הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב -

המערערים:

1.רחל עורקבי
2.יעקב עורקבי
ע"י ב"כ עוה"ד יונה מושקוביץ

נגד

המשיבה:

הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה אור יהודה אזור

ע"י ב"כ עוה"ד יורם מושקט, עוה"ד אוריין אשכולי, עוה"ד שירה קייך, עוה"ד מנחם אברהם

פסק דין

לפני ערעור מנהלי, לפי סעיף 14(ד) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: " חוק התכנון והבניה ") על החלט ות ועדת הערר לתכנון ובניה פיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב (להלן" "וועדת הערר"), בעררים אז/85198/14 ו- אז/85322/16, שהתקבלו בהחלטות ביניים מיום 18.10.2017 ומיום 7.5.2017 וכן החלטה סופית מיום 28.5.2019 ולפיה נדחה ערר המערערים.

רקע
אין חולק, כי המערערים הם בעלי זכויות חכירה במקרקעין בייעוד למגורים, עליו קיים בית מגורים, המצוי ברחוב בן גוריון 69 אזור . (להלן: "הנכס").
הנכס ידוע כיום כחלקות מס' 8 ו-67 (בשלמות), גוש 6840 בשטח של 1,750 מ"ר ו-220 מ"ר (בהתאמה), סה"כ שטח המגרש הוא 1,970 מ"ר (להלן: " הקרקע"), שטח שהוחכר מרשות מקרקעי ישראל בשנת 1979. (יוער כי חלקה 67 היתה ידועה כחלק מחלקה 84 בגוש 6023) .
תכנית מס' מאא/73, אשר אושרה בשנת 1977, סווגה את חלקה 8 וחלקה 67 בגוש 6840 כמשק עזר, כאשר באזור זה הותרה בניית יחידת דיור אחת בכל מגרש כאשר עורף המגרש יועד לשטח פרטי פתוח.

בשנת 1982 ניתן למערערת היתר בניה להקמת בית מגורים, בהתאם להחלטת הוועדה המקומית מיום 20.2.1982.
בשנת 1993 אושרה תכנית ס' מאא/במ/165 אשר סווגה את חלקה 8 באזור מגורים א' וייעדה את חלקה 67 לדרך משולבת. באזור מגורים א' הותרה צפיפות של 4 יח"ד לדונם. נקבע כי שטח עיקרי ליח"ד יהיה 160 מ"ר ובנוסף מרתף ועליית גג.

בשנת 1996 ניתן למערערת היתר בניה לתוספת בניה.

מגרש 1
ביום 10.2.2015 אישרה הוועדה המקומית בקשה להיתר בניה מס' 2015011. שטחי הבניה שהותרו תואמים את הבקשה שאושרה ביום 13.5.2014. הבקשה כללה חלוקה של חלקה 8 למגרש מס' 1 בשטח של 945 מ"ר וליתר שטח החלקה.
בפועל, בהתאם לחלוקה שאושרה חזית חטיבת הקרקע, הפונה לרחוב בן גוריון, מוגדרת כמגרש מס' 1, בשטח של 945 מ"ר עליו קיים בית מגורים, חד משפחתי, דו קומתי מעל קומת מרתף (להלן: " הנכס").

במגרש החזיתי (מס' 1) הוגשה על ידי המערערים בקשה לתוספת בנייה בגינה התקבלה שומת השבחה מטעם הוועדה המקומית, מיום 4.8.2014, עבור מימוש חלקי המבוקש לפי בקשה להיתר מס' 2011069.
כנגד שומת ההשבחה שהוצאה למגרש 1 ה גישו המערערים ערר מס' 85198/14 בטענה כי תכנית מאא/במ/165 אינה משביחה. וכן הגישו שומת השבחה נגדית מטעמם.

מגרשים 2,3,4,5
בחלק העורפי של חטיבת הקרקע קיים מגרש ריק בשטח של 1,025 מ"ר המיועד להקמת 4 יחידות דיור (קוטג') כאשר הגישה אליהן היא מרחוב שבזי – והם מגרשים מס' 2,3,4 ו-5 לפי תכנית החלוקה. מגרשים אלה מהווים חלק מחלקות 8 ו-67 בגוש 6840.

תכנית מס' מאא/237/א, אשר אושרה בשנת 2011 , שינתה את ייעודה של חלקה 67 בגוש 6840 מדרך משולבת לאזור מגורים ב'.

ביום 21.8.2016 מכרו המערערים את מגרשים מס' 3 ו-5. בעקבות מימוש במכר של מגרשים אלה התקבלה שומת השבחה מטעם הוועדה המקומית, מיום 30.8.2016, בה נקבעה השבחה למגרשים 2,3,4 ו-5 וזאת כאשר המימוש בוצע למגרשים 3 ו-5 בלבד.
בתאריך 27.1.2017 מכרו המערערים את מגרש מס' 4 כאשר בפניהם עמדה שומת היטל ההשבחה מיום 30.8.2016.
בהסכמי המכר הנ"ל נמכרו חלקים מסוימים מחלקות 8 ו-67 בגוש 6840.

כנגד שומת ההשבחה למגרשים 2 – 5 הגישו המערערים ערר מס' 85322/16 וכן שומת השבחה נגדית מטעמם .

החלטות ועדת הערר
ביום 13.9.2017 התקיים דיון בנוכחות הצדדים, בפני ועדת הערר אשר לאחריו, ביום 18.10. 2017 הוציאה ועדת הערר החלטה ולפיה נדרשה הוועדה המקומית לערוך שומה מתוקנת לחלקה בכללותה וכן להשלים בחינת המצב הקנייני בחלקה 84 (כיום חלקה 67), נוכח טענות המערערים, כי לא היו בעלי זכויות בה ועל כן אין לחייבם בהיטל השבחה בגין אותן תכניות. עוד נדרשה הוועדה המקומית למסור התייחסותה לנושאים הבאים:
"1. בגין מה נגבה מהעוררת היטל השבחה בשנת 1984.
2. מהו המסמך מיום 17.09.2008 שהוכן ע"י השמאי קול.
3. מהו סטטוס נספח ב' לערר 85322/16 והאם מדובר בתשריט חלוקה מאושר כדין."

ועדת הערר הוסיפה והורתה כי טענות עובדתיות יתמכו בתצהיר וכי המענה ינתן בתוך 45 יום.
ביום 27.12.2017 ניתנה לועדה המקומית ארכה בת 30 יום להמצאת השומה המתוקנת.
ביום 28.1.2018 ביקשה הוועדה המקומית ארכה נוספת.
ביום 1.3.2018 הוצאה הודעת מזכירות ועדת הערר ובה התראה על כי הוועדה המקומית לא מקיימת את החלטת ועדת הערר ולא הגישה המסמכים.
המערערים מחו בפני ועדת הערר על התנהלות הוועדה המקומית, אשר איננה מקיימת את דרישות ועדת הערר וגורמת להם לנזקים. נוכח האמור ובהתאם, ביום 11.4.2018, ניתנה החלטת ועדת הערר שבה נקבע כי ימונה שמאי מייעץ לקביעת ההשבחה, כאשר הוצאות ההליך בפניו יחולו על הוועדה המקומית.

ביום 15.7.2018 נערך תיקון שומת ההשבחה על ידי שמאית הוועדה המקומית, לשומה המקורית, מיום 30.8.2016, בטענה כי השומה המקורית לא כללה בטעות את תב"ע מאא/237/א'. בתיקון שומת ההשבחה נקבע היטל השבחה לתכנית מאא/237/א' בשיעור של 366,625 ₪ נכון ליום 10.08.2011.

המערערים מחו כנגד התנהלות הוועדה המקומית ופנו אל ועדת הערר בבקשה, מיום 17.07.2018 , להתעלם מהשומה המתוקנת אשר הוגשה מבלי לקבל רשות ותוך התעלמות מהחלטות ועדת הערר.

הוועדה המקומית השיבה, כי בבדיקה שנערכה נמצא כי בתכנית מאא/במ/20 (165) נקבע כי חלקה 67 בגוש 6840 מיועדת לדרך, ורק בתכנית מאא/237/א' שונה יעודה שוב למגורים.

העוררים השיבו בו ביום וטענו כי יש לדחות השומה המתוקנת משהוועדה המקומית לא עמדה בלוחות הזמנים שקצבה לה ועדת הערר ולא מסרה הנדרש על פי החלטת ועדת הערר.

ביום 6.9.2018 ניתנה החלטת ועדת הערר ולפיה בהינתן מינוי שמאית מייע צת לוועדה מן הראוי היה כי תוגש בקשה מתאימה לתיקון השומה. לגופו של עניין קבעה ועדת הערר , כי ככל שנתגלתה טעות היא תיבחן על ידי השמאי ת המייע צת, לאחר שתיתן לצדדים האפשרות לטעון בפניה.

ביום 28.11.2018 ניתנה חוות דעתה של השמאית המייעצת. המערערים מסרו תגובתם לחוות הדעת אשר הועברה להתייחסות השמאית המייעצת. וזו נתנה התייחסותה ביום 8.5.2019.

ביום 28.05.2019 התקבלה החלטה סופית של ועדת הערר הדוחה העררים.

טענות הצדדים
טענות המערערים בפני התמקדו בטענה כי אין לחייבם בהיטל השבחה מכוח תכנית מאא/237/א וכי אין לחייבם בהיטל השבחה בגין תוספת הבנייה במגרש 1.

המשיבים ביקשו לדחות טענות המערערים ולהותיר קביעת ועדת הערר בעינה, אשר אישרה את קביעות השמאית המייעצת המאשרת חיוב המערערים בהיטלי השבחה ודחתה את שני העררים .

התייחסות מפורטת לטענות הצדדים תיעשה בפרק הדיון להלן.

דיון והכרעה

האם יש לחייב העותרים בהיטל השבחה מכוח תוכנית מאא/237/א
הוכחת זכויות קניין
לטענת המערערים אין לחייבם בהיטל השבחה מכוח תכנית מאא/237/א וזאת מחמת העדר זכויות קנייניות בחלקה מס' 67 בגוש 6840 לאחר ששונה ייעוד הקרקע ל"דרך", לפי תכנית מאא/במ/20 (165) וכן, בעת אישור תוכנית מאא/237/א , בשנת 2011, לפיה שונה הייעוד מ"דרך" ל "מגורים".
לטענתם, רק ביום 12.9.2016 חתמו הם על חוזה חכירה חדש אל מול המנהל הכולל את חלקה 67 – חלקת ההשלמה – אשר כאמור הופקעה שנים קודם לכן לטובת דרך.
בהינתן האמור, טענו כי מאחר ובזמנים הרלבנטיים, היינו מועד אישור התכנית (שנת 2011) , הם לא היו בעלי זכויות קניין בחלקה 67 אין לחייב אותם בהיטל השבחה בגין תכנית מאא/237/א.

אכן סוגיה זו, עלתה לדיון בפני ועדת הערר אשר קבעה בהחלטת הביניים, מיום 18.10.2017 כי על הוועדה המקומית להשלים בחינת המצב העובדתי הנוגע לזכויות הקנייניות של המערערים בחלקה 84 (כיום 67) וככל שיימצא כי למערערים לא היו זכויות בה במועדים הקובעים הרלבנטיים אין לחייבם בהיטל השבחה בגין אותן תכניות. אולם, הוועדה המ קומית לא הגישה התייחסותה בנושא ועל כך אין חולק.

ועדת הערר נמנעה מלהכריע ב סוגיה עובדתית זו, ובהעדר מענה לדרישות שהפנתה אל הוועדה המקומית, מונתה שמאית מייעצת לוועדה אשר נדרשה גם לעניין עובדתי זה .
השמאית המייעצת, בחוות דעתה בנדון , דחתה את טענות המערערים וציינה בחוות דעתה כי: "תוכנית מס' מאא/237/א שינתה את ייעוד החלקה מדרך למגורים ובכך אפשרה הקמת יח"ד נוספת." לטענת המערערים, המדובר בקביעה ש גויה מאחר ושטח חלקת ההשלמה (חלקה 67) הינו 220 מ"ר ועל כן לא ניתן להקים יח"ד נוספת מאחר ושטח מגרש מינימלי ליח"ד נקבע ל-250 מ"ר.

כמו כן, דחתה השמאית המייעצת את טענות המערערים בדבר העדר זכויות קנייניות בחלקה במועד הקובע בנימוק כי: "העורר המשיך להחזיק בחלקה גם לאחר ששונה ייעודה לדרך." מנגד , טוענים המערערים, כי מדובר בקביעה עובדתית, חסרת כל בסיס ראייתי בנדון.

זאת ועוד, את הטענה בדבר העדר זכות קניינית בחלקה דחתה השמאית המייעצת מהטעם, כי המ ערערים מכרו את זכויות החכירה בחלק משטח החלקה לפי הסכם מיום 21.8.16 בעוד שחוזה החכירה בעקבות הפיצול נחתם רק במועד מאוחר יותר, ביום 12.9.16. נתון שאינו מתיישב, כך לטעם השמאית המייעצת, עם טענת המערערים להעדר זכויות קנייניות בחלקה בטרם חתימה על חוזה החכירה אל מול המנהל. עוד ציינה השמאית המייעצת, כי שיעור דמי ההיתר בו חויבו המערערים לשלם למנהל מעיד כי המערערים היו בעלי זכויות חכירה במקרקעין מכוח הסכם החכירה המקורי.

ועדת הערר אשר נדרשה לעניין התייחסה לחוות דעתה של השמאית המייעצת בנדון ולתשתית העובדתית עליה היא מבססת מסקנותיה וקבעה כי: "מסקנת השמאית המייעצת בעניין זה בדין יסודה."
ועדת הערר אימצה את מסקנת השמאית המייעצת כי המערערים היו בעלי זכויות קנייניות בחלקה על בסיס חוזה המכר מיום 21.8.2016, במסגרתו מכרו המערערים זכויות חכירה בחלק משטח חלקה 84, עוד טרם חתימתו על חוזה חכירה אל מול המנהל, כשבחוזה המכר מצהירים המוכרים כי הם בעלי הזכויות החלקה. לדעת ועדת הערר די בעניין ראיתי זה כדי לקבוע כי המערערים היו בעלי זכויות קנייניות בחלקה.

בעניין זה, טענו המערערים כי מדובר בטעות מובהקת מאחר והיה על השמאית המייעצת לבדוק האם החזיקו המערערים בזכויות בחלקה נכון למועד אישור תכנית מאא/237/א (25.8.2011) ולא לשנת 2016.
המערערים אשרו כי הסכם המכר נחתם מספר שבועות לפני שנחתם חוזה החכירה. ואולם, לטענתם, הסכם המכר נחתם רק לאחר סיום ההתדיינות אל מול רמ"י לגבי השטח המוחכר, ולאחר שהתקבלה הסכמת רמ"י להסדרת החכירה בחלקת ההשלמה.
לטענתם, אין מועד החתימה על חוזה המכר יכול להוות אבן בוחן לקביעת זכויות הקניין .

המשיבה, טענה מנגד ארוכות במישור העובדתי כדי לבסס מסקנת ועדת הערר בדבר היות המערערים בעלי זכויות קנייניות בחלקה 67 במועד בו אושרה תכנית מאא/237/א .
לטענת המשיבה, כפי שהודו המערערים, ביום 10.1.1979 נחתם חוזה חכירה בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל, לפיו הוחכר להם שטח מגרש של 1,992 מ"ר. לטענתה, השטח שונה ייעודו לדרך ואולם, לא נתפס על ידי אחר והיה בחזקת העוררים כל אותה העת.
עוד טענה, כי חוזה החכירה בעקבות הפיצול אינו מהווה חוזה לרכישת זכויות חכירה בהקצאה חדשה אלא כי בפועל בוצעה עסקת שינוי ניצול, ועל כן שיעור דמי ההיתר בעסקה זו אותו נדרשו המערערים לשלם למנהל עמד על 31% ולא על 91% מערך הקרקע.
עוד נטען, כי בהסכם החכירה המקורי הוקנו למערערים זכויות מצומצמות ומוגבלות ותוספת זכויות ליחידות דיור נוספות חייבה את עריכת שינוי ניצול לפי תכניות עדכניות, כך שעל החוכר לשאת במלוא היטל ההשבחה, ולפיכך, אין להלום מצב בו יהנו המערערים מ"הנחה" מטעם המינהל מתוך הכרה בהיותם החוכרים של המקרקעין ומאידך ימנעו מתשלום היטל השבחה בטענה שאותו המקרקעין שייך להם.

הכרעה
לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים ראיתי לנכון לקבל את עמדת המערערים בנדון. ההכרעה בשאלה אם המערערים היו בעלי זכויות קניין בחלקה מושא המחלוקת ניתנה לוועדת הערר ולא לשמאית המייעצת, על אף שזו נדרשה, לבקשת ועדת הערר, לבחון עניין זה.

בפועל נמצא, כי ועדת הערר ביססה מסקנתה בדבר קיומן של זכויות קנייניות למער ערים בחלקה אך בהתבסס על נסיבה אחת שמנתה השמאית המייעצת, הנסמ כת על מועד עריכת הסכם המכר ביחס למועד חתימה על הסכם חכירה אל מול המנהל .
קביעה עובדתית משפטית שכזו בדבר קיומן של זכויות קניין יש לבחון במסמכים באופן מעמיק ולא על בסיס "התנהגות חוזית של הצדדים". משמע, כי גם אם חתמו המערערים על חוזה מכר של אחד המגרשים עוד קודם חתימה על הסכם חכירה אל מול המנהל אין לפסול האפשרות כי החתימה על הסכם המכר השתכללה לאחר שהסדירו המערערים את ענייניהם אל מול המנהל, אותו ראו כעניין סגור, על אף שהדבר נעשה בטרם חתימה על הסכם חכירה.

רוצה לומר, כי היה על ועדת הערר לבחון אם המערערים החזיקו בזכויות חכירה בחלקת הדרך לאחר אישור התכנית מאא/במ/20 ובעת אישור תכנית מאא/237/א, ולא לבסס קביעה מהותית שכזו על בסיס עניין טכני לכאורה, מועד חתימת הסכם המכר. גם אם ניתן לראות במועד החתימה על הסכם המכר כראיה לכאורה להוכחת הזכויות במגרש, אין ראייה זו יכולה להוות ראייה מכרעת לעניין קביעת זכויות במקרקעין של נישום . משהציגו המערערים הסברים בנדון היה על ועדת הערר להעמיק בחינתם בנדון.
ככל שהשמאית המייעצת לא העמיקה לחקור בנדון היה זה מחובתה של ועדת הערר לעשות כן. קביעה בדבר קיומן של זכויות קניין יש ללבן לא רק במישור העובדתי אלא גם במישור המשפטי. היה אפוא על וועדת הערר לבחון מקרוב עניין זה ולא לבסס מסקנה בנדון על בסיס מועד חתימת הסכם המכר.

לאור כל האמור לעיל, אין לי אלא לקבוע כי החלטת ועדת הערר בנדון המאמצת מסקנה שאיננה מבוססת משפטית עובדתית דיה אינה יכולה לעמוד ובכך נפל פגם בהחלטתה המחייב התערבות ערכאה זו.
נוכח התנהלות הוועדה המקומית שקלתי אי החזרת העניין לוועדת הערר וביטול השומה שהוצאה למערערים מכח תכנית מאא/237/א , אשר לא ראתה לנכון ליתן התייחסותה בנדון לו ועדת הערר, על אף שנדרשה לעשות כן ואף קיבלה אורכות רבות לשם כך, ולו אך כדי להטמיע הקפדה על התנהלות הוגנת מצד הרשות כלפי תושביה, שהרי, הרשות מקפידה לא אחת עם תושביה, בקטנה כגדולה .
ואולם, מאחר והיטל השבחה הנגבה מהתושבים נועד לרווחת יתר התושבים לא מצאתי לנכון להורות כן.
לפיכך, עניין זה יוחזר לבחינה מחודשת בפני ועדת הערר אשר תידרש לסוגיה העובדתית – האם המערערים היו בעלי זכויות קניין בחלקה 67 במועד התכנית מאא/237/א , כשמענה לשאלה זה יעשה בהינתן ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים לקביעת זכויות.

אינטרס הסתמכות
לחילופין, טענו המערערים, כי ככל שתדחה טענתם כמפורט לעיל, אין לחייבם בהיטל השבחה עבור תכנית מאא/237/א מאחר והוועדה המקומית בשומה המקורית שהוציאה ועליה הסתמכו המערערים בעת ביצוע עסקאות המכר, לא כללה השבחה לתכנית מאא/237/א וכן לא שומת השבחה לנכס סמוך. נטען לאינטרס ההסתמכות וכי ככל שהיו יודעים כי חלה חובת היטל השבחה ייתכן וכלל לא היו מבצעים את עסקאות המכר או שהיו עומדים על תמורה גבוהה יותר וזאת בגין תשלום היטל השבחה צפוי.

מנגד, טענה המשיבה, כי בהתאם לסעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, רשאית הוועדה המקומית לשנות את שומתה, עת נמצאה טעות בתכניות החלות כל המקרקעין, כפי שאכן אירע בענייננו- כאשר הושמטה בטעות תכנית מאא/237/א אשר חלה על המקרקעין. בהתאם טענה , הוגשה לשמאית המייעצת ולצדדים שומה מתוקנת על דרך הוספת תכנית מאא/237/א אשר הושמטה בטעות מהשומה המקורית, ועל כן, מחויבת היתה השמאית המייעצת ליתן חוות דעת בהתאם למצב התכנוני הנכון ולא יכולה היתה להתעלם מתוכנית שחלה במקרקעין גם אם זו לא נכללה בשומת הוועדה המקורית. זאת ועוד, טענה המשיבה כי בדין דחתה ועדת הערר את טענת ההסתמכות לכאורה של העוררים.

משהגעתי לכלל מסקנה כי יש לבחון השאלה העובדתית – האם למערערים היו זכויות קניין בחלקה 67 מושא השומה, אינני נדרשת לטענת ההסתמכות לה טענו המערערים כמפורט לעיל. ואולם, ראיתי לנכון להוסיף ולהתייחס לטענה זו בקצרה, על מנת שלא תעמוד עוד לדיון ככל שיקבע כי המערערים היו בעלי זכויות קניין בחלקה, ואומר כי טענה זו, גם אם עוגן עובדתי יש בה, אין בה כדי להנציח טעות שנפלה בהוצאת היטל השבחה על ידי הרשות ואין בכוחה של וועדת הערר לבטל חיוב בהיטל השבחה שנעשה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, מטעמים שהינם חיצוניים לחוק התכנון והבניה, כגון הסתמכות ונזק (ראו עמ"נ (ת"א)65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' קוזניץ בוריס (ניתן ביום 29.10.2017) .

תשלום היטל השבחה עבור תוספת בנייה במגרש מס' 1
טענות המערערים
בעניין זה טענו המערערים, כי אין לחייבם בהיטל השבחה מהטעמים הבאים:
תשלום ההשבחה שולם בשנת 1984 – לטענת המערערים הונחה תשתית ראיתית בנדון בפני ועדת הערר אשר ביקשה את התייחסות הוועדה המקומית בנדון. לטענתם, ועדת הערר לא התי יחסה לטענותיהם בנדון וגם לא התקבלה התייחסות הוועדה המקומית לטענה האמורה.
חישוב שגוי – לחילופין, טענו המערערים כי תחשיב ההשבחה למגרש מס' 1 נערך באופן שגוי על ידי השמאית המייעצת ועל וועדת הערר היה להתערב ולהורות על תיקון השומה המייעצת.

לטענת המערערים אין לחייבם בהיטל השבחה בגין תוספת הבנייה במגרש מס' 1 וזאת כיוון שהיטל ההשבחה עבור תוספת הבנייה המדוברת שולם עוד בשנת 1984 ועל כן מדובר בכפל חיוב.
לטענתם, ועדת הערר, בהחלטת הביניים מיום 18.10.2017, דרשה כי הוועדה המקומית תגיש התייחסותה "בגין מה נגבה מהמערערים היטל השבחה בשנת 1984". אולם, הוועדה המקומית לא הגישה התייחסותה בנושא. וועדת הערר לא התייחסה לכך במסגרת החלטתה לא לטענות המערערים בנדון וגם לא להעדר עמדה מטעם הוועדה המקומית.

זאת ועוד, טענו המערערים כי תחשיב ההשבחה למגרש מס' 1 נערך באופן שגוי על ידי השמאית המייעצת ועל ועדת הערר היה להתערב ולהורות על תיקון השומה המייעצת. לטענתם, השמאית המייעצת קבעה את ההשבחה למגרש מס' 1 באופן שגוי כך שבמצב הקודם התעלמה מהיתר הבניה שהתקבל במגרש מיום 7.1.1996. הזכויות בהיתר מס' 3089 נקבעו מכוח תכנית מאא/במ/20 (165) שאושרה כשלוש שנים לפני כן, מיום 17.6.1993 כך שעבור זכויות הבנייה המאושרות בהיתר מס' 3089 אין לגבות היטל השבחה והן מהוות את המצב הקודם לחישוב ההשבחה. לפיכך, ההשבחה שיש לחשב כעת הינה אך ורק לתוספת הבנייה המבוקשת.

טענות המשיבה
לטענת המשיבה בשנת 1982 קיבלו המערערים היתר בניה מ' 193 להקמת בית מגורים בשטח של 119.9 מ"ר ובשנת 1996 קיבלו היתר בניה מס' 3089 לחידוש בניה (תוספת לבית המגורים) בהתאם לתכנית הבקשה להיתר קיים שטח 95.28 ושטח מוצע של 99.19 מ"ר, ובסה"כ שטח בנייה של 194.47 מ"ר. בגין כך לא נטען כי שולם היטל השבחה.

לטענתה, בעת חישוב השומה נשוא הערר ביחס להיתר הבניה משנת 2015 הוכרו במצב הקודם הקיים כל השטחים שניתנו למערערים ההיתר הקודם משנת 1996(לאחר הטענה כי שולם היטל השבחה בשנת 1984), היינו שטח עיקרי של 194.47 מ"ר. ולפיכך, נדמה כי טענת המערערים כי המשיבה לא לקחה בחשבון את כל המצב הקודם ביחס לעניין זה שגויה בתכלית.

זאת ועוד, ביחס לטענה לחישוב השבחה שגוי למגרש מס' 1 טענה המשיבה, כי ועדת הערר דחתה טענה זו וקבעה כי השומה המייעצת לעניין זה נערכה לתכנית מאא/במ/20 והיא התכנית היחידה שנכללה בשומה. לפיכך, לא ניתן להביא אותה תכנית ממש כמצב קודם לבחינת ההשבחה מכוחה היא. בכך לא היה משום בחינת ההשבחה כהפרש בין שני מצבים לפני תכנית ולאחריה.
על כן, לטענת המשיבה, חישובה של השמאית המייעצת נעשה כדין.

הכרעה
אשר לשאלת תשלום היטל השבחה בשנת 1984 ועד כמה וככל ששולם נלקח עניין זה בחשבון – לא נמצא ה כל התייחסות לטענה זו בהחלטת ועדת הערר ועל כן אין מנוס, כי אם להחזיר העניין לו ועדת הערר על מנת שתידרש לעניין זה.
אמנם, המשיבה בתגובתה מסרה התייחסות חלקית בנדון ואולם, עניין זה צריך להבחן על ידי ועדת הערר ולא על ידי ערכאת הערעור.
עניין זה יחזור ויבחן על ידי ועדת הערר.

אשר לטענה בדבר חישוב שגוי – דחתה ועדת הערר טענות המערערים בנדון וקבעה כי השומה המייעצת נערכה לתכנית מאא/במ/20 והיא תכנית היחידה אשר נכללה בשומה. לפיכך, לא ניתן להביא אותה תכנית ממש כמצב קודם לבחינת ההשבחה מכוחה היא.

בקביעה זו אין בידי להתערב. שהרי, אמת המידה להתערבות בקביעותיו ומסקנותיו של שמאי מייעץ או מכריע שמונה לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבניה היא, כי ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי והתערבותה תוגבל למקרים בהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. ועדת הערר תיטה להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי המייעץ "אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה..." (ראו בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד (פורסם בנבו 23.4.2014)

בחינת החלטת ועדת הערר בנדון המבוססת על חוות דעת השמאית המייעצת מלמדת כי מדובר בהחלטה יסודית ומ בוססת ולא מצאתי כל עילה להתערב בה.

סוף דבר
לאור כל האמור לעיל, ראיתי לנכון לקבל הערעור באופן חלקי. הממצא ה עובדתי שנקבע על ידי וועדת הערר בשאלת הבעלות של המערערים בחלקה 67 אינו מבוסס על עובדה ודין . כך גם לא יצאה תחת ידי ועדת הערר הכרעה בשאלה אותה העמידה לבחינה והיא תשלום היטל השבחה בשנת 1984.
בשאר הנושאים שעלו לדיון לא מצאתי כל פגם מנהלי בהחלטת ועדת הערר היורד לשורש העניין או כי חורגת היא ממתחם הסבירות, באופן המחייב התערבות ערכאת הערעור.
בהינתן התוצאה אין צו להוצאות.
ניתן היום, י"א תשרי תשפ"א, 29 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.