הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים 28

לפני כבוד השופטת ורדה מרוז - סג"נ

עותרים

ד"ר מיכל דחוח הלוי
בעצמה

נגד

משיבים

  1. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז
  2. וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז מרכז

ע"י ב"כ עו"ד לירן פאר – פמ"מ אזרחי
2. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון
ע"י ב"כ עו"ד יוני שורץ
3. שמשון זליג ושות חברה קבלנית בעמ
ע"י ב"כ עוה"ד יגאל דורון וחגית מזרחי
4. בעלי זכויות המתחם פינוי בינוי פוזננסקי ברמת א ליהו
ע"י ב"כ עוה"ד זיו כספי ואילנית ציבין

פסק דין

כללי
תכנית מתאר רצ/ 17/23/1 (להלן: "תכנית המתאר") נועדה להתחדשות עירונית כוללת של שכונת רמת אליהו בראשון לציון והיא כוללת, בין היתר, 'פינוי בינוי' של רחוב מנחם פוזננסקי בשכונה. על בסיסה, הכינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית") תכנית מפורטת (רצ/מק/1/17/23/1) לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים (להלן: "התכנית המפורטת") ביחס למקרקעין נושא העתירה.

בעתירה זו משיגה העותרת, ד"ר מיכל דחוח על תכנית המתאר ועל התכנית המפורטת ומבקשת להורות על ביטולן, לרבות סעדים נוספים אשר יפורטו בהמשך. כשמונה חודשים לאחר מועד הגשת העתירה, ביום 13.2.2018 הגישה העותרת בקשה למתן צו ביניים למניעת הוצאת היתרי בנייה על פי התכנית המפורטת. הבקשה נדחתה בהחלטה מנומקת (להלן: "החלטת הביניים").
העתירה
העתירה הוגשה על ידי תושבי שכונת רמת אליהו, המשמשים לטענתם נציגי ועד השכונה, שכינויו "מטה רמת אליהו שלנו" (להלן: "מטה רמת אליהו" או "הוועד"). בדיון מקדמי התחוור כי הוועד אינו מהווה ישות משפטית, אז הוחלף הוועד בד"ר מיכל דחוח הלוי, יו"ר הוועד, כנציגתו (להלן: "העותרת").

בעתירה, עותרת העותרת למספר רב של סעדים להלן:
לבטל את תכנית המתאר והתכנית המפורטת, ביחד ולחוד.
לכלול את התכנית המפורטת להתחדשות עירונית ברחוב פוזננסקי בתכנון הכולל להתחדשות עירונית ברמת אליהו, התלוי ועומד בוועדה המקומית.
לפתוח את תכנון התכניות לכל יזם שיציע הצעה מתאימה.
לבטל את החלטת הוועדה המקומית לאשר ולתת תוקף לתכנית המפורטת וכן לבטל את החלטתה אשר דחתה את התנגדות העותרים לתכנית המפורטת.
לבטל את החלטת ועדת הערר לדחות את ערר העותרים בנושא התכנית המפורטת.
להורות לוועדה המקומית למסור לעותרים את תמליל הדיון בהתנגדות שהגישו לתכנית המפורטת מיום 6.10.2016.
להורות לוועדה המקומית לחשוף פרטים אודות תשלומים בקשר לחריגות בנייה.
לקיים את הוראות הוועדה המחוזית ביחס לתיקון הוראות תכנית המתאר לעניין שימור מי נגר עלי.
לגלות חוות דעת שהוגשה מטעם יועץ תחבורה לתכנית המתאר, אם קיימת.
להורות למשיבה 3, חב' שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ (להלן: "חב' זליג" או "היזם") לחשוף נתונים וכן, לערוך גילוי נאות ביחס לקשר, אם קיים, בין יונית כספי מבעלי חב' זליג לבין עו"ד זיו כספי, המייצג דיירים שחתמו על הסכמה לחב' זליג לפנות את דירתם (המשיבים 4).
ליתן כל סעד צודק בנסיבות העניין.
רקע

ביום 7.1.2014 פורסמה לאישור תכנית המתאר על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, המשיבה 1 (להלן: " הוועדה המחוזית") ברשומות.

ביום 10.12.15 הגישה חב' שמשון זליג ושות' – חברה קבלנית בע"מ (המשיבה 3, להלן: "היזם" או "חב' שמשון זליג") לוועדה המקומית את התכנית המפורטת.

ביום 6.10.2016 דנה הוועדה המקומית בהתנגדויות לתכנית מפורטת וביום 24.1.2017 דחתה את ההתנגדויות ואישרה את התכנית המפורטת. כן האריכה את תוקף תכנית המתאר ב – 5 שנים נוספות.

ביום 9.2.2017 פנה מטה רמת אליהו למועצה הארצית לתכנון ובניה בבקשה לבטל את תכנית המתאר בשל פגמים שנפלו בה, לטענתו. הבקשה נדחתה בהעדר סמכות מהטעם שהתכנית כבר אושרה בוועדה המחוזית (ר' נספח 2 לעתירה המקורית).

ביום 6.3.2017 הגיש מטה רמת אליהו, בקשה למתן ארכה להגשת ערר בגין דחיית התנגדויות לתכנית המפורטת. בהחלטה מיום 5.4.2017 נעתרה המשיבה 5, וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן: "וועדת הערר") לבקשה לנוכח שיהוי סובייקטיבי של 8 ימים בלבד בהגשתה וזאת, מהטעם שהחלטת הוועדה המקומית הומצאה לה באיחור, ביום 13.2.17 (ר' החלטת וועדת הערר, ס' 1-5 – נספח 4 לתגובת הוועדה המקומית).

ביום 10.3.19 פורסמה התוכנית המפורטת בעיתונות וביום 6.4.2017 פורסמה ברשומות למתן תוקף.

ביום 18.4.2017 הגיש מטה רמת אליהו ערר על החלטת הוועדה המקומית לוועדת הערר (להלן: " הערר").

ביום 3.7.2017 נדחה הערר בהעדר סמכות – הואיל ובמועד הדיון בערר, הייתה התכנית המפורטת בתוקף. מפאת חשיבות ההחלטה בערר, יובאו להלן עיקריה בלשון וועדת הערר:
"הבקשה לדחייה על הסף בהיעדר סמכות לדון
...
במועד הדיון בערר, אם כן, התכנית נשוא הערר כבר היתה תכנית בתוקף.
בעת"מ 33219-11-09 און אורי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון והבניה תל אביב ואח' (פורסם בנבו) (להלן: "עניין און אורי") נדונה תכנית שהוחלט לאשרה ביום 3/06/2009 וביום 22/06/2009 טרם פרסום התכנית למתן תוקף הוגשה בקשת העותרים להארכת מועד להגשת התנגדות. בשל תקלה טכנית הבקשה לא הגיעה ליעדה והתכנית פורסמה ברשומות ביום 9/09/2009 ונכנסה לתוקף. בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר אשר קבעה כי משתכנית קיבלה תוקף אין עוד לועדת הערר סמכות לדון בה והסמכות לתקוף תכנית שכזו נתונה אך ורק לבית המשפט. לדברי ועדת הערר ההיגיון בכך הוא הן הצורך להשיג סופיות להליך התכנוני וודאות משפטית ותכנונית, והן הסתמכות יזם התכנית ו/או צדדים שלישיים על תכנית שפורסמה.
וכך קבע בית המשפט, בין היתר:
"כדין סברה ועדת הערר כי מקום בו מתבקשת הגשת התנגדות לתכנית שפורסמה ברשומות וקיבלה תוקף של חיקוק, אין זה מסמכותה לאשר בקשה כזו שמשמעות קבלתה היא ביטול חיקוק שאושר ופורסם כדין."
...
בכל הנוגע להליכי פרסום התכנית טענתן של העוררות נגעה לפרסום התכנית להפקדה והינה כי הועדה המקומית לא שלחה הודעות לכל הנכסים הגובלים בתכנית אלא רק לחלק מהם.
סעיף 89א (ד) ל חוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 קובע:
"(ד) נוסף על הוראות סעיף זה, הודעה על הפקדת תכנית כאמור בסעיף קטן (א), החלה על שטח שאינו עולה על 3,000 מ"ר, תפורסם או תימסר לבעלים ולמחזיקים במגרשים הגובלים בתחום התכנית, על חשבון מגיש התכנית, בדרך שיקבע שר האוצר באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת."
התכנית נשוא הערר היא תכנית ששטחה עולה על 3,000 מ"ר ולכן לא חלה כל חובה למסירת הודעות לגובלים ולטענת הועדה המקומית אכן לא נשלחו הודעות אישיות לאף נכס גובל. לפיכך, טענת העוררות לעניין זה נדחית.
...
בנסיבות אלה והואיל ומדובר בתכנית בתוקף, המהווה דין, איננו סבורים כי ועדת הערר מוסמכת לדון בה, ולפיכך דין הערר להידחות על הסף.
מעבר לכך ולפנים משורת הדין יצוין כי מרבית טענותיהן של העוררות הן טענות הנוגעות לתכנית המתאר ולא לתכנית נשוא ערר זה, הן לעניין חוות הדעת הכלכלית, הן לעניין זכויות הבניה שהוענקו בתכנית המתאר, והן לעניין גובה המבנים בהקשר להוראות רשות שדות התעופה.
גם הטענות לעניין הרוב הנדרש לטובת הפינוי בינוי והטענה להיעדר שקיפות בהסכמים של היזם מול הדיירים אינן רלוונטיות לתכנית נשוא ערר זה.
כמו כן יצוין כי ביחס לטענה לפיה מטרת התכנית הינה "לנטרל" דיירם סרבנים, לא מצאנו בטענה זו ממש. אנו סבורים כי לתכנית נשוא הערר היגיון תכנוני ראוי שמטרתו להקל ולסייע במימוש תכנית המתאר ואיננו מוצאים בכך כל פסול.
יחד עם זאת, ועל אף שכאמור לועדת הערר אין סמכות לדון בערר זה, אנו מוצאים לנכון להסב את תשומת ליבה של הועדה המקומית לעמדת יועצת התנועה מטעם הועדה המקומית נספח ד' לתשובת המשיבה 2 המתבססת על תוספת של קומת חניה שלישית, כאשר בדיון הוברר כי אין כל קומת חניה שלישית ובמגרש 91 תוותרנה 2 קומות חניה כפי שנקבע בתכנית המתאר. מן הראוי שהנושא התנועה וחניה יבחן בשנית לעת הוצאת היתרי הבניה או במידת הצורך באם יידרש הדבר, תוך תיקון התכנית".

ביום 9.7.2017 הגיש מטה רמת אליהו בקשת רשות לערור לוועדה המחוזית, אשר נדחתה ביום 26.7.2017 מהטעם שהחלטת וועדת הערר היא החלטה " משפטית טהורה הנוגעת לסמכות לדון בערר על תכנית שאושרה... בנסיבות הללו הערכאה המתאימה לדון בהחלטה משוא הבקשה היא בית המשפט במסגרת עתירה מנהלית..." (ר' נספח 22 לעתירה המתוקנת).

ביום 24.7.2017 הוגשה העתירה דנן (עתירה מתוקנת הוגשה ביום 17.12.2017).

טיעוני העותרת

העותרת טוענת כי שיקולים זרים מנחים את הוועדה המקומית והוועדה המחוזית באישור התכניות. יתר על כן, לשיטתה, נקטה הוועדה המקומית מעשי בריונות כלפי תושבי רחוב פוזננסקי כדי לאפשר את בניית הפרויקט נושא תכנית המתאר, לחב' זליג, ללא מכרז.

לטענת העותרת, החל משנת 2002 הושגו הסכמות דיירים תחת מכבש לחצים כבד (שכלל, למיטב ידיעת העותרת גם פעולות המתוארות כמעשי שחיתות) תוך מתן פיצויים באורח לא שוויוני. לשיטתם, לחב' זליג אין רוב, על פי החוק, למימוש תכנית המתאר במתחם פוזננסקי. חרף זאת התכנית מקודמת על ידי הוועדה המחוזית והוועדה המקומית. זאת ועוד, לנוכח כישלונה של חב' זליג לקדם את תכנית המתאר במשך כ – 14 שנים, נחלצה הוועדה המקומית לטובתה וערכה תכנית מפורטת, אשר אינה תלויה בהסכמת הדיירים. מדובר ב"מחטף תכנוני" שנועד לנטרל את התנגדות הדיירים.

העותרת גורסת למעשי שחיתות ברשות העיר, לרבות אצל ראש העיר ראשון לציון, סגנו וגורמים בוועדה המחוזית (יוער, העירייה ונושאי המשרה בה אינם נמנים עם המשיבים). כך, לטענתה, מועד תוקפה של תכנית המתאר פג והאישור להארכתו ניתן למראית עין. יתרה מכך, התכנית המפורטת אינה עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר וזאת לכל הפחות בשלוש סוגיות: הארכת תוקף תכנית המתאר, חניה ושימור מי נגר עילי.

העותרת מוסיפה כי תכנון 'פינוי בינוי' של שכונת רמת אליהו צריך להיעשות בראייה כוללת, וכך אף התכניות הפרטניות, כמו ברחוב פוזננסקי. זו הייתה לשיטתה עמדתה של הוועדה המחוזית בשנים 2012-2010 ביחס לשטח המסחרי שברמת אליהו אולם בפועל היא פעלה אחרת.

העותרת טוענת כי התוכנית המפורטת קיבלה תוקף שלא כדין, תוך הפרת תקנות התכנון והבניה; התכנית המפורטת אושרה לאחר שניתנה אורכה להגשת הערר, בניגוד לתקנה 19 לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בוועדות ערר), התשנ"ו-1996, לפיה אין לפרסם הודעה בדבר אישור תכנית, טרם חלוף המועד להגשת ערר ואם הוגש – טרם מתן החלטה בו. מיום 24.10.2003
תק' תשס"ג-2003
ק"ת תשס"ג מס' 6267 מיום 24.9.2003 עמ' 1153
הוספת תקנה 19לפיכך, החלטת ועדת הערר לדחיית הערר על הסף, בנימוק שעניינו העדר סמכות, על בסיס מועד מתן התוקף לתכנית המפורטת, מנוגד לדין. בנסיבות המתוארות, טוענת העותרת, המשיבות אינן יכולות להיתלות בטענת "מעשה עשוי".

לשיטת העותרת התכנית המפורטת לא עברה בקרה תכנונית והיא לוקה בליקויים תכנוניים היורדים לשורשו של עניין. העותרת הטעימה כי החלטת וועדת הערר לפיה התכנית המפורטת בעלת "היגיון תכנוני ראוי שמטרתו להקל ולסייע במימוש תכנית המתאר", ניתנה ללא בדיקה ובקרה של הנושאים שעלו בערר – שמאות, הצללה, משטר רוחות, חניה, תחבורה ועוד, שהרי הערר נדחה בהעדר סמכות לכאורה. העותרת עמדה בהרחבה על הליקויים התכנוניים בתכנית המפורטת והוסיפה כי זו הוגשה ללא מסמכי לוואי מעודכנים בניגוד לחובה הקבועה בסעיף 83א(א) לחוק התכנון והבנייה, אלא התבססה על מסמכים ישנים שהוכנו עבור תכנית המתאר. כך, לא הוגשו תסקירי השפעה על הסביבה עדכניים ונספח בינוי (שנעדר לדבריה גם מתכנית המתאר). יתרה מכך, טבלת איזון והקצאה הוגשה רק במועד הדיון בערר, דבר שפגע בזכות הטיעון של העוררים אשר לא היה סיפק בידם ללמוד את הטבלה ולהגיב עליה.

באשר לצורך במתן הודעה לנכסים הגובלים בתוכנית – נטען כי שגתה וועדת הערר משקבעה כי בענייננו אין חובה למסור הודעה לנכסים גובלים, מהטעם שעסקינן במקרקעין המשתרעים על יותר מ-3 דונם. העותרת גורסת כי הרציונל העומד מאחורי האבחנה בין מקרקעין ששטחם גדול מ-3 דונם למקרקעין ששטחם קטן יותר, הוא הקושי הטכני שבמתן הודעה בתוכניות מרובות גובלים (אלפים). בענייננו, שטח המקרקעין גדול אמנם מ-3 דונם, אלא שלתכנית המפורטת יש גובלים מעטים ולכן בניגוד לקביעת וועדת הערר יש לקבוע קיומה של חובת הודעה לנכסים גובלים.

העותרת מוסיפה כי בהליך אישור התוכנית המפורטת נפלו פגמים חמורים בסדרי הדין כגון אי מתן תגובות בכתב אלא בעל פה, אי מתן זכות תשובה למתנגדים בהתנגדות, היעדר תמליל דיון בהתנגדות, התרת עורר כמשיב בערר ועוד.

בהיעדר התייחסות לשלל טענותיה ובהתחשב בכך כי הערר נדחה בהעדר סמכות, טוענת העותרת כי לא ניתן לומר שהערר נדחה "גם לגופו", כטענת המשיבות. אין בקביעה כי התכנית בעלת "היגיון תיכנוני ראוי..." כדי לפטור את וועדת הערר מלדון בטענותיה לגופן.

העותרת טוענת כי לא נפל שיהוי בהגשת העתירה בכל הנוגע לתכנית המתאר הואיל וזו לא ממומשת מזה כ- 15 שנים בשל התנגדות דיירי השכונה. בנסיבות אלו, משמדובר בתכנית בלתי ישימה, הרי שאין רלבנטיות לטענת השיהוי. עוד הודגש כי תכנית המתאר אושרה "כמעט ללא דיון בשיקולים תכנוניים" – החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני, המצדיקה את התערבות בית המשפט. לטענת העותרת, הטענה כי ביטול תכנית המתאר שנים לאחר שניתן לה תוקף ייפגע בצדדי ג', אינה נכונה שכן בפועל צדדי ג' לא הסתמכו עליה לנוכח הקשיים הכרוכים ביישומה. ובאשר לתכנית המפורטת – טוענת העותרת כי היא פעלה בלא שיהוי, ניתנה לה ארכה להגשת הערר והיא הגישה אותו במסגרת הזמנים שנקבעה עבורה. להזכיר, החלטת וועדת הערר בדבר היעדר סמכותה לדון בתוכנית המפורטת ניתנה ביום 3.7.17 ואילו העתירה דנא הוגשה עוד ביום 24.7.17.

טיעוני המשיבות 1-5

בשל זהות טיעוני המשיבות ומטעמי נוחות, יובאו הטיעונים כמקשה אחת.

המשיבות טוענות כי דין העתירה להידחות מחמת שיהוי, מעשה עשוי ובהיעדר עילה. כך, פרסום תכנית המתאר ברשומות למתן תוקף עוד בחודש ינואר 14' מהווה מעשה עשוי שאין להתערב בו. עם פרסומה ברשומות הפכה התכנית לדין. העותרת איחר ה אפוא את המועד לנקוט הליך נגד תכנית המתאר , מה גם שלא הצביע על פגם המצדיק את ביטולה. ובאשר לתכנית המפורטת - בדין קבעה ועדת הערר כי היא נעדרת סמכות לדון בערר, שכן במועד הדיון בערר הייתה התכנית המפורטת בת תוקף. הסמכות לבטלה נתונה רק לבית המשפט וזה יעשה בה שימוש רק במקרים חריגים, כאשר התכנית נגועה בפגם מובהק ובעל השלכות רציניות או כזה המהווה סטייה ניכרת מכללי המשפט המנהלי.

המשיבות הוסיפו כי בניגוד לטענת העותרת, ועדת הערר דנה בטענות התכנוניות שהעלתה בערר ודחתה אותן לגופן. כך, קבעה וועדת הערר כי מרבית הסוגיות שהועלו נוגעות לתכנית המתאר ולא לתכנית המפורטת וכי הטענות לעניין הרוב הנדרש לטובת פינוי בינוי ולהיעדר שקיפות בהסכמים מול היזם, אינן רלוונטיות לתכנית המפורטת. וועדת הערר דחתה אף את טענת העותרת לפיה התכנית המפורטת היא אמצעי לנטרול דיירים סרבנים המתנגדים לפינוי בינוי. נקבע, כי לתכנית היגיון תכנוני ראוי ותכליתה להקל ולסייע במימוש תכנית המתאר. אף הטענה לפיה חלה על המשיבות חובת הודעה לנכסים גובלים בתכנית המפורטת, נדחתה לגופה.

המשיבות טוענות כי קוימו סדרי הדין בהתנגדות לתכנית המפורטת. בהתייחסן לטענה בדבר מתן תוקף לתכנית המפורטת בניגוד לסעיף 19 לתקנות סדרי דין בוועדות ערר – טוענות המשיבות, כי דינה להידחות הואיל ופרסום ההודעה בדבר אישור התכנית המפורטת בוצע כדין, לאחר חלוף המועד להגשת ערר. זאת ועוד, גם אם התכנית הייתה מפורסמת למתן תוקף בניגוד להוראת סעיף 19, הרי שבנסיבות המקרה אין מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין, שהרי טענות העותרת נדונו בערר לגופן ונדחו אגב הקביעה כי התכנית המפורטת ראויה תכנונית. לפיכך, על יסוד עקרון הבטלות היחסית, תוקן הפגם המנהלי.

המשיבות גורסות כי אין סתירה בין התוכנית המפורטת לתכנית המתאר, מה גם שאין מניעה כי תכנית מפורטת תשנה פרטים מסוימים בתכנית מתאר. לעניין הארכת תוקף תכנית המתאר – הרי שהמועד הנקוב בתכנית המתאר הוא מועד משוער בלבד (בהתאם לס' 84 לחוק התכנון והבנייה) ולכן ניתן היה להאריכו בתכנית המפורטת. באשר לסתירה הנוגעת לחנייה – הובהר כי בניגוד לעמדת היזם, כלל לא ברור שיש צורך בקומת חניה נוספת מעבר לשתי הקומות שאושרו בתכנית המתאר. בנוסף, וועדת הערר התייחסה לסוגיה זו וקבעה כי "מן הראוי שהנושא... יבחן בשנית לעת הוצאת היתרי הבניה...". אף ביחס לסוגיית מי נגר עילי – נימקו המשיבות על שום מה לטעמן לא קיימת סתירה בין שתי התכניות.

המשיבות סיפקו הסברים ביחס לכלל הפגמים שנפלו, לשיטת העותרת, בתוכנית המפורטת וגרסו כי יש לדחות טענותיה, לאחר שנבדקו על ידי שתי ערכאות תכנון והתכנית המפורטת נמצאה ראויה ואושרה. בנסיבות אלו דין העתירה להידחות גם ביחס לתכנית זו.

ובאשר לבקשת העותרת לכלול את המקרקעין נושא העתירה בתכנון הכולל לשכונת רמת אליהו – המשיבות מדגישות כי מתחם זה מתפקד כמתחם תכנוני נפרד ועצמאי.

דיון והכרעה
כללי
כידוע, בית המשפט לעניינים מנהליים אינו נכנס בנעליה של הרשות ואינו ממיר את שיקול דעתה בשיקול דעתו. הדבר נכון ביתר שאת ביחס להחלטות שנתקבלו על ידי רשויות התכנון אשר להן הידע הדרוש לצורך קבלת החלטות מקצועיות בתחום התכנון והבנייה. לפיכך, בית המשפט אינו משמש כערכאת תכנון עליונה והתערבותו בהחלטות מוסדות התכנון מוגבלת למקרים חריגים בלבד. ר' דברי בית המשפט העליון בעע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים, [פורסם בנבו] פסקה 9 (24.11.05):
"כלל נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות..." (ור' גם (עע"ם 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד, [פורסם בנבו] פסקה 28 (30.10.2016); עע"ם 6240/12 דנקנר נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, [פורסם בנבו] פסקה 15 (10.5.2015); עע"ם 317/10 שפר נ' יניב, [פורסם בנבו] פסקה 17 (23.8.2012)).

הסוגיות שבמחלוקת

העתירה ארוכה, ניסוחה מסורבל ורצוף פרטים. מתוך כלל הסוגיות שהעלתה העותרת, מצאתי להתמקד בסוגיות להלן:
האם תכנית המתאר השתכללה לכדי "מעשה עשוי"?
האם נפל פגם באישור התכנית המפורטת ומה השלכתו על תוקפה?
גדר סמכותה של וועדת הערר לדון בערר.

האם תכנית המתאר השתכללה לכדי "מעשה עשוי"?
הלכה פסוקה היא, כי מרגע פרסומה של תכנית בניין עיר למתן תוקף, דינה כמעשה חיקוק (כך אף ביחס לתכניות אחרות לפי חוק התכנון והבנייה). לעניין זה ר' ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, [פורסם בנבו] 31.8.99):
"נזכור עוד, כי תכנית מיתאר מקומית הינה "חיקוק" וכי פרסומה ברשומות הוא הפרסום המחייב... משמתפרסמת תכנית מיתאר ברשומות, נאחזת בה מיד החזקה הקבועה בסעיף 34א לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, ולפיה "דבר שפורסם ב'רשומות' חזקה שנעשה כראוי...".

תכליתה של הלכה זו להבטיח את יציבותו של ההליך התכנוני, סופיותו והגנה על זכויותיהם של הצדדים להליך וצדדים שלישיים – לכל אלו קנויה חזקת ההסתמכות, קל וחומר ליזמי התכנית שהשקיעו משאבים ומצפים לפירותיהם. לפיכך, לאחר אישורה של תכנית יימנע בית המשפט מלהתערב בתכניות בנות תוקף, אלא במקרים חריגים, בהם נפל בהן פגם היורד לשורש העניין. ר' עע"מ 7759/06 יאסו ואח' נ' ועדת הערר מחוז ת"א [לא פורסם] (10.12.08):
"משאושרה התכנית, ברור כי עסקינן במה שמכונה "מעשה עשוי". אין מתקבל על הדעת לגלגל לאחור את כל ההליכים לשלב שלפני אישור התכנית. המערערים לא עתרו לעיכוב ההליכים באשר לאישור התכנית. פתיחת השער עתה עלולה להביא לפגיעה באחרים, שהינם בעלי מקרקעין בתחום התכנית. משכך דין הערעור להידחות וכך מוחלט".
וכן, ר' עת"מ 41499-03-15 בגדדי שבילי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א, [פורסם בנבו] (14.1.16):
"כידוע תכנית שפורסמה למתן תוקף כמוה "כדין", על כל המשמעויות הנלוות לכך. מזה נובע, שגם אם אין לדבר על שלילת סמכותו העקרונית של בית המשפט להתערב ולבטל במידת הצורך גם תכנית שפרסומה, הרי שהוא יעשה כן רק במקרים מיוחדים וחריגים אשר יצדיקו זאת במכלול השיקולים והאיזונים. זאת יש לומר, בין השאר, משום שעם פרסומה הופכת התוכנית לנחלת הכלל ויכולים להסתמך עליה הן הצדדים להליך והן צדדי ג'. מדרך הטבע, רק מקום שבו הפגם שעליו יצביע העותר יהיה מובהק ובעל השלכות רציניות ו/או תוך סטייה ניכרת מכללי המשפט המנהלי, יהיה בית המשפט נכון להתערב ולבטל את התוכנית חרף פרסומה - ולהיפך. מקום שבו מדובר בפגם שאינו גדול ו/או שאינו שקול כנגד הפגיעה הפוטנציאלית מביטול תוכנית שפורסמה והפכה למעשה עשוי –לא ייטה בית המשפט לעתירה" (כן ר' עת"מ 9062-09-14 מרים ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואח' [פורסם בנבו] (19.7.16)).
ומן הכלל אל הפרט; כאמור בפתח הדברים, תכנית המתאר פורסמה למתן תוקף עוד ביום 7.1.14. מדובר בתכנית שבבסיסה 'פינוי בינוי', ועל פיה יוסדרו 5 מגרשים ביעוד למגורים בהם מתוכננים בניינים חדשים בבנייה רוויה ומגרש אחד לצרכי ציבור בייעוד לשטח ציבורי פתוח. טרם הדיון בתכנית המתאר לגופה, לרבות בהתנגדויות לה, קבעה הוועדה המחוזית כי יש לבצע הליך של שיתוף ויידוע הציבור. אי לכך, מינתה עיריית ראשל"צ יועץ חברתי לתכנית עליו הוטלה האחריות על תהליך השיתוף ובאמצעותו, נערכו מספר פגישות עם תושבי השכונה אשר העלו את טענותיהם. אלו הובאו לפני הוועדה המחוזית. בתום הליך השיתוף, קבעה הוועדה המחוזית בהחלטה מיום 19.9.10 כי ה" תכנית ראויה למקום שבו היא מוצעת, תכנית המהווה שידרוג של ממש גם לבעלי הקרקע וגם לאיזור שבו היא מוצעת, אשר תביא, לאחר אישורה וביצוע הלכה למעשה, לעלייה משמעותית בערך הנכסים באיזור וברמת החיים ובסביבה הפיסית של כל השכונה כולה" (ר' החלטת הוועדה המחוזית – נספח י' לתגובה המקדמית מטעם המשיבות 1 ו-5). עם זאת, הכניסה הוועדה המחוזית מספר תיקונים בתכנית המתאר אשר לאחריהם, דנה בהתנגדות שהוגשה לתכנית על ידי 18 מבעלי הזכויות במקרקעין (התנגדות יחידה). סופו של יום, דחתה הוועדה את ההתנגדות ונתנה מענה לכל אחת מהטענות שהועלו בגדרה, אז אישרה את התכנית למתן תוקף, בשינויים ובתיקונים כפי שפורטו בהחלטתה לעיל.

ודוק, חלק מ- 18 בעלי הזכויות במקרקעין שהתנגדו לתכנית, הם חברים בוועד "מטה רמת אליהו שלנו" – אשר העותרת משמשת לו, לדבריה שופר. אלו בחרו שלא להשיג על החלטת הוועדה המחוזית בדרך הקבועה בדין וממילא, לא עתרו לעכב את התקדמות ההליך התכנוני על פי התכנית שאושרה.

בנסיבות אלו, ברי כי ככל שהעתירה משיגה על תוקפה של תכנית המתאר, היא הוגשה למצער בשיהוי 3 שנים ממועד פרסומה ברשומות. לפיכך, עניין לנו במעשה עשוי. למעלה מן הדרוש יצוין, כי בעתירתה, לא השכילה העותרת להצביע על פגם בתכנית המתאר, המצדיק התערבותו של בית המשפט וביטולה, בהינתן התקופה הארוכה בה התכנית בת תוקף.

לאור הטעמים המפורטים לעיל, טענות העותרת כנגד תכנית המתאר נדחות.

האם נפל פגם באישור התכנית המפורטת והשלכתו על תוקפה

מהשתלשלות העובדות עולה, כי התכנית המפורטת פורסמה למתן תוקף ברשומות בתאריך 6.4.17. דא עקא, יום קודם לפרסומה, נעתרה וועדת הערר לבקשת העותרת להארכת המועד להגשת ערר אשר התקבלה על יסוד הסכמת הוועדה המקומית, בשל איחור שאיחרה בהמצאת החלטתה על אישורה של התכנית המפורטת לידי העותרת ואחרים. לעניין זה יוער, כי בהחלטת הביניים נפלה שגגה בכך שההחלטה התייחסה למועד אישור התכנית המפורטת תחת המועד שפורסמה למתן תוקף ברשומות.

הערר הוגש אפוא בתוך הארכה שניתנה להגשתו. משכך, פרסום התכנית המפורטת למתן תוקף נעשה בניגוד לתקנה 19 לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בוועדות ערר) שזו לשונה:
"ועדה מקומית לא תפרסם הודעה בדבר אישור תכנית, ולא תיתן היתר בהתאם לתשריט חלוקה שאישרה, לפני תום המועד להגשת ערר לועדת הערר על אישורה של התכנית או אישורו של התשריט, ואם הוגש ערר – לפני מתן החלטת ועדת הערר".

הוראת התקנה ברורה ובהירה ולפיה, אין לפרסם תכנית למתן תוקף ברשומות לפני תום המועד להגשת ערר ולחילופין כל עוד תלוי ועומד ערר לפני וועדת הערר. לעניין זה, אין נפקא מינא לחלוף המועד שנקבע בדין להגשת הערר שהרי וועדת הערר החליטה להאריכו. התכנית המפורטת פורסמה ברשומות אפוא טרם חלוף המועד להגשת ערר ובוודאי שטרם מתן החלטה לגופו (בניגוד למה שנקבע בשוגג בהחלטת הביניים).

לפיכך, הועדה המקומית נהגה בניגוד לדין כאשר פרסמה את התכנית למתן תוקף על אף שהיא עצמה הסכימה להארכת המועד להגשת הערר. לכאורה, מסקנה זו עשויה לבסס עילה לבטלות התכנית המפורטת ואולם, כפי שיבואר, הפכה התכנית המפורטת למעשה עשוי ועל כן, אין לבטלה. להלן נימוקיי;

נימוקיי ביחס להשתכללות תכנית המתאר לכדי מעשה עשוי עם פרסומה למתן תוקף, יפים אף לתכנית המפורטת, בהתאמה. לעניין זה, יודגש כי העותרת בחרה להגיש את בקשתה למתן צו ביניים למניעת הוצאת היתרי הבניה כמחצית השנה לאחר מועד הגשת העתירה. לא אצה לה הדרך. משכך, נדחתה בקשתה. חזקה על יזם התכנית שהתקדם ביישומה ולראיה, הצהרת בא כוחו במהלך הדיון כי דיירים רבים בשכונה הסכימו לפינוי דירותיהם ונוצרו עובדות המבססות את המסקנה בדבר קיומו של 'מעשה עשוי'.

אינני מתעלמת מהפגם המנהלי שנפל באישור התכנית המפורטת, אולם בנסיבות המתוארות, סבורני כי אין בו כדי להביא לבטלות התכנית. ההלכה הפסוקה מכירה בתורת הבטלות היחסית. ר' דברי השופטת (בדימוס) פרוקצ'ה בעע"ם 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע:
"אכן, לא כל הפרה מהותית של הדין גוררת בהכרח בטלות. יש להבדיל בין עצם הפגם לבין תוצאותיו. יש לבחון את מהות הפגם, ולהתאים את הסעד הראוי לכלל נסיבות המקרה. הלכת הבטלות היחסית מצטיינת בגמישותה ויעילותה [...] הרעיון שמאחורי תורת הבטלות היחסית הוא '...הרצון לעשות צדק יחסי עם כל הגורמים העלולים להיות מושפעים מההכרעה בצד מתן משקל הולם למהות אי-החוקיות או הפגיעה שבמעשה הרשות המינהלית, אשר גרר את בטלות ההחלטה' [...] מהותו של הסעד נגזר ממכלול נתונים ובהם, השפעת הסעד על האינטרס הפרטי והאינטרס הציבורי".

וכן ר' דברי השופט בדימוס דנציגר בעע"ם 9187/07 לוזון נ' משרד הפנים:
"...במישור הראשון על בית המשפט לבדוק ולקבוע אם נפל פגם בהחלטה. אם נמצא כי אכן נפל פגם בהחלטה, אזי על בית המשפט לשקול, במישור השני, את נפקות הפגם, כלומר, את הסעד הראוי. אפשר שפגם מאותו סוג יוביל במקרים שונים לתוצאות שונות, לפי הנסיבות של כל מקרה ומקרה [...] כל אימת שהדבר אפשרי, יחתור בית המשפט לתוצאה מאוזנת, שאין עמה משום פגיעה בלתי נסבלת באינטרסים חשובים של הרשות הנוגעת בדבר והציבור ועם זאת יש בה כדי לעשות צדק עם הנפגעים הישירים מן ההחלטה הפגומה... אפשר שבמקרה אחד, תוביל תורת הבטלות היחסית את בית המשפט להצהיר כי ההחלטה המנהלית בטלה מעיקרה; במקרה אחר היא עשויה להוביל את בית המשפט להורות על ביטול החלטה ממועד מסוים שבית המשפט יקבע, אם בעבר ואם לעתיד...; ואפשר גם, שבית המשפט יקבע, על אף הפגם, כי ההחלטה תקפה ומחייבת כאילו לא נפל בה פגם...".

בענייננו, משקלו של ה'מעשה העשוי' על השלכותיו גובר על הפגם שנפל בהליך המנהלי. יש לזכור, שהתכנית המפורטת נגזרת מתכנית מתאר אשר אושרה עוד בשנת 2014.

כפי שצוין לעיל, בית המשפט לא ייטה לבטל תכנית שפורסמה, אלא במקרים מיוחדים וחריגים אשר יצדיקו זאת במכלול השיקולים והאיזונים. העותרת לא הצביעה על עילה המצדיקה את הפגיעה הפוטנציאלית עקב ביטול התוכנית לאחר שניתן לה תוקף והפכה למעשה עשוי. ר' עת"מ 41499-03-15 בגדדי שבילי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (השופטת גיליה רביד):
"ואומנם, עיון בפסיקה שצורפה על ידי ב"כ משיבות 1-2 מלמד שלא אחת בתי המשפט ראו לנכון לדחות עתירות שהוגשו כנגד תוכנית אך ורק מן הטעם שהתוכנית פורסמה למתן תוקף, וזאת בנימוק של "מעשה עשוי". יש להפנות בעניין זה לדבריו של בית המשפט העליון בעע"ם 7759/06 יאסו, (10.12.08), דברים שעליהם חזרו בתי משפט לעניינים מנהליים בהליכים שונים: "משאושרה התוכנית ברור כי עסקינן במה שמכונה "מעשה עשוי". אין זה מתקבל על הדעת לגלגל לאחור את כל ההליכים לשלב של לפני אישור התוכנית. המערערים לא עתרו לעיכוב ההליכים באשר לאישור התוכנית. פתיחת השער עתה עלולה להביא לפגיעה באחרים, שהינם בעלי זכויות במקרקעין שבתחום התוכנית. משכך, דין הערעור להידחות..." [ראה גם עת"ם 17184-09-13 רוט ואח' נגד הוועדה המחוזית (2.12.15); עת"ם 58828-03-14 לוסטינגר (11.8.15)] ".

וכן ר' עע"מ 7344/16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים ואח':
"הכלל בדבר "המעשה העשוי" קובע, כי במקרים מסוימים, בהם מדובר במעשה שביצועו נגמר בשלמותו או בחלקו המכריע, אין מנוס אלא לדחות השגה ערעורית אף אם לכאורה יש בה ממש לגופה (עע"ם 8354/04 האגודה לסיוע והגנה על זכויות הבדואים בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה [פורסם בנבו] (25.1.2006); וראו גם רע"א 8129/02 ארגיל שירותי הובלה (1993) בע"מ נ' הנאמן על חברת דן רולידר בע"מ (בהקפאת הליכים), פ"ד נז(5) 481, 489 (2003); בג"ץ 292/61 בית אריזה רחובות בע"מ נ' שר החקלאות, פ"ד טז(1) 20, 31 (1962)). הרציונל העומד מאחורי כלל המעשה העשוי הינו, כי אין ליתן סעד שיפוטי בעניין שאינו ניתן לשינוי, או שקיים קושי מהותי לשנותו (דפנה ברק-ארז עוולות חוקתיות 228 (1993); עניין שוחט, פסקה 51)".

גדר סמכותה של וועדת הערר לדון בערר

וועדת הערר החליטה כי היא נעדרת סמכות לדון בערר. החלטתה נתמכת בפסק הדין שניתן בעת"מ 33219-11-09 און אורי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', [פורסם בנבו] (22.7.12) אשר קבע כך:
"משמצאה ועדת הערר כי בעת הזו מופנה הערר כנגד תוכנית שפורסמה והפכה לחיקוק, סברה היא כי אין זה מסמכותה לדון בערר בהתאם להוראות סעיף 112 (א) לחוק התכנון והבניה המסמיך את ועדת הערר לדון בערר "על החלטת הועדה המקומית בדבר אישור תכנית שבסמכותה כאמור בסעיף 62א או דחייתה". לטענתה, סמכותה של ועדת הערר היא לעסוק בהחלטות הועדה המקומית בעניין תוכניות שטרם פורסמו ברשומות וטרם הפכו לחיקוק. מרגע שהפכו לדין מחייב הרי שהסמכות להצהיר על בטלות תכנית שפורסמה למתן תוקף, כמו על בטלות חוק, שמורה אך ורק לבית המשפט. ההיגיון העומד מאחורי הדברים הינו הן שמירה על סופיות ההליך המשפטי וודאות משפטית תכנונית, והן הגנה על אינטרסים של מי שהסתמכו על התכנית המאושרת.
כדין סברה ועדת הערר כי מקום בו מתבקשת הגשת התנגדות לתכנית שפורסמה ברשומות וקיבלת תוקף של חיקוק, אין זה מסמכותה לאשר בקשה כזו שמשמעות קבלתה היא ביטול חיקוק שאושר ופורסם כדין".

פסק הדין אושר בבית המשפט העליון ( עע"ם 7101/12 אשר נמחק בהמלצת בית המשפט העליון) .
לצד האמור, ראוי לבחון את קביעותיה של וועדת הערר "לגופו של עניין" , אשר על פניהן מעוגנות ומנומקות כדבעי . כך, דחתה וועדת הערר את טענות העותרת לצד קבלת השגתה ביחס להסדרי חנייה, אותה המליצה לקבל ולשקול שינוי התכנית בהתאם. להלן, מסקנות וועדת הערר בדיון לגופו:
ביחס לטענה לפיה חלה על הוועדה חובה להודיע לנכסים גובלים בדבר הפקדת התכנית המפורטת, קבעה וועדת הערר כי חובה זו אינה חלה בענייננו שכן, בהתאם לסעיף 89א (ד) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 תחולתה היא על תכניות ששטחן קטן מ- 3,000 מ"ר.
ביחס לטענה לפיה התכנית נועדה "לנטרל" דיירם סרבנים קבעה וועדת הערר כי אין בה ממש וכי "לתכנית נשוא הערר היגיון תכנוני ראוי שמטרתו להקל ולסייע במימוש תכנית המתאר ואיננו מוצאים בכך כל פסול".
ביחס לסוגיית החניה בתכנית המפורטת קבעה הוועדה כי "מן הראוי שהנושא התנועה וחניה יבחן בשנית לעת הוצאת היתרי הבניה או במידת הצורך באם יידרש הדבר, תוך תיקון התכנית".

המסקנות נקבעו לאחר שקילה ובחינה יסודית ולראיה, שאחת ההשגות התקבלה לגופה, הגם שבדרך של המלצה. מדובר במסקנות תכנוניות-מקצועיות אשר, כאמור, על פי ההלכה הפסוקה, בית המשפט לעניינים מנהליים אינו נוטה להתערב בהן.

בפי העותרת טענות נוספות שלא נדונו על ידי הוועדה. על פניהן, דינן להידחות על בסיס מסקנותיי ביחס לתוקפה של התכנית המפורטת והיותה מעשה עשוי. עם זאת, להלן התייחסות קצרה לטענות אלו, בבחינת למעלה מן הדרוש.

העותרת טוענת כי קיימת סתירה בין תכנית המתאר לתכנית המפורטת שכן תוקפה של תכנית המתאר הוגבל ל – 5 שנים אשר הסתיימו. לפיכך, לשיטתה, לא ניתן היה להאריכו במסגרת התכנית המפורטת. לעניין זה, מקובלת עליי עמדת המשיבות הנסמכת על סעיף 84 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 כי מועדי הביצוע הנקבעים בתוכניות הם מועדים משוערים בלבד. להלן סעיף 84 לחוק:
"כל תכנית תציין את התאריך המשוער לביצועה, ואם יש צורך תקבע שלבים לביצוע ותאריכים לביצוע כל שלב" (הדגש אינו במקור – ו.מ).
בית המשפט העליון נתן דעתו לסעיף זה וקבע לא אחת כי מועד הנקוב בתכנית "אינו אלא בגדר הנחיה לרשויות התכנון". דין טענת העותרת בסוגיה זו להידחות אפוא.

באשר ליתר הטענות התכנוניות שהעלתה העותרת (טענה בדבר סתירה בין תכנית המתאר לתכנית המפורטת ביחס לעניין מי נגר עילי, טענה בדבר העדר חתימות במספר המתאים של בעלי הזכויות במתחם, הגדלת שטח השצ"פ על פי התכנית, העדר נספחים עדכניים לתכנית המפורטת וטענה בדבר הכללת מתחם פוזננסקי בתכנון הכולל של השכונה) – המשיבות סיפקו הסברים תכנוניים, המלמדים על כך כי אין בטענות העותרת כדי להצביע על פגמים מהותיים היורדים לשורשה של התכנית ומצדיקים את ביטולה, קל וחומר לנוכח מסקנותיי דלעיל וקביעת וועדת הערר לפיה לתכנית המפורטת "היגיון תכנוני ראוי".

סיכום

על יסוד הנימוקים המפורטים, אני מורה על דחיית העתירה.
בהתחשב בפגם שנפל בהליך אישור התכנית, איני רואה מקום לחייב את העותרת בהוצאות.

ניתן היום, כ"ג אייר תשע"ט, 28 מאי 2019, בהעדר הצדדים.