הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב -

לפני
כבוד ה שופטת מיכל עמית - אניסמן

התובעים

עו"ד גיא נבון (התובע בת.א 3748-05-17)
לימור שיר מזרחי (המשיבה בה"פ 2135-06-17)
ע"י ב"כ עו"ד דורון נחמיה

נגד

הנתבעות
נילי ליפשיץ (הנתבעת בת.א 3748-05-17)
אסתר מסר (המבקשת בה"פ 2135-06-17 )
ע"י ב"כ עו"ד שוש סהר ו/או יצחק אבידן

פסק דין

לפניי שתי תובענות, אשר הדיון בהן אוחד, במסגרתן עולה השאלה מה היקף הזכויות שמכרו הנתבעות לתובעים במסגרת חוזים למכירת זכותן לקבלת דירות מכוחו של הסכם קומבינציה שנחתם בינן לבין קבלן, זאת לאחר שהסכם הקומבינציה בוטל – האם רק זכויות בדירה והחלק היחסי במקרקעין אותו הן מייצגות או שמא כל זכויותיהן של הנתבעות במקרקעין טרם חתימת הסכם הקומבינציה?

מבוא ורקע עובדתי

התובע 1 הוא עורך דין במקצועו.
הנתבעת 1, הגב' נילי ליפשיץ, (הנתבעת בת.א 3748-05-17); אחותה, הגב' אסתר מסר (שהינה המבקשת בה"פ 2135-06-17 ותיקרא להלן לצורכי נוחות "הנתבעת 2"), ואחיהן, אברהם תמרי (להלן: "תמרי") - הינם הבעלים בחלקים שווים של הזכויות במקרקעין ברח' ראשון לציון 5 בתל אביב, הידועים כחלקה 69 בגוש 6944 (להלן: "המקרקעין"). לצורכי נוחות יקראו הנתבעת בת.א. 3748-05-17 והמבקשת בהם 2135-06-17 להלן יחדיו: "הנתבעות".
ביום 13.5.1999 התקשרו שלושת האחים בהסכם קומבינציה עם חברת לורנס – דופלקס חברה לבניין והשקעות בע"מ (להלן: "חברת לורנס" או "הקבלן"), במסגרתו התחייב הקבלן לבנות על המקרקעין בניין בן 4 קומות, הכולל 8 דירות, אשר מתוכן תוקצה לכל אחד משלושת האחים דירה מסוימת אחת בלבד, ולה תוצמד חניה אחת (להלן: "הסכם הקומבינציה"). בתמורה להתחייבות הקבלן לבנות הבניין, הוסכם כי הקבלן יהיה זכאי לחמש דירות בבניין.
בהסכם הקומבינציה נקבע כי הבניין ייבנה בשני שלבים. בשלב הראשון יוקם השלד, ואילו המשך הבנייה יתבצע לאחר שהקבלן ימכור 2 דירות. עוד נקבעו בהסכם מועדים, בהתאם להתקדמות הבנייה, בהם יוכל הקבלן למכור את יתר הדירות שהוקצו לו.
ביום 21.6.1999 התקבל היתר בנייה, הקבלן החל בבנייה ובניית השלד של הבניין הושלמה בשנת 2001. מאז ועד היום לא חודשו עבודות הבניה, למעט מחיצות פנים בחלק מהדירות. עקב הפסקת הבניה ואי השלמת הבניין תוך 3 שנים ממועד הנפקתו של היתר הבניה, פקע תוקפו של ההיתר ובחודש אוגוסט 2004 הוצא צו להפסקת עבודות הבניה על ידי מחלקת הפיקוח של עירית תל אביב.
בשנת 2004 נרשמה על הבעלות של תמרי משכנתא בגין הלוואה שנטל, וביום 19.7.2007 נרשמה הערה על מינוי כונס נכסים על זכויותיו, עקב אי עמידתו בתנאי ההלוואה.
ביום 2.5.2007 חתם הקבלן על "סיכום דברים" עם רוכש פוטנציאלי, עו"ד אלון סמואל (להלן: "סמואל"), במסגרתו התחייב לחדש את היתר הבנייה; להשלים את בניית הבניין, ולהעביר את מלוא זכויותיו בחמש דירות לבעלות סמואל או מי מטעמו. מאחר שעל פי תנאי הסכם הקומבינציה לא היה רשאי הקבלן, בשלב זה, למכור את כל 5 דירותיו, פנה הקבלן אל הבעלים הרשומים על מנת לקבל את הסכמתם למכירה מוקדמת, כאמור.
באותה העת, שלד הבניין עמד זנוח בחלוף שנים ממועד חתימת הסכם הקומבינציה; תמרי היה בהליך כינוס נכסים ועל זכויות הקבלן נרשמה הערת אזהרה בגין חובות מיסים. בנסיבות אלו, טוען התובע 1, פנו הנתבעות אליו, בבקשה לשכור את שירותיו המשפטיים לייצגם מול הקבלן ומול סמואל.
לטענתו של התובע 1, הנתבעות הודיעו לו על רצונן למכור את זכויותיהן במקרקעין, וביקשו ממנו לפנות בשמן לסמואל ולבדוק האם הוא מעוניין לרכוש גם את זכויותיהן, ובאילו תנאים. לאחר שהתובע 1 עדכן את הנתבעות לגבי תנאי העסקה שהציע סמואל, הודיעו כי הן מסכימות למחיר אך לא לתנאי התשלום, שכן הן מבקשות תשלום מהיר ללא התניות.
בשלב זה, הציע התובע 1 לנתבעות, כי הוא ובת זוגו דאז, הגב' לימור מזרחי, המשיבה בה"פ 2135-06-17 (להלן לצורכי נוחות תיקרא: "התובעת 2") ירכשו בעצמם את זכויותיהן במחיר גבוה מהמחיר שהציע סמואל ובתנאים משופרים (תשלום מהיר ללא התניות). הנתבעות הסכימו לתנאים שהוצעו על ידי התובעים.
משכך, ביום 25.10.2007 נחתמו שני חוזי מכר: האחד, בין התובע 1 לבין הנתבעת 1 (הצדדים לת.א. 3748-05-17), והשני, בין התובעת 2 לבין הנתבעת 2 (הצדדים לה"פ 2135-06-17) למכירת זכויותיהן של הנתבעות (להלן: "חוזי המכר" או "חוזה המכר", לפי העניין). טיבו של הממכר הוא העומד במרכז המחלוקות בתיקים שלפניי.
ביום 1.9.2008 הגיש סמואל תובענה לבית המשפט המחוזי (ת.א. 1950/08, להלן: "תביעת סמואל") במסגרתה ביקש לאכוף על הקבלן, חברת לורנס, למכור לו את 5 דירותיו, על פי סיכום הדברים.
ביום 28.9.2008 שלחו התובעים ותמרי מכתב דרישה לקבלן בו דרשו ממנו לדאוג למילוי כל התנאים הנדרשים לשם הוצאת היתר בניה חדש תוך 14 יום, ולחידוש הבנייה, שאחרת יפנו לערכאות לביטול הסכם הקומבינציה. משלא פעל הקבלן כנדרש ופקעה האפשרות לחדש את היתר הבניה, ביטלו התובעים ותמרי ביום 24.11.2008, את הסכם הקומבינציה בגין הפרתו היסודית (להלן: "הודעת הביטול").
בסמוך לאחר משלוח הודעת הביטול, ביום 26.11.2008, הגישו התובעים ותמרי (יחד עם הנתבעות כתובעות פורמאליות, עקב היותן עדיין הבעלים הרשומים של המקרקעין) תובענה (ת.א. 2238/08) כנגד חברת לורנס, סמואל ורוכשי הזכויות בדירות להן זכאי סמואל (להלן: "תביעת הביטול").
תביעת סמואל ותביעת הביטול, נדונו במאוחד ונמשכו כ-8 שנים. פסק הדין ניתן ביום 29.9.2016 על ידי כב' השופט חיים טובי, במסגרתו נקבע כי הסכם הקומבינציה בוטל כדין. תביעת סמואל נדחתה.
ערעור על פסק דין זה נדחה בפסק דין מיום 27.11.2017, תוך שהצדדים שמרו על זכויותיהם וטענותיהם לגבי הליכים חדשים שיפתחו.

התובענות וטענות הצדדים
במסגרת התובענה שהוגשה בת.א. 3748-05-17 על ידי התובע 1 כנגד הנתבעת 1, טוען התובע 1, כי בסעיף 4 לחוזה המכר שנחתם ביניהם, התחייבה הנתבעת 1 למכור ולהעביר לו את זכויותיה לקבלת הדירה הבנויה מאת הקבלן ואת יתר זכויותיה לפי הסכם הקומבינציה. לטענתו, בגדר הזכויות לפי הסכם הקומבינציה נכללת גם הזכות לביטולו ולקבלת כל סעד או זכות שינבעו מכך.
לשיטתו של התובע 1, לאחר ביטול הסכם הקומבינציה, זכאי הוא לבוא בנעלי הנתבעת 1 ולקבל לבעלותו 1/3 מהזכויות במקרקעין, ומשכך יש לאכוף עליה את ביצועו של חוזה המכר.
נוכח האמור, עתר התובע 1 למתן פסק דין הצהרתי, ולפיו חוזה המכר שנחתם בינו לבין הנתבעת 1 מחייב לכל דבר ועניין ובמסגרתו מכרה הנתבעת 1 לתובע 1 את כל זכויותיה הקנייניות במקרקעין, וכן כל זכות אחרת הנוגעת למקרקעין, לרבות את כל זכויותיה על פי הסכם הקומבינציה, ובכלל זה כל הזכויות שקיימות ו/או יהיו קיימות כלפי הקבלן או כל צד ג' אחר בהקשר להסכם הקומבינציה ו/או ביטולו, באופן שהנתבעת 1 נותרה ללא כל זכות במקרקעין.
עוד עתר התובע 1 כי בית המשפט יורה כי הוא זכאי להוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שנפסקו בפסק דינו של כב' השופט טובי ומיוחסות לנתבעת 1, וככל ששולמו לנתבעת 1.
התובע 1 עותר לאכוף על הנתבעת 1 את קיום חוזה המכר שנחתם ביניהם, ובכלל זה לחייבה להמציא לו אישור מעיריית תל אביב המופנה ללשכת רישום המקרקעין, ואישור ממשרדי מיסוי מקרקעין לגבי מס שבח ומס רכוש, ואת כל יתר המסמכים ככל שיידרשו על ידי רשם המקרקעין לשם רישום העברת 1/3 מהמקרקעין על שמו. כמו כן, עותר הוא לחייב את הנתבעת 1 לחתום על שטרי מכר ולהמציאם חתומים ומאומתים כדין לידיו.
מנגד, טוענת הנתבעת 1, כי תביעתו של התובע 1 מהווה ניסיון להונותה, לנצל את גילה, תמימותה, האמון שנתנה בו כעורך דינה וחוסר הבנתה בניסוחים משפטיים בהסכם שאותו ניסח התובע 1 בתפקידו כמייצגה.
לטענתה, על פי סעיף 4 להסכם הקומבינציה "שטח המוכרת" (היא הנתבעת 1) הינה דירת התמורה של הנתבעת 1 כפי שקבוע בסעיף 5ב'2 להסכם הקומבינציה: דירה בקומה השלישית הפונה לחזית.
לאחר סיום הבנייה, קובע הסכם הקומבינציה, כי "הבניין יירשם כבית משותף וכי כל צד יקבל את חלקו היחסי ברכוש המשותף, בבית המשותף וההצמדות בהתאם למפורט בתשריט ובתוכניות הבניה". דהיינו, לאחר שתסתיים בניית הבניין התחייב הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף, ואז הנתבעת 1 תקבל את דירת התמורה והחלק היחסי ברכוש המשותף של אותה דירה, הא ותו לא.
בסעיף 3ב לנספח להסכם הקומבינציה משנת 2001 נקבע כי הנתבעת 1 ואחותה תהיינה רשאיות לשעבד 1/8 חלקים במקרקעין.
משכך, טוענת הנתבעת 1, על פי הסכם הקומבינציה מלוא זכויותיה נמכרו לקבלן, חברת לורנס, והתמורה שיועדה לה, כבעלים של 1/3 מהזכויות במקרקעין, לאחר סיום הבנייה ותשלום כל ההוצאות על ידי הקבלן - הינה דירת התמורה בלבד. פרט לדירת התמורה לא נותרו לנתבעת כל זכויות במקרקעין על פי הסכם הקומבינציה.
לטענתה, הואיל והנתבעת קיבלה מהקבלן, חברת לורנס, דירת תמורה מסוימת, הרי על פי הנספח להסכם הקומבינציה יכולה הייתה הנתבעת לשעבד 1/8 חלקים במקרקעין, דהיינו 1/8 מתוך 1/3 הזכויות שהיו בבעלותה של הנתבעת, שאותן היא מכרה לקבלן לשם ביצוע עסקת הקומבינציה.
כאמור, שעה שהקבלן נקלע לקשיים כלכליים והעבודה לא חודשה במשך שנים ושעה שכתוצאה מהפסקת העבודה פקע היתר הבנייה, עמדו הנתבעות בפני שוקת שבורה. עו"ד סמואל, שניהל מגעים מתקדמים עם הקבלן לרכוש את זכויותיו (5 הדירות) על פי הסכם הקומבינציה, ביקש לרכוש אף את זכויות הנתבעות. בנסיבות אלו, פנו לקבלת ייעוץ משפטי מצד התובע 1, שהיה חבר טוב של בנה של הנתבעת 1.
הנתבעת 1 טוענת כי סמכה בכל ליבה על שירותיו המשפטיים של התובע 1, וכן על יושרו והגינותו והאמינה כי ייצג אותה בנאמנות מול הקבלן ומול סמואל.
כאמור, לאחר המו"מ שלא צלח עם סמואל, פנה התובע 1 אל הנתבעות בהצעה לרכוש את שתי הדירות להן הן זכאיות מכוח הסכם הקומבינציה, דירה אחת על שמו ודירה אחת על שם התובעת 2 (כאמור, רעייתו דאז והמשיבה בה"פ 2135-06-17). ואכן, ביום 25.10.2007, כ-8 שנים לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה, נחתמו חוזי המכר במסגרתם מכרו הנתבעות את זכויותיהן לדירה, כל אחת, לתובע 1 ולתובעת 2.
במבוא להסכם המכר בין התובע 1 לנתבעת 1 נקבע: "והואיל ועל פי הסכם הקומבינציה התחייב הקבלן לבנות את הבניין, ובכלל זה דירה אחת לכל אחד מהבעלים, כאשר המוכרת זכאית לדירה הפונה לחזית בקומה השלישית". בסעיף 4 להסכם המכר נקבע כי "המוכרת מתחייבת למכור ולהעביר לקונה, והקונה מתחייב לרכוש ולקבל בהעברה מאת המוכרת את זכויותיה לקבלת הדירה הבנויה מאת הקבלן ואת יתר זכויותיה לפי הסכם הקומבינציה".
הנתבעת 1 טוענת כי הואיל וזכותה לקבל דירה על פי הסכם הקומבינציה מהווה 1/8 מכלל הזכויות שלה במקרקעין, כמצוין בנספח להסכם הקומבינציה, הרי שכל שיכלה למכור לתובע 1 היא זכותה לדירה אחת בבניין, המייצגת 1/8 מכלל הזכויות במקרקעין. הואיל ועל פי הסכם הקומבינציה לא נותרו לנתבעת 1 זכויות, למעט 1/8 מהזכויות שלה במקרקעין, המהוות את הזכות לדירה, הרי שהנתבעת מכרה לתובע 1 אך ורק את זכויותיה בדירת התמורה והחלק היחסי ברכוש המשותף בבניין החדש שייבנה, הנובע מדירת התמורה.
עוד טוענת הנתבעת 1, כי התובע 1 ביקש ממנה ומאחותה לשמור בסוד את חוזי המכר ביניהם כדי שיוכל להמשיך לייצג אותן מול הקבלן ומול המשקיעים הנוספים, כאילו לא נחתמו חוזי המכר, ומבלי שסיפר למי מהם כי התובעים רכשו את שתי דירות התמורה מהנתבעות.
הנתבעת 1 מוסיפה וטוענת כי התובע 1, שניסח את הסכם המכר, לא הסביר לה בשום שלב של המו"מ, ואף לאחר החתימה על ההסכם, כי במקרה של ביטול הסכם הקומבינציה כל זכויותיה - 1/3 מהמקרקעין- עוברות אליו במחיר של נזיד עדשים. לנתבעת 1 טענות קשות כלפי התנהלותו של התובע 1, אשר לשיטתה, לא התנהל כעורך דין המייצג אותה ומי שחב לה חובת נאמנות, לא הסביר לה את משמעות ההפרות היסודיות של הקבלן ושמר בסוד את המניעים להחלטתו לרכוש את זכויותיה, את המניעים להוספת הסיפא של סעיף 4 להסכם, וכוונתו ליתן משמעות אחרת לסיפא של סעיף 4 להסכם, שעליה הוא נשען בתביעתו בחוסר תום לב ומתוך רצון להתעשר שלא כדין.
הנתבעת 1 טוענת, כי האמינה לתובע 1 וחתמה על כל מסמך שביקש, לרבות הבקשה לרישום הערת אזהרה, שעה שלא שיערה בנפשה כי התובע 1 ירשום הערת אזהרה על כל הזכויות שלה הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, שכן לאחר מכירת זכויותיה במקרקעין לקבלן, היא נותרה הבעלים של 1/8 חלקים מהמקרקעין, המייצגים את זכויותיה בדירה בבניין שייבנה.
עוד טוענת הנתבעת 1, כי התביעה לביטול הסכם הקומבינציה הוגשה בין היתר בשמה, כבעלת הזכויות בנכס על פי הסכם הקומבינציה, אך זאת ללא ידיעתה. הנתבעת 1 ידעה על פסק הדין רק כשהתובע 1 התקשר אליה בדחיפות והודיע לה ולאחותה שהן נדרשות ללכת לדווח ברשויות המס על ביטול עסקת הקומבינציה.
הנתבעת 1 טוענת, כי התובע 1 נכנס למו"מ עמה בחוסר תום לב ומתוך רצון להונותה ולגזול את זכויותיה במקרה של ביטול הסכם הקומבינציה, כל זאת בניגוד לחובתו לנהוג כלפיה בתום לב ובנאמנות. משלא עשה כן, טוענת הנתבעת 1, ואף לא הדגיש את חשיבות ייצוגה על ידי עו"ד אחר בהסכם המכר ביניהם, הונה אותה במתכוון, וניצל לרעה את תפקידו מתוך כוונה לגזול את יתרת זכויותיה במקרקעין – לכשתבוטל עסקת הקומבינציה.
בנסיבות המתוארות לעיל, טוענת הנתבעת 1, כי זכויותיה הקנייניות במקרקעין הנובעות מביטול הסכם הקומבינציה, הן כזכויותיה לפני החתימה על הסכם הקומבינציה, ואילו זכויות התובע 1 על פי הסכם המכר שביניהם היו ונותרו דירת התמורה בלבד. במילים אחרות, טוענת הנתבעת 1, כי משבוטל הסכם הקומבינציה, היא נותרה בעלת הזכויות (1/3) במקרקעין והתחייבויותיה על פי הסכם המכר עומדות בעינן.
במסגרת התובענה שהוגשה על ידי הנתבעת 2, אחותה של הנתבעת 1, כנגד התובעת 2, בת זוגו לשעבר של התובע 1 והמשיבה בה"פ 2135-06-17, עותרת היא כי בית המשפט יצהיר כי הינה הבעלים של 1/3 מהזכויות במקרקעין וכי המשיבה, התובעת 2, זכאית לדירה אחת בנכס מתוך זכויות הבעלות של הנתבעת 2 במקרקעין.
כאמור, ביום 25.10.2007, כ-8 שנים לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה מכרה הנתבעת 2 את זכויותיה לדירה מכוח הסכם הקומבינציה לתובעת 2. במבוא להסכם המכר נכתב במפורש "הואיל ועל פי הסכם הקומבינציה התחייב הקבלן לבנות את הבניין, ובכלל זה דירה לכל אחד מהבעלים, כאשר המוכרת זכאית לדירה הפונה לחזית בקומה השנייה". עוד נקבע בהסכם המכר: "המוכרת מתחייבת למכור ולהעביר לקונה והקונה מתחייב לרכוש ולקבל בהעברה מאת המוכרת את זכויותיה לקבלת הדירה הבנויה מאת הקבלן, ואת יתר זכויותיה לפי הסכם הקומבינציה...".
בדומה לנתבעת 1, טוענת הנתבעת 2, במסגרת תביעתה, כי היא מכרה לתובעת 2 אך ורק את יתרת זכויותיה במקרקעין המהווים דירת התמורה והחלק היחסי ברכוש המשותף בבניין החדש שייבנה. סיכומי הנתבעות הוגשו יחדיו.

השאלה שבמחלוקת

כאמור, השאלה שהמחלוקת הינה מה הן הזכויות שנמכרו לתובעים במסגרת חוזי המכר שבינם לבין הנתבעות וכפועל יוצא, האם משבוטל הסכם הקומבינציה זכאים התובעים לכלל הזכויות של הנתבעות במקרקעין (2/3) - כטענת התובעים - או שמא זכותם אך לדירות ולחלקים מהרכוש המשותף ולחלק היחסי במקרקעין המשקף זכות זו, כטענת הנתבעות.
התובעים טוענים בקליפת אגוז במסגרת סיכומיהם, כי הפרשנות האפשרית היחידה של חוזי המכר היא הפרשנות, לפיה הם נכנסו לנעליהן של הנתבעות וכל הזכויות במקרקעין הועברו אליהם, זאת בהינתן ניסוחם של חוזי המכר וכן העובדה כי הנתבעות הודו מספר פעמים, הן בכתב, כמפורט להלן, והן באופן התנהלותן, כי מכרו להם את כל זכויותיהן במקרקעין וכי "יצאו מהתמונה" והתובעים נכנסו בנעליהן.
מנגד, טוענות הנתבעות, כי התובע 1, שהיה כאמור עורך דינן, הוא אשר ניסח את חוזי המכר ולא ציין במפורש כי הזכויות הנמכרות הן כל זכויותיהן במקרקעין, אלא רק הזכויות בדירות, וכי אומד דעתם של הצדדים הן על פי התנהגותם והן כעולה מראיות בכתב, הוא כי הנתבעות כלל לא גמרו ולא העלו בדעתן למכור את כלל הזכויות במקרקעין, אלא אך את זכותן בדירות, לכשתיבננה.

דיון והכרעה
עם מי הדין? לאחר שבחנתי את טענות הצדדים באתי לכלל מסקנה כי הדין עם הנתבעות. ובמה דברים אמורים?
נושא פרשנות חוזים, ידע התפתחויות ושינויים רבים לאורך השנים, תחילה בהתפתחות פסיקתית, ובהמשך בשינוי חקיקתי ובפסיקה שהינה פועל יוצא מהשינוי החקיקתי.
כך, במסגרת ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) (להלן: "פסק דין אפרופים"), קבע בית המשפט העליון, מפי כב' הנשיא דאז השופט ברק, כי במוקד פרשנות ההסכם – אומד דעתם של הצדדים עליו ניתן ללמוד – כשני מקורות קבילים – מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. עוד הוסיף בית המשפט העליון, כי גם מקום בו החוזה פשוט וברור, על פניו עדיין מוטלת על בית המשפט החובה לבחון את אומד דעתם של הצדדים ובמידת הצורך, בהתאם לנסיבות, ליתן לאומד דעתם, עדיפות גם על הכתובים.
לאורך השנים שלטה המגמה הפרשנית, אשר הותוותה במסגרת פסק דין אפרופים, בכיפה ואולם, זאת לא בלא ביקורת. כך, במסגרת דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006) חיווה כב' השופט גרוניס (כתוארו אז) דעתו, ולפיה:
"מעורבות היתר של בתי המשפט בפרשנות חוזים צופנת בחובה פגיעה בוודאות המשפטית... האזהרה מפני הפיכתו של בית המשפט למעין 'צד' לחוזה, ומפני שִכְתוּב החוזה על ידי בית המשפט, ראוי לה שתהדהד מבית המשפט בקרית שמונה ועד זה שבאילת" (שם, בעמודים 92-91).
[כן ראו - דברי כב' השופט דנציגר בע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט בע"מ (פורסם בנבו, 28.1.2008) וב ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סקסון – סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (פורסם בנבו, 13.2.2008)].
בעקבות הביקורת על פסק דין אפרופים, נדרש המחוקק לסוגיה של פרשנות חוזים ובינואר 2011 נחקק תיקון מספר 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 , שתיקן את נוסחו של סעיף 25(א) ל חוק החוזים, אשר לאחר התיקון לשונו העדכנית קובעת:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
לאחר ולאור תיקון סעיף 25 (א) ל חוק החוזים, עת נדרש בית המשפט העליון לסוגיית פרשנות חוזה וליישוב בין נוסחו העדכני של סעיף 25 עם ההלכה שנקבעה בפסק דין אפרופים, חיווה כב' השופט סולברג בע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום (פורסם בנבו,6.6.2013) (להלן: "פרשת דלק") דעתו, באשר לאופן בו יפורש סעיף 25 לחוק החוזים מכאן ואילך וקבע כי בפסק דין אפרופים, מטוטלת הפרשנות נעה מדגש על הלשון אל עבר הנסיבות ואילו אחריו, נקשרו שניהם יחדיו ועתה- לאחר התיקון לסעיף 25 - עולה קמעא משקלה של הלשון. לגופם של דברים, נקבע על ידי כב' השופט סולברג כי ההיסטוריה החקיקתית, לשון סעיף 25(א) הנ"ל ל חוק החוזים, ומדיניות משפטית ראויה, מחייבים זאת: ככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על-פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות ואולם, ככל שלשון ההסכם ניתנת למספר פרשנויות, יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, עד כי, לעיתים, נדירות, תזכה הלשון למעמד בלעדי.
כך גם נפסק בע"א 841/15 פנורמה צפון חברה לבניה בע"מ נ' פלוני (פורסם בנבו, 23.5.2016):
"...ההלכה הפסוקה קבעה כי ככל שלשונו של החוזה ברורה וחד-משמעית, באופן שניתן ללמוד ממנה באופן מפורש על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, אזי שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני... גישה זו עולה בקנה אחד עם סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973... הכלל הוא אפוא שחזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון שבה נקטו, ולפיכך יש לפרש חוזה כתוב וחתום ככזה שמביע את אומד דעתם של הצדדים וממצה את ההסכמות ביניהם, וזאת למצער ככל שלשונו מאפשרת לאתר את כוונתם המשותפת ולגדר את מפגש רצונותיהם...".
חברי, כב' השופט (כתוארו היום) גרשון גונטובניק, כתב במאמרו "מחשבות על אודות פרשנות, פרשנות חוזים וגבולותיה" המשפט יח 105, 129 (תשע"ד):
"אין ספק בדבר קיומה של מגמה ברורה להעצים את משקל לשון החוזה בפרשנותו. כך גם עולה מהתיקון לחוק, שמדברי ההסבר לו ניתן להבין באופן מובהק כי הוא ביקש להעצים את משקל תכלית הוודאות המשפטית ויציבות בפרשנות החוזה. נראה כי התגבש קונצנזוס רחב יחסית סביב פרקטיקה פרשנית ולפיה, במקרים שבהם לשון החוזה היא ברורה על פניה, קיימת חזקה שהיא משקפת את אומד דעת הצדדים, אלא אם כן יצליח מי מהם לסתור אותה".
מכאן שמשמעות תיקון החוק, תוך הדגשת חשיבות הלשון, מניעה את המטוטלת הפרשנית לעבר לשון החוזה. יחד עם זאת, כבר נפסק כי ההבדלים בין גישות הפרשנות אינם כה דרמטיים [ראו בפסקה יז לחוות דעתו של כב' השופט רובינשטיין בע"א 8300/15 רשות הפיתוח נ' לבניין מוצרי מלט בע"מ (פורסם בנבו, 29.8.2017)]. כך גם סברו מלומדים לא מעטים [ראו למשל: איל זמיר "עוד על פירוש והשלמה של חוזים" משפטים מג 5, 25-22 (תשע"ג); שחר ליפשיץ ואלעד פינקלשטיין "מבט הרמנויטי על פרשנות חוזים" משפטים מג 55, 115-113 (תשע"ג)]. כך גם סבר כב' השופט סולברג בפרשת דלק, בפסקה 19 לפסק הדין.
בענייננו, כאמור, קיימת מחלוקת בשאלה מהו הממכר על פי חוזי המכר. בהתאמה לאמור, הרי שהדרך הראויה לפירוש מינוח זה הינה תחילה בפסקה בה הוא מופיע, המשכה בפרשנותו לאור המסמך בכללותו, וככל שבאלו אין תשובה ברורה או חד משמעית, קרי ככל שהמסמך אינו מגלה פרשנות אחת אלא מספר אפשרויות פרשניות, נזקקים אנו לכוונת הצדדים הנלמדת מתוך נסיבותיו החיצוניות של ההסכם.

לשון חוזי המכר

סעיף 4 לחוזי המכר שנחתמו בין הצדדים קובע כך:

התובעים טוענים כי יש לפרש את התיבה "ואת יתר זכויותיה לפי הסכם הקומבינציה" באופן שהם נכנסים לנעליהן של הנתבעות לכל דבר וענין מכוחו של הסכם הקומבינציה, ומשבוטל הסכם הקומבינציה, זכאים הם להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין במקומן.
מנגד, טוענות הנתבעות, כזכור, כי התובע 1, אשר ניסח את חוזי המכר, ציין כי הנתבעות מוכרות רק את הזכויות בדירות. עוד טוענות הנתבעות, כי בעת החתימה על חוזי המכר (שעה שהסכם הקומבינציה היה בתוקף) מכרו הן את מה שנותר להן מהמקרקעין, לאחר שמכרו את החלק הארי של זכויותיהן במקרקעין לקבלן.
עוד טוענות הן, כי חוזי המכר נחתמו באותו יום בו אישרה הוועדה לתכנון ובניה את היתר הבניה והמשך הבניה, בנוכחותו של התובע 1 , ומכאן שהתובע 1 ווידא כי הוא רוכש דירה שתיבנה ולא העלה בדעתו כי הסכם הקומבינציה יבוטל.
לאחר ששקלתי טענות הצדדים מצאתי לבכר את פרשנות הנתבעות לחוזי המכר. לשון חוזי המכר מתייחסת מפורשות למכירתה של "הזכות לקבלת הדירה הבנויה מאת הקבלן". אכן, קיימת התייחסות בחוזי המכר במסגרת הגדרת הממכר אף "לכל יתר הזכויות על פי הסכם הקומבי נציה". ואולם, אין בידי לקבל טענת התובעים, לפיה יש ללמוד מתיבת לשון זו כי כוונת הצדדים הייתה לכלול בממכר את כל זכויותיהן של הנתבעות במקרקעין באופן שגם במקרה בו יבוטל הסכם הקומבינציה, יעברו כל זכויותיהן במקרקעין לידי התובעים. ואנמק.
אין חולק כי חוזי המכר נחתמו שעה שהסכם הקומבינציה היה תקף. הסכם הקומבינציה בוטל אך ביום 28.11.2008. על פי הסכם הקומבינציה זכאיות כל אחת מהנתבעות לקבל דירה ספציפית והצמוד אליהן (סעיף 5 להסכם הקומבינציה שצורף כמוצג 2 למוצגי התובעים). כוונת הצדדים נלמדת מלשון החוזה שעה שיש לפרשו בהתאם לנסיבות עת הוא נחתם.
משמעות מילים אלו "ואת יתר זכויותיה על פי הסכם הקומבינציה", כפשוטן, הינה זכויות על פי הסכם הקומבינציה כל עוד הסכם זה בתוקף. ויובהר, במסגרת הסכם הקומבינציה העבירו הנתבעות לקבלן את זכויותיהן במקרקעין, בתמורה לזכות לקבל דירה ספציפית ואת הצמוד לה. משכך, הרי שזכויות הנתבעות במועד החתימה על חוזי המכר, שעה שהסכם הקומבינציה היה בתוקף במועד זה, היו דירה ספציפית לכל אחת מהנתבעות בצירוף השטח המוצמד להן. הא ותו לאו. הנתבעות מכרו לתובעים את כל הזכויות שהיו להן בעת החתימה על חוזי המכר ושעה שהסכם הקומבינציה היה בתוקף, שהרי את כל יתר זכויותיהן במקרקעין מכרו לקבלן במסגרת הסכם הקומבינציה.
במילים אחרות, אין אדם יכול למכור אלא את מה שיש לו. בעת החתימה על חוזי המכר, הסכם הקומבינציה כאמור טרם בוטל, ומשכך כל שנותר בידי כל אחת מהנתבעות הוא הזכות לקבלת דירה מסוימת בלבד מכוחו של הסכם הקומבינציה. זהו היקף הממכר שנמכר על ידי כל אחת מהן. הנתבעות לא מכרו את זכויותיהן במקרקעין, 1/3 כל אחת, מאחר וכבר התקשרו עם הקבלן ומכרו לו את החלק הארי של זכויותיהן במקרקעין ולפי הסכם הקומבינציה כל שהיו זכאיות לקבל מכוחו הוא דירה מסוימת, על הצמוד לה, בלבד.
כאן המקום להבהיר את מהותה של עסקת קומבינציה – שהינה הלכה למעשה עסקת מכר-בניה. בעסקת קומבינציה טיפוסית (כבמקרה דנא) בעל המקרקעין מוכר חלק מזכויותיו לקבלן כנגד מתן שירותי בניה על החלקה - כאשר הצדדים מתחלקים בבעלות בדירות שתיבננה על ידי הקבלן בהתאם לחלוקה שהוסכמה מראש. בעסקה כאמור, הבעלים מתחייב להקנות לקבלן חלק יחסי מהבעלות במקרקעין בהתאם לחלוקה המוסכמת.
בענייננו, הוסכם עם הקבלן כי הוא זכאי ל- 5 דירות מתוך 8 דירות שתיבננה במקרקעין, והאחים (קרי- הנתבעות ותמרי) זכאים, כל אחד, לדירה אחת. נמצא כי לקבלן הועברו 5/8 חלקים במקרקעין ואילו יתרת הזכויות (3/8 חלקים) נותרו בבעלות האחים.
אמור מעתה: הזכות הקניינית שהקנתה כל אחת מהאחיות הנתבעות לקבלן במסגרת עסקת הקומבינציה הינה 5/8 מתוך זכויותיה במקרקעין כך שכל אחת מהן (וכן תמרי) נותרו, לאחר ביצוע העסקה עם הקבלן בעלת זכויות של כ-1/8 חלקים במקרקעין, המייצגים דירה אחת מתוך 8 דירות שאמורות היום להיבנות במקרקעין, בהתאם לעסקת הקומבינציה.
לא בכדי קובע סעיף 4 להסכם הקומבינציה:
"המוכרים (קרי הנתבעות ותמרי – מ.ע.א.) מוכרים לקונה (קרי הקבלן – מ.ע.א.) והקונה רוכשת מאת המוכרים את יתרת זכויותיהם במקרקעין, לרבות בבנין שייבנה עליו ע"פ חוזה זה (להלן: "הממכר"). מוסכם ומוצהר בזאת כי יתרת זכויות המוכרים במקרקעין, מהווה את כל הזכויות במקרקעין, למעט זכויות המוכרים ב"שטחי המוכרים", כמפורט בסעיף 5 שלהלן".
בסעיף 5 להסכם הקומבינציה נקבע:
"בתמורה להתחייבויות המוכרים כלפי הקונה בחוזה זה, מתחייבת הקונה:
לבנות על המקרקעין בנין מגורים בן ארבע קומות (להלן: שטחי הבנין").
לבנות עבור המוכרים בשטחי הבנין שלוש דירות המגורים והצמוד אליהן (להלן: "שטחי המוכרים") שתיאורן, מיקומן, ומידותיהן העקרוניות מפורטים בסקיצה המפורטת כנספח א להסכם זה, ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו....".
מכאן ש"שטחי המוכרים" הוגדרו בהסכם הקומבינציה כשטחים שנותרו בידי הנתבעות ותמרי על פי הסכם הקומבינציה כ"שלוש דירות המגורים והצמוד אליהן".
עולה כי בהתאם למערך החוזים שהיה בתוקף עת חתמו הנתבעות על חוזי המכר, היקף הזכויות שנותרו בידיהן לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה עם הקבלן הוא הזכות לקבלת דירה והצמוד לה לכל אחת מהנתבעות, המייצגות את יתרת זכויותיהן במקרקעין קרי – כ- 1/8 חלקים.
עדותה של הנתבעת 2, המהימנה עלי, עולה בקנה אחד עם לשון חוזה הקומבינציה שכאמור היה בתוקף עת מכרה את יתרת זכויותיה על פי הסכם הקומבינציה לתובעים:
"אני לא יכולתי למכור לה זכויות במגרש, אני יכולתי למכור לה רק דירה."
(ראו עמ' 65 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורה 4).
אין בידי לקבל טענת התובעים, לפיה לשון החוזה מלמדת כי כוונת הצדדים הייתה לכלול בממכר את כל זכויותיהן של הנתבעות במקרקעין באופן שגם במקרה שיבוטל הסכם הקומבינציה יעברו זכויותיהן במקרקעין לידי התובעים.
בחוזי המכר אין כל התייחסות להמחאת זכויות וחובות מכוחו של הסכם הקומבינציה ולמכירת הזכויות במקרקעין. הזכויות שנמכרו לתובעים הן יתרת הזכויות במקרקעין והזכויות שהוקנו לנתבעות מכוחו של הסכם הקומבינציה וכל עוד הוא בתוקף. התובעים לא לקחו על עצמם במסגרת חוזי המכר את כל ההתחייבויות של הנתבעות מכוחו של הסכם הקומבינציה כלפי הקבלן, אלא רכשו אך את הזכויות הנובעות לנתבעות מכוחו בלבד.
מכאן שמלשון חוזי המכר עולה כי הפרשנות להיקפו של הממכר היא הזכויות לדירה בלבד והחלק היחסי במקרקעין המשקף זכויות אל ה, ואין לקבל את הפרשנות לפיה משבוטל הסכם הקומבינציה, אזי היקף הזכויות של התובעים במקרקעין גדל – יש מאין.
לכך יש להוסיף את הכלל בדבר פרשנות כנגד המנסח. התובע 1, אשר כאמור הנתבעות שכרו את שירותיו המקצועיים על מנת שייצגן מול סמואל, מודה במפורש בעדותו כי הוא זה שניסח את חוזי המכר (ראו עמ' 29 לפרוטוקול הדיון מיום 24.2.2019, בשורה 8). היא הנותנת כי בחוזי המכר לא צוין דבר לעניין רכישת זכויות נוספות במקרקעין במידה והסכם הקומבינציה עם הקבלן יבוטל.
בחוזי המכר אין כל התייחסות לאפשרות ביטול הסכם הקומבינציה ומה יהיה דינו של הממכר ככל שהסכם הקומבינציה יבוטל. ולא בכדי. הצדדים לא סברו בעת חתימת חוזי המכר כי הסכם הקומבינציה יבוטל, שעה שהתובע 1 ביום חתימת חוזי המכר נכח בישיבה בעירייה במסגרתה אישרה הוועדה לתכנון ובניה את היתר הבניה והמשך הבניה.
לעניין זה יצוין כי מצופה מהתובע 1, שהינו עורך דין במקצועו - ואף חובה עליו בהינתן העובדה כי הנתבעות שכרו את שירותיו המקצועיים על מנת שייצגן מול צדדים שלישיים בנוגע למכירת זכויותיהן בפרויקט - כי ישקף אל נכון ובצורה ברורה בחוזי המכר את הגדרת הממכר, כנטען על ידו. שעה שלשיטת התובע 1, הממכר כולל את כל זכויות הנתבעות במקרקעין (קרי 2/3 מהבעלות במקרקעין), אזי היה עליו, כמי שניסח את חוזי המכר, לכלול בהם תניה מפורשת כי היקף הזכויות הנמכרות, עת יבוטל הסכם הקומבינציה, כולל את כל זכויות הנתבעות במקרקעין.
הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה כי הגם שהתובע 1 ווידא, ביום חתימת חוזי המכר, כי היתר הבניה חוּדש, עדיין היה מקום לכלול התייחסות לאפשרות של ביטול הסכם הקומבינציה זאת בהינתן העובדה כי במועד החתימה על חוזי המכר, הפרויקט עמד כ"פיל לבן" מספר שנים.
כך או כך, לא מצאתי בחוזי המכר הוראה כלשהי המקנה לתובע זכויות במקרקעין מעבר לזכויות שהוקנו לו בפועל בעת חתימתם של החוזים. הדעת אינה סובלת מצב כי זכויות נוספות תוקננה, יש מאין, בגין אירוע חיצוני, צפוי או בלתי צפוי – בדמות ביטולו של הסכם הקומבינציה, מה גם שהתובעים לא שילמו בגין הזכויות שהוקנו לקבלן והושבו לנתבעות עם ביטולו.
בנוסף ולחלופין, גם אם תאמר כי לשונו של חוזה המכר אינה ברורה די הצורך, ואין בה כדי להשיב בצורה בהירה לשאלה מהו הממכר, אזי אין מנוס אלא לפנות אל הנסיבות החיצוניות לחוזי המכר, כמפורט להלן.

כוונת הצדדים הנלמדת מתוך נסיבותיהם החיצוניות של חוזי המכר
דיווח לרשויות המס
חיזוק נוסף לפרשנות, לפיה הממכר כהגדרתו בחוזי המכר כולל בחובו את הזכות לשתי דירות בלבד, ניתן למצוא באופן דיווח עסקאות המכר לרשויות המס, ממנו עולה כי דווח על מכירת דירה בלבד על ידי התובע 1 וכל אחת מהנתבעות.
לו התכוונו הצדדים בזמן אמת למכור את כל זכויותיהן של הנתבעות במקרקעין ולהמחות את כל זכויותיהן וחובותיהן על פי הסכם הקומבינציה, אזי עסקה זו הייתה טעונה אף דיווח לרשויות כעסקה למכירת מקרקעין, ולא כעסקאות למכירת דירות, כפי שדווחו. כך, בסעיף 4.6 לטופס הדיווח לרשויות המס ציין התובע 1 כי הוא רוכש דירה בבניין שבנייתו טרם הסתיימה (נספח ה' לתצהיר הנתבעות). בהתאמה נקבע שיעור המס.
כמו כן, בהתאם לדיווח האמור האישור שהונפק על ידי רשויות המס ללשכת רישום המקרקעין על העסקאות מושא חוזי המכר הינו אישור המתייחס לחלק הנמכר במקרקעין בשיעור של 60/471 מהמקרקעין המהווה כ- 1/8 בקירוב (נספח ו' לתצהיר הנתבעות). בהתאמה, גם שטרי המכר, אשר הוכנו על ידי התובע 1 עצמו, מלמדים כי החלק הנמכר מהמקרקעין עומד על 60/471 מהמקרקעין (נספח ח' לתצהיר הנתבעות).
שינוי הנסיבות וביטולו של הסכם הקומבינציה איננו משנה את טיבן והיקפן של הזכויות הנמכרות, קרי הזכות לקבלת דירה על הצמוד לה, והחלק היחסי במקרקעין אותה היא משקפת, וזכויות אלה הן שנמכרו לכל אחד מהתובעים.

המצב התכנוני בעת החתימה על חוזי המכר
עובר לחתימת חוזי המכר עם הנתבעות בדק התובע 1 את האפשרות הממשית לסיום בניית הבניין והיה מעורב בהליכים הקשורים עם המשך הבניה. כאמור, חוזי המכר נחתמו על ידי הצדדים ביום בו היתר הבניה אושר על ידי ועדת הערר, שעה שהתובע 1 עצמו נוכח בוועדת הערר. וכך העיד התובע 1 בתביעת הביטול – עמ' 56 לפרוטוקול הדיון מיום 20.6.2013, בשורות 18-23:
"ש.ת. אני אומר לך שנכחתי בשנייה מ 25/10/07, אני נכחתי בה .... נכון. אני זוכר שיו"ר הוועדה סיפר מה הוא מתכוון להחליט.
ש.ת. יש לנו מסמך שעל אתר הוא נתן החלטה. צירפנו אותה לתצהיר זיו, נספח 4 לתצהיר עדות ראשית של זיו, עמוד 2. אותו יום חתמת עם בעלות המקרקעין על הסכם .... נכון. ב 25/10/07 חתמנו כי אותה עת הן הביעו רצונן למכור הזכויות, בתקופה משנכנסתי לתמונה. בפגישה אצל עו"ד סמואל הן אמרו שהן שוקלות למכור וזה תלוי במחיר".
הנה כי כן, טרם החתימה על חוזי המכר, בדק התובע 1 את המצב התכנוני לאשורו ורק לאחר שווידא כי ניתן להשלים את הבניה, לאחר שזו הופסקה שנים קודם לכן, חתם על חוזי המכר. מכאן, שציפייתו של התובע 1 הייתה לקבל דירה מיד לאחר שתתחדש הבניה ותסתיים, ואפשרות ביטול הסכם הקומבינציה וקבלת זכויות המקרקעין כלל לא עלתה באותה העת. מכאן שאומד דעתם של הצדדים היה מכירת דירה, ולא זכויות במקרקעין.

ההיגיון הכלכלי העומד בבסיס חוזי המכר
לחוזה צריכה להיות תכלית שהיא פרי היגיון כלכלי, עסקי ומסחרי. [ראו ע"א 757/82 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' דוידוביץ, פ"ד לט (3) 220, 223 (1985); ע"א 565/85 גד נ' נביאי, פ"ד מב (4) 422, 430 (1989)]. חוזה מסחרי נועד להשיג מטרה עסקית, ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו, כפי שאנשים סבירים היו עושים [ראו ע"א 5597/90 כהן נ' תקליטי סי בי אס בע"מ, פ"ד מז (3) 212, 219-220 (1993), וכן ע"א 530/89 בנק דיסקונט נ' מרי נופי, פ"ד מז(4) 116, 125 (1993)]. דהיינו, אין ליתן להסכם פירוש אשר איננו מגשים את המטרה העסקית אשר לשמה נקשרו הצדדים להסכם בהסכם.
במקרה דנן, סבורתני כי הפרשנות הניתנת לחוזי המכר על ידי התובעים, ככזו הכוללת בהגדרת ממכר את כל הזכויות במקרקעין, איננה תואמת את ההיגיון הכלכלי של חוזי המכר, נוכח שיעור התמורה שנקבעה עבור הממכר וכן נוכח העובדה כי התובעים לא לקחו על עצמם את כל ההתחייבויות על פי הסכם הקומבינציה כלפי הקבלן.
התמורה שנקבעה בחוזי המכר, אף לשיטתו של התובע 1 עצמו, הייתה נמוכה מערך השוק של דירות באותה העת בשל הסיבוכים בהשלמת הבניה. המחיר ששילמו כל אחד מהתובעים לרכישת הזכויות בכל אחת מהדירות לפי חוזי המכר עמד על 78,500 דולר. התובע, בעדותו בתביעת הביטול טען כי עשה חישוב לערך הדירה על בסיס ההצעה שהוצעה על ידי עו"ד סמואל וסבר כי הצעתו הינה "הצעה הוגנת":
"לשאלות בית המשפט
ש.ת. יש קבלן כושל אז אדוני בא ואומר אני רוכש הזכויות, הרי אתה עורך דין .... הייתי מודע לסיכונים ולסיכויים.
ש.ת. ולמה לא אמרת להם שזה לא נורא? שיישארו.... אצלן זה גם גרם לבעיות משפחתיות כי מי שניהל עד אז את כל העניינים היה מר מר תמרי. והן עד אותו שלב נתנו לו כביכול לקדם את העניינים. העניינים לא התקדמו. הקידום לא כל כך התקדם. מר תמרי בחר את הקבלן.
ש.ת. אני שואל אותך, למה מה שטוב לאדוני לא טוב לאחיות .... אני נכנסתי משיקולים עסקיים גרידא. למרות שמדובר בקבלן כושל
ש.ת. למה לא אמרת להן כמי שמייצגן שעדיף להישאר עם הזכויות מלמכור אותן במחיר מופחת ..... אמרתי להן. כל השיתוף המשפחתי, העובדה שנכפה עליהן על ידי זה שהן ירשו מאביהן יחד את המגרש, פגע מאוד ביחסיהן המשפחתיים והם רצו לצאת מהעניין. היו כל הזמן חיכוכים במשפחה. העסקה לא הצליחה, הרבה שנים הבנייה לא הסתיימה וזה יצר הרבה מתחים במשפחה. הן העדיפו לצאת. אני הייתי מוכן לקחת הסיכון ולהיכנס במחיר, גם אם זה יארך שנים, עדיין זה יהיה כדאי. בדיעבד היום אינני בטוח.
ש.ת. אני שואל מה הדלתא? מה היה הסכום אילמלא הייתה בעייה עם הקבלן ומה הסכום שבסופו של יום רכשת ? ..... הן הסתכלו על המחיר שעו"ד סמואל כביכול מוכן לקנות וזה נתן קנה מידה למחיר השוק כביכול. כביכול כי הוא לא באמת קונה. המחיר נתן קנה מידה, זה היה כנראה בהנחה. הוא הציע 117 או 120 אלף דולר לדירה. זה המחיר שאני זוכר. עשיתי חישוב שזה 120 אלף ומשהו כי יש דירת גג גם, 80 אלף דולר במזומן , בנסיבות אני חושב שזו הייתה הצעה הוגנת בהחלט".
(ראו עמ' 57 לפרוטוקול הדיון מיום 20.6.2013 בתביעת הביטול, בשורות 10-29- ההדגשה אינה במקור).
הנה כי כן, התובע 1 מודה כי רכש את הדירות במחיר מופחת בשל מצב הבניה, שעה שרכש כל דירה במחיר של 78,500$, שהיה מחיר מופחת רק עבור הדירה ומקל וחומר מחיר מופחת עבור כל הזכויות במקרקעין במקרה של ביטול הסכם הקומבינציה. לצורכי השוואה, כפי שבוצעה על ידי התובע 1 בעדותו בתביעת הביטול, סמואל רכש מהקבלן 5 דירות תמורת הסך של 700,000$, קרי סך של 120,000 דולר עבור כל דירה בממוצע (לא כל הדירות זהות), וזאת בחודש מאי 2007. כחמישה חודשים לאחר מכן נחתמו חוזי המכר מושא התובענה שעה שהתובעים רכשו כל דירה תמורה הסך של 78,500 דולר, כאמור לעיל.
התובע 1, בעדותו, מודה כי רכש דירה במחיר מופחת, אלא שהמחיר נקבע, כך לשיטתו, בשל העובדה כי הזכות לדירה נבעה לנתבעות מעסקה כושלת. וכך בלשונו:
"ש: קנית זכות לקבל דירה במחיר מופחת, נכון?
ת: לא, זה לא מחיר מופחת.
ש: זה לא מחיר מופחת?
ת: כי כשאתה קונה דירה על הנייר זה פחות מדירה, כשאתה קונה דירה בעסקת קומבינציה מזוהמת וכושלת זה לא מחיר מופחת. יש שווי שהוא חלק של סיכונים וסיכויים. כשיש עסקה שיש בה איזשהו חשש אף בנק לא מלווה, אף אחד לא מוכן להיכנס".
(ראו עמ' 36 לפרוטוקול הדיון מיום 24.2.2019, בשורות 28 – עמ' 37, בשורה 4).

במילים אחרות, אף מבחינת התמורה ששולמה, שעה שאין חולק כי התמורה ששולמה עבור כל דירה פחותה בשל המצב התכנוני והסיבוכים בבניה, הרי שגובה התמורה איננו יכול לשקף התמורה הראויה עבור כל הזכויות של הנתבעות במקרקעין, כטענת התובעים.
לכך יש להוסיף כי אף אחד מהצדדים באותה העת לא העלה בדעתו אפשרות של ביטול הסכם הקומבינציה, שהרי, כאמור, התובע 1 בדק באותו היום בו חתם על חוזי המכר את המצב התכנוני של הבניין וידע כי בו ביום אישרה וועדת התכנון את היתר הבניה. התובע 1 נכנס בעיניים פקוחות לעסקת רכישת שתי הדירות, שעה שסבר כי התמורה שהוא משלם הינה מופחתת וראויה בהינתן העובדה כי הפרויקט לא מתקדם שנים, ואולם, בדק באותו היום במשרדי העיריה ווידא כי היתר הבניה חודש.
מכאן שציפייתו של התובע 1 בעת החתימה על חוזי המכר הייתה שהקבלן יסיים את הבניה ושהוא ובת זוגו דאז, התובעת 2, יקבלו דירה בבניין חדש במחיר מופחת. תימוכין לכך ניתן למצוא בעובדה שבחוזי המכר, אשר נוסחו כאמור על ידי התובע 1 עצמו, לא נקבע מועד מסירה של החזקה בדירה ומכללא לא נקבע פיצוי בגין איחור במסירת הדירה.
לכך, יש להוסיף כי דווקא בהינתן עיסוקו ומקצועיותו של התובע 1, היה מצופה ממנו, כי יכלול בחוזי המכר תניות בדבר דינם עת יתבטל הסכם הקומבינציה, שעה שאפשרות זו לא הייתה אפשרות קלושה במועד חתימתם, שכן הבנייה הופסקה שנים לפני מועד חתימתם. ואף על פי כן, התובע 1 בחר שלא לכלול כל התייחסות בחוזי המכר למועד מסירת החזקה או לאפשרות של ביטול הסכם הקומבינציה. אי הכללת תניה כאמור מחזקת את המסקנה כי ציפייתם של התובעים בעת חתימת חוזי המכר, ובמיוחד של התובע 1 שידע כי היתר הבניה חודש, הייתה כי הסכם הקומבינציה לא יבוטל והתובעים יקבלו דירות בסופו של יום.
הנתבעות, מצידן, ידעו כי הפרויקט לא מתקדם תקופה ארוכה, וקיבלו את התמורה עבור הדירות במזומן, שעה שסברו בעת החתימה כי הן מוכרות דירות בפרויקט "מסובך" כלשונן. בהגינותן אף לא רצו למכור לתובעים את הדירות בשל מצב הפרויקט. וכך בלשונן:
"אני לא רציתי למכור לו, כי ידעתי שזה מסובך, אני אמרתי לו, אבל הוא התעקש, הוא התעקש ולא היה לי נעים לסרב בצורה גסה ומוחלטת. אמרתי הוא מבין, הוא בדק את זה, אז הוא יקנה וזה מה שמכרתי, יותר מזה לא היה לי."
(ראו עדותה של הנתבעת 1 בעמ' 29 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורות 1-3).
מכאן שאין חולק, אף לשיטת התובעים, כי התמורה המופחתת עבור הדירות שיקפה לאותה העת, קרי מועד החתימה על חוזי המכר, את מצב הפרויקט, שכאמור הבניה בו נעצרה שנים קודם לכן. אף אחד מהצדדים לא ציפה, באותה העת, כי הבניה לא תחודש תקופה ארוכה נוספת, כי הסכם הקומבינציה יבוטל וכי יאלצו להתמודד עם הליך משפטי ארוך שנים לצורך ביטול הסכם הקומבינציה. בהתאמה, אין כל התייחסות בחוזי המכר לאפשרות של ביטול חוזי המכר.
התובעים בסיכומי התשובה מטעמם טענו כי "בראיה לאחור, ברי כי התובעים עשו עסקה גרועה, ושווי הזכויות לא היה שווה את המחיר ששילמו במזומן לנתבעות, לאור העובדה שמקץ 12 שנים הם ספגו רק הפסדים ולא ברור אם ומתי יראו הכנסה כלשהי בגין הנכס שקנו, כאשר נכסים דומים באזור עברו השבחה עצומה" (ראו סעיף 9 לסיכומי התשובה).
אכן, יתכן שכך הם פני הדברים. אלא שבעת החתימה על חוזי המכר, סברו התובעים כי העסקה טובה עבורם, שכן אין חולק, אף לשיטתם, כי רכשו את הדירות במחיר מופחת ממחיר דירה באותה העת, וסברו, לאור חידושו של היתר הבניה מאותו היום, כי הבניה תתחדש ויקבלו דירה במחיר מופחת. אלא שהמציאות טפחה על פניהם והבניה לא התחדשה.
התובעים בחרו שלא להגיש תביעה לביטול חוזי המכר כנגד הנתבעות ולהשבת כל הכספים המגיעים להם, אלא בחרו להיגרר להליך ארוך של ביטול עסקת הקומבינציה, על חשבונם, אשר בסיומו, כאמור בוטל הסכם הקומבינציה. ואולם, ביטול זה, אינו הופך את הזכויות החוזית שלהם לקבלת דירות כלפי הנתבעות לזכות קניינית במקרקעין מעבר לזכויות אותן מייצגות הדירות, קרי 60/471, כפי שנרשם בשטרי המכר ובדיווח לרשויות המס, המהווה כ – 1/8 מזכויות הבעלות במקרקעין.

ייפוי הכוח לטובת התובע
במסגרת סיכומיהם מסתמכים התובעים לביסוס פרשנותם להסכם המכר על נוסחו של ייפוי הכוח עליו חתמו הנתבעות לטובת התובע 1 (נספח 5ב לתצהיר התובע 1), המייפה את כוחו לפעול ב"נכסים הידועים בתור זכויות בגוש 6944 חלקה 69 ברחוב ראשון לציון 55 תל אביב וכן דירה חזיתית בקומה שניה במקרקעין " (ההדגשה אינה במקור).
התובעים טוענים כי נוסחו של ייפוי הכוח מדבר בעד עצמו נוכח המילה "וכן" וכי אף בעלה של הנתבעת 2, שהיה בעברו מנהל בבנק, וחתם גם הוא על חוזה המכר, בדק את המסמכים ואישר אותם. לטענתם של התובעים אין מדובר בהדיוטות, אלא באנשים המבינים בשוק הנדל"ן ובעלי ניסיון רב בחוזים ומכאן שחזקה עליהם כי ידעו על מה הם חותמים (סעיף 9 לסיכומים מטעם התובעים).
מנגד, טוענות הנתבעות, כי ייפוי הכוח לא נחתם בעת חתימת חוזי המכר והראיה כי אין כל אזכור לחתימתו במסגרת חוזי המכר. עוד טוענות הנתבעות, כי הגדרת הממכר על פי ייפוי הכוח שונה מהגדרתו בחוזי המכר ומעובדה זו מתבקשת המסקנה כי בעת החתימה על חוזה המכר לא הייתה אף לתובע כוונה לרכוש אלא דירה מסוימת שעה שלא העלה בדעתו אפשרות של ביטול הסכם הקומבינציה.
ייפוי כוח אינו עומד לעצמו, והוא טפל ומכשיר להבטחת ביצועו של ההסכם העיקרי [ראו למשל ע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730, 745 (2001), וכן ע"א 1333/14 סעדה גואנה מיטרי נ' עו"ד עלס דוברונסקי (פורסם בנבו, 28.7.2015)].
גם בענייננו, סבורתני כי אין בניסוחו של ייפוי הכוח כדי ללמד על טיבן של הזכויות הנמכרות. ראשית, נקודת המוצא היא לשון חוזי המכר אשר כאמור אין בה כל התייחסות למכירת כלל הזכויות במקרקעין. ייפוי הכוח נועד להבטיח ביצוע המכר, כפי שבא לידי ביטוי בחוזי המכר. בנוסף, יש להפעיל את כלל הפרשנות כנגד המנסח שהרי התובע 1 הוא שניסח את חוזי המכר, כמו גם את ייפוי הכוח, וככל שסבר כי הממכר כולל את כלל זכויותיהן של הנתבעות במקרקעין, היה עליו לכלול זאת בחוזי המכר. אלא שכאמור, באותו יום היה התובע 1 בוועדת התכנון וידע כי חודש היתר הבניה, מכאן שציפייתו הייתה בסופו של יום לקבל דירה חדשה לכשתושלם הבניה.
הנה כי כן, אומד דעתם של הצדדים וציפיותיהם היו כי הבניה תסתיים והתובעים יקבלו את הדירות שרכשו. מכאן, שאין בנוסחו של ייפוי הכוח כדי להשליך על פרשנות היקף הזכויות הנמכרות.
שנית, לא הוכח להנחת דעתי כי ייפוי הכוח אכן נחתם במועד החתימה על חוזי המכר (ראו עדותן של הנתבעות בעמ' 39 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורות 12-14, וכן בעמ' 61 לפרוטוקול, בשורות 13-15).

מהות הזכות שנמכרה לתובעים מכוח חוזי המכר
הצדדים בחרו שלא להתייחס בסיכומיהם למהות הזכות שנמכרה לתובעים במסגרת חוזי המכר.
סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הוא "הוראה מיוחדת" אשר מסדיר את הדרך שבה תושלם עסקה במקרקעין וקובע כדלקמן:
"7. (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
מסעיף זה עולה כי הקניית בעלות במקרקעין, כמבוקש על ידי התובעים בתובענה שלפני, מסתיימת עם רישום הבעלות במרשם המקרקעין על שמם של התובעים ועד לביצוע הרישום אין מדובר אלא בהתחייבות לעשות עסקה, שהינה זכות אובליגטורית [לעניין ההבחנה בין זכות קניינית לזכות אובליגטורית ראו רע"א 4890/15 אלוש נ' עירית טבריה (פורסם בנבו, 31.12.2015) וההפניות שם].
בענייננו, הנתבעות היו בעלות הזכויות הקנייניות במקרקעין, ומכרו את זכויותיהן במקרקעין לקבלן ובתמורה הן בעלות זכות אובליגטורית לקבלת דירה מכוחו של הסכם הקומבינציה.
זכות אובליגטורית זו נמכרה על ידן לתובעים. התובעים הינם בעלי זכות אובליגטורית תחתן של הנתבעות מכוחו של הסכם הקומבינציה. בהיעדר רישום, העסקה בין התובעים לבין הנתבעות הינה "התחייבות לעשות עסקה", לפי הוראות סעיף 7(ב) ל חוק המקרקעין.
הנתבעות מכרו את זכותן האובליגטורית לקבלת דירה מכוחו של הסכם הקומבינציה וכן את החלק היחסי של המקרקעין אותה היא מייצגת לתובעים. בהעבירם זכות זו לתובעים, העבירו כל מה שהיה להן מכוחו של הסכם הקומבינציה. העסקה לא הושלמה ברישום והעסקה בין הנתבעות לבין התובעים לא בוטלה. מכאן, שלתובעים נותרה זכות אובליגטורית לקבל דירה מאת כל אחת מהנתבעות, הגם שהסכם הקומבינציה בוטל.

התנהגות הנתבעות לאחר מועד החתימה על חוזי המכר
מסמך מיום 13.11.2008
בנוסף להסתמכותם של התובעים על לשון חוזי המכר, טוענים התובעים, כי הנתבעות חתמו עוד בשנת 2008, לבקשת עוה"ד טובה כהן, שטיפלה בתביעת הביטול, ולשם הבהרת מעמדם של התובעים כבעלים במקרקעין, על מסמך בו הודו הנתבעות כי העבירו את כל זכויותיהן במקרקעין לתובעים. כך, במסמך מיום 13.11.2008 (נספח 15 לתצהיר התובעים) נכתב כדלקמן:
"אנו הח"מ נילי ליפשיץ ואסתר מסר, מאשרות בזאת כי מכרנו לפי הסכם מיום 20.10.07 את כל זכויותינו במגרש בנדון, לה"ה גיא נבון ולימור מזרחי בהתאמה, ובכלל זה המחאנו לקונים את כל זכויותינו על פי הסכם הקומבינציה".
התובעים, במסגרת סיכומיהם, טוענים כי הנתבעות הציגו גרסה שקרית שכשלה בהינתן המסמכים עליהן חתמו ובהינתן עדותה של עו"ד טובה כהן אשר ניהלה את תביעת הביטול ואשר העידה על ידיעתן של הנתבעות על דבר הגשת התביעה.
עוד טוענים התובעים, כי הנתבעת 1 אף חתמה על תצהיר מיום 8.6.2010 במסגרת תביעת הביטול כנגד הקבלן (נספח 16 לתצהיר התובעים) במסגרתו הצהירה:
"ביום 25.10.07 מכרתי אני את כל זכויותי במקרקעין לעו"ד נבון ואחותי אסתר מכרה את מלוא זכויותיה לגב לימור מזרחי, תוך שאנו ממחות את מלוא זכויותינו כלפי דופלקס באופן שמכאן ולהבא עמדו הם בנעלינו לכל דבר וענין בכל הכרוך והקשור בפרוייקט".
הנתבעת 1 אף העידה במסגרת תביעת הביטול. בכל אלו, לשיטתם של התובעים, יש כדי להעיד כי הנתבעות מכרו את כל זכויותיהן במקרקעין לתובעים.
מנגד, טוענות הנתבעות, כי כלל לא הכירו את עו"ד טובה כהן, לא שילמו לה שכר טרחה וכל מסמך עליו חתמו היה לבקשת התובע 1 ובהתבסס על האמון המלא שרחשו לו. באשר להתנהלותן בתביעת הביטול, טוענות הנתבעות, כי שיתפו פעולה עם התובע 1 בכל מה שנתבקש מהן מבלי שהבינו כלל מה מטרת התביעה או מהי מטרתו של התובע 1.
דומני כי אין צורך להכריע בשאלת היקף ההיכרות בין עו"ד טובה כהן לבין הנתבעות, עליה עמדו הצדדים בסיכומיהם. עו"ד טובה כהן אכן העידה כי לנתבעות לא היה כל ענין בניהול התביעה כנגד הקבלן וכי ניהול התביעה איננו רלוונטי להן בהינתן העובדה כי מכרו את כל זכויותיהן (עמ' 20 לפרוטוקול הדיון מיום 24.2.2019, בשורות 16-32, וכן עמ' 26, בשורות 20-23).
אף מקובלת עלי טענת התובעים כי הנתבעות ידעו על הגשת תביעת הביטול והסכימו לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך ניהולה. יחד עם זאת, אין באפשרותי לקבל טענת התובעים כי הדרת רגליהן של הנתבעות מניהול תביעת הביטול, מרצונן, משמעה הסכמתן להעביר את כל זכויותיהן במגרש על שם התובעים ככל שתבוטל עסקת הקומבינציה.
בהינתן העובדה כי הנתבעות מכרו לתובעים את כל זכויותיהן, כפי שהיו באותה העת, הרי שלשיטתן, לא היה להן כל צורך להיות מעורבות בתביעת הביטול, שכן לא סברו כי בתוצאותיה יש כדי להשליך על ה יקף הזכויות של הצדדים. אף מעדויות התובעים ומהמסמכים שצורפו על ידם לא עולה כי הובהר לנתבעות כי ככל שתביעת הביטול תתקבל ויבוטל הסכם הקומבינציה, יהפכו התובעים לבעלי הזכויות במקרקעין במקומן של הנתבעות, וקל וחומר שלא נטען כי הנתבעות הסכימו לכך.
כך גם בהתייחסה למסמך מיום 13.11.2008 הבהירה עו"ד טובה כהן בעדותה כדלקמן:
"הן מכרו, שתי דירות היו להן והן מכרו את שתי הדירות האלה, אלה הזכויות שלהן".
(ראו עמ' 24 לפרוטוקול הדיון מיום 24.2.2019, בשורות 5-6).

ובהמשך:
"הן הצהירו שהן מכרו את כל הזכויות שלהן, יש להן דירה אחת ודירה נוספת על פי הסכם הקומבינציה. הן מכרו את מה שהיה להן באותו זמן, את הדירה הזאת ואת הדירה הזאת וזה מלוא הזכויות שלהן ואין להן שום יד ורגל בתביעה הזאת וזה המסמך" .
(שם, בשורות 13-16. ההדגשה אינה במקור).
במילים אחרות, אף מעדותה של עו"ד כהן, הגם שעולה כי לנתבעות לא היה כל ענין בניהול תביעת הביטול, הובהר כי הנתבעות מכרו את כל הזכויות שהיו להן באותה העת, קרי הזכויות לדירה כל אחת על הצמוד לה.
במאמר מוסגר יצויין באשר לנפקותו של מסמך זה משנת 2008 יש להוסיף ולתהות כי אם לשיטתו של התובע 1, הממכר על פי חוזי המכר הוא מלוא חלקן של הנתבעות במקרקעין במקרה של ביטול הסכם הקומבינציה, מדוע נדרש התובע 1 להחתים שוב את הנתבעות על המסמך שצורף כנספח 15 לתצהירו, זאת בסמוך למועד הגשת תביעת הביטול?
מכאן שלא מצאתי כי יש לראות במסמך זה משנת 2008 כתומך בגרסת התובעים.

התנהלות הנתבעות בתביעת הביטול
התובעים מוסיפים וטוענים כי במשך 8 שנים בהן נמשך הליך התביעה לביטול הסכם הקומבינציה, התובע 1 נשא בעלויות התביעה מכיסו ובזבז את מיטב מרצו וזמנו עליה, ובמשך כל אותן שנים לא טענו הנתבעות כאילו יש להן זכויות כלשהן לאחר הביטול, אלא להיפך, חזרו והבהירו כי הזכויות הן של התובעים, וכי הן אדישות לנעשה במסגרת התביעה שעה שאינן קשורות עוד למקרקעין (סעיפים 30-40 לסיכומי התובעים).
עוד טוענים התובעים, כי התנהגותם של צדדים לחוזה לאחר חתימתו מהווה כלי פרשני מן המעלה הראשונה ולפיכך התנהגותן של הנתבעות בתקופה שבין מועד המכירה, קרי אוקטובר 2007, ועד למועד בו טענו לראשונה כי הן בעלות הזכויות בדצמבר 2016, יש בה כדי להעיד על כוונתן ועל הדרך בה יש לפרש את חוזי המכר. בתקופה זו משכו הנתבעות את ידיהן לחלוטין מעיסוק בהתקדמות הבניה על המקרקעין, הביעו חוסר ענין מוחלט ולא שאלו את התובעים דבר לעניין זה (סעיף 31 לסיכומי התובעים). גם עו"ד טובה כהן העידה כי הנתבעות לא הביעו שום ענין בניהול תביעת הביטול (עמ' 20 לפרוטוקול הדיון מיום 24.2.2019, בשורות 22-26).
כעת, טוענים התובעים, מקץ מאבקים משפטיים ארוכים ויקרים שניהל התובע 1 מכיסו, נזכרו הנתבעות לטעון לזכויות במקרקעין בעקבות ביטולו של הסכם הקומבינציה. התובעים מוסיפים וטוענים כי הסתמכו על אישורן של הנתבעות כי אינן קשורות למקרקעין ונכנסו למאבקים משפטיים מתישים, ארוכים ויקרים, לא מהתנדבות אלא על מנת לקבל הזכויות במקרקעין (סעיף 38 לסיכומי התובעים).
לאור זאת, טוענים התובעים, כי הנתבעות מושתקות מלהעלות טענה, לפיה התובע 1 רקח מזימה לרכוש את זכויותיהן ואז לפעול לביטול הסכם הקומבינציה, שכן הן ידעו על ההליכים לביטול הסכם זה והנתבעת 1 אף לקחה בהם חלק.
הסיבה לעמדתן הנוכחית של הנתבעות, לשיטת התובעים, היא עליית שווי המקרקעין, היינו טעמים של בצע כסף. התובעים טוענים כי הנתבעות מנסות, בחוסר תום לב, להיבנות ממאבקיו הארוכים של התובע 1, אשר השקיע שנים מחייו על מנת לחלץ את כספי השקעתו מחברה קבלנית כושלת.
מנגד, טוענות הנתבעות, כי התובע 1 ניהל את תביעת הביטול ללא ידיעתן. רק כשהיה זקוק לעדותן פנה לנתבעת 2, אשר סירבה להעיד. לטענתן, לא הוסברה להן מהות תביעת הביטול והן אף לא עודכנו בדבר התקדמות ההליך ולבטח לא בדבר המשמעויות אשר התובעים מבקשים לייחס לתוצאותיו, קרי מכירת הזכויות במקרקעין.
אכן, אין חולק כי את תביעת הביטול ניהל התובע 1 בעצמו ומכספו במשך שנים ארוכות ובסופו של יום בוטל הסכם הקומבינציה על ידי בית המשפט. יחד עם זאת, גם אם אקבל את טענת התובעים כי הנתבעות ידעו על ניהולו של הליך תביעת הביטול והסכימו לו, הרי שאין בניהולו של הליך זה ובתוצאתו כדי להעיד על טיבן והיקפן של הזכויות הנמכרות. ככל שסבור התובע 1 כי מגיע לו שכר טרחה עבור פעולותיו לביטול הסכם הקומבינציה, באפשרותו להגיש תביעה כספית מתאימה. ואולם, התנהלות זו, הן של התובע 1 והן של הנתבעות, איננה מקימה לו זכויות במקרקעין – יש מאין - שלא נכללו בממכר בעת חתימת חוזי המכר ואף לא שולמה כל תמורה עבורן.
זכותם של התובעים – הייתה ונותרה – זכות לדירה מסוימת ולחלק היחסי במקרקעין אותה היא מייצגת. שהרי אף לאחר ביטול הסכם הקומבינציה, אין מניעה כי הנתבעות ביחד עם אחיהן יתקשרו עם קבלן אחר להשלמת הבניה, הכל בכפוף לזכויותיהם של התובעים ורוכשי הדירות האחרות.
זאת ועוד, העובדה שהתובע 1 צירף את הנתבעות כצד לתביעת הביטול מחזקת אף היא את מסקנתי, לפיה כל שנמכר לתובעים היו זכויות הנתבעות לפי הסכם הקומבינציה ותו לא, שכן לו היו התובעים באים בנעליהן של הנתבעות ורוכשים מהן את מלוא זכויותיהן במקרקעין, לא היו הנתבעות צד דרוש בתביעת הביטול.

תצהירה של הנתבעת 1 בתמיכה לתביעת הביטול
התובעים מסתמכים בסיכומיהם על תצהירה של הנתבעת 1 שניתן במסגרת תביעת הביטול במסגרתו העידה כי:
"ואכן, ביום 25.10.2007 מכרתי את מלוא זכויותי במקרקעין לעו"ד גיא נבון, ואחותי אסתר מכרה את מלוא זכויותיה לגב' לימור מזרחי, תוך שאנו ממחות להם את מלוא זכויותינו כלפי דופלקס באופן שמכאן והלאה הם עמדו בנעלינו לכל דבר וענין בכל הכרוך והקשור בפרויקט".
ואמנם עו"ד טובה כהן העידה כי הנתבעות הודיעו מספר פעמים כי אין להן כל ענין בתוצאות תביעת הביטול (ראו עמ' 20 לפרוטוקול הדיון מיום 24.2.2019, בשורות 29-31).
יחד עם זאת, אין להתעלם מהעובדה כי התובע 1 הוא שניסח את תצהירה של הנתבעת 1 וזאת שנים לאחר שנחתמו חוזי המכר. בשלב זה, המשיכו הנתבעות ליתן אמון מלא בתובע 1 וסברו כי חוזי המכר מקנים לו את כל זכויותיהם במקרקעין, כפי שהיו אז, קרי הזכות לדירה. הא ותו לא.
הנתבעות לא התעניינו בתביעת הביטול שעה שמעולם לא הוסבר להן על ידי התובע 1 או על ידי עו"ד כהן, כי ככל שתביעת הביטול תתקבל, יבקשו התובעים להירשם כבעלי מקרקעין במקומן. הנתבעות סברו כי גם בתביעת הביטול ממשיך התובע 1 להגן על האינטרסים שלהן ועל האינטרסים שלו מכוח חוזי המכר.

התנהלותו של התובע 1 כעורך דינן של הנתבעות
הנתבעות הקדישו פרקים נרחבים מסיכומיהם להתנהלותו של התובע 1 והתנהלותו כלפי הנתבעות שהיו לקוחותיו. הנתבעות הדגישו, שוב ושוב במהלך סיכומיהן, כי פנו לתובע 1 בשל היכרות מוקדמת של התובע 1 עם הנתבעת 1, שעה שהיה חבר קרוב של בנה, וכי הן סמכו על שירותיו המשפטיים והמקצועיים וכן על יושרו והגינותו. התובע 1, לשיטתן, הפר ברגל גסה חובת אמון זו.
עוד טוענות הנתבעות, כי התובע 1 פעל בניגוד לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, שעה שהפר את חובת הנאמנות שחב הוא כלפי הנתבעות, כלקוחותיו, שעה ששימש כמייצגן ובו זמנית דאג לאינטרסים של עצמו ורכש את הדירה לא לפני שבדק בעצמו את מצבן התכנוני של הדירות, ולאחר מכן פעל לביטול הסכם הקומבינציה מאחורי גבן.
בנוסף לאמור לעיל, טוענות הנתבעות, כי התובע 1 הפר את חובת תום הלב כלפי הנתבעות. הגם שלשיטתו "נכנס בנעליהן של הנתבעות", בחר שלא לגלות לכל הנוגעים בדבר, לרבות לאחיהן של הנתבעות, כי רכש את זכויותיהן על פי עסקת הקומבינציה והמשיך לייצגן, כעורך דין ולא כמי שבא בנעליהן.
ואכן, מעדותן של הנתבעות, המהימנה עלי, עולה כי הנתבעות פנו אל התובע 1 על מנת שיסייע להן במשא ומתן מול עו"ד סמואל שביקש לרכוש גם את דירותיהן. הנתבעות נתנו אמון מלא ואף עיוור בתובע 1, בהיותו בן בית בביתה של הנתבעת 1. בשל קירבה זו פנתה הנתבעת 1 לתובע 1 על מנת לשכור את שירותיו המשפטיים, שעה שנתנה בו את אמונה. וכך בלשונה:
"לא החלטנו למכור את הכול. פנו אלינו איך קוראים לו? סמואל, שהוא, שהבנתי אחרי, פנו אלינו סמואל, אז אחותי אמרה שאנחנו לא יכולים ללכת בלי עו"ד ואז אני הכרתי, ידעתי, כי הכרתי כבר את גיא, אז אמרתי אני אקח את גיא, כי הוא חבר של הבן שלי, הוא בטח יהיה אמין לגבינו בצורה, אני לא אצטרך לבדוק ולא כלום. ממש לקחתי אותו בצורה שהאמנתי בו באמונה עיוורת עד הסוף, עד הסוף".
(ראו עמ' 25 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורות 27-32. ההדגשה אינה במקור).
ובעדותה של הנתבעת 2:
"ידענו מי זה גיא. לא באנו אליו בעיניים עצומות. ידענו שהוא עו"ד, ידענו שהוא מתעסק בנדל"ן, ידענו שהוא חבר של הבן של אחותי, ידענו שהוא בן בית אצל נילי בבית, נילי סמכה עליו והעבירה לי...".
(ראו עמ' 58 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורות 28-31. ההדגשה אינה במקור).
גם במהלך עדותן, טענו הנתבעות חזור ושנה, כי האמינו בתובע 1 אמונה עיוורת. כך עולה מעדותה של הנתבעת 2 (עמ' 58 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורות 16-30) ומעדותה של הנתבעת 1 (עמ' 38 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורות 27-31). עוד עולה מהעדויות כי הנתבעות נתנו בתובע 1 אמון מלא ומוחלט כעורך דין העוסק בתחום הנדל"ן ובעל ניסיון, ובעיקר בהיותו חבר קרוב של בנה של הנתבעת 1. עוד עולה מעדותן המהימנה עלי כי הן סמכו בכל ליבן על הייעוץ המשפטי של התובע 1 וכן על יושרו והגינותו.
כאמור, הנתבעות פנו אל התובע 1 על מנת לשכור את שירותיו המקצועיים. היה זה כשמונה שנים לאחר שנחתם הסכם הקומבינציה והבניה נעצרה שנים קודם לכן. הנתבעות פנו אל התובע 1 על מנת לקבל ייעוץ משפטי בכל הנוגע להצעת עו"ד סמואל לרכוש את דירותיהן.
אלא שבסופו של יום, כאמור לעיל, התובע 1 הציע לרכוש את דירותיהן בעצמו, יחד עם התובעת 2, והנתבעות מצאו את עצמן כצד לחוזי מכר מול התובע 1 עצמו, ללא ייצוג משפטי ושעה שהוא זה שניסח את חוזי המכר.
התובעים טענו במסגרת סיכומי התשובה מטעמם כי התובע 1 לא ייצג את הנתבעות בעת חתמו על הסכם הקומבינציה, אלא החל לייצגן לצורך בדיקת הצעתו של עו"ד סמואל. דומה כי על כך אין חולק. אלא שהתובע 1 מוסיף וטוען כי משהעסקה עם סמואל לא צלחה והנתבעות החליטו למכור לו את הזכויות, הוא הציע להן לקחת ייצוג משפטי נפרד, ואולם הן סירבו. מכאן, לטענתו של התובע 1, אין מקום לטענה לפיה ייצג את הנתבעות שעה שחתם עימם על חוזי המכר.
דומה כי אף אם אקבל את טענת התובע 1 כי חדל מייצוגן של הנתבעות לאחר שהמשא ומתן מול עו"ד סמואל כשל ואף אם אצא מנקודת הנחה כי הציע להן לשכור שירותי עורך דין אחר (הגם שהדבר לא עולה ברורות מעדותן), הרי שמהעדויות עולה כי הוא זה שהציע להן לרכוש את דירותיהן, בזמן שייצג אותן מול עו"ד סמואל; הן שמו את מבטחן בתובע 1 בהיותו חבר קרוב של בנה של הנתבעת 1 והאמינו אמונה שלמה ועיוורת כי הוא מייצג ומגן על האינטרסים שלהן גם בהיותו הצד השני לחוזי המכר, והוא זה שניסח את חוזי המכר בלא שלנתבעות ייצוג משפטי הולם, אשר דומה כי היה על התובע 1 לעמוד עליו בנסיבות העניין.
מעדויות הנתבעות המהימנה עלי עולה, כי הנתבעות סברו לתומן כי התובע 1 ממשיך לייצג את האינטרסים שלהן נאמנה, הגם שהפך להיות צד לחוזי המכר מולן, זאת גם אם הציע להן לשכור שירותיו של עורך דין אחר.
די לעניין זה להפנות לתשובתה של הנתבעת 2, המהימנה עלי, לשאלת בית המשפט הכיצד סברה כי התובע 1 ממשיך לייצגה הגם שהפך לקונה של דירתה:
"... מבחינתי גיא היה העו"ד שלי שייצג אותי, גם במכירת הדירה...".
(ראו עמ' 58 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורה 22).
ומעדותה של הנתבעת 1:
"... אני לא קראתי ולא קיבלתי שום הסבר בנושאים משפטיים... ומה שגיא החתים אותי אני האמנתי בו אמונה עיוורת שהוא רוצה לקבל את הדירה ובזה זה נגמר".
(ראו עמ' 37 לפרוטוקול הדיון מיום 28.2.2019, בשורות 27-31).
סוגיית התנהלותו של התובע 1 כלפי הנתבעות כמייצגן הינה סוגיה אתית שאיני נדרשת להכריע בה לצורך הכרעה בסוגיות העומדות לפתחי. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מהקושי העולה מהתנהלותו של התובע 1 שעה שלאחר שייצג את הנתבעות מול רוכש פוטנציאלי, הפך לרוכש הדירות בעצמו, כל זאת שעה שהנתבעות אינן מיוצגות (גם אם הוצע להן להיות מיוצגות) והוא זה שניסח את חוזי המכר.
סגי כי מקום בו יש לעורך הדין אינטרס עצמאי ונפרד משל הלקוח שעלול לעמוד בסתירה לאינטרס של הלקוח, אין הוא יכול עוד לייצג את הלקוח. כמו כן, עו"ד הוא בעל המומחיות אשר נשכר על ידי לקוחו לשרתו באמונה. פער הכוחות, הנובע מהידע המקצועי העודף של עורך הדין מצדיק את המסקנה, לפיה גם אם הנתבעות הסכימו לחתום על חוזי הרכישה ולעשות כל הפעולות שנתבקשו לעשות על ידי התובע 1 לצורך ביטול הסכם הקומבינציה, אזי הסכמתן אינה מעלה ואינה מורידה דבר ביחס לחובתו של התובע 1 כעורך דינן, ולו לשעבר, ובוודאי שהסכמה זו אינה מאפשרת לו לנהוג ולפעול במצב של ניגוד עניינים. קו התפר במעבר בין ייצוגן של הנתבעות על ידי התובע להיותן הצד השני לעסקה ע מו הינו דק ובנסיבות העניין לא ברור די צורכו.
הדברים מקבלים משנה תוקף בהינתן היחסים המיוחדים שבין הנתבעות לבין התובע 1, שעה שהתובע 1 היה כאמור בן בית בביתה של הנתבעת 1 בהיותו חבר קרוב של בנה, ועל כן, נתנה היא, ובהתבסס על כך גם אחותה, אמון עיוור בו ובהתנהלותו. על כך, כפי שעולה מעדותן של הנתבעות, מכות הן היום על חטא – הכל בדיעבד. אין בדברים אלו כדי ליתן פרשנות לחוזי המכר השונה מאומד דעתם של הצדדים, כפי שקבעתי לעיל, ואולם ביחסים אלו, יש כדי להעצים ולבסס את מסקנתי לעיל.

סוף דבר
נוכח כל האמור לעיל, התביעה במסגרת ת.א 3748-05-17 נדחית.
התביעה במסגרת ה"פ 2135-06-17 מתקבלת. לפיכך, ניתן בזאת סעד הצהרתי לפיו אין בביטולו של הסכם הקומבינציה כדי לשנות מזכויות הבעלות במקרקעין וכי התובעים, כהגדרתם לעיל, זכאים כל אחד לדירה על הצמוד לה בהתאם לחוזי המכר שנחתמו בינם לבין הנתבעות ולחלק היחסי במקרקעין המשקף את זכותם האמורה (60/471 לכל אחד מהתובעים).
התובעים ישלמו לנתבעות הוצאות בסך של 30,000 ₪ אשר ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים כמקובל.

ניתן היום, כ"ו תמוז תשע"ט, 29 יולי 2019, בהעדר הצדדים.