הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 1464-12-17

בפני
כבוד ה שופט, סג"נ אחיקם סטולר

מערערים

1.גיטלמן מרציאנו שזיפי לוי בע"מ
2.האחים מאיה - תמ"א 38 בע"מ
3.גהש השקעות ויזמות נדלן בע"מ
כולן ע"י ב"כ עוה"ד גלית מרציאנו- מלכה ו/או רועי לוי ואח'

נגד

משיבים

עיריית פ"ת מנהל הארנונה
ע"י ב"כ עוה"ד פריש שפרבר ריינהרץ ושות'

פסק דין

לפניי ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית פתח תקווה ("ועדת הערר"), אשר דחתה את טענות המערערות והחליטה לחייב אותן בארנונה, בגין שטח המרפסת החיצונית המקיפה את משרד עורכי הדין, וזאת על פי השימוש העיקרי של "משרדים בתעשייה".
הרקע התכנוני והדיוני
המערערות הן בעלות שלושה נכסים שיחדיו מהווים משרד עורכי דין בקומה שביעית ואחרונה של בניין ברחוב השחם 30 באזור התעשייה קריית מטלון בפתח תקווה. המשרד מוקף במרפסת חיצונית בלתי מקורה בשטח של 245.657 מ"ר ("הנכס"). המשרד נרכש ברמת מעטפת ועבר שיפוץ, והאיכלוס בפועל היה ביום 1.12.2016.
גיטלמן מרציאנו שזיפי לוי בע"מ ("המערערת 1") משלמת ארנונה בגין שטח משרד (לרבות חלקה ברכוש המשותף) של 167.3 מ"ר. בנוסף חויבה בתשלום ארנונה עבור שטח מרפסת של 85.043 מ"ר.
האחים מאיה תמ"א 38 בע"מ ("המערערת 2") משלמת ארנונה בגין שטח משרד (לרבות חלקה ברכוש המשותף) של 66 מ"ר. בנוסף חויבה בתשלום ארנונה עבור שטח מרפסת של 135.79 מ"ר.
גהש השקעות ויזמות נדל"ן בע"מ ("המערערת 3") משלמת ארנונה בגין שטח משרד (לרבות חלקה ברכוש המשותף) של 62 מ"ר. בנוסף חויבה בתשלום ארנונה עבור שטח מרפסת של 24.824 מ"ר.
ביום 3.7.2016 ביצעה עיריית פתח תקווה סקר בדיקות ומדידות בשטחי המערערות. בהתאם לממצאי הסקר חויבו המערערות בתשלום ארנונה בתעריף מלא של משרדים ותעשיה על שטח כולל (משרד, מרפסת מקיפה וחלק יחסי בשטחים המשותפים בבניין) של 540.87 מ"ר וזאת, החל מיום 1.9.2016.
ביום 13.10.16 הגישו המערערות השגה בגין שומת ארנונה לשנת 2016 למנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה ("המשיב") על עצם סיווג המרפסת בסיווג של "משרדים ותעשייה". ביום 9.11.16 דחה המשיב את ההשגה וקבע כי חיוב המערערות בתשלום הארנונה נעשה כדין.
ביום 4.12.16 הגישו המערערות ערר מס' 105/16 לועדת הערר. ביום 27.2.17 נערך דיון בפני ועדת הערר, בו נדונו טענות הצדדים, וכן הובהר כי מועד תחילת חיוב תוקן ליום 1.12.16 וכי לעניין גודל השטח שבבעלות המערערת 2, הצדדים יסתדרו ביניהם הואיל ומדובר בעניין טכני.
ביום 29.5.17 הגישו הצדדים את סיכומיהם לועדת הערר, ולאור טענות עובדתיות סותרות לגבי הנכס נשוא הערעור ערכה ועדת הערר ביום 9.7.17 סיור בנכס.
ביום 31.7.17 דחתה ועדת הערר את טענות המערערות וקבעה כי חיוב שטח המרפסת המקיפה וסיווגו הינו כדין. על החלטה זאת הגישו המערערות את הערעור דנן.

תמצית טענות הצדדים
המערערות טענו מספר טענות עיקריות: נטען כי השטח שבמחלוקת, השטח הלא מקורה, הינו גג ולא מרפסת, ולכן אינו בר חיוב על פי צו הארנונה; לחילופין (אם ייקבע כי השטח שבמחלוקת הוא מרפסת מקורה ולא "גג") נטען כי הסיווג בארנונה חל על פי הסיווג הספציפי, של משרד, ולא השיורי. לטענתן, על פי הסיווג של משרד ניתן לחייב שטחים מקורים בלבד, בהם עושה המשרד שימוש כמשרד. לכן, אין לחייבן בארנונה בגין השטח השנוי במחלוקת, שכן אינו מקורה ולא נעשה בו שימוש כמשרד. טענה נוספת שנטענה לראשונה בסיכומים: היא כי המערערת 2 חויבה בשטח מרפסת של 135.79 מ"ר אולם שטחה עומד על 98 מ"ר (או 114 מ"ר ברוטו) בלבד.
מנגד טען המשיב כי החלטת ועדת הערר הייתה נכונה וסבירה ולכן אין להצדיק כל התערבות בהחלטתה. לגופו של עניין טען המשיב כי אין עסקינן בגג אלא בשטח המשמש כמרפסת לא מקורה, ולכן חיוב הנכס בארנונה נעשה כדין.
עוד נטען כי סיווג המרפסות הינו כדין, היות שאין חובת קירוי בסיווג הספציפי של משרד. עוד נטען, כי יש להחיל על המרפסת את הסיווג של השטח העיקרי, המשרד, כשם שסיווג זה חל שטחים משותפים בבניין. נטען כי המגמה כיום בפסיקה היא לחייב את כל השטחים המוחזקים על ידי מחזיק אחד על פי הסיווג העיקרי.
עוד טען המשיב כי הטענה בעניין גודל שטחה של מרפסת המערערת 2 היא הרחבת חזית כיון שלא נטענה בערעור.

דיון והכרעה
ההכרעה בתיק תיגזר מהתשובה לשאלות שלהלן :
האם השטח שבמחלוקת הוא "מרפסת" או "גג"?
ככל וייקבע כי השטח שבמחלוקת הוא "מרפסת" נשאלת השאלה מהו סיווג המרפסת לעניין שיעור הארנונה?
מהו שטח הנכס בגינו יש לחייב את המערערת 2?

המסגרת הנורמטיבית
כידוע, היקף ההתערבות השיפוטית של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים על החלטות וועדות הערר - מצומצם.
בפסיקה נקבע כי בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתה המקצועי של וועדות הערר בשיקול דעתו.
" לפיכך, הביקורת השיפוטית על החלטות מסוג זה מתמצה, על פי רוב, בבחינת חוקיות ההחלטה וסבירותה, תוך התמקדות בעילות המובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות; ניגוד עניינים; משוא פנים; הפעלת שיקולים זרים; חוסר תום-לב; וחריגה קיצונית ממתחם הסבירות (עע"מ 7344/16 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים (פורסם בנבו, 28.08.2017, עמ' 26-25, וראה ההפניות שם)
המקור החוקי לגביית ארנונה נעוץ בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, לעיל ("חוק ההסדרים"). חוק ההסדרים מסמיך את הרשות המקומית להטיל חובת תשלום ארנונה כללית על נכסים שבתחום הרשות שאינם אדמת בנין. הארנונה מחושבת לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ומשולמת בידי המחזיק בנכס (סעיף 8(א) לחוק). חוק ההסדרים מפנה לצורך הגדרת נכסים בני חיוב ושאינם בני חיוב אל ההגדרות כמשמעותן בסעיף 269 לפקודת העיריות (סעיף 7 לחוק).
מכאן שניתן לחייב בארנונה בגין נכס שהוא " בניין" כהגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות.
מכוח הסמכות הנתונה לה בחוק ההסדרים התקינה עיריית פתח תקווה את צו המיסים שלה אשר הגדיר, שטחים בני חיוב, ושטחים שאינם בני חיוב בארנונה.
צו הארנונה של עיריית פתח תקווה מגדיר (פרק 3 סעיף 3, עמ' 19) מהו שטח בניין:
" לשם חיוב הארנונה לבניינים יילקח בחשבון כל מטר ריבוע משטח רצפה הבנוי בכל קומות הבניין לרבות השטח שמתחת לקירות הפנימיים ועמודים ושטחי עזר (שטח פנים החדרים, חדרי הכניסה... פרוזדורים, ומרפסות מכל סוג שהוא מעברים, וכל שטח רצפה לשימוש כלשהו לרבות שטחים משותפים / ציבוריים וכל שטח מקורה של אותו בניין, להלן "שטח הבניין"".

האם בנסיבות העניין המדובר במרפסת או בגג?
טענות הצדדים
המערערות טענו כי השטח שבמחלוקת, השטח הלא מקורה, הינו גג ולא מרפסת. לטענתם, הנכס ממוקם על גג הבניין בקומה האחרונה והוא מוקף מעקה, הוא חיצוני ואין מחלוקת כי אינו מצוי מתחת לקירות פנימיים ועמודים ובנוסף הוא משמש כגג של הקומות התחתונות כאמור בהיתר הבניה של הבניין. נטען כי בהיתר הבניה של המשיבה עצמה הוגדר השטח השנוי במחלוקת כ"גג", וכי ההגדרה של "מרפסת" נלקחה מן הפרק הדן בבניני מגורים, ללא כל נימוק.
מנגד טען המשיב כי אין עניינינו בגג אלא בשטח המשמש כמרפסת לא מקורה, חיוב הנכס בארנונה נעשה כדין וכי אין לפטור את שטח המרפסות מתשלום ארנונה. לטענתו המדובר בשטחי מרפסת אשר צמודים בפועל למשרדי המערערות אשר אין חולק כי הן יכולות לעשות שימוש בשטחים אלו כמרפסת ועל כן לא יכולה להיות מחלוקת כי שטחים אלו הינם בני חיוב בארנונה. נטען עוד כי בהסכמי המכר של המערערות עם "חברת פרויקט בנין השחם רמת סיב", נכתב במפורש כי מעבר לשטח המשרדים מוצמד לכל אחד מהמערערות שטח של מרפסת, ודבר זה משמש כאינדיקציה נוספת לחיוב שטח המרפסת בתשלום ארנונה.
עוד טען המשיב כי ועדת הערר סיירה במקום וקבעה קביעה עובדתית כי מדובר בנכס שמהווה מרפסת לא מקורה, ואין מדובר בגג כפי שטענו המערערות. המשיב היפנה לפסיקה (ולמבחנים שנקבעו בה) שקבעה כי המבחן לחיוב בארנונה אינו רק מבחן השימוש בפועל שנעשה במרפסת הגג, אלא גם מבחן יכולת השימוש בה. נטען כי שטח המרפסת ממוקם בקומה שביעית יחד עם שטח הנכס העיקרי של המערערות. רק למערערות יש גישה לשטח המרפסת מתוך שטח משרדן, באמצעות דלתות, ולמעשה מדובר בחלק בלתי נפרד מהמשרד.

דיון והכרעה – מרפסת או גג
החוק אינו עושה הבחנה בין גג למרפסת, אך הפסיקה נדרשה לכך. כך למשל, בעניין עמ"נ 106-09 יהודה טוניק ושות'-משרד עורכי-דין נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב ("עניין טוניק") קבעה השופטת ברוש כי שטח הגג מהווה "מרפסת". בית המשפט חזר על קביעותיה של ועדת הערר שנתנה דעתה למספר קריטריונים: שטח הגג המתוחם בקירות, מרוצף, ומקורה ברובו בפרגולה; במקום מוצבים מספר עציצים בסדר מכוון, ואל הגג מובילה דלת זכוכית המשמשת כיציאה לשטח מן המשרד. בית המשפט קבע כי מסקנת ועדת הערר כי שטח הגג מהווה "מרפסת", לא רק שהיא מסקנה סבירה שאין להתערב בה, אלא מדובר במסקנה המתבקשת מן הנסיבות.
בקשת רשות ערעור על עניין טוניק נדחתה תוך שבית המשפט העליון מאשר את קביעת השופטת ברוש וקובע:
"קביעותיה של הועדה בנוגע לסיווג הגג נשענו על הנתונים העובדתיים שהונחו בפניה, שהיו מפורטים דיים כדי לעמוד על טיב ייעוד הגג והשימוש שניתן לעשות בו...בית המשפט סבר אף הוא, כי סיווג הגג כ"מרפסת גג" היא המסקנה המתבקשת מהממצאים העובדתיים שהיו לפני הועדה." (ברמ 7095/11 יהודה טוניק ושות' משרד עורכי דין נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב, (פורסם בנבו, 9.11.2011, עמ' 5 "עניין טוניק בעליון").
בעניין (עתמ (ת"א) 166-09 אורדב בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית תל-אביב (פורסם בנבו, 21.10.2011, " עניין אורדב") קבע השופט מודריק כי ההבחנה בין גג למרפסת צריכה להיעשות עפ"י הבחנה פונקציונלית, וזו לשונו:
"...אולם לדעתי ההבחנה היא בעיקר תפקודית (פונקציונאלית); לאמור לאיזו תכלית נועד חלקו המוגדר של הכיסוי העליון של הבניין, האם לשם קירוי גרידא (שאז "גג" ייחשב") או לתכלית "מרפסת". לשם איתור התכלית ניתן להיעזר באמות מבחן שנזכרו בפסיקה כגון: זיקתו של חלק הבניין אל יחידת בניין מסוימת, רציפות בין שטח החלק המבונה לחלק שאינו מבונה, נגישות ישירה ואפשרויות השימוש בחלק שאינו מבונה" (עמ' 10).
המבחנים לשם איתור התכלית שצוינו בעניין אורדב, מופיעים רבות בפסיקה, המדגישה את אפשרויות השימוש בנכס, כלומר את היכולת לעשות בו שימוש, גם אם בפועל המחזיק אינו עושה בו שימוש מטעמיו הוא.
כך למשל נקבע בעניין שגיאה! ההפניה להיפר-קישור אינה חוקית. מרכוס נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (פורסם בנבו, 15.12.11 ):
"משמרפסת הגג היא חלק בלתי נפרד מיחידת המשרדים שבקומה העליונה של הבניין ואין כל הפרדה מפלסית או קומתית ביניהן ומשקיימת אפשרות לצאת מן המשרדים אל המרפסת – די בכך על מנת לקבוע כי קיימת חובת תשלום ארנונה, שכן הנישום יכול לעשות שימוש בשטח זה".
(וראה גם: עניין טוניק בעליון, עמ' 5; עמ"נ 56524-02-14 מנהל הארנונה של עיריית הרצליה נ' אינטרגאמא נכסים (1961), פורסם בנבו, 13.3.2018; שגיאה! ההפניה להיפר-קישור אינה חוקית. מרכוס נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, פורסם בנבו, 15.12.11).
אף מותב זה נדרש להבחנה הפונקציונלית, על המבחנים הכלולים בה, בעניין 18026-01-11 קודאק איי אל בע"מ נ' עיריית פ"ת (פורסם בנבו, 11.6.2012).

מן הכלל אל הפרט
ייאמר כבר כעת כי יש לקבוע שהנכס הוא מרפסת בלתי מקורה ולא "גג", וזאת הן על פי קביעתה העובדתית של ועדת הערר והתרשמותה בביקור במקום והן על פי התרשמותי מהראיות שהוצגו בפניי ובהתאם לפסיקה.
כאמור, ערכה ועדת הערר ביקור בנכס, לאור מחלוקת עובדתית בין הצדדים (החלטת ועדת הערר מיום 9.7.17, מוצג מס' 8 למוצגי המשיב). מדו"ח הביקור של ועדת הערר בנכס עולה כי "המרפסת ברמת גימור מושלמת, מרוצפת וצבועה. אין מעליה קירוי או גג" עוד עולה כי "יש כמה דלתות יציאה מן חדרי המשרדים אל שטח המרפסת" (דו"ח ביקור בנכס מיום 16.7.2017, בתוך החלטת ועדת הערר מיום 31.7.17, מוצג 9 למוצגי המשיב). מעיון בתמונות של הנכס, אשר צולמו ע"י ועדת הערר בביקורם, עולה עוד כי השטח שבמחלוקת מוקף מעקה מ-3 כיוונים ואין הפרדה מפלסית בינו לבין המשרדים. ניכר כי הזיקה בין המשרדים למרפסת היא זיקה ישירה. הגישה למרפסת אפשרית רק מתוך המשרדים וזאת באמצעות דלתות ובאופן רצוף, זמין ופשוט.
עוד עולה מהתמונות כי בשטח שבמחלוקת הוצבו מחסנים ניידים. לטענת ב"כ המערערות, המחסנים שייכים לקבלן (דו"ח ביקור בנכס, שם).
יוער, כי בסיכומיו טען המשיב כי "בחלק משטח המרפסת ישנם שולחנות, כסאות, אדניות ובהן צמחים ועצים, ארונות אחסון, נקודות חשמל ותאורה", זאת, בהמשך לטיעונים דומים ותמונות שהגיש לועדת הערר במסגרת כתב התשובה והסיכומים (מוצג 4 ומוצג 7 למוצגי המשיב).
עם זאת, מצילומי ועדת הערר בביקורם בנכס עולה כי לא הוצבו במרפסת שולחנות, כסאות ואדניות עם צמחים ועצים ואף דו"ח הביקור בנכס אינו טוען זאת. המערערות טענו בסיכומיהן בפני ועדת הערר כי התמונות שצורפו אינם של הנכס נשוא הערר (סעיף 20). מכאן, ניתן לקבוע כי בנכס לא הוצבו שולחנות, כסאות ואדניות, נכון ליום ביקור ועדת הערר.
עם זאת, עובדה זו אינה משנה את המסקנה, כי מכל האמור לעיל עולה כי אין ספק, כי תכלית המרפסת החיצונית אינה רק לשמש כקירוי למשרדים בקומה שמתחתיה, אלא תכליתה אף לשמש כ"מרפסת" לעובדי המערערות. זאת בשים לב לזיקתה הישירה אל שטח המשרד במפלס אחד, היוצר רציפות בין המרפסת החיצונית לשטח המשרד באמצעות דלתות מחברות, ובשים לב לאפשרויות השימוש הגלומות בה (גם אם בעת ביקור ועדת הערר אין עדויות כי נעשה שימוש). הנה כי כן, יש לקבוע, כי הנכס הוא "מרפסת" ולא "גג".
המערערות טענו כי ועדת הערר שגתה בהסתמכה בהחלטתה לדחות את הערר על עמ"נ 11313-11-14 זיסו חברה לבניין ופתוח בע"מ נ' עיריית פתח תקווה (פורסם בנבו, 3.2.2015) ("עניין זיסו"). לטענתן, עניין זיסו אינו רלוונטי בנסיבותיו ובכלל לנושא שבפנינו:
"אין זה המקרה שלפנינו, שכן במקרה דנן לא נעשה שימוש ולא יעשה שימוש ואף אין שימוש פוטנציאלי לגג ו/או למרפסת כמשרד עורכי דין בשים לב לשימוש העיקרי כמשרד עורכי דין כפי שמגדיר הצו עצמו" (סעיף 41 לסיכומים. הדגשים במקור, א.ס.).
לא ניתן לקבל טענה זו. בהחלטתה לדחות את הערר התייחסה הועדה לטענת העוררות בעניין אי השימוש בנכס וטענה כי "בפסיקה נקבע כי היעדר שימוש אינו שולל תוקף החיוב בארנונה, שאחרת כל דייר שלא עושה שימוש בחלק מן הנכס יבקש לפטור אותו מהארנונה כיון שהנכס לא משמש בפועל לייעודו" (סעיף 5.4 להחלטת ועדת הערר). אכן, עניין זיסו רלוונטי לעניינינו היות שנקבע בו כי חיוב בארנונה נעשה על פי פוטנציאל השימוש ולא על פי השימוש בפועל.
טענת המערערות לעיל, כי לא נעשה ולא ייעשה כל שימוש בנכס נסתרת בקביעתה העובדתית של ועדת הערר, לאחר הביקור במקום, ומהראיות, התמונות שצולמו על ידי ועדת הערר - שלא נסתרו על יד המערערות.
גם אם במועד הביקור במקום לא היו בנכס שולחנות, כסאות ועציצים, ישנו פוטנציאל לכך. אף אם השימוש בנכס לא יהיה שימוש משרדי, כטענת המערערות, לא בזה עסקינן: השאלה היא האם השטח שבמחלוקת יכול לשמש לתכלית "מרפסת" או שתכליתו קירוי בלבד - "גג", והתשובה לכך היא, חד משמעית, "מרפסת" - כפי עלה מקביעותיה העובדתיות של ועדת הערר ומן הראיות.
עוד טענו המערערות כי ועדת הערר הפנתה להגדרה של "מרפסת" בצו הארנונה למרות שנלקחה מפרק 3.1 "מבני מגורים- לרבות בתי אבות", וזאת ללא נימוק.
אכן, טוב היה לו ועדת הערר הייתה מנמקת את בחירתה. עם זאת אין מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין, כפי שניתן לראות מן הפסיקה, להלן:
בהתייחסו להיעדרם של סיווגים ספציפיים בצו הארנונה, קבע בית המשפט העליון בבר"ם 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נגד חב' מישל מרסיה (פסק דינו של כב' השופט אליקים רובינשטיין, פורסם בנבו, 20.12.10, , " עניין מישל מרסייה", עמ' 8):
" ככל שהלשון והתכלית של סיווג ספציפי מאפשרים זאת, עדיפה בעיניי הכרעה פרשנית המביאה את הנכס בגדרו של הספציפי - הכל, כאמור, בכפוף לכללי הפרשנות המקובלת ולשיקולי השכל הישר"
עוד עמד בית המשפט על "הצורך ביצירת קטגוריות ברורות ובהירות המתייחסות לתחום שלם של נכסים שראוי לייחד לו סיווג ברור וספציפי" (שם, עמ' 9).
בעניין ברמ 3058/16 מנהל הארנונה במועצה מקומית בנימינה - גבעת עדה נ' אפרת שותפות ליצור ושיווק אפרוחי פיטום (פסק דינו של השופט צבי זילברטל, פורסם בנבו 28.03.2017, עמ' 11-10, " עניין גבעת עדה") נקבע כי בהעדר סיווגים ספציפיים בצווי ארנונה יש לבדוק אלו סיווגים יכולים להתאים בקירוב מתוך בחינה של אופי הנכסים, עמידה על הפעילות הנעשית בהם, אופי הציוד המותקן בהם ונתונים עובדתיים נוספים.
זאת ועוד, המערערות לא הצביעו על שונות אפשרית בין מרפסת של בניין מגורים לבין מרפסת של בניין משרדים, שבשלה היה על מחוקק המשנה לקבוע הגדרה שונה למרפסת משרדים. אי לכך, ובהתחשב בכך שהגדרת "מרפסת" שבבנייני מגורים כוללת שני מרכיבים בסיסיים בלבד: שטח מרוצף ומעקה בגובה 40 ס"מ לפחות, אינני רואה כל מניעה להקיש מהגדרת "מרפסת" של בניני מגורים לזו של משרדים.

טענת המערערות כי היתר הבניה קובע כי השטח שבמחלוקת הוא "גג"
המערערות טענו כי היתר הבניה קובע כי השטח שבמחלוקת הוא "גג" ועל כן אינו בר חיוב. המערערות אינן מנמקות מדוע השטח "אינו בר חיוב" אולם בהמשך מצטטות המערערות ארוכות מפסקי דין בהם נקבע כי"שימוש שנעשה בניגוד להיתר, אף אם הוא תואם את התכנית, אינו משום שימוש אפשרי העומד לנישום" (ברמ 991/16 - אפריקה ישראל להשקעות בעמ נ' בית ארלוזורוב חברה בעמ (פורסם בנבו, 5.8.2018. וראה גם: עמ"נ 17800-03-10 משרד עו"ד אורלי דורון ואח' נ' עיריית תל אביב יפו (פורסם בנבו, 16.11.2010). מבלי לטעון מפורשות רומזות המערערות כי מבחינה תכנונית לא ניתן לעשות שימוש בשטח שבמחלוקת כמרפסת כיון שהיתר הבניה קובע שהוא "גג". אתייחס לכך בקצרה.
לא ניתן להסכים כלל עם טענה זו, מרומזת ככל שתהיה. ראשית, נוסח ההיתר אינו תומך בטענת המערערות. בהיתר נאמר: "היתר שנויים הכולל תוספת קומה למבנה קיים בהיתר הכולל בסה"כ קומת קרקע + קומה ראשונה לאולמות תצוגה, בתי קפה ומסעדות+ 5 קומות משרדים וקומת גג למשרדים ומערכות". היתר הבניה אינו מתייחס כלל למרפסת, אלא מציין כי הקומה היא קומת הגג של הבניין ועל כך אין חולק. עצם הקביעה בהיתר הבנייה כי מדובר בקומת גג, אינה קובעת את השימוש "גג".
יתרה מכך, העובדה שמצוין כי ניתן היתר בקומת הגג למשרדים ולמערכות, מבססת את העובדה כי המרפסות (שהוצמדו בהסכם המכר למשרדים ועל כך אין חולק) הן חלק בלתי נפרד מן המשרדים ולכן אינן מוזכרות.
שנית, ברי כי על פי חזקת התקינות, ועדת הערר לא היתה קובעת שהנכס הוא "מרפסת" בניגוד לדין, ולא היתה קובעת "שימוש" במקום בו שימוש זה נוגד את ההיתר. כך או כך, הטענה נדחית.

מכל האמור לעיל עולה כי החלטת ועדת הערר בקביעתה העובדתית כי הנכס הוא "מרפסת" ולא "גג" היא החלטה סבירה, המבוססת על ראיות ועל ביקור בנכס, ונתמכת ע"י תכלית החקיקה ועל הפסיקה.

לסיכום: לא מצאתי לנכון להתערב בקביעתה העובדתית של ועדת הערר, ועל כן דין טענת המערערות כי הנכס הינו גג ולא מרפסת – להידחות.

שאלת סיווג המרפסת לעניין שיעור הארנונה
טענות הצדדים
לחילופין טענו המערערות, כי אם ייקבע כי הנכס הוא "מרפסת" הרי שהסיווג בארנונה חל על פי הסיווג הספציפי ולא השיורי. גם במקרה זה אין לחייבן בארנונה בגין השטח השנוי במחלוקת. לטענתן, החיוב בגין משרדים בצו הארנונה הינו בגין כל מקום מקורה המשמש את המשרדים, לצורך עבודה משרדית ופקידותית. היות שהמרפסת אינה מקורה ולא ניתן לעשות בה עבודה משרדית, הרי שאין לחייבה בארנונה.
המערערות הפנו לסעיף 3.2 לצו הארנונה העוסק בסיווג משרדים:
" 3.2 משרדים שירותים ומסחר – ... כולל: חנויות, מרכולים.... לרבות מבנים, סככות, יציע/גלריה וכל מקום מקורה אחר המשמש אותם...". בנוסף הפנו להגדרה ספציפית של משרד, בסעיף 3.2.1 לצו הארנונה:
"3.2.1. משרד- מקום שממוקם בבניין משרדים או בבניין המשמש למגורים או כל מיקום אחר שהינו בגדר נותן שירות אשר בו מתבצעת עבודה פקידותית...".
עוד טענו המערערות כי ועדת הערר קבעה כי יש לחייב את המרפסת בהתאם לסיווג העיקרי של הנכס בהסתמכה על הפסיקה שקבעה כך לעניין שטחים משותפים, אולם המרפסת אינה שטח משותף ואין כל מחלוקת בעניין חיוב השטחים המשותפים.
מנגד טען המשיב כי סיווג המרפסות הינו כדין. לטענתו, צו הארנונה מגדיר בפרק העיקרי העוסק באופן שיטת החיוב בעיר, כי ב"שטח בניין" נכלל גם שטח "מרפסות מכל סוג שהוא", על כן שטח המרפסת של המערערות הינו שטח בניין, גם אם אינו נמצא תחת הקירות הפנימיים של הבניין, ועל כן בר חיוב. נטען כי סעיף 3.2.1 העוסק ב"משרד" באופן ספציפי כלל אינו דורש חובת קירוי לעומת סעיף 3.2.3 "מסחר" שדורש זאת מפורשות.
עוד טען המשיב כי ניסיון המערערות לטעון כי לא ניתן לעשות עבודה משרדית במרפסת ועל כן אין לחייבה כ"משרד" בוודאי שאינה רלוונטית, שכן הדבר נכון אף לשטחים נלווים נוספים, דוגמת שירותים ו/או חדרי אשפה, הנלווים לשימוש העיקרי ובוודאי שמחויבים בהתאם לשימוש העיקרי, ובוודאי כאשר עסקינן במרפסת הנלוות לשטח משרד אשר המערערות יכולות לעשות בו שימוש. עוד נטען כי המגמה כיום בפסיקה היא לחייב את כל השטחים המוחזקים על ידי מחזיק אחד על פי הסיווג העיקרי.

דיון והכרעה – שאלת סיווג המרפסת לעניין שיעור הארנונה
בפרק 3 לצו הארנונה שכותרתו "כללים, הגדרות ושיטות המדידה לבניין" מופיעה הגדרת "שטח בניין" הקובעת כי "לשם חיוב הארנונה לבניינים יילקח בחשבון כל מטר ריבוע משטח רצפה הבנוי בכל קומות הבניין לרבות השטח שמתחת לקירות הפנימיים ועמודים ושטחי עזר (שטח פנים החדרים, חדרי הכניסה...פרוזדורים, ומרפסות מכל סוג שהוא...". בדין קבעה ועדת הערר, כי סעיף זה קובע חבות גם למרפסות, מכל סוג, כלומר גם למרפסת לא מקורה, שכן הדבר כתוב מפורשות. זאת ועוד, אין נפקות לטענת המערערות כי ועדת הערר לא נתנה דעתה להגדרות הספציפיות בסעיף 3.2 "משרדים, שירותים ומסחר", שכן, כפי שנראה להלן, המערערות הן אלו שלא נתנו דעתן על ההגדרות הספציפיות המפורטות בסעיפים הקטנים של סעיף משרדים, שירותים ומסחר.
אכן, צודקות המערערות בטענתן כי סיווג בארנונה צריך לחול על פי סיווג ספציפי, במידה וקיים, ולא על פי סיווג שיורי. הדבר נקבע בפסיקה המערערות הפנו לעניין מישל מרסייה שם נקבע:
"לדידי, נוטה הכף גם על פי השכל הישר שלעולם יש לו מקום, לעבר הגדרה פוזיטיבית וספציפית הקיימת בצו מאשר לקטגוריה שיורית שבו, שבצידה תעריף גורף שאינו מתחשב בטיבם ובמהותם הייחודית של הנכסים..." (עמ' 8 לפסק הדין)
עם זאת, המערערות נאה דורשות אך נאה אינן מקיימות, כיון שהן עצמן מפנות להגדרה כללית במקום להגדרה ספציפית קיימת, אף באותו פרק עצמו בצו הארנונה. כך מפנות המערערות לפיסקת המבוא של סעיף 3.2 הקובע כי סעיף 3.2 משרדים, שירותים ומסחר "כולל: חנויות, מרכולים...וכל מקום מקורה אחר המשמש אותם...", ומסיקות מכך שבהיות המרפסת בלתי מקורה, לא ניתן לחייבה בארנונה.

המשיב, לעומת זאת, הפנה לסעיף ספציפי 3.2.1 הקובע הגדרה של "משרד" (הגדרה שאף המערערות השתמשו בה בטענה קודמת) ומשווה בינה לבין הגדרות ספציפיות נוספות בהמשך הפרק בסעיף 3.2.2 שירותים ובסעיף 3.2.3 מסחר.
בסיפא של הגדרת סעיף מסחר נכתב: "כולל: ...וכל מקום מקורה אחר המשמש אותם" ואילו בהגדרות הספציפיות של משרד ושירותים לא מופיעה סיפא זו. מכאן מסיק המשיב, כי אין משמעות לקירוי בעניין משרדים, וגם אם המרפסת שהוצמדה למשרד איננה מקורה, היא חייבת בארנונה.
כפועל יוצא מהכלל, שאין חולק עליו, כי סיווג ספציפי קודם לסיווג שיורי, אין לי אלא להסכים עם המשיב בעניין זה ולקבוע כי אין רלוונטיות לקירוי לעניין חיוב בארנונה בעניין סיווג משרדים, ובעניינינו, סיווג המרפסת שהוצמדה לו.
נשאלת השאלה מהו אפוא הסיווג לפיו יש לחייב מרפסת במשרד?

לעניין הסיווג טענו המערערות, כאמור, כי המרפסת אינה נכנסת תחת סיווג "משרדים בתעשייה", אך עם זאת, המערערות לא הציעו כל סיווג אחר וזאת למרות שצו הארנונה אינו פוטר מפורשות מרפסות מתשלום. התנהלות זו של המערערות, המתעקשות לטעון כי אין לחייב את המרפסת בארנונה, עומדת בסתירה מהותית לדיני הארנונה ולפסיקת בית המשפט העליון.
המשיב הפנה בעניין זה לחוות דעתו של כב' השופט רובינשטיין בעניין גבעת עדה:
"אין נכס ללא ארנונה, כמובן בכפוף לפטורים שקבע המחוקק שלא זה המקום להידרש אליהם; "אין חיה כזאת", כל נכס חייב בארנונה, בחינת פרשנות תכליתית של שכל ישר. ההגינות הנדרשת היא כלפי כולי עלמא; ... אך הגינות נדרשת גם מן הנישום... ואי אפשר שייפטר מתשלום ארנונה, מקום שהוא נהנה תדיר וככלל משירותי הרשות המקומית. "אין ארוחות חינם", ולא יתכן כי ייהנה בעל הנכס מן ההפקר. אלה צריכים להיות לעיני בתי המשפט בבואם לבחון ענייני ארנונה..." (עמ' 16 לפסק הדין)
עוד נוסיף, כי בפסיקה רבת שנים קבע בית המשפט העליון כי הסמכות לפטור מתשלום, כמו הסמכות לחייב בתשלום, חייבת להיות ברורה ומפורשת (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי (פורסם בנבו, 27.06.2011, עמ' 38-37. וראה ההפניות שם).
לעומת המערערות טען המשיב כי סיווג המרפסת צריך להיעשות על פי "משרדים בתעשייה" בשל הלכת גולדהמר ושילוח הקובעות כי יש לחייב שטחים משותפים עפ"י הנכס העיקרי. לטענתו, ניתן להסיק מכך "קל וחומר" לגבי הנכס בכללותו. מקום בו ניתן לחייב שטחים משותפים, שהם לכאורה שטחים נפרדים מהנכס עצמו, בחיוב העיקרי, ברי שניתן להחיל על יתרת השטחים המשמשים והיכולים לשמש את המערערות בסיווג העיקרי. מנגד, טענו המערערות כי אין עסקינן בשטח משותף אלא במרפסת, ואין דינן אותו דין שכן יש הכרח בשימוש בשטח משותף, כמו מעבר בלובי, מעלית או חדר מדרגות אולם אין הכרח בשימוש במרפסת.
אף ועדת הערר קבעה כי יש לחייב את המרפסת על פי השימוש העיקרי של הנכס העיקרי, המשרד. לאחר שדנה ודחתה את טענת המערערות בעניין אי-שימוש במרפסת כשהיא נסמכת על עניין זיסו, קובעת ועדת הערר:
"לכן, החיוב בשטח המרפסת אמור להיות ע"פ השימוש העיקרי של הנכס העיקרי, קרי "משרדים בתעשייה", כפי שהמשיב חייב את הנכס" (סעיף 5.4).
וועדת הערר לא דנה, לא פרטה ולא נימקה מדוע בחרה בסיווג זה לחיוב המרפסת, לבד מהבאת טענות הצדדים בפרק הקודם לקביעה זו.
טעתה ועדת הערר משלא נימקה את החלטתה. הרי וועדת הערר היא זו שקבעה, כי הגדרת "מרפסת" נגזרה מפרק העוסק בבניני מגורים (צו הארנונה, פרק 3.1.13 "מרפסת מקורה ושאינה מקורה", סעיף קטן 3.1.13.1) "כוחה יפה גם למרפסת נשוא ערר זה" (הצמודה למשרד). לא ייתכן שנעלמו מעיניה, הסיווגים הספציפיים בהמשך, המופיעים בסעיף קטן 3.1.13.2., והמתייחסים למרפסת שאינה מקורה ולמרפסת מקורה.
זאת ועוד, כאמור, ועדת הערר היא זו שקבעה לאחר הביקור במקום כי "מדובר בנכס שמהווה מרפסת לא מקורה..." (סעיף 5.2 להחלטת ועדת הערר). התעלמותה של ועדת הערר מהסיווג הספציפי "מרפסת לא מקורה" אינה תקינה. ועדת הערר העדיפה לקבוע כי סיווג המרפסת יהיה על פי "על פי הנכס העיקרי", ללא כל הסבר המנמק את החלטתה.
עולה מהמקובץ כי בהחלטת ועדת הערר לעניין סיווג המרפסת נפלה שגגה המצדיקה את התערבות בית המשפט לעניינים מינהליים.
בהתאם ללשון צו הארנונה ולתכליתו ולאמור בפסיקה, ובהמשך לקביעתה של ועדת הערר עצמה כי הנכס הינו מרפסת שאינה מקורה, יש לפנות לצו הארנונה בעניין "מרפסת לא מקורה ולא מקורה" (סעיף 3.1.13) והסעיפים הספציפיים על מנת לקבוע את הסיווג המתאים.
את הדיון אפתח דווקא בעניין מרפסת מקורה. בסעיף קטן 3.1.13.2.3 נקבע:
" מרפסת מקורה- לשטח הדירה יתוסף שטח המרפסת המקורה, לפי תעריף מלא של דירת מגורים".
קביעה זו מבטאת היטב את דעת מחוקק המשנה , כי המרפסת היא חלק בלתי נפרד מן הבית, הגם שלא ניתן "לגור" בו, ולא ניתן לעשות בו שימוש כמו בחדרים סגורים.
יחד עם זאת בצו הארנונה נקבע מפורשות סיווג ספציפי שונה ל"מרפסת לא מקורה" בסעיף קטן 3.1.13.2:
"מרפסת שאינה מקורה – לשטח הדירה יתווסף שטח המרפסת שאינה מקורה כדלהלן:
3.1.13.2.1 שטח עד 10% - שטח מרפסת עד 10% משטח הדירה יתווסף לשטח הדירה ויחויב בתעריף מלא.
3.1.13.2.2. שטח נותר – שטח המרפסת הנותר יחויב, רק ב-20% משטחה ויתווסף לשטח הדירה ויחויב בתעריף מלא"

כלומר, צו הארנונה קובע שרוב שטח המרפסת הלא מקורה איננו מחויב בארנונה, כעולה מסעיפים קטנים 3.1.13.2.2-3.1.13.2.1. וזאת בניגוד למרפסת מקורה, המתווספת לשטח הדירה ומחויבת באופן מלא.
סיווג ספציפי ומפורש זה של מרפסת לא מקורה מצביע על רצונו של מחוקק המשנה להקל בחיוב למרפסת לא מקורה, ייתכן עקב שימושיות נמוכה יותר, בשל שמש או גשם, בהתאם לעונות השנה. כך או כך, מחוקק המשנה לא קבע דין אחד למרפסת מקורה ושאינה מקורה ואמר את דברו מפורשות.
אי לכך, ובהתאם לקביעתה העובדתית של ועדת הערר כי הנכס הוא מרפסת לא מקורה, היה על ועדת הערר לקבוע את הסיווג של המרפסת על פי הסיווג הספציפי למרפסת לא מקורה האמור בסעיף 3.1.13.2, ובהתאמה לתעריף מלא של "משרדים בתעשייה".
צודקות אפוא המערערות בטענתן כי לא ייתכן שעירייה תבחר בתעריף גבוה על מנת להעשיר את קופתה מבלי שננקטו קריטריונים מבחינים, על אחת כמה וכמה כשניתן לסווג את הנכס בסיווג ספציפי קרוב - "מרפסת לא מקורה" האמור בפרק העוסק בדירות מגורים (בהתאמה לתעריף של "משרדים בתעשייה"), וכפי שקובעת הפסיקה בעניין העדפת סיווג ספציפי על שיורי.

לסיכום: בהמשך לקביעתה העובדתית של ועדת הערר כי הנכס הוא מרפסת לא מקורה, אני קובע כי סיווג הנכס יהיה עפ"י סעיף 3.1.13.2 מרפסת שאינה מקורה אשר בצו הארנונה, ובהתאמה לתעריף מלא של "משרדים בתעשיה".

הטענה בעניין גודל שטח המרפסת של המערערת 2

המערערת 2 טענה כי היא חויבה בארנונה בגין שטח 135.79 מ"ר, וזאת למרות ששטח המרפסת עומד על 98 מ"ר (או 114 מ"ר ברוטו) בלבד. נטען כי 38 מ"ר עודפים לא הוצמדו למשרדה בתשריט ובפועל משמשים למיקום של מערכות המשותפות לכל הדיירים בבניין ולמערערות אין כל גישה אליה. טענה זו נטענה בסיכומים בלבד.
מנגד, טען המשיב כי הטענה לעניין גודל שטחי הנכס של המערערת 2 עלתה לראשונה בסיכומים. על כן מדובר בהרחבת חזית אסורה ואין בית המשפט הנכבד נדרש לבחון טענה זו.
צודק המשיב כי הטענה לעניין גודל הנכס לא עלתה בכתב הערעור ולא בעיקרי טיעון אלא רק מסיכומים. טענה זו נטענה על ידי המערערות כעוררות בדיון שהתקיים בועדת הערר ביום 27.2.2017. ב"כ המערערות טענה כי "העיריה טוענת ל-130 מטרים ויש לנו פה תשריט מהסכם המכר שמדבר על 110 מ"ר". יו"ר ועדת הערר עו"ד יהודה שלום אמר בדיון כי "הנושא הזה הוא טכני בלבד. זה תשבו איתם ותראו. אין לנו אמירה פה אם אין חוות דעת וכדומה. שבו מולם ותסגרו את הנושא הזה של הגודל" ובהמשך "זה עניין טכני גרידא". (עמ' 12 לפרוטוקול הדיון).
עם זאת בסיכומים שהוגשו לועדת הערר עמדו המערערות – העוררות על כך שגודל השטח של מרפסת המערערת 2 צ"ל 114 מ"ר לכל היותר ולא 135 מ"ר כטענת המשיב.
בהחלטתה לדחות את הערר, לא דנה ועדת הערר במחלוקת בעניין גודל השטח של מרפסת המערערת 2, למרות שאיזכרה זאת בסעיף 4.4.1 להחלטתה ולמרות הביקור במקום. אף בדוח הביקור במקום אין התייחסות פרטנית לשטחה של מרפסת המערערת 2, על אף שהביקור במקום נקבע עקב "המחלוקת העובדתית בין הצדדים" (סעיף 4.6 להחלטת ועדת הערר), והדבר יותר מתמוה. עם זאת, קביעת ועדת הערר כי "הערר נדחה" פירושה דחייה גם של הטענה לעניין גודל שטחה של מרפסת המערערת 2.
ככל שהמערערות רצו לערער גם על ההחלטה בעניין גודל שטחה של מרפסת המערערת 2, היה עליהם לעשות זאת במסגרת הערעור על החלטת ועדת הערר, וזאת לא נעשה. אף בשני הדיונים שהתקיימו בבית המשפט לא עלתה טענה זו.
אי לכך, אני רואה בטענה לעניין גודל שטחה של מרפסת המערערת 2 הרחבת חזית אסורה ולכן, היא נדחית.

סוף דבר

המרפסת של המערערות, בשטח של 245.657 מ"ר, תחויב על פי סיווג מרפסת שאינה מקורה אשר בצו הארנונה (סעיף 3.1.13.2.) ובהתאמה לתעריף מלא של "משרדים בתעשייה".

מאחר שהערעור התקבל בחלקו - אין צו להוצאות.
המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ג' טבת תש"פ, 31 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.