הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 38765-02-21

בפני
כבוד השופט צבי דותן

המערערת

רמות ארזים - חברה לבנין והשקעות בע"מ
על ידי ב"כ עו"ד גלעד ברמן ועו"ד תומר שני

נגד

המשיב
מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה
על ידי ב"כ עו"ד אשר אילוביץ' ועו"ד אריאל ליבר

פסק דין

ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה, פתח תקוה, מיום 29/12/20, אשר דחתה עררים שהגישה המערערת על חיוביה בארנונה בגין נכס ברח' אלוף דוד מרכוס 4 בפתח תקוה, לשנים 2019 ו-2020. מדובר בבנין בן 2 קומות (ראשונה ושניה), וכן קומת קרקע וקומת מרתף. הנכס של המערערת, נושא ערעור זה, הוא הקומה השניה והמרתף (להלן – "הנכס").

בין השנים 2014 – 2017 היה הנכס פטור מתשלום ארנונה, בהיותו בנין "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו", כלשון סעיף 330 לפקודת העיריות.

המערערת רכשה את הנכס ביום 30/10/17. אולם מאחר שהנכס כבר קיבל פטור מארנונה במשך 3 שנים, על כן, בשנת 2018 חויבה המערערת בארנונה בסכום המזערי, לפי סעיף 330(2) לפקודת העיריות, המבנה – לפי סיווג תעשיה, והמרתף – לפי סיווג חניונים.

ביום 3/2/19 שלח המשיב אל המערערת הודעה כי "בנכס הוקמו מבנים חדשים מעבר למחויב, ואף נעשים שימושים עסקיים בשטח". המשיב ציין כי בקשות העירייה לתאם בדיקה ומדידה בנכס סורבו, בניגוד לחוק, וכי המערערת נדרשת לתאם בדיקה ומדידה בנכס עם פקחי העירייה.

במהלך השנים 2018 – 2019 שיפצה המערערת את הנכס, וכיום כולל הנכס 47 דירות חדר מרוהטות, שהמערערת משכירה לשוכרים שונים. לטענת המערערת, היא החלה לעשות שימוש בנכס, קרי להשכירו, החל מיום 25/7/19.

ביום 30/4/19 שלח המשיב אל המערערת הודעת חיוב ארנונה, שלפיה בהתאם לביקורת שנערכה ביום 2/4/19 בנכס, עולה כי הנכס משמש כמלונית. לפיכך, החל מיום 1/1/19 הנכס יחויב בארנונה לפי סיווג בתי מלון, והחנייה תחויב כקרקע תפוסה.

החלטת ועדת הערר
ועדת הערר לא דנה בשאלת הרטרואקטיביות, שאלה שאינה בסמכותה, אלא רק בשאלה מהו המועד הנכון לתחילת חיוב המערערת בגין הנכס. בענין זה קבעה הועדה, כי היא מקבלת את טענת המשיב, שהמערערת סירבה לאפשר לנציגי העירייה לבקר בנכס ב-2019, ועל כן חזקה היא ש"היה להם מה להסתיר", קרי שהמערערת יצאה מתקופת השיפוצים כבר בתחילת 2019. הועדה אישרה אפוא את מועד תחילת החיוב מיום 1/1/19.

השאלה העיקרית היא האם יש לסווג את הנכס (הקומה השניה) כמגורים או כמלונית.
הועדה קבעה כי הפירוש הפשוט של האדם הסביר למונח "מגורים" נקשר עם מגורי קבע יום-יומיים, ולא מגורי ארעי, וכי הנכס נושא הערעור איננו משמש למגורי קבע של השוכרים.

כמו כן, העדר מטבח בחדרי הנכס מטה את הכף לכיוון אי הגדרת הנכס והחדרים שבו כ"מגורים".

אין מחלוקת שהנכס נושא הערעור הוכשר לשמש ומשמש למגורים (להבדיל, למשל, ממשרדים), אולם השאלה בעינה עומדת האם יש לסווגו כמגורים או כמלון.

הועדה קבעה כי חדרי הנכס אינם משמשים למגורים במובן המקובל של המונח, שהוא מגורי קבע, ולא מגורים לתקופות קצרות. "מאחר ומדובר בתקופה קצרה, לא ניתן לומר לגבי כל שוכר ושוכר שהוא "גר" בדירה. זו המסקנה המתחייבת, למרות שמדובר בדירת מגורים מבחינה פונקציונלית".

לסיכום קבעה הועדה "שהחדרים אותם משכירה העוררת לאחרים, ובהם שוהים שוכרים, אינם דירות מגורים, והמבנה בכללותו אינו תואם את הגדרת מבני מגורים או בנייני מגורים כאמור בסעיף 3.1 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה".

מכאן עברה הועדה לשאלה מהו הסיווג הנכון, האם הסיווג "מלונית" הוא הסיווג המתאים לנכס. הועדה משיבה על כך:
"שהלוז של הגדרת מלון הוא מקום שבו לנים אנשים בתשלום. שירותים נוספים לשירות של מתן מקום ללינה בתשלום כדוגמת חדר אוכל, קרי שירותי הסעדה, שירות חדרים, בריכה וספא לובי ובר אינם אלא שירותים נלווים שאינם מחויבים לצורך הגדרה של נכס כמלון.
נוסיף לכל האמור את הגדרת "מלון" בצו הארנונה:
מלון – מקום לינה, בית הארחה, אכסניה, הוטל, חאן, מוטל, מלונע, מלונית, פונדק, פנסיון, מלון סוויטות, ומלון דירות" (ההדגשה איננה במקור).
העולה מהגדרה זו הוא שגם מבנה שהשימוש בו הוא כמקום לינה נחשב על ידי מתקין הצו כמלון.
אין מחלוקת לגבי העובדה שהחדרים המושכרים שבנכס משמשים ללינה, אף אם לתקופה של למעלה מחודש, והשוכרים אולי מרגישים שהם בחדר "כמו בבית".
לפיכך, הוועדה סבורה שמן הדין לסווג את נכס העוררת כ"מלון" או כ"מלונית", כפי שעשה המשיב".

בסיפא של החלטתה התייחסה הועדה לחניון, וקבעה כי "מצבו הפיזי של החניון אינו תואם את הגדרת סעיף 330 לפקודה. הנכס לא נהרס ולא ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו. הועדה סבורה שהמקום משמש כיום כמחסן, ולראייה המשטחים והקרטונים הסגורים המצויים בו, וכן שתי המכוניות הישנות. גם אם אלה בבעלות המחזיקים הקודמים, כטענת המערערת, אין הדבר מעלה או מוריד מהקביעה שהמקום בשימוש. גם אם המקום מנותק מרשת החשמל, ניתן לחברו בנקל. הועדה סבורה שניתן בקלות לנקות את המקום, ולהפכו לחניון פעיל.

טענות המערערת
המערערת לא סירבה לאפשר לנציגי המשיב לבקר במקום, ואכן היו שני ביקורים כאלה, ביום 3/4/19 וביום 2/5/19, והתיעוד מראה שבתאריכים אלה הנכס היה עדיין בשיפוצים.

אין מקום לקבוע כי תחילת החיוב מיום 1/1/19 כאשר יש אישור מהנדס, שהקומה ראויה לאכלוס מיום 25/7/19. אין לועדה כל ראיה לחיוב מיום 1/1/19.

המערערת עוסקת ברכישת נכסי מקרקעין, לצורך השכרתם למגורים. נכסים דומים של המערערת בתל אביב ובירושלים, המשמשים לאותו שימוש בדיוק כמו הנכס נושא הערעור, הוכרו ע"י ועדות הערר שם כמגורים.

ההשכרה נעשית באמצעות חוזי שכירות סטנדרטיים של דירות מגורים.

תקופות ההשכרה הן תמיד לחודש או יותר, אף פעם לא פחות מחודש. השכירות הממוצעת היא חצי שנה, ויש גם לשנה.

המערערת לא מספקת לשוכרים שום שירות מעבר למקובל ביחסי משכיר-שוכר.

נכון שאין בחדרים מטבח, והשוכרים רשאים להשתמש בפינת מטבחון הנמצאת במסדרון, מחוץ לחדרים.

אין בנכס שום מאפיין ושום שירות המלמדים על מלון.

דמי השכירות הם 3,000 ש"ח לחודש.

לא די בכך שניתן ללון במקום, כדי להפוך אותו למלון. יש להוכיח שמתקיימים מאפיינים של מלון.

קומת החניון עדיין אינה ראויה לשימוש. העובדה שיש בה כמה גרוטאות ומשטחים לא הופכת אותה למחסן, ולא הופכת אותה ראויה לשימוש.
המשיב הכיר בחניון מאז שנת 2014, כנכס שסעיף 330 חל עליו, ושום שינוי לא חל בקומת החניון מאז 2014 ועד היום.

העלות הנדרשת לשיפוץ החניון על מנת להפוך אותו לפעיל היא 700,000 ש"ח.

בכל מקרה, אם לחייב, הרי רק מיולי 2019.

טענות המשיב
צדקה הועדה בקביעתה כי הסיווג הנכון הוא מלונית ולא מגורים. זאת על יסוד המבחנים שנקבעו בע"ש 5254/99 ברל נ' המועצה המקומית זכרון יעקב, ויישומם במקרה דנן: החדרים מושכרים כשהם מרוהטים ובעלי כלל רהיטי הבית; הם מושכרים ללא מטבח ושירותי מגורים ארוכי טווח; השוכרים הם שוכרים זמניים, לתקופות שכירות קצרות.
הגדרת "מלון" בצו הארנונה של פ"ת (בסעיף 3.5.1) היא הגדרה רחבה ומתייחסת למגוון רחב מאוד של סוגי "מלונות".

הנכס מורכב מ-47 חדרים להשכרה, לתקופה מינימלית, בעלי ריהוט מלא, וללא מטבח. הדבר מעיד על פעילות עסקית של השכרת חדרים למגורים לתקופות קצרות.

צדקה הועדה בקביעתה כי המושג "מגורים" מתקשר עם מגורי קבע, ולא עם השכנה ארעית של אורחים זמניים.

צדקה הועדה בקביעתה כי הסיווג הנכון הוא "מלונית" לפי אופי הפעילות בנכס.

בנכס יש שטח משרדים שנועדו למתן שירות לכלל האורחים במלונית, וכן שירותי כביסה בתשלום במכונת כביסה משותפת.

הנכס לא משמש למגורי קבע. לא ניתן לרשום חדר על שמו של השוכר, וגם זה מעיד על כך, שאין מדובר בדירת מגורים, אלא במלונית.

בחניון מונחות גרוטאות, משטחי עץ, ושתי מכוניות, ועל כן צדקה הועדה בקביעתה כי הנכס אינו נכנס בגדרו של סעיף 330, וכי הוא משמש כיום למחסן, וכן כי ניתן בנקל לנקותו, ולהפוך אותו לחניון.

דיון והכרעה
אכן, בדרך כלל אין מקום להשיג על ממצאים עובדתיים של ועדת הערר בפני ערכאת ערעור (עמ"נ (חי') 8660-10-17 מלק נ' מנהל הארנונה עיריית חדרה, בפיסקה 18). אולם במקרה דנן העובדות אינן שנויות במחלוקת. המחלוקת היא בשאלה מהי המסקנה המשפטית הנובעת מן העובדות. אפנה, למשל, אל עע"מ 2503/13 זהר נ' עיריית ירושלים, שם היתה מחלוקת על אודות סיווגה של מכבסה כ"מלאכה" או כ"שירותים". נאמר שם (בפיסקה 38) כי זוהי שאלת פרשנות של דין, תפקיד המסור כל כולו לבית המשפט. וכן אפנה אל עמ"נ (מרכז) 36152-02-17 פוליגון נדל"ן נ' מנהל הארנונה עיריית פ"ת, שם נאמר (בפיסקה 2) כי כאשר הערעור הוא בשאלה משפטית, "יש מקום כי בית משפט זה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, יבחן את תוכן החלטת ועדת הערר, ובמידת הצורך אף יתערב בה". ואזכיר שוב את עמ"נ (חי') 8660-10-17, שם נקבע (בפיסקה 19) כי "כאשר מדובר בערעור מנהלי, הכלל, שבית המשפט לא יניח את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של הרשות המנהלית, מתקיים באופן פחות דווקני מאשר בעתירה, שכן בהליכי ערעור בוחן בית המשפט לא רק את חוקיות מסגרת ההחלטה הנתקפת בערעור, ולא רק את הליכי קבלתה, אלא גם את צדקת תוכן ההחלטה".

קומת השוכרים – "מגורים" או "מלון"
הגדרת "דירה" בצו הארנונה של עיריית פתח תקוה היא:
"חלק של בנין, חדר/תא או מערכת חדרים בעלת כניסה נפרדת שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, המיועדת למגורי אדם, ומשמש בפועל למגורים בשלמות ובחטיבה אחת, לרבות חדרי מגורים, פרוזדורים, חדרים או אולמות כניסה, מרפסות מכל מין וסוג שהוא, חדרי שירות ובנייני עזר".

נראה בבירור כי כל אחד מהחדרים בנכס של המערערת, המיועדים להשכרה למגורים, נכנס בגדרה של דירת מגורים כהגדרתה בצו הארנונה.

על כל אחת מדירות חדר אלה ניתן ללא כל ספק לומר כי היא "מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים, והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים" (ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין פ"ד לט(2) 385, 388). בכל חדר יש מקלחת ושירותים, מיטה זוגית, 2 שידות, שולחן כתיבה, 2 כסאות, ארון בגדים, שידת מגירות, מזנון, טלוויזיה, מקרר, מכשיר מיקרוגל, ופח אשפה.

נכון שאין מטבח בחדרים. מה שיש הוא: "בסופו של המסדרון – פינה המשמשת כמעין מטבחון, ובו שיש-משטח עבודה, כיור וכיריים חשמליות. אלה משמשים את השוכרים המעוניינים לבשל לעצמם". ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי העדרו של מטבח בחדרי הנכס מטה את הכף לכיוון אי הגדרת הנכס והחדרים שבו כ"מגורים".

אני בספק רב אם מרכיב זה – מול כל הגורמים הרבים שעוד אפרט להלן – אכן מטה את הכף בכיוון האמור. ועדת הערר, שדנה בנכס דומה של המערערת בירושלים, לא סברה כי להעדרו של מטבח יש משקל מכריע בשאלת הסיווג (ראה ערר (י-ם) 197/15 רמות ארזים נ' מנהל הארנונה ירושלים, בעמ' 5). גם ועדת הערר, בהחלטתה נשוא הערעור שלפניי, קבעה כי העדרו של מטבח אינו מביא בהכרח למסקנה שמדובר במלון, "שהרי הגרים בדירות מגורים יכולים לחיות כל ימיהם על אכילה במסעדות או על רכישת אוכל מוכן". והעיקר: אם נעיין בצו הארנונה של עיריית פ"ת נמצא כי ישנו "מדרג" של דירות מגורים, הכולל 5 סוגים של דירות (לפי מיקומן: בבית פרטי, בבית דו משפחתי, או בבית משותף; ולפי גודלן). סוג ד' כולל דירות שאינן מתאימות לאיזה מן הסוגים הקודמים "או בנין שאין בו פינת מטבח, שירותים/בית שימוש, אמבטיה/מקלחת ...". מכאן שהעדר מטבח, הוא כשלעצמו, איננו שולל, לפי צו הארנונה של פ"ת, את היותו של המקום דירת מגורים.

אציין כאן את המבחן המשולש להגדרת המושג "מגורים", שהתווה כב' השופט גרוניס בעמ"ש (ב"ש) 22/89 מנדל נ' מנהל מס שבח מקרקעין ב"ש (מבחן שאומץ בע"א 4299/11 גיצלטר נ' רשות המיסים, בפיסקה 22), והוא: אופי השימוש ביחידה הפיזית בה מדובר; אינטנסיביות השימוש ע"י המשתמש המסוים; ואורכה של תקופת השימוש.

בכל הנוגע לאופי השימוש, השימוש בחדרים במקרה דנן הוא מאותו סוג ואופי המקובל בדירה שגרים בה, ואין על כך מחלוקת. אף ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי הנכס הוכשר למגורים ומשמש למגורים.

מבחן האינטנסיביות אף הוא מתקיים כאן, שהרי הדיירים משתמשים בחדרים אלה מדי יום, כלומר בתכיפות גבוהה.

ועתה למרכיב של אורך תקופת השימוש. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי "הפירוש הפשוט של האדם הסביר למונח "מגורים" נקשר עם מגורי קבע יום-יומיים, ולא מגורי ארעי". הועדה נסמכה בין היתר על ע"ש (חי') 5254/99 ברל נ' מנהל הארנונה זכרון יעקב, שם נאמר כי "המבחן הקובע הוא מבחן השימוש. לפי הראיות, הדירות אינן משמשות למגורים במובן המקובל של המונח, שהוא מגורי קבע, ולא מגורים לתקופות קצרות". ובענייננו, קבעה הועדה כי ברור שלא ניתן לומר כי הנכס משמש למגורי קבע של השוכרים.

אולם, המבחן איננו שחור או לבן, מגורי קבע או מגורי ארעי. החשוב לענייננו (כפי שציטטתי לעיל, וכפי שגם הועדה ציטטה בהחלטתה) הוא מהו אורך תקופת השימוש בנכס, קרי לאורך כמה זמן נעשה השימוש. "אם אדם שוכר דירה למשך שבוע, הרי שתכיפות השימוש גבוהה, שכן השימוש שנעשה בדירה הוא יומיומי, אולם תקופת השימוש היא קצרה, ועל כן אין לומר כי מדובר בשימוש העולה כדי "מגורים" בדירה" (פס"ד גיצלטר, בפיסקה 20). (ראה גם ו"ע 1006/02 רונן נ' מנהל מס שבח מקרקעין ב"ש, שם היה מדובר בהשכרה לתקופות של שבוע). (עוד על האבחנה בין מגורים לבין מלון, לפי אורך תקופת השימוש בנכס ר' עמ"נ (חי') 8249-01-11 ש.ח.ר אירוח ואירועים נ' מנהל הארנונה מטה אשר, בפיסקה 17).

במקרה דנן אורך השכירות הממוצעת, לטענת המערערת, הוא למעלה מ-8 חודשים, ואף ישנם בנכס מספר דיירים השוכרים דירה לשנתיים. בשום מקרה אין שכירות לפחות מחודש ימים. המערערת הגישה בתיק המוצגים מטעמה 2 חוזי שכירות לשנה, ובמהלך הדיון הגישה חוזה שכירות לשנה, שהוארך בשנה נוספת. כמו כן הגישה המערערת (לבקשתי) במהלך הדיון, רשימה של כל השכירויות בנכס כיום. מעיון באותה רשימה עולה, כי יש כיום 36 דירות מושכרות, אותן ניתן לחלק, לפי אורך תקופות שכירות, כלהלן:
56% מהדירות מושכרות לתקופה של יותר מחודש ועד שנה.
30% מהדירות מושכרות לתקופה של יותר משנה (כשביותר ממחצית הקבוצה הזאת, ההשכרה היא לשנתיים או כמעט שנתיים).
14% מהדירות מושכרות לחודש ימים.

אני סבור, לאור הנתונים הללו, כי (גם) לפי מבחן אורך תקופת השימוש, בהצטרפו ליתר המאפיינים (עליהם אעמוד בהמשך), ניתן ונכון לסווג את הנכס כנכס שבו מושכרות דירות למגורים.

כפי שנאמר בענין מלון ארזים ירושלים (שם, בעמ' 3) (והדברים מקובלים עלי לחלוטין):
"בית מלון נועד, על פי רוב, לנופש, ואילו הנכס שלפנינו משמש כפתרון מגורים. בית מלון אכן משמש לעיתים לשימושים נוספים ולצורכי לינה ארעיים, כגון לינה לאנשי עסקים ולעוברי אורח לתקופה קצרת מועד. אולם, מדובר בלינה ארעית, ולא בפתרון מגורים .... המתגורר במלון הוא בגדר אורח. אורח איננו דייר שחותם על הסכם שכירות".

האמור מביאני לאחד המאפיינים העיקריים כאן, המבדילים בין דירת מגורים לבין מלון, והוא – קיומו של חוזה שכירות בין המערערת לבין כל דייר ודייר, דבר שלחלוטין אינו מקובל ולמיטב ידיעתי אינו קיים בבתי מלון.

מדובר בחוזי שכירות סטנדרטיים לכל דבר וענין. הכותרת היא "הסכם לשכירות דירת חדר מספר __". המערערת היא "המשכיר", והדייר הוא "השוכר". מופיע הסעיף הסטנדרטי בדבר אי תחולת חוקי הגנת הדייר. מצוין כי במקרה של ביטול או עזיבה קודם לסיום תקופת השכירות, יש לשלם מלוא דמי השכירות עד תום התקופה. לפי החוזה יש לשלם דמי שכירות חודשיים, והם משולמים מראש, במעמד חתימת החוזה, בתשלומים לתחילת כל חודש שכירות. מופיעים הסעיפים הסטנדרטיים בדבר שמירה על המושכר ותכולתו. מופיע סעיף המאפשר למערערת להיכנס למושכר, לאחר תיאום עם השוכר, על מנת לבדוק אם השוכר ממלא אחר תנאי ההסכם, וכן על מנת לבצע במושכר תיקונים, ולהראותו לשוכרים פוטנציאליים. השוכר נותן בטחונות, בדמות של שובר כרטיס אשראי וכן שטר בטחון, ואלה מוחזרים לו בתום תקופת השכירות לאחר שהוכח כי עמד בכל תנאי ההסכם והתשלומים, ופינה את המושכר במועד. במקרה של אי פינוי בתום תקופת השכירות, רשאית המערערת לפנות לבית המשפט לקבלת צו פינוי, וכן נקבע פיצוי מוסכם מראש בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר.
למותר לציין כי כל הדברים הללו הם דברים שגרתיים המאפיינים שכירות של דירת מגורים, ואינם מאפיינים שהייה בבית מלון.

שלא כבבית מלון, שבו השהות היא בד"כ לימים ספורים, כאן השהות המינימלית היא חודש, אך כפי שהראיתי רוב השכירויות הן לתקופה ארוכה יותר.

שלא כבית מלון, התשלום איננו לפי לילות, אלא דמי שכירות חודשיים.

שלא כבבית מלון, התשלום איננו בתום תקופת השהייה, כי אם מראש.

דמי השכירות הם בסך 3,000 ש"ח לחודש, שהם 100 ש"ח ליום, סכום שהוא נמוך לאין ערוך מן הסכומים המקובלים בבתי מלון.

לא למותר לציין את הביקור האקראי שערכה ועדת הערר באחד מהחדרים בנכס. כמתואר בפרטיכל הביקור במקום:
"לשאלת יו"ר הועדה השיב הדייר כי בדלת החדר מסתיימת אחריות המשכירה, וכי מן הדלת פנימה הוא ואשתו הם האחראים, ואין למשכירה זכות להיכנס אל החדר, וכי הוא ואשתו מנהלים את חייהם כרצונם".

ועדת הערר התבססה באופן משמעותי על כך "שהלוז של הגדרת מלון הוא מקום שבו לנים אנשים בתשלום", וכי הגדרת מלון בצו הארנונה כוללת – בין היתר – מקום לינה. לשיטתה, די בכך שהחדרים המושכרים משמשים מקום לינה, כדי להגדיר את הנכס כמלון. כמו כן, לשיטתה, שירותים נוספים, כמו חדר אוכל, שירותי הסעדה, שירות חדרים, בריכה, ספא, לובי, בר, כל אלה הם שירותים נלווים, ואינם מחויבים לצורך הגדרת נכס כמלון.

הקביעה כי די בכך שהמערערת מספקת מקום לינה בתשלום, כדי להגדיר את הנכס כמלון, אינה הגיונית ואינה נכונה בעיניי, עכ"פ, לא כקביעה גורפת. הרי בכל שכירות של דירת מגורים רגילה, אדם לן בדירה לתקופה קצובה תמורת תשלום, האם נאמר שהוא מתאכסן ב"מלון"? ובאשר לשירותים הנלווים, המקובלים בבתי מלון, גם אם נכון שאלה אינם מחויבים ואינם תנאי להגדרת המקום כמלון, אני סבור כי כאשר באים להבחין בין מקום מגורים לבין מלון, זהו המבחן (או אחד המבחנים העיקריים), היינו, האם יש במקום אותם מתקנים ושירותים המאפיינים בתי מלון בימינו.

אצטט בענין זה מע"א 2518/91 גלי רות נ' פ"ש נתניה פ"ד מח(1) 865, 869 – 870:
"יש מלונות שכל עיסוקם אינו אלא להלין אורחים תמורת תשלום, ואלה מעטים. ברבות השנים התפתחו, התרבו והתגוונו שירותים שנותנים בתי המלון לאורחיהם שירותים עיקריים ושירותי לוואי – ומלונות ניכרים במספר השירותים ובטיב השירותים שהם מספקים לאורחיהם. שירות ארוחת בוקר מקובל ברוב המלונות, ויש שבתי מלון מספקים גם ארוחות נוספות במשך היום, שירות משקאות בבר ובחדר אורחים – ואלה המקובלים והרגילים. בעשרות השנים האחרונות נוספו ונתרבו שירותים שבתי מלון למיניהם יספקו לאורחיהם – להנעים שהותם ולספק רצונם – החל בבריכה (בריכת חוץ, בריכת פנים או שתיהן גם יחד), שירותי חנויות, דיסקוטק ועוד ועוד ........
מלון בימינו אינו מלון כבימים משכבר, מלון על אם דרכים שרוכבי על סוסים לנים בו לילה, מניחים לסוסים לשאוף רוח (או מחליפים סוסים), ולעת בוקר ממשיכים בדרכם. יש גם מלונות כאלה בימינו, אך מיגוון המלונות הוא רב, ושירותים שהם מספקים לאורחיהם אף הם רבים מספור".

הנה כי כן, מלון בימינו אינו מלון כבימים משכבר. מלונות בימינו ניכרים במספר השירותים שהם מספקים לאורחיהם, גם אם ההגדרה הצרה של "מלון" במילון אבן שושן היא: מקום לינה, אכסניה לאורחים. ודוק: לאורחים. שוכרים עפ"י חוזי שכירות לחצי שנה, לשמונה חודשים, לשנה, ולשנתיים, בוודאי אינם "אורחים".

במקרה דנן, וכפי שעולה מפרוטוקול הביקור במקום ע"י ועדת הערר, "אין קיימים בנכס שירותים כלשהם הניתנים על ידי בתי מלון, אין בנכס בריכת שחיה, אין הסעדה, אין שירות חדרים, אין מטבח ואין חדר אוכל, אין שירותי כביסה, ואפילו אין שירות של הצעת המיטות, או החלפת מצעים. אין בחדרים מכשירי טלפון, ואפילו לא אל משרד הקבלה. כל שוכר מנהל את ענייניו כרצונו – מכבס לעצמו, מחליף מצעים לעצמו, כאשר המצעים הם שלו, והוא מביא אותם בין חפציו". המערערת אף איננה נותנת שירות ניקיון לחדרים (סעיף 9 לחוזי השכירות). היא איננה מספקת מצעים, מגבות, תמרוקים וטואלטיקה. היא איננה נותנת שירותי כביסה וגיהוץ. אין בנכס לובי, חדר אוכל, טרקלין, בר, מתקני נופש, בריכה, מועדון בריאות, חדר כושר וכד'. אין מסעדה ואין שירותי הסעדה. אין עמדת קבלה שבה ניתן שירות לאורחים 24 שעות ביממה. מול המעלית ישנה כניסה אל מבואה, המשמשת משרד קבלה. זהו המשרד היחיד בנכס, ובו עובד אחד, העובד היחיד שעובד בנכס מטעם המערערת. הוא אב בית, ועיקר עבודתו באחזקת הקומה ושמירה על תקינות המתחם. המשרד פתוח רק עד השעה 17:00 בכל יום.

ניתן, אם כן, להיווכח באופן ברור כי בנכס נושא הערעור לא מתקיים שום מאפיין מקובל של בית מלון. על כן, שגתה ועדת הערר בסווגה את הנכס כבית מלון.

תצוין גם העובדה, ששתי ועדות ערר אחרות (ועדת ערר י-ם, וועדת ערר ת"א) הכירו בנכס דומה מאוד של המערערת, עם אותם שימושים ומאפיינים כמו במקרה דנן, כמגורים ולא כמלון.

אף בהנחה (אותה אינני מקבל), שאכן, כדי להגדיר "מלון" די באכסון ולינה (בתשלום), וכי במקרה דנן ניתן עקרונית להגדיר את הנכס ואת החדרים הן כמגורים, הן כמלון, הרי השאלה – וזו למעשה השאלה העומדת לבירור – "מהו הסיווג שהינו המתאים יותר לשימוש שהוכח בפועל. האם השימוש דומה יותר לבית מלון, או שמא לנכס המשמש כמגורים" (ציטוט מענין רמות ארזים ירושלים, בעמ' 3).

אין לי ספק, לאור כל המובא לעיל, כי במבט כולל על הנכס, ועל המאפיינים שיש בו, ואלה שאין בו, הנכס דומה יותר לנכס למגורים, מאשר לבית מלון, והסיווג המתאים יותר הוא נכס למגורים, ולא בית מלון.

וגם לו סברתי כי שני הסיווגים, מגורים ומלון, נכונים ויפים הם במקרה זה באותה מידה, כי אז הסיווג צריך להיות הסיווג הנוח יותר לנישום, היינו, מגורים.

מועד תחילת החיוב
באשר לשאלת מועד תחילת החיוב, ועדת הערר ציינה בענין זה את התכתובת בין הצדדים, ואת טענת המשיב כי המערערת סירבה לאפשר לנציגי העירייה לבקר בנכס, וקבעה כי אין לה כל סיבה לפקפק בטענה זו. לאור זאת קבעה כי חזקה ש"היה להם מה להסתיר", קרי שהמערערת יצאה מתקופת השיפוצים כבר בתחילת השנה. הועדה אישרה אפוא את מועד תחילת החיוב החל מיום 1/1/19.

בענין הסירוב הנטען לאפשר ביקור בנכס, בתיק המוצגים ישנו מכתב של המשיב מיום 3/2/19, בו נאמר כי המערערת סירבה לתאם בדיקה ומדידה בנכס;
ומכתב תשובה מאת ב"כ המערערת מיום 28/2/19, כי המערערת תשמח לשתף פעולה ולתאם הגעתכם לבדיקה ומדידה של הנכס;
ושוב, מכתב מאת המשיב, מיום 27/3/19, בו חזר על הטענה כי המערערת היא סרבנית בדיקה ומדידה;
ושוב, מכתב תשובה מאת ב"כ המערערת מיום 7/4/19, שבו דחה את הטענה כי היא "סרבנית בדיקה ומדידה" וציין כי זה פשוט לא תואם את מצב הדברים בפועל.

לא נתקיים הליך הוכחות בפני ועדת הערר, ואיני יודע על יסוד מה יכולה היתה ועדת הערר להעדיף, על יסוד המכתבים בלבד, את גרסתו של המשיב. חזקת תקינות המנהל איננה אומרת, שמקום שיש מחלוקת עובדתית בין הרשות לבין האזרח, חזקה שגרסת הרשות היא הנכונה. מעיון במכתבים הנזכרים לעיל ניתן לכל היותר לומר, שבשאלה העובדתית האם היה או לא היה סירוב לאפשר ביקור, "כפות המאזניים מעוינות", אך ברור שהנטל בנקודה זו מוטל על המשיב, שהוא הטוען כי המערערת פעלה בניגוד לחוק בענין זה (ראה מכתבו מיום 3/2/19).

יתר על כן, עובדתית, היה גם היה ביקור של נציגי העירייה בנכס, ולא פעם אחת בלבד, אלא פעמיים. ביום 2/4/19, וביום 3/5/19.

לכן, ככל שקביעת מועד תחילת החיוב נעשתה ע"י המשיב בהסתמך על הסירוב הנטען לאפשר ביקור, דעתי היא, שלא הוכח שמערערת סירבה לאפשר ביקור.

תמוה הדבר כיצד זה קבע המשיב, על יסוד הביקור ביום 2/4/19, "כי הנכס משמש למלונית" שעה שהתמונות המקוריות שצולמו בביקור ביום 2/4/19 הוגשו לבית המשפט (וראה פרו', עמ' 6, ש' 9-8), וניכר מן התמונות כי הנכס מצוי עדיין בעיצומם של השיפוצים, ואפילו דלתות טרם הותקנו. נראים הדברים כי נכונה טענת ב"כ המערערת במכתבו מיום 28/2/19, שהנכס "מצוי תחת שיפוצים יסודיים ונרחבים אשר בסופם יידרש אישור מהנדס על מנת שניתן יהא לאכלסו – בכלל זאת, הנכס מנותק מחשמל, מתשתיות מים וביוב, ללא דלתות, לא מותקנים בו כלים סניטריים, ולא ניתן יהא לעשות בו כל שימוש עד אשר תסתיימנה עבודות השיפוץ האמורות, והוא כמובן שאינו מאוכלס". אישור המהנדס כי הקומה ראויה לאכלוס ניתן ביום 25/7/19.

לסיכום נקודה זו, סבורני כי לא היה מקום לקביעת יום 1/1/19 כמועד תחילת החיוב, בשים לב לכך שטענת הסירוב לאפשר ביקור לא הוכחה, ולא היה לועדת הערר בסיס, על יסוד הראיות שהיו בפניה, לקבוע תאריך זה כתאריך תחילת החיוב.

אני קובע כי מועד תחילת החיוב הוא יום 1/7/19. תאריך זה אני קובע לאור התמונות שהוצגו, אישור המהנדס, והעובדה שחוזה השכירות הראשון תחילתו ביום 1/7/19 (ראה עמ' 152 בתיק מוצגי המערערת. כך גם לפי טבלת השכירויות שהוגשה במהלך הדיון בערעור).

החניון
עד כה דנתי ב"קומת השוכרים" (הקומה השניה), שהיא נכס מס' 14100400011. עתה אני עובר לדיון בקומת החניון, ויצוין כי היא רשומה בעירייה כנכס אחר, נכס 14100400012. כאמור בפתח הדברים, בשנים 2014 – 2017 היה הנכס פטור מתשלום ארנונה, בהיותו בנין "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו", כלשון סעיף 330 לפקודת העיריות. בשנת 2018 חויבה המערערת בארנונה בסכום המזערי, לפי סעיף 330(2) לפקודה. ביום 30/4/19 הודיע המשיב (בנוסף לענין המלונית), כי קומת החניון תחויב מיום 1/1/19 ואילך לפי תעריף קרקע תפוסה.

טענת המערערת בענין זה היא, כי החניון היה ונותר בנין "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו", ועל כן, לא היה מקום לבטל את הפטור שניתן לה לפי סעיף 330, או, ליתר דיוק, את החיוב, בגובה הסכום המזערי בלבד, שהושת עליה לפי סעיף 330(2).

ועדת הערר ערכה ביקור (נפרד) בקומת החניון, וכך צוין בפרטיכל הביקור:
"הכניסה אל החניון היא דרך שיפוע באורך של כ-15 מ' המוביל כלפי מטה אל שני שערים שהיו נעולים. לאחר שנפתח בפנינו במאמץ לא קטן שנעשה על ידי עובד העוררת, רווח קטן בין שתי כנפות השער, נכנסנו אל קומת החניון.
רצפת החניון מלוכלכת ועליה עשרות גרוטאות, משטחים מעץ צינורות פחי צבע ישנים וריקים ועוד.
כן חנו במקום שתי מכוניות ישנות והיו בו גם משטחי עץ עליהם ארגזי קרטון סגורים.
נמסר לוועדה שכלי הרכב והמשטחים שייכים למחזיק הקודם של החניון שטרם הוציאם מהמקום.
ניכר בחניון שאינו בשימוש".

ברור ואין מחלוקת, וכך גם קבעה ועדת הערר בהחלטתה, כי הנכס אינו בשימוש, כלומר, אינו משמש כחניון. אולם הועדה קבעה בהחלטתה, כי הוא משמש כיום כמחסן, ולראיה, המשטחים והקרטונים הסגורים, ושתי המכוניות הישנות.

אני סבור כי לא ניתן לומר שהמקום משמש כיום כמחסן. ניתן להיווכח, מהפרטיכל שציטטתי, כי המקום סגור ונעול, אין יוצא ואין בא. עובד של המערערת נזקק למאמץ לא קטן על מנת לפתוח רווח קטן בין שתי כנפות השער בכדי להיכנס. הדבר אינו מעיד על מקום שמשתמשים בו, גם לא כמחסן. העובדה שהמחזיק הקודם, מי שמכר את הנכס למערערת בשנת 2017, לא טרח עד היום לפנות את גרוטאותיו מן החניון, אינה הופכת את המקום למחסן. ניתן לקבוע בבירור כי "אין יושבים בו", כלשון סעיף 330.

האם מתקיים גם המרכיב "שאי אפשר לשבת בו"? תמונות של החניון לא הוצגו בפניי, ואיני יודע מה מהות ועוצמת הנזק בחניון. אולם כאן חשובה העובדה שהמשיב הכיר בעבר בכך שסעיף 330 חל על הנכס (ראה פיסקה 2 לעיל).

מה גרם לשינוי החלטתו ולקביעה כי מיום 1/1/19 יש לחייב את החניון? אם השיפוצים שביצעה המערערת הם שגרמו לכך, הרי אין חולק שהשיפוצים בוצעו ב"קומת השוכרים" (הקומה השניה) בלבד. בקומת החניון לא נעשה כל שיפוץ, ולא חל בה כל שינוי מאז שנת 2014 ועד היום הזה. וכאן ראוי לצטט את דברי כב' השופט ר' סוקול בעמ"נ (חי') 8249-01-11 ש.ח.ר אירוח ואירועים נ' מנהל הארנונה מטה אשר:
"10. כידוע, הלכה היא כי רשות אינה יכולה לשנות החלטותיה כרצונה אלא הרשות כפופה לכללי המשפט הציבורי בבואה לשנות החלטות (ראה י' זמיר הסמכות המינהלית כרך ב' 1002-1001 (1996)). החלטה של רשות יוצרת מצג בפני האזרח, האזרח מסתמך על מצג זה ומתאים עצמו להחלטת הרשות. על כן יש לבחון כל שינוי בהחלטת הרשות בזהירות. כך למשל אומר בית המשפט בבג"צ 707/81 שוורץ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב יפו, פ"ד לו(2) 665, 667 (1982):

"חייבים אלה אמנם להיות מקרים חריגים ביותר, שכן, כרגיל, זכותו של האזרח לדעת, אם בידיו החלטה סופית ומחייבת, ואין להטרידו שוב ושוב באותו נושא".

11. עם זאת אין לכפות על רשות לדבוק בהחלטה מוטעית שיצאה תחת ידה (ראה בג"צ 707/81 הנ"ל; ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 783 (2002); י' זמיר הסמכות המנהלית כרך ב' 1005-1004 (1996); ע"א 443/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, תל אביב, פ"ד לז(1) 337 (1983); בג"צ 83/74 שעשע נ' ועדת העררים לענייני מוניות, פ"ד כח(2) 652, 657 (1974); עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי (ניתן ביום 05/12/06)).
תיקון טעות יכול לנבוע מגילוי טעות בעובדה, בדין או אפילו טעות בשקול דעת. ההבדל בין סוגי הטעויות עשוי להשפיע על המבחנים לקביעת תוקפו של השינוי.

12. כמובן שהרשות יכולה לשנות החלטה בשל שינוי נסיבות ובתנאי שהנסיבות שהשתנו הינן רלבנטיות להחלטה (ראה למשל בג"צ 159/84 שאהין נ' מפרד כוחות צה"ל באזור רצועת עזה, פ"ד לט(1) 309, 335 (1985)).

13. כך או כך, מקום שהרשות משנה החלטה קודמת, צריכה להימצא בפניה תשתית עובדתית מתאימה המצדיקה את השינוי. יתירה מזו, על הרשות לנמק מדוע שינתה את ההחלטה ולהסביר מה היו המניעים לכך. האמירה כי מדובר בטעות אינה מספקת, שהרי מצופה שהרשות תסביר את טיבה של הטעות ואת העובדות או הנסיבות שהביאו אותה לגילוי הטעות".

למותר לציין כי כל זה לא קרה במקרה דנן. המשיב הכיר בנכס כנכס "שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו", ולפתע, ללא כל סיבה נראית לעין, ללא כל הסבר, ובלא שחל כל שינוי בקומת החניון, החליט שכיום, סעיף 330 אינו חל עליו. אין לקבל זאת, ואין לאשר זאת.

בנוסף, קבעה ועדת הערר בהחלטתה, כי "ניתן בקלות לנקות את המקום להפכו לחניון פעיל". בענין זה עלי לציין כי בעת ביקור הועדה במקום, ציין מר פלוריאן (שהוא בעל החברה ומנהלה) כי עלות שיפוץ החניון, כדי להביאו למצב שניתן להשתמש בו כחניון, היא 700,000 ש"ח.

ההלכה בענין זה היא כי –
"די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. שלילת הפטור בגין האפשרות להפוך את הבניין לראוי לשימוש בעלות כזו או אחרת מהווה למעשה גם הטלת מס בלא הסמכה בחוק. רצון המשיבות לתמרץ נישומים להשקיע בנכסיהם אינו יכול למצוא עיגון בדיני הארנונה. לעניין החבות בארנונה הקובע הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום... ".
(בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח נגד עת"א, מנהל הארנונה, בפיסקה 6).

גם אם אניח כי מר פלוריאן הפריז באומדן של 700,000 ש"ח, וכי נדרש רק מחצית מהסכום הזה (ואין לי כל בסיס להניח כך), גם אז, ולפי ההלכה הנ"ל, אין מקום לצפות מהמערערת, או לדרוש ממנה, להשקיע סכומים שכאלה בחניון, שהיא אינה זקוקה לו כיום, ושאם לא תעשה כן – תחויב בארנונה. ולהבדיל מעת"מ (חי') 29631-10-13 פרץ נ' עיריית נשר, שועדת הערר מזכירה בהחלטתה, במקרה דנן אין המדובר ב"פעולה פשוטה וזניחה, שהמחזיק בנכס עושה בה שימוש מלאכותי על מנת להימנע מתשלום ארנונה" (שם, בפיסקה 5.5).

סיכום
46.א. לסיכום כל האמור לעיל, אני מקבל את הערעור, ומבטל את החלטת ועדת הערר מיום 29/12/20.
ב. קומת השוכרים (מס' זיהוי נכס 14100400011) תסווג, החל מיום 1/7/19, בסיווג "מבני מגורים", לפי סעיף 2.1 לצו הארנונה, ובהתאם לסוג המתאים לפי סעיף 3.1.9 לצו.
ג. מיום 1/1/19 ועד יום 1/7/19 תחויב קומת השוכרים לפי "תעשיה – תעריף מזערי", בהתאם לסעיף 330(2) לפקודת העיריות (כפי שחויבה עד יום 1/1/19).
ד. קומת החניון (מס' זיהוי נכס 14100400012) תחויב, החל מיום 1/1/19, לפי תעריף "חניונים – תעריף מזערי", בהתאם לסעיף 330(2) לפקודת העיריות (כפי שחויבה עד יום 1/1/19).
ה. המשיב יישא בהוצאות המערערת בסך 20,000 ש"ח.

ניתן היום, כ"ד אלול תשפ"א, 01 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.

צבי דותן, שופט