הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב -

לפני
כבוד ה שופטת מיכל עמית - אניסמן

התובעים

1.יובלים שימור מבנים בע"מ
(התובעת בת.א. 10787-04-16)
ע"י ב"כ עו"ד טל בננסון ועו"ד יפית ליבלר

2.משה בדרה (המבקש 1 בה"פ 61637-06-15 והנתבע 1 בת.א. 38417-06-15)

3.אריאלה בר (המבקשת 2 בה"פ 61637-06-15 והנתבעת 2 בת.א. 38417-06-15)
התובעים 2-3 ע"י ב"כ עו"ד לימור ארבל

נגד

הנתבעים
1.דוראן- שיבת ציון בע"מ (התובעת בת.א. 38417-06-15 )
ע"י ב"כ עו"ד גיא פורר ועו"ד רועי ששון

2.ירון בן יצחק
3.שחר בן יצחק
הנתבעים 2-3 ע"י ב"כ עו"ד ירון בן יצחק

4.רימונדה בדרה
5.כרמלה בדרה
6.רחל אפלבאום

פסק דין

לפניי שלוש תובענות, אשר הדיון בהן אוחד, במסגרתן עולה השאלה האם חברת יובלים שימור מבנים בע"מ (להלן: "יובלים"), התובעת בת.א. 10787-04-16, זכאית להשלים רכישת זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 6975 חלקות 90-91, ברח' חזנוביץ 5-7 בתל אביב (להלן: "המקרקעין") מה"ה בדרה (המבקשים בה"פ 61637-06-15, והנתבעים בשתי התובענות הנוספות, להלן: "ה"ה בדרה") על פי הסכם מיום 9.6.2015, והאם מכירת הזכויות כאמור על ידי ה"ה בדרה ליובלים מהווה הפרה של חוזי המכר שנחתמו בין כל בעלי הזכויות במקרקעין עת זכו ה"ה בדרה בהתמחרות פנימית שהתקיימה ביניהם, הכל כמפורט להלן.
הרקע העובדתי
יובלים הינה חברה העוסקת בתחום הנדל"ן ומתמחה באיתור והשבחה של נכסים, בייזום, תכנון, פיתוח שיווק והקמה של פרויקטים בתחום המסחר והמגורים.
הנתבעת 1 (שהינה המשיבה 1 בה"פ 61637-06-15 והנתבעת 1 בת.א. 10787-04-16, להלן: "דוראן"), הינה חברה יזמית בתחום המקרקעין, ורכשה בשנת 2010 את הבעלות בכ-5.571% במקרקעין. המקרקעין, הכוללים שתי חלקות בשטח כולל של 1,718 מ"ר, מצויים באזור שכונת נווה שאנן בתל אביב ובנויים עליהם 3 מבנים המשמשים למלאכה ומסחר.
התובעים 2-3 והנתבעים 2-6 הינם בני משפחה, אשר במועדים הרלוונטיים היו בעלים משותפים במקרקעין, ביחד עם דוראן, והם רשומים כבעלי הזכויות במקרקעין בחלקים הבאים:
הנתבע 2 – ירון בן יצחק – בעלים של כ – 12.5% מהמקרקעין;
הנתבע 3 – שחר בן יצחק – בעלים של כ – 12.5% מהמקרקעין;
הנתבעת 4 – רימונדה בדרה – בעלים של כ – 1.857% מהמקרקעין;
הנתבעת 5 – כרמלה בדרה – בעלים של כ – 1.857% מהמקרקעין;
הנתבעת 6 – רחל אפלבוים – בעלים של כ – 1.857% מהמקרקעין;
התובע 2 – משה בדרה – בעלים של כ – 62% מהמקרקעין;
התובעת 3 – אריאלה בר – בעלים של כ – 1.857% מהמקרקעין;
בשנת 2014 הגישה דוראן תביעה לפירוק שיתוף בבית משפט השלום בתל אביב (ת.א. 57275-06-14) (להלן: "הליך פירוק השיתוף"). יצוין כי שמאות המקרקעין שהוגשה מטעם דוראן בהליך פירוק השיתוף עמדה על 6.9 מיליון ₪, ואילו השמאות מטעם ה"ה בדרה עמדה על 20.5 מיליון ₪. דומה כי אין חולק בין הצדדים כי באותה העת היה חוסר וודאות לעניין שווי המקרקעין, כפי שבא לידי ביטוי בפערי השמאויות מטעם הצדדים.
משכך, הגיעו הצדדים במסגרת הליך פירוק השיתוף להסכמה, לפיה ימונה שמאי מטעם בית המשפט ויתנהל הליך התמחרות פנימי. עוד הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה תבוצע התמחרות פנימית באולם בית המשפט, ובמידה והמחיר בסיום ההתמחרות יהיה גבוה מהשמאות המוסכמת הזוכה בהתמחרות יהיה הרוכש. במידה והמחיר בסיום ההתמחרות יהיה נמוך מהשמאות המוסכמת הסכימו הצדדים, כי יבוצע הליך נוסף של התמחרות חיצונית כללית, כשהמכר יחול על כל המקרקעין.
בית המשפט מינה את השמאי זרניצקי כשמאי מטעם בית המשפט ועל פי השמאות מטעמו שווי המקרקעין עמד על 15.3 מיליון ₪.
עובר לעריכת ההתמחרות הפקידו הצדדים בידי בית המשפט חוזי מכר חתומים לגבי זכויותיהם במקרקעין, אשר עתידים היו להימסר לצד הרוכש לאחר השלמת הליך ההתמחרות וההכרזה על הזוכה. בנוסף, הפקידו הצדדים בידי בית המשפט פרוטוקול התמחרות, בו עוגנו הכללים שלפיהם תתבצע ההתמחרות (להלן בהתאמה: "חוזי המכר" ו"פרוטוקול ההתמחרות"). רצון הצדדים שההתמחרות תהיה פנימית בלבד עוגן במסמכים אלו.
בפרוטוקול ההתמחרות נקבע ב-והואיל השלישי: "ובהליך נקבע, בהסכמת הצדדים, כי תתקיים התמחרות פנימית ביחס למקרקעין באופן שבו הזוכה ירכוש, עבור עצמו בלבד את מלוא זכויות יתר הצדדים במקרקעין".
כמו כן, בסעיף 3 לפרוטוקול ההתמחרות נקבע:
"כל צד יצהיר לבית המשפט האם הוא מעונין להציע הצעות והאם הוא מציע אותן עבור עצמו בלבד או בשיתוף עם צדדים אחרים להליך או אם הגיע להסכמה כלשהי עם איזה מהצדדים האחרים. הצדדים יצהירו במפורש שאינם מבצעים את הרכישה (ככל שיזכו בהתמחרות) עבור צד ג' אחר".
בסעיף 10.2 לחוזי המכר ובסעיף 6 לפרוטוקול ההתמחרות עוגנה הסכמה נוספת, לפיה במצב בו חוזי המכר יבוטלו בשל הפרתם על ידי הצד שזכה בהתמחרות, יהיה הצד שלא זכה בהתמחרות רשאי לרכוש את מלוא זכויות הצד הזוכה במחיר מופחת בשיעור של 85% מהתמורה שנקבעה בהליך ההתמחרות (להלן: "מנגנון המכירה הכפויה").
לצורך ההתמחרות התאגדה דוראן עם הנתבעים 2-3. יתר הנתבעים מלבד ה"ה בדרה ויתרו על זכותם לרכוש את המקרקעין.
ביום 10.3.2015 התקיים הליך ההתמחרות הפנימית בבית משפט השלום בתל אביב ובסופו הוכרזו ה"ה בדרה כזוכים במכרז ורכשו 36.14% מהמקרקעין תמורת הסך של 5,854,680 ₪, על פי חוזה מכר שנחתם באותו היום. בסעיף 2.8 לחוזה המכר שנחתם כאמור ביום ההתמחרות נקבע כדלקמן:
"הקונה מצהיר כי אינו רוכש את הנכס בנאמנות עבור צד שלישי כלשהו".
ביום 27.5.2015 וביום 5.6.2015 פנו בדרה לבית המשפט בבקשה להאריך את המועד לתשלום יתרת התמורה, לאור קשיים שבהם נתקלו, לטענתם, בקבלת מימון בנקאי לתשלום תמורת המכר.
ביום 9.6.2015 מכרו ה"ה בדרה את מלוא הזכויות במקרקעין ליובלים, בתמורה לסך של 18.5 מיליון ₪ (להלן: "הסכם יובלים"). ביום 10.6.2015, הודיעו בדרה כי יש בידם לשלם לדוראן וליתר בעלי הזכויות במקרקעין את מלוא התמורה והם מבקשים להשלים העסקה. בהתאם, נערכה דוראן להשלמת העסקה ובאי כוחה עמדו בקשר עם באת כוחם של ה"ה בדרה. דא עקא, זמן קצר לאחר מכן, התברר לדוראן בדרך מקרה, כי ביום 9.6.2015, ועוד לפני הודעת ה"ה בדרה כי יש בידם להשלים העסקה, התקשרו ה"ה בדרה בהסכם למכירת מלוא הזכויות במקרקעין, לרבות זכויותיהם של דוראן ויתר הנתבעים.
התשלום הראשון שהעבירה יובלים למוכרים, ה"ה בדרה, נועד לצורך העברת תשלומי התמורה לנתבעים 1-6 אשר היו אמורים להיות משולמים להם בהתאם לחוזי המכר של כל אחד מהם עם ה"ה בדרה. ביום 10.6.2015, סירבו הנתבעים 1-3 לקבל את תשלום יתרת התמורה האמור.
ביום 10.6.2015 נרשמה הערת אזהרה לטובת יובלים על זכויות הבעלות של ה"ה בדרה במקרקעין. באותו יום אף נרשם משכון על זכויותיהם החוזיות של ה"ה בדרה במקרקעין מכוח חוזי המכר.
רק לאחר החתימה על חוזי המכר והעברת התשלום הראשון, כאמור, הודיעה דוראן לה"ה בדרה על ביטול ההסכם עמם, והגישה ביום 17.6.2016 לבית המשפט שדן בהליך פירוק השיתוף הודעה על ביטול חוזי המכר עם ה"ה בדרה עקב הפרתם היסודית, בטענה כי ה"ה בדרה רכשו את המקרקעין עבור יובלים (כ"צינור"). דוראן אף השיבה את הסכומים שהתקבלו מה"ה בדרה בגין התמורה.
ביום 21.6.2015 הודיעו ה"ה בדרה לדוראן ולבית המשפט שדן בפירוק השיתוף כי הם דוחים את הודעת דוראן בדבר ביטול חוזה המכר ודורשים מדוראן להמציא להם את המסמכים הנחוצים לשם העברת הזכויות במקרקעין על שמם.
ביום 29.6.2015 הגישו ה"ה בדרה תובענה בדרך של המרצת פתיחה לבית משפט זה כנגד הנתבעים 1-4 (ה"פ 61637-06-15), במסגרתה נתבקש, בין היתר, סעד הצהרתי, לפיו ההסכם שנחתם ביום 10.3.2015 במסגרת ההתמחרות הפנימית לא הופר והינו תקף ומחייב, וכן התבקש להורות על אכיפתו.
ביום 21.9.2015 הגישה דוראן תביעה כנגד ה"ה בדרה ויתר בעלי הזכויות במקרקעין, כנתבעים פורמאליים (ת.א. 38417-09-15) (להלן: "תביעת דוראן"), בין היתר, למתן סעד הצהרתי, לפיו חוזה המכר שנחתם בינה לבין ה"ה בדרה ביום 10.3.2015 הופר, שכן הם שימשו כ"צינור" לרכישת הזכויות במקרקעין עבור צד ג', בניגוד להתחייבותם המפורשת לרכוש את המקרקעין עבור עצמם בלבד. כמו כן, נתבקש על ידה סעד הצהרתי, לפיו לאור הפרת חוזי המכר על ידי ה"ה בדרה הם בטלים או בוטלו כדין; עוד עתרה דוראן לקבלת סעד הצהרתי, לפיו היא רשאית לרכוש את חלקם של ה"ה בדרה במקרקעין בסכום המשקף 85% מערך המקרקעין, כפי שנקבע בהליך ההתמחרות, וזאת בהתאם לקבוע בסעיף 10.2 לחוזי המכר, וכן לרכוש את חלקם במקרקעין של הנתבעים הפורמאליים (הנתבעים 2-6) בתמורה שנקבעה בהליך ההתמחרות.
ביום 6.4.2016 הגישה יובלים תובענה כנגד דוראן ויתר בעלי הזכויות במקרקעין (ת.א. 10787-04-16 - להלן: " תביעת יובלים"), במסגרתה עותרת היא כי בית המשפט יצהיר כי חוזי המכר לפיהם רכשו ה"ה בדרה מכל אחד מהנתבעים 1-6 את מלוא זכויותיהם במקרקעין הינם תקפים ולא הופרו, ולחילופין, ככל שייקבע כי הופר חוזה זה או אחר, אזי לא קמה למי מהנתבעים זכות לבטלו. כמו כן, נתבקש בית המשפט בתביעת יובלים להצהיר כי המקרקעין כולם נמכרו ליובלים על פי חוזה מיום 9.6.2015 ולהורות על אכיפת חוזה המכר ליובלים ועל אכיפת חוזי המכר בין ה"ה בדרה ליתר הנתבעים.

טענות הצדדים בשלוש התובענות
יובלים טוענת במסגרת תביעתה, כי תביעת דוראן נועדה אך כדי למצוא אמתלה לעקוף את הליך ההתמחרות בו הפסידה, ולרכוש את המקרקעין בתמורה מופחתת בהתאם למנגנון הרכישה הכפויה, נמוכה בהרבה מכפי שווים הריאלי, כל זאת בחוסר תום לב קיצוני ותוך גרימת נזקים ליובלים, וניסיון להתעשר שלא כדין מהשינויים במקרקעין.
לטענתה, רכישת הזכויות במקרקעין על ידה נעשתה כדין, מבלי שהייתה כל מניעה לרכישתם, בהתאם לחוזים תקפים בין ה"ה בדרה לבין יתר בעלי הזכויות במקרקעין. עוד טוענת יובלים, כי שילמה עובר לחתימת ההסכם עם ה"ה בדרה סך של 5 מיליון ₪ ע"ח התמורה והייתה נכונה, ואף ביקשה ומבקשת גם עתה להשלים את מלוא תשלום התמורה בהתאם למוסכם, אך רישום הזכויות במקרקעין על שמה נמנע ממנה עקב התנהלותה של דוראן המתוארת לעיל.
בעקבות סירובה של דוראן לקבל את התמורה ששילמו לה ה"ה בדרה ולהעביר את האישורים לצורך העברת זכויותיה במקרקעין על שם ה"ה בדרה, פעלו בעקבותיה גם הנתבעים 2-3.
יובלים טוענת כי ביטול חוזה המכר ע"י דוראן בטענה לפיה ה"ה בדרה שימשו "צינור" בהתמחרות הפנימית, נועד לנסות ולזכות במקרקעין בדרך לא דרך, במחיר מופחת, ותוך עשיית עושר על חשבונה ועל חשבון יתר הבעלים במקרקעין. הודעת ביטול החוזה ע"י דוראן אינה אלא ניסיון פסול לבטל שלא כדין את החוזה באשר הוא לא הופר.
כך או כך, טוענת יובלים, במועד בו נשלחה הודעת הביטול ע"י דוראן כבר נרכשו על ידה הזכויות במקרקעין, לרבות בחלקה של דוראן, ונרשמו לטובתה הערת אזהרה ומשכון. זכויותיה, לטענתה, גוברות על זכויותיו של כל מאן דהוא הטוען לזכויות במקרקעין.
עוד טוענת יובלים, כי רכשה את הזכויות במקרקעין בתום לב, כשלושה חודשים לאחר תום הליך ההתמחרות וכי לא הייתה מעורבת בהליך ההתמחרות ובחוזי המכר שנחתמו בעקבותיו בשום צורה, לא במישרין ולא בעקיפין. המו"מ בינה לבין ה"ה בדרה, אשר במסגרתו נחתם הסכם יובלים, התחיל אך ביום 7.6.2015 ולא קודם לכן. קודם למועד זה, אף כי היו ניסיונות לנהל מו"מ לרכישת המקרקעין, לא נעשתה כל עסקה בין יובלים לבין ה"ה בדרה. ה"ה בדרה לא שימשו "צינור" לרכישת הזכויות במקרקעין עבורה. מדובר בעסקאות נפרדות אשר דווחו בהתאמה גם לרשויות מס השבח כעסקאות נפרדות.
לאור האמור, טוענת יובלים, כי מכירת הזכויות ע"י ה"ה בדרה אינה מהווה הפרה של החוזים עליהם הם חתומים עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין. סעיף 2.8 לחוזי המכר קובע במפורש כי רוכש הזכויות (בענייננו, ה"ה בדרה) מצהיר שאינו רוכש את המקרקעין בנאמנות עבור צד שלישי כלשהו. הא ותו לא. ה"ה בדרה לא רכשו את המקרקעין בנאמנות עבור יובלים ואין בחוזי המכר כל הוראה האוסרת את מכירת הזכויות לאחר שנסתיימה ההתמחרות הפנימית. משכך, טוענת יובלים, ה"ה בדרה לא הפרו את החוזה עם דוראן או עם יתר בעלי הזכויות.
עוד טוענת יובלים, כי רכשה את זכויותיהם החוזיות של ה"ה בדרה במקרקעין מכוח חוזה תקף בינם לבין דוראן עוד ביום 9.6.2015, שילמה תמורה ונרשם משכון לטובתה. לטענתה של דוראן, היא ביטלה את החוזה עם ה"ה בדרה ביום 17.6.2015, דהיינו כשבוע לאחר מכירת הזכויות במקרקעין ליובלים ורק לאחר מכן הודיעה כי היא מבקשת לעשות שימוש בזכותה לרכוש את זכויות ה"ה בדרה במקרקעין. על פי החוזה בין ה"ה בדרה לדוראן, יש לתת התראה בת 14 יום בטרם ביטול החוזה. לפיכך, יש לראות את הודעת הביטול, לו הייתה נעשית כדין, כחלה רק מיום 1.7.2015. כך או כך הודעת הביטול ניתנה לאחר חתימת החוזה עם יובלים ורישום משכון על שמה.
מנגד, טוענת דוראן, במסגרת תביעתה ובמסגרת כתב הגנתה בתביעת יובלים, כי בין הנתבעים נערך הליך של התמחרות לגבי המקרקעין, בגדרה של תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, תוך שהוסכם כי הזוכה בהתמחרות יוכל לרכוש את חלקם של בעלי הזכויות האחרים. אחת ההסכמות המרכזיות של הצדדים בהליך ההתמחרות הייתה שההתמחרות תהיה פנימית וכל אחד מהמציעים במסגרתה יוכל לרכוש את המקרקעין עבור עצמו בלבד. עוד נקבע, כי אם חוזה המכר יבוטל בשל הפרתו על ידי הצד שיזכה בהתמחרות, הצד האחר יהיה רשאי לרכוש את חלקו של הזוכה במחיר מופחת, שיעמוד על 85% מהתמורה שנקבעה בהליך ההתמחרות.
ה"ה בדרה זכו בהתמחרות ובהתאם לכך השתכללו חוזי מכר בינם לבין שאר בעלי הזכויות במקרקעין, לרבות דוראן. דא עקא, בסמוך למועד שבו ה"ה בדרה הודיעו כי יש באפשרותם לשלם לשאר בעלי הזכויות את התמורה ולהשלים את העסקה (בהתאם לתנאי ההתמחרות), התגלה לדוראן, כך לטענתה, כי קודם לכן התקשרו ה"ה בדרה בחוזה למכירת מלוא הזכויות במקרקעין ליובלים, במסגרתו יובלים התחייבה להעמיד את הכספים הדרושים לרכישת זכויותיהם של הנתבעים במקרקעין. במילים אחרות: דוראן טוענת כי ה"ה בדרה שימשו "צינור" בלבד לרכישת הזכויות במקרקעין עבור יובלים, אשר מימנה את הרכישה ועמדה מאחוריה.
לאור האמור, טוענת דוראן, עסקת מכירת הזכויות במקרקעין ליובלים היוותה הפרה בוטה של חוזי המכר ופרוטוקול ההתמחרות, בהם נקבע כאמור, כי כל צד יוכל לרכוש את המקרקעין עבור עצמו בלבד. משכך, הודיעה דוראן לה"ה בדרה על ביטול חוזה המכר ודרשה מהם למכור לה את חלקם במקרקעין, אך ה"ה בדרה מיאנו לעשות כן.
דוראן טוענת, כי אין כל יריבות בינה לבין יובלים, שכן הליך ההתמחרות בנוגע למקרקעין היה הליך פנימי שהתנהל בין בעלי הזכויות במקרקעין וביניהם בלבד. יובלים התקשרה בהסכם עם ה"ה בדרה בלבד, בטרם אלו השלימו את רכישת הזכויות במקרקעין ובין יובלים לדוראן ויתר בעלי הזכויות במקרקעין אין קשר חוזי או אחר.
עוד טוענת דוראן, כי לשם רכישת זכויות במקרקעין אין די בחתימה על הסכם מכר ועל הרוכש למלא את התחייבויותיו על פי חוזה המכר, לשלם את מלוא התמורה ולרשום את זכויותיו במרשם המקרקעין. מאחר שאין חולק כי במועד עסקת המכר ליובלים, ה"ה בדרה לא השלימו את רכישת המקרקעין, לא שילמו את מלוא התמורה בעדם, ובוודאי שלא רשמו את זכויותיהם במרשם המקרקעין, הם לא רכשו את הזכויות במקרקעין וממילא לא היו יכולים למכור אותן ליובלים. בנסיבות אלה, ביטול חוזה המכר ע"י דוראן ודרישתה כי ה"ה בדרה ימכרו לה את זכויותיהם במקרקעין היא יישום של הסכמות הצדדים ובוודאי לא הפרה שלהן.
בבסיס טענות דוראן עומדת הטענה, לפיה מאחורי הסכמת הצדדים להתמחרות פנימית עמדה ההבנה לפיה על הליך ההתמחרות להתנהל בקלפים פתוחים, כאשר הרוכשים הפוטנציאליים ומקורותיהם הכספיים ידועים והמקרקעין אינם נרכשים עבור צדדים שלישיים שזהותם ויכולתם הכספית אינה ידועה. בנוסף, ראו הצדדים ערך בהותרת הזכויות במקרקעין בידי אחד מבעלי הזכויות הנוכחיים ובאי מכירתן לצד שלישי שבא מן החוץ. בהתאמה, עוגנו הכללים שלפיהם תתבצע ההתמחרות הפנימית בחוזי המכר ובפרוטוקול ההתמחרות, זאת נוכח רצון הצדדים שההתמחרות תהיה פנימית בלבד.
יחד עם זאת, בענייננו, טוענת דוראן, עוד קודם להשלמת רכישת הזכויות במקרקעין על ידי ה"ה בדרה, הם התקשרו בחוזה עם יובלים ובו הם התחייבו להשלים את רכישת הזכויות במקרקעין עבורה ובמימונה, ואף לרשום מיידית הערת אזהרה לטובתה בגין זכויות אלה. מכאן, טוענת דוראן, ה"ה בדרה לא רכשו את המקרקעין עבור עצמם, כפי שנקבע בחוזי המכר ובפרוטוקול ההתמחרות, אלא עבור צד שלישי. התנהלות זו הייתה מנוגדת לחלוטין להסכמות הצדדים בפרוטוקול ההתמחרות ובחוזי המכר.
נוכח מצב דברים זה, ביום 17.6.2015 הודיעה, כאמור דוראן לה"ה לבדרה ולבית המשפט שדן בפירוק השיתוף, כי התנהלותם של ה"ה בדרה היוותה הפרה יסודית של חוזה המכר ושל תנאי ההתמחרות, ובעטיה היא מבטלת את חוזה המכר.
לאור האמור, טוענת דוראן כי מכירת הזכויות במקרקעין ליובלים בטרם השלמת רכישתן על ידי ה"ה בדרה, מהווה הפרה של חוזה המכר על ידי ה"ה בדרה ומזכה את דוראן בזכות לבטלו ובזכות לרכוש בעצמה את הזכויות במקרקעין ע"פ המנגנון הקבוע בהסכם.
הנתבעים 2-3, ה"ה בן יצחק, טוענים בכתב ההגנה מטעמם, כי יש לדחות התביעה כנגדם מחמת היעדר עילה והיעדר יריבות. לטענתם, הסכם יובלים אינו מחייב אותם וחסר נפקות משפטית כלפיהם. עוד טוענים ה"ה בן יצחק, כי יובלים רכשה את הזכויות במקרקעין שלא בתום לב, כדרישת חוק המקרקעין. למעשה, במעשיה גרמה יובלים לה"ה בדרה להפר את פרוטוקול ההתמחרות וחוזי המכר ואין לה אלא להלין על עצמה.
ה"ה בן יצחק מוסיפים וטוענים, כי ה"ה בדרה לא עמדו בתנאי ההתמחרות הפנימית, עת התחייבו לרכוש עבור עצמם את הזכויות המקרקעין ולא עשו כן. משכך, ה"ה בדרה לא רכשו את יתר הזכויות במקרקעין, עת הפרו את תנאי ההתמחרות הפנימית ואת התחייבויותיהם. שעה שה"ה בדרה לא השלימו את הרכישה בהתאם לתנאי ההתמחרות, יובלים לא רכשה את זכויותיהם במקרקעין ולא הייתה רשאית להירשם כבעלים.
לטענת ה"ה בן יצחק, ה"ה בדרה שימשו צינור לרכישת המקרקעין על ידי יובלים, היות ויובלים הייתה מנועה מלהשתתף בהתמחרות הפנימית. עוד טוענים ה"ה בן יצחק, כי בעת החתימה על הסכם יובלים, ידעה יובלים כי ה"ה בדרה לא השלימו את הרכישה ואינם זכאים להירשם כבעלים במקרקעין. משכך, יובלים לא פעלה בתום לב, וידעה שה"ה בדרה הפרו את תנאי ההתמחרות.
עוד טוענים ה"ה בן יצחק, כי עובר להליך ההתמחרות ניסתה יובלים מספר פעמים לרכוש את המקרקעין, והמו"מ עם ה"ה בדרה ועם יתר הנתבעים לא צלח, והנה, זמן קצר לאחר זכיית ה"ה בדרה בהליך ההתמחרות , ויום אחד בלבד לאחר שה"ה בן יצחק תיקנו את רישום זכויותיהם במקרקעין, נערך חוזה בי ן ה"ה בדרה לבין יובלים בשווי של 18.5 מיליון ₪ - עובדה זו אינה סבירה ומנוגדת לכל היגיון. כל הראיות הנסיבתיות והחיצוניות תומכות בכך שה"ה בדרה הפרו את תנאי ההתמחרות ורכשו את הנכס עבור צד ג', קרי יובלים, ולא עבור עצמם, בין אם בנאמנות ובין אם לאו. ממילא ה"ה בדרה לא השלימו הרכישה, לא העבירו התמורה ליתר הנתבעים ולא נרשמו כבעלים.
ה"ה בדרה טוענים במסגרת התובענה שהגישו ובכתב הגנתם לתביעת דוראן, כי הם הבעלים של מרבית הזכויות במקרקעין במשך תקופה העולה על 40 שנה. בשנת 2010 רכשה דוראן כ-5.5% מהשטח במקרקעין וב"מושע", והחליטה לקדם פרויקט פינוי בינוי על המתחם שכולל בתוכו את המקרקעין מושא התביעה בשלמות. מאז ניהלה דוראן דין ודברים עם ה"ה בדרה ועם שאר בעלי הזכויות במקרקעין במטרה לרכוש מהם את זכויותיהם במחיר הנמוך ביותר האפשרי.
ה"ה בדרה טוענים, כי במשך 5 שנים ניהלה דוראן מו"מ עם בעלי הזכויות בחוסר תום לב תוך הסתרת מידע חיוני על הנכס ומה עתיד להתקבל מהתכנית המקודמת על ידה, אך הם לא הסכימו למכור את חלקם מתחת למחיר סביר. משכך, הגישה דוראן לבית משפט השלום תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין.
לשיטתם, דוראן הגישה התובענה לפירוק השיתוף, כשבבעלותה 5.5% בלבד בשטח כולו, בתזמון בו המקרקעין מצויים בשפל תמחורי, שכן הוא מוכרז לשימור, ותכנית פינוי בינוי שמקדמת דוראן טרם הסתיימה.
עוד טוענים ה"ה בדרה, כי הצדדים הסכימו להתמחרות פנימית עקב המועד בו הוצעו המקרקעין למכירה ומועד הגשת תביעתה של דוראן לפירוק שיתוף, אשר אינו ממקסם את שווי המקרקעין. במסגרת ההתמחרות הפנימית נקבע כי הזוכה בהתמחרות ירכוש את הזכויות במקרקעין עבור עצמו בלבד. כוונת הצדדים כי המתמחר בהתמחרות הפנימית מתמחר עבור עצמו בלבד ולא עבור צד שלישי, וכיו"ב רוכש עבור עצמו. רק המתמחר קובע את שווי המקרקעין בהתאם לאני מאמין שלו ולעצמו בלבד ותו לא. במסגרת חוזה המכר נכתב בסעיף 2.8 בצורה ברורה ומפורשת "הקונה מצהיר כי אינו רוכש את הנכס בנאמנות עבור צד שלישי כלשהו".
ה"ה בדרה טוענים, כי לא סוכם ע"י הצדדים על אופן מימון הרכישה על ידי הזוכה, ואין כל מגבלה כי מימון הרכישה יבוצע ממקורותיו של הזוכה. לבטח לא הייתה מגבלה על מכירת המקרקעין לצד שלישי רק לאחר הליך הרישום על שמו של הזוכה. כל המגבלות להן טוענת דוראן לא נרשמו בחוזה המכר או בפרוטוקול ההתמחרות ולא בכדי. כוונת הצדדים הייתה אחת- כי ביום ההתמחרות המתמחר בהתמחרות הפנימית מתמחר עבור עצמו בלבד ולא עבור צד ג', ולאחר ההתמחרות על הזוכה לשלם למוכרים את יתרת התמורה בהתאם לחלקם במקרקעין עד למועד שנקבע על ידי הצדדים בחוזה המכר, שהינו 9.6.2015, ואין כל הגבלה על הדרך בה יבחר הזוכה לשלם את התמורה.
כך, בסעיף 9.2 לחוזה המכר נכתב, כי קבלת הלוואה לא תהווה עילה לדחיית התשלום ו/או עיכובו, ותשלום מלוא התמורה בהתאם להוראות ה חוזה אינו מותנה באישור הלוואה. בהתאם לכך, אין כל התחייבות מצד הזוכה שלא לממן את התמורה באמצעות הלוואה. המוכר מעוניין לקבל את התמורה בכל אמצעי שיעמוד לזוכה. כלומר, הזוכה יכול לבחור איך לממן את העסקה, באמצעות הלוואה ו/או מכירת הזכויות הקנייניות והחוזיות לאחר ההתמחרות ו/או בכל דרך שיחפוץ.
עוד נטען על ידי ה"ה בדרה, כי הצדדים לא התחייבו בחוזה המכר ו/או בפרוטוקול ההתמחרות כי על הזוכה להשלים את הליך הרישום. כל התחייבותו של הזוכה היא לשלם את יתרת התמורה למוכרים במועדים שנקבעו בהסכם, קרי 9.6.2015 בלבד.
כוונת הצדדים הייתה כי ביום ההתמחרות כל אחד מהבעלים בנכס יוכל לרכוש את הנכס בשווי שבו הוא מאמין ורוצה לרכוש, כלומר שווי המקרקעין נקבע על ידי הבעלים במקרקעין בלבד ובאמצעות התמחרות פנימית כפי שסוכם. לאחר ההתמחרות והכרזת הזוכה, לא קמה כל מניעה, לא בחוזה המכר ולא בפרוטוקול ההתמחרות, על דרך מימון הרכישה, ולבטח לא קמה כל מניעה כי הזוכה ימכור את זכויותיו הקנייניות והחוזיות.
ה"ה בדרה טוענים, כי ההחלטה לצאת להתמחרות פנימית נבעה מהחשש כי ביום ההתמחרות יתמחר מי מהצדדים עבור צד ג' שישפיע על שווי המקרקעין, ולכן הגיעו להסכמה בדבר התמחרות פנימית. הרקע היה העובדה כי היה חוסר במידע לגבי מצבם התכנוני של המקרקעין (תכניות אשר היו אמורות להשביח את המקרקעין טרם אושרו).
מטרת ה"ה בדרה הייתה כל העת לרכוש את כל הזכויות במקרקעין ולהחזיק בהן עד לאישור התכניות שעשויות להשביח את ערכם של המקרקעין ו/או עד שניתן יהיה לאמוד את שווים הריאלי. יחד עם זאת, ביום 7.6.2015, קרי כשלושה חודשים לאחר הזכייה בהתמחרות, הציעה יובלים לה"ה בדרה לרכוש מהם את הזכויות במקרקעין תמורת הסך של 18.5 מיליון ₪, הנמוך ב-2 מיליון ₪ מהשווי של המקרקעין בהתאם לחוו"ד שקיבלו ה"ה בדרה. כאמור, לאחר הזכייה בהתמחרות לא הייתה כל מניעה לה"ה בדרה לממן את יתרת התמורה בכל דרך שיחפצו בה, והם פעלו בתום לב ובמטרה למכור את המקרקעין בשווים האמיתי או בשווי קרוב לכך, המגלם את הפוטנציאל של המקרקעין.
נוכח כל האמור, טוענים ה"ה בדרה, כי לא הפרו את חוזה המכר ופרוטוקול ההתמחרות, וחוזה המכר תקף ומחייב את הנתבעים 3-1. הנתבעים 3-1 אחראים לכל הנזקים וההוצאות שנגרמו וייגרמו לה"ה בדרה עד למועד קיום התחייבויותיהם על פי חוזה המכר, כתוצאה מאי קיומו עד לאותו מועד.

השאלה שבמחלוקת
השאלה, אם כן, העומדת במרכזן של שלוש התביעות דנן הינה האם ה"ה בדרה הפרו את חוזי המכר ופרוטוקול ההתמחרות שעה שמכרו את זכויותיהם במקרקעין ליובלים בטרם שילמו את מלוא התמורה על פי חוזי המכר?

דיון והכרעה
לאחר עיון בכתבי בי הדין, בתצהירים, שמיעת המצהירים מטעם הצדדים, במשך ימים ארוכים, וקריאת סיכומי הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין תביעת יובלים ותביעת ה"ה בדרה להתקבל ודין תביעת דוראן להידחות. ואנמק.

המערכת החוזית בין דוראן לבין ה"ה בדרה
כחלק מההתמחרות הפנימית נחתמו בין דוראן לבין ה"ה בדרה שני מסמכים: חוזה המכר ופרוטוקול ההתמחרות. כאמור, בין הצדדים הוסכם כי תיערך ביניהם התמחרות פנימית. בהתאמה, נקבע בחוזה המכר, כי הזוכה בהתמחרות מתחייב לרכוש את המקרקעין "עבור עצמו בלבד" (ההואיל השלישי לחוזה המכר וסעיף 3(א) לפרוטוקול ההתמחרות). כמו כן, חוזה המכר כלל את מנגנון המכירה הכפויה למקרה בו הרוכש אינו עומד בהתחייבויותיו (סעיף 10.2 לחוזה המכר).
דוראן טוענת במסגרת סיכומיה, כי הפרשנות הנכונה של חוזה המכר ופרוטוקול ההתמחרות היא כי ה"ה בדרה נטלו על עצמם התחייבות להשלים את הרכישה עבור עצמם, ובנוסף חל עליהם איסור לרכוש את המקרקעין עבור אחר. לשיטתה, מכירת המקרקעין ע ל ידי ה"ה בדרה ליובלים בטרם השלימו את הרכישה, ושעה ששילמו 9% בלבד מהתמורה ליתר הבעלים, מהווה הפרה של חוזה המכר.
עוד טוענת דוראן, כי פרשנות ה"ה בדרה, לפיה במועד ההתמחרות בלבד לא עמד כל גורם מאחוריהם ומשכך לא הפרו את חוזה המכר ופרוטוקול ההתמחרות, הינה פרשנות מצמצמת ובלתי סבירה.
נושא פרשנות חוזים ידע התפתחויות ושינויים רבים לאורך השנים, תחילה בהתפתחות פסיקתית, ובהמשך בשינוי חקיקתי ובפסיקה שהינה פועל יוצא מהשינוי החקיקתי.
כך במסגרת ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) (להלן: "פסק דין אפרופים"), קבע בית המשפט העליון, מפי כב' הנשיא דאז השופט ברק, כי במוקד פרשנות ההסכם – אומד דעתם של הצדדים עליו ניתן ללמוד – כשני מקורות קבילים – מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. עוד הוסיף בית המשפט העליון, כי גם מקום בו החוזה פשוט וברור, על פניו עדיין מוטלת על בית המשפט החובה לבחון את אומד דעתם של הצדדים ובמידת הצורך, בהתאם לנסיבות, ליתן לאומד דעתם, עדיפות גם על הכתובים.
לאורך השנים שלטה המגמה הפרשנית, אשר הותוותה במסגרת פסק דין אפרופים, בכיפה ואולם, זאת לא בלא ביקורת. כך, במסגרת דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006) חיווה כב' השופט גרוניס (כתוארו אז) דעתו, ולפיה:
"מעורבות היתר של בתי המשפט בפרשנות חוזים צופנת בחובה פגיעה בוודאות המשפטית... האזהרה מפני הפיכתו של בית המשפט למעין 'צד' לחוזה, ומפני שִכְתוּב החוזה על ידי בית המשפט, ראוי לה שתהדהד מבית המשפט בקרית שמונה ועד זה שבאילת" (שם, בעמודים 92-91).
[כן ראו - דברי כב' השופט דנציגר בע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (פורסם בנבו, 28.1.2008) וב ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סקסון – סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (פורסם בנבו, 13.2.2008)].
בעקבות הביקורת על פסק דין אפרופים, נדרש המחוקק לסוגיה של פרשנות חוזים ובינואר 2011 נחקק תיקון מספר 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 שתיקן את נוסחו של סעיף 25(א) לחוק החוזים, אשר לאחר התיקון לשונו העדכנית קובעת:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
לאחר ולאור תיקון סעיף 25 (א) ל חוק החוזים, עת נדרש בית המשפט העליון לסוגיית פרשנות הסכם וליישוב בין נוסחו העדכני של סעיף 25 עם ההלכה שנקבעה בפסק דין אפרופים, חיווה כב' השופט סולברג ב ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (פורסם בנבו, 6.6.2013) (להלן: "פרשת דלק") דעתו, באשר לאופן בו יפורש סעיף 25 לחוק החוזים מכאן ואילך וקבע כי בפסק דין אפרופים, מטוטלת הפרשנות נעה מדגש על הלשון אל עבר הנסיבות ואילו אחריו, נקשרו שניהם יחדיו ועתה- לאחר התיקון לסעיף 25 - עולה קמעא משקלה של הלשון. לגופם של דברים, נקבע על ידי כב' השופט סולברג כי ההיסטוריה החקיקתית, לשון סעיף 25(א) הנ"ל ל חוק החוזים, ומדיניות משפטית ראויה, מחייבים זאת: ככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על-פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות ואולם, ככל שלשון ההסכם ניתנת למספר פרשנויות, יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, עד כי, לעיתים, נדירות, תזכה הלשון למעמד בלעדי.
כך גם נפסק בע"א 841/15 פנורמה צפון חברה לבניה בע"מ נ' פלוני (פורסם בנבו, 23.5.2016):
"...ההלכה הפסוקה קבעה כי ככל שלשונו של החוזה ברורה וחד-משמעית, באופן שניתן ללמוד ממנה באופן מפורש על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, אזי שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני... גישה זו עולה בקנה אחד עם סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973... הכלל הוא אפוא שחזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון שבה נקטו, ולפיכך יש לפרש חוזה כתוב וחתום ככזה שמביע את אומד דעתם של הצדדים וממצה את ההסכמות ביניהם, וזאת למצער ככל שלשונו מאפשרת לאתר את כוונתם המשותפת ולגדר את מפגש רצונותיהם...".
חברי, כב' השופט (כתוארו היום) גרשון גונטובניק, כתב במאמרו "מחשבות על אודות פרשנות, פרשנות חוזים וגבולותיה" המשפט יח 105, 129 (התשע"ד):
"אין ספק בדבר קיומה של מגמה ברורה להעצים את משקל לשון החוזה בפרשנותו. כך גם עולה מהתיקון לחוק, שמדברי ההסבר לו ניתן להבין באופן מובהק כי הוא ביקש להעצים את משקל תכלית הוודאות המשפטית ויציבות בפרשנות החוזה. נראה כי התגבש קונצנזוס רחב יחסית סביב פרקטיקה פרשנית ולפיה, במקרים שבהם לשון החוזה היא ברורה על פניה, קיימת חזקה שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים, אלא אם כן יצליח מי מהם לסתור אותה".
מכאן שמשמעות תיקון החוק, תוך הדגשת חשיבות הלשון, מניעה את המטוטלת הפרשנית לעבר לשון החוזה. יחד עם זאת, כבר נפסק כי ההבדלים בין גישות הפרשנות אינם כה דרמטיים [ראו בפסקה י"ז לחוות דעתו של כב' השופט רובינשטיין בע"א 8300/15 רשות הפיתוח נ' לבניין מוצרי מלט בע"מ (פורסם בנבו, 29.8.2017)]. כך גם סברו מלומדים לא מעטים [ראו למשל: איל זמיר "עוד על פירוש והשלמה של חוזים" משפטים מג 5, 25-22 (תשע"ג); שחר ליפשיץ ואלעד פינקלשטיין "מבט הרמנויטי על פרשנות חוזים" משפטים מג 55, 115-113 (תשע"ג)]. כך גם סבר כב' השופט סולברג בפרשת דלק, בפסקה 19 לפסק הדין.
בענייננו, כאמור, קיימת מחלוקת בשאלה האם יש לפרש את תיבת המילים "ירכוש עבור עצמו בלבד" כמתייחסת למי ששילם את מלוא התמורה, באם לאו.
עיון בפרוטוקול ההתמחרות ובחוזה המכר עליו חתמו הצדדים מעלה כי מטרתם בקיומה של התמחרות פנימית הייתה כי בעת ההתמחרות יוצעו ההצעות על ידי בעלי המקרקעין הקיימים, על ידם, ולא על ידי צד שלישי כלשהו. יחד עם זאת, אין ולא ניתן לקרוא לתוך חוזי המכר כל תניה השוללת את זכותם של ה"ה בדרה למכור את זכויותיהם במקרקעין לצד שלישי לאחר הזכייה בהתמחרות וחתימה על חוזי המכר, אף בטרם תשולם מלוא התמורה, כטענת דוראן. כך גם אין תניה מפורשת או משתמעת המחייבת את הרוכש להשלים תשלום מלוא התמורה או להסדיר את רישום המקרקעין בטרם יהיה רשאי למכור את זכויותיו לאחר.
ההגבלה היחידה הקבועה בחוזה המכר הינה בדבר איסור רכישת הזכויות עבור צד שלישי בנאמנות, כאמור בסעיף 2.8 לחוזי המכר.
ככל שכוונת הצדדים הייתה להטיל על הזוכה בהתמחרות מגבלה, לפיה יאסר עליו למכור את זכויותיו עד לתשלום מלוא התמורה, כנטען על ידי דוראן, הרי שהיה מקום כי תניה כזו תיכלל מפורשות בחוזי המכר, ולא היא.
אף לא עולה מנוסח חוזה המכר או מנוסח פרוטוקול ההתמחרות כי קיימת מגבלה כלשהי באשר לאופן מימון הרכישה על ידי הזוכה בהתמחרות ואין בחוזה המכר סעיף האוסר על הרוכש לקבל מימון מצד ג' כלשהו.
לו רצו הצדדים להגביל את הזוכה בהתמחרות, כנטען על ידי דוראן, מלהעביר את זכויותיו במקרקעין, לא הייתה מניעה לעשות כן בצורה מפורשת ולקבוע בחוזה המכר מגבלת עבירות, או לכל הפחות לקבוע את הנסיבות ותקופת הזמן במהלכה, לשיטתם, על הזוכה בהתמחרות להיות מוגבל מלהעביר את הזכויות במקרקעין. זאת לא נעשה. כל שהתחייבו הצדדים הוא כי בהתמחרות הפנימית הזוכה רוכש עבור עצמו ואינו פועל כרוכש בנאמנות עבור צד ג' כלשהו.
טענתה של דוראן כי יש לפרש את משמעות הביטוי "ירכוש עבור עצמו בלבד" כחובה של הזוכה בהתמחרות להשלים תשלום מלוא התמורה בטרם העברת הזכויות לצד שלישי באה לידי ביטוי בעדותו של מר ברזון מטעמה:
"המנגנון היה מאד פשוט. רוכש עבור עצמו בלבד. כלומר, היה תהליך של רוכש עבור עצמו. במקרקעין איך שאני מבין ואני לא עורך דין מקרקעין, רוכש עבור עצמו שהוא גומר את הרכישה על תשלום. שאלת שאלה בקשר לרישום, בדרך כלל זה גם גמר רכישה, אני חושב קצת אחרת, פה עוד לא חושב שצריך ללכת עד כדי כך, אבל צריך לגמור את התשלום. ופה היה משהו מאד ספציפי שלא קיים וגם שאלו אתמול את איציק ברוך, זה דבר שהוא לא קיים ובכלל רכישה כפויה, אנחנו בתוך מנגנון של רוכש עבור עצמו. זאת אומרת זכו בהתמחרות, יש תהליך של רכישה שצריך להסתיים בתוך תוואי זמן ויש אורכה ויש עיכובים מסוימים של 90 יום. והיה בתוך 90 יום הצד לא עשה את שלו, הצד השני רוכש אותו בהנחה. זה מנגנון שלא קיים בשום, כשהולכים לרכוש דירה, את חותמת עם קבלן על דירה וכשאני קונה אותה נותן לך 100, החוזה הוא 100 ואם תוך 90 יום לא מימשת, הקבלן יכול לקנות את זה בחזרה ולהחזיר לך רק 85 אחוז מהכסף, מנגנונים שלא קיימים".
(עמ' 293 לפרוטוקול הדיון מיום 3.4.2019, בשורה 17- עמ' 294, בשורה 4).
ובהמשך, לשאלת בית המשפט השיב מר ברזון כדלקמן:
"כב' השופטת: אם אני באמצעות מערכת יחסים עם אדם שלישי, עומדת בהתחייבויות שלי כלפיך, מה הבעיה?
יהודה ברזון: דבר ראשון את לא עומדת בהתחייבות. אם חס ושלום יקרה משהו שאת לא יכולה לסיים וכבר חתמת על משהו ונשאר, קרתה תקלה, לא משנה מה ואת לא יכולה לסיים לחתום או לסיים את הענין, אני תקוע במערכת יחסים עם מישהו אחר שהוא לא בתוך התהליך ואני לא יכול לממש את ההתחייבות שחתמתי לבית משפט לעשות את הרכישה הכפויה. זאת אומרת זו רכישה הדדית. נכנסנו לתוך תהליך שהתחיל והוא רכישה עצמית בלבד".
(עמ' 294 לפרוטוקול מיום 3.4.2019, בשורות 22-26- עמ' 295, בשורה 2).
אלא שאין כל אחיזה בהוראות חוזי המכר ובפרוטוקול ההתמחרות לפרשנות זו של דוראן. כאמור, חוזה המכר ופרוטוקול ההתמחרות לא כוללים כל הוראה המתנה את הרכישה בתשלום מלוא התמורה או ברישום הזכויות על שם הקונה/ הזוכה בהתמחרות, או מגבילה את זכותו של הקונה למכור את זכויותיו לצד ג', אך לאחר שישלם את מלוא התמורה.
כמו כן, פרשנות זו שמבקשת דוראן ליתן לחוזי המכר נוגדת כל הגיון כלכלי שעה שאף לשיטתה של דוראן לא הייתה כל מניעה כי ה"ה בדרה ישלימו את תשלום מלוא התמורה באמצעות נטילת הלוואה מגורם כלשהו, לרבות מיובלים, ורק לאחר תשלום מלוא התמורה יכלו למכור את זכויותיהם לצד שלישי (ראו עדותו של מר ברזון בעמ' 301 לפרוטוקול הדיון מיום 3.4.2019, בשורות 10-18). ממה נפשך? לו אכן סברו הצדדים כי קיימת מגבלה על האפשרות להעביר הזכויות במקרקעין לאחר ההתמחרות, הרי שניתן לעקפה על נקל, למשל על ידי נטילת הלוואה לזמן קצר, עד לסיום תשלום התמורה, ורק לאחר מכן להעביר המקרקעין ליובלים.
לחוזה צריכה להיות תכלית שהיא פרי היגיון כלכלי, עסקי ומסחרי. [ראו ע"א 757/82 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' דוידוביץ, פ"ד לט (3) 220, 223 (1985); ע"א 565/85 גד נ' נביאי, פ"ד מב (4) 422, 430 (1989)]. חוזה מסחרי נועד להשיג מטרה עסקית, ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו, כפי שאנשים סבירים היו עושים [ראו ע"א 5597/90 כהן נ' תקליטי סי בי אס בע"מ (אנ. אם. סי בע"מ), פ"ד מז (3) 212, 219-220 (1993), וכן ע"א 530/89 בנק דיסקונט נ' נופי, פ"ד מז(4) 116, 125 (1993)].
דהיינו, אין ליתן לחוזה פירוש אשר איננו מגשים את המטרה העסקית שלשמה נקשרו הצדדים לחוזה בחוזה. בענייננו, כאמור, לו סברו ה"ה בדרה כי אכן כוונת הצדדים לחוזה המכר הייתה לסיים את הליך הרכישה, לרבות תשלום התמורה, ורק לאחר תשלום מלוא התמורה יוכלו למכור את הזכויות במקרקעין לצד ג', הרי שלא הייתה כל מניעה מצידם לגבש מנגנון כזה כחלק מעסקת המכירה ליובלים. שעה שלא נכללה תניה כאמור בחוזה המכר או בפרוטוקול ההתמחרות, וכן שעה שכאמור לעיל, תניה כאמור נוגדת את ההיגיון הכלכלי, אין בידי לקבל את פרשנותה של דוראן, לפיה ה"ה בדרה לא רכשו את הזכויות במקרקעין בטרם השלימו את תשלום מלוא התמורה.
זאת ועוד, מר בדרה העיד כי לו היה מבוקש לכלול תניה המגבילה את זכותו למכור את הזכויות במקרקעין לאחר רכישתן בחוזי המכר אזי לא היה מסכים כלל לנוסחו, וכל שהתכוונו הצדדים היה כי כל צד המשתתף בהליך ההתמחרות הפנימית יציע מחיר עבור עצמו בלבד, ולא עבור צדדים שלישיים, שאינם בעלי זכויות במקרקעין (ראו עמ' 426 לפרוטוקול הדיון מיום 4.4.2019, בשורה 23- עמ' 427, בשורה 3). אף בכך יש כדי לתמוך במסקנתי, לפיה אין כל הגיון כלכלי בפרשנות שמבקשת דוראן ליתן להוראות חוזה המכר.
לאמור לעיל יש להוסיף את הכלל בדבר פרשנות חוזה כנגד המנסח. הלכה היא, כי מקום בו חוזה ניתן לפירושים שונים יש לפרשו לרעת המנסח [ראו למשל: רע"א 3577/93 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ מוריאנו, פ"ד מח(4) 70, 76 (1994)]. כך אף נקבע בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. הצדדים אינם חולקים על כך כי הביטוי "ירכוש עבור עצמו בלבד" שבחוזי המכר ובפרוטוקול ההתמחרות, הוסף לבקשת בא כוחה של דוראן דאז, עו"ד אדם שפרוך. כלומר, דוראן היא שניסחה לראשונה את הסכמת הצדדים בדבר ההתמחרות הפנימית והרכישה של כל צד עבור עצמו בלבד.
לעניין זה טוענת דוראן, כי אין להפעיל את הכלל בדבר פרשנות לרעת המנסח בענייננו, שעה שכלל זה יחול רק כאשר כפות המאזניים מעויינות, וכן שעה שמדובר בהסכם שנוסח במשותף על ידי הצדדים, כאשר כולם היו מיוצגים על ידי עורכי דין, וכאשר ההסכם אף נבחן ותוקן על ידי בית המשפט שדן בהליך פירוק השיתוף .
הגם שהחוזה נבחן על ידי הצדדים ועל ידי בית המשפט שדן בהליך פירוק השיתוף, הרי שדוראן עצמה לא חולקת על כך כי התנאי בדבר רכישה "עבור עצמו בלבד" הוסף לבקשת בא כוחה, עו"ד אדם שפרוך. על כן, סבורתני כי יש ליתן משקל לעובדה כי לא הוספו תניות נוספות לחוזי המכר בדבר הגבלת הזכות להעביר את הזכויות במקרקעין לאחר הליך ההתמחרות, או התניית אפשרות זו בתשלום מלוא התמורה או ברישום הזכויות על שם הזוכה בהליך ההתמחרות. לו הייתה דוראן חפצה בהטלת מגבלות כאמור היה באפשרותה לבקש להוסיף תניה זו מפורשות בחוזי המכר (ככל שהייתה לכך הסכמה מטעם יתר הצדדים). משלא עשתה כן, ונוכח הכלל האמור בדבר פרשנות כנגד המנסח, סבורתני כי לא ניתן לקבל את פרשנותה של דוראן, לפיה יש לקרוא לתוך התניות שבחוזי המכר אף מגבלה בדבר האפשרות להעביר את הזכויות במקרקעין לאחר הליך ההתמחרות.
לעניין זה יצוין כי מטעמים השמורים עמה בחרה דוראן שלא לזמן לעדות את עו"ד אדם שפרוך, אשר כאמור הוא שביקש להוסיף את התנאי בחוזי המכר שלגבי פרשנותו חלוקים הצדדים. הלכה היא כי אי הבאת עד לעדות פועלת לרעת בעל הדין שהיה אמור לזמנו. אף בכך יש כדי לחזק את מסקנתי, לפיה לא ניתן לאמץ את הפרשנות שמציעה דוראן לחוזי המכר.
דוראן מבקשת בסיכומים מטעמה לייחס פרשנות משפטית למילה "רכישה" של מקרקעין כתהליך המסתיים ברישום ומסתמכת על פסק הדין בעניין ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832 (2002) (להלן: "עניין בעלי מקצוע"), וכן על פסק הדין שניתן במסגרת רע"א 2267/95 היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854 (1995) (להלן: "עניין הרטפלד"). אלא שפסקי דין אלו מתייחסים להוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שזו לשונו: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
מלשונו של סעיף 10 לחוק המקרקעין עולה כי עניינו ברכישת מקרקעין בהסתמך על רישום שגוי. בהתאם להוראות הסעיף, במצב כזה יש להעדיף את הזכויות של רוכש שרכש זכויות בתום לב על פני זכויות הבעלים. הפסיקה המתייחסת לסעיף 10 לחוק המקרקעין קבעה, כי זכויותיו של הרוכש יקבלו עדיפות, אך אם נרשמו ואם הרוכש לא ידע על הטעות ברישום עד להשלמת עסקת הרכישה ברישום.
ניתן לראות, כי הפסיקה אליה מפנה דוראן לעניין זה, נסיבותיה והשאלות שנדונו במסגרתה אינן רלוונטיות לענייננו, ואינן משליכות על פרשנותה של המילה "רכישה" בנסיבות העניין שלפניי, לפיהן הצדדים התקשרו בהסכם מרצונם, וקבעו בו הוראות ברורות, אשר לא נכללה בהן כל הגבלה בדבר מכירת המקרקעין לאחר הליך ההתמחרות, לרבות הגבלה שעניינה השלמת תשלום התמורה.
כך, במסגרת פסק הדין שניתן בעניין בעלי מקצוע נבחנה סוגיית המועד הקובע לקיומו של תום לב של הרוכש. כלומר, השאלה הייתה אם תום-לבו של מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים חייב להתקיים עד למועד רישומה של הזכות, או שמא די בכך כי תום-הלב התקיים אצלו בעת עריכת העסקה. בית המשפט העליון קבע בעניין בעלי מקצוע, כי שעה שרישום הזכות של הקונה במרשם המקרקעין הוא תנאי הכרחי להגנה על הקונה, הרי שתום הלב צריך להתקיים עד לרישום הזכות. קביעה דומה ניתן למצוא אף בעניין הרטפלד. מכאן, שבהינתן השאלות שנדונו במסגרת פסקי דין אלו, אין בהם כדי להשליך על נסיבות המקרה דנן.
אכן צודקת דוראן כי הרכישה אינה תוצאה המתרחשת מאליה במעמד הזכייה בהליך ההתמחרות (סעיף 15 לסיכומי דוראן). ואולם, אין לקבל פרשנות, לפיה רכישה מתגבשת אך עם תשלום מלוא התמורה, שכן פרשנות זו תמנע עבירות זכויות חוזיות, בין כלליות ובין זכויות במקרקעין, עד להשלמת תשלום מלוא התמורה, תוצאה שאינה מתקבלת על הדעת בשוק הכלכלי.
מכאן שזכויותיהם של ה"ה בדרה, הזוכים בהליך ההתמחרות, הינן כשל כל בעלים של זכויות חוזיות במקרקעין, ואף אם לא השלימו את חובותיהם החוזיות כלפי המוכרים, אין מניעה כי יעבירו את זכויותיהם לצד שלישי ובלבד שלא יפרו את התחייבותם כלפי המוכרים.
דוראן טוענת בסיכומים מטעמה, כי טענת יובלים וה"ה בדרה בדבר העדר תניית הגבלת עבירות הינה טענה לא רלוונטית (סעיף 17 לסיכומי דוראן), שכן את החוזה יש לפרש לפי התניות שיש בו, ולשיטתה התניות בחוזה המכר, ולפיהן על הזוכה לרכוש עבור עצמו וכל הפרה תגרור מכירה כפויה, היא הנותנת כי לא ניתן למכור את המקרקעין אלא עד לתשלום מלוא התמורה. איני מקבלת טענה זו. אי קיומה של תניה מפורשת המגבילה את זכות העבירות בצירוף פרשנות המילים "רוכש עבור עצמו" כמתייחסות למועד הרכישה בלבד, היא המובילה לקבלת פרשנותם של יובלים וה"ה בדרה כי אין כל מניעה להעביר את הזכויות בטרם תשלום מלוא התמורה.

נסיבות חיצוניות לחוזי המכר
דוראן מבקשת בסיכומיה לטעון, כי תימוכין לפרשנותה של תיבת המילים "רוכש עבור עצמו" ניתן למצוא אף ברקע להתמחרות, קרי הסיבות להתמחרות הפנימית, שכן הבעלים של המקרקעין בחרו בהליך זה של התמחרות פנימית, מאחר וכוונתם הייתה כי מי שירכוש את המקרקעין בעקבות הליך ההתמחרות יהיה אחד מבעלי זכויות במקרקעין ולא צד ג'. לטענת דוראן, התמחרות חיצונית הייתה מובילה למקסום התמורה ובכל זאת העדיפו הצדדים התמחרות פנימית שאינה דרך המלך בפירוק שיתוף, מאחר ולא רצו להכניס גורם חיצוני להליך ההתמחרות (סעיף 21 לסיכומי דוראן). לשיטתה, הצדדים ראו ערך בהותרת הזכויות במקרקעין בידי אחד מבעלי הזכויות הנוכחיים במקרקעין.
אלא שאם כך הם פני הדברים, הרי שהיה מקום כי הבעלים השונים במקרקעין יכללו תניה בדבר מגבלת עבירות, ולו לתקופה מסוימת לאחר הרכישה. תניה כזו, כפי שצוין לעיל, לא נכללה, ולא בכדי. מהעדויות שהובאו לפני עולה כי הצדדים הסכימו להליך של התמחרות פנימית, בין היתר, בשל חוסר הוודאות לגבי ערך המקרקעין, כפי שבא לידי ביטוי בפערים העצומים שבין חוות הדעת השמאיות שהוגשו מטעם הצדדים בהליך פירוק השיתוף . לכן, הסכימו הצדדים כי ימונה שמאי מטעם בית המשפט וכן הסכימו כי במידה והמחיר בסיום ההתמחרות יהיה נמוך מהשמאות המוסכמת יבוצע הליך נוסף של התמחרות חיצונית כללית, כשהמכר יחול על כל המקרקעין.
כמו כן, כל הצדדים חפצו להשאיר את המקרקעין בבעלות אחד מהם, בין מהסיבה כי מדובר במקרקעין שמוחזקים בידי בני משפחה במשך הרבה שנים ובין משיקולי דוראן, שהיא רוכשת פוטנציאלית ויש לה מקורות כספיים.
מכאן שהצדדים הסכימו, כי כל עוד תובטח תמורה מינימלית מסוימת, המקרקעין יוותרו בידי אחד מהם. לצורך כך, המגבלה שהוספה, לבקשת בא כוחה של דוראן להליך ההתמחרות, הייתה שביום ההתמחרות וביום הרכישה המציעים הם בעלי הזכויות במקרקעין עצמם, בלא "שבגב המתמחר", עומד מציע אחר. אין ולא הייתה כל התייחסות למגבלה בהמשך, שכן דומה כי אף דוראן לא חפצה במגבלה כאמור, שכן מטרתה הייתה לרכוש חלקים נוספים במקרקעין (כמו גם אפשרות לרכישת חלקם של ה"ה בן יצחק). ממילא הסכימו הצדדים על אפשרות של התמחרות חיצונית ככל שהמחיר שיוצע במסגרת ההתמחרות הפנימית יהיה נמוך מהשמאות המוסכמת, קרי הביאו בחשבון אפשרות שהזכויות במקרקעין יירכשו על ידי צד ג', שאינו בעל זכויות במקרקעין.
במסגרת חקירתו של מר ברזון וכן במסגרת הסיכומים שהוגשו מטעמה של דוראן, טענה דוראן, כי החשיבות בהליך התמחרות פנימית ובאי מכירת הזכויות במקרקעין לגורם חיצוני, נבעה אף מההנחה של דוראן, לפיה גם אם לא תזכה בהתמחרות היא עדיין תוכל לממש את פרויקט ההתחדשות העירונית שהיא יוזמת ומקדמת בסביבת המקרקעין, תוך הגעה להסכמות עם הזוכה בהתמחרות על מתן זכות מעבר מוגבלת דרך המקרקעין אל חניית הפרויקט, כנגד תשלום תמורה (סעיף 22 לסיכומים שהוגשו מטעמה של דוראן).
אלא שטענה זו לא נטענה במסגרת כתבי הטענות שהוגשו מטעם דוראן, ומשכך מהווה הרחבת חזית אסורה. טענה זו אף אינה עולה בקנה אחד עם העובדה כי במשך שנים לא הצליחו הצדדים להגיע להסכמות ביניהם בנוגע למקרקעין או עם העובדה כי דוראן בחרה לפרוש מרצונה מהליך ההתמחרות. כמו כן, ככל שלדוראן אכן הייתה כוונה להגיע להסכמות עם הזוכה בהתמחרות, הרי שלא זו בלבד שכוונה זו לא הייתה בידיעתם של יתר הצדדים, ולא באה לידי ביטוי בחוזה המכר או בפרוטוקול ההתמחרות, אלא אף לא ננקטה כל פעולה מצד דוראן המעידה על כוונה כאמור.
דוראן טוענת טענה נוספת, לפיה מתן אפשרות לה"ה בדרה למכור את המקרקעין לפני שהשלימו את תשלום מלוא התמורה מסכלת את מנגנון המכירה הכפויה. לטענתה, יש לבחון את פרשנות חוזי המכר ושאלת הפרתם על ידי ה"ה בדרה כחלק מהמערך החוזי הכולל שבין הצדדים. לטענת דוראן, מתן אפשרות לה"ה בדרה למכור את המקרקעין לפני שהשלימו את הרכישה ושילמו את מלוא התמורה, מסכלת את מנגנון המכירה הכפויה, שכן מכירה כזו עלולה להשאיר את דוראן בפני שוקת שבורה מקום בו ה"ה בדרה יפרו את התחייבויותיהם לפי חוזי המכר, שכן צד ג' כבר התיימר לרכוש את הקרקע.
עוד טוענת דוראן לעניין זה, כי גם מהבחינה הקניינית לא ניתן להעביר את הזכויות במקרקעין ליובלים כל עוד עומדת לדוראן (ולשאר בעלי הזכויות במקרקעין) זכות המכירה הכפויה, שהיא זכות אשר קודמת וגוברת על כל זכות שה"ה בדרה התיימרו להעביר ליובלים.
אין בידי לקבל את טענותיה של דוראן לעניין מנגנון המכירה הכפויה, והפרשנות שהיא מעניקה לחוזי המכר נוכח מנגנון זה. ראשית, מדובר בטענה שלא הוזכרה בכתבי בית הדין שהוגשו מטעם דוראן, ומשכך מהווה היא הרחבת חזית אסורה.
שנית, ולגופו של ענין, מנגנון המכירה הכפויה עוסק במערכת היחסים שבין הצדדים לחוזי המכר - בינם לבין עצמם - וקובע סנקציות למקרה של הפרת חוזי המכר (כגון אי תשלום התמורה). שעה שבענייננו מדובר במכירת המקרקעין לצד ג', אשר נעשתה לאחר זכייתם של ה"ה בדרה בהליך ההתמחרות הפנימית, אשר כפי שקבעתי לעיל חוזי המכר אינם מגבילים אותה, הרי שמנגנון המכירה הכפויה אינו רלוונטי לענייננו. ממילא, איני סבורה כי ה"ה בדרה הפרו את הוראות חוזי המכר, ומשכך אין מקום לדון בתנאי התקיימותו של מנגנון המכירה הכפויה.
בנוסף לכל האמור לעיל, אין להתעלם מהעובדה כי דוראן, שמבקשת ליתן דגש על חשיבות הליך ההתמחרות הפנימית על מנת להותיר את הזכויות במקרקעין אצל בעלי המקרקעין עצמם, רכשה את חלקה במקרקעין רק בשנת 2010, ולא החזיקה בו במשך שנים רבות, כמו יתר בעלי הזכויות במקרקעין.
זאת ועוד, חלקה של דוראן בזכויות במקרקעין עובר להליך ההתמחרות עמד על כ- 5.5% בלבד, ולאחר רכישה הזכויות האמורות פנתה היא להליך פירוק שיתוף במטרה לקדם פרויקט בנייה במקרקעין. עוד יש להביא בחשבון את העובדה, כי דוראן לא פנתה לה"ה בדרה בהצעה לרכוש את חלקם במקרקעין, ואף לא הגיעה להסכם חתום עם ה"ה בן יצחק ביחס לזכויותיהם, כפי שטענה.
זאת ועוד, דוראן פרשה מרצונה מהליך ההתמחרות הפנימית, על אף שמר ברזון, העד מטעמה, העיד כי היה באפשרותה להציע הצעה גבוהה יותר מזו שהוצעה. כך, מר ברזון בעדותו העיד כי קיבל מנדט מדוראן, אותה ייצג בהליך ההתמחרות, להציע הצעה עד לסך של 18 מיליון ₪ וכי הייתה לו יד חופשית ושיקול דעת לקבוע את ההצעה מטעמה (ראו עמ' 273 לפרוטוקול הדיון מיום 3.4.2019, בשורות 17-23). יחד עם זאת, מר ברזון העיד כי בחר שלא להציע יותר שכן: "חשבתי שזה ממצה את המחיר מבחינתי של הכדאיות שאנחנו ראינו לאותה קרקע. גם מבחינה שמאית יש שם את השמאי מטעם בית המשפט..." (ראו עמ' 275 לפרוטוקול הדיון מיום 3.4.2019, בשורות 5-9, ההדגשה אינה במקור).
הנה כי כן, דוראן בחרה, משיקולים כלכליים, לפרוש מהליך ההתמחרות שעה שלטעמה הציעה את המחיר הנכון עבור שוויים של המקרקעין.
לאור כל האמור לעיל, אין לקבל את טענת דוראן, לפיה ראתה היא, וכך גם יתר הצדדים להליך ההתמחרות, חשיבות רבה בהותרת הזכויות במקרקעין בידי מי מבעלי הזכויות בהם, ועל כן יש לפרש את הסכמות הצדדים ככאלה המגבילות את אפשרותו של הזוכה בהליך ההתמחרות למכור את המקרקעין, לאחר סיום הליך ההתמחרות.
כמו כן, שעה שאין תניה בחוזי המכר ובפרוטוקול ההתמחרות האוסרת על שותף במקרקעין שזכה בהתמחרות למכור לאחר סיום ההתמחרות את זכויותיו לצד ג', אין מקום לקרוא לתוך הוראות חוזיות אחרות, כגון מנגנון המכירה הכפויה או ההתחייבות של הצדדים להליך ההתמחרות הפנימית לרכוש את הזכויות במקרקעין עבור עצמם בלבד, הגבלה בדבר האפשרות להעביר את הזכויות המקרקעין לאחר רכישתן.

האם הפרו ה"ה בדרה את חובת תום הלב?
כאמור לעיל, איני סבורה כי לשון חוזה המכר או נסיבות חתימתו מצביעות על כוונת הצדדים להגביל את האפשרות להעביר את הזכויות במקרקעין לאחר סיום הליך ההתמחרות. יחד עם זאת, ברי כי מימוש זכותם של ה"ה בדרה למכור את זכויותיהם כפופה לעקרון תום הלב. קיים הבדל עקרוני בין מכר עתידי שכזה, לבין מצב בו קיים אומד-דעת והסכמה מראש בין הזוכה בהתמחרות (בטרם זכייתו) לצד ג' כי הזכויות במקרקעין יימכרו לאותו צד שלישי מיד או בסמוך למועד הזכייה בהתמחרות.
במילים אחרות, נשאלת השאלה העובדתית האם במועד ביצוע ההתמחרות שימשו ה"ה בדרה כצינור עבור רכישת המקרקעין על ידי יובלים. לעניין שאלה עובדתית זו הנטל להוכיחה מונח על כתפי דוראן.
דוראן טוענת לעניין זה, כי הקשר הרציף בין בדרה לבין יובלים וכן העובדה כי בחודש ינואר 2015, לאחר שהצדדים הסכימו על התמחרות פנימית ולפני שהתקיים הליך ההתמחרות בפועל, ניהלו יובלים ובדרה ביניהם משא ומתן מתקדם לרכישת המקרקעין בכפוף לזכייתם של ה"ה בדרה בהתמחרות ואף הוחלפו טיוטות בין הצדדים בחודש ינואר 2015, היא הנותנת כי ה"ה בדרה התכוונו להבטיח, עובר להתמחרות, כי במועד ההתמחרות תהיה להם היכולת להשלים את הרכישה באמצעות מכירת המקרקעין בסכום גבוה יותר מסכום ההתמחרות, אם יזכו בהתמחרות.
אלא שאין חולק על העובדה כי לא נחתם כל הסכם בין יובלים לבין ה"ה בדרה עובר להתמחרות וכך, מר ברזון מודה בעדותו:
"עו"ד בננסון: לא, אמרתי עורך דין בן יצחק, אמר היום בעדותו, שכאשר בדרה זכה בהתמחרות הוא כבר היה עם הסכם עם יובלים לפני, זה גם מה שאתה טוען?
יהודה ברזון: לא. אני אין לי הוכחה לכזה דבר".
(עמ' 304 לפרוטוקול מיום 3.4.2019, בשורות 22-26).
ובהמשך, בעמ' 305 לפרוטוקול בשורה 23-עמ' 306 לפרוטוקול בשורה 3:
"עו"ד בננסון: לא, לא זאת השאלה, האם זה עבור עצמו או עבור אחרים, זאת השאלה.
יהודה ברזון: לא הבנתי.
כב' השופטת: בעת הזכיה.
עו"ד בננסון: בעת הזכיה במרץ.
יהודה ברזון: האם הוא עשה את זה,
עו"ד בננסון: זה היה עבור עצמו או עבור אחרים?
יהודה ברזון: אני חושב שעבור עצמו".
(ההדגשה אינה במקור).
דוראן איננה מתיימרת לטעון כי הוכיחה ולו במאזן ההסתברות האזרחי כי בעת החתימה על חוזה המכר או בעת עריכת ההתמחרות הפנימית, היה הסכם בין יובלים לבין ה"ה בדרה. מכאן שלא הוכח כי ה"ה בדרה שימשו בזמן אמת כצינור לרכישת הזכויות במקרקעין על ידי יובלים וכפועל יוצא לא ניתן לקבל הטענה לפיה התנהלות ה"ה בדרה הייתה חסרת תום לב.
יחד עם זאת, דוראן טוענת, כי המגעים שהתנהלו בין יובלים לבין ה"ה בדרה עוד לפני ההתמחרות, בנוגע לאפשרות שה"ה בדרה ייגשו להתמחרות רק לאחר שהם יתחייבו למכור ליובלים את מלוא המקרקעין אם יזכו בהתמחרות, הם המעידים על "כוונה להפר את תנאי הליך ההתמחרות" (סעיף 31 לסיכומי דוראן), המצביעים על הלך רוחם וכוונתם של בדרה עובר להתמחרות להבטיח שבמועד ההתמחרות תהיה להם יכולת להשלים את הרכישה באמצעות מכירת המקרקעין בסכום גבוה יותר מסכום ההתמחרות, אם יזכו בהתמחרות (סעיף 32 לסיכומי דוראן).
לשיטתה של דוראן כוונה זו של ה"ה בדרה, בצירוף אינדיקציות נוספות עליהן היא מצביעה בסיכומיה, מביאות לכך כי הוכח במאזן ההסתברויות כי "יובלים עמדה ברקע הדברים גם במועד ההתמחרות" (סעיף 33 לסיכומי דוראן).
איני מקבלת טענה זו. כאמור, אף לשיטתה של דוראן, כל שהוכח הינו לכל היותר כוונה. הוכח כי בין ה"ה בדרה לבין יובלים, באמצעות מר אייל פורת, התנהלו מגעים במהלך שנים, עוד משנת 2011, לרכישת המקרקעין. כמו כן, אין חולק על העובדה כי נוהל משא ומתן בין יובלים לבין ה"ה בדרה בחודש ינואר 2015 וכי משא ומתן זה לא הבשיל לכדי הסכם חתום.
לעניין זה העיד התובע 2 (להלן: "מר בדרה") בחקירה ארוכה שהתנהלה בנקודה זו, שוב ושוב, כי היה משא ומתן שהתפוצץ. כך לדוגמא בעמ' 410 לפרוטוקול הדיון מיום 4.4.2019, בשור ה 14- עמ' 411, בשורה 4:
"משה בדרה: שוב פעם, זה היה מותנה בזה, כל המשא ומתן הזה התפוצץ. לא היה לזה שום בסיס שאני מחוייב לו להסכם הזה. כל ההערות,
עו"ד ששון: להסכם עם יובלים?
משה בדרה: כן, כל ההסכם הזה התפוצץ. לא יכולנו יותר להמשיך, לא יכולתי להמשיך איתם.
עו"ד ששון: אנחנו נדבר על למה זה התפוצץ,
כב' השופטת: השאלה היתה, שעה שהסכמת שתהיה התמחרות פנימית וגם הסברת את ההגיון למה אתה רוצה התמחרות פנימית, איך זה שהלכת וניהלת משא ומתן שהתפוצץ עם יובלים, איך זה מסתדר אחד עם השני, זאת השאלה.
משה בדרה: זה, כשאני נכנס למשא ומתן, זה לא בדיוק הולך לפי כל הכללים ולפי זה. זה פשוט משא ומתן מקדמי שכל אחד מציע הצעות וכל אחד מעלה אפשרויות, ואז דברים שלא מסתדרים,
כב' השופטת: רצית לפתוח את האפשרויות אתה אומר?
משה בדרה: כן, כל מיני אפשרויות שעלו. מחיר וכל המתי הוא מעביר כסף, איך הוא מעביר כסף, כל הדברים האלה, זה לא הגיע לכלל סיכום, זה מפוצץ, זה דבר שאין לו שום ערך".
בהמשך עדותו הדגיש מר בדרה כי דובר בטיוטה בלבד וכי המשא ומתן עם יובלים הופסק (ראו עמ' 411 לפרוטוקול הדיון מיום 4.4.2019, בשורה 22- עמ' 412, בשורה 3). מר בדרה הסביר בחקירתו הארוכה כי לא הגיע להסכמות עם יובלים שעה שבאותה העת לא הוסדרה בעיית הדייר המוגן במקרקעין, אשר עלות פינויו הוערכה בסך של כמיליון וחצי ₪ והעובדה כי קיים שם נכס לשימור (ראו עמ' 413 לפרוטוקול, בשורות 3-5, וכן עמ' 415, בשורות 8-20).
כך, כחוט השני, לאורך חקירתו הארוכה של מר בדרה, שב וחזר הוא על טענתו הבצורה כי הגם שניהל משא ומתן עם יובלים, הרי שמשא ומתן זה לא הבשיל לכדי הסכם (ראו גם עמ' 412 לפרוטוקול הדיון מיום 4.4.2019, בשורות 13-15).
מכאן שלא הוכח כי המשא ומתן שנוהל בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה מחייב בין יובלים לבין בדרה ואף לא נסתרה טענתו של בדרה כי לא גובשה הסכמה באשר לנושאים עקרוניים עם יובלים באותה העת.
עדותו זו של מר בדרה עולה בקנה אחד עם עדותו של עו"ד אופיר קינן, בא כוחה של יובלים, אשר העיד על הרקע לאי הבשלת המשא ומתן עם ה"ה בדרה ועל הנתק שנותר עד לחידוש המשא ומתן בחודש יוני 2015. וכך בלשונו (עמ' 51 לפרוטוקול הדיון מיום 2.4.2019, בשורה 23- עמ' 52, בשורה 5):
"אופיר קינן: אני לא זוכר כרגע מי ערך את השמאות, אבל הבנו שיש בצנרת שמאות שהיא לפי בערך מחצית מהשווי שאנחנו אמורים לשלם, וזה יובלים קיבלו רגליים קרות ביחס לעסקה באותו זמן, ואני חושב שמר בדרה הרגיש שמושכים אותו וזה לא יפה ולא סוגרים איתו, אז נוצר איזשהו קרע בין הצדדים על הרקע הזה.
עו"ד ארבל: מה קורה מאותו רגע, מתי אנחנו שוב מחדשים את הקשר בינינו? מתי אנחנו מדברים שוב?
אופיר קינן: ביוני 15, איתי דיברו, יובלים דיברו איתי ב-8.6.15 בבוקר".
גם מר יצחק ברוך, שהעיד מטעם יובלים, הסביר כי קיומה של שמאות נמוכה ביותר ופער בין הצדדים הוא אשר הוביל לאי הבשלת המשא ומתן עם בדרה בחודש ינואר 2015. לעניין הערכתו את שווי המקרקעין בחודש ינואר 2015 השיב מר ברוך:
"אנחנו ממש לא חשבנו שהוא שווה 6.900, אנחנו חשבנו שהנכס שווה 15, 16, באזור הזה שבין 15 ל-18 מיליון שקל. אף פעם לא חשבנו שהוא שווה 6.900, שראינו שהשמאות מאד נמוכה, הבנו גם שיהיה לנו קשה, ספקטור השמאי מנוסה ומוכר על ידי כל הבנקים, אתה רואה שיהיה לך קשה לשכנע את המערכת הבנקאית בסופו של יום לתת גם מימון בנקאי לנכס שמוערך נמוך יותר. לכן החלטנו, זה אחד השיקולים שגרם לנו לרדת מהעסקה בסופו של דבר".
יחד עם זאת, לאחר סילוק הדייר המוגן ובהינתן העובדה כי שוכנעו מהו ערך הקרקע האמיתי, ולאחר שנודע להם כי קיים רוכש נוסף המתעניין ברכישת הזכויות במקרקעין, מצאו לנכון לרכוש המקרקעין בחודש יוני 2015. וכך בעדותו בעמ' 77 לפרוטוקול הדיון מיום 2.4.2019, בשורות 6-24:
עו"ד פורר: ולכן ראית שמאות של 6,900 ולכן לא רצית לרכוש את ה-18.5 שזה היה הסכום שעליו דובר בינואר, נכון?
יצחק ברוך: הפער היה מאד גדול והחלטתי שאני לא רוצה לקנות את הנכס הזה.
עו"ד פורר: בכמה קנית בסוף?
יצחק ברוך: בסוף קניתי ב-18.5.
כב' השופטת: אז מה השתנה מינואר ליוני?
יצחק ברוך: מה שהשתנה, הרבה דברים השתנו. קודם כל מינואר ליוני נעשה מעשה. בדרה קנה את ... המגרש לפי שווי של 16.5 מיליון שקל ושילם מס רכישה. השוק השתנה קצת, הוא הגיע לסיכום עם דייר מוגן, והדבר הכי חשוב, כמה שזה נשמע קצת אמוציונלי, אבל ברגע שהבנו שיש שחקן אחר שעומד לחתום על הסכם באופן מידי, אז אני מבין שמבחינתי לא תהיה עוד הזדמנות. בדרה בעיניים שלנו היה כל הזמן מישהו כזה חמקמק שאי אפשר לסגור איתו עסקה, ואז הבנו שהגיע יום הדין ואם אנחנו לא קונים מישהו אחר קונה את הנכס, החלטנו לעשות מעשה ולקנות את הנכס במחיר הזה, וגם באותו זמן היינו יותר זה, זה קורה לנו הרבה, אנחנו עושים לא מעט עסקאות. יש תקופות שאנחנו יותר רעבים לעסקה, יש תקופות שאנחנו פחות, יותר שבעים. התקופה הזאתי היה כנראה שילוב של נסיבות שגרם לנו לרצות לקנות את הנכס ב-18.5 מיליון שקל".
הנה כי כן, המסקנה המתבקשת היא כי לא הוכח כי נכרת חוזה בין יובלים לבין ה"ה בדרה בחודש ינואר 2015 ועובר להתמחרות. אכן, נוהל משא ומתן בין השניים במועד זה, אך משא ומתן זה לא הבשיל לכדי חוזה שעה שערכם של המקרקעין לא היה ברור בהינתן הפערים בין השמאויות שבין הצדדים, וכן בשל העובדה כי על המקרקעין היה דייר מוגן שפינויו היה כרוך בהשקעת כספים וזמן.
בחודש יוני 2015 הבשילה העת לחתימה על הסכם בין השניים לאחר פינויו של הדייר המוגן ולנוכח קיומה של חוות דעת נוספת מטעם השמאי שמונה על ידי בית המשפט.
זאת ועוד, מעדותו של מר ברוך עולה, כי ה"ה בדרה ניהלו מו"מ עם גורם נוסף באשר למכירת המקרקעין, ועובדה זו היוותה אחד הטעמים בעטיים החליטה יובלים לרכוש מהם את המקרקעין. במצב כזה, בו ה"ה בדרה ניהלו מו"מ עם צד שלישי נוסף ליובלים, ברי כי לא ניתן לקבוע כי יובלים עמדו מאחורי רכישתם של ה"ה בדרה את המקרקעין במסגרת הליך ההתמחרות.
לאור האמור לעיל, עולה כי הנסיבות השתנו במספר אופנים מחודש ינואר 2015 ועד לחודש יוני 2015, ושינוי נסיבות זה, הוא שהוביל את יובלים וה"ה בדרה לחדש המשא ומתן ביניהם ולהגיע לכדי הסכם מחייב.
לטענת דוראן קיימות אינדיקציות נוספות המעידות על הקשר בין יובלים לבין ה"ה בדרה. דוראן טוענת, כי קיימת זהות בין הטיוטה שהוחלפה ביניהם בחודש ינואר 2015 לבין ההסכם שנחתם ביניהם בחודש יוני 2015. עוד טוענת דוראן, כי כל התנאים המהותיים ובראשם התמורה, בסך של 18.5 מיליון ₪, זהים בשתי הטיוטות. משכך, טוענת דוראן, זהות התנאים המהותיים בין הטיוטה מחודש ינואר 2015 לבין הסכם יובלים שומטת את הקרקע מתחת לטענת יובלים וה"ה בדרה כי הטיוטה לא הבשילה לכדי הסכם בחודש ינואר 2015 על רקע מחיר המקרקעין (סעיף 34 לסיכומי דוראן). משכך, לשיטתה, המסקנה המתבקשת היא כי ברקע ההתמחרות עמדה העסקה למכירת המקרקעין ליובלים.
אלא שכאמור לעיל, מעדויותיהם של העדים מטעם יובלים וה"ה בדרה עולה כי המו"מ שהתנהל ביניהם בחודש ינואר 2015 לא התגבש לכדי הסכם מחייב. טיוטת ההסכם מינואר 2015 כשמה כן היא, טיוטה בלבד. ניתן לראות זאת בנקל מעיון בה, שכן על נוסח הטיוטה מופיעים שינויים והערות, וברי כי אין מדובר בנוסח סופי.
זאת ועוד, הגם שישנם תנאים זהים בין ההסכם שנחתם בין יובלים לה"ה בדרה בחודש יוני 2015 לבין הטיוטה שנוסחה על ידם בחודש ינואר 2015, הרי שישנם גם תנאים שונים בין שני המסמכים האמורים, וכן שוני בנסיבות שהביאו לחתימה על ההסכם ביוני 2015, כפי שפורט לעיל.
כך למשל, בעוד שהמוכרים בטיוטת ההסכם מינואר 2015 הם מר בדרה, גב' בר וכן הגב' כרמלה בדרה והגב' רחל אפלבאום, בהסכם שנחתם ביוני 2015 המוכרים הם אך בדרה ובר; כמו כן, בטיוטת ההסכם מינואר 2015 לא הוגדר מיהו הקונה (כל שנכתב הוא שהקונה תהיה חברה מקבוצת יובלים) בעוד שהקונה במסגרת ההסכם שנחתם ביוני 2015 היא יובלים. הגדרת הממכר שונה בין שני המסמכים; אף הסכמות הצדדים בכל הנוגע לזכויות של הדייר המוגן במקרקעין ובצד שיישא בעלויות פינויו שונות בין המסמכים השונים; סכומי התשלומים, המועדים לביצועם ואופן ביצועם שונים בין טיוטת ההסכם מינואר 2015 לבין ההסכם שנחתם ביוני 2015, וכך גם שיעור ריבית הפיגורים שנקבעה למקרה של איחור בביצוע תשלום כלשהו.
לאור האמור לעיל, המסקנה המתבקשת היא כי אין די בקיומן של תניות זהות בין הטיוטה שהוחלפה בחודש ינואר 2015 לבין הסכם יובלים כדי להעיד כי בין הצדדים נכרת חוזה עובר לזכייתם של ה"ה בדרה בהתמחרות, במסגרתו הוסכם כי יובלים תעמוד מאחורי ה"ה בדרה בעת ההתמחרות. החלפת טיוטה או טיוטות בין הצדדים אינה מעידה כי הצדדים הגיעו להסכמות אשר התגבשו עובר לזכייתם של ה"ה בדרה בהליך ההתמחרות הפנימית.
טענה נוספת של דוראן בהקשר זה הינה, כי עוד בחודש ינואר 2015 התנהל בין ה"ה בדרה ליובלים מו"מ לא רק בדבר רכישת המקרקעין על ידי יובלים, אלא גם על מתן הלוואה לה"ה בדרה, באמצעותה יוכלו ה"ה בדרה להעמיד את הערבות הנדרשת לצורך כניסה להליך ההתמחרות. לטענת דוראן, ה"ה בדרה ויובלים לא גילו את הטיוטות של הסכם ההלוואה האמור במסגרת ההליכים המקדמיים שהתנהלו בין הצדדים, ומשכך יש לקבוע כי לו היו טיוטות אלה נחשפות, היה בהן כדי לפעול לרעתם, קרי להוכיח כי יובלים עמדה מאחורי רכישתם של ה"ה בדרה את המקרקעין.
אף טענה זו אין בידי לקבל. דוראן אינה טוענת כי הסכם הלוואה כאמור נחתם בין יובלים לה"ה בדרה, אלא אך כי נוהל ביניהם מו"מ בדבר הלוואה אפשרית. אין במו"מ בלבד לעניין הסכם הלוואה כדי להוכיח, במאזן ההסתברויות, כי יובלים עמדה מאחורי רכישת המקרקעין על ידי ה"ה בדרה. מה גם, שכפי שקבעתי לעיל, המו"מ שהתנהל בין הצדדים בינואר 2015 לא השתכלל לכדי הסכמות מחייבות.
דוראן מבקשת אף לראות בנספח להסכם יובלים (אשר הוגש וסומן כ-נ/6) ראיה לכך שה"ה בדרה ויובלים ידעו כי החוזה ביניהם מהווה הפרה של חוזי המכר ופרוטוקול ההתמחרות, וראיה לכך שנהגו בחוסר תום לב. בנספח זה הוסכם על ה"ה בדרה ויובלים, כי ככל שמי מבעלי הזכויות האחרים במקרקעין יתבע את ה"ה בדרה בגין מכירת הזכויות במקרקעין ליובלים, לא יהווה הדבר הפרה של הסכם יובלים על ידי ה"ה בדרה. דוראן מבקשת לראות באמור בנספח זה הודאה של ה"ה בדרה בכך שמכירת המקרקעין ליובלים מנוגדת לתנאי ההתמחרות, שבגינה ציפו ה"ה בדרה כי ייתבעו על ידי בעלי הזכויות האחרים במקרקעין.
עם זאת, מר בדרה הסביר בעדותו המהימנה וסבירה עלי כי לאחר חתימת הסכם יובלים החל הוא לחשוש שדוראן לא תרפה ממנו, כפי שבעבר ניסתה להכשיל עסקאות לרכישת חלקו במקרקעין. לטענתו, לא ידע למה לצפות מצידה של דוראן, ולכן הבין באותה העת כי עליו להגן על עצמו במסגרת הסכם יובלים, וביקש להוסיף את הנספח האמור (ראו עמ' 471 לפרוטוקול הדיון מיום 4.4.2019, בשורה 5- עמ' 472, בשורה 20).
עדותו של מר בדרה, כאמור לעיל, לעניין זה לא נסתרה. דוראן אף לא ביקשה לחקור את העדים מטעם יובלים באשר לנסיבות החתימה על הנספח. משכך, מצאתי לקבל הטענה לפיה החתימה על הנספח נעשתה בהינתן מערכת היחסים ארוכת השנים בין כל בעלי הזכויות במקרקעין והמחלוקות שנתגלעו בין הצדדים לאורך השנים, וכן נוכח רצונו של מר בדרה להגן על עצמו ואין בה כדי להעיד על חוסר תום לב מצדו או לבסס הטענה כי מר בדרה סבר או ידע כי החתימה על הסכם יובלים מנוגדת לתנאי ההתמחרות הפנימית.
טענה נוספת של דוראן, היא כי אף אם תתקבל פרשנותם של ה"ה בדרה ושל יובלים להוראות חוזה המכר ופרוטוקול ההתמחרות, לפיה היה באפשרותם של ה"ה בדרה למכור את הזכויות במקרקעין ליובלים אף בטרם השלימו את תשלום מלוא התמורה לבעלי הזכויות האחרים במקרקעין, ממילא הפרו ה"ה בדרה את הוראות חוזה המכר, שעה שרכשו את הנכס בנאמנות עבור יובלים, בניגוד להוראות המפורשות שהוסכמו בין הצדדים. לטענת דוראן, בהסכם יובלים נקבע למעשה כי ה"ה בדרה רכשו את המקרקעין עבור יובלים, במימונה של יובלים שהועבר ישירות ליתר בעלי הזכויות במקרקעין, ובהתאם להוראותיה של יובלים (סעיף 30 לסיכומים שהוגשו מטעמה של דוראן).
אין בידי לקבל טענה זו שעה ששוכנעתי כי המו"מ בין הצדדים בחודש ינואר 2015 לא השתכלל לכדי חוזה מחייב. לא הוכח לפני כי יובלים עמדו מאחורי רכישתם של ה"ה בדרה את הזכויות במקרקעין. ממילא, לא דווחה כל נאמנות לרשויות המס, ואף בכך יש כדי לחזק המסקנה כי ה"ה בדרה לא רכשו המקרקעין בנאמנות עבור יובלים. טענת דוראן בדבר "נאמנות בדיעבד" (סעיף 43 לסיכומיה), לא נתמכה בכל אסמכתא משפטית, ואין בידי לקבלה.
לבסוף, טוענת דוראן כי גירסתה של יובלים ושל ה"ה בדרה בדבר חזרתה של יובלים למשא ומתן ימים ספורים לפני שנכרת הסכם יובלים באופן מקרי, הינה גירסה מפוקפקת המעידה כי יובלים הייתה בקשר רציף עם ה"ה בדרה משך כל אותה תקופה וידעה שה"ה בדרה זכו בהתמחרות (סעיף 36 לסיכומים שהוגשו מטעמה של דוראן). אף ה"ה בן יצחק טוענים לעניין זה, כי תמוה כי הקשר בין יובלים לה"ה בדרה התחדש יום אחד בלבד לאחר שתיקנו את רישום זכויותיהם במקרקעין, על אף שעובר לכך ביקשו ה"ה בדרה דחייה של מועד תשלום התמורה לבעלי הזכויות במקרקעין לשם קבלת משכנתא (סעיף 9 לסיכומים שהוגשו מטעם ה"ה בן יצחק).
מנגד, בסיכומיהם טענו ה"ה בדרה כי פנייתה המחודשת של יובלים אליהם נעשתה במסגרת בדיקות שגרתיות. אף במסגרת חקירתו העיד מר בדרה כי חידוש הקשר מצידה של יובלים נעשה ללא שום תכנון או שיתוף פעולה בין הצדדים, ויובלים נהגה להתקשר אליו אחת לכמה חודשים ולהתעניין באפשרות לרכישת המקרקעין (ראו עמ' 436-437 לפרוטוקול הדיון מיום 4.4.2019).
גם מר פורת, מטעמה של יובלים, העיד כי הסיבה בגינה פנה לה"ה בדרה ביוני 2015 לא הייתה קשורה להליך ההתמחרות, אלא נעשתה כחלק מתפקידו, במסגרתו נהג לפנות אל לקוחות כל מספר חודשים. לדבריו, העובדה שהקשר בין יובלים לה"ה בדרה חודש זמן קצר לפני המועד להשלמת תשלום התמורה במסגרת הליך ההתמחרות הייתה מקרית בהחלט ונבעה מהעובדה שהוא גר בקרבת המקרקעין, ועבר לידם ועל כן החליט לבדוק את מצבם (ראו עמ' 67 לפרוטוקול הדיון מיום 2.4.2019, בשורה 23-עמ' 68, בשורה 25).
לאחר שבחנתי טענות הצדדים וראיותיהם לעניין זה, מצאתי כי לא נסתרה גרסתם של ה"ה בדרה ויובלים, לפיה הקשר ביניהם חודש בחודש יוני 2015, ללא קשר להליך ההתמחרות, ומבלי שהיה קשר רציף ביניהם מאז חודש ינואר 2015.
זאת ועוד, אף אם אקבל את הטענה כי גירסתם של יובלים ושל ה"ה בדרה לעניין אי רציפות הקשר ביניהם, מעלה ספקות ותהיות, אזי עדיין לא הוכח במאזן ההסתברויות כי נכרת הסכם בין השניים עובר להתמחרות. כמו כן, אף אם בין השניים המשיך להתקיים קשר, בין רציף ובין לסירוגין, קשר זה איננו מעיד על התקשרות חוזית בין השניים או על התחייבות מצידה של יובלים לרכוש את המקרקעין. והראיה כי יובלים בחרה לרכוש את המקרקעין מספר חודשים לאחר מכן ולשלם מס רכישה מלא עבור עסקה זו.

טענות נוספות
לטענת דוראן וה"ה בן יצחק, אף אם תתקבלנה טענותיה של יובלים, הרי שאין לקבל את תביעתה כנגדם, בשל היעדר יריבות ביניהם, שעה שבין הצדדים לא נכרת כל חוזה וההתמחרות שנערכה בין בעלי הזכויות במקרקעין אינה נוגעת ליובלים.
אין בידי לקבל טענה זו. מהמערכת העובדתית המפורטת לעיל, ברי כי אף בהיעדר הסכם בין יובלים לבין דוראן וה"ה בן יצחק יש בין צדדים אלו יריבות, שעה שהתנהלותם של דוראן וה"ה בן יצחק, וסירובם להעביר הזכויות במקרקעין על שמם של ה"ה בדרה, משליכות על אפשרותה של יובלים למשש את זכויותיה בהתאם להסכם יובלים.

סוף דבר
נוכח כל האמור לעיל, הרי שאין בידי לקבל את טענותיה של דוראן, לפיהן ה"ה בדרה הפרו את הוראות חוזי המכר ופרוטוקול ההתמחרות, שעה שמכרו את הזכויות במקרקעין ליובלים, או פעלו שלא בתום לב בעת קיום הסכמות הצדדים.
כפועל יוצא, אני מורה על דחיית תביעתה של דוראן ועל קבלת תביעותיהם של ה"ה בדרה ושל יובלים.
ניתן בזאת צו הצהרתי לפיו ה"ה בדרה לא הפרו את חוזי המכר שנחתמו בינם לבין יתר בעלי הזכויות במקרקעין ביום 10.3.2015, במסגרת הליך ההתמחרות, והסכמים אלו תקפים.
ההסכם מיום 9.6.2015, במסגרתו נמכרו זכויותיהם של ה"ה בדרה במקרקעין ליובלים, תקף.
על דוראן, ה"ה בן יצחק ויתר בעלי הזכויות במקרקעין לחתום על כל מסמך ולהמציא לידי יובלים כל אישור שיידרש לשם רישום העברת הבעלות במקרקעין מהם לה"ה בדרה , זאת בכפוף להוראות חוזי המכר שנחתמו בין הצדדים.
בדומה, על ה"ה בדרה לחתום על כל מסמך ולהמציא לידי יובלים כל אישור שיידרש לשם רישום הזכויות במקרקעין על שמה, זאת בכפוף להוראות הסכם יובלים.
ניתן בזאת לה"ה בדרה וליובלים היתר לפיצול סעדיהם.
דוראן תשלם הוצאות בסך של 75,000 ₪ ליובלים ולה"ה בדרה (לכל אחד). ה"ה בן יצחק ישלמו הוצאות בסך של 15,000 ₪ ליובלים ולה"ה בדרה (כל אחד).
המזכירות תשלח פסק הדין לב"כ הצדדים כמקובל.
ניתן היום, י"א אב תשע"ט, 12 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.