נמצא פתרון, הגישו המבקשים את המרצת הפתיחה לבית המשפט המחוזי, שם נטען לראשונה, כי משיב 1 הורה לבאת כוחו עו"ד שוסטר לבטל את העסקה וכי הסכם המכר בטל מעיקרו.

המשיבות 2 ו-3 שיוצגו באותו דיון על ידי עו"ד הירש, הגיבו כי הן מסכימות לבקשה כפוף להעברת כספי התמורה.

בבית המשפט המחוזי הבהיר כב' השופט סרחאן, כי אין לו סמכות לדון בתובענה והמליץ לצדדים לפנות לבית משפט השלום.
המבקשים אכן פנו בתביעה לבית משפט השלום לאכיפת הסכם המכר ולמינוי כונס נכסים שיחתום על מסמכי המשכנתא.
בדיון שהתקיים בבית משפט השלום נמחקה התביעה לאחר שבית המשפט הודיע כי אין לו סמכות עניינית לדון בתובענה.
סמוך למועד הדיון, הסתבר למבקשים כי ביום 5.3.19 נמחקה הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובתם. המבקשים פנו ללשכת הרישום באותו יום.
המבקשים עומדים על זכותם לאכיפת ההסכם.
תמצית טענות המשיבים 1, 4 ו-5:

העסקה על פי הסכם המכר לא יצאה אל הפועל וזאת משום ש המבקשים לא הצליחו לקבל הלוואה מבנק למשכנתאות.

"רק בחלוף כשנתיים ימים מעת שנחתם חוזה המכר – בחודש מארס 2017, לאחר שתוקפו (מבחינת המבקשים) פקע, בין לבין, כבר מזה זמן, נמצא על ידם סוף סוף, בנק למשכנתאות שיאות להעמיד להם הלוואה..." (תשובת המשיבים עמ' 2 למעלה)..

חוזה הסכם המכר היה מותנה בשלושה תנאים מתלים. התנאי השני והשלישי לא התקיימו.

כאשר תנאי מתלה אינו מתקיים, מתבטל החוזה המתלה.
אי התקיימות התנאי המתלה ובטלות החוזה, גוררים השבה לפי סעיפים 31 ו-21 בחוק החוזים.
אם ברור שהחוזה לא קוים, לא נדרשת כלל הודעת ביטול.

אין מקום ליתן צו זמני שהרי אכיפת החוזה היא בלתי אפשרית ועל כן ממילא לא משרת הסעד הזמני את הסעד הסופי.

את המקרקעין רכשו הקונים החדשים וככל שיוותר צו המניעה על כנו ייגרם להם נזק כבד. הקונים החדשים מכרו דירתם ואמורים לאכלס את המקרקעין בחודש אוגוסט השנה.

דיון

מתן סעד של צו מניעה זמני יינתן בכפוף לארבעה מבחנים: שמתן הסעד הכרחי עד כדי שהוא מצדיק התערבותו של בית המשפט בשלב מוקדם לפני בירור התביעה לשם שמירת מצב קיים, התובע הוכיח זכות לכאורה, מאזן הנוחות – שיקולי מאזן הנוחות, הנזק שייגרם לכל אחד מן הצדדים אם יינתן הצו אם לאו, ושיקולי יושר המונעים את הסעד כמו חוסר ניקיון כפיים, העלמת עובדות, שיהוי וכיוצ"ב.

לאחר ששמעתי את הצדדים וקראתי את כל המסמכים, אני קובעת כדלקמן:

לעניין הזכות לכאורה – אמנם הסכם המכר נוקב מועדים ברורים לקיום התנאים המתלים ואולם התנהגות הצדדים כפי שעולה מהמסמכים, מלמדת כי הצדדים לא ראו בחוזה כבטל למרות אי התקיימות התנאים המתלים.

עובדה זו עולה מכך שב-6.3.17 נדרשו המבקשים להעביר לב"כ המוכרים סכום של 610,000 ₪ על חשבון תמורת המקרקעין. על כן ברור שלמצער במועד זה, בוודאי שהסכם המכר היה שריר וקיים. בנסיבות אלה, תמוהה ביותר טענת ב"כ המשיבים במסגרת מודגשת בתשובה, כי בחודש מארס 2017 כבר פקע ההסכם (ראה עמ' 2 פיסקה שניה לתשובת המשיבים).

מנספח יט' לבקשה עולה גם כי התכתבויות בין ב"כ הצדדים המשיכו לפחות עד חודש אוקטובר 2017.
אני ערה לכך שהמוכרים טוענים כי נשלח מכתב ביטול ביום 1.1.19 ואולם המבקשים מכחישים קבלת הודעה זו וב"כ המשיבים אישרה בדיון כי אין לה כל אישור מסירה בגין מכתב זה נספח ד' לתגובה.

כמו כן המבקשים חזרו ועמדו על זכותם לאכיפה והגישו את התביעה בבית המשפט המחוזי ביום 10.12.17, ולאחר מכן הגישו תביעה בבית משפט השלום ביום 16.9.18.

בנסיבות אלה שהחוזה עם הקונים החדשים נחתם ביום 4.2.19 בעוד הערת האזהרה לטובת המבקשים הייתה שרירה וקיימת, ונמחקה רק ביום 5.3.19, הרי שיקשה על הקונים החדשים (שהם גם כנראה קרובי משפחה של המוכרים) לטעון לרכישת זכות עדיפה בתום לב.
בנסיבות אלה אני סבורה כי ניתן לקבוע לכאורה לצורכי הליך של צו מניעה כי הקונים הוכיחו לכאורה זכות לאכיפת ההסכם.

אשר למאזן הנוחות, המבקשים חוזרים וטוענים מאז התביעה בבית המשפט המחוזי כי כל שנדרש הוא שהמוכרים יחתמו על הבקשה לבנק על מנת לקיים את התנאי השלישי, וכי התנגדות משיב 1 היא זו שמסכלת אפשרות זו.
ככל שלא ינתן צו המניעה, הרי שלמעשה תביעת האכיפה של הקונים תסוכל.
אני סבורה שהנזק שיגרם לקונים החדשים אינו עולה על הנזק שיגרם למבקשים כתוצאה מצו המניעה.
בנסיבות אלה צו המניעה הוא אכן הכרחי על מנת לשמור על המצב הקיים.
ניקיון כפיים - אני סבורה כי המשיבים שכאמור טענו בעמוד 2 לתגובה כי הסכם המכר כבר פקע זה מכבר בחודש מרץ 2017, בעוד במועד זה התקבל תשלום של 610,000 ₪ מאת המבקשים, הגיעו לבית המשפט בידיים לא נקיות.
שיהוי - אני ערה לטענת השיהוי שנטענה ע"י המוכרים, ואולם אני סבורה שאין לייחס למבקשים בנסיבות של תיק זה, שיהוי. כזכור המבקשים הגישו תביעה לאכיפה בבית המשפט המחוזי (ובכל הכבוד ובזהירות הנדרשת לא נראה לכאורה כי מקום להפנותם בתביעה לאכיפת הסכם מקרקעין לבית משפט השלום) וזה נתן להם צו איסור דיספוזיציה על מנת שיגישו את תביעתם בבית המשפט השלום.
המבקשים ם אכן הגישו תביעה בבית המשפט השלום ושם נאלצו למחוק אותה לאחר שבית המשפט קבע, ולכאורה בדין, שאין לו סמכות עניינית.
המבקשים פנו בסמוך ללשכת רישום המקרקעין ואז נמסר להם שההערה לזכותם נמחקה, הם פנו בבקשה מתאימה לרשם, וזה הקפיא את המצב עד ליום 7.7.19 שאז הגישו תביעתם הנוכחית.
בנסיבות אלה אינני סבורה כי יש לייחס למבקשים שיהוי בהגשת התובענה.
בנוסף לכל האמור לעילה אני סבורה שיש ליתן משקל משמעותי לכך שמשיבות 2 ו-3 שהן בעלות שני שליש (2/3) מהמקרקעין נושא המחלוקת, אינן מתנגדות למתן צו המניעה.

סוף דבר
אני מותירה על כנו את צו המניעה כפי שניתן ע"י כבוד השופט שפסר ביום 7.7.19 עד שינתן פסק דין בתובענה.
התיק יובא בפני כב' השופט שפסר לקביעת המותב ומועד הדיון.

ניתנה היום, כ"ז תמוז תשע"ט, 30 יולי 2019, בהעדר הצדדים.