הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 32813-11-18

בפני
כבוד ה שופט אבי גורמן

המערער

איל ליפקיס

באמצעות ב"כ עו"ד רמי קרגולה

נגד

המשיבה

הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקווה
באמצעות ב''כ עו"ד יעקב ברכה

פסק דין

לפניי ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז המרכז (להלן: ''ועדת הערר''), מיום 25.10.18 (להלן: ''ההחלטה''), בערר 8036-07-18. בהחלטתה קבעה הוועדה כי אין היא מוסמכת לדון במחלוקות שיש בין הצדדים, בכל הנוגע לפירושו של הסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים בשנת 1996 ואשר קיבל תוקף של פסק דין. בהעדר סמכות לדון במחלוקות אלה, קבעה הוועדה כי אין בידיה להורות לשמאי המייעץ שמינתה, להפחית מהיטל ההשבחה את הסכום הנובע לטענת המערער מפיצוי המגיע לו מכוח הסכם הפשרה. כנגד החלטה זו הוגש הערעור שלפניי.

עיקרי העובדות וטענות הצדדים
המערער, מר אייל ליפקיס, היה הבעלים במושע של מגרש הידוע כגוש 6356 חלקות 19, 95 ו- 104 (במקור חלקה 3), המצוי בפאתי בית העלמין סגולה שבפתח תקווה (להלן: "המקרקעין").
ביום 15.4.18 מכר המערער את המקרקעין. בעקבות המכירה, הושת על המערער היטל השבחה בסך של 2,930,033 ₪, בגין ההשבחה הנובעת מתכניות פת/803 ופת/2000/א.
המערער הגיש ערר כנגד חיובו בהיטל ההשבחה. ערר זה כלל שני עניינים:
טענה כי יש להפחית מהיטל ההשבחה, סכום הנובע מפיצוי המגיע למערער כתוצאה מהסכם פשרה שנחתם בין הצדדים בשנת 1996.
טענות שמאיות כנגד היטל ההשבחה שהושת עליו (במסגרת זו הגיש המערער שומה נגדית).
הערעור שלפניי עוסק בעניין הנזכר לעיל בסעיף א'.
במסגרת ת"א 43/96, אשר התנהל בין הצדדים בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בפני כב' השופט א' שלו, הגיעו הצדדים להסכם פשרה. בסעיף 2 להסכם הפשרה, אשר קיבל ביום 12.6.96 תוקף של פסק דין, נקבע:
"מהיטל ההשבחה שיקבע - יופחת שוויו של אותו שטח קרקע שבהפקעת יתר מעל 40% מהשטח ברוטו של חלקה 3 (29,471 מ''ר) לפי שווי הקרקע שלאחר מתן התוקף לתוכנית החדשה - כקרקע למלאכה."
(האמור בסעיף זה יכונה להלן – "הסכם הפשרה")
לטענת המערער, מהסכם הפשרה נובע כי נקבע שהופקעו ממנו מקרקעין "יתר מעל 40%", וכי את הפיצוי בגין הפקעה זו יקבל בעתיד באמצעות הפחתה מהיטל ההשבחה שייקבע. לאור זאת, כיום, משהוטל עליו היטל ההשבחה, ביקש המערער מאת ועדת הערר כי תיישם את הסכם הפשרה. לשם כך, ביקש המערער כי ועדת הערר תורה לשמאי המייעץ שמינתה (לעניין היטל ההשבחה), כי יקבע את שוויו של אותו שטח קרקע שבהפקעת היתר, ויפחית שווי זה מהיטל ההשבחה שיקבע לו.
המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקווה, התנגדה לבקשה זו. התנגדות זו נובעת מכך שלטענת המשיבה, הסכם הפשרה אינו תקף, וזאת מכמה טעמים (אשר פורטו בפני ועדת הערר בהרחבה ויובאו כאן בתמצית):
התכנית וההפקעה שראו הצדדים לנגד עיניהם בעת ההסכמה על הסכם הפשרה, כלל לא יצאו אל הפועל. כתוצאה מכך, בפועל, לא בוצעה הפקעה, וודאי שלא ארעה הפקעת יתר. אין ליישם הסכם המתייחס למצב שצפו הצדדים, אך בפועל כלל לא התממש.
גם אם היה מקום לראות בתכנית שבסופו של דבר בשעתו אושרה, כהפקעה (דבר המוכחש על-ידי המשיבה), הרי שהמערער קיבל בגין כך, כבר לפני שנים רבות, פיצוי מלא (וזאת במסגרת תכנית פת/803/א/2).
בפי המשיבה אף טענות קיזוז כנגד המערער.
בהחלטתה, כנגדה הוגש הערעור שלפניי, דחתה ועדת הערר את בקשת המערער כי תנחה את השמאי המייעץ לשום את השטח שבהפקעת היתר ולהפחית אותו משומת היטל ההשבחה. ועדת הערר נימקה את החלטתה:
"עולה, שקיימת מחלוקת בנושא משמעותן או תוקפן של ההסכמות משנת 1996 שקיבלו תוקף של פסק דין. כאמור, קיימת מחלוקת בין הצדדים על עצם קיומה של הפקעת יתר ועל עצם הזכאות לפיצוי בגינה.
אין בידינו להיכנס למחלוקות אלה שאינן בסמכות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
ממילא העורר רשאי להביא את כל טענותיו בנושא בפני הערכאה המוסמכת לדון באכיפת הסכם, פרשנותו או בפיצויי ההפקעה הנטענים, ואיננו מחווים כל דעה בכך".
המערער טען לפניי כי שגתה ועדת הערר בהחלטתה זו, וכי היה עליה ליישם את הסכם הפשרה כלשונו. לטענתו, משקבעו הצדדים כי הפיצוי יינתן במסגרת הפחתה מהיטל השבחה, ממילא הסמיכו את הגורמים הרלוונטיים, לבצע את הבדיקות הנדרשות. המערער אף מלין על כך שהחלטת ועדת הערר, תביא לכך שיאלץ לשאת בעלויות מיותרות, כאשר לטענתו, השמאי המייעץ יכול היה לבחון בנקל את טענות הצדדים ולהיווכח כי הצדק עמו.
המשיבה סבורה כי החלטת ועדת הערר הייתה כדין, שכן לוועדת הערר אין סמכות לדון במחלוקות שיש בין הצדדים בכל הנוגע לפרשנות הסכם הפשרה ואופן יישומו. בהחלטת ועדת הערר לא נפל פגם, ולכן דין הערעור להידחות.
לצד טענתה העיקרית, לפיה דין הערעור להידחות לגופו, המשיבה אף טענה כי החלטת ועדת הערר היא החלטת ביניים, לגביה אין להגיש ערעור. המערער מנגד, טען כי החלטה זו של ועדת הערר עוסקת בעניין הניצב בפני עצמו, אשר אינו חלק מהסוגיות השמאיות שהוצבו לפתחה של ועדת הערר, ובעניין זה, החלטת ועדת הערר לדחות את בקשתו היא בבחינת החלטה סופית, עליה הוא רשאי להגיש ערעור. המשיבה לא שבה על טענתה בעניין זה בסיכומיה (ולעניין זה, אין די בהפניה כללית בסיכומים, לשאר כתבי הטענות), כך שנראה כי ניתן לראות במשיבה כמי שזנחה טענה זו [לעניין זה, ראו: ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע''מ (1.2.93) , פסקה 6; ת"א (מחוזי תל-אביב) 1187/07 אשיב השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון (17.1.12), פסקה 12]. לאור זאת ובשים לב להחלטה אליה הגעתי לגופו של ענין, איני נדרש לטענה זו של המשיבה.

דיון והכרעה
סמכותה של ועדת ערר נקבעה בסעיף 12ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, המורה כדלקמן:
ואלה התפקידים והסמכויות של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה:
(1) לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת להיטל השבחה לפי פרק ח'1;
(2) לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת לתביעת פיצויים לפי פרק ט';
(3) לדון ולהחליט בערר לפי סעיף 28(ה)(3) לחוק משק הגז הטבעי ובדרישה לפיצויים לפי סעיפים 28(ב), (ג) ו-(ד), 45 ו-53 לחוק האמור;
(4) לדון ולהחליט בדרישה לפיצויים לפי סעיף 16(ג) לחוק תשתיות להולכה ולאחסון של נפט על ידי גורם מפעיל, התשע"ז-2017.
במסגרת ההחלטה כנגדה הוגש הערעור שלפניי, ועדת הערר פעלה מכוח סעיף 12ז(1) לחוק התכנון והבניה, לפיו היא מוסמכת: "לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת להיטל השבחה לפי פרק ח'1".
בפרק ח1 לחוק התכנון והבניה, ישנו סעיף בודד, סעיף 196א, הקובע:
"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".
התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הוראותיה ואופן יישומם, הם הקובעים את גבולות סמכותה של ועדת הערר. עניינים שמחוץ לגבולות אלה, כגון פרשנות הסכמים ודיני הפקעות, אינם בסמכותה של ועדת הערר.
יפים לענין זה הדברים שנקבעו בעמ"נ (מרכז) 47405-01-11 אברהם בבזדה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" (8.2.12):
... ועדת הערר, היושבת כערכאת ערעור על החלטות הועדה המקומית, מנועה מלדון בעניינים חיצוניים לענייני תכנון והבניה כגון תקפותם של הסכמים, הבטחות וכיוצא באלה. סמכותה של ועדת הערר מתמצת בבחינת עצם הטלת היטל ההשבחה - האם הוטל כדין ומה שיעורו. יפים לעניין זה דברי וועדת הערר בירושלים (ערר ים 8-187/10, מלון קיסר ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים):
"אין לועדות הערר לפיצויים ולהיטל השבחה סמכות לדון ולהכריע בנושאים אשר חיצוניים לחוק התכנון והבנייה, ובפרט בנושאים של הבטחות, הסכמים, הסתמכות וכדומה. ...
ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה רק מהטעם כי הועדה המקומית, או מי מטעמה, הבטיחו לאזרח, או אף התחייבו בפני האזרח, כי לא ייגבה היטל השבחה. טענות שכאלו יש לברר בבית המשפט המוסמך, אשר רק לו הכלים לדון בסוגיות, כגון: האם בוטל ההסכם? האם הופר ההסכם? ומה הן התרופות העומדות לצדדים."
[לעמדה דומה, ראו: עמ"נ 39039-03-13 לביא ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (22.9.14); י' שמעוני, גופים מעין-שיפוטיים, עמ' 89-88 (2016)]
במקרה שלפניי, עיון בטענות הצדדים (כפי שאלה פורטו לפניי, ובכלל זה בכתבי הטענות שהוגשו לוועדת הערר ופרוטוקול הדיון שנערך שם, אשר צורפו לערעור), מלמד כי קיימות מחלוקות אמיתיות בין הצדדים בכל הנוגע לפרשנות הסכם הפשרה ואופן יישומו כיום. האם התכנית (פת/803א') שראו הצדדים לנגד עיניהם בעת החתימה על הסכם הפשרה אושרה, ואם לא, מה משמעותן, בכל הנוגע להסכם הפשרה, של תכניות אחרות (פת/803/א/1 ופת/803/א/2) שאושרו במקומה? האם ההפקעה העתידית שראו הצדדים לנגד עיניהם בהסכם הפשרה כלל התרחשה, ואם כן, האם אכן הייתה היא בהיקף העולה על 40% כפי שסברו הצדדים בעת שחתמו על הסכם הפשרה?
ראו לדוגמה בענין זה בסעיף 15 למוצג ג' בתיק המוצגים שהגישה המשיבה, ממנו עולה לכל הפחות ספק המחייב בירור, האם שטחים שהמערער טוען כי הופקעו ממנו, אכן הופקעו? (מחלוקת זו נובעת בין השאר מכך שביום 3.4.97 פורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, אולם לטענת המשיבה, בסופו של דבר הומר מתווה ההפקעה במתווה של הפרשה לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, אשר אינה בבחינת הפקעה. יתירה מזו, בהודעה בדבר הכוונה להפקיע, נזכרה הכוונה להפקיע ממקרקעי המערער שטח בהיקף של 7,705 מ"ר לייעוד בית עלמין, אולם עיון בטבלת איזון והקצאות בתכנית פת/803/א/2 מעורר ספק המחייב בירור, האם אכן הפקעה זו יצאה לפועל, שכן שטח זה נזכר לכאורה כשטח שנותר בבעלות המערער ושבגינו קיבל המערער במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, זכויות אחרות במגרש סחיר).
בנוסף, יש לבחון האם לא ניתן זה מכבר למערער פיצוי בגין מה שהוא מתאר כהפקעה (בין השאר, במסגרת השבחה שנוצרה למערער בעקבות תכנית פת/803/א/2), כך שנוכח האירועים שהתרחשו מאוחר יותר, יישום הסכם הפשרה הנו בבחינת כפל פיצוי (אשר לטענת המשיבה, אינו מגיע כל עיקר)?
תשובות לשאלות אלה נחוצות, אפילו מבחינה טכנית, כדי ליישם את הסכם הפשרה (במידה ואכן לאור התשובות שיינתנו, יקבע כי יש עדיין מקום ליישמו). בהסכם הפשרה קבעו הצדדים כי יש לשום את שוויו של אותו רכיב קרקע שהופקע ביתר. אלא שבשביל לעשות כן, יש לקבוע האם אכן בוצעה הפקעה ואם כן, מה היקפה - האם היא אכן הייתה בשיעור העולה על 40%? לא ניתן ליישם את הסכם הפשרה ללא הכרעה בעניינים אלה, עניינים שההכרעה בהם אינה בסמכותה של ועדת הערר. לוועדת הערר אין את הסמכות לדון בשאלות אלה, ולמעלה מן הצורך אומר כי גם לא הועמדו לרשותה הכלים לכך. שאלות אלה צריכות להתברר בבית משפט אזרחי, המוסמך לכך והאמון על כגון זה.
אכן, הסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין, יש כמובן חובה ליישם, אולם שעה שההסכם נוסח באופן הדורש כיום הכרעה בשאלות שאינן בסמכותה של ועדת הערר, צדקה היא בקביעתה כי אין בידיה להכריע בשאלות אלה, וממילא אין בידיה להורות לשמאי המייעץ שמינתה, ליישם את ההסכם.

סוף דבר
לאור כל האמור, איני מוצא כי נפלה שגיאה בהחלטת ועדת הערר, ולכן דין הערעור להידחות.
אין בהחלטה זו כדי להביע עמדה כלשהיא לגופו של ענין, במחלוקות שבין הצדדים (ומתוך זהירות בענין זה, אף פירוט המחלוקות שבין הצדדים נעשה רק במידה הנחוצה להכרעה בערעור זה).
המערער ישא בהוצאותיה של המשיבה, בסך של 12,000 ₪. סכום זה ישולם למשיבה תוך 30 יום, שאם לא כן יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית.

ניתן היום, י"ח אלול תשע"ט, 18 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.