הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 8022-05-13

בפני
כבוד ה שופט אורן שוורץ

העותרים

1. בנימין נועם (העותר בעת"מ 8022-05-13)
ע"י ב"כ עו"ד ליאורה אפרתי
2. שרה נועם (העותרת בעת"מ 31366-06-13)
ע"י ב"כ עו"ד בצלאל גרוס

נגד

המשיבים

1.ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז
ע"י ב"כ עו"ד הילה גורדון ועו"ד שרה בלו
2.עיריית רחובות
3.הוועדה מקומית לתכנון ולבניה, רחובות
המשיבית 3-2 ע"י ב"כ עו"ד מיכל אגסי
4.הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז המרכז
ע"י ב"כ עו"ד הילה גורדון ועו"ד שרה בלו
5.יפאורה בע"מ
6. יפאורה תבורי בע"מ
המשיבות 6-5 ע"י ב"כ עו"ד גיא זוהר
7.נצב"א החזקות 1995 בע"מ
8.תעשיות מזון תנובה אגודה שיתופית חקלאית לישראל בע"מ
המשיבות 8-7 ע"י ב"כ עו"ד דב פישלר
9.האפוטרופוס הכללי
ע"י ב"כ עו"ד רונן ויינברג

פסק דין

הרקע לעתירות

1. העתירות שלפניי מכוונת, בעיקר, כנגד החלטת ועדת הערר מיום 18.03.2013 באשר לתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, היא תכנית רח/מק/5/2110.
על פי החלטת ועדת הערר, נמצא כי המצב המוצע בהתאם לתכנית המתוקנת, מכוחה יוקצה למר נועם וליורשיו של מר עזריאל אדלמן ז"ל (להלן – המנוח) מגרש בשטח 3,250 מ"ר בייעוד לתעשייה, מהווה תכנון סביר שתואם את הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1956 (להלן - החוק).
אליבא העותרים, החלטת ועדת הערר מקפחת אותם, מאחר שהיא שינתה מהוראות התכנית המופקדת והנציחה את גזל זכויותיהם לטובתם של בעלי קרקעות שכנות שבתחום התכנית.

2. ראשיתם של דברים היא בחלקה 9 ההיסטורית בגוש 3651 (להלן – חלקה 9), ששטחה היה 6,499 מ"ר. בעלי הזכויות בחלקה 9 היו המנוח ואחותו. זכויותיו של המנוח כללו 4500/6499 חלקים מזכויות הבעלות בחלקה 9. בשנת 1949 או בסמוך לכך הלך המנוח לעולמו. ביום 13.11.1983 רכש מר בנימין נועם (להלן – העותר) זכויות בחלקה 9 באמצעות עסקת מכר שנערכה עם חלק מאחייני המנוח. ביתרת הזכויות בחלקה 9 (1,999/6,499) החזיק העותר מכוח מכר שנערך בשנת 1989 או בסמוך לכך עם היורשת של אחות המנוח.

3. ביום 09.07.1992 אושרה למתן תוקף תכנית רח/בת/151/ג' (להלן – תכנית 151 ג'), אשר כללה הוראות איחוד וחלוקה וכן שינתה את ייעוד המקרקעין שבתחומה. העותר שטען לבעלות במלוא הזכויות בחלקה 9, ניהל מגעים שונים עם הרשות המקומית, היא עיריית רחובות (להלן – העירייה) ועם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, רחובות (להלן – הוועדה המקומית) באשר להשבחת המקרקעין. ולראייה, על גבי תשריט תכנית 151 ג' שכולל את לוח השטחים וההקצאות, התנוססה חתימתו של העותר. כעולה מלוח שטחים והקצאות זה, תכנית 151 ג' כללה במצב הקיים את חלקה 9 בשטח 6,499 מ"ר ביעוד לשימוש חקלאי. במצב היוצא, חלף חלקה 9 הוקצה מגרש 900 בשטח 3,249 מ"ר בייעוד לתעשייה. חלק מיתרת שטחה של חלקה 9 ההיסטורית נכלל במסגרת מגרש 1,000 ששטחו 4,650 מ"ר וייעודו לדרך, וחלק אחר ממנה מוזג אל תוך מגרש 350 שייעודו לתעשייה.

4. ביום 05.01.2004 אושרה למתן תוקף תכנית רח/2110 (להלן – תכנית 2110). תכנית זו כללה הוראות איחוד וחלוקה בלא הסכמת הבעלים. חלקה של התכנית נוגע לענייננו, במובן זה שתכנית 2110 שינתה גם חלק מהוראות תכנית 151 ג' והרחיבה את הדרך על חשבון מגרש 900 שהוקצה לחלקה 9 מכוח תכנית 151 ג'. בהמשך, נערכה תצ"ר שהביא ה לפיצולה של חלקה 9 לחלקה 57 ששטחה הוא 6,233 מ"ר, לצד חלקה 58 בשטח של 266 מ"ר. הליכי רישום אלה הם מושא עש"א (מחוזי-מר') 62843-11-14 נועם נ' הממונה על המרשם, אליהם נידרש במסגרת פסק דין נפרד.

5. ביום 29.05.2013 אושרה למתן תוקף תכנית רח/מק/5/2110 (להלן – תכנית 5).
תכנית 5 היא תכנית מפורטת שכוללת הוראות איחוד וחלוקה בלא הסכמת הבעלים וללא שינוי בייעודי הקרקע או בזכויות הבנייה. לתכנית 5 צורפה טבלת הקצאה ואיזון. בהתאם לטבלת ההקצאה והאיזון, מגרש 900 במצב נכנס הוא בשטח של 3,250 מ"ר (בהתעלם מהרחבת הדרך מכוח תכנית 2110). על פי טבלת ההקצאה והאיזון שבתכנית 5, חלף מגרש 900 הוקצה לבעלי הזכויות הרשומים בחלקה 9 ההיסטורית מגרש מס' 3 בשטח 3,250 מ"ר בייעוד לתעשייה. עוד יצוין, כי מתוך שטחה ההיסטורי של חלקה 9 יועדו 266 מ"ר לדרך (בבעלות עיריית רחובות) וכן שטח של 1,013 מ"ר כמגרש ארעי מכוח תצ"ר 689/06 לפי תכנית רח/2110 בייעוד לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ).
אישורה של תכנית 5 התאפשר לאחר התערבות ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה , מחוז מרכז (להלן – ועדת הערר) בהליכי התכנון ועדכון טבלת ההקצאה והאיזון. התערבות תכנונית זו, לצד תקיפת חוקיות חלק מהוראות תכנית 151 ג', היא שעומדת במוקד העתירות דנן.

6. כך, ביום 27.05.2013 פנה העותר בעתירה מינהלית בתיק 8022-05-13 וביקש כי בית המשפט לעניינים מינהליים יושיט לו סעד מכוחו תבוטלנה החלטות ועדת הערר וכן תבוטלנה תכניות שונות, ביניהן תכנית 151 ג' ותכנית 5. עוד ביקש העותר להורות על ביטול ההפקעות שבוצעו בחלקה 9. קודם לאותה עתירה, פנה העותר בתובענה על דרך המרצת פתיחה, אולם זו נמחקה על הסף מחמת היעדר סמכות עניינית [ה"פ (מחוזי מר') 3077-12-12 נועם נ' עיריית רחובות (לא פורסם, 03.03.2013)].
בהמשך לעתירה שהגיש העותר דנן, פעלה גם גב' שרה נועם (גרושתו של העותר, להלן - העותרת), כנגד החלטת ועדת הערר, זאת במסגרת תיק עת"מ 31366-06-13. כעולה מכתב עתירתה, זכות העמידה של העותרת היא מכוח היותה נציגת יורשי המנוח "עפ"י ייפוי כוח בלתי חוזר מיורשי עזריאל אידלמן ז"ל". אליבא העותרת, ועדת הערר שינתה מהוראות תכנית 5 המופקדת שם יועדו למנוח תשלומי איזון בסך השווה ל – 1,125,000 דולר ארה"ב. חלף זאת, הקצתה ועדת הערר זכויות למנוח במסגרת מגרש 3 ביחד עם העותר. בכך הפלתה את יורשי המנוח לרעה מבלי שניתנה לה זכות טיעון הולמת, כנציגתם.
לנוכח מושא הטיעונים בשתי העתירות המינהליות נקבע כי אלה תידונה במאוחד.

7. בינתיים, בשנת 2013, בעקבות ההליכים התכנוניים מושא תכנית 5, פנה האפוטרופוס הכללי (להלן – האפ"כ) בבקשה לצו ניהול נכסים מכוח סעיף 6 לחוק האפוטרופוס הכללי, התשל"ח- 1978 (להלן – חוק האפוטרופוס) על זכויותיו של המנוח בחלקה 57 (לשעבר חלקה 9). לנוכח טענת העותר כי הוא בעל הזכויות היחיד בחלקה 57, הופנה זה אל בית המשפט המוסמך בכדי שתיבחן שאלת זכויותיו הקנייניות.
כך, בסמוך למועד אישורה של תכנית 5, פנה העותר אל בית המשפט בתובענה לסעד הצהרתי במסגרת תיק ה"פ (מחוזי מר') 35381-05-14 נועם נ' האפוטרופוס הכללי (להלן – התובענה).
במסגרת התובענה, ביקש העותר סעד הצהרתי לפיו הוא זכאי להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעל זכות הבעלות ב-4500/6499 חלקים מהמקרקעין הידועים כגוש 3651 חלקה 57, קרי – כבעלים של מלוא זכויות המנוח .
בסופו של יום נמצא כי העותר רכש רק חלק מהזכויות – 1800/4500 חלקים מתוך הזכויות הרשומות על שם המנוח במקרקעין הידועים כגוש 3651 חלקה 57 (פסק הדין הוא מיום 18.7.2016) . יתרת הזכויות נותרה על שמו של המנוח וממילא נכללה תחת צו ניהול הנכסים של האפ"כ. ערעור שהוגש על פסק הדין שניתן בתובענה נדחה על ידי בית המשפט העליון [ע"א 8229/16 נועם נ' האפוטרופוס הכללי (מנהל נכסי המנוח עזריאל אידלמן ז"ל) (פורסם בנבו, 27.06.2018)].

8. לא נלאה את הקורא בימים שחלפו, בדיונים שנערכו ובמאמצים שהושקעו על ידי מותבים שונים ליישב את המחלוקת, רק זאת – ביום 08.01.2018 ניתנה לעותר רשות לתקן את עתירתו, כמפורט בהחלטת השופט א' יקואל. בהמשך, תיקן העותר את עתירתו ואילו העתירה בתיק עת"מ 31366-06-13 נותרה בלא שינוי.
בשלב זה הובאו העתירות לפניי. לאחר שהצדדים זומנו לדיון מוקדם בשתי העתירות נקבע דיון לגופם של דברים. הצדדים הגישו עיקרי טיעון והשלימו טענותיהם לפניי. משמיצו הצדדים את טיעוניהם בכתב ובעל-פה, יש להידרש למחלוקות מושא העתירות.

תמצית טענות הצדדים

9. עיקר טענות העותר - בכתב העתירה המתוקן ביקש העותר להורות על ביטול החלטת ועדת הערר מיום 18.03.2013 (להלן – החלטת ועדת הערר) וכן להורות על ביטולה של תכנית 5 במתכונתה המאושרת. חלף זאת ביקש העותר להכיר בתכנית 5 במתכונת המופקדת כתכנית אותה יש לאשר. בנוסף, ביקש העותר לקבוע כי תכנית 151 ג' אינה תכנית איחוד וחלוקה, אלא תכנית שינוי ייעוד בלבד ולפיכך כל ההפקעות שנעשו מכוחה בטלות. לחילופין, ביקש העותר לקבוע כי מגרש 900 יוותר במיקומו לפי תכנית 151 ג', ולא יועתק אל מגרש 3 מכוח תכנית 5.

את הסעדים דלעיל הניח העותר על האדנים הבאים:

לעניין תכנית 151 ג':
ראשית, תכנית 151 ג' בנוסחה הסופי אינה כוללת בין מטרותיה "איחוד וחלוקה". מטרה זו נכללה בין מטרות התכנית בשלב ההפקדה. אולם, לאחר שהתכנית הובאה לאישור שר הפנים, נמחקה מטרה זו מסעיף המטרות בתכנית. לפיכך, אין עסקינן בהשמטה מקרית או בטעות סופר, אלא בהוראה תכנונית שהתגבשה אצל בעל הסמכות. בנסיבות אלה תכנית 151 ג' אינה יכולה להיחשב כתכנית איחוד וחלוקה ושטחה של חלקה 9 המקורית צריך להיוותר על כנו (6,499 מ"ר).

שנית, תכנית 151 ג' אינה יכולה להיחשב כתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, מאחר שכפי שהתברר, העותר לא היה מוסמך לייצג את יורשי המנוח ועל כן לא ניתנה הסכמת כל בעלי הזכויות לתכנית.

שלישית, תכנית 151 ג' מנציחה קיפוח של בעלי הזכויות בחלקה 9, מאחר שהיא מעמיסה מטלות ציבוריות על בעלי הזכויות בחלקה 9 באופן בלתי מידתי בהשוואה לבעלי החלקות הסמוכות.

לעניין ההפקעה:
ראשית, לנוכח העדר הסכמה של המנוח או נציגיו החוקיים לא ניתן היה ליטול שטחים מחלקה 9 לצורך ייעוד ציבורי כדרך.

שנית, תכנית 2110 לא התיימרה לבצע שום שינוי בזכויות במקרקעין. התכנית מנציחה מצב קיים ומאושר של דרך, שאינה תואמת את הדרך שאושרה מכוח תכנית 151 ג'. למעשה תכנית 2110 מתיימרת להפקיע שטח קרקע של 266 מ"ר, מבלי שהיא כוללת הוראת הפקעה באשר למגרש 900, שנולד מכוחה של תכנית 151 ג'.

לעניין תכנית 5:
ראשית, טבלת ההקצאה והאיזון בשלב ההפקדה של תכנית 5 כללה תשלומי איזון למנוח בסך 1,124,993 דולר, ואילו לעותר הוקצה מגרש תמורה בשטח 1,999 מ"ר. לנוכח התנגדות שהגישה יפאורה, בוטל תשלום האיזון בו הייתה אמורה יפאורה לשאת. חלף זאת, הוקצה לעותר ולמנוח מגרש מס' 3 שמצוי במיקום נחות. בכך יש לקפח הן את העותר והן את המנוח באופן בלתי סביר.

שנית, השינויים המהותיים שבין תכנית 5 המופקדת לבין תכנית 5 טרום אישורה מחייבים עריכת פרסום חדש ומתן אפשרות חוזרת להגשת התנגדויות.

שלישית, בהינתן כי תכנית 151 ג' היא תכנית שינוי ייעוד בלבד, חלקה 9 הייתה צריכה להיות במצב הנכנס בשטח של 6,499 מ"ר ולא בשטח של 3,250 מ"ר.

רביעית, יפאורה היא הנהנית הראשית של המהלך התכנוני הפגום שבוצע תחת חסותה של ועדת הערר, מאחר שבמצב היוצא היא קיבלה שטחי תעשיה גדולים מבלי שנעשה איזון יחסי כמתחייב מהוראות החוק.

10. עיקר טענות העותרת - גם אליבא העותרת יש להורות על ביטולה של החלטת ועדת הערר מכוחה אושרה תכנית 5. הטעם העיקרי לכך הם השינויים המהותיים שנערכו בטבלת ההקצאה והאיזון. שינויים אלה הביאו להענקת זכויות מפליגות ליפאורה ולנצבא על חשבון העותר והמנוח, שרשומים כבעלי הזכויות בחלקה 9 ששטחה 6,499 מ"ר.

הטעמים להתערבות בית המשפט בהחלטת ועדת הערר הם כלדקמן:

ראשית, לא נערך דיון מקצועי ומעמיק בהצעת הפשרה שהעלו יפאורה, נצבא וגורמי הוועדה המקומית, הצעה שהביאה לקיפוח של בעלי הזכויות בחלקה 9 (כיום חלקה 57). האופן בו התקבלה ההחלטה היה נגוע בחוסר שקיפות וחוסר הגינות, בשרירות לב ובחוסר הנמקה.

שנית, אישור תכנית 5 המתוקנת הפלה לרעה את העותרת ובעלי זכויות נוספים, במובן זה שמגרש התמורה אינו רגולרי ומצוי במיקום שאינו מאפשר את ניצולו. כל זאת, שעה שהעותרת לא זומנה לדיונים ולא ניתנה לה ההזדמנות להגיב להסכמה המתגבשת בין יתר הצדדים בערר.

שלישית, גם אם העותרת נכחה באחד הדיונים, בטרם תוקנה התכנית, הלכה למעשה לא ניתנה לה זכות הטיעון לאחר תיקון התכנית ובכך נפגעו זכויותיה באופן מהותי.

בנסיבות אלה ביקשה העותרת כי הדיון יוחזר לוועדת הערר על מנת שייערך דיון מחודש בתכנית 5, לאחר שתישמע עמדתה.

11. עיקר טענות האפוטרופוס הכללי – האפ"כ הדגיש כי לא היה מודע להליכים התכנוניים מושא העתירות, מאחר שמוסדות התכנון לא טרחו לעדכן אותו, הגם שהמנוח היה בחזקת "נעדר" וזכויותיו בחלקה 9 הן בגדר "נכס עזוב". בנסיבות אלה היה על מוסדות התכנון לפעול בהתאם לסעיף 5 לחוק האפוטרופוס ולהודיע לאפ"כ על הליכי התכנון באשר לחלקה 9. בנסיבות אלה לא ניתן לזקוף לחובתו של האפ"כ טענות סף מסוג שיהוי ומעשה עשוי.
לגופם של דברים, הצטרף האפ"כ לטענות העותר בנוגע לפגמים בתכנית 151 ג' ואי-היותה תכנית איחוד וחלוקה. בדומה לעותר ולעותרת, תקף האפ"כ את ההליכים התכנוניים שנעשו במסגרת תכנית 5 ואת הפגיעה הבלתי מידתית בזכויות המנוח, מבלי שנציגיו החוקיים זומנו לדיונים.

12. עיקר טענות ועדת הערר והוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז המרכז – לאורך ההליכים התכנוניים הציג עצמו העותר כבעל הזכויות היחיד בחלקה 9. לביסוס טענה זו אף הציג הסכם מכר מיורשי המנוח. מוסדות התכנון הסתמכו על מידע זה ובזמנים הרלבנטיים ראו בעותר כבעל הזכויות בחלקה 9 ההיסטורית.

באשר לתכנית 151 ג' – חלפו עשרות שנים ממועד אישורה. על פניו ברור כי טענות העותר כנגד התכנית לוקות בשיהוי, התיישנות ובמעשה עשוי. מעבר לכך, מסמכים פנימיים שאותרו בארכיב מלמדים כי מוסדות התכנון ראו בתכנית ככוללת הוראות איחוד וחלוקה. יתר על כן, תשריט תכנית 151 ג' כולל טבלה שמעידה על עצמה שהיא גם טבלת הקצאות. העותר שהציג עצמו כבעל הזכויות בחלקה 9 חתם על הוראות התכנית, דבר שמלמד על הסכמתו. למעשה, העותר מבקש לשחזר את זכויותיו רק לנוכח הוראותיה של תכנית 5 ובכך פועל בחוסר תום לב. אפילו נפל פגם בתכנית 151 ג' מן הראוי להפעיל לגביה את כלל הבטלות היחסית ולהותירה על כנה, כבעלת תוקף מחייב.

באשר לתכנית 5 – ועדת הערר, כפי שהחליטה, לא הייתה מוסמכת לקבוע דבר בעניין מעמדה החוקי של תכנית 151 ג'. באשר לשינויים שחלו בתכנ ית 5 לאחר שלב ההפקדה, אין מדובר בשינויים מהסוג שמחייבים הפקדה חוזרת של התכנית, שכן מהות התכנית לא השתנתה, זולת תיקון בטבלת ההקצאה והאיזון. ועדת הערר שמעה את כל הצדדים הרלבנטיים. ועדת הערר אף נקטה בהליך של תחליף המצאה באשר למנוח.
בסופו של יום, ועדת הערר הטיבה עם העותר ועם המנוח מאחר שהביאה בחשבון מגרש בשטח 3,250 מ"ר, הגם שהשטח שעמד בפועל לזכות העותר והמנוח היה מצומצם יותר, כתוצאה מהפקעות שבוצעו. יתר על כן, לא חלה פגיעה בשטח המגרש, במובן זה שמגרש התמורה נותר אף הוא בשטח 3,250 מ"ר וביעוד לתעשייה.

13. עיקר טענות העירייה והוועדה המקומית - העירייה והוועדה המקומית הצטרפו לכל טענות ועדת הערר והוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז (להלן – הוועדה המחוזית). בנוסף, העלו את הטיעונים הבאים:

ראשית, תכנית 151 ג' היא תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, כאשר ההסכמה שהוצגה לעירייה ולוועדה המקומית באשר לחלקה 9 היא הסכמתו של העותר, שטען כי הוא בעל הזכויות היחיד בחלקה וגיבה טענות אלה בהסכמי מכר. הטעם היחיד שהמגרשים שנוצרו מכוחה של תכנית 151 ג' לא נרשמו הוא כי מדובר בפרצלציה רצונית שמחייבת חתימה על שטרי איחוד ועל שטרי חלוקה על ידי בעלי הזכויות.

שנית, תכנית 2110 היא תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. מכוחה של תכנית 2110 נרשמו תצ"רים מהשנים 2016-2014. טענות העותר כנגד תכנית 2110 נדחו על ידי הוועדה המחוזית כבר בשנת 2002.

שלישית, האפ"כ הוא בגדר משיב בעתירות. הואיל והאפ"כ לא הגיש עתירה, אין מקום להעניק לו סעד.

14. עיקר טענות יפאורה – יפאורה הצטרפה לטענות ועדת הערר והוועדה המחוזית ולטענות העירייה והוועדה המקומית ואף הוסיפה את הטעמים הבאים כנגד העתירות:

ראשית, לעותרת, כמי שבאה כביכול כנציגת יורשי המנוח, אין זכות עמידה בפני בית המשפט, הן מאחר שבמסגרת בקשה מס' 9 הודיעה כי ברצונה "למשוך את העתירה" והן מאחר שהאפ"כ הוא שמונה לנהל את זכויות המנוח.

שנית, העותר לוקה בחוסר ניקיון כפיים חמור וחוסר תום לב בכך שהסתיר מבית המשפט את הסכמתו לתכנית 151 ג' ולהיתר הבניה שהוצא מכוחה. העותר אף הודה במסגרת התובענה שהגיש לבית המשפט כי תכנית 151 ג' היא תכנית איחוד וחלוקה, בניגוד לעמדתו דכאן.

שלישית, פרשנות שנשענת על מסמכי תכנית 151 ג' מחייבת את המסקנה כי עסקינן בתכנית איחוד וחלוקה בהסכמה. העותר מושתק מלטעון כי לא ניתנה הסכמה מצד בעלי הזכויות של חלקה 9, מאחר שהוא עצמו נתן את ההסכמה והציג מצג כי הוא בעל הזכויות היחיד בחלקה.

המשיבות הנותרות, נצבא ותנובה, הצטרפו לטענותיהן של העירייה, הוועדה המקומית ויפאורה.

דיון והכרעה

הזכויות בחלקה 9 (חלקה 57 דהיום)

15. ההליכים התכנוניים מושא העתירות החלו בשנות התשעים של המאה הקודמת, עת הופקדה להתנגדויות הציבור תכנית 151 ג', אשר חלה על חלקות 8, 9 ו – 35 בגוש 3651 ברחובות. חטיבת הקרקע עליה חלה תכנית 151 ג' ממוקמת במערב העיר רחובות וידועה בכינוייה "מתחם יפאורה". המחלוקת מתמקדת בנגזרת התכנונית של תכנית 151 ג' ותכנית 5 על חלקה 9.
כעולה מפנקס הזכויות כפי שהתנהל בלשכת רישום המקרקעין רחובות, באשר לחלקה 9 [עמ' 221 למוצגי העותר], הזכויות בחלקה 9 נחלקו בין העותר לבין המנוח באופן הבא: 4500/6499 חלקים בנכס למנוח ואילו 1999/6499 חלקים לזכותו של העותר מכוח שטר מכר שנרשם ביום 10.12.1989.
באותן שנים, סבר העותר כי הוא בעל הזכויות המלא בחלקה 9 וזאת לנוכח הסכם מכר שנערך עם יורשי המנוח ביום 13.11.1983. העותר אשר תמך את מצגיו בהסכם מכר ערוך כדת וכדין ובייפויי כוח של יורשי המנוח, זכה לאמון הרשויות, והוכר על ידן כבעל הזכויות בחלקה 9 (באשר לחלק מהזכויות) וכמי שזכאי להירשם כבעלים מכוח הסכם המכר עם יורשי המנוח (באשר ליתרת הזכויות).

16. לימים, הופקע שטח של 266 מ"ר מחלקה 9, וזו פוצלה לחלקות רישומיות חדשות: חלקה 57 ששטחה 6,233 מ"ר וחלקה 58 ששטחה 266 מ"ר. בנוסף, האפ"כ מונה לנהל את "נכסיו העזובים" של המנוח בהתאם לצו שניתן על ידי בית המשפט ביום 11.12.2013 מכוח סעיף 6(א) לחוק האפוטרופוס (להלן – צו הניהול). לנוכח מחלוקת באשר לזכויות בחלקה 57 (חלקה 9 לשעבר), התנהלה התובענה, שבסופה נמצא כי העותר רכש רק 1/3 מזכויות המנוח בחלקה 9. כאמור, תוצאה זו אושרה בידי בית המשפט העליון, במובן זה שנקבע כי העותר רכש זכויות בשיעור 1800/6499 חלקים מחלקה 9 [ע"א 8229/16 נועם נ' האפוטרופוס הכללי (מנהל נכסי המנוח עזריאל אידלמן ז"ל) (פורסם בנבו, 27.06. 2018)].
התוצאה היא אפוא, כי בידי העותר זכויות בעלות בשיעור 3,799/6,499 חלקים מחלקה 9 ואילו בידי אפ"כ כמנהל נכסי המנוח מצויים 2,700/6,499 חלקים. לאחר שהבהרנו את מארג הזכויות בחלקה 9 ההיסטורית, נבחן את נפקות הממצאים לענייננו, באשר למעמדה של העותרת בהליכים דנן וכן באשר ליכולתו של האפ"כ לקבל סעד מבית המשפט בהיותו משיב בעתירה.

מעמדה של העותרת וזכותה לקבלת סעד בהליכים שלפניי

17. כעולה מכתב העתירה של העותרת, מעמדה בהליך שלפניי הוא מכוחם של יורשי המנוח. וכך נרשם בכותרת לכתב העתירה:

"שרה נועם ת.ז. ...
עפ"י יפוי כוח בלתי חוזר מיורשי עזריאל אידלמן ז"ל
[...]"

לנוכח המובא בכותרת העתירה, יצרה העותרת זהות מוחלטת בינה לבין המנוח, באופן הבא:

"... חרגה הועדה מסמכותה בהובילה מהלך חד צדדי שלא מעוגן בחוק [...] תוך פגיעה בלתי מידתית בזכויות העותרת (להלן: "אידלמן") בגין בעלותו בחלקה 9 בגוש 6351 בשטח 6,499 מ"ר"

אין עסקינן בטעות ניסוח שבהיסח דעת. העותרת הדגישה בגוף העתירה, כי היא מיופת כוחם של היורשים אשר מכרו את זכויותיהם לעותר ביום 13.11.1983. ועוד הוסיפה העותרת, כי "במסגרת הסכם גירושין שבין המשיב 5 (הכוונה לעותר – א.ש.) לבין העותרת מיום 8.4.92, העביר המשיב 5 מחצית מזכויותיו בחלקה. בגין העברה זו, שהוצהרה למשרדי מיסוי מקרקעין ונתקבלו אישורי המיסים הדרושים, רשומה לטובת העותרת הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין בחלקה" [סעיף 5 לכתב העתירה].
בחינת נסח הרישום באשר לחלקה 9 ההיסטורית, מלמד כי ביום 06.12.2009 אכן נרשמה הערת אזהרה לזכותה של העותרת "על הבעלות של: נועם בנימין".

18. העולה מן האמור לעיל, הוא שמעמדה של העותרת הוא מכוח זכויותיו של העותר בחלקה 9. הא ותו לא. נכסי המנוח הועברו לניהול האפ"כ מכוח צו הניהול. יתר על כן, בתגובת האפ"כ ובעיקרי הטיעון מטעמו אין כל הוראה שמסמיכה את העותרת לייצגו או שמאשררת את הבאת הטיעונים בשמו על ידי העותרת.
לפיכך, מעמדה של העותרת הוא כמי שלכאורה זכאית לקבל חלק מזכויות העותר במסגרת הסדר הגירושין. העותרת אינה מוסמכת לייצג את יורשי המנוח. קל וחומר שהעותרת דנן אינה מוסמכת ואינה זכאית ליצור זהות בין זכויות המנוח בחלקה לבינה, כפי שנהגה בעתירתה.
דומני כי בשלבים מוקדמים בהליך, סברה אף העותרת כי היא אינה רשאית להמשיך בעתירה בנוסחה הנוכחי. כך, ביום 18.11.2013 הגישה העותרת "בקשה למשיכת העתירה". לנוכח צו הניהול גם בא כוחה של העותרת הגיש "הודעה על הסבת נכס עפ"י דין ומתן צו בדבר המשך המשפט". ברם, ההליכים המשיכו להתנהל. למרות שבא כוחה של העותרת לא התייצב לדיון המוקדם שנערך לפניי, העותרת ובא כוחה הגישו עיקרי טיעון, התייצבו לדיון בעתירה וטענו בעוז.

19. במסגרת הדיון בעתירה שנערך לפניי, לאחר שבא כוחו של האפ"כ הדגיש כי העותרת לא הייתה מוסמכת לייצג את המנוח [פר' עמ' 54 ש' 11-10], הוסיף בא כוחה של העותרת את הדברים הבאים:

"הגב' שרה הגישה את העתירה, היא לא הייתה צד לוועדת הערר ולא הגישה ערר, היא הייתה צד בהתנגדויות. בוועדת הערר היא לא הייתה משיבה. היא ייצגה את יורשי אידלמן.
לשאלת בית המשפט מכוח איזה זכות משפטית מתייצבת גב' שרה נועם באולם בית המשפט כעותרת אני משיב – היא מופיעה בתור זו שהגישה את העתירה המקורית בשנת 2013.

[...]

נכון שהיא לא הגישה ערר, בהתחלה אידלמן קיבלו פיצוי מעל מיליון דולר ובתכנית השנייה הם קיבלו את מגרש 20/א.
העתירה הוגשה באותו זמן שיש לה ייפוי כוח מיורשי אידלמן והדברים הוצגו."

[פר' עמ' 62, ש' 22-19, 34]

20. עם כל ההבנה לעמדתה של העותרת, כמי שנטלה על עצמה לייצג את זכויות המנוח, אני סבור כי לא ניתן לעשות כן.

על פי פסק הדין שניתן בתובענה, העותר רכש רק 1/3 מזכויות המנוח בחלקה 9 ההיסטורית ובית המשפט הצהיר כי העותר הוא שזכאי להירשם כבעלים בזכויות אלה [פסקה 88 בפסק הדין בתובענה].

באשר ליתרת זכויות המנוח, הרי שאלה נכללות תחת צו הניהול שניתן על ידי בית המשפט ביום 11.12.2013. צו הניהול הפקיע כל אפשרות לפעול מכוח אותם ייפויי כוח שנערכו לצורך עסקת המכר שבין העותר לבין יורשי המנוח. יתר על כן, האפ"כ לא מצא לנכון להאציל מסמכויותיו לעותרת בכדי שתפעל לניהול נכסי המנוח.

לא זו אף זאת, העותרת לא הגישה ערר כנגד החלטת הוועדה המקומית והופעתה לפני ועדת הערר הייתה כנציגת המנוח בלבד (ולא במעמד עצמאי מכוח הסדר הגירושין עם העותר). הואיל והעותרת התיימרה לעתור מכוח זכות העמידה של יורשי המנוח ובהינתן כי זכויות אלה אינן בידיה, הרי שדין עתירתה להידחות, מטעם זה בלבד.

מעמדו של האפ"כ וזכותו לקבלת סעד בהליכים שלפניי

21. כאמור, האפ"כ מונה לנהל את נכסי המנוח ביום 11.12.2013 ולפיכך צורף כמשיב לעתירות לאחר הגשתן. האפ"כ נותר במעמדו כמשיב בעתירות גם בשלב מאוחר יותר, כאשר כבר התבהרה התמונה הקניינית המלאה מבחינת הזכויות בחלקה 57, חליפתה של חלקה 9.
האפ"כ הגיש את תגובתו לעתירה, במסגרתה תמך בטענות העותר תוך שהוא סומך ידיו על חוות דעתו של השמאי והאדריכל מר אסא זוהר . באותה עת, ניתנה רשות לעותר לתקן את עתירתו [החלטת השופט א' יקואל מיום 08.01.2018]. האפ"כ היה יכול לעתור במסגרת דיונית זו, ולשנות את מעמדו ממשיב בעתירה למעמד של עותר, אך הוא לא עשה כן.

22. הגם שהאפ"כ נותר כצד משיב בעתירות, הדבר לא מנע ממנו לעתור "כי יתבקש בית המשפט הנכבד לעשות שימוש בסמכותו ולהורות על מתן הסעדים המבוקשים בהרחבה בתגובה מטעם המשיב 9 (האפ"כ – א.ש.) ..." [סעיף 5 בעיקרי הטיעון של האפ"כ].
בהינתן כי האפ"כ נותר במעמד של משיב בעתירות, בהתחשב בכך שהוא לא האציל מסמכויותיו לנהל את זכויות המנוח למי מהעותרים, הרי שאין הוא זכאי לעתור לקבלת סעד כלשהו בעתירות דנן . יפים לכך הדברים אותם קבעה השופטת (כתוארה דאז) מ' נאור בעע"ם 9264/10 חברת נ.י.ל.י. נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל, פסקה 39 (פורסם בנבו, 30.05.2012) (להלן – עניין נילי נדל"ן):

"אם תשמע דעתי נקבל את הערעור ונבטל את הסעד שניתן לטובת מיתב מן הטעם הפשוט שמיתב לא הגישה כאמור עתירה משל עצמה לבית המשפט לעניינים מינהליים. בנסיבות אלה למערערות ממילא לא ניתנה הזדמנות להשיב לטענותיה של מיתב באמצעות כתב תשובה ונפגעה זכות הטיעון שלהם. לכן אין מקום להידרש לטענות לגופן ... "

הדברים שנקבעו בעניין נילי נדל"ן יפים לענייננו, שכן שם נפסק על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים סעד אופרטיבי לזכותה של מיתב, הגם שמיתב הייתה משיבה באותה עתירה. כאמור, בית המשפט העליון מצא לנכון לבטל הוראה זו במסגרת פסק הדין בערעור.
בהתאם, גם בענייננו לא ניתן לפסוק סעד אופרטיבי לזכותו של האפ"כ, כפי שזה עתר במסגרת תגובתו לעתירה. די בכך לדחות את המבוקש בסעיף 5 לעיקרי הטיעון של האפ"כ.

עם זאת, מבלי לגרוע מחולשת מעמדם של העותרת ושל האפ"כ לעתור לביטולה החלקי של תכנית 151 ג' ושל תכנית 5, מאחר שחלק מטענות העותרים שלובות זו בזו, אדרש לגופן של כלל הטענות מושא העתירות.

תכנית 151 ג'

23. אליבא העותר וכמפורט בכתב העתירה המתוקן, יש לקבוע כי תכנית 151 ג' היא בגדר תכנית לשינוי יעוד המקרקעין שבתחומה, אך אין בה להוות תכנית איחוד וחלוקה. לשיטת העותר, תכנית 151 ג' לא כללה את היסודות הנדרשים להוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים (ביצוע פרסומים מתאימים, מינוי שמאי ועריכת טבלת הקצאה ואיזון מכוח סעיף 122 לחוק). לפיכך היא איננה בגדר תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. תכנית 151 ג' אף איננה בגדר תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, מאחר שלא ניתנה הסכמתו של המנוח להוראות התכנית. בהקשר זה הוסיף האפ"כ שהייתה מוטלת חובה על עורכי תכנית 151 ג' להודיע לאפ"כ על דבר קיומה. משלא נעשה כן, נגרם פגם חמור שיורד לשורש העניין. בנסיבות אלה, יש להפעיל את כלל "העיפרון הכחול" התיכנוני ולהורות על בטלות הוראת האיחוד והחלוקה בתכנית 151 ג', קרי – שחלקה 9 תיוותר בשטחה המקורי, בלא הפחתות.

24. מאחר שאין חולק שתכנית 151 ג' אינה בגדר תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, מכוונת טענתם המרכזית של העותר ושל האפ"כ כנגד מעמדה של תכנית 151 ג' כתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים.
סעיף 121 לחוק הוא שמקנה סמכות למוסדות התכנון לקבוע הוראות בדבר איחוד וחלוקה. ההבדל בין איחוד וחלוקה בהסכמת בעלי המקרקעין לבין איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלי המקרקעין הוא בתחולתו של סעיף 122 לחוק. הסעיף מחייב שמירה של יחסיות בהקצאת הזכויות במצב החדש, באמצעות טבלת הקצאה ואיזון. טבלה זו מציגה לעין-כל את חלוקת הזכויות לאחר המעשה התכנוני, ומלמדת שאכן נשמרו העקרונות שקובע סעיף 122 לחוק:
מיקום - כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם לכן מגרשו של מקבל ההקצאה;
יחסיות - שוויו של המגרש שיוקצה ביחס לשווים של סך המגרשים החדשים שנוצרו יהיה ככל האפשר כשוויו של המגרש הקודם ביחס לשווים של סך המגרשים הקודמים;
איזון - ככל שלא תהיה אפשרות לשמור על יחסיות, יהיה זכאי מקבל ההקצאה לקבל תשלומי איזון.

25. על הבדל שבין תכנית איחוד וחלוקה שבהסכמה לבין כזו שאינה בהסכמת בעלי המקרקעין עמדו המלומדים שרית דנה ושלום זינגר בספרם, דיני תכנון ובניה 1196 (2015) (להלן – דנה וזינגר):

"סעיף 122 הקובע את הכללים להקצאת הזכויות בתכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה אינו חל על תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה. הקצאת הזכויות בתכנית כזו משקפת הסכמה מוקדמת של בעלי הקרקע וככזו אינה כפופה לעקרונות השוויון היחסי ועקרון הקרבה. מטעם זה אין כל צורך בעריכתה של טבלת הקצאה ואיזון הכוללת התייחסות לשווי הקרקעות בתחום התכנית וכל שנדרש הוא טבלת הקצאה שבה תיקבע זהותם של מקבלי המגרשים החדשים. הוראת איחוד וחלוקה בהסכמה עשויות להקצות מגרשים חדשים למי שזכותם בקרקע בתחום האיחוד וחלוקה לא הייתה זכות בעלות או חכירה לדורות. הקצאה כזו תשקף כאמור הסכמה בין כלל בעלי הקרקע וככל שהיא משרתת את התכליות העומדות ביסוד מכשיר האיחוד וחלוקה אין בה פסול."

לאחרונה, נדרש בית המשפט העליון לאבחנה בין תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים לבין תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה, וכך שנה:

"סעיף 121 לחוק התכנון והבניה מקנה סמכות לקביעת הוראות בדבר איחוד וחלוקה בין שבהסכמת הבעלים ובין שלא בהסכמתם. השוני בין החלופות הנזכרות מובהר בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה, הקובע הוראות שונות שתכליתן שמירה ככל הניתן על יחסיות בין המצב הקודם לבין המצב החדש לאחר החלוקה, כאשר תוכנית האיחוד והחלוקה מתבצעת שלא בהסכמת הבעלים. מבחינה פרקטית, משמעות הדבר היא כי ככל שלא הושגה הסכמת הבעלים יש להכין טבלת הקצאה ואיזון, במטרה לבחון את התקיימות התנאים הקבועים בסעיף 122 לחוק.
[...]

כאמור, השוני העיקרי בין תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמה לבין תוכנית איחוד וחלוקה שאינה בהסכמה הוא שכאשר התוכנית מבוצעת שלא בהסכמה, מדובר בהתערבות שלטונית כופה בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות, ועל כן על רשויות התכנון לוודא את הגינות החלוקה, במובן זה שהיא שומרת, ככל הניתן, על זכויותיהם היחסיות של הבעלים הנוגעים בדבר ... "

[עע"ם 3885/17 קשתות נכסים בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז דרום, פסקאות 25-23 בפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף והאסמכתאות שמובאות שם (פורסם בנבו, 04.07.2018)]

נסכם בכך שתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים אינה מצויה תחת תחולתו של סעיף 122 לחוק ואינה כפופה לעקרונות של שוויון יחסי וקרבה. ממילא תכנית שכזו איננה מחויבת ב הכנת טבלת הקצאה ואיזון לצורך יישום עקרונות אלה.

26. בענייננו, תכנית 151 ג' פורסמה למתן תוקף בי"פ 4024 מיום 09.07.1992 , זאת לאחר שהודעה על הפקדתה פורסמה כדין [נספח י"ד לתגובת ועדת הערר והוועדה המחוזית לעתירה]. על פי תכנית זו ששטחה כ-25 דונם אשר חלה על גוש 3651 חלקות 8, 9, ו-35, שונו ייעודי המקרקעין מאזור חקלאי לאזור תעשייה ולדרך.

בכותרת התכנית נרשם בזו הלשון:

"מחוז המרכז
מרחב תכנון מקומי רחובות
תכנית שינוי מתאר/מפורטת מס' רח/בת/151/ג'
שינוי לתכנית R/6
תכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965
תכנית לתעשייה לפי חוק הליכי תכנון ובנייה (הוראת שעה) תש"ן – 1990".
בסעיף 10 לתקנון נקבעו מטרות התכנית, כדלקמן:

לשנות יעוד שטח התכנית מאזור חקלאי לאזור תעשייה ודרך.
לקבוע הוראות בנייה.

27. בסעיף 14 לתקנון תכנית 151 ג' נקבעה הוראת הפקעה:

"14. רישום השטחים הציבוריים:
השטחים בתכנית זו, המיועדים לצורכי ציבור בהתאם לסעיף 118 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965, יופקעו ע"י הרשות המקומית וירשמו ע"ש עיריית רחובות עפ"י סעיף 26 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, או ירשמו ע"ש העיריה בדרך אחרת."

על גבי תקנון תכנית 151 ג', אשר צורף כנספח 5 לתגובת העירייה והוועדה המקומית לעתירה, מתנוססת חתימתו של מר נועם, מעל המקום שמיועד ל"חתימת יוזם התכנית". בצידה העליון של החתימה מבואר בכתב יד מיהו החותם: "בני נועם בעל חלקה 9".

28. לתכנית 151 ג' צורף תשריט שזו כותרתו:

"מרחב תכנון מקומי רחובות
תכנית שינוי מתאר/מפורטת מס' רח/בת/151/ג'
שינוי לתכנית מתאר R/6."

התשריט הכיל טבלה אשר נשאה את השם "לוח שטחים והקצאות (מ"ר)" באופן הבא:

מצב קיים
תכנית מוצעת
מס' החלקה
שטח
מס' המגרש
יעוד
שטח
8
35
7,147
11,538
350
תעשיה
17,285
9
6,499
900
תעשיה
3,249

1000
דרך
4,650
סה"כ
25,184

25,184

בשולי התשריט, לצד הכיתוב "חתימת יוזם התכנית" מופיעות חתימותיהם של נציגי יפאורה וכן חתימת העותר [ראו תצלום מוגדל בנספח 4 לתגובת יפאורה לעתירה].

29. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ולאחר שעיינתי במוצגים שהובאו לפניי אני סבור כי העותר מנוע ומושתק מלתקוף את תכנית 151 ג' בטענה לפיה היא אינה מהווה תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים.

ובמה דברים אמורים?

כפי שעולה מהראיות המינהליות שהובאו לפניי, העותר היה אחד מהגורמים המעורבים בעריכת תכנית 151 ג'. הטעם לכך ברור – העותר ראה בעצמו כבעלים של מלוא הזכויות בחלקה 9 ופעל להשבחתה, באמצעות הליך של שינוי הייעוד, מחקלאי לתעשייה.
כעולה מנספח 5א' לעתירה המתוקנת, העותר פנה אל היועצת המשפטית של העירייה, ומסר לה עותק מ"המרצת פתיחה" באשר להעברת הזכויות הרשומות על שם המנוח בחלקה 9 לשמו של העותר. העותר אף תמך את מצגיו בהסכם המכר שערך בזמנו עם יורשי המנוח ובייפוי הכוח שנחתם לזכותו. ואכן, העירייה מסרה לעותר אישור מיסי עירייה ושובר היטל השבחה לצורך העברת הזכויות על שמו במרשם המקרקעין [נספח 5ב' לעתירה המתוקנת]. על פניו ברור כי מבחינת העירייה והוועדה המקומית הוחזק העותר כבעל הזכויות הבלעדי בחלקה 9, על יסוד מצגיו והמסמכים שהיו ברשותו.

לא זו אף זאת: בעת התקנתה של תכנית 151 ג' חתם העותר על כתב התחייבות, שמפאת חשיבותו לענייננו, נביאו כלשונו:

"התחייבות
אני הח"מ בנימין נעים, מ.ז 4856006 מצהיר ומתחייב בזאת כדלקמן:

א. הנני בעל הזכות להרשם כבעלים ובעל הזכויות היחיד בחלקה 9 בגוש 3651 ברחובות (להלן: "חלקה 9").

ב. ידוע לי כי הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות יוזמת תכנית שינוי מתאר מס' רח/151/ג הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה של חלקה 9 עם חלקות אחרות שבבעלות חב' יפאורה (להלן: "התכנית").
במסגרת האחוד והחלוקה יוקצה לנו מגרש שישתרע על חלקן המערבי של חלקות 9 - 8 (חלק) כשחזותו פונה לחלקה 23 (שהיא דרך).
המגרש יהיה בשטח שלא יקטן מ – 3,250 מ"ר והזכויות המוקנות לו יהיו 120% = 3 * 40% בניה לתעשיה.

ג. הנני מודיע בזאת על הסכמתי לתכנית.
הסכמתי זו תעמוד בעינה גם אם יוכנסו שינויים לתכנית ובלבד שגודל המגרש, מיקומו הכללי וזכויותיו לא ישתנו.

ד. ידוע לי ומוסכם עלי, כי לא יהיו תשלומי אזון בין הצדדים במסגרת האחוד והחלוקה שבתכנית בין אם האחוד והחלוקה ייעשו במתכונת של הסכמת בעלים, בין אם ייעשו ללא הסכמת בעלים.
כן מוסכם עלי כי כיוון שמדובר באחוד וחלוקה לא אהיה זכאי לפיצויי הפקעה.
אם תיבחר המתכונת של אחוד וחלוקה בהסכמה הריני מתחייב לחתום על התכנית כאות להסכמתי.
בכל מקרה הריני מסכים לתכנית ומתחייב שלא להתנגד לה.

ה. התחייבות זו היא בלתי חוזרת הואיל ורשויות התכנון אמורות לפעול תוך הסתמכות עליה.

ולראיה באתי על החתום:

(---)
בני נעים

עיון בכתב ההתחייבות מלמד על עוצמת המצג שהוצג על ידי העותר באשר לזכויותיו בחלקה 9, כבעל זכויות יחיד. יתר על כן, מהותו של כתב ההתחייבות עוסק בענייני איחוד וחלוקה, קרי – המצב הנכנס (חלקה 9 ביעוד חקלאי) והמצב היוצא (מגרש בשטח 3,250 מ"ר בייעוד לתעשייה).
הפועל היוצא של כתב ההתחייבות הוא חתימת העותר, כראיה להסכמת בעלי הזכויות בחלקה 9, הן על תקנון תכנית 151 ג' והן על תשריט התכנית, אשר מבטא איחוד וחלוקה בהסכמה של המקרקעין שבתחום התכנית.

30. טענתו של העותר, כנגד תכנית שהוא היה מתומכיה וכמי שתרם לכינונה על ידי מצגים, שהתבררו בדיעבד כמצגי שווא , ולאחר שחלפו למעלה מעשרים וחמש שנים מעת אישורה של תכנית 151 ג' למתן תוקף, לוקה בשיהוי חמור ביותר . "לטענת השיהוי שני פנים: הפן האובייקטיבי, לפיו נבחנים חלוף הזמן עד להגשת העתירה והפגיעה באינטרסים הראויים של הרשות המנהלית, או של צדדים שלישיים, ושינוי מצבם לרעה בשל חלוף אותו הזמן; והפן הסובייקטיבי, הבוחן את התנהלותו של העותר ואת השאלה האם יש בה ללמד כי ויתר על זכויותיו. כמו כן יש לבחון האם קבלת טענת השיהוי צפויה להותיר על כנה החלטה או מעשה מנהלי הפוגע פגיעה חמורה בשלטון החוק או באינטרס ציבורי חשוב" [עע"ם 7186/10 זילבר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, פסקה 17 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) א' חיות והאסמכתאות הרבות שמובאות שם (פורסם בנבו, 22.04.2013) (להלן – עניין זילבר)].
בענייננו, רשויות התכנון הסתמכו על מצגי העותר, לפיהם הוא בעל הזכויות הבלעדי בחלקה 9. הסתמכות זו נעשתה בהתבסס על מסמכים שהוצגו על ידי העותר.
לאחר שהעותר קיבל את ההטבה מכוח המצגים שהניח לפני הרשויות, במובן זה שהחלקה שינתה את ייעודה התכנוני מחקלאי לייעוד לתעשייה, מנוּע העותר מלטעון לפני בית המשפט, כי הסכמתו פגומה מאחר שלמעשה הוא לא החזיק במלוא הזכויות בחלקה.

31. העותר הלין על קיפוחו במסגרת "לוח השטחים וההקצאות" שנערך מכוחה של תכנית 151 ג'. בהקשר זה טען העותר כי שטח חלקה 9 במצב הנכנס היה 6,499 מ"ר ואילו במצב היוצא הוקצה לבעלי הזכויות בחלקה מגרש 900 בייעוד תעשיה בשטח של 3,249 מ"ר בלבד. כך, תכנית 151 ג' יצרה את מגרש 1000 שייעודו לדרך ושטחו הוא 4,650 מ"ר. חלק ניכר ממגרש זה יסודו בשטחים שהופרשו מחלקה 9. לשיטת העותר אין זה סביר והוגן ששטח משמעותי מתוך חלקה 9 יועבר לייעוד של דרך, בשעה שבעלי החלקות הגדולות (חלקה 8 ו – חלקה 35) "יתרמו" רק 1,400 מ"ר למטלות ציבוריות.

דין טענה זו להידחות.

העותר הצטרף למהלך תכנוני שיזמה יפאורה, להסדרת הכניסה לשטח המפעל שלה ברחובות, מעצם קרבתה של חלקה 9 למפעל. מתוך הראיות המינהליות שהובאו לפניי עולה כי יפאורה, בעלת הזכויות בחלקות האחרות, נדרשה ליתן את "תרומתה" למטלות הציבוריות במסגרת הסכם שנערך בין יפאורה לבין העירייה, שנים רבות בטרם באה לעולם הלכת דירות יוקרה [ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (פורסם בנבו, 27.06.2011)].
כך, יפאורה נשאה בעלות התכנון, הפיקוח והביצוע של צומת הכניסה לאזור התעשייה בסך 350,000 ₪ כערכם ליום 01.08.1988 [ההסכם ומסמכים נלווים צורפו כחלק מנספח 1 לתגובת יפאורה לעתירה].
כחלק מהצטרפותו של העותר למהלך התכנוני, נאות העותר לאפשר ליפאורה להקים מחסן בשטח חלקה 9 [נספחים 8-7 לתגובת יפאורה לעתירה] וכן חתם על כתב ההתחייבות אליו נדרשנו לעיל. בכתב ההתחייבות נקבע במפורש כי השטח של המגרש במצב התכנוני החדש יעמוד על 3,250 מ"ר בייעוד לתעשייה ובקיבולת בניה של 120% (שלוש קומות של 40%). כאמור, גם לוח השטחים שצורף לתשריט התכנית, אושר בחתימת ידו של העותר.
בחינת תקנון תכנית 151 ג', כפי שאושרה למתן תוקף, מלמדת כי השינויים התכנוניים שעמדו ביסוד כתב ההתחייבות התמלאו. העיריה והוועדה המקומית הסתמכו על הסכמת העותר, כאמור בכתב ההתחייבות, עת פעלו לשינוי הייעוד בחלקה 9 מייעוד חקלאי לייעוד תעשייתי.
בהינתן כי עסקינן בהליך איחוד וחלוקה שלא נכפה על העותר על ידי הרשויות, אין מקום לשקול אם עסקינן בחלוקה הוגנת ויחסית. די בכך שהעותר קיבל את חלקו על פי המוסכם. העותר אינו רשאי, לאחר שזכויותיו הושבחו, להתנער מהתחייבויותיו כלפי הרשויות. יפים לכך הדברים שנקבעו על ידי השופט י' עמית בע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב, פסקה 11 (פורסם בנבו, 02.04.2015):

"... המערערת קיבלה החלטה מושכלת להיענות לתנאי המועצה, כך שהיה בפנינו מפגש רצונות ואינטרסים של שני הצדדים, על הדבש ועל העוקץ מבחינת המערערת (השוו: ע"א 7664/00 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' עירית חולון, פ"ד נו(4) 117 (2002)) (להלן: עניין רובינשטיין).
[...]

הפסיקה אינה רואה אפוא בעין יפה העלאת טענות כפיה ועושק לאחר שהצד שמבקש את ביטול החוזה מיצה את טובות ההנאה שצמחו לו מהחוזה. כדוגמה נוספת, אפנה לע"א 6234/00 ש.א.פ בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נז(6) 769, 790 (2003)"

הדברים אותם שנה בית המשפט העליון נאמרו בהתייחס לטענות חוזיות, שהועלו כנגד כשירות ההסכמה, יפים על דרך קל וחומר לענייננו שעה שהעותר דנן ניצב בבית המשפט לעניינים מינהליים, בו נדרשת חובת תום לב מוגברת וניקיון כפיים. העותר אשר ביקש לרכב על גבו של השינוי התכנוני המתגבש באשר למקרקעי יפאורה, אינו רשאי כעת להתנער מהסכמותיו לאחר שחלפו יותר מ – 25 שנים ממועד מתן תוקף לתכנית 151 ג', לאחר שהוא מיצה את ההטבה התכנונית והכל תוך העלאת טענות מפולפלות ששוללות את הקצאת מחצית מחלקה 9 לצרכי ציבור, בדרך של איחוד וחלוקה.
לפיכך, אני דוחה את טענות הקיפוח לסוגיהן שהועלו על ידי העותר במסגרת העתירה דנן.

32. טענה נוספת שעלתה מצדו של העותר נוגעת לשוני בנוסח סעיף המטרות שבתכנית 151 ג' - בין הנוסח בהליך ההפקדה לבין נוסח התכנית כפי שאושרה למתן תוקף. השוני מתמקד בכך שמסעיף המטרות הושמטה פסקה ג', שקבעה כי אחת ממטרות התכנית היא "איחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק" [ראו נספח י"ד לתגובת ועדת הערר והוועדה המחוזית לעתירה].
אליבא העותר, אין עסקינן בהשמטה מקרית, אלא בתיקון שנערך בתכנית לאחר שהובאה לפני הגורם המוסמך אצל מינהל התכנון, שאליו הואצלו סמכויות שר הפנים מכוח הוראת סעיף 109 לחוק.

אין בידי לקבל את טענת העותר, כאילו נשלל מעמדה של תכנית 151 ג' ככזו שכוללת הוראות איחוד וחלוקה, עקב הצמצום בסעיף המטרות בתכנית. לכך ארבעה טעמים.

ראשית, נוסח ההודעה על ההפקדה כלל את כל שלוש מטרותיה של תכנית 151 ג', לרבות עניין האיחוד והחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק. לא הובאו לפניי ראיות מינהליות כלשהן לפיהן הוגשה התנגדות כזו או אחרת באשר להוראות האיחוד והחלוקה שבתכנית 151 ג'. נהפוך הוא, בחינת המסמכים מתיק התכנית, כפי שהוצגו על ידי הוועדה המחוזית מלמדת שלא הייתה התנגדות מצד גורמי התכנון בשלב ההפקדה להכללת הוראות בעניין איחוד וחלוקה כחלק מתקנון התכנית והתשריט [ראו נספחים ח-י"ג לתגובת ועדת הערר והוועדה המחוזית לעתירה].

שנית, הואיל והתכנית נערכה הן מכוח הוראות החוק והן מכוח החוק להליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), התש"ן – 1990, נדרש גם אישור של הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה, במחוז המרכז. אישור כאמור ניתן בישיבת הוועדה הנ"ל ביום 19.03.1992.
אישור מנכ"ל משרד הפנים לתכנית 151 ג', כמי שהואצלה לו סמכות השר מכוח סעיף 109 לחוק, ניתן ביום 11.06.1992 [נספחים ט"ז – י"ז לתגובה לעתירה].
הגם שאישור שר הפנים מציין רק שתיים ממטרות התכנית, אין באישורים הללו אמירה פוזיטיבית שמלמדת כי בעלי סמכות האישור הורו על צמצום מטרות התכנית, כך שהתכנית לא תכלול הוראות של איחוד וחלוקה.

שלישית, למרות שסעיף 10(ג) בתקנון תכנית 151 ג' אשר ציין כי אחת ממטרות התכנית היא איחוד וחלוקה הושמט, לא חל שינוי בהוראות המהותיות של התכנית.
כך, כותרת התכנית בנוסחה הסופי כללה את הכיתוב "תכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965" וכן כללה "לוח שטחים והקצאות (מ"ר)". כמובא לעיל, לוח השטחים וההקצאות פירט את שטח החלקות במצב הקיים ואת מספר המגרשים, שטחם וייעודם במצב החדש. היינו, לוח השטחים וההקצאות הוא בגדר הוראת איחוד וחלוקה באשר למקרקעין שבתחומי התכנית.

רביעית, כפי ששנינו על גבי התקנון והתשריט של תכנית 151 ג' מתנוססות חתימותיו של העותר. חתימות אלה מהוות ראיה לכך שהעותר הסכים לתוצאת התכנית – כניסת ה של חלקה 9 בייעוד חקלאי בשטח של 6,499 מ"ר וקבלת מגרש 900 ביעוד תעשייתי ובשטח של 3,249 מ"ר. כפועל יוצא מכך בוצעה נטילה שלטונית לצרכי דרך, להשלמת מגרש 1000 ששטחו הגיע ל-4,650 מ"ר. מהלך זה בוצע בהסכמת העותר והוא אף מתיישב עם הוראת סעיף 14 לתקנון תכנית 151 ג', אשר קובע כי השטחים שמיועדים לצרכי ציבור על פי התכנית יופקעו על ידי העירייה וירשמו על שמה.

הנה-כי-כן, תכנית 151 ג' נעה על שני צירים תכנוניים מרכזיים: הראשון, שינוי ייעודם התכנוני של המקרקעין מחקלאי לתעשייה ולדרך; השני, הוראות איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, שמכוחם נוצרו שלושה מגרשים חדשים. לפיכך, אני דוחה את טענת העותר לפיה תכנית 151 ג' אינה כוללת הוראת איחוד וחלוקה.

33. נוכחנו שתכנית 151 ג' היא תכנית אשר כוללת הוראות של איחוד וחלוקה בהסכמת בעלי המקרקעין. "על מנת שתכנית תוגדר כתכנית איחוד וחלוקה בהסכמה נדרשת אם כן הסכמתם של כל מי שמוגדרים בחוק כבעלים, ובקרקע שיש בה גם חוכרים לדורות, הסכמתם של הבעלים והחוכרים לדורות כאחד. אף שבקרקעות בתחום האיחוד והחלוקה עשויים להיות בעלי זכויות נוספים, שזכותם פחותה מבעלות או חכירה לדורות, לא תידרש הסכמתם של בעלי זכויות אלה. בהיות ההסכמה תחליף להפעלת שיקול הדעת השלטוני של מוסד התכנון בנוגע לשינוי מערך הבעלויות בקרקע על פי אמות המידה שנקבעו בחוק, יש לדרוש רק את הסכמתם של מי שהיו זכאים להקצאת זכויות במסגרת איחוד וחלוקה שלא בהסכמה " [דנה וזינגר, בעמ' 1197-1196].
נשאלת השאלה מה דינה של תכנית 151 ג' לנוכח "הנסיבות החדשות" שעלו מפסק הדין בתובענה, קרי – לאחר שהתברר כי העותר לא רכש את מלוא זכויות המנוח, אלא שהמנוח נותר בעל הזכויות ב - 2,700/6,499 חלקים מחלקה 9 וממילא לא ניתנה הסכמתו של המנוח לטבלת השטחים בתכנית?

34. כפי שמצינו, העותר מנוע ומושתק מלטעון כנגד תוקפה של תכנית 151 ג'. הוא הדבר באשר לעותרת, כמי שהתיימרה לפעול בשמם של יורשי המנוח. נוכחנו כי האפ"כ לא הגיש עתירה נפרדת כנגד תכנית 151 ג', ועל כן אינו זכאי לסעד בעניין זה.
לשיקולים דיוניים אלה, יש לצרף שיקולים נוספים, והם - חלוף הזמן, הסתמכות הצדדים האחרים לתכנית 151 ג' וקיומה של מציאות חדשה בשטח. שיקולים מסוג זה נמנים על משפחת שיקולי השיהוי. המבחן לקיומו של שיהוי הוא בעל שלושה יסודות:

"כידוע לשיהוי שלושה יסודות: השיהוי הסובייקטיבי, השיהוי האובייקטיבי וחומרת הפגיעה בשלטון החוק. בבחינת השיהוי הסובייקטיבי יבחן אופן התנהגות העותרים והשאלה האם התנהגותם זו מלמדת כי ויתרו על זכויותיהם; בבחינת השיהוי האובייקטיבי יבחן האם הייתה פגיעה באינטרסים ראויים להגנה של הרשות המנהלית או של צדדים שלישים בעקבות האיחור בהגשת העתירה וכן יבחן האם אלו שינו את מצבם לרעה כתוצאה מאיחור זה; מנגד - תבחן השאלה האם הימנעותו של בית המשפט להידרש לעתירה מחמת השיהוי בהגשתה תביא לפגיעה קשה וחמורה בחוק או בשלטון החוק ... "

[עע"ם 6881/07 ברגר נ' המועצה האזורית עמק חפר (פורסם בנבו, 14.06.2010) ]

וכך קבע השופט מ' מזוז בפסקה 3 בעע"ם 5834/16 הושק נ' עיריית גבעת שמואל (פורסם בנבו, 15.08.2016):

"... קיימים שני סוגי שיקולים העשויים להשפיע על משך הזמן שייחשב כשיהוי לא מוצדק ועל תוצאתו - הסתמכות ושינוי מצב לרעה, מזה; והשלכות דחיית העתירה על שלטון החוק, מזה."

35. בענייננו, נציגי האפ"כ אינם יכולים לתלות את האשם בחוסר טיפולם בזכויות המנוח בחלקה 9, ברשויות. כפי ששנינו, בוצע פרסום כדין באשר להפקדת התכנית. הלכה היא עמנו כי "אי-הידיעה, כשלעצמה, אינה מהווה טעם מספיק המאפשר מסלול עוקף של המתווה להגשת התנגדות הקבוע בחוק התכנון והבניה. זאת, משום שבהתקיים הדרישות הקבועות בדין לעניין אופן פרסום הפקדתה ואישורה של תכנית, מוחזק בעל המקרקעין כמי שידע עליה [ עניין זילבר, פסקה 14 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) א' חיות].
חלוף הזמן יצר שיהוי אובייקטיבי של ממש. ייעוד הקרקע בתחום תכנית 151 ג' השתנה, מבנה של יפאורה נבנה על חלק משטחה של חלקה 9 ההיסטורית ויפאורה אף השקיעה כספים רבים בתכנון ובסלילה של כביש הגישה לאזור.
גם העירייה והוועדה המקומית הסתמכו על מצגיו של העותר, שנתמכו במסמכים אשר חיזקו את גרסתו לפיה הוא בעל הזכויות הבלעדי בחלקה 9. בנסיבות אלה, לאחר שיפאורה "תרמה" את חלקה במימון וביצוע מטלות ציבוריות (צומת הכניסה למתחם) ולאחר שהעותר תרם את חלקו לדרך הציבורית, תמכו הרשויות בשינוי ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד לתעשייה ולדרך.
כאמור, שינוי ייעוד כבר מומש בשטח. הותרת שינוי הייעוד מכוח תכנית 151 ג' על כנו, תוך שלילת הוראות האיחוד והחלוקה שבתכנית תיצור מעשה תכנוני לקוי ובלתי מאוזן, שפוגע בהסתמכותם של הצדדים האחרים שהיו שותפים לתכנית 151 ג'.

36. גם בהנחה שנפל פגם בתכנית 151 ג', שטמון באי-קבלת הסכמת נציגיו החוקיים של המנוח כבעל זכויות בחלקה 9, אין משמעות הדבר כי תכנית 151 ג' תיחשב כבטלה. לא כל פגם הנופל בפעולת הרשות המינהלית מביא לבטלותה של זו. תוצאות הפגם הן יחסיות ונגזרות מעוצמתו, מחומרתו וממכלול נסיבות העניין [עניין זילבר, פסקה 16; יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך א' 140-139 (מהדורה שנייה מורחבת, 2010); דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך ב' 795 (2010)].
בנסיבות ענייננו, בהתחשב במהות הפגם ובהתחשב בחלוף השנים, יש מקום להיזקק לתורת הבטלות היחסית (או בשמה הנוסף – "התוצאה היחסית") , שמאפשרת להפריד בין מישור הפגם בהחלטת הרשות לבין מישור נפקות הפגם [לעניין תורת הבטלות היחסית, ראו: יואב דותן "במקום בטלות יחסית", משפטים כב 587, 632, 639-637 (תשנ"ד); דפנה ברק-ארז "בטלות יחסית ושיקול דעת שיפוטי", משפטים כד 519 (תשנ"ה); אהרון ברק פרשנות במשפט (כרך ג: פרשנות חוקתית), 726-724 (תשנ"ה); בג"ץ 118/80 גרינשטיין נ' הפצ"ר, פ"ד לה(1) 239, 246 (1980); עע"ם 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע , פסקה 107 בפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (פורסם בנבו, 7.12.2006); בג"ץ 7067/07 חיים נתנאל בע"מ נ' שר המשפטים (פורסם בנבו, 30.08.2007); עע"ם 7296/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון (פורסם בנבו, 24.06.2009); עע"ם 3493/08 שחמון נ' רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל אביב- יפו, פסקה 17 בפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) ס' ג'ובראן (פורסם בנבו, 13.12.2010); בג"ץ 5303/16 גרמן נ' שר הבריאות, פסקה 20 בפ סק דינו של השופט ע' פוגלמן (פורסם בנבו, 13.11.2018)].
יפים לכך הדברים אותם שנה הש' י' דנציגר בעע"ם 9187/07 לוזון נ' משרד הפנים, פסקה 65 (פורסם בנבו, 24.07.2008)]:

" ... במישור הראשון על בית המשפט לבדוק ולקבוע אם נפל פגם בהחלטה. אם נמצא כי אכן נפל פגם בהחלטה, אזי על בית המשפט לשקול, במישור השני, את נפקות הפגם, כלומר, את הסעד הראוי. אפשר שפגם מאותו סוג יוביל במקרים שונים לתוצאות שונות, לפי הנסיבות של כל מקרה ומקרה [...] כל אימת שהדבר אפשרי, יחתור בית המשפט לתוצאה מאוזנת, שאין עמה משום פגיעה בלתי נסבלת באינטרסים חשובים של הרשות הנוגעת בדבר והציבור ועם זאת יש בה כדי לעשות צדק עם הנפגעים הישירים מן ההחלטה הפגומה ... אפשר שבמקרה אחד, תוביל תורת הבטלות היחסית את בית המשפט להצהיר כי ההחלטה המנהלית בטלה מעיקרה; במקרה אחר היא עשויה להוביל את בית המשפט להורות על ביטול החלטה ממועד מסוים שבית המשפט יקבע, אם בעבר ואם לעתיד ...; ואפשר גם, שבית המשפט יקבע, על אף הפגם, כי ההחלטה תקפה ומחייבת כאילו לא נפל בה פגם ..."

37. בחינת הפגם בתכנית 151 ג' מלמדת כי יסודו באי-קבלת הסכמה של בעל חלק מהזכויות בחלקה 9, עקב מצגים שגויים של העותר לפני הרשויות ולפני יפאורה. חזקה על העותר, כמי שהאמין שהוא בעל הזכויות הבלעדי בחלקה 9, שלא פעל לרעת המנוח ולקיפוחו. בהתחשב כי תקלה זו אינה עולה כדי פגיעה מהותית בשלטון החוק, אינני סבור כי יש הצדקה להורות על ביטולה של תכנית 151 ג' בנסיבות בהן בהליך משפטי שנערך כעשרים שנים לאחר אישור התכנית נמצא כי המצגים שהציג העותר היו בלתי נכונים בחלקם [למקרה בו לא בוטלה תכנית חרף פגם בפרסומה, ראו: עע"ם 2339/12 שוחט נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא (פורסם בנבו, 19.08.2013)] .
בנסיבות אלה, גם אם נפל פגם בתכנית 151 ג', במובן זה שהתברר בדיעבד Ex Post כי ההסכמה שניתנה לאיחוד ולחלוקה לא הייתה של מלוא בעלי הזכויות בחלקה 9, אין בכך כדי להביא לבטלות התכנית או לבטלות הוראות מהותיות בה. אני דוחה אפוא, את טענת האפ"כ לבטלות הוראות האיחוד והחלוקה שבתכנית 151 ג'.

הליכי ההפקעה מחלקה 9

38. העותר ייחד חלק נכבד מעתירתו המתוקנת כנגד הליך של הפקעה שבוצע בחלקה 9 ההיסטורית ובמגרש 900, שהתקבל כתוצאה מתכנית 151 ג' [סעיפים 39-21 לכתב העתירה].
בכל הנוגע לנטילה שלטונית של קרקעות מחלקה 9, הרי שנוכחנו כי תכנית 151 ג' יצרה את מגרש 1000, שהוא מגרש בייעוד ציבורי אשר נועד לשמש כדרך ציבורית. כך, חלק מחלקה 9 הוקצתה לצורך השלמתו של מגרש 1000 וחלק אחר נועד להשלמת המגרש התעשייתי של יפאורה, במסגרת המרות שטחים שנעשו בין יפאורה לבין העירייה בחלקה 8. כפי ששנינו, העותר מנוע מלהלין על העברת חלקים מתוך חלקה 9 לייעוד של דרך, מאחר שעניין זה היה חלק עיקרי מההסכמות התכנוניות שאפשרו את שינוי הייעוד מושא תכנית 151 ג'. לכך יש להוסיף שבתקנון תכנית 151 ג' נקבע כי שטחים לצרכי ציבור בהתאם לסעיף 118 לחוק, יופקעו על ידי העירייה וירשמו על שמה [סעיף 14 לתקנון תכנית 151ג'].
הואיל ובבסיסה של תכנית 151 ג' מצויה פעולה תכנונית שמשמעותה הפיכתה של חלקה 9 בשטח 6,499 מ"ר וביעוד חקלאי למגרש 900 בשטח 2,249 מ"ר בייעוד לתעשייה, הרי שהעותר אינו יכול להישמע בטענה כי שטחה של חלקה 9 הופחת שלא כדין. הפחתה זו היא שעמדה ביסודה של תכנית 151 ג' והיא שאפשרה את שינוי הייעוד התכנוני.

39. חלק אחר של טענות העותר מכוון כנגד העברת שטחים מחלקה 9 לשימוש של יפאורה (כהשלמה לחלקה 35 ההיסטורית).
גם טענה זו דינה להידחות. כעולה מראיות מינהליות שהובאו לפניי במסגרת כתב התגובה לעתירה של יפאורה, העותר נתן את הסכמתו המפורשת לכך שיפאורה תבנה מחסן בחלקה 9 ההיסטורית, ככל הנראה מדובר באותם חלקים שעברו לבעלותה של יפאורה כתוצאה מתכנית 151 ג' ויצירת המגרשים החדשים.
כך, כמובא במכתב העותר אל העיריה מיום 04.12.1996, הוא חתם על בקשה להיתר מצד יפאורה, כבעלים של חלקה 9. במסגרת זו, הסכים העותר לכך שיפאורה תקים מחסן על חלק מחלקה 9 ההיסטורית.
כעולה מאותם מכתבים, הסכמתו של העותר ניתנה במסגרת הסכמה רחבה יותר שכללה מתן אפשרות בנייה במגרש אחר שהיה בבעלותו. העותר שסבר כי העירייה הפרה את התחייבויותיה כלפיו ביקש להשיב את המצב לקדמותו ולפנות את המבנה מחלקה 9 [נספחים 8-7 לתגובת יפאורה]. כך או כך, יפאורה הסתמכה על הסכמת העותר ובנתה מבנה של מחסן גדול על המגרש אשר ייועד לה על פי תכנית 151 ג', במגרש 350.
לפיכך, השימוש שעושה יפאורה בחלק משטחה של חלקה 9 ההיסטורית עולה בקנה אחד עם הוראות תכנית 151 ג', עם זכיותיה של יפאורה במגרש 350 ועם הסכמת העותר שהיוותה חלק מהמסד עליו הושתתה תכנית 151 ג'.

40. העותר הוסיף וטען כי גם ממגרש 900 שנוצר כתוצאה מתכנית 151 ג' הופקעו 266 מ"ר, שלא כדין. "התוצר" של פעולת הפקעה זו היא חלקה 58 שכנגד רישומה הלין העותר במסגרת עש "א 62843-11-14 נועם נ' הממונה על המרשם, וטענות אלה (באשר למרשם) ימצאו את מקומן במסגרת פסד הדין שיינתן באותו עניין.
באשר להיבט התכנוני, לאחר שבחנתי את מסמכי התכניות שהובאו לפניי, התרשמתי כי יש ממש בטענות העותר בסוגיה זו. תכנית 151 ג' אכן אינה מסמנת דרך על גבי חלק ממגרש 900 שהוקצה לבעלי הזכויות של חלקה 9.
גם תכנית 2110, שפורסמה למתן תוקף בי"פ 5261 מיום 05.01.2004, אינה כוללת את חלקה 9. ממצא זה נלמד מכך שחלקה 9 בגוש 3651 אינה נכללת בטבלת הגושים והחלקות שבתחום התכנית ואף אינה נכללת בטבלת הגושים והחלקות שמסומנת על גבי תשריט התכנית. בנוסף, מתוך החלטת הוועדה המחוזית בהתנגדויות לתכנית 2110, ניתן ללמוד כי התנגדותם של העותר והעותרת לתכנית 2110, שעניינה הכללת חלקה 9 בתחום התכנית, נדחתה. וכך קבעה הוועדה המחוזית באשר להתנגדות זו:

"התנגדות שרה ובנימין נועם – לדחות את ההתנגדות המבקשת להכליל את חלקתם בתכנית. חלקה 9 בגוש 3651 כלולה בתחום תכנית מאושרת רח/במ/151ג' ולא נמצא ראוי לכללה בתכנית זו. "

עם זאת, בחינת תשריט תכנית 2110 מלמדת כי הדרך שמצוינת בו "נוגסת" מעט ממגרש 900.
לצד המהלך התכנוני לעיל, שמשמעותו היא הפיכת חלק ממגרש 900 לדרך (מהלך שכאמור אינו חף מפגמים), פורסמו הודעות לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן – הפקודה). כך, פורסמה הודעה על תפיסת החזקה על ידי העירייה באשר לחלק מחלקה 9, לפי סעיף 19 לפקודה פורסם בי"פ 6321 עמ' 741 ביום 17.11.2011. ביום 02.01.2012 נרשמה הערה בעניין סעיף 19 לפקודה במרשם המקרקעין באשר לחלקה 9. קודם לכך, ביום 11.02.2010, פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה, בי"פ 6062. נוסח ההודעות קושר בין מעשה ההפקעה לבין תכנית 151 ג'. עם זאת, לא הובאה לפניי כל ראיה מינהלית שמלמדת כי בוצעה הפקעה של חלקה 9 (או מגרש 900) מכוחה של תכנית 2110.

41. בהינתן כי לא בוצע מהלך תכנוני שמשנה את ייעודו של חלק ממגרש 900 בשטח 266 מ"ר לייעוד ציבורי ובהינתן כי תכנית 2110 אינה חלה על מגרש 900 (או על חלקה 9 ההיסטורית), ברי כי נפל פגם בהליך ההפקעה. אולם, לא כל פגם בהליך ההפקעה מביא לידי בטלותה. "במקרים שהרשות המפקיעה מתיימרת לעשות פעולות הפקעה ללא סמכות, או שנפל פגם בהליך שבו היא נקטה, ניתן, בנסיבות מסויימות להכשיר את פעולותיה באופן רטרואקטיבי, ובית המשפט ימנע מלהכריז על בטלות הליכי ההפקעה" [אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון 517 (מהדורה שמינית, 2013)]. כאלה הם פני הדברים מקום בו מתברר שהרשות פעלה לתיקון הפגמים אשר נפלו בהפקעה, באמצעות תכנית מתקנת [ע"א 308/84 כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רמת-גן, פ"ד מא(1) 325, 332 (1987)]. נבחן אפוא, אם יש בתכנית 5 כדי לתקן את הפגם שנפל במעשה ההפקעה שבוצע במגרש 900.

תכנית 5

42. תכנית 5 היא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.
שטח התכנית 96,184 מ"ר ומיקומה באזור מתחם יפאורה ותעשיות מזון תנובה בין הרחובות דרך גד פיינשטין, האלוף יעקב פרי, קשילביץ בנימין ומוטי קינד בעיר רחובות. התכנית חלה על גוש 3650 חלקות 7 ו-8 (חלק) וכן על גוש 3651 חלקות 9 ו-38 וחלקות 8, 35, 39 (חלק). מטרת התכנית היא איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לפי הוראות סעיף ג', סימן ז' לחוק התכנון והבנייה וצורפה לה טבלת איזון והקצאה שנערכה על ידי שמאי המקרקעין מר אוהד דנוס. הצורך בתכנית נבע מבעיות רישומיות שנבעו כתוצאה מהעדר הסדרה של המצב הרישומי בעקבות תכנית רח/151/א' (בחלקה הצפוני של תכנית 5) ותכנית 151 ג' (בחלקה הדרומי של תכנית 5) .

43. טבלת ההקצאה, בנוסח המופקד של תכנית 5, הקצתה לעותר את מגרש 20 ששטחו 1,999 מ"ר וכן קבעה כי בגין זכויות המנוח בחלקה 9 ישולמו תשלומי איזון בסך השווה ל - 1,125,000 דולר. חלק משמעותי מדמי האיזון הושתו על יפאורה, שזכויותיה הושבחו מכוח תכנית 5 [נספח 7 לעתירה].
ביום 27.07.2011 החליטה הוועדה המקומית ליתן תוקף לתכנית 5. החלטה זו גובשה לאחר שנשמעו המתנגדים לתכנית, ביניהם העותר. הוועדה המקומית ראתה לנכון לקבל את ההתנגדויות במובן זה, שיפאורה לא נדרשה לשלם תשלומי איזון. כנגד זה הרחיבה הוועדה המקומית את הזכויות שהוקצו לבעלי חלקה 9, בחלוקה לשני מגרשים: הראשון לעותר והשני למנוח [החלטה בהתנגדויות מיום 26.06.2011, צורפה כנספח 13 לתגובת העירייה והוועדה המקומית לעתירה].
על החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית הוגשו שני עררים: האחד מצד העותר (ערר 255/11) והאחר מצידה של יפאורה (ערר 273/11).
בתמצית, העותר טען כי הוא בעל הזכויות היחיד בחלקה 9 ההיסטורית. עוד הוסיף העותר כי חל שינוי מהותי בין נוסח תכנית 5 המופקדת לבין זו שאושרה לבסוף למתן תוקף. עיקר טענת העותר כוונה כנגד מעמדה המחייב של תכנית 151 ג' והפגיעה בבעלי הזכויות בחלקה 9 לטובתה של יפאורה. העותר ביקש כי יוקצה לבעלי הזכויות הרשומות בחלקה 9 מגרש אחד ויחיד, בשטח של 6,233 מ"ר, קרי – ללא ביצוע ההפחתות מכוח תכנית 151 ג'.
יפאורה תקעה יתדותיה בהוראות תכנית 151 ג' שאושרה למתן תוקף עוד בשנת 1992. יפאורה שבה וטענה כי לא היה זה ראוי להשית עליה עלויות נוספות במסגרת תכנית 5, לאור החלוקה המוסכמת שנעשתה מכוחה של תכנית 151 ג'. הפתרון שהגתה הוועדה המקומית התעלם מהוראות תכנית 151 ג' שאושרה למתן תוקף בשנות התשעים ואף התעלם מהשימושים שנעשו במקרקעין בהסתמך על הוראותיה.

44. בפני ועדת הערר התקיימו שלושה דיונים:

דיון ראשון ביום 28.11.2011, בו נשמעו בהרחבה טענות הצדדים. במסגרת הדיון הראשון הלין העותר על הפרת ההתחייבויות כלפיו, במובן זה שמתוך מגרש 900 שהוקצה לו במסגרת תכנית 151 ג' הופקעו שטחים בהיקף משמעותי. העותר הדגיש כי ברגע שנפגעו זכויותיו במגרש 900 הוא אינו מחויב עוד להסכמות מכוח תכנית 151 ג'. בסופו של הדיון הראשון אפשרה ועדת הערר לצדדים להגיע לפתרון מוסכם למחלוקת זו [נספח 14 לתגובת העירייה והוועדה המקומית].

דיון שני נערך ביום 04.04.2012. בדיון זה התברר כי הצדדים לא הצליחו לגבש פתרון מוסכם. ב"כ הוועדה המקומית הציג לפני ועדת הערר את הבעיה שנוצרה במגרש העותר, שהתמקדה בכך ש"מגרש 900 של 3.250 דונם והייתה דרך בתכנית שקדמה ל-2110 יצרה צומת שלקח דונם מתוך 3,250 ושקלנו איך מחזירים את מה שנלקח והגענו לידי פתרון" [פר' הדיון בעמ' 2]. על רקע דברים אלה הודיע העותר כי "התנאי הוא שיוקצה מגרש של 3,250 מ"ר לבניין נועם ומר אידלמן ושאני אוכל לבנות על המקרקעין האלה" [שם, בעמ' 3, כך במקור – א.ש.]. בסופו של הדיון הורתה ועדת הערר לוועדה המקומית להציג לצדדים את התשריט ואת טבלת ההקצאות שעמדה ביסוד הצעתה לפתרון המחלוקת. הצדדים השונים נתבקשו להגיב להצעת הוועדה המקומית בתוך 14 ימים.
בהמשך להחלטת ועדת הערר, הומצא לעותר בחודש אוקטובר 2012 מסמך העקרונות להסדר וכן קיטוע מהתשריט המוצע [נספח 17 לתגובת העירייה והוועדה המקומית].

דיון שלישי נערך ביום 03.12.2012. בפתח הדיון הציג בא כוחה של הוועדה המקומית את תכלית ההצעה – השבת השטחים שנלקחו ממגרש 900, כך ששטח המגרש המוקצה יעמוד על 3,250 מ"ר, כשטחו של מגרש 900 לפני ההפקעה. העותר הציג את התנגדותו למתווה. לדבריו, הוא מתנגד לכל פתרון שיתבסס על תכנית 151 ג'. העותר ביקש כי תכנית 5 תחזור למצבה בשלב ההפקדה, קרי – הקצאת מגרש עבורו וכן תשלום איזון בסך השווה 1,125,000 דולר בגין חלקו הרשום של המנוח בחלקה 9 [פר' הדיון צורף כנספח 16 לתגובת העירייה והוועדה המקומית, בעמ' 2].

45. לאחר שלושת הדיונים שנערכו לפניה, ראתה ועדת הערר לנכון להורות על תחליף המצאה למנוח או למי מיורשיו, בהתאם להוראות תקנה 10 לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט-2009, שזו לשונה:

"10. (א) הופקדה תכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, ישלח מוסד התכנון הדן בתכנית בדואר רשום, על חשבון מגיש התכנית, הודעות לכל בעלי המקרקעין שבמתחם האיחוד והחלוקה בהתאם לטופס 3 שבתוספת; העתק של כל הודעה כאמור יישמר בידי מוסד התכנון.
(ב) לא אותרו בעלי המקרקעין שבמתחם האיחוד והחלוקה, כולם או חלקם, יפרסם מוסד התכנון הדן בתכנית, כל חשבון מגיש התכנית, הודעה בעיתון לפי הוראות סעיף 1א לחוק, שיפורטו בה שמות כל הבעלים שלא אותרו.
[...]"

על פי החלטה זו, נדרשה הוועדה המקומית לפרסם במסגרת הודעה בעיתונות "כי הנושא מצוי בערר בפני ועדת הערר ובמסגרתו התגבשה הצעה לשינוי החלוקה ביחס לתכנית המופקדת..." [החלטה מיום 17.12.2012 נספח 18 לתגובת העירייה והוועדה המקומית]. לנוכח החלטת הוועדה המקומית פעלו העירייה והוועדה המקומית ופרסמו את דבר קיומו של הערר על פי נוסח ההחלטה [נספח 19 לתגובת העירייה והוועדה המקומית. בהקשר זה ייאמר כי צילום המודעה אינו ברור, אולם על פי מכתב הוועדה המקומית ונוסח ההודעה שצורפה לו נראה כי הפרסום כלל פניה קונקרטית אל "אדלמן עזריאל" וכן כלל את ציון הגוש והחלקה, פרטי התכנית ופרטים נוספים באשר להליכים לפני ועדת הערר].

46. משלא התקבלה תגובה מצד המנוח או מצד מי מנציגיו, התכנסה ועדת הערר וגיבשה את החלטתה באשר לעררים שהובאו לפניה, שאלה עיקריה:

"כפי שהבהרנו במסגרת החלטתנו הקודמת אין זה בסמכותה של ועדת הערר לבחון את תוקפה של התכנית האמורה [תכנית 151 ג'-א.ש.] שכן מדובר בדין תקף שפורסם זה מכבר, והינו תכנית בסמכות הועדה המחוזית. במאמר מוסגר נזכיר כי הפנינו לפסיקת בית המשפט העליון בעניין בג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622 ,עמ' 631-632:
"ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת." (ראה גם את האמור בבג"צ 501/85 דב חייט ואח' נ' שר הפנים ו-2 אח', פ"ד מ(2), 259).

לפיכך איננו סבורים כי ניתן להשמיט את אותה תוכנית מבסיס המצב הקודם כדרישתו של מר נועם ואיננו סבורים כי ראוי לעשות זאת.

אשר למצב המוצע בהתאם לתוכנית המתוקנת, הרי שאותה תוכנית הותירה בידי ה"ה נועם ואידלמן (וליתר דיוק יורשיו) שטח של 3,250 מ"ר כגודלו של חלקה ארעית 900 שנרשמה על שמם הנ"ל.

נוכח האמור, אנו סבורים כי ככלל ההצעה המקובלת על יתר הצדדים אינה פוגעת בזכויותיו של מר נועם ו/או של מר אידלמן, לאחר שבמצב הקודם נגרע מאותה חלקה שטח לטובת כביש, כך שלמעשה שוחזר השטח של נועם ואידלמן מבחינת גודלו, חרף ייעוד לצורכי ציבור שנקבע בחלקה זו בעבר.

העובדה כי החלק המוקצה חלף חלקה 900 הקודמת, כולל הבדלי גובה ומאלץ את ה"ה נועם/אידלמן/יורשיו להתמודד עם טופוגרפיה משתפלת, אינה מאיינת את עצם ההפרשה שערכו יתר הבעלים בתחום התוכנית, על מנת לשחזר את שיעור זכויותיו של חלקה 900 המקורית.

לשון אחר, גם אם מדובר במגרש ובו טופוגרפיה משמעותית, עדיין ניתן לנועם/אידלמן במסגרת ההצעה הנוכחית שטח גדול מזה שהוקצה להם במצב הקודם, נוכח ההפקעה המתוכננת לפיו.

במצב דברים זה, אנו סבורים כי מדובר בתכנון סביר ובאיחוד ובחלוקה עפ"י הנחיות החוק, כך שנותר יחס השווה בין חלקות הצדדים במצב הנכנס ובמצב היוצא, למעט שינוי מסוים לטובתו של מר נועם/אידלמן/יורשים.

במצב דברים זה נכון לאשר את התוכנית, אשר על כן ולאור כל האמור אנו מאשרים את התוכנית במתכונתה המתוקנת כפי שהוצגה, כך שלמר נועם/אידלמן/יורשיו יוקצה מגרש 3 עפ"י הטבלה שצורפה לחוות דעתו של שמאי המקרקעין מר אהוד דנוס מיום 12/6/12.

יתר טענות הצדדים נדחות."

47. הנה-כי-כן, ועדת הערר הניחה שני אדנים:
הראשון – דחיית טענתו של העותר כנגד תכנית 151 ג', וקבלתה כממצא מוגמר להמשך הפעילות התכנונית;
השנייה – בחינת הליך ההקצאה והאיזון שנעשה למגרש 900 ומציאת ו כסביר בנסיבות העניין.
על יסוד שני אדנים אלה נדחו טענותיו של העותר דנן.

48. הכלל הוא כי בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעתו בשיקול דעת מוסד התכנון, שכן בית משפט אינו בגדר "מתכנן-על". הכרעות בסוגיות תכנוניות יש להותיר בידי מוסדות התכנון הרלוונטיים, להם הידע המקצועי והכלים לעסוק בתחום מורכב זה. התערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים תיעשה רק מקום בו מתקיימות אחת מעילות המשפט המינהלי, כדוגמת אלה: חריגה מסמכות, אי-סבירות קיצונית, חוסר תום לב, אי-מתן זכות שימוע והיעדר הנמקה [בג"ץ 465/93 טריידט ס.א., חברה זרה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הרצליה, פ"ד מח(2) 622, 633 (1994) (להלן – עניין טריידט); בג"ץ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נח(6) 673, 678 (2004); עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פסקה 9 בפסק דינה של השופטת א' חיות (פורסם בנבו, 24.11.2005); : עע"ם 3478/07 ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, פסקה 30 בפסק דינו של השופט י' דנציגר (פורסם בנבו, 29.06.2009); עע"ם 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ, פסקה 17 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) מ' נאור (פורסם בנבו, 20.10.2010); בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, משרד הפנים, פסקה 38 בפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה (פורסם בנבו, 23.03.2011); עע"ם 6937/11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ' שטרית, פסקה 17 בפסק דינה של המשנה לנשיא (כתוארה דאז) השופטת מ' נאור (פורסם בנבו, 19.02.2013); בג"ץ 3917/14 פורום הארגונים למען יער ירושלים נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה תשתיות לאומיות, פסקה 5 בפסק דינו של השופט י' עמית (פורסם בנבו, 17.12.2014); עע"ם 1137/16 ועדת המשנה לתכנון ובניה תל אביב נ' רטן, פסקה 20 בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (פורסם בנבו, 03.05.2016)].

49. זאת ועוד, ועדת הערר חובשת שני כובעים – הכובע הראשון הוא במסגרת היותה מוסד תכנון מקצועי בכיר לו נתונה סמכות מקורית לדון ולקבל החלטות בסוגיות תכנון ובנייה; הכובע השני הוא היותה גוף בעל סממנים מעין-שיפוטיים, אשר מוסמך להכריע במחלוקות שבעניינים תכנוניים. תחת שני כובעים אלה הוסמכה ועדת הערר לבחון את שיקול הדעת של הוועדה המרחבית ואף לקבל החלטה תכנונית עצמאית [עע"ם 8256/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' נאות מזרחי בע"מ, פסקה 10 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) א' חיות (פורסם בנבו, 31.07.2014); אורי גורן בתי משפט מנהליים 184-183 (2008)].

50. בראש ובראשונה, יש לבחון את תקינות ההליך המינהלי שביצעה ועדת הערר.
הליך מינהלי תקין יבטיח על פי רוב, קבלת החלטה מינהלית מאוזנת וסבירה, שאינה מצדיקה את התערבות בית המשפט [בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, פסקה 35 בפסק דינה של השופטת ע' ארבל (פורסם בנבו, 09.06.2011); בג"ץ 8082/15 עמותת הל"ה העמותה למען הקשיש נ' משרד הרווחה והשירותים החברתיים, פסקה 17 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (פורסם בנבו, 10.07.2016); דפנה ברק-ארז משפט מינהלי 266-261 (2010)].
בענייננו, התרשמתי שוועדת הערר קיימה הליך מינהלי תקין, הן מבחינת הטיעון בכתב באמצעות כתבי הערר והתגובות מצד הגורמים הרלבנטיים, הן מבחינת קיום דיון מקיף וממצה שכלל מתן זכות טיעון בעל-פה, במשך שלוש ישיבות נפרדות(!), והן מבחינת שמירה דקדקנית על עקרונות של שקיפות, שבאו לידי ביטוי בחיוב הוועדה המקומית, יפאורה ותנובה להציג באופן ברור ופומבי את ההסכמות שהתגבשו ביניהן ובחיוב הוועדה המקומית לשלוח עותק מהן לעותר .

51. ועדת הערר אף חייבה את הוועדה המקומית לפרסם על חשבונה הודעות בדבר העררים שמתקיימים לפניה, תוך ציון פרטים נוספים מעבר לדבר קיומו של הערר. בכך פעלה ועדת הערר בהתאם להוראות הדין הקונקרטי שחל בנסיבות בהן לא אותר בעל זכויות בתחום תכנית איחוד וחלוקה [דנה וזינגר, בעמ' 1187]. יפים לכך הדברים שנקבעו בע"א 4595/06 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה נצרת עילית נ' סבן, פסקאות 91-90 (פורסם בנבו, 17.07.2011):

"מתכונת הפרסום והיידוע שנקבעה בחוק התכנון והבנייה, היא פרי איזונים, שבגדרם ניתנה הדעת – בין היתר – גם לשיקולי יעילות וודאות (ראו עניין קלו, פסקה 11; עניין אלעתאימן, פסקה 10). הואיל והרשות אינה יכולה להיות מודעת לזהותו של כל גורם מעוניין בקרקע, ובעלי הערות אזהרה במתחם רב היקף (ששטחו כ- 1400 דונם) הם רק קטגוריה אחת של מעוניינים, לא הוטלה חובת יידוע אישית. אכן, הטלת חובה על רשויות התכנון למסור הודעה אישית בדבר קיומה של תכנית לכל אחד ואחד מבעלי הערות אזהרה, כמו גם לכל גורם מעוניין אחר בקרקע, יטיל עליה נטל כבד, שיִקשה עליה לעמוד בו.

[...]

נסכם ונאמר כי בענייננו, שבו מעורבים בעלי הערות רבים, ובעלי עניין בקרקע רבים עוד יותר, לא היה מקום לחייב את מוסד התכנון לחרוג מההסדר הפרטני של שיתוף הציבור שהתווה חוק התכנון והבניה. כפי שציינו העירייה והוועדה המקומית, דבר הפקדת התוכניות המפורטות פורסם כנדרש בעיתונים ובילקוט הפרסומים, וניתנה הודעה לבעלי המקרקעין שנכללו בטבלאות ההקצאה. בכך סגי.

בענייננו, צו ניהול הנכסים באשר לזכויות המנוח בחלקה 9 ניתן רק ביום 11.12.2013, במועד שמאוחר להחלטה. בשלבים שקדמו לכך, הציגו עצמם ה"ה נועם כרוכשים או כמיופיי כוח של המנוח במסגרת עסקת מכר. הואיל ומצגים אלה לוו בהצגת מסמכים, ספק רב אם היה לעירייה, לוועדה המקומית או לוועדת הערר יסוד להניח שחלקה 9 מהווה "נכס עזוב" כהגדרתו בחוק האפוטרופוס הכללי. בנסיבות אלה, ועדת הערר פעלה בהתאם להוראות החוק והתקנות הרלבנטיות באשר למתכונת הפרסום והיידוע בעניין תכנית איחוד וחלוקה לגבי בעל זכויות שלא אותר. ממילא נגזר כי פעולתה חוסה בתוך דל"ת אמות הסבירות והסמכות ואינה מקימה עילה להתערבות בית המשפט .

52. בסופו של יום, התקבלה החלטה מפורטת ומנומקת היטב, לפיה הקצאה של שטח אקויולנטי למגרש 900 "שנולד" במסגרת תכנית 151 ג' היא סבירה מבחינה תכנונית ועומדת בתנאים של יחסיות והגינות, כפי שאלה נקבעו בהוראת סעיף 122 לחוק. תקינותו הדיונית של ההליך המינהלי וקיומו של צדק פרוצדוראלי דה-פאקטו בהליכים שנוהלו על ידי ועדת הערר מקהה מאוד את טענותיהם של העותרים והאפ"כ בעתירות שלפניי.
ברם, מתכונת דיונית זו לא מנעה מהעותרת לפנות אל ועדת הערר, בשמם של יורשי המנוח, בבקשה לביטול החלטה. לאחר קבלת תגובות הצדדים לבקשתה של העותרת לביטול ההחלטה מחמת אי-זימונה, קבעה ועדת הערר בזו הלשון:

"נוכח העובדה כי הגב' נועם הופיעה בפני ועדת הערר ביום 4/4/12 הרי שידעה אודות ההליך המתנהל וחרף האמור והפרסום שננקט ממשנה זהירות לא הוגשה התנגדותה. בדיעבד, לאחר דחיית עמדתו של מר נועם מבקשת היא ביטול ההחלטה. בנסיבות אלה אין הצדקה לעשות זאת."

[החלטה מיום 12.05.2013, נספח 27 לתגובת העירייה והוועדה המקומית]

בהינתן כי החלטת ועדת הערר התקבלה לאחר הליך תקין וראוי, לאחר שבוצעו פרסומים כדין לנוכח הערפל שאפף בזמנו את מעמדו של המנוח בחלקה 9, לא היה מקום לביטול ההחלטה בעקבות פנייתה של העותרת אל ועדת הערר. אדרבא, כפי שנוכחנו, לעותרת לא היה כל מעמד חוקי כנציגת המנוח או יורשיו ונכון עשתה ועדת הערר עת דחתה את פנייתה של העותרת לביטול ההחלטה.

53. גם לגופם של דברים אינני סבור כי החלטת ועדת הערר לוקה בחוסר סבירות קיצוני, אשר יכול להצדיק את התערבות בית המשפט בהחלטתה.
הרכיב הראשון בהחלטת ועדת הערר יסודו בהכרה בתוקפה המחייב של תכנית 151 ג' וחוסר הסמכות של ועדת הערר להתערב בה. רכיב זה מתיישב עם הממצאים אליהם הגענו לעיל, באשר למעמדה של תכנית 151 ג', כתכנית תקפה. עמדתה של ועדת הערר, לפיה אין בסמכותה להתערב בתוקפה של תכנית שאושרה למתן תוקף בראשית שנות התשעים, אף מתיישבת עם ההלכה שנפסקה בעניין טריידט.
הרכיב השני בהחלטת ועדת הערר נוגע לסבירותה של טבלת ההקצאה והאיזון שנערכה על ידי השמאי דנוס, במסגרת הליך הערר. בחינת טבלת ההקצאה והאיזון מלמדת כי היא נערכה בהתאם להוראת סעיף 122 לחוק, כאשר היא מביאה בחשבון, בין היתר את תכנית 151 ג'. כך, תיאור המצב הקיים כולל את "חלקה ארעית" 900 בשטח 3,250 מ"ר בייעוד לתעשייה ואילו במצב המוצע הוקצה לעותר ולמנוח מגרש 3 בשטח ובייעוד זהים. על פי טבלת ההקצאה והאיזון השווי היחסי של מגרש 900 הוא 0.03424 ושוויו היחסי של מגרש 3 שהוקצה בגינו הוא 0.03408.
ודוק - על פי לוח שטחים והקצאות של תכנית 151 ג' שטחו של מגרש 900 עמד על 3,249 מ"ר. ועדת הערר החזירה אפוא את המצב לקדמותו, במובן זה שההפקעות שבוצעו לאחר אישורה של תכנית 151 ג' לא נלקחו בחשבון לצורך טבלת ההקצאה והאיזון. באופן זה נשמר שטח המקרקעין של העותר והמנוח, הן מבחינת ייעודו התעשייתי והן מבחינת גודלו במ"ר. גם הפגיעה בשווי היחסי היא מינורית ועל כן לא חייבה תשלומי איזון [ראו סעיף 9.7 בחוות דעתו של שמאי התכנית - נספח 18 לעתירה].
בכך אין כל חוסר סבירות. נהפוך הוא, יש בפעולה התכנונית שבוצעה תחת חסותה של ועדת הערר (בכובעה כמוסד תכנון) כדי לרפא את התקלות שאירעו בהליך ההפקעה שבוצע בהתייחס למגרש 900.

54. העותר הלין על כך שמיקומו של מגרש 3, אשר הוקצה לו ולמנוח במצב היוצא של תכנית 5, מונע ממנו מלממש את זכויות הבניה שבו. אין בידי לקבל טענה זו. חזקה על שמאי התכנית, מר דנוס, כי שקל את מלוא השיקולים השמאיים והתכנוניים בהקשר זה. ככל שלא נמצא כי יש להוסיף תשלומי איזון לבעלי הזכויות במגרש 3, בית המשפט לא יטה להתערב בסוגיה מקצועית טהורה זו.
אין בחוות הדעת שצורפו לעתירה המתוקנת, בדרך כזו או אחרת, כדי לשנות מקביעתי זו. הלכה היא כי בית המשפט לעניינים מינהלים אינו רשאי להיעזר במומחה חיצוני מקום בו הרשות הסתייעה במומחה מטעמה. וכך עלו הדברים באחת הפרשות שנדונו בבית המשפט העליון:

"יתרה מזאת, עניינו של המקרה שלפנינו הוא בהליך של ביקורת שיפוטית על הרשות המינהלית, ואין מדובר בהכרעה "רגילה" בין שני מומחים ובין שתי שיטות חישוב, אלא בביקורת שיפוטית על שיקול-דעתה של הרשות אשר בחרה בשיטת חישוב מסוימת. על כגון דא חלים הכללים הרגילים של המשפט המינהלי, ובהם הכלל כי בית-המשפט אינו מחליף את שיקול-דעתה של הרשות בשיקול-דעתו שלו. לעניין זה אין לנו אלא לחזור ולהביא דברים שאמרנו זה לא מכבר בבר"מ 3186/03 מדינת ישראל נ' עין דור, בעמ' 767-766:

"הגישה העולה מפסק-הדין ביחס למינוי מומחה מטעם בית-המשפט לעניינים מינהליים אינה עולה בקנה אחד עם כללי הביקורת השיפוטית על מעשי המינהל. הדרך שהשופט קמא בחר לילך בה – השוואה בין חוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט לבין חוות-דעת של מומחים אחרים וקביעת העדפתה על פני החלטת הרשות המינהלית – אינה מתיישבת עם אופיו של הליך הביקורת השיפוטית. בית-המשפט המינהלי יבחן בהליך המתקיים בפניו את החלטת הרשות על-פי עילות הביקורת השיפוטית, אך אין הוא משמש ערכאה המחליטה במקום הרשות המינהלית; הוא אינו שוקל את שיקוליה ולא ימיר את שיקול-דעתה בשיקול-דעתו שלו... כל עוד החלטת הרשות אינה חורגת ממיתחם הסבירות, כלומר כל עוד מדובר בהחלטה שרשות מינהלית סבירה הייתה יכולה לקבל, לא יתערב בית-המשפט בהחלטה... כך בדרך כלל, וכך במיוחד כאשר הרשות המינהלית משתיתה את החלטתה על בסיס חוות-דעת מקצועיות של גורמים מקצועיים... מקום שהפעילה הרשות מומחים מטעמה, לא ישים עצמו בית-המשפט מומחה, וודאי שלא ימנה מומחה תחתיו כדי להכריע לגופה של מחלוקת מקצועית."

[עע"ם 7357/03 רשות הנמלים נ' צומת מהנדסים תכנון תאום וניהול פרוייקטים בע"מ, פ"ד נט(2) 145, 162-163 (2004)]

דברים אלה יפים לענייננו על דרך קל וחומר, שכן על פניו שטח המגרש שהוקצה לעותר ולמנוח זהה לשטח המגרש במצב הנכנס וכך הם גם פני הדברים מבחינת הייעוד התכנוני. אפילו אם המיקום של המגרש המוקצה נחות, כטענתו של העותר, אין בכך ללמד כי הקצאה זו לוקה בחוסר סבירות קיצוני, שיש בו להצדיק את התערבות בית המשפט במעשה התכנוני.

55. אליבא העותר, קיים שוני מהותי בין תכנית 5 בנוסחה ערב הפקדתה להתנגדויות הציבור לבין נוסחה ערב אישורה למתן תוקף. שינויים אלה מחייבים, כך לשיטת העותר, את הפקדתה מחדש להתנגדויות הציבור.
דעתי שונה. תכנית 5 הייתה ונותרה תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. לא חל שינוי מהותי בייעודם של הקרקעות שבתחום התכנית, בין המצב ערב הפקדתה לבין המצב ערב אישורה למתן תוקף. אף לא חלו שינויים מהותיים בגבולות התכנית ("הקו הכחול"). עיקר השינוי שבוצע הוא איחזור זכויותיו של התובע והמנוח במגרש 900 וביטול תשלומי האיזון שנקבעו למנוח, כפועל יוצא מהקצאה של שטחים לזכותו. אלה הם שינויים סבירים, במסגרת הליכי התנגדות לתכנית ומכוח ההליכים לפני ועדת הערר. שינויים אלה אינם משנים מאופייה של התכנית וממהותה וממילא אינם הולמים את המקרה בו "מרוב שינויים לא יכירו עוד את התכנית המקורית" [בג"ץ 189/74 ברונו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד כט(1) 492, 496 (1974) ; בג"ץ 3236/93 מרכז על שם ורה סלומונס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז ( פורסם בנבו, 24.01.1994)].
יתר על כן, בהליך ההתנגדויות לפני הוועדה המקומית ובהליך הערר לפני ועדת הערר יוצגו האינטרסים של המנוח על ידי העותר (כמי שהציג עצמו כבעל הזכויות היחיד בחלקה 9). בהתחשב בכך שהאפ"כ טרם התמנה כמנהל זכיותיו של המנוח בחלקה וטרם הוכרעו היקף הזכויות שנמכרו על ידי יורשי המנוח, לא נמנע ממתנגד פוטנציאלי להתנגד לתכנית וממילא לא נפגעו זכויותיו של המנוח . לפיכך, לא היה מקום לבצע פרסום מחודש של תכנית 5 ודין טענתו זו של העותר להידחות [עע"ם 8354/04 האגודה לסיוע והגנה על זכויות הבדואים בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ועדת המשנה לערעורים, פסקה 26 בפסק דינו של השופט י' עדיאל (פורסם בנבו, 25.01.2006); בג"ץ 702/05 בצרה נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פסקה 9 בפסק דינו של השופט ד' חשין (פורסם בנבו, 03.06.2007)].

56. בהינתן כי לא נפל פגם בהליכי התכנון והאישור של תכנית 5, כפי שאלה נעשו תחת ניהולה ופיקוחה של ועדת הערר, הרי שתוצאתם היא כי זכויות העותר והמנוח במגרש 900 שהוקצה להם חלף חלקה 9 ההיסטורית לא נפגעו. ממילא ההפקעות שבוצעו במהלך השנים, לזכותה של העירייה והוועדה המקומית, לא באו לידי ביטוי על חשבון מגרש 900 במצב הנכנס בתכנית 5. הסדר זה התאפשר באמצעות ניוד שטחים על חשבונם של בעלי זכויות אחרים בתחום התכנית שנדרשו לתרום את חלקם בכדי לשמר את זכויותיו של העותר ושל המנוח.
הפועל היוצא הוא שחלקה ארעית 4, בשטח 266 מ"ר לא הופחתה משטחו של מגרש 900, ושמרה על ייעודה התכנוני כדרך בבעלות העירייה. בכך גם הוסדרה סוגיית השימוש לצרכי ציבור והרחבת צומת הדרכים, שלא על חשבונם של העותר והמנוח.
זאת ועוד, על פי הראיות המינהליות שהובאו לפניי, במקום מצויה דרך פעילה לשימוש הציבור, היינו לפנינו מעשה עשוי [עע"ם 7344/16 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים (פורסם בנבו, 28.08.2017) ; דפנה ברק-ארז עוולות חוקתיות 228 (1993) ].
נסיבות אלה מטות הכף את כנגד הכרזה על בטלות ההפקעות, שבוצעו מחלקה 9, אותן סקרנו בחלקו האחר של פסק הדין, חרף הפגמים בהם לקו אותם ההליכים.

57. נוכחנו כי המחלוקת נשוא העתירות דנן התפרשה על פני כעשרים וחמש שנים במהלכן חלו תמורות תכנוניות, אשר שינו את פניה של חלקה 9, הן מבחינת שטחה, הן מבחינת יעודה התכנוני ואף מבחינת זהות בעלי הזכויות שבה.
בסופו של יום נמצא כי גם אם נפלו פגמים בהליכי התכנון שהתרחשו לפני שנים, הרי שאין העותרים דנן זכאים לקטוף את פירותיהם של אלה, בין אם מחמת היעדר מעמד חוקי, בין אם מטעמים של השתק ומניעות ובין אם מטעמים של בטלות יחסית.
אף הפגמים שנפלו בהליך ההפקעה נרפאו במסגרת תכנית 5, תחת חסותה התכנונית של ועדת הערר. בנסיבות אלה אין עילה שבית המשפט יתערב בהליכים התכנוניים, אשר מוסדות התכנון השכילו להשיב למסילת ישרים. לפיכך, דינן של העתירות להידחות.

58. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות.

59. סוף דבר:
העתירות נדחות. צו הביניים שניתן על פי החלטת סגן הנשיא (כתוארו דאז) השופט א' ש' שילה ביום 26.11.2015 שאסר את רישומה של תכנית 5, יבוטל בתוך 30 ימים מהיום.

בהתחשב בהיקף ההליכים בעתירות, אני מחייב את העותר בשכר טרחת באי כוחה של ועדת הערר והוועדה המחוזית בסך 20,000 ₪ וכן מחייבו בסכום זהה לזכותה של יפאורה. עוד הנני מחייב את העותר בשכ"ט ב"כ נצב"א ותנובה, אשר הגיש טיעון תמציתי בכתב אך התייצב לדיונים, בסך 10,000 ₪. אינני רואה לנכון לפסוק הוצאות ושכר טרחה לזכות העירייה והוועדה המקומית לנוכח הפגמים בהליך ההפקעה. אף אינני רואה מקום לפסוק הוצאות ושכר טרחה לזכות האפ"כ לנוכח דחיית טענותיו לגופן.

בהתחשב בהיקף ההליכים מצד העותרת, בשים לב למעמדה המשני של עתירתה בהליך שלפניי, אך בהתחשב בפגם החמור בו לקתה העותרת שהתיימרה לפעול כנציגת המנוח בלא בסיס של ממש, אני מחייבה בשכר טרחת באי כוח ועדת הערר והוועדה המחוזית בסך 10,000 ₪ ובסכום זהה לזכות יפאורה. עוד הנני מחייב את העותרת בשכ"ט ב"כ נצב"א ותנובה, אשר הגיש טיעון תמציתי בכתב אך התייצב לדיונים, בסך 5,000 ₪. מהטעמים אותם ציינתי לעיל אינני רואה לנכון לפסוק הוצאות או שכר טרחה לזכות העירייה, הוועדה המקומית והאפ"כ.

הסכומים שנפסקו לחובת העותר והעותרת ישולמו בתוך 45 ימים מהיום.

ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשע"ט, 31 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.