הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 50354-01-18

בפני
כבוד ה שופט, סג"נ אחיקם סטולר

מערערים

יורשי רחל וייס ז"ל
1.אהרון זוארץ
2.שרה שרעבי
3.אילנה אגם
4.צבי וייס
על ידי ב"כ עוה"ד עמיר דרורי

נגד

משיבים

הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון
על ידי ב"כ עו"ד גדי טל

פסק דין

לפניי ערעור מנהלי שהגישו יורשי המנוחה רחל וייס ז"ל (" המערערים") על החלטת ביניים של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (" וועדת הערר"), אשר דחתה את הערר שהגישו המערערים לעצם חיובם בהיטל השבחה ועל החלטה סופית שדחתה השגה שהוגשה על ידי המערערים על שומת שמאי מייעץ.
המערערים מערערים על הקביעות המשפטיות של וועדת הערר.
הרקע התכנוני והדיוני:
המערערים הם בעלי הזכויות בנחלה במושב שדי חמד, מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (" האגודה"), במקרקעין הידועים כגוש 8550, חלקה 129 (" המקרקעין"). המערערים מחזיקים במקרקעין כ"בר רשות" במסגרת חוזה משבצת תלת שנתי הנחתם בין רשות מקרקעי ישראל (" רמ"י") לבין האגודה.
מספר תוכניות משביחות עיקריות מתייחסות למקרקעין:
תוכנית שד/1000 פורסמה למתן תוקף ( פרסום התוכנית להפקדה ברשומות) ביום 5.7.1981.
תוכנית שד/6/130 פורסמה למתן תוקף ביום 1.5.1987. ביום 18.11.87 אושרה התוכנית ע"י הועדה המחוזית. ביום 25.5.2000 פורסם אישורה ברשומות.
תוכנית שד/1000/ב פורסמה למתן תוקף ביום 15.7.1999.
תוכנית שד/1000/א/1 פורסמה למתן תוקף ביום 27.6.2002.
ביום 6.8.2014 נחתם הסכם מכר בסך של 3,500,000 ₪ בין המערערים לבין שחר נסיר זאדה (" הרוכש") למכירת זכויותיהם במקרקעין.
בפברואר 2015, פנו המערערים לוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון (" הוועדה המקומית" "המשיבה") בבקשה לקבלת אישור המתייחס להיטל השבחה, לצורך רישום והעברת הזכויות במקרקעין.
המשיבה שלחה למערערים דרישת תשלום, "היטל השבחה מס': 409 – שומת ועדה " בצירוף הערכת השבחה בסך 549,195.92 ₪ שהכין משרד ברק פרידמן כהן ושות' –כלכלה ושמאות מקרקעין (" דרישת תשלום ושומת השבחה "- נספח 4 לכתב הערעור). בשומת ההשבחה צוין כי קיימת חבות בהיטל השבחה בנכס הנדון בהתאם לפס"ד ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך ואח' (" הלכת בלוך").
ביום 26.5.2015 הגישו המערערים ערר לוועדת הערר ( ערר מס' 268/15/48) לפי סעיף 14 א' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, וטענו כי אין לחייבם כלל בהיטל השבחה היות והסכם המכר נחתם קודם למתן הלכת בלוך (" הערר"). בנוסף, צירפו המערערים שומה נגדית מטעמם, שערך שמאי המקרקעין מר מרום גולי ("השמאי גולי") ובה נקבע כי שיעור ההשבחה נמוך משנקבע בשומת הוועדה המקומית.
ביום 1.3.17 נתנה וועדת הערר החלטת ביניים אשר דחתה את טענת המערערים לעניין תחולתה הפרוספקטיבית של הלכת בלוך, וקבעה כי דרישת התשלום ששלחה הוועדה המקומית נעשתה בהתאם להוראות הדין וההלכה הפסוקה ולא ניתן לומר שנעשתה בחוסר סמכות (" החלטת ביניים", נספח 1 לכתב הערעור).
באשר לטענות השמאיות, פנתה וועדת הערר למועצת שמאי המקרקעין וביקשה למנות שמאי מייעץ. השמאי המייעץ שנבחר קבע כי המועד הקובע לאישורה של תוכנית שד/6/130 (לפיו ערכה הוועדה המקומית את השומה ולפיו נערכה גם השומה הנגדית של המערערים) יום 16.5.1987 - שגוי, וקבע מועד קובע אחר, בהתאם למועד פרסום התוכנית ברשומות - ביום 25.5.2000 (" השומה המייעצת"). קביעה זו שינתה את הערכים שנקבעו על ידי שמאי הצדדים, כך לטענת המערערים.
אי לכך, הגישו המערערים השגה לוועדת הערר על השומה המייעצת. ביום 6.12.2017 דחתה וועדת הערר את השגת המערערים ונתנה תוקף של החלטה לשומה המייעצת (" ההחלטה הסופית").
בהתאם לסעיף 14( ד) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הגישו המערערים ערעור מנהלי על החלטת הביניים של וועדת הערר ועל החלטתה הסופית, הוא הערעור שלפנינו.

תמצית טענות הצדדים
טענות המערערים בתמצית:
טענה א: המערערים טענו כי הוועדה המקומית חייבה את המערערים בהיטל השבחה ללא הסמכה כדין. לטענתם גביית היטל השבחה היא גביית מס ולכן מחייבת הסמכה מפורשת.
עוד נטען כי על פי הוראות סע' 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, גביית היטל השבחה מבוצעת לפי נוהל רמ"י. יישום הלכת בלוך מטיל מס חדש על נישומים " ברי רשות", מה שמחייב חקיקה מפורשת או לפחות הנחיה קונקרטית של היועמ"ש לממשלה. לוועדה המקומית אין סמכות לשנות את נוהלי עבודתה.
עוד טענו המערערים כי הוועדה המקומית הייתה צריכה לקבל החלטה פוזיטיבית כדי לגבות היטל השבחה מ"בר-רשות" ולפרסמה, כאמור בסעיף 12( א) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה, והיא לא עשתה כן.
טענה ב: עוד טענו המערערים כי טעתה ועדת הערר משלא קבעה שאין להלכת בלוך תחולה רטרוספקטיבית, במיוחד לאור קיומו של אינטרס הסתמכות מהותי ומשמעותי ולאור העובדה שהלכת בלוך היא במהותה הוראת חוק ואף חקיקה פיסקאלית ולכן יש לפרשה באופן השולל תחולה רטרוספקטיבית.
טענה ג: המערערים טענו כי ועדת הערר טעתה בקביעת המועד הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130 עפ"י השומה המייעצת ולא על פי המועד שנקבע על ידי הוועדה המקומית. נטען כי לשמאי המייעץ לא הייתה סמכות לשנות את המועד הקובע מאחר שאין מדובר בעניין עובדתי ולא בעניין שמאי אלא בפרשנות משפטית.
טענה ד: עוד טענו המערערים כי הוועדה טעתה משלא קבעה שהמועד הקובע הוא מועד אישור התוכנית ולא מועד פרסום התוכנית.
טענה ה: המערערים טענו בנוסף כי ועדת הערר טעתה כשקבעה את המועד הקובע להיטל על פי הדין החל על תקנה בת פועל תחיקתי. לטענתה, המשיבה נהגה על פי הוראות התוכנית במשך שנים רבות, בעצם מתן היתרי בנייה על פיה. לפיכך, יש בכך כדי להקנות לתוכנית מעמד של תקנה בת פועל תחיקתי עוד קודם לפרסומה ברשומות, משום פרסומה המהותי.
טענות המשיבה בתמצית:
המשיבה העלתה טענה מקדמית לפיה יש לדחות על הסף את טענות המערערים כי חיובם בהיטל השבחה נעשה ללא הסמכה כדין וכי גביית היטל השבחה מבוצעת לפי נוהל רמ"י ( בהתאם לסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). לטענתה מדובר בטענות חדשות שלא נכללו במסגרת כתב הערר שהוגש לוועדת הערר ועל כן דינן להידחות.
המשיבה טענה כי, מעבר לנדרש, סעיף 12( א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בוטל בשנת 2000 ולכן הוא אינו רלוונטי לענייננו. כמו כן, המנגנון הקבוע בסעיף 21 נידון בהרחבה במסגרת הלכת בלוך ונדחה ולכן הסתמכותם של המערערים על סעיף זה דינו להידחות.
עוד טענה המשיבה כי זכויותיהם של המערערים במקרקעין עולים בפועל לכדי מעמד של חכירה לדורות לצורך חיוב בהיטל השבחה וכי חוזה ההתקשרות בין האגודה לבין רמ"י זהה במהותו לחוזה שהובא בהלכת בלוך ואשר היווה אינדיקציה לכך שמעמד המערערים שם היה כשל בעל חוזה חכירה לדורות.
לעניין תחולתה הרטרוספקטיבית של הלכת בלוך, טענה המשיבה כי הלכה זו לא יצרה דין מהותי חדש אלא פירשה את הדין הקיים. זאת ועוד, סוגיית מועד החלת הלכת בלוך נידונה בוועדות הערר השונות, ובכולן נקבע כי על הלכת בלוך תחול תחולה רטרוספקטיבית.
בנוסף, טענה המשיבה כי כבר נקבע בפסיקה כי אין כל מניעה להחיל הלכה חדשה רטרוספקטיבית, אף כשמדובר בעניינים פיסקליים.
לעניין מועד אישור תוכנית שד/6/130, טענה המשיבה כי אין חולק כי תיקון 10 לחוק התכנון והבניה מיום 16.11.1978 שינה את הוראת סעיף 119 וקבע כי תחילתה תוכנית היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות על אישורה, ולא בתום חמישה עשר ימים מיום אישורה, כפי שהיה עד לתיקון. משכך, החלטת ועדת הערר התקבלה כדין.
עוד טענה המשיבה כי השמאי המייעץ רשאי ואף חייב להכין שומה עצמאית ומוסמך להכריע גם בנושאים שלא היו במחלוקת בין הצדדים.
בנוסף, טענה המשיבה כי פרסומה של תוכנית איננו מהווה אקט פורמלי בלבד אלא הוא המעניק לתוכנית מעמד של תקנה בת פועל תחיקתי וכי אין בסיס לטענת המערערים כי " נוהג" (המוכחש לכשעצמו) מקנה לתוכנית מעמד של תקנה בת פועל תחיקתי.
מן האמור לעיל עולה כי אין מחלוקת בין המערערים והמשיבה בעניין העובדות העומדות בבסיס ערעור זה.

ההכרעה בערעור תיגזר מהתשובה לשאלות שלהלן:
האם פעלה הוועדה המקומית בהסמכה כדין? (טענה א' בעיקרי הטיעון של המערערים) – והטענה המקדמית למחיקה על הסף של טענה זו.
האם פעלה וועדת הערר כדין בעת שהחילה את הלכת בלוך באופן רטרוספקטיבי? (טענה ב' בעיקרי הטיעון של המערערים)
האם פעלה וועדת הערר כדין כשאימצה את השומה המייעצת, ששינתה את המועד הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130 ליום פרסום התוכנית ברשומות? (טענות ג' ד' ו-ה' בעיקרי הטיעון של המערערים)

דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית
תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה ( ס"ח תשס"ח מס' 2165 מיום 10.7.2008 עמ' 632) קבע והטמיע שינוי משמעותי בנוגע להליכי הדיון בחיובים של היטל השבחה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
"תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה הכניס שינויים דרסטיים בכל הקשור לערעור על שומת היטל השבחה והביא לסוף פסוק את השינויים התכופים שנעשו בהוראת סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה".
כך אומר בספרו אומר המלומד ד"ר ישראל שמעוני ( ישראל שמעוני, גופים מעין שיפוטיים - שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה ( 2016), " שמעוני", עמ' 5).
לדעתו, הביא התיקון להתייעלות מערכת החיוב בהיטלי השבחה, לשקיפות ולשוויון. תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה שלל את סמכות הוועדות המקומיות להגיע עם נישום לשומה מוסכמת, וביסס את מעמדם של וועדות ערר לפיצויים ולהיטל השבחה (" וועדות הערר") ושל שמאי מכריע ( ושמאי מייעץ) כטריבונלים מעין שיפוטיים ( שמעוני, עמודים 6, 16-14).
במסגרת תיקון 84 נקבעו בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תפקידיהם של השמאי המכריע וועדות הערר בהליכי ערר וערעור על שומת השבחה. הליכים אלו מדגימים את מעמדם החזק של וועדות הערר ושל מוסד השמאי המכריע. לעניין זה טוען המלומד פרופ' אהרן נמדר כי כך התפתח הכלל כי קביעת הדרכים על ידי המחוקק בהם יכול נישום לחלוק על שומה, מובילה למסקנה כי נישום לא יוכל לתקוף את השומה באופן אחר ( אהרן נמדר, היטל השבחה (2011), " נמדר", עמ' 448-447).
ואכן בפסיקת בתי המשפט לא התאפשר לנישומים לפסוח על וועדת הערר באמצעות הגשת עתירה מנהלית או המרצת פתיחה, למשל:
"בית המשפט קבע כי הנישום לא יוכל לעקוף את הערכאה המשפטית שנקבעה בסעיף 14 כערכאה בה תוכרע שאלת החיוב בהיטל השבחה על ידי הסוואת טענותיו האמיתיות בעילות שהוועדה פעלה כביכול באופן שגוי והוציאה שומות מוטעות באופן בלתי חוקי בניגוד לכללי המינהל התקין..."
(נמדר, עמ' 450-449 והאסמכתאות שם)
בהתאם לכך, גם היקף ההתערבות השיפוטית של בית המשפט המחוזי - בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים על החלטות וועדות הערר והשמאי המכריע - מצומצם.
בתי המשפט קבעו כי בית המשפט אינו מחליף בשיקול דעתו, את שיקול דעתה המקצועי של וועדת הערר. עוד נקבע כי בית המשפט אינו מתאים במהותו לשמש כמוסד מתכנן ואיננו מוסד תכנון עליון, לכן הוא בוחן האם ההחלטה נמצאת במתחם הסבירות, האם נתגלה פגם דיוני וכיו"ב ( נמדר, עמ' 440-437 והאסמכתאות שם וראה גם: עע"מ 8872/07 עתאמנה נ' עתאמנה ( פורסם בנבו 7.3.2010). כלומר, היקף ההתערבות בהחלטות וועדות הערר ושמאי מכריע מצומצם בשל המומחיות והמקצועיות המאפיינות אותם.
יפים לכך הם דבריה של כב' השופטת ד' ברק-ארז בבר"ם 6547/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עמק חפר נ' חרב לאת כפר שיתופי לחקלאות בע"מ (פורסם בנבו 29.12.2014, " עניין גלר"), בקשת רשות ערעור שהוגשה ( ונדחתה) על החלטת בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט מנהלי בערעור:
"מדובר בבקשת רשות ערעור המוגשת בהליך שהחל בדיון שהתקיים בפני טריבונל מינהלי. בבחינת בקשות מסוג זה יש להביא בחשבון את טיבו של הטריבונל, את מידת מומחיותו בנושא שעליו נסבה ההחלטה ואת מספר הגלגולים שעבר ההליך – כך שככל שהטריבונל דומה יותר לערכאה שיפוטית ונהנה ממומחיות בתחום עיסוקו כן תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור" ( עמוד 7 להחלטה).
היקף ההתערבות השיפוטית של וועדות ערר בהחלטת שמאי מכריע נדונה אף היא בבית המשפט העליון בעניין בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח' ( פורסם בנבו 23.4.2014) וגם שם נקבע כי היקף ההתערבות יהיה מצומצם:
"ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה טעות מהותית או דופי חמור...לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה"
( עמ' 7 ועיין האסמכתאות שם)
הכרעה לעניין התערבות בהחלטות וועדת הערר
לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, בהחלטת הביניים ובהחלטה הסופית של וועדת הערר לא מצאתי לנכון להתערב בהחלטותיה של וועדת הערר, ועל כן דין הערעור להידחות.

החלטותיה של וועדת הערר מנומקות היטב הן מהבחינה התכנונית והן מהבחינה המשפטית. וועדת הערר דנה בטענות המערערים הן בערר והן בהשגה על השומה המייעצת, ודחתה את רובן ( לבד מהטענה בעניין ריבית הפיגורים) בנימוקים מפורטים המבוססים על הראיות שנפרסו בפניה ועל פסיקה. מתוך כך וועדת הערר החליטה לאמץ את השומה המייעצת, לאחר שזו גם נתקבלה גם על דעת המשיבה, בניגוד לאמור בשומה ששלחה למערערים ( נספח 2 לכתב הערעור- החלטתה הסופית של וועדת הערר; נספח 4 לכתב הערעור- שומת המשיבה).
ודוק: לנגד עיני וועדת הערר, כערכאה מבררת, עמדו ראיות שאינן נמצאות בפני בית משפט זה ושלא הוגשו על ידי המערערים ובתוכם: השומה הנגדית שהגישו המערערים; השומה המייעצת, שכנגד אימוצה על ידי וועדת הערר טענו המערערים; ההשגה שהגישו המערערים על השומה המייעצת- השגה שבעקבותיה התקיים דיון בפני השמאי המייעץ; הנספחים לערר ( ובהם מסמך הערכת שווי שוק מיום 2.4.1 4 שהוכן ע"י השמאי משה ברנע לבקשת המערערים, "השמאי ברנע") ועוד. יצוין כי אף כתב הערר עצמו ( שהגישו המערערים לוועדת הערר) לא צורף על ידי המערערים לכתב הערעור, אלא צורף לעיקרי הטיעון של המשיבה.

כאמור, לא מצאתי לנכון להתערב בהחלטות וועדת הערר המפורטת והמנומקת, ולכן דין הערעור להידחות.
למעלה מן הצורך, דין הטענות העיקריות להידחות גם לגופן.
ראשית יש להידרש לטענה המקדמית של המשיבה לפיה יש לדחות על הסף את טענות המערערים כי חיובם בהיטל השבחה נעשה ללא הסמכה כדין וכי גביית היטל השבחה מבוצעת לפי נוהל רמ"י, כיון שמדובר בטענות חדשות שלא נכללו במסגרת כתב הערר שהוגש לוועדת הערר.
עיון בכתב הערר מעלה כי אכן טענות אלו לא הועלו בכתב הערר ולכן לא עמדו לפני וועדת הערר ולא נדונו על ידה. טענות אלו כנגד הוועדה המקומית, היה ראוי להעלות בערר בפני וועדת הערר, ודבר זה לא נעשה. כאמור סמכות וועדת הערר כפי שנקבעה בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אינה מאפשרת לדלג עליה באמצעות פניה ישירה לבית משפט מחוזי בשבתו כבית משפט מינהלי. יש בכך אף טעם לפגם כשהמערערים מעלים טענות חדשות במסלול " עוקף וועדת ערר".
עוד יודגש כי בעמוד הראשון של כתב הערעור נאמר מפורשות כי הערעור הוא על החלטת הביניים ועל ההחלטה הסופית של וועדת הערר. עיון בהחלטת הביניים וכן בהחלטה הסופית של וועדת הערר מעלה כי טענות אלו לא נדונו על ידי וועדת הערר ואינן כלולות בהחלטות, כלומר הן אינן חלק מן הערעור.
זאת ועוד, הלכה היא כי אין להעלות בשלב הערעור טיעונים עובדתיים או משפטיים שלא עלו בפני הערכאה המבררת, קרי, בעניינינו, וועדת הערר. הנימוק העיקרי הוא כי אין אפשרות לערכאת הערעור לברר טענות אלו כהלכה, ללא התשתית הראייתית שעמדה בפני הערכאה המבררת. בעניינו הדבר בולט שבעתיים, כיוון שכאמור, ראיות רבות שהוזכרו בכתבי הטענות או בהחלטות וועדת הערר לא הוגשו לבית משפט זה על ידי המערערים.

אי לכך, טענות המערערים כי חיובם על ידי הוועדה המקומית בהיטל השבחה נעשה ללא הסמכה כדין וכי גביית היטל השבחה מבוצעת לפי נוהל רמ"י נדחות.
יש לדון כעת לגופו של עניין בטענות הנותרות.
החלת הלכת בלוך באופן רטרוספקטיבי על ידי וועדת הערר
המסגרת הנורמטיבית
הלכת בלוך
כללי: בהלכת בלוך נקבע כי מעמדם של מחזיקים במקרקעין בנחלות במושבים כ"בר רשות" במסגרת חוזה משבצת הנחתם בין האגודה החקלאית למינהל מקרקעי ישראל ( כשמה של רשות זו אז. היום, רשות מקרקעי ישראל - רמ"י) הוא כמעמד " חוכרים לדורות". פועל יוצא מכך הוא שגם ברי רשות חייבים בתשלום היטל השבחה.
בפסק דינה של כב' השופטת עדנה ארבל ( כתוארה אז) שהתקבל פה אחד, נקבע כי מערך הזכויות והחובות החל על מתיישבים בעלי חוזי חכירה לדורות עם רמ"י זהה לזה של מתיישבים המוגדרים כ"בר רשות" במקרקעי רמ"י. בית המשפט הצביע על אינדיקציות רבות, פנימיות, שמקורן בחוזה המשבצת, ואינדיקציות חיצוניות כפיצוי הניתן מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין תוכנית הפוגעת בערך המקרקעין, לפיהן מבחינה מהותית מעמד ברי רשות הוא כשל חוכרים לדורות ( עמ' 27-26, 31 לפסק הדין).
נאמר כי ניתן לפרש את המונח " חוכר לדורות" בסעיף 2( א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בשני אופנים: פרשנות דווקנית לפי חוכר לדורות ייחשב רק מי שמוגדר כזה בחוזה החכירה ופרשנות מהותית לפיה ייחשב כחוכר גם מי שמעמדו במקרקעין עולה לכדי מעמד חוכר לדורות ( עמ' 31 לפסק הדין).
לאחר דיון מעמיק בשתי הפרשנויות ובתכליות שהן מגשימות, בחר בית המשפט לאמץ את הפרשנות המהותית מכמה טעמים: יש בפרשנות המהותית כדי להגשים את הבסיס הרעיוני לגביית היטל השבחה, לפיה ראוי כי מי שהתעשר מאישור תוכנית שישתתף בהוצאות הרשות שהיו כרוכות בהכנתה; בכך מוגשם גם עקרון הצדק החלוקתי הקובע כי מי שנהנה מההשבחה ישתף בכך את חברי קהילתו, וזאת באמצעות השתתפות בהוצאות הרשות; הפרשנות המהותית מגשימה גם את האינטרס הכלכלי העומד בבסיס ההיטל ומתיישב עם נקודת המבט הכלכלית של הפסיקה בנוגע לחוקי המס בכלל ( עמ' 38-29 לפסק הדין).
אי לכך נקבע:
"יש לראות במשיבים, ברי רשות במקרקעי המינהל מכוח חוזה המשבצת, כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל. זאת, לאחר שנמצא כי מעמדם בפועל במקרקעין שברשותם עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות" (עמ' 40 לפסק הדין).
עם זאת, בית המשפט מצביע על אפשרות של חריג להלכה זו וקובע כי בנסיבות ספציפיות ייתכן שבר-רשות לא יעלה כדי מעמד של חוכר לדורות:
" יובהר כי באמצנו את הפרשנות המהותית אין כדי לחסום את הדרך בפני בר רשות אשר יש ביכולתו להראות כי נסיבותיו הספציפיות מורות שמעמדו במקרקעין באופן מהותי אינו עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות. ואולם, נראה כי ככלל תחול פסיקה זו על כלל המתיישבים על-פי חוזה המשבצת התלת שנתי כגון זה שבמקרה דנן" ( עמ' 39 לפסק הדין)
תחולה רטרוספקטיבית של הלכה
בעניין רע"א 8925/04 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל, סא(1) 126 (2006) (" הלכת סולל בונה") נקבע בדעת רוב, בהרכב מורחב, הכלל לפיו הלכות חדשות של בית המשפט העליון הינן בעלות תוקף רטרוספקטיבי ופרוספקטיבי כאחד.
התחולה הרטרוספקטיבית של הלכה חדשה נדונה בפרוטרוט בפסק דינו של נשיא בית המשפט העליון, כב' השופט אהרן ברק ( כתוארו אז). הלכת סולל בונה דנה בשינוי הלכת " השנים האבודות" שנעשה בעניין ע"א 140/00 עזבון המנוח מיכאל אטינגר ז"ל נ' החברה לשיקום ופיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים בע"מ, פ"ד נח(4) 486 ("עניין אטינגר"). בהלכת סולל בונה עלתה השאלה מה ההשפעה של ההלכה החדשה שנפסקה בעניין אטינגר על מספר רב של תביעות שהיו תלויות ועומדות בבתי המשפט.
בהלכת סולל בונה נקבע כי על פי הדין בישראל " נקודת המוצא העקרונית היא כי הלכה שיפוטית חדשה חלה הן רטרוספקטיבית והן פרוספקטיבית" (עמ' 15) עם זאת נקבע: "ביסוד הצורך להיזקק לביטול פרוספקטיבי בלבד של ההלכה השיפוטית החדשה עומד אינטרס ההסתמכות... נמצא, כי הבחינה העיקרית צריכה להתרכז באינטרס ההסתמכות" (עמ' 16-15). כלומר, הלכה שיפוטית חדשה חלה רטרוספקטיבית ופרוספקטיבית ואילו ביטול פרוספקטיבי בלבד יהיה החריג שיש להוכיחו בהתבסס בעיקר על אינטרס ההסתמכות.
לאור מכלול השיקולים, קבעה הלכת סולל בונה כי אין טעם שלא לתת לעניין אטינגר תוקף רטרוספקטיבי ולכן היא תחול על כל מעשה נזיקין שארע לפניה ואחריה. הטעם המרכזי שציינה הלכת סולל בונה היה כי החלה רטרוספקטיבית של פרשת אטינגר לא תיפגע באופן ממשי באינטרס ההסתמכות.
הלכת סולל בונה סקרה בפרוטרוט מצבים ומקרים בהם לא ניתן לומר כי אינטרס ההסתמכות נפגע וציינה כי המסתמך על ההלכה הקודמת נוטל על עצמו סיכון, מה גם שברבים מהמקרים השינוי אינו בא בהפתעה. לסיכום הסקירה נקבע:
"אכן, מקרי ההסתמכות, המצדיקים מתן תוקף פרוספקטיבי בלבד להלכה חדשה, מטבע הדברים אינם רבים" (עמ' 16).
מהלכת סולל בונה עולה כי על הטוען לתחולה פרוספקטיבית בלבד, רובץ נטל הוכחה כבד.
גם בבג"ץ 3514/07 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ נ' מרק פיורסט (פורסם בנבו 13.5.2012) התייחסה כב' השופטת דורית ביניש בפסק דינה לנטל המוטל על בעל דין:
"בעניין סולל בונה נקבע בדעת רוב, בהרכב מורחב, הכלל לפיו הלכות חדשות של בית המשפט העליון הינן בעלות תוקף רטרוספקטיבי ופרוספקטיבי כאחד. לצד הכלל נקבע גם חריג לפיו בתנאים מסוימים ומשיקולים מעשיים, יינתן תוקף פרוספקטיבי בלבד להלכה חדשה. תנאי הכרחי לכינונו של החריג הוא שקיים אינטרס הסתמכות משמעותי, בין של יחידים ובין של גופים, אשר הסתמכו על המצב המשפטי ששרר בעת קיומה של ההלכה השיפוטית הקודמת. אולם אין די בפגיעה באינטרס ההסתמכות כדי להצדיק את החלתה של ההלכה באופן פרוספקטיבי בלבד. לכינונו של החריג נדרש לא רק שההסתמכות תהא משמעותית, אלא גם שתהא סבירה. בעל דין אינו יכול לבוא בפני בית המשפט ולטעון להסתמכות כאשר היה עליו לצפות את השינוי המשפטי הקרב. בנוסף, החריג יחול רק במקום בו אין ניתן לענות על אינטרס ההסתמכות באמצעות הגנות הלקוחות מדינים אחרים, כגון התיישנות או בטלות יחסית, בד בבד עם מתן תוקף רטרוספקטיבי לנורמה החדשה".
(עמ' 30-29 לפסק הדין)
גם בדנ"א 3993/07 פקיד שומה ירושלים נ' איקאפוד בע"מ ( פורסם בנבו 14.7.2011 ) הודגש החריג שבשלילת הרטרוספקטיביות:
"שלילת הרטרוספקטיביות של ההלכה בתורת חריג מוצדקת רק כאשר קיים אינטרס הסתמכות הראוי להגנה, וכאשר אין בדין הכללי הגנה על אינטרס זה המונעת פגיעה, או כאשר מחיר ההיזקקות להגנת הדין הכללי הוא כה כבד עד כדי להופכה לבלתי כדאית. שאז, ראוי לשלול את הרטרוספקטיביות, וליתן להלכה החדשה תוקף פרוספקטיבי בלבד".
(עמ' 27 לפסק הדין)
מכל האמור לעיל עולה כי הכלל הוא שהלכות חדשות של בית המשפט העליון הינן בעלות תוקף רטרוספקטיבי ופרוספקטיבי כאחד ואילו החריג לכלל הוא החלה פרוספקטיבית בלבד, אותו יש לבחון בעיקר על פי קיומו של אינטרס הסתמכות משמעותי שנפגע כתוצאה מהסתמכות על ההלכה השיפוטית הקודמת.

לפיכך, יש לבדוק, האם עמדו המערערים בנטל להוכיח פגיעה באינטרס ההסתמכות שלהם. כבר עכשיו ניתן לומר שהתשובה לכך שלילית.
טענות הצדדים
טענות המערערים
המערערים טענו כי טעתה וועדת הערר משלא קבעה שאין להלכת בלוך תחולה רטרוספקטיבית ממספר טעמים: עפ"י הטיעון החוקתי, הלכת בלוך היא " הוראת חוק" ומשכך היא מכוונת לעתיד. לטענתם, הלכת בלוך חידשה שבעל זכויות "בר רשות" ייחשב חוכר לדורות לעניין היטל השבחה וזאת בניגוד לדין הקודם. הלכה זו הפכה על פיה את ההלכה הקודמת "ומשכך היא בעלת אופי חקיקתי קיצוני" ולכן יש לשלול את תחולתה הרטרוספקטיבית.
עוד טענו המערערים לעניין השיקול המעשי כי הדין שקדם להלכת בלוך, לפיו לא נגבה היטל השבחה מ"בר רשות", נהג עשרות שנים באלפי עסקאות. נטען כי הנסיבות בעניינם הינן נסיבות בהן אינטרס ההסתמכות דוחה את התחולה הרטרוספקטיבית של ההלכה וכי מדובר ב"אינטרס הסתמכות עוצמתי במיוחד". כך למשל צוין כי חוות הדעת השמאיות לצורך הערכת שווי נחלה חקלאית הסתמכו על הדין שהיה קיים עד להלכת בלוך.
עוד נטען כי החלה רטרוספקטיבית פוגעת באינטרס ההסתמכות "באופן בלתי מידתי".
עוד טענו המערערים כי אינטרס ההסתמכות הוא אינטרס על במשפט הישראלי ואף חקיקה נדחית מפניו.
המערערים טענו גם כי רטרוספקטיביות הלכת בלוך פוגעת בזכות החוקתית לקניין וכי הלכת בלוך היא חקיקה פיסקאלית ולכן אין לה תחולה רטרוספקטיבית על פי כללי הפרשנות.

טענות המשיבים
המשיבים טענו כי הלכת בלוך קבעה כי יש לאמץ פרשנות מהותית למושג " חוכר לדורות" וכי מעמדם בפועל עולה לכדי מעמד של חוכרים לדורות ולפיכך יש לחייבם בהיטל השבחה. נטען כי הלכת בלוך לא יצרה כלל דין מהותי חדש אלא רק פירשה את הדין הקיים וזאת אף ניתן ללמוד מהדיון הנוסף שהיה בעניינה של הלכת בלוך.
עוד טענו המשיבים כי כל מי שעסק בתחום המקרקעין ודיני תכנון ובנייה ידע כי סוגיית מעמדו של " בר רשות" לצורך חיובו בהיטל השבחה ממתין להכרעת בית המשפט העליון בעניין בלוך. גם השמאי אליו פנו המערערים לקבלת חוות דעת שמאית טרם ביצוע עסקת המכר היה מודע או היה עליו להיות מודע לסוגיה התלויה בבית המשפט.
עוד טענו המשיבים כי מהלכת בלוך עולה כי שווין של נחלות של "בר רשות" ושל חוכרים לדורות היה זהה, ומשכך טענת ההסתמכות של המערערים נשמטת מאליה.

הכרעה בסוגיית החלתה הרטרוספקטיבית של הלכת בלוך

כאמור לעיל ובהתבסס על הלכת סולל בונה, על מנת להכריע בסוגיה זו יש לבחון את טענת המערערים בדבר קיומו של "אינטרס הסתמכות עוצמתי במיוחד" (סעיף 48 ו. לכתב הערעור) .
לא ניתן לקבל טענה זו.
המערערים לא הוכיחו קיומו של אינטרס הסתמכות ולא הוכיחו את הפגיעה בשל הסתמכותם על ההלכה הקודמת. המערערים לא טענו טענות ולא הביאו כל ראיות כיצד ההסתמכות שלהם על ההלכה הקודמת פגעה בהם מבחינה כלכלית או אחרת. כל שטענו המערערים הוא כי במשך עשרות שנים נהג דין אחר. על מנת להוכיח הסתמכות, לא די להראות כי היה קיים דין אחר, יש להוכיח את הפגיעה שבעקבות הסתמכות זו. דבר זה לא הוכח בפנינו ואף לא בפני וועדת הערר, כפי שציינה וועדת הערר בהחלטת הביניים (עמ' 7).
המערערים לא הוכיחו כי חוות הדעת השמאיות שנעשו עבורם הסתמכו על הדין הקודם, כפי שטענו, שכן חוות דעת אלו לא עמדו בפנינו. בפני בית המשפט לא עמדה הערכת השווי של השמאי ברנע ולא שומתו של השמאי גולי, אלא רק המחיר אותו דרשו המערערים מהקונה בסך 3,500,000 ₪.
יתרה מכך, גם אם היו השמאים מסתמכים על הדין הקודם, מבלי לציין בחוות הדעת, כי עניין בר רשות וחבותו לעניין היטל השבחה תלוי ועומד בבית המשפט, הרי שלא היה למערערים להלין אלא עליהם. אך, כאמור, המערערים לא צרפו את שומתם הנגדית לערעור המנהלי, וכנראה לא בכדי.
זאת ועוד, לא ניתן אף לקבל את טענת ההסתמכות עצמה על הדין ( טרם הוכחת פגיעה) כיון שהשינוי בהלכה לא בא בהפתעה. יפים לכך דבריה של כב' השופטת מרים נאור ( כתוארה אז) בעניין סולל בונה:
"הלכת אטינגר לא באה לעולם בחטף ורוחה ריחפה על פני הליכים משפטיים זמן רב לפני שניתנה. צדדים רבים ביקשו לתקן כתבי תביעה ולטעון כי זכאים הם לפיצוי בגין השנים האבודות עוד בטרם באה הלכת אטינגר לעולם. תיקים רבים, בכל הערכאות, המתינו לסיום ההתדיינות בהלכת אטינגר, ואין זה ראוי שעזבון אטינגר יהיה היחיד הזוכה משינוי ההלכה" (עמ' 51 להלכת סולל בונה).
גם הלכת בלוך לא באה לעולם בחטף, והדיונים בעניינה נמשכו שנים רבות. המערערים והשמאי מטעמם היו מודעים או היו צריכים להיות מודעים לעובדה שההלכה נבחנת מחדש ע"י בית המשפט העליון, ולכן לא היו צריכים להסתמך על הדין הקודם ( וראה פס"ד של בית משפט זה בעניין ע"א ( מרכז) 5829-08-07 שמעון עקיקי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הוד השרון, פורסם בנבו 12.3.2009, " עניין עקיקי").
זאת ועוד, לא ייתכן שרק בעלי נחלות " בר-רשות" שמבקשים, למשל, למכור את נחלותיהם לאחר הלכת בלוך, ישלמו היטל השבחה. הפרשנות המהותית שקבעה הלכת בלוך באה להגשים, כאמור, גם את האינטרס הכלכלי העומד בבסיס ההיטל ולפיו בעל נחלה " בר רשות" נהנה מן ההשבחה וזאת ללא קשר למעמדו הקנייני בקרקע.
בנוסף, הדבר פוגע בעקרון הצדק החלוקתי העומד אף הוא בבסיס היטל ההשבחה, כפי שקבעו בתי המשפט לאורך השנים, לפיו " ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון שישתף את הציבור בהתעשרות זו" (נמדר, עמ' 36).
יתרה מכך, דווקא העובדה שבעלי נחלות שהוגדרו " ברי רשות" לא שילמו במשך עשרות שנים ( כטענת המערערים) היטל השבחה כמו חוכרים לדורות, היא זו שפגעה בעקרון הצדק החלוקתי ובשוויון גם בין בעלי הנחלות. שכן, כפי שנקבע בהלכת בלוך, מחירי השוק של הנחלות משני הסוגים היה זהה, כלומר, למרות שהזכויות הוגדרו כ"בר רשות" בלבד, לא פגע הדבר במחיר הנחלה.
כלומר, מההיבט הכלכלי, בעלי נחלות שהוגדרו " ברי רשות" הרוויחו יותר, קודם להלכת בלוך, מחבריהם החוכרים לדורות, כיון שלא נדרשו לשלם היטל השבחה. אף המערערים עצמם לא טענו בכתב הערעור כי "הטלה רטרוספקטיבית תפגע ברווחים בפועל של העוררים", כפי שטענו בכתב הערר (סעיף 2.19), אלא טענו בכלליות כי נפגעה זכות הקניין שלהם.
מכל האמור לעיל עולה כי המערערים לא עמדו בנטל להוכיח את קיומו של אינטרס הסתמכות שנפגע, לא כל שכן "אינטרס הסתמכותי עוצמתי במיוחד" או פגיעה "באופן בלתי מידתי", כטענתם.
לעניין טענת המערערים כי הלכת בלוך היא חקיקה פיסקאלית ולכן אין לה תחולה רטרוספקטיבית על פי כללי הפרשנות ייאמר, בקצרה, כי כבר נפסק ע"י בית המשפט העליון כי אין כל מניעה להחיל הלכה חדשה רטרוספקטיבית, גם כשמדובר בעניינים פיסקליים.
עניין זה נדון בע"א 5954/04 פקיד שומה ירושלים נגד משה סמי ( פורסם בנבו, 22.4.2007 להלן: "הלכת סמי"). בהלכת סמי קיבל בית המשפט העליון את ערעורו של פקיד שומה, ופסק כי יש לשנות את ההלכה שהייתה נהוגה עד אז. בית המשפט העליון קבע, שהלכת סמי תחול רטרוספקטיבית, וזאת בהסתמך על הלכת סולל בונה. כלומר, בית המשפט העליון החיל רטרוספקטיבית הלכה חדשה בעניין פיסקלי ( וראה גם עניין עקיקי, עמ' 19).
לעניין טענת המערערים כי הלכת בלוך היא בעלת "אופי חקיקתי קיצוני" והיא אף "מעשה חקיקה" – לא ניתן כלל ועיקר לקבל טענה זו.
יפים לכך דבריו של נשיא בית המשפט העליון, כב' השופט אשר גרוניס (כתוארו אז) שדחה את העתירה לדיון נוסף בעניין בלוך בדנ"א 6264/14 עוזי ושפרה בלוך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון (פורסם בנבו, 9.12.2014, עמ' 7) וקבע כי הלכת בלוך היא פיתוח של ההלכה הפסוקה, בהתאם לנסיבות המקרה:
"בית המשפט העליון בחן את הפסיקה המנחה של בית משפט זה, הקובעת כי ניתן להטיל היטל השבחה בהתאם לזכויות המהותיות של המחזיק במקרקעין (ראו, למשל, רע"א 10998/07 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גזר נ' חברת דרך ארץ הייויז (1997) בע"מ, [פורסם בנבו] פיסקה ז' (25.5.2008); רע"א 6166/12 קוטליצקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל-אביב-יפו, [פורסם בנבו] פיסקה י' (23.12.2012)). בהקשר זה הובהר, כי גם בפרשת קנית, בוססה ההכרעה על ניתוח מהות היחסים המשפטיים ששררו בין קנית לבין המינהל, כפי שמצאו עיגון בהסדרים החוזיים המסוימים ביניהם, וכי נקבע שם, שהסדרים עתידיים בעלי "לבוש ניסוחי שונה" עשויים להוליך למסקנות שונות (ראו, דנ"א 1/89 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-גן נ' קנית - ניהול השקעות ומימון בע"מ [פורסם בנבו] (8.5.1889)). הנה כי כן, הקביעות המצויות בפסק הדין צועדות במתווה הפרשני שנקבע בהלכה הפסוקה, מתיישבות עם ההלכות הקיימות ואינן מנוגדות להן. למעשה, בפסק הדין נעשה פיתוח של הלכות אלה, בין היתר, תוך הידרשות לנסיבות המקרה שעמד לפני בית המשפט ".

לסיכום: טענת המערערים כי וועדת הערר טעתה משלא קבעה שאין להלכת בלוך תחולה רטרוספקטיבית- נדחית. מסקנתה של ועדת הערר כי להלכת בלוך תחולה רטרוספקטיבית, מושתתת על אדנים איתנים.

המועד הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130.
טענות המערערים
המערערים טענו כי טעתה ועדת הערר כאשר דחתה את עמדתם לפיה התאריך הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130 הוא 1.5.1987. לפי מועד זה ערכה המשיבה את השומה על המקרקעין ועליו הם הסתמכו.
עוד נטען כי מדובר במחלוקת משפטית ולא במחלוקת שמאית וכי לשמאי המייעץ לא הייתה סמכות לשנות את המועד הקובע, כיון שלא מדובר בעניין עובדתי או שמאי אלא בפרשנות של הדין. אי לכך יש לקבל את עמדתם כי המועד הקובע הוא על פי שומת הועדה המקומית.
בנוסף, טענו המערערים כי המועד הקובע הוא מועד אישור התוכנית ולא מועד פרסומה, כלומר יום 18.11.87 ולכן המשיבה טעתה בשומתה בקביעת המועד הנכון.
עוד טענו המערערים כי עפ"י הגדרת " השבחה" בסעיף 1 לתוספת השלישית הרי שהמועד הקובע הוא מועד אישור התוכנית ולא מועד תחילתה של תוכנית. לטענתם החוק בסעיף 2( א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לא הגביל את מועד קביעת היטל ההשבחה למועד תחילת התוכנית, אלא גם למקרה שההשבחה חלה " בדרך אחרת", כלומר למצב דה פאקטו.
לכן, מרגע שהוועדה המקומית נהגה על פי הוראות התוכנית לאורך שנים, הרי שיש לראות את מועד האישור כמועד הקובע, אפילו שלא נעשה עדיין פרסום, שכן התוכנית פורסמה רק בחלוף 13 שנים.
עם זאת מאחר וחוות הדעת השמאיות של הצדדים התייחסו לחודש מאי 1987 והן בקירוב טוב מאוד ליום אישור התוכנית בנובמבר 1987, בית המשפט מתבקש לקבוע כי היה על השמאי המייעץ לערוך שומתו על פי המועד של שומות הצדדים.
עוד טענו המערערים כי המשיבה שפעלה שנים רבות על פי התוכנית קודם לפרסומה מושתקת מלטעון לעניין תוקף התוכנית, במיוחד נוכח העובדה שחלפו 11 שנים מיום פניית הוועדה המחוזית למערכת רשומות במשרד המשפטים ועד לפרסומה בפועל. לטענתה, לא ייתכן שהכשל ישמש את הרשות המנהלית בכדי לפגוע בזכויות האזרח הקטן. זאת ועוד, אי פרסום התוכנית איננו שולל את תוקפה.

טענות המשיבה
המשיבה טענה כי המערערים לא חלקו על קביעת הוועדה כי תיקון 10 לחוק התכנון והבניה שינה את הוראת סעיף 119 לחוק התכנון והבנייה, לפיו תחילתה של תוכנית היא בתום חמישה עשר ימים לאחר פרסום התוכנית ברשומות, ולא כפי שהיה קודם, לאחר אישור התוכנית.
עוד טענה המשיבה כי השמאי המייעץ רשאי ואף חייב להכין שומה עצמאית ואף להכריע בנושאים שלא היו במחלוקת בין הצדדים אם עמדותיהם היו שגויות.
עוד נטען כי אין בסיס משפטי לטענת המערערים כי " נוהג" הוא מבחינת " דרך אחרת": ראשית כיון שטענה זו נטענה לראשונה בערעור ולכן יש לדחותה על הסף. ושנית כי אין בסיס לטענה כי המשיבה אכן נהגה כך.
עוד טענה המשיבה כי אין בסיס לטענה כי המשיבה נהגה בהתאם למועד הקובע של תאריך הפקדת התוכנית והיא מכחישה כל טענה ל"נוהג" כזה.

הכרעה בעניין המועד הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130
מדובר באוסף של קביעות סותרות ובפרשנות משפטית יצירתית, שאין לה על מה להסתמך.
המערערים, בכתבי טענותיהם, נקבו בשלושה תאריכים שונים כ"תאריך הקובע".
התאריך הראשון נקבע, במשתמע, בכתב הערר. עיון בכתב הערר ( בעיקר בסעיף 5, המתייחס לעיקרי השומה הנגדית) מעלה כי המערערים לא חלקו על המועד הקובע שצויין בשומת המשיבה, יום 16.5.1987 , כדברי וועדת הערר: "לא מצאו לחלוק עליה בענין זה" ( החלטה סופית, עמ' 4). וועדת הערר עוד ציינה כי " במסגרת שומות הצדדים צוין כי המועד הקובע לאישורה של התכנית הוא ה- 16.5.87. קרי- 15 ימים לאחר מועד פרסום הפקדתה ברשומות" (החלטה סופית, עמ' 2).
במסגרת ההשגה על שומת השמאי המייעץ, נקבו המערערים במועד קובע אחר, שני, מועד אישורה של התכנית ע"י הוועדה המחוזית, 18.11.1987 וועדת הערר אף הלינה על כך וטענה כי עמדה זו לא הוצגה בפני השמאי המייעץ ( החלטה סופית, עמ' 4). ואילו כעת, בערעור על החלטת וועדת הערר, נוקבים המערערים במועד שלישי, שלטענתם הוא המועד שהופיע בשומת המערערים וכן בשומת המשיבה, 1.5.1987, המועד בו הופקדה התוכנית.
יתרה מכך, המערערים פונים לבית המשפט לקבוע כי השומה צריכה להיות עפ"י " שומות הצדדים" וזאת גם לאחר שטענו, טענה סותרת, כי המשיבה טעתה בשומתה בקביעת המועד הנכון על פי דין וכי המועד הקובע הוא יום אישור התוכנית, כלומר 18.11.87.
בנוסף, ההצדקה לקביעת המועד הקובע ליום 1.5.19 ( למרות שהמועד הנכון, לטענתם, הוא 18.11.1987) היא שאין הבדל משמעותי בין השומות: " ניתן להניח כי שומות ליום 18.11.87 לא תהיינה שונות מאילו שנעשו" (סעיף 65 ג. לכתב הערר).
ראשית, עיון בשומת המשיבה ( עמ' 1 לדרישת התשלום, נספח 4 לערעור) מעלה כי המועד הקובע הרשום בה הוא 16.5.87, כפי נכתב בהחלטת וועדת הערר ולא כפי שנטען ע"י המערערים.
לגופו של עניין, גם אם מדובר בטעות קולמוס והמערערים כיוונו לתאריך 16.5.87 עדיין לא ניתן לקבל את טענתם לעניין התאריך הקובע מכמה טעמים:
כאמור, המערערים טוענים בכתב הערעור טענות סותרות לעניין המועד הקובע: המועד המקורי, המתייחס לתאריך הפקדת התוכנית והמועד " הנכון" המתייחס למועד אישור התוכנית ( בפועל הם טוענים בערר ובכתב הערעור שלוש טענות סותרות, שלושה מועדים שונים, כאמור לעיל).
המערערים מדגישים מספר פעמים כי המועד הראוי הוא " על פי מה שקבעה הוועדה המקומית, על פי השומה מטעמה". אולם המשיבה, בתגובתה הראשונה להשגת המערערים על השומה המייעצת, הודתה בטעותה וקיבלה את הכרעתו של השמאי המייעץ לגבי המועד הקובע, המתייחס ליום פרסום התוכנית ברשומות ( החלטה סופית, עמ' 3). מכאן, שגם אם היה מועד "מוסכם" על הצדדים ( וסביר להניח שהמערערים פשוט אימצו את המועד בו נקבה המשיבה בדרישת התשלום , כפי שטענה וועדת הערר בהחלטה הסופית, עמ' 4), הרי שהדבר השתנה, לאחר מתן השומה המייעצת.
מעבר לכך, יש לשלול את טענות המערערים הן בדבר חוסר סמכותו של השמאי המייעץ לשנות את המועד הקובע והן בכך שוועדת הערר טעתה וקבעה שהמועד הקובע הוא מועד פרסום התוכנית, כפי שקבע השמאי המייעץ.
כאמור לעיל, מוסד השמאי המכריע והשמאי המייעץ נקבע בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה. יש להדגיש כי בית המשפט איננו משמש ערכאה ישירה לערעור על שומת שמאי מייעץ ולשם כך נקבעה זכות טיעון לצדדים בסעיף 14( ג)(3) לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה:
"מונה שמאי מייעץ, תינתן החלטה בערר לאחר הגשת חוות דעתו, ובלבד שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה לעניין חוות הדעת".
המערערים הגישו את השגתם על שומת השמאי המייעץ, אולם וועדת הערר בהחלטתה הסופית דחתה את השגתם, באופן מפורט ומנומק.
זאת ועוד, היקף ההתערבות של וועדת ערר בשומה של שמאי מכריע ומייעץ נדונה בבית המשפט העליון, כאמור לעיל, בעניין גלר, ונקבע שהיא תוגבל למקרים שנפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. מאידך, נקבע בעניין גלר, שוועדת ערר תיטה לאמץ חוות דעת שמאית "אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם" ( עמ' 7 לפסק הדין).
כאמור, שומת השמאי המייעץ איננה בפנינו, אך מהחלטת וועדת הערר לתת תוקף של החלטה לשומה המייעצת, לאחר שדחתה את טענות המערערים, ניתן להבין כי השומה הושתתה על אדנים עובדתיים, תכנוניים ומשפטיים הולמים.
לעניין חוסר סמכותו של השמאי המייעץ לשנות את המועד הקובע כיון שמדובר בעניין משפטי יש לומר ( כפי שהוסבר באריכות ובפרוטרוט בהחלטה הסופית של וועדת הערר) כי תיקון 10 לחוק התכנון והבניה מיום 16.11.1978 שינה את סעיף 119 וקבע כי תחילתה של תוכנית היא בתום 15 ימים לאחר פרסום הודעה ברשומות על אישורה ולא לאחר אישורה, כפי שהיה עד אז.
השמאי המייעץ לא יכול היה לקבוע בשומתו מועד קובע, השונה מהאמור בדין, גם אם הצדדים הסכימו עליו מראש. לו היה עושה זאת, הייתה עילה לוועדת הערר להתערב בשומה המייעצת.
זאת ועוד, כל שומה חייבת להתבסס על מצב משפטי קיים אם בעניין אישור זכויות, הסכם מכר או חקיקה ופסיקה רלוונטית, ולכן חובתו של השמאי, כל שמאי, ובוודאי שמאי מכריע או מייעץ לבדוק את המצב המשפטי.
עוד טועים המערערים בפרשנותם כי מהגדרת המילה " השבחה" בסעיף 1 לתוספת השלישית " עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית..." ניתן להסיק כי המועד הקובע לעניין תוכנית השבחה הוא אישור תוכנית ולא מועד תחילתה של תוכנית ( שהוא לאחר הפרסום ברשומות). המערערים לא הביאו כל תימוכין לפרשנות שגויה זו, הסותרת את פסיקת בית המשפט העליון.
סעיף 1 לתוספת השלישית קובע שלושה אירועים שיוצרים השבחה ובהם " אישור תכנית", אך לא קובע את העיתוי לכך. סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע את העיתוי: "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה..." ואילו סעיף 119( א) לחוק התכנון והבניה מגדיר מהו " יום תחילת התכנית"- "...בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות..." – זהו המועד הקובע ( וראה רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון [ פורסם בנבו, 15.7.2014, עמ' 20-17] וכן פסק דינו של מותב זה, עת"מ ( מרכז) 56451-02-16 דינה שולץ נ' עיריית רחובות [ פורסם בנבו 31.1.2017], עמ' 8-5. ערעור בעניין שולץ נדחה על ידי בית המשפט העליון בעע"מ 6448/17 עיריית רחובות נ' דינה שולץ [ פורסם בנבו 8.7.2018]).
המערערים לא הצליחו להניח תשתית ראייתית מספקת ביחס להתנהלות המשיבה לאורך השנים, קודם פרסום התוכנית ברשומות, כפי שכבר קבעה וועדת הערר בהחלטה הסופית ( עמ' 5). בקשה אחת להיתר בניה שצורפה ( נספח 5 לכתב הערעור) אינה מעידה כי במשך 11 שנה פעלה הוועדה המקומית בקביעות באופן מסוים. יתרה מכך, בתשובתה לוועדת הערר טענה המשיבה כי בין השנים 2008 ל-2017 נעשו 12 שומות בשדי חמד וב-4 מתוכן התייחסה השומה "בשגגה" לתאריך 1.5.1987 ( מועד הפקדת התוכנית, כאמור), ומשנתגלתה הטעות, היא תוקנה למועד הנכון.
עם זאת, ייאמר כי יש טעם לפגם בהתנהלותה של המשיבה כפי שהטיבה לומר וועדת הערר בהחלטה הסופית:
" ...מתעוררת תחושת אי נוחות מהתנהלותה של המשיבה והתייחסותה הלכאורית אל התכנית כאל תכנית מאושרת ותקפה עוד לפני פרסומה ברשומות. יחד עם זאת, מדובר כאמור בתמונה חסרה, אשר אף אם היתה מוצגת בפנינו באופן ברור ושלם אין כל ודאות באשר להשפעתה על אופן חישוב היטל ההשבחה במקרה הנדון ומכל מקום ככל שהעוררים סבורים כי התנהלות המשיבה גרמה להם נזקים במישור האזרחי, שמורה להם הזכות לפעול כנגדה בהליכים משפטיים אחרים" ( עמ' 6).
יודגש, כי וועדת הערר ציינה כי הן המערערים והן המשיבה "נמנעו" מלהניח תשתית ראייתית תומכת לטיעוניהם ( החלטה סופית, עמ' 6-5). נראה כי התנהלות זו של הצדדים, ובעיקר של המערערים, המשיכה גם במהלך ערעור זה. ככל שהמערערים ביקשו לקבל סעד מבית המשפט, סעד שלדעתם לא קבלו מוועדת הערר, היה עליהם להניח תשתית ראייתית מוצקה ולא לטעון טענות בעלמא.

מכל האמור לעיל עולה, כי המועד הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130 הוא 15 יום לאחר פרסום התוכנית ברשומות, יום 25.5.2000, כפי שקבעה וועדת הערר בהחלטתה הסופית וכפי האמור בשומה המייעצת. טענות המערערים בעניין המועד הקובע לחישוב היטל השבחה- נדחות.

המערערים טענו טענות נוספות. בית המשפט התייחס בבחינת " למעלה מן הצורך" לגופו של עניין לטענות העיקריות, כיוון שכאמור, נקבע כי בית המשפט לא ראה לנכון להתערב בהחלטתה המנומקת של וועדת הערר.
זאת ועוד, פסיקת בית המשפט העליון כבר עמדה על כך לא פעם כי בית המשפט מתייחס בפסק הדין לטענות הנראות לו ענייניות ורלבנטיות על פי אמות מידה של סבירות ושיקול דעת שיפוטי וכי " אין הכרח כי בית המשפט ידון בכל טענה וטענה שמעלה בעל-דין, ורשאי הוא לדון בטענות המהותיות בלבד" (רע"א 11019/08 הרשות הפלסטינית נ' יוסף אזוז, פורסם בנבו 16.04.2009, עמ' 6; רע"א 478/88 דוד בקר נ' רונית שטרן, מב(3), 682,679 (1988)).
על אחת כמה וכמה כשמדובר בבחינת " למעלה מן הצורך".

סוף דבר

נקבע כי בית המשפט לא מצא לנכון להתערב בהחלטותיה של וועדת הערר, ועל כן דין הערעור להידחות. למעלה מן הצורך נדונו הטענות העיקריות גם לגופן.

נדחו טענות המערערים כי חיובם על ידי הוועדה המקומית בהיטל השבחה נעשה ללא הסמכה כדין וכי גביית היטל השבחה מבוצעת לפי נוהל רמ"י.

נדחתה טענת המערערים כי וועדת הערר טעתה משלא קבעה שאין להלכת בלוך תחולה רטרוספקטיבית.

נקבע כי המועד הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130 הוא יום 25.5.2000, כפי שקבעה וועדת הערר בהחלטתה הסופית וכפי האמור בשומה המייעצת. טענות המערערים בעניין המועד הקובע לחישוב היטל השבחה- נדחות.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור נדחה.
המערערים ישלמו למשיבה שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 20,000 ₪. סכום זה יהיה צמוד למדד ויישא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלומו המלא בפועל.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים – באמצעות הדואר.
ניתן היום, כ"ח אייר תשע"ט, 02 יוני 2019, בהעדר הצדדים.