הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב -

לפני:
כבוד ה שופט יהושע גייפמן

התובעים:
1. משה דנינו
ע"י ב"כ עו"ד בורובסקי ועו"ד איילת שושני ג'ינו
2. אנוך שרי
3. אנוך חן
ע"י ב"כ עו"ד בתיה בראף ועו"ד גילי שמואלי

נגד

הנתבעים:

  1. ניר בלקין
  2. רון בלקין
  3. דרור בלקין

ע"י ב"כ עו"ד אריאל יונגר ועו"ד עדי עדני

פסק - דין

1. המנוחים זלצמן טובה ויצחק [להלן: "זלצמן"] היו הבעלים של מקרקעין שיעודם חקלאי בגוש 6417 חלקה 394 ברמת-השרון, ששטחם 4,787 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). נסח טאבו צורף כנספח א' לתביעה.

ב-3.9.70 רכש התובע 1 [להלן: "דנינו"] מזלצמן 1250/4787 חלקים מהמקרקעין במושע, המייצגים 1250 מ"ר. זלצמן התחייב בהסכם, שעם ביצוע הרפרצלציה יוקצה לדנינו "מגרש מפרוז" – מגרש נפרד ששטחו לא יפחת מ-750 מ"ר [הסכם המכר – נספח ב 1 לתביעה].

ב-4.3.79 חתם דנינו עם יצחק זלצמן על תוספת להסכם מ-3.9.70. עיקר ההתחייבות בתוספת להסכם היתה , שאם יופרש ממגרש דנינו שטח לצורך סלילת דרך בין החלקות שתיווצרנה לאחר הרפרצלציה, זלצמן יקצה לדנינו מחלקו במקרקעין שטח חלופי שלא יפחת מ-150% מהשטח שהופרש [התוספת להסכם המכר – נספח ב 3 לתביעה].

ב-30.10.71 רכשו התובעים 2-3 [להלן: אנוך"] מזלצמן 1200/4787 חלקים מהמקרקעין במושע, המייצגים 1200 מ"ר. זלצמן התחייב בהסכם, שעם ביצוע הרפרצלציה יוקצה לאנוך "מגרש מפרוז" – מגרש נפרד ששטחו לא יפחת מ-750 מ"ר, הכולל את הבית הלא גמור, שנבנה על חלק מהמקרקעין [הסכם המכר – נספח ג 1 לתביעה].

מאז הרכישה ועד היום אנוך מתגוררים בבית, שבנוי על חלק מהמקרקעין.

במועד שקדם ל-3.1.79 (אין ציון תאריך בהסכם המכר) מכר זלצמן: (א) לאסא רחל ויוסף – 550/4787 חלקים מהמקרקעין במושע (ב) לקורדובה דניאל ומטילדה – 550/4787 חלקים מהמקרקעין במושע. שתי העסקאות נערכו בחוזה אחד (הסכם המכר – צרופה למוצג ת/28). בהסכם המכר עם אסא וקורדובה לא הייתה התחייבות של זלצמן, שלאחר הרפרצלציה לא יפחת שטח המגרשים משטח מסוים.

בנעלי הקונים אסא וקורדובה באו לאחר מכן לוי אברהם, ולארי ליאורה [ראו נסח טאבו – נספח א' לתביעה].

ב-24.5.99 רכשו הנתבעים 1-3 באמצעות נאמן (להלן: "בלקין") את יתרת הזכויות שנותרו לזלצמן במקרקעין. בהסכם נקבעו הוראות לעניין חובות שיחולו על בלקין ביחס להתחייבויות קודמות של זלצמן לקונים דנינו ואנוך.

הסכם הרכישה של בלקין היה כפוף ל: (א) הערת אזהרה שנרשמה במרשם המקרקעין ב-10.2.98 לטובת אנוך על זכויות זלצמן (ב) הערת אזהרה שנרשמה ב-17.2.98 לטובת דנינו על זכויות זלצמן [ראו נסח טאבו – נספח א' לתביעה]. הערות האזהרה באו להבטיח, שלדנינו ולאנוך יוקצו לאחר הרפרצלציה מיתרת הזכויות של זלצמן – שני מגרשים, וששטח כל מגרש לא יפחת מ-750 מ"ר.

את הרכישה עבור בלקין ביצעה חב' נאמנות, שבבעלות עו"ד זאב הרטבי.
2. דנינו ואנוך ביקשו להצהיר בתביעה, שמכוח הסכמי המכר מ-70 ומ-71 עם זלצמן - זכאי כל אחד מהם לקבל מגרש נפרד ("מגרש מפרוז") בגודל של 750 מ"ר לאחר ביצוע הרפרצלציה, והתחייבות זו של זלצמן מחייבת גם את בלקין, שרכש את יתרת הזכויות של זלצמן במקרקעין.

עוד עתרו דנינו ואנוך להצהיר שהוצאות הליך החלוקה מחדש של החלקות והיטל ההשבחה, הנופלים על חלקם של דנינו ואנוך, חלים על בלקין כפועל יוצא מהתחייבות זלצמן בהסכמי 70 ו-71, והתחייבות בלקין בסעיף 3.5 להסכם 99.

בנוסף עתר דנינו להצהיר, שהתחייבות זלצמן שניתנה לו בתוספת להסכם מ-4.3.79 מחייבת גם את בלקין. בתוספת להסכם התחייב יצחק זלצמן:

[א] אם יופרש ממגרש דנינו שטח לצורך סלילת דרך בין החלקות שתיווצרנה לאחר הרפרצלציה – יוקצה לדנינו מחלקו של זלצמן במקרקעין שטח חלופי שלא יפחת מ-150% מהשטח שהופרש.

[ב] תינתן לדנינו זכות שימוש לצמיתות בדרך שתיסלל, ותירשם לטובתו זיקת הנאה.

עוד עתרו דנינו ואנוך ליתן רשות לפיצול סעדים, באשר טרם הסתיים ההליך של חלוקת המגרשים עפ"י ההסכמים לבעלים הרשומים במושע, וטרם נקבע ההסדר בעניין הדרך שתיסלל בין המגרשים.

3. עפ"י תכנית מתאר רש/120/א' המקרקעין סווגו כאזור חקלאי.

זלצמן יצחק היה חבר בועדה החקלאית של המועצה המקומית ברמת-השרון, וכחקלאי המקרקעין שימשו לו לגידולים חקלאיים. זלצמן בנה על המקרקעין בית שבנייתו לא הושלמה עד למכירה. לבית ניתן היתר בניה. ב-18.10.87 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר רש/354. תוכנית רש/354 מ-87 שינתה את היעוד של המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבניה למגורים. עפ"י התכנית שיעור ההפקעה הינו 40% . שטח ההפקעה לדרך – 200 מ"ר, ושטח ההפקעה לשצ"פ – 1714 מ"ר. לאחר ההפקעות לצרכי ציבור, משטח החלקה המקורית שהינו 4,787 מ"ר נותר שטח של 2,873 מ"ר. עוד קבעה תכנית רש/354, שבעניין המקרקעין יש לבצע מהלך תכנוני נוסף – הגשת תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה.

ב-6.1.95 המועצה המקומית רמת-השרון רכשה זכויות בעלות במקרקעין מכוח ההפקעה עפ"י תכנית רש/354. ההפקעה בוצעה עפ"י סעיף 19 לפקודת הקרקעות [רכישה לצרכי ציבור] – ראו נסח טאבו, נספח א' לתביעה.

ב-28.3.96 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר רש/708, שהייתה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, מכוח הוראת תכנית רש/354.

תכנית רש/708 סיווגה את חלקה 394 לשני אזורים ליעוד מגורים, כאשר בכל אזור נקבע שטח בניה מקסימלי אחר. התכנית חילקה את חלקה 394 לשני מגרשים תכנוניים, והופרשו בתכנית 10% נוספים מהשטח לצרכי ציבור, כך שהשטחים שנגרעו מהחלקה עפ"י תכניות מתאר רש/354 ורש/708 היו בשיעור 50%.

ב-11.8.04 בוטל במרשם המקרקעין רישום חלקה 394, ששטחה היה 4,787 מ"ר, ונרשמו במרשם המקרקעין, לאחר הרפרצלציה הלא רצונית, שתי חלקות: חלקה 833 ששטחה 1077 מ"ר, וחלקה 834 ששטחה 1339 מ"ר. הרישום בוצע מכוח תכנית רש/708 [ראו נסחי טאבו - מוצגים נ/63 ונ/64].

הרפרצלציה מכוח תכנית רש/708 חילקה את חלקה 394 המקורית לשתי חלקות לפי סיווג הבניה למגורים, אולם לא סייעה לחלוקת מגרשים נפרדים לבעלי הזכויות במושע [דנינו, אנוך, לוי, לארי, ובעל הזכויות השיורי – בלקין]. השטח העומד לחלוקה בין כל בעלי הזכויות במושע הינו 2416 מ"ר, והוא מצוי כיום בשתי חלקות: 833 ו-834. בכל חלקה משתי החלקות יש
זכויות לדנינו, אנוך, ובלקין, ואין הפרדה של הזכויות במגרשים.

תכנית רש/708 לא סימנה דרך גישה לחלקה 834. דרך הגישה האפשרית לחלקה 834 היא רק דרך חלקה 833.

כיום לא ניתן לממש זכויות בנייה בחלקות 833 ו-834 עד לחלוקת המגרשים בין בעלי הזכויות במושע, והסדרת דרך הגישה לחלקה 834.

הסכם שיתוף אינו יכול ליצור בעלות נפרדת במגרשים, וקיים סיכון שהסכם שיתוף יבוטל עם הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין [ראו רע"א 6948/11 חזקיהו נ' עזבון המנוח לוי, סעיף 8 לפסק]. לצורך הקצאת מגרשים נפרדים לבעלי הזכויות במושע יש צורך להכין תכנית לאיחוד חלקות 833 ו-834, וחלוקתן מחדש. במסגרת התכנית יהיה גם צורך להסדיר את דרך הגישה לחלקה 834.

עפ"י תקנון תכנית רש/708 [מוצג ת/7] גודל מגרש מינימלי לבניה בחלקה 833 – 360 מ"ר, ובחלקה 834 – 350 מ"ר.

המומחה מטעם בית המשפט, המתכנן העירוני והשמאי שאול רוזנברג, העיד בחקירתו: "ש. ברש/354 הופקעו מחלקת המקור 40% ת. 40%. אמת ש. ברש/708 הופקעו 10% נוספים באופן שהופקעו 50% ת. נכון" [עמ' 352 לפרוטוקול מ-17.12.19 שורות 21-24]; "תכנית 708 עשתה שני דברים מהותיים. האחד... רהפרצלציה, ואגב זה הגדילה את שיעור ההפקעות..." [עמ' 362 שורות 6-13]; "כל אחד מהבעלים לא רק שהשטח שלו קטן, הוא נמצא בעצם בשני מגרשים [שתי חלקות – י.ג.]" [עמ' 382 שורות 1-7].

מירב שבתאי, מנהלת מחלקת התכנון בעירית רמת-השרון, העידה בחקירתה: "בתכנית 708 זכויות הבנייה... לאחר הפקעה של 50 אחוז משטח החלקה" [עמ' 289 לפרוטוקול מ-6.11.18 שורות 12-13]; "708 [תכנית רש/708 – י.ג.] עשתה איחוד וחלוקה של שטחים בהתאם להוראה קודמת של רש/354" [עמ' 296 שורות 26-27]; "לפי תכנית 354 שיעור ההפקעה המקסימלי... 40 אחוז... ת. כן" [עמ' 304 שורות 23-25]; "ש. אפשר לבנות 8 יחידות דיור [בחלקות 833 ו-834 – י.ג.] ת. נכון " [עמ' 337 שורות 16-17]; "המדיניות הנהוגה היום ברמת-השרון היא לא לתת הקלות לפי שב"ס" [עמ' 339 שורות 8-9].

השמאי גלעד נדיבי העיד בחקירתו: "ש. תסכים איתי שדרך... תב"ע חדשה לאיחוד וחלוקה, שתאחד חלקה 833 ואת חלקה 834... ואז לחלק שלכל אחד תהיה בעלות נפרדת במגרש – דרך אפשרית? ת. היא אפשרית" [עמ' 72 לפרוטוקול מ-29.6.17 שורות 6-10].

4. התחייבות זלצמן בהסכמי המכר עם דנינו ועם אנוך התייחסה לשני שלבים:

[א] בשלב הראשון ההתחייבות היתה להעביר במרשם המקרקעין במושע לבעלות דנינו 1250/4787 חלקים במקרקעין המייצגים 1250 מ"ר; ולהעביר במרשם המקרקעין במושע לבעלות אנוך 1200/4787 חלקים במקרקעין המייצגים 1200 מ"ר. התחייבות זו בוצעה.

[ב] בשלב השני, שהוא עיקר ההתחייבות, ליתן מגרש נפרד ["מגרש מפרוז"], ששטחו לא יפחת מ-750 מ"ר לדנינו וגם לאנוך, וזאת לאחר ביצוע רפרצלציה, ומימון עלותה ע"י זלצמן. התחייבות השלב השני טרם בוצעה. תכנית מתאר רש/708 היתה שלב משנה בביצוע האמור.

זלצמן חזר על התחייבותו לדנינו לביצוע השלב השני, שניתנה בהסכם 70, גם בתוספת להסכם מ-4.3.79. דנינו גם שילם לזלצמן 2000 ל"י עבור השתתפותו בהוצאות הרפרצלציה [ראו סעיף 3[ג] להסכם 70, והקבלה שצורפה כנספח ב 2 לתביעה].

עפ"י הרישום במרשם המקרקעין, השטח המיוחס לדנינו בחלקה 833 – 281.23 מ"ר, ובחלקה 834 – 349.64 מ"ר, וסה"כ 630.87 מ"ר. החלק החסר לדנינו, ביחס להתחייבות זלצמן בהסכם המכר מ-3.9.70 ליתן מגרש של 750 מ"ר – 119.13 מ"ר.

בנוסף עפ"י הסכם המכר היה על דנינו לקבל מגרש נפרד, ולא זכויות במושע בשתי חלקות.

עפ"י הרישום במרשם המקרקעין, השטח המיוחס לאנוך בחלקה 833 – 269.98 מ"ר, ובחלקה 834 – 335.66 מ"ר, וסה"כ 605.64 מ"ר. החלק החסר לאנוך, ביחס להתחייבות זלצמן בהסכם המכר מ-30.10.71 ליתן מגרש של 750 מ"ר – 144.36 מ"ר.

בנוסף עפ"י הסכם המכר היה על אנוך לקבל מגרש נפרד, ולא זכויות במושע בשתי חלקות.

לדנינו ולאנוך חסרים 263.49 מ"ר עפ"י הסכמי המכר עם זלצמן, ואת השטחים האלה הם מבקשים לגרוע מהשטח שנותר לזלצמן ונמכר לבלקין, לאחר שקודם לכן נרשמו הערות אזהרה לטובת דנינו ואנוך על הזכויות שנותרו לזלצמן במקרקעין.

בנוסף דנינו מבקש לגרוע שטח נוסף, מהשטח שנותר לזלצמן ושנמכר לבלקין, אם יגרע שטח מהמגרש שהוקצה לו לצורך סלילת דרך לחלקה 834, לפי מפתח של 150% מגודל השטח שיגרע, וזאת עפ"י התוספת להסכם מ-4.3.79.

השטח המיוחס לבלקין בחלקה 833 – 278.30 מ"ר ובחלקה 834 – 346 מ"ר, וסה"כ 624.30 מ"ר.

5. עפ"י חומר הראיות שהונח בפני בית המשפט ניתן לקבוע שדנינו מכוח הסכם ספט' 70 עם זלצמן, ואנוך מכוח הסכם 71 עם זלצמן – זכאים לקבל כל אחד מהם מגרש נפרד ["מגרש מפרוז"] של 750 מ"ר, והתחייבות זו של זלצמן מחייבת גם את בלקין, שרכש ב-24.5.99 את יתרת זכויות זלצמן במקרקעין, בכפוף להערות אזהרה שנרשמו ב-10.2.98 וב-17.2.98 במרשם המקרקעין לטובת אנוך ודנינו על זכויות זלצמן במקרקעין.

התחייבות זו של זלצמן מחייבת את בלקין גם מכוח סעיף 3.5 להסכם מ-99 שנחתם בין זלצמן לבין בלקין.

הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן:

ראשית, בהסכם המכר מ-3.9.70 שחתם דנינו עם זלצמן נאמר במפורש בסעיף 3[א]: "המוכרים מתחייבים בזה לגרום לכך כי עם ביצוע הרפרצלציה [איחוד וחלוקה של החלקות – י.ג.] יפול בחלקו של הקונה מגרש מפרוז [מגרש בבעלות נפרדת – י.ג.], ששטחו לא יפחת מ-750 מ"ר".

בנוסף להתחייבות בסעיף 2 להסכם לרשום בשלב הראשון במרשם המקרקעין ע"ש דנינו בעלות במושע, התחייב זלצמן בשלב השני לבצע את הרפרצלציה, ולהקצות לדנינו מגרש בנפרד ששטחו לא יפחת מ-750 מ"ר.

סעיף 13 לחוק המקרקעין אוסר אמנם בשלב הקנייני על הקניית זכות בחלק מסוים [פיזי] מיחידת רישום קניינית של מקרקעין, אבל בשלב האובליגטורי אין מניעה להתחייב להקנות חלק פיזי מסוים במקרקעין [ראו: ע"א 664/81 הווארד נ' ארז פ"ד לח(3) 301, 310; ע"א 272/86 הכרי נ' הכרי פ"ד מב(2) 411, 416].

בהסכם עם דנינו לא נקבע סייג שהקצאת המגרש של 750 מ"ר מותנה באחוז ההפקעה מהחלקה או באחוז הפרשות השטחים לצרכי ציבור בתכנית המתאר.

נכון למועד חתימת ההסכם עם דנינו בשנת 70' - בבעלות זלצמן היה שטח של 4,787 מ"ר, וזלצמן התחייב להקצות לדנינו מגרש ששטחו 750 מ"ר.
גם בתוספת להסכם מ-4.3.79, עליה חתמו זלצמן יצחק ודנינו, כעבור 8.5
שנים, נאמר: "והואיל ועפ"י ההסכם [הסכם 70 – י.ג.] התחייב המוכר לבצע פרצלציה כך שבסיכומו יהיה לקונה שטח נטו של 750 מ"ר".

גם ביפוי הכוח הבלתי חוזר שחתם דנינו לטובת זלצמן ב-27.2.79 [מוצג ת/3] נאמר: "ובתנאי שהיחידה שתרשם בבעלותי תהיה מגרש מפרוז ששטחו לא פחות מ-750 מ"ר...".

בהסכם המכר מ-30.10.71, שחתם אנוך עם זלצמן, נאמר במפורש בסעיף 9[א]: "המוכרים מתחייבים לגרום לכך שעם ביצוע הפרצלציה יפול בחלקם של הקונים מגרש מפרוז, הכולל את הבית ושטח אדמה צמוד לו, שלא פחות מ-750 מ"ר".

נכון למועד חתימת ההסכם עם אנוך היה בבעלות זלצמן שטח של 3573 מ"ר [ראו המבוא להסכם], וזלצמן התחייב להקצות לאנוך מגרש ששטחו 750 מ"ר עליו בנוי הבית, המשמש עד היום למגורי משפחת אנוך. ההתחייבות הנ"ל ניתנה בנוסף להתחייבות בסעיף 3 להסכם לרשום בשלב הראשון במרשם המקרקעין בעלות במושע ע"ש אנוך. גם בהסכם עם אנוך לא נקבע סייג שהקצאת המגרש של 750 מ"ר לאנוך מותנה באחוז ההפקעה מהחלקה או באחוז הפרשות השטחים לצרכי ציבור בתכנית המתאר.

להבדיל, בהסכם המכר של זלצמן עם אסא רחל ויוסף [נמכרו 550/4787 חלקים מהמקרקעין], ובהסכם המכר של זלצמן עם קורדובה דניאל ומטילדה [נמכרו 550/4787 חלקים מהמקרקעין] - לא התחייב זלצמן להקצות מגרש עם שטח מסוים לאחר הרפרצלציה אלא ההתחייבות היתה רק למכר חלקים במושע, ואף נקבע בסעיף 5[ג] להסכם, שהקונים ישאו בהוצאות יחסיות של הרפרצלציה [ההסכם צורף למוצג ת/28]. ההסכם עם אסא וקורדובה נחתם לפני ינואר 79, ולפני אישור חתימת רש/354 ורש/708 [ראו סעיף 3 להסכם המכר, שצורף כנספח להסכם שנחתם בין זלצמן לבין בלקין].

שנית, השיקולים של זלצמן היו שיקולים מסחריים, ואין בית המשפט
מתערב בסוגיה של כדאיות העסקה.

הדרישה לרכישת מגרש ששטחו 750 מ"ר הייתה תנאי של דנינו לעסקה עם זלצמן. לאחר העסקה הראשונה במקרקעין שערך זלצמן עם דנינו, הציע זלצמן לאנוך את אותו מתווה של עסקה – למכור לו מגרש ששטחו 750 מ"ר עליו בנוי הבית.

דנינו העיד בחקירתו: "אמרתי לו [לזלצמן – י.ג.] אני רוצה לפחות דונם... אחרי כמה זמן הוא בא אלי, אומר לי אני יכול להציע לך 750 מ"ר" [עמ' 27 לפרוטוקול מ-30.3.17 שורות 15-19]; "הוא [זלצמן – י.ג.] אמר... מתי שיגיע הפרצלציה ושינוי הקרקע מחקלאי לעירוני אתה תקבל לפחות 750 מ"ר... הוא מתחייב לתת לי 750 מ' " [עמ' 38 שורות 14-28].

חן אנוך העיד בחקירתו: "יש לי הסכם 750 מ"ר מפרוז" [עמ' 109 לפרוטוקול מ-30.3.17 שורה 28]; "קניתי גם חלקת קרקע של 750 מ"ר" [עמ' 118 שורה 6]; "ש. מי מציע... 750 מ"ר? ת. המוכר זלצמן ש. למה זה 750 מ"ר? ת.... מכיוון שדנינו קנה שנה קודם חלקה בגודל כזה ..." [עמ' 61 שורות 17-21].

שלישית, בניגוד להלכת ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, בה הקונה רכש מגרש בשטח 500 מ"ר מהחלקה ולאחר מכן בוצעה הפקעה, בעניינו דנינו רכש במושע שטח המייצג 1250 מ"ר, והיתה התחייבות מינימום למגרש של 750 מ"ר; ואנוך רכש במושע שטח המייצג 1200 מ"ר, והיתה התחייבות מינימום למגרש של 750 מ"ר.

למרות שדנינו קנה במושע חלקים המייצגים 1250 מ"ר, ואנוך קנה במושע חלקים המייצגים 1200 מ"ר, כוונת החוזה היתה להטיל על זלצמן את הסיכון כתוצאה מהפקעה עתידית או מהפרשות שטחים לצרכי ציבור עפ"י תכנית מתאר, ולכן ההתחייבות של זלצמן הייתה למגרש מינימום של 750 מ"ר.

בלקין טען שזלצמן צפה הפקעה של 40% המותרת בחוק, ולכן התחייב
למגרש של 750 מ"ר.

750 מ"ר = 60% X 1250 מ"ר.

לכך לא מצינו תימוכין בהוראות ההסכמים. זאת ועוד, בהסכם המכר עם אנוך מ-71, אנוך רכש במושע 1200 מ"ר, דהיינו 1200/4787 חלקים במקרקעין, וזלצמן התחייב למגרש של 750 מ"ר. אם התחשיב היה לפי 40% הפקעה, זלצמן לא היה מתחייב לאנוך למגרש של 750 מ"ר אלא למגרש של 720 מ"ר.

720 מ"ר = 60% X 1200 מ"ר.

זלצמן גם לא הגיש התנגדות לתכנית מתאר רש/708, בה הופרשו 10% נוספים של שטחים לצרכי ציבור, בנוסף ל-40% הפקעה מכוח תכנית מתאר רש/354.

ההבחנה בהסכמים בין ההתחייבות לבין ההתחייבות המינימום "לא פחות מ-750 מ"ר" נבעה מכוונת הצדדים להטיל על זלצמן את הסיכון כתוצאה מהפקעה עתידית או מהפרשות שטחים לצרכי ציבור עפ"י תכנית מתאר.

רביעית, דנינו ואנוך לא קיבלו תמורה בזכויות בניה בתכנית רש/708 מ-96, ביחס לגריעת 10% נוספים מהשטחים לצרכי ציבור בתכנית.

בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המתכנן העירוני ושמאי המקרקעין שאול רוזנברג, וחוות דעתו מאומצת ע"י בית המשפט.

המומחה ערך טבלה של זכויות הבניה בשטח עיקרי בתכנית מתאר רש/708 מ-96 ביחס לתכנית קודמת רש/354 מ-87, והגיע למסקנה, שזכויות הבניה בשטח עיקרי בתכנית רש/ 354 – 1335.4 מ"ר, ואילו זכויות הבניה בשטח עיקרי בתכנית רש/ 708 קטנו ל 1316 מ"ר (ראו עמ' 23-24 לחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט).

באשר לזכויות הבניה בשטחי שירות, העיד המומחה מטעם בית המשפט שאול רוזנברג: "שטחי השירות במועד שבו אושרה 708 [תכנית 708 – י.ג.] היו שטחי שירות מכוח תכנית 679. תכנית 679 אושרה עוד כמה שנים לפניה, והיא חלה על כל שטחי העיר רמת-השרון.... ולכן זה לא בא מכוח 708 [תכנית 708 – י.ג.]" [עמ' 353 לפרוטוקול מ-17.12.19 שורות 14-16]; "ש. תכנית רש/708 לא הוסיפה שטחי שירות נוספים? ת. שטחי השירות באו מכוח 679... זה גם נזכר בתוך התקנות" [עמ' 353 שורות 19-20].

חמישית, דנינו ובלקין לא זנחו את הדרישה לקבל 750 מ"ר מגרש מפרוז.

לצורך קיום התחייבות זלצמן ליתן בנפרד מגרשים של 750 מ"ר לדנינו וגם לאנוך היה צורך באישור תכנית מתאר רש/ 708 ב-96, שהינה תכנית איחוד וחלוקה.

לאחר אישור תכנית רש/708 ב-28.3.96, ובטרם תאושר תכנית נקודתית של איחוד וחלוקה [איחוד חלקות 833 ו-834 וחלוקתן מחדש למגרשים], רשם אנוך ב-10.2.98 הערת אזהרה על זכויות זלצמן במקרקעין בגין ההתחייבות להקצות לו מגרש נפרד ששטחו 750 מ"ר, ודנינו רשם הערת אזהרה דומה ב-17.2.98 [ראו נסח טאבו - נספח א' לתביעה].

פרקליטי דנינו ואנוך התנגדו לביטול הערות האזהרה [ראו מכתב עו"ד וסרצוג מ-26.3.98, ומכתב עו"ד בר-לב מ-16.3.98 – צרופות למוצג ת/28], ורשם המקרקעין החליט לא להיעתר לבקשת פרקליט זלצמן, ולהותיר על כנן את הערות האזהרה שנרשמו [ראו צרופות למוצג ת/28].

שישית, בלקין רכש את יתרת הזכויות של זלצמן, אשר יוותרו לאחר קיום ההתחייבות של זלצמן לדנינו מכוח הסכם 70, וקיום ההתחייבות של זלצמן לאנוך מכוח הסכם 71.

התחייבות זלצמן לדנינו ואנוך עפ"י הסכמי המכר קדמו להסכם המכר עם בלקין, ובגין התחייבויות אלה היו רשומות הערות אזהרה לטובת דנינו ואנוך, שנרשמו לפני העסקה שערך זלצמן עם בלקין.
בהסכם המכר של זלצמן עם בלקין [נספח ד' לתביעה] נאמר:

{א] סעיף 2.2 להסכם – הממכר נקי מכל זכות, למעט הערות האזהרה שנרשמו לטובת דנינו ואנוך.

להסכם צורפו כנספחים החלטות רשם המקרקעין מ-5.7.98 ומ-26.7.98 שלא למחוק את הערות האזהרה, לאחר שהועלו בפניו טענות פרקליטי דנינו ואנוך, שמרשיהם טרם קיבלו מגרשים של 750 מ"ר.

[ב] סעיף 3.2 להסכם - לא ניתן לרשום את הזכויות במקרקעין ע"ש בלקין כל עוד לא נמחקו הערות האזהרה לטובת דנינו ואנוך. בלקין התחייב לטפל במחיקת הערות האזהרה , ובפתרון הסכסוך עם דנינו ואנוך. עוד נקבע שכל תשלום שינבע מהצורך לטפל בביטול הערות האזהרה ישולם ע"י בלקין.

[ג] סעיף 3.3 להסכם – כל המסמכים בקשר לחוזים שנערכו בין זלצמן לבין דנינו ואנוך הוצגו לבלקין, וצורפו כחלק בלתי נפרד מההסכם.

[ד] סעיף 3.5 להסכם – עם תשלום התמורה בהסכם, בלקין "מקבל על עצמו את כל הזכויות ו/או החובות המתייחסות לנכס".

בעסקה בין זלצמן לבין בלקין נקבעה תמורה מופחתת, בהתחשב בטענות דנינו ואנוך בדבר הזכות לקבלת מגרשים בשטח של 750 מ"ר כל מגרש, וכנגד כך הצהיר בלקין בסעיף 3.5 להסכם המכר, שהוא מקבל על עצמו את כל החובות המתייחסים לנכס.

תמורת הסכמה למחיר מופחת ב-23.3% משווי הנכס הנמכר, נטל בלקין על עצמו סיכון מחושב, והתחייב לשאת בכל החובות של זלצמן מכוח הסכמי המכר עם דנינו ואנוך. אמרנו סיכון מחושב, באשר השטח הנמכר לו היה 624.30 מ"ר, ולא היה ברור מה יוכרע בעניין טענות דנינו ואנוך בסוגית השטחים החסרים – 263.49 מ"ר, והאם הנאמן עו"ד הרטבי יצליח להחזיר מהעירייה את 10% מהשטחים הנוספים שהופרשו מהחלקה לצרכים ציבוריים במסגרת תוכנית רש/ 708, בנוסף להפקעה של 40%.

סכום המכר החוזי היה 225,000 דולר. בלקין התחייב לשלם גם את היטל ההשבחה ומס השבח שחל על המוכר, באשר זלצמן חפץ בעסקת נטו. השמאי גלעד נדיבי העריך את שווי היטל ההשבחה בסך 277,265 דולר נכון למועד העסקה, ואת מס השבח בסך של 30-40 אלף דולר [ראו חוות הדעת של השמאי נדיבי, ועדותו בעמ' 41 לפרוטוקול מ-29.6.17 שורה 30]. עפ"י חוות הדעת של השמאי נדיבי, סכום התמורה בהסכם כולל תשלום מיסים שחלים על המוכר [היטל השבחה ומס שבח] וששולמו ע"י הקונה – 542,262 דולר, בעוד שווי המקרקעין הנמכרים נכון למועד המכירה היה 706,820 דולר.

עו"ד הרטבי, שרכש כנאמן את הזכויות של זלצמן עבור בלקין, העיד בחקירתו: "את הטענה של... דנינו ואנוך... שהם זכאים לקבל שטח גדול אחר לפי ההסכמים... בלקין ידעו על כך, והם קיבלו עליהם את הסיכון..." [עמ' 49 לפרוטוקול מ-5.12.17 שורות 28-29], "חובות של זלצמן לקח על עצמו בלקין" [עמ' 57 שורות 8-9]; "חשבתי באותה תקופה שאם הועדה המקומית תתקן את תכנית הרפרצלציה, ותחזיר שטחים לחלקה – אפשר יהיה לפתור את הבעיה הקניינית" [עמ' 68 שורות 6-8]; "הסיכון הוא שהאדונים אנוך ודנינו יקבלו את מה שהם טוענים... שהם יקבלו כל אחד 750, אז הסיכון הוא שבלקין יקבלו פחות" [עמ' 80 שורות 1-3]; "דיברתי הרבה מאד עם פסח בלקין, הסברתי לו מה הסיכונים שהוא לוקח בעסקה הזאת, הוא לקח על עצמו את הסיכונים... אחרי שראינו את כל המסמכים" [עמ' 56 לפרוטוקול מ-21.12.17 שורות 16-18].

עו"ד קריצמן, שיצג את זלצמן בהסכם המכר מ-99 שנחתם עם בלקין, העיד בחקירתו: "מר זלצמן היה ער לכל הקשיים... בהתחייבויות שהוא התחייב. הוא הפחית באופן משמעותי מאד את מחיר המכירה שלו, והעביר את כל הזכויות וכל החובות שלו לנאמן למשפחת בלקין... הוא [בלקין – י.ג.] לקח על עצמו את המעמסה הזאת תמורת הפחתה משמעותית בסכום העסקה" [עמ' 127 לפרוטוקול מ-24.6.18 שורות 23-30]; היתה לי הערכה שהמחיר הוא פחות ממחיר השוק של העסקה... קראתי לאשתו [של זלצמן – י.ג.]... וביררתי שאכן הם מודעים למחירים, וזה היה רצונם" [עמ' 143 שורות 6-9].

דרור בלקין העיד בחקירתו: "אבא שלי אמר שיש כאן עסקה עם מחלוקת" [עמ' 356 לפרוטוקול מ-21.11.18 שורה 14]; " ש. הערת האזהרה שלטובת דנינו על מה היא צריכה להגן? ת. הערת האזהרה שיש לדנינו – לגבי גודל השטח שמגיע לו" [עמ' 377 שורות 24-25].

שביעית, קבענו שדנינו ואנוך זכאים כל אחד מהם לקבל מגרש ששטחו 750 מ"ר. באשר להקצאת מגרש נפרד [מגרש מפרוז] לכל אחד מהם, הדבר תלוי בהיתכנות התכנונית נכון למועד הגשת התכנית הנקודתית [אחוד חלקות 833 ו-834 וחלוקתן מחדש], וגם בעמדת השותפים במושע לוי ולארי, שאינם צד להליך, ושטיעוניהם לא נשמעו.

לכאורה עפ"י תקנוני התב"ע שהוצגו ניתן ליצור חלקות של 750 מ"ר עבור דנינו ועבור אנוך.

כאמור, לשם כך יהיה צורך בהגשת תכנית נקודתית של איחוד חלקות 833 ו-834, וחלוקתן מחדש. ככל שיוגשו התנגדויות ע"י חלק מהבעלים במושע – העניין יוכרע ע"י הועדה לתכנון ובניה.

ההתחייבויות של זלצמן להקצות לדנינו ולאנוך 2 מגרשי מפרוז [מגרשים בהם הבעלות נפרדת] מחייבת גם את בלקין, שרכשו את הזכויות השיוריות מזלצמן, ונטלו על עצמם בסעיף 3.5 להסכם המכר את "החובות [של זלצמן – י.ג.] המתייחסות לנכס".

לעניין היקף החובות שנטלו על עצמם בלקין בעסקת רכישת הזכויות מזלצמן
נתייחס בהמשך הפסק.

6. עפ"י חומר הראיות שהונח בפני בית המשפט ניתן לקבוע:

[א] הוצאות הליך חלוקה מחדש של החלקות והיטל השבחה בגין החלוקה מחדש, ביחס לחלקים הנופלים על חלקם של דנינו ואנוך – חלים על בלקין מכוח הסכמי המכר מ-70 ו-71, וסעיף 3.5 להסכם מ-24.5.99.

[ב] היטל השבחה החל על שנוי יעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבניית מגורים – אינו חל על בלקין.

לעניין זה חלוקה מחדש של החלקות – הליך איחוד וחלוקה [רפרצלציה] או הליך חלוקה [פרצלציה], באשר זלצמן התחייב להקצות הן לדנינו והן לאנוך "מגרשי מפרוז" – מגרשים בבעלות נפרדת.

לעניין זה תכנית רש/354 הינה תכנית של שנוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה, ותכנית רש/708 הינה תכנית של איחוד וחלוקה.

לעניין זה ההתחייבות חלה גם על הכנה בעתיד של תכנית נקודתית לצורך איחוד וחלוקה או חלוקה של חלקות 833 ו-834 לבעלי הזכויות במושע והסדרת דרך הגישה מחלקה 833 לחלקה 834.

הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן:

ראשית, בהסכם המכר בין זלצמן לדנינו מ-3.9.70 נאמר:

סעיף 3[ג] – "כל הוצאות של הרפרצלציה לרבות מדידות ומס השבחה [היטל השבחה – י.ג.] יחולו על המוכרים, והקונה ישתתף, בהוצאות הנ"ל בסכום שלא יעלה על 2000 ל"י".

המילה " לרבות" מלמדת אותנו שהכוונה למס השבחה שנובע מהרפרצלציה.

סעיף 7: "מיסי השבחה בהקשר לרפרצלציה יחולו על המוכרים".

בתוספת להסכם מ-4.3.79 נאמר: "והואיל וכל הוצאות הפרצלציה חלות על המוכר".

בהסכם המכר בין זלצמן לאנוך מ-30.10.71 נאמר:

סעיף 9[ב]: "כל ההוצאות הקשורות בפרצלציה, לרבות מדידות ומס השבחה [היטל השבחה – י.ג.] יחולו על המוכרים בלבד".

המילה " לרבות" מלמדת אותנו שהכוונה למס השבחה שנובע מהרפרצלציה.

הסכמי המכר לדנינו ולאנוך הם מהשנים 70-71 , והתוספת להסכם דנינו היא מ-79. שינוי הייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה בוצע ב-87 , בחלוף 17 שנים , בתכנית מתאר רש/354 .

תכנית רש/ 354 מ-87 לא היתה תכנית של רפרצלציה [ איחוד וחלוקה] או תכנית של פרצלציה [ חלוקה] . פרצלציה לא בוצעה עד היום . רפרצלציה בוצעה רק בתכנית רש/708 מ-96. עפ"י הוראות ההסכמים עם דנינו ואנוך , זלצמן לא היה צריך לשלם את היטל ההשבחה בגין שינוי הייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, שבוצעה עפ"י תכנית רש/354 מ-87. החיוב של זלצמן היה אך ורק לשלם את מס ההשבחה בגין תכנית רפרצלציה או תכנית פרצלציה.

בסעיף 6 להסכם דנינו משנת 70 נאמר : " ... כל עוד לא בוצעה הרפרצלציה ישלם הקונה חלק יחסי של המסים הרובצים על הקרקע ". כאמור הרפרצלציה בוצעה בתכנית רש/708 מ-96 ולא בתכנית רש/354 מ-87 – תכנית שינוי הייעוד.
בסעיף 12 להסכם אנוך מ-71 נאמר : " המוכרים מתחייבים לשאת בכל המסים וההיטלים החלים על החלקה, לרבות ... עד יום מסירת החזקה... ואילו מיום מסירת החזקה ואילך כל המסים וההיטלים... על הקונים ".עפ"י סעיף 6 ו-10[ב] להסכם אנוך - מועד מסירת החזקה נקבע ל-1.11.71 , בעוד תכנית רש/354– תכנית שינוי הייעוד, אושרה ב-87.

שנית, המומחה מטעם בית המשפט, המתכנן העירוני והשמאי שאול רוזנברג, העיד בחקירתו:

"ש. שרשום בהסכם מיסי השבחה בקשר לפרצלציה יחולו על המוכרים – הכוונה בהקשר לתכנית 708? ת. כן. ש. אין פרצלציה אחרת? ת. אין פרצלציה " [תכנית רש/354 לא היתה תכנית איחוד וחלוקה אלא תכנית שינוי יעוד – י.ג.]". [עמ' 370 לפרוטוקול מ-17.12.19 שורות 24-28]; "אני סבור שהועדה המקומית תערוך שומה שוב, שומת זמינות נוספת [בקשר לתכנית נקודתית נוספת שתוגש בעניין איחוד חלקות 833 ו-834 וחלוקתן מחדש – י.ג.] ש. ויהיה היטל השבחה נוסף? ת. כן... אולי לא יהיה גדול [שיעורו – י.ג.] אבל יהיה" [עמ' 381 שורות 16-19].

שלישית, עפ"י החוק, בהיטל השבחה בגין שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה צריך לשאת הבעלים של הקרקע באותו מועד – מי שנהנה והתעשר בפועל מעליית ערך הקרקע עקב שינוי היעוד.

בע"א 7084/13 בר יהודה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אמרה כב' השופטת ברק-ארז בסעיף 54 לפסק:

"בבסיסו של היטל ההשבחה עומד איפוא העיקרון של צדק חלוקתי שאחת ממשמעויותיו היא כי מי שנהנה מפעולות התכנון, שביצעה הרשות במימון ציבורי, יחלוק את התעשרותו, עם הקהילה שבקרבה הוא יושב".

דנינו ואנוך רכשו את הזכויות במקרקעין ב-70 ו-71, זכויות הבעלות נרשמו במושע במרשם המקרקעין בבעלות אנוך ב-6.1.72, ובבעלות דנינו ב-10.5.79 [ראו נסח טאבו – נספח א' לתביעה] , ושינוי היעוד בוצע ב-87, בחלוף 17 שנים, בהיותם של דנינו ואנוך הבעלים של המקרקעין.

בהסכמי המכר לא נקבע הסדר שונה מהקבוע בחוק לעניין התשלום של היטל השבחה בגין שנוי היעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה. בהסכמי המכר התחייב המוכר זלצמן לשלם אך ורק את מס ההשבחה – היטל ההשבחה בהקשר לחלוקה מחדש של החלקות [רפרצלציה או פרצלציה].

רביעית, אנוך ודנינו לא קנו קרקע שיעודה לבניית מגורים אלא קרקע חקלאית, שהיה צפי שבעתיד ישונה יעודה וייעוד החלקות הסמוכות, שלא בבעלות זלצמן - לבניה.

הרישא בסעיף 3 להסכם דנינו מ-70 , והרישא בסעיף 9 להסכם אנוך מ-71 אינן בגדר התחייבות אלא הצהרה בלבד. ברישא של סעיף 3 להסכם דנינו הוצהר : " ידוע לצדדים כי בעתיד הנראה לעין תבוצע פרצלציה של הקרקע ושל האדמות הסמוכות לקרקע [ שאינן בבעלות זלצמן – י.ג.] והאדמות כולן תהפכנה למגרשים עירוניים המיועדים לבניה...".

נוסח דומה מופיע גם בסעיף 9 להסכם אנוך מ-71 , ובו הצהרה לעניין המקרקעין נשוא הדיון והחלקות הסמוכות, שלא היו בבעלות זלצמן .

מהצהרות אלו לא ניתן ללמוד על התחייבות זלצמן לשאת בהיטל השבחה בגין שינוי ייעוד, בנוסף להיטל השבחה בגין רפרצלציה או פרצלציה.

אנוך חן העיד בחקירתו: "ש. מה ידעת על הקרקע שאתה קונה? ת. כלום. ש. כלום? ת. קרקע חקלאית... ש. ואז [בחתימת חוזה – י.ג.] חשבת מה מותר לעשות בקרקע חקלאית? ת. לא השקעתי את ראשי לחשוב מה מותר ומה אסור. קניתי בית שמוצב על קרקע חקלאית" [עמ' 107 לפרוטוקול מ-30.3.17 שורה 32 עד עמ' 108 שורה 14]; ש. לפני חתימת ההסכם לא ראית את שלושת הניירות כאלה [נספח 1 לתצהיר התובעים – המלצה של הועדה לתכנון ובניה [לשנוי יעוד – י.ג.] ת. לא" [עמ' 114 לפרוטוקול שורות 11-13].

אנוך, שקנה קרקע חקלאית שעליו בית שבנייתו לא הושלמה [ עם היתר בניה],דרש שבסעיף 7 להסכם מ-71 יצויין, שאם לא יינתן היתר בנייה להשלמת בניית הבית על הקרקע החקלאית - יוכל לבטל את ההסכם, אולם לא התנה את חתימתו על ההסכם בכך ששינוי ייעוד בעתיד ביחס למקרקעין שרכש בשטח של 750 מ"ר, מייעוד חקלאי לייעוד בנייה למגורים, יחייב את המוכר לשלם את היטל ההשבחה בגין שינוי הייעוד, להבדיל מהיטל ההשבחה בגין הרפרצלציה או הפרצלציה.

דנינו העיד בחקירתו: "ש. אתה קונה קרקע חקלאית? ת. כן" [עמ' 37 לפרוטוקול מ-30.3.17 שורות 9-10]; "ש. זלצמן לא התחייב לשינוי יעוד, אבל אחרי שהתכנית תקבל תוקף ויעשו חלוקה של זכויות... אתה תקבל מגרש מפרוז של 750 מ"ר. יכול להיות? ת. כן" [עמ' 39 שורות 18-21]. הגרסה של דנינו, שהוא קנה קרקע למגורים [עמ' 37 לפרוטוקול שורה 31] – אינה מהימנה על בית המשפט.

חמישית, לא כל התחייבות לשאת בהיטל השבחה הינה בגין שינוי ייעוד של המקרקעין.

בע"א 1341/93 סי אנד סאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו פ"ד נב (5) 715 , 719 אמר כב' הנשיא ברק :

" השבחה" מוגדרת [ בסעיף 1[א] לתוספת השלישית ( לחוק
התכנון והבניה – י.ג.) ] "כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג " . עולה מהסדר זה כי בעל מקרקעין חייב בהיטל , אם שווי המקרקעין עלה עקב אישור תכנית, בין מחמת הרחבת זכויות הניצול ובין בדרך אחרת ".

עוד הדגיש כב' הנשיא ברק בהלכת סי אנד סאן בעמ' 720 :

" החובה לשאת בהיטל קיימת גם אם ההשבחה באה בשל עליית ערך " בדרך אחרת". " דרך אחרת" משמעותה דרך שאינה הרחבה של זכויות הניצול ... אישור התכנית הביא "בדרך אחרת", כלומר באמצעות קביעה כללית להוציא פוטנציאל הבניה מהכוח אל הפועל - לעליית שווי המקרקעין. בגין עלייה זו על בעל המקרקעין לשאת בהיטל השבחה".

ההתחייבות של זלצמן – המוכר בהסכמי המכר לדנינו ואנוך - לא היתה לשלם את היטל ההשבחה בגין שינוי היעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה, שאושרה בחלוף 17 שנים ממועד חתימת הסכמי המכר אלא לשלם את היטל ההשבחה אך ורק בקשר להליך החלוקה מחדש של החלקה.

אין דומה שיעורו של היטל השבחה בגין שינוי יעוד לבין שיעורו של היטל השבחה בגין רפרצלציה או פרצלציה, ככל שמוטלת חבות מכוח תכנית איחוד וחלוקה או חלוקה.

בהסכם דנינו השתמשו במונח רפרצלציה [איחוד וחלוקה]. בתוספת להסכם דנינו השתמשו במונח פרצלציה [חלוקה]. בהסכם אנוך השתמשו במונח פרצלציה [חלוקה]. כוונת הצדדים בהסכמי המכר היתה, שזלצמן ישא בהוצאות החלוקה מחדש של החלקה לרבות היטל השבחה בגין החלוקה מחדש, בין אם מדובר באיחוד וחלוקה [רפרצלציה], ובין אם מדובר בחלוקה [פרצלציה], באשר זלצמן התחייב להקצות הן לדנינו והן לאנוך מגרשי מפרוז – מגרשים בבעלות נפרדת – ראו סעיף 3[א] להסכם דנינו מ-70, וסעיף 9[א] להסכם אנוך מ-71.

נכון למועד חתימת הסכמי המכר ב-70 ו-71 המינוח בפקודה היה "מס השבחה". בשנת 81 בוטל מס השבחה, ובמקומו נקבע חבות בהיטל השבחה בחוק התכנון והבניה.

הסכמי המכר לדנינו ואנוך הם מהשנים 70-71, והתוספת להסכם דנינו היא מ-79. שנוי היעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה בוצע ב-87 בתכנית מתאר רש/354, והרפרצלציה שבוצעה עד כה בוצעה בתכנית רש/708 מ-96.

ההתחייבות של זלצמן לשאת בהיטל ההשבחה בגין הפרצלציה והרפרצלציה חלה לא רק על היטל השבחה מכוח תכנית 708 [תוכנית איחוד וחלוקה] אלא גם על היטל השבחה ביחס לכל תוכנית חלוקה נוספת של חלקות 833 ו-834, שיהיה צורך להגיש כדי שדנינו ואנוך יקבלו מגרשי מפרוז – מגרשים בבעלות נפרדת.

שישית, בהסכם 99, שנחתם בין זלצמן לבלקין, נטל על עצמו בלקין לשלם את ההתחייבות הכספית של זלצמן לדנינו ואנוך – לשאת בעלות החלוקה מחדש, ובעלות היטל ההשבחה החל בגין החלוקה מחדש של החלקות כדי שדנינו ואנוך יקבלו מגרש מפרוז.

בסעיף 3.5 להסכם 99 נאמר: "מקבל על עצמו [בלקין – י.ג.] את כל הזכויות ו/או החובות המתייחסות לנכס".

הסכמי המכר שנחתמו בין זלצמן לבין דנינו ואנוך צורפו להסכם 99 [ראו סעיף 3.3 להסכם ומוצג ת/28]. בלקין היה מודע בחתימת ההסכם להתחייבויות הכספיות של זלצמן לממן את עלות החלוקה מחדש של החלקה ולממן את היטל ההשבחה בגין החלוקה מחדש, הנופל על חלקם של דנינו ואנוך.

בלקין התחייב לשלם את הוצאות הפרצלציה והיטל ההשבחה בגין
הרפרצלציה, הנופלים על חלקם של דנינו ואנוך, לאחר שנקבעה בעסקה תמורה מופחתת, כפי שהוסבר בסעיף 5 לפסק.

שביעית, באשר לכוונת הצדדים בסעיף 3.5 להסכם 99, העיד עו"ד הרטבי הנאמן, שייצג את בלקין בעריכת הסכם 99: "אם מגיע לפרצלציה היטל השבחה הוא יחול על זלצמן, וזה קיבלו על עצמם הקונים... הקונים זה בלקין" [ עמ' 56 לפרוטוקול מ-5.12.17 שורות 10-16]; "כתוב שאת מיסי הפרצלציה לקח על עצמו זלצמן. לפי הסעיף הזה 3.5 [הסכם 99 – י.ג.] זה חל עליהם... על בלקין" [עמ' 57 שורות 15-18]; "אין לי ספק שזלצמן צריכים לשלם עבור הרפרצלציה, וזה הם קיבלו [בלקין לשלם – י.ג.]. עבור תוספת זכויות הבניה [היטל השבחה בגין שינוי יעוד – י.ג.] זה כבר סיפור אחר. זה לא מה שלקחו פה [בלקין לשלם – י.ג.], וזה גם ידענו [בעריכת הסכם 99 – י.ג.] שלא לקחו. ש. צריך להפריד בין זכויות בנייה [היטל השבחה בגין שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה – י.ג.] לבין היטל השבחה [בגין איחוד וחלוקה של החלקות – י.ג. ] ת. בודאי" [עמ' 92 לפרוטוקול מ-21.12.17 שורות 28-32]; "מה שקיבלו האדונים זלצמן על עצמם זה לטפל באותו חלק של ההשבחה הנובע מרפרצלציה... ואני הפרדתי בין ההשבחה מרפרצלציה... לבין הרווח שנוצר... שהפכו אותה מאדמה נחותה [אדמה חקלאית – י.ג.] לאדמת בניין [שינוי יעוד – י.ג.], והעניקו לה זכויות בנייה, שזה השבחה נפרדת, וזה חל על הבעלים... שהיו באותו יום" [עמ' 110 לפרוטוקול שורות 19-26].

עו"ד קריצמן, שייצג את זלצמן בהסכם 99', העיד בחקירתו: "ש. אם יש חוב כלשהו של היטל השבחה זה יחול על... בלקין? ת. על הקונה [בלקין – י.ג.]" [עמ' 177 שורות 24-26]; "כשכתוב בחוזה [סעיף 3.5 להסכם 99 – י.ג.] כל החובות חלות על הקונה, התייחסות ל3[ג] [להסכם 70 עם דנינו – י.ג.] ת. בודאי... אנחנו התכוונו שכל חוב, וכל תשלום שיש לגבי הקרקע הזאת יחולו על מר בלקין" [עמ' 178 שורות 10-24]; " כל ההתחייבויות של משפחת זלצמן לגבי הקרקע הזאת, וכל הזכויות שלה עוברות לנאמן. ש. חובות עבר והתחייבויות לעתיד? ת. כל עבר ועתיד .... לא דנו בפרצלציה מסוימת" [עמ' 180 שורות 17-28]; "מר זלצמן עניין אותו כמה כסף יישאר לו נטו ביד בעקבות העסקה [הסכם 90 – י.ג.] " [עמ' 133 לפרוטוקול מ-24.6.18 שורה 24].

עפ"י עדות עו"ד קריצמן, שייצג את זלצמן בעסקה עם בלקין, כוונת זלצמן היתה לבצע עסקת נטו, על פיה כל החובות, בהיבט הקנייני ובהיבט הכספי, יחולו על הקונה בלקין, ולצורך כך נוסח סעיף 3.5 להסכם 99.

עפ"י עדות עו"ד הרטבי שייצג את בלקין בעסקה עם זלצמן, בלקין נטל על עצמו גם את ההתחייבות הכספית של זלצמן לדנינו ואנוך, אולם הכוונה היתה להיטל השבחה בגין הפרצלציה, ולא להיטל השבחה בגין שינוי היעוד.

7. באשר להתחייבות זלצמן בתוספת להסכם מ-79 ליתן לדנינו שטח חלופי בשיעור 150% מהשטח שיופרש ממגרש דנינו לצורך סלילת דרך, אם יופרש - התחייבות זו אינה מחייבת את בלקין. באשר להתחייבות זלצמן ליתן לדנינו זכות שימוש לצמיתות בדרך שתיסלל לצורך גישה לחלקה 834, ולרשום לטובתו זיקת הנאה – אין הצדק לדון בעניין בטרם אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה את התכנית הנקוד תית שיש להגיש, שמעמדה כחיקוק, אשר נועדה להסדיר את חלוקת המגרשים לבעלי הזכויות במושע בחלקות 833 ו-834, ואת דרך הגישה לחלקה 834.

הטעמים לקביעה זו הינם כדלקמן:

ראשית, בלקין הסכים בהסכם 99 לרכוש את יתרת הזכויות של זלצמן במקרקעין בסכום התמורה שנקבע, וליטול על עצמו התחייבות עבר של זלצמן, בהתייחס להסכמי המכר עם דנינו וזלצמן שהוצגו לו.

בקדם המשפט טען ב"כ בלקין בעמ' 3 לפרוטוקול מ-13.10.15 שורות 1-2: "מרשי ... לא ידעו על ההתחייבות של המנוחים [זלצמן – י.ג.] בתוספת
להסכם מ-4.3.79" .
התוספת להסכם מ-79 לא הוצגה ע"י זלצמן לבלקין. בלקין לא ידע על ההתחייבות של זלצמן ליתן לדנינו משטחו שטח חלופי, בצמוד למגרש שלו, בשיעור 150% - ביחס לשטח שיופרש ממגרש דנינו לסלילת דרך, אם יופרש [להלן: "התחייבות למתן שטח חלופי של 150%"] – התחייבות שעלולה לגרוע שטח נוסף מהשטח שקנה בלקין מזלצמן.

בסעיף 3.3 להסכם 99 נאמר: "הקונה מצהיר כי הוצגו לו המסמכים המצויים בידי המוכר בכל הקשור לחוזים אשר נחתמו בזמנו בין המוכר לה"ה דנינו... המסמכים הנ"ל רצופים בזה כחלק... מההסכם ומסומנים כנספח ג'".

על כל עמוד מההסכם מ-99 ונספחיו חתם הנאמן עו"ד הרטבי בכתב ידו [ראו מוצג ת/28, הכולל 46 עמודים של נספחים להסכם שנחתמו ע"י עו"ד הרטבי].

על כל ההעתקים של התוספת להסכם מ-79, שהוצגו בפני בית המשפט, לא מצויה חתימה של עו"ד הרטבי, שחתם בשם בלקין על ההסכם ונספחיו.

עו"ד הרטבי העיד בעמ' 36 לפרוטוקול שורות 11-14: "ש. אני מציג לך תוספת להסכם המכר שבין זלצמן לדנינו [התוספת להסכם מ-79-י.ג.] ת. אין חתימה שלי... לא החתימה ולא החותמת". עו"ד קריצמן, שייצג את זלצמן בהסכם 99 שנחתם עם בלקין, העיד בעמ' 145 לפרוטוקול מ-24.6.18 שורות 6-12: "זה תוספת להסכם משנת 70. היא נחתמה ב-79.... ש. אתה רואה חתימה של הקונה הרטבי נאמנות בע"מ ת. על מסמך זה לא".

ב-46 העמודים שצורפו להסכם 99 והוצגו בשלב ההוכחות [מוצג ת/28] – אין אזכור לתוספת להסכם מ-79 – ההתחייבות ליתן שטח חלופי של 150% , בה בעת שיש התייחסות מפורטת להתחייבות בהסכם 70 ליתן מגרש נפרד לדנינו ששטחו 750 מ"ר.

לא מצינו בהסכם 99, בו רכש בלקין את יתרת זכויות זלצמן, התייחסות
לגריעת שטח נוסף מהשטח הנמכר לצורך מתן שטח חלופי בשיעור 150% לדנינו. אם הייתה מוצגת בפני בלקין התוספת להסכם מ-79 היתה לכך התייחסות מפורשת בהסכם 99, כפי שהיתה התייחסות בהסכם ובנספחיו להערת האזהרה שנועדה להבטיח הקצאת מגרש נפרד לדנינו שלא יפחת מ-750 מ"ר.

שנית, לא רק שהתוספת להסכם מ-79 לא הוצגה לבלקין, אלא הוצהר ע"י זלצמן באופן פוזיטיבי בסעיף 2.2 להסכם מ-99: "המוכרים (זלצמן – י.ג.) מצהירים... כי זכותם בנכס נקיה מכל ... חוב פרט להערות אזהרה אשר נרשמו ביום 10.2.98 וביום 17.2.98 לטובת ה"ה משה דנינו וחן אנוך, והכל כמפורט בנסח הרישום לגבי החלקה...".

זלצמן הציג בפני בלקין בהסכם 99 מצג שהמקרקעין נקיים מכל חוב למעט הערת האזהרה שנרשמה לטובת דנינו מכוח הסכם 70 - בגין ההתחייבות להקצות לו מגרש נפרד ששטחו לא יפחת מ-750 מ"ר [הבקשה לרישום הערת האזהרה ומסמכי הערת אזהרה הוצגו ע"י התובעים – מוצג 30 למוצגי התובעים].

הערת האזהרה לא נרשמה בגין ההתחייבות של זלצמן להקצות משטחו שטח חלופי של 150%. לבקשה לרשום הערת אזהרה לא צורפה התוספת להסכם מ-79. בבקשה לרישום הערת אזהרה נתבקש רשם המקרקעין לרשום את ההערה עפ"י סעיפים מהסכם 70, ולא עפ"י התוספת להסכם מ-79.

המצג של זלצמן בהסכם 99 היה שהמקרקעין נקיים מכל חוב למעט ההתחייבויות בהסכם 70 – להבדיל מהתוספת להסכם 79 , שלא הוצגה.

שלישית, דנינו לא רשם הערת אזהרה על זכויות זלצמן במקרקעין בגין ההתחייבות של זלצמן בתוספת להסכם מ-79 ליתן לדנינו משטחו שטח חלופי של 150% צמוד למגרש של דנינו בחלקה 394, וזאת למרות שרשם הערת אזהרה ב-98 על התחייבות זלצמן בהסכם מ-70 ליתן לו מגרש נפרד
של 750 מ"ר.

דנינו הודה בחקירתו: "ש. על איזה הסכם אתה כותב הערת אזהרה ת. על החוזה משנת 70. ש. למה אתה לא כותב הערת אזהרה על התוספת [התוספת להסכם מ-79-י.ג.] ת. עו"ד בר-לב אומר לי תשמור את זה לקינוח" [עמ' 73 לפרוטוקול מ-30.3.17 שורות 20-23]; "התוספת הזאת זה משהו מעורפל... יכול להיות אני לא צריך לקבל שום דבר [יכול ולא יופרש בעתיד מהמגרש של דנינו שטח לסלילת דרך – י.ג.]" [עמ' 74 שורות 30-32]; ש. רשמת הערה על התוספת [התוספת להסכם מ-79-י.ג.] ת. לא צריך" [עמ' 75 שורות 3-4].

דנינו התנה את חתימתו על ייפוי הכוח הבלתי חוזר ב-27.2.79 [מוצג ת/3] ומסירתו לזלצמן - בחתימת זלצמן על התוספת להסכם מ-4.3.79, וחרף כך לא רשם הערת אזהרה בגין ההתחייבות להקצות שטח חלופי של 150% בחלקה 394 צמוד למגרש שלו. ייפוי הכח הבלתי חוזר ניתן ע"י דנינו לצורך ביצוע הרפרצלציה.

בלקין גם לא יכול היה לדעת על התוספת להסכם מ-79 לאחר עיון במרשם המקרקעין, באשר דנינו לא רשם הערת אזהרה על התחייבות זלצמן ליתן לו משטחו שטח חלופי של 150% בצמוד למגרש דנינו בחלקה 394.

רביעית, דנינו שרשם ב-17.2.98 הערת אזהרה אחרת במרשם המקרקעין על זכויות זלצמן במקרקעין, צירף לבקשה לרישום הערת אזהרה רק את ההסכם מ-70, ולא את התוספת להסכם מ-79 - למרות שהסכם העסקה כלל הן את ההסכם מ-70 והן את התוספת מ-79, וחרף העובדה שהבקשה לרישום הערת האזהרה הוגשה ב-98, לאחר עריכת ההסכם על שני רבדיו.

דנינו צירף מוצגים מטעמו. מוצג 30 הוא הבקשה לרישום הערת אזהרה שהגיש דנינו ב-17.2.98 על נספחיה, לעניין ההתחייבות של זלצמן ליתן לו מגרש נפרד בשטח של 750 מ"ר. לבקשה לרישום הערת אזהרה לא צורפה התוספת להסכם מ-79. למסמכי הבקשה לרישום הערת אזהרה צורף אישור נוטריוני שהמסמכים הם העתק מתאים למקור, ועל המסמכים חותמת לשכת רשם המקרקעין.

גם מעיון במסמכי הערת האזהרה שנרשמה ע"י דנינו על זכויות זלצמן – לא יכול היה בלקין ללמוד על קיומה של התוספת להסכם מ-79.

חמישית, בלקין שילם תמורה לזלצמן בעסקת 99, ונטל על עצמו את התחייבות זלצמן לדנינו בהסכם 70 שהוצגה לו, באשר זלצמן חפץ ב"עסקת נטו". בלקין לא ידע ולא היה צריך לדעת על התוספת להסכם 79 ועל התחייבות נוספת של זלצמן להקצות משטחו לדנינו מגרש חלופי של 150% צמוד למגרש דנינו בחלקה 394.

אם בלקין היה יודע על התחייבות נוספת של זלצמן להקצות מגרש חלופי של 150%, שעלולה לגרוע שטח נוסף מהשטח הנמכר, בנוסף להתחייבות להקצות מגרשים של 750 מ"ר לדנינו ולאנוך, שאף היא גורעת שטחים מהשטח הנמכר – יכול ולא היה מתקשר בעסקה או שלא היה מסכים לסכום התמורה שנקבעה בהסכם 99.

הימנעות דנינו מלרשום הערת אזהרה בגין ההתחייבות הנוספת בתוספת להסכם 79 [ליתן שטח חלופי של 150% צמוד למגרש של דנינו בחלקה 394], והימנעות דנינו מלצרף למסמכי הערת אזהרה שרשם בגין ההתחייבות בהסכם 70 [ליתן מגרש נפרד של 750 מ"ר לדנינו] את ההסכם עם דנינו על כל שני רבדיו, לרבות התוספת להסכם מ-79 – מהווה הפרת חובת תום לב מצד דנינו אשר גרמה ל"תאונה המשפטית".

לא ניתן ליחס לבלקין עצימת עיניים או חשד בקיום התוספת להסכם מ-79, באשר זלצמן הצהיר פוזיטיבית בפני בלקין בסעיף 2.2 להסכם 99, שהמקרקעין נקיים מכל חוב למעט ההתחייבות שלו לדנינו להקצות מגרש נפרד של 750 מ"ר לפי הסכם 70, שבגינה נרשמה הערת אזהרה לטובת דנינו. זאת ועוד בסעיף 3.3 להסכם 99 הצהיר זלצמן שכל המסמכים בעניין העסקה עם דנינו הוצגו לבלקין, המסמכים שהוצגו צורפו כנספח להסכם כחלק בלתי נפרד ממנו, והסכם 79 לא נכלל ביניהם.

ההתחייבות הנוספת של זלצמן לדנינו בתוספת להסכם 79 לא הסתיימה ברישום. טרם אושרה תב"ע נקודתית, טרם הופרש שטח מהמגרש של דנינו לסלילת דרך, וממילא טרם ניתן ע"י זלצמן שטח חלופי של 150%, ולא בוצעו הרישומים במרשם המקרקעין. גם עסקת 99 עם בלקין טרם הסתיימה ברישום במרשם המקרקעין.

התובעים טענו בקדם המשפט בעמ' 14 לפרוטוקול שורה 19: "המשיבים 1-3 [בלקין-י.ג.] עשו עסקה נוגדת" עוד הצהיר דנינו בסעיף 30 לתצהירו מ-1.9.16, לעניין רכישת בלקין את זכויות זלצמן: "זאת מסגרת עסקה הנוגדת את הערות האזהרה שרשומות לטובת התובעים".

עפ"י דיני העסקאות הנוגדות או באנלוגיה לדיני העסקאות הנוגדות, אם נראה בתוספת להסכם מ-79 [התחייבות להקצות שטח חלופי של 150% צמוד למגרש דנינו בחלקה 394] את העסקה הראשונה, ואת ההסכם מ-99, בו רכש בלקין את יתרת זכויות זלצמן במקרקעין, כעסקה השניה – עדיפה זכותו של הקונה בעסקה השניה, גם אם הקונה השני לא השלים את העסקה ברישום, וזאת מהטעמים שפורטו לעיל.

ראו לעניין תחרות בין עסקאות נוגדות, סעיפים 8-9 לפסק הדין בע"א 8609/15 מוסטפא נ' מועצה מקומית דלית אל כרמל, בו הדגיש כב' השופט עמית :

"חובתו של הקונה הראשון בזמן להפעיל את זכותו בתום לב וזו גם חובתו של הקונה השני ... נוטה אני לדעה כי יש להחמיר עם קונה ראשון שלא פעל לרישום הערת אזהרה, ולהטיל עליו את הנטל להראות כי הקונה השני בזמן פעל בחוסר תום לב או כי ידע או צריך היה לדעת אודות העסקה הראשונה ".
ראו גם: האסמכתאות שהובאו בסעיף 8 בפסק הדין בעניין מוסטפא.

שישית באשר להתחייבות של זלצמן בתוספת להסכם 79 – ליתן לדנינו זכות שימוש לצמיתות בדרך שתיסלל מחלקה 833 לחלקה 834 וזיקת הנאה בשטח הדרך, נציין:

[א] טרם הוגשה תב"ע נקודתית לאיחוד חלקות 833 ו-834 וחלוקתן מחדש כדי שדנינו ואנוך יקבלו חלקות בנפרד. טרם ברור מיקום החלקה שתוקצה לדנינו.

[ב] טרם נגרעו שטחים לסלילת דרך הגישה מחלקה 833 לחלקה 834. טרם ברור מה השטח שיגרע מחלקו של דנינו, אם יגרע.

[ג] טרם אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה את התב"ע הנקודתית, שמעמדה כחיקוק, שאמורה להסדיר את חלוקת המגרשים לבעלי הזכויות במושע בחלקות 833 ו-834, ואת דרך הגישה לחלקה 834.

ב"כ הצדדים הצהירו בעמ' 421 לפרוטוקול מ-6.12.18 שורות 27-28: "נכון להיום אין תכנית תקפה בעניין הקצאת שטח לדרך לשני המגרשים התכנוניים בחלקות הנ"ל, וכרגע לא ברור עניין גריעת השטח, וממי".

יש לאפשר לועדה המקומית לתכנון ובניה להסדיר את דרך הגישה לחלקה 834 בתכנית, ולקבוע את ההסדר הספציפי בסוגיה זו.

רק לאחר שהועדה המקומית תסיים את תפקידה יהיה מקום לדון בטענות דנינו בעניין זכות שימוש וזיקת הנאה לשטח הדרך, ככל שהטענות עדיין תהיינה רלוונטיות.

[ד] ב"כ התובעים הודיעה בתחילת ההליך בעמ' 7 לפרוטוקול מ-13.10.15: "יש צורך להגיש תב"ע נקודתית כאשר כל בעלים יקבל חלקה בנפרד. תהיה תכנית איחוד של חלקות 833 ו-834... חלוקה לחלקות... לפי בדיקה שערכנו אפשר לחלק את שתי החלקות המאוחדות ל-5 חלקות נפרדות. לגבי הדרך, בין החלקות חייבת להיות דרך [מחלקה 833 לחלקה 834 – י.ג.] האדריכל יפריש שטחים לטובת הדרך מהחלקים של כל הבעלים באופן יחסי. בשלב זה אנחנו לא יכולים לדעת עד לאישור התכנית... איזה חלק יגרע מחלקו של המבקש [דנינו – י.ג.] עבור הדרך".

ב"כ הנתבעים הצהיר בעמ' 8 לפרוטוקול מ-13.10.18 שורות 16-19: "אני מסכים להגשת תב"ע נקודתית באופן שיאוחדו שתי החלקות, ותבוצע חלוקה מחדש שתאפשר רישום בנפרד של הזכויות שהיו רשומות במושע. הדרך שהופיעה בהסכם בין המנוחים לבין המבקשים זו לא הדרך הרלוונטית כרגע. לא נוטלים לפי התכנית החדשה לאף אחד שטחים עבור דרך".

[ה] על התוספת להסכם מ-79 חתם יצחק זלצמן ולא טובה זלצמן.

התוספת להסכם נחתמה ב-4.3.79, לאחר שזלצמן מכרו חלק מזכויותיהם במקרקעין לאסא רחל ויוסף, וחלק נוסף מזכויותיהם נמכרו לקורדובה דניאל ומטילדה. בנעלי הקונים הנ"ל באו לאחר מכן לוי אברהם ולארי ליאורה. התחייבות זלצמן יוסף אינה מחייבת את הבעלים במושע: לוי אברהם ולארי ליאורה, אשר באו בנעלי אסא וקורדובה, ורכשו את הזכויות לפני חתימת התוספת להסכם מ-4.3.79.

בסעיף 2 להסכם זלצמן עם הקונים אסא וקורדובה נאמר שהחזקה תמסר לא יאוחר מ-3.1.79 – משמע המכירה קדמה לתוספת להסכם מ-4.3.79.

[ו] מתן סעד הצהרתי נתון לשיקול דעת בית המשפט. אין הצדק לדון
בשלב זה בזכות דנינו לשימוש בדרך וברישום זיקת הנאה לטובת דנינו, בטרם אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה את התכנית הנקודתית שיש להגיש, שמעמדה כחיקוק, אשר אמורה להסדיר את חלוקת המגרשים לבעלי הזכויות במושע בחלקות 833 ו-834 ואת דרך הגישה לחלקה 834.

תישמר הזכות לדנינו, ככל שעדיין יהיה בכך צורך, להעלות את טענותיו לאחר שיקבע הסדר סטטוטורי בתכנית ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.

8. ניתנת רשות לפיצול סעדים כמבוקש בתביעה, באשר ההתחייבויות בחוזי המכר של זלצמן, שבנעליו באו בלקין, להקצות לדנינו ואנוך מגרשים נפרדים - טרם מולאו.

יש צורך בביצוע שלב שלישי של הגשת תב"ע נקודתית, לאחר שאושרו תכנית מתאר רש/354 [שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניית מגורים] ותכנית מתאר רש/ 708 [איחוד וחלוקה], ובמסגרת התב"ע הנקודתית שתוגש אף תוסדר דרך הגישה מחלקה 833 לחלקה 834.

רק לאחר ביצוע השלב השלישי יכול ויתגבשו הנזקים, ועילות התביעה ככל ש תהיינה.

9. סוף דבר

א. דנינו מכוח הסכם ספט' 70 עם זלצמן, ואנוך מכוח הסכם אוק' 71 עם זלצמן – זכאים לקבל כל אחד מהם מגרש נפרד ["מגרש מפרוז"] של 750 מ"ר, והתחייבות זו של זלצמן מחייבת גם את בלקין, שרכש ב-24.5.99 את יתרת זכויות זלצמן במקרקעין, בכפוף להערות האזהרה שנרשמו ב-10.2.98 וב-17.2.98 במרשם המקרקעין לטובת אנוך ודנינו על זכויות זלצמן במקרקעין.
התחייבות זו של זלצמן מחייבת את בלקין גם מכוח סעיף 3.5 להסכם מ-99 שנחתם בין זלצמן לבין בלקין.

ב. הוצאות הליך חלוקה מחדש של החלקות והיטל ההשבחה בגין החלוקה מחדש, ביחס לחלקים הנופלים על חלקם של דנינו ואנוך – חלים על בלקין מכוח הסכמי המכר מ-70 ו-71, ומכוח סעיף 3.5 להסכם מ-24.5.99.

היטל ההשבחה החל בגין שינוי יעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבניית מגורים – אינו חל על בלקין.

לעניין זה חלוקה מחדש של החלקות – הליך איחוד וחלוקה (רפרצלציה) או הליך חלוקה (פרצלציה), באשר זלצמן התחייב להקצות הן לדנינו והן לאנוך "מגרשי מפרוז" – מגרשים בבעלות נפרדת.

לעניין זה תכנית רש/354 – הינה תכנית של שנוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה, ותכנית רש/708 הינה תכנית של איחוד וחלוקה.

לעניין זה ההתחייבות חלה גם על הכנה בעתיד של תכנית נקודתית לצורך חלוקת חלקות 833 ו-834 לבעלי הזכויות במושע, והסדרת דרך הגישה מחלקה 833 לחלקה 834.

ג. באשר להתחייבות של זלצמן בתוספת להסכם מ-79 ליתן משטחו לדנינו שטח חלופי צמוד למגרש דנינו בשיעור 150% משטח שיופרש מהמגרש של דנינו לצורך סלילת דרך, אם יופרש - התחייבות זו אינה מחייבת את בלקין.

ד. אין הצדק לדון בשלב זה בזכות דנינו לשימוש בדרך, וברישום זיקה הנאה ביחס לדרך, בטרם אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה את התכנית הנקודתית שיש להגיש, שמעמדה כחיקוק, אשר אמורה להסדיר את חלוקת המגרשים לבעלי הזכויות במושע בחלקות 833 ו-834, ואת דרך הגישה לחלקה 834.

תישמר הזכות לדנינו, ככל שעדיין יהיה צורך, להעלות את טענותיו לאחר שיקבע הסדר סטטוטורי בתכנית ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.

ה. ניתנת רשות לפיצול סעדים כמבוקש בתביעה.

ו. הנתבעים ישלמו לתובע 1 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ש"ח צמוד למדד ונושא ריבית עפ"י חוק מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

הנתבעים ישלמו לתובעים 2-3 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית עפ"י חוק מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

כן ישלמו הנתבעים לתובעים את עלות השתתפותם בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט, ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד ההחזר בפועל.

בפסיקת ההוצאות ניתן משקל להיקף העדויות שנשמעו, מספר הישיבות שהתקיימו, חוות דעת המומחים, ולכך שרק חלק מהעתירות בתביעה נתקבלו.

ניתן היום, י"ז סיוון תש"פ, 09 יוני 2020, בהעדר הצדדים.