הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו תא"ק 1187-08

לפני
כבוד ה שופטת תמר אברהמי

תובעת

עיריית נצרת עילית
ע"י ב"כ עו"ד אמיר מורצקי

נגד

נתבעת

רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד חגי לרון (פרקליטות מחוזי תל אביב – אזרחי)

פסק דין

1. לפני תובענה כספית אותה הגישה עיריית נצרת עילית ( להלן גם: "העירייה") כנגד רשות מקרקעי ישראל ( להלן: "רמ"י") בדרישה לתשלום היטלי פיתוח בענין נכסי מקרקעין שבתחום שיפוטה של העירייה.

רקע דיוני
2. עסקינן בתביעה שהחלה דרכה בחודש פברואר שנת 2008 אך במידה רבה החלה להתנהל רק בשלהי שנת 2014, כפי שיבואר להלן.

3. מרישומי התיק עולה כי כתב תביעה מתוקן הוגש בהסכמה בשלהי שנת 2009, כתב הגנה הוגש בראשית שנת 2010 וקדם משפט ראשון התקיים בחודש אפריל 2010. בקיץ שנת 2011 הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של החלטה בעניין העברת התובענה לגישור תוך המשך קידום התיק במקביל ( לרבות קביעת מועדים להגשת ראיות) לקראת האפשרות שיהיה צורך לנהלו בבית המשפט. בפועל, נדחו המועדים להגשת ראיות מהלך שנים ( לצורך מיצוי הליך הגישור).

4. הליך הגישור שהתנהל בין הצדדים היה ממושך ומעמיק ולווה ע"י גורמים רבים מטעם בעלי הדין, הן לענין ההיבטים המשפטיים והן לענין ההיבטים הכלכליים-מקצועיים. בקשות שהוגשו לתיק מלמדות בין השאר על הדרך בה התקדם הגישור לאורך השנים ( ור' תיאור כללי בעמ' 4 ש' 18 – עמ' 5 ש' 7 לפרוטוקול).

5. בקיץ 2014 עברה לבסוף טיוטת הסכם גישור לאישור הגורמים המוסמכים ברמ"י, ואלה מצאו לנכון שלא לאשר את ההסכם, חרף התהליך הממושך שלווה על ידי אנשי מקצוע אף מטעמה.

או אז שבו הצדדים כמעט לנקודת ההתחלה, בסתיו שנת 2014.

6. בשלהי 2014 הועבר התיק לפני, לנוכח פרישתו של מותב קודם.

7. לאור עברו של התיק בוצעו מהלכים שונים בנסיון, מחד גיסא – ל"הבשילו" לשמיעה ( הגשת הראיות הושלמה, נקבעו מועדים לשמיעת הראיות); ומאידך גיסא – למצות את האפשרות להביאו בכל זאת לידי גמר בהסדר, ולמצער – לייעל את הדיון תוך שימוש בתובנות שגובשו במהלך הגישור הממושך.

"נראה כי לאור העבודה המאומצת שעשו הצדדים לאורך השנים לרבות ובפרט בפן העובדתי, קיימת אפשרות להפיק תועלת מהזמן שחלף ומהמגעים לצורך צמצום יריעת המחלוקת לכל הפחות בפן העובדתי. ייתכן שיוותרו מחלוקות עובדתיות ובית המשפט ער לכך שייתכנו סוגיות עובדתיות בהן הצדדים במסגרת הליך גישור נכונים לעמדה מסויימת כחלק ממתווה של סיום אך יחזרו לעמדתם העובדתית או המשפטית הקודמת כאשר הדברים באים לכדי הכרעה בבית המשפט, אך עדיין – כך סבר בית המשפט וכך גם עולה משיחה מחוץ לפרוטוקול – אפשר לנסות ולייעל את המשך ההליך תוך שימוש בבירורים שכבר נעשו." (עמ' 6-5 לפרוטוקול).

8. לאור האמור ובתיאום, התבקשו הצדדים להגיש מסמך שיש בו ריכוז של סוגיות מוסכמות ומיקוד המחלוקות. ברם, נסיון זה להסתייע בעבודה הרבה שכבר בוצעה, לא צלח. הצדדים עמדו על דעתם למעשה, כי ככל שמתקיים דיון כהלכתו, הם שבים בהם מכל הבירורים וההבנות שהושגו ופותחים מחדש את כל יריעת המחלוקת.

9. נסיון נוסף לסייע לצדדים להחלץ מהמבוי הסתום שנראה כי נקלעו אליו, הביא לזימון לדיון ( ולהתייצבות) של ב"כ תאגיד המים והביוב של נצרת עילית ( ובשמו המלא: "מי נע חברת המים והביוב של נצרת עילית בע"מ", להלן: "מי נע", "תאגיד המים והביוב" או " התאגיד"). מהלך זה הביא להדברות מורכבת הן מחוץ לכתלי בית המשפט והן בין כתלי בית המשפט. מועדי ההוכחות שונו בטווחים קצרים כדי לסייע במיצוי המהלך.

10. ימים ספורים עובר לראשית שמיעת ההוכחות הודיע ב"כ רמ"י כי ועדת הפשרות של רמ"י אישרה מתווה פשרה שגובש בין הצדדים בכפוף לסוגיות מסוימות. העירייה דחתה את ההתניות לאישור אותן היא ראתה כתנאים חדשים ובלתי רלוונטיים לתובענה שזכרם לא בא קודם לכן בשיחות בין הצדדים.

11. כך הגיעו הדברים לכדי הבאת ראיות בשנת 2016 לגבי נושא ישן אשר לובן מהלך שנים בין הצדדים ועיקרו כנראה היה מוסכם.

12. על ההתנהלות האמורה יש להצר. אין ביכולתו או בדעתו של בית המשפט לקבוע " אחריות" לתוצאה זו, אך ברי כי היה בה כדי להשחית זמנם של כל הצדדים וכן של בית המשפט.

מכל מקום, לאחר שהובאו ראיות הצדדים והוגשו סיכומיהם אין אלא ליתן פסק דין זה.

13. הזמן שחלף והשתלשלות העניינים מאז ראשית ההליך באו לידי ביטוי בין השאר בכך שהתפתחויות עובדתיות ומשפטיות חלו ביני לביני. לאלה יהיה ביטוי במידת הצורך.

14. העדים שנשמעו מטעמם של הצדדים הינם אלה:
מטעם העירייה: מר עופר לוי ( גזבר העירייה); גב' זינה דובמן ( לשעבר מנהלת מדור הנה"ח בגזברות); עו"ד עפר שפיר ( חוו"ד); ומר מרדכי קורן ( מהנדס העירייה בתקופה הרלוונטית).
מטעם רמ"י: המהנדס ולדימיר אייזנברג ( מנהל החטיבה הטכנית מחוז גליל, משרד הבינוי); המהנדסת דורית בר ( שעבדה בחברת בקרה של רמ"י ( פארטו הנדסה בע"מ) בבדיקת היטלי פיתוח); מר תמיר ברקין ( מנהל מרחב עסקי צפון ברמ"י); ומר מנחם יחזקאלי ( סגן מנהל מינהל אזורי פיתוח במשרד הכלכלה).

העדים יכונו להלן גם באופן מקוצר: לוי, דובמן, שפיר, קורן, אייזנברג, בר, ברקין, יחזקאלי.

המקרקעין, ההיטלים, מחלוקות עקרוניות
15. המקרקעין בגינם תובעת העירייה תשלום היטלי פיתוח משתייכים ל-3 מתחמים בתחום שיפוטה (להלן ביחד: "המתחמים"):
מתחם הר יונה ג' – מתחם המוגדר כ-"אזורי מגורים בצפיפות משתנה" ומיועד למבני מגורים, בנייני ציבור, מסחר וכד' (להלן: "הר יונה ג'");
מגרשים המיועדים לתעשייה בהר יונה ובאזור ה תעשייה ציפורית (להלן ביחד: " ציפורית");
מתחם צפונית לרחוב נטופה, המשך רחוב אגוז, המשתייך לשכונת הכרמים ומיועדים לבנייה צמודת קרקע ("וילות", כלשון התב"ע) (להלן: "הכרמים").

16. לטענת העירייה, בשנת 2002 הבשילו מספר תהליכים - בהם אישור ופרסום תב"עות, שינוי ייעוד של קרקעות ומתן הרשאה לפיתוח למשרד השיכון - אשר הובילו אותה למסקנה כי עליה לצפות להליכי פיתוח במתחמים.

ביום 8.10.2002 הוציאה העירייה לרמ"י דרישה לתשלום היטלי פיתוח בגין רכיב הקרקע למגרשים שבחזקתה במתחמים ( להלן: "דרישת התשלום"). דרישת התשלום עמדה על סך של כ-76 מיליון ₪.

17. רמ"י דחתה את דרישת התשלום ובעקבות זאת פנו הצדדים לבירור בפני הממונה על המחוז במשרד הפנים, בהתאם להנחיות היועץ המשפטי לממשלה " התדיינות בין המדינה לבין רשויות מקומיות". הליך הבירור התנהל בשנים 2006-2004 אך לא הביא לסיום המחלוקות.

18. ביום 13.2.2008 הגישה העירייה את התובענה דנן על סך של כ-22 מיליון ₪ ( בשלב הסיכומים הועמד הסכום למעשה על סך של 21,222,176 ₪).

19. התובענה עוסקת בהיטלי ביוב, היטלי תיעול והיטל סלילה ( האחרון – רק לגבי מתחם הכרמים) (להלן: "היטלי הפיתוח").

20. בין הצדדים נתגלעו בענין ההיטלים והמתחמים השונים, הן מחלוקות עקרוניות/כלליות והן מחלוקות ספציפיות. בין המחלוקות ניתן לציין כדוגמאות, את הסוגיות הבאות:
משמעות העובדה שעבודות ביוב, סלילה ותיעול במתחמים בוצעו על ידי או מטעם המדינה (להבדיל מהעירייה).
קיומה של סמכות לחייב את רמ"י בהיטלי פיתוח על רקע סעיף 42 לפקודת הפרשנות [נוסח חדש] ופסק הדין בע"א 1386/10 המועצה המקומית באר יעקב נ' מדינת ישראל- משרד הבטחון (29.2.2012) (להלן: ענין באר יעקב ).
בענין היטל סלילה (מתחם הכרמים) – התקיימות תנאים לחיוב בהיטל.
בענין היטל ביוב – היקף סמכות העירייה לאחר הקמת תאגיד מים וביוב.
רמת הפירוט בדרישת התשלום.
בענין מתחם הר יונה ג' – שאלת החיוב בהיטלים בגין שטחים המיועדים לצרכי ציבור.
בענין מתחמי הר יונה ג' וציפורית – שאלת קיום והשלכות הסכמות-עבר שבין העירייה לבין רמ"י.
אי הגשת ערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962 (להלן: "חוק הביוב").
קיומה של "זיקת הנאה" לענין התגבשות חיוב בהיטל.

ככל הניתן ידונו תחילה סוגיות בעלות השלכות כלליות ולאחר מכן יידונו מחלוקות נוספות כפי שיוותרו ובמידת הצורך.

21. הפניות להלן הן הפניות לפרוטוקולי הדיונים בהליך זה, אלא אם מצויין או משתמע אחרת.

בהינתן העדר עבודות פיתוח של העירייה במתחמים, האם יש לה זכאות לגבות היטלי פיתוח?
22. מחלוקת כללית אחת בין הצדדים מתעוררת על רקע טענתה של רמ"י כי עבודות הפיתוח לא בוצעו כלל על ידי העירייה אלא בוצעו ומומנו רק על ידי המדינה וכי משכך החיוב בהיטלי פיתוח הוא חיוב-יתר אסור הלוקה בחוסר סבירות ויעשיר את קופתה של העירייה בניגוד לדין. רמ"י טוענת, כי מי שמניח בעצמו ועל חשבונו את תשתיות הפיתוח בהן הוא משתמש אינו חב בתשלום היטלי פיתוח לרשות המקומית. יוער כי הטענה הועלתה לעתים באופן כללי ועל פי רוב תוך התייחסות קונקרטית למתחמי הר יונה ג' וציפורית.

23. אין למעשה חולק כי העירייה לא ביצעה עבודות פיתוח בתוך מתחמי הר יונה ג' וציפורית. עבודות במתחמים או איזה מהם נעשו וצפויות להעשות מטעם המדינה ובמימונה ( ר' למשל: הר יונה ג' - עמ' 28 ש' 6, עמ' 37 ש' 18-17, עמ' 63 ש' 10-5, עמ' 65 ש' 27-24; ציפורית – עמ' 29 ש' 23 – עמ' 30 ש' 2; עמ' 63 ש' 4-2).

24. העירייה דוחה את טענת רמ"י בענין השלכת הנתון דלעיל ומדגישה כי היא אינה מתייחסת לעבודות הפיתוח בתוך המתחמים אלא לעבודות ביוב, תיעול וסלילה שנטען כי בוצעו, יבוצעו או אמורות להתבצע מחוץ למתחמים על ידי העירייה או מי מטעמה. העירייה דורשת את היטלי הפיתוח בגין חלקם היחסי של נכסי רמ"י בעלויות של עבודות תשתית אלה.

25. להבחנה בין תשתיות " צמודות" (המשרתות את מקרקעי המתחם) לבין תשתיות-על עירוניות ולמקרים בהם יזם מבצע את התשתיות הצמודות, ר' עפר שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות ( מהדורה שלישית, 2016) (להלן: "שפיר") בעמ' 85 ובעמ' 436-435.

26. לאור המחלוקת בין הצדדים הנוגעת ליחס בין עבודות שנעשו לבין תשלומי היטלי פיתוח, יובאו להלן מספר הערות לגבי שיטת ההיטלים.

27. שתי שיטות עיקריות משמשות למימון תשתיות מוניציפליות: שיטת דמי ההשתתפות ושיטת ההיטל. רשויות מקומיות עברו במהלך השנים מחיוב בשיטה הראשונה ( דמי השתתפות) לחיוב בשיטת ההיטל, שהיא השיטה המקובלת כיום. ענינים אלה נדונו תכופות בפסיקה.

כדוגמא בלבד ר' : עע"מ 7327/11 חברת ברק עדני יוסף בע"מ נ' עיריית חדרה (20.05.2014) ( להלן: ענין ברק עדני), סע' 22; עע"מ 2314/10 עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ (24.6.2012) ( להלן: ענין אשבד); ע"א 13/09 א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית בת-ים (18.7.2011), סע' 9; עע"מ 11646/05 מרכז השלטון המקומי בישראל נ' צרפתי (5 .9.2007) (להלן: ענין צרפתי); שפיר 233-125.

28. שיטת דמי ההשתתפות ושיטת ההיטל " נבדלות זו מזו הן בתפיסת החיוב הן בבסיסו" (ענין אשבד, בסע' 13). בשיטת דמי ההשתתפות, "בעלי נכסים מחויבים בתשלום בגין ביצוע עבודות תשתית ספציפיות המשרתות באופן ישיר את הנכסים שבבעלותם ומקיימות זיקה ישירה של מימון בין הנכס לבין התשתית המשמשת אותו. דמי ההשתתפות נקבעים בהתאם להוצאות שהוציאה הרשות בפועל, ונועדים לממן עבודות פיתוח קונקרטיות עבור בעלי נכסים גובלים, כנגזרת של עלותן המיידית" (שם).

29. שיטת ההיטל, מנגד, אינה מתייחסת לעבודת תשתית ספציפית והוצאות שהוצאו לגביה בפועל, כי אם לכלל הוצאותיה של הרשות המקומית ( הנוכחיות והעתידיות ולעתים גם הקודמות), לרבות הוצאות עקיפות, בגין תשתית עירונית מהסוג אותו נועד ההיטל לממן.

"תעריף ההיטל אינו מחושב בזיקה מימונית לעלות הקונקרטית של הקמת תשתית ספציפית, אלא מחושב כנגזרת מתחשיב מקצועי המבוסס על אומדן של כלל עלויות התשתית שאותו סוג של היטל נועד לממן בתחומי הרשות המקומית כולה. התחשיב נערך על-ידי אנשי מקצוע ( מהנדסי תעשייה וניהול, מהנדסי בניין, כלכלנים ושמאי מקרקעין) ומביא בחשבון הן את השטח הבנוי בעת עריכת התחשיב הן את זכויות הבניה שטרם נוצלו לפי התוכנית הקיימת. מתחשיב כולל זה נגזר תעריף ההיטל, המשולם לכל מטר רבוע או מטר מעוקב של בנייה".

ענין אשבד, בסע' 15; ור' גם רע"א 6744/15 עיריית חיפה נ' הולצמן (26.06.2016)).

שיטת ההיטל " מנתקת עצמה מעבודת תשתית או מקטע תשתית ספציפיים... החיוב על פיה אינו מיועד לכסות עלויותיה של עבודה מסוימת דווקא" (ענין ברק עדני, בעקבות שפיר במה' קודמת). שיטה זו " אינה גוזרת את התשלום הנדרש מעלות העבודות בפועל; שכן היטל, בניגוד לדמי השתתפות, אמור לחלק בצורה שוויונית את הנטל הכולל של עלויות מערכת התשתיות המוניציפאלית בין התושבים" (בר"מ 135/10 מנחמי בוני מגדלי דוד רמת גן בע"מ נ' עירית רמת גן (23.03.2010) ( להלן: ענין מנחמי); ע"א 4435/92 עיריית ראשון לציון נ' חב' מאיר סדי בע"מ, פ"ד נב(3) 321 (13.7.1998)).

30. אין אפוא " זיקת מימון" כבעבר בין התשלום לבין עבודה קונקרטית. זיקת המימון בשיטת ההיטל היא לכל היותר " רופפת" או " רופפת ביותר" (ענין אשבד, סע' 18-16; ענין צרפתי, סע' ט"ו, כ"א-כ"ב).

31. יחד עם זאת, קיימת זיקה אחרת אשר דרושה גם בשיטת ההיטל, היא זיקת ההנאה.

"... בכל ... חוקי העזר המוניציפליים המסדירים את מימונן של שאר התשתיות המוניציפליות, נדרש כתנאי, במובן של נסיבה המגבשת את החיוב בהיטל, ביצועה של עבודת תשתית מסוימת, ולחילופין נדרש חיבורו של הנכס מושא החיוב למערכת התשתית המוניציפלית, הגם שמבחינת סכום החיוב אין עוד למעשה כל קשר וזיקה לעלותה או לערכה של המערכת הסמוכה לנכס."

ענין ברק עדני, בסע' 22, תוך ציטוט מספרו של שפיר ( במה' קודמת).

32. התובעת מחייבת את בעלי הנכסים בשטחה בתשלום בעבור התשתיות העירוניות בשיטת ההיטל. דרישת התשלום של העירייה התבססה לשיטתה, על זיקת הנאה של נכסי רמ"י לתשתיות העירוניות.

על מהותה של זיקת ההנאה נעמוד ואת שאלת קיומה נבחן על פי הצורך בהמשך, אולם לעניין המחלוקת הכללית הנזכרת יש לומר - לאור מהותה של שיטת ההיטל - כי ככל שאכן מתקיימת זיקת הנאה ( ומתקיימים שאר התנאים לפי דין), רשאית ומוסמכת העירייה לחייב בהיטלי פיתוח גם אם היא עצמה לא ביצעה עבודות בתוך המתחמים.

33. הערה: בהסכם פיתוח שצורף על ידי רמ"י ( נספח 16 לתצהיר ברקין) מפנה רמ"י את הזוכה במכרז לכך ש"בנוסף להוצאות הפיתוח עליו לפנות לרשות המקומית לקבל מידע בנוגע לאגרות ו/או היטלים.... בהתאם לחוקי העזר העירוניים...." (ור' גם עדות ברקין עמ' 100 ש' 25 – עמ' 101 ש' 6; כן ר' ת/4). עמדת העירייה היא כי הדרך בה מנוסחים חוזי הפיתוח של רמ"י תומכת בעמדתה לגבי הבחנה בין העבודות והתשלומים ( שלא לומר, מהווה הודאת בעל דין מאת רמ"י; סע' 33 לסיכומי התובעת).

34. גם לאחר הכרה בקיומה של סמכות הרשות המקומית לחייב בהיטלי פיתוח עת לא היא עצמה ביצעה עבודות פיתוח במתחם וגם אם תוכח זיקת הנאה כמתחייב לצורך גיבוש החיוב בהיטל, עדיין יכולות לעלות על הפרק שאלות לנוכח ביצוע עבודות פיתוח שלא על ידי או במימון הרשות המקומית ( ר' למשל ע"א 2273/11 אינג' בר יהודה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (07.01.2013); ת"א ( מחוזי חיפה) 307/01 גרזוזי ובניו בע"מ נ' עירית מעלות תרשיחא (08.03.2005)).

בכלל האמור ניתן לשאול, שוב - מבלי לשלול את עצם הסמכות לחייב בהיטלי פיתוח, האם יש מקום לזכות את רמ"י בסכומים כלשהם ( או להפחית את דרישת התשלום בסכומים כלשהם) בשל ביצוע עבודות תשתית צמודות על ידי המדינה ( סע' 35 לסיכומי העירייה, סע' 76 לסיכומי רמ"י). גם כיום מצוין בפסיקה, כי רשות מקומית אינה רשאית לגבות מהיזם אגרות והיטלים עבור עבודות פיתוח שביצע ומימן בעצמו ( ע"א 4708/14 י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' המועצה המקומית גן יבנה (24.08.2015) ( להלן: ענין דמרי), בסע' 20; ע"א ( מחוזי נצ') 1905-03-15 עיריית נצרת עילית נ' כרדוש חליל עצים בע"מ (04.05.2016) ( להלן: ענין כרדוש) (בקשת רשות ערעור נדחתה, רע"א 4489/16 מי נעם תאגיד מים וביוב אזורי בע"מ נ' כרדוש חליל עצים בע"מ, 6.7.2016)). שאלה זו תבחן במידת הצורך בהמשך.

סעיף 42 לפקודת הפרשנות ופסק הדין בענין באר יעקב
35. מחלוקת כללית נוספת בין הצדדים נוגעת להוראות סעיף 42 לפקודת הפרשנות ולפסיקה לגביו כפי שניתנה בענין באר יעקב.

36. סעיף 42 לפקודת הפרשנות קובע:

"אין חיקוק בא לגרוע מכל זכות של המדינה, או להטיל עליה חובה, אלא אם נאמר בו במפורש".

בענין באר יעקב ציין בית המשפט העליון, כי לא אחת נמתחה ביקורת על סעיף 42 ועל זכות-היתר שסעיף זה מקנה למדינה; כי מקור הסעיף בכלל אנגלי נושן, לפיו אין חיקוק מחייב את הכתר אלא אם נקבע בו במפורש, שהרי המלך אינו יכול לעשות כל רע ( The king can do no wrong), שהוא כלל שמכוחו גם קבע הדין בעבר שהמדינה אינה יכולה להיות חייבת בנזיקין ( חסינות נזיקית שבוטלה זה מכבר); כי עסקינן בעקרונות מיושנים שאין מקומם בשיטת משפט מתוקנת; וכי מוטב היה שתשונה ברירת המחדל, כך שעל המדינה, וודאי בעת פעולתה במשפט הפרטי, יחול הדין שחל על כל אדם או תאגיד, אלא אם החקיקה קובעת במפורש אחרת.

ברם, בית המשפט העליון הוסיף וקבע, כי כל עוד לא שונה סעיף 42, " עודנו חי וקיים במשפט הישראלי, ועלינו לכבדו", תוך שיש לפרשו בצמצום. נפסק, כי לאור סעיף 42, כתנאי להטלת חיוב על המדינה, לרבות היטל פיתוח עירוני, יש להראות כי החיוב הוטל על המדינה במפורש בחקיקה, כאשר יש צורך בחקיקה ראשית ואין די בחוקי עזר.

37. ההיטלים שעמדו על הפרק בענין באר יעקב היו היטל סלילה והיטל תיעול. נפסק כי החוק לתיקון דיני הרשויות המקומיות ( חיוב המדינה בסלילת רחובות), תשכ"ב-1962 (להלן: "חוק החיוב בסלילה") מקים סמכות לרשות מקומית לחייב את המדינה בהוצאות בגין סלילת כבישים ומדרכות, באופן העונה על דרישותיו של סעיף 42 לפקודת הפרשנות. אין כן בכל הנוגע להיטלי תיעול. פקודת העיריות [ נוסח חדש] ופקודת המועצות המקומיות [ נוסח חדש] אינן מקימות סמכות מפורשת לחיוב המדינה בהיטלי פיתוח עירוניים ומכאן ובהעדר הסמכה מפורשת אחרת בחקיקה ראשית, נמצא כי אין לרשות מקומית סמכות לגבות מהמדינה היטלי תיעול.

ענין באר יעקב לא עסק במישרין בהיטל ביוב. נזכר בפסק הדין כי לגבי היטל זה נתונה לרשויות המקומיות סמכות לגבותו מהמדינה לנוכח הוראה מפורשת בחוק הביוב.

38. רמ"י טוענת כי בהעדר סמכות מפורשת, לא ניתן לחייב את המדינה בתשלום היטלי תיעול וסלילה, וזאת " במובחן", כלשונה, מחוק הביוב ( סע' 60-58 לסיכומים), ומדובר בחיוב הבטל מעיקרו ( void).

בכל הנוגע להיטל סלילה, הטיעון אינו נהיר. פסק הדין בענין באר יעקב אליו מפנה רמ"י בסיכומיה קבע כי חוק החיוב בסלילה מהווה בסיס סמכות לגביית היטל סלילה ( בשונה מענין היטל התיעול, אשר לא נימצא לגביו בסיס שיכול להקנות סמכות).

טיעון רמ"י לגבי סעיף 42 לפקודת הפרשנות ולגבי ענין באר יעקב, מתייחס אם כך להיטל התיעול ( וכך כמדומה הניחה העירייה בסיכומי התשובה).

39. העירייה טוענת, כי אין להחיל את סעיף 42 לפקודת הפרשנות על רמ"י ואין לראותה כ"מדינה" לצורך כך. זאת, בשים לב לפרשנות המצמצמת הנוהגת לגבי הסעיף המשקף עקרון אנכרוניסטי שאין לו מקום בשיטתנו. בפרט נטען, כי אין לראות ברמ"י כמדינה לצורך סעיף 42 כאשר מדובר בכובעה ה"מסחרי", בו סוחרת רמ"י בקרקעות המדינה ( וקק"ל ורשות הפיתוח) וכי זהו המצב בענייננו ( תוך הפנייה לעדות ברקין, עמ' 95 ש' 8-6). העירייה סבורה, כי יש לתחום את פסיקת בית המשפט העליון בענין באר יעקב לנסיבותיו, עת המקרקעין הינם בשימושה של המדינה עצמה ( כמו לצורך מחנה צבאי) ואין להחילה על מקרה בו המקרקעין ישווקו לשם הקמת מתחמי מגורים. לדידה של העירייה, תשלומי חובה ( כמו מסים, אגרות וכיוצא באלה תשלומים למדינה או לרשויות מקומיות) הינם פעולה מתחום המשפט הפרטי ( להבדיל מגביית מסים, שהיא אקט שלטוני) ולכן על רמ"י, גם אם היא תחשב כמדינה, לחוב בתשלומים אלה כמו כל אדם. העירייה גם מדגישה כי יתכן שבעתיד רמ"י תקבל תשלומים עבור המקרקעין - נוספים על המחיר בו ישווקו עתה ( בדמות דמי היתר, דמי הסכמה ודמי היוון).

40. אין לכחד כי סעיף 42 לפקודת הפרשנות מעניק למדינה זכות-יתר שקשה להצדיקה. עמד על כך בית המשפט העליון אשר גם ציין, כי הענין מצריך " התייחסות רב מערכתית" וכי ראוי שימצא " פתרון מערכתי כולל ומקיף" (לביקורת ר' שפיר עמ' 1321-1297). למיטב הידיעה, התייחסות ופתרון כאלה טרם נמצאו והמצב המשפטי נותר בעינו. כלומר – ברירת המחדל הינה שהמדינה פטורה מתשלום, אלא אם החקיקה קובעת במפורש אחרת.

41. רמ"י, נכון למועד כתיבת פסק דין זה, נחשבת כאורגן של המדינה ("ברמה המשפטית הפורמלית", כלשונו של עו"ד שפיר, עמ' 57 לפרוטוקול). אין לה אישיות משפטית נפרדת מזו של המדינה. ר' לענין זה למשל: בג"צ 3939/99 קיבוץ שדה נחום נ' מינהל מקרקעי ישראל, פד" נו(6) 25 (29.8.2002), סע' 3 לפסק דינו של כב' השופט אור; ע"א 3999/91, 4000/91 סואעד נ' מינהל מקרקעי ישראל (1.3.1992); ע"א 258/88 פיכטנבוים נ' רשם המקרקעין, פ"ד מד(2) 576 (19.4.1990); ע"א 141/75 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד ל(2) 508 (22.3.1976); ע"א 570/66 בלעום נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כא(1) 109 (31.1.1967) (להלן: ענין בלעום); שפיר עמ' 1298-1295 ועמ' 1306.

חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, גם במתכונתו העדכנית, קובע כי מנהל הרשות יהיה עובד המדינה והוא כפוף במישרין לשר, כי עובדי הרשות יהיו עובדי המדינה, כי הממשלה תגיש לוועדת הכלכלה של הכנסת לפחות אחת לשנה דין וחשבון על פעולות הרשות ועוד הוראות מסוג זה כפי שנזכרו בפסק הדין בענין בלעום הנזכר לעיל ועומד בבסיס פסיקה נוספת של בית המשפט העליון.

לא ניתן אפוא לקבל את הטענה כי רמ"י אינה נחשבת כמדינה.

42. אשר לטענה כי ראוי להפריד בין התנהלות רמ"י במשפט הפרטי לבין התנהלותה כגוף שלטוני, הרי שלא אוכל לקבלה, למרות שהטענה מסברת את האוזן והרצון לפרש את סעיף 42 באופן מצמצם. פסק דינו של בית המשפט העליון בענין באר יעקב התייחס גם לכך שהמדינה פועלת לעתים במשפט הפרטי וציין כי לפחות במקרה כזה ראוי שיחול על המדינה הדין שחל על כל אדם או תאגיד ( אלא אם החקיקה קובעת במפורש אחרת). ברם, בית המשפט העליון לא מצא כי מצב הדין דהיום מאפשר זאת וקבע כי עד שימצא פתרון מערכתי, בית המשפט אינו יכול " להתעלם מהחקיקה הקיימת, על אף מגרעותיה".

יתכן שבעתיד ימצא בית המשפט העליון כי בשלה השעה להחריג פעילויות מסוימות או אורגנים מסוימים מגדרה של הוראת סעיף 42 לפקודת הפרשנות או לשנות את פרשנותו כליל ( למשל: ברוח הערות שצוינו עוד בבג"ץ 194/56 ון מירופ נ' מנהל אגף השיכון, פ"ד יא 659 (15.5.1957) וחרף העמדה הפרשנית המובעת בספרו של שפיר, בעמ' 1304-1303; על דרך פרשנות ברוח " חוקתית" (שפיר עמ' 1305-1304 בעקבות אהרן ברק פרשנות במשפט כרך ב' - פרשנות החקיקה (1993) ( להלן: "ברק")); בכל הנוגע לרמ"י, ברוח ע"פ 134/58 רשות הפיתוח נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד יג 722 (17.5.1959) ( שפיר עמ' 1306); או בכל דרך אחרת). למועד פסק דין זה, המצב המשפטי העולה מהחומר שהוצג אינו נותן לכך תשתית. יוער, כי לאור מסקנה זו אין צורך להדרש לשאלת סיווג פעילות רמ"י בענין המתחמים ולצורך תשלום היטלי פיתוח.

43. על רקע האמור אין אלא לקבוע כי לא אותרה סמכות לחיובה של רמ"י בהיטלי תיעול. אין צורך להדרש לטענות נוספות בענין היטל זה ( לרבות הטענה לגבי העדר חוק עזר לתקופה שקדמה ליום 8. 5.2002).

היטל סלילה ( הכרמים)
44. ראינו כי קיימת לעירייה סמכות להטיל היטל סלילה על המדינה. החיוב בהיטל סלילה אשר רלוונטי להליך זה נוגע למתחם הכרמים בלבד.

45. בענין היטל הסלילה טוענת רמ"י כי לא נתקיימו התנאים הקבועים בדין לחיוב בו. בטיעוניה מתייחסת רמ"י למעשה הן לפסיקה והן להוראות של חקיקה ראשית ושל חוקי עזר: חוק החיוב בסלילה כהגדרתו לעיל ( היינו - חוק לתיקון דיני הרשויות המקומיות ( חיוב המדינה בסלילת רחובות), תשכ"ב-1962) וחוק עזר לנצרת עילית ( סלילת רחובות), תשס"ב – 2002 ( להלן: "חוק העזר סלילה").

46. לפי סעיף 8( א) לחוק העזר סלילה, המועד הראשון בו יכולה להמסר דרישת תשלום היטל סלילה הינה " עם קבלת ההחלטה על סלילת רחוב גובל בנכס, לרבות אישור תקציב אשר במסגרתו נכללת סלילת רחוב, או עם סלילת רחוב גובל בנכס או לאחר סלילת רחוב גובל בנכס".

רמ"י טוענת כי לא קוימו תנאי הסף לחיוב בהיטל הסלילה ובפרט לא בוצעה סלילה ברחוב גובל באופן שמקיים זיקה של הנאה ישירה בין עלות התשתיות לבין החיוב הראשוני בהיטל.

47. בדיון בפרק קודם נזכר, כי בשיטת ההיטל נותקה למעשה זיקת המימון בין התשלום לבין עבודה קונקרטית ( נותרה זיקת מימון רופפת בלבד) אך עדיין יש צורך בקיומה של זיקת הנאה. בפסיקה שניתנה בהליכים בהם נתקפה חוקיותה של שיטת ההיטל ( נטען כי היא בגדר מס אשר לרשות מקומית אין סמכות לחייב בו) נקבע כי די בזיקה הרופפת שבין התשלום לבין השירות בכדי להוציא את שיטת ההיטל מגדרי מס ולהביא לכך שהרשויות המקומיות מוסמכות לחייב לפיה. במקביל הודגש, כי הסמכות לחיוב בהיטל מותנית בכך שישמרו מספר תנאי סף, לרבות זיקת ההנאה ( ענין צרפתי).

כך תוארו הדברים בפסיקה מאוחרת יותר:

"מסקנתו [ של בית המשפט בענין צרפתי – ת.א.] הייתה שרשויות מקומיות מוסמכות לגבות היטלים בתנאי שיישמרו שני תנאי-סף: הראשון, שהגבייה תותנה בכך שהוקמו תשתיות בפועל ברחוב גובל באופן שמקיים זיקה של הנאה ישירה בין עלות התשתיות לבין החיוב הראשוני בהיטל. במילים אחרות: שיטת ההיטל נשענת על זיקה של הנאה בין ביצוען של עבודות תשתית ברחוב גובל ונשיאה בעלותן לבין עצם החיוב בהיטל. זיקה זו יוצרת את עילת החיוב בהיטל והיא בבחינת תנאי-בלעדיו-אין לגבייתו..... התנאי השני דורש שהסכומים שייגבו יחושבו וישמשו לתכלית שלשמה נגבו ולא להעשרת קופת העירייה, וכן שישקפו נאמנה את ההוצאות הצפויות....".

ענין אשבד, בסע' 17.

ור' למשל גם ע"א 6426/10 אס.ג'י.אס חברה לבניין בע"מ נ' עיריית פתח תקוה (23.08.2012).

48. טיעונה של רמ"י מתייחס לתנאי הסף הראשון מבין אלה המצוטטים בענין אשבד, אליו גם מתייחס חוק העזר סלילה. רמ"י טוענת כי לא בוצעה סלילה ברחוב גובל באופן שמקיים זיקה של הנאה ישירה בין עלות התשתיות לבין החיוב בהיטל.

העירייה מצדה טוענת, כי בוצעו על ידה במתחם הכרמים " עבודות סלילת כביש ומדרכה הגובלות בנכסים שבמתחם והעונות על הגדרתו הרחבה של המונח " סלילה" שבחוק העזר" (סע' 21 לסיכומים).

49. בחינת הטיעון לפרטיו מעלה כי עבודות הסלילה להן טוענת העירייה לפי סיכומיה, הינן: החלטה של מועצת העירייה על סלילת המשך רחוב אגוז, הוצאת מכרז לעבודות פיתוח וסלילה ותקצוב סכומי כסף עבור כבישים בשכונה.

נזכיר כי המועד הרלוונטי לעניינה של תביעה זו הוא מועד דרישת התשלום – 8.10.2002, שהיא הדרישה אשר כנגדה טוען רמ"י ואשר עליה נסמכת התובענה ( שהוגשה בפברואר 2008).

50. הראיות אליהן מפנה העירייה לגבי עבודות הסלילה הן בעיקרן מסמך בענין החלטת ועדה מיום 7.2.2007 להמליץ להוציא מכרז לעבודות פיתוח ותשתית בשכונת הכרמים ומסמך בענין החלטה מיום 29.4.2008 להמליץ על מימון כבישים בשכונה מכספי קרנות ( נספח 6 לתצהיר דובמן).

מסמכים אלה מתייחסים שניהם למועדים המאוחרים לדרישת התשלום ( אחד מהם מאוחר אף להגשת התובענה). בכל מקרה לכאורה מדובר בהמלצות ולא אותרה ראייה, ואף טענה, כי בפועל יצא מכרז לעבודות הפיתוח והתשתית במתחם או כי אושר תקציב הכולל את הסלילה. ספק אם המלצות מאוחרות אלה עונות על דרישות סעיף 8( א) לחוק העזר.

51. אשר למועדים המוקדמים לדרישת התשלום, מפנה העירייה לפרוטוקול ישיבת ועדת הנהלה וכספים מיום 31.5.1992 בו הומלץ להוציא מכרז לביצוע עבודות סלילה של כבישים ומדרכות בשכונת הכרמים ולכך שפרוטוקול זה אושר על ידי מועצת העירייה בישיבה מיום 10.6.1992 ( שני המסמכים משנת 1992 מהווים חלק מנספח 11 לתצהיר לוי).

לא ברור האם יש מקום לראות בהמלצות על הוצאת מכרז משום " קבלת החלטה" על סלילה כמתחייב. אולם גם אם היה רצון לפרש את המונחים בחוק העזר בפרשנות רחבה ובאופן שיתוך בשיטת ההיטל כמתווה המסייע למימון עבודות, יש קושי ליישם פרשנות כזו במקרה דנן, בו חלף עשור בין ההמלצה לבין דרישת התשלום מבלי שחלה התקדמות, ועת חלפו מספר שנים נוספות עד להגשת התובענה ועדיין לא חל שינוי ( ההמלצות מהשנים 2007 ו-2008 הנזכרות לעיל מעידות מתוך עצמן על כך שמאז 1992 לא יצא מכרז ולא היה מימון). יתר על כן, מתצהירי עדי העירייה וחקירותיהם עלה כי גם בשנת 2011 וגם בשנת שמיעת הראיות (2016), לא בוצעה סלילה עליה הומלץ בשנת 1992 ( עמ' 38 ש' 16-8; עמ' 73 ש' 26 – עמ' 74 ש' 2).

52. הצהרות כלליות בתצהירים משלהי שנת 2011 וראשית שנת 2012 לפיהן העירייה " עתידה לבצע" סלילה של המשך רחוב אגוז ( סע' 16 לתצהיר קורן) ו"עתידה לשאת" בעלויות סלילה כזו ( סע' 9 לתצהיר לוי) וכי רחוב זה יגבול במקרקעין שבחזקת רמ"י, אינן מספקות אפילו לפי פרשנות רחבה של המונחים בחוק העזר סלילה.

53. בנסיבות הענין, לא אוכל לקבוע כי בשלבים הרלוונטיים לתובענה זו התקיימה זיקת הנאה בין ביצוען של עבודות ברחוב גובל ונשיאה בעלותן לבין חיובה של רמ"י בהיטל הסלילה, זיקה אשר יוצרת את עילת החיוב בהיטל והיא בבחינת תנאי-בלעדיו-אין לגבייתו, כפי שצוטט. עילה כזו יתכן שתקום בשלב מאוחר יותר ( ואולי אף ניתן היה לבסס כי קמה עילה במועד כלשהוא הקודם לפסק דין זה אולם לא נדון בהליך ואינו רלוונטי להכרעה בו), אך אין כן בכל הנוגע לדרישת התשלום ולתובענה המתבססת עליה.

ניתן להזכיר את דברי בית המשפט העליון באחד מהמקרים שבאו לפניו לגבי היטל סלילה:

"בנסיבות אלה, דרישת התשלום נשלחה כאשר לא קמה עדיין החבות בהיטל. כדבריו של המלומד שפיר בספרו הנ"ל: "את ההיטל ראוי וניתן להטיל לראשונה ב'נקודת האל חזור' של התקנת קטע התשתית הרלוונטי. רוצה לומר, העיתוי הראשוני להטלת החיוב בהיטל הוא בשעה שבה ביצוע העבודות להתקנת התשתית מושא ההיטל יוצא מגדר של משאלת לב בשל שאיפה או תכנון עתידיים והופכת למציאות שהרשות המקומית מתכוונת, ומחויבת, ליצור ולקיים" (שפיר, לעיל בעמוד 231). נוכח העובדה שדרישת התשלום נשלחה בטרם נוצרה החבות בהיטל, הריהי בטלה מעיקרה".

ענין ברק עדני, בסע' 28.

54. לאור המסקנה דלעיל אין צורך להדרש לטענות נוספות של רמ"י לגבי היטל הסלילה.

להשלמת התמונה יוער, כי רמ"י טוענת שלא ניתן לחייבה בהיטל סלילה גם משום שלא בוצעה הכרזה של רחוב הגובל בנכס כרחוב ציבורי. רמ"י מפנה בענין זה להוראות חוק החיוב בסלילה אשר קובע, בין השאר, כי " מועצת רשות מקומית רשאית להכריז כי רחוב פלוני או כביש פלוני הם ציבוריים; הכריזה כך, יהיה דין המדינה, לענין חובת סלילתו או סלילת המדרכה שלו, על פי חוק עזר שהותקן כדין על ידי אותה רשות, כדין בעל נכס.... ". עוד מפנה רמ"י לכך שחובת ההכרזה על רחוב כרחוב ציבורי נזכרת גם בענין באר יעקב שם צוין ( בסע' 12) כי מדובר בדרישה שהוכנסה לחוק החיוב בסלילה הגם שבוטלה בעבר בפקודת העיריות.

לכאורה בלבד, יש בטענה זו טעם ( וספק אם האמור בסע' 18 לסיכומי התשובה מהווה מענה לקושי; כתב התביעה אינו מזכיר ענין הכרזת רחוב ציבורי, גזבר העירייה לא יכול היה להפנות בחקירתו להכרזת רחוב ציבורי בשכונה, עמ' 46 ש' 24-22), אולם לאור המסקנה דלעיל אין כאמור צורך להכריע בענין זה.

סיכום ביניים
55. מן הדיון עד כה עולה כי העירייה לא היתה מוסמכת לחייב את רמ"י בהיטלי תיעול וכן כי לא בוססה התשתית המתחייבת לחיוב בהיטל סלילה במתחם הכרמים במועד הרלוונטי. דין התביעה להדחות לגבי היטלים אלה.

56. על הפרק נותרו היטלי הביוב ( לגבי כל המתחמים). גם בעניין היטלי הביוב נתגלעו בין הצדדים מחלוקות כלליות לצד מחלוקות נקודתיות.

היטלי ביוב – סמכות העירייה לאחר הקמת תאגיד המים והביוב
57. בסוגיית הביוב חלוקים הצדדים בראש ובראשונה באשר לסמכותה של העירייה לנהל את התביעה, לחייב ולגבות היטלי ביוב, לנוכח הקמת תאגיד המים והביוב ( מי נע) בעקבות חוק תאגידי מים וביוב, תשס"א-2001 (להלן: "חוק תאגידי המים").

58. אבני הדרך הכרונולוגיות הנזכרות בטיעוני הצדדים בסוגיה זו, הן אלה:
דרישת התשלום של העירייה לרמ"י בענין היטלי הפיתוח נמסרה באוקטובר 2002.
תאגיד המים והביוב ( מי נע) הוקם בשנת 2004.
התובענה הוגשה בשנת 2008.
חתימת הסכם והעברת נכסים מהעירייה לתאגיד בוצעה בשנת 2010.

59. לטענת רמ"י, עם הקמת התאגיד ניטלו מהעירייה סמכויותיה בכל הקשור לתשתיות מים וביוב, לרבות גביית היטלים ובכללם היטלים שהתגבשו לפני הקמת התאגיד, וכי בהעדר סמכות דין התביעה בענין היטלי הביוב להדחות.

העירייה טוענת, כי טענות רמ"י לגבי העדר סמכותה לגבות היטלי ביוב הן משום הרחבת חזית אסורה. בנוסף ולגופו של ענין טוענת העירייה, כי בנסיבות הקונקרטיות ( ר' להלן) אין מניעה שהיא תגבה מרמ"י את ההיטלים הנזכרים בדרישת התשלום של שנת 2002. זאת, תוך שבמקביל מאשר גזבר העירייה כי זו חדלה להוציא דרישות היטלי מים וביוב ולגבותם מאז רישום התאגיד בשנת 2004 ( עמ' 33 ש' 6-5, עמ' 43 ש' 23-21)

60. את טענת העירייה בענין הרחבת חזית לא מצאתי לקבל. עסקינן בטענה משפטית בעיקרה. העובדות הדרושות לה ספורות ועלו לאורך ההליך. נציגת התאגיד נכחה במספר דיונים קודם לשמיעת הראיות ( כשצוין שזימונה לדיון הינו מבלי לקבוע מסמרות בעניין רלוואנטיות; עמ' 11 ש' 31-29). הצדדים התייחסו ארוכות לאפשרות פשרה תוך מעורבות או קבלת אישור של התאגיד. העירייה עצמה מצאה להגיש, חודשים לפני שמיעת הראיות, הודעה בחתימתה ובחתימת התאגיד. לא סברתי כי בנסיבות הענין קופחה זכות באופן שיש בו להצדיק חסימת דיון בטיעון.

61. לגופו של ענין מפנה רמ"י לביסוס טענותיה, בין השאר, להוראות סעיף 139 לחוק תאגידי המים, אשר קובע:

"החל ביום תחילת פעילות החברה תהיה כל אחת מן הרשויות המקומיות שבתחום החברה ( להלן – הרשות המקומית) משוחררת מחובותיה לאספקת שירותי מים ושירותי ביוב וכן מחובותיה לביצוע פעילות נוספת שהיא העבירה לחברה, ויינטלו ממנה סמכויותיה על פי כל דין בכל הנוגע לאספקתם ולהטלה ולגביה של תשלומי חובה בקשר אליהם..."

כן מפנה רמ"י לסעיף 75(2) לחוק ההתייעלות הכלכלית [ תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו-2010], תשס"ט-2009 (להלן: "חוק ההתייעלות הכלכלית"), שנכנס לתוקפו ביום 15.7.2009 וביטל את הפרק השלישי לחוק הביוב שהקנה לעירייה את הסמכות לחייב בעלי נכסים בהיטלי ביוב.

62. העירייה מצדה מפנה אל הוראות סעיף 12 לחוק תאגידי המים, שם נקבע:

"(א) כל תביעה שהיתה תלויה ועומדת מטעם הרשות המקומית או נגדה לפני יום תחילת פעילות החברה בקשר לתפעול משק המים והביוב, לנכסי מערכות המים והביוב או בקשר לרישיונות, להסכמים, להתקשרויות או עסקאות כאמור בסעיפים 8 עד 11, וכן כל עילה של תביעה כזו שהיתה קיימת אותו זמן, יוסיפו לעמוד בתוקפן כאילו לא נעשתה ההעברה האמורה.
(ב) על אף האמור בסעיף קטן ( א) ובדיני המחאת חיובים, רשאי הממונה להורות או לאשר כי לענין תביעות או עילות מסוימות, או סוגי תביעות ועילות, תבוא החברה במקום הרשות המקומית, ואולם אם קבע בית המשפט, לבקשת תובע או מבקש, כי הדבר פוגע פגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי בית המשפט לצוות כי הרשות המקומית תמשיך להיות צד לתביעה יחד עם החברה."

לטענת העירייה, מכלל ה"הן" בסעיף 12( ב) לחוק, שומעים את ה"לאו" – אם הממונה לא אישר לתאגיד להכנס בנעלי הרשות ולנהל במקומה תביעה או עילה שהיתה קיימת לפני הקמתו, ממשיכה העילה לעמוד לרשות המקומית ולא לתאגיד.

63. היחס המשפטי בין סעיפים 139 ו-12 לחוק תאגידי המים אינו ברור. אין חולק כי רשות מקומית אינה מוסמכת לחייב בהיטלי מים וביוב לגבי התקופה שלאחר פעילות התאגיד. ברם, כאשר עסקינן בהיטל המתייחס לתקופה שלפני תחילת פעילות התאגיד ( בהנחה כי ניתן לבצע " חיתוך" כאמור), נתגלעו מחלוקות בין רשויות מקומיות לבין תאגידי מים וביוב לגבי הסמכות והזכאות לחייב ולגבות היטלים. הרשויות המקומיות סברו כי הסמכות בידיהן ותאגידי המים והביוב סברו כי גביית היטלים כאלה הינה בידיהם.

64. המחלוקות בין הגורמים השונים הגיעו בפני המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד אבי ליכט אשר קבע בחוות דעת מפורטת מיום 11.3.2013 ( להלן: "עמדת היועמ"ש") כי החל מיום הקמת תאגיד מים וביוב, ניטלו מהרשות המקומית הסמכויות לגבי היטלי מים וביוב, לרבות לגבי גביית דרישות תשלום שהוצאו לפני הקמת התאגיד.

65. פסיקת בתי המשפט המינהליים הלכה ככלל בעקבות עמדה זו ואימצה אותה:

"בכל הכבוד עמדה זו [של היועמ"ש – ת.א.] בעיקרון מקובלת גם עלי....

....... מאחר ומלוא זכויות וחובות הרשות המקומית בתחום משק המים והביוב, לרבות נכסיה, עובר לתאגיד מיום הקמתו, כי אז הזכות להוציא דרישות תשלום כמו גם זכות הגביה, באשר לתביעות שהיו קיימות ערב הקמת התאגיד, כמו גם ביחס לתביעות שעילתן ערב הקמת התאגיד, כל אלה שייכים לתאגיד עצמו. הוא שילם בגינם תמורה מלאה, בהעדר אסמכתא אחרת, ומכאן שהינו זכאי להפקיד בקופתו גם תשלומים שישולמו בגין הוצאות שהוציאה הרשות המקומית בעבר. ....

מאחר וקיימות עילות תביעה ותביעות שקדמו למועד הקמת התאגיד, ועל מנת שאלה לא יתמסמסו עם העברת הזכויות מהרשות המקומיות לתאגיד, התיר המחוקק בסעיף 12 לחוק התאגידים לרשות המקומית, להמשיך ולנהל התביעות על פי הדין הקודם ....באופן שהרשות המקומית רשאית, אך לא חייבת, להמשיך ולהיות צד להליכי גבייה /תשלום, על פי הדין הקודם, בכל אותם מקרים שבהם קיימת עילת תביעה / תביעה, ערב הקמת התאגיד. ... מלוא תמורת ההיטל תעבור לקופתו של התאגיד בהעדר הסכמות אחרות בין התאגיד לרשות המקומית".

עמ"נ 32515-04-12 עיריית הרצליה נ' התעשיה הצבאית לישראל (23.10.2014) (להלן: ענין תע"ש), בסע' 18 ו-27. כב' השופט א' בכר.

ור' לענין זה למשל גם עת"מ ( מרכז) 4793-05-12 גרוסמן נ' עיריית נס ציונה (1.10.2015) ( להלן: ענין גרוסמן); עת"מ ( מרכז) 3917-09-11 שלמה א. אנגל בע'מ נ' עיריית לוד (25.5.2013), סע' 24.

66. ומציין עו"ד שפיר בספרו:

"בעקבות חוות דעתו של עורך דין ליכט, הודיעה המדינה כי היא על כל זרועותיה מאמצת אותה כעמדתה הרשמית והאחידה.
בהמשך לחוות דעתו של עורך דין ליכט ובהשראתה פסק גם בית המשפט לעניינים מינהליים בענין תע"ש ודחה את הערעור...
מגמה זו מצאה ביטויה גם במסגרת פסקי דין מאוחרים יותר בהם שבו וקבעו בתי המשפט כי משהוקם תאגיד המים והביוב לא מוסמכת עוד הרשות המקומית החברה בו לגבות תשלומים הקשורים במשק המים והביוב המוניציפלי וככל שהוצא חיוב שכזה על ידי רשות מקומית ונדרש על ידה הרי שזה בוצע בחוסר סמכות.
דומה שהוכרעה אפוא סוגיית זהותו של הגורם המוסמך להחליט ולדרוש חיובים בהיטלי מים וביוב ממועד הקמת התאגיד; התאגיד ורק הוא רשאי להטילם ולגבותם וזאת בלא תלות במועד התגבשות התשלום ו/או במועד שבו הוא נדרש."

שפיר עמ' 916-915.

השוו גם: ת"צ ( מינהלי מרכז) 4076-01-12 רוזנפלד נ' עירית רעננה (4.5.2014), סע' 11.

67. העירייה טוענת כי עמדת היועמ"ש אינה חלה בענייננו לפי שעילת התביעה היתה קיימת בעת הקמת התאגיד וכן משום שבשונה מענין תע"ש, שם הושלמה העברת הנכסים לתאגיד המים עם הקמתו, בענייננו בוצעו העברת הנכסים מהעירייה לתאגיד וניתוקו מהעירייה בפועל, רק לאחר הגשת התביעה, כי היה ידוע לתאגיד על קיומן של דרישת התשלום והתביעה והוא לא עשה דבר. עוד נטען כי מסירת דרישת התשלום והגשת התובענה ארעו שנים רבות לפני מתן עמדת היועמ"ש וכי אין לצפות מהעירייה להיות כפופה " לשינוי עתידי בעמדת משרד המשפטים באופן רטרואקטיבי" (סע' 57.7 לסיכומיה).

68. עמדת היועמ"ש מתייחסת לסוגייה באופן נרחב ובכלל זאת למקרים של עילות תביעה שהיו קיימות לפני הקמת התאגיד. העמדה מפרטת את הטעמים למסקנה ולהנחיות שנכללו בה, והיא מתייחסת בין השאר למטרת החוק להביא להפרדת משק המים והביוב מהשירותים העירוניים האחרים באופן שיביא לכך שתשלומים לפיתוח משק זה יגיעו ליעדם ולא ' יבלעו' בין צרכיה האחרים של הרשות המקומית; לכך שחוק תאגידי המים והכללים שהוצאו מכוחו מעניקים לרשות המקומית תמורה מלאה לזכויותיה ולנכסיה ואף קיימת סמכות לאשר תמהיל של תמורה במקרי קיצון; ולמטרת החוק למנוע אי בהירויות, "מירוץ סמכויות" וטרטור תושבים בין הרשות לתאגיד כרשויות גובות.

הן לשונה של ההנחייה והן הטעמים שמצוינים בה, יפים גם למקרה בו מועד דרישת התשלום קודם למועד הקמת התאגיד. רציונל הדברים כפי שבא לידי ביטוי גם בפסק הדין בענין תע"ש ובספרו של שפיר ( הגם שעמדתו העיונית היתה שונה), מקובלים גם על מותב זה, לרבות בענין הקושי בקבלת עמדה לפיה " קו הגבול" יחתך במועד הוצאת דרישת התשלום.

69. לוח הזמנים במקרה שלפנינו הוא מורכב. דרישת התשלום הרלוונטית הוצאה קודם להקמת התאגיד ומשכך ( מבלי להתייחס לתוכנה), היא הוצאה בסמכות וברשות. ברם, התובענה הוגשה לאחר הקמת התאגיד. על פני הדברים, התאגיד היה אמור להגיש את התובענה. התאגיד לא עשה כן ולפי טענת העירייה שגובתה בעדות מטעמה ( קורן עמ' 71 ש' 15-14), למרות שהתאגיד הוקם בשנת 2004, ארעה העברת הנכסים רק בשנת 2010, היינו – לאחר הגשת התובענה.

70. אם וככל שאכן העברת הנכסים ותחילת פעילות התאגיד ארעו לאחר הגשת התביעה, אין לומר כי עצם הגשתה של זו היתה בחוסר סמכות, בפרט לאור לשונו של סעיף 139 הקובע כי נטילת סמכויותיה של הרשות המקומית מתרחשת " ביום תחילת פעילות החברה". המונח " יום תחילת פעילות החברה" מוגדר בחוק תאגידי מים ( סעיף 2) כ"יום שנקבע, באישור הממונה, בהסכם בין רשות מקומית לבין חברה, להעברת תפעול משק המים והביוב לחברה, ובלבד שבאותו יום קיים בידי החברה רישיון; לא היה קיים באותו יום רישיון בידי החברה – יהיה יום תחילת פעילות החברה יום קבלת הרישיון...".

71. יחד עם זאת, אין חולק כי בשלב מסוים החל התאגיד את פעולתו. סמכויות העירייה ניטלו ובכלל האמור, הסמכות לגבות היטלים שמקורם בתקופה שקדמה להקמתו ולתחילת פעילותו.

עובדה זו אינה מאיינת את התובענה. הוראת ההמשכיות שבסעיף 12 לחוק תאגידי מים וביוב, הוראה המתייחסת אף היא ל"יום תחילת פעילות החברה" במועד הקובע, קובעת כפי שצוטט לעיל כי " כל תביעה שהיתה תלויה ועומדת מטעם הרשות המקומית או נגדה לפני יום תחילת פעילות החברה בקשר לתפעול משק המים והביוב, ... וכן כל עילה של תביעה כזו שהיתה קיימת אותו זמן, יוסיפו לעמוד בתוקפן כאילו לא נעשתה ההעברה האמורה.....".

72. אין הדבר מלמד כי הרשות המקומית זכאית לכספים אליהם מתייחסת תביעה כאמור, אלא לאופן ניהול ההליכים ( ור' עמ' 71 ש' 22-19).

וכך ציין כב' השופט בכר בענין תע"ש:

"....כיצד ייגבו חובות העבר שנולדו ערב העברת הנכסים לתאגיד? לעניין זה בדיוק נולד סעיף 12 לחוק התאגידים.
... תביעות ועילות תביעה שטרם מומשו לא יתמוססו, או ייפלו בין ה"כסאות", אלא ימשיכו להתקיים כאילו לא נעשתה העברה לתאגיד. זוהי למעשה הוראת מעבר המאפשרת גביית חובות העבר... העילה ודרך המימוש יהיו כאילו לא נעשתה העברתם לתאגיד, היינו על פי הדין שקדם לחוק התאגידים, הוא חוק הביוב.
... סעיף 12, הינו הוראה טכנית במהותה, שנועדה אך לאפשר המשך ניהול כל אותן תביעות קיימות או עילות תביעה קיימות על ידי הרשות המקומית, זאת, מבלי לוותר על זכותו של התאגיד להגיש את הדרישה הוא עצמו וכן מבלי לפגוע בזכות התאגיד לסכומי הכסף שייגבו או שישולמו בסיכומו של יום.... יצירת המשכיות ורצף זה לא פוגעת בתאגיד עצמו. לתאגיד ... עדיין מלוא הזכויות והחובות בנכסי המים והביוב ... כאשר הרשות המקומית יכול ותהא זו שתגיש בשם התאגיד את הדרישה לתשלום כידו הארוכה של התאגיד בכל אותם עניינים. אך במקביל רשאי גם התאגיד הוא עצמו להגיש את הדרישה לתשלום, וכל שנדרש לו לשם כך הינו אישורו של הממונה. ...והכל מבלי לפגוע בזכויות התאגיד לעצם גביית סכומי הכסף המגיעים בנסיבות מהחייבים השונים שחבו גם ערב הקמת החברה.
... תביעות העבר ועילות תביעה שנולדו ערב הקמת החוק מחייבות תשלום החיובים או הזיכויים לתאגיד וממנו. סכומי הכסף יכנסו ויצאו אם כן מקופת התאגיד. מי שינהל את ההליך עצמו יכול ותהא הרשות המקומית, אך יכול לעשות כן גם התאגיד עצמו וכל שנדרש ממנו הינו אישור הממונה לכך".

ענין תע"ש, בסע' 24.

עד כמה שידיעתו של מותב זה מגעת, הוגשה בקשת רשות ערעור על פסק הדין בענין תע"ש שהסתיימה, כעולה מעיון באתר הרשות השופטת, בדרך של מחיקה ( בר"מ 8096/14, פסק דין מיום 20.2.2017).

73. מלוח הזמנים שצוין לעיל ודבריו אלה של כב' השופט בכר, אשר בכל הכבוד מקובלים גם עלי, עולה כי העירייה היתה רשאית לנהל את ההליך דנן. מסקנה זו נתמכת בנסיבות הקונקרטיות של הליך זה.

במסגרת הרקע הדיוני שהובא בראשית פסק הדין נזכר כי במסגרת נסיונו של בית המשפט לסייע לצדדים להחלץ מהמבוי הסתום אליו נקלעו, זומנה לדיון היועצת המשפטית של התאגיד והיא נכחה במספר דיונים קודם לשמיעת הראיות ( מבלי לקבוע מסמרות בעניין רלוואנטיות אך גם מבלי לקבוע העדרה של כזו). הצדדים התייחסו ארוכות לאפשרות פשרה תוך מעורבות או קבלת אישור של התאגיד. בהמשך, לאחר מספר חודשים, הוגשה הודעה בכתב בחתימת העירייה ומי נע גם יחד ובה צוין, בין השאר, כי " אין בכוונתה של מי-נע להתערב בהליך" וכי העירייה ומי נע " הגיעו להסכמה פנימית ביניהן בדבר ההתחשבנות בין שתיהן בכל הנוגע לכספים שיתקבלו מ[רמ"י], ככל שיתקבלו...." (הודעה שצורפה לבקשת העירייה מיום 5.11.2015).

התאגיד החליט, אם כך, שלא להפעיל את סעיף 12( ב) לחוק תאגידי מים וביוב ושלא לבוא בנעלי העירייה בהליך דנן.

74. נוסחו של סעיף 2 להודעה וכן הקשר הדברים והדבקם מעלים כי עמדתו זו של התאגיד היא כללית בענין ההליך ( חרף ההערה להלן) וכי יש לראות בו במידת הצורך, כמי שהעניק הרשאה לעירייה לנהל את ההליך .

יוער כי קיימת בהודעת העירייה והתאגיד גם התייחסות קונקרטית להסדר גישור שעמד על הפרק ומצוין כי לאור ההסכמות הפנימיות בין העירייה והתאגיד, הרי שאם יחתם הסכם הגישור שהתגבש, לא יגבה התאגיד ( מי נע) היטלי ביוב ( רכיב הקרקע) בגין מגרשים שפורטו וזאת בין מרמ"י ובין מיזמים שיחכרו את השטחים מרמ"י. אמירה זו אמורה היתה ליתן מענה לדרישת רמ"י כי ויתור שנכלל בהסדר הגישור ( שלא נכרת לבסוף) יחול גם על התאגיד. אין בה כדי לשלול את עמדתו הכללית של התאגיד לגבי אי התערבות בהליך וההרשאה העולה לניהול ההליך. הרשאה כזו אינה נשללת גם בעמדת היועמ"ש שלא אותרה בה התייחסות לסוגיות אלה.

75. על האפשרות להגיע להסדרים בין התאגיד לרשות המקומית עמד גם כב' השופט בכר בענין תע"ש:

"אין בכל האמור לעיל כדי למנוע מהרשות המקומית להגיע להסכמות עם התאגיד בדבר אופן המשך ניהול ההליך, היינו העברת סמכות הגבייה עבור התאגיד לרשות המקומית, או מה ייעשה בתמורה שתגבה בסיכומו של יום, כדוגמת המקרה דנא, כאשר נקודת המוצא הינה שכספי ההיטל כאמור שייכים לתאגיד אך יכול ובמסגרת אותן הסכמות כאמור, הסכומים יועברו לזכות הרשות המקומית כחלק מההתחשבנות שבין הצדדים".

ענין תע"ש, בסע' 26.

76. על רקע האמור יש לקבוע כי העירייה היתה רשאית לנהל את ההליך דכאן בענין היטל הביוב. לתאגיד קיימת זכאות לכספים שיפסקו, אם יפסקו, בענין זה ( בכפוף מן הסתם להסכמות הפנימיות עליהן הוצהר).

משכך, יש לבחון את המחלוקות האחרות שנותרו ואשר רלוונטיות לענין היטלי הביוב.

היעדר פירוט
77. ענין כללי נוסף לו טוענת רמ"י ( ביחס לכל ההיטלים, אך בשלב זה של הדיון ההתייחסות היא להיטלי הביוב בלבד) הוא כי העירייה לא כללה בדרישת התשלום עליה נסמכת התובענה פירוט מספק כנדרש וכי גם התביעה חסרה פרטים מהותיים ובסיסיים, כגון פירוט עבודות הפיתוח, מתי והיכן בוצעו, עלויותיהן, הזיקה של העבודות למגרשים, תחשיב היטלים ושיוכו למגרשים.

78. רמ"י טוענת כי היעדר הפרטים בדרישת התשלום הביא לכך שאותה עת לא ניתן היה לבדוק את החיובים שנכללו בדרישה. עוד נטען, כי לנוכח העדר הפירוט בדרישת התשלום ובשים לב לפער בין הסכום שבדרישת התשלום ( כ-76 מיליון ₪) לבין סכום התביעה ( כ-22 מיליון ₪), יש להסיק כי דרישת התשלום היתה בלתי חוקית ולפיכך בטלה.

בנוסף מלינה רמ"י על כי הסכום הנתבע כמעט שלא השתנה מאז הגשת התובענה וגם לאחר שלב הבאת הראיות, חרף שינויים שהתרחשו במהלך השנים. בין השאר טוענת רמ"י כי נותרה דרישה של העירייה גם בגין מגרשים ששווקו לאחר הגשת התביעה ואשר לגביהם הוצאו וניגבו היטלים מיזמים. לשיטת רמ"י, לפנינו " שרירותיות" בסכום התביעה שיש בה כדי להצביע על כך שהתביעה אינה מבוססת, אינה מייחסת היטל ליחידת שטח כנדרש וכי די בכך כדי לדחותה.

79. סעיף 28 לחוק הביוב קבע:

"ראש המועצה ימסור לבעלי הנכסים החייבים בהיטל, דרישת תשלום המפרטת את סכום ההיטל שבעל הנכס חייב בו, את הפרטים ששימשו יסוד לחישוב ההיטל לפי פרק זה, את מועד התשלום, את זכות הערר וכן פרטים נוספים שנקבעו בחוק עזר של הרשות המקומית או בתקנות."

רמ"י לא הצביעה על תקנות קונקרטיות הנוגעות לדרישת התשלום או לפרטים שנקבע בחוק העזר שיש לציינם בדרישה. משכך עסקינן באמור בסעיף 28 עצמו.

80. בדרישת התשלום של העירייה לרמ"י נכתב, בין השאר: "מצורפים בזה פירוט חישוב ההיטלים, חוקי העזר הנוגעים בדבר, טבלת שטחים ושימושים וכן מסמכים שונים שיסייעו לכם בבדיקה ובאימות הנתונים". המסמכים שצורפו לדרישת התשלום כללו טבלה בה פורטו בין היתר, מספר גוש-חלקה של כל מגרש, שטחו, ייעודו, סך החיוב בגין כל היטל ומיקום המגרש לפי שכונה; העתקים מהעמודים הראשונים ( הכוללים את הכותרת) של חוקי העזר העירוניים הרלוונטיים; טבלת תעריפים מעודכנת של חוקי העזר; ומה שנחזה כקטעים מתוך תכניות בינוי עירוניות.

81. דרישת התשלום על צרופותיה מפרטת את סכום ההיטלים השונים וסך כולם, את נתוני השטחים ואת תעריפי ההיטלים – שהם בבחינת " הפרטים ששימשו יסוד לחישוב ההיטלים" (בהינתן העדר זיקה מימונית ישירה בשיטת ההיטל), כמו גם פרטים נוספים.

לא אותר בדרישה ציון מפורש של מועד התשלום הגם שמההקשר, לרבות הסיפא הנוגעת להצמדה, עולה כי מדובר בתשלום מיידי. רכיב אחר הנזכר בסעיף 28 לחוק הביוב ונעדר מדרישת התשלום הוא אזכור של זכות הערר. חלף זאת, כוללת דרישת התשלום הפניה לאפשרות לקבלת הבהרות (" במידה וידרשו הבהרות נוספות, הינכם מתבקשים לפנות למר..., אשר יעמוד לרשותכם בכל הבהרה, בטלפון...").

באמור לעיל יש משום פגם, אולם אין בו כדי להביא לבטלות דרישת התשלום או כדי לפגוע בתוקפה ( ע"א 1842/97 עיריית רמת-גן נ' מנחמי מגדלי דוד רמת-גן בע"מ, פ"ד נד(5) 15 (15.11.2000) (להלן: "ענין מנחמי הראשון"); שפיר, עמ' 336). יתכן עם זאת כי לאי ציון זכות הערר תהא השלכה על אפשרות העירייה להעלות טענה בעניין אי הגשת ערר על ידי רמ"י.

82. אשר לטענה בענין הפער בין סכום דרישת התשלום לבין סכום התביעה, העירייה טוענת כי פער זה נובע מכך שדרישת התשלום כללה גם מגרשים והיטלים שלא נכללו לבסוף בתביעה ואין ללמוד הימנו דבר, ובוודאי לא על בטלות דרישת התשלום. מקובל עלי כי אין מקום לקבוע, על בסיס טענה כללית של קיום פער ומבלי לדון בפרטי נכסים והיטלים, כי הפער בין הסכומים ( ורמת הפירוט) מצביעים על בטלות דרישת התשלום או מצדיקים כשלעצמם דחייה של התובענה.

בענין זה ניתן גם לזכור כי בין העירייה לרמ"י התנהלו מגעים עובר להגשת התביעה, לרבות הליך בירור בפני הממונה על המחוז. עוד ניתן להזכיר כי התקיים הליך גישור מקיף מהלך מספר שנים, תוך כניסה לפרטים מקצועיים. יש לומר כי בנסיבות הענין, פרטי הטענות, הדרישות וההיטלים עברו ליבון באופן שיש בו כדי להגן על האינטרסים הרלוונטיים ואין הצדקה לבסס על טענות של העדר פירוט את התוצאה לה עותרת רמ"י.

שטחים המיועדים לצרכי ציבור ( הר יונה ג')
כללי
83. מחלוקת נוספת עוסקת בשטחים במתחם הר יונה ג' המיועדים למבני ציבור, מתקן הנדסי ומרכז תחבורה ( להלן: "שטחי הציבור"). דרישת העירייה לתשלום היטלים כוללת גם שטחים אלה.

84. רמ"י טוענת, כי אין מקום לחייבה ביחס לשטחי הציבור שבהר יונה ג' בין היתר משום שאף ששטחים אלה הם בבעלות המדינה, חלק מהם נמסר או עתיד להימסר לעירייה ( הקצאה בדמי חכירה סמליים של 18 ₪) והיא שתהנה בפועל ממערכות התשתית אשר ישרתו שטחים אלה. לגבי " יתר המגרשים הציבוריים" נטען, כי טרם נקבע ייעודם בתכנית מפורטת וכי אין לגבות היטלים בגינם בטרם יתברר מי יהיה החייב בתשלומם.

עוד טוענת רמ"י, כי השיטה ההיטלית מבוססת על תחשיב שאסור לכלול בו שטחי הציבור, וזאת לפי סעיף 5.1 להנחיות משרד הפנים שצורפו כנספח 16 לתצהיר גזבר העירייה ( להלן: "נוהל התחשיב"). לטענת רמ"י, נוהל התחשיב מחייב את העירייה ומכאן ובהתאם לחזקת התקינות המינהלית, שטחי הציבור לא נכללו בתחשיבי חוקי העזר ולפיכך גביית ההיטלים תגרום להעשרת קופת העירייה " מחוץ לכסף" (מעבר לגביה הנחוצה לכיסוי הוצאותיה לפי התחשיבים), בחריגה מסמכות ובחוסר סבירות. לחלופין טוענת רמ"י, כי אם העירייה כללה את שטחי הציבור בתחשיב הרי שהיא פעלה בניגוד לנוהל ועל כן שלא כדין.

85. העירייה מצדה מבססת את דרישתה לתשלום היטלים בגין שטחי ציבור על ההגדרות בחוק הביוב למונחים " בעל" ו-"נכס" אשר חלות גם לגבי שטחי הציבור ( למעט רחובות בלבד). לשיטת העירייה, לאור האמור ובשים לב לפסיקת בית המשפט העליון ( בג"ץ 2122/92 ש. פרקש בע"מ נ' עירית תל אביב יפו (15.11.1992) (להלן: ענין פרקש)), הדרישה לתשלום היטלים גם בגין שטחי ציבור נעשתה בדין.

העירייה מוסיפה, כי שטחי הציבור בגינם נדרש תשלום היטלים אינם עתידים להיות מופקעים על ידה, אלא צפויים להשאר בבעלות המדינה, הגם שחלק הועברו לאחר הגשת התביעה או יועברו אליה כנגד דמי חכירה סמליים ( וזאת לתקופה של 49 שנים, סע' 28 לסיכומי רמ"י). העירייה מדגישה, כי חלק משטחי הציבור עתיד להיות משווק על ידי רמ"י לשימושים ציבוריים בעלי אופי מסחרי, כגון בתי חולים פרטיים, קופות חולים, דיור מוגן, תחנה מרכזית וכיוצ"ב. עמדת העירייה היא, כי גם ליתרת הקרקעות של רמ"י בהר יונה ג', אלה שאינן מיועדות לצרכי ציבור, צפויה הנאה כלכלית מקיומם של שטחי ציבור בקרבתן באופן המקים הצדקה לחיוב רמ"י בהיטלים גם בגין שטחי ציבור. העירייה מדגישה, כי שטחי הציבור והיקפי הספיקה הנוכחית והעתידית שהם מטילים על מערכת הביוב העירונית, נלקחו בחשבון בניתוח משק הביוב העירוני לקראת תיקון התעריפים של היטלי הביוב שבוצע בשנת 2000.

86. נעבור לבחינת טענות הצדדים ותחילה לטענת רמ"י הנסמכת על נוהל התחשיב ( כהגדרתו לעיל).

נוהל התחשיב
87. עיון במסמך אליו מפנה רמ"י מעלה כי מדובר בנוהל אשר מתייחס " לאופן הכנת התחשיב ההנדסי-כלכלי לקביעת גובה היטל סלילת רחובות ( כבישים ומדרכות) והיטל תיעול" והוא מכונה במסמך: "נוהל להכנת חוק העזר לסלילת רחובות וחוק העזר לתיעול". המסמך מתייחס בפירוט לשני ההיטלים האמורים.

כותרתו של פרק 5 לנוהל, כותרת אשר מייד לאחריה מופיע סעיף 5.1 אשר אליו מפנה רמ"י, הינה: "חישוב היטל סלילת רחובות ותיעול". סעיף 5.1 עצמו מתייחס לדרך חלוקת עלויות פיתוח התשתיות " אשר צורת חישובם הוצגה בפרק 4". פרק 4 עוסק פרטנית בתשומות ועלויות של סלילה ושל תיעול.

88. בפרקים קודמים נמצא כי היטלי הסלילה והתיעול אינם עומדים עוד על הפרק. ההיטלים שנותרו על הפרק במקרה שלפנינו הם היטלי ביוב בלבד. בנסיבות המפורטות לעיל לגבי הנוהל, יש קושי לראות את הוראות הנוהל בענין פירוט התחשיב, כחלות לגבי היטלי הביוב. זאת, אף אם לגבי סוגיה כמו עדכון תעריפי חיוב ניתן לראות בנוהל כמסמך המחייב עירייה לגבי כל האגרות וההיטלים המוטלים מכח חוקי העזר ( עת"מ ( מינהלי ת"א) 2176-09 א.ש. ברקאי בע"מ נ' עיריית מודיעין-מכבים-רעות (13.01.2011)).

בנוסף, לגופו של ענין לא נסתרה טענת העירייה, שגובתה בתצהיר גזבר העירייה, כי שטחי מבני הציבור והיקפי הספיקה ששטחים אלה מטילים על מערכת הביוב העירונית, נלקחו בחשבון בניתוח משק הביוב העירוני לקראת תיקון התעריפים של היטלי הביוב שבוצע בשנת 2000. בשים לב למסקנה לעיל בענין הנוהל, יש קושי בטענה כי הכללת שטחי הציבור בתחשיב של היטל ביוב בוצעה בניגוד לנוהל ובחריגה מסמכות באופן שיש בו כדי לשלול את הזכאות לחיוב בהיטל.

89. לאור האמור, לא מצאתי ליתן לטיעוני הצדדים בענין סעיף 5.1 לנוהל התחשיב משקל של ממש בענין פסק דין זה.

הטענה בענין הקצאת שטחים לעירייה
90. אין חולק כי המדינה היא הבעלים של המגרשים במתחם הר יונה ג', לרבות שטחי הציבור כהגדרתם לעיל.

לא הובאה תשתית ללמד כי איזה מהשטחים כבר הוחכר לעירייה במועד דרישת התשלום, שהוא הרלוונטי לענין תובענה זו. משכך יש לומר כי במועד דרישת התשלום היתה רמ"י הבעלים והמחזיק של הנכסים. העובדה שחלק מהנכסים הוקצה והוחכר בהמשך לעירייה, אינה משנה את הדבר.

91. כמו כן, גם אם כבר במועד דרישת התשלום יועדו אותם שטחים להחכרה לעירייה, אין בכך כדי לשנות את העובדה שלכל הפחות עובר להחכרה כזו, חלה חבות תשלום ההיטל על הבעלים. לפי פסק הדין בענין פרקש, אפילו כאשר הליכי הפקעה תלויים ועומדים כנגד נכס ( אך טרם הושלמו), חל החיוב בהיטל פיתוח על הבעלים. אמנם נמתחה על הלכה זו ביקורת ( שפיר, עמ' 254-250) אולם היא עודה מחייבת. קל וחומר יפים הדברים במקרה בו אין ולא צפויים, הליכי הפקעה מאת המדינה אל העירייה ( להבדיל מהפקעה שיתכן ובוצעה בעבר מבעלים פרטיים אל המדינה, ר' סע' 44 לסיכומי העירייה; סע' 23 לתצהיר ברקין) וכל זמן שהשטחים טרם הוחכרו.

92. מובהר כי האמור אינו מתייחס לגורם עליו יחולו היטלים רלוונטיים מעת ההחכרה בפועל לעירייה ( ע"ע הגדרת " בעל" בדינים הרלוונטיים).

מהותם של השטחים ושאלת תחולת ההיטל עליהם
93. חוק עזר לנצרת עלית ( ביוב), תשל"ו - 1976 (" חוק העזר ביוב") שצורף לדרישת התשלום, קובע חובת תשלום של היטל ביוב על בעלים של כל " נכס" (שנמסרה לו הודעה כדין בענין).

"נכס" מוגדר בחוק העזר ביוב כ"בנין או קרקע בתחום העיריה, למעט רחוב". בחוק הביוב מוגדר נכס אשר לגביו יוטל היטל ביוב באופן דומה (" בנין או קרקע בתחום הרשות המקומית, למעט רחוב").

94. לאור האמור, אלא אם נכנסים שטחי הציבור להגדרת " רחוב", אמורים אלה להיות ברי חיוב בהיטל ביוב לפי חוק העזר ביוב.

העירייה מדגישה כי הגדרת " נכס" אינה ממעטת את כל סוגי השטחים לצרכי ציבור אלא אך ורק " רחוב". אמירה זו נכונה כשלעצמה, אולם אין בה כדי לסיים את הדיון שכן יש צורך לבחון את הגדרתו של " רחוב", דבר אשר הצדדים לא מצאו לנכון לעשות.

95. חוק העזר ביוב אינו כולל הגדרה של " רחוב". הגדרת מונח זה אינה בנמצא גם בחוק הביוב.

בפקודת העיריות, שהיא דבר חקיקה נוסף אשר חוק העזר ביוב הותקן מכוחו, ניתן למצוא הגדרה של המונח " רחוב" בסעיף 269 לצורך הפרק העוסק בארנונה. הגדרה זו קובעת כך:

""רחוב" – לרבות כביש שהנסיעה בו כרוכה בתשלום אגרה, היטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שבה עובר הכביש, שטחי השיקום הנופי בכביש ובדרך שבה הוא עובר, וכל מיתקן בתחום הכביש והדרך, למעט בנין, הדרוש במישרין לגביית האגרה, ההיטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו-(2) לפקודת מסילות הברזל [ נוסח חדש], תשל"ב-1972, וכן מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי נפרד ממנה".

גם בפקודת הפרשנות קיימת הגדרה למונח " רחוב", השונה מההגדרה בפקודת העיריות:

"'רחוב' או ' דרך' – לרבות כביש, שדרה סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, ככר, חצר, טיילת, מבוי, מפלש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו."

שתי ההגדרות מתחילות במילה " לרבות" אשר באה ככלל להרחיב את משמעותו הטבעית והרגילה של הביטוי המוגדר ( ברק, בעמ' 138; עע"מ 8286/07 רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית הרצליה (14.03.2011) ( להלן: ענין עיריית הרצליה); רע"א 3534/97 אטליס נ' ישראלי, פ"ד נג(4) 780 (1.9.1999)), הגם שלעתים באה מילה זו לצרכי זהירות להבהיר את העקרון שברישא ( ברק, בעמ' 139). על פי רוב, בהגדרה כזו אין כדי למצות את היקפה וחלותה ( ד"נ 23/85 מדינת ישראל נ' טובול, פ"ד מב(4) 309 (11.12.1988), בעמ' 346).

96. איזו מההגדרות יש להחיל על המקרה דנן? הצדדים לא נדרשו לסוגיית הגדרות המונח " רחוב". העירייה טענה באופן כללי, כי הגדרת נכס כוללת את שטחי הציבור ובמידה רבה היא מתייחסת כמובן מאליו לכך ששטחי הציבור כהגדרתם לעיל אינם " רחוב", שהוא החריג להגדרה. בהעדר פירוט, השטחים אינם באים בגדר המובן המילולי של " רחוב". בטיעוני רמ"י לא אותרה טענה פוזיטיבית כי יש לראות בשטחי הציבור משום " רחוב".

97. היחס בין ההגדרות הנזכרות של המונח " רחוב" עלה בבית המשפט העליון בענין עיריית הרצליה, אשר עסק בחוקי העזר והיטלי הפיתוח, לרבות היטל ביוב, של אותה עירייה. בית המשפט העליון הביא את הגדרות המונח " רחוב" בפקודת העיריות ובפקודת הפרשנות וטעמים שניתן להביא לאימוץ או לדחייה של כל אחת מהגדרות אלה ( לרבות העובדה שההגדרה שבפקודת העיריות באה לעולם בתיקונים שלאחר התקנת חוקי העזר).

בסופו של יום מצא בית המשפט כי בבחירה בין אימוץ הגדרת ה"רחוב" הכללית שבפקודת הפרשנות לבדה, לבין שימוש בסעיף 269 לפקודת העיריות ככלי עזר פרשני, תומכים שיקולי תכלית ומטרה בפנייה להגדרה המצויה בפקודת העיריות. נמצא כי יש להסתייע בהגדרת המונח " רחוב" הקבועה בסעיף 269 לפקודת העיריות, תוך התחשבות בהגדרת המונח כפי שהיא מופיעה בפקודת הפרשנות, והענקת משקל גם לפסיקת עבר ( שהובאה בפסק הדין).

בין השיקולים אותם הביא בית המשפט העליון בחשבון בענין זה צוין ( בסע' 6), כי חוקי העזר על פיהם מוטלים היטלי הפיתוח חוקקו מכוח פקודת העיריות ( וכך גם חוק העזר ביוב בענייננו, אשר פקודת העיריות היא אחד מדברי החקיקה שמכוחם הוצא). עוד צוין, כי אמנם פקודת העיריות הגדירה " רחוב" רק לעניין מתן פטור מארנונה, אולם לצורך הרמוניה חקיקתית טבעי לדרוש עקביות בהגדרת המונח " רחוב" ושוויון בין הגדרת מונח זה לצרכי חיוב בארנונה הנגבית על ידי רשות מקומית, לבין הגדרת המונח " רחוב" לשם הטלת היטלי פיתוח.

עוד צוין בענין עיריית הרצליה, בהקשר תכלית החיוב בהיטלי פיתוח, כי בעוד פקודת הפרשנות נועדה לחול על מגוון רחב של חוקים בהם צפוי להופיע המונח " רחוב" (לרבות פקודת התעבורה), הרי שההגדרה המופיעה בפקודת העיריות הינה בגדר הסדר ספציפי והיא רלוונטית ליחסים שבין העירייה לבין החייב בתשלום. "חיובי ארנונה עומדים על הציר שבין הצורך של הרשות לכלכל את צעדיה – תרתי משמע – לטובת תושביה, לבין שימוש לא מידתי בכוח הגבייה. בראייה זו נדמה, כפי שנקבע בפסק דין עיריית לוד, שהתכלית בהגדרת המונח רחוב לצרכי גביית ארנונה, דומה מאוד לזו המונחת בהטלתם של היטלי פיתוח" (עיריית הרצליה, בסע' 7). "...התכלית המונחת ביסוד פטור מארנונה לנכס שהוא בבחינת " רחוב", נכונה ומתאימה גם למתן פטור מתשלום היטלי הפיתוח" (שם, בפסק דינה של כב' השופטת חיות).

98. גם בפסק הדין בענין עיריית לוד ( עע"מ 4612/06 עיריית לוד נ' רכבת ישראל בע"מ (24.7.2007)) אליו מפנה פסק הדין בענין עיריית הרצליה, נערך דיון בהגדרות " רחוב" שבפקודת העיריות ובפקודת הפרשנות בהקשר היטלי פיתוח וצוין, כי " התכלית בבסיס מתן פטור לנכס שהוא בבחינת " רחוב" מתשלום ארנונה .... נכונה ומתאימה גם למתן פטור מתשלום היטלי הפיתוח. גם בכך יש לתמוך בתוצאה אליה הגענו, לפיה הגדרת " רחוב" הפטור מארנונה, תשמש אותנו גם להגדרת " רחוב" הפטור מתשלום היטלי פיתוח" (סע' 11 לפסק הדין). יחד עם זאת, ענין עיריית לוד נסמך בראש ובראשונה על נוסחם של חוקי העזר הרלוונטיים אשר הפנו להגדרת " נכסים" שבסעיף 269 לפקודת העיריות ( המצב בענין עיריית הרצליה היה שונה).

99. הנסיון ליישם את האמור בענייננו אינו עולה יפה. לא זו בלבד שלא נערך בסוגיה דיון ממצה, אלא שאף אם היינו מוצאים לילך בדרכה של הפסיקה העדכנית יותר, בענין עיריית הרצליה, היה צורך, כפי שבוצע שם, לבדוק כל שטח העומד על הפרק כדי לבחון האם יש מקום לראות בו – על רקע ההגדרות, השיקולים והנימוקים, משום נכס המחוייב בהיטל אם לאו. במובן זה יש טעם בטענה חילופית של העירייה לפיה חיוב או הפטרת נכסים המיועדים לשמש לצרכי ציבור צריכה להיקבע על פי נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה ועל יסוד בחינת פרמטרים המהווים בסיס לחיוב או לפטור כאמור ( סע' 46 לסיכומי העירייה).

לא נמצא דיון של ממש במהותו של כל אחד משטחי הציבור. העירייה אמנם טוענת כי הפרמטרים לגבי השטחים תומכים בחיוב בהיטל ( סע' 47 לסיכומיה) אך גם טיעון זה מובא תוך התייחסות כוללת לכל שטחי הציבור כמיקשה אחת.

100. בשים לב לכך שאין טענה קונקרטית לפיה יש לראות בשטחי הציבור משום " רחוב" ועת דומה כי הפסיקה נוטה, בהינתן ענין עיריית הרצליה, לקביעה כי ההגדרה הרלוונטית היא זו שבפקודת העיריות ( שהיא מצומצמת באופן יחסי), נראה הנטל להראות ששטחי הציבור צריכים בכל זאת לבוא תחת כנפי ה'חריג' של הגדרת נכס מוטל על רמ"י, שטענה זו אמורה לקדם את עניינה. בהעדר נתונים וטיעון אין מקום לקבוע כי מתקיים החריג בהגדרת " נכס". בהעדר קביעה כי מדובר בחלק המוחרג מהגדרת נכס, בוססו סמכות והיתר לחיוב בהיטל ביוב.

הסכמות בין העירייה לרמ"י?
כללי
101. לטענת רמ"י, עובר למשלוח דרישת התשלום התחייבה העירייה במכתבים שיצאו מטעמה כי לא יגבו מרמ"י היטלי פיתוח עבור מתחמי הר יונה ג' וציפורית ( כמפורט להלן) והעירייה מחוייבת במסמכים אלה. העירייה טוענת, כי ההסכמות הנטענות אינן פוטרות את רמ"י מתשלום היטלי הפיתוח לעירייה, וזאת בהינתן פסק הדין בענין דירות יוקרה ( ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עירית יבנה (27.6.2011)) אשר לאורו יש לראות בהסכמות כחסרות תוקף. לחלופין טוענת העירייה, כי יש לפרש את נוסח ההסכמות באופן מצמצם ואין ללמוד מהן את שלא נאמר בהן במפורש.

102. המסמכים אליהם מפנים הצדדים הם אלה:

(1) בענין הר יונה ג'
מכתב מהנדס העיר למשרד הבינוי והשיכון ( להלן: "משב"ש") מיום 25.3.2001 ( נספח 10 לתצהיר בר), לפיו בהמשך לדיונים שהתקיימו בין העירייה למשב"ש, מודיעה העירייה כי תגבה מהיזמים היטלי פיתוח שפורטו ( במכתב). בכל הנוגע להיטל ביוב צוין, כי יגבה היטל בגין קוים מאספים, בניכוי הוצאות משב"ש בהנחת מאספים מהר יונה למכון השאיבה בכפר כנא, וכן היטל עבור מכון הטיהור.
מכתב מיום 12.11.2003 בו פירטה העירייה את תעריפיה המעודכנים בנוגע ל"היטלים ואגרות פיתוח לשווקי משהב"ש בהר יונה ג'" (נספח 11 לתצהיר בר; ת/1).

(2) בענין מתחם ציפורית
מכתב גזבר העירייה מיום 2.5.1993 ( נספח 3 לתצהיר יחזקאלי) אליו כוּתב בין השאר מהנדס העירייה, בו מודיעה העירייה כי בהתאם להתחייבות החברה לפיתוח ותשתיות לבצע את כל עבודות התשתית של מערכת הביוב והמים באתר, העירייה תגבה אגרות בניה, רכישת זכויות מים ואגרת חיבור לרשת המים ( ומכאן – כי לא תגבה היטלי פיתוח).
מכתב מיום 12.1.1998 אל החברה לפיתוח בו מאשר סגן ראש העיר, כי לאור העובדה שבאזור בוצעו או מומנו עבודות הפיתוח ע"י משרד המסחר והתעשייה, אישרה מליאת המועצה כי היזמים אשר שילמו הוצאות פיתוח למשרד המסחר והתעשייה, משוחררים מתשלום זה לעירייה ( נספח 4 לתצהיר יחזקאלי).
מכתב - דומה למכתב הנזכר בס"ק ב' לעיל ומפורט יותר - הנושא ( בכתב יד) את התאריך 25.6.1998, מופנה אל משרד המסחר והתעשייה וחתום ע"י ראש העיר וע"י גזבר העירייה ( נספח 5 לתצהיר יחזקאלי), בו מאשרים ראש העיר והגזבר כי לאור העובדה שבאזור התעשייה בוצעו כל עבודות הפיתוח מתקציב המדינה, אישרה מליאת המועצה פטור מלא מתשלום אגרות פיתוח. עוד נכתב באותו מסמך, כי הפטור ינתן ליזמים להם יוקצו מגרשים באזור התעשייה לכשיגישו בקשה להיתר בניה וכי היזמים יחויבו באגרות בניה ובתשלום חיבור לשעון מים בשיעור שיהיה קבוע במועד הגשת הבקשה להיתר ע"י היזמים. רמ"י מציינת כי לא זו בלבד שניתן פטור מהיטלי פיתוח אלא שעצם החבות בהיטלים - לגביהם ניתן הפטור - יוחסה ליזמים ולא למדינה.

103. העירייה אינה מתכחשת ממשית לכך שעסקינן בהסכמות אשר ככלל אמורות היו לחייב אותה. הטעם לכך שהיא עותרת שלא לעשות כן, נעוץ בענין דירות יוקרה.

יצויין כי על פסק הדין בענין דירות יוקרה הוגשה בקשה לדיון נוסף וזו נדחתה ע"י כב' המשנה לנשיאה ריבלין בדנ"א 5547/11 גור אריה נ' דירות יוקרה בע"מ (4.1.2012) ( להלן: "הדיון הנוסף").

ענין דירות יוקרה
104. ענין דירות יוקרה עסק במקרה בו יזמים גיבשו תוכנית להקמת מיזם בניה רחב-היקף בשטח בבעלות רמ"י ופעלו לקידום אישורה של תוכנית בנין עיר ( תב"ע) חדשה במקום. היזמים פנו לרמ"י בהצעה להתקשר עימה בהסכם פיתוח כדי לזכות בזכות חכירה לדורות בשטח. מאחר שאותה עת חלו הוראות שקצבו את תוקפה של החלטה 611 של מועצת מקרקעי ישראל ( החלטה שהיטיבה עם היזמים מבחינת דמי החכירה המהוונים), ביקשו היזמים לכרות את הסכם הפיתוח במהירות לפני שתיכנס לתוקפה החלטה חדשה שתעלה באופן ניכר את דמי החכירה המהוונים. רמ"י התנתה את כריתת הסכם הפיתוח בין השאר בקבלת אישור העירייה כי לא יהיו לעירייה תביעות כלפיה לתשלום היטל השבחה או היטל פיתוח.

היזמים פנו אפוא לעירייה וכרתו עימה הסכם בנוגע לתנאים בהם תסכים לספק את האישור הדרוש. אותו הסכם קבע בין השאר, כי היזמים ישלמו מקדמה על חשבון היטל ההשבחה הצפוי בעת אישור התב"ע החדשה וכן יבצעו את עבודות הפיתוח בקרקע בעצמם וכך יזכו בפטור מהיטל פיתוח. בתמורה אישרה העירייה לרמ"י כי לא יהיו לה דרישות כלפיה בגין היטלי השבחה ופיתוח ( ועל יסוד אישור זה נכרת הסכם פיתוח בין היזמים לבין המינהל).

היזמים עתרו לסעד הצהרתי לפיו ההסכם אותו חתמו עם העירייה בטל בשל אי-חוקיות ובשל כפיה.

105. את תמצית הקביעה בפסק הדין בענין דירות יוקרה ניתן להביא מתוך החלטת הדיון הנוסף:

"פסק דינו של בית המשפט העליון... התמקד בטענת אי-החוקיות. נקבע כי העירייה הפרה את עקרון חוקיות המינהל בכך שכרתה עם היזמים הסכם הגובה מהם היטל השבחה אף שהם אינם בעלי הקרקע, אף שטרם התגבשה חבותם בהיטל ואף שסכום ההיטל שונה מזה הקבוע בחוק. באשר להיטל הפיתוח, נקבע כי אף אם יש יתרון בהטלת עבודות הפיתוח על היזמים, אין בכך כדי לאיין את הפגם שבמתן פטור מהיטל פיתוח בניגוד לדין או את הפגם שבהעברת עבודות הפיתוח ליזמים ללא מכרז. בשל כך, קבע בית המשפט העליון כי אי-חוקיות ההסכם מובילה למסקנה כי מדובר בהסכם פסול ( סעיף 30 לחוק החוזים ( חלק כללי), התשל"ג-1973). כמו כן נקבע כי חומרת אי-החוקיות, הצורך ביצירת הרתעה כנגד רשויות מקומיות והאשם הרובץ לפתחה של העירייה בעצם כריתת ההסכם מצדיקים את ביטולו. לבסוף, קבע בית המשפט העליון כי ביטול ההסכם בין היזמים לעירייה אינו מבטל את הסכם הפיתוח בין היזמים למינהל, וכי על היזמים לשפות את המינהל בגין תשלומי ההיטלים שתטיל עליו העירייה, בהתאם לקבוע באחד מסעיפי הסכם הפיתוח."

106. בפסק הדין בענין דירות יוקרה צוין ( בסע' 82), כי לאור המסקנה בענין בטלות בשל אי-חוקיות, אין בית המשפט נדרש לטענות בדבר כפייה ואילוץ תוך שהוער כי לכאורה יש ממש גם בטענות בהיבט זה. יאמר מיד, כי אין בטענות לגבי כפייה ואילוץ כדי להשליך על המקרה שלפנינו, חרף עמדת העירייה כי הדברים חלים עליה " על אחת כמה וכמה" (סע' 39 לסיכומים) בשל היותה " הצד ה"חלש" שאולץ לחתום" (שם). טענות של אילוץ וכפייה לא היוו חלק מהתובענה, לא הונחה להן תשתית ראייתית, והנסיבות בהן עסק מקרה דירות יוקרה הן שונות בתכלית ( וגם שם הענין לא הוכרע במפורש).

הענין אליו יש להדרש הוא הטענה הנסמכת על היבט העדר החוקיות. לשם כך נשוב לענין דירות יוקרה ונבחן ביתר פירוט את שנקבע בו בסוגיה זו.

107. בית המשפט בענין דירות יוקרה, ציין, כי סמכותן של רשויות מקומיות לגבות תשלומי חובה מתוחמת להוראות החוק המתאימות, אינה נתונה לשיקול דעת הרשות המקומית וכי אין בכוחה של הרשות להתנות על סמכות זו בהסדרים הסכמיים ( סע' 38 לפסק הדין). בית המשפט הזכיר כי סטייה מהוראות החוק לגבי תשלומי חובה יכולה להיות הן על דרך חיוב בתשלום חובה בלא מקור בדין והן על דרך מתן פטורים מתשלומי חובה שלא על פי ההסדר הקבוע בדין. בענין פטורים מתשלום צוין, כי היבט כזה " מנוגד אף הוא לדין ולעיקרי המינהל התקין. גם הוא פותח פתח להפלייה ולשחיתות. גם בו יש כדי להיטיב עם האחד, וכדי להעמיס נטל נוסף על האחר לצורך סיפוק צרכי הכלל" (שם).

על רקע קביעות כלליות כגון אלה, פנה בית המשפט לבחון את הוראות ההסכם שבין העירייה לבין היזמים. בית המשפט בחן לגבי כל הסכמה שבין הצדדים, האם וכיצד היא סוטה מהוראות הדין. כך, על פני כמה עמודים נבחנו ההסדרים בענין היטל ההשבחה ונקבע כי אלה סוטים מהוראות הדין בשלושה היבטים ( מועד גיבוש החיוב, זהות החייב, אופי התשלום והיקפו) ומשכך פסולים מחמת העדר חוקיות וכי ההסכמה של הפרט לתשלום הנדרש ממנו אינה ' מרפאה' את אי החוקיות ( גם אם הפרט מקבל כנגד כך טובת הנאה שהוא מעונין בה).

108. לאחר האמור פנה בית המשפט לשאלת חוקיות הוראות ההסכם ביחס להיטלי הפיתוח.

ההסכם בענין דירות יוקרה קבע גם הוראות הפוטרות את היזם באופן חלקי מהיטלי פיתוח נוכח התחייבותו לבצע את עבודות הפיתוח. בנספח להסכם פורטו מרכיבים שונים של הפיתוח ובגין כל מרכיב נקבעה הוראה ביחס לשיעור חבות היזם בהיטל ( כך למשל נקבע, כי לגבי כבישים ומדרכות ינתן פטור מלא; לגבי הנחת צנרת ולגבי ביוב ינתן פטור בשיעור 50%, וכו').

צוין, כי " כשם שלא ניתן להטיל תשלומי חובה אלא בחוק או על פיו, כך לא ניתן לשנות את שיעורי תשלומי החובה אלא בחוק או על פיו". בכלל זה, לא ניתן לתת הנחות, פטורים והקלות בתשלומי החובה אלא אם יש יסוד לכך בחוק או בחיקוק מכוחו. עוד צוין, כי הסמכה לפטור מתשלום חובה או להקל בו חייבת להיות ברורה ומפורשת, בשל עקרון השוויון והחשש שהקלה עם האחד תביא להכבדה על האחר.

בואר, כי הנטל לבצע את עבודות הפיתוח מונח על כתפי הרשות המקומית וכי על הבעלים/המחזיק במקרקעין לשלם את היטלי הפיתוח. "החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, ויחד עימה תפטור אותו מהיטלים". אפשרות כזו פותחת פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי ענייניים, עלולה לטשטש את היחס הראוי בין התמורה הנדרשת עבור עבודות הפיתוח לבין הפטור הניתן מההיטלים ועלולה ליצור מצבים של אי-שוויון והפלייה בין תושבים ברשות המקומית.
109. בית המשפט הכיר בקיומם של טעמים בגינם עשויה להיות תועלת בהסדר שעל פיו עבודות פיתוח במיזם יתבצעו על ידי היזם ותיעשה התחשבנות לענין זה ביחס להיטלי הפיתוח, אך נקבע כי תועלת כזו אינה מאיינת את הפגם שבמתן פטורים מתשלומי חובה שלא על פי דין.
עוד הובהר בפסק הדין, כי תתכן אפשרות שיזם יבצע עבודות פיתוח רלבנטיות במקום הרשות המקומית אולם זאת במסלול שיתנהל על פי הדין, הן בכל הנוגע לדיני המכרזים והן בנוגע להטלת היטלי פיתוח על הגורם החייב בהם ובשיעורים הנקובים בדין. על מנת שעירייה תוכל להפקיד בידי יזם עבודות פיתוח אותן יבצע במקומה, עליה לנקוט בהליכי מכרז או לעמוד בתנאים לפטור ממכרז, היא רשאית להתקשר עם יזם בהתאם ותוך תשלום תמורה נאותה עבור העבודות ואין מניעה לקיזוז היטלי הפיתוח המגיעים על פי החוק, מהתמורה המגיעה ליזם עבור ביצוע עבודות הפיתוח לפי החוזה.

110. אשר לנסיבות הקונקרטיות של דירות יוקרה נקבע כי ניתנו ליזם הנחות מהיטלי פיתוח בלא שהובהר אם היזם עמד בכללי המכרזים לצורך ביצוע עבודות הפיתוח ומה התמורה עבור העבודות וממילא מבלי שהובהר האם רשאי היזם לבצע את העבודות והאם סכומי הפטור בהצטברותם מביאים לתוצאה שאמורה היתה להתקבל מקיזוז היטלי הפיתוח מתמורת העבודות. משכך נקבע כי הוראות ההסכם גם בענין היטלי פיתוח נגועות בפסול של אי-חוקיות.

אשר לתוצאותיה של אי החוקיות, נקבע כי " חוזה מנהלי הנגוע באי-חוקיות יטופל בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית" (סיפא סע' 6 להחלטה בדיון הנוסף). ביטולו המוחלט של ההסכם במקרה של דירות יוקרה נקבע תוך יישום דוקטרינת הבטלות היחסית על הנסיבות העובדתיות במקרה " כפי שנתפרשו בפסק הדין" (סע' 6 להחלטה בדיון הנוסף, ההדגשה היא במקור). צוין, כי " בית המשפט ראה את נסיבות המקרה כמעידות על התנהגות לא-הגונה של העירייה אשר כפתה הר כגיגית על היזמים בנצלה את חולשתם ואת תלותם בה לשם הטלת היטלים החורגים מן הנדרש. ניתוח זה עובר כחוט השני בין פסקאותיו וקביעותיו של פסק הדין" (שם). עוד צוין, כי " יישום דוקטרינת הבטלות היחסית על ניתוח חלופי של עובדות מקרה זה, עשוי להוביל למסקנה שונה בתכלית" (שם).

למקרה דנן
111. העירייה טוענת, כנזכר, כי ההסכמות שבאות לידי ביטוי במסמכים שצוינו לעיל אינן פוטרות את רמ"י מתשלום היטלי הפיתוח לעירייה, חרף האמור בהן, שכן לאור פסק הדין בענין דירות יוקרה יש לראות את ההסכמות כחסרות תוקף.

112. הצדדים מתייחסים למסמכים שפורטו לעיל כהסכמות המחייבות את העירייה ( בכפוף למחלוקת בענין דירות יוקרה). הסכמות אלה כוללות הקלות ופטורים בהיקף כזה או אחר, מהיטלי פיתוח. אין טענה לעמידה בהוראות הדין באורח שפורט בענין דירות יוקרה ואין תחשיב ללמד על היחס בין תמורה לעבודות לבין היטלי הפיתוח שאמורים היו להתקבל. על פני הדברים, לכאורה יש טעם בטענה כאילו גם בענין ההסדרים דכאן, ניתן להגיע למסקנה כי אלה נגועים בפסול של אי-חוקיות בהתאם לאותה הלכה.

113. רמ"י סבורה כי אין להגיע למסקנה זו וטוענת כי הלכת דירות יוקרה אינה דנה ואינה מתייחסת להסדרים שבין הרשויות המקומיות לבין גופי המדינה " והשאלה הושארה שם בצריך עיון" (סע' 27 לסיכומים).

טענה זו, כאילו שאלת ההסדרים בין הרשויות המקומיות לבין גופי המדינה " הושארה... בצריך עיון", הועלתה על דרך הסתם מבלי לצרף הפנייה. הבסיס לה לא אותר בפסק הדין. אמנם, המקרה שנדון בענין דירות יוקרה לא עסק בהסדר שבין הרשות המקומית לבין גוף של המדינה, אך יש מרחק בין נתון זה לבין הטענה כי השאלה הושארה שם בצריך עיון. כמו כן, לא הובא טיעון של ממש מדוע צריך להיות הבדל בסוגיה זו במקרה בו ההסדר הינו עם גופי המדינה. אמנם ניתן להעריך כי יכולים להיות מאפיינים של הסדר עם המדינה אשר יהיה מקום ליתן עליהם את הדעת, אך לא ראיתי כי הוצבע על מאפיין מסוים ולא בוצע ניתוח של משמעות מאפיין זה או אחר על יישומה של ההלכה ( לטענות מטעם המדינה בסוגיות אלה כפי שהועלו בפורומים שונים, ר' שפיר, עמ' 495).

לא מצאתי אפוא כי עצם העובדה שעסקינן בהסדר בין הרשות המקומית לבין גוף של המדינה, היא בעלת השלכה בענין חוקיות ההסכמים. יוער כי ממילא נותרו על הפרק היטלי הביוב בלבד. ראינו כי לגבי היטלי ביוב קבע הדין במפורש כי " לענין חוק זה דין המדינה כדין בעל נכס או מחזיק אחר" (סעיף 49 לחוק הביוב). יתכן כי אף לכך יכולה להיות השלכה, הגם שלב הסוגיה אינה בהכרח בדינים אלה.

114. שאלה נפרדת היא, מה אמורות בנסיבות הקונקרטיות להיות התוצאות של אי החוקיות הלכאורית הנזכרת. ראינו כי לפי הלכת דירות יוקרה, הסכם מסוג זה הנגוע באי-חוקיות יטופל בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית. בדירות יוקרה הובאו הוראות סעיף 31 לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") וסעיפים הקשורים בו והובהר כי הוראות אלה " מאפשרות גמישות שיפוטית בקביעת תוצאותיו המשפטיות של החוזה הפסול, בהתאם לשיקולים שונים המבקשים להביא לתוצאה צודקת בנסיבות המיוחדות של המקרה... מכלול ההוראות האמורות נותן בידי בית המשפט אמצעים מגוונים וגמישים על מנת להסדיר את תוצאותיו המשפטיות של החוזה הפסול, בהתחשב במכלול נסיבות הענין ובמטרה לספק את דרישות הצדק ההדדי בין הצדדים" (סע' 72 לפסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה). "הפתרונות למצבים המורכבים העלולים להיווצר בעקבות התקשרויות בחוזים בלתי חוקיים ממין זה ראוי להם כי יימצאו במסגרת התבניות שנקבעו בסעיף 31 לחוק החוזים.... תבניות אלה מאפשרות גמישות מסוימת הן לעניין ביצוע חיובים על פי חוזה בלתי חוקי והן לעניין חובת ההשבה ופטור ממנה במקרים המצדיקים זאת" (סע' 2 לפסק דינה של כב' השופטת חיות).

115. והנה, במקרה דנן אין התייחסות של ממש לתוצאות אי החוקיות. העירייה טוענת אך כי התחייבויותיה שלה אמורות להיות חסרות תוקף, אך אינה מתייחסת לצד השני של המטבע - פעולות המדינה אשר בעטיין ניתנו אותן התחייבויות. מהמסמכים עצמם עולה שהתחייבות למתן פטור נובעת מכך שעבודות פיתוח בוצעו במימון המדינה. לכאורה, ביטול פטורים או הקלות שניתנו כנגד כך, אמור להשליך גם על חלק זה של המשוואה. יש גם לתת את הדעת ליחס למול היזמים ( שהתקשרו עם רמ"י בחוזים בעקבות מכרזים בהם נכללו פרטים בסוגיות אלה). ברם, לא ניתן לכל אלה ביטוי בטיעונים ( ואף ביטוי של ממש בראיות) ואין התייחסות של העירייה לסכומים ולסוגיה. במתכונת זו יש קושי של ממש להדרש לטענת הבטלות כולה.

ניתן להעריך כי הידרשות לשאלת השלכות של בטלות הסכמים והסכמות מסוג זה היא מורכבת למדי. כך בפרט כאשר מדובר בהסדרים מתקופה מרוחקת ( המסמכים הם מהשנים 1993 עד 2003). אולם, ככל שיש טענה לבטלות, יש להתמודד עם השלכות כאלה. בהעדר ראיות, בהעדר התמודדות ונוכח המורכבות העובדתית והאחרת, אין בידי בית המשפט כלים לעשות כן.

116. אין מדובר במקרה בו אי הדרשות לסוגיית אי חוקיות נטענת בהסדרים פוגעת באופן קשה בתחושת ההגינות והצדק. העירייה עצמה אישרה כי עבודות פיתוח בהיקף ניכר במתחמים בוצעו במימון המדינה. מדובר בעבודות שבוצעו לפני שנים רבות ובהסכמות שניתנו לפני שנים. ענין דירות יוקרה נפסק אך במחצית שנת 2011 והיווה " מורה דרך" אשר לאורו ידעו הגורמים הפועלים בתחום כיצד יש לפעול ומה יכולות להיות ההשלכות של פעולה שאינה כדין ( כשעבודות והסכמים שבוצעו שנים רבות קודם לכן, מטבעם של דברים כבר אינם מוכוונים). אם וככל שיש קושי בהתמודדות עם תוצאות של בטלות פעולות עבר אלה, יתכן שיש בכך כדי לתמוך בדעה שהובעה ( הצדדים לא טענו לגביה) לפיה אין להחיל את הלכת דירות יוקרה באופן רטרואקטיבי ( שפיר, עמ' 493-484).

117. לאור כל האמור לעיל מצאתי לקבוע כי אין בטיעוני העירייה בענין דירות יוקרה כדי להביא לתוצאה אותה היא מבקשת, היינו – איון ההסכמות שבין הצדדים. משכך, עצם והיקף גביית היטלי פיתוח לענין מתחמי ציפורית והר יונה ג', כפופים לתוכן ההסכמות ( ר' להלן).

משכך, יש לעבור לבחינת טענות העירייה בדבר פרשנות ( מצמצמת) שיש לטעמה ליתן להסכמות.

פרשנות ההסכמות
118. העירייה טוענת כי גם אם יש לתת תוקף מחייב להסכמות ( במסמכים שפורטו בראשית פרק זה), יש לפרש את נוסחן באופן מצמצם בסוגיות שלהלן.

119. בענין מתחם הר יונה ג' נטען, כי המכתב מיום 25.3.2001 הוחלף במכתב עדכני יותר מיום 12.11.2003 וכי במכתב העדכני פירטה התובעת כי בכוונתה לגבות היטלי ביוב בענין מכון טיהור וביב מאסף ואת מלוא היטלי התיעול.

דומה כי רמ"י אינה חולקת ממשית על כך שהמסמך מיום 12.11.2003 עדכני יותר מקודמו וכי הוא מחייב ( היא אף מפנה אליו בעצמה בסוגיות מסוימות).

לפי המסמכים הנ"ל, בענין היטל ביוב ( שהוא שנותר על הפרק), העירייה הודיעה כי תחייב בגין קווים מאספים ובענין מכון טיהור, וכן כי מההיטל בענין הקווים המאספים " ינוכה החלק היחסי של השקעות משהב"ש בהנחות קוים מאספים" (מכתב 12.11.2003). העירייה אינה אמורה לחייב בענין ביוב ציבורי ( ור' סע' 18 לסיכומיה; כן ר' עמ' 65 ש' 24 - עמ' 65 ש' 4).

120. עוד טוענת העירייה בענין הר יונה ג', כי לא זו בלבד שיש להגביל את הפטור/ההקלה לאשר אמור במכתב 12.11.2003 ( להבדיל ממכתב 25.3.2001) אלא שיש להגבילו לכדי 262 יחידות דיור ( יח"ד) בלבד ( מתוך מתחם של 3,015 יח"ד). טענה זו נסמכת על כך שמכתב 12.11.2003 מציין כסימוכין לו, מכתב מאת משב"ש מיום 29.7.2003, ונטען כי אותו מכתב קודם ( מיום 29.7.2003; הוגש כחלק מת/1) התייחס ל-262 יח"ד בלבד ויש לראות בשני המסמכים כמסוייגים ליח"ד אלה ( ואף את רמ"י כמי שמאשר שעליו לשאת בהיטלים עבור יתר המגרשים במתחם).

עיון במסמכים מעלה כי המקום היחיד בו נזכר המונח "262 יח"ד" הוא כותרת של המכתב מיום 29.7.2003. מכתב 12.11.2003 אינו מזכיר כמות של יחידות דיור. הקשר המונח "262 יח"ד" אינו ברור. אף לא נהיר מהן אותן יחידות דיור קונקרטיות ומה יחודן ( השוו: עמ' 75 ש' 15-12). אין הסבר מדוע יבוצעו הסדרים מיוחדים רק לגבי חלק מיחידות הדיור. בנסיבות אלה ולמרות שככלל ניתן למצוא טעם בטיעון לפיו יש ליתן פרשנות מצמצמת להסדרים פטור והקלות, לא מצאתי לנכון לקבוע כי יש לקרוא לתוך מכתב 12.11.2003 את ההגבלה הנטענת מתוך המכתב הקודם.

121. טענה נוספת וכללית של העירייה היא כי מלשון ההסכמות למדים כי בכל מקרה, הסכמות אלה חלות ביחסים שבין העירייה לבין היזמים ( שבונים ויבנו במתחמי רמ"י) ואין להחילן על היחסים שבין התובעת לרמ"י עצמה.

לא מצאתי לטענה זו יסוד. מדובר בתכתובות שבין העירייה לבין רמ"י עצמה. להסכמות בין צדדים אלה יש אמנם השלכה גם על יזמים להם ישווקו מגרשים אך ברור מההקשר כי המצג וההתחייבות ניתנים למול המדינה ולגופו של ענין יש טעם בטענת רמ"י כי המדינה הסתמכה על התחייבויות העירייה בעת שיווק המקרקעין.

122. במקביל ובאופן שאינו מנותק, לא מצאתי לקרוא את ההסכמות כאילו העירייה מנועה מלדרוש את ההיטלים מרמ"י והיא מוגבלת בענין זה בפנייה ליזמים ואינה יכולה לפנות לרמ"י, ושהיא ה"בעלים" של נכסי המתחמים לענין המועד הרלוונטי ( גם אם פנייה ליזמים היתה פרקטיקה רווחת אותה עת). הניסוח בענין היזמים אינו עיקר ההסכמות. ליבן הוא במתן פטור או הקלה בהיקף כזה או אחר. יחד עם זאת ברי כי ככל שיזמים כבר שילמו היטלים ( בגין אותו רכיב עבורו הוצאה דרישת התשלום) בענין שטח מסוים מהמתחמים, אין לגבות בשנית מרמ"י תשלום עבור אותו רכיב. אשר למקרים, ככל שיש כאלה, בהם הוצאו מכרזים וענין ההיטלים בא שם לידי ביטוי, יכולות העירייה ורמ"י להגיע להבנות לגבי הגורם המשלם, אך בהעדר הבנות כאלה ובשים לב לתקופה הארוכה בה דרישת העירייה היא בידיעת רמ"י – האחריות לתשלום הינה על רמ"י.

ההסכמות - סיכום
123. מסמכי ההסכמות אליהם התייחסו הצדדים מתייחסים אל מתחם הר יונה ג' ואל מתחם ציפורית.

לגבי הר יונה ג', לפי ההסכמות רשאית העירייה לגבות היטל בגין קוים מאספים, בניכוי הוצאות משב"ש בהנחת מאספים מהר יונה למכון השאיבה בכפר כנא, וכן היטל עבור מכון הטיהור ( כאשר במידת הצורך, יחולו הוראות מכתב 12.11.2003).

124. לגבי המגרשים שהוגדרו לעיל יחדיו כ"ציפורית", המסמך מאת סגן ראש העיר מיום 12.1.1998 ( נספח 4 לתצהיר יחזקאלי) מפריד בין מיקומי המגרשים הנכללים בהגדרת המתחם הנ"ל. בכל הנוגע למגרשים באזור התעשייה ציפורית עצמו נכתב, כי לאור העובדה שבאזור זה בוצעו או מומנו עבודות הפיתוח ע"י משרד המסחר והתעשייה, אישרה מליאת המועצה כי יזמים ששילמו הוצאות פיתוח למשרד המסחר והתעשייה, משוחררים " מתשלום זה" לעירייה. בכל הנוגע למגרשים באזור התעשייה בהר יונה נכתב, כי לאור העובדה שבאזור זה בוצעו עבודות תשתית של ביוב " להוציא מתקנים אחרים ומכוני טיהור" (וכן תשתית מים, כבישים ותאורה) על ידי או במימון משרד המסחר והתעשייה, אישרה המועצה כי " אלה לא יגבו על ידי העיריה" מהיזמים באזור זה ובתחומים אלה.

ההבחנה האמורה בין מיקומי המגרשים אינה בנמצא במסמך הבא אליו הפנתה רמ"י ( נספח 5 לתצהיר יחזקאלי), שהוא מסמך מאוחר יותר ( מחודש יוני 1998) המתייחס באופן כללי אל " אזור התעשיה" והצדדים התייחסו אליו כנוגע למתחם כהגדרתו לעיל. במסמך זה, המופנה אל משרד המסחר והתעשייה והחתום הן ע"י ראש העיר והן ע"י גזבר העירייה מאושר כי לאור העובדה שכל עבודות הפיתוח בוצעו מתקציב המדינה, אישרה מליאת המועצה פטור מלא מתשלום אגרות פיתוח. עוד נכתב באותו מסמך, כי הפטור ינתן ליזמים להם יוקצו מגרשים באזור התעשייה לכשיגישו בקשה להיתר בניה וכי היזמים יחויבו באגרות בניה ובתשלום חיבור לשעון מים בשיעור שיהיה קבוע במועד הגשת הבקשה להיתר ע"י היזמים.

תוצאת הדברים היא, כי בענין מתחם ציפורית, רמ"י מופטרת בתשלום היטלי ביוב ( ולגבי הרציונל לגבי מתחמי תעשייה, ר' עדות יחזקאלי עמ' 104 ש' 13 – עמ' 105 ש' 4). מסקנה זו נכונה במקרה הנוכחי על נסיבותיו הקונקרטיות לאור הדיון שנערך לעיל בסוגיית תוקפן של ההסכמות והגם שברי – בשים לב לשיטת ההיטל ולכך שתחשיב היטל אמור להתבסס על כלל צרכי הפיתוח של העיר בענין התשתית הרלוונטית - כי יש רכיבים בהיטל שאינם חופפים לגמרי לעבודות הפיתוח שבוצעו במתחם במימון המדינה.

סיכום ביניים ( ב')
125. מן המקובץ עד כה ( ובכפוף להמשך הדיון), עולה כי בענין היטלי ביוב רשאית העירייה לחייב את רמ"י בענין: א. מתחם כרמים; ב. מתחם הר יונה ג' - בגין קווים מאספים ( בניכוי החלק היחסי של השקעות משהב"ש בהנחות קוים מאספים) ובגין מכון טיהור.

נפנה לבחון האם באיזו מהטענות האחרות שהעלו הצדדים יש כדי להשליך על המסקנה האמורה.

אי הגשת ערר לפי חוק הביוב על דרישת התשלום
126. העירייה טוענת כי רמ"י לא הגיש ערר על דרישת התשלום כמצוות סעיף 30 לחוק הביוב ( במתכונתו אותה עת) וכבר מטעם זה יש לדחות את טענות רמ"י כנגד הדרישה ולראותה כחלוטה.

127. אין חולק שרמ"י לא הגישה ערר על דרישת התשלום משנת 2002. למרות זאת, לא מצאתי שבנסיבות הענין ראוי הדבר לחסום אותה מהעלאת טענות כלפי היטל הביוב.

ראינו כי דרישת התשלום לא כללה אזכור של זכות הערר וזאת בניגוד להוראות סעיף 28 לחוק הביוב. בפרק קודם הובהר, כי אין בפגם זה כדי להביא לבטלות דרישת התשלום או כדי לפגוע בתוקפה אך נראה במקביל, כי בהעדר ציון זכות הערר, אין מקום להעלות טענה הנסמכת על אי הגשת ערר.

128. בנוסף ניתן לציין, כי אין מדובר במקרה בו רשות מקומית סברה שאין לנישום טענות כנגד דרישת התשלום והיא מופתעת לאחר זמן רב מהעלאת טענות. הצדדים התנהלו שנים בסוגיית דרישת התשלום עוד קודם להגשת התביעה, לרבות על דרך בירור בפני הממונה על המחוז במשרד הפנים בהתאם להנחיות היועץ המשפטי לממשלה לגבי התדיינות בין המדינה לבין רשויות מקומיות.

עוד ניתן להזכיר, כי דרישת התשלום עמדה על היקף של 76 מליון ₪ ואילו התביעה הועמדה על סך של כ-22 מליון ₪. אמנם נמצא ( לעיל) כי עצם הפער בין הסכומים אינו מצדיק קביעה שדרישת התשלום בטלה או כי יש לדחות את התביעה אך בשל כך, אולם מנגד הדבר מגביר את הקושי לקבל טענה לפיה אי הגשת ערר על דרישת תשלום בת 76 מליון ₪ משתיקה את הצד שכנגד מהעלאת טענות בענין דרישה זו, אשר מתוך היקף התובענה עולה כי יתכן שהיה בסיס להעלאה ולו של טענות מסוימות כלפיה ( גם אם ניקח בחשבון את הסברי העירייה לגבי גורמי הפער).

129. עיקרם של דברים - הצדק בסוגיה זו ודומותיה הוא עם שני הצדדים אשר טענו ( כל אחד כלפי מישנהו) כי אין למנוע את הדיון על יסוד טיעונים אשר בנסיבות הקונקרטיות יש לראותם כטיעונים דיוניים ( מבלי לגרוע מחשיבות טיעונים מסוג זה ומהאפשרות כי במקרים המתאימים יהא בכל אחד מהם כדי להכריע את הכף).

שאלת התקיימות תנאים לחיוב בהיטל ביוב
130. רמ"י טוענת כי לא נתקיימו לכל הפחות שני תנאים לחיוב בהיטל ביוב. האחד, פרוצדוראלי, והוא הודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש את הנכס. השני, מהותי, והוא קיומה של זיקת הנאה.

מסירת הודעה על התקנת או קניית ביוב
131. סעיף 2 לחוק העזר ביוב, אליו מפנה רמ"י, קובע:

"בעל כל נכס שנמסרה לו הודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש אותו נכס, חייב בהיטל ביוב בשיעורים שנקבעו בחלקים א' ו-ב' לתוספת לכל שלב כאמור בסע' 16 לחוק".

סעיף 16 לחוק הביוב קבע אותה עת:

"החליטה רשות מקומית להתקין ביוב או לקנותו, תמסור לבעלי כל נכס שהביוב ישמש אותו, הודעה על כל שלב העומד להתקנה או לקנייה, היינו – ביב ציבורי, ביב מאסף, מכון טיהור שאינו מיועד לייצור מי שתייה ומתקנים אחרים, וטענה כי הודעה כאמור לא נמסרה למי שחייב בתשלום בעקבות ההודעה לא תישמע אלא מאותו חייב עצמו".

להשלמת התמונה תובא גם הוראת סעיף 17 לחוק הביוב כפי שחלה אותה עת:

"בעלי כל נכס שנמסרה להם הודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש אותו נכס, חייבים בהיטל התקנת הביוב ( להלן - ההיטל), בשיעור שייקבע בחוק-עזר לכל שלב כאמור בסעיף 16; ההיטל מוטל לשם כיסוי הוצאות של התקנת ביוב או של קנייתו".

132. לא אותרה בסיכומי העירייה הפנייה להודעה שנמסרה בענין התקנה או קניית ביוב שאמור לשמש את הנכס. אין ראייה כי הודעה כזו נמסרה.

ברם, לא על ענין ההודעה יקום או יפול דבר ודומה כי רמ"י ערה לכך. נקבע זה מכבר, כי חובת מסירת ההודעה היא פרוצדוראלית בלבד וכי אין די במחדל של הרשות המקומית שאינה שולחת הודעה כדין כדי לפטור מתשלום היטל ( ע"א 380/86 נעים נ' עיריית תל-אביב-יפו, מג(4) 156 (4.10.1989) (להלן: "ענין נעים"). ברוח דומה נפסק בהמשך, בענין מנחמי הראשון, ע"י כב' הנשיא ברק, כי אי משלוח דרישת תשלום לפי סעיף 28 לחוק הביוב אינה מהווה הפרה מהותית של החובה המוטלת על הרשות המקומית וכי החלטתה של העירייה לא הייתה משתנה אילו שלחה דרישת תשלום כנדרש ( שם בסע' 5). כב' הנשיא ברק ציין באופן כללי כי הפרת חובת ההודעה תהא הפרה מהותית, בין השאר, אם הפעולות שאותן היתה הרשות צריכה לנקוט ולא נקטה היו עשויות להשפיע על תוכן החלטתה; וכן ציין כי גם הפרה מהותית עשויה שלא להביא לבטלות הפעולה המינהלית אם הפגיעה בתכלית החוק כתוצאה מביטול הפעולה אינה שקולה כנגד הפגיעה בתכלית החוק כתוצאה מקיומה ( שם בסע' 4).

לא שוכנעתי, וספק אם נטען, כי הפרת חובת מסירת ההודעה השפיעה על ההתנהלות באופן שיש בו להצדיק את ביטול החיוב.

זיקת הנאה
כללי
133. רמ"י טוענת כי ( גם) בענין היטלי הביוב הנדרשים ממנה לא מתקיימת זיקת ההנאה הדרושה כתנאי-בלתו-אין להטלתם.

134. כפי שבואר בפרק שעסק בהיטלי הסלילה, גם בשיטת ההיטל יש צורך בזיקה בין החיוב בתשלום לבין עבודות התשתית ( בעוד זיקת המימון נותקה כמעט לגמרי בשיטה זו). קיומה של זיקת ההנאה הוא הכרחי על מנת שלא תמצא הרשות המקומית מטילה תשלום אשר לפי מאפייניו המהותיים הינו בבחינת מס שהיא אינה מוסמכת להטילו ( ענין אשבד; ענין צרפתי). ביצועה של עבודת תשתית ספציפית הוא המגבש את חיובו של בעל הנכס בהיטל, למרות שההיטל לא נועד לממן את ביצועה של העבודה האמורה דווקא אלא בממוצע את כלל הוצאות הרשות המקומית בגין אותו סוג של עבודות תשתית ( שפיר, עמ' 287).

135. ככלל, מועד התגבשות חיוב בהיטל הוא זה בו נוצרה " זיקה בדרך של ביצוע עבודות תשתית בנכס גובל"; עילת החיוב הראשונית "... מתגבשת עם היווצרה של זיקה של הנאה בין הנכס לבין התשתית ( ביצוע עבודות בנכס גובל)..." (ענין אשבד). "החבות הראשונית באגרות ובהיטלי פיתוח מתגבשת ומוטלת לפי חוקי העזר המוניציפאליים עקב ביצוע עבודות להתקנת קטע תשתית המיועד לשרת את הנכס" (שפיר, עמ' 277). בענין היטל ביוב, אשר מוטל עבור רכיבים שונים של מערכת הביוב הציבורית ( ביב ציבורי, ביב מאסף, מכון טיהור), הזיקה נבחנת ביחס לכל אחד משלבים אלה ( שפיר, עמ' 281).

136. לפי הוראות סעיפים 16 ו-17 לחוק הביוב, החיוב בהיטל יחול על בעל נכס שביוב שהותקן או נקנה " ישמש" אותו. "נדרשת " זיקה" בין השימוש במערכת הביוב בגינה מושת ההיטל לבין החייבים בתשלום, כאשר ניתן לחייב בהיטל רק מי " שמשתמש במערכת"" ( עמ"נ ( מנהלי חי') 204/08 סאיקלון מוצרי תעופה בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר (19.05.2008) ( להלן: "ענין סאיקלון הראשון")).

לצורך הטלת החיוב, אין די בכך שרשות מקומית נשאה בהוצאות של כלל תשתיות מערכת הביוב בתחומה, אלא יש לבחון האם מערכת הביוב המשרתת את בעל הנכס קשורה למערכת הביוב בתחומי הרשות המקומית ( ר' ענין סאיקלון הראשון; ור' גם עמ"נ ( מינהלי חי') 14629-04-11 מועצה אזורית מטה אשר נ' סאיקלון מוצרי תעופה בע"מ (20.11.2012) ( להלן: "עניין סאיקלון השני") בסע' 18).

"בחוק הביוב וכן בכל שאר חוקי העזר המוניציפליים המסדירים את מימונן של שאר התשתיות המוניציפליות, נדרש כתנאי, במובן של נסיבה המגבשת את החיוב בהיטל, ביצועה של עבודת תשתית מסוימת, ולחילופין נדרש חיבורו של הנכס מושא החיוב למערכת התשתית המוניציפלית, הגם שמבחינת סכום החיוב אין עוד למעשה כל קשר וזיקה לעלותה או לערכה של המערכת הסמוכה לנכס" (ענין ברק עדני, בהביאו בהסכמה משפיר ( מה' קודמת)).

137. יחד עם זאת, כדי לומר כי ביוב " ישמש" בעל נכס פלוני ( וקיימת זיקת הנאה), אין צורך להראות חיבור בפועל של הנכס לתשתית הביוב הרלוונטית.

בענין נעים נפסק, כי "... רשת הביוב " משמשת את בעל הנכס" כל אימת שיש באפשרותו להתחבר אליו" תוך הפנייה לאמירה בפסיקה קודמת לפיה " רשאי בעל נכס לחבר את ביבו הפרטי לביוב הציבורי - אך בין אם חבור אשר כזה ייעשה ובין אם לאו, חל עליו ההיטל מכוח היותו בעל הנכס" (שם, בעמ' 159). פסיקה זו נתמכת, בין השאר, בלשון העתיד בה נעשה שימוש בסעיפים 16 ו-17 לחוק הביוב (" ישמש").

פסיקה מינהלית שבאה לאחר ענין נעים אימצה ראייה זו, לפיה לצורך גיבוש החיוב בהיטל אין צורך בשימוש בפועל בתשתית הביוב אלא די בקיומו של פוטנציאל לכך ( ר' למשל גם עמ"נ ( מנהלי חיפה) 283/05 שירותי בריאות כללית נ' המועצה האזורית מטה אשר (18.10.2006); עמ"נ ( מנהלי י-ם) 240/04 מועצה אזורית מטה יהודה נ' בניטה (21.04.2005)).

138. מן האמור עד כה עולה שהחיוב הראשוני מתגבש בעת ביצוע עבודות להתקנת קטע תשתית מסוים המיועד לשמש את הנכס ובעת שקיים פוטנציאל לשימוש בתשתית זו.

139. עדיין יש לבחון למה יחשבו " עבודות" להתקנת הביוב ואימתי יש לומר כי מתקיים פוטנציאל לשימוש באותן עבודות.

בשלב זה ניתן לשוב לדברים שהביא בית המשפט העליון בהסכמה מספרו של שפיר ( במה' קודמת): "את ההיטל ראוי וניתן להטיל לראשונה ב'נקודת האל חזור' של התקנת קטע התשתית הרלוונטי. רוצה לומר, העיתוי הראשוני להטלת החיוב בהיטל הוא בשעה שבה ביצוע העבודות להתקנת התשתית מושא ההיטל יוצא מגדר של משאלת לב בשל שאיפה או תכנון עתידיים והופכת למציאות שהרשות המקומית מתכוונת, ומחויבת, ליצור ולקיים" (ענין ברק עדני, בסע' 28).

עמדתו של שפיר בספרו היא כי על יסוד העקרון האמור ובשים לב לאינטרס לאפשר לרשות מקומית לגייס משאבים כספיים מבעוד מועד לשם ביצוע עבודות, ניתן להטיל את ההיטל החל מהמועד בו הושלמו עבודות תכנון הביצוע של העבודות או כשהכנת התכניות עומדת להסתיים ( אך לא במועד תחילת עבודות התכנון המפורט, קל וחומר מועד התכנון הראשוני להתקנת קטע התשתית). יחד עם זאת, תוקפו של חיוב בהיטל במועד הקודם לתחילת עבודות בפועל מותנה בכך שהרשות המקומית אכן תבצע את העבודות לפי התכנון ומכוחו בתוך פרק זמן סביר ( שפיר בעמ' 284).

140. על רקע האמור יבחנו הנסיבות שהובאו במקרה דנן והאם יש בהן כדי לגבש חיוב בהיטל ביוב במועד הדרישה. נזכיר כי המתחמים הרלוונטיים לענייננו בתום הדיון שבוצע עד כה הם הר יונה ג' (ביב מאסף ומכון טיהור) והכרמים ( ביב ציבורי, ביב מאסף, מכון טיהור).

141. רמ"י טוענת כי היטלי הפיתוח ובהם היטלי הביוב, הוטלו מבלי שהתקיימו העילות לכך בדין לרבות ביצוע עבודות בזיקה לנכס ומבלי שהתקיים הארוע המקים את עילת החיוב עובר למועד הדרישה.

העירייה מצדה מציינת ( סע' 15 לסיכומיה) כי העילה להטלת חיובי היטל הביוב נולדת לאחר ש"הותקנו מערכות הביוב המיועדות לשמש" את המתחמים והיא טוענת כי במועד הרלוונטי נולדה עילת החיוב לגבי היטלי הביוב בהם עסקינן.

142. תחילה יש לומר כי טענת העירייה בסיכומיה ( סע' 6) שהיא ביצעה עבודות ביוב ( ועבודות פיתוח אחרות) "בתחומי שיפוטה" באופן שהעניק לה במועד דרישת התשלום סמכות לגבות את היטלי הפיתוח, כמו גם שבשנת 2000 עודכנו התעריפים שבחוק העזר ביוב ( סע' 7 לסיכומים), היא טענה כללית שאין בה כדי לבסס תשתית לגיבוש חיוב בהיטל. זיקת ההנאה מחייבת ביצוע עבודות להתקנת קטע תשתית מסוים המיועד לשרת את הנכס ( או חיבור הנכס לתשתית המוניציפאלית). בשלב הראיות אף צוין כי לא פעם התקבלו בעירייה ובמועצת העיר החלטות לבצע פרויקט כלשהוא " שבסופו של דבר נותרו כהחלטות בלבד ולא התקדמו הלאה" בהעדר מקורות מימון לכך ( עמ' 49 ש' 18-15).

יש לבחון את הטיעונים הקונקרטיים והראיות שאותרו לגבי כל אחד משלבי מערכות הביוב המיועדות לשמש את המתחמים הקונקרטיים.

הר יונה ג' – ביב מאסף
143. רמ"י טוענת כי בענין הר יונה ג', עד עתה ( כ-15 שנים לאחר הוצאת הדרישה) עדיין לא נסלל קו מאסף, המתחם אינו מחובר לרשת הביוב ואין פוטנציאל לחיבור.

העירייה מצדה, בענין ראיות לגבי הביוב בהר יונה ג', מפנה לסעיפים 10, 18 ו' ו-19 ולנספחים 10-7 לתצהיר קורן, וכן לסע' 5 לתצהיר לוי. נבחן ראיות אלה תחילה לענין ביב מאסף.

144. סע' 10 לתצהיר קורן פותח בפסקה כדלקמן:

"התובעת ביצעה עבודות ביוב נרחבות היקף בתחום שיפוטה, ובין היתר ביצעה את עבודות הביוב הבאות אשר יכולות לשמש ואף ישמשו בפועל את המקרקעין שבחזקתו של הנתבע, המצויים בשלושת המתחמים שפורטו לעיל. המדובר בפוטנציאל שימוש ממשי המתבסס על בחינה הנדסית של תשתית הביוב העירונית. כך למשל ביצעה התובעת את עבודות תשתית הביוב הבאות:"

לאחר פתיח זה, מצויינים שבעה סעיפי משנה (10 א' עד 10 ז') ובסיומם המשפט: "יודגש, כי אין בפירוט עבודות אמור זה בכדי לכלול את מלוא עבודות התשתית שבוצעו על-ידי התובעת בתחומה".

עיון בסעיפי המשנה מעלה כי סעיפים 10 א ו-10ב' ונספחים 8-7 אליהם מפנים סעיפי משנה אלה, מתייחסים למועדים המאוחרים לדרישת התשלום. לא ניתן ללמוד מהם על התגבשות עילה לחיוב בהיטל במועד הדרישה ( מבלי לגרוע מהאפשרות שעילה התגבשה מאוחר יותר). מעל לדרוש יוער כי לא ברור מתוך האמור בסעיפים ונספחים אלה, מה הקשר בין המינוחים הנזכרים בהם ( כמו " מאסף ביוב דרומי" ו"מאסף ביוב מרכזי") לבין הנכס הקונקרטי. אין ידיעה שיפוטית בנושא ולא אותרה הפנייה קונקרטית. כפי שהובהר לעיל, אין די בביצוע עבודות ברשת הביוב העירונית כדי לבסס את הזיקה המתחייבת.

סעיפי משנה 10 ג', 10 ד' ו- 10ז' ונספחים הנזכרים בהם ( נספחים 10-9), מתייחסים למכון טיהור שפכים ( להלן: "מט"ש") להבדיל מביב מאסף.

סעיף משנה 10 ה' מתייחס באופן כללי לעבודות ביוב באזור הר יונה, חפירה והנחה של קווי ביוב. אין התייחסות מפורטת לסוג התשתית ( הזיקה אמורה להתייחס לכל אחד משלבי הביוב בנפרד) ואין הפנייה לנספחים מהם ניתן לקבל מידע נוסף.

סע' 10ו' לתצהיר קורן מתייחס לעבודות במתחם הכרמים ( ולא במתחם הר יונה ג').

סע' 18ו' לתצהיר קורן הינו הפנייה להוראה כללית בתב"ע ולפיה " כל המבנים בתחום התכנית יחוברו למערכת הביוב העירונית". יש קושי לראות בהצהרה כללית זו משום ראייה לקיומה של ' נקודת אל חזור' של התקנת קטע התשתית הרלוונטי, בה ביצוע העבודות להתקנת התשתית מושא ההיטל כבר אינו אך שאיפה או תכנון עתידיים ( בלשון הציטוט שהובא מפסק הדין בענין ברק עדני).

145. סע' 19 לתצהיר קורן מתייחס באופן כוללני לכך שהעירייה נשאה וצפויה לשאת בעלויות התקנת תשתיות ביוב ( וניקוז) עליהן מתבסס המתחם ( וממשיך ומתייחס לענין המט"ש). גם כאן אין ראייה לקיומה במועד הדרישה של נקודת אל-חזור בענין ביב מאסף הרלוונטי למתחם זה. ושוב: העובדה שתחשיב היטל אינו מתייחס רק לעלותה או ערכה של מערכת הסמוכה לנכס או משרתת אותה באופן ישיר, אינה גורעת בכך שלצורך קיומה של זיקת הנאה נדרש ביצועה של עבודת תשתית מסוימת ( גם אם לא חיבור בפועל).

146. סעיפי משנה בסעיף 5 לתצהיר לוי ( סעיפים 5 א' עד 5 ז') מקבילים במידה רבה, הגם שאינם זהים, לסעיפי משנה בסעיף 10 לתצהיר קורן (10 א' עד 10 ז'). האמור לעיל לגבי סעיף 10 לתצהיר קורן יפה בעיקרו בהתאם גם לענין סעיף 5 לתצהיר לוי.

147. מן המקובץ עולה כי אין לפני ראיות לבסס מעבר של נקודת האל-חזור ( ולו על דרך השלמת תכנון ביצוע) לגבי ביב מאסף בהר יונה ג' במועד דרישת התשלום. בהתאם – לא בוססה זיקת הנאה שהיה בה אותה עת כדי לגבש את עילת החיוב הראשונית.

הר יונה ג' - מט"ש
148. הראיות אליהן הפנתה העירייה בענין הביוב בהר יונה ג', יבחנו עתה בהיבט המט"ש. כעולה מהסקירה לעיל, ההפניות שיכולות להיות רלוונטיות הינן לסעיפי משנה 10 ג', 10 ד' ו- 10ז' לתצהיר קורן ( ומקביליהם בתצהיר לוי – סעיפי משנה 5 ג', 5ד' ו-5ז'), לנספחים הנזכרים בסעיפים אלה ולסעיף 19 לתצהיר קורן.

149. סעיף 10 ג' לתצהיר קורן ( המפנה לנספח 9 לו) מתייחס לעבודות הקמה ופיתוח מט"ש רנ"י הסוללים ( עבודות חשמל ומשאבות, תחנת שאיבה ומערכת קווים, עבודות עפר והתקנת אביזרי צנרת) עובר לדרישת התשלום ובמיוחד בשנים 2001-1997. לפי סעיף 5 ג' לתצהיר לוי, המתייחס גם הוא לעבודות במט"ש רנ"י הסוללים, מדובר בהשקעה בסך העולה על 3.5 מיליון ₪ אשר מומנה על ידי העירייה. סעיף זה בתצהיר לוי מפנה למסמכים הנכללים בנספח 3 לו. מסמכים אלה בצירוף המסמכים שבנספח 9 לתצהיר קורן, יכולים לתמוך בטענות העירייה בעניין הוצאותיה לגבי מט"ש רנ"י הסוללים. במקביל, לא ברור מטענות העירייה ומהתצהירים מהו הקשר בין מט"ש זה לבין מתחם הר יונה ג', כנדרש לקיומה של זיקת הנאה המגבשת עילת חיוב בהיטל.

150. סעיף 10 ד' לתצהיר קורן וסעיף 5 ד' לתצהיר לוי מתייחסים להשתתפות בעלויות שדרוג ותחזוקת מט"ש תל עדשים ומפנים למסמכים הנכללים בנספח 10 לתצהיר קורן ובנספח 4 לתצהיר לוי. מסמכים אלה מתוארכים בעיקרם למועדים שלאחר דרישת התשלום ( דצמבר 2002 עד 2004) אולם ממסמכי נספח 4 לתצהיר לוי עולה כי העירייה לקחה הלוואות לצורך שיפוץ מט"ש תל עדשים כבר בשנת 1995 והחלה לשאת בעלויות משמעותיות בהקשר מט"ש זה שנים עובר לדרישת התשלום ובאופן המעיד על מעבר משלב של שאיפה או תכנון עתידיים לשלב המעשי-ביצועי. יחד עם זאת, מט"ש תל עדשים אינו קשור להר יונה ג' (עמ' 73 ש' 2-1).

151. סעיף 10 ז' לתצהיר קורן וסעיף 5 ז' לתצהיר לוי מתייחסים למט"ש שדה אילן ומציינים כי מט"ש זה " משמש את אזור התעשיה ציפורית ועתיד לשמש, ככל הנראה, גם את מתחם המגורים בהר יונה ג'". על פי התצהירים, העירייה חויבה להזרים את השפכים מהר יונה ג' למט"ש שדה אילן חרף העלויות הגבוהות הכרוכות בהחלטה זו ( ביחס לעלויות של הזרמת השפכים למט"ש רנ"י הסוללים), עלויות הנובעות מהצורך בשדרוג מט"ש שדה אילן לשם קליטת תוספת שפכים מהר יונה.

סעיף 5 ז' לתצהיר לוי מפנה כסימוכין לנטען בו לנספח 6 הכולל בין השאר את המסמכים הבאים: מכתב מיום 9.3.2003 מטעם נציג החברה לטיפול במי קולחין לאזור הגליל התחתון בע"מ, המפרט עלות הנובעת מהגדלת הכמות המבוקשת לטיפול בשפכי נצרת עילית עפ"י התחזית לשכונות הר יונה ( מסמך זה מהווה גם נספח 11 לתצהיר קורן); סיכום דיון מיום 25.12.2003 במשרד התשתיות הלאומיות, שעוסק בחיבור שכונות הר יונה למט"ש גליל תחתון; מכתב מיום 11.4.1999 מחברת בלשה-ילון שריכזה נתונים וערכה חישובים להשקעות הדרושות במערכת הביוב של נצרת עילית לקראת עדכון תעריפי ההיטלים בשנת 2000, בו צוין כי נלקח בחשבון ששפכי הר יונה א', ב' ו-ג' יחוברו למכון טיהור שדה אילן; ומספר עמודים ממסמך מחודש אפריל 1999 של דוכין יעוץ כלכלי ופיננסי בענין חישוב אגרות והיטלי ביוב.

לא הוצגה ראייה על ביצוע תשלום של העירייה עבור תשלום למט"ש שדה אילן ( עמ' 18 ש' 21-18). לפי ניסוחם של התצהירים, במועד עריכתם ( נובמבר 2011 – תצהיר קורן; ינואר 2012 – תצהיר לוי) עדיין לא בוצעה הזרמה בפועל למט"ש זה והזרמה כאמור תחייב את שדרוג המט"ש תוך תשלום סכומים גבוהים כדי לכלול את שכונת המגורים החדשה.

152. התשתית הראייתית שהובאה מגבשת אפוא את התמונה הבאה: עוד בשנת 1999 היה תכנון לחיבור הר יונה ג' למט"ש שדה אילן ונתונים בענין זה הובאו בחשבון בתעריפי היטל הביוב כפי שעודכנו בשנת 2000. חיבור והזרמה למט"ש האמור לא בוצעו אותה עת ואף לא שנים לאחר מכן. ככל הנראה בוצע חיבור זמני בסביבות שנת 2014 או 2015 ( עמ' 84 ש' 3-1). העירייה לא שילמה כספים בענין חיבור הר יונה ג' למט"ש ( עמ' 39 ש' 18-7; עמ' 67 ש' 17-16). אין חולק כי ככל שיבוצעו עתה חיבור והזרמה למט"ש מהר יונה ג', הדבר יעשה על ידי התאגיד ובמימונו.

153. תחשיב של היטל כולל, לנוכח שיטת ההיטל, גם פעולות תשתית עתידיות. אולם יש להבדיל בין תוכנו של תחשיב היטל לבין המועד בו מתגבשת עילה לחייב בעל נכס בהיטל. החיוב מתגבש בעת ביצוע עבודות להתקנת קטע תשתית המיועד לשמש את הנכס. אני נכונה לקבל את עמדתו של המלומד שפיר לפיה כדי להתחשב באינטרס הרשות המקומית לעשות שימוש בהיטלים למימון העבודות, ניתן לפרש את ביצוע העבודות ככולל גם שלב בו הושלמו ( או כמעט הושלמו) עבודות תכנון ביצוע העבודות ( להבדיל ממועד התכנון הראשוני או תחילת עבודות התכנון המפורט) ובלבד שהעבודות אכן יבוצעו לפי התכנון בתוך פרק זמן סביר.

במקרה דנן הובאו ראיות בענין תכנון עקרוני וחישובים כלכליים של משמעות חיבור הר יונה ג' למט"ש שדה אילן. לא הובאו ראיות לגבי תכנון ביצוע עבודות או לגבי קשר בין מועד החישובים הכלכליים לבין תכנון ביצוע. בנוסף, גם אם היינו נכונים להניח כי המסמכים שהוצגו מלמדים על שלב הולם בתכנון ביצוע עבודות ( הנחה מוקשית), הרי שהעבודות לא בוצעו בתוך זמן סביר או בכלל, ובכל מקרה – עד למועד הגשת התביעה ואף לאחר מכן.

154. תאגיד המים והביוב החל כנראה להשקיע כספים בענין הצורך בחיבור השכונה למט"ש או יהא עליו לעשות כן ( עמ' 73 ש' 13-9; עמ' 84 ש' 25-24), אולם בכך לא סגי. ראשית, גם בענין זה לא ברור האם יש לראות את ההשקעה הכספית של התאגיד משום ביצוע עבודות ולא הובאו ראיות לגבי תכנון מפורט או עבודות בפועל; שנית, המועד הרלוונטי להתגבשות החיוב בהיטל לענין תובענה זו הוא מועד דרישת התשלום ונראה כי פרק הזמן שבין מועד זה (2002) לבין מועד ביצוע תשלומים על ידי התאגיד ( מועד שאינו ידוע ובכל מקרה אינו מוקדם משנת 2010 לאור המועד בו החל התאגיד לפעול לטענת העירייה) עולה על פרק זמן סביר בו ניתן לקשר " עבודות" (ולו במובן הרחב) לבין " עבודות" (שוב, במובן רחב) לצורך מסקנה כי עוד בשלב המוקדם יש לומר שנוצרה זיקת הנאה; שלישית - בכל מקרה לא נראה שיש להרחיב את ההרשאה שנזכרה לעיל מאת התאגיד לעירייה לגבי גביית כספי היטל ( בכפוף להסכמות בין גופים אלה), הרשאה שהתייחסה להיטלים שהחובה לשלמם התגבשה לפני הפעלת התאגיד ונכללו בכתב התביעה, עד כדי כך שתכלול גם הרשאה לגבות במסגרת ההליך הנוכחי כספים בענין היטלים שהחובה לשלמם התגבשה מאוחר יותר.

155. העולה מן האמור הוא כי לא הוצגה תשתית ראייתית לקיומה במועד הדרישה של זיקת הנאה בענין מכון טיהור לגבי מתחם הר יונה ג' באופן שיש בו כדי לגבש חיוב בהיטל הרלוונטי.

הכרמים ( ציבורי; מאסף; מכון טיהור)
156. רמ"י טוענת כי המהנדסת דורית בר הצהירה שביקרה בשטח מתחם הכרמים וראתה שהעירייה לא ביצעה כל עבודה במתחם זה. נטען שהעירייה לא ניסתה לסתור עדות זו ולא הביאה ראייה בדבר עבודות פיתוח שבוצעו במתחם, מועדן, זהות המבצע וכו'.

157. הראייה הדרושה לענייננו אינה בהכרח לביצוען של עבודות במתחם עצמו. לצורך קיומה של זיקת הנאה די בביצוע עבודות בנכס גובל שנועדו לשמש את הנכס. ניתן לפרש את המונח " גובל" בפרשנות פונקציונאלית וגמישה, גם אם אין מדובר בנכס הגובל באופן פיזי ( שפיר, עמ' 281-280). יחד עם זאת, עדיין יש צורך בזיקה בין העבודות לבין הנכס הקונקרטי. אין די בעצם קיום עבודות של תשתיות ביוב עירוניות כדי לחייב כל מתחם אשר בתחומי הרשות המקומית בהיטל ביוב. יש צורך לבסס ביצוע, ולו ברמת השלמת תכנון ביצוע ( שלא לומר, תחילת עבודות בפועל), של תשתית פיתוח רלוונטית, ולגבי ביוב – של תשתית הרלוונטית לשלב הביוב אליו מתייחס ההיטל ( ציבורי, מאסף, מט"ש).

158. לענין הביוב במתחם הכרמים מפנה העירייה בהיבט הראיות לאותן הפניות כמו לענין הביוב בהר יונה ג', בשינוי אחד – במקום הפנייה לסעיף 18 ו' לתצהיר קורן ההפנייה היא לסיפא סעיף 18 לתצהיר.

159. מהסקירה שבוצעה לעיל עולה כי בכל הנוגע לסעיף 10 לתצהירו של מר קורן ומקבילו סעיף 5 לתצהיר לוי, יש רלוונטיות לסעיפי משנה 10 ו' ו- 5ו'.

מעיון בסעיפים אלה עולה כי כל שנאמר בהם הוא: ".... כך למשל ביצעה התובעת את עבודות תשתית הביוב הבאות:...... (ו) עבודות מערכת ביוב בשכונת הכרמים". הא ותו לא. אין פירוט של מהות העבודות ושל מועד העבודות ( וכבר ראינו כי חלקים אחרים באותו סעיף מתייחסים למועדים המאוחרים למועד הדרישה). אין גם הפנייה לנספחים מהם ניתן היה אולי לשאוב מידע נוסף. לא צורפו אסמכתאות ( עמ' 73 ש' 8-6).

160. ההפנייה הבאה היא לסיפא סעיף 18 לתצהיר קורן, שם נכתב:

"בתב"ע 2478 , נכללו הוראות כלליות לעניין הניקוז והביוב, אך אין כל מחלוקת כי תחומה של תב"ע 2478 מצוי בתוך המרקם העירוני של התובעת, והמקרקעין המצויים בתחומי תב"ע 2478 נשענים במלואם על התשתיות העירונית של התובעת".

אמירה כי נכללו בתב"ע הוראות כלליות לענין ביוב או כי מקרקעין שבתחומי התב"ע נשענים על התשתיות העירוניות, אינה מבססת ראייה לקיומה של ' נקודת אל חזור' לגבי קטע תשתית רלוונטי, נקודה בה ביצוע העבודות להתקנת התשתית כבר אינו אך שאיפה או תכנון עתידיים. הדבר אינו מהווה ראייה ל"...ביצועה של עבודת תשתית מסוימת, ולחילופין .... חיבורו של הנכס מושא החיוב למערכת התשתית המוניציפלית" שהם הנסיבה המגבשת את החיוב בהיטל ותנאי לכך ( ענין ברק עדני).

161. בסעיף 19 לתצהיר קורן, אשר גם אליו מפנה העירייה בענין מתחם הכרמים, לא אותרה התייחסות למתחם זה, כי אם למתחם הר יונה ג'.

162. בתצהירים מטעם רמ"י הוצהר כי העירייה לא ביצעה עבודות פיתוח בשטח שהוגדר לעיל כמתחם הכרמים ( סע' 43 לתצהיר ברקין; סע' 34 לתצהיר בר). ממכתב מיום 21.3.2006 של יועמ"ש העירייה המתייחס לחלק ממתחם זה עולה כי נכון למועד המכתב ( שנת 2006) לא אותרה כל עבודה על תכנית לחלק זה ויש חשש לביטול ההפקעה של השטח מהגורמים הפרטיים בשל אי מימושה ( נספח 26 לתצהיר ברקין). בחקירות העדים לא עלתה ראייה קונקרטית לגבי עבודות של ביב מאסף או ביב ציבורי אותה עת בחלק הרלוונטי במתחם הכרמים ( עמ' 37 ש' 21-19, עמ' 38 ש' 21-18; עמ' 63 15-12).

163. העולה מן האמור הוא כי לא הובאו ראיות לבסס מעבר של נקודת האל חזור, ולו על דרך השלמת תכנון ביצוע, לגבי עבודות ביב מאסף וביב ציבורי במתחם הכרמים במועד דרישת התשלום. בהתאם – לא בוססה זיקת הנאה שהיה בה אותה עת כדי לגבש את עילת החיוב.

164. אשר למט"ש – לא אותרה בסיכומים התייחסות ישירה לענין המט"ש המשרת את מתחם הכרמים. יחד עם זאת, מתכתובות שצורפו כנספחים עולה שהעיר כולה שורתה על ידי שני מט"שים – תל עדשים ורנ"י סוללים. מהחקירות עלה שהשכונה אינה משורתת על ידי מט"ש תל עדשים ( עמ' 76 ש' 6-4). משכך, המט"ש הרלוונטי הוא רנ"י סוללים. בדיון לעיל ( לגבי הר יונה ג') נבחנו ראיות אליהן הפנתה העירייה ונמצא כי הן מבססות עבודות הקמה ופיתוח של מט"ש רנ"י סוללים עובר לדרישת התשלום ובהתאם – קיומה של זיקת הנאה.

165. התחושה אינה נוחה מהמסקנה דלעיל לגבי ביב ציבורי וביב מאסף. העירייה טוענת כי מתחם הכרמים הוא שכונה בטבורה של העיר וכי – בניגוד לשני המתחמים האחרים – עיקר הפיתוח בשכונה נעשה על ידי העירייה או גורמים פרטיים בהסכמת העירייה ובכל מקרה לא על ידי גורמי פיתוח מטעם המדינה ( ור' גם עדות קורן עמ' 70 ש' 5-1). בטיעוני רמ"י לא נמצא כי זו חולקת על האמור ( ושאלות החוקר בענין ביצוע העבודות התייחסו בעיקרן לשני המתחמים האחרים, ר' למשל עמ' 66 ש' 20-18; ור' גם אייזנברג בעמ' 80 ש' 20). כמו כן, בניגוד לטענות הרבות שהועלו ע"י רמ"י לגבי העדר זיקת הנאה ופוטנציאל שימוש בענין הביוב בהר יונה ג', לא אותרו טענות דומות לגבי הביוב במתחם הכרמים.

ברם, אין לבית המשפט אלא את הראיות שלפניו והן אשר מובילות למסקנה דלעיל (מן הסתם על רקע המידע המוגבל שבידי בית המשפט לגבי העיר נצרת עילית ופרטיה של מערכת ביוב). יחד עם זאת ככל שהצדדים יודעים לקשר בין ראיות שהובאו או מסמכים שבידיהם אף אם לא הובאו, לעבודות ( כפי שפורשו לעיל) בענין ביב ציבורי או ביב מאסף הקשורים למתחם, יש לצפות כי המדינה תפעל ליישום מסקנות פסק דין זה בהתאם לנתונים בפועל. כמו כן ניתן לשוב ולציין כי התובענה דנן מתייחסת למצב הדברים נכון למועד דרישת התשלום (2002). אין בדברים אלה כדי לגרוע מהאפשרויות, הזכויות והחיובים האחרים. וד"ל.

סיכום פרק זה
166. תוצאת הדיון בפרק זה לעיל היא: לגבי מתחם הר יונה ג' – לא בוססה זיקת הנאה במועד הדרישה ומשכך התגבשות חיוב בהיטל ביוב ( בענין ביב מאסף ומכון טיהור אשר עמדו על הפרק); לגבי מתחם הכרמים – בוססה זיקת הנאה במועד הדרישה ובהתאם - התגבשות חיוב בהיטל, בנוגע למכון טיהור.

שונות
ענין כרדוש
167. בטיעוניהם מתייחסים הצדדים לפסק הדין שניתן בשנת 2016 בענין כרדוש. ראשיתו של אותו מקרה בתביעה של בעל זכויות במקרקעין באזור התעשייה בהר יונה להשבת תשלומי היטלי פיתוח ששולמו כתנאי להיתר בנייה, על רקע תשלומי פיתוח ששולמו ( על ידי בעל הזכויות הקודם במגרש) לחברה מטעמה של המדינה אשר פיתחה את המתחם.

168. אין צורך להכנס לפרטיו של המקרה בענין כרדוש ( את תמצית הפרטים ניתן למצוא בהחלטה בה דחה בית המשפט העליון בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ( רע"א 4489/16 מיום 6.7.2016)). לענייננו די לציין כי היבטים שונים של פסק הדין בענין כרדוש תומכים בטיעוני שני הצדדים.

169. כך, עומד בית המשפט בענין כרדוש על העובדה שיש הבדל בין פיתוח תשתיות מתחם ותשלום תשלומי פיתוח למדינה ( או מי מטעמה) לבין היטלי פיתוח של הרשות המקומית. במקביל עומד שם בית המשפט על כך שההבדל בין סוגי התשלומים אינו מונע אפשרות חפיפה ביניהם וכי חל איסור על חיוב בכפל ( ובוצע דיון בשאלות של נטל ראייה).

170. בענין כרדוש נקבעה חובת השבת היטלים לגבי היטלי מים ותיעול. אין כן לגבי רכיבי ביב מאסף ומכון טיהור ( שהם חלק מהיטל הביוב). לגבי ביב ציבורי צוין כי דרישה בענין זה נכללה בדרישה המקורית אך בהמשך הופחת הסכום משהביב הציבורי הותקן במימון המדינה.

171. ענין כרדוש עסק באזור התעשייה הר יונה (ור' לעיל הגדרת מתחם ציפורית) . לאור המסקנות לעיל לגבי מתחם ציפורית ( פטור מהיטלים), שאלת הביב הציבורי לגבי מתחם ציפורית בתיק הנוכחי מתייתרת. כמו כן, גם בענין מתחם הר יונה ג' כבר נמצא כי לאור הסכמות עבר אין מקום לדרישת ביב ציבורי. ניתן להעריך כי הדבר התרחש על רקע הכרה של העירייה בכפל חיוב בענין זה, כפי שזו באה לידי ביטוי בהסכמות העבר. לאור הדיון לעיל בענין זיקת ההנאה, נשמטה שאלת הביב הציבורי בענין מתחם הכרמים.

באורח כללי ולמעלה מהצורך יוער כי המסקנות בענין כרדוש באו על תשתית ראייתית קונקרטית בענין האזור שנדון בו ולא מצאתי להסיק מהן לגבי מתחמים אחרים מבלי שיש לכך תשתית ראייתית.

כרמים – מגרשים שאינם בבעלות המדינה או שהם בבעלות משותפת עם פרטיים
172. רמ"י טוענת כי חלק מהמגרשים במתחם הכרמים הוקצו והוחכרו לגורמים פרטיים ועל מרבית השטחים אף הוקמו מבני קבע לפני שנים רבות.

העירייה משיבה כי הרוב המכריע של המגרשים במתחם הכרמים הוא בבעלות המדינה. אין מענה לגופו של ענין בסוגיית מגרשים שהוחכרו לגורמים פרטיים והוקמו עליהם מבנים.

173. בטבלה שצרפה העירייה לסיכומיה צוין כי בהשוואה לטבלה שצורפה לכתב התביעה הושמטו מגרשים ששווקו לאחר הוצאת דרישת התשלום והוצאו לגביהם היתרי בנייה " ומכאן ששולמו היטלי הפיתוח". באותה טבלה אין ייחוס של מספרי המגרשים הנ"ל אל מתחם מסוים.

למען הסר ספק מובהר כי ככל שמגרשים נוספים מתוך המתחם, או מאיזה מהמתחמים האחרים, הוחכרו לגורמים שלישיים וניתנו היתרי בנייה לאחר תשלומי היטלי פיתוח, יש להשמיט מגרשים אלה ( כפי שציין גם ב"כ העירייה, עמ' 48 ש' 25-23).

174. עוד טוענת רמ"י, כי לגבי חלק מהחלקות במתחם הכרמים, עסקינן בחלקות בבעלות משותפת של המדינה ושל אנשים פרטיים, כי דרישת התשלום ( בגין רכיב הקרקע, קודם לבקשת היתר בנייה) נמסרה למדינה בלבד, מבלי לדרוש אותה מהבעלים הפרטיים כל זמן שאלה לא עתרו להיתר בנייה וכי הדבר מהווה אפליה פסולה ( סעיף 17 לסיכומי רמ"י). לא אותר בסיכומי העירייה מענה לענין זה, פרט לטענה כי הפניות לחקירות בוצעו תוך הוצאת דברים מהקשרם ( סעיף 10 לסיכומי התשובה).

175. עיון בחלק אליו הפנתה רמ"י בסוגיה זו בסיכומיה מעלה כי השאלה אליה התייחס המהנדס קורן נגעה ל"אנשים פרטיים שהבעלות היא רק שלהם" (עמ' 65 ש' 8-7) ולא לבעלות משותפת ( הגם שבסמוך קודם לכן יש התייחסות לחלקות בהן קיימת בעלות משותפת). לא אותרה אם כך ראייה למסירת דרישה למדינה בלבד בענין חלקות בהן הבעלות משותפת. להשלמת התמונה יצוין כי כאשר נכס נמצא בבעלות משותפת של כמה גורמים, חב כל אחד מהבעלים בחיובי הנכס כפי חלקו ( סעיף 32 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969). לגבי היטל ביוב, שהוא היחיד שנותר לדיון, הדין ( סעיף 52 לחוק הביוב) מאפשר לכאורה לרשות המקומית לדרוש את מלוא התשלום רק מאחד הבעלים כך שאותו שותף במקרקעין הוא שיאלץ לפנות לשותפיו ולנסות לגבות מהם את חלקם. בהעדר ראייה שכך נעשה, אין צורך להדרש לסבירות מהלך כזה ( ור' שפיר 111-110).

176. אם וככל שטענת רמ"י הינה כי נשלחה אליה דרישה בענין חלקות שהן בבעלותה ( בלבד) בעוד לגבי חלקות שהן בבעלות גורמים פרטיים ( בלבד) הדרישה נשלחת רק בשלב מאוחר יותר ( שלב הבנייה) - לא מוצה הדיון בטענת האפליה באופן שיאפשר לקבוע כי יש בכך פסול כאשר מובהר, כי הטענה אינה נחזית כמתייחסת לקיום הבדל בעצם דרישת התשלום או בהיקף התשלום הנדרש אלא רק לקיום הבדל לגבי העיתוי בו הוא נדרש.

אפשרות הפחתה היקף חיוב לאור עבודות שבוצעו/יבוצעו במימון המדינה?
177. בשלב מוקדם בדיון לעיל עלתה השאלה האם, בהנחה שיש לעירייה סמכות לחייב בהיטל פיתוח מסוים, יש מקום לזכות את רמ"י בסכומים כלשהם ( או להפחית את דרישת התשלום בסכומים כלשהם) בשל ביצוע עבודות על ידי המדינה.

בתום הדיון נותר על הפרק חיוב בהיטל ביוב לגבי מכון טיהור בענין מתחם הכרמים. לא אותרה טענה של רמ"י כי המדינה ביצעה עבודות בענין זה ובכל מקרה לא אותרה הפנייה לנתונים כספיים קונקרטיים אותם מבוקש לבחון לענין הפחתה כאמור. בנסיבות אלה, אין צורך להרחיב בשאלה העקרונית של אפשרות הפחתה ( כשיוער שמתוך המסמכים וחקירות העדים עלה, כי הפחתה או פטור לנוכח ביצוע עבודות שלא על ידי הרשות המקומית היו ענין שגרתי; ובפרק קודם נמצא כי בנסיבות הקונקרטיות, אין להלכה בענין דירות יוקרה כדי לשנות מהסכמות עבר שנדונו בהליך זה; ור' גם העמדה שהובעה בחוות הדעת שהוגשה מאת העירייה).

הצמדה וריבית
178. רמ"י טוענת כי ככל שימצא שיש לחייבה ברכיב כלשהוא של היטלי הפיתוח, לכל היותר יש לבצע חישוב ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א - 1961 ולא לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם - 1980 (להלן: " חוק הרשויות המקומיות").

רמ"י סומכת טענה זו בפרט על עמדתה כי אין מדובר בתשלום "בפיגור" כהגדרתו בחוק הרשויות המקומיות, וזאת לטעמה משום שדרישת התשלום בטלה מעיקרה.

179. בעמדה וטיעון אלה של רמ"י יש משום מעגליות. שהרי, טענת רמ"י לגבי סוג הריבית מתייחסת למקרה בו – כמצוין לעיל – ימצא בית המשפט שיש לחייבה ברכיב של היטלי הפיתוח. פשיטא כי אם בית המשפט מוצא מקום לחיוב כאמור, הרי שלא התקבלה העמדה כי דרישת התשלום בטלה מעיקרה. לא שוכנעתי כי יש בטיעון זה (או בטעונים האחרים שהובאו, לרבות לגבי טעות שנפלה אצל הרשות המקומית) כדי להצדיק חריגה מכלל החיוב לפי חוק הרשויות המקומיות.

הערה וסיום
180. לא מצאתי בטעונים האחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (רע"א 1491/16 פלונית נ' פלוני (14.4.2016); בע"מ 2468/11 פלוני נ' פלונית (26.5.2011); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)) ובכלל האמור, הטענות ההדדיות בענין חוסר תום לב; טענת רמ"י לגבי שטחי הציבור אשר מפנה לפסיקה בענין שטחי ציבור פתוחים ולגבי דרכים; טענת רמ"י בענין שימוש העירייה במגרשים מסוימים בציפורית; הטבלה שצורפה לסיכומי העירייה ( וטענות הצדדים לגבי ההחלטה מיום 20.6.2016); טענות התיישנות; ועוד.

181. יש להצר על כך שהצדדים לא השכילו להגיע לעמק השווה ולהביא לפתרון כולל בענין היטלי הפיתוח במתחמים, לרבות למול תאגיד המים והביוב. בדרך בה התנהלו הדברים, לא זו בלבד שהושקעו מאמצים ומשאבים רבים של הצדדים מהלך שנים ללא שהדבר נשא פרי, אלא שנראה כי כל הגורמים הרלוונטיים עוד צפויים להשקיע משאבים בסוגיות אלה במקום לפתור אותן בהבנה לתועלת הציבור הרחב ותוך חסכון במשאבים. בפרט ניכר כי מצד העירייה הושקעו משאבים רבים וכי לאנשי העירייה תחושות קשות על הדרך בה התנהלה מולה רמ"י ( להבדיל מבא כוחה של רמ"י) אשר, כך נטען, בכל עת שקרובים היו הצדדים להגיע להסכמות, העלתה דרישות נוספות. עוד עלה מההקשר כי לעירייה יש צורך של ממש בכסף שיאפשר השקעות בתשתיות המוניציפאליות, דבר שאינו משורת באופן ישיר על ידי תוצאת הדיון בפסק דין זה, גם אם הובהר כי הוא מתייחס לנקודת זמן מסוימת בעבר, על המשתמע מכך.

מובהר ומודגש כי בשונה מהאמור, יש לציין לחיוב את הופעתם של באי כח הצדדים בהליך.

182. כמו כן מבקש בית המשפט להביע תקווה כי למרות שההליך הנוכחי הסתיים בערכאה זו בפסק דין שאינו נסמך על הסדר, עדיין ישכילו הגורמים הרלוונטיים לעשות שימוש בתוצרי המאמצים שהושקעו מטעם הצדדים לאורך שנות המגעים וימצאו את הדרך להגיע להבנות. ויפה שעה אחת קודם.

183. סוף דבר: רמ"י מחוייבת כלפי העירייה בתשלום היטל ביוב ( מכון טיהור) לגבי מתחם הכרמים. השערוך יבוצע לפי חוק הרשויות המקומיות ( כהגדרתו לעיל).
לאור פרטי הדיון, ישא כל צד בהוצאותיו.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ט"ו אלול תשע"ז, 06 ספטמבר 2017, בהעדר.