הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב -

המערערת:
מרים וידר

נגד

המשיב:
מנהל הארנונה בעיריית תל אביב
ע"י ב"כ עו"ד רחלי ברלינר, עו"ד ליטל דוידוב

פסק דין

בפני ערעור על החלטות ועדת הערר של המשיב, מיום 7.8.17 ומיום 28.9.17, אשר דחתה טענות המערערת לענין ההכרה בשטחי שתי המרפסות המצויות במפלס התחתון של דירת המערער ת כ"גג מרוצף", כהגדרתו בסעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה של עיריית תל אביב יפו, ואישרה את עמדת המשיב לפיה עסקינן בשטחי מרפסות הנכללות בשטח יחידת הבנ יין, לפי סעיף 1.3.1ב' לצו הארנונה, ועל כן מחויבות במלוא שטחן.

המערערת מחזיקה בנכס ברח' אברבנאל 49 בתל אביב. הנכס משתרע על פני שני מפלסים כאשר המפלס התחתון מצוי בקומה התשיעית של בנין רב קומות ובקומה זו צמודות לשטח הדירה שתי מרפסות שאינן מקורות, האחת בשטח של 30.18 מ"ר (מצד צפון), והשניה בשטח של 39.37 מ"ר (בצד דרום). המפלס העליון של הדירה מצוי מעל מפלס הדירה שבקומה התשיעית דהיינו, כך בקומה העשירית והאחרונה בבניין והינו בשטח של 37.84 מ"ר ובו קיימת מרפסת נוספת, שאינה מקורה, בשטח של 1.24 מ"ר.

לטענת המערערת, שטחי המרפסות המצויות במפלס התחתון של הנכס (בקומה התשיעית) מהוות "גג מרוצף" בהתאם להוראת סעיף 1.3.1ו' ועל כן יש לחייבן בשיעור שלא יעלה על 30 אחוז משטח הדירה הצמודה להן.

מנגד טוען המשיב, כי מדובר במרפסות בנות חיוב, בהתאם להוראת סעיף 1.3.1ב'. על כן חושב שטח הנכס בסיווג "בניינים המשמשים למגורים", לתשלום ארנונה לפי 150.85 מ"ר.

לטענת המערערת, שטח של 70.79 מ"ר, המהווה את סך שטחי המרפסות הפתוחות בשני המפלסים (בקומה 9 ובקומה 10), מתוך כלל שטח הנכס, מהווה גג מרוצף, ועל כן יש לחייב שטח זה על פי הוראת סעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה. לעניין זה הגישה המערערת השגה ביום 27.11.16.

המשיב דחה את השגת המערערת בנדון ובתשובתו , מיום 6.12.16 , קבע כי שטח הגג המרוצף לעני ין סעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה הינו אך זה המצוי במפלס העליון של הנכס (בקומה העשירית), בשטח של 1.24 מ"ר, ואילו שטחי המרפסות המצויות במפלס התחתון של הנכס (קומה 9) נכללות ביחידת הבניין כמרפסות ולכן חיובן במלוא שטחן נעשה כדין.

כנגד תשובה זו הגישה המערערת, ביום 31.1.17, כתב ערר במסגרתו חזרה ותיארה את השטחים מושא המחלוקת כשלטענתה שטחה העיקרי של הדירה עומד על כ-80 מ"ר בשני מפלסים (42.29 מ"ר המפלס התחתון ועוד 37.84 המפלס העליון) ולדירה צמודים ומצויים בשימושה הבלעדי שני משטחי גג מרוצפים במפלס התחתון (בקומה התשיעית) ולהם גישה ישירה ובלעדית מתוך הדירה . לטענתה, המדובר בשטחים מרוצפים ה מהווים את גג הבניין בכל הקשור לקומות המצויות מתחתן וכי אין מפלס נוסף המצוי מעל לשטחים אלה ועל כן יש לראות בשטחים אלה כשטח הגג היחיד לקומות שמתחתן. עוד נטען, כי קביעת המשיב לפיה שטח הגג לפי סעיף 1.3.1ו' מתייחס רק לשטח הגג המצוי במפלס העליון בבניין, הינה פרשנות בלתי סבירה בהינתן העובדה כי בגג הבניין שאינו מוצמד לדירתה מצוי רכוש משותף של הדיירים .

אל מול עמדה זו טען המשיב בפני ועדת הערר, כי יש להתייחס לשימוש הנעשה על ידי המערערת בשטחים נשוא המחלוקת וכי לאור ביקורת שנערכה בנכס , ביום 29.11.16, עולה בבירור כי השטחים משמשים כמרפסות לכל דבר וענין ואף נמצאו בהן ארון, עציצים וכיוצ"ב. בהתאם נטען, כי הן מבחינה עובדתית והן מבחינה פונקציונלית, השטח שבמחלוקת הינו מרפסת לכל דבר וענין.

בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר ביום 5.6.17 הגישה המערערת תשריט כחלק מהיתר הבניה החל על הנכס, ממנו ביקשה המערערת ללמוד , כי השטחים שבמחלוקת מוגדרים כשטח גג לא מקורה. עוד נטען , כי הצבתם של מתקנים טכניים כמו דודי שמש, משאבות מים וכו' בשטחי ה גג הסמוכים לשטח הצמוד לדירת המערערת, מעידה כי המדובר בגג ולא במרפסת.

בתום הדיון נקבע התיק לסיכומים. לאחר הגשת הסיכומים ניתנה החלטת ועדת הערר, ביום 7.8.17 , הדוחה את טענות המערערת. ואולם, נוכח העובדה כי ועדת הערר הזדרזה ליתן החלטה עוד בטרם הוגשו סיכומי התשובה מטעם המערערת, ביטלה ועדת הערר, ביום 15.8.17, את החלטתה הקודמת וביקשה להביא את התיק לעיון נוסף בפניה על מנת ליתן משקל ראוי לטיעוני המערערת כפי שהועלו ב מסגרת תגובתה לסיכומי המשיב ואשר הוגשו לאחר החלטת ועדת הערר מיום .7.8.17.

ועדת הערר בהחלטתה קבעה, כי המחלוקת הניצבת בפניה הינה מחלוקת הנוגעת לפרש נות סעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה ולהגדרת המושג "גג" הקבוע בו, כאשר הדיון נסוב סביב השאלה " האם רק נכס הנמצא בשטח העליון של הבנין יוכל להיחשב גג לצרכי הארנונה או גם מרפסת פתוחה אשר מעליה אין המשך לבנין (גם אם אינה בקומה האחרונה) תחשב מרפסת גג".

בסופו של יום קבעה ועדת הערר, כי הצדק עם המשיב וכי נ וכח מיקומן של המרפסות בקומה התשיעית מתוך 10 קומות בבניין ולא בחלק המכסה העליון של הבניין (הגג המצוי על הקומה העשירית) אין מקום לראות במרפסות הנדונות כ"גג מרוצף", לפי סעיף 1.3.1ו' לצו, כי אם מרפסות בנות חיוב.
הועדה נצמדה לפרשנות מילון אבן שושן ולפיו "גג" מוגדר "מכסה העליון בבנין" וזו הפרשנות המילולית הנכונה שנודעה לו.
לדידה של הוועדה, מקום בו אין מחלוקת מילולית לעניין הגדרת גג, אין צורך להידרש לפסיקה או לדברי חקיקה מתחומי משפט אחרים.
עוד סקרה ועדת הערר החלטות קודמות בנדון והסתמכה על תקדימים לפיהם שטחי גג בדומה לנדון חויבו כמרפסות ולא כגג.
לבסוף ציינה ועדת הערר, כי גם מבחינה פונקציונלית שטחי המרפסות הצמודים לנכס בקומה התשיעית אינם משמשים כגג כי אם מרפסת, מקום שהגישה אליהן נעשית מתוך שטח הדירה והן משמשות את המערערת ליעודן כמרפסות ולא כגג. ועוד ציינה כי הימצאותם של מערכות ומתקנים טכניים בסמוך לשטחי המרפסות, על גג הקומה התשיעית אינה גורעת מן המסקנה כי המדובר במרפסות ולא בגג.

במסגרת העתירה שבפני חזרה המערערת על טענותיה בנדון, בזהה לטענות שהובאו בפני ועדת הערר, ואחת לאחת פירטה את עמדתה כפי שהובאה בפני ועדת הערר. בהתאם, השיב המשיב על טענות המערערת וחזר על עמדתו כמפורט לעיל.

הלכה היא משכבר הימים, כי רק במקרים בהם החלטת ועדת הערר חורגת ממתחם הסבירות באופן קיצוני, יתערב בית המשפט היושב כערכאת ערעור על החלטה זו, והתערבות שכזו תעשה לא בנקל אלא רק במקרים מיוחדים. ועוד נאמר, כי בית המשפט המנהלי אינו שם עצמו, ככלל, בנעלי הרשות ואינו מעמיד את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה המקצועי של הרשות או של ועדת הערר לענייני ארנונה, אלא בוחן את סבירות ההחלטה (ראה לענין זה ע"א 8588/00 עיריית עפולה נגד בזק (ניתן ביום 30.3.03) ).

במקרה דנן אין חולק באשר להיות המרפסות נשוא המחלוקת מצויות בקומה התשיעית של הבניין, אשר בחלקו הקטן (בשטח של כ-40 מ"ר) מצויה דירת העותרת, ובשטח האחר הניכר מצוי גג הבניין ועליו במרביתו מצוי רכוש משותף של הבניין כגון קולטי שמש וכיוצ"ב, ובחלק אחר מצויות שתי מרפסות הצמודות לדירת העותרת.

סעיף 1.3.1ב' לצו הארנונה של עיריית תל אביב, קובע כדלקמן:
"בשטח הבנין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבנין לרבות יציאה וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות, סככות ובריכות שחיה"

סעיף 1.1.ב' לצו הארנונה קובע :
"בהחלטה זו, המונחים "נכס", "בנין"... כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש)".

סעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש) מגדיר בנין לצרכי ארנונה כך:
"בנין" - כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו".

סעיף 1.3.1ו' לצו הארנונה קובע:
"שטח גג מרוצף בבנייני מגורים המשמש דירה אחת בלבד ויש אליו גישה מאותה דירה, נכלל בשטח הדירה בשיעור שלא יעלה על 30 אחוז משטח הדירה הצמודה לגג או משטח המפלס שמתחת לגג (בדירות להן יותר ממפלס אחד), למעט מרפסות".

נשאלת השאלה אם נכון לסווג השטחים נשוא הדיון כמרפסות או גג, לצרכי ארנונה. אקדים ואומר כי לאחר שחזרתי ושקלתי טענות הצדדים לא מצאתי כל פגם או פסול בהחלטת ועדת הערר המחייבת התערבות ערכאה זו.
נקבע בשורה ארוכה של פסקי דין, כי כאשר בוחנים כיצד לסווג שטח מסוים לצרכי ארנונה, יש להביא בחשבון גם את יעוד השטח והשימוש אשר נעשה בו, ואין לה יצמד רק למשמעות המילולית שמבקשת המערערת ליתן למונח גג.

לענין זה ראה בר"ם 7095/11 יהודה טוניק ושות' משרד עורכי דין נגד מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (פורסם בנבו, 9.11.11) , שם קובע כב' השופט פוגלמן כי: "...קביעותיה של הועדה בנוגע לסיווג הגג נשענו על הנתונים העובדתיים שהונחו בפניה, שהיו מפורטים דיים כדי לעמוד על טיב ייעוד הגג והשימוש שניתן לעשות בו...".
וכן ראה עת"מ 258/07 חירון מסחר והשקעות בע"מ נגד מנהל הארנונה עיריית תל אביב (פורסם בנבו, 17.06.10) ועמ"נ 217/04 חיימסון השקעות 1992 בע"מ נגד מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (פורסם בנבו, 15.01.06).

עולה אפוא מהאמור, כי על מנת לקבוע האם השטח שבמחלוקת מהווה מרפסת לצרכי ארנונה, יש לבחון את הנתונים העובדתיים המתייחסים לשטח הגג לרבות הייעוד והשימוש שנעשה באותו שטח.

כפי שצויין לעיל, לא מצאתי כל פסול או חוסר סבירות במסקנת ועדת הערר כאשר קבעה, כי שטח המחלוקת הינו בגדר מרפסת . השטח שבמחלוקת מהווה אמנם חלק משטח הגג של הבנין המצוי בקומה התשיעית, ואולם הינו מופרד משטח הגג המשותף ומוצמד לדירת המערערת כאשר קיימת יציאה ישירה מדירת המערערת לשטח הגג האמור והוא משרת אותה כמרפסת, כעולה מהתמונות והתיעוד שצורף. השטח מיועד לשימוש כמרפסת והמערערת עושה בו שימוש בהתאם.
אין בטיעוני המערערת כי שטח המרפסת הוא גדול במיוחד ביחס לשטח דירתה, כדי לשנות התוצאה. שטח הדירה בפועל אינו יכול להשליך לעצם הגדרת השטח אם מרפסת או אם גג.

לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.
החלטת ועדת הערר בעינה.
המערערת תישא בהוצאות המשיב בסך 3,000 ₪.

ניתן היום, כ"ח בחשון תשע"ט, 06 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.

חתימה