הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 22194-04-20

בפני
כבוד ה שופט רמי אמיר

עותרים

  1. ברוריה עוז
  2. בועז עוז

ע"י ב"כ עו"ד אברהם פורז

נגד

משיבה
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גן יבנה
ע"י ב"כ עו"ד אמיר בירנבוים ממשרד עופר שפיר ושות'

פסק דין

1. לפניי עתירה של בעלים של בית מגורים בגן יבנה (רח' הגיבורים 39, גן יבנה, גוש 561, חלקה 337, תת חלקה 3, ולהלן: "הבית") נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גן יבנה, לחייב אותה ליתן להם אישור ללשכת רישום מקרקעין לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ח-1965 (להלן: "התוספת" ו"החוק" בהתאמה), לצורך רישום הבית על שם העותרים.

2. ברקע הדברים עומדת דרישת הוועדה המקומית (וקודמתה, הוועדה המקומית זמורה, שהוועדה המשיבה באה בנעליה, והן ייקראו להלן במשותף: "הוועדה") לפירעון חוב של היטלי השבחה שחלים על הבית, וזאת כתנאי למתן האישור ללשכת רישום המקרקעין.
מדובר בהיטלי השבחה שנובעים משתי תוכניות מאושרות ומשביחות:
תוכנית זמ/1/66/598 המאושרת מיום 03/01/96 (להלן: "התוכנית הראשונה");
ותוכנית זמ/108/598 המאושרת מיום 04/10/02 (להלן: "התוכנית השנייה").
כמו כן, לפי הוראות החוק, ולא היה על כך חולק בפניי – החייבים הראשוניים בהיטלי ההשבחה בגין שתי התוכניות האמורות אינם העותרים, אלא קודמיהם בשרשרת הבעלויות: החברה הקבלנית פסו יוסקוביץ בנייה וייזום פרויקטים בע"מ (להלן: "פסו יוסקוביץ"); והרוכש ממנה, שמכר לעותרים, הלוא הוא יחיאל מאיר טל (להלן: "טל").
דא עקא, שהעותרים הם הזכאים היום לרישום הבעלות, והם אלו שמבקשים את האישור ללשכת רישום המקרקעין; והוועדה מסרבת לתת את האישור בשל החוב הרובץ על המקרקעין.

3. לצורך הבנת הדברים אפרט את עיקרי העובדות הרלוונטיות לעניין לפי סדרן הכרונולוגי, עובדות שלא היו למעשה במחלוקת בין הצדדים, ונתמכות במרביתן במסמכים שהוגשו, בין כנספחים לעתירה ולת שובה, ובין בהודעות השלמה מאוחרות של שני הצדדים.
ביום 03/01/96 נכנסה לתוקפה התוכנית הראשונה.
ביום 11/01/99 מכרה פסו יוסקוביץ לטל את המקרקעין עליהם בנתה את הבית, כחלק מפרויקט אותו הקימה ובנתה בגן יבנה [נספח ב' לעתירה].
ביום 29/08/99 קיבלה פסו יוסקוביץ את היתר הבנייה לבניית הבית. יש לציין כי היתר הבנייה לא כלל מימוש זכויות "חדשות" שניתנו מכוח התוכנית הראשונה.
ביום 04/10/02 נכנסה לתוקפה התוכנית השנייה.
ביום 22/10/03 מכר טל לעותרים את הבית [נספח א' לעתירה].
בשנת 2006 (בתאריך שלא הובהר במדויק) נכנס טל להליכי פשיטת רגל [נספחים ז'-ח' לעתירה].
ביום 23/07/08 פנתה הוועדה לפסו יוסקוביץ בדרישה לתשלום היטל השבחה בגין מימוש זכויות מלא בכל הבתים שבפרויקט (לרבות הבית נושא העתירה), תוך התראה על כוונה לנקוט בהליכים משפטיים ככל שהחוב לא יוסדר [נספח ה' להודעת הוועדה].
ביום 04/08/08 פנתה הוועדה לעותרים והודיעה להם, כי היא פועלת כנגד פסו יו סקוביץ כדי שתשלם את היטל ההשבחה; ואולם הוועדה הוסיפה, כי העותרים לא יהיו זכאים לקבל היתר בנייה או להעביר זכויות בדירה מבלי לשלם היטל השבחה [נספח 6 לתשובת הוועדה].
בשנת 2009 (בתאריך שלא הובהר במדויק) פתחה הוועדה בהליכים לגבייה נגד פסו יוסקוביץ, והליכים אלו אף הגיעו לבית המשפט ולהליך של שמאי מכריע [נספח ט' להודעת הוועדה].
ביום 06/01/11 קיבל טל הפטר מהליכי פשיטת רגל [נספח ח' לעתירה].
ביום 10/04/14, לאחר ההליכים המשפטיים ביניהן בעניין ההיטל (לרבות שמאי מכריע), הגיעו הוועדה ופסו יוסקוביץ להסכם פשרה בעניין היטלי ההשבחה בפרויקט. ההסכם התייחס באופן נפרד למגרשי המימוש המלא ולמגרשי המימוש החלקי בפרויקט, דהיינו מגרשים שהבנייה עליהם ניצלה את כל הזכויות לפי התוכנית הראשונה, לעומת מגרשים שהבנייה עליהם לא ניצלה את הזכויות כלל או שניצלה אותן באופן חלקי בלבד. הבית נושא העתירה דנן נכלל במגרשי המימוש החלקי, משום שבבנייתו לא נוצלו כל זכויות לפי התוכנית הראשונה.
לפי הסכם הפשרה ניתנה לפסו יוסקוביץ האפשרות לפנות לרוכשים של מגרשי המימוש החלקי, על מנת שהם ישלמו את היטלי ההשבחה שנותרו לתשלום בתנאים מיטיבים מבחינת הריבית; אך זאת תוך שהוועדה שומרת על זכותה לתבוע מפסו יוסקוביץ את היטלי ההשבחה ככל שלא ישולמו [נספח 2 לתגובת הוועדה].
ביום 01/06/17 נרשם הפרויקט כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין, כאשר בהתייחס לבית העותרים נרשמה פסו יוסקוביץ כבעלים, ונרשמו הערות אזהרה לטובת טל, ואחריו לטובת העותרים [נספח ג' לעתירה].
ביום 19/11/17 נתנה המועצה המקומית אישור ללשכת רישום המקרקעין על היעדר חובות ביחס לבית נושא העתירה, ואולם באישור המועצה נכתב במפורש כי אישור על היטל השבחה צריך להינתן בנפרד על ידי הוועדה [נספח יב' לעתירה].
במהלך שנת 2019 התכתבו ב"כ הצדדים (העותרים מזה, והוועדה מזה) בקשר לקבלת אישור הוועדה לצורך רישום הזכויות בבית על שם העותרים; ומשלא הגיעו לכלל הסכמה לנוכח המחלוקת המצוינת בראש פסק דיני זה – הוגשה העתירה שלפניי.

4. עיקר טענתם של העותרים היא, שהחוב הנטען על שני ראשיו, בגין שני ההיטלים, איננו חובם, אלא חובות של פסו יוסקוביץ ושל טל, בהתאמה; כי הוועדה התרשלה במילוי חובותיה בגבייה מהחייבים הנכונים; וכי כעת היא מחפה על כך בהחזיקה את העותרים כבני ערובה.
אליבא דהעותרים, הוועדה ידעה על מימוש הזכויות במספר שלבים. ראשית, כאשר נתנה את היתר הבנייה – ואולם עניין זה נזנח בטיעון בעל פה בפניי, משום שהסתבר שבמהלך הבנייה לא נוצלו כל זכויות מכוח התוכנית הראשונה. שנית ועיקר, כאשר התחלפו הבעלים, תחילה טל ואחר כך העותרים, וזאת לפי דיווחים למועצה המקומית לעניין הארנונה; ולעניין זה יש לזהות את ידיעתה של המועצה עם ידיעתה של הוועדה. ושלישית, ולכל המאוחר, בשנת 2008, כאשר פנתה הוועדה במכתב לפסו יוסקוביץ, ודרשה את תשלום ההיטל בהסתמך על מכירות שהובאו לידיעתה.
לטענת העותרים, יש לדרוש מהוועדה המשיבה לשאת במחדליה וברשלנותה בגבייה של היטלי ההשבחה מהחייבים, יש לדרוש ממנה לעמוד בסטנדרטים שמחייבים רשות ציבורית, ויש לחייבה במתן האישור ללשכת רישום המקרקעין לידי העותרים ללא תנאי.

5. עיקר תשובתה של הוועדה המשיבה הוא, שחובות היטלי ההשבחה הרובצים על הבית נושא העתירה אינם במחלוקת, בוודאי שלא לאחר הליכי שמאי מכריע; כי חובות אלו לא שולמו; וכי בין שצדדים שלישיים הם אלו שחייבים באופן מקורי בתשלומם, ובין שהעותרים הם החייבים – זכותה של הוועדה לפי סעיף 10(א) לתוספת לחוק, ואף חובתה כאחראית על הקופה הציבורית, לסרב לתת את האישור כל עוד החובות לא נפרעו. לעניין זה נסמכת הוועדה על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 4260/15 מאיר אלעזר נ' עיריית הוד השרון (11/04/18) (להלן: "הלכת אלעזר").

עוד טענה הוועדה, כי היא לא התרשלה בשום שלב שהוא בטיפול בגביית החובות – משום שעסקאות המכר לא דווחו לה, גם זו הראשונה מפסו יוסקוביץ לטל, וגם זו השנייה מטל לעותרים; ולכן לא ידעה בזמן אמת על אירועי מימוש הזכויות שמגבשים את החבות בהיטל השבחה; ואולם מעת שהדבר נודע לה בשנת 2008 היא התחילה לפעול בעניין, ונקטה הליכים כנגד פסו יוסקוביץ, הליכים שהסתיימו בסופו של יום בהסדר לעניין אופן גביית החובות.
כן טענה הוועדה, כי דווקא העותרים הם אלו שהתרשלו – הן באי דיווח על עסקת המכר בה רכשו את הבית מטל; והן בכך שלא עיכבו כספים שחבו לטל לפי חוזה המכר עד לקבלת האישור ללשכת רישום המקרקעין, ולא שילמו את היטל ההשבחה במקומו של טל לצורך קבלת האישור.
עוד טענה הוועדה כי העותרים השתהו שנים רבות, ולכל הפחות מאז מכתב הוועדה משנת 2008 שבו הודיעה הוועדה כי לא תיתן לעותרים אישור ללשכת הרישום כל עוד לא ישולם החוב בגין היטלי ההשבחה.

דיון והכרעה

6. נפתח במושכלות יסוד.
היטל השבחה הוא חיוב המוטל על בעל מקרקעין בשל השבחת המקרקעין כתוצאה מתוכנית שהשביחה אותם. ההצדקה לכך מבוססת על עיקרון של צדק חברתי – הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח, הדבר הביא לעליית ערך המקרקעין, בעל המקרקעין הוא שהתעשר בשל כך, ולכן ראוי שהוא יישא בהוצאות התכנון והפיתוח, שמתבטאות בעליית הערך.
ואולם האירוע המכונן שמקים את החבות הקונקרטית בתשלום ההיטל איננו התוכנית המשביחה עצמה, כי אם מימוש זכויות לפי התוכנית המשביחה. ומימוש זכויות לצורך זה הוא בין בדרך של קבלת היתר בנייה שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, בין בדרך של התחלת שימוש במקרקעין עקב אישור התוכנית, ובין בדרך של העברת זכויות במקרקעין.
לעניין זה באופן כללי ראו הלכת אלעזר הנזכרת לעיל, והמובאות שם.

7. בענייננו מדובר בשתי תוכניות משביחות, כשאירועי מימוש הזכויות בגינן הם אירועי המכירה בלבד, ולא האירוע של מתן היתר בנייה – משום שלצורך היתר הבנייה לא נוצלו כל זכויות מכוח התוכניות המשביחות.
התוכנית המשביחה הראשונה נכנסה לתוקפה בשנת 1996, ומימוש הזכויות לאחר מכן היה במכירה בשנת 1999 מפסו יוסקוביץ לטל. החייבת בהיטל ההשבחה מכוח מכירה זו היא, אפוא, פסו יוסקוביץ, שהייתה בעלת המקרקעין בעת המכירה האמורה.
התוכנית המשביחה השנייה נכנסה לתוקפה בשנת 2002, ומימוש הזכויות לאחריה היה במכירה בשנת 2003 מטל לעותרים. לפיכך, החייב בהיטל ההשבחה מכוח מכירה זו הוא טל, שהיה בעל המקרקעין בעת אותה מכירה.
רוצה לומר, שני החייבים בהיטלי השבחה אינם העותרים.

8. מכאן באה הטרוניה של העותרים – מדוע דורשת הוועדה את תשלום ההיטלים מהעותרים, שכלל אינם החייבים באותם היטלים?
אך זאת לראות, שהוועדה אינה באה בדרישה לעותרים לתשלום ההיטלים, אלא היא רק מתנה את מתן האישור לרישום הזכויות בלשכת המקרקעין בתשלום כאמור. בשפה ציורית, הלקוחה מהעולם הדיוני – אין מדובר בחרב אלא במגן.
ההצדקה והרציונל לכך הוסברו היטב בהלכת אלעזר. סעיף 10(א) לתוספת לחוק "אינו מתעניין מיהו הגורם המשלם". ובסיטואציה שבה לא משולם היטל ההשבחה, ובמיוחד כאשר יש קושי בגבייתו מהחייב הסטטוטורי, נותן סעיף 10(א) האמור כלי בידי הוועדה להבטיח את גביית ההיטל, בדרך של הימנעות ממתן אישור ללשכת הרישום. כך ניתן תמריץ לקונה, המעוניין ברישום, להסדיר את החוב, בין בעצמו ובין על ידי שיפעיל את החייבים לפרוע את החוב. ועניין זה מוצדק – הן מהטעם שהקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול ביותר, והן כדי להבטיח את התכלית הציבורית שביסוד ההיטל כאשר לא נראית באופק כל דרך גבייה אפקטיבית אחרת.

9. הלכת אלעזר נותנת, אפוא, בידי הוועדה המקומית את הכלי של הימנעות ממתן אישור ללשכת הרישום עד אשר ישולם היטל ההשבחה בידי מאן דהוא. ואולם אין מדובר בעיקרון על נטול חריגים; ולעיתים, כאשר הנסיבות מצדיקות זאת, ניתן למנוע את הרשות המנהלית מלהשתמש בכלי זה. ישנן נסיבות פנימיות המובנות בעצם הכלל, כגון כאשר אין מניעה מלנקוט בהליכי הגבייה הטבעיים מהחייב המקורי והראשוני. וישנן נסיבות חיצוניות לכלל, הנובעות מעקרונות המשפט המנהלי ומאופן התנהלותה של הרשות עצמה.
לאור כל זאת אפנה לבחון את הנסיבות הכרוכות בטיפול ובהתנהלות של הוועדה בקשר לגבייה של כל אחד מההיטלים בהם מדובר בענייננו, כל אחד בנפרד; את ההתנהלות של העותרים בקשר לכך; ואת ההצדקות האפשריות לחרוג מהכלל הקבוע בהלכת אלעזר, שאין לתת אישור ללשכת רישום המקרקעין כל עוד החוב לא שולם. ואלך בעניין זה בהיפוך הסדר, מהמאוחר למוקדם, מההיטל בגין התכנית השנייה להיטל בגין התכנית הראשונה.

10. ההיטל בגין התכנית השנייה
התכנית השנייה נכנסה לתוקף, כאמור, ביום 4/10/02; וחוזה המכר מטל לעותרים נעשה ביום 22/10/03. ההשבחה בגין תכנית שנייה זו הועמדה על סך של 6,750 ₪ נכון ליום אישור התכנית 4/10/02; ובתוספת הצמדה מאותו יום, וריבית לפי החוק מיום המימוש 22/10/03, עומד חוב היטל ההשבחה בשל התכנית השנייה על סך של 30,731 ₪ נכון להיום.
חוב זה מוטל מכוח החוק על המוכר, קרי על טל, וזאת החל מעת המכירה ובעקבותיה. אלא שלא המוכר-טל ולא הקונים-העותרים, לא דיווחו על העסקה לוועדה, למרות חובתם לעשות כן לפי החוק. כתוצאה מכך, דבר המכר לא נודע לוועדה, ולכן היא לא פעלה מלכתחילה בעניין זה.
לפי הנתונים שהובאו בפניי, המועד הראשון בו הובא הדבר לידיעת הוועדה הוא ממש בסמוך ליולי 2008. הדבר נלמד מתוך מכתבה של הוועדה לפסו יוסקוביץ, שאמנם איננה המוכרת בעסקה זו, אלא בעסקת המקור שקדמה לה – ואולם מתוך המכתב אליה אנו למדים, שרק אז נודע לוועדה עצם קיומן של המכירות בפרויקט.
העותרים טוענים, כי דיווחו למועצה המקומית על המכירה עוד קודם לכן ובאופן מיידי, ואף החלו לשלם ארנונה בסמוך לאחר מכן. ואולם לא רק שלא הובאה כל אסמכתא לעצם הדיווח על המכר (במובחן מהרישום כמחזיקים לצורך הארנונה), אלא שאין לשייך ולזהות בין ידיעת המועצה לבין ידיעת הוועדה המקומית. הראשונה היא רשות מרשויות השלטון המקומי, ואילו השנייה היא רשות תכנונית, והרשויות הללו נפרדות זו מזו – אף אם יש זהות פרסונלית של מי מנושאי התפקידים, ואף אם יש העברת תקציבים וכספים מגוף אחד למשנהו, דבר שגם הוא לא הוכח בפניי.
דא עקא, שכאשר דבר המכירה נודע לוועדה בשנת 2008 – היה המוכר-טל מצוי כבר בהליכי פשיטת רגל שהחלו בשנת 2006, ובהמשך לכך אף קיבל הפטר בשנת 2011, ולכן לא ניתן היה לגבות ממנו דבר.
לפיכך, הוועדה לא התרשלה במאומה ולא נפל כל פגם בהתנהלותה בעניין הליכי הגבייה של היטל ההשבחה בגין התכנית השנייה.
לעומת זאת, אשם משמעותי בעניין זה נפל דווקא לפתחם של העותרים. ראשית, העותרים לא דיווחו לוועדה על חוזה המכר לפיו הם רכשו את הבית מטל, וכבר בכך גרמו העותרים לאותו פער מידע שמנע מהוועדה לנקוט בהליכי גבייה באופן מיידי. שנית ועיקר, חוזה המכר שבין העותרים לבין טל נתן בידיהם כלי להבטיח את תשלום היטל ההשבחה על ידי המוכר-טל; כך בסעיפים 3(א) ו- 4(ג) לחוזה, שחייבו את המוכר-טל להמציא אישורי מסים ללשכת הרישום, והתנו את התשלומים האחרונים של הקונים-העותרים בהמצאת אותם אישורים. עניין אחרון זה "מתכתב" עם הרציונל השני שנקבע בהלכת אלעזר, שהקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול ביותר.

סיכומו של עניין זה הוא, שהוועדה פעלה כראוי במהלך הדברים הרגיל בנוגע לגביית היטל ההשבחה בגין התכנית השנייה, ודווקא העותרים הם שהפרו את חובותיהם החוקיות וגרמו לקושי בגבייה של היטל זה כסדרו. כפועל יוצא מכך, אין כל הצדקה לחרוג מהכלל שנקבע בהלכת אלעזר בכל הקשור להיטל ההשבחה בגין התכנית השנייה.
אשר על כן, בדין התנתה הוועדה את מתן האישור ללשכת רישום המקרקעין בתשלום היטל ההשבחה בגין התכנית השנייה, ויש לדחות את העתירה בעניין זה.

11. ההיטל בגין התכנית הראשונה
התכנית הראשונה נכנסה לתוקף, כאמור, ביום 3/1/96; וחוזה המכר מפסו יוסקוביץ לטל נעשה ביום 11/1/99. ההשבחה בגין תכנית ראשונה זו הועמדה על סך של 40,942 ₪ נכון ליום אישור התכנית 3/1/96; ובתוספת הצמדה מאותו יום, וכן ריבית מיום המימוש 11/1/99, עומד חוב היטל ההשבחה בשל התכנית הראשונה על סך של 79,006 ₪ נכון להיום.
במאמר מוסגר אציין, כי הריבית בחישוב זה בקשר להיטל בגין התכנית הראשונה הופחתה מלכתחילה על ידי הוועדה, ומיוזמתה, למתכונת של חוק פסיקת ריבית והצמדה, ולא לפי חוק הרשויות המקומיות; ולא בכדי נעשה כך הדבר .
חוב זה מוטל מכוח החוק על המוכר, דהיינו פסו יוסקוביץ, וזאת החל מעת המכירה ובעקבותיה. אלא שכמו בעניין העסקה המאוחרת (טל-העותרים), כך גם בעסקה ראשונה זו נמנעו שני הצדדים לעסקה מלדווח עליה לוועדה, למרות חובתם החוקית לעשות כן.
כתוצאה מכך, גם דבר המכר הראשון לא נודע לוועדה בזמן אמת, ולכן היא לא פעלה מלכתחילה בעניין גביית היטל ההשבחה בגין עסקה זו.
דבר המכר האמור נודע לוועדה רק בסמוך ליולי 2008, כעולה ממכתבי הוועדה לפסו יוסקוביץ ביולי 2008, כפי שתיארתי לעיל. אך בשונה מעניין ההיטל בגין התכנית השנייה – כאן מתעוררים סימני שאלה קשים בנוגע להתנהלות הוועדה מאותו שלב של יולי 2008 ואילך.
תחילה פעלה אמנם הוועדה מול פסו יוסקוביץ, היא דרשה את תשלום ההיטל, התנהלו הליכים משפטיים, והצדדים אף הופנו לשמאי מכריע שנתן את שומתו. ובכל אלה לא נפל רבב בהתנהלות הוועדה.
בסופם של הליכים אלו הגיעו הצדדים באפריל 2014 להסכם פשרה בנוגע להיטל ההשבחה בגין התכנית הראשונה [נספח 2 לתגובת הוועדה]. בהסכם זה נתנה הוועדה לפסו יוסקוביץ את האפשרות לפנות למי מהרוכשים, על מנת שהם אלה שיישאו בהיטל, וזאת ככל הנראה בשל התניות חוזיות שבין פסו יוסקוביץ לבין אותם רוכשים; והוועדה אף הלכה לקראת פסו יוסקוביץ ולקראת הרוכשים, כך שאפשרה לרוכשים פטור מריבית למקרה שיממשו את האפשרות לשלם את ההיטלים באופן מיידי. בצד זאת שמרה לעצמה הוועדה את הזכות לתבוע את פסו יוסקוביץ בגין אותם היטלי השבחה שלא ישולמו על ידי הרוכשים לפי ההסדר האופציונלי האמור.
אלא שמאותה העת לא עשתה הוועדה דבר לעניין גביית היטל ההשבחה בגין התכנית הראשונה, וזאת בהתייחס למקרקעין נושא העתירה, דהיינו ביתם של העותרים.
מצד אחד, איננו יודעים האם פנתה פסו יוסקוביץ למי שרכש ממנה את המקרקעין הללו, טל, בהצעה לתשלום ההיטל האמור. מכל מקום, גם אם פנתה אליו, הרי שלא היה בכך כל טעם ותוחלת משום שטל היה כבר בהליכי פשיטת רגל, ובהמשך אף קיבל הפטר.
מצד שני, הוועדה לא נקטה בכל הליכי תביעה נגד פסו יוסקוביץ בקשר למקרקעין אלו, למרות שהחוב לא שולם (ולא יכול היה להיות משולם) על ידי הרוכש (פושט הרגל) טל, ולמרות חלוף הזמן.
ומצד שלישי, הוועדה לא עדכנה את העותרים בהתפתחות האמורה ובהסכם הפשרה . העדכון היחידי שניתן לעותרים היה באוגוסט 2008, בסמוך לאחר הפנייה הראשונית לפסו יוסקוביץ ביולי 2008; כאשר באותה פנייה הודיעה הוועדה לעותרים שהיא פועלת כנגד פסו יוסקוביץ בעניין זה, ובשולי המכתב הפנתה את תשומת לבם שאם ירצו לממש זכויות בדירה אזי יהיו חייבים בתשלום היטל השבחה, הא ותו לא.
העותרים היו זכאים לסמוך על אותה הודעה של הוועדה ועל חזקת תקינות המינהל, ולצפות שהוועדה אכן תפעל כנגד פסו יוסקוביץ כפי שהתחייבה. הוועדה לא עדכנה את העותרים בדבר אותו הסכם פשרה שבינה ובין פסו יוסקוביץ משנת 2014, כך שגם עניין זה לא היה צריך "להקפיץ" את העותרים. כמו כן, העותרים לא היו צריכים לבחון את מצב הדברים השכם והערב, משום שממילא לא נשלמה באותה עת מלאכת רישום הפרצלציה של הפרויקט כולו. לסיכום עניין זה, אין גם לומר שהעותרים השתהו בעתירתם בשל אותה הודעה לקונית משנת 2008, אשר בצידה עמדה הבטחה מפורשת כי הוועד ה מטפלת בעניין מול החייב החוקי, פסו יוסקוביץ.
זאת ועוד, גם היום אין לכאורה כל מניעה מצד הוועדה לפנות לחייב החוקי, פסו יוסקוביץ, בדרישות לתשלום החוב של היטל ההשבחה בגין התכנית הראשונה – אין כל אינדיקציה לקשיים כלכליים של פסו יוסקוביץ או למניעה משפטית מנקיטת כל הליך כנגדם.
במצב דברים זה, כאשר הוועדה משתהה בעניין גביית החוב מהגורם החייב, פסו יוסקוביץ, משך 12 שנים, מאז היוודע לה הדבר בשנת 2008 ועד היום; וכאשר הוועדה אינה מעדכנת את העותרים במחדלה המתמשך האמור, ואף יוצרת בפניהם מצג כי היא "פועלת" נגד פסו יוסקוביץ; וכאשר הוועדה אף "נוטשת" את הליך הגבייה מפסו יוסקוביץ באותו הסכם פשרה משנת 2014 ללא הצבת כל תאריך יעד לחידוש הגבייה; וכאשר לכאורה אין מניעה כיום לחידוש או לפתיחה בהליכי גבייה נגד פסו יוסקוביץ; וכאשר העותרים אינם מבצעים כל מחדל או התרשלות אחרת בעניין זה; וכאשר אין לעותרים כל יריבות חוזית ישירה עם פסו יוסקוביץ, ואין בידיהם כל כלי מתמרץ כלפי פסו יוסקוביץ – במצב דברים כזה, הנני סבור שיש מקום לחרוג מהלכת אלעזר, ולסייג את זכותה של הוועדה להימנע ממתן אישור ללשכת רישום המקרקעין כל עוד לא ישולם היטל ההשבחה בגין התכנית הראשונה.
הפועל היוצא הוא, כי יש לקבל את העתירה בעניין זה, ולהורות לוועדה כי אל לה להתנות את מתן האישור לעותרים לצורך רישום ביתם בלשכת רישום המקרקעין בתשלום של היטל ההשבחה בגין התכנית השנייה.

12. סוף דבר
על יסוד כל האמור לעיל אני רואה לקבל את העתירה בחלקה, במובן זה שככל שהעותרים ישלמו לוועדה תוך 30 יום מהיום את הסך של 30,731 ₪ על חשבון חוב היטל ההשבחה בגין התכנית השנייה – תהא הוועדה חייבת לתת לעותרים אישור ללשכת רישום המקרקעין לפי סעיף 10 (א) לתוספת השלישית לחוק לצורך העברת הזכויות בבית על שמם, ולא תוכל להתנות זאת בתשלום חוב היטל השבחה בגין התכנית הראשונה.
לנוכח תוצאת המשפט, קבלת העתירה בחלקה העיקרי ושיעורו הכספי של חלק זה , אני מחייב את הוועדה בהוצאות העותרים ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,000 ₪, שישולמו תוך שבועיים מהיום לידי ב"כ העותרים.

ניתנה היום, כ"ט תמוז תש"פ, 21 יולי 2020, בהעדר הצדדים.