הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 32626-10-16

בפני
כבוד ה שופטת ד''ר איריס רבינוביץ ברון

עותר

משה גרין

נגד

משיבים

הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז

פסק דין

מבוא

1. בפני עתירה שהגיש העותר, מר משה גרין, כנגד החלטת המשיבה, הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז – לשכת התכנון המחוזית במחוז מרכז (להלן: "המשיבה") מיום 14.8.16 לסגור את הטיפול בתוכנית שיזם העותר. התוכנית הינה למתחם ספורט ונופש בבצרה ומספרה 401-02902221 (להלן: "התוכנית").

העתירה הוגשה כנגד החלטת המשיבה, לסגור את הטיפול בתוכנית בשל אי עמידה בתנאי הסף מאז מסירת ההודעה הראשונה בדבר הצורך בהשלמתם ביום 9.2.16. העותר מבקש לחייב את המשיבה לנמק מהו המקור החוקי להוראה המחייבת השלמת דרישות הסף בתוך 4 חודשים.

עוד מתבקש בית המשפט לקבל את העתירה ולהורות כי בנסיבות העניין, ההחלטה על סיום הטיפול בתוכנית הינה בלתי סבירה ובלתי מידתית.

המשיבה הגישה תגובה מקדמית לעתירה.

אין חולק כי תנאי סף שהתוכנית לא עמדה בו הינו חתימת הבעלים של המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל (להלן: " רמ"י"), על טבלת ההקצאה הכלולה בתוכנית, קרי הסכמת רמ"י לתוכנית שכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים.

2. בדיון שהתקיים בפני, טענה ב"כ המשיבה, כי רמ"י הודיעה לה כדבריה: " שמאחר והאגודה לא חתומה על תוכנית וגם לא מסכימה לו באופן פוזיטיבי, וגם מכיון שטבלת ההקצאה כוללת ברשימת בעלי הזכויות את גרין ואת פרץ, שהם מבחינת המנהל לא ברי הרשות בחלקה אלא האגודה, כי זו חלקה ב', אז הם לא יידרשו לתוכנית. כך שגם אם התוכנית תיפתח היום ממילא התנאי לא יתקיים גם לא בעתיד, לכן אנו בעתירה תיאורטית. העותר עוד לא קיבל את התשובה, כי היא יצאה אתמול." (ר' עמ' 1 לפרוט' הדיון).

בזיקה לכך, בתום הדיון ביקשה ב"כ העותר להודיע תוך 14 יום האם העותר עומד על העתירה, לאחר שיקבלו את תשובת רמ"י.

3. העותר הגיש הודעה כי הוא עומד על העתירה. העותר צירף (לתגובה קודמת שהוגשה על ידו לאחר הדיון ) את תשובת רמ"י מיום 7.12.16 בה נכתב כי "מצ"ב מוחזרת התוכנית ללא אישור הרשות".
בבקשה ציין העותר כי לב המחלוקת בעתירה היא הסכמת או העדר הסכמת הבעלים, רמ"י לתוכנית. עד למועד הגשת הבקשה, טרם נתקבלה תשובה סופית ועניינית של רמ"י לתוכנית.
בד בבד, ביקש העותר לאפשר לו צירוף מסמכים, פרוטוקול והחלטה שניתנה בערר שהגיש בעניין תוכנית חלוקה (אחרת) בבצרה.
לטענת העותר, העותר הגיש ערר בעניין תכנית חלוקה שהוכנה למספר משקים בבצרה, בהם המשק של המזכיר יואל פירסט וסימנו בה מבנים, עם או בלי היתרים או עם צווי הריסה או עם שימושים חורגים ורמ"י חתמה על התוכנית. העותר ביקש לצרף את הפרוטוקול וההחלטה של ועדת הערר על מנת ללמד שכאשר רמ"י רוצה לחתום לאחרים – היא חותמת.

המשיבה מתנגדת לבקשה להוספת מסמכים. בתגובתה צוין כי העובדה הרלבנטית היחידה לעתירה היא כי הסכמת הבעלים לא ניתנה, על אף שהתוכנית (נשוא עתירה זו) הוגשה כתוכנית איחוד וחלוקה "בהסכמת הבעלים".

4. בהמשך, הגיש העותר בקשה נוספת לצירוף מסמכים. בבקשה הנוספת מבקש העותר להתיר לו לצרף את המסמכים הבאים: מכתב רשות מקרקעי ישראל אל התובע מתאריך 14.2.17 ותשובת העותר לרשות מתאריך 28.2.17. בבקשה ציין העותר כי טרם נתקבלה תשובה סופית ועניינית של הרשות לתוכנית וכי הרשות מאשרת כי לא בחנה את התוכנית בדיקה תכנונית ממצה.
המשיבה מתנגדת לבקשה וטוענת כי מדובר במסמכים הנוגעים למחלוקות שבין רמ"י לעותר בעניין התוכנית. מחלוקות שאינן מעניינה של העתירה, שעה שהתוכנית נסגרה ביום 14.8.16, משהעותר לא עמד בדר ישות הסף ולא המציא את הסכמת הבעלים.
בתשובה לתגובה, ציין העותר כי מדובר במסמכים שמבוקש לצרפם למען הסדר הטוב, על מנת שלא ייטען כנגדו כי לא הציג בפני בית המשפט את התמונה במלואה. לטענתו במכתב של רמ"י, רמ"י מודה כי לא בדקה את התוכנית (לטענתה משום שלא הוגשה על ידי ועד האגודה) וכי אין במכתבה כדי למצות את הבדיקה התכנונית. העותר טוען כי פעולת רמ"י בעניין זה היא מכוונת ומתייחס להליכים אחרים. לטענתו, מאחר ורמ"י לא נותנת תשובה עניינית לתוכנית, לא ניתן להשלים את תנאי הסף. לכן, פרק הזמן שניתן לעותר בהחלטת המשיבה אינו סביר ואינו מידתי, שעה שהגיש את מסמכי התוכנית לרמ "י עוד ביום 3.8.16.

בקשות אלו של העותר לצירוף מסמכים, יידונו במסגרת פסק הדין.

טענות הצדדים

טענות העותר

6. התוכנית הוגשה לגבי מקרקעי העותר הידועים כחלק מחלקה 15 בגוש 8975 (להלן: "המקרקעין"). על גבי המקרקעין קיימים מבנים שהוקמו בהיתר. התוכנית הוגשה גם על ידי מר מרדכי פרץ שכן היא מתייחסת גם למקרקעין סמוכים אשר פרץ הוא בעל זכויות בהם.

המקרקעין של העותר עומדים ריקים מזה זמן בהתאם לצווי בית משפט שניתנו בתיק עמ"ק 5289/00. בהליך קודם, קבעה ועדת הערר כי אין זה מתקבל על הדעת שלא מאפשרים לעשות בהם שימוש מושכל. בעקבות מצב דברים זה, הוגשה התוכנית.

התוכנית הוגשה לועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון ביום 24.3.15, נדונה מספר פעמים בפני מליאת ועדת בניין ערים ולבסוף סורבה לפי המלצת מהנדס הועדה.

בהתאם לסעיף 62(ג) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה –1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") הגישו גרין ופרץ השגה לועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, וביקשו להפקיד את התוכנית.

ביום 9.2.16 התקבלה הודעת לשכת התכנון המחוזית, כי התוכנית איננה עומדת בתנאי הסף ואליה צורפה רשימת תנאים להשלמות. עוד צוין בהודעה, כי התוכנית תובא לדיון בועדה רק לאחר שיושלמו ההשלמות הנדרשות לתנאי הסף, וכי במידה והתנאים וההשלמות לא ימולאו בתוך 4 חודשים ממסירת ההודעה, יופסק הטיפול בתוכנית והיא תיסגר.

העותר טוען ש מאז קבלת ההודעה של המשיבה מיום 9.2.16 כי התוכנית אינה עומדת בתנאי הסף הוא פועל במרץ להשלמת התנאים, ח לקם טכניים. ביום 9.6.16 הוגשו למשיבה מסמכי התוכנית המתוקנים, התצהירים הנדרשים, טבלת הקצאות ערוכה על ידי שמאי (ללא חתימות בשלב זה), מפת מדידה עם חתימה מקורית ומסמכים נוספים.

ביום 14.7.16 התקבלה הודעת המשיבה על דרישות שטרם מולאו, רובן טכני ות. התנאי המהותי היחיד שנותר להשלמה הוא קבלת טבלת הקצאה חתומה ע"י בעלי הזכויות לרבות רמ"י.

ביום 3.8.16 הגיש העותר את מסמכי התוכנית ואת טבלת ההקצאה לרמ"י לצורך החתמתם.

ביום 8.8.16 פנה לגב' רבינוביץ מלשכת התכנון המחוזית והודיע לה כי הוא עובד במרץ על מילוי הדרישות.

למרות זאת, ביום 14.8.16 התקבלה ההחלטה נשוא העתירה, על סיום הטיפול בתוכנית.

ביום 22.8.16 פנה העותר למתכננת המחוז, וביקש כי תורה על פתיחת התוכנית ולהתאזר בסבלנות עד לקבלת תשובת רמ"י.

מכתב זה לא נענה עד להגשת העתירה.

העותר טוען כי החלטת המשיבה על סיום הטיפול בתוכנית נגועה בחוסר סבירות קיצונית. לטענתו , הדרישה להשלים התנאים תוך 4 חודשים בלתי סבירה. לעותר אין שליטה על קצב העבודה של רמ"י. מקבלת ה מכתב ובו פירוט התנאים ועד להחלטה בדבר סגירתה חלפו שישה חודשים בלבד.

העותר סבור כי אף ניתן להורות על פתיחת התוכנית או הארכת מועדים. אי התייחסות לפנייתו בעניין מגבירה את אי הסבירות.

העותר מלין על התנהלותה של המשיבה לאורך השנים, כלפי ההליכים התכנוניים הננקטים על ידו.

העותר אף טוען כי החלטת המשיבה נגועה בחוסר סמכות או חריגה מסמכות.

טענות המשיבה

7. המשיבה טוענת כי התוכנית הוגדרה כתוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת כל הבעלים.

המקור הנורמטיבי לקביעת תנאי הסף מצוי בתקנה 5 לתקנות התכנון והבנייה (תוכנית איחוד וחלוקה) תשס"ט – 2009.
נוהל 3.12 המצוי באוגדן הנחיות מנהל התכנון שעניינו "תנאי סף להגשת תכנית בסמכות מחוזית ותוכנית בסמכות מקומית" נועד למספר מטרות ובכללם ליצור הבחנה בין תנאי סף לבין בדיקה תכנונית מוקדמת, להבטיח כי התוכנית מכילה את המידע והמסמכים הבסיסיים הנדרשים להבנתה, לקצוב זמנים לשלב בדיקת תנאי הסף, להבטיח כי עם עמיד ה של התוכנית בתנאי הסף תישלח הודעה למגיש התוכנית על מועד הדיון בהפ קדת התוכנית בועדה ולהגדיר את התהליך של בדיקת תנאי הסף במערכת המחשוב.
בסעיף 3 לנוהל נקבע כי לתוכנית איחוד וחלוקה יש להגיש טבלת הקצאה חתומה על ידי כל בעלי הזכויות. בסעיף 7 לנוהל נקבעה תקופה של 4 חודשים שבמסגרתה ניתן להשלים תנאי סף וככל שלא עומדים במועד – התוכנית תיסגר.

במקרה זה, ההשגה הוגשה ביום 29.12.15 והתוכנית נסגרה ביום 14.8.16, כעבור כ- 7.5 חודשים.

כבר מפרוטוקול הדיון בוועדה המקומית ניתן היה להבין כי אין הסכמה של רמ"י לתוכנית.

טענת העותר כי נודע לו על הצורך בהכנת טבלת הקצאה אשר כל הבעלים יהיו חתומים עליה רק עם קבלת המכתב מיום 9.2.16 היא בגדר היתממות.

גם אם יוארכו המועדים, ממילא לא יעמוד בתנאים והיא תיסגר בשנית.

עוד ציינה המשיבה כי גם התיקונים הנוספים שנתבקשו במכתב השני, לא מולאו.

לטענת המשיבה, היא הפעילה את סמכותה באופן ראוי וסביר, תוך שקילת מכלול העובדות. בכל מקרה, ההחלטה איננה בלתי סבירה באופן המצדיק התערבות בה.

דיון והכרעה

8. העותר הגיש תוכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים.

לאחר שהתוכנית סורבה על ידי הועדה המקומית, פנה ביום 29.12.15 בהשגה למשיבה בהתאם להוראות סעיף 62(ג) לחוק התכנון והבנייה.

לצורך הגשת תוכנית יש צורך בעמידה בתנאי סף. מאחר והתוכנית כוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים הרי שחלה תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (תוכנית איחוד וחלוקה) בה נקבע כך:
"5(א) תוכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, תכלול טבלת הקצאה שתיערך בהתאם לטופס 2 שבתוספת ותיחתם בידי כל הבעלים; טבלת ההקצאה תיערך כך שכל העמודות בטבלה יופיעו על גבי הגיליון ." (ההדגשה הוספה – א.ר.ב.).

הבקשה הוגשה מבלי שהעותר עמד במספר תנאי סף , כמפורט במכתב שנשלח אליו ביום 9.2.16 (נספח ז' לעתירה) ובכללם בתנאי מהותי , שעניינו הסכמת הבעלים לתוכנית, שכן רמ"י היא הבעלים של המקרקעין והתוכנית הוגשה ללא חתימתה על טבלת ההקצאה, כנדרש.

העותר אינו חולק על כך שהתוכנית, כפי שהוגשה, אינה עומדת בתנאי הסף.

9. לאחר הדיון העותר הגיש, כאמור לעיל, תגובה לה צירף את מכתב התשובה מיום 7.12.16 שקיבל מרמ"י. בתשובת רמ"י צוין כי התוכנית נבדקה עסקית ונמצא כי הוגשה שלא על שם ועד האגודה ולא נחתמה על ידו, וכי ועד האגודה ביקש כי הרשות לא תדון ולא תחתום על תוכניות ללא חותמה האגודה. בתשובה צוין כי: "מצ"ב מוחזרת התוכנית ללא אישור הרשות".
עולה מן האמור כי התוכנית הוחזרה על ידי רמ"י לעותר, מבלי שנחתמה או אושרה על ידה.
העותר נאחז בכך שבתשובה צוין כי רמ"י לא מיצתה את הבדיקה התכנונית, אך אין בכך כדי לשנות מכך שרמ"י לא נתנה את הסכמתה לתוכנית.

10. כפי שצוין לעיל, העותר ביקש בהמשך, למען הגילוי הנאות, לצרף אף התכתבות נוספת שלו עם רמ"י.
אינני סבורה כי יש טעם מעשי להיעתר לבקשה לצירוף מסמכים , שעה שהעותר איננו טוען כי בינתיים התקבל אישור של רמ"י לתוכנית.

11. באשר לבקשה של העותר לצרף מסמכים שנועדו להראות כי רמ"י חתמה על תוכנית שהגישו אחרים בבצרה, הרי שאין המדובר בענייננו בתובענה כנגד רמ"י ואינני סבורה כי השאלה האם חתמה לאחרים על תכנית אם לאו, יש לה נפקות לענייננו . לכן המסמכים אינם רלבנטיים ואינני רואה מקום לה יעתר לבקשה להגשתם.

12. עולה מן האמור כי לאחר שהעותר הגיש את התוכנית למשיבה, במסגרת השגה על פי הוראות סעיף 62 לחוק התכנון והבניה, נשלח אליו ביום 9.2.16 מכתב בו נדרש להשלים את תנאי הסף ובכללם הסכמת הבעלים.

תנאי סף זה לא מולא עד היום.

העותר ביקש בעתירה כי המשיבה תבהיר את מקור הסמכות שלה לקצוב את הזמן למילוי דרישות הסף. המשיבה נתנה מענה לעניין זה שעה שהפנתה להוראות הנוהל אשר פעלה על פיו. בהתאם להוראות הנוהל שעניינו "תנאי סף להגשת תכנית בסמכות מחוזית תוכנית בסמכות מקומית" (נספח א' לתגובה המקדמית) הסכמת הבעלים נכללת בתנאי הסף (ר' עמ' 8 לנספחים לנוהל) . עוד נקבע בסעיף 7 לנוהל כי ככל שתוכנית מוגשת מבלי לעמוד בתנאי הסף: "התוכנית לא תיסגר במערכת למשך 4 חודשים. בתקופה זו ימלא מגיש התוכנית את הדרישות החסרות (כתלות בהיקף התכנית וסוג הדרישות). תכנית שלא הושלמו בה הדרישות ממתן ההודעה הראשונה על אי עמידה ועד תום 4 חודשים, תיסגר".

נוהל זה הגיונו בצידו, שעה שמדובר בצורך לעמוד בתנאי סף להגשה ו על מנת למנוע מצב בו תוכניות שלא עומדות בתנאי הסף נותרות "פתוחות" תקופת זמן ממושכת.

המשיבה פעלה, אם כן, בהתאם לנוהל, הדורש עמידה בתנאי סף שנקבעו בתקנות התכנון והבניה .

13. ככלל, נקודת המוצא היא כי שעה שקיימות הנחיות פנימיות רשות חייבת לפעול על פיהן. ר' ד' ברק ארז משפט מינהלי ((2010) בעמ' 248 וכפי שצוין שם: "ניתן אף לומר כי קיימת חזקה לפיה החלטה התואמת את הנחיותיה הפנימיות של הרשות היא החלטה תקינה.....בכל מקרה, בית משפט ידחה דרישה לסטייה מן ההנחיות ללא טעם מיוחד."

לפיכך, גם אם אצא מנקודת הנחה כי מדובר בנוהל אשר למשיבה ישנה אפשרות לסטות מ מנו, על העותר להראות כי התקיים טעם מיוחד המצדיק זאת.
אני סבורה כי בענייננו, לא מתקיים טעם מיוחד לסטיה מן הנוהל.
העותר טוען כי בנסיבות, אין המדובר בזמן סביר לקבלת תשובה מרמ"י.
אין בידי לקבל טענה זו. תנאי סף כשמם כן הם, ונקודת המוצא היא כי עליהם להתקיים במועד הגשת התוכנית. העובדה שניתנת שהות להשלמתם איננה משנה את נקודת המוצא.

לפיכך, מן הראוי היה כי העותר ידאג לקיום תנאי מהותי כדוגמת הסכמת רמ"י, הבעלים של המקרקעין , בתוכנית שאמורה להיות "בהסכמת הבעלים" עוד בטרם הגשת התוכנית . זאת ועוד, המשיבה העמידה את העותר על הצורך בהשלמת תנאי הסף במכתבה מיום 9.2.16 וציינה כי ככל שלא יעמוד בכך תוך 4 חודשים, תיסגר התוכנית. אך, על פי המפורט בעתירה, רק ביום 3.8.16 הגיש העותר את מסמכי התוכנית ואת טבלת ההקצאה לרמ"י לצורך החתמתם. משמע, גם לאחר הגשת ההשגה וקבלת המכתב מהמשיבה, השתהה העותר בפנייתו לרמ"י לצורך השלמת תנאי הסף.

בנסיבות אלו, מתן פרק זמן של ארבעה חודשים, בהתאם ל נהלים, להשלמת תנאי הסף , וסגירת התוכנית, בהתאם לנוהל, לאחר חלוף התקופה (ולמעשה במועד שמעבר לכך) הינה החלטה סבירה.

מה גם שלא ניתן להתעלם מכך שגם היום, הגם שהתוכנית הוגשה לועדה המקומית עוד ביום 24.3.15 וההשגה הוגשה ביום 29.12.15, אין בידי העותר הסכמה של רמ"י, וכפי שצוין לעיל, במכתבה של רמ"י מיום 7.12.16 הוחזרה לו התוכנית "ללא אישור הרשות" מהסיבות שפורטו במכתב. אין לצפות מהמשיבה כי תמתין פרק זמן בלתי מוגבל לכך שהעותר ישלים תנאי סף מהותי, תוך סטייה מהוראות הנוהל הקיים בנושא. ניתן אף לומר כי בנסיבות יש ממש בטענת ב"כ המשיבה כי, נכון להיום, העתירה הינה "תאורטית".

14. העותר טוען כי פנה למשיבה לאחר שקיבל את ההודעה בדבר סגירת התוכנית, בבקשה ל שקול החלטתה מחדש ולא נענה. לא ניתן מענה לטענה זו מטעם המשיבה .

מן הראוי כי המשיבה, כמו גם כל גוף ציבורי, תשיב לפניות המופנות אליה . יחד עם זאת, בנסיבות כפי שפורטו לעיל , ובשים לב אף לנסיבות הנוכחיות כפי שפורטו , שבהן התוכנית הוחזרה לעותר על ידי רמ"י לא חתומה, אין בכך כדי לגרוע מסבירות פעולת המשיבה ואין בכך כדי להצדיק התערבות בהחלטה .

לנוכח כל האמור, אינני סבורה כי יש מקום להתערב בהחלטת המשיבה בדבר סגירת התוכנית .

15. לפיכך, העתירה נדחית.
העותר יישא בהוצאות המשיבה בסך כולל של 7,500 ₪.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ט' אב תשע"ז, 01 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.