הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 38907-10-17

בפני:
כבוד השופט צבי דותן

המערערת:

למדא - מכלולי בניה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד איל מאמו

נגד

המשיבים:

1.הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות
ע"י ב"כ עו"ד איילת צור
2.אורנה ודרור חיבי
3.יגאל וקנין
4.דריבין אלכס
5.לויטן ליזה
6.מצ'ניק לורה ואלכסנדר
7.בנאיון אילנה ויובל
ע"י ב"כ עו"ד גוהר ראובן חזן

פסק דין

לפניי ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, מיום 23.8.17, שדחתה ערר שהוגש לה, ואישרה את תשלום הפיצוי למשיבים, כפי שנקבע בחוות דעתו של השמאי המייעץ.

המשיבים 7-2 הם בעלי המקרקעין הידועים כחלקה 680 בגוש 3703 ברחוב טלר 9 ברחובות (להלן: "מגרש המשיבים") . מדובר בחמש דירות, דירה אחת בכל קומה, בבניין מגורים בן 5 קומות, מעל קומת קרקע מפולשת, וקומת מרתף חנייה.

המערערת היא חברה יזמית, אשר בנתה בנין למגורים על חלקה 808 בגוש 3703, הממוקמת בצמוד וממערב למגרש המשיבים (להלן: "מגרש המערערת"), וזאת לפי היתר בניה, שניתן מכוחה של תכנית רח/800/א/1/37 (להלן: "התכנית"). הבנין הוא ברחוב טלר 7, והוא כולל 6 קומות וקומת גג, מעל קומת עמודים. הבנין כולל 8 דירות.

האם חלה פגיעה בשווי דירותיהם של המשיבים, ומהו שיעור הפגיעה?

בגין אישורה של התכנית, הגישו המשיבים למשיבה 1, תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ובה טענו כי התכנית פוגעת בשווי דירותיהם, בשיעורים של 24% - 26%. המשיבה 1 דחתה את תביעת המשיבים. על החלטה זו עררו המשיבים בפני ועדת הערר. ועדת הערר, בהחלטתה מיום 22.12.14, דחתה את כל טענות המשיבים, למעט הטענה בענין פגיעה הנובעת מהוראה בתכנית, המאפשרת בניה בקו בנין אפס לחזית: "שינוי בקו קדמי מ-5 מטר ל-0 מטר לכיוון השפ"פ". ועדת הערר החליטה למנות שמאי מייעץ, אשר יבחן האם נגרמה פגיעה בשווי דירותיהם של המשיבים, בגין השינוי בקו הבנין הקדמי, ומהו שיעור הפגיעה.

חוות דעת השמאי המייעץ
השמאי המייעץ שמונה, מר יצחק ברמן, קבע בחוות דעתו, כי ישנה פגיעה בשווי דירות המשיבים, וזאת בגין שני מרכיבים: חסימת נוף, והצללה.

כדבריו (בעמ' 20-19 לחווה"ד):

"התכנית הפוגעת הקטינה את קו הבנין בחלקה הפוגעת מ-5 מ' ל-0 מ' לכיוון השפ"פ. השטח שסווג כשפ"פ הינו בתחום שסווג במצב התכנוני הקודם כדרך, כך שההקטנה הנ"ל של קו הבנין הביאה למעשה להבלטתו של הבנין הפוגע קדימה, אל החזית, ב-5 מ' ביחס לבנין העוררים. הבלטה זו גורמת לחסימת נוף בדירות העוררים . יודגש כי מדובר בחסימה לכיוון מערב בלבד, בעוד כל שאר כיווני האוויר של דירות העוררים לא נפגעו מחסימה זו .............
...............
בנוסף, לחסימה זו של הנוף, גורמת החסימה, שהינה מכיוון מערב, לשעות הצללה מרובות יותר ביחס למצב הקודם, שבו הבנין הפוגע לא היה מוסט קדימה. הצללה זו פוגעת בנוחות ובפונקציונליות של השימוש באותם חלקי דירות שצוינו לעיל, ובעיקר במרפסות החזיתיות".

בהמשך (בעמ' 26 לחווה"ד) ניגש השמאי המייעץ להעריך את שיעור הפגיעה בשווי דירות המשיבים. בענין זה הוא מתבסס על מחקר משנת 2006, בנושא "השפעת הנוף על שוויין של דירות מגורים: בדיקה אמפירית של השפעת סוגי נופים שונים באחת עשרה ערים בארץ". המחקר נערך ע"י השמאי הממשלתי הראשי, מר יעקב אודיש, ומנהלת מחלקת המחקר והמידע במקרקעין במשרד המשפטים, הגב' לריסה פליישמן (להלן: "מחקר אודיש"). השמאי המייעץ כותב כי:

"המחקר מתייחס להשפעת סוגי נוף שונים, כגון נוף עירוני מרהיב לעבר שכונות מגורים, נוף לשטחים פתוחים, נוף לים וכיו"ב. ממצאי המחקר הרלבנטיים לענייננו עוסקים בירושלים – בשכונות ארנונה, נאות רסקו ובית וגן, ומהם מתקבל כי מחירן של דירות בשכונות אלו, שמהם נשקף נוף עירוני, גבוה יותר בממוצע ב- 6.44% ממחירן של דירות בשכונות אלו, שהינן ללא נוף עירוני, או עם נוף חלקי. טווח הביטחון של מקדם השווי הנ"ל של דירות הנהנות מנוף מרהיב לעבר שכונות מגורים הינו 2.52% - 10.50%, בהסתברות של 95%.
בענייננו מדובר בהסתרה חלקית של הנוף לכיוון מערב בלבד. כאמור לעיל, מדובר בעיקר במרפסות החזיתיות, וכן, במידה פחותה והולכת, בסלון/פינת אוכל ובמטבח. לא נפגע כלל הנוף לכל שאר הכיוונים, לרבות לכיוון דרום, שהינו כיוון החזית של דירות העוררים, כלומר הכיוון העיקרי של הדירות".

בהתחשב בשיעורים הנ"ל, ובתוספת אלמנט ההצללה, מעריך השמאי את שיעור ירידת הערך כלהלן:
הפגיעה במרפסות שבקומות א', ג', ה' + גג – 3%.
הפגיעה בחלונות הסלון/פינת אוכל ומטבח – 1%.
סה"כ הפגיעה, בדירותיהם של המשיבים 2, 3, 4, 5 = 4%.

הפגיעה במרפסות שבקומות ב', ד' – 1.5%.
הפגיעה בחלונות הסלון/פינת אוכל ומטבח – 1%.
סה"כ הפגיעה, בדירותיהם של המשיבים 6, 7 = 2.5%.
השמאי גם קבע בחוות דעתו את הסכומים. סך כל ירידת הערך של כל הדירות של המשיבים מסתכמת ב- 272,500 ש"ח, נכון למועד הקובע, 26.1.11.

על חוות דעתו של השמאי המייעץ הגישה המערערת ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. המערערת טענה כי קביעת השמאי בענין ראש הנזק של הצללה אינה מבוססת על ממצא כלשהו, וקביעתו בענין ראש הנזק של הסתרת הנוף נשענת על מחקר שאינו רלבנטי לענייננו.

החלטת ועדת הערר
ועדת הערר, בהחלטתה מיום 23.8.17, מציינת כי:

"בשאלת שיעור הפגיעה – הן בשל הסתרת הנוף והן בשל ההצללה – אנו סבורים כי המשיבות יוצאות נגד שיקול דעת שמאי לגיטימי של השמאי המייעץ בנסיבות הענין. כאמור, ועדת הערר "תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי", אלא אם נפלו בחוות הדעת טעות מהותית או דופי חמור, ולא שוכנענו שזה המצב בענייננו".

אחת מטענות המערערת היתה כי השמאי התבסס על מחקר אודיש, אולם באותו מחקר מדובר בהסתרת נוף מרהיב, בעוד שבענייננו, הנוף המוסתר בחלקו בדירות המשיבים הוא הנוף של בנין עיריית רחובות ושל מגרש החניה של קניון רחובות.
בענין זה קבעה ועדת הערר, כי מחקר אודיש קבע ירידת ערך של 6.4% בכל הנוגע ל"הסתרת נוף עירוני מרהיב" במספר שכונות בירושלים, וכי השמאי, שביקר במקום והתרשם, קבע את ממצאיו וביצע את ההתאמות הנדרשות מממצאי המחקר בירושלים, לפי שיקול דעתו המקצועי. מדובר באומדנה שמאית הנעשית בהתאם לנסיבות ולשיקול דעת מקצועי וניסיון מקצועי של השמאי, ואין מקום להתערב בכך. ועדת הערר קבעה כי:

"אף שענייננו אינו עוסק בפגיעה של הסתרת נוף בעיר ירושלים, ונוכח השונות הקיימת אכן בין הערים השונות שנבדקו במחקר, לא ראינו פסול בכך שהשמאי המייעץ ביצע את ההתאמה הנדרשת לפי מיטב שיקול דעתו המקצועי וניסיונו...".
וכן:

"המשיבות לא הצביעו על טעות מהותית או דופי חמור כלשהם שנפל במתודה השמאית שבה נקט השמאי המייעץ, ולא הפנו אותנו לנתונים אחרים כלשהם, אשר מצביעים על טעות מהותית או דופי חמור במסקנה בדבר שיעור הפגיעה אליה הגיע ..........
שמאי יכול לקחת כנקודת מוצא וכבסיס להתייחסות מחקר שמאי מקיף ורציני הרלבנטי לנושא הבדיקה, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות ומתאימות לדעתו לנסיבות המקרה .........
גם בביקורנו במקום לא התרשמנו כי הנוף המוסתר הוא אך הנוף של בנין העירייה ..... ושל מגרש החנייה של הקניון...".

ובאשר לסוגיית ההצללה, קבעה ועדת הערר כי:

"השמאי המייעץ סבר כי בשל ההצללה, נגרמה פגיעה קלה מסוימת, המצטברת לפגיעה בשל הסתרת הנוף החלקית .......
לא שוכנענו מטיעון המשיבות כי לא נגרמת תוספת הצללה בשל שינוי בקו הבנין הקדמי. גם כאן, לא הצביעו לדעתנו המשיבות על טעות מהותית או דופי חמור שנפלו בשומה, בקביעת תוספת מזערית של ירידת ערך בשל רכיב זה ".

על ההחלטה של ועדת הערר הגישה המערערת את הערעור שלפניי.

טענות המערערת
המערערת מציינת כי איננה טוענת נגד שיקול דעתו של השמאי המייעץ, אלא כנגד העובדה שהחלטותיו נסמכות על מסד נתונים עובדתי שכלל לא הוכח. לטענתה, בטרם יעסוק השמאי בשאלת שיעור הפגיעה בשווי דירות המשיבים, תחילה יש להוכיח שראשי הנזק הנטענים אכן מתקיימים. זה אינו ענין של "שיקול דעת" של השמאי, אלא ענין של בירור עובדתי, ויש להביא הוכחות לשם כך.

במקרה זה, לטענת המערערת, לא הוכח כלל שקיימת הצללה. כדי לקבוע זאת צריך היה להגיש חוות דעת של יועץ סביבתי. דרישת ההוכחה מקבלת משנה תוקף לאור זאת שהבנין של המערערת, ברחוב טלר 7, ממוקם ממערב לבנין של המשיבים. יתר על כן, לטענת המערערת, גם אם קיימת הצללה, לא הוכח כי היא אכן פוגעת בשווי הדירות.

טענתה השניה של המערערת נוגעת לשאלת הסתרת הנוף. לטענתה, מחקר אודיש, אשר השמאי התבסס עליו, אינו רלבנטי לענייננו: ראשית, המחקר מתייחס לעסקאות שנעשו בשוק הדירות בשנים 2004-1997. שנית, המחקר קבע פגיעה בשיעור 6.4% בשל הסתרה של "נוף מרהיב", שעה שבענייננו מדובר בנוף אורבני סתמי. שלישית, בערים שונות (כך לפי אותו מחקר) ישנו משקל שונה בתכלית להסתרת הנוף. המחקר מתבסס על שכונות מסוימות בירושלים, ובענייננו עסקינן בעיר רחובות. ורביעית, לא רק עוצמת ההשפעה של נוף עירוני היא שונה בערים שונות, גם כיוון ההשפעה שונה. באותו מחקר נקבע כי "לנוף עירוני השפעה מורכבת ואף מנוגדת באזורי הארץ השונים" (ר' נספח 7 לערעור, דף 86 לערעור).

המערערת טוענת כי קביעתו של השמאי המייעץ בענין הסתרת הנוף מבוססת כל כולה על "העתקה" של ממצא שנקבע במחקר אודיש באשר להשפעתו של נוף עירוני מרהיב על שוויין של דירות בשנת 2001 בעיר ירושלים. מבלי שבוצעה על ידי השמאי בדיקה כלשהי לגבי ההתאמה והרלבנטיות של ממצאים אלה לגבי מושא חוות הדעת, אין אלא לקבוע כי טעה השמאי טעות קשה ומהותית בשיטת עבודתו, ועל כן לא ניתן לאמץ מסקנתו כי חלה ירידת ערך בדירות המשיבים.

טענות המשיבה 1
המשיבה 1, בעיקרי הטיעון מטעמה, מצדדת בעמדת המערערת. לטענתה, קביעת השמאי כי קיימות הסתרת נוף והצללה היא קביעה שרירותית, שאין לה על מה שתסמוך, ואינה מתבססת על חוות דעת כלשהי. כמו כן טוענת המשיבה 1 כי שיעור ירידת הערך במרפסות, לפי קביעות השמאי עצמו, צריך להיות לא 3%, 1.5% (ר' פיסקה 8 לעיל) אלא 2.14%, 1.07% בהתאמה.

טענות המשיבים 7-2
המשיבים 7-2 (להלן: "המשיבים"), בעיקרי הטיעון מטעמם, טוענים כי ועדת הערר קבעה מפורשות, כי השמאי ערך שומה מנומקת ומפורטת, וגם ציין כי התייחסותו למחקר אודיש היתה "בין יתר השיקולים", ולא השיקול היחיד שהנחה אותו. וכן ציינה הוועדה כי השמאי ביצע את ההתאמות הנדרשות בין ירושלים לאזורים אחרים.
בענין ההצללה, נטען כי השמאי התבסס הן על הידע השמאי שלו, והן על חוות דעת השמאי אהרוני, שהוצגה מטעם המשיבים. מנגד, המערערת לא הציגה כל חוות דעת נגדית.
בענין הסתרת הנוף, מחקר אודיש התייחס להשפעת סוגי נופים באחת עשרה ערים שונות בישראל, ונאמר בו במפורש כי ניתן להיעזר בו כבסיס אמין וכלי עזר מהותי להערכת התוספת או ההפחתה בשווי הדירות באזורים שונים בארץ, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות ההכרחיות. ויצוין גם בהקשר זה כי המערערת לא הציגה כל מחקר אחר או נתונים אחרים אשר סותרים את חוות דעת השמאי.

דיון והכרעה
השאלה שעמדה בפני ועדת הערר – האם נגרמה פגיעה בשווי דירות המשיבים, בגין השינוי בקו הבנין הקדמי של בנין המערערת, ואם כן, מה שווי הפגיעה – היא "שאלה שמאית מובהקת, שאינה בתחום מומחיותה של ועדת הערר, ושלגביה נתפס השמאי המייעץ כסמכות המקצועית " (בר"מ 6441/13 קמינצקי נ' הוועדה המקומית באר שבע, בפיסקה 7).
וכן: "ההנחה העומדת בבסיס מינויו של שמאי היא כי הלה ניחן בכישורים מקצועיים מובהקים יותר לחוות דעה בשאלות שמאיות שהונחו לפתחו, ביחס לוועדת הערר" (בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר, בפיסקה 7).

פועל יוצא מן האמור הוא, ש"ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי, ובכלל, התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור" (פס"ד גלר, בפיסקה 8).

תפקידו של בית המשפט לעניינים מנהליים בענין זה הוא "לבחון אם ועדת הערר הפעילה את אמת המידה הראויה – שלפיה יש להתערב בחוות הדעת אם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור – בבואה לבחון את השגות הצדדים על חוות דעתו של השמאי המכריע" (פס"ד גלר, בפיסקה 10).

בענין שלפניי, ועדת הערר אכן הפעילה את אמת המידה של טעות מהותית או דופי חמור, ולאחר שבחנה את הדברים היטב, הגיעה לכלל מסקנה, כי לא נפלה בחוות דעתו של השמאי לא טעות מהותית, ולא דופי חמור (ראה בפיסקאות 9, 14, 15 להחלטת ועדת הערר).

הן השמאי המייעץ, והן ועדת הערר, בהחלטה מנומקת ומפורטת, סברו כי אכן קיימת פגיעה בשווי דירותיהם של המשיבים, והערעור לפניי הוא למעשה דיון "בגלגול שלישי" באותה סוגיה, שהיא כאמור סוגיה שמאית מובהקת.

לשמאי המייעץ ולוועדת הערר היה גם היתרון בכך שהם ביקרו במקום, והיתה להם האפשרות לראות ולהתרשם באופן בלתי אמצעי הן בשאלת הסתרת הנוף, והן בשאלת ההצללה. ועדת הערר ציינה בהחלטתה (בסעיף 6) כי ביקרה בכל דירות המשיבים ואף עלתה על גג הבנין כדי להתרשם מהנוף המוסתר בשל הסטת קו הבנין הקדמי, ובהמשך (בסעיף 14) מציינת ועדת הערר כי לא התרשמה שהנוף המוסתר הוא רק הנוף של בנין העירייה ושל מגרש החנייה של הקניון (כטענת המערערת).

אינני מקבל הטענה כי היה על השמאי לעשות שימוש ב"מסמך לבחינת הצללה", בהתאם להנחיות שניתנו בענין זה ע"י מתכננת מחוז תל-אביב, נספח 5 לערעור.
מדובר בהנחיות שנתנה מתכננת מחוז ת"א, למהנדסי הערים במחוז ת"א, בנוגע לאופן הגשת תכניות לוועדה המחוזית ת"א. ההנחיות הללו אינן נוגעות ואינן קשורות כלל לוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות.

נטען כי מדובר בהצללה מצד מערב בלבד, אולם איני רואה כל קושי בקביעת ירידת ערך בגין מניעת אור השמש, בשל כך שמדובר בצד מערב בלבד.

לא יכול להיות ספק כי נכונה קביעת השמאי, שבשל השינוי בקו הבנין הקדמי של בנין המערערת, תהיינה שעות הצללה מרובות יותר ביחס למצב הקודם, שבו הבנין הפוגע לא היה מוסט קדימה. לא ברור על מה מבוססת טענת המערערת כי שיעור הפגיעה שקבע השמאי בגין ההצללה הוא כ- 25% - 40% מסך שיעורי הפגיעה שנקבעו על ידו. לא כך עולה מחוות דעת השמאי. את עיקר ירידת הערך קבע השמאי בגין המרכיב של הסתרת הנוף, ואולם (כפי שגם קבעה ועדת הערר, בסעיף 15 להחלטתה), הוא סבר כי בשל ההצללה, נגרמת פגיעה קלה מסוימת, אשר מצטברת לפגיעה בשל הסתרת הנוף, והוסיף תוספת מזערית של ירידת ערך, בגין רכיב זה.

בענין הסתרת הנוף, ביסס השמאי המייעץ את חוות דעתו על מחקר אודיש, שהוא מחקר מקיף ויסודי שנערך ע"י השמאי הממשלתי הראשי וע"י מנהלת מחלקת המחקר במקרקעין, במשרד המשפטים.
אינני מתעלם מטענות המערערת, כמפורט בפיסקה 16 לעיל, על כך שלא ניתן (לטעמה) להתבסס על מחקר אודיש. אלא שהמחקר מציין במפורש (בעמוד 133) כי "אחוזי שינוי בשוויין של דירות מגורים, הנובעים מהשפעתם של סוגי נוף שונים, עשויים לשמש בסיס יישומי אמין וכלי עזר מהותי להערכת התוספות (או הפחתות) בשוויין של דירות המגורים באזורים שונים בארץ, תוך מתן משקל למאפיינים השונים של אזורי המגורים וביצוע התאמות נדרשות הכרחיות". השמאי המייעץ היה ער לכך שהמחקר עוסק בירושלים, ובשכונות ספציפיות בירושלים, וכי מדובר בנוף עירוני מרהיב לעבר שכונות מגורים בעיר, וציין דברים אלה בחוות דעתו. שלא כטענת המערערת, השמאי לא ביצע "העתקה" של ממצא שנקבע במחקר אודיש, אלא התייחס לאותו ממצא כנקודת משען בלבד, וביצע את ההתאמות הנדרשות וההכרחיות על מנת להעריך עפ"י מיטב ניסיונו ושיקול דעתו המקצועי, את שיעור הפגיעה בנסיבות המקרה דנן.

נכון שראוי היה לנמק בצורה מפורטת יותר כיצד בדיוק עשה את ההתאמות והגיע לשיעורי הפגיעה שהוא נוקב בהם, אך העובדה שלא פירט את דרך החשיבה באופן מאוד מדוקדק איננה בבחינת טעות מהותית או דופי חמור, מה גם שעסקינן בהערכה ולא במדע מדויק (ובכך גם תשובתי לטענות המשיבה 1, בפיסקאות 18-17 לעיקרי טיעונה).

בצדק קבעה ועדת הערר (בפיסקה 11 להחלטתה) כי "השמאי המייעץ, שביקר במקום, והתרשם ממאפייניו, קבע את ממצאיו וביצע התאמות הנדרשות לדעתו מממצאי המחקר בעיר ירושלים. בכך אין כל פסול ...."
וכן (בפיסקה 13): "לא ראינו פסול בכך שהשמאי המייעץ ביצע את ההתאמה הנדרשת לפי מיטב שיקול דעתו המקצועי ונסיונו (וכפי שגם מקובל על עורכי המחקר)", ואף אני איני רואה כל פסול בכך.
וכן (בפיסקה 14): "מקובל עלינו כי שמאי יכול לקחת, כנקודת מוצא וכבסיס להתייחסות, מחקר שמאי מקיף ורציני, הרלבנטי לנושא הבדיקה, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות ומתאימות לדעתו לנסיבות המקרה".

לסיכום, אני דוחה את טענות המערערת, הנוגעות לקביעה כי חלה ירידת ערך בשווי דירותיהם של המשיבים, ושיעור ירידת הערך.

האם יש ליתן פטור מתשלום פיצויים, לפי סעיף 200 לחוק?

החלטת ועדת הערר
לאחר שוועדת הערר אישרה את חוות דעתו של השמאי המייעץ בדבר הפגיעה ושיעור הפגיעה, עברה לדון בטענה נוספת של המערערת, היא הטענה לפטור מתשלום פיצוי, לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, הקובע:
"לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן, ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין, ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים".

בהמשך הסעיף מפורטות אחת עשרה הוראות שונות, שבגדרן או בגדר אחת מהן צריכה ההוראה הפוגעת שבתכנית להיכנס, כדי לעמוד בתנאי הראשון שבסעיף. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי התנאי הראשון שבסעיף 200 מתקיים במקרה זה. ענין זה אינו במחלוקת.

התנאי השני הוא – "שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין". תנאי זה, קבעה ועדת הערר, על פי הפסיקה, נחלק לשלושה מבחני משנה: שיעור הירידה בערך המקרקעין הנפגעים; מידת "פיזור" הנזק; וקיומו או העדרו של אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית.

בענין שיעור הירידה בערך הדירות, במקרה דנן מדובר בירידה של 2.5% בדירות שבקומות ב', ד'; וירידה של 4% בדירות שבקומות א', ג', ה'.

על כך אמרה ועדת הערר כי:
"שיעור הנזק בשל החרפת הפגיעה בפרטיות העוררים בענייננו הינו בתחום שהפסיקה ראתה בו "זוטי דברים" (לפחות לגבי הדירות בקומות ב' ו-ד') או קרוב לכך (ליתר הדירות) וכמדיניות משפטית, נהגו, ככלל, ליתן פטור באשר לנזקים בשיעור כזה".

אולם בהמשך החלטתה התייחסה ועדת הערר לשיקולים האחרים, וקבעה כי אלה מכריעים את הכף, במקרה זה, בכיוון של אי-שלילת הפיצוי. וכדבריה:

"אנו סבורים כי מבחני המשנה של מידת פיזור הנזק, וקיומו של אינטרס ציבורי חיוני בתכנית, מחייבים, בנסיבות הענין, את המסקנה, שבאיזון שבין זכות הקנין לבין אינטרס הציבור, הפגיעה בענייננו עוברת את תחום הסביר, ולפיכך אין להחיל בענייננו את הפטור כחריג לכלל של חובת הפיצוי.

בענייננו מדובר בתכנית נקודתית, שפגיעתה ממוקדת בשינוי קו הבנין הקידמי, שהביא להבלטת הבנין, ולפגיעה שקבע השמאי המייעץ בשל הסתרת הנוף וההצללה. פגיעה זו ממוקדת בבנין העוררים בלבד, ואין לדבר על פיזור נזקי התכנית בהיבט זה. לאחר שבחנו את נסיבות הענין, איננו סבורים כי קביעת קו בנין קידמי אפס לכיוון שפ"פ, שיצרה התכנית, תוך ביטול שטח חניה שהיה במצב הקודם, והקצאת 3 מקומות חניה בתחום השטח המיועד להרחבת רחוב טלר .... משקפת מגמה תכנונית כללית ושכיחה למרחב התכנון ולפיתוח העיר, המתפזרת על חלק גדול מהמקרקעין במרחב התכנון. אכן, גם בנין העוררים קיבל הקלה לקו בניין קידמי למרפסות ל- 3 מ' ... אולם עדיין התכנית בענייננו הלכה במידה רבה מעבר לכך. זאת ועוד, להתרשמותנו ניתן היה לכלול הוראות שונות בתכנית בנושא קו הבנין הקידמי, באופן שיתחשב יותר בבנין העוררים, ועדיין היא היתה ראויה תכנונית. ודאי שאין לדבר בענייננו על מגמה תכנונית כללית בנושא זה, או אינטרס ציבורי חשוב או חיוני בצמצום המרווח הקידמי לכיוון הרחוב. לפיכך, בשקלול כל הנסיבות, ועל רקע תכליות הטלת חובת פיצוי והענקת הפטור, לדעתנו אין מתקיים בענייננו התנאי של סבירות הפגיעה".

מכאן עברה ועדת הערר אל התנאי השלישי שבסעיף 200, היינו, האם הרימה המערערת (והוועדה המקומית) את הנטל להראות כי "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". בענין זה חיוותה ועדת הערר את דעתה כי:

"יש לראות טעם לפגם בכך שהחלטת הוועדה המקומית נותנת משקל כלשהו לחוות דעתו של שמאי מקרקעין אשר הינו בנו של היזם, ועל פניו נגוע בניגוד עניינים בשל הקרבה המשפחתית .... לדעתנו היה על הוועדה המקומית להימנע מלפנות אל אותו שמאי (אם אכן עשתה כן), ובכל מקרה מוטב היה שתדחה כליל את השומה שהוגשה לה מטעמו בלא ליתן לה כל משקל. אמנם, עמדת הוועדה המקומית נסמכה גם על השמאי מטעמה, שאינו נגוע בכל נגיעה אישית, ונתן חוו"ד המשקפת את עמדתו המקצועית. בהתחשב בכך, ובמסקנתנו שבכל מקרה לא מתקיימים התנאים למתן הפטור, ניתן שלא להכריע בשאלה האם בנסיבות אלה מתקיים התנאי שאין זה מן הצדק לשלם את הפיצוי".

טענות המערערת
טוענת המערערת כי היה על ועדת הערר לקבוע "שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין". ב"כ המערערת המלומד מביא בהרחבה את הפסיקה בסוגיה זו, וטוען כי אף לפי הגישה המחמירה עם מוסד התכנון, ירידת ערך בשיעור של 2% - 3% היא ירידת ערך זניחה, שאינה עוברת את תחום הסביר.
בהתחשב בשיקולי פיזור הנזק, והאינטרס הציבורי החיוני, אף ירידת ערך בשיעור של 11% יכול שתיחשב כסבירה, כשמדובר בדירות מגורים.
הנטייה בפסיקה היא לראות פגיעה העולה על 5% כפגיעה העוברת את תחום הסביר. פיתוח העיר מהווה אף הוא אינטרס ציבורי שיש להביאו בחשבון. קיים אינטרס ציבורי חיוני בציפוף מרכזי הערים והתחדשות המרקם העירוני. פיזור הנזק מתקיים במקום שבו ההוראות בתכנית הפוגעת מבטאות מגמה תכנונית כללית בסביבתה של התכנית, וכן כאשר מדובר בסוג של פגיעות שהן שכיחות במרחב העירוני ומהוות חלק אינהרנטי של החיים בעיר.

לגופם של נימוקי ועדת הערר, טוענת המערערת כי שינויים בקווי בניין הם מהשינויים השכיחים יותר בהחלטות של מוסדות התכנון, ושינויים כאלה מאושרים חדשות לבקרים. אחד מהשיקולים המרכזיים שעל ביהמ"ש להביא בחשבון, בקביעת "סבירותה" של הפגיעה, הוא האינטרס הציבורי בתפקודן של מוסדות התכנון, ע"י הימנעות מתשלום פיצויים בגין פגיעות זעירות, וע"י פרשנות דווקנית, שתאפשר למוסדות התכנון לבצע הערכה של היקף הפיצויים הנגזר מהחלטותיהם. לטענת המערערת, החלטת ועדת הערר היא בניגוד למדיניות שיפוטית זו, שהותוותה ע"י ביהמ"ש העליון. ההחלטה קובעת מבחן פתוח לחלוטין, קשה ליישום, וניתן לפרשנויות לכאן ולכאן, ויוצרת אי ודאות בקרב מוסדות התכנון.

טענות המשיבה 1
המשיבה 1 טוענת אף היא כי מדובר בפגיעה שכיחה של הסתרת נוף והצללה, בשל שינוי בקו בנין קידמי. כן היא טוענת כי מתקיים מבחן פיזור הנזק, שכן, מדובר בתכנית נקודתית המהווה חלק ממגמה תכנונית רחבה. מדובר בפגיעה מסוג הפגיעות השכיחות, שהן חלק מסיכוני התכנון, כאשר בתכנית גלום אינטרס ציבורי חיוני של התפתחות מרקם מגורים עירוני. קיים אינטרס ציבורי לנצל את משאב הקרקע בצורה מיטבית, וכן אינטרס חברתי חשוב להוסיף יחידות דיור, להקלה על מצוקת הדיור.

טענות המשיבים 7-2
ב"כ המשיבים ציינה כי תכנית רח/800/א/1/37 היא תכנית נקודתית, וכי אין מדובר כלל בתכנון עירוני כולל, או בדאגה לאינטרס הציבורי. מדובר פשוט בהתנהלות שבין הוועדה המקומית לבין המערערת, שעה שהוועדה המקומית יכולה היתה לדרוש, שחזית הבנין תהיה בקו בנין 5מ' ולא 0מ'. (גם ועדת הערר התייחסה לכך בהחלטתה, בציינה כי "ניתן היה לכלול הוראות שונות בתכנית בנושא קו הבניין הקידמי, באופן שיתחשב יותר בבנין העוררים, ועדיין היא היתה ראויה תכנונית").

דיון והכרעה
40. נקודת המוצא היא תשלום פיצויים, למי שמקרקעיו נפגעו על ידי תכנית, אלא אם כן הרימה הוועדה המקומית (ובמקרה דנן: גם המערערת, שנתנה כתב שיפוי לוועדה המקומית) את הנטל, המוטל עליה, להראות כי נתקיימו כל תנאיו של סעיף הפטור מתשלום פיצויים (סעיף 200 לחוק). "נקודת המוצא היא הזכות לפיצויים הגלומה בסעיף 197, בעוד ששלילת הפיצויים שבסעיף 200 היא החריג. חריג זה יש לפרש בצמצום, במיוחד לאור הכלל היסודי, לפיו בצידה של פגיעה בזכות קניינית של הפרט חייב להיות פיצוי ראוי " (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ נ' הוועדה המקומית כפר סבא, פ"ד מו (4) 627, בפיסקה 6). "יש לפרש את הפטור מתשלום פיצויים, שניתן לרשויות התכנון בסעיף 200 לחוק, תוך צמצומו המרבי של הפטור" (דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית רעננה נ' הורוויץ פ"ד נח (6) 289, בעמ' 332).
הדברים נכונים ביתר שאת מאז חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שהעניק לזכות הקנין מעמד על חוקתי, "והביא שינוי באיזון הראוי בין זכויות בעל הקנין הפרטי שנפגע לבין האינטרס הציבורי הנוגד ... תפיסה זו מביאה עמה פירוש מצמצם לזכות הרשות הציבורית לפעול לתכנון בנין עיר בלא פיצוי לפרט הנפגע" (ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 נ' הוועדה המקומית נתניה פ"ד נח (1) 550, בעמ' 560). "רק במקרים נדירים ויוצאי דופן תופטר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מחובתה לפצות את בעל הזכות הנפגעת" (דנ"א הורוויץ, בעמ' 338).

41. כאשר זו נקודת המוצא המונחת לנגד עיני בית המשפט, יש לבחון מהם בכל זאת המקרים שבהם ייכנס הענין בגדרו של החריג אשר בסעיף 200 לחוק. אין מחלוקת, במקרה זה, כי ההוראה הפוגעת שבתכנית נמנית עם אחת ההוראות המפורטות בסעיף 200. בכך "צלחה" המערערת את התנאי הראשון לתחולת הסעיף.

מבחן סבירות הפגיעה

השיקול של שיעור ירידת הערך
42. באשר לתנאי השני לתחולתו של סעיף 200, היינו, "שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין", נקבעו בפסיקה שלושה שיקולים עיקריים שיש להביא בחשבון (פסק דינו של כב' הנשיא א' ברק בע"א 3901/96 הוועדה המקומית רעננה נ' הורוויץ פ"ד נו (4) 913, בעמ' 942).
השיקול הראשון הוא שיעור הירידה בשווי המקרקעין הנפגעים. "ככל ששיעור הירידה בערך המקרקעין הוא גבוה יותר, כך גדל הסיכוי כי הפגיעה תיחשב כלא סבירה בנסיבות הענין" (שם).
במקרה שלפניי, שיעור ירידת הערך בחלק מהדירות הוא 2.5% ושיעור הירידה בחלק מהדירות הוא 4%. ב"כ המערערת הפנה לפסיקה רבה בענין זה, על מנת לבסס טענתו, כי שיעור זה איננו עובר את תחום הסביר. אלא ששאלה זו כלל אינה מתעוררת בערעור שלפניי, הואיל וועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי שיעור הנזק במקרה זה "הינו בתחום שהפסיקה ראתה בו "זוטי דברים" (לפחות לגבי הדירות בקומות ב' ו-ד') או קרוב לכך (ליתר הדירות), וכמדיניות משפטית נהגו, ככלל, ליתן פטור באשר לנזקים בשיעור כזה". במלים אחרות, נראה בבירור כי דעתה של ועדת הערר היא, שלו על כך בלבד היתה עומדת ההכרעה, היתה הוועדה קובעת כי תנאיו של סעיף 200 מתקיימים.

43. "ואולם, שיעורה היחסי של הפגיעה בערכם של המקרקעין אינו שיקול שעומד לבדו, אלא שיקול הנכלל בקהלם של יתר השיקולים. למעשה, השיקולים הנוספים – פיזור הנזק, ואינטרס הציבור – עשויים כשלעצמם להטות את הכף" (עע"ם 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו, בפסקה 108).

השיקול של פיזור הנזק
44. ובכן, השיקול השני, כפי שנקבע בע"א הורוויץ ע"י כב' הנשיא ברק, "הוא זה של מידת פיזור הנזק. ככל שהפגיעה במקרקעין היא מסוג הפגיעות השכיחות, המתפזרות על חלק ניכר מהאוכלוסיה, ושהן חלק מהסיכון של התכנון עצמו, כן ניתן לראותה כמי שאינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין" (ע"א הורוויץ, בעמ' 942).

45. במקרה שלפניי, הפגיעה הנובעת מ"הזזת" קו הבנין הקידמי מ- 5מ' ל- 0מ', איננה "מסוג הפגיעות השכיחות, המתפזרות על חלק ניכר מהאוכלוסיה". הפגיעה איננה משקפת "פיזור שוויוני על פני בעלי המקרקעין באזור כולו" (ע"א הורוויץ בעמ' 944, מול ו'). עסקינן בתכנית נקודתית, שהנהנית ממנה היא המערערת, והניזוקים הם המשיבים, והם בלבד. הנזק הוא ייחודי למשיבים. בעלי מקרקעין אחרים באזור אינם ניזוקים ואינם מושפעים כלל ממיקומו של קו הבניין הקידמי בבנין של המערערת. בצדק קבעה ועדת הערר בהחלטתה (בפיסקה 25) כי "פגיעה זו ממוקדת בבנין העוררים בלבד, ואין לדבר על פיזור נזקי התכנית בהיבט זה" (וראה ע"א 8825/07 הוועדה המקומית ר"ג נ' י.פ.ה.ר פרדסים לפרי הדר, בפיסקה נ"ב, שם השיקול של העדר פיזור הנזק הוא שהכריע את הכף אל עבר הקביעה, כי הפגיעה (בשיעור של 4.1% באותו ענין, בדומה לשיעור הפגיעה במקרה שלפניי) עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין).

46. בהמשך החלטתה בענייננו קבעה ועדת הערר כי קביעת קו בנין קידמי אפס לכיוון שפ"פ, שיצרה התכנית, איננה "משקפת מגמה תכנונית כללית ושכיחה למרחב התכנון ולפיתוח העיר, המתפזרת על חלק גדול מהמקרקעין במרחב התכנון .......... ודאי שאין לדבר בענייננו על מגמה תכנונית כללית ..בנושא זה או אינטרס ציבורי חשוב או חיוני בצמצום המרווח הקידמי לכיוון הרחוב ......".

ב"כ המערערת (בסע' 108-106 לכתב הערעור) תוקף את המבחן שקבעה ועדת הערר – האם מדובר במגמה תכנונית כללית, אם לאו. אלא שוועדת הערר הלכה בענין זה בתלם ההלכה שנקבעה ע"י ביהמ"ש העליון (ראה למשל בענין זה ע"א 9853/01 חירם לנדאו נ' הוועדה המקומית כ"ס (בפיסקה 10), בר"ם 8609/08 ברנובר נ' הוועדה המקומית ירושלים, בפיסקה 7, בר"מ 9016/11 הוועדה המקומית הוד השרון נ' ויינשטיין, (בפיסקה 15), ואין לפיכך כל עילה להתערב בכך.

47. ובעוד שבאותם מקרים נקבע בנסיבות הענין כי הוראות התכנית הפוגעת שיקפו מגמה תכנונית כללית, הרי שבענייננו קבעה ועדת הערר, כקביעה עובדתית למעשה, כי קביעת קו בנין קידמי אפס לכיוון השפ"פ איננה משקפת מגמה תכנונית כללית ושכיחה למרחב התכנון ולפיתוח העיר.
אם טענת הוועדה המקומית היא, כי ההוראה בתכנית בענין קו הבנין הקידמי כן משקפת מגמה תכנונית כללית, הרי שלא הציגה כל ראיה לתמיכה בטענתה זו, ולסתירת קביעתה של ועדת הערר בעניין זה.
48. טוענת המערערת, כי שינויים בקו בנין הם מהשינויים השכיחים יותר, אם לא השכיחים ביותר, בהחלטותיהם של מוסדות התכנון. נכון ששינויים בקו בנין הם דבר שכיח למדי, אולם במקרה דנן אין מדובר בשינוי-מה, אלא בשינוי משמעותי, אשר "הזיז" את בנין המערערת קדימה לכיוון החזית ב-5 מטרים (וכלשון וועדת הערר: "התכנית בענייננו הלכה במידה רבה מעבר לכך "), ושינוי כזה – קבעה ועדת הערר – אינו משקף מגמה תכנונית כללית ושכיחה. אינני רואה כל עילה, או בסיס, להתערבות בקביעה זו של ועדת הערר, כמו גם בקביעתה כי ניתן היה לכלול הוראות שונות בנושא קו הבנין הקידמי, באופן שיתחשב יותר בבנין המשיבים.

49. ב"כ המערערת מפנה לפסק הדין בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית שרונים, אלא שאותו פסק דין אינו נוגע לענייננו, שכן הוא עסק בשאלה מתי ייחשבו מקרקעין כ"גובלים" בתחומה של תכנית פוגעת, כאמור בסעיף 197 לחוק, ולא דן בסוגיית סעיף 200 לחוק. גם בר"מ 10510/02 הוועדה המקומית חדרה נ' יוסף כהן, אף הוא אינו נוגע לענייננו: השאלה שנדונה שם היתה האם הנזק, שנגרם באותו מקרה, הוא נזק בר פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

50. יש לציין כי סעיף 200 אינו קובע תנאי "שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר", אלא התנאי הקבוע בסעיף הוא, "שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין", וכב' הנשיא ברק הדגיש זאת בע"א הורוויץ (בעמ' 940 לפסק הדין). אין לתמוה אפוא על כך שאותה ועדת ערר הגיעה למסקנה שונה במקרה אחר (ערר 391/15/49 אורלי שירזי נאסי נ' ועדה מקומית פ"ת) שעל פני הדברים נראה דומה למקרה שלפניי. כל מקרה מוכרע לפי נסיבותיו. מבחן הסבירות מחייב עריכתו של איזון, והאיזון חייב להתחשב בנסיבות הענין (ע"א הורוויץ, בעמ' 940). בנסיבות אותו מקרה קבעה הוועדה את שקבעה, ובנסיבות שלפניי הגיעה למסקנה שונה. זו בוודאי אינה עילה להתערב בהחלטתה.

השיקול של האינטרס הציבורי
51. השיקול השלישי, במסגרת מבחן הסבירות של סעיף 200 לחוק, "נוגע לאינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית ..... ככל שאינטרס זה הוא חריף יותר, כך גדל הסיכוי כי הפגיעה בקנין תיחשב כסבירה בנסיבות הענין" (ע"א הורוויץ, בעמ' 943).

כדוגמאות למקרים שבהם קיים אינטרס ציבורי חיוני, ניתן להצביע על ע"א 8825/07 הוועדה המקומית ר"ג נ' י.פ.ה.ר. פרדסים לפרי הדר, שם היה קיים אינטרס חיוני בהרחבת כביש גהה והקמת מחלף בר אילן (ואף על פי כן נקבע באותו ענין, שהפגיעה – בשיעור 4.1% - עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין, בגלל העדר פיזור הנזק);

על עע"ם 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו, שם דובר בתכנית להרחבת נתב"ג, דבר שהיה בבחינת אינטרס לאומי מן המעלה הראשונה;
ועל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ נ' הוועדה המקומית כ"ס, פ"ד מו (4) 627, בעמ' 649, שם כתב כב' השופט מלץ על "תכנית הבאה למנוע סכנות בטיחותיות, שריפות, שטפונות, מפגעים תברואתיים וכיוצא באלה, שהיא הכרח המציאות, והאינטרס הציבורי החיוני שבבסיסה אינו מגולם בכספים הזורמים לקופת הרשות".

52. במקרה שלפניי, ברור שאין כל אינטרס ציבורי חיוני (או לא חיוני) בהסטת קו הבנין הקדמי של המערערת מ- 5 מ' ל- 0 מ'. זוהי תכנית נקודתית, והאינטרס בתכנית זו הוא אינטרס כלכלי בלבד, ושל המערערת בלבד. הוועדה המקומית מעלה טענות רבות, מן הגורן ומן היקב, כי בתכנית גלום "אינטרס ציבורי וחיוני של התפתחות מרקם מגורים עירוני", של ניצול מיטבי ויעיל של המקרקעין, של התחדשות עירונית, של הוספת יחידות דיור בכדי להקל על מצוקת הדיור, וכיוצא באלה.
כל הדברים הללו הם טובים וחשובים, אולם בענייננו ההוראה הפוגעת בתכנית היא ההוראה הקובעת "שינוי בקו קידמי מ-5 מטר ל- 0 מטר לכיוון השפ"פ", הא ותו לא, וועדת הערר קבעה, כי אין כל "אינטרס ציבורי חשוב או חיוני בצמצום המרווח הקידמי לכיוון הרחוב". אינני רואה עילה להתערב בקביעת וועדת הערר בענין זה.

53. לסיכום עד כאן, דעתי היא כי אין כל עילה להתערב במסקנתה של ועדת הערר כי "אין מתקיים בענייננו התנאי של סבירות הפגיעה".

מבחן הצדק
54. התנאי השלישי לתחולתו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה הוא ש"אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים".
ועדת הערר בהחלטתה ציטטה מפסק דין טויטו על כך שהעיקר בהקשר זה הוא התנהלותה של הרשות ביחסיה עם הפרט. בהקשר זה, ראתה ועדת הערר "טעם לפגם בכך שהחלטת הוועדה המקומית נותנת משקל כלשהו לחוות דעתו של שמאי מקרקעין, אשר הינו בנו של היזם, ועל פניו נגוע בניגוד עניינים בשל הקרבה המשפחתית". אולם החשוב הוא, שוועדת הערר לא הכריעה בשאלה האם במקרה זה מתקיים התנאי שאין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. כאמור לעיל, שלושת תנאיו של סעיף 200 הם תנאים מצטברים, ומשקבעה ועדת הערר כי תנאי הסבירות אינו מתקיים, ממילא לא היתה חובה להכריע – ואכן לא הכריעה – בשאלת התקיימותו של תנאי הצדק.
55. סוגיה זו נותרה אפוא ללא הכרעה. לפיכך, אם מבקשת המערערת (והוועדה המקומית) לשכנעני, כי יש ליתן לה פטור מתשלום פיצויים, בגדרו של סעיף 200 לחוק, הרי שמוטל עליה (עליהן) הנטל לשכנע שגם תנאי הצדק מתקיים, קרי, "שאין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". והנה, המערערת לא העלתה כל טיעון שהוא בנושא זה – וכוונתי כמובן לטיעון שהוא נפרד ונבדל מן הטיעון בשאלת הסבירות – לא בכתב הערעור, לא בעיקרי הטיעון, ולא בדיון לפניי, בכדי לשכנע כי אין זה מן הצדק לשלם למשיבים פיצוי. גם הוועדה המקומית לא טענה מאומה בענין זה, מלבד הטענה, שהחלטתה לדחות את תביעת הפיצוי של המשיבים "נסמכה על חוות דעת שמאית עצמאית מטעמה אשר הוכנה ע"י שמאי שאינו נגוע בנגיעה אישית כלשהי לענין". גם בהנחה שאכן כך הוא, אינני סבור כי די בכך שהוועדה המקומית נסמכה על שמאי שאינו נגוע בנגיעה אישית, כדי לקבוע שאין זה מן הצדק לשלם למשיבים פיצוי. כדי לשלול מהם פיצוי, בנימוק שאין זה צודק לתת להם פיצוי, דרוש יותר מכך.

56. התוצאה היא, לפיכך, כי:
"די בכך שהוועדה המקומית תיכשל בהוכחת קיומו של אחד משלושת תנאי סעיף 200, כדי שיחול עליה העיקרון הכללי בדבר חובת תשלום הפיצויים " (דנ"א הורוויץ, בעמ' 295 – 296).

וכן דברי כב' השופט מצא (שם, בעמ' 338 – 339):
"כדי שתיפטר מחובת הפיצוי, אין רשות התכנון יוצאת ידי חובה בשכנוע כי פגיעת התכנית בזכותו של הפרט אינה חורגת מתחום הסבירות, אלא עליה להוסיף ולשכנע כי בנסיבות הענין אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים. נמצא כי בהוכחת סבירות הפגיעה לא סגי, ואם לא יעלה בידי הרשות לשכנע כי יהיה זה בלתי צודק לחייבה לפצות את הנפגע, תידרש לפצותו, אף שהפגיעה שנגרמה לו לא חרגה מתחום הסביר בנסיבות הענין".

ס י כ ו ם
57. ציינתי בפתח הדברים "כי רק במקרים נדירים ויוצאי דופן תופטר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מחובתה לפצות את בעל הזכות הנפגעת" (ציטוט מדנ"א הורוויץ, בעמ' 338).
הגעתי לכלל מסקנה כי המקרה שלפניי איננו אחד מאותם מקרים נדירים ויוצאי דופן, וכי אין עילה להתערבות בהחלטתה של ועדת הערר.

58. לפיכך, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם לב"כ המשיבים 7-2 שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, כ"ח אדר א' תשע"ט, 05 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.

צבי דותן, שופט